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L’idea del progetto
La straordinaria occasione fornita dal progetto di
una città dei bambini a Frattamaggiore (CIBAF)
permette di introdurre un nuovo paesaggio nel
denso contesto urbano e mira alla realizzazione
di una ampia area completamente pedonale. Il
progetto trae spunto dagli aspetti negativi della
localizzazione, all'interno di un tessuto edilizio
quasi privo di spazi pubblici in un area
metropolitana continua senza pause e punti in
cui trarre un respiro. Totalmente in discontinuità
con quanto gli sta intorno il progetto rappresenta
un'oasi nel tessuto urbano, una “smagliatura”
urbana con valenza ambientale. Si prediligono
gli spazi per il gioco sia al chiuso che all’aperto e
gli spazi per il benessere e la salute (giardini,
orto, palestra). La parte di progetto costruita è
ridotta al minimo e la maggior parte delle
coperture sono rese calpestabili. Questo
consente di “restituire” le superfici edificate alla
fruizione pubblica. Il progetto risponde alle
aspettative del bando di concorso attraverso la
realizzazione di un grande spazio pubblico
aperto quale teatro di nuove relazioni sociali tra
generazioni che richiama gli spazi aperti della
memoria legati alla lavorazione della canapa. Il
progetto non è solo rivolto con lo sguardo al
passato, ma anche e soprattutto al futuro con la
realizzazione di un intervento autonomo dal
punto di vista energetico e a basso impatto
ambientale. Perché la città dei bambini si
collochi in un contesto “adeguato” sarebbe
auspicabile che nel comune avvenissero una
serie di iniziative quali per esempio:
- realizzazione di percorsi casa-scuola sicuri,
nonché scuola-città dei bambini;
- introduzione di traffic calming nella viabilità
urbana;
- introduzione di piste ciclabili e percorsi
preferenziali stazione-città dei bambini.
Le strategie:
dare più spazio ai pedoni, aumentare le zone
pedonali facilita la realizzazione di luoghi per la
socializzazione e permette di rendere più
confortevoli le soste
valorizzare il verde, con nuovi impianti di
alberature, prati e aiuole permettono l'aumento
di suoli permeabili giovando alla mitigazione
dell'inquinamento e al microclima
sviluppare l’animazione culturale, offrire un mix
funzionale rivolto a tutte le generazioni e creare
un luogo dove si stia “bene insieme”, giovani e
meno giovani. La strategia del progetto è evitare
il recinto e portare “dentro” anche ciò che
appartiene al mondo degli adulti.
promuovere la sostenibilità, sia nel processo
costruttivo che prevede un complesso edilizio ad
alta efficienza energetica, a basso impatto
ambientale ma anche nella gestione, nell'offerta
commerciale, per l’attenzione alle fasce sociali
più deboli. Qui i bambini, contrariamente a
quanto accade un po’ ovunque nelle nostre città,
sono previsti. Tutto è a misura di bambino, ogni
attività, ogni elemento architettonico, ogni
elemento di arredo urbano, ogni spazio è
pensato in questo senso. Il progetto vuole
mettere in rilievo gli usi attuali della canapa.
Abbandonata circa 50 anni fa per l'elevato costo
di lavorazione e per l'introduzione sul mercato di
prodotti di sintesi ritorna ora con sempre
maggiore attenzione dei consumatori e delle
aziende. Come è noto con le materie prime della
canapa si possono produrre, in modo pulito ed
economicamente conveniente, tessuti, carta,
cosmetici, alimentari, plastiche, vernici,
combustibili, materiali per l'edilizia. La canapa
potrebbe ritornare nel nostro quotidiano tra
tradizione e futuro. Sul piano culturale e
informativo in Italia si potrebbe fare molto di più
e il CIBAF offre una nuova opportunità. Nel
progetto si prevede la realizzazione di spazi per
la promozione e vendita dei prodotti oltre che
all’informazione ma soprattutto se ne prevede
l’impiego edilizio (isolanti termici; compensati,
vernici a base di olio di canapa, l’impasto
cementizio).
