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TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO

Sezione Fallimentare

Concordato n.4/2009
Concordato preventivo Tessitura di Crenna Spa in liquidazione
Giudice Delegato : Dott. ssa Vaccarella
Commissario: Dott.R. Bellora

CONCORDATO PREVENTIVO

TESSITURA DI CRENNA S.P.A.


IN LIQUIDAZIONE

AGGIORNAMENTO
VALUTAZIONE COMPENDIO IMMOBILIARE
INDUSTRIALE
GALLARATE (VA), via Assisi 60

ETTORE GALLONE Ingegnere


Via Ariosto 32, 20145 Milano
Tel 335/6204825
E - mail: info@tecnor.it

Milano lì, 29.09.2015

www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
AGGIORNAMENTO PERIZIA COMPLESSO IMMOBILIARE DI
GALLARATE, località Crenna , via Assisi 60
La presente relazione di stima d’aggiornamento si è resa necessaria in seguito alle

importanti modifiche intervenute alla destinazione urbanistica dei terreni facenti parte

il compendio in forza dell’approvazione del nuovo PGT nel marzo 2011 che prevede

una destinazione a :

“ Riqualificazione ambientale e abbattimento con trasporto di volume”.

In fase di approvazione del PGT la procedura si è attivata con la presentazione di

osservazioni alla bozza di strumento urbanistico ottenendo un incremento di

volumetria da 0,5 mc/mq a 0,65 mc/mq definitivamente approvate.

Il nuovo PGT 2015 ha resa agricola l’area circostante e ha attribuito all’immobile

oggetto di perizia la destinazione ad attività connesse all’agricoltura.

Da ultimo è intervenuto il provvedimento della Regione Lombardia con un progetto di

Ferrovia Malpensa- Gallarate che attraversa in sottosuolo (30-40 mt) il sedime del

capannone. In tale condizione è da prevedersi un possibile futuro esproprio dell’area

del fabbricato e quindi si stima prudenzialmente il valore del fabbricato in 150 €/mq

Alla luce di queste considerazioni e della situazione del mercato immobiliare si ritiene

di aggiornare le stime come descritto nella tabella di seguito riportata.

Per la descrizione dei luoghi, dell’identificazione catastale e delle consistenze si

rimanda alla perizia depositata il 15 giugno 2009.

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Valore di mercato

VALORE
CORPO DESTINAZIONE SUPERFICIE UNITARIO VALORE
mq Euro/ mq Euro

A SUPERFICIE COPERTA FABBRICATO INDUSTRIALE PRE-ESISTENTE

magazzino , servizi, spogliatoi mq 1744,00 € 150,00 € 261.600,00

B SUPERFICIE COPERTA FABBRICATO INDUSTRIALE ampliamento

tessitura- deposito- locali


tecnici mq 3914,00 € 150,00 € 587.100,00

TOTALE FABBRICATI € 848.700,00

C AREA ESTERNA

AREE ESTERNE
AGRICOLE/PERTINENZIALI mq 11400,00 € 20,00 € 228.000,00
AREE ESTERNE BOSCHIVE mq 2000,00 € 8,00 € 16.000,00

TOTALE TERRENI TOTALE AREE ESTERNE € 244.000,00

VALORE COMPLESSIVO COMPENDIO IMMOBILIARE AGGIORNATO€ 1.092.700,00

In base a tutto quanto esposto e ritenuto, il sottoscritto perito giudica il “valore


di mercato” del complesso industriale di proprietà della “TESSITURA DI CRENNA
S.P.A.” sito in Gallarate, località Crenna, via Assisi 60, fabbricati e terreni in Euro
1.092.700,00 ( unmilionezeronovantaduemilae settecento euro)

Milano , 29 settembre 2015

Il perito estimatore
Ing. E. Gallone

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Allegati
Allegato 1 : Stralcio Perizia del 15 giugno 2009 ( immobile di Crenna)
Allegato 2 : Articolo “La prealpina”
Allegato 3 : Osservazioni

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Allegato 1

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Sezione Fallimentare

Concordato n.4/2009
Concordato preventivo Tessitura di Crenna Spa in liquidazione
Giudice Delegato : Dott. ssa Vaccarella
Commissario: Dott.R. Bellora

CONCORDATO PREVENTIVO

TESSITURA DI CRENNA S.P.A.


IN LIQUIDAZIONE

VALUTAZIONE COMPENDI IMMOBILIARI


INDUSTRIALI siti in :
1- via Assisi, 60 - GALLARATE (VA)

2- via Marconi 32 - SUMIRAGO (VA)

Milano , 15 giugno 2009

ETTORE GALLONE Ingegnere


Via Camperio 9, 20123 Milano
Tel 335/6204825
E - mail: info@tecnor.it

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INTRODUZIONE

La presente perizia si compone delle seguenti parti :

Parte A – STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE DI GALLARATE pag. 3

Parte B – STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE DI SUMIRAGO pag. 14

Parte C – RIEPILOGO E CONSIDERAZIONI FINALI pag. 24

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TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
Sezione Fallimentare

Concordato n.4/2009
Concordato preventivo Tessitura di Crenna Spa in liquidazione
Giudice Delegato : Dott. ssa Vaccarella
Commissario: Dott.R. Bellora

CONCORDATO PREVENTIVO

TESSITURA DI CRENNA S.P.A.


IN LIQUIDAZIONE

Parte A
VALUTAZIONE COMPENDIO IMMOBILIARE
INDUSTRIALE
GALLARATE (VA), via Assisi 60

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PERIZIA COMPLESSO IMMOBILIARE DI GALLARATE

A.1 PREMESSA

Il complesso immobiliare è stato valutato nello stato funzionale in cui si trovava all’atto
dell’ispezione ( aprile-maggio 2009) e nell’ipotesi che fosse libero e disponibile.

A.2 RELAZIONE DI PERIZIA


Premesso che:

1. In data aprile-maggio 2009 sono stati effettuati dei sopralluoghi presso gli immobili oggetto
di perizia, per verificarne la consistenza , la qualità e stato di conservazione (vedasi
documentazione fotografica – allegato C1) e si è potuto recuperare la seguente
documentazione :
a) estratto planimetria catastale scala 1:2000 ( Allegato A1)
b) elenco licenze edilizie fornito dalla proprietà
c) alcune schede catastali aggiornate
d) fotocopie di alcune recenti pratiche edilizie inerenti il complesso
e) atti di proprietà
f) certificato prevenzioni incendi vigente (Allegato A9)

2. in data aprile 2009 presso il Comune di Gallarate abbiamo svolto le opportune verifiche in
merito alla destinazione urbanistica dei terreni ed ai valori vigenti delle aree edificabili ai
fini ICI.
In seguito a tale visita si è potuto recuperare la seguente documentazione :
a) estratto P.R.U.G vigente scala 1:2000 ( Allegato A2)
b) estratto Norme Tecniche attuazione (Allegato A3)
c) valori vigenti aree edificabili ai fini ICI (allegato A10)

3. in data 04/05/2009 presso l’Agenzia del Territorio della provincia di Varese, sezione
Catasto Fabbricati e Terreni si è recuperata la seguente documentazione:
a) visure catasto terreni (Allegato A4 )
b) visure catasto fabbricati (Allegato A5 )
c) copia schede catastali presenti in banca dati (Allegato A6)

4. come è emerso dalle pratiche edilizie il complesso è stato edificato in tre riprese a partire
dal 1968 con successivo ampliamento nel 1978 (parte vecchia) ed ulteriore ampliamento
nell’anno 2000 (parte nuova);

5. i fabbricati sono funzionali alle specifiche lavorazioni tessili della TESSITURA DI CRENNA
S.P.A.;

6. parte dell’area esterna del compendio ricade in ambito di tutela a verde del Parco
Lombardo della Valle del Ticino ( circa 6906 mq su 19.120 complessivi) e che l’area
prettamente industriale risulta essere completamente circondata da aree ricadenti nella
zona a Parco;

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7. il compendio non risulta essere visibile dalla strada principale, via Monte San Martino,
( S.P. 26 - strada di collegamento con il centro di Gallarate e con l’uscita dell’autostrada
A26 di Besnate) dalla quale è accessibile attraverso la via Assisi, via di modesta larghezza
circa 6 ml, per una lunghezza di circa 200 m;

8. i fabbricati costituenti il complesso industriale risultano in buono stato di conservazione e


presentano struttura parte in elementi di cls prefabbricato e parte in cemento armato
tradizionale, tegoli prefabbricati di copertura e manto in guaina impermeabile;

9. si sono svolte le opportune indagini di mercato per determinare le quotazioni esistenti in


zona dei fabbricati industriali e delle aree edificabili ad uso industriale.
Ci si è avvalso anche delle indicazioni relative al comune di GALLARATE della
banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio ( allegato A 11);

TUTTO CIO’ PREMESSO E CONSIDERATO

Espongo di seguito le risultanze delle indagini eseguite presso gli immobili oggetto
della presente perizia :

A 2.1 – INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI :

Il compendio immobiliare industriale da periziare è costituito da un capannone e relative aree


esterne, siti nel comune di GALLARATE (Va), località Crenna, via Assisi 60, ed utilizzati per le
attività di tessitura della ditta TESSITURE DI CRENNA S.P.A.

