Descripción del programa

CONSTRUANÁLISIS es un programa de evaluación financiera de proyectos que elabora

estudios de factibilidad para proyectos de construcción utilizando sofisticados cálculos
financieros sin necesidad de que el usuario sea un experto en ellos.

Justificación del programa

Un Estudio de Factibilidad de Proyectos se utiliza para determinar si la construcción y
venta de un edificio de apartamentos o locales es un buen negocio ANTES DE
COMPRAR EL LOTE O DE INICIAR CUALQUIER OBRA, para lo cual requiere de
información básica sobre el tamaño y valor del lote propuesto, el tamaño y valor de la
construcción que puede levantarse sobre el lote, la forma como se pagarán los costos en
el tiempo, la forma como se recibirán los ingresos por préstamos y por ventas en el tiempo
y la forma como se amortizarán los préstamos. Para más información práctica sobre la
elaboración de este tipo de estudios consulte la sección Taller de Factibilidad.
La información básica se captura para cada proyecto específico y luego interactúa con los
modelos de flujo para costos de construcción y para ventas de CONSTRUANÁLISIS hasta
producir un flujo de caja y un estado de resultados que analiza los dineros invertidos, los
dineros de ventas y los tres indicadores clásicos de los estudios de evaluación financiera:
 Tasa interna de retorno
 Valor presente neto
 Relación beneficio costo
El resultado de estos indicadores permite tomar decisiones acertadas sobre la
continuación o descarte del proyecto, sobre precio de compra del lote y precios de venta
de apartamentos y locales, y sobre tiempos de construcción y ventas.

Créditos
CONSTRUANÁLISIS fue diseñado por el economista Miguel Tellez Luna y el ingeniero
Eduardo Valencia.
La programación estuvo a cargo de Ícono Multimedia, una empresa de Legis S.A..
La supervisión y coordinación del proyecto estuvo a cargo de Construdata, una Unidad de
Negocio de Legis S.A.
La versión 1.0 se liberó en el mes de junio de 2005.
La versión 2.0 se liberó en el mes de abril de 2007.
El presente manual corresponde a la versión 2.0 de Construanálisis.
© LEGIS S.A. 2005, 2007

1
Menú Principal
El menú principal del programa es el siguiente:

Archivo En esta sección se configura la empresa usuaria del programa y

se crean los operadores con sus claves de acceso y los permisos
correspondientes, se configuran impresoras y se elaboran los
reportes.
Base de Datos El programa puede manejar una cantidad indeterminada de
proyectos en una base de datos, pero desde esta sección el
usuario puede crear otras bases de datos, duplicar alguna
existente para modificarla o abrir una diferente de la que esté
usando, así como también sacar o restaurar copias de seguridad.
Aquí también se crean las empresas propietarias de proyectos,
las definiciones generales del programa (grupos y tipos de
costos) y las tablas de cálculo para honorarios.
Proyecto En esta sección se crean los proyectos por analizar, se copian
con otro nombre, se borran o se activan.
Programa de obra Creación, activación, copiado y/o borrado de programaciones de
obra.
? Esta sección contiene la Ayuda del programa, la información de
versión y fecha y, además, permite acceder directamente a la
calculadora, el bloc de notas y el calendario de Windows.
Además, también puede consultarse la Licencia de Uso del
programa y el Usuario autorizado para hacerlo.

Archivo
Esta sección contiene una serie de opciones genéricas del programa:
Cambiar clave, Administración de Usuarios, Reportes, Configurar impresora, Salir.

Cambiar clave Cada usuario autorizado puede modificar su clave cuando lo

desee.
Administración de
Usuarios Creación de grupos de usuarios, usuarios individuales y
asignación de permisos.
En la pantalla que aparece enseguida puede verse que existen
diversas columnas para crear los usuarios, asignarles un nombre
de acceso (login) y una clave. El programa coloca
automáticamente la fecha de creación. En la cuarta columna se
puede activar o desactivar a un usuario y en la última se asigna
cada usuario a un grupo.

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 Un Grupo es un conjunto de usuarios que comparten iguales
permisos de acceso a diferentes áreas del programa. Los grupos
se crean o modifican oprimiendo el botón que aparece en la
esquina inferior izquierda de la pantalla de usuarios.

En el sector izquierdo de la pantalla se crea el grupo, y en el

derecho se asignan permisos a cada una de las secciones del
programa.
El programa puede tener un número ilimitado de usuarios, que
podrán operar más o menos funciones del mismo en la medida
que el grupo al cual pertenecen esté habilitado para ello.
Reportes Los reportes del programa pueden invocarse desde esta sección,
que tiene dos .opciones: Reportes Básicos y Reportes de
Resultados.

Los Reportes Básicos son los siguientes:

Ciudades
Costos
Programas de Obra

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 Los Reportes de Resultados son los siguientes:

Cuadro 1 Cuadro de áreas del proyecto

Cuadro 2.1 Resumen de resultados y financiación
Cuadro 2.2 Precios de venta y forma de pago
Cuadro 2.3 Análisis de costos
Cuadro 3.1 Programación de actividades
Cuadro 3.2 Precios de venta futuros
Cuadro 3.3 Programación de ventas e ingresos por ventas
Cuadro 3.4 Costos directos de edificación: Valor presente
Cuadro 3.5 Costos directos de edificación: Valor futuro
Cuadro 3.6 Costos indirectos de edificación (miles de $)
Cuadro 3.7 Costos generales
Cuadro 3.8 Cronograma de inversiones y flujo de caja
Cuadro 3.9 Seguimiento de costos financieros
Gráfica de Costos
Gráfica de Ventas
Gráficas

Para generar en pantalla un reporte basta situar el cursor sobre su

nombre y hacer doble clic para que el reporte se despliegue en una
pantalla cuyo encabezado es el siguiente:

La operación de cada ícono se describe a continuación:

Enviar el reporte a la impresora

Exportar el reporte a un archivo tipo

Excel y grabarlo en disco o enviarlo
por correo electrónico (ver nota).
Actualizar el contenido del reporte si
no está reflejando los últimos cambios
efectuados
Mostrar u ocultar a la izquierda de la
pantalla los sectores del reporte

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 Cambiar el tamaño de la vista en
pantalla (zoom).

Ir a la primera página del reporte, a la

anterior, a la siguiente y a la última

Al utilizar el ícono EXPORTAR aparece una pequeña ventana en

cuya parte superior se escoge el Formato de exportación (existen
tipo pdf, Cristal Reports, Excel y texto) y en la inferior el destino, que
puede ser el disco duro, una carpeta de Exchange, Lotus Domino o
Microsoft Mail. Esta última opción solicita una dirección de correo
electrónico y envía allí, si su computador está configurado para ello
y conectado a Internet, el archivo escogido.

Configurar impresora Esta opción abre el cuadro de selección de impresoras de

Windows para escoger la que el usuario desee y para
configurarla de acuerdo con sus necesidades.
Salir Terminar la ejecución del programa, lo cual también puede
lograrse oprimiendo el símbolo X en la esquina superior derecha
de la pantalla.