La casa dei bambini
Il progetto propone un programma innovativo e
attrattivo perché prevede il coinvolgimento delle
famiglie e delle scuole. La Casa dei Bambini è
localizzata nella parte del progetto che fuori
esce di tre piani con una parte riservata alle
esposizioni temporanee e un’ampia area per i
percorsi tematici dei più piccoli (2-6 anni) e dei
più grandi (5-16 anni) comprensivo di laboratori
per l’audiovisivo e una mediateca, una
biblioteca, due punti ristoro, uno che si affaccia
dal belvedere in copertura e uno che si affaccia
sull’area verde, un gadget-store, servizi e uffici
per l’amministrazione con saletta convegni (per
esempio per la formazione e aggiornamento
insegnanti, pedagoghi). Secondo la filosofia
“impara – gioca – cresci” si prevede la
realizzazione di percorsi tematici con un esito
finale, ovvero con spazi dove i bambini e i
ragazzi possano realizzare un prodotto legato al
percorso effettuato. E’ previsto inoltre un ampio
spazio di deposito che può anche essere
utilizzato per la realizzazione di un centro
ReMida (per il riciclaggio creativo, luogo in cui si
promuove l'idea che gli scarti sono risorse)1. Nei
1
E' un luogo in cui si raccolgono, si espongono e si offrono
materiali alternativi e di recupero, ricavati dalle rimanenze e
dagli scarti industriali e commerciali; così parecchie
piani interrati è previsto un parcheggio per 300
posti auto che è in collegamento diretto sia con
la Casa dei Bambini sia con lo spazio pubblico
esterno. Per gli aspetti pedagogici si prevede la
predisposizione di:
- Pannelli illustrativi dei diversi contesti del
progetto multilingue e in braille;
- - Opuscolo guida che spieghi ai bambini cos’è
la bio architettura, come è stata
concretamente realizzata nella città dei
bambini e soprattutto perché è importante e
sarà sempre più necessaria. Sono un
cittadino sostenibile? Opuscolo che per le
diverse fasce d’età proponga gesti significativi
per diventare un ‘cittadino sostenibile’,
riportando il concetto di sostenibilità
all’esperienza quotidiana dei bambini e
offrendo lo spunto per semplici
comportamenti eco-sostenibili. Una sorta di
Ecogalateo;
- - La Memoria. Della canapa e del lavoro.
Mostra fotografica e, recuperando utensili e
macchinari, di archeologia industriale che
racconti il genius loci. Con laboratorio
illustrato che consenta ai bambini di produrre
una corda.
Il polo culturale e sociale
Le attività che seguono sono fra quelle che
potrebbero garantire un uso a tempo continuato
degli spazi di progetto: un cinema con due sale
(95 e 83 posti), dove si potrebbe prevedere la
visione di film d’animazione di corto e medio
metraggio, film rari, ignorati dal circuito
commerciale, vincitori di premi internazionali che
sono presentati dal punto di vista dei contenuti e
delle scelte espressive; uno spazio coperto per
lo sport e la danza; spazi per il sociale con un
centro anziani e spazi per le associazioni
locali che ne chiederanno l’utilizzo. Le
associazioni culturali cittadine rappresentano un
patrimonio collettivo di valore inestimabile,
energia creativa in movimento, luoghi d'incontro
tra persone, culture e generazioni, promozione e
diffusione della cultura in tutte le sue
declinazioni; una nursery-baby parking per
agevolare la frequentazione delle diverse attività
ai genitori. Si tratta di una struttura dedicata a
tutti i genitori che hanno la necessità di lasciare
per brevi periodi i figli in custodia e necessitano
di un posto sicuro e fidato e che al tempo stesso
consentono una maggiore socializzazione del
bambino.
Lo spazio del commercio
tonnellate di materiali di scarto vengono redistribuite
gratuitamente ogni anno alle Scuole, Enti e Istituzioni che si
occupano di educazione ed assistenza perché ne
reinventino usi e significati attraverso progetti mirati.
Si intende proporre un’area dedicata al
commercio organizzata con spazi di
esposizione, vendita, informazione e attività
inerenti gli ambiti del biologico, commercio equo-
solidale, finanza etica, turismo responsabile,
energie rinnovabili, riciclo e riuso di materiali,
che può costituire un’opportunità educativa
valida e coinvolgente. Visitare questi spazi
potrebbe essere per una scolaresca
un'esperienza preziosa: significherebbe vivere
un luogo in cui è possibile toccare con mano
cosa vuole dire fare “altra economia”. Le
ragazze e i ragazzi che verranno al CIBAF
conosceranno in prima persona le opportunità
che esistono oggi per contribuire a ridurre le
iniquità e il degrado generati dall’economia
tradizionale. La visita insegnerà loro la logica e
le strategie dell'altra economia sia attraverso il
contatto con luoghi, persone, oggetti e modalità
di lavoro diverse, sia attraverso gli
approfondimenti didattici offerti, anche in forma
di laboratori e giochi di ruolo. Si potrebbe inoltre
introdurre per alcuni locali la pratica del
Temporary Shop. Un nuovo concetto di negozio
temporaneo, un punto vendita a tempo
determinato utilizzando location rappresentative
e inedite. A volte durano un mese e sono utili per
lanciare dei nuovi prodotti, soprattutto quelli a
tiratura limitata. Lo scopo del Temporary shop è
lo stesso di quello di una tradizionale campagna
pubblicitaria, ma l’effetto finale è quello di dare la
sensazione di partecipazione ad un vero e
proprio evento. Si è ritenuto utile mettere in
relazione due attività che possano costituire un
importante punto di riferimento e di
aggregazione giovanile: uno spazio di ristoro
con musica dal vivo e un info-point di
orientamento per i giovani. A queste attività in
particolare è stata attribuita una posizione
strategica all’interno del progetto.
Lo spazio esterno
Molte delle attività previste sono all’aperto nelle
aree esterne che sono la parte più importante
del progetto. Prevalentemente spazi verdi nella
piazza inferiore che possono diventare un
laboratorio all’aperto in prosecuzione delle
attività della Casa dei Bambini: esperienze di
osservazione, di esplorazione multisensoriale e
di disegno. Le aree esterne sono intrise di giochi
e aspetti ludici senza pericoli per rendere la
percorrenza e la sosta più interessante
soprattutto ai più giovani. Il ruolo degli adulti e
dei più anziani rimane fondamentale, per
esempio nella gestione e manutenzione di alcuni
spazi come l’orto che potrebbe realizzarsi in
prossimità del centro anziani. La piazza
superiore presenta aree di gioco (skate park,

fontana con getti) e di sosta disseminate un po’
ovunque. Il progetto prevede l’impianto di filari di
alberature lungo la via G. Giammetta e la via
Vittorio Veneto dove si ritiene di dover infoltire i
pini esistenti.
LA SOSTENIBILITÀ ECOLOGICA
Raccolta e riuso delle acque piovane per l’in-
naffiamento dei giardini e dei tetti verdi e per
l’alimentazione a ciclo chiuso dei canaletti e
delle fontane
Si è prevista la messa in opera di un sistema di
raccolta delle acque piovane provenienti dai
lastrici solari del volume architettonico posto sul
lato ovest dell’area e dalle superfici lastricate
delle pavimentazioni del piano di calpestìo a
quota – 4,50 m. Il dimensionamento dei serbatoi
di raccolta è stato eseguito secondo un giusto
compromesso tra fabbisogno d’acqua e
disponibilità annua di pioggia. Installare serbatoi
con capacità eccessivamente elevata non è
conveniente sia per motivi economici sia perché,
non essendoci un frequente ricambio dell’acqua,
si potrebbe avere, col tempo, un degrado della
qualità di quella stoccata.
Considerando la piovosità media della zona pari
a 1006 mm./mq/anno, si opera il seguente
calcolo:
sup. massima lastrici solari utilizzati per
convogliare in rete le acque piovane: mq 1237;
- sup. massima della pavimentazione esterna
lastricata posta a quota -4,50 m.: mq 4061;
totale acqua teoricamente accumulabile nel
corso dell’anno:
Q1 = 1006 mm/mq/anno x 5298 mq =
5.329.788 litri
Considerando perdite, evaporazioni, mancati
afflussi ed altre cause, la quantità cumulabile nei
serbatoio dopo il trattamento si riduce del 30%
circa arrivando a Q1 = 3.730.851 litri circa.
Per il calcolo del fabbisogno idrico si adottano i
seguenti parametri:
consumo di acqua per irrigazione aree verdi a
bassa manutenzione e con piantumazioni che
non necessitano di molta acqua: 3 litri/mq x
numero di volte in cui si prevede di innaffiare il
verde giornalmente;
- superficie degli spazi verdi posti sul piano
di calpestìo della corte: S =1723 mq;
- superficie dei tetti-giardino posti sui
camminamenti a quota 0,00 m.: S = 3024
mq;
- volume d’acqua delle tre fontane poste sul
piano di calpestìo della corte:Va = 30.000 lt.
- durata del periodo secco medio annuo che
caratterizza la località di Frattamaggiore:
g=60 giorni
Pertanto, considerando che il verde a bassa
manutenzione si annaffia una sola volta per ogni
giorno secco dell’anno, il calcolo del fabbisogno
medio annuale per innaffiamento spazi verdi
complessivamente è pari a:
Qi = 3 litri/mq x 4747 mq x 60 gg. = 854.460
litri
A questo fabbisogno per innaffiamento si
aggiunge l’acqua necessaria per alimentare le
tre fontane previste con recupero e rimessa in
circolo dell’acqua tramite pompe di sollevamento
alimentate da energia rinnovabile ricavata da
pannelli fotovoltaici. Tale volume d’acqua è pari
complessivamente a Q f = 30.000 lt. Infine
l’acqua immessa nei canaletti che solcano il
piano della corte, anch’essa recuperata e
stoccata entro gli stessi serbatoi dai quali verrà
prelevata, sarà pari a Qc = 9000 lt. considerando
che i canaletti avranno una sezione rettangolare
30 x 10 cm ed uno sviluppo complessivo a rete
di circa 300 m.
Pertanto il calcolo definitivo del fabbisogno è pari
a Q2= Qi + Q f + Qc = 893.460 lt.
Il volume complessivo dei serbatoi da interrare
nel piano della piazza è pari a V= (Q x g) : 365 .
Q = valore più piccolo tra Q1 e Q2;
g = durata in giorni del periodo secco medio che
caratterizza la specifica località.
V= (893.460 lt x 60 gg) : 365 = 146.870 litri
Sarà sufficiente adottare 15 serbatoi da 10.000
litri, interrati al riparo dalla luce solare in vani di
dimensioni cm. 202 x cm 345 e profondi 238
cm. Le acque meteoriche provenienti dalle
coperture e dalle strade pedonali hanno bisogno
del solo trattamento primario consistente in una
filtrazione indispensabile per eliminare corpi
estranei in sospensione come foglie, detriti,
terriccio, raccolti dal dilavamento. Lo stoccaggio
deve essere effettuato in serbatoi interrati al
riparo dalla luce solare, tali da garantire a lungo
le buone condizioni dell’acqua evitando lo
sviluppo di alghe, batteri e odori sgradevoli. Il
sistema completo di impianto di raccolta,
stoccaggio e redistribuzione ai punti di
erogazione idrica per l’innaffiamento è costituito
da: gronde e bocchettoni di raccolta di acque
piovane dalle coperture;discendenti;pozzetti di
raccolta ispezionabili;tubazione inclinata dai
pozzetti al serbatoio interrato; n.15 serbatoi da
10.000 litri completi di chiusino interrato in vani
di dimensione cm.202 x 345 e profondi cm. 238;
gruppi di filtraggio composti da struttura
portafiltro e filtro a sacco;diffusori;sistemi di
pescaggio;attacchi da 1” filettati per manicotti di
aspirazione delle pompe esterne;
predisposizione per troppo pieno serbatoio (ø
100 mm); predisposizione per troppo pieno
gruppo di filtraggio (ø 100 mm); pompe esterne
dotate di pressostato: Kw 0,6; portata fino a 50
lt/min (3 mc/h); prevalenza fino a 42 mt;
Tetti giardino
Sulle coperture dei locali seminterrati si realizze-
ranno dei giardini pensili che bene si armonizze-
ranno con le piantumazioni dei giardini della cor-
te e contribuiranno a ridurre le superfici riflettenti
con un beneficio complessivo del microclima al-
l’interno del complesso.
Al di sopra dello strato di impermeabilizzazione
si colloca uno strato di terra sufficiente per le
colture vegetali previste (erba, fiori, arbusti). Per
proteggere l’impermeabilizzazione dall’azione
delle radici occorre porre in opera una barriera
fisica costituita da una lamina di alluminio. Sopra
questa barriera occorre sovrapporre uno strato
drenante di almeno 10 cm. di spessore costituito
da ciottoli e da uno strato filtrante costituito da
non tessuto di fibre sintetiche imputrescibili al
fine di impedire la penetrazione verso il basso
delle parti più fini del terreno di coltura. Lo strato
superficiale è costituito da terreno di coltura di
almeno 30 cm. di spessore : terra mista a torba,
concime e/o sostanze porose come argilla
espansa. Attorno a ciascuna pianta è opportuno
inserire nel terreno una rete a maglia larga che
ne favorisce la stabilità. Il pacchetto del giardino
pensile poggia sui seguenti elementi tecnici letti
dall’alto verso il basso: strato impermeabilizzan-
te protetto dallo strato anti-radici; massetto di
pendenza; strato di separazione; strato di isola-
mento termico; barriera al vapore. Sul piano del
tetto-giardino, su una superficie a prato si mette-
ranno a dimora delle piante a cespuglio ed arbu-
sti. Le specie prescelte e proposte dal progetto
hanno le caratteristiche di bassa manutenibilità e
di non eccessivo bisogno di acqua. Si tratta di
cespugli ed arbusti di mirto comune, ginestrino,
lavanda, salvia, finocchietto selvatico, rosmari-
no, palma nana, lentisco, ginepro, oleandro.
L’approvvigionamento idrico sarà fornito dalle
acque piovane raccolte e stoccate in serbatoi in-
terrati nei giardini della corte (cfr. par.2), con
pompa esterna, tubo adduttore di salita dell’ac-
qua e punto di innaffiamento manuale posto sul
tetto-giardino.
Camino solare per l’estrazione di aria calda
nel periodo estivo
Il principio del camino solare che preleva
d’estate aria fresca dal basso proveniente dallo
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spazio esterno opportunamente raffrescato da
fontane e piantumazioni, per spingere l’aria
calda interna alla torre verso aperture poste
sotto la copertura, trova applicazione nel
presente progetto nello spazio verticale che
passa attraverso le asole realizzate per ogni
piano del blocco principale del complesso
edilizio. L’aria calda sospinta dall’aria più fresca
proveniente dall’ampio atrio di ingresso protetto
dall’esterno da piantumazioni e da fontane che
abbassano la temperatura dell’aria, tende a
salire verso la copertura realizzata con materiale
opaco per non far filtrare i raggi del sole e ad
uscire attraverso vetrate ad apertura regolabile
poste sul tamburo trasparente che sostiene la
calotta di copertura opaca. Il vetro permette sia
l’ingresso dell’energia raggiante che riscalda la
parte alta dello spazio, sia la fuoriuscita di aria
calda che sale verso l’alto grazie ai moti
convettivi innescati dall’aria più fresca
proveniente dall’atrio dell’edificio. I sistemi di
raffrescamento naturali più efficaci che si
trovano anche nell’architettura tradizionale
antica utilizzano l’acqua ed i giardini: l’aria,
passando sopra la superficie dell’acqua o sopra
quella umida dei giardini, cede calore e,
raffreddandosi cade verso il basso ed entra
nell’edificio. Il camino solare, esposto
all’irraggiamento, fa aumentare la temperatura
dell’aria al suo interno. L’aria riscaldata, di
densità inferiore, tenderà a salire aspirando aria
dall’interno dell’edificio per scaricarla poi in alto
all’esterno. Per tale sistema è necessario
garantire l’approvvigionamento dell’aria fresca
nei locali interessati tramite aperture regolabili, in
modo da non creare effetti di depressione e per
sospingere con la pressione dell’aria fresca più
densa, l’aria calda verso le aperture di
espulsione poste in alto verso le parti del
fabbricato esposte all’irraggiamento, compresa
la parte terminale del camino solare. Nella
stagione invernale, questi movimenti di aria
possono essere annullati o diminuiti con le
chiusure totali o parziali delle aperture regolabili
poste sia all’interno degli ambienti che sulla volta
che corona il camino solare.
Muri Trombe
Sui fronti rivolti a sud dei corpi edilizi che
affacciano sulla corte e destinati a musei ed
esposizioni temporanee, verranno realizzati dei
muri Trombe. Il muro presenta una doppia fila di
aperture, in alto ed in basso, che collegano
l’intercapedine e l’ambiente. Nelle ore diurne
invernali la radiazione solare attraversa la
superficie trasparente, viene assorbita dalla
lamina metallica scura che riveste la faccia
esterna della parete e determina un

innalzamento della temperatura dello strato
superficiale del muro. Il calore viene ceduto
all’aria nell’intercapedine per convezione, alla
superficie trasparente per irraggiamento e, in
parte, trasmesso per conduzione verso l’interno
del muro. L’energia termica che si sviluppa
nell’intercapedine viene immessa dentro
l’ambiente tramite aperture fluidodinamiche
regolabili poste sul lato alto. L’innalzamento
della temperatura nell’intercapedine innesca un
moto convettivo ascensionale
(termocircolazione) che determina l’ingresso
nell’ambiente di aria calda attraverso le
bocchette superiori mentre una equivalente
portata di aria fredda passa dall’ambiente
all’intercapedine attraverso le bocchette inferiori.
Il risultato è un trasferimento netto di calore
all’ambiente. Nei periodi freddi (ore notturne), il
raffreddamento dell’aria nell’intercapedine,
dovuto al contatto di questa con la superficie
trasparente fredda determina un moto convettivo
verso il basso (termocircolazione inversa) che
provocherebbe una perdita netta di calore per
l’ambiente. Ciò viene impedito con la chiusura
meccanica delle bocchette. Allo stesso tempo il
muro ad alto potere di accumulo, cede parte del
calore verso l’interno dell’alloggio. La
regolazione del muro Trombe deve prevedere
una riduzione della dispersione del calore verso
l’esterno durante la notte o nei giorni con cielo
coperto. Tale obiettivo può essere conseguito
mediante lastre di vetro ad alta resistenza
termica (vetri doppi con intercapedine
interposta). In estate, le vetrate del muro
Trombe debbono essere schermate con tele di
canapa e il calore comunque prodotto
nell’intercapedine deve essere smaltito
chiudendo i bocchettoni alti che affacciano verso
l’interno ed aprendo le parti alte delle vetrate in
modo tale che l’aria calda esca da queste
aperture sospinta dall’aria fresca che entra in
intercapedine dalle aperture basse.
Installazione di pannelli radianti a parete ali-
mentati da acqua riscaldata da pannelli sola-
ri, e di tubi d’aria per la ventilazione interna
comunicanti con l’esterno
Sulle pareti controterra dei locali seminterrati che
affacciano sulla corte saranno posti dei pannelli
radianti con serpentine contenenti acqua riscal-
data da pannelli solari posti sulle coperture. I
pannelli radianti a parete consistono in una ser-
pentina in rame posata su un pannello di isolante
in canapa da 3 cm fissato dall’interno sul muro di
controspinta in cemento armato. Nel periodo in-
vernale i pannelli radianti hanno una resa di circa
200W/mq. I pannelli radianti rispetto agli impianti
tradizionali, garantiscono un migliore risparmio
energetico: infatti l' acqua nei pannelli radianti cir-
cola a 40°C rispetto ai 70°C dei radiatori. Inoltre a
parità di comfort la temperatura dell’aria si può
mantenere 1-2 gradi più bassa rispetto ai sistemi
convenzionali perché distribuita in modo più omo-
geneo. Questi pannelli radianti sono annegati
dentro una piccola intercapedine riempita di ciot-
toli di pietra ollare capace di conservare il calore
e di trasmetterlo verso l’interno ad impianto spen-
to. L’intercapedine è delimitata verso l’interno dei
locali da una parete ad alta trasmittanza termica
per trasferire d’inverno il calore prodotto dalle
serpentine e rilasciato dai ciottoli di pietra ollare,
e per disperdere d’estate verso il fresco del terre-
no il calore migrante dall’interno. Inoltre, per favo-
rire l’areazione dei locali controterra si sono pre-
visti dei tubi d’aria che vanno da sommità con gri-
glia poste ad altezze variabili sui tetti-giardino fino
alle basi poste sui lati bassi delle pareti di fondo
dei locali, passando in verticale ed in obliquo at-
traverso il terreno, il muro di controspinta in ce-
mento armato, il pannello isolante in canapa, il
pannello radiante, il ciottolato in pietra ollare e la
parete di fondo dei locali. Questi tubi d’aria assi-
curano una ventilazione necessaria, tra l’altro, al
funzionamento dei moti convettivi che si debbono
realizzare nei muri Trombe previsti sulle chiusure
esterne dei locali con fronte rivolta a sud.
Piantumazioni dei giardini e realizzazione di
canaletti di irrigazione
Sul piano della corte situato a quota – 4,50 m,
sono previsti dei giardini e delle fontane che
hanno la finalità di favorire un raffrescamento
passivo della temperatura dell’aria durante la
calura estiva facendo parte di un sistema
concepito per sfruttare le energie rinnovabili e
per applicare fondamentali principi di
bioarchitettura con il ciclo seguente: recupero
delle acque piovane entro serbatoi interrati e
loro sfruttamento per l’irrigazione del verde e per
le fontane della corte mediante pompe di
sollevamento alimentate con l’energia fornita da
pannelli fotovoltaici (cfr.par.2); abbassamento
della temperatura dell’aria della corte
specialmente sul versante ovest del lotto dove
c’è bisogno di fornire aria fresca dal basso al
camino solare posto in posizione strategica nella
parte del complesso articolato su più piani, dalla
corte fino al lastrico solare. In questa soluzione
sono stati individuati degli elenchi di specie di
arbusti e di piante erbacee, tutte rispondenti alle
caratteristiche previste dal progetto dei giardini a
bassa manutenzione. Questa soluzione prevede
le seguenti specie: *Lavanda Lavandula spica
(pianta arbustiva sempreverde dicotiledone
aromatica, fioritura estiva in spighette lilla);*Mirto
comune °Myrtus communis (pianta arbustiva
sempreverde dicotiledone aromatica, fiori bianco
crema nel periodo maggio-luglio; i frutti sono
bacche blu-nerastre);*Rosmarino °Rosmarinus
officinalis (pianta arbustiva perenne dicotiledone,
foglie persistenti,aromatiche, fiori in spighe
azzurro-viola; fioritura blu-lilla nel periodo
ottobre-febbraio); *Salvia °Salvia officinalis
(pianta arbustacea sempreverde aromatica,fiori
rossi);*Ginestrino °Genista toluensis (arbusto
basso, di 20-30 cm di altezza, con rami
numerosi, corti, grossi e rigidi. Fiori solitari o
geminati, corolla gialla. Fioritura a o 80 watt. In genere la durata di un impianto è di
maggio);*Finocchietto selvatico °Foenicolum
vulgare (pianta erbacea annua, bienne o
perenne, dicotiledone aromatica); *Lentisco
°Pistacia lentiscus (arbusto molto ramificato.
Fioritura con fiori verdi e rosso-bruno nel periodo
marzo-aprile. Frutti rossi e poi neri, a maturità). Il
progetto prevede inoltre la messa a dimora di
una decina di alberi da frutta di limoni, arance,
mandarini. E’ un omaggio alla tradizione
mediterranea. Gli alberi saranno irrigati da rami
d’acqua derivati dai cataletti principali a vista
alimentati dalle acque piovane raccolte e ricavati
nella pavimentazione e nel prato. Lo spazio
lastricato consentirà l’allestimento di mercatini di
frutta e verdura di produttori locali e
periodicamente potrà ospitare mostre di
artigianato ed altre iniziative gestite da
associazioni o cooperative di commercio equo e
solidale.
Autoproduzione di energia elettrica con pan-
nelli fotovoltaici
Si prevede l’installazione di pannelli fotovoltaici
sulle coperture del complesso situato sul
versante ovest dell’area.La finalità è quella di
autoprodurre il 50% dell’energia elettrica
utilizzata dalla rete pubblica di energia.
L’obiettivo è nello stesso tempo di natura
ecologica ed economica. Si tenderà ad avere un
incentivo in conto energia, come la legge
prevede: un impianto fotovoltaico da 1 Kw
produce mediamente 1.200 Kwh l’anno e costa
circa 7 mila euro. Ovviamente per impianti a
potenza installata superiore i costi iniziali per
l’opera compiuta saranno progressivamente più
economici. A parte gli sgravi fiscali sulle spese
sostenute per l’installazione, si potrà immettere
la luce sulla rete nazionale ed incassare
l’incentivo più il guadagno della vendita di
energia. Il conguaglio tra energia prodotta e
consumata determina il guadagno o la spesa da
pagare al fornitore di elettricità. I pannelli
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fotovoltaici sono realizzati con una lamina di
silicio molto sottile (1/4 di mm) che, se esposta
alla luce, produce una differenza di tensione
sulle due facce di ½ volt. Collegando una
trentina di celle si ottiene una differenza
potenziale di 16 volt. Collegando più celle in
serie si ottiene un aumento della tensione in volt;
collegandole in parallelo, si ottiene un aumento
della corrente erogabile. Alle celle si può
collegare una batteria per caricare energia o per
consumo. Per collegare l’impianto alla rete
elettrica serve un gruppo di conversione. Una
singola cella produce 1,5 Watt di potenza. Un
modulo fotovoltaico di 36 o 72 celle produce 40
circa 25-30 anni con una diminuzione delle
prestazioni inferiore al 20%. Un Kw di potenza
installata occupa 10 mq. di impianto fotovoltaico
e produce mediamente 1.200 Kwh l’anno. Al
Sud, grazie ad una maggiore esposizione
luminosa, la produzione può arrivare a 1500
Kwh l’anno. L’unità di misura è il Kwp, ovvero il
Kilowatt di picco che costituisce la potenza
teorica massima raggiungibile in condizioni
standard (25°C). La produzione media di 1 Kwp
è pari a circa 1.110 Kwh.Un impianto di potenza
3 Kwp, con esposizione alla luce solare per 4
ore al giorno, produce quotidianamente energia
pari a 12 Kwh. Si prevede l’installazione di 250
mq di pannelli sulla copertura piana ed inclinata
del blocco edilizio di più piani posto sul versante
ovest dell’area.
La Terra - impianto geotermico
Sarà sfruttato il terreno come fonte di calore in
quanto per la climatizzazione verrà adottato un
impianto a pompe di calore geotermiche. Tale
impianto sfrutta il terreno come sorgente di
calore a temperatura praticamente costante
durante tutto l’anno, per fare ciò si realizzano
numerosi pozzi ad elevata profondità dove
vengono annegate delle tubazioni di scambio
termico. La soluzione adottata è quella che
consente la massima efficienza di impianto,
ovvero sonde geotermiche di tipo a pozzo ed
impianti di riscaldamento a bassa temperatura,in
questo modo si riesce a limitare la potenza
elettrica necessaria al funzionamento delle
pompe di calore e di conseguenza si limitano le
dimensioni dell’impianto fotovoltaico di
produzione. Viene adottato un impianto di
riscaldamento invernale del tipo a bassa
temperatura con pompe di calore geotermiche e
pozzi nel terreno. Tale impianto rende massima
l’efficienza di produzione del calore, si ottengono
circa 4 kW in energia termica per ogni kW di
energia elettrica consumato.
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LA FATTIBILITA’ ECONOMICO FINANZIARIA
Strategia generale
L’idea alla base della proposta operativa è che
il progetto trovi una sostenibilità economica e
finanziaria in grado di massimizzare la
patrimonializzazione dell’iniziativa a beneficio
dell’Amministrazione comunale (A.C.). In altre
parole, l’obiettivo posto è mantenere presso
l’A.C. tutta la proprietà degli immobili edificati e
dell’area, cedendo in concessione o in
locazione, sulla base di bandi pubblici, gli spazi
che presentano possibilità di sfruttamento
economico. Tale scelta consente di garantire i
risultati di riqualificazione dell’area,
massimizzando i benefici pubblici, compresi
quelli della crescita del valore e del patrimonio
immobiliare del Comune, utile a garantire la
stabilità della proposta nel tempo. Dal punto di
vista operativo il Comune gestirà tramite
appalto pubblico prestazionale la
trasformazione e riqualificazione dell’area e la
realizzazione delle strutture previste, con il
seguente cronoprogramma.
• 6 mesi per la progettazione definitiva e l’ac-
quisizione dei pareri
• 24 mesi per le fasi costruttive
• 6 mesi per collaudi finali, agibilità e allesti-
menti speciali
• Alla fine del processo il Comune metterà a
bando le superfici secondo un modello di ge-
stione differenziata:
• assegnazione su bandi pubblici degli spazi
destinati ai gruppi sociali e alle associazioni,
in base a prezzi “di minima” utili a coprire in
parte i costi di gestione delle suddette superfi-
ci
• assegnazione in base a bandi pubblici degli
spazi commerciali e destinati ad attività com-
merciali e dei pubblici esercizi, sulla base di
criteri di qualità
• dell’offerta e compatibilità culturale con il
progetto, nonché della migliore offerta econo-
mica
• concorso per l’individuazione di un partner
per la gestione e promozione della “città dei
bambini”, con concessione sulla base della mi-
glior offerta culturale, ricreativa, formativa, tec-
nica, pedagogica, professionale (eventualmen-
te, in base alle scelte che l’A.C. riterrà più op-
portune, anche economica)
• gestione diretta da parte del Comune del
parcheggio e degli spazi aperti
Superfici delle funzioni previste
L’organizzazione funzionale degli spazi interni
alla città dei bambini rispecchia il carattere di
attrattore dedicato alle diverse fasce d’età: dai
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bambini ai ragazzi, fino agli adolescenti. Si tratta
di una differenziazione strutturale che consente
di garantire una ampia fruibilità della
popolazione, compresi gli adulti accompagnatori
o frequentanti, alle diverse attività che potranno
essere realizzate, alcune di carattere stabile,
altre temporanee e adatte a richiamare fruitori
dal bacino di utenza allargato, bacino d’utenza
che non è solo quello dei 12 comuni dell’ambito
territoriale, ma quello almeno dell’intera
popolazione della provincia di Napoli, ovvero
oltre 3 milioni di abitanti. Tutti i costi di
realizzazione, i cui valori unitari sono esplicitati
nella tabella, sono considerati al lordo dell’IVA e
degli altri oneri aggiuntivi e si intendono prezzi
finiti al cantiere, e dunque omnicomprensivi. La
ripartizione dei costi nello sviluppo temporale del
progetto è stata calcolata sulla base delle
diverse lavorazioni previste secondo la tempistic
usualmente utilizzata in progetti di
riqualificazione urbana con tempo di
realizzazione di cantiere pari a 2 anni. La fase
operativa prevede inoltre oneri finanziari non
conteggiati nel dettaglio economico ma
considerati nel modello finanziario.
Costi di manutenzione e gestione
Il modello di calcolo della sostenibilità
economica e finanziaria del progetto ha tenuto
conto in modo particolare dei costi di
manutenzione e gestione del complesso. La
strategia di intervento è duplice:
• da un lato i costi manutentivi (ordinari e
straordinari) a carico della proprietà (Comune
di Frattamaggiore), comprensivi della quota
parte dei costi di gestione non di pertinenza dei
locatari o assegnatari o concessionari (ovvero
secondo un classico regime condominiale di ri-
partizione dei costi di manutenzione e gestione
delle spese comuni); tali costi sono stati quanti-
ficati parametricamente e fissati al 5% del valo-
re del solo investimento costruttivo;
• dall’altro lato i costi di manutenzione (pro
quota) e gestione relativi alle singole superfici
locate o cedute in concessione, che saranno a
carico dei locatari e dei concessionari e dun-
que non vengono conteggiati nel modello eco-
nomico-finanziario, il quale è costruito dal pun-
to di vista dell’A.C. e non del privato utilizzato-
re.
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Entrate da gestione
Le entrate da gestione fanno riferimento alla
cessione in locazione o all’assegnazione di
concessioni per l’uso degli spazi. I canoni inseriti
nel modello sono canoni medi di mercato rilevati
dall’Agenzia del Territorio nel comune di
Frattamaggiore per aree e destinazioni d’uso
simili. Al fine di favorire l’insediamento di
imprese e di favorire il successo dell’iniziativa, si
è ipotizzato che vi sia una agevolazione iniziale
alle imprese (commerciali ed esercizi pubblici, di
servizio) che si insedieranno pari ad un
pagamento del 60% dei canoni il primo anno e
all’80% il secondo anno, con un valore a regime
pari al 100% della media rilevata dall’Agenzia
del Territorio a partire dal terzo anno. Le
associazioni pagheranno canoni sociali d’uso,
mentre per le superfici destinate alla “città dei
bambini” si è ipotizzato un canone forfetario pari
a 100.000 euro all’anno, sulla base di una stima
di entrate complessive pari a 500.000 euro
all’anno (ovvero al 20% delle entrate). In
presenza di particolari volontà dell’A.C. la “città
dei bambini” potrebbe anche essere ceduta in
concessione a titolo gratuito. Infine, le entrate
derivanti dalle tariffe di parcheggio sono state
ridotte dei costi di gestione specifici, pari al 15%
delle entrate stesse.
Esiti della valutazione
La valutazione economico-finanziaria evidenzia
la sostenibilità dell’iniziativa. In particolare
emerge un valore attuale netto positivo e di poco
superiore a 1 milione di euro, su uno sviluppo
trentennale del modello di gestione, e con un
tasso interno di rendimento del 3,5%. Questi
valori indicano una solida sostenibilità del
modello di trasformazione proposta. Il payback
period (ovvero il tempo di rientro economico
dell’operazione) è al 20° anno. In sostanza il
progetto ripaga l’investimento in 20 anni.
L’analisi di sensitività del progetto ha evidenziato
che in presenza di una diminuzione a zero del
contributo annuo di 100.000 euro a carico del
concessionario per la gestione della “città dei
bambini”, il modello rimane positivo, con un
tasso interno di rentimento del 2,7%, un valore
che esprime la natura prettamente pubblica del
bene e della sua riqualificazione ed uso.