Il compendio immobiliare di superficie complessiva di mq 19120 ricade in parte in zona


industriale (12.214 mq ) e in parte in zona a verde del Parco del Ticino ( 6906 mq).
La superficie coperta esistente risulta essere di 5.658 mq.

Il compendio è identificato catastalmente come segue ::

Agenzia del Territorio di VARESE


Catasto TERRENI
Comune di GALLARATE Sez. Cens. CRENNA
Fg. mappale superficie
9 572 520 mq
9 587 3060 mq
9 3309 5670 mq

Catasto FABBRICATI
Comune di GALLARATE Sez. Cens. CRENNA
Fg. mappale sub categoria classe consistenza rendita ubicazione
3 577 5 D/1 54.939,00 € Via Assisi 60
3 577 6 A/2 4 5 vani 555,19 € Via Assisi 60
3 577 7 A/2 4 4,5 vani 499,67 € Via Assisi 60
3 577 8 C/6 5 24 mq 79,33 € Via Assisi 60
La documentazione catastale corrisponde alla reale consistenza dell’immobile
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2.2 – DESCRIZIONE DEL BENE

A - Inquadramento territoriale

ll complesso industriale sorge, in zona periferica del Comune di Gallarate, frazione di Crenna ,
, in un’area , sostanzialmente pianeggiante, ricadente in parte in ambito di tutela a verde del
Parco Lombardo della Valle del Ticino ( circa 6906 mq su 19.120 complessivi).
La porzione prettamente industriale del complesso risulta essere completamente circondata
da aree ricadenti nella zona a Parco.

L’accesso è dalla via Assisi, strada di modesta larghezza ( circa 6 metri complessivi), che si
dirama per un tratto di circa 200 metri dalla via Monte San Martino, ( S.P. 26 - strada di
collegamento con il centro di Gallarate e con l’uscita dell’autostrada A26 di Besnate)

Il comune di Gallarate, sorge nella pianura del basso Varesotto, con limiti nelle colline di
Crenna e Cajello, a 238 m sopra il livello del mare; ha una popolazione di circa 50.000 abitanti
ed una superfici di 21 chilometri quadrati; dista circa 19 Km da Varese e 40 Km da Milano,
città alle quale risulta ben collegato attraverso la rete autostradale esistente.

L’area in considerazione dista circa 4Km dal centro di Gallarate e 5 km dall’uscita


dell’autostrada A26 di Besnate.
Il complesso , interamente recintato, è accessibile attraverso un ingresso carrai/pedonali, dalla
via Assisi.
Esso confina parte con la prosecuzione della via Assisi ( strada consorziale non asfaltata) e
parte con aree a verde tutelato ( prevalentemente boschi).
Da un punto di vista planialtimetrico l’area è caratterizzata da un terreno sostanzialmente
pianeggiante.

La zona presenta adeguati servizi di utenza tecnologica quali : acqua, luce, telefono, impianto
fognario, etc.

Il complesso gode di discreta accessibilità veicolare ( la via Assisi risulta essere di modesta
larghezza) con dotazione di aree interne ad uso parcheggio e manovra.

Il Complesso non risulta essere visibile dalla via Monte San Martino ( S.P. 26 - strada di
collegamento con il centro di Gallarate e con l’uscita dell’autostrada A26 di Besnate).

B- Descrizione del bene e consistenza

Il complesso è stato edificato a più riprese a partire dal 1968 ed è funzionale alle attività di
tessitura filati della ditta “TESSITURA DI CRENNA S.P.A.”

I dati principali dell’insediamento possono essere così sintetizzati

Superficie in proprietà 19.120 mq

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Di cui

Superficie in area tutelata a PARCO DEL TICINO 6.906 mq

Superfici area edificabile industriale Zona D1 12.214 mq

Superficie coperta esistente 5.658 mq

I dati sopra riportati sono desunti dalla documentazione allegata alla pratica
edilizia relativa alla 1° variante alla C.E. 96/1999 del 01/02/2001.