Base de Datos
En esta sección se crean o modifican las bases de datos del programa y sus tablas
auxiliares de operación con las siguientes opciones:
Administración Base de Datos, Empresa, Honorarios, Formulación de Costos Indirectos,
Grupos de Costos, Tipos de Costos.

Administración Base
de Datos El programa puede manejar una cantidad indeterminada de
proyectos en una base de datos, pero desde esta sección el
usuario puede crear otras bases de datos, activar alguna ya
existente, duplicarla, registrarla (para que al abrir el programa la
pueda escoger directamente sin revisar el disco duro), borrarla,
copiarla a un disquette, restaurar una copia hecha sobre
disquette o compactarla para reducir su tamaño en bytes.
La pantalla de selección para estas funciones es la siguiente:

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 Al solicitar cualquiera de las opciones el programa abre la
ventana Windows que muestra el contenido del disco duro para
escoger allí la ruta deseada y grabar un nuevo nombre de base
de datos o escoger allí una base de datos existente.
Mediante la opción REGISTRAR se crea una lista de las Bases
de Datos que se crearon con el programa para que
posteriormente, al escoger la opción ABRIR, el usuario no tenga
necesidad de estarla buscando en el disco duro.
Empresa En esta sección se crean o editan el nombre y los datos de la
empresa que elaborará los estudios de factibilidad con el
programa, así como también un logo (opcional) para imprimir en
los reportes.
Honorarios Los honorarios para diseño de instalaciones eléctricas y
sanitarias, estructuras y arquitectura son parte importante de los
presupuestos de obra y se calculan con base en las tarifas de las
asociaciones profesionales que aparecen en esta sección, que el
usuario puede editar.
La pantalla típica es la siguiente:

En la parte superior se escoge el nombre del capítulo que servirá

de base para calcular los honorarios estructurales, eléctricos e
hidráulico-sanitarios y en la inferior se pueden editar los
porcentajes que corresponden a los distintos tipos y valores de
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 obras. Para más detalles sobre las tarifas y forma de cálculo de
los honorarios, oprima el botón respectivo.

Arquitectónicos Estructurales

Eléctricos Hidro sanitarios

Para que el programa calcule correctamente los honorarios

según tarifas es necesario que ocurra lo siguiente: a) Que las
tablas de honorarios estén creadas con esta opción y que esté
correctamente asignado el capítulo base para el cálculo. b) Que
en la carpeta Información Básica del Proyecto se digite el valor
del salario mínimo y se escoja la categoría de planos a los que
pertenece el proyecto. c) Que en el Programa de Obra estén
creados y programados los nombres “Diseño Arquitectónico”,
“Diseño Estructural”, “Diseño Eléctrico” y “Diseño Hidro-sanitario”.
Cuando se dan estas condiciones, el programa calcula los
honorarios respectivos automáticamente, de acuerdo con las
tarifas, pero el usuario puede aumentar o disminuir el valor
utilizando la columna FACTOR AJUSTE de la carpeta
“Honorarios”.
Formulación ….. Los costos indirectos que maneja el programa se crean en la
sección PROGRAMA DE OBRA y luego pueden ser asociarse
con una fórmula que se crea en esta sección para que
Construanálisis los calcule automáticamente.
Al activar esta opción se abre la siguiente pantalla, en cuyas
columnas 1 y 2 aparecen los costos creados en el PROGRAMA
DE OBRA:

Oprimiendo el botón que aparece al final de cada línea se abre el

siguiente editor para crear las fórmulas de cálculo automático:

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 En la parte inferior izquierda de la pantalla aparecen diversas
variables que el usuario puede utilizar en sus fórmulas haciendo
doble clic sobre las mismas, y en la parte inferior derecha
aparece un teclado numérico con operadores que también se
utilizan haciendo doble clic sobre ellos, o digitando sus
equivalentes con el teclado.
A medida que se va haciendo doble clic sobre las variables y los
operadores, la fórmula va apareciendo en la parte superior de la
pantalla.
Así, por ejemplo, si el usuario desea que un costo llamado
PRESUPUESTO DE OBRA se calcule como el 10% de los
Honorarios de Diseño Arquitectónico, localiza la variable xDiseño
Arquitectónicox, hace doble clic sobre ella y luego digita *0.01
para que la fórmula quede así:
xDiseñoArquitectonicox*0.01
Todos los Costos Indirectos que tengan asignada una fórmula
son calculados automáticamente por el programa, pero el usuario
puede modificarlos dentro de las carpetas de costos
colocándoles un FACTOR DE AJUSTE en la columna del mismo
nombre.
Grupos de Costos Tanto los PROGRAMAS DE OBRA como la pantalla principal de
Construanálisis están organizados en grandes títulos que se
denominan GRUPOS DE COSTOS y deben coincidir, en lo
posible, con la nomenclatura habitualmente utilizada en los
presupuestos de construcción.
Construanálisis se entrega con los siguientes Grupos de Costos
ya creados, pero el usuario puede editarlos como desee
utilizando está opción:

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 La pantalla principal de Construanálisis genera una carpeta para
cada uno de los Grupos de Costos creados con esta opción, y si
alguno se elimina, desaparecerá la carpeta respectiva. Debe
aclararse, sin embargo, que el programa no permitirá eliminar
grupos que tengan capítulos dependiendo de ellos. (ver Pantalla
Detallada).
En la última columna de esta pantalla se puede definir
numéricamente el orden que deben ocupar los distintos Grupos
de Costos en el PROGRAMA DE OBRA y en la pantalla. En el
ejemplo pueden verse los números que definen la localización de
los Costos Indirectos y los de Lote y Urbanismo.
Tipos de Costos Construanálisis permite organizar los Grupos de Costos dentro
de tres grandes categorías denominadas Tipos de Costos. Estas
categorías son COSTOS DIRECTOS, COSTOS INDIRECTOS y
LOTE Y URBANISMO. El usuario puede editar su nombre y el
orden en que aparecen en el presupuesto pero no puede eliminar
ninguno ni crear tipos adicionales.

Proyecto
En esta sección se crean los proyectos por analizar, se activan, se copian con otro
nombre o se borran.
Sus opciones son Nuevo proyecto, Abrir proyecto, Copiar proyecto, Borrar proyecto.
Nuevo Abre una ventana para digitar el nombre del nuevo proyecto.
Después de hacerlo y de oprimir el botón ACEPTAR, se abre la
pantalla para capturar detalladamente los demás datos del
proyecto (ver Pantalla Detallada).
El mismo resultado se logra oprimiendo simultáneamente las
teclas Ctrl+N.
Abrir Despliega en pantalla la lista de proyectos creados previamente,
para que el usuario haga doble clic sobre el que desee y abra la

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 pantalla detallada de datos de dicho proyecto. (ver Pantalla
Detallada).
Esta acción, además, coloca el nombre del proyecto escogido en
la Barra de Estado (inferior) del programa. El mismo resultado se
logra oprimiendo simultáneamente las teclas Ctrl+A.
Copiar Abre una ventana para guardar el proyecto activo con otro
nombre.
Borrar Permite borrar el proyecto activo.

