MINUTA CURSO DE DERECHO CIVIL

PROF.: BRUNO CAPRILE BIERMANN.

VERSIÓN AÑO 2016.

LA COMPRAVENTA 1

INTRODUCCION:

No cabe duda que es el contrato más importante, tanto por el rol económico que
desempeña como medio de intercambio de bienes y necesidades como por ser el contrato más
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usual.
No es, sin embargo, el contrato más antiguo. Le precede con creces el contrato de
permuta. En efecto, para la aparición de la compraventa fue necesaria la aparición del dinero
como común medida de valores. De hecho, pronto veremos que la compraventa se define como el
3
cambio de una cosa por dinero. De la venta surgió con posterioridad el arrendamiento,
inicialmente concebido como venta de frutos. 4

Conviene tener presente que el desarrollo del derecho del consumidor ha importado
profundas modificaciones al ámbito de aplicación de las reglas de la compraventa que contiene el
Código Civil, con sensibles diferencias entre ambas reglamentaciones (ver ley 19.496: fotocopiar
desde ya pues se analizará)

Debemos advertir que el centro de nuestras preocupaciones será la compraventa en el

derecho interno. Para la compraventa internacional ver la Convención de Naciones Unidas sobre
la Venta Internacional de Mercaderías, adoptada en Viena en 1980.

CONCEPTO:

Está definida en el art. 1.793 (de memoria). La misma disposición define el "precio".
En términos más simples podemos decir que es el cambio de una cosa por dinero. Si se
trata del cambio de una cosa por otra cosa estaremos en presencia de un contrato diverso: la
permuta.

El art. 1.794 ayuda a precisar si se trata de un contrato de compraventa o de permuta en el

caso en que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. Ese artículo dispone que se
entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero y venta en el caso contrario.
En realidad la distinción carece de mayor relevancia puesto que según el art. 1.900 las
normas aplicables a la permuta son las mismas que rigen para la compraventa.

Debemos advertir desde ya que el legislador al definir el contrato de compraventa señaló

que el vendedor "se obliga a dar una cosa". Sabemos que las obligaciones de dar son aquellas que
consisten en la transferencia del dominio o en la constitución de un derecho real. Más adelante, al
estudiar la obligaciones del vendedor, veremos que se ha criticado por cierta doctrina esa
expresión del art. 1.793 puesto que señala que el vendedor no se obliga a transferir el dominio de
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la cosa, sino tan sólo a poner al comprador en posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida .

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CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1.- Es un contrato consensual: Art. 1.801, salvo las excepciones que el mismo artículo señala
en su inciso 2.
2.- Es un contrato bilateral: ambas partes resultan obligadas. Sin perjuicio de otras
obligaciones que las partes puedan asumir, a lo menos deberán concurrir la del vendedor de
entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio.
3.- Es un contrato oneroso.
4.- Por regla general es un contrato conmutativo: decimos por regla general puesto que
excepcionalmente puede ser aleatorio, como lo indica el art. 1.813 respecto de la venta de las
cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando aparece claramente que se ha
vendido la suerte.
5.- Es principal.
6.- El contrato de compraventa puede ser civil o mercantil. La distinción tiene importancia
para determinar las normas legales aplicables: la compraventa civil se rige por el C.C. y la
compraventa mercantil se rige por las normas del Código de Comercio y supletoriamente por las
normas del C.C. La compraventa será mercantil en los casos que señala el art. 3 nº1 y 2 del
6
C.C.O. (que se estudiarán en derecho mercantil)

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Sabemos que en todo negocio jurídico se distinguen elementos esenciales, de la naturaleza

y accidentales. Sabemos también que existen elementos esenciales genéricos y específicos. Los
elementos esenciales específicos de la compraventa son la cosa y el precio.
En la compraventa, al igual que en todo negocio jurídico, debe haber consentimiento de
las partes, respecto del cual será necesario hacer algunas precisiones. Allí analizaremos las
solemnidades que la ley impone en ciertos casos al contrato de compraventa (no olvidemos que
tratándose de actos solemnes, la única forma de manifestar el consentimiento es mediante el
cumplimiento de la solemnidad).
Por último, la ley ha establecido ciertas normas especiales en cuanto a la capacidad para
celebrar este contrato.
Recapitulando, analizaremos:
I.- El consentimiento de las partes y las formalidades del contrato de compraventa.
II.- La cosa.
III. El precio.
IV.- La capacidad de las partes.

I EL CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES; FORMAS DE LA COMPRAVENTA.

La compraventa es, por regla general, un contrato consensual art. 1.801 inc. 1.
En principio, nadie está obligado a vender y nadie está forzado a comprar. Sin embargo,
las leyes de libre competencia y de protección al consumidor imponen excepciones a la primera
regla.
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Por otra parte, en el derecho comparado es frecuente conceder, particularmente al

consumidor tratándose de ventas a domicilio o por correspondencia, un derecho de retractación o
incluso un período de reflexión antes de que el contrato se entienda perfecto, el cual fue
incorporado en la legislación sobre protección al consumidor por la ley 19.995 7.
El acuerdo de voluntades debe recaer sobre la cosa y el precio.
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Excepcionalmente, el contrato de compraventa es solemne.
La doctrina acostumbra clasificar las solemnidades del contrato de compraventa en
solemnidades legales y voluntarias. Las primeras las establece la ley y las segundas los
contratantes. Entre las primeras se distingue entre las solemnidades ordinarias y especiales.

1.- SOLEMNIDADES LEGALES ORDINARIAS.

Está constituida por la exigencia de escritura pública para la "venta de los bienes raíces,
servidumbres y censos, y la de una sucesión hereditaria" art. 1.801 inc. 2.
En este caso la solemnidad constituye la única forma de manifestar la voluntad, de modo
que su omisión importa la falta de voluntad o consentimiento del negocio. Además, la escritura
pública es la única forma de probar la compraventa art. 1.701.
La exigencia se justifica por la importancia que la ley asigna a los bienes inmuebles.
Su omisión se sanciona con la inexistencia o con la nulidad absoluta, según la teoría que
se acoja.
Debemos precisar que la exigencia de la escritura pública es solamente aplicable a la venta
de inmuebles por naturaleza. La venta de inmuebles por adherencia o por destinación y de los
bienes muebles por anticipación es consensual: art. 1801 inc. 3 y 571.

Otras disposiciones legales han señalado el carácter solemne de otros contratos de

compraventa, v. gr., la venta de los derechos de aprovechamiento de aguas, la venta de inmuebles
regidos por la ley de copropiedad inmobiliaria (art. 11 ley 19.537).

Tratándose de bienes raíces, la compraventa está perfecta desde el otorgamiento de la

escritura pública. La inscripción en el Conservador competente no es solemnidad de la
compraventa sino la forma de efectuar la tradición; nótese que se trata del cumplimiento de la
obligación derivada de un contrato que ya está perfecto. Si la tradición fuera solemnidad del
contrato de compraventa se daría el absurdo que mientras ella no se efectuara el contrato no
estaría perfecto, sería nulo absolutamente, por lo que jamás podría exigirse compulsivamente el
cumplimiento de la obligación de efectuar la tradición.

Procedimiento especial de escrituración para ventas: escritura privada firmada ante notario
y protocolizada dentro de cierto plazo

Ciertas leyes especiales (art. 68 ley 14.171; ley 16.392; artículo 61 de la Ley Nº 16.391)
han dispuesto que la compraventa de ciertos inmuebles, fundamentalmente viviendas sociales o
bienes raíces acogidos a los sistemas de subsidio habitacional, se efectúa mediante escritura
privada firmada ante notario y protocolizada dentro del plazo de treinta días siguientes a su
suscripción. Las formalidades especiales alcanzan también a la inscripción: no se efectúa
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mediante un extracto del título sino mediante su agregación o transcripción íntegra (D.L. 2833 de
1979, modificado por ley 18.591).

2.- SOLEMNIDADES LEGALES ESPECIALES.

Se exigen en atención a las circunstancias en que se celebra el contrato o a la capacidad o

estado de las personas que intervienen como partes.
Entre éstas se cuentan:

2.1) La exigencia de que la venta se haga en pública subasta:

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La venta en pública subasta puede ser voluntaria o forzada.

a) La venta voluntaria en pública subasta: 10

En éstas la iniciativa de la venta depende del vendedor (no está obligado a vender); lo que
ocurre es que si decide hacerlo, la ley, en protección de ciertos intereses, lo obliga a vender
mediante pública subasta.
Así ocurre en los casos contemplados en los arts.: 88, 394, 487, 630, 1.294 del C.C.
Estas ventas deberán efectuarse conforme a las normas contenidas en el título XI del Libro
IV del C.P.C., que la regula entre los actos judiciales no contenciosos.
La escritura de compraventa deberá ser suscrita por las partes, no por el juez, a diferencia
de lo que ocurre en las ventas forzadas. En efecto, el juez interviene tan solo para mayor
solemnidad del acto en lo relativo a la fijación del precio de venta, pero no tiene la representación
legal del vendedor, como ocurre en las ventas forzadas.

b) La venta forzada en pública subasta: 11

Se produce cuando el juez ordena la venta de bienes del deudor a petición de sus
acreedores, con el objeto de que éstos se paguen con el producto de esa venta. Ver arts. 671 inc 3;
2465; 2.397; 2.414.
Se aplican tanto a bienes muebles como a los inmuebles, aún cuando existen diferencias
procesales importantes según se trate de una u otra naturaleza de bienes.

Estas ventas están sujetas a una serie de formalidades, que se analizarán en seguida. Se
advierte que se analizarán las formalidades generales que dispone el C.P.C. puesto que ciertas
ventas forzadas están sujetas a reglas especiales: ej.: el juicio especial hipotecario de la Ley
General de Bancos.
- Tasación del inmueble art. 482 y 485 C.P.C.
- Bases para la subasta.
- Publicación de avisos art. 489 C.P.C.
- La pública subasta: ver art. 485 y siguientes del C.P.C., especialmente los arts. 495, 496 y
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497.
De todo lo actuado en el remate se levantará un acta, el acta de remate, que será firmada
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por el juez, el subastador y el secretario. Tratándose de bienes raíces, el acta debe extenderse en el
registro que lleva al efecto el secretario (análisis de la práctica en tribunales de levantar el acta en
el expediente y luego transcribir copia al libro de remates).
La venta se reputa perfecta desde que las partes han suscrito el acta de remate: "el acta
valdrá como escritura pública para el efecto" del art. 1.801 inc 2 del C.C. 13
Lo anterior se entiende "sin perjuicio de otorgarse dentro de tercero día la escritura
definitiva con inserción de los antecedentes necesarios y con los demás requisitos legales". En
consecuencia, aún cuando la venta está perfecta con la suscripción del acta de remate, para los
efectos de la inscripción (tradición) en el Conservador de Bienes Raíces competente se requiere la
escritura pública art. 497 C.P.C.
Es frecuente que en las bases de remate se establezca un plazo superior a los tres días; en
su tiempo se discutió la legalidad de este procedimiento.

-- La "escritura será suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del
vendedor, y se entenderá autorizado el primero para requerir y firmar por sí solo la inscripción en
el Conservador, aún sin mención expresa de esta facultad".
Sabemos que la tradición es una convención, de modo que requiere el consentimiento del
tradente y adquirente. Es por ello que en principio la inscripción en el C.B.R. debiera ser firmada
por ambas partes, salvo que una de ellas hubiera facultado a la otra para requerir y firmar las
inscripciones. Sabemos también que en doctrina se discute la naturaleza jurídica de esa cláusula,
de lo cual dependerán los efectos en caso de muerte, incapacidad o retractación del tradente o
adquirente. En el caso del art. 497 del C.P.C. no se presentan esos inconvenientes, puesto que es
la ley la que faculta para inscribir.
En cuanto al alcance de la representación del juez, se ha resuelto que el mandato legal se
entiende conferido no sólo para la suscripción de la escritura pública y la entrega jurídica del
inmueble, sino también para la entrega material. En consecuencia, en el mismo juicio ejecutivo el
comprador podrá pedirle al juez le conceda la fuerza pública para desalojar el inmueble.

-- Se discute la naturaleza jurídica de la venta forzada:

Para algunos, se trata de un verdadero contrato de compraventa suscrito por el juez en
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representación del deudor.
Otros critican esta calificación. Argumentan que en la venta forzada no existe el
consentimiento del deudor, quien obviamente no quiere la enajenación, de modo que no podemos
hablar de contrato. Plantean que la venta forzada no es más que la expresión del imperio de la ley.
Los partidarios de la primera tesis contestan que en la venta sí existe consentimiento del
deudor, pero que éste fue dado al contraer la obligación, no en el momento de la ejecución. En
efecto, el deudor, al contraer la obligación, sabía que en virtud del derecho de prenda general todo
su patrimonio estaba afecto al cumplimiento de esa obligación, de modo que en ese instante
consintió en la venta forzada para el caso en que no pagara oportunamente.

-- Se afirma que antes de suscribir el acta de remate, el subastador puede desistirse del
contrato, perdiendo la caución que se había exigido. 15
Suscrita el acta de remate, el contrato de compraventa está perfecto, de modo que no
puede retractarse por su sola voluntad. Si el subastador se arrepiente y se niega a firmar el
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contrato definitivo de compraventa, el deudor puede: a) pedir el cumplimiento, vale decir, que se
obligue a suscribir el contrato definitivo (para esos efectos el acta de remate constituiría título
ejecutivo, según la doctrina mayoritaria); o b) estimar que el contrato ha caducado y hacer
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efectiva la caución.

-- La venta forzada en pública subasta tiene un carácter mixto, tanto procesal como civil.
¿En qué oportunidad y por qué vía se puede reclamar de los vicios de que adolezca la
compraventa?. 17
Los vicios de carácter procesal (por ejemplo: no se hicieron los avisos, no se respetó la
tasación) sólo pueden reclamarse dentro de los límites del proceso (in límine litis), alegando la
nulidad procesal por la vía incidental o mediante otro recurso.
Los vicios civiles o de fondo podrán invocarse mediante la acción de nulidad planteada en
un juicio declarativo.

2.2) La autorización judicial:

En determinados casos, fundamentalmente para la protección de personas incapaces, la ley

exige que la venta de los bienes de éstos cuente con autorización judicial.
18 19
Así ocurre, por ejemplo, en los casos de los arts. 254, 393, 394, 484, 489.
La autorización judicial se solicitará conforme a las normas del Título X, Libro IV, del
C.P.C.: se trata de un acto judicial no contencioso.
Debe recordarse que hasta la entrada en vigor de la ley 18.802, de 09/06/1989, el art. 1754
exigía autorización judicial para la venta de los bienes raíces propios de la mujer. La ley citada
confirió plena capacidad a la mujer casada en sociedad conyugal. La actual redacción del art.
1754 contempla aún la autorización judicial para suplir el consentimiento de la mujer cuando ésta
se hallare imposibilitada de manifestar su voluntad. 20

3.- SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS:

Hemos empleado la expresión "solemnidades voluntarias" por estar notoriamente

difundida en el lenguaje forense, no obstante ser incorrecta, puesto que sólo la ley puede
establecer solemnidades.
Las partes, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, pueden determinar la
exigencia de ciertas formalidades para que el negocio se repute perfecto.
En materia de compraventa lo regula el art. 1.802. Ver también el art. 1921. La
disposición establece que opera solamente para la venta de cosas no comprendidas en el art. 1.801
inc. 2.
Vemos que el efecto de la omisión de la formalidad establecida por las partes es diverso al
de la omisión de una solemnidad establecida por la ley. Ya dijimos que si se omite la solemnidad
el negocio es inexistente o nulo absolutamente. Si se omite la formalidad prevista por las partes,
cualquiera de ellas podrá retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la
entrega de la cosa vendida.

LAS ARRAS: ARTS. 1.803 AL 1.805 21.

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Las arras pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad: a) sirven como garantía de
la celebración o ejecución del contrato; y b) se dan como parte del precio o en señal de quedar las
partes convenidas.

a) Art. 1.803: en este caso se entiende que casa uno de los contratantes podrá retractarse; el
22
que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas .
La facultad de retractarse no es indefinida; el límite está señalado por el art. 1.804.

b) En este caso el contrato de compraventa ya está perfecto. Las arras no permiten retractarse
del contrato; constituyen un medio de prueba de su celebración. Para que estemos en este caso es
necesario que las partes lo hayan convenido expresamente y que dicho convenio conste por
23
escrito.

LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA: ART. 1806.

Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras

solemnidades de la venta serán de cargo del vendedor.
Se trata de una norma supletoria de la voluntad de las partes "a menos de pactarse otra
cosa".

II LA COSA VENDIDA.

Constituye el objeto del contrato de compraventa, de modo que debe cumplir con todos
los requisitos propios del objeto como requisito de existencia de los negocios jurídicos, a saber,
que sea comerciable, que la cosa exista o se espere que exista, y que sea determinada o
determinable art. 1.461.
El objeto debe cumplir con ciertos requisitos específicos propios del contrato de
compraventa, requisitos señalados en el párrafo 4 del título XXIII del Libro IV del C.C. "De la
cosa vendida". Estos requisitos específicos son:
1.- Debe ser una cosa comerciable: art 1.810.
2.- Debe ser una cosa que singular y determinada: art 1.811.
3.- Debe existir o esperarse que exista: art 1.813 y 1.814.
4.- No debe pertenecer al comprador: art 1.816.

1.- DEBE SER UNA COSA COMERCIABLE: ART 1.810.

Sabemos que en nuestra legislación, para que exista enajenación, se requiere de la

dualidad título-modo. Con el contrato sólo surgen derechos personales; una vez que opere el
modo se habrá transferido el dominio u otro derecho real, se habrá hecho ajena una cosa.
Según lo anterior, bien pudiera pensarse que si el Código prohíbe la enajenación de ciertas
cosas, nada impide celebrar a su respecto el contrato de compraventa, puesto que ésta no es
enajenación.
Sin embargo, el art. 1.810 dispone que "Pueden venderse todas las cosas corporales o
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incorporales cuya enajenación no esté prohibida por ley".

En consecuencia, si está prohibida la enajenación, también está prohibida la compraventa,
y si de hecho se celebra, será nula absolutamente.
El art. 1.810 es aplicable única y exclusivamente a las normas prohibitivas. Si la norma
que impide la enajenación es imperativa, la compraventa de esa clase de cosas es perfectamente
válida (recordemos la discusión que se producía al interpretar el art. 1.464 en relación con el art.
1.810, puesto que mientras según algunos la remisión del art. 1.810 al 1.464 es total, para otros es
solamente a los nº 1 y 2, puesto que los nº 3 y 4 son normas imperativas).

2.- DEBE SER COSA SINGULAR Y DETERMINADA.

El art. 1.461 exige que la cosa debe ser determinada, ya sea en especie o en forma
genérica, o determinable.
Además, según el art. 1.811, la cosa debe ser singular. La venta de una universalidad
jurídica es, por regla general, nula absolutamente. La excepción es la venta del derecho real de
herencia (que recae sobre una universalidad) y que es perfectamente válida, puesto que la propia
ley la permite: arts. 1.801 inc. 2 y 1.909.
La norma impide la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se
venda el total o una cuota: se justifica puesto que ello importaría privar a una persona de su
patrimonio, que en la concepción clásica, seguida por el código, es un atributo de la personalidad.
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El mismo artículo permite la venta de todos los bienes de una persona, aún siendo todos,
siempre que se inventaríen y que la venta se haga por escritura pública.

3.- LA COSA DEBE EXISTIR O ESPERARSE QUE EXISTA:

Según el art. 1.461 pueden ser objeto de la obligación no sólo las cosas que existen, sino
las que se espera que existan.
Se puede negociar sobre cosa presente o sobre cosa futura.

a) Cosa presente:

Si al tiempo de perfeccionarse el contrato la cosa se supone existente y no existe, no

produce efecto alguno. La compraventa será nula absolutamente por falta de objeto art. 1.813.
Si faltaba una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, el
comprador puede a su arbitrio escoger entre desistirse del contrato o darlo por subsistente,
abonando el precio a justa tasación.
El conocimiento o ignorancia de las partes en orden a que la cosa no existía no influye en
la validez del contrato de compraventa, pero puede generar la obligación de indemnizar los
perjuicios que resulten a la contraparte: art. 1.814 inc. 3.

b) Cosa futura:

En este caso la cosa no existe, pero se espera que exista. Puede revestir dos formas:

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-- Puede ser un negocio condicional, sujeto a la condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir: si la cosa llega a existir, se habrá cumplido la condición, y el negocio producirá todos sus
efectos, como si fuera puro y simple. De lo contrario, la condición habrá fallado, y entenderemos
que le negocio jamás existió.
Ejemplo:
-- Puede ser un contrato puro y simple y aleatorio. Lo será cuando las partes así lo expresen
o cuando por las estipulaciones del contrato aparezca que se compró la suerte.
En este caso la compraventa siempre tendrá objeto, aún cuando la cosa futura no llegue a
exitir; el objeto del negocio será el alea o la suerte.
Ejemplo:

4.- LA COSA NO DEBE PERTENECER AL COMPRADOR: ART. 1816.

La compra de cosa propia no vale. Ese contrato sería nulo absolutamente puesto que
carecería de causa. 25

OTROS ASPECTOS A ANALIZAR EN RELACION A LA COSA VENDIDA:

ARTICULO 1.812:

Esta norma se relaciona con la comunidad, estudiada en el curso de Derecho Civil I.

Nos remitimos a lo entonces estudiado. Nos basta señalar que se discute si se refiere a la
venta de una cuota en una cosa singular o si comprende también la enajenación de una cosa que
forma parte de una universalidad.

ARTICULO 1.816 INC 2 y 3.

Regula la suerte de los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta y de los frutos
naturales y civiles que la cosa produzca con posterioridad a la venta: pertenecen al comprador,
salvo que se hubiere estipulado un plazo o condición para la entrega de la cosa.
26
LA VENTA DE COSA AJENA: ART. 1.815.

El art. 1.815 dispone: "..." (de memoria).

Sabemos que en nuestro derecho de los contratos sólo surgen derechos personales. Para la
creación de un derecho real se requiere la dualidad título-modo.
Con el contrato de compraventa sólo nace para el comprador el derecho a exigir la entrega
o tradición y para el vendedor el derecho a exigir el pago del precio. Una vez que opera el modo
de adquirir se extingue el derecho personal y nace el derecho real.
Ya hemos anunciado que, según la tesis mayoritaria, en virtud del contrato de
compraventa no se obliga a transferir el dominio sino a entregar la posesión tranquila y pacífica
de la cosa al comprador, de modo que nada obsta a que la venta de cosa ajena sea válida. Más
adelante, al analizar las obligaciones del vendedor volveremos sobre este punto.
Por último, digamos que en esta materia el redactor se apartó del Código Civil Francés,
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según el cual el contrato de compraventa produce un efecto real, vale decir, transfiere el dominio
y siguió el Derecho Romano Bonitario. También se apartó del Código de Napoleón pues en éste
la venta de cosa ajena es nula.

HIPOTESIS DE VENTA DE COSA AJENA:

Debemos precisar en qué casos estaremos en presencia de una venta de cosa ajena:
a) Si el disponente se da por dueño de la cosa;
b) Si el disponente se atribuye la representación del dueño y no la tiene, lo que puede ocurrir:
- porque efectivamente no era representante;
- ya que aunque era representante, se excedió en sus facultades: su poder no le permitía
realizar el negocio dispositivo; 27
- porque el poder era nulo;
28
- porque obró después de expirado el mandato.
En relación a estas hipótesis debe tenerse presente el art. 704 nº 2.

Algunas hipótesis que dan lugar a ventas de cosa ajena:

- El DL 2695.
- Herederos que obtienen la posesión efectiva y luego ocurre que se omitió a un heredero o
que la sucesión era testada y se obtuvo la posesión efectiva como intestada.
- Fraudes de ventas falsificando identidad del vendedor 29

EFECTOS DE LA VENTA DE COSA AJENA:

1.- Efectos respecto del dueño de la cosa:

El contrato de compraventa es inoponible al verdadero dueño de la cosa. Se trata de uno

de los casos de inoponibilidad por falta de concurrencia (el contrato no puede afectar al dueño
pues éste no concurrió con su voluntad a su formación).
El dueño podrá ejercer la acción reivindicatoria mientras el comprador no adquiera el
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dominio por prescripción adquisitiva.
Ese es el sentido que debe atribuirse a la frase final del art. 1.815 "sin perjuicio de los
derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo". Algunos
han criticado la redacción, señalando que da la idea de que el derecho de dominio se extingue por
el transcurso del tiempo, en circunstancias que sabemos que se trata de un derecho perpetuo, que
no se extingue por el no uso o no ejercicio por su titular. Sólo se extinguirá cuando otro adquiera
el dominio por prescripción.

2.- Efectos entre las partes contratantes:

a) Efectuada la tradición, el comprador no adquiere el dominio de la cosa vendida, puesto

que nadie puede transferir más derechos que los que tiene. El comprador sólo adquiere los
derechos transmisibles del tradente sobre la cosa art. 682 C.C.
Sin embargo el comprador queda en posesión de la cosa lo cual le habilita para adquirir el
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dominio por prescripción.

b) Si por ser ajena la cosa el vendedor no puede realizar la entrega de la cosa, habrá
incumplido su obligación (sea que se estime que su obligación es transferir el dominio o colocar
al comprador en posesión tranquila y pacífica de la cosa), de modo que el comprador puede
demandar el cumplimiento o la resolución con indemnización de perjuicios.

c) Surge la interrogante: si después de efectuada la entrega el comprador se percata de que la

cosa vendida no pertenecía al vendedor sino a un tercero, ¿qué acciones tiene derecho a entablar?.
Se discute en doctrina. La solución dependerá de la postura que se adopte en orden a cual
es la obligación que tiene el vendedor en el contrato de compraventa.
Si se estima que la obligación es la de transferir el dominio, el vendedor habrá incumplido
con su obligación, de modo que el acreedor podrá pedir la resolución del contrato más
indemnización de perjuicios, basado en el art. 1.489. Hemos descartado el cumplimiento forzado
pues éste será generalmente imposible, puesto que el vendedor no estará en condiciones de
cumplir sin la anuencia de un tercero, el verdadero dueño.
En cambio, si se estima que la obligación del vendedor es la de colocar al comprador en
posesión tranquila y pacífica de la cosa comprada, aún cuando la cosa pertenezca a un tercero el
31
vendedor ha cumplido cabalmente su obligación, de modo que no procede la acción resolutoria
Una situación similar se plantea en el caso que el vendedor se haya obligado a transferir el
dominio libre de gravámenes y la cosa estaba afecta a ellos. En ese caso tendrá especial
relevancia los términos en que se redactó el contrato de compraventa.

d) Si después de entregada la cosa el comprador es demandado de reivindicación por el

verdadero dueño de la cosa, el comprador podrá citar de evicción a su vendedor a fin de que
32
concurra a defenderlo en el pleito y le indemnice en caso que se produzca la evicción.

VENTA DE COSA AJENA RATIFICADA POR EL DUEÑO: ART. 1818.

Si el dueño ratifica con posterioridad la venta, se entenderá que el comprador adquirió el

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dominio desde la fecha de la tradición.
La norma consagra que adquiere el dominio con efecto retroactivo (se retrotrae desde la
fecha de la ratificación a la fecha de la tradición).
Se critica al art. 1.818 el señalar que "confiere al comprador los derechos de tal desde la
fecha de la venta", puesto que sólo los adquiere desde la fecha de la tradición.

SI EL VENDEDOR ADQUIERE CON POSTERIORIDAD EL DOMINIO: ART 1.819 Y 682

INC. 2.

Si el vendedor adquiere con posterioridad a la tradición el dominio de la cosa se entiende

que lo transfirió al comprador desde el momento de la tradición.
Se critica esta norma puesto que da lugar a una superposición de dominios: en efecto,
durante el periodo que corre desde el contrato de compraventa hasta la ratificación se entendería

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que tanto el comprador como el dueño tuvieron el dominio de la cosa .

III EL PRECIO.

CONCEPTO:
35
"Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida" art. 1.793.

REQUISITOS:

1.- El precio debe estipularse en dinero:

Así se desprende de la definición.

Si no se pacta en dinero habrá otro contrato, pero no compraventa.
Sin embargo, nada impide que el precio se estipule en dinero y se pague con otra cosa.
Estaremos frente a una dación en pago o una novación por cambio de objeto.
Interrogante: validez del contrato de compraventa en que el precio se pacta en Unidades
de Fomento.

2.- El precio debe ser real:

Lo anterior significa que "debe existir efectivamente una suma de dinero que se pague a
36
cambio de la cosa" .
En definitiva, no basta con fijar, declarar una cantidad; se requiere que el precio sea real.
No puede ser ficticio o irrisorio.
No cumple con este requisito: a) el precio simulado; y b) el precio irrisorio o ficticio. 37
No debemos confundir las nociones de precio irrisorio con precio injusto.
Cuando hablamos de precio irrisorio o ficticio existe tal desproporción entre el valor de la
cosa y el precio pactado que en definitiva no hubo precio; la compraventa será nula
absolutamente por falta de este requisito.
En cambio, la noción de precio injusto se relaciona con la figura de la lesión enorme:
existe una desproporción matemática con el valor de la cosa y se sanciona con la reducción o con
la nulidad relativa art. 1.888 y stes.

3.- El precio debe ser determinado o determinable.

Lo normal es que lo determinen las partes art. 1808 inc. 1. Su determinación no puede
38
dejarse al arbitrio de uno de los contratantes art. 1.809 inc. 2
Ver 1.808 inc. 2
También puede entregarse su determinación a un tercero: art. 1.809 inc. 1. Este tercero es
un mandatario de las partes. Se trata de una compraventa condicional, sujeta a la condición de que
39
el tercero determine el precio.
En relación a este punto debe tenerse presente la evolución de la jurisprudencia francesa
acerca de la determinación del precio en los contratos marco de distribución (Ver copia artículo
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objeto entregada por el profesor).

IV CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Desde luego se aplican las normas generales de capacidad para contratar, contenidas en
los arts. 1.447 y sgtes del C.C..
En los arts. 1.795 y sgtes. se contienen ciertas normas especiales de capacidad para el
contrato de compraventa. Se trata en general de ciertas incapacidades particulares que consisten
en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos art. 1.447
inc. 4.
Analizaremos separadamente las normas de los arts. 1.795 y sgtes. Veremos que algunas
de esas normas señalan prohibiciones para comprar, otras para vender, y otras para comprar o
vender.

ART. 1.795:

Repite la norma del art. 1.446.

ART. 1.796 (de memoria):

Su infracción ocasiona la nulidad absoluta: art. 10, 1.466 y 1.796.

Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente. No

importa el régimen patrimonial a que estén afectos los cónyuges (sociedad conyugal, separados
total o parcialmente de bienes, participación en los gananciales), la venta será siempre nula, salvo
que estén separados judicialmente.
La norma prohíbe el contrato de compraventa. La prohibición se aplica también al
contrato de permuta, en virtud de los dispuesto en el art. 1.899 y 1.900. Se trata de una
prohibición, en consecuencia se debe aplicar en forma restringida (sólo para el contrato para el
cual la ley la establece) e interpretarse restrictivamente. Es por ello que se ha resuelto que la
40
dación en pago entre cónyuges es perfectamente válida.
41
La norma se justifica puesto que mediante ella:
a) Se protege a las partes: el matrimonio importa tal afinidad de caracteres que es natural la
influencia del uno sobre el otro para otorgar el contrato. La manifestación de voluntad no sería
enteramente libre.
b) Se protege a los terceros: mediante un contrato de compraventa entre ellos los cónyuges
podrían eludir la persecución de sus acreedores.
c) Se protegen los derechos de los herederos, los que podrían ser privados de las
asignaciones forzosas por esta vía.

Es nulo el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria

potestad:
42
Las causales de emancipación están contempladas en los arts. 266 y sgtes. 43
La venta entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad será válida si lo vendido es
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un bien perteneciente al peculio profesional o industrial del hijo. En efecto, según el art. 246
respecto de esos bienes el hijo se mira como mayor de edad, de modo que a su respecto no es hijo
de familia. En todo caso, la enajenación deberá contar con autorización judicial, según el art. 246
en relación con el art. 255.
Según el art. 31 de la ley 7.613 y la ley 18.703, se prohíbe el contrato de compraventa
44
entre el adoptante y el adoptado.
Antes de la ley 19.585 se entendía que el contrato de compraventa entre el padre o madre
y el hijo natural era perfectamente válido, pues el hijo natural no estaba sujeto a patria potestad.
La situación hoy día ha variado.

ART 1.797:
La norma consagra una prohibición para vender.
Es aplicable a los funcionarios públicos, que sólo pueden obrar dentro del ámbito de sus
atribuciones. Recordemos el adagio que señala que en derecho privado se puede hacer todo lo que
no esté expresamente prohibidos, en cambio en derecho público sólo se puede realizar lo que está
expresamente permitido.
La contravención de esta norma se sanciona con la nulidad art. 4 C.P.E.

ART 1.798
Se relaciona con los arts. 321 y 481 del C.O.T.
La prohibición aplicable a los jueces, abogados, procuradores o escribanos exige: a) que se
trate de bienes en cuyo litigio han intervenido, de cualquier forma; b) que se vendan a
consecuencia de dicho litigio; c) aún cuando la venta se haga en pública subasta.

ART. 1.799:
La remisión debe entenderse hecha al art. 412. El art. 412 inc. 1, aplicable a la venta de
bienes muebles, contiene una norma imperativa: se permite la venta cumpliendo con las
condiciones que la norma señala. El art. 412 inc. 2, aplicable a la venta de bienes raíces, contiene
una norma prohibitiva.

ART. 1.800
45
El art. 2.144 se aplica a los mandatarios, a los síndicos de quiebra, y a los albaceas.

MODALIDADES DEL CONTRATO DE VENTA.

El contrato de compraventa puede ser puro y simple o sujeto a modalidad, según las reglas
generales, art. 1.807.
Se acostumbra mencionar también en este capítulo la venta a prueba, regulada en el art.
1.823, y la venta de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida: art. 1.821 y 1.822.

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EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que genera para
las partes.
Son de la esencia del contrato de compraventa la obligación del vendedor de entregar la
cosa y la del comprador de pagar el precio.
Existen otras obligaciones de la naturaleza del contrato: la del saneamiento de la evicción
y de los vicios redhibitorios.
Las partes pueden acordar las obligaciones accidentales que estimen pertinentes.

I.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

Las señala el art. 1.824 (de memoria): la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa
vendida.

A.- La entrega o tradición:

Al comentar la definición legal del contrato de compraventa, contenida en el art. 1.793,

dijimos que se discute en doctrina cuál es la obligación que asume el vendedor: transferir el
dominio de la cosa o sólamente a entregar la cosa y procurarle una posesión tranquila y pacífica
de la misma.
La discusión es de evidente aplicación práctica, pues de ello dependerá si el comprador
podrá o no ejercer la acción resolutoria en caso que se le haya vendido una cosa ajena (ver los
efectos entre las partes contratantes estudiados a propósito de la venta de cosa ajena).
46
A continuación veremos someramente los términos en que se plantea la controversia:

1.- Para la doctrina tradicional (Arturo Alessandri y otros), la obligación del vendedor no es
transferir el dominio sino la de entregar de la cosa, de procurar al comprador la posesión tranquila
y pacífica de la cosa.
Se fundamentan en que:

a) En nuestra legislación la venta de cosa ajena vale (art. 1.815) 47.

b) Del art. 1824, que dispone que las obligaciones del vendedor son la “entrega o tradición”,
deducen que en realidad la obligación del vendedor es efectuar la entrega, es decir, colocar al
comprador en posesión de la cosa vendida. Por lo mismo, critican el art. 1793 cuando dispone que
el vendedor se obliga a “dar” y la referencia a la “tradición” en el art. 1824. En cierta forma,
afirman que si el vendedor es el dueño de la cosa vendida, al efectuar la tradición transferirá el
dominio de ésta. En caso contrario, por la tradición sólo deja en posesión al adquirente, lo que le
habilita para adquirir por prescripción (arts. 682 y 683). 48

c) La acción resolutoria carece de toda utilidad, puesto que mientras no sea demandado por
el verdadero dueño puede continuar gozando de la cosa; y si es demandado, puede hacer efectiva
la obligación de evicción de su vendedor, para que concurra a defenderlo al juicio, y si se produce
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la evicción, le indemnice

d) En esta materia don Andrés Bello siguió al derecho romano bonitario, para el cual la
obligación del vendedor es la de procurar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa
vendida.

2.- En contra se ha sostenido por la mayoría de los autores contemporáneos que la obligación
del vendedor es la de transferir el dominio de la cosa (Ver Negocios Jurídicos sobre Cosa Ajena,
Ramón Domínguez Aguila, en Estudios nº4, Universidad de Concepción):

a) La finalidad social y económica de la compraventa es la de trasferir el dominio. De hecho,

cuesta explicar a los legos que la venta de cosa ajena vale, puesto que mediante la compraventa lo
que pretenden es adquirir el dominio de la cosa.

b) Es perfectamente posible conciliar que la obligación del vendedor sea transferir el

dominio de la cosa con la validez de la venta de cosa ajena (así ocurre en algunas legislaciones
extranjeras). Una cosa es que la venta de cosa ajena sea válida y otra muy distinta es que el que
venda una cosa ajena cumpla con sus obligaciones. No puede confundirse las condiciones para el
perfeccionamiento o validez del contrato con sus efectos, es decir, con las obligaciones que
surgen del mismo contrato.

c) El art. 1.793 señala expresamente que la obligación del vendedor es la de dar la cosa
vendida, y sabemos que las obligaciones de dar son las que consisten en la transferencia del
dominio o en la constitución de un derecho real. El art. 1824 corrobora esta idea al disponer que
la obligación del vendedor es la “entrega o tradición”. Agregan que no se trata de un error del
Código sino de la precisión de que la obligación del vendedor es efectivamente la de transferir el
dominio.

d) El art. 1.837 señala que "la obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida". El artículo emplea la
conjunción copulativa "y". Los partidarios de la tesis anterior contestan que lo anterior se justifica
puesto que si el vendedor es el dueño amparará al comprador en el dominio, y si no lo es lo
amparará en la posesión.

e) La tesis anterior no logra precisar cuál es la obligación del vendedor. Sostienen que es la
de poner al comprador en posesión tranquila y pacífica de la cosa; sin embargo, en nuestro
sistema la posesión es un hecho, que no se transmite ni se transfiere, de modo que si el comprador
la tiene es porque concurren en él los elementos corpus y el animus.

f) La admisión de esta tesis es de evidente interés práctico: permite al comprador ejercer la

acción resolutoria con indemnización de perjuicios, dando de este modo mayor seguridad en la
transferencia del dominio en nuestro sistema.

Cómo se efectúa la entrega:

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El art. 1.824 inc. 2 se remite a las normas del título VI del Libro II. Luego dependerá de la
naturaleza de la cosa la forma de efectuar la tradición.
La entrega comprende no sólo la entrega jurídica (tradición) sino también la entrega
material de la cosa. Si el comprador no recibe la tenencia material de la cosa no obtiene las
ventajas que persigue con el contrato, lo cual lo autoriza para demandar el cumplimiento o la
resolución con indemnización de perjuicios art. 1.489. 50
La obligación de efectuar la entrega material de la cosa se desprende de los artículos
1.834, 1.866 y 1.546.

Cuándo debe efectuarse la entrega: 51

Art. 1.826 inc. 1.

- Si el contrato es puro y simple: “inmediatamente después del contrato” (art. 1826)

Excepción: el vendedor puede retener la cosa en el caso del art. 1.826 inc. final.

- Si la compraventa es a plazo o condicional: al vencimiento del plazo o cumplimiento de la

condición.

Venta en forma separada de una misma cosa a dos o más personas:

Art. 1817.
Dirime: 1º el que entró en posesión, es decir, aquel comprador al que se efectuó la
tradición; 2º si se ha efectuado la tradición a ambos, aquel a quien se le hizo primero; 3ª si no se
ha entregado a ninguno, el título (compraventa) más antiguo prevalece.

Dónde debe efectuarse la entrega:

Rigen las normas generales de los arts. 1.587 a 1.589.

Gastos de la entrega:
Art. 1.825, en relación con el 1.571.

Normas para la determinación de lo vendido:

La regla general es que "el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato" art.
1.828.
El código señala normas adicionales, precisando el objeto vendido:
art. 1.829; 52
art. 1.830: en la venta de un inmueble por naturaleza se entienden comprendidos los inmuebles
por adherencia y por destinación. 53
art. 1.816: regula la suerte de los frutos pendientes al momento de la venta.

Teoría de los riesgos en el contrato de compraventa: 54

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Regula esta materia el art. 1.820.

Sabemos que en virtud del art. 1.550 los riesgos de la especie o cuerpo cierto cuya entrega
se deba son de cargo del acreedor (que en el contrato de compraventa es el comprador, acreedor
de la obligación de efectuar la entrega, cuyo deudor es el vendedor).
Sabemos también que se critica esa norma puesto que contraría el principio de que las
cosas perecen para su dueño (mientras no se efectúe la tradición de la cosa, ésta pertenece al
deudor, de modo que conforme al principio citado es éste el que debiera soportar la pérdida de la
cosa).
Por último, recordemos que el error se explica puesto que en esta materia el redactor
siguió al C.C. de Napoleón, en el cual para la transferencia del dominio bastaba el título, sin
necesidad del modo. En ese sistema era perfectamente lógico que el riesgo de la cosa lo sufra el
comprador, puesto que con el sólo contrato el comprador pasó a ser dueño de ella, aún cuando
esté pendiente la entrega. El C.C. Francés respeta el principio res perit dominum, no así el
nuestro.
El art. 1.820 no hace sino aplicar la regla del art. 1.550. En efecto, el acreedor de la
obligación de entregar la cosa es el comprador, de modo que en él recae el riesgo de la cosa.

Excepción: la venta condicional: art. 1820, que constituye una aplicación de la regla del
art. 1486.

El art. 1821 inc. 1 constituye una aplicación del art. 1820. Nótese que por tratarse de cosas
genéricas (trigo) que han sido objeto de especificación (contenido en cierto granero) se aplican las
reglas de las cosas específicas.

El art. 1821 inc. 2 es una aplicación de la regla según la cual el género no perece.

Finalmente, el art. 1823 regula la venta a prueba, que no es sino un caso de compraventa
sujeta a una condición potestativa (al igual que el art. 1881, que regula el pacto de retroventa):
por tratarse de un negocio condicional, el art. 1823 no hace sino aplicar la regla del art. 1486.-

La entrega en la venta de predios rústicos: art. 1.830 al 1.835.

Los predios rústicos pueden venderse como especie o cuerpo cierto o en relación a la
cabida.
Se entiende que se venden en relación a la cabida "cuando ésta se expresa de cualquier
modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio,
aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato" art. 1.831.
La regla general es que el predio se venda como cuerpo cierto art. 1.831 inc. final. Es
55
frecuente que las partes así lo estipulen señalando que la venta se hace "ad corpus".

Pueden haber diferencias entre la cabida real y la que reza el contrato. Estas diferencias
sólo tendrán interés cuando la venta se hizo en relación a la cabida, puesto que si se hizo como
cuerpo cierto no interesa la eventual disconformidad. Así lo dispone el art. 1.833 inc. 1. Sin
embargo, si la diferencia es excesiva, puede tener cabida el error. Si se vende “con señalamiento
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de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o

no se le exigiere, se observará lo prevenido en” el art. 1832 inc. 2. Así lo dispone el art. 1833 inc.
2
En caso de diferencia entre la cabida real y la que reza el contrato, aplicaremos el art.
1.832 (verlo).
Alessandri afirma que el art. 1832 donde dice “a más de una décima parte del precio de la
cabida real” debe entenderse “a más de una décima parte del precio de la cabida declarada”. Así
se inferiría de la historia de la disposición. Afirma que, de lo contrario, se llega a resultados
injustos.

Según el art. 1.835 "las reglas dadas en los dos artículos referidos se aplican a cualquier
todo o conjunto de efectos o mercaderías". En consecuencia, puede aplicarse por ejemplo cuando
se vende un rebaño de "X" animales a tanto cada uno.
Se discute si en virtud del artículo 1.835 es posible la aplicación de las mismas normas a
los predios urbanos. En contra puede invocarse el art. 1.831, que se refiere expresamente a los
56
"predios rústicos", y la historia fidedigna del establecimiento de la ley .
Será también necesario precisar que se entiende por "predio rústico", en contraposición al
"predio urbano", pudiendo adoptarse una criterio funcional u otro geográfico.

Estas acciones prescriben al cabo de un año contado desde la entrega art. 1.834.

B.- La Obligación de Saneamiento.

El C.C. Chileno reguló la obligación de saneamiento a propósito del contrato de

compraventa, como era lo tradicional. Otros códigos posteriores (entre ellos el C.C. Argentino),
regulan esta obligación en un título aparte, aplicable no sólo al contrato de compraventa, sino a
todos los contratos onerosos. Es por ello que se habla de "obligación de garantía". De esta forma,
si después de celebrado el contrato oneroso una de las partes se encuentra en el evento de ser
privada de la cosa por sentencia judicial puede solicitar a su contraparte que la defienda y si en
definitiva es privado de la cosa, que le indemnice.
De esta forma se manifiesta el contenido moral y económico del contrato, resguardando la
equivalencia de las prestaciones.

El art. 1.837 señala que "la obligación se saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos
ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios".
Ambos son aspectos de la obligación de saneamiento u obligación de garantía. Para
referirse al primero se habla de "saneamiento de la evicción" y para referirse al segundo de
"saneamiento de los vicios redhibitorios".
Se trata de un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa: se entiende
incorporado al acto pero las partes pueden eliminarla estipulándolo expresamente.
Estudiaremos separadamente los dos aspectos que comprende la obligación de
saneamiento:

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B.1.-El Saneamiento de la evicción.

Esta obligación se sintetiza en dos aspectos: defender al comprador contra los terceros que
reclaman derechos sobre la cosa y, si pese a ello la evicción se produce, indemnizar al comprador.
La primera es una obligación de hacer, puesto que la defensa en juicio es un hecho. La
segunda es una obligación de dar, consistente en pagar una indemnización.
La primera es una obligación indivisible, de modo que el comprador puede exigir su
cumplimiento (o sea, citar de evicción) a cualquiera de sus vendedores art. 1.840 (la pluralidad de
vendedores puede ser originaria o derivativa: los vendedores fueron varios desde un principio, o
bien era uno pero falleció dejando varios herederos). 57
La segunda obligación, la de indemnizar los perjuicios, es perfectamente divisible, de
modo que cada uno de los vendedores, en caso de ser varios, será responsable solamente a
prorrata de su cuota art. 1.840.

La obligación de saneamiento comprende un aspecto negativo y uno positivo.

1.- El negativo deriva de la lógica, conforme al aforismo que reza "el que debe defender no
puede atacar". Si el vendedor está obligado a amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa, lo lógico es que no pueda atacarlo.
De ese adagio se deriva que el vendedor no puede realizar actos materiales o jurídicos que
embaracen la posesión del comprador. No puede, por ejemplo, ejercer la acción reivindicatoria
58
contra el comprador. Nada impide sin embargo que el vendedor demande al comprador la
nulidad del contrato de venta, puesto que de esa forma, en virtud del efecto retroactivo de la
59
nulidad, desaparece el contrato, y con él la obligación de garantía.

2.- El positivo consiste, según dijimos, en la obligación de defender al comprador contra los
terceros que reclaman derechos sobre la cosa y si pese a ello la evicción se produce, indemnizar al
comprador.

Concepto de evicción:

Art. 1.838 (de memoria)

El vendedor sólo es obligado a indemnizar las evicciones que tengan una causan anterior a
la venta (art. 1.839, reiterado por art. 1843).

Desglosando el concepto, puede decirse que para que exista evicción se requiere:
a) La privación total o parcial de la cosa comprada; 60
b) Que la privación lo sea por sentencia judicial (No cumplen este requisito los reclamos
61
extrajudiciales; el abandono voluntario del comprador; las vías de hecho) ;
c) Que la causa de la privación sea anterior a la venta. 62

Para que surja la obligación del vendedor de defender al comprador es necesario que el
primero haya sido citado de evicción. Si no fuera así, ¿cómo va a saber el vendedor que debe
hacer efectiva su obligación de defender al comprador? Así lo indica el art. 1.843 inc. 1. 63
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Si el vendedor no es citado de evicción se extingue su obligación de saneamiento; por

ende, si no fue citado y la cosa es evicta, no estará obligado a indemnizar art. 1.843 inc. 3.

¿A quién puede citarse de evicción?

Según lo expuesto, lo natural será que el comprador cite de evicción a su vendedor. Este
último puede a su vez citar de evicción a su vendedor, siempre que la causa de la evicción sea
anterior a la venta, y así sucesivamente.
Ejemplo: Alfonso vende a Juan; Juan vende a Pedro; Pedro vende a Antonio. Antonio es
demandado de reivindicación por un tercero, Demetrio. Antonio citará de evicción a Pedro; Pedro
a Juan, y así sucesivamente, siempre que la causa de la evicción sea anterior a la venta.
Para evitar esta cadena la ley permite (facultativo) al actual poseedor (Antonio) que sufre
la amenaza de privación de la cosa demandar directamente al tercero de quien su vendedor la
hubiere adquirido, vale decir, demandar directamente a cualquiera de sus antecesores (Juan o
Alfonso) Art. 1841.

¿Cómo debe hacerse la citación?

El art. 1.843 inc. 2 se remite a las normas del título V del Libro III del C.P.C., arts. 584 al
587.
Arts. 584 al 587: vistos y explicados en clases. Es importante conocer el procedimiento. 64

Actitudes que puede asumir el vendedor, después que fue citado de evicción:

a) El vendedor no comparece en el juicio: el procedimiento continuará sin más trámite (art.

587 C.P.C.) y si en definitiva se produce la evicción, el vendedor será responsable, a menos que
el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la
cosa (por ejemplo, la prescripción adquisitiva) art. 1.843.

b) El vendedor comparece al juicio: "se seguirá contra él solo la demanda", es decir, el

vendedor tendrá la calidad de demandado art. 1.844. Sin embargo, el comprador también puede
intervenir en el juicio como tercero coadyuvante. 65

c) El vendedor comparece al juicio y se allana a la demanda: Art. 1.845.

Resultado del juicio:

a) Si el vendedor obtiene una sentencia favorable (no se produjo la evicción), habrá

cumplido con su obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la
cosa.
Ni siquiera será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere
causado al comprador art. 1.855.

b) De lo contrario, si el comprador es evicto, surge la segunda fase de la obligación del

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vendedor: indemnizar al comprador.

Indemnización al comprador en caso de ser evicta la cosa:

Ver art. 1.847: es importante; ver aspectos que se indemnizan.
Art. 1847 nº 1: relacionar con art. 1848
Art. 1847 nº 2: los gastos convencionales quedan excluídos.
Art. 1847 nº 5: El aumento de valor puede deberse a mejoras (art. 1849) o a causas
naturales o al tiempo (art. 1850)

Evicción parcial: art. 1.852 inc. final 1.853 y 1854 66.

Extinción de la acción de saneamiento:

Se extingue por:

a) Renuncia de la acción de saneamiento:

Es perfectamente renunciable art. 1.839; salvo que haya habido mala fe de parte del
vendedor, en cuyo caso la renuncia es nula absolutamente art. 1.842.
Los efectos de la renuncia son limitados: el vendedor estará obligado de todos modos a
restituir el precio de venta art. 1.852 (en consecuencia, en virtud de la renuncia se libera de
indemnizar los otros rubros que contempla el art. 1.847).
Ni siquiera estará obligado a restituir el precio en los casos del art. 1.852 inc. 3: "si el que
compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la
evicción, especificándolo".

b) Prescripción:

La obligación de comparecer a defender al comprador es imprescriptible67. No hay

ninguna disposición que establezca un plazo de prescripción para esta obligación. Alessandri
afirma que “no hay ningún plazo para esta citación, porque, como el comprador puede ser
molestado en todo tiempo, es natural que en todo tiempo tenga derecho para ser defendido. 68
La obligación de indemnizar al comprador los perjuicios resultantes de la evicción es
prescriptible: la acción para exigir la restitución del precio prescribe según las reglas generales (3
años la acción ejecutiva y 5 la ordinaria) ; en cambio, la acción para reclamar las restantes
indemnizaciones del art. 1847 prescribe en 4 años (art. 1.856).
Alessandri se interroga si ¿La ación para exigir la restitución del precio prescribe siempre
segun las reglas generales o sólo cuando esa restitución es lo único que debe el vendedor? y
responde que en todo caso el plazo a aplicar será el que resulte de aplicar las reglas generales 69
El plazo de prescripción se cuenta "desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no
hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa". Se afirma que el plazo se cuenta
desde entonces pues es en ese momento en el cual se produce la evicción y se hace exigible la
obligación de sanear, lo que constituye una aplicación del art. 2414 70. Alessandri insiste en que el
plazo se cuenta desde la fecha de la sentencia, siendo indiferente su notificación. La evicción se

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produce sin sentencia cuando las partes consienten en dar por evicta la cosa o cuando, en el caso
del art. 1845, el vendedor acepta la evicción y se allana al saneamiento y el comprador no sigue el
juicio. En este caso, el comprador, en vista de la actitud del vendedor, restituye la cosa al
reivindicante y se produce la evicción sin necesidad de sentencia. 71

c) En las ventas forzadas:

La indemnización se limita a la restitución del precio (es lógico puesto que el vendedor no
tenía intención de vender, fue forzado a ello para satisfacer a sus acreedores) art. 1.851.

d) En los casos del art. 1.846. 72

B.2.- Saneamiento de los vicios redhibitorios.

Concepto acción redhibitoria: art. 1.857 (de memoria) 73

En relación a esta materia debe tenerse presente la normativa sobre protección de los
derechos del consumidor (entre ellas, la ley 19.496, sobre protección a los derechos del
consumidor). Esa normativa establece sanciones a quienes vendan cosas con vicios ocultos;
señala normas especiales de índole procesal, generalmente más expeditas; consagra ciertos
derechos de los consumidores (compradores); y encarga a ciertos órganos del estado el velar por
su aplicación.

Requisitos:

Para que un vicio tenga la calidad de redhibitorio debe cumplir con las condiciones que
señala el art. 1.858, vale decir, debe ser contemporáneo a la venta 74 (nº1), grave (nº 2) y oculto
75
(nº3).
Análisis de cada numerando: (muy importante; de memoria).
Las partes pueden conferir el carácter de redhibitorios a vicios que naturalmente no lo son
art. 1.863. La convención no puede ser posterior a la compraventa ya que la disposición exige que
sea “por el contrato” 76

Efectos de los vicios redhibitorios:

Regla general:
Si la cosa comprada tenía un vicio redhibitorio el comprador puede solicitar que "se
rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio" art. 1.857. La palabra "rescisión", que
generalmente el C.C. emplea como sinónima de nulidad relativa, aquí significa resolución. La
acción destinada a obtener la rebaja del precio se la suele denominar por su expresión latina:
acción estimatoria o de "quanti minoris" 77. En consecuencia, el comprador tiene el derecho a
demandar la resolución del contrato o la rebaja del precio. Puede demandarse la resolución en lo
principal y deducirse subsidiariamente la acción estimatoria 78

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Excepciones:
a) Si los vicios de la cosa no tenían la gravedad que se expresa en el art. 1.858 nº 2, el
comprador no podrá demandar la resolución del contrato; sólo puede exigir la rebaja del precio
art. 1.868.
b) Si el vendedor estaba de mala fe, ya sea por haber conocido los vicios o por haber debido
conocerlos en razón de su profesión u oficio, será obligado no sólo a la restitución o rebaja del
precio, sino también a la indemnización de perjuicios art.1.861.
c) Art. 1862

Extinción de la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios:

a) La renuncia:
La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios es un elemento de la naturaleza
del contrato, de modo que las partes pueden renunciarlo.
La renuncia sólo produce efectos si el vendedor estaba de buena fe, vale decir, no conocía
la existencia del vicio. De lo contrario, estará de todos modos obligado al saneamiento de los
vicios de que tuvo conocimiento art. 1.859.

b) Ventas forzadas:
La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios no tiene lugar en las ventas
forzadas art. 1.865, salvo el caso de mala fe del vendedor, en cuyo caso se siguen las reglas que la
misma disposición señala.

c) Prescripción.
En cuanto al plazo de prescripción la ley distingue entre la acción redhibitoria y la acción
de quanti minoris.
Para la primera: seis meses para los bienes muebles y un año para los bienes raíces,
contados desde la entrega real art. 1.866. Llama la atención que esta norma permite a las partes
ampliar el plazo de prescripción, en circunstancias que la regla general es que ello no se permite,
por ser una materia de orden público.
La acción "quanti minoris" prescribe en un año para los bienes muebles y dieciocho meses
para los bienes raíces art. 1.869 y 1.867.
Por último, la acción de indemnización de perjuicios (art. 1.861) prescribe según las reglas
generales (5 años).

Recuérdese también el art. 1870.

II.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

Las obligaciones del comprador son pagar el precio y recibir la cosa vendida.

1.- Obligación de recibir la cosa:

En cuanto a la obligación de recibir la cosa vendida, el art. 1.827 señala los efectos de la

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mora del comprador en el cumplimiento de esta obligación: debe pagar al vendedor los gastos de
custodia y conservación de la cosa y el vendedor sólo responderá de los perjuicios que sufra la
cosa por su culpa grave o dolo.
Si el comprador se niega a recibir, el vendedor puede pagar por consignación (art. 1598 y
s.) o pedir la resolución con indemnización (art. 1489).

2.- Obligación de pagar el precio:

El art. 1.871 la menciona: es una obligación esencial en el contrato de compraventa.

Lugar y oportunidad para el pago del precio:

A falta de estipulación expresa, el precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega
de la cosa art. 1.872. En consecuencia, si las partes estipularon un plazo para la entrega de la cosa
pero nada dijeron en cuanto al lugar y oportunidad para el pago del precio, éste debe pagarse en el
mismo momento y lugar de la entrega (esta norma deroga la regla general de que las obligaciones
deben cumplirse de contado, tan pronto se contraen).

El comprador puede suspender legítimamente el pago del precio en el caso del art. 1.872
inc. 2. Es la norma correlativa al derecho que el art. 1.826 inc. 2 concede al vendedor. Ej.: 79

Efectos del incumplimiento de la obligación del comprador de pagar del precio:

El art. 1873 repite la regla del 1.489: el vendedor puede demandar el cumplimiento o la
resolución, más indemnización de perjuicios.
Los arts. 1.875 y 1.876 consagran otras reglas, que no son sino aplicación de las reglas
generales. El art. 1875 inc. 1 constituye una excepción a la regla general consignada el en art.
1488 80.

"Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba

alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta
prueba habrá acción contra terceros poseedores" art. 1.876 inc. 2.
Si en la escritura se expresó que el precio había sido pagado al contado y en realidad no
fue así, nada impide que el vendedor demande de resolución al comprador.
Si embargo, si la cosa fue transferida por el comprador a un tercero, éste no tenía forma de
conocer la existencia de una acción resolutoria, puesto que en la escritura se expresó que el precio
había sido pagado al contado. El tercero sólo puede conocer la voluntad declarada, le es
imposible conocer la voluntad interna de las partes. En otras palabras, el tercero se encontraba de
buena fe, de modo que el legislador lo protege estableciendo que aún cuando se declare la
resolución no habrá acción contra terceros poseedores.
El vendedor sólo podrá alcanzar a terceros en el caso que pruebe que obtenga la nulidad
del contrato, o bien la declaración de que la escritura de venta fue falsificada. 81

La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio no produce

otro efecto que el de permitir al vendedor demandar el cumplimiento o la resolución más
indemnización de perjuicios art. 1.874. En el curso de Derecho Civil I estudiamos esta norma y la

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forma de armonizarla con el art. 680 inc. 2, que parece disponer lo contrario (Ver Caprile
Biermann, Bruno, La Reserva de Propiedad, ¿Garantía Eficaz en el Derecho Chileno? en Revista
Chilena de Derecho, Pontificia Universidad Católica de Chile, número 1 volumen 27, año 2000).

PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

El código regula el pacto comisorio, el pacto de retroventa y el pacto de retracto.

El primero ya fue analizado en detalle durante el curso de obligaciones.

I.- EL PACTO DE RETROVENTA 82 83 84

Concepto:
Art. 1.881.
Constituye una condición resolutoria ordinaria potestativa del acreedor (vendedor) 85.
Este pacto puede utilizarse como mecanismo de garantía, v. gr., para caucionar un
préstamo. Ej.:
Ver arts. 1882 a 1.885, explicados en clases.

II.- EL PACTO DE RETRACTO:

Concepto y explicación: art. 1886

LA RESCISIÓN POR LESION ENORME 86

En el curso de Derecho Civil I se estudió la lesión como vicio del consentimiento. Allí
dijimos que en nuestra legislación no se la contemplaba como un vicio del consentimiento, sino
que como un desequilibrio notable en las prestaciones, y que sólo opera en determinados casos,
entre ellos, en el contrato de compraventa art. 1.888. Aún más, según veremos ni siquiera opera
en todos los contratos de compraventa, sino sólo en algunos.

No son susceptibles de impugnarse por lesión enorme:

87
a) Los contratos de venta de bienes muebles art. 1.891;
b) Las ventas que se hagan por el ministerio de la justicia, vale decir, las ventas forzadas art.
1.891;
c) Tampoco procede si la cosa se ha perdido en poder del comprador art. 1.892.
d) Tampoco si el comprador hubiere enajenado la cosa, salvo que la haya vendido por más de
lo que había pagado por ella; pues en ese caso podra el primer vendedor reclamar este exceso,
pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte art.
1.893.

¿Cuándo hay lesión enorme?

Dijimos que en nuestra legislación se concibe la lesión como una desproporción en las
prestaciones, desproporción que está cuantificada.
El art. 1.889 (de memoria) señala cuándo hay lesión enorme, distinguiendo para el
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comprador y para el vendedor.

Ejemplo:

Efectos de la lesión entre las partes:

Establecido que hubo lesión, la parte vencida puede a su arbitrio aceptar la nulidad
relativa del contrato por lesion enorme o bien restablecer el equilibrio de las prestaciones. Así lo
señala el art. 1.890.
"El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella,
o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso,
podrá a su arbitrio consentir en la rescisión o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo
precio aumentado en una décima parte".
La diferencia del 10% se justifica por la utilidad legítima que debe tener ya sea el
comprador o el vendedor.

Efectos de la lesión respecto de terceros:

Ya dijimos que si la cosa ha sido vendida por el comprador a un tercero, no hay acción de
rescisión por lesión enorme art. 1.893 inc. 2.
Además, la ley establece una excepción al efecto retroactivo de la nulidad declarada. En
efecto, si el comprador hubiere constituido algún derecho real que grave la cosa en favor de un
tercero (hipoteca, usufructo, etc.), ese derecho no se extingue de pleno derecho art. 1895.

La acción de rescisión por lesión enorme es irrenunciable: art. 1.892.

Prescripción de la acción de rescisión por lesión enorme:

Prescribe en cuatro años, contados desde la fecha del contrato art. 1.896.

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