Per ulteriori e migliori delucidazioni si rimanda allo stralcio dell’Azzonameno del


PRUG vigente e delle Norme Tecniche d’attuazione ( allegati A2 e A3)

La consistenza del bene viene di seguito riepilogata :

A – FABBRICATO A – preesistente anni 1968/1978

Edificato a partire dal 1968 e successivamente ampliato nel 1978 è disposto su un


unico livello ( +1.20 ml dal piazzale di accesso) e suddiviso in due zone destinate
a deposito.
La prima zona, corrispondente alla porzione costruita nel 1968, ha struttura
portante in cemento armato gettato in opera, chiusure perimetrali in mattoni e
tegoli autoportanti di copertura con soprastante guaina ardesiata.
All’interno è stata ricavata una zona destinata ad uffici, spogliatioi e servizi igienici,
al di sopra della quale insiste la prima abitazione del custode.

Le seconda zona, edificata con l’ampliamento del 1978, ha struttura portante e


tamponamenti in elementi di c.a. prefabbricato. All’interno è stata individuata una
zona uffici disposta su 2 piani di altezza utile di 2,50 ml, con struttura portante in
ferro.

L’altezza interna delle aree a deposito è di 4,00 ml.

L’aeroilluminazione avviene attraverso aperture perimetrali con serramento


in ferro e vetri singoli.

Depositi, spogliatoi, servizi piano rialzato 1894 mq

Uffici piano terra 167 mq

Uffici piano primo 167 mq

B – FABBRICATO B – ampliamento anni 1998/2000

Edificato a partire dal 1998 è disposto su due livelli principali e rispettivamente :


piano interrato q. -3,60 - deposito, magazzino e controllo
piano rialzato q. +1,20 - reparto tessitura
La struttura portante del piano interrato è completamente in cemento armato
gettato in opera con divisori interni in murature di blocchi di laterizio tipo svizzero.
L’altezza utile e di 3,80 ml.

Le pareti perimetrali sono dotate di cavedio esterno d’areazione.


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L’accesso è garantito da tre montacarichi di collegamento con il piano rialzato e da
una rampa di collegamento con l’esterno.
Quest’ultima , allo stato attuale, non risulta usufruibile in quanto non vi sono
collegamenti esterni con il piazzala d’accesso ( la rampa arriva in una zona verde).

La soletta d’interpiano è dimensionata in modo tale da resistere alle


sollecitazioni di carico statico e dinamico impresse dai telai di tessitura.
La struttura portante del piano rialzato è costituita da travi, pilastri e tegoli in
elementi di c.a. prefabbricato. I tamponamenti esterni sono in pannelli di c.a.
prefabbricati con isolamento interno e finitura esterna a graniglia.
I tamponamenti interni sono in blocchi di laterizio tipo svizzero.
Il manto di copertura è in guaina ardesiata.
L’altezza utile del reparto tessitura è di ml 5,00 escluso il controsoffitto
soprastante h=1,70 ml che ospita le canalizzazioni degli impianti di
condizionamento.
Il reparto tessitura è condizionato.
Il fabbricato è dotato di una centrale di condizionamento e ricambio dell’aria
calda e fredda a servizio dell’intero stabilimento, ad eccezione del
magazzino automatizzato a piano rialzato dotato di pompa di calore
separata, gli uffici, e servizi igienici aventi radiatori ad acqua calda prodotta
in centrale termica e gli alloggi dei custodi termoautonomi.
Il ricambio d’aria della tessitura è integrato naturalmente da aperture
perimetrali con serramenti in alluminio e vetrate antisfondamento e
antirraggiamento.

Avvolgitura trame, Magazzino,locali tecnici- piano interrato 3.617 mq

Reparto tessitura, Magazzino,locali tecnici - piano rialzato 3.914 mq

Locali tecnici ( condizionamento ) - piano primo 377 mq

C – CASA CUSTODE anno 1968


Costituito da un locale cucina, soggiorno, due camere e servizio.
L’alloggio è termoautonomo, i serramento sono stati sostituiti nel 1998

piano primo 104 mq

D – CASA CUSTODE anno 2000


Alloggio termoautonomo costituito da un locale cucina, soggiorno, una camera,
doppio bagno, lavanderia e ripostiglio.

piano primo 197 mq

E – AUTORIMESSA ESTERNA piano terra 24 mq

F – AREE ESTERNE .
Le aree esterne di superficie complessiva di 13462 mq ( comprendente anche
l’area ricadente nel parco del Ticino ed esclusa la superficie coperta) sono in parte
a verde ( prato,bosco) ed in parte pavimentate in asfalto (3510 mq) per le aree di
transito e parcheggio

C – Regolarità Edilizia ed Urbanistica

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C1 - Destinazione urbanistica area

Superficie in proprietà 19.120 mq

Superficie in area a PARCO DEL TICINO 6.906 mq

Superfici area edificabile industriale D1 12.214 mq

Superficie coperta esistente 5.658 mq

Densità edilizia fondiaria massima 1 mq/1 mq

Altezza massima di zona 15,00 m

Distanza dai confini 5,00 m

I parametri in zona D1 non risultano essere completamente saturati dall’edificato esistente ,


rimane infatti una superficie libera edificabile pari a mq 2784,00 (tabella Valutazione
Complesso immobiliare, punto F,h)

C2 - Permessi edilizi / Certificato Agibilità / Conformità impianti

Come precedentemente precisato il complesso è stato edificato in tre riprese a partire dal
1968 con Licenza edilizia n° 98. Il primo ampliamento è stato nel 1978 mentre l’ultimo
ampliamento risale all’anno 2000.
Queste ultime opere sono state realizzate in forza della Concessione edilizia n° 96 del
18.06.1998 e successiva 1” variante in data 01.02.2001.

In data 22 novembre 1996 è stata rilasciata una Concessione in sanatoria ai sensi dell’art. 31
della legge 47/1985 per l’ampliamento del fabbricato industriale eseguito sul mappale 577 di
Crenna.
Contestualmente alla Concessione in sanatoria è stato rilasciato il relativo Certificato
d’agibilità. ( allegato A7)

In data 16 marzo 2004 è stato rilasciato il Certificato di agibilità inerente le opere di


ampliamento del 2000 ( allegato A8).

L’attività in essere è dotata di certificato di prevenzioni incendi valido fino al 14 marzo 2010 (
allegato A9)

D – IMPIANTI

Il fabbricato è dotato di una centrale di condizionamento e ricambio dell’aria calda e fredda a


servizio dell’intero stabilimento, ad eccezione del magazzino automatizzato a piano rialzato
dotato di pompa di calore separata, gli uffici, e servizi igienici aventi radiatori ad acqua calda
prodotta in centrale termica e gli alloggi dei custodi termoautonomi.

E – STATO DI MANUTENZIONE

Il complesso è in buono stato di conservazione.

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A 3 – CRITERI DI STIMA

Nel determinare il valore di ogni singolo bene si sono tenuti presenti: l’ubicazione,
l’accessibilità, la forma, la superficie, l’uso per il quale sono attualmente destinati, le
caratteristiche delle sue finiture, lo stato di conservazione, le caratteristiche costruttive ed
architettoniche dell’edificio, la destinazione urbanistica dei terreni, l’accessibilità e la
possibilità di eventuali ampliamenti e trasformazioni.

La valutazione è stata eseguita con metodo analitico attribuendo ad ogni singolo bene
un valore unitario medio determinato in base ai criteri su esposti ed ai valori medi di mercato
della zona circostante.

Fonti di informazione:

§ Borsino immobiliare
§ Ufficio tecnico del Comune interessato;
§ Ufficio tecnico Erariale di VARESE;
§ Operatori locali;

Nella valutazione complesso industriale una particolare attenzione è stata data alla
localizzazione periferica , all’interno di aree ricadenti in ambiti di tutela naturale del parco del
Ticino e senza visibilità da strade di percorrenza.

A 4 – VALORE DI MERCATO :

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Conclusioni

In base a tutto quanto esposto e ritenuto, il sottoscritto perito giudica il “valore di


mercato” del complesso industriale di proprietà della “TESSITURA DI CRENNA S.P.A.” sito
in Gallarate, località Crenna, via Assisi 60, fabbricati e terreni in Euro 2.500.000,00 (
duemilionicinquecentomila euro)

Milano , 15 giugno 2009

Il perito estimatore
Ing. E. Gallone

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Allegato 2

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Allegato 3
Osservazioni

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