Programa de Obra
En esta sección se crean, se editan o se copian los programas de obra.
Sus opciones son las siguientes:
Nuevo programa, Abrir programa, Copiar programa, Borrar programa.
Nuevo Al invocar esta opción se abre una ventana para que el usuario
identifique el nuevo programa con un nombre y la cantidad de
meses que debe durar.

Después de digitar la información se oprime el botón ACEPTAR

para que Construanálisis abra la pantalla de creación del
programa de obra.

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 EEn la parte superior de la pantalla aparecen tres campos de
selección que permiten escoger el programa que se desea tener
en pantalla o filtrar la información por Tipos de Costo o por
Grupos de Costo.
En la segunda columna de la parte inferior aparecen los capítulos
de costos directos dependiendo del grupo del mismo nombre,
que aparece en la primera columna, y a partir de la cuarta
columna aparecen tantas columnas como meses tenga el
programa.
Para elaborar el programa de obra se digita en cada columna de
tiempo el porcentaje del capítulo que se espera desarrollar en
ese momento. Observe, por ejemplo, que el capítulo Estructuras
se desarrolla con un 30% en el mes 1; un 30% en el mes 2 y un
40% en el mes 3. Observe también que al digitar un porcentaje
en cualquier celda, su color de fondo varía para darle al usuario
un testimonio visual de la programación.
Los porcentajes de cada línea se van sumando en la columna
TOTAL para indicarle al usuario si cada costo está
completamente asignado.
Para facilitar y dinamizar la edición de costos en esta pantalla, el
usuario tiene a su disposición el botón derecho del Mouse con
opciones para modificar el nombre o la dependencia de un
capítulo, pegar valores, copiar valores, borrar valores, eliminar
capítulo o insertar capítulo.
El programa de obra es utilizado por Construanálisis para
distribuir en el tiempo todos los costos de la obra.
Abrir Esta opción abre un programa para escoger otro cualquiera en
las opciones de la parte superior de la pantalla.

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Copiar La opción Copiar abre una ventana donde se indica el nombre
del programa origen y el del nuevo programa que se originará a
partir de aquel.
Borrar Esta opción abre una ventana donde se indica el nombre del
programa por borrar. El programa solicita confirmación antes de
proceder con el borrado.

Pantalla detallada
La parte izquierda de la pantalla de CONSTRUANÁLISIS
contiene una carpeta para cada uno de los Grupos de Costos
que el usuario haya definido para su obra. Estas carpetas se
activan haciendo clic sobre su nombre y despliegan en el resto
de la pantalla campos específicos para captura de información o
controles para ejecutar diversas acciones que pueda requerir la
definición o cálculo de algún grupo de costos.
Las dos últimas carpetas son RESUMEN EJECUTIVO, que
resume los resultados del estudio de factibilidad, y
ALTERNATIVAS, que permite guardar diferentes escenarios de
factibilidad con fines comparativos.
Al final de la zona de carpetas aparece la leyenda “Cerrar
siempre ventana anterior al abrir nueva”, que permite desplegar
individualmente cada carpeta o mostrar todos los contenidos en
forma consecutiva, de acuerdo con los deseos del usuario.
Eventualmente aparece también allí el botón RECALCULAR, que
al oprimirse actualiza todos los costos dentro de las carpetas y el
Resumen Ejecutivo.
La Pantalla Detallada con información básica de un proyecto es
la siguiente:

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El contenido de cada carpeta es el siguiente:
Información básica
del proyecto Esta es la primera de todas las carpetas y se usa para determinar
los datos generales del proyecto (nombre, dirección, ciudad,
áreas del lote) y las categorías de diseño eléctrico, hidráulico,
estructural y arquitectónico, que el programa usa para calcular
los honorarios respectivos.
También se determina aquí si el proyecto pertenece a una serie y
la cantidad de unidades de la misma, así como el valor del
Salario Mínimo vigente, que el programa utiliza para calcular
algunos honorarios.
Cuadro de áreas Cantidad de unidades de cada tipología (apartamentos tipo a,
garajes dobles, etc.) y área de cada una, así como también áreas
comunes.
La tipología se escoge en la parte superior de la pantalla,
oprimiendo la flecha en el campo respectivo para abrir la lista de
tipologías disponible. Si la tipología no existe, es posible
crearla oprimiendo el ícono que está situado al lado de la
flecha.
Además de la cantidad de unidades por tipología y del área de
cada una, es necesario indicarle al programa el valor de venta
por unidad (para garajes, por ejemplo) o por unidad de área (para
apartamentos, por ejemplo). El programa utiliza esta información
para determinar el área total construida y el área vendible.
Tiempos del proyecto Aquí se le indican al programa la fecha en que se hizo el
presupuesto, la fecha del estudio de factibilidad y la fecha en que
realmente se iniciará la obra, así como también cual es el
programa de obra que debe usar. Con esta información y los
porcentajes de inflación que se incluyen en otra carpeta,
Construanálisis proyecta los costos a la fecha de iniciación de
obra y actualiza el cronograma total del proyecto
Financiación
al constructor Tasas de interés para los distintos instrumentos financieros que el
constructor va a utilizar en su proyecto. Esta información se
utilizará para calcular el costo de los préstamos que reciba el
constructor para ejecutar la obra.

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Información Ventas Esta carpeta contiene tres grandes grupos de información: a)
Tasa de crecimiento anual de los precios de venta. b) Forma de
pago que se exigirá a los compradores. c) Programa de ventas.

El

porcentaje para a) se obtiene de la experiencia de cada

constructor o estadísticas de entidades como la Lonja de
Propiedad Raiz. Los conceptos que incluye Construanálisis en b)
Formas de Pago son los más usuales en el negocio de Finca
Raiz.
En cuanto al Programa de Ventas, el usuario debe indicar el
porcentaje del área total que venderá en cada mes de proyecto y
la cantidad de meses que otorgará a los compradores para que
cancelen la cuota inicial. Además, si escogió Subrogación Manual
en la sección b), deberá indicar para cada mes el porcentaje de
valor que subrogará. Por el contrario, si escogió Subrogación
Automática, Construanálisis hará las subrogaciones a medida
que el flujo de caja lo permita.
Costos Directos Esta carpeta contiene un primer bloque de información donde se
establece su forma de trabajar junto con algunos parámetros de
cálculo, y un segundo bloque con los costos propiamente dichos.
La parte superior de la pantalla debe diligenciarse así:
a)
Valor

porcentual de los imprevistos del proyecto y de la inflación anual.

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b) Costo directo del metro cuadrado de construcción. c)
Distribución del costo directo en capítulos de construcción.

Tipo de presupuesto: Puede ser Digitado, para incluir

manualmente todos los costos directos, o Importado, y en este
caso existen dos modalidades: se importan los valores de un
presupuesto desde Construplan o la distribución porcentual de
capítulos dentro de un presupuesto, usando un modelo en Excel.
En cualquiera de los dos casos es necesario oprimir el botón
IMPORTAR para abrir una segunda pantalla de definiciones. (ver
Importar)
Costo Directo por m2: Esta cifra se captura en la segunda
pantalla de IMPORTAR.
Imprevistos y Tasa de Crecimiento de los Costos tendrán
valores porcentuales derivados de la propia experiencia del
usuario o de estadísticas de entidades como Caracol.
Factor de Ajuste Global es una cifra que multiplicará todos los
valores digitados o importados. Por defecto es 1 para usar los
valores sin modificación, pero puede variarse para modificar
masivamente un presupuesto.
Importar: Al oprimir este botón aparece una nueva pantalla para
completar las definiciones de importación:

La opción Excel utiliza un modelo de presupuesto que contiene

los capítulos y el porcentaje de cada uno sobre el valor total.
Construanálisis multiplica estas cifras por el valor del m2 de

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construcción que se digita en la esquina superior derecha de la
pantalla y obtiene así el valor de cada capítulo para el proyecto
que se está analizando.
El modelo Excel puede obtenerse de la experiencia del
constructor o de los modelos que Construdata publica
trimestralmente en el portal www.losconstructores.com en un
formato similar al siguiente:

Para utilizar un modelo como este, el programa multiplica el área

total construida –que obtiene de la carpeta CUADRO DE ÁREAS-
por el valor del metro cuadrado, que se digitó en la pantalla
IMPORTAR, y toma el resultado como base para valorizar los
capítulos (en el ejemplo asigna el 46.40% a Albañilería, 12.45% a
Aparatos Sanitarios, etc.).
Para importar un modelo EXCEL se oprime el ícono en la
parte central de la pantalla, se escoge el archivo
Cod Capítulo % CD
1 ALBAÑILERIA 46.40%
2 APARATOS SANITARIOS 12.45%
3 CARPINTERIA MADERA 23.04%
4 CARPINTERIA METALICA 12.15%
5 CERRAJERIA 5.96%
TOTAL 100.00%
respectivo dentro del disco duro y se le indica a Construanálisis
cuál es la hoja del archivo que contiene los datos, cuál la
columna de nombres y cuál la de porcentajes. Luego se oprime el
botón IMPORTAR y los valores quedan incorporados a la parte
inferior de la pantalla.
Para que esta operación sea exitosa debe tenerse en cuenta que
los nombres de los capítulos en el archivo EXCEL deben coincidir
con los Costos Directos que existen en el Programa de Obra que
se asignó al proyecto analizado. Si los nombres no son idénticos,
el programa mostrará vacía la tercera columna de la pantalla
donde no encuentre coincidencia, y el usuario puede oprimir allí
una flecha y buscar manualmente el capítulo que desee.
La opción CONSTRUPLAN, por su parte, importa los nombres y
valores de los capítulos de un presupuesto elaborado por el
programa. La pantalla respectiva es la siguiente:

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El campo de la esquina superior derecha cambia de nombre a
Costo Total y se llena automáticamente al hacer la importación,
mientras que aparece un campo nuevo –Obras– para escoger la
obra que se desee en la base de datos escogida.
Tal como sucede con la importación Excel, para que esta
operación sea exitosa debe tenerse en cuenta que los nombres
de los capítulos en el presupuesto CONSTRUPLAN deben
coincidir con los Costos Directos que existen en el Programa de
Obra que se asignó al proyecto analizado. Si los nombres no son
idénticos, el programa mostrará vacía la tercera columna de la
pantalla donde no encuentre coincidencia, y el usuario puede
oprimir allí una flecha y buscar manualmente el capítulo que
desee.
Una vez terminada la digitación o la importación, la pantalla de
Costos Directos luce así:

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 El usuario puede modificar como desee los valores de la segunda
columna, digitando lo que estime conveniente, o puede modificar
los Factores de Ajuste en la tercera columna, que operan como
un multiplicador para obtener el resultado final en la cuarta
columna. La quinta columna, a su vez, muestra el porcentaje de
cada capítulo con relación al valor total de la obra.
Los costos directos se distribuyen en el tiempo con base en el
Programa de Obra asignado al proyecto.
Lote y costos
de Urbanismo Valor del primero de los grandes costos del proyecto: el terreno y
las obras de urbanismo que deban ejecutarse. En caso de que no
existan costos de urbanismo, las carpetas respectivas pueden
eliminarse en el Programa de Obra.
Conexiones
Servicios En esta carpeta aparecen los costos de Conexión de Servicios
públicos que se crearon en el Programa de Obra.
Al final de cada línea existe un botón para crear una fórmula de
cálculo automático para cada capítulo. Para más información
consulte Formulación.
Honorarios En esta carpeta se incluye el valor de los honorarios de los
profesionales que se encargarán del diseño y construcción del
proyecto o elaborarán documentación legal.
La creación de cada uno de estos costos se hace en el Programa
de Obra. Para más información, consulte Base de Datos /
Honorarios

Al final de cada línea existe un botón para crear una fórmula de

cálculo automático para cada capítulo. Para más información
consulte Formulación.
Costos admón.
y venta Los costos de esta carpeta corresponden a las actividades de
comercialización del proyecto: promoción, publicidad,
comisiones, etc.
La creación de cada capítulo se hace en el Programa de Obra.
Al final de cada línea existe un botón para crear una fórmula de
cálculo automático para cada capítulo. Para más información
consulte Formulación.
Impuestos
y seguros Los costos de esta carpeta corresponden al costo de los
impuestos de obra y de las pólizas de seguros que sea necesario
constituir para adelantar el proyecto.
La creación de cada capítulo se hace en el Programa de Obra.
Al final de cada línea existe un botón para crear una fórmula de
cálculo automático para cada capítulo. Para más información
consulte Formulación.

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Resumen
ejecutivo Esta carpeta contiene un resumen total de costos, ventas y
tiempos del proyecto, la utilidad y la rentabilidad del mismo y los
porcentajes de incidencia de cada uno dentro del costo total.
Para modificar cualquiera de los valores basta con activar la
carpeta respectiva, hacer la modificación y oprimir luego el botón
RECALCULAR.

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 Honorarios Ingeniería Eléctrica
Para una cabal comprensión del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el Manual
de Referencia de Tarifas y Contratación de Ingeniería publicado por ACIEM en Mayo de 1998,
donde no sólo se publican las tarifas de Proyecto sino también las de construcción, interventoría y
presupuestos.
Las tarifas se calculan como un porcentaje del valor de la obra y éste, a su vez, está expresado en
función del SMLMV (Salario Mínimo Legal Mensual Vigente).

Categoría 1
Obras o proyectos, o parte de ellos, que no requieren de estudios y cálculos especiales, y deben
estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con menos de tres años de experiencia
(escalafón 6) en esta actividad.

Tarifas de Proyecto – Ingeniería de detalle

Valor Obra en 0-100 101-500 501- 1.001- >2.000

SMLMV 1.000 2.000
Porcentaje 10 8 6 5 4

EJEMPLOS
Pequeños almacenes de depósito, multifamiliares con pisos típicos en estratos 1 y 2,
unifamiliares, parqueaderos pequeños.

Categoría 2
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos cálculos y diseños pueden efectuarse por métodos
convencionales y deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con experiencia
correspondiente al escalafón 5 en esta actividad.

Tarifas de Proyecto – Ingeniería de detalle

Valor Obra en SMLMV 0-100 101-500 501-1.000 1.001- >2.000

2.000
Porcentaje 10.0 8.0 6.0 5.0 4.0

EJEMPLOS
Auditorios, centros deportivos y parques pequeños, edificios varios en estratos 3 y 4, tableros
varios con potencias menores de 150 kVA.

Categoría 3
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos estudios y/o ejecución requieren conocimientos
especializados y amplia experiencia en la elaboración de diseños y cálculos de mediana
complejidad. Estos trabajos deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con
experiencia correspondiente al escalafón 4 en esta actividad.

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 Tarifas de Proyecto – Ingeniería de detalle
Valor Obra en SMLMV 0-100 101-500 501-1.000 1.001-2.000 >2.000
Porcentaje 11 9 7 6 5

EJEMPLOS
Bibliotecas, cárceles, cuarteles, clubes, coliseos. Edificios varios en estratos 5 y 6. Grupos de
generación de energía menores de 500 kV. Industrias metalmecánicas, litográficas, químicas,
petroleras, textiles y plásticas con potencias menores de 1.5 MVA. Subestaciones hasta de
1400 kVA.

Categoría 4
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos estudios y/o ejecución requieren conocimientos
especializados y amplia experiencia en la elaboración de diseños y cálculos de gran complejidad.
Estos trabajos deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con experiencia
correspondiente al escalafón 1 en esta actividad

Tarifas de Proyecto – Ingeniería de detalle

Valor Obra en SMLMV 0-100 101-500 501-1.000 1.001-2.000 >2.000

Porcentaje 12.0 10.0 8.0 7.0 6.0

EJEMPLOS
Museos, bancos, clínicas, hospitales, hoteles, depósitos de combustibles. Grupos de
generación de energía mayores de 1.400 kVA y menores de 2.500 kVA. Industrias
metalmecánicas, litográficas, químicas, petroleras, textiles y plásticas con potencias mayores
de 1.5 MVA. Subestaciones con más de 1.400 kVA.

Categoría 5
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyos estudios y/o ejecución requieren conocimientos
especializados y amplia experiencia en la elaboración de diseños y cálculos con alto grado de
complejidad. Estos trabajos deben estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con
experiencia correspondiente al escalafón 2 en esta actividad.

Tarifas de Proyecto – Ingeniería de detalle

Valor Obra en SMLMV 0-100 101-500 501-1.000 1.001-2.000 >2.000

Proyecto 12.0 10.0 8.0 7.0 6.0

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EJEMPLOS
Instalaciones industriales complejas, redes de fibra óptica, aeropuertos, terminales marítimos,
centrales hidroeléctricas. Grupos de generación de energía mayores de 2.500 kVA. Autopistas
de alto tráfico.

Categoría 6
Obras o proyectos, o parte de ellos, cuyas características de diseño y/o ejecución requieren
conocimientos muy especializados y no están contemplados en las categorías anteriores. Estos
trabajos no tienen tarifas predeterminadas y deben estar a cargo de un ingeniero electricista
matriculado y con experiencia correspondiente al escalafón 1 en esta actividad.

EJEMPLOS
Centrales nucleares.

22
Honorarios Ingeniería Mecánica
Para una cabal comprensión del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el Manual de
Referencia de Tarifas y Contratación de Ingeniería publicado por ACIEM en Mayo de 1998, donde no
sólo se publican las tarifas de Proyecto sino también las de construcción, interventoría y presupuestos.
Las tarifas se calculan como un porcentaje del valor de la obra y éste, a su vez, está expresado en
función del SMLMV (Salario Mínimo Legal Mensual Vigente).

Categoría 1
Trabajos de ingeniería simple que no presenten un carácter especial de novedad, consistentes en la
adaptación de elementos conocidos a condiciones dadas, que exijan relativamente poco tiempo y que
requieran un ingeniero mecánico matriculado y con menos de tres años de experiencia (escalafón 6)
en esta actividad.

Tarifas de Proyecto – Ingeniería de Detalle

Valor Obra en SMLMV 70 140 210 350 700 1,060 2,110 3,520 7,040 10,550 > 10550

Porcentaje 7.0 6.0 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 2.0 1.5

EJEMPLOS
Instalaciones simples de bombeo y de distribución de aguas, fluidos comunes bajo presión,
calefacción simple, aire comprimido, ventilación, aislamiento acústico, transporte y mantenimiento
de pequeñas plantas, talleres mecánicos simples.

Categoría 2
Trabajos de ingeniería que presenten ciertas dificultades, en razón del empleo de elementos particulares y nuevos que deban ser
adaptados al fin previsto, que demanden más tiempo que los de la categoría 1 y que exijan un ingeniero mecánico matriculado con más
de cuatro años de experiencia (Escalafón 4).

Tarifas de Proyecto – Ingeniería de Detalle

Valor Obra en SMLMV 70 140 210 350 700 1,060 2,110 3,520 7,040 10,550 > 10550
Porcentaje 8.0 7.0 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0

EJEMPLOS
Conducciones con válvulas, turbinas y bombas, instalaciones complejas de bombeo y distribución
de agua, generadores de calor, ventilación a compresión, aire acondicionado para pequeñas
edificaciones, escaleras rodantes, talleres metal-mecánicos con máquinas automáticas,
instalaciones simples para industria química.

Categoría 3
Trabajos de ingeniería que, además de las exigencia previstas para la categoría 2, requieran estudios
y cálculos especiales, así como también una particular experiencia y especialización por parte del
ingeniero mecánico matriculado (más de cinco años - Escalafón 3)

Tarifas de Proyecto – Ingeniería de Detalle

Valor Obra en SMLMV 70 140 210 350 700 1,060 2,110 3,520 7,040 10,550 > 10550

23
Porcentaje 9.0 8.0 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0

EJEMPLOS
Conducciones forzadas para centrales de gran potencia, instalación de calderas de gran potencia
y alta presión, grandes instalaciones de producción de gas, instalaciones de ventilación de
grandes cocinas, instalaciones complejas de ascensores, fábricas medianas metalmecánicas

Categoría 4
Ejecución de labores e instalaciones de dificultad poco frecuente, y que requieran claramente
de ingenieros mecánicos matriculados y especializados, con más de siete años de
experiencia en la actividad o con especialización, maestría o doctorado universitario
(Escalafón 2).
Tarifas de Proyecto – Ingeniería de Detalle
Valor Obra en SMLMV 70 140 210 350 700 1,060 2,110 3,520 7,040 10,550 > 10550
Porcentaje 10.0 9.0 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0
EJEMPLOS
Instalaciones hidráulicas que exijan gran experiencia y conocimientos especializados,
modificaciones en centrales térmicas, en instalaciones de producción y distribución de gas y en
instalaciones de ventilación y aire acondicionado. Instalaciones para grandes fábricas
metalmecánicas y para instrumentación industrial.

24
Honorarios Estructuras
Para mayor información y detalles consulte la Guía para la contratación de servicios de Ingeniería
Civil en el área de Estructuras publicada por la Asociación Colombiana de Ingeniería Estructural –
ACES.

Honorario Básico
Para calcular los honorarios de diseño estructural se calcula inicialmente el honorario
básico, que equivale al 8 % del valor de la estructura, y luego se afecta por el grado de
complejidad de la misma y por el grado de repetitividad así:

H = Ce x 0.08 x Gc x Gr donde:
Ce = Costo Gc = Grado de Gr = Grado de
H = Honorario.
estructura. complejidad repetitividad

Costo de la estructura
El costo de la estructura que servirá de base para calcular el honorario incluye los costos de
materiales, mano de obra, prestaciones, formaletas y equipo, los impuestos, el transporte y todos
los demás costos de construcción. No se incluyen los costos administrativos, los imprevistos ni la
utilidad del constructor

Grado de complejidad

% de
TIPO EJEMPLOS
Honorario

Puentes de carretera, Intercambios viales urbanos, Muelles, Cascarones y

placas plegadas, Bases y fundaciones de maquinaria, Silos, Edificaciones
A 100%
con tres o más sótanos y más de quince pisos de altura, Rehabilitación de
estructuras existentes, incluyendo análisis de vulnerabilidad.
Coliseos, Estadios, Iglesias, Teatros, Aeropuertos y Helipuertos, Puentes
peatonales, Estructuras industriales, Edificaciones indispensables, según las
B 90%
normas sismo resistentes, Edificaciones con tres o más sótanos ó más de
quince pisos de altura
Tanques, Piscinas, Plantas de tratamiento, Muros y estructuras de
C contención, Estructuras de madera, Edificaciones con dos sótanos y más de 80%
ocho pisos de altura
Estructuras metálicas de cubierta, Edificaciones con dos sótanos o más de
D 70%
ocho pisos de altura.
Edificaciones con un sótano o sin sótano y menos de ocho pisos de altura,
E 60%
Casas
Cuando se trate de edificaciones de uso mixto, se hará un promedio ponderado de la dificultad
según al área para obtener el porcentaje del honorario básico que se debe aplicar para obtener el
honorario efectivo.

25
Grado de Repetitividad

DE LA ESTRUCTURA EN SU TOTALIDAD

Cuando los planos de la estructura se utilizan más de una vez el valor de los honorarios se ve afectado por el siguiente factor
acumulativo:

Estructura No. 1 1.0

Estructura No. 2 0.5 Por ejemplo para un grupo de 16 estructuras el
valor del factor por repetitividad corresponde a:
Estructura No. 3 0.3 1.0 + 0.5 + 0.3 + [0.1 x (16 - 3)] = 3.1
Cada una de las siguientes 0.1

DE PARTES DE LA MISMA ESTRUCTURA

En el caso de edificios, cuando algunas losas de entrepiso tienen exactamente el mismo diseño
estructural es posible aplicar el siguiente factor al honorario efectivo: 0.5 + [0.5 x (Npe/Ntp)]

Npe Número de plantas estructurales para las cuales el diseño estructural es exactamente igual,
incluyendo vigas, viguetas, losas, etc. y exceptuando las columnas y muros estructurales

Ntp Número total de losas aéreas del edificio.

Otros trabajos especializados

Los honorarios se cobran como un porcentaje del honorario efectivo de cálculos estructurales,
excepto donde se indique lo contrario.
Para trabajos no incluidos en esta tabla se aplican las tarifas de la SCA y la SCI.

TIPO DE TRABAJO HONORARIO

Revisión de diseños 30%
Elaboración de cantidades de obra 10%
Presupuesto 15%
Programación de obra 10%
Factibilidad 15%, cuando no hace parte del diseño
estructural
Pruebas de carga Contratación de honorario fijo
Coordinación de estudios preliminares Contratación de costo más multiplicador.

Coordinación de diseños técnicos Contratación de costo más multiplicador

26
Honorarios SCA
Para una cabal comprensión del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el
DECRETO 2090 del 13 de septiembre de1989, mediante el cual se promulgó el Reglamento de
Honorarios de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

Diseño y dirección arquitectónica

Determine el valor de su proyecto, de acuerdo con la tabla 1. Calcule el honorario básico según la tabla 2 y aplíquele el porcentaje
que le corresponda, según su categoría (ver tabla 3). Si pertenece a una serie, aplique finalmente la tabla 4. Al valor final agregue el
IVA vigente(Art. 25 de la Ley 06 de 1992), a menos que su proyecto sea de vivienda de interés social.

1. Costos de obra
El presupuesto de obra que servirá de base para el cálculo de honorarios comprende los
siguientes costos:
1 Mano de obra, materiales, equipos y transportes, así como también costos de
nacionalización, aduanas y fletes
2 Gastos generales y administración de la obra, excepto costos reembolsables de
residentes y auxiliares
3 Licencia de construcción y derechos de servicios públicos

2. Honorario básico
De acuerdo con el costo obtenido por metro cuadrado y el área del proyecto, calcular el
honorario básico así:
7.0 % Del costo de los primeros 1,000 m2 de obra
5.0 % Del costo de los siguientes 4,000 m2 de obra
4.0 % Del costo de los siguientes 5,000 m2 de obra
3.0 % Del costo del área faltante

3 . Categorías
Definir la categoría de la obra y aplicar al honorario básico la tarifa que corresponda para
obtener el honorario definitivo.
TIPO DESCRIPCIÓN HONORARIO
A Construcciones simples con instalaciones mínimas 50 %
B Construcciones sencillas 70 %
C Construcciones complejas 85 %
D Construcciones de gran complejidad 100 %
E Vivienda (hasta trifamiliar) 130 %
F Construcciones en serie Ver tabla 4
Edificios mixtos. Calcular individualmente para cada área, según
G
su categoría
H Restauraciones. Calcular según categoría y agregar 20 %

27
 Reparaciones, reformas, ampliaciones. Calcular según categoría y
I 10 %
agregar

4 . Construcciones en serie
Honorarios de diseño y dirección arquitectónica para unidades repetitivas, expresados como
porcentaje de la primera unidad
Unidades de la serie Honorario por unidad Unidades de la serie Honorario por unidad
Primera unidad 100 % Siguientes 30 unid. 10.0 %
Siguientes 4 unid. 40 % Siguientes 50 unid. 7.5 %
Siguientes 5 unid. 30 % Siguientes 200 unid. 5.0 %
Siguientes 10 unid. 20 % En adelante 4.0 %

Ejemplo de cálculo

Para un edificio de oficinas de 16.000 m 2 y valor unitario de $ 300.000 por m 2, calcule los
honorarios así:

1. Honorario Básico:
(1000 m2 x $ 300.000 x 7%) + (4000 m2 x $ 300.000 x 5%)+ (5000 m 2 x $ 300.000 x 4%) + (6000 m2
x $ 300.000 x 3%) = $ 195.000.000

2. Honorario Final (categoría C):

$ 195.000.000 x 85% = $165.750.000

Otros Honorarios SCA

Para una cabal comprensión del contenido y alcance de estas tablas debe consultarse el
DECRETO 2090 del 13 de septiembre de1989, mediante el cual se promulgó el Reglamento de
Honorarios de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

Honorarios de Urbanismo
Calcule el valor de las obras de urbanismo para todo el lote y la cantidad de viviendas a construir.
Defina el honorario preliminar por unidad de vivienda así:

8 % (Vr. obras urbanismo / Cantidad viviendas )

Cada unidad de vivienda del proyecto devenga un honorario basado en el honorario preliminar, que
se calcula así:

Honorarios de Urbanismo
Unidades de la serie Honorario
Primeras 10 unidades 100 %
Siguientes 40 unidades 75 %

28
 Siguientes 50 unidades 50 %
Siguientes 100 unidades 25 %
Siguientes 300 unidades 15 %
En adelante 10 %

Otras urbanizaciones
Según el valor de las obras de 10 %
urbanismo.

Urbanizaciones combinadas
Divida el terreno según el tipo de urbanización y calcule
separadamente cada honorario.

Urbanizaciones con pendiente

Calcule los honorarios de acuerdo con las tablas e
increméntelos en los siguientes porcentajes.
Pendientes entre 2 % y 10 % 15 %
Pendientes entre 10 % y 20 % 20 %
Pendientes mayores de 20 % 30 %

Otros Servicios
CONCEPTO COSTO BASE HONORARIO
Presupuesto Planos 10.00 %
Presupuesto Preliminar Planos 2.50 %
Cantidades de Obra Técnicas Costo del 5.00 %
capítulo
Control de Costos - Obras por Admón Delegada Costo de obra 0.90 %
Control de Costos - Obras por precios unitarios Costo de obra 0.45 %

Programación de Obra Planos 10.00 %

Programación - Actividades Previas y Proyectos Planos 2.00 %
Control de Programación Costo de obra 0.8 %
Interventoría de Proyectos Planos 15.0 %
Interventoría de Construcción Excepto Cat. E, H, I Costo de obra 2.5 %
Interventoría de Construcción Categorías E, H, I Costo de obra 4.0 %
Construcción Categorías A hasta H Costo de obra 10.0 %
Construcción Categoría H Costo de obra 17.0 %
Construcción Categoría I Costo de obra 14.0 %

29
NOTA
De acuerdo con el artículo 25 de la Ley 06 de 1992, los servicios de arquitectura e ingeniería
deben facturar IVA , excepto los que estén vinculados con vivienda de interés social.

30
Taller de Factibilidad

Un estudio de factibilidad para un proyecto de construcción trata de determinar si su

construcción y venta pueden ser un buen negocio antes de comprar el lote o de iniciar la
obra.
Para poder hacer un estudio de este tipo es necesario responder un conjunto de
preguntas clave:

Preguntas Comerciales Respuestas Comerciales

¿Conozco las tendencias de ocupación de
la zona –comercio, industria, vivienda– y
pienso que puedo generar un proyecto que
se acomode a ellas y les saque partido?
¿Tengo la capacidad para gerenciar un
proyecto de este tipo en sus etapas de
concepción, financiación, ejecución y
ventas?
Preguntas Técnicas
¿Cuáles son las dimensiones del lote y la
reglamentación municipal de construcción?
¿Qué valor puedo pagar por ese tipo de
lote?
¿Qué costo directo confiable le puedo
adjudicar a la construcción?
¿Cuáles costos indirectos debo incluir en
el proyecto y cómo los calculo?
¿Cuánto tiempo puede durar el proyecto?
¿Cómo se programan las ventas y los
ingresos?
Si no está familiarizado o no puede
conseguir quien lo familiarice, no
ensaye un negocio desconocido.
Como cualquier empresa, los proyectos
de construcción requieren gerentes
conocedores, eficientes y eficaces.
Respuestas Técnicas
Este análisis determina las áreas y los
componentes a construir
Esta respuesta se obtiene al final del
estudio de factibilidad en función de la
rentabilidad del proyecto.
Use el costo de su último proyecto, el
de algún constructor conocido y
confiable o un costo de prototipo
publicado por Construdata.
Defina cuáles incluir y calcúlelos
utilizando las tarifas de cada uno.
Utilice un modelo de su último proyecto
o el de algún constructor conocido.
Utilice un modelo conocido

Un Estudio de Factibilidad que arroje respuestas correctas y oportunas a las preguntas

clave permitirá que los interesados tomen decisiones acertadas.
Las respuestas comerciales adecuadas dependen exclusivamente de la experiencia y el
criterio de los responsables del proyecto y no se analizarán en este trabajo. Las técnicas,
por su parte, pueden desarrollarse como un conjunto de disciplinas que arrojan resultados
confiables y se estudiarán a continuación.

31
Dimensiones del lote y reglamentación municipal
Una reglamentación de construcción típica para cualquier lote de cualquier barrio de
cualquier estrato en cualquier ciudad puede tener condiciones como las siguientes:
• Debe dejarse un antejardín de 5 metros y un jardín posterior de 5 metros
• Se permite construir sótano para parqueo ocupando toda el área del lote
• Se permite construir hasta 6 pisos pero el edificio debe tener aislamientos laterales
de 3 metros
• En algunos lotes es necesario ceder áreas a la ciudad para ampliación o
construcción de vías o espacio público.
• Se requieren 0.5 parqueos de visitante por apartamento
Este tipo de disposiciones aparecen en la siguiente gráfica aplicadas a un lote de 20 x 49
metros en una zona Estrato 6.

Análisis del lote II

20.00 Área de Cesión Torre de 6 pisos
6.00
5.00

Jardín Posterior
49.00
33.00
5.00

Aislamiento
3.00 14.00 3.00 Sótano
Antejardín
Lote vecino

CONSTRUANÁLISIS 5

Al aplicar la reglamentación al lote de 20 x 49 metros se obtiene el siguiente cuadro de

áreas:

32
 No CONCEPTO CÁLCULO VALOR

A Área del lote 20 x 49 m 980 m2

B Área de cesión 20 x 6 m 120 m2

C Área del sótano 20 x 43 m 860 m2

D Área del piso típico 14 x 33 m 462 m2

E Área 6 pisos típicos 6 x 462 m2 2,772 m2

F Área total construida C+E 3,632 m2

Además de las áreas construibles, es necesario establecer las áreas vendibles mediante
un análisis como éste:

En cada piso típico -429 m2- caben dos apartamentos de 200 m2,
dejando 29 m2 para circulaciones y servicios comunes.
En el primer piso sólo se diseña un apartamento de 200 m2 y el resto
de área es recepción y salón comunal.
Total área vendible apartamentos: 2,200 m2
(5 pisos x 2 x 200 m2) + (1 piso x 200 m2)
Cada parqueo con circulación ocupa 25 m2, por lo cual en el sótano
caben (860 m2/25 m2) = 34 parqueos, de los cuales deben dedicarse a
visitantes (11 x 0,5) = 6 parqueos.

Total área vendible parqueos: 700 m2

(34 un – 6 un) = 28 un x 25 m2

Costos directos
El área total a construir –que en el análisis anterior es de 3.632 m 2– debe valorizarse
utilizando algún valor conocido y confiable, que probablemente no será el valor real de un
presupuesto detallado (que debe elaborarse después, en la fase de proyecto) sino una
aproximación razonable que permita formarse una idea del orden de magnitud de la
inversión por este concepto.
Para el efecto pueden utilizarse costos históricos recientes de quien está haciendo el
estudio o de algún profesional conocido, así como también los costos por m 2 que
trimestralmente publica Construdata.
Supongamos, para el ejemplo, que ese costo es de $ 900.000 por m2, de tal manera que
el costo directo esperado de la obra será de 3.632 x $ 900.000 =
$ 3.268.800.000

33
Además de la cifra total, es necesario tener una idea de la forma como está compuesto el
valor total de los Costos Directos, o sea que esa cifra debe descomponerse en los
principales capítulos de obra para poder distribuir la inversión en el tiempo.
Para el ejemplo asumiremos que Construdata publica la composición de un presupuesto
medio alto que aparece en el siguiente cuadro, cuyas tres primeras columnas son los
capítulos y porcentajes publicados, en tanto que en la cuarta columna se han aplicado
esos porcentajes al valor total de la obra que se está analizando.

Cod Capítulo % CD Valor

1 ACTIVIDADES PRELIMINARES 1.03% 33,668,640
2 CIMIENTOS 5.46% 178,476,480
3 DESAGÜES 1.22% 39,879,360
4 MAMPOSTERIA 11.47% 374,931,360
5 PAÑETES-REVOQUES-REPELLOS 4.87% 159,190,560
6 ESTRUCTURAS EN CONCRETO 15.18% 496,203,840
7 CUBIERTAS 3.20% 104,601,600
8 CIELOS RASOS 0.15% 4,903,200
9 ENCHAPES Y ACCESORIOS 3.44% 112,446,720
10 INSTALACIONES ELECTRICAS 4.94% 161,478,720
11 INST.SANITARIA/LATONERIA 3.80% 124,214,400
12 PISOS - BASES 7.94% 259,542,720
13 PISOS - ACABADOS 3.84% 125,521,920
14 CARPINTERIA MADERA 5.04% 164,747,520
15 CARPINTERIA METALICA 2.14% 69,952,320
16 PINTURA 5.50% 179,784,000
17 SUB-CONTRATOS DE ACABADOS 2.28% 74,528,640
18 VIDRIOS Y ESPEJOS 0.22% 7,191,360
19 CERRAJERIA 0.98% 32,034,240
20 APARATOS SANITARIOS 1.45% 47,397,600
21 EQUIPOS ESPECIALES 5.21% 170,209,124
22 G.GRALES - EQUIPOS 0.66% 21,668,460
23 G.GRALES - INSTALACIONES 0.11% 3,733,941
24 G.GRALES - PERSONAL 8.14% 265,964,988
25 G.GRALES - VARIOS 0.67% 22,030,189
26 OBRAS EXTERIORES 0.98% 32,022,051
TOTAL 100.00% 3,268,800,000

Costos Indirectos
Estos costos generalmente se calculan mediante tarifas conocidas y por ello es posible
que quien está haciendo el estudio se limite simplemente a enunciar que uno de ellos
debe incluirse para que el programe lo calcule automáticamente, utilizando para ello las
fórmulas que Construanálisis trae pre-definidas o las que el usuario puede crear.
El programa puede calcular casi cualquier honorario definido por las asociaciones
profesionales y puede aceptar fórmulas para calcular licencias de construcción, servicios
e impuestos. Ver más detalles en Formulación.

34
Programas de trabajo
El usuario puede crear plantillas de programación para proyectos que duren 8, 10, 12 o
más meses, haciendo una distribución en el tiempo para cada uno de los capítulos de la
obra e incluyendo, además, los costos indirectos, que no se desarrollan en el tiempo pero
si originan desembolsos en épocas previsibles.
Estas plantillas interactúan con los listados de costos y las previsiones de ventas para
simular la forma como sucederán los egresos y los ingresos en el tiempo, obteniendo así
el flujo de caja del proyecto.
Los egresos que no alcancen a ser cubiertos oportunamente por las ventas dan origen a
préstamos de terceros, sobre los cuales se calculan y pagan costos financieros.
Valor Presente Neto (VPN)
El Valor Presente Neto permite traer al presente una suma de flujos netos ocurridos en el
futuro para poder tomar en el presente la decisión sobre inversiones que van a generar
rentas en el futuro. El VPN indica cuánto obtendría el inversionista por encima de su costo
de oportunidad, y por ello, para calcularlo es necesario conocer el costo de oportunidad
del inversionista.

El VPN compara lo que produce un proyecto contra lo que se obtendría por ese capital
colocado en una institución bancaria, mas una prima adicional por riesgo.

Interpretación del VPN

Si es mayor que cero, se acepta el proyecto

Si es menor que cero se rechaza el proyecto
Si es igual a cero, es indiferente aceptar o no el proyecto, pues los beneficios netos que
produce cubren el costo de oportunidad del capital y nada más.

Tasa Interna de Retorno (TIR)

Es una tasa de descuento que al utilizarse para descontar los flujos, hace que el valor
presente neto (VPN) del proyecto sea igual a cero.

La TIR no es aplicable cuando el flujo neto de fondos tiene más de un cambio de signo a
través de los años. Esto resulta debido a que la TIR tiene múltiples soluciones.

Interpretación de la TIR

Si es mayor al costo de oportunidad se acepta el proyecto

Si es igual al costo de oportunidad es indiferente el aceptar o no el proyecto.
Si es menor al costo de oportunidad se rechaza el proyecto

TARIFAS DE DISEÑO DE INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS

35
TARIFAS DE DISEÑO DE INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS

CT = Costo total del diseño

C1 = Constante en función del tipo de edificación
(ver tabla #01)
SMDLV = Salario mínimo legal vigente
A = Área total construida del proyecto expresada en
m2
Mas el IVA al momento de la facturación

TARIFAS REDES DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO

CT = Costo total del diseño

SMDLV = Salario mínimo legal vigente
C1 = Constante en función de la complejidad del
proyecto (0.5 ; 1.0)
C2 = Constante en función de la complejidad de los
trámite (0 ; 50)
A = Área en cuestión expresada en m2
A = Área total construida del proyecto expresada en m2

Parámetros definidos para aplicar los valores C1 y C2, así:

0.50 < C1 < 1,0 (Pueden ser iguales también los límites)
0,00 < C2 < 1,0 (Pueden ser iguales también los límites)

Recuerde que el primer término de la fórmula calcula básicamente el valor de

los honorarios de diseño por efecto de lo complejo o no del proyecto al nivel de
ingeniería y el segundo término calcula el monto a cobrar por efecto de

36
 trámites de aprobación de los diferentes proyectos.

TARIFAS DE DISEÑO - SISTEMA CONTRA INCENDIO

CT = Costo total de los diseños del sistema contra incendio

(antes de IVA)
SMDLV = Salario mínimo legal vigente
K = Porcentaje correspondiente al área en cuestión (Ver tabla
#2)
A = Área total de construcción del proyecto en cuestión
A1 = Área tope superior de la escala inmediatamente anterior
a la escala del área en cuestión ver (tabla #2)
K1 = Porcentaje correspondiente al área A1 (Ver tabla #2)

37