Especial

ISSN 2313-4828 (impresa)
ISSN 2415-2277 (en línea)
Abril 2017 / Número 34 / Año 3
ESPECIAL
DEL MES
La propiedad y sus formas de
formalización
CONTENIDO
LA PROPIEDAD Y SUS FORMAS DE FORMALIZACIÓN
Doctrina práctica
Propiedad informal en Perú: cada presidente “quiere” su ley
Jorge Ortiz Pasco... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... 19
Comentario de jurisprudencia
Todos los “caminos” no conducen al registro de la propiedad.
Comentarios a la Resolución N.° 487-2016-SUNARP-TR-T
J. María Elena Guerra Cerrón... ..... . ..... . ..... . ..... . ..... . ..... . ..... . .... 29
El “mejor derecho de propiedad” sobre la edificación sin incluir el
terreno. Reflexiones sobre el derecho de superficie
Alan Pasco Arauco ... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ..... 57
“Otra vez” la perfección al derecho de propiedad: el otorgamiento
de escritura pública
Lucero Ramírez Izaguirre / Oreste Roca Mendoza... ...... ...... ...... .. 87
La usucapión y los actos extrajudiciales como causales de
interrupción
Ricardo Geldres Campos ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 109
Área práctica
Doctrina Especial del mes
DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica
Propiedad informal en Perú: cada presidente
“quiere” su ley
Jorge Ortiz Pasco*

Pontificia Universidad Católica del Perú
Universidad de Piura
RESUMEN ABSTRACT
El autor brevemente absuelve las siguientes The author briefly absolves the following
interrogantes: ¿cuáles son los antecedentes questions: What are the normative ante-
normativos de la formalización de la pro- cedents of the property formalization? To
piedad?, ¿para formalizar la titularidad de formalize the ownership of the property
la propiedad se establecieron plazos?, ¿cuál were established deadlines? Which is the
es el órgano competente para formalizar la competent body to formalize the property?,
propiedad?, entre otras. among others.
Palabras clave: Propiedad de facto / Regis- Keywords: De facto ownership / Registry /

tro / Saneamiento de terrenos Lands sanitation
Recibido: 14-03-17 Title: Informal property in Peru: each

Aprobado: 06-04-17 president “wants” his Law
Publicado en línea: 02-05-17 Author: Jorge Ortiz Pasco
La ley de 19 de noviembre de 1839 más remotos de reconocimiento de los

es uno de los antecedentes normativos derechos de propiedad de facto1. En
1940 Lima sufrió un terremoto y una de
* Profesor en Derecho Civil y Registral de la las consecuencias que dicho movimiento
Pontificia Universidad Católica del Perú y de
la Universidad de Piura. Es coordinador de la 1 Texto obtenido de la separata preparada por la
Segunda Especialidad en Derecho Registral registradora Martha Silva Díaz (en ese momento,
de la PUCP. Actualmente se desempeña como hoy destacada abogada especializada en derecho
consejero del área en Derecho Civil del Estudio registral inmobiliario) cuando expuso el tema
Echecopar. Autor del libro Apuntes de derecho denominado: El Registro Especial de Asenta-
registral. Ha sido superintendente nacional ad- mientos Humanos, evento organizado por un
junto de la SUNARP. Coordinador del Marco grupo de estudiantes de la Facultad de Derecho
Legal e Institucional de Cofopri. Asesor del de la Universidad Nacional Mayor de San Mar-
Ministerio de Transportes y Comunicaciones. cos. Lamento y pido las disculpas del caso, por
Investigador del Instituto del Perú. no recordar el año del evento académico.
Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28 Actualidad Civil 19

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Actualidad
Civil Especial del mes Jorge Ortiz Pasco
trajo fue la aparición de las primeras Vivienda, Ley N.° 13517, más conocida
barriadas y desde ese momento un grupo como la ley de pueblos jóvenes.
de familias ocupan terrenos que darían Comentario aparte merece el ar-
origen a Ciudad Chalaca, Azcona, Men- tículo segundo de la mencionada ley:
docita y Caja de Agua. “Prohíbase la formación de Barrios
Marginales […]”
IMPORTANTE Ya para los 70 podíamos encontrar
frases como la siguiente:
La ley de 19 de noviembre de 1839 es
uno de los antecedentes normativos Rigoberto Huamán, trabajador textil desocu-
más remotos de reconocimiento de pado, despertó a su mujer cuando los gallos
los derechos de propiedad de facto. empezaban a cantar. Había que apurarse,
En 1940 Lima sufrió un terremoto y no vaya a ser que nos ganen el mejor sitio.
una de las consecuencias que dicho Todavía soñolientos, se levantaron a sus
movimiento trajo fue la aparición de tres hijos y juntos todos ganaron la calle,
las primeras barriadas y desde ese cargando la bandera peruana, los palos, los
momento un grupo de familias ocu- maderos viejos, las esteras prestadas, las dos
pan terrenos que darían origen a Ciu- ollas, la poca ropa que quedaba, el primus y
dad Chalaca, Azcona, Mendocita y los panes fríos en la bolsa.3
Caja de Agua.
No debemos olvidar que en los
70 se dio la invasión de los arenales de
En 1946 ya aparecen movimientos Pamplona (lo que hoy es el distrito de
barriales, tanto así que violentamente Villa El Salvador), donde el llamado
se produce la invasión en San Cosme Obispo de los Pobres Monseñor Luis
y Comas. Bambarén Gastelumendi4 fuera dete-
nido. Por aquel entonces era ministro
En 1950 se da un crecimiento ace-
del Interior el general Artola, quien en
lerado de las barriadas, surgen Ciudad
la madrugada del 5 de mayo de 1971 lo
de Dios (1954) y San Martin de Porres
acusa de “agitador con sotana”; siendo
(1957) que en ese momento se llamó
detenido en la prefectura (donde había
27 de Octubre.
concurrido para ver la liberación de un
En 1961, en el Gobierno de Manuel párroco y terminó resultando interroga-
Prado2, se promulga la Ley Orgánica do) y fichado (N.° 116418). Luego, fue
de Barrios Marginales y Aumento del trasladado a la carceleta del Palacio de
Capital de la Corporación Nacional de Justicia y posteriormente a la prisión de
2 Congreso de la República del Perú, Ley 3 Véase, al respecto, revista Marka, n.° 61, Lima:
N.° 13517, Ley Orgánica de Barrios Margi- 16 de febrero de 1978, p. 20.
nales y Aumento del Capital de la Corporación 4 Véase, al respecto, la entrevista denominada:
Nacional de Vivienda, Lima: 14 de febrero de “Un concertador con sotana”, diario El Co-
1961. mercio, Lima: 13 de Mayo del 2004, p. 18.
20 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28

Doctrina práctica Propiedad informal en Perú: cada presidente “quiere” ...
El Sexto. La invasión de Villa El Salvador leyes: el Decreto Legislativo N.° 51,

merece el nombre en razón de que su Ley de Municipalidades, dentro de la
mentor fue Salvador Saldívar. cual se crea la Dirección Ejecutiva de
Si el presente análisis hubiera sido Asentamientos Humanos Marginales
hecho hace 30 escasos años seguramen- con la finalidad de prestar asistencia a los
te se tendría que haber dicho en algún pobladores y luego; la Ley N.° 23853,
pasaje, “el fenómeno de la propiedad Ley de Municipalidades , en la cual se
6
informal”; hoy ello es imposible, dado establece como plazo para formalizar la
que la propiedad informal no es un propiedad informal para aquellos que
fenómeno sino una realidad. Bastará acrediten posesión hasta 1980. ¿Cómo
con mirar distritos consolidados sobre y cuál fue la actuación de los munici-
lo que inicialmente fueron invasiones. pios? Bastante mala. Se dio a través de
Mejor aún si tenemos en cuenta el los municipios provinciales, los mismos
movimiento económico que en dicho que se dedicaron a titular sin generar sa-
sector se da. Hoy tenemos barrios ente- neamiento de la propiedad y menos aún
ros, avenidas completas que solamente registro. Es todavía común encontrar tí-
expresan este nuevo sentir del hombre tulos emitidos en dicha época sin que en
peruano, situación que muchos todavía el registro existan las partidas registrales
se resisten a mirar, entender y menos independizadas, con lo cual el acceso era
aún creer, algo así como el fenómeno casi imposible, convirtiendo los títulos
de la FE (sino miro, no entiendo y si no en verdaderas “diplomas de nido”, es
entiendo, no creo). decir sirven para un momento (el de la
entrega) y luego carecen de valor.
A través de los años, se ha otorgado
en los asentamientos humanos, distintas En el 1985 llega al poder el joven
denominaciones a la posesión: ocupación, aprista e hijo predilecto de Víctor Raúl
tenencia, reconocimiento y consolidación. Haya de la Torre, Alan García Pérez ,
7
como no podía ser de otra forma dicta

Iniciados los 80, asume la presi- “su” ley de propiedad informal —nos
dencia Fernando Belaunde (un poco referimos a la Ley N.° 245138—, el
a manera de reivindicación, ya que
en 1968, había sido derrocado por el 6 Véase, al respecto, la norma que tuvo por regla-
general de Ejército Juan Velasco, quien mento al Decreto Supremo N.° 053-84-VC.
instauró una dictadura que duro 12
5 7 Congreso de la República del Perú,
Ley N.° 24513, Declaran de necesidad y de
años). En dicho Gobierno se dan dos utilidad pública y de preferente interés social, el
saneamiento de la estructura física legal de los
5 Véase, al respecto, el libro denominado: La asentamientos humanos, denominados pueblos
revolución que sacudió al Perú, María Delfina jóvenes, publicada en el diario oficial El Perua-
Alvarez Calderón A. y Enrique Álvarez Cal- no, Lima: 4 de junio de 1986.
derón G., editado por Aerolíneas Editoriales 8 Véase, al respecto, la Ley N.° 24513, Declaran
SAC para su sello editorial MITIN, Lima: de necesidad y de utilidad pública y de preferente
setiembre del 2016. interés social, el saneamiento de la estructura

Actualidad
cual declaraba de necesidad y utilidad resolución de aprobación era título sufi-

pública, y de preferente interés social, ciente para su inscripción en el registro.
el saneamiento físico legal de los asen- Se dispuso que la Oficina Nacional
tamientos humanos a los que se les de- de los Registros Públicos estableciera un
nominó “pueblos jóvenes”. Norma que “registro especial” de pueblos jóvenes.
fue luego aclarada por la Ley N.° 251029.
Para variar, “mucho ruido y pocas
Bastando para el reconocimiento nueces”. La creación del “registro espe-
con haber poseído y solicitado el mismo cial” fue tan pero tan especial, que ni en
hasta un día antes del 14 de abril de el registro lo entendieron. La razón es,
1986. Este forma de plantear un plazo muy sencilla: los municipios encargados
de reconocimiento, representa hasta de llevar adelante el saneamiento de la
hoy el medio “legal” de cómo el Estado tierra no tenían la capacidad instalada
intenta parar la “ola de invasiones”, y y menos el conocimiento para llevar
peor aún, la carencia de un terreno, y adelante dicha tarea. Si no hay sanea-
como no, de una vivienda. Como si miento del terreno, no hay generación
por ley se pudiera detener a la sociedad de planos de trazado y lotización, como
en su crecimiento y en este caso al ya consecuencia no puedo emitir títulos y
anunciado desborde popular10. menos aún registrarlos (en el “registro
Los municipios (otra vez) tenían la especial”): primero es el uno y después
obligación de aprobar los planos peri- el dos. De esta debilidad veremos más
métricos de trazado y lotización de los adelante que fue Fujimori quien capita-
pueblos jóvenes establecidos en terrenos lizó tantas deficiencias.
de propiedad estatal o municipal, y cuya En 1988 se dictan los Decretos
Legislativos N.os 495 y 496 que se en-
cargaron de crear el Registro Predial de
física legal de los asentamientos humanos, Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Popu-
denominados pueblos jóvenes, en el artículo 7
dispone que la Oficina Nacional de los Regis- lares, así como la famosa (no por buena
tros Públicos deberá crear un Registro Especial sino por mala) “hipoteca popular”11
de Pueblos Jóvenes, lo que fue implementado (muy parecida al pan popular que nunca
por Resolución N.° 036-86-JV, Lima: 2 de
octubre de 1986. nadie se atrevió a consumir).
9 Véase, al respecto, Ley N.° 25102, Amplia Fue a través del Decreto Legislativo
los alcances de la Ley N.° 24513 que regula el
saneamiento físico- legal de los pueblos jóvenes, N.° 469 (denominado de las operaciones
publicada en el diario oficial El Peruano, Lima: bancarias para asegurar su eficaz gestión,
8 de octubre de 1989.
10 Véase, al respecto, Matos Mar, José, Desborde
Popular y crisis del Estado, 1.a reimp., Lima: 11 Poder Ejecutivo, Regulada en los artículos
Fondo editorial del Congreso, 2005; Perú: Es- 57 al 65 del Decreto Legislativo N.° 469,
tado desbordado y sociedad nacional emergente, Aprueba regulación de las operaciones bancarias
Lima: Fondo Editorial Universidad Ricardo para asegurar su eficaz gestión, descentralización
Palma, 2012. y democratización.

descentralización y democratización12) a pasa por ser “sujeto de crédito” y no por

través del cual se crea la hipoteca popu- dictar normas legales. Es más, la crisis
lar. Dicha norma, estableció lo siguiente: económica por la que empezábamos a
“los poseedores de lotes y a la vez propie- caminar en dicho momento era motivo
tarios de las edificaciones, ubicados en suficiente para que las entidades de
los asentamientos humanos […] podrán crédito simplemente no presten dinero.
solicitar créditos para la ampliación o Ello, sin tener en cuenta que la posesión
mejora de sus viviendas […]”13. reconocida a los pobladores no permite
registrar hipotecas, dado que para cons-
IMPORTANTE tituir y registrar una hipoteca se necesita
ser propietario y no poseedor14.
Si el presente análisis hubiera sido he- Pero, como no podían irse sin tocar
cho hace 30 escasos años seguramente el tema, en 1989 se dicta la Ley N.°
se tendría que haber dicho en algún
pasaje, “el fenómeno de la propiedad 25102, la misma que prorroga una vez
informal”; hoy ello es imposible, dado más el plazo de reconocimiento de la
que la propiedad informal no es un posesión, hasta el 20 de agosto de 1989.
fenómeno sino una realidad. Bastará Y como el tiempo avanza y te-
con mirar distritos consolidados sobre
lo que inicialmente fueron invasio- níamos nuevo presidente en Alberto
nes. Mejor aún si tenemos en cuenta Fujimori15, en 1993 se dicta la Ley N.°
el movimiento económico que en di- 26264, la misma que declara de necesi-
cho sector se da. Hoy tenemos barrios dad y utilidad el saneamiento físico-legal
enteros, avenidas completas que so- de los asentamientos humanos donde se
lamente expresan este nuevo sentir ejerce la posesión en terrenos de propie-
del hombre peruano, situación que
muchos todavía se resisten a mirar, dad fiscal, municipal o privada después
entender y menos aún creer, algo así del 1 de junio de 1990 y antes del 31
como el fenómeno de la FE (sino miro, de octubre de 1993, dicho saneamien-
no entiendo y si no entiendo, no creo). to estuvo encargado a los municipios
provinciales. Posteriormente, en 1995
se dicta la Ley N.° 2655716, en la cual
Increíble, como si por mover la
“varita mágica” me van a prestar dinero,
14 De conformidad con lo dispuesto en el artí-
olvidándose que la razón del crédito culo 1099 del Código Civil.
15 Congreso de la República del Perú, Ley
12 Poder Ejecutivo, Decreto Legislativo N.° N.° 26264, Declaran de necesidad y utilidad
469, Aprueban regulación de las operaciones públicas el saneamiento físico-legal de AAHH,
bancarias para asegurar su eficaz gestión, des- posesionados en terrenos de propiedad física, mu-
centralización y democratización, publicado en nicipal o privada en el periodo 90 junio-octubre
el diario oficial El Peruano, Lima: 10 de abril 93, publicada en el diario oficial, El Peruano,
1988. Lima: 29 de diciembre de 1993.
13 Véase, al respecto, el artículo 57 del Decreto 16 Congreso de la República del Perú, Ley
Legislativo N.° 469. N.° 26557, Delegan al Poder Ejecutivo facul-

Actualidad
se transfieren competencias y procedi- pública. Lamentablemente, pareciera ser

mientos municipales relacionados con el que lo bueno está condenado a durar
saneamiento físico legal y la titulación, poco.
[…]” disponiéndose además la delega-
ción en el Poder Ejecutivo para legislar IMPORTANTE
(vía decreto legislativo) entre otras ma-
terias sobre: “Saneamiento saneamiento La creación del “registro especial”
físico legal en asentamientos humanos”, fue tan pero tan especial, que ni en el
“así como la creación de un organismo registro lo entendieron. La razón es
especializado encargado de diseñar y muy sencilla: los municipios encarga-
ejecutar un programa nacional de for- dos de llevar adelante el saneamien-
to de la tierra no tenían la capacidad
malización (este no es otro que Cofopri). instalada y menos el conocimiento
El tema cambia de rumbo y los para llevar adelante dicha tarea. Si
municipios quedarían en el camino y, no hay saneamiento del terreno, no
hay generación de planos de trazado
obviamente, sin facultades (creo que se
y lotización, como consecuencia no
la ganaron por su inoperancia). Por lo puedo emitir títulos y menos aún re-
que en 1996 se dicta el Decreto Legis- gistrarlos (en el “registro especial”):
lativo N.° 80317 por medio del cual se primero es el uno y después el dos.
declara una vez más de “interés nacional De esta debilidad veremos más ade-
la promoción del acceso a la propiedad lante que fue Fujimori quien capitali-
zó tantas deficiencias.
formal y (por primera vez) su inscripción
registral”. Asimismo, se crea Cofopri
y se dispone que la antes mencionada El éxito del trabajo en este periodo
preferencia por la inscripción se “reali- se ve representado no solamente por el
zará en el Registro Predial Urbano (más millón y medio de títulos entregados,
conocido como RPU)”. sino por el registro de los mismos, si-
Es innegable que este período de la tuación que los anteriores gobiernos no
historia es cuando más se ha hecho por habían vislumbrado. Cofopri, realizó
sanear-titular y registrar los derechos estudios de títulos, procedió al sanea-
de propiedad en el Perú. El nivel de miento, levanto planos, corrigió los ya
coordinación entre Cofopri y el RPU existentes, empadrono a los poseedores,
fue simplemente un ejemplo de gestión califico la posesión, título y registro. En
los gobiernos anteriores el procedimien-
to anterior era al revés, primero el título
tad de legislar en diversas materias, publicada,
en el diario oficial El Peruano, Lima: 27 de y luego el saneamiento. Por ello, es que
diciembre de 1995. no podían ser registrados.
17 Congreso de la República del Perú, De-
creto Legislativo N.° 803, Ley de promoción del Lamentablemente —y para va-
acceso a la propiedad formal, el diario oficial, riar— en nuestra historia contemporá-
El Peruano, Lima: 22 de marzo de 1996.

nea, el segundo gobierno del presidente el convenio reconociendo con ello que
Fujimori, simplemente sirvió para desconocían el tema.
“borrar con el codo todo lo hecho con En el 2004, ya teníamos como
la mano”. Esta historia es ya conocida presidente a Alejandro Toledo19 quien
por todos. en noviembre del 2004 dicta la Ley N.°
Aquí aparece el gobierno de transi- 28391, denominada de formalización de
ción de Valentín Paniagua, quien con- la propiedad informal de terrenos ocu-
vocó a través de su ministro de Justicia, pados por posesiones informales, centros
Diego García Sayán, a una comisión urbanos informales y urbanizaciones
que se encargó de evaluar la legislación populares, dicha norma se encarga de
referida a la formalización de la propie- devolver la competencia en temas de
dad informal. formalización de la propiedad a los mu-
Se crearon las comisiones de for- nicipios provinciales. Se prorroga una
malización de la propiedad informal a vez más el plazo de formalización esta
través del Decreto Supremo N.° 005- vez hasta el 31 de diciembre del 2001.
2001-JUS18, en las cuales participaron: En dicha Ley se consolida la falta
la municipalidad provincial, Cofopri, de “coherencia” que pueden tener los
Sunarp, RPU y otros miembros que se políticos. Años atrás en el gobierno de
considere necesarios por la comisión (a Fujimori, los municipios habían plan-
decir del artículo 3 del decreto supremo teado ante el Tribunal Constitucional
mencionado) las que tuvieron por fina- una demanda que fue declarada a su
lidad iniciar el camino de regreso a los favor y por medio de la cual “COFO-
municipios provinciales (si, aunque no PRI no tenía facultad para declarar la
lo creamos, a pesar de su probada inefi- prescripción adquisitiva de dominio, ya
ciencia). Dichas comisiones terminaron que dicha facultad solo compete a un
convirtiéndose en una etapa más dentro juez.” ¿Y qué creen que sucedió? En el
del proceso de formalización de la pro- artículo 11 numeral 5 de la ley Toledo,
piedad informal y también en el soporte se estableció que los procedimientos de
para que Cofopri nunca desapareciera prescripción suspendidos continuaran
como equivocadamente se sostuvo en ante los municipios. ¿No qué dicho
el discurso político del momento. El procedimiento (prescripción adquisitiva
decreto supremo estableció la “previa declarada por un ente administrativo)
firma del convenio entre Cofopri y el
municipio provincial”, lo que significó
que casi todos los municipios firmen N.° 28391, Ley de formalización de la propie-
dad informal en terrenos ocupados por posesiones
18 Poder Ejecutivo, Decreto Supremo N.° informales, centros informales, centros urbanos
005-2001-JUS, Crean las comisiones de for- informales y urbanizaciones informales, publi-
malización de la propiedad informal, Lima: 4 cado en el diario oficial, El Peruano, Lima:17
de marzo del 2001. de noviembre del 2004.

Actualidad
era inconstitucional y corresponde de formalización de la propiedad infor-

solo a un juez declarar la prescripción mal, acceso al suelo y dotación de servicios
adquisitiva? básicos22. Ante ello, cabe preguntarse
En el reglamento de la ley aprobado sobre: ¿cuáles son los servicios básicos a
en el Decreto Supremo N.° 005-2005- cargo del Estado? La respuesta es sim-
JUS podemos (debemos) mirar la Se- ple, el agua. ¿Y el agua a cargo de quién
gunda Disposición Complementaria y está? A cargo de Sedapal, empresa que se
Final para concluir que el ente creado encuentra en el sector de vivienda. Inte-
por la corrupción, (en palabras de To- resante mezcla, le digo a los municipios
ledo, que hoy debe estar lamentando20) que ellos son competentes para “titu-
Cofopri nunca desapareció, y que él se lar”. No desaparezco Cofopri, lo paso
sirvió del mismo: “[…] en todo lo no al sector vivienda y por tanto junto los
previsto por el presente reglamento se títulos con el agua. “Que buen cocktail
aplicarán supletoriamente las normas político”: agua y título de propiedad en
contenidas en el Decreto Legislativo un solo sector.
N.° 803 […]” (Ley de creación de Co- Anecdótico, la nueva ley tiene no
fopri) y siguen normas, todas y cada una uno sino tres reglamentos: el de la Ley
aprobadas y aplicadas por el gobierno de (derogada) N.° 28391 y dos decretos su-
Fujimori ¿y la coherencia? premos: el N.° 006-2006-VIVIENDA23
Es más, amenazo con desactivar Co- y el N.° 017-2006-VIVIENDA . ¡Que
24
fopri y no tuvo mejor idea que pasarlo viva el desorden!

del sector Justicia al sector Vivienda. En el 2006 y llegamos al segundo
Pero, como el desorden no puede gobierno del presidente Alan García25
quedarse estático, se dicta la Ley N.° que, siguiendo la tradición también
28687 para dejar sin efecto a la anterior21 tiene su Ley N.° 28923. La misma que
(a tan solo 16 meses de haberse dictado). siguiendo lo acontecido en los últimos
¡Que viva la planificación, continuidad años “declara de interés público la for-
y el largo plazo! malización de la titulación de predios ur-
banos informales a nivel nacional […]”
La Ley N.° 28687, recibió el nom-
bre de Ley de desarrollo y complementaria
22 Idem, nota de pie 16.
23 Decreto Supremo publicado en el diario oficial
20 Teniendo en cuenta el reciente escándalo con El Peruano, Lima: 17 de marzo del 2006.
la Constructora Odebrecht, que además lo 24 Decreto Supremo publicado en el diario oficial
tiene prófugo de la justicia. El Peruano, Lima: 27 de julio del 2006.
21 Congreso de la República del Perú, Ley 25 Congreso de la República del Perú, Ley
N.° 28687, Ley de desarrollo y complementaria N.° 28923, Ley que establece el régimen tempo-
de formalización de la propiedad informal, ac- ral extraordinario de formalización y titulación
ceso al suelo y de dotación de servicios públicos, de predios urbanos, publicada en el diario
publicada en el diario oficial El Peruano, Lima: oficial, El Peruano, Lima: 8 de diciembre del
17 de marzo del 2006. 2006.

Asimismo, crea un régimen temporal de los terrenos ocupados por posesiones

tres años en el proceso de formalización informales al 31 de diciembre de 2004,
de la propiedad a cargo de Cofopri. Una con lo cual se ha seguido corriendo la
vez más como el cangrejo “para atrás” fecha (plazo) para el reconocimiento de
(ahora ya no son los municipios; ahora la posesión en asentamientos humanos.
otra vez es Cofopri) Que manera tan Además, se vuelve a prorrogar la vida
rara de construir la institucionalidad en de Cofopri.
nuestro país. Y como complemento le El tema no queda en lo expresado
¿cambian? la denominación por Orga- ya que la Constitución en el artículo
nismo de Formalización de la Propiedad, 70, contempla solamente dos supuestos
Cofopri26. de expropiación: “solamente se puede
expropiar por seguridad nacional o
IMPORTANTE necesidad pública”. No es muy com-
plicado, entender que una expropia-
[…] la Constitución en el artículo 70, ción, para titular en un asentamiento
contempla solamente dos supuestos humano, no se encuentra en ninguno
de expropiación: “solamente se pue-
de expropiar por seguridad nacio- de los dos supuestos contemplados
nal o necesidad pública”. No es muy en la Constitución. No hay necesidad
complicado, entender que una ex- pública, porque el interés de un grupo
propiación, para titular en un asen- de pobladores representa un interés
tamiento humano, no se encuentra particular y no público. La Constitución
en ninguno de los dos supuestos con- reserva la necesidad pública para las
templados en la Constitución.
obras de infraestructura (una carretera,
la ampliación de la pista de aterrizaje del
Diera la impresión de que en el aeropuerto o un intercambio vial).Me-
poder todos los gobiernos (y por tanto nos aún existe una causal de seguridad
los gobernantes) pierden el horizonte. nacional. Esto es inaudito, teniendo en
El presidente García27 dicta la Ley N.° cuenta que cuando justifican la Ley lo
29320, con la finalidad de expropiar hacen desde el numeral 6 del artículo 96
de la Ley Orgánica de Municipalidades,
26 Congreso de la República del Perú, Ley que también es inconstitucional.
N.° 28923, Ley que establece el régimen tempo-
ral extraordinario de formalización y titulación Cofopri, ha pasado por una debacle
de predios urbanos, Segunda Disposición imprevista tiempo atrás. La corrupción se
Complementaria.
enquistó no solamente por el tráfico de
N.° 29320, Ley que modifica el artículo 21 de la tierras de muy interesante valor para el
Ley N.° 28687, Ley de desarrollo y complemen- Estado, sino también a nivel de la entrega
taria de formalización de la propiedad informal, de un título o en la inclusión en una lista
acceso al suelo y dotación de servicios básicos,
publicada en el diario oficial El Peruano, Lima: para ser empadronado. Ello dice mucho
11 de febrero del 2009. de una institución que alguna vez fue

Actualidad
técnica. Se ha expresado que la solución asentamiento humano pueda acceder al

es pasar la competencia de Cofopri a los crédito le van a pedir que tenga trabajo y
Gobiernos Regionales y es más, que el no necesariamente título de propiedad.
problema es institucional (tratando de Y a otro poblador de un asentamiento
buscar la causa en otros y no en uno humano que desee hipotecar el inmueble
mismo). Mentira absoluta, el problema de su propiedad (terreno y casa del primer
es de las personas que componen las piso) con la finalidad de construir el se-
instituciones y no al revés. Lo que suce- gundo piso, le van a exigir lo mismo: que
de es que con dicha expresión (son las tenga trabajo con que pagar el préstamo
instituciones y no las personas) lo que y no solamente que tenga registrado su
se intenta es “limpiar” a determinadas título de propiedad.
personas. Así no se hace país. Me viene El gobierno del presidente Ollanta
a la cabeza una frase del Papa Emérito Humala29 dicto la Ley N.° 29802 que
Benedicto XVI: “Nunca habrá paz entre establece la prórroga en la vida de Co-
la verdad y la mentira”. fopri por cinco años más.
No podemos dejar de mirar y Para cerrar nuestro análisis, el
analizar, si realmente al poblador de un presidente Pedro Pablo Kuczynski 30
asentamiento humano, le interesa tener ha dictado la Ley N.° 30513 que en
un título de propiedad28, en la creencia el artículo 12 prorroga la vigencia del
(equivocada) que dicho título le genera artículo 2 de la Ley N.° 28923 hasta el
“ser sujeto de crédito”. Estamos concu- 31 de diciembre del 2017.
rriendo al mercado del crédito de consu-
mo (el profesor Carlos Amat y León, ha Como se ha podido analizar, el tema
graficado en una excelente publicación de de la propiedad informal en el Perú no
la Universidad del Pacífico, a los centros es ajeno a cada uno de nuestros presi-
comerciales como las “nuevas catedrales”) dentes.
en el cual no es necesario tener un título
de propiedad, sino más bien contar con 29 Congreso de la República del Perú,
un ingreso determinado. ¿No es acaso Ley N.° 29802, Ley que amplía la vigencia
del régimen extraordinario al organismo de
cierto, que el crédito de consumo empie- formalización de la propiedad informal (Cofo-
za a competir seriamente con el crédito pri), prevista en la Ley N.° 28923, exonera el
hipotecario? La economía cambia y por pago de tasas u otros cobros y otorga facultades
excepcionales en materia de formalización en las
tanto para que un poblador de cualquier zonas afectadas por los sismos del 15 de agosto del
2007, publicada en el diario oficial El Peruano,
Lima: 1 de noviembre del 2011.
28 Se puede revisar el libro denominado: La 30 Congreso de la República del Perú, Ley
construcción del derecho de propiedad. El caso de N.° 30513, Ley que establece disposiciones para
los asentamientos humanos en el Perú, obra de el financiamiento de proyectos de inversión
Ricahrd Webb, Diether Beuermann y Carla pública y dicta otras medidas prioritarias, pu-
Revilla, Dante Antonioli Delucchi (ed.), blicada en el diario oficial El Peruano, Lima:
Lima: 2006. 4 de noviembre del 2016.

Comentario de jurisprudencia Todos los “caminos” no conducen al ...
COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
Todos los “caminos” no conducen al registro de
la propiedad
Comentarios a la Resolución N.° 487-2016-SUNARP-TR-T
J. María Elena Guerra Cerrón*

Pontificia Universidad Católica del Perú
RESUMEN ABSTRACT
La autora reflexiona si: ¿el título de pro- The author reflects whether: the registered
piedad registrado se constituye en la única property title is the only form of safeguard
forma de tutela de la propiedad?, ¿solo las the property? Can only judicial authorities
autoridades judiciales pueden tutelar la protect the possession of the undeclared
posesión del propietario no declarado?, owner? Is it required the same active legi-
¿se requiere de la misma legitimidad activa timacy for the prescription acquisitive and
para la prescripción adquisitiva y el titulo the title supplementary?, among others.
supletorio?, entre otros.
Keywords: Acquisition prescription /
Palabras clave: Prescripción adquisitiva / Supplementary title / Imperfect public deed /
Título supletorio / Escritura pública im- Rural property
perfecta/ Predio rural
Title: All “roads” do not lead to property
Recibido: 12-04-17 registration
Aprobado: 15-04-17
Publicado en línea: 02-05-17 Author: J. María Elena Guerra Cerrón
* Abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Magíster en Derecho Empresarial por la
Universidad de Lima. Doctora en Derecho y Ciencia Política por la Universidad Nacional Mayor de
San Marcos. Estudios de especialización en Contratación Moderna y Responsabilidad Civil en las
Universidades de Castilla La Mancha y Salamanca en España. Docente de pregrado y postgrado en
la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Universidad de Lima. Miembro del Instituto
Iberoamericano de Derecho Procesal, del Instituto Peruano de Derecho Mercantil. Estudios de Maestría
en Derecho Procesal Constitucional, Universidad Lomas de Zamora, Buenos Aires. Exjuez civil de la
Corte Superior de Justicia de Lima. Fiscal Superior Civil DF–Callao.

Actualidad
Civil Especial del mes J. María Elena Guerra Cerrón
1. Introducción qué mejor si cuenta con un título regis-

trado. También, podrá transferir el bien;
Resulta indiscutible que el dere-
sin embargo, es usual que por seguridad
cho de propiedad es inviolable y que el
jurídica, los compradores prefieran un
derecho a la propiedad es un derecho
bien registrado. Si se desea obtener un
constitucional y fundamental; también
crédito en el mercado financiero formal,
es cierto que para adquirir la propiedad
igualmente será preferido quien tenga su
no se requiere de un título registrado; sin
derecho inscrito.
embargo, en algunos casos, es indispensa-
ble seguir un camino establecido en la ley, Como bien ha señalado el Tribunal
primero para que se nos reconozca como Constitucional:
propietarios, y luego para que este dere- “[…] para el pleno desarrollo del derecho
cho se inscriba en los Registros Públicos. de propiedad en los términos que nuestra
Constitución lo reconoce y promueve, no es
suficiente saberse titular del mismo por una
IMPORTANTE cuestión de simple convicción, sino que es
imprescindible poder oponer la titularidad
De acuerdo a lo previsto en el artícu- de dicho derecho frente a terceros y tener la
lo 504 numeral 1), el propietario de un oportunidad de generar, a partir de la segu-
bien que carece de documentos que ridad jurídica que la oponibilidad otorga,
acrediten su derecho, puede deman- las consecuencias económicas que a ella le
dar a su inmediato transferente o los son consubstanciales. Es decir, es necesario
anteriores a este, o sus respectivos su- que el Estado cree las garantías que permitan
cesores para obtener el otorgamiento institucionalizar el derecho. Es la inscripción
del título de propiedad correspon- del derecho de propiedad en un registro
diente. El legitimado es el propietario, público el medio a través del cual el derecho
por lo tanto al existir esta vía, no es trasciende su condición de tal y se convierte
razonable que se admitan pretensio- en una garantía institucional para la creación
nes de propietarios en un proceso de de riqueza y, por ende, para el desarrollo
prescripción adquisitiva de dominio económico de las sociedades, tanto a nivel
donde el supuesto legal es que el legi- individual como a nivel colectivo.”1
timado sea el poseedor para que se le Respecto al derecho a la propiedad ,
declare propietario por prescripción.
a su reconocimiento y registro, siempre
se está buscando la forma de “facilitar
En los términos previstos en el artí- el camino” para estos fines, así bajo el
culo 923 del Código Civil (en adelante lema de formalización o regularización
CC), un propietario puede ejercer el po- de la propiedad informal, por ejemplo,
der jurídico de usar, disfrutar, disponer y ha sido relativizado el carácter de con-
reivindicar un bien, para ello no requiere tencioso del proceso de prescripción
de una inscripción, pero cuando existe
1 Véase, al respecto, Tribunal Constitucio-
un conflicto o su derecho se ve afectado, nal, Exp. N. º 0016-2002-AI/TC, Lima: 30
sin duda merecerá tutela judicial, pero de abril del 2003, f. j. n.° 5

adquisitiva de dominio previsto en el registral respecto a la rogatoria, el título

artículo 504 del Código Procesal Civil y el acto inscribible. Entonces a partir
( en adelante, CPC), y se dieron com- de este caso particular desarrollaremos
petencias a autoridades administrativas, el proceso de prescripción adquisitiva de
locales y regionales y finalmente a los dominio, el acceso al registro, el título
notarios. y la “escritura imperfecta” otorgada por
De esa manera, se ha impuesto lo juez de Paz Letrado y juez de Paz.
que se conoce como la “jurisdicción
voluntaria”, con lo cual expresamos 2. Contenido relevante de la resolución
nuestra disconformidad, ya que existen registral
situaciones que deben ser de exclusivo
conocimiento del órgano jurisdiccional, 2.1. De la rogatoria
como sería la declaración de prescripción Se solicitó la inmatriculación (pri-
adquisitiva de dominio; y desde nuestro mera inscripción) de tres predios rurales
punto de vista, solo los “asuntos” no a favor de Mónica Geny Hueda Mejía,
contenciosos pueden ser tramitados por adjuntándose diversos documentos, en-
autoridades no jurisdiccionales. tre ellos, escrituras públicas imperfectas
En el contexto antes descrito, la otorgadas por jueces de Paz.
lectura del contenido de la Resolución
N.° 487-2016-SUNARP-TR-T del 2.2. De la tacha del título
Tribunal Registral, emitida el 10 de a) En el artículo 2021 del CC se
noviembre del 2016 —que tiene por señala que los actos referentes a la
objeto precisar la forma de acreditar la sola posesión no son inscribibles,
naturaleza rural de un predio a inma- salvo que se hayan cumplido con el
tricular— ha llamado bastante nuestra plazo de prescripción adquisitiva de
atención no por el requisito formal de dominio.
“Acreditación de la naturaleza rural b) Para “adquirir el derecho de pro-
del predio a inmatricular” ( que parece piedad de un bien inmueble por
que se resalta en esta resolución) cuyo prescripción” se deberá cumplir con
cumplimiento está justificado por la los requisitos de posesión continua,
naturaleza del predio”2, sino por las apre- pacífica y pública como propietario
ciaciones del registrador y del tribunal durante un periodo de diez años,
2 Acreditación de la naturaleza rural del predio que la naturaleza del predio sea acreditada me-
a inmatricular diante documento expedido por la autoridad
A efectos de inmatricular un predio rural en competente, descartando que es eriazo, toda
mérito del artículo 2018 del Código Civil e vez que la verificación de este aspecto debe ser
indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo materia de calificación para determinar quién es
con el artículo 19, literal a) del Reglamento de el legitimado para solicitar la inscripción y que
Inscripciones del Registro de Predios, se requiere documentos deberán presentarse para tal efecto.

Actualidad
conforme a lo previsto en el artículo b) El transferente ha adquirido la po-

950 del CC. sesión continua, pacífica y publica
c) El derecho de propiedad debe ser en forma continua e ininterrumpida
previamente declarado, por la auto- del predio.
ridad competente (notario público o c) Se hace formal renuncia del área
juez civil). La sentencia es título para superpuesta, con la reserva de hacer
la inscripción de la propiedad en el valer su derecho de propiedad ante las
registro respectivo y para cancelar el instancias jurisdiccionales competen-
asiento en favor del antiguo dueño tes, porque su posesión prevalece so-
(artículo 952 del CC). bre un derecho inscrito, y predomina
d) Si bien el vendedor José Luis Se- sobre un derecho no inscrito.
nador Jacinto, declara que es el d) Con las escrituras imperfectas de
único y exclusivo propietario de tres fechas 8 de marzo del 2012 y del
terrenos de cultivo, quien posee por 2 de junio del 2011, se acreditaron
más de diez años de manera directa, a través de la pluralidad de títulos
continua, pacífica y pública, ), más con tracto sucesivo, los 5 años de
no existe declaración judicial que antigüedad que se requieren para
acredite tal hecho, conforme a lo inmatricular.
previsto en el artículo 952 del CC.
2.4. Del planteamiento de las cuestiones
e) El derecho transferido en las escritu-
ras públicas imperfectas es de pose- Los aspectos por resolver fueron los
sión y no de propiedad. El derecho siguientes:
de posesión no es un acto inscribible. a) Si el título contiene un acto trasla-
f) Adicionalmente se señalan que los tivo de dominio.
requisitos para inmatricular predios b) Si los instrumentos públicos pre-
rurales, entre otros y se deja constan- sentados cuentan con la antigüedad
cia que existe superposición parcial requerida por el artículo 20183 del
sobre un predio inscrito a nombre Código Civil para inmatricular el
de persona distinta al transferente, predio.
y que existe error en la memoria
descriptiva límites y colindantes, y 2.5. Del análisis
que se cursan diferentes comunica- a) La apelante no ha invocado la ver-
ciones para verificar la validez de la dadera razón de la tacha. Debido a
escritura pública imperfecta.
2.3. De la apelación 3 Código Civil, “Artículo 2018, Primera

inscripción de dominio.- Para la primera ins-
a) La rogatoria es en mérito de escritura cripción de dominio, se debe exhibir títulos
pública imperfecta. por un período ininterrumpido de cinco años
o, en su defecto, títulos supletorios”.

un error de interpretación ha creído no cumplía con la antigüedad

que se trata de una superposición de mínima de 5 años exigida por el
predios y porque su título traslativo artículo 2018 del Código Civil. La
de dominio no reúne la antigüedad antigüedad debe ser anterior a la
exigida. fecha del asiento de presentación
b) La verdadera razón de la tacha sería del título, por cuanto los efectos
que se trata de un derecho de pose- de la inscripción (inmatriculación)
sión y este no es inscribible. así como la preferencia del derecho
c) Se disiente con el registrador, ya de propiedad que emana de esta se
que siendo uno de los atributos de retrotraerán a dicha fecha (principio
la propiedad, la posesión, no hay de prioridad preferente).
motivo para que el propietario de g) Se confirmó la tacha del título
un bien determinado exprese en un elevado en grado pero por distinto
contrato traslativo de dominio que argumento al sostenido por la pri-
goza de la posesión del bien mate- mera instancia.
ria de transferencia, pues con ello h) Sin perjuicio, que se confirmó la
asegura al adquirente que a partir tacha hay pronunciamiento de los
de la celebración del acto jurídico demás defectos subsanables del tí-
estará en efectiva posesión del bien tulo, y entre otros, se señaló que la
transmitido. determinación de la naturaleza ur-
d) Hay declaraciones que afirman ca- bana o rústica —rural o eriaza— del
tegóricamente que los transferentes predio en la inmatriculación tiene
son propietarios de los predios da- como función establecer la normati-
dos en venta, deviniendo en ilógico va aplicable al derecho que pretende
e incluso arbitrario sostener que el acceder al registro, y que de volver
objeto de los contratos formalizados a presentarse la rogatoria, el regis-
por las escrituras imperfectas del 8 trador de turno deberá requerir al
de marzo del 2012 y del 2 de junio área de Catastro que en su informe
del 2011 fueron de transferencia de respectivo precise si los inmuebles a
posesión. inmatricular se encuentran ubicados
e) Como la causa por la que se tachó el sobre una zona arqueológica.
título es equívoca se dejó sin efecto, i) Finalmente, se señaló que en el
pero se analizó si hubo defectos CXXI Pleno del Tribunal Registral
insubsanables que afectaron su va- el mismo que estableció lo siguiente:
lidez. “La custodia de las escrituras imper-
f) A la fecha de presentación del título fectas extendidas por los jueces de paz
(17 de mayo del 2016) la escritura que hayan superado los cinco años
señalados por el artículo 60 del D.
imperfecta del 2 de junio del 2011 S. N.° 007-2013-JUS le corresponde

Actualidad
a la Oficina Distrital de Apoyo a la que, no obstante configurarse como uno

Justicia de Paz de la Corte Superior de los elementos que integra la propiedad,
respectiva, la que debe autorizar el no pertenece al núcleo duro o contenido
parte de la escritura para efectos de esencial de la misma, careciendo por tanto
la inscripción registral. Por tanto, de protección en sede constitucional, li-
no se admitirán partes de escrituras mitándose su reconocimiento y eventual
imperfectas autorizadas por juez de tutela a los supuestos y mecanismos [le-
paz”. gales que la ley establece] a través de los
procesos ordinarios […]”4
3. Marco normativo general Efectivamente la posesión no es
tutelable en sede constitucional; sin
3.1. De la prescripción adquisitiva de do- embargo, es un atributo de la pro-
minio piedad “fuerte”, que en una situación
En la introducción de este trabajo excepcional, puede llevar a que un po-
y en anteriores oportunidades hemos seedor pueda ser declarado propietario,
expresado nuestra disconformidad con desconociéndose el derecho del anterior
la desnaturalización del proceso de propietario. Como se trata de un “asun-
prescripción adquisitiva de dominio, y to” complejo, que se ha regulado en el
esta es la oportunidad para explicar un Código Procesal Civil como un proceso
poco más la lectura que tenemos sobre contencioso y que se sigue por la vía
el particular. abreviada; sin embargo, como se dice en
lenguaje corriente, se “saca la vuelta al
3.1.1. El “contencioso relativizado” órgano jurisdiccional” otorgando com-
De acuerdo con la estructura pro- petencias para un “asunto” contencioso
cesal, la prescripción tiene como pre- a las autoridades no judiciales.
supuesto al poseedor, este es el sujeto En la Ley N.º 26662, Ley de compe-
legitimado para pedir que “se sacrifique tencia notarial en asuntos no contenciosos,
el derecho de propiedad de otro sujeto” en el artículo 1 se detallan los asuntos
por prevalencia de su posesión, siempre no contenciosos que son tramitados
que con la actividad probatoria y con- en sede notarial, y expresamente se
tradictorio, se acredite que se cumplen establece que los interesados pueden
con los requisitos establecidos en la ley. recurrir indistintamente ante el Poder
De allí que, destaquemos que: Judicial o ante notario para tramitar
según corresponda: la convocatoria a
“[...] si bien el derecho de propiedad tiene
reconocimiento y protección constitucio- junta general, el patrimonio familiar, la
nal de conformidad con lo establecido en sucesión intestada, entre otros.
nuestra Constitución Política del Estado,
no todos los aspectos de dicho atributo
fundamental pueden considerarse de re- 4 Tribunal Constitucional, Exp. N.°
levancia constitucional. Es esto último lo 03050-2011-PA-Lambayeque, Lima: 18 enero
que sucede precisamente con la posesión del 2012, f. j. n.° 5.

correspondiente. En este supuesto, el

IMPORTANTE solicitante tiene expedito su derecho
para demandar la declaración de pro-
Si bien se puede ingresar un título, no
siempre se obtendrá el registro rogado, piedad por prescripción adquisitiva de
puesto que si existe defecto insubsana- dominio en sede judicial o recurrir a la
ble que afecta la validez del contenido vía arbitral, de ser el caso. Esta salvedad
del título, dicho título no será inscrito, es positiva y brinda seguridad jurídica;
ya que , el contenido del título debe ser sin embargo habría que preguntarse sí
un acto inscribible (artículo 42, literal se garantiza la rigurosidad formal pro-
“a” y literal “b” del RRP). [...]
cedimental en las actuaciones notariales
a nivel nacional.
Cabe resaltar que en el artículo 6 de Si bien en la Ley N.º 26662, Ley
la referida disposición, se señala como de competencia notarial en asuntos no
requisito indispensable el consenti- contenciosos, se señala que se siguen las
miento unánime de los interesados. De reglas previstas en el artículo 505 del
manera que, si alguno de ellos, en cual- CPC; sin embargo, la competencia
quier momento del trámite manifiesta notarial es solo para predios urbanos o
oposición, el notario debe suspender con zonificación urbana. Recordemos
inmediatamente su actuación y remitir que para los predios rústicos, no solo hay
lo actuado al juez correspondiente, bajo reglas especiales, sino que procesalmente
responsabilidad. tenemos lo siguiente:
Posteriormente, en la Ley N.° a) En el artículo 507 del CPC, se se-
27333, Ley Complementaria a la Ley ñala que en los casos previstos en el
N.º 26662, Ley de asuntos no contenciosos segundo párrafo del artículo 506 del
de competencia notarial, para la Regulari- CPC, o cuando el emplazado haya
zación de Edificaciones, se ha extendido sido declarado en rebeldía, se soli-
la competencia de los notarios para que citará dictamen del Ministerio Pú-
intervengan en el trámite (artículo 5) blico antes de pronunciar sentencia.
de prescripción, sujetándose a las reglas El dictamen será expedido dentro de
previstas en el artículo 505 del CPC, diez días, bajo responsabilidad.
además de las reglas especiales notariales. b) En el segundo párrafo del artículo
Al igual que la regla general esta- 506 del CPC (del emplazamiento)
blecida en el artículo 6 de la Ley N.º se establece que en los casos del ar-
26662, si existe oposición de algún ter- tículo 435 y siempre que se trate de
cero (art. 5, literal “g”), el notario dará predios rústicos, se efectuará asimis-
por finalizado el trámite comunicando mo notificación por radiodifusión
de este hecho al solicitante, al Colegio por cinco días consecutivos como
de Notarios y a la oficina registral dispone el artículo 169.

Actualidad
c) En el artículo 435 del CPC se señala: riores a este, o sus respectivos sucesores
para obtener el otorgamiento del título
“Cuando la demanda se dirige contra
personas indeterminadas o inciertas, de propiedad correspondiente. El legi-
el emplazamiento deberá alcanzar a timado es el propietario, por lo tanto al
todos los habilitados para contradecir existir esta vía, no es razonable que se ad-
y se hará mediante edicto, conforme a mitan pretensiones de propietarios en un
lo dispuesto en los artículos 165, 166,
167 y 168, bajo apercibimiento de
proceso de prescripción adquisitiva de
nombrárseles curador procesal. Cuando dominio donde el supuesto legal es que
el demandante ignore el domicilio del el legitimado sea el poseedor para que se
demandado, el emplazamiento también le declare propietario por prescripción.
se hará mediante edicto, bajo apercibi-
miento de nombrársele curador pro- Cada vez que tenemos la oportuni-
cesal. El plazo del emplazamiento será dad de escribir realizamos la precisión que
fijado por cada procedimiento, pero en seguimos la postura del antiformalismo,
ningún caso será mayor de sesenta días en tanto, buscamos que el derecho sea útil,
si el demandado se halla en el país, ni de
noventa si estuviese fuera de él o se trata privilegiando la finalidad sobre la forma
de persona indeterminada o incierta”. —en tanto no genere indefensión—; sin
embargo, la adopción de dicha postura
Algo que siempre nos inquieta es si siempre guarda coherencia con el respeto
un asunto contencioso se convierte en al orden, y sin desnaturalizar las figuras e
no contencioso en sede notarial, ¿por institutos, y en todo caso si no hay solu-
qué no se tramita igualmente como no ciones, proponemos cambios, como sería
contencioso en sede judicial?, ¿es razona- el caso de la prescripción adquisitiva de
ble que un mismo proceso sea calificado dominio y el título supletorio.
de manera distinta?
Con el siguiente cuadro ilustramos
3.1.2. Un “cajón de sastre” algunas de nuestras afirmaciones:
¿Cuál sería la razonabilidad para
Sujeto
que existiendo un proceso en que un legitimado
Fundamento Proceso
propietario obtenga un título supleto- propietario que carece de documentos que Título
rio, a tenor de lo previsto en el artículo de un bien acrediten su derecho, contra supletorio
su inmediato transferente
504 numeral 1) del CPC, se admita y o los anteriores a este, o sus
tramite esta pretensión, entre otras, por respectivos sucesores para
obtener el otorgamiento del
el proceso de prescripción adquisitiva título de propiedad corres-
de dominio (artículo 504 numeral 2)? pondiente;
poseedor para que se le declare propieta- Prescripción
De acuerdo con lo previsto en el de un bien rio por prescripción; y adquisitiva
artículo 504 numeral 1), el propietario de de dominio
un bien que carece de documentos que propietario para que se rectifiquen el área Rectifica-
acrediten su derecho, puede demandar o poseedor o los linderos, o para que se li- ción de lin-
miten éstos mediante deslinde. deros
a su inmediato transferente o los ante-

De seguro que este “cajón de sastre” tencia. También formarán parte del título
es apreciado por los abogados y justicia- los documentos que no fundamentan de
bles-propietarios de inmuebles que no manera inmediata y directa la inscripción
tienen título o que lo han extraviado, pero que de manera complementaria
y que desean registrar su derecho; pero coadyuvan a que esta se realice.
estamos ante una desnaturalización de Este título es el que debe ser califi-
los procesos y haciendo inútil el proceso cado por el registrador según las reglas
de título supletorio. establecidas y teniendo en cuenta princi-
En el ordenamiento procesal exis- palmente, los principios registrales como
ten suficientes medios o procesos, para legalidad, tracto sucesivo, entre otros.
lograr la realización de los derechos sus- Si bien se puede ingresar un título,
tantivos, como la propiedad; si lo que se no siempre se obtendrá el registro roga-
quiere es contribuir con los propietarios
do, puesto que si existe defecto insubsa-
para que puedan ejercer plenamente sus
nable que afecta la validez del contenido
derechos, entonces se deben revisar los
del título, dicho título no será inscrito,
procesos que para este fin se encuen-
ya que , el contenido del título debe ser
tran regulados; pero no desnaturalizar
un acto inscribible (art. 42, literal “a” y
los institutos ya diseñados; o en todo
literal “b” del RRP). Debe tratarse de un
caso, si se considera que la prescripción
acto inscribible.
adquisitiva está prevista también para
el propietario, entonces se requiere de 3.3. De la función notarial de los jueces
un sinceramiento normativo, y que se de Paz Letrados y jueces de Paz
proceda la reforma legislativa.
En el artículo 2 del Decreto Legis-
3.2. Acceso al registro lativo N.° 1049, Decreto Legislativo del
Notariado, se señala que:
3.2.1. De la rogatoria y el título
“El notario es el profesional del derecho
En el artículo 7 del TUO Regla- que está autorizado para dar fe de los
mento General de Registros Públicos (en actos y contratos que ante él se celebran.
Para ello formaliza la voluntad de los
adelante, RRP), aprobado por Resolución otorgantes, redactando los instrumentos a
de Superintendente Nacional de los Re- los que confiere autenticidad, conserva los
gistros Públicos N.° 126-2012-SUNARP- originales y expide los traslados correspon-
SN Lima, emitida el 18 de mayo de 2012, dientes. Su función también corresponde la
señala que: se entiende por “título” para comprobación de hechos y la tramitación
de asuntos no contenciosos previstos en la
efectos de la inscripción, el documento ley de la materia”.
o documentos en que se fundamenta in-
mediata y directamente el derecho o acto En el Texto Único Ordenado de
inscribible y que, por si solos, acrediten la Ley Orgánica del Poder Judicial (en
fehaciente e indubitablemente su exis- adelante, TUOLOPJ) en el artículo 57

Actualidad
se establece que la competencia del juez ción acerca de la escritura imperfecta

de Paz Letrado es en materia civil, penal, expedida por estos jueces y su validez,
laboral y de familia. Adicionalmente, se recurrimos a la Resolución del Tribunal
reconoce la función notarial pero con Registral del Norte N.º 056-2002-
ciertos presupuestos. ORLL/TRN, emitida el 2 de mayo
del 2002, y exponemos el siguiente
resumen:
IMPORTANTE
1. Doña Gladis Tomasa Curo Niquen
En el ordenamiento procesal existen solicita la inmatriculación de un in-
suficientes medios o procesos, para lo- mueble en mérito a la escritura de
grar la realización de los derechos sus- protocolización del 19/07/2000, otor-
tantivos, como la propiedad; si lo que gada ante el Notario de Lambayeque
se quiere es contribuir con los propie- por disposición de la juez del juzgado
tarios para que puedan ejercer plena- mixto de Lambayeque, en la cual se
mente sus derechos, entonces se deben protocoliza la escritura imperfecta de
revisar los procesos que para este fin fecha 25/04/1983, otorgada ante el juez
se encuentran regulados; pero no desde paz de San José.
naturalizar los institutos ya diseñados 2. La registradora observó el título por
[...]. considerar que de acuerdo a lo prescrito
por el artículo 2018 del Código Civil,
para inmatricular inmuebles se deben
No obstante que, no se trata de un acreditar títulos por un período ininte-
profesional de derecho, como sí lo es el rrumpido de 5 años, tiempo que aún no
reúne la escritura de protocolización.
juez de Paz Letrado. Al respecto, en el
3. Doña Gladis Curo Niquen señala que la
artículo 68 del TUOLOPJ, se señala que escritura imperfecta inserta en la escri-
los jueces de Paz (aún mal llamados “no tura de protocolización, constituye por
letrados”) tienen las mismas funciones sí misma instrumento público, y que el
notariales que los jueces de Paz Lletra- plazo requerido por ley debe computar-
se desde la fecha del otorgamiento de la
dos, dentro del ámbito de su competen- escritura imperfecta ante el juez de paz.
cia. Entonces las funciones notariales 4. Los jueces de paz letrados y los jueces
del juez de Paz son: otorgar escrituras de paz constituyen órganos jurisdiccio-
imperfectas, protestos, legalizaciones nales del Poder Judicial, de acuerdo a
de documentos y de apertura de libros. lo establecido por el artículo 26 de la
Ley Orgánica del Poder Judicial. Son
funcionarios públicos que desarrollan
3.4. De la “escritura imperfecta” y el las funciones jurisdiccionales que la
acceso al registro Constitución y las leyes les han otor-
gado.
Se denomina “escritura imperfecta”
5. Entre las atribuciones de los Jueces
a la otorgada en ejercicio de funciones de paz letrado y los Jueces de paz se
notariales de jueces de Paz Letrados y encuentran las funciones notariales,
jueces de Paz. Para brindar una ilustra- según lo establecido por el artículo 58

de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 8.1 La competencia del funcionario o

concordante con el artículo 68 del notario que autorice o certifique el
mismo cuerpo normativo. título.
La función notarial es una atribución 8.2 Se deberá solicitar al Colegio de
subsidiaria de la función judicial que Notarios correspondiente, infor-
la ejerce el juez justamente en aquellos mación que permita determinar
lugares donde no exista notario. si en el lugar donde se realizó la
El fundamento de esta función se escritura imperfecta operaban las
encuentra en el interés del Estado que condiciones establecidas en la Ley
su presencia se halle en los lugares más Orgánica del Poder Judicial que
recónditos del país. El ejercicio de estas justificaban la actuación del Juez
atribuciones está condicionado a que de Paz.
la sede del juzgado se encuentre a más 8.3 Se deberá solicitar información a
de 10 kilómetros de distancia de resi- la Corte Superior correspondiente
dencia de un notario público, o donde que precise si el Juez de Paz ante
por vacancia o ausencia por más de 15 quien se otorgó la escritura imper-
días continuos no lo hubiera. También fecta se encontraba en funciones a
están limitadas a determinados asuntos: la fecha de su realización, sin per-
escrituras imperfectas, protestos y lega- juicio de la información solicitada
lizaciones. al Juzgado de donde proviene la
escritura que determine la autenti-
6. Las escrituras imperfectas constituyen
cidad del documento.
instrumentos otorgados ante el Juez de
paz letrado o ante el Juez de paz, en el 9. En el presente título, las exigencias es-
ejercicio de sus funciones; por lo tanto tablecidas en el párrafo anterior se dan
constituyen instrumentos públicos que por cumplidas, pues de por medio exis-
deben constar en un Registro. te un procedimiento de protocolización
judicial que ha determinado la auten-
7. La escritura imperfecta no es idéntica ticidad de la escritura imperfecta. Por
a una escritura pública notarial, pero otro lado, se deduce que la Registradora
estructuralmente guardan mucha se- ha efectuado la búsqueda en los antece-
mejanza y el acta al ser integrada a un dentes registrales y ha determinado que
registro en estricto orden cronológico, el inmueble no se encuentra inscrito,
adquiere la matricidad, importantísima pues no se ha pronunciado respecto a
en un instrumento público. ello en su esquela de observación.
8. Las escrituras imperfectas, otorgadas Con este pronunciamiento final del
con los requisitos exigidos en la Ley Tribunal Registral, revoca la obser-
Orgánica del Poder Judicial, tienen vación efectuada por la Registradora,
mérito inscriptorio, de acuerdo con lo precisando que el título es inscribible
prescrito por el artículo 2010 del CC. en tanto se cumpla con los requisitos
Sin embargo, de acuerdo a lo estipulado que se establecen en el TUOLOPJ.
en el artículo 2011 del CC, concordan-
te con el literal d) del artículo 32 del En conclusión, la “escritura pública
Reglamento General de los Registros imperfecta” expedida por los jueces de
Públicos, el Registrador calificará la
legalidad de los títulos que se le pre- Paz Letrados y jueces de Paz sería un
sentan para su inscripción, para lo cual instrumento público y le corresponde
verificará lo siguiente: calificar su validez al registrador. De

Actualidad
manera complementaria, la SUNARP gantes y la validez del acto, por lo que

ha aprobado una directiva mediante resulta de ellos, de sus antecedentes y
Resolución N.° 87-2015-SUNARP/ de los asientos de los registros públicos.
SN, en la que dispone los lineamientos En cuanto a la legalidad del docu-
necesarios para calificar estos instrumento cuya inscripción se solicita, se
mentos y se establece, entre otros, que trata de una escritura pública imperfecta
los registradores públicos deberán expedida por juez de paz. El título de
requerir de las entidades competentes, la rogatoria es la escritura pública im-
información sobre la autenticidad de la perfecta.
documentación presentada y si se trata
de un ejercicio válido de la función no- En cuanto a la validez el acto, se de-
tarial de parte de los jueces. ben tener en cuenta las siguientes con-
sideraciones:
IMPORTANTE a) El juez de Paz ha expedido la escri-
tura pública imperfecta en ejercicio
[...] la “escritura pública imperfecta” de una función notarial que no es
expedida por los jueces de paz letrados
lo mismo que ejercer la función
y jueces de paz seria un instrumento
público y le corresponde calificar su va- jurisdiccional por la cual se emiten
lidez al registrador. resoluciones o sentencias. Escritura
pública imperfecta y sentencia no
son equivalentes.
b) Hasta donde se tiene información,
4. Desarrollo de los aspectos “deter-
por la lectura de la resolución bajo
minados a resolverse” por el
comentario, el vendedor, en el acto
Tribunal Registral
de formalización de la compra venta
Luego de haber presentado los antece- ante el juez de Paz, declaró que es el
dentes y el marco normativo general, único y exclusivo propietario o titular
desarrollaremos con esa información de tres terrenos de cultivo, los cuales
cada uno de los aspectos que el Tribu- lo conduce por más de diez años a la
nal Registral determinó a manera de fecha de manera directa, continua,
punto controvertido. pacífica y pública, y que el derecho
que transfiere es realizada en mérito a
4.1. Si el título contiene un acto traslativo haber cumplido con los presupuestos
de dominio necesarios para adquirir el derecho de
propiedad por prescripción adquisi-
Según el artículo 2011 del CC, los tiva de dominio.
registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita c) Con la declaración unilateral del
la inscripción, la capacidad de los otor- vendedor el juez de Paz (notario)

expidió una escritura pública im- públicas imperfectas no existe, por cuan-
perfecta. to quien ha actuado como vendedor no
d) Para expedir una escritura pública es propietario en los términos que exige
imperfecta, el juez de Paz tenía que el Código Civil. Así, se llegó a la válida
verificar que el vendedor realmen- conclusión que no hubo transferencia de
te sea el propietario del bien, y si propiedad y que en todo caso se trataría
no tenía antecedentes registrales, de un derecho de posesión; sin embargo
establecer si se cumplían con los este derecho no es inscribible.
requisitos técnicos para transferir Considero que el desarrollo del caso
un inmueble rústico. de parte del Tribunal Registral no ha sido
e) Ni ejerciendo la función notarial el apropiado, ya que en ninguna parte de
ni en ejercicio de la función ju- su resolución analiza de manera sustanti-
risdiccional, el juez de Paz podría va si el título contiene un acto traslativo
haber tramitado una prescripción de dominio, y se limita a señalar que el
adquisitiva de dominio. Como no- argumento de la tacha en este extremo
tario, no lo podía hacer porque se no es correcto, y continúa desarrollando
trata de predios rústicos, y tampoco otros defectos insubsanables.
como juez de Paz porque no le está
reconocida esta competencia, puesto 4.2. Si los instrumentos públicos pre-
que es un trámite que corresponde sentados cuentan con la antigüedad
al juez civil. requerida por el artículo 20185 del
Código Civil para inmatricular el
f) Concordando el artículo 950 con el predio
artículo 952 y el artículo 2021 del
CC, la sola posesión no es inscribi- Lo fundamental en este caso era
ble y quien adquiere por prescrip- determinar, si el título contiene un acto
ción mediante la posesión continua, traslativo de dominio que sea inscribible
pacífica y pública como propietario o no, y si el registrador llegó a la con-
puede entablar juicio para que se le clusión que no lo era, esa verificación
declare propietario. La sentencia que liberaba de tener que seguir analizando
accede a la petición es título para cualquier otro defecto identificado.
la inscripción de la propiedad en el No obstante lo señalado, tanto el
registro respectivo y para cancelar el registrador como el Tribunal Registral
asiento en favor del antiguo dueño. evaluaron si la escritura pública imper-
El registrador al calificar el título fecta cumplía con la antigüedad mínima
que no es una sentencia judicial, sino
una escritura pública imperfecta, ve- 5 Código Civil, “Artículo 2018. Primera
inscripción de dominio. Para la primera ins-
rificó que la alegada transferencia de cripción de dominio, se debe exhibir títulos
propiedad contenida en las escrituras por un período ininterrumpido de cinco años
o, en su defecto, títulos supletorios”.

Actualidad
de 5 años exigida por el artículo 2018 si bien el derecho a la propiedad es un

del Código Civil, y se cursaron una derecho fundamental cuya garantía de
serie de oficios para verificar si el juez tutela debe estar asegurada por el Esta-
de paz había hecho un ejercicio válido do, no podemos seguir los refranes de
de la función. que “el fin justifica los medios” y que
“todos los caminos conducen a Roma”,
Si dicha “escritura pública im-
dado que, si bien es conveniente por
perfecta” no contenía acto inscribible,
seguridad jurídica registrar el derecho,
¿cuál sería el sentido de este análisis y
hay requisitos y condiciones que tienen
búsqueda de información?
que cumplirse y que deben verificarse,
El desarrollo de este trabajo, con- por ello que afirmamos que “no todos
tiene muchas reflexiones particulares, los caminos” conducen al registro de la
lo cual nos lleva a la conclusión que, propiedad.
TEXTO DE LA RESOLUCIÓN
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 487-2016-SUNARP-TR-T
Trujillo, 10 de noviembre de dos mil dieciséis.

Apelante : MONICA GENY HUEDA MEJÍA
Título : 695668-2016 del 17.05.2016
Recurso : 336-2016
procedencia : ZONA REGISTRAL N.° II - SEDE CHICLAYO
Registro : DE PREDIOS DE CHICLAYO
Actos : INMATRICULACIÓN
SUMILLA:
Acreditación de la naturaleza rural del predio a inmatricular
A efectos de inmatrícular un predio rural en mérito del artículo 2018 del Código Civil e
indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea acreditada
mediante documento expedido por la autoridad competente, descartando que es eriazo, toda
vez que la verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para determinar quién es
el legitimado para solicitar la inscripción y que documentos deberán presentarse para tal efecto.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESEN-

TADA
Con el título alzado, se solicitó la inmatriculación de tres predios ubicados en el distrito
de Pimentel, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque denominados “El
Rey” con 1.9271 ha, “Pampas de Pimentel” con 0.2893 ha y “Pampa de Pimentel” con
522.55 m2, a favor de la recurrente.
Para este efecto se presentaron los siguientes documentos:
• Copia certificada la jueza de Paz de segunda nominación del distrito de San José,
Nelly Sayra Chayán Llenque, de la escritura imperfecta de fecha 08.03.2012 exten-
dida ante la misma jueza.
• Memorias descriptivas y planos de los tres predios a inmatricular de agosto del 2015,
febrero y marzo del 2016, suscritos por el verificador Arcenio Quesquén Rumiche.
• Escritura imperfecta del 0206-11 extendida ante José Teodoro Niquén Rodas, juez
de Paz de Primera Nominación del distrito de San José.
Forma parte del presente título los siguientes documentos:
- Oficio N.º 276-(695668)-2016-ZRN°II-CHIC del 28-06-16 emitido por el regis-
trador Manuel Alejandro Mallqui Luzquiños, dirigido a la Presidenta de la Corte
Superior de Justicia de Lambayeque.
- Oficio N.º 277-(695668)-2016-ZRN°ll-CHIC del 28-06-16 expedido por el re-
gistrador Manuel Alejandro Mallqui Luzquiños, dirigido al juez de Paz de segunda
nominación del distrito de San José.
- Oficio N.º 279-(695668)-2016-ZRN°ll-CHIC (con fecha errada del 14.06.2015)
emitido por el registrador Manuel Alejandro Mallqui Luzquiños, dirigido al Jefe de la
División de Administración de Terrenos y Patrimonio Fiscal del Gobierno Regional
de Lambayeque.
- Oficio N.º 4587-2016-P-CSJLA/PJ del 05-07-16 emitido por la Presidenta de la Corte
Superior de Justicia de Lambayeque en respuesta al oficio cursado por el registrador
Mallqui. Siendo sus anexos las copias del informe N.º 194-2016-ODAJUP-CSJLA/PJ
del 04-07-16 y la Resolución Administrativa N.º 373-2009-P-CSJLA/PJ del 30-11-09.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue tachado en dos oportunidades por el registrador Manuel Alejandro Mallqui
Luzquiños, la última vez con fecha 29-06-16, en los términos que se aprecian en la imagen
que se inserta a continuación:
III. CONTENIDO DEL ACTO MATERIA DE ANÁLISIS
Mediante Escritura Pública Imperfecta N.º 13 de fecha 02-06-11 otorgada por el
juez de Paz de Primera Nominación del distrito de San José, José Teodoro Niquén
Rodas y Escritura Pública Imperfecta N.º 10 de fecha 08-03-12 otorgada por el
juez de Paz de Segunda Nominación del distrito de San José, Nelly Sayra Chayán
Llenque, se solicita inmatricular los siguientes inmuebles:
a) Una extensión superficial de 1.9271 ha del predio “El Rey” del distrito de
Pimentel, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.

Actualidad
b) Una extensión superficial de 0.2893 ha del predio “Pampas de Pimentel” del

distrito de Pimentel, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
c) Una extensión superficial de 522.55 m2 del predio “Pampas de Pimentel” del
distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo. Departamento de Lambayeque.
IV. FUNDAMENTOS DE LA TACHA
De acuerdo al estudio del título se ha llegado a la siguiente decisión:
A) SUPUESTO NORMATIVO:
- Uno de los principios que rige el procedimiento registral es el Principio
de Legalidad previsto en el artículo 2011 del Código Civil, así como el
numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, el cual señala que “los registradores califican la legalidad del título
en cuya virtud se solicita la inscripción”, lo cual implica verificar el cabal
cumplimiento de las normas aplicables vigentes a cada caso que ingresa al
registro para su calificación.
- El artículo 2021 del mismo Código señala que los actos referentes a la sola
posesión no son inscribibles, salvo que se hayan cumplido con el plazo de
Prescripción Adquisitiva de Dominio. Esta institución Jurídica se consti-
tuye como un modo de adquirir la propiedad de un bien inmueble ajeno
mediante la posesión ejercida durante un plazo legalmente determinado,
consolidándose en consecuencia una situación jurídica por efecto del
transcurso del tiempo, convirtiendo un hecho en derecho.
- En ese orden de ideas, quien pretenda adquirir el derecho de propiedad de
un bien inmueble por prescripción, deberá cumplir con todos los requisitos
previstos normativamente (posesión continua, pacífica y pública como pro-
pietario durante un periodo de diez años, conforme a lo previsto en el artículo
950 del Código Civil) a fin que el derecho de propiedad sea previamente
declarado, por la autoridad competente (notario público o juez civil) En ese
sentido, el artículo 952 del Código Sustantivo, precisa: “Quien adquiere un
bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La
sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en
el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño”
- Los Actos ingresados al registro donde se solicite la inscripción de un de-
recho aún no consolidado, serán tachados sustantivamente, por contener
acto no inscribible y por adolecer de defecto insubsanable que afecta la
validez del contenido del título, conforme a lo previsto en los literales a)
y b) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos.
- Por otro lado, el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, precisa los requisitos para inmatricular predios rurales, los
cuales dependen de su ubicación; es decir, si este se encontrara en zonas
catastradas se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo 1089, Decreto
legislativo que establece el régimen temporal extraordinario de formali-
zación y titulación de predios rurales, aprobado por Decreto Supremo

N.° 032-2008-VMENDA, otorgado por la autoridad competente; por el

contrario, si se ubicara en zonas no catastradas, se presentará el certifica-
do negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el
plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde
se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados
por profesional inscrito en el índice de verificadores.
- Los planos vinculados al presente acto deben estar georreferenciados a la
Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas
oficiales.
- El principio de tracto sucesivo, previstro en el artículo 2015 del Código Civil,
así como en el numeral VI del Reglamento General de los Registros Públicos,
el cual señala que Ninguna inscripción —salvo la primera— se extiende sin que
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario
o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario., es decir, a fin de
obtener una cadena válida de transferencias resulta necesario que preexista el
derecho del transferente, así como el acto previo que sustenta la misma.
B) EL CASO
- El área técnica mediante Informe N.° 4128-2016-Z R.N.II/OC-OR-
CHICLAYO-R de fecha 026/05/2016, ha determinado que el predio con
un área de 0.2893 ha se ubica parcialmente sobre el predio inscrito en la
Partida N.º 11219142, cuya titularidad Registra! la ostenta José Virgilio
Zoeger Baca, sin que se haya advertido titularidad alguna a favor de los
vendedores, Luis Alberto Mejía Castañeda y Fabiola Caro Rodríguez Bravo.
- Del estudio de la Escritura Pública Imperfecta N* 13 de fecha 02/06/2011,
e/ vendedor, José Luis Senador Jacinto, declara que es el único y exclusivo
propietario titular de tres terrenos de cultivo, los cuales lo conduce por más de
diez años a la fecha de manera directa, continua, pacífica y pública, haciendo
con ello referencia directa a que el derecho que transfiere es realizada en mérito
a haber cumplido con los presupuestos necesarios para adquirir el derecho de
propiedad por prescripción adquisitiva de dominio; sin embargo, no existe
en el la documentación reingresada de declaración judicial que acredite tal
hecho, conforme a lo previsto en el artículo 952 del Código Civil.
- En base a lo señalado en el párrafo precedente, el derecho transferido en
las Escrituras
- Públicas Imperfectas N° 13 de fecha 02/06/2011 y N° 10 de fecha
08/03/2012, es el Derecho de Posesión, el cual no constituye acto inscribible
conforme a lo señalado en el los artículos 2019 y 2021 del Código Civil.
V. DECISIÓN: TACHADO
VI. NOTA INFORMATIVA
Sin perjuicio de la tacha formulada se hace de conocimiento lo siguiente:
- El área técnica además ha determinado que existe error en la memoria descriptiva
adjunta, respecto de los límites y colindantes del predio “Pampas de Pimentel”

Actualidad
con un área de 0.2893 ha, ya que se consigna los tramos en forma desordenada y
discontinua, siendo lo correcto, por el Norte con el tramo 114,98ml y 93.74ml
con UC 116806 y UC 116805; por el ESTE con el tramo 117.21con terreno
eriazo, por el OESTE con la medida de 130.44 con carretera san José, por el
SUR con la medida de 98,41 ml, 113.94 ml y 7.04 ml con el predio inscrito
en la Partida N.º 11195812 y terreno eriazo.
- De conformidad con el artículo 2011 del Código Civil y numeral 76.2.2 del
artículo 76 de la Ley N.º 27444, se comunica al usuario que se está cursando
oficio a:
a) La Oficina Distrital de Apoyo a la Justicia de Paz de la Corte Superior
de Justicia de Lambayeque, a fin de determinar si la Escritura Pública
Imperfecta NT 13 de fecha 02/06/2011 otorgada por el juez de Paz de
Primera Nominación del distrito de San José, José Teodoro Niquén Rodas,
se encuentra en sus archivos, conforme a lo previsto en el artículo 60 del
Decreto Supremo N.º 007-2013-JUS, Reglamento de la Ley de Justicia
de Paz N.º 29824. Asimismo, para determinar si el Señor, José Teodoro
Niquén Rodas y la Señora, Nelly Sayra Chayán Llenque, se encontraban
en ejercido de sus funciones como jueces de Paz de Primera y Segunda
Nominación del distrito de San José respectivamente.
b) Al Juzgado de Paz de Segunda Nominación del distrito de San José a fin de
verificar la autenticidad de la Escritura Pública Imperfecta N° 10 de fecha
08-03-12 y si la misma obra en sus archivos.
c) Colegio de Notarios de Lambayeque y a la Gerencia Regional de Trans-
portes y Comunicaciones de Lambayeque a fin de informar sí el lugar
donde se suscribieron las escrituras públicas imperfectas adjuntas, se dan
las condiciones establecidas en el artículo 58 de la ley orgánica del Poder
Judicial, relacionada con fa competencia notarial de los juzgados de paz
que se encuentren a más de 10 km de distancia del lugar de residencia de
un notario público.
d) A la Administración de Terrenos y Patrimonio Fiscal del Gobierno Regional
de Lambayeque a fin de determinar la naturaleza del predio materia de
inmatriculación, conforme a sus atribuciones previstas en el artículo 35,
inc. J de la Ley de Bases de Descentralización, Ley N.º 27783 y artículo
62 de la Ley Orgánica de Gobiernos Regionales, Ley N.º 27867 y articulo
23 de la Ley del Sistema Nacional de Bienes Estatales, Ley N.º 29151.
e) Derechos pagados: S/ 77.00, derechos cobrados: S/ 77.00. Derechos por
devolver: S/ 0.00.
f ) Recibo(s) Número(s) 00006329-81.
g) Chiclayo, 29 de junio del 2016
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La señora Hueda interpuso recurso de apelación mediante escrito autorizado por ella misma
en su condición de abogada. Los fundamentos de la impugnación se resumen a continuación:

- En relación a la ubicación parcial del predio a inmatricular sobre el inmueble inscri-

to en la Partida N.º 11219142, se solicita la inmatriculación del predio rústico en
mérito de la escritura pública imperfecta del 08-03-12 y, en vía de reconsideración,
también en virtud de la escritura imperfecta de fecha 02-06-11, ejerciendo tanto el
transferente como el adquiriente la posesión continua, pacífica y publica en forma
continua e ininterrumpida del predio. Sin embargo, existe una inscripción respecto de
la transferencia de un predio (Partida N.º 11219142) que con anterioridad, conforme
a los antecedentes regístrales, no se hallaba registrada, menos aún aparecía un titular
registral con derecho para disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier derecho real
sobre aquel inmueble; es más a la fecha en que se extendió irregularmente la referida
inscripción en la Partida N.º 11219142, el predio ahí registrado, estaba físicamente
y de hecho en posesión de terceros.
- Sin perjuicio de lo expuesto, hago formal renuncia del área superpuesta con el predio
inscrito en la Partida N.º 11219142; reservándome el derecho de hacer valer mi
derecho de propiedad ante las instancias jurisdiccionales competentes, porque mi
posesión prevalece sobre un derecho inscrito, con mayor razón predomina sobre un
derecho no inscrito.
- Además, se solicitó la inmatriculación de tres predios, por tanto, no hay motivo legal
para tachar el título en su totalidad por la superposición de uno de ellos con otro
inmueble inscrito.
- En cuanto a la antigüedad solicitada para Inmatriculación, con las escrituras im-
perfectas del 08-03-12 y del 02-06-11 se acreditó a través de la pluralidad de títulos
con tracto sucesivo, los 5 años de antigüedad que se requieren para inmatricular.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
De acuerdo con el Informe Técnico N.º 4128-2016-Z.R.N.ºII/OC-OR-CHICLAYO-R
del 26.5.2016 expedido por el área de Catastro de la Zona Registral N.º II - Sede Chi-
clayo se concluye: “[...] el predio con un área de 0.2893 ha se ubica parcialmente sobre
el predio inscrito en la Partida N.º 11219142 [...]”.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal(s) Daniel Fernando Montoya López.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos del registrador y del apelante,
corresponde determinar lo siguiente:
- Si el título de la señora Hueda y/o el de sus transferentes contienen un acto traslativo
de dominio.
- ¿Los instrumentos públicos presentados cuentan con la antigüedad requerida por el
artículo 2018 del Código Civil para inmatricular el predio?
VI. ANÁLISIS
1. La rogatoria de la señora Hueda es la inmatriculación a su favor de los predios
“El Rey“ de 1.9271 hectáreas, “Pampas de Pimentel” de 0.2893 hectáreas y “Pampa
de Pimentel” de 522.55 metros cuadrados, ubicados en el distrito de Pimentel, pro-
vincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque. El derecho de propiedad sobre
los antes indicados inmuebles lo acredita con la escritura imperfecta del 08-03-12

Actualidad
extendida ante la jueza de Paz de segunda nominación del distrito de San José de la
provincia y departamento de Lambayeque, Nelly Sayra Chayán Llenque.
2. La decisión liminar del registrador fue tachar el título porque la escritura imperfecta
del 08-03-12 no reunía la antigüedad de 5 años exigida por el artículo 2018 del
Código Civil para la inmatriculación. Al margen de ello, comunicó otros defectos del
título: i) Respecto al predio Pampas de Pimentel de 0.2893 hectáreas [en adelante,
Predio N.º 2], el área de Catastro informó que se superpone con el inmueble inscrito
en la Partida N.º 11219142, la escritura imperfecta no describe sus linderos y sus
medidas perimétricas, razón por la cual el área de Catastro no pudo determinar que
el polígono consignado en la memoria descriptiva y graficado en el plano respectivo
corresponda a dicho predio, por otro lado, existe error en la memoria descriptiva
respecto de sus límites y colindantes; ii) no se presentó el certificado negativo de
zona catastrada de los predios materia de inmatriculación1 ; iii) existe discrepancia
entre el área del polígono de 522.55 m2 obrante en la escritura y el consignado en
la memoria descriptiva con 0.0523 ha. Asimismo, señaló que existe contradicción
en las declaraciones contenidas en la escritura presentada en cuanto al derecho que
se transfirió, por cuanto, podría tratarse de posesión en vez de propiedad.
3. A su tumo, la recurrente solicitó la reconsideración de la tacha en mérito a la presen-
tación de la escritura imperfecta del 02.06.2011 que avala el derecho de propiedad de
sus transferentes Luis Alberto Mejía Castañeda y Fabiola Carol Rodríguez Bravo, es
decir, optó por acreditar con una; pluralidad de títulos la antigüedad necesaria para
inmatricular. No obstante, el a quo confirmó su decisión de tachar el título alzado, pero
esta vez porque concluyó de ambas escrituras que el derecho trasferido fue el de posesión
y no el de propiedad. Insistió en el asunto de la superposición de áreas entre el Predio
N.º 2 y el inscrito en la Partida N.º 11219142 y en el defecto advertido en la memoria
descriptiva respecto de los límites y colindancias de aquel predio. Independientemente
de ello, cursó oficios solicitando información a ciertas autoridades y entidades, tales
como la Oficina Descentralizada de Apoyo a la Justicia de Paz de la Corte Superior de
Lambayeque, al juez de Paz de segunda nominación del distrito de San José, al Colegio
de Notarios de Lambayeque, a la Gerencia Regional de Transportes y Comunicaciones
de Lambayeque y al Gobierno Regional de Lambayeque.
4. Ahora bien, vistos los argumentos de la apelación, la señora Hueda parece creer que
la denegatoria del título se debió a la superposición existente entre el Predio N.º 2 y el
inscrito en la Partida N.º 11219142, así como a que su título traslativo de dominio por
sí mismo no reúne la antigüedad exigida por el artículo 2018 del Código Civil para la
inmatriculación. Debido a ello pretende renunciar (sin ningún tipo de documentación
técnica presentada) al área del Predio N.º 2 que se superpone con uno inscrito a nombre
de terceros e insiste en que acreditó con su título y el de sus vendedores la antigüedad
mínima necesaria para inmatricular los tres predios de su propiedad. No obstante,
como acabamos de explicar la última razón de la primera instancia para tachar el título
1 Documento exigido por el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
cuando la naturaleza del predio a inmatricular es rural y se encuentra en zona no catastrada, supuesto
en el cual los documentos técnicos son elaborados y suscritos por un verificador.

fue que el derecho a inmatricular es el de posesión, el cual no resulta ser inscribible.

Entonces vemos que en estricto la recurrente no habría impugnado el motivo real de
la tacha, por lo que, en principio, no deberíamos pronunciarnos sobre dicho asunto,
sin embargo, advirtiendo que se trata de un error de interpretación por parte de la
administrada de la verdadera causal de tacha, más allá de sus argumentos, no podemos
soslayar que su verdadera pretensión es obtener la revocación de la tacha y claro está
un pronunciamiento favorable para la inmatriculación que solicitó. En este orden,
analizaremos si el título de la señora Hueda y/o el de sus transferentes, efectivamente
contiene un acto traslativo de dominio.
5. En la escritura imperfecta del 02-06-11 el vendedor2 declara “que es el único y exclusi-
vo propietario titular de tres terrenos de cultivo que lo conduce por más de diez años a la
fecha de manera directa, continúa, pacífica y pública con las siguientes características
[...]” (primera cláusula) y que “por el presente contrato de compraventa [...] transfiere
en venta real y enajenación perpetua a favor de los compradores los bienes Inmuebles
descritos en la cláusula primera [...]” (segunda cláusula). En cuanto a la escritura
imperfecta del 08.03.2012, se puede apreciar que la jueza de Paz precisó en la in-
troducción del referido instrumento que Luis Alberto Mejía Castañeda y Fabiola
Carol Rodríguez Bravo eran los “vendedores de un terreno de cultivo que lo conducen
por más de diez años a la fecha de manera directa, continúa, pacífica y pública [...]”,
empero, de las declaraciones de las partes contratantes obrantes en el cuerpo de la
mentada escritura, se constata que el objeto del contrato fue transferir propiedad,
así por ejemplo en la cláusula primera se manifestó: “LOS VENDEDORES, son
propietarios de 3 lotes de terrenos ubicados en las Pampas de Pimentel acreditando
dicha propiedad con Escritura Pública extendida por el Juzgado de Paz de Primera
Nominación del distrito de San José-Lambayeque de fecha 2 de Junio del año dos
mil once [...]”. Por otra parte, en la segunda estipulación se fija el objeto del con-
trato como sigue: “por el presente contrato de compraventa el vendedor transfiere
en VENTA REAL Y ENAJENACIÓN PERPETUA a favor de los compradores los
bienes inmuebles descritos en la cláusula primera [...]” (el destacado con negritas
puesto en cada una de las citas del contrato es nuestro).
6. Adviértase que de todas las declaraciones obrantes en las escrituras imperfectas del
08-03-12 y 02-06-11, dos refieren que la parte vendedora ha conducido por más de
diez años los predios materia de transferencia de forma directa, continúa, pacífica y
pública. En tales expresiones, la primera instancia encuentra una evidencia de que
el derecho transmitido en ambos contratos fue la posesión y no la propiedad de los
predios. Al respecto disentimos con el a quo porque siendo uno de los atributos de
la propiedad, la posesión3, no hay motivo alguno para que el propietario de un bien
determinado exprese en un contrato traslativo de dominio que goza de la posesión
del bien materia de transferencia, pues con ello asegura al adquirente que a partir
2 En aquel contrato interviene en calidad de vendedor José Luis Senador Jacinto y como ya indicó,
actúan en condición de compradores Luis Alberto Mejía Castañeda y Fabiola Carol Rodríguez
Bravo.
3 Artículo 923.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar
un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

Actualidad
de la celebración del acto jurídico estará en efectiva posesión del bien transmitido.
Es más, si a esto se suma que las restantes declaraciones afirman categóricamente que
los transferentes son propietarios de los predios dados en venta, deviene en ilógico
e incluso arbitrario sostener que el objeto de los contratos formalizados por las
escrituras imperfectas del 08-03-12 y del 02-06-11 fue la transferencia de posesión.
7. En consecuencia, habiéndose verificado que la causa por la cual se tachó el título
es equívoca corresponde dejarla sin efecto, no obstante, ello no significa que el
título alzado se encuentre exento de defecto insubsanable que afecte su validez,
pues contrariamente a lo afirmado por la recurrente, a la fecha de presentación del
título (17-05-16) la escritura imperfecta del 02-06-11 no cumplía con la antigüedad
mínima de 5 años exigida por el artículo 2018 del Código Civil. Cabe precisar
que la referida antigüedad debe ser anterior a la fecha del asiento de presentación
del título, por cuanto los efectos de la inscripción (inmatriculación) así como la
preferencia del derecho de propiedad que emana de esta se retrotraerán a dicha
fecha (principio de prioridad preferente4). Por ende, se confirma la tacha del título
venido en grado pero por distinto argumento al sostenido por la primera instancia.
8. Sin perjuicio de lo resuelto, es menester pronunciarnos por los demás defectos
subsanables del título, conforme con el acuerdo adoptado en el XIX Pleno del
Tribunal Registral llevado a cabo los días 3 y 4 de agosto del 20065. En cuanto a la
superposición de áreas existente entre el segundo predio y el inscrito en la Partida
N.º 11219142 es criterio reiterado de este Tribunal6 que a través de la renuncia el
interesado puede abdicar área materia de superposición a efectos de compatibilizar
su título con las inscripciones existentes, es decir, con el derecho del tercero inscrito.
Para tal efecto el referido título deberá contener las siguientes exigencias legales: i) la
declaración de abdicar parte del terreno debe obrar en escritura pública, conforme
con el artículo el 20107 del Código Civil; ii) la renuncia solo procedería si el área
de catastro es capaz de establecer que la descripción última del predio (excluyendo
el área renunciada) se halla dentro de los linderos del predio de mayor extensión
cuya área se renuncia. En consecuencia, si la señora Hueda pretende en el futuro
insistir con la inscripción de su rogatoria, deberá presentar los indicados requisitos
para renunciar al área materia de superposición.
9. Nos concierne enseguida pronunciarnos si es posible inmatricular el segundo pre-
dio cuando el área de Catastro no puede establecer que el polígono graficado en
planos corresponde al consignado en el título traslativo de dominio, porque en este
último no se encuentran determinados los linderos y/o las medidas perimétricas
4 Artículo IX del Título Preliminar de los Registros Públicos (RGRP).

5 CALIFICACIÓN EN LA SEGUNDA INSTANCIA CUANDO SE DISPONE LA TACHA DEL
TÍTULO
«Cuando el Tribunal Registral dispone o confirma la tacha sustantiva debe realizar calificación
integral, pronunciándose también respecto a los defectos subsanables del título, salvo supuestos
excepcionales».
6 Así, por ejemplo véase la Resolución 393-2012-SUNARP-TR-T del 25.04.2012.
7 Artículo 2010.- La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria.

de la finca a inmatricular. Al respecto, conviene precisar que cuando un predio

carece de forma —pues se ignora sus lindes o la extensión de estos— es imposible
conocer hasta donde el propietario puede ejercer su derecho, es decir, cuáles son
sus límites. Esta circunstancia deviene en reprochable a tenor de lo prescrito por
el artículo 1532 del Código Civil, que dispone: “(p)ueden venderse los bienes
existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de
determinación y cuya enajenación no esté prohibida por ley”.
10. En materia registral, el CVI Pleno de este Tribunal realizado el 24-05-13, aprobó
el siguiente precedente de observancia obligatoria:
La individualización del predio en el título de adquisición para su inmatriculación
implica que pueda ser diferenciado de otros predios, en base a distintos elementos.
No es indispensable que en el título de adquisición conste su área, linderos o me-
didas perimétricas, siempre que la documentación técnica que se adjunta provenga
de ente generador de Catastro.
Este precedente fue interpretado mediante el acuerdo adoptado en el Pleno CIX
llevado a cabo el 28 de agosto del 2013, concluyéndose respecto de su segundo pá-
rrafo que tanto para los predios urbanos como rurales situados en zonas no catastradas
tendría que constar de manera obligatoria el área, linderos y medidas perimétricas del
predio en el título de dominio, salvo rectificación o determinación de áreas linderos
y medidas perimétricas en virtud al procedimiento respectivo. Por consiguiente,
la falta de determinación de la forma que tiene el polígono del segundo predio
en la escritura imperfecta del 08-03-12 sí es un defecto del título acusado por la
primera instancia que debe ser confirmado.
11. Asimismo, es correcta la decisión del a quo de exigir la presentación del certificado
negativo de zona no catastrada por ser un requisito legal para la inmatriculación
de predios “rurales” establecido en el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios (RIRP). Supuesto que corresponde al caso de autos, por
cuanto se han presentado planos y memorias descriptivas suscritas por verificador,
en vez de certificados de información catastral. En otro orden de cosas, también
debe confirmarse la actuación de la primera instancia de cursar oficios al Colegio
de Notarios, Corte Superior de Justicia de Lambayeque y juez de Paz de segunda
nominación del distrito de San José, con la finalidad de confirmar la autenticidad de
la documentación presentada y la existencia de las condiciones previstas en la norma
de la materia para que los jueces asuman funciones notariales, porque tales acciones
han sido reguladas por el numeral 5.1.38 de la Directiva N.º 004-2015-SUNARP-
8 5.1.3 Comunicación con otras entidades

Los Registradores Públicos deben enviar los oficios respectivos de acuerdo a las siguientes acciones,
con la finalidad de confirmar la autenticidad de la documentación presentada y la existencia de las
condiciones previstas en la norma para que los jueces asuman funciones notariales:
a) El Registrador oficiará al Colegio de Notarios correspondiente a fin de que emita una constancia
en la que señale si se presentaron las condiciones establecidas en el artículo 58 del TUO de la
Ley Orgánica del Poder Judicial que justificaban la actuación del Juez de Paz o del Juez de Paz
Letrado, informando sobre lo siguiente:

Actualidad
SN aprobada por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros

Públicos N.º 087-2015-SUNARP/SN del 09-04-15, que establece los lineamientos
que deben seguir las instancias regístrales en la calificación de escrituras imperfectas.
En cambio, debemos exhortar al registrador Mallqui evite tomar decisiones arbi-
trarias, tal como solicitar a la Gerencia Regional de Transportes y Comunicaciones
le informe si el lugar donde se suscribieron las escrituras imperfectas —Juzgado de
Paz de Segunda Nominación del distrito de San José— se encuentra a más de 10
kilómetros de distancia del lugar de residencia de un notario público, toda vez que
aquella autoridad no es la competente para dilucidar dicho asunto sino el Colegio
de Notarios de la circunscripción respectiva.
12. De otro lado, debemos pronunciarnos sobre el oficio remitido por el registrador
Mallqui a la División de Administración de Terrenos y Patrimonio Fiscal del
Gobierno Regional de Lambayeque con el objeto de determinar la naturaleza del
predio materia de inmatriculación, pese a que en ambas escrituras imperfectas los
contratantes manifiestan llanamente que los predios materia de la transferencia son
rurales y que de los demás documentos del título no fluye ninguna contradicción
respecto de tal condición. Sobre el particular, debemos acotar que ha sido un
criterio reiterado de esta Sala del Tribunal Registral que “la naturaleza del predio
a inmatrícular se concluye de la valoración conjunta de todos los documentos
presentados con el título que sirven para fundamentar directa o indirectamente la
inscripción”. Empero, se han presentado varios supuestos en los que de la propia
documentación del título no podía colegirse pacíficamente la naturaleza del predio,
advirtiéndose incluso que en algunos casos se optaba por reingresar el título con
instrumentos públicos aclaratorios cuyo único objeto era incluir la condición rural
del predio o más trascendental modificar la cualidad eriaza del predio primige-
niamente declarada, por la de rural. Así también, en nuevas presentaciones de las
rogatorias se corroboró que los documentos técnicos expedidos por verificadores9
- La existencia o no de un despacho notarial a más de 10 km de distancia de la sede del Juzgado

de Paz o de Paz Letrado ante quien se otorgó la escritura imperfecta.
- De existir despacho notarial a menos de 10 km de distancia de la sede del Juzgado de Paz o
de Paz Letrado, si el notario se encontraba en funciones o si no lo estaba por vacancia.
- De existir despacho notarial a menos de 10 km de distancia de la sede del Juzgado de Paz o de Paz
Letrado, si el notario se encontraba en funciones o si estuvo ausente por más de 15 días continuos.
b) Adicionalmente a lo señalado en el literal anterior, el Registrador oficiará a la Corte Superior de
Justicia correspondiente, a fin de que expida constancia en la que se precise si el Juez de Paz o de
Paz Letrado ante quien se otorgó el instrumento se encontraba en funciones en la fecha del mismo.
c) El Registrador oficiará al Juzgado de Paz o de Paz Letrado, a la Oficina Distrital de Apoyo de
la Corte Superior de Justicia o al Archivo General de la Nación, según corresponda, a fin de
comprobar la autenticidad de la escritura imperfecta.
d) En caso que el título presentado sea materia de observación o tacha, esta será notificada a través
de la correspondiente esquela, la cual estará a disposición del solicitante en la mesa de partes de
la Oficina Registral.
9 Ello en virtud de que una de las funciones del verificador es certificar la concordancia entre la
realidad física y la información contenida en la documentación presentada (literal b del artículo
24 del Reglamento del índice de Verificadores del Registro de Predios).

eran corregidos en lo tocante a la naturaleza eriaza del terreno.

13. Otras tantas veces, sin que la aludida contradicción exista los registradores públicos
cursaron oficios al órgano competente de los Gobiernos Regionales en materia de
administración de terrenos y patrimonio fiscal, obteniendo como respuesta que los
predios declarados como rurales por las partes contratantes en realidad eran eriazos
y, por tanto, su administración corresponde a dicho nivel de gobierno. Debido
a ello, esta Sala consideró conveniente apartarse de su criterio ya establecido10 y
que la naturaleza rural del predio a inmatricular sea acreditada por la declaración
de la autoridad competente para ello, motivo por el cual se convocó al CLXVI
Pleno del Tribunal Registral llevado a cabo los días 7 y 8 de noviembre del 2016,
siendo el resultado de las deliberaciones el siguiente criterio elevado a precedente
de observancia obligatoria:
Acreditación de la naturaleza rural del predio a inmatricular
“A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del Có-
digo Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo 19,
inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se requiere
que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento expedido por
la autoridad competente, descartando que es eriazo, toda vez que la verificación
de este aspecto debe ser materia de calificación para determinar quién es el
legitimado para solicitar la inscripción y que documentos deberán presentarse
para tal efecto”.
14. Cabe mencionar que la determinación de la naturaleza urbana o rústica -rural o
eriaza- del predio en la inmatriculación tiene como función establecer la normativa
aplicable al derecho que pretende acceder al Registro. Esta tarea armoniza con el
alcance de la calificación referido a que el registrador y el Tribunal Registral, en
sus respectivas instancias, deberán “comprobar que el acto o derecho inscribible,
así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones
legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”11.
En este orden, a partir de la publicación del mencionado precedente en el diario
oficial El Peruano, todas las instancias regístrales al calificar la inmatriculación
de un predio rural estarán obligadas a observar el criterio adoptado en el CLXVI
Pleno del Tribunal Registral, sin embargo, en el presente caso resulta aplicable
10 Artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP): Reglas para la califi-
cación registral ‘ El registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar
los títulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral,
aquélla deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria
a un pleno registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe
prevalecer. La resolución respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por
falta de la mayoría requerida no constituya precedente de observancia obligatoria, sin
perjuicio de su carácter vinculante para el Tribunal Registral. [...].
11 Artículo 32 inciso d) del Reglamento General de los Registros Públicos.

Actualidad
de forma inmediata porque así nos habilita el segundo párrafo del literal b.2) del
artículo 33 del RGRP.
15. Sin perjuicio de todo lo antes mencionado, se deja constancia que mediante la Direc-
tiva N.º 03-2014-SUNARP/SN aprobada por Resolución N.º 189-204-SUNARP/
SN del 31-07-1412 se estableció que para la inmatriculación de predios, la memoria
descriptiva deberá contener los nombre de los propietarios y/o posesionarios de los
predios colindantes y que dicha información es objeto de evaluación por parte del área
de Catastro. Tal precisión la realizamos por cuanto, según los documentos presentados
con el título, los predios a inmatricular colindan con la Huaca Agujereada, que constituye
una zona arqueológica de la cultura Lambayeque ubicada en la vía que une los distritos
de Pimentel y San José, cuya recuperación se encuentra a cargo del Proyecto Especial
Naylamp-Lambayeque13. En tal sentido, de volver a presentarse la rogatoria de la señora
Hueda en el futuro, el registrador de turno deberá requerir al área de Catastro que en
su informe respectivo precise si los inmuebles a inmatricular se encuentran ubicados
sobre una zona arqueológica, dado que actualmente cuenta información para verificar
este hecho por cuanto se han realizado coordinaciones con el Ministerio de Cultura
para que las oficinas de Catastro de la SUNARP tengan acceso a la base gráfica que
viene trabajando esta entidad estatal. Conviene manifestar que la mencionada labor
técnica corresponde para inmatriculación de un predio en virtud del numeral 6.314 de
la Directiva 02-2014-SUNARP-SN, aprobada por Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos N.º 120-2014-SUNARP/SN del 30-05-14 que
regula la emisión de los informes técnicos de las solicitudes de Búsquedas Catastrales,
cuya aplicación es extensiva al presente caso, toda vez que aquella establece los linea-
mientos que permiten precisar los conceptos, competencias, procedimientos y requisitos
que deben cumplirse para la emisión de informes técnicos concernientes a informar
los ciudadanos si determinada área de un predio se encuentra inmatriculado o no, o
si el área en consulta se encuentra superpuesta total o parcialmente con otra.
16. Finalmente resta decir que de volver a presentarse en el futuro la rogatoria de la
señora Hueda, se deberá tener en cuenta que el traslado de la escritura imperfecta
del 02.06.2011 extendida ante José Teodoro Niquén Rodas, juez de Paz de primera
nominación del distrito de San José, deberá ser emitido por la Oficina Distrital
de Apoyo a la Justicia de Paz de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque,
12 Vigente a partir del 13-10-14.

13 La Unidad Ejecutora N.° 005, denominada Proyecto Especial Nayíamp-Lambayeque, fue creada
mediante Ley N.° 28939 del 22-12-06 y oficializada por el Decreto Supremo N.° 029-2006-ED
del mismo año, con el fin de garantizar, activar y potenciar la protección, defensa y conservación
e investigación del patrimonio arqueológico de Lambayeque.
14 6.3. Del procedimiento de evaluación técnica de las solicitudes de Certificado de Búsqueda Catastral
6.3.6 Una vez actualizada la Base Grafica Registral en el ámbito en estudio, el profesional responsable
deberá de emitir el Informe técnico en forma entendible y concluyente, señalando según corresponda:
[...]
c) La indicación si el predio en consulta se encuentra ubicado sobre una zona arqueológica o zona
intangible o zona de dominio restringido conforme a la Ley N.° 26856, reservas naturales o zonas
de riesgo u otro hecho que resulte relevante, siempre que se cuente al interior de la Oficina de
catastro con información que permita verificar este hecho.

conforme al precedente de observancia obligatoria15, aprobado en el CXXI Pleno

del Tribunal Registral el mismo que estableció lo siguiente:
La custodia de las escrituras imperfectas extendidas por los jueces de Paz que hayan
superado los cinco años señalados por el artículo 60 del D. S. N.º 007-2013-JUS
le corresponde a la Oficina Distrital de Apoyo a la Justicia de Paz de la Corte
Superior respectiva, la que debe autorizar el parte de la escritura para efectos de
la inscripción registral. Por tanto, no se admitirán partes de escrituras imperfectas
autorizadas por juez de Paz.
Intervienen como vocales (s) Rosa Isabel Bautista Ibáñez y Daniel Fernando Montoya
López, autorizados mediante las Resoluciones N.os 108- 2016-SUNARP/PT de fecha
07-06-16 y 143-2016-SUNARP/PT de fecha 09-08-16, respectivamente.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la tacha sustantiva del título alzado, pero por el fundamento desarrollado
en el sétimo considerando de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese:
WALTER MORGAN PLAZA
Presidente de la IV Sala del Tribunal Registral
ROSA BAUTISTA IBAÑEZ
Vocal (s) del Tribunal Registral
DANIEL MONTOYA LÓPEZ
Vocal (s) del Tribunal Registral
15 Publicado en el diario oficial “El peruano” el 24 de junio del 2014

SUSCRIPCIÓN
JULIO 2016 - JUNIO 2017
Fernando Vidal Ramírez
EL ACTO
JURÍDICO
RESEÑA
El acto jurídico es una de las instituciones
más importantes del Derecho Civil, por su
incidencia práctica y su uso. De allí que,
constantemente, la doctrina realice
estudios analíticos sobre su práctica; por
ello, esta obra comprende de manera
analítica y exegética las instituciones
relacionadas a esta, que permitirá a toda la
comunidad jurídica contar con un estudio
especializado.
AUTOR:
Fernando Vidal Ramírez
Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Ha sido profe-
PRESENTACIÓN
sor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú, en la Uni- DE LUJO EN
versidad de Lima, en la Universidad Femenina de Sagrado Corazón (Unife). TAPA DURA
Ha sido distinguido con el doctorado honoris causa por diversas universida-
des del país. Miembro de la Academia Peruana de Derecho. Miembro hono- FICHA TÉCNICA
rario de la Real Academia Valenciana de Jurisprudencia y Legislación. Ha • Formato: 17 x 24 cm
sido decano del Colegio de Abogados de Lima. Es miembro del Tribunal de • Cosido y encolado Hot
Honor de la Orden. Ha sido miembro de la Comisión Reformadora del Melt
Código Civil de 1936. Ha sido miembro del Tribunal de Honor del Pacto Ético
Electoral de 2006-2011. Socio del estudio Vidal, Quino & Polack Abogados.
Autor de diversas obras en derecho civil.
Comentario de jurisprudencia El “mejor derecho de propiedad” sobre la ...
El “mejor derecho de propiedad” sobre la
edificación sin incluir el terreno
Reflexiones sobre el derecho de superficie
Alan Pasco Arauco*

Universidad Nacional Mayor de San Marcos
RESUMEN ABSTRACT
Para el autor no procede atribuirse el mejor For the author, it is not appropriate to at-
derecho de propiedad respecto de quien tribute the best property right to whoever
aparece como dueño de las edificaciones appears as owner of the buildings erected
levantadas sin considerar también el terre- without considering the land, unless a tem-
no, salvo que hubiese sido pactado previa- porary surface right had previously been
mente un derecho temporal de superficie a agreed in favor of the petitioner.
favor del accionante.
Key words: Accession / Accessory good /
Palabras clave: Accesión / Bien accesorio / Conflict of rights / Surface right / Building
Conflicto de derechos / Derecho de super- in foreign land
ficie / Edificación en terreno ajeno Title: The “best property right” on the
building, without including the land. Re-
Recibido: 08-02-17
flections about surface right.
Aprobado: 06-03-17
Publicado en línea: 02-05-17 Author: Alan Pasco Arauco
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM) y magíster en Derecho Civil
por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero
DU & Uría. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Universidad de Lima, Universidad Peruana
de Ciencias Aplicadas y Universidad San Martín de Porres. Miembro del Taller de Derecho Civil José
León Barandiarán.

Actualidad
Civil Especial del mes Alan Pasco Arauco
1. El caso comercial sobre el terreno, contando

En la Casación N.° 2157-2015-La para ello con la autorización expresa
Libertad1, la Sala Civil Permanente de de la entonces propietaria, la Sociedad
la Corte Suprema resolvió el siguiente Colectiva “Leonardo Risco de la Torre &
caso: Cía.”, con quien mantenían una relación
de arrendamiento (es decir, los padres
Los señores José Eduardo Reyes de los demandantes eran arrendatarios
Solís, José Miguel Reyes Lara y Nery del terreno).
Mary Reyes Velásquez (en adelante,
demandantes) interpusieron contra
Walter Benjamín García Miñano una IMPORTANTE
demanda de mejor derecho de propie-
[L]a Corte Suprema resalta que, a di-
dad, solicitando como pretensión princi- ferencia de los casos de superficie y
pal ser declarados titulares de un mejor propiedad horizontal, en donde la
derecho de propiedad respecto del local disgregación entre suelo y edifica-
comercial de dos pisos (en adelante, local ción tiende a favorecer un aprove-
comercial ) construido sobre el terreno
2 chamiento efectivo del derecho de
propiedad, el régimen “creado” por
ubicado en la calle Gamarra N.° 743 la Sala Superior va en un sentido to-
de la ciudad de Trujillo (en adelante, el talmente opuesto, en tanto determina
terreno) y como pretensiones accesorias: una asignación de titularidades inútil
(i) que se disponga a favor de los deman- e ineficiente.
dantes la accesión del local comercial;
y (ii) el pago de una indemnización
por parte del demandado al haberles Como consecuencia de la cons-
impedido el uso y disfrute del referido trucción, los padres de los demandantes
establecimiento. —sostienen estos últimos— se convir-
Los hechos que dieron lugar a la tieron en únicos y exclusivos propie-
sentencia fueron los siguientes: tarios del local comercial, habiéndose
declarado así en la escritura pública
En 1971 los señores Inocente Reyes de fecha 30 de noviembre de 1972,
Zavaleta y Zita Solís de Reyes, padres de posteriormente aclarada e inscrita en la
los demandantes, construyeron el local Partida N.° 03118069 del Registro de
1 Sala Civil Permanente (ponente Sra. jueza

Predios de Trujillo.
Diana Rodríguez), Casación N.° 2157-2015 En 1993, los nuevos propietarios
La Libertad, Lima: 29 de marzo del 2016.
2 En un primer momento el local comercial
del terreno (Luis Alberto Risco La Torre,
contó con dos pisos. Posteriormente, el Blanca Debernardini Alva, Constante
demandado construyó dos pisos adicionales Aguilar Cornelio y su cónyuge María
(tercero y cuarto), por lo que al momento en
que se inició el litigio el local comercial estaba Cristina León Aguilar) desconocieron el
conformado por cuatro pisos. derecho de los padres de los demandan-

tes sobre el local comercial, para lo cual terreno, de acuerdo con lo inscrito en
iniciaron un proceso judicial de nulidad cada una de las partidas registrales. Por
de escritura pública y accesión (por mala ende, el juez concluyó que al no existir
fe), el cual fue desestimado. oposición de derechos carecía de sentido
Finalmente, luego de diversas e in- declarar un “mejor derecho de propie-
fructuosas negociaciones que estuvieron dad” a favor de alguna de las partes.
encaminadas a solucionar las divergen- La Primera Sala Civil de la Corte
cias existentes entre los propietarios del Superior de Justicia de La Libertad
terreno y los demandantes, en el 2002 revocó la decisión del juez y reformán-
el predio en su totalidad (terreno más dola la declaró fundada, pero con una
local comercial) fue transferido por los particularidad: declaró el mejor derecho
propietarios del terreno a favor de Walter de propiedad a favor de los demandantes
Benjamín García Miñano (demandado), únicamente sobre los dos primeros pisos
cuyo derecho quedó inscrito en la Par- del local comercial (los que fueron cons-
tida N.° 11058736 del Registro de la truidos por sus padres), reconociendo a
Propiedad Inmueble de Trujillo. favor del demandado la propiedad sobre
Lo que hace particularmente es- el terreno y el tercer y cuarto piso del
pecial al caso que vengo narrando, es local comercial.
la duplicidad de partidas que se generó Es decir, para la Sala Superior sí
desde un inicio: existía una oposición entre los dere-
• De acuerdo con la Partida Registral chos acreditados por las partes, pues
N.° 11058736, el demandado —según sostuvo— mientras la partida
cuenta con un derecho de propiedad de los demandantes publicitaba su
inscrito sobre la totalidad del predio: derecho de propiedad sobre los dos
terreno más local comercial. primeros pisos del local comercial (sin
incluir el terreno), la partida registral
• De acuerdo con la Partida Registral
del demandado lo declaraba propieta-
N.° 03118069, los demandantes
rio de la totalidad del predio (terreno
cuentan con derecho de propiedad
más los cuatro pisos de construcción).
inscrito sobre los dos primeros pisos
En consecuencia, para la sala había una
del local comercial.
colisión de derechos de propiedad úni-
En primera instancia, el juez declaró camente respecto de los dos primeros
improcedente la demanda, pues consi- pisos del local comercial, situación que
deró que no existía incompatibilidad debía ser resuelta —según sostuvo—
en los títulos presentados por cada una de acuerdo con los artículos 11353 y
de las partes, ya que mientras registral-
mente los demandantes figuraban como 3 Código Civil. “Artículo 1135. Cuando
dueños de la construcción (local comer- el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha
cial), el demandado era propietario del obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de

Actualidad
2022 4 del Código Civil, dándose al ser este un caso de construcción en

prioridad a la fecha de la inscripción terreno ajeno, la solución no pasaba por
registral. reconocer derechos singulares a favor
Entonces, al tener los demandantes de cada una de las partes, generándose
una inscripción más antigua (27 de no- una “separación” entre la propiedad
viembre de 1985) que la del demandado del terreno y la construcción, sino más
(2007), se concluyó que aquellos tenían bien en consolidar la propiedad a favor
un mejor derecho de propiedad sobre los de una sola de las partes, integrándose
dos primeros pisos del local comercial, lo construido (local comercial) al suelo
conservando el demandado la propiedad (terreno), para de este modo no destruir
del terreno y del tercer y cuarto piso. el valor económico del predio total
resultante.
Como consecuencia de esta deci-
sión de la Sala Superior, el inmueble en Por ende —según la Corte Supre-
litigio quedó distribuido del siguiente ma—, en caso de la construcción por
modo: parte de los padres de los demandantes se
hubiese hecho de buena fe, le correspon-
• El terreno de propiedad del deman- dería al dueño del terreno —de acuerdo
dado. con el artículo 941 del CC— optar entre:
• El primer y segundo piso del local i) hacer suyo lo edificado, consolidándose
comercial de propiedad de los de- la propiedad a su favor sobre la totali-
mandantes. dad del predio y pagando el valor de la
• El tercer y cuarto piso del local construcción a favor de quien la hizo; u
comercial de propiedad del deman- ii) obligar al constructor a que le pague
dado. el valor del terreno, en cuyo caso la pro-
El demandado interpuso recurso de piedad total resultante pasaría a su favor.
casación contra lo resuelto en segunda Para la Corte Suprema, entonces, la
instancia. En su sentencia casatoria, pretensión de mejor derecho de propie-
la Corte Suprema corrigió el criterio dad propuesta por los demandantes no
de la Sala Superior y consideró que, se adecuaba al tratamiento que nuestro
ordenamiento jurídico establece para
buena fe cuyo título ha sido primeramente ins-
crito o, en defecto de inscripción, al acreedor
este tipo de supuestos, debiéndose resol-
cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, ver de conformidad con las normas de
en este último caso, el título que conste de accesión por edificación en suelo ajeno.
documento de fecha cierta más antigua”.
4 Código Civil. “Artículo 2022. Para oponer
Es por ello que la corte declaró fundado
derechos reales sobre inmuebles a quienes tam- el recurso de casación y, actuando en
bién tienen derechos reales sobre los mismos, sede de instancia, confirmó la sentencia
es preciso que el derecho que se opone esté
inscrito con anterioridad al de aquel a quien de primera instancia declarando impro-
se opone”. cedente la demanda.

Si bien es cierto que los demandan- • Qué es lo que finalmente publicita-

tes plantearon como pretensión acceso- ban las partidas registrales a favor de
ria la accesión de lo edificado, la corte cada una de las partes en litigio.
consideró que no podía amparar dicho En la medida que estas dudas no
pedido en tanto: (i) al haber sido plan- encontraban respuestas en los conside-
teado como pretensión accesoria, debía randos de la sentencia casatoria, opté
correr la misma suerte que la principal por tramitar y obtener personalmente
(improcedente), y ii) la sentencia de vista, de Registros Públicos cada una de las
que desestimó la pretensión accesoria, no partidas registrales que presentaron las
fue impugnada por los demandantes, por partes en el proceso. Luego de haberlas
lo que no podía ser materia de pronun- analizado en detalle, accedí a una histo-
ciamiento por la Corte Suprema. ria que no ha sido debidamente detallada
A continuación, pasaré a analizar en la sentencia.
cada una de las decisiones expedidas a Es cierto que los causantes constru-
lo largo del proceso a efectos de develar yeron los dos primeros pisos del local
los errores y aciertos en que cada una comercial en su calidad de arrendatarios.
de las instancias incurrió. No obstante, Sin embargo, posteriormente, mediante
previamente voy señalar algunos datos acuerdo celebrado en 1970, “adquirie-
no plasmados en la sentencia casatoria y ron la propiedad de lo construido”. Y
que nos permitirán comprender mucho es precisamente aquí donde empiezan
mejor el origen de la controversia. los problemas.
En principio, el suelo y la cons-
2. Los hechos no narrados en la sen- trucción constituyen una única unidad
tencia inmobiliaria: son un todo inescindible
Desde un inicio, cuando comencé en tanto la construcción es parte inte-
a analizar el caso, hubo algunos aspectos grante del suelo. Sin embargo, esta regla
que no me quedaron claros; principal- admite una excepción de acuerdo con el
mente tres: Código Civil: el derecho de superficie5.
Mediante la constitución de este derecho
• Cómo y en qué momento los padres
es posible (por un plazo máximo de 99
de los demandantes (en adelante, los
años) que la propiedad sobre el suelo y
causantes)—que construyeron los
sobre lo edificado recaiga en distintas
dos primeros pisos del local comer-
cial en calidad de arrendatarios—,
pasaron a figurar como propietarios 5 No me voy a pronunciar en este espacio sobre
el régimen de propiedad exclusiva y propiedad
registrales de lo edificado. común, que si bien al igual que la superficie
• Cómo y en qué momento se generó admite una disociación de la propiedad sobre
el terreno y la construcción, encuentra su
la superposición registral entre de- regulación en una normativa especial (Ley
mandantes y demandado. N.° 27157).

Actualidad
personas6 (al “dueño” de la construcción Y, en efecto, así sucedió: mediante

se le conoce como “propietario superfi- documento de fecha 25 de julio de
ciario”, mientras que al dueño del suelo 1970 los causantes adquirieron (así se
se le sigue denominando “propietario”). indica en Registros Públicos) “la pro-
Mediante la superficie, entonces, se piedad del dominio útil o construcción
admite que el suelo y la construcción del edificio comercial de dos plantes
le pertenezcan a distintas personas, ubicado en el jirón Gamarra N.° 743
pudiendo ambos bienes ser materia de de Trujillo”. Este acto de transferencia
transferencia por separado; es decir, el sobre la construcción dio lugar a que
dueño del terreno podría venderlo a esta (sin incluir el terreno) sea “inma-
favor de A, mientras que el propietario triculada” (es decir, inscrita por primer
superficiario podría vender lo edificado vez) a favor de los causantes en la
a favor de B. Partida N.° 03118069. Es así como se
generó la partida registral a nombre de
Fuera del ámbito del derecho de
los demandantes como propietarios del
superficie, esta separación o disociación
local comercial (respuesta a la primera
no es admisible7, ya que, si se vende el
pregunta planteada).
terreno indefectiblemente, se transfiere
el dominio sobre lo construido, y vice- Sin embargo, las dudas quedan
versa: si lo que es materia de transferen- latentes: ¿por qué razón el registrador
cia es la construcción, el suelo sobre el inscribió un acto de transferencia úni-
cual se levanta acompañará a la venta. camente sobre lo construido, dejando
de lado el dominio sobre el terreno? Si
Sin embargo, en el caso que vengo el acuerdo entre los causantes y el en-
comentando ocurrió algo particular. tonces dueño del terreno contemplaba
No olvidemos que fueron los causantes la constitución de un derecho de super-
quienes, en su condición de arrenda- ficie a favor de aquellos, se entendería
tarios, construyeron los dos primeros que el registrador haya abierto una
pisos del local comercial. Luego de ello, partida registral únicamente sobre la
sorpresivamente, pasaron a figurar como construcción a favor de los causantes,
propietarios de lo construido. Esto sig- manteniendo la propiedad del terreno
nifica que necesariamente hubo un acto a favor de la contraparte. Sin embargo,
de transferencia de propiedad a favor de las partes no constituyeron un derecho
los causantes. de superficie, pues de haberlo hecho el
registrador habría dado cuenta de ello en
6 Código Civil. “Artículo 1030. Puede cons-
tituirse el derecho de superficie por el cual el la partida que se abría, señalando que se
superficiario goza de la facultad de tener tem- trataba de una partida especial (así se le
poralmente una construcción en propiedad denomina a las partidas registrales donde
separada sobre o bajo la superficie del suelo”.
7 Como indiqué anteriormente, estoy excluyen- se inscribe un derecho de superficie) e
do de mi análisis a la propiedad horizontal. indicando el plazo de vigencia del dere-

cho de superficie sobre el local comercial dicha venta al terreno. Era obligación
a favor de los causantes. del registrador reparar en ello y denegar
la inscripción de dicha transferencia.
IMPORTANTE Este primer error dio lugar al
segundo: como el registrador consi-
[N]o pueden existir propietarios dis- deró que, aun sin haberse constituido
tintos sobre los pisos de un mismo previamente un derecho de superficie,
inmueble, salvo que se haya consti-
tuido un derecho de superficie o un la construcción (local comercial) y el
régimen de propiedad horizontal. suelo (terreno) podían vivir indepen-
Fuera de estos casos, no existe sus- dientemente uno del otro. Este abrió
tento jurídico para que un juez de- una partida registral a la construcción a
clare que el terreno le pertenece a A, nombre de los causantes, dejando que el
el primer y segundo piso a B, y el ter-
cero y cuarto nuevamente a A.
terreno se mantuviese inscrito a favor de
la contraparte en la partida que hasta ese
momento tenía (Partida N.° 11058736).
Estas dudas habrían podido ser ab- De esta manera, es así como se generó
la duplicidad registral (respuesta a la
sueltas si es que el juez o la Sala Superior
segunda pregunta).
hubiesen analizado en detalle el acuerdo
suscrito entre los causantes y el entonces En conclusión, como consecuencia
propietario del terreno, para confirmar si de un contrato mal elaborado entre los
lo que se hizo fue constituir un derecho causantes y el propietario del terreno,
de superficie (lo cual, como acabo de y una mala calificación registral, los
señalar, dudo mucho que se haya hecho) causantes (hoy demandantes) termi-
o si simplemente se “vendió” la construc- naron como propietarios registrales de
ción dejando el terreno a favor del ante- un local comercial de dos pisos que no
rior propietario (lo cual constituiría un incluía el terreno sobre el cual se había
imposible jurídico). Lamentablemente, edificado (respuesta a la tercera pregunta
ninguna de estas cuestiones fue analizada planteada).
en las instancias de mérito. ¿Y qué sucedió con el terreno? El
De la revisión de los documentos terreno se mantuvo inscrito en su par-
registrales, mi conclusión es que los tida original (Partida N.° 11058736)
causantes y su entonces “vendedor” (en a nombre del entonces propietario , y
8
ese entonces propietario del terreno) no en esta nunca se mencionó que el local
suscribieron un contrato de superficie, comercial había sido independizado
sino más bien optaron (desconociendo e inscrito en otra partida (Partida N.°
que se trataba de un imposible jurídico)
8 Luego de sucesivos actos de transferencia en
por celebrar un acto de transferencia esta partida registral quedó inscrito el derecho
sobre el local comercial, sin incluir en de propiedad del demandado.

Actualidad
03118069) a favor de los causantes (hoy lo cual aquellos se convertían en

demandantes). Entonces, de acuerdo propietarios de todo el inmueble.
con la partida registral del terreno, este • Que las partes hubiesen constituido
no se encontraba disociado o separado un derecho de superficie, en virtud
de una eventual construcción, por lo del cual la construcción pasaba a ser
que cualquier acto de transferencia
de propiedad de los causantes por
sobre el terreno incluía también la
un plazo no mayor a 99 años9, con-
construcción. Es por ello que cuando
servando la contraparte el dominio
en el 2002 el demandado inscribió su
derecho de propiedad en la Partida N.° sobre el terreno. Al vencimiento del
11058736, formalmente su dominio plazo, la construcción volvía a ser
incluía el terreno más la construcción. de propiedad del dueño del terre-
Fue a razón de esto que el demandado, no, con lo cual la propiedad en su
luego de haber construido dos pisos más conjunta terminaba consolidada en
en el local comercial (cuatro pisos en una sola mano.
total), no tuvo problemas en inscribir a Lamentablemente, las partes no
su favor la totalidad de la edificación en optaron por ninguna de estas opciones,
la Partida N.° 11058736. sino que eligieron un imposible jurídi-
En conclusión, construir sobre un co: separaron de manera indefinida el
terreno ajeno no lo convierte a uno en dominio sobre el local comercial de la
propietario de lo edificado. En el caso propiedad sobre el terreno, sin haber
que vengo comentando, si bien los constituido previamente un derecho
causantes construyeron en su condición de superficie. Por ello, hubiese sido im-
de arrendatarios, ello no los convertía portante que en las instancias de mérito
automáticamente en dueños de lo edi- —y, por qué no, en sede casatoria— se
ficado. En el acuerdo que suscribieron deje establecido que un acuerdo de este
los causantes con la entonces propietaria tipo se encontraba incurso en la causal
del terreno, se debió definir cómo quede nulidad por tener un objeto jurídi-
daba configurada la propiedad sobre el camente imposible10. Lamentablemente,
inmueble resultante. Las partes pudieron
optar por alguna de estas tres opciones: 9 Código Civil. “Artículo 1030. El derecho de
superficie no puede durar más de noventai-
• Que el dueño del terreno pagase a nueve años. A su vencimiento, el propietario
los causantes el valor de lo construi- del suelo adquiere la propiedad de lo cons-
do, con lo cual aquel se convertía truido reembolsando su valor, salvo pacto
distinto”.
en propietario de la totalidad del 10 Código Civil. “Artículo 219. El acto jurídico
inmueble. es nulo:
[…]
• Que los causantes pagaran al dueño 3. Cuando su objeto es física o jurídicamente
del terreno el valor del mismo, con imposible o cuando sea indeterminable”.

el análisis de un tema tan relevante fue edificado, aun reconociendo que la

pasado por alto. propiedad del suelo le pertenece a otra
persona, sería aquel en donde el propie-
3. Errores en la demanda tario del suelo celebra con dos personas
distintas, contratos de superficie sobre la
Desde un inicio los demandantes
misma área de terreno: es decir, habrían
reconocieron que la propiedad sobre el
terreno no les pertenecía, por ello plan- dos propietarios superficiarios. Para re-
tearon su demanda de mejor derecho solver el conflicto se tendría que recurrir
únicamente sobre lo construido (local a las normas sobre oponibilidad de de-
comercial). Aquí hay un problema: tal rechos reales: la superficie que primero
como ya indiqué, reconocer que el te- se inscribió sería oponible frente a la no
rreno no me pertenece y, en simultáneo, inscrita. Sin embargo, este es un caso
exigir un derecho de propiedad sobre lo muy distinto al que vengo comentando,
construido, solo es factible cuando soy porque aquí no solo nunca se constituyó
titular de un derecho de superficie: mi un derecho de superficie, sino que la de-
condición de propietario superficiario manda de mejor derecho de propiedad
me permite declararme propietario de lo fue planteada contra el único propietario
construido (una “propiedad temporal”, a la vista: el dueño del terreno (y de lo
que no podría superar los 99 años), aun edificado).
cuando reconozco a otro como dueño Por estas consideraciones, mi opi-
del suelo sobre el cual se levanta dicha nión es que la demanda estaba destinada
construcción. Sin embargo, ya quedó al fracaso. En todo caso, si los deman-
claro que en este caso nunca se consti- dantes querían ser declarados dueños de
tuyó un derecho de superficie (ni a favor la construcción, la estrategia debió ser
de los causantes ni de los demandantes). cualquiera de las siguientes:
Entonces, al no existir un derecho i) Sostener que el contrato de trans-
de superficie y al haber reconocido los ferencia, celebrado en 1970, con
demandantes que otro era propietario la entonces propietaria del terreno
del suelo, no había sustento para exigir abarcó la totalidad del bien, es decir,
un derecho de propiedad sobre lo edifi- no solo el “dominio útil” (construc-
cado, por una sencilla razón: al propie- ción) sino también el suelo. Esto
tario del suelo le corresponde el dominio hubiese implicado que los deman-
sobre lo construido (lo edificado es parte dantes negaran cualquier derecho
integrante del suelo y, por ende, sigue la del demandado sobre el terreno.
suerte de este). En este escenario, los demandantes
El único caso en donde se podría habrían tenido que plantear una
plantear (con éxito) una demanda de reivindicación sobre la totalidad del
mejor derecho de propiedad sobre lo predio (terreno más construcción)

Actualidad
y esta demanda habría dado lugar a de la entonces propietario). En este

una discusión de “mejor derecho de escenario, la pretensión de los de-
propiedad” luego que el demandado mandantes debió consistir en exigir
la hubiese contestado invocando que el demandado, en su condición
también un derecho de propiedad de actual propietario del terreno,
sobre la totalidad del predio. escoja alguna de las opciones del
ii) Sostener que el contrato de trans- artículo 941 del Código Civil: pagar
ferencia celebrado en 1970 con la el valor de la edificación a favor de
entonces propietaria del terreno los demandantes o hacer que estos
fue en realidad un contrato de le paguen el valor del terreno (en
constitución de derecho de super- este último caso los demandantes
ficie, mediante el cual los causantes se convierten en propietarios del
(hoy, demandantes) adquirieron la terreno más la construcción).
propiedad sobre lo construido sin De todas estas posibilidades, la más
incluir al terreno. Esta no habría idónea —dadas las pruebas con que
sido la mejor estrategia, pues los se contaba— hubiese sido la última11,
demandantes habrían tenido que: invocando para ello las normas de “acce-
(a) reconocer que su derecho so- sión”. Antes de entrar a analizar algunas
bre lo construido era temporal (la cuestiones vinculadas con esta figura,
superficie no puede ser perpetua), voy a identificar los errores en lo que se
con lo cual habrían estado obligados incurrió en cada una de las instancias
a devolver la edificación a favor del de mérito.
dueño del terreno una vez vencido
dicho plazo, y (b) demostrar cuál fue 11 ¿Se podría considerar como una estrategia para
los demandantes (en caso hubiesen cumplido
el plazo por el que se constituyó el con el plazo que exige el Código Civil) accio-
derecho de superficie a su favor (algo nar la prescripción adquisitiva para obtener el
que no se desprende del acuerdo derecho de propiedad sobre la construcción?
Aquí habría que diferenciar dos cosas: (i) la
celebrado en 1970). intención de ganar por prescripción la pro-
iii) Reconocer tres cosas: a) que nunca piedad superficiaria (es decir, el derecho de
propiedad solo respecto de la construcción), y
suscribieron un contrato de super- (ii) la intención de adquirir por prescripción la
ficie con la entonces propietaria del totalidad del inmueble (terreno más construc-
terreno; b) que el contrato celebrado ción). La primera posibilidad queda vetada
porque nuestra normativa civil no reconoce
en 1970 contenía un imposible como una forma de adquirir el derecho de
jurídico pues no resultaba factible superficie a la prescripción adquisitiva. Con
separar jurídicamente el terreno del relación a la segunda posibilidad, la misma
queda descartada pues en todo momento los
local comercial, y c) que los causan- demandantes reconocieron a la contraparte
tes construyeron el local comercial como propietaria del terreno, con lo cual no
de buena fe sobre un terreno ajeno habrían poseído el local comercial con animus
domini, es decir, reconociéndose como únicos
(en efecto, se contó con el permiso propietarios.

se hubiese inscrito tal declaratoria de

IMPORTANTE fábrica, la regla es que si alguien es
[P]ara los casos de construcción en
propietario de un terreno, su dominio
terreno ajeno la regla a aplicarse no se extiende a lo que se construya sobre
siempre es la del artículo 938 del él (no olvidar que la edificación es par-
Código Civil (el dueño del suelo se te integrante del suelo). Entonces, no
queda con el bien resultante). Todo se entiende la razón por la que el juez
dependerá, como bien ha establecido consideró que la titularidad registral del
el Código Civil, de la buena o mala fe
con que las partes hayan actuado.
demandado se limitaba al terreno sin
incluir los cuatro pisos.
Pero incluso asumiendo por un
momento que registralmente la cons-
4. Errores en la sentencia de primera trucción no le pertenecía al demandado,
instancia el juez no debió descartar la existencia
Como ya indiqué en el acápite 1) de un conflicto de derechos solo porque
del presente trabajo, en primera instan- los títulos registrales no se oponían.
cia el juez consideró que no correspondía Partamos por algo muy básico: registro
declarar un mejor derecho de propiedad es declarativo; los distintos derechos
a favor de los demandantes en tanto no reales (salvo la hipoteca) no nacen con su
existía colisión de derechos entre las inscripción registral, sino con el acuerdo
partes: mientras los demandantes eran de las partes (contrato de constitución
titulares registrales del primer y segundo de usufructo, contrato de constitución
piso del local comercial (Partida N.° de superficie, contrato de compraventa,
03118069), el demandado era titular etc.). Por ello, resulta perfectamente
registral únicamente del terreno (Partida posible que exista un conflicto entre
N.° 11058736). derechos reales aun cuando estos regis-
El primer error del juez consiste tralmente no se opongan.
en haber considerado que la partida El juez indebidamente consideró
registral a favor del demandado solo lo que como la partida registral de los
reconocía como propietario del terreno. demandantes los declaraba propietarios
Esto es un error no solo porque en dicha de dos pisos, y según la partida del de-
partida se había inscrito una “declara- mandado este era dueño solo del terreno,
toria de fábrica” que daba cuenta de la entonces los derechos de propiedad no
existencia de una edificación de cuatro se confrontaban (recaían sobre objetos
pisos sobre el terreno (es decir, registral- distintos), por lo que no correspondía
mente estaba inscrita la totalidad de la emitir un pronunciamiento respecto de
construcción a favor del demandado), un “mejor derecho de propiedad” a favor
sino también porque, aun cuando no de alguna de las partes.

Actualidad
Para determinar si existe una opo- el mismo propietario otorga un nuevo

sición entre derechos, debemos ir a los usufructo sobre los 1 000 m2 a favor de
títulos (generalmente contratos), más B, el cual sí se inscribe. Sin embargo, por
allá de si estos han sido o no inscritos. un error registral se indica en la partida
Supongamos que una persona adquiere que el usufructo de B recae solamente
el día uno el derecho de propiedad sobre sobre 950 m2. No hay dudas que existe
un predio pero no lo inscribe a su favor; un conflicto entre los derechos de A y
el día dos otra persona adquiere el do- B con relación a los 1000 m2, pese a
minio del mismo bien pero a diferencia que registralmente el derecho de B solo
del primero sí lo inscribe. Sin duda recae sobre 950 m2. La idea de fondo es
alguna existe un conflicto de derechos, la misma: el registro no es el elemento a
aun cuando registralmente estos no se tener en cuenta para determinar si existe
opongan. Entonces, para determinar si o no un conflicto de derechos.
estamos ante un conflicto de derechos lo
primero que debemos hacer es analizar Precisamente por ello lo fundamen-
si estos existen, y este análisis no se hace tal para la solución de la controversia
a nivel del registro (aquí los derechos pasaba por analizar no las partidas
no nacen12), sino a nivel de la realidad, registrales, sino los títulos de cada una
revisando los títulos que cada una de las de las partes, lo cual exigía revisar el
partes exhibe a su favor. contrato suscrito por los demandantes
con la entonces propietaria del terreno
El registro es un elemento deter- en 1970 para dar respuesta a las siguien-
minante no para establecer si existe o tes preguntas: ¿qué fue lo que realmente
no oposición entre derechos, sino para acordaron las partes?, ¿una transferencia
resolver la controversia ya surgida (el sobre la totalidad del inmueble? y ¿La
derecho que accedió primero al registro
constitución de un derecho de super-
es el que prevalece13).
ficie?
Un ejemplo más para que quede
claro: el propietario de un predio de 5. Errores en la sentencia de segunda
1 000 m2 constituye usufructo sobre instancia
la totalidad del mismo a favor de A; el
derecho no se inscribe. Al día siguiente, La Primera Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de La Libertad
12 Como reza un conocido adagio jurídico: revocó la decisión del juez y reformán-
“el registro no es cuna [donde los derechos dola la declaró fundada, pero con una
nacen], sino castillo [donde se protegen]”.
13 Código Civil. “Artículo 2022. Para oponer
particularidad: declaró el mejor dere-
derechos reales sobre inmuebles a quienes tam- cho de propiedad de los demandantes
bién tienen derechos reales sobre los mismos, únicamente sobre los dos primeros
es preciso que el derecho que se opone esté
inscrito con anterioridad al de aquel a quien pisos del local comercial, manteniendo
se opone”. a favor del demandado el dominio sobre

el terreno, el tercer y cuarto piso de la ello? ¿No debió la sala revisar el contrato
edificación. suscrito en 1970?
Para la Sala Superior sí existía una Pero incluso dando por válida la
oposición entre los derechos de las premisa de la sala —en el sentido de
partes, pues mientras de acuerdo a la que registralmente tanto los deman-
partida de los demandantes estos eran dantes como el demandado tenían un
propietarios de los dos primeros pisos derecho inscrito sobre los dos primeros
del local comercial, el demandado era pisos del local comercial—, la solución
registralmente dueño de todo el predio que dio —al privilegiar el derecho que
(terreno más local comercial). Por ello, primero se inscribió— fue errónea: si
para la sala sí había una colisión de de- existen dos titulares registrales sobre una
rechos pero únicamente sobre los dos misma área, entonces estamos ante una
primeros pisos del local comercial, la duplicidad de partidas registrales, y este
misma que debió resolverse a favor de los problema no se resuelve en función a la
demandantes, en tanto estos accedieron antigüedad de la fecha de inscripción.
primero al registro (arts. 1135 y 2022
La fecha de inscripción, como
del CC).
posible solución a un caso de duplici-
El acierto de la Corte Superior — dad de partidas, existe a nivel registral,
con relación a lo resuelto por el juez— pero aquella no implica una definición
estuvo en percatarse que la partida del problema de fondo (quién tiene el
registral del demandado publicitaba su mejor derecho de propiedad). En este
derecho no solo sobre el terreno, sino sentido, es cierto que el artículo 60 del
también sobre la totalidad de la edifica- Reglamento General de los Registros
ción (cuatro pisos). Sin embargo, el error Públicos permite que la partida registral
se mantiene respecto a cómo entender el menos antigua sea cerrada en beneficio
derecho inscrito a favor de los deman- de aquel que inscribió primero:
dantes: la corte se limitó a sostener que,
de acuerdo con la información registral, Cuando las partidas registrales duplicadas
contengan inscripciones o anotaciones
el derecho de propiedad se extendía incompatibles, la Gerencia Registral corres-
sobre los dos primeros pisos del local pondiente dispondrá el inicio del trámite
comercial sin incluir el terreno. ¿No se de cierre de partidas y ordenará se publicite
preguntó a la Corte Superior cómo era la duplicidad existente […] Transcurridos
posible que exista una partida registral 60 días desde la última publicación, la
Gerencia dispondrá el cierre de la partida
en donde —sin haberse constituido registral menos antigua […].
previamente un derecho de superfi-
cie— se haya inscrito una edificación Sin embargo, el propio reglamento
con exclusión del suelo sobre el cual establece que el cierre de la partida me-
ella se levanta?, ¿no se debió reparar en nos antigua no implica un pronuncia-

Actualidad
miento de fondo sobre los derechos en derecho. En el conflicto entre B —pri-

conflicto (art. 60): mer comprador— y C, prevalecerá este
último por haber inscrito su derecho
Una vez extendida la anotación de cierre,
no podrán extenderse nuevos asientos
confiando en que lo publicitado por el
de inscripción en la partida cerrada. Sin registro era cierto).
embargo, dicho cierre no implica en modo Sin embargo, este presupuesto no
alguna declaración de invalidez de los asientos
registrados, correspondiendo al órgano juris-
se cumple en un caso de duplicidad
diccional declarar el derecho que corresponde registral, en donde ambos adquirentes
en caso de inscripciones incompatibles. confían en la información publicitada en
su respectiva partida. Entonces, ante un
Entonces, la solución de fondo no caso de duplicidad registral corresponde
la determina quién inscribió primero que ambas inscripciones se neutralicen
su derecho. (sin que ninguna prevalezca sobre la
Es más, si bien los artículos 1135 otra), debiendo resolverse la controversia
y 2022 del Código Civil —que fueron al margen del dato registral, tomando
las normas empleadas por la Sala Supe- en cuenta para ello criterios extrarre-
rior— resuelven el conflicto a favor del gistrales, como podría ser la validez de
derecho que primero se inscribió, ellos los títulos que presenta cada una de las
no están pensados para los supuestos partes o la posesión ejercida por alguna
de duplicidad registral. Ambas normas de ellas sobre el bien en disputa (pose-
son aplicables cuando sobre un mismo sión que le permitiría adquirir el bien
bien, inscrito en la misma (y única) por usucapión).
partida, el titular constituye derechos Aplicando esto, tendríamos a unos
contradictorios a favor de distintas per- demandantes que contaban con un
sonas, debiendo prevalecer el derecho título mediante el cual adquirieron la
que primero se inscribió de buena fe. propiedad sobre la construcción (“do-
La lógica de esta solución es premiar al minio útil”, tal como lo llamaron en el
que confió en la información registral e documento) con exclusión del terreno,
inscribió su derecho, y sancionar a aquel algo que —como ya indiqué— consti-
que no lo hizo, permitiendo, de este tuye un imposible jurídico14. Por ende,
modo, que se produzca una apariencia si la Sala Superior consideró que existía
registral generadora de confianza en un conflicto de derechos, debió tomar
terceros adquirentes (por ejemplo, el en cuenta que el derecho de los deman-
propietario registral A vende el bien a B dantes había nacido de un contrato
pero este no inscribe su derecho, con lo
cual A sigue figurando indebidamente
en la partida como propietario, y va-
14 Salvo que previamente se hubiese constituido
liéndose de ello transfiere el bien a un un derecho de superficie, lo que no ocurrió en
segundo comprador C que inscribe su el caso que comento.

nulo, por lo cual la razón le asistía al genera la alteración o perjuicio del bien
demandado. total (a diferencia del art. 888 del CC,
Finalmente, el tercer error de la que regula aquellos casos en donde exis-
Sala Superior consiste en haber creado ten diversos bienes que, encontrándose
una especie de “superficie legal”, en unidos por un vínculo de pertenencia
donde a una de las partes (demanda- o accesoriedad, mantienen su indivi-
do) le correspondía el derecho sobre el dualidad, por lo que cabe la posibilidad
terreno, el tercer y cuarto piso del local de separarlos sin destruir, deteriorar o
comercial, y a la otra (demandantes) el alterar la sustancia del bien total).
derecho sobre el primer y segundo piso De acuerdo con el segundo párrafo
de la edificación. del artículo 887 del Código Civil, las
Tal como ya indiqué, no pueden partes integrantes “no pueden ser objeto
existir propietarios distintos sobre los de derechos singulares”. Se impide así
pisos de un mismo inmueble, salvo que los diversos elementos que confor-
man un bien de estructura compleja
que se haya constituido un derecho de
puedan ser objeto de relaciones jurídicas
superficie o un régimen de propiedad
desintegradas (por ejemplo, que las pa-
horizontal. Fuera de estos casos, no
redes y las ventanas de una misma casa
existe sustento jurídico para que un juez
les pertenezcan a propietarios distintos).
declare que el terreno le pertenece a A, el
primer y segundo piso a B, y el tercero Como bien señaló la Corte Supre-
y cuarto nuevamente a A, porque de ser ma, la segunda parte del artículo 887
así se estaría imponiendo, por sobre la del Código Civil responde a una lógica
voluntad de los interesados —e incluso económica:
en contra de ella—, un derecho de su-
[La razón de ser del segundo párrafo del art.
perficie, obligándolos a compartir una 887 del CC] se encuentra en la intención
misma edificación por tiempo ilimitado, de preservar el valor económico o utilidad
algo que ni el propio Código Civil ad- social de los bienes, dado que si, como se
mite cuando la superficie responde a la ha explicado, las partes integrantes de un
bien no pueden ser separadas de él —sin
voluntad de los interesados. destruirlo, deteriorarlo o alterarlo—, el re-
Fuera del ámbito del derecho de conocimiento de derechos singulares sobre
superficie, la construcción es parte in- ellas no solo afectaría la propia unidad que
otorga sustancia al bien, sino que forzaría
tegrante del suelo y por ende sigue la una separación económicamente irracional.
suerte de este último. El artículo 887 Es evidente que cuando ellas hayan sido
del Código Civil hace referencia a un separadas, por cualquier causa, podrán
solo bien de estructura compleja, con- entonces ser objeto de derechos singulares,
en la medida que ello sea posible, pero en
formado por un bien principal y partes tanto no sea así la constitución de derechos
integrantes, en donde la separación de singulares sobre ellas producirá, por regla
los distintos elemento que lo conforman general, la desnaturalización y perjuicio al

Actualidad
valor o utilidad del bien. [Considerando fundamental, pues es justamente ella la que
décimo cuarto]. convierte a tal derecho en provechoso para
la sociedad. Es por ello que, aun cuando
Y es precisamente dicha lógica eco- este propósito pueda no conseguirse en
nómica la que se ve distorsionada o afec- casos concretos, las reglas previstas en los
tada por la decisión de la Sala Superior: artículos 955 y 958 del Código Civil deben
ser entendidas como medios para favorecer
[…] este [art. 887 del CC] prohíbe que las el provecho de la propiedad y no para inuti-
partes integrantes de un bien puedan ser ob- lizarla. Aun en los casos de propiedad hori-
jeto de derechos singulares. Y las distorsiones zontal, la posibilidad de aprovechamiento
que esta infracción produce en la utilidad del independiente de cada unidad desmembrada
predio son evidentes, pues cabe preguntarse: juega un papel indiscutible; en tanto que en
¿en qué modo podrán ser útiles a su propie- el derecho de superficie, el segundo párrafo
tario (demandado) las dos últimas plantas del artículo 1030 del Código Civil evidencia
del predio si no tiene la propiedad de las dos la intención de consolidar la propiedad. En
primeras? ¿En qué modo deberán llevar a este caso, no obstante, la descomposición
cabo los demandantes el aprovechamiento operada por el ad quem ha contrariado
de las dos primeras plantas si no tienen la esta finalidad, pues la sentencia de vista no
propiedad del terreno? ¿Podrán accionar la evidencia en modo alguno que la construc-
reivindicación de la construcción contra el ción que conforma el inmueble objeto de
propietario del terreno y de las dos últimas debate permita que se pueda aprovechar
plantas? ¿Qué provecho tendrá la propiedad independientemente cada una de las partes
singular del terreno sin la de la construcción? en las que ha quedado dividida. Por el con-
Como puede apreciarse, la inobservancia de trario, los actores han sido claros al afirmar
la regla contenida en el artículo en mención en su demanda que las disputas existentes
ha provocado en este caso una grave afecta- entre ellos y el demandado han terminado
ción al valor económico y la utilidad del in- por hacer inútil para ella el bien, y el plano
mueble, pues, como es de esperarse, las partes obrante a fojas mil quinientos cuarenta y
integrantes de él no pueden ser separadas sin siete corrobora esta realidad, al evidenciar
perjudicar la esencial del bien e, incluso, en que la construcción de cuatro plantas no es
este caso, destruirlo por completo. posible de aprovechamiento independiente,
pues mantiene una unidad inescindible (ya
Finalmente, la Corte Suprema resal- que cada planta se encuentra diseñada de
tal modo que no solo son inseparables en
ta que, a diferencia de los casos de super- su distribución y acceso, sino que, además,
ficie y propiedad horizontal, en donde cumplen funciones complementaras entre
la disgregación entre suelo y edificación ellas). [Considerando décimo octavo].
tiende a favorecer un aprovechamiento
efectivo del derecho de propiedad, el Sin duda alguna, contractualmente
régimen “creado” por la Sala Superior las partes podrían replicar un esquema
va en un sentido totalmente opuesto, similar al que la Sala Superior creó:
en tanto determina una asignación de es decir, A, siendo dueño del terreno,
titularidades inútil e ineficiente: constituye superficie a favor de B, quien
luego de haber construido 2 pisos cons-
[L]a posibilidad de aprovechamiento o utili- tituye subsuperficie (a partir del segundo
dad que reportan los bienes que son pasibles piso) a favor de C para que construya el
de este derecho [propiedad], juega un papel

tercer y cuarto piso. Pero este esquema la propiedad, integrando lo construido al te-
legal debe responder necesariamente de rreno, a efectos, justamente, de no destruir
el valor económico de la nueva unidad real
la voluntad de los interesados, y no a resultante. [Considerando décimo noveno].
una imposición judicial. Como bien ha
señalado la Corte Suprema: Frente a un supuesto de construc-
ción en terreno ajeno, nuestro legislador
La posibilidad de establecer derechos singu-
lares sobre el subsuelo o sobresuelo de la pro-
ha optado por asignarle la propiedad
piedad predial, reconocida legislativamente de la totalidad del predio resultante a
en el Código Civil, encuentra fundamento alguna de las partes en conflicto (ya sea
en su utilidad como medio para facilitar el el dueño del suelo o el constructor).
aprovechamiento del bien y, además, presupo-
ne la voluntad del propietario inicial. Tal como señalé en uno de mis
últimos trabajos15, el artículo 938 del
Código Civil es importante no tanto
6. ¿Cómo debió resolverse el caso?
por la solución que da (el propietario
En la medida que el contrato por el del bien principal —suelo— se hace
cual los causantes adquirieron la “propie- dueño del producto resultante luego de
dad” del local comercial con exclusión la adhesión o unión), sino por la idea
del terreno resultaba nulo por recaer que subyace: el bien resultante (suelo
sobre un objeto jurídicamente imposi- más edificación) debe pertenecerle a la
ble, no hay dudas de que estamos ante misma persona, ya sea al propietario del
un supuesto de construcción en terreno suelo o a quien construyó.
ajeno (no olvidemos que los causantes En efecto, este supuesto podría
construyeron cuando eran arrendatarios; haber sido resuelto de otro modo por
sumado a ello en todo momento los el legislador. Por ejemplo, otorgándole
demandantes reconocieron la propiedad al constructor un derecho de superficie
sobre el terreno a favor del demandado), forzosa, de tal forma que este se convierta
que debió ser resuelto de acuerdo con las en propietario de lo construido por un
normas de accesión. Como bien señaló tiempo determinado, manteniéndose el
la Corte Suprema: dominio sobre el suelo a favor de la con-
La solución que, en cambio, propone traparte. ¿Por qué el legislador no optó
nuestro ordenamiento para este tipo de por esta solución? De haberlo hecho, se
situaciones, en las que se ha producido la habría tenido que establecer el plazo de
construcción de buena fe en un terreno la superficie forzosa, el monto de la renta
ajeno, se encuentra dada por los artículos
938 y 941 del Código Civil. Estas dispo- por el uso del suelo ajeno, se habría tenido
siciones evidencian en primer término que
la respuesta legislativa a estos supuestos no 15 Pasco Arauco, Alan, “Prescripción contra el
radica en reconocer derechos singulares a Estado y la reivindicación vs. construcción en
favor del propietario del terreno y de la terreno ajeno. A propