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LA COMPRAVENTA 1
INTRODUCCION:
No cabe duda que es el contrato más importante, tanto por el rol económico que
desempeña como medio de intercambio de bienes y necesidades como por ser el contrato más
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usual.
No es, sin embargo, el contrato más antiguo. Le precede con creces el contrato de
permuta. En efecto, para la aparición de la compraventa fue necesaria la aparición del dinero
como común medida de valores. De hecho, pronto veremos que la compraventa se define como el
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cambio de una cosa por dinero. De la venta surgió con posterioridad el arrendamiento,
inicialmente concebido como venta de frutos. 4
Conviene tener presente que el desarrollo del derecho del consumidor ha importado
profundas modificaciones al ámbito de aplicación de las reglas de la compraventa que contiene el
Código Civil, con sensibles diferencias entre ambas reglamentaciones (ver ley 19.496: fotocopiar
desde ya pues se analizará)
CONCEPTO:
Está definida en el art. 1.793 (de memoria). La misma disposición define el "precio".
En términos más simples podemos decir que es el cambio de una cosa por dinero. Si se
trata del cambio de una cosa por otra cosa estaremos en presencia de un contrato diverso: la
permuta.
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PROF.: BRUNO CAPRILE BIERMANN.
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1.- Es un contrato consensual: Art. 1.801, salvo las excepciones que el mismo artículo señala
en su inciso 2.
2.- Es un contrato bilateral: ambas partes resultan obligadas. Sin perjuicio de otras
obligaciones que las partes puedan asumir, a lo menos deberán concurrir la del vendedor de
entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio.
3.- Es un contrato oneroso.
4.- Por regla general es un contrato conmutativo: decimos por regla general puesto que
excepcionalmente puede ser aleatorio, como lo indica el art. 1.813 respecto de la venta de las
cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando aparece claramente que se ha
vendido la suerte.
5.- Es principal.
6.- El contrato de compraventa puede ser civil o mercantil. La distinción tiene importancia
para determinar las normas legales aplicables: la compraventa civil se rige por el C.C. y la
compraventa mercantil se rige por las normas del Código de Comercio y supletoriamente por las
normas del C.C. La compraventa será mercantil en los casos que señala el art. 3 nº1 y 2 del
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C.C.O. (que se estudiarán en derecho mercantil)
La compraventa es, por regla general, un contrato consensual art. 1.801 inc. 1.
En principio, nadie está obligado a vender y nadie está forzado a comprar. Sin embargo,
las leyes de libre competencia y de protección al consumidor imponen excepciones a la primera
regla.
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Está constituida por la exigencia de escritura pública para la "venta de los bienes raíces,
servidumbres y censos, y la de una sucesión hereditaria" art. 1.801 inc. 2.
En este caso la solemnidad constituye la única forma de manifestar la voluntad, de modo
que su omisión importa la falta de voluntad o consentimiento del negocio. Además, la escritura
pública es la única forma de probar la compraventa art. 1.701.
La exigencia se justifica por la importancia que la ley asigna a los bienes inmuebles.
Su omisión se sanciona con la inexistencia o con la nulidad absoluta, según la teoría que
se acoja.
Debemos precisar que la exigencia de la escritura pública es solamente aplicable a la venta
de inmuebles por naturaleza. La venta de inmuebles por adherencia o por destinación y de los
bienes muebles por anticipación es consensual: art. 1801 inc. 3 y 571.
Procedimiento especial de escrituración para ventas: escritura privada firmada ante notario
y protocolizada dentro de cierto plazo
Ciertas leyes especiales (art. 68 ley 14.171; ley 16.392; artículo 61 de la Ley Nº 16.391)
han dispuesto que la compraventa de ciertos inmuebles, fundamentalmente viviendas sociales o
bienes raíces acogidos a los sistemas de subsidio habitacional, se efectúa mediante escritura
privada firmada ante notario y protocolizada dentro del plazo de treinta días siguientes a su
suscripción. Las formalidades especiales alcanzan también a la inscripción: no se efectúa
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mediante un extracto del título sino mediante su agregación o transcripción íntegra (D.L. 2833 de
1979, modificado por ley 18.591).
En éstas la iniciativa de la venta depende del vendedor (no está obligado a vender); lo que
ocurre es que si decide hacerlo, la ley, en protección de ciertos intereses, lo obliga a vender
mediante pública subasta.
Así ocurre en los casos contemplados en los arts.: 88, 394, 487, 630, 1.294 del C.C.
Estas ventas deberán efectuarse conforme a las normas contenidas en el título XI del Libro
IV del C.P.C., que la regula entre los actos judiciales no contenciosos.
La escritura de compraventa deberá ser suscrita por las partes, no por el juez, a diferencia
de lo que ocurre en las ventas forzadas. En efecto, el juez interviene tan solo para mayor
solemnidad del acto en lo relativo a la fijación del precio de venta, pero no tiene la representación
legal del vendedor, como ocurre en las ventas forzadas.
Se produce cuando el juez ordena la venta de bienes del deudor a petición de sus
acreedores, con el objeto de que éstos se paguen con el producto de esa venta. Ver arts. 671 inc 3;
2465; 2.397; 2.414.
Se aplican tanto a bienes muebles como a los inmuebles, aún cuando existen diferencias
procesales importantes según se trate de una u otra naturaleza de bienes.
Estas ventas están sujetas a una serie de formalidades, que se analizarán en seguida. Se
advierte que se analizarán las formalidades generales que dispone el C.P.C. puesto que ciertas
ventas forzadas están sujetas a reglas especiales: ej.: el juicio especial hipotecario de la Ley
General de Bancos.
- Tasación del inmueble art. 482 y 485 C.P.C.
- Bases para la subasta.
- Publicación de avisos art. 489 C.P.C.
- La pública subasta: ver art. 485 y siguientes del C.P.C., especialmente los arts. 495, 496 y
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497.
De todo lo actuado en el remate se levantará un acta, el acta de remate, que será firmada
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por el juez, el subastador y el secretario. Tratándose de bienes raíces, el acta debe extenderse en el
registro que lleva al efecto el secretario (análisis de la práctica en tribunales de levantar el acta en
el expediente y luego transcribir copia al libro de remates).
La venta se reputa perfecta desde que las partes han suscrito el acta de remate: "el acta
valdrá como escritura pública para el efecto" del art. 1.801 inc 2 del C.C. 13
Lo anterior se entiende "sin perjuicio de otorgarse dentro de tercero día la escritura
definitiva con inserción de los antecedentes necesarios y con los demás requisitos legales". En
consecuencia, aún cuando la venta está perfecta con la suscripción del acta de remate, para los
efectos de la inscripción (tradición) en el Conservador de Bienes Raíces competente se requiere la
escritura pública art. 497 C.P.C.
Es frecuente que en las bases de remate se establezca un plazo superior a los tres días; en
su tiempo se discutió la legalidad de este procedimiento.
-- La "escritura será suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del
vendedor, y se entenderá autorizado el primero para requerir y firmar por sí solo la inscripción en
el Conservador, aún sin mención expresa de esta facultad".
Sabemos que la tradición es una convención, de modo que requiere el consentimiento del
tradente y adquirente. Es por ello que en principio la inscripción en el C.B.R. debiera ser firmada
por ambas partes, salvo que una de ellas hubiera facultado a la otra para requerir y firmar las
inscripciones. Sabemos también que en doctrina se discute la naturaleza jurídica de esa cláusula,
de lo cual dependerán los efectos en caso de muerte, incapacidad o retractación del tradente o
adquirente. En el caso del art. 497 del C.P.C. no se presentan esos inconvenientes, puesto que es
la ley la que faculta para inscribir.
En cuanto al alcance de la representación del juez, se ha resuelto que el mandato legal se
entiende conferido no sólo para la suscripción de la escritura pública y la entrega jurídica del
inmueble, sino también para la entrega material. En consecuencia, en el mismo juicio ejecutivo el
comprador podrá pedirle al juez le conceda la fuerza pública para desalojar el inmueble.
-- Se afirma que antes de suscribir el acta de remate, el subastador puede desistirse del
contrato, perdiendo la caución que se había exigido. 15
Suscrita el acta de remate, el contrato de compraventa está perfecto, de modo que no
puede retractarse por su sola voluntad. Si el subastador se arrepiente y se niega a firmar el
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contrato definitivo de compraventa, el deudor puede: a) pedir el cumplimiento, vale decir, que se
obligue a suscribir el contrato definitivo (para esos efectos el acta de remate constituiría título
ejecutivo, según la doctrina mayoritaria); o b) estimar que el contrato ha caducado y hacer
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efectiva la caución.
-- La venta forzada en pública subasta tiene un carácter mixto, tanto procesal como civil.
¿En qué oportunidad y por qué vía se puede reclamar de los vicios de que adolezca la
compraventa?. 17
Los vicios de carácter procesal (por ejemplo: no se hicieron los avisos, no se respetó la
tasación) sólo pueden reclamarse dentro de los límites del proceso (in límine litis), alegando la
nulidad procesal por la vía incidental o mediante otro recurso.
Los vicios civiles o de fondo podrán invocarse mediante la acción de nulidad planteada en
un juicio declarativo.
Las arras pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad: a) sirven como garantía de
la celebración o ejecución del contrato; y b) se dan como parte del precio o en señal de quedar las
partes convenidas.
a) Art. 1.803: en este caso se entiende que casa uno de los contratantes podrá retractarse; el
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que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas .
La facultad de retractarse no es indefinida; el límite está señalado por el art. 1.804.
b) En este caso el contrato de compraventa ya está perfecto. Las arras no permiten retractarse
del contrato; constituyen un medio de prueba de su celebración. Para que estemos en este caso es
necesario que las partes lo hayan convenido expresamente y que dicho convenio conste por
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escrito.
II LA COSA VENDIDA.
Constituye el objeto del contrato de compraventa, de modo que debe cumplir con todos
los requisitos propios del objeto como requisito de existencia de los negocios jurídicos, a saber,
que sea comerciable, que la cosa exista o se espere que exista, y que sea determinada o
determinable art. 1.461.
El objeto debe cumplir con ciertos requisitos específicos propios del contrato de
compraventa, requisitos señalados en el párrafo 4 del título XXIII del Libro IV del C.C. "De la
cosa vendida". Estos requisitos específicos son:
1.- Debe ser una cosa comerciable: art 1.810.
2.- Debe ser una cosa que singular y determinada: art 1.811.
3.- Debe existir o esperarse que exista: art 1.813 y 1.814.
4.- No debe pertenecer al comprador: art 1.816.
El art. 1.461 exige que la cosa debe ser determinada, ya sea en especie o en forma
genérica, o determinable.
Además, según el art. 1.811, la cosa debe ser singular. La venta de una universalidad
jurídica es, por regla general, nula absolutamente. La excepción es la venta del derecho real de
herencia (que recae sobre una universalidad) y que es perfectamente válida, puesto que la propia
ley la permite: arts. 1.801 inc. 2 y 1.909.
La norma impide la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se
venda el total o una cuota: se justifica puesto que ello importaría privar a una persona de su
patrimonio, que en la concepción clásica, seguida por el código, es un atributo de la personalidad.
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El mismo artículo permite la venta de todos los bienes de una persona, aún siendo todos,
siempre que se inventaríen y que la venta se haga por escritura pública.
Según el art. 1.461 pueden ser objeto de la obligación no sólo las cosas que existen, sino
las que se espera que existan.
Se puede negociar sobre cosa presente o sobre cosa futura.
a) Cosa presente:
b) Cosa futura:
En este caso la cosa no existe, pero se espera que exista. Puede revestir dos formas:
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-- Puede ser un negocio condicional, sujeto a la condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir: si la cosa llega a existir, se habrá cumplido la condición, y el negocio producirá todos sus
efectos, como si fuera puro y simple. De lo contrario, la condición habrá fallado, y entenderemos
que le negocio jamás existió.
Ejemplo:
-- Puede ser un contrato puro y simple y aleatorio. Lo será cuando las partes así lo expresen
o cuando por las estipulaciones del contrato aparezca que se compró la suerte.
En este caso la compraventa siempre tendrá objeto, aún cuando la cosa futura no llegue a
exitir; el objeto del negocio será el alea o la suerte.
Ejemplo:
La compra de cosa propia no vale. Ese contrato sería nulo absolutamente puesto que
carecería de causa. 25
ARTICULO 1.812:
Regula la suerte de los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta y de los frutos
naturales y civiles que la cosa produzca con posterioridad a la venta: pertenecen al comprador,
salvo que se hubiere estipulado un plazo o condición para la entrega de la cosa.
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LA VENTA DE COSA AJENA: ART. 1.815.
según el cual el contrato de compraventa produce un efecto real, vale decir, transfiere el dominio
y siguió el Derecho Romano Bonitario. También se apartó del Código de Napoleón pues en éste
la venta de cosa ajena es nula.
Debemos precisar en qué casos estaremos en presencia de una venta de cosa ajena:
a) Si el disponente se da por dueño de la cosa;
b) Si el disponente se atribuye la representación del dueño y no la tiene, lo que puede ocurrir:
- porque efectivamente no era representante;
- ya que aunque era representante, se excedió en sus facultades: su poder no le permitía
realizar el negocio dispositivo; 27
- porque el poder era nulo;
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- porque obró después de expirado el mandato.
En relación a estas hipótesis debe tenerse presente el art. 704 nº 2.
b) Si por ser ajena la cosa el vendedor no puede realizar la entrega de la cosa, habrá
incumplido su obligación (sea que se estime que su obligación es transferir el dominio o colocar
al comprador en posesión tranquila y pacífica de la cosa), de modo que el comprador puede
demandar el cumplimiento o la resolución con indemnización de perjuicios.
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que tanto el comprador como el dueño tuvieron el dominio de la cosa .
III EL PRECIO.
CONCEPTO:
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"Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida" art. 1.793.
REQUISITOS:
Lo anterior significa que "debe existir efectivamente una suma de dinero que se pague a
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cambio de la cosa" .
En definitiva, no basta con fijar, declarar una cantidad; se requiere que el precio sea real.
No puede ser ficticio o irrisorio.
No cumple con este requisito: a) el precio simulado; y b) el precio irrisorio o ficticio. 37
No debemos confundir las nociones de precio irrisorio con precio injusto.
Cuando hablamos de precio irrisorio o ficticio existe tal desproporción entre el valor de la
cosa y el precio pactado que en definitiva no hubo precio; la compraventa será nula
absolutamente por falta de este requisito.
En cambio, la noción de precio injusto se relaciona con la figura de la lesión enorme:
existe una desproporción matemática con el valor de la cosa y se sanciona con la reducción o con
la nulidad relativa art. 1.888 y stes.
Lo normal es que lo determinen las partes art. 1808 inc. 1. Su determinación no puede
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dejarse al arbitrio de uno de los contratantes art. 1.809 inc. 2
Ver 1.808 inc. 2
También puede entregarse su determinación a un tercero: art. 1.809 inc. 1. Este tercero es
un mandatario de las partes. Se trata de una compraventa condicional, sujeta a la condición de que
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el tercero determine el precio.
En relación a este punto debe tenerse presente la evolución de la jurisprudencia francesa
acerca de la determinación del precio en los contratos marco de distribución (Ver copia artículo
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Desde luego se aplican las normas generales de capacidad para contratar, contenidas en
los arts. 1.447 y sgtes del C.C..
En los arts. 1.795 y sgtes. se contienen ciertas normas especiales de capacidad para el
contrato de compraventa. Se trata en general de ciertas incapacidades particulares que consisten
en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos art. 1.447
inc. 4.
Analizaremos separadamente las normas de los arts. 1.795 y sgtes. Veremos que algunas
de esas normas señalan prohibiciones para comprar, otras para vender, y otras para comprar o
vender.
ART. 1.795:
un bien perteneciente al peculio profesional o industrial del hijo. En efecto, según el art. 246
respecto de esos bienes el hijo se mira como mayor de edad, de modo que a su respecto no es hijo
de familia. En todo caso, la enajenación deberá contar con autorización judicial, según el art. 246
en relación con el art. 255.
Según el art. 31 de la ley 7.613 y la ley 18.703, se prohíbe el contrato de compraventa
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entre el adoptante y el adoptado.
Antes de la ley 19.585 se entendía que el contrato de compraventa entre el padre o madre
y el hijo natural era perfectamente válido, pues el hijo natural no estaba sujeto a patria potestad.
La situación hoy día ha variado.
ART 1.797:
La norma consagra una prohibición para vender.
Es aplicable a los funcionarios públicos, que sólo pueden obrar dentro del ámbito de sus
atribuciones. Recordemos el adagio que señala que en derecho privado se puede hacer todo lo que
no esté expresamente prohibidos, en cambio en derecho público sólo se puede realizar lo que está
expresamente permitido.
La contravención de esta norma se sanciona con la nulidad art. 4 C.P.E.
ART 1.798
Se relaciona con los arts. 321 y 481 del C.O.T.
La prohibición aplicable a los jueces, abogados, procuradores o escribanos exige: a) que se
trate de bienes en cuyo litigio han intervenido, de cualquier forma; b) que se vendan a
consecuencia de dicho litigio; c) aún cuando la venta se haga en pública subasta.
ART. 1.799:
La remisión debe entenderse hecha al art. 412. El art. 412 inc. 1, aplicable a la venta de
bienes muebles, contiene una norma imperativa: se permite la venta cumpliendo con las
condiciones que la norma señala. El art. 412 inc. 2, aplicable a la venta de bienes raíces, contiene
una norma prohibitiva.
ART. 1.800
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El art. 2.144 se aplica a los mandatarios, a los síndicos de quiebra, y a los albaceas.
El contrato de compraventa puede ser puro y simple o sujeto a modalidad, según las reglas
generales, art. 1.807.
Se acostumbra mencionar también en este capítulo la venta a prueba, regulada en el art.
1.823, y la venta de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida: art. 1.821 y 1.822.
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Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que genera para
las partes.
Son de la esencia del contrato de compraventa la obligación del vendedor de entregar la
cosa y la del comprador de pagar el precio.
Existen otras obligaciones de la naturaleza del contrato: la del saneamiento de la evicción
y de los vicios redhibitorios.
Las partes pueden acordar las obligaciones accidentales que estimen pertinentes.
Las señala el art. 1.824 (de memoria): la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa
vendida.
1.- Para la doctrina tradicional (Arturo Alessandri y otros), la obligación del vendedor no es
transferir el dominio sino la de entregar de la cosa, de procurar al comprador la posesión tranquila
y pacífica de la cosa.
Se fundamentan en que:
b) Del art. 1824, que dispone que las obligaciones del vendedor son la “entrega o tradición”,
deducen que en realidad la obligación del vendedor es efectuar la entrega, es decir, colocar al
comprador en posesión de la cosa vendida. Por lo mismo, critican el art. 1793 cuando dispone que
el vendedor se obliga a “dar” y la referencia a la “tradición” en el art. 1824. En cierta forma,
afirman que si el vendedor es el dueño de la cosa vendida, al efectuar la tradición transferirá el
dominio de ésta. En caso contrario, por la tradición sólo deja en posesión al adquirente, lo que le
habilita para adquirir por prescripción (arts. 682 y 683). 48
c) La acción resolutoria carece de toda utilidad, puesto que mientras no sea demandado por
el verdadero dueño puede continuar gozando de la cosa; y si es demandado, puede hacer efectiva
la obligación de evicción de su vendedor, para que concurra a defenderlo al juicio, y si se produce
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la evicción, le indemnice
d) En esta materia don Andrés Bello siguió al derecho romano bonitario, para el cual la
obligación del vendedor es la de procurar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa
vendida.
2.- En contra se ha sostenido por la mayoría de los autores contemporáneos que la obligación
del vendedor es la de transferir el dominio de la cosa (Ver Negocios Jurídicos sobre Cosa Ajena,
Ramón Domínguez Aguila, en Estudios nº4, Universidad de Concepción):
c) El art. 1.793 señala expresamente que la obligación del vendedor es la de dar la cosa
vendida, y sabemos que las obligaciones de dar son las que consisten en la transferencia del
dominio o en la constitución de un derecho real. El art. 1824 corrobora esta idea al disponer que
la obligación del vendedor es la “entrega o tradición”. Agregan que no se trata de un error del
Código sino de la precisión de que la obligación del vendedor es efectivamente la de transferir el
dominio.
d) El art. 1.837 señala que "la obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida". El artículo emplea la
conjunción copulativa "y". Los partidarios de la tesis anterior contestan que lo anterior se justifica
puesto que si el vendedor es el dueño amparará al comprador en el dominio, y si no lo es lo
amparará en la posesión.
e) La tesis anterior no logra precisar cuál es la obligación del vendedor. Sostienen que es la
de poner al comprador en posesión tranquila y pacífica de la cosa; sin embargo, en nuestro
sistema la posesión es un hecho, que no se transmite ni se transfiere, de modo que si el comprador
la tiene es porque concurren en él los elementos corpus y el animus.
El art. 1.824 inc. 2 se remite a las normas del título VI del Libro II. Luego dependerá de la
naturaleza de la cosa la forma de efectuar la tradición.
La entrega comprende no sólo la entrega jurídica (tradición) sino también la entrega
material de la cosa. Si el comprador no recibe la tenencia material de la cosa no obtiene las
ventajas que persigue con el contrato, lo cual lo autoriza para demandar el cumplimiento o la
resolución con indemnización de perjuicios art. 1.489. 50
La obligación de efectuar la entrega material de la cosa se desprende de los artículos
1.834, 1.866 y 1.546.
Art. 1817.
Dirime: 1º el que entró en posesión, es decir, aquel comprador al que se efectuó la
tradición; 2º si se ha efectuado la tradición a ambos, aquel a quien se le hizo primero; 3ª si no se
ha entregado a ninguno, el título (compraventa) más antiguo prevalece.
Gastos de la entrega:
Art. 1.825, en relación con el 1.571.
La regla general es que "el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato" art.
1.828.
El código señala normas adicionales, precisando el objeto vendido:
art. 1.829; 52
art. 1.830: en la venta de un inmueble por naturaleza se entienden comprendidos los inmuebles
por adherencia y por destinación. 53
art. 1.816: regula la suerte de los frutos pendientes al momento de la venta.
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Excepción: la venta condicional: art. 1820, que constituye una aplicación de la regla del
art. 1486.
El art. 1821 inc. 1 constituye una aplicación del art. 1820. Nótese que por tratarse de cosas
genéricas (trigo) que han sido objeto de especificación (contenido en cierto granero) se aplican las
reglas de las cosas específicas.
El art. 1821 inc. 2 es una aplicación de la regla según la cual el género no perece.
Finalmente, el art. 1823 regula la venta a prueba, que no es sino un caso de compraventa
sujeta a una condición potestativa (al igual que el art. 1881, que regula el pacto de retroventa):
por tratarse de un negocio condicional, el art. 1823 no hace sino aplicar la regla del art. 1486.-
Los predios rústicos pueden venderse como especie o cuerpo cierto o en relación a la
cabida.
Se entiende que se venden en relación a la cabida "cuando ésta se expresa de cualquier
modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio,
aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato" art. 1.831.
La regla general es que el predio se venda como cuerpo cierto art. 1.831 inc. final. Es
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frecuente que las partes así lo estipulen señalando que la venta se hace "ad corpus".
Pueden haber diferencias entre la cabida real y la que reza el contrato. Estas diferencias
sólo tendrán interés cuando la venta se hizo en relación a la cabida, puesto que si se hizo como
cuerpo cierto no interesa la eventual disconformidad. Así lo dispone el art. 1.833 inc. 1. Sin
embargo, si la diferencia es excesiva, puede tener cabida el error. Si se vende “con señalamiento
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Según el art. 1.835 "las reglas dadas en los dos artículos referidos se aplican a cualquier
todo o conjunto de efectos o mercaderías". En consecuencia, puede aplicarse por ejemplo cuando
se vende un rebaño de "X" animales a tanto cada uno.
Se discute si en virtud del artículo 1.835 es posible la aplicación de las mismas normas a
los predios urbanos. En contra puede invocarse el art. 1.831, que se refiere expresamente a los
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"predios rústicos", y la historia fidedigna del establecimiento de la ley .
Será también necesario precisar que se entiende por "predio rústico", en contraposición al
"predio urbano", pudiendo adoptarse una criterio funcional u otro geográfico.
Estas acciones prescriben al cabo de un año contado desde la entrega art. 1.834.
El art. 1.837 señala que "la obligación se saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos
ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios".
Ambos son aspectos de la obligación de saneamiento u obligación de garantía. Para
referirse al primero se habla de "saneamiento de la evicción" y para referirse al segundo de
"saneamiento de los vicios redhibitorios".
Se trata de un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa: se entiende
incorporado al acto pero las partes pueden eliminarla estipulándolo expresamente.
Estudiaremos separadamente los dos aspectos que comprende la obligación de
saneamiento:
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Esta obligación se sintetiza en dos aspectos: defender al comprador contra los terceros que
reclaman derechos sobre la cosa y, si pese a ello la evicción se produce, indemnizar al comprador.
La primera es una obligación de hacer, puesto que la defensa en juicio es un hecho. La
segunda es una obligación de dar, consistente en pagar una indemnización.
La primera es una obligación indivisible, de modo que el comprador puede exigir su
cumplimiento (o sea, citar de evicción) a cualquiera de sus vendedores art. 1.840 (la pluralidad de
vendedores puede ser originaria o derivativa: los vendedores fueron varios desde un principio, o
bien era uno pero falleció dejando varios herederos). 57
La segunda obligación, la de indemnizar los perjuicios, es perfectamente divisible, de
modo que cada uno de los vendedores, en caso de ser varios, será responsable solamente a
prorrata de su cuota art. 1.840.
1.- El negativo deriva de la lógica, conforme al aforismo que reza "el que debe defender no
puede atacar". Si el vendedor está obligado a amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa, lo lógico es que no pueda atacarlo.
De ese adagio se deriva que el vendedor no puede realizar actos materiales o jurídicos que
embaracen la posesión del comprador. No puede, por ejemplo, ejercer la acción reivindicatoria
58
contra el comprador. Nada impide sin embargo que el vendedor demande al comprador la
nulidad del contrato de venta, puesto que de esa forma, en virtud del efecto retroactivo de la
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nulidad, desaparece el contrato, y con él la obligación de garantía.
2.- El positivo consiste, según dijimos, en la obligación de defender al comprador contra los
terceros que reclaman derechos sobre la cosa y si pese a ello la evicción se produce, indemnizar al
comprador.
Concepto de evicción:
Desglosando el concepto, puede decirse que para que exista evicción se requiere:
a) La privación total o parcial de la cosa comprada; 60
b) Que la privación lo sea por sentencia judicial (No cumplen este requisito los reclamos
61
extrajudiciales; el abandono voluntario del comprador; las vías de hecho) ;
c) Que la causa de la privación sea anterior a la venta. 62
Para que surja la obligación del vendedor de defender al comprador es necesario que el
primero haya sido citado de evicción. Si no fuera así, ¿cómo va a saber el vendedor que debe
hacer efectiva su obligación de defender al comprador? Así lo indica el art. 1.843 inc. 1. 63
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Según lo expuesto, lo natural será que el comprador cite de evicción a su vendedor. Este
último puede a su vez citar de evicción a su vendedor, siempre que la causa de la evicción sea
anterior a la venta, y así sucesivamente.
Ejemplo: Alfonso vende a Juan; Juan vende a Pedro; Pedro vende a Antonio. Antonio es
demandado de reivindicación por un tercero, Demetrio. Antonio citará de evicción a Pedro; Pedro
a Juan, y así sucesivamente, siempre que la causa de la evicción sea anterior a la venta.
Para evitar esta cadena la ley permite (facultativo) al actual poseedor (Antonio) que sufre
la amenaza de privación de la cosa demandar directamente al tercero de quien su vendedor la
hubiere adquirido, vale decir, demandar directamente a cualquiera de sus antecesores (Juan o
Alfonso) Art. 1841.
El art. 1.843 inc. 2 se remite a las normas del título V del Libro III del C.P.C., arts. 584 al
587.
Arts. 584 al 587: vistos y explicados en clases. Es importante conocer el procedimiento. 64
Actitudes que puede asumir el vendedor, después que fue citado de evicción:
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Se extingue por:
Es perfectamente renunciable art. 1.839; salvo que haya habido mala fe de parte del
vendedor, en cuyo caso la renuncia es nula absolutamente art. 1.842.
Los efectos de la renuncia son limitados: el vendedor estará obligado de todos modos a
restituir el precio de venta art. 1.852 (en consecuencia, en virtud de la renuncia se libera de
indemnizar los otros rubros que contempla el art. 1.847).
Ni siquiera estará obligado a restituir el precio en los casos del art. 1.852 inc. 3: "si el que
compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la
evicción, especificándolo".
b) Prescripción:
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produce sin sentencia cuando las partes consienten en dar por evicta la cosa o cuando, en el caso
del art. 1845, el vendedor acepta la evicción y se allana al saneamiento y el comprador no sigue el
juicio. En este caso, el comprador, en vista de la actitud del vendedor, restituye la cosa al
reivindicante y se produce la evicción sin necesidad de sentencia. 71
La indemnización se limita a la restitución del precio (es lógico puesto que el vendedor no
tenía intención de vender, fue forzado a ello para satisfacer a sus acreedores) art. 1.851.
En relación a esta materia debe tenerse presente la normativa sobre protección de los
derechos del consumidor (entre ellas, la ley 19.496, sobre protección a los derechos del
consumidor). Esa normativa establece sanciones a quienes vendan cosas con vicios ocultos;
señala normas especiales de índole procesal, generalmente más expeditas; consagra ciertos
derechos de los consumidores (compradores); y encarga a ciertos órganos del estado el velar por
su aplicación.
Requisitos:
Para que un vicio tenga la calidad de redhibitorio debe cumplir con las condiciones que
señala el art. 1.858, vale decir, debe ser contemporáneo a la venta 74 (nº1), grave (nº 2) y oculto
75
(nº3).
Análisis de cada numerando: (muy importante; de memoria).
Las partes pueden conferir el carácter de redhibitorios a vicios que naturalmente no lo son
art. 1.863. La convención no puede ser posterior a la compraventa ya que la disposición exige que
sea “por el contrato” 76
Regla general:
Si la cosa comprada tenía un vicio redhibitorio el comprador puede solicitar que "se
rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio" art. 1.857. La palabra "rescisión", que
generalmente el C.C. emplea como sinónima de nulidad relativa, aquí significa resolución. La
acción destinada a obtener la rebaja del precio se la suele denominar por su expresión latina:
acción estimatoria o de "quanti minoris" 77. En consecuencia, el comprador tiene el derecho a
demandar la resolución del contrato o la rebaja del precio. Puede demandarse la resolución en lo
principal y deducirse subsidiariamente la acción estimatoria 78
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Excepciones:
a) Si los vicios de la cosa no tenían la gravedad que se expresa en el art. 1.858 nº 2, el
comprador no podrá demandar la resolución del contrato; sólo puede exigir la rebaja del precio
art. 1.868.
b) Si el vendedor estaba de mala fe, ya sea por haber conocido los vicios o por haber debido
conocerlos en razón de su profesión u oficio, será obligado no sólo a la restitución o rebaja del
precio, sino también a la indemnización de perjuicios art.1.861.
c) Art. 1862
a) La renuncia:
La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios es un elemento de la naturaleza
del contrato, de modo que las partes pueden renunciarlo.
La renuncia sólo produce efectos si el vendedor estaba de buena fe, vale decir, no conocía
la existencia del vicio. De lo contrario, estará de todos modos obligado al saneamiento de los
vicios de que tuvo conocimiento art. 1.859.
b) Ventas forzadas:
La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios no tiene lugar en las ventas
forzadas art. 1.865, salvo el caso de mala fe del vendedor, en cuyo caso se siguen las reglas que la
misma disposición señala.
c) Prescripción.
En cuanto al plazo de prescripción la ley distingue entre la acción redhibitoria y la acción
de quanti minoris.
Para la primera: seis meses para los bienes muebles y un año para los bienes raíces,
contados desde la entrega real art. 1.866. Llama la atención que esta norma permite a las partes
ampliar el plazo de prescripción, en circunstancias que la regla general es que ello no se permite,
por ser una materia de orden público.
La acción "quanti minoris" prescribe en un año para los bienes muebles y dieciocho meses
para los bienes raíces art. 1.869 y 1.867.
Por último, la acción de indemnización de perjuicios (art. 1.861) prescribe según las reglas
generales (5 años).
Las obligaciones del comprador son pagar el precio y recibir la cosa vendida.
En cuanto a la obligación de recibir la cosa vendida, el art. 1.827 señala los efectos de la
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mora del comprador en el cumplimiento de esta obligación: debe pagar al vendedor los gastos de
custodia y conservación de la cosa y el vendedor sólo responderá de los perjuicios que sufra la
cosa por su culpa grave o dolo.
Si el comprador se niega a recibir, el vendedor puede pagar por consignación (art. 1598 y
s.) o pedir la resolución con indemnización (art. 1489).
El comprador puede suspender legítimamente el pago del precio en el caso del art. 1.872
inc. 2. Es la norma correlativa al derecho que el art. 1.826 inc. 2 concede al vendedor. Ej.: 79
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forma de armonizarla con el art. 680 inc. 2, que parece disponer lo contrario (Ver Caprile
Biermann, Bruno, La Reserva de Propiedad, ¿Garantía Eficaz en el Derecho Chileno? en Revista
Chilena de Derecho, Pontificia Universidad Católica de Chile, número 1 volumen 27, año 2000).
Concepto:
Art. 1.881.
Constituye una condición resolutoria ordinaria potestativa del acreedor (vendedor) 85.
Este pacto puede utilizarse como mecanismo de garantía, v. gr., para caucionar un
préstamo. Ej.:
Ver arts. 1882 a 1.885, explicados en clases.
En el curso de Derecho Civil I se estudió la lesión como vicio del consentimiento. Allí
dijimos que en nuestra legislación no se la contemplaba como un vicio del consentimiento, sino
que como un desequilibrio notable en las prestaciones, y que sólo opera en determinados casos,
entre ellos, en el contrato de compraventa art. 1.888. Aún más, según veremos ni siquiera opera
en todos los contratos de compraventa, sino sólo en algunos.
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