Hipotecas

GENERALIDADES

Laura Montes de Oca

LAURA MONTES DE OCA | FES ARAGÓN
Contenido
TEMA 1.- DEFINICION HIPOTECA. ................................................................................................................. 1
TEMA 2.- LA HIPOTECA COMO CONTRATO. ................................................................................................. 1
CARACTERÍSTICAS LEGALES. ........................................................................................................................... 1
Como contrato. .......................................................................................................................................... 1
Como derecho real. .................................................................................................................................... 2
TEMA 3.- SOBRE EL ORIGEN HISTÓRICO DE LA HIPOTECA ............................................................................ 2
ORIGEN........................................................................................................................................................... 2
DERECHO ROMANO. ...................................................................................................................................... 2
La fiducia .................................................................................................................................................... 2
La prenda o pignus. ................................................................................................................................... 2
ACTUALIDAD .................................................................................................................................................. 3
TEMA 4.- CLASES DE HIPOTECA. ................................................................................................................... 3
VOLUNTARIAS. ............................................................................................................................................... 3
NECESARIA. .................................................................................................................................................... 3
TEMA 5.- ELEMENTOS .................................................................................................................................. 3
PERSONALES. ................................................................................................................................................. 3
FORMALES. ..................................................................................................................................................... 3
REALES............................................................................................................................................................ 4
TEMA 6.- PRINCIPIOS. .................................................................................................................................. 4
ESPECIALIDAD. ............................................................................................................................................... 4
PUBLICIDAD. ................................................................................................................................................... 4
INDIVISIBILIDAD. ............................................................................................................................................ 4
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO ................................................................................................................... 4
PRINCIPIO DE LEGALIDAD. .............................................................................................................................. 4
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA. .............................................................................................................................. 4
BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................................................. 5

IMAGEN 1 .............................................................................................................................................................. 1
TEMA 1.- DEFINICION HIPOTECA.

1
La hipoteca es un derecho real de
garantía, que se constituye para asegurar el
cumplimiento de una obligación (normalmente
de pago de un crédito o préstamo), que confiere
a su titular un derecho de realización de valor de
un bien, (generalmente inmueble) el cual,
aunque gravado, permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor hipotecario,
en caso de que la deuda garantizada no sea
satisfecha en el plazo pactado, promover la
venta forzosa del bien gravado con la hipoteca,
cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe,
hacerse pago del crédito debido, hasta donde
alcance el importe obtenido con la venta
forzosa promovida para la realización de los
Imagen 1
bienes hipotecados.1

TEMA 2.- LA HIPOTECA COMO CONTRATO.

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal derecho real,
se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que, en el instante
inicial, antes de su inscripción en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la
condición de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las características
en una y otra situación se resumen en las siguientes.

CARACTERÍSTICAS LEGALES.

Como contrato.

Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.

Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al

acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no contrae
obligación alguna.

Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo

cumplimiento asegura (préstamo o crédito).

1
(Wikipedia, 2019)
 Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las

2
prestaciones.

Como derecho real.

Es un derecho real de garantía, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no

respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor
hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el
deudor hipotecario no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.

Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.

Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que
garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.

El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa. Constituye una limitación al

derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la
restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

TEMA 3.- SOBRE EL ORIGEN HISTÓRICO DE LA HIPOTECA

ORIGEN.

El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega

clásica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la hypo-teka
era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía escondido debajo del
cajón, puesto que no existen signos externos de su existencia, al no conllevar la exigencia de la
posesión en favor del acreedor hipotecario para ser constituida. El bien hipotecado continúa
perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor hipotecario.

DERECHO ROMANO.

No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano.

Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda, con
eficacia real:

La fiducia

Consistía en que el deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un bien al acreedor

para garantizar la deuda. Esta forma de garantía real generaba una gran desprotección para el
deudor.

La prenda o pignus.

Con una regulación muy parecida a la actual.

 3
El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba
sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la
posesión en favor del acreedor. Se utilizaba así para que los arrendadores de la tierra
garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en
todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

ACTUALIDAD

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad
jurídica, dado que por falta de posesión permanecía como carga oculta, no fue sino hasta el
establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego convertidas en Registros de la propiedad,
que trajeron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando
empezó a utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del crédito territorial.

TEMA 4.- CLASES DE HIPOTECA.

Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias.

VOLUNTARIAS.

Son voluntarias las que se constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para
cumplir una obligación impuesta por el dueño de los bienes que se hipotecan.

NECESARIA.

La hipoteca necesaria existe cuando se constituye para cumplir una disposición legal.

TEMA 5.- ELEMENTOS

Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.

PERSONALES.

Son dos partes las que intervienen: El constituyente (deudor o tercero) de la hipoteca,
el cual debe cumplir con la deuda, y el acreedor hipotecario.

FORMALES.

El contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En algunos países requiere que
el contrato sea formalizado o escriturado por notario e inscrito en el registro de la propiedad
(en el caso de inmuebles).
REALES.

4
Los elementos reales de la hipoteca son: los bienes hipotecables y los créditos
susceptibles de ser garantizados con hipoteca.

TEMA 6.- PRINCIPIOS.

ESPECIALIDAD.

Se refiere a la designación precisa de los bienes sujetos que estarán afectados por
hipoteca, así como la determinación del dinero que garantiza.

PUBLICIDAD.

Dispone que la constitución, modificación y extinción de la hipoteca debe inscribirse en

el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero.

INDIVISIBILIDAD.

En medida en que la hipoteca subsista íntegra aunque por el pago se reduzca la

obligación garantizada y gravar cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la
restante hubiere desaparecido, salvo cuando se hipotecan varios bienes.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

En virtud de este principio la transmisión, modificación o extinción de derechos reales

debe llevarse a cabo sobre la base de un negocio jurídico inscrito en el Registro de la Propiedad
y que obliga también a la inscripción del mismo en un asiento especial y separado.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

Principio hipotecario en función del cual tan sólo pueden acceder al Registro de la
Propiedad los negocios que reúnan las formalidades previstas en la ley, es decir, que consten en
documento público y que hayan sido objeto de calificación por el Registrador.2

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA.

Tiene la función de proteger al tercero adquirente que ha confiado en el contenido de las

inscripciones registrales y, en base a ellas, adquiere un derecho real inmobiliario aun en el caso
de que sea incompatible con la realidad extra registral.

2
(DEFINICIONLEGAL, 2019)
 Laura Montes de Oca
HIPOTECAS

Bibliografía
DEFINICIONLEGAL. (19 de Enero de 2019). Principios Hipotecarios. Obtenido de DEFINICION LEGAL:
https://definicionlegal.blogspot.com/2014/02/principios-hipotecarios.html

Wikipedia. (19 de Enero de 2019). Hipoteca. Obtenido de Wikipedia La enciclopedia libre:

https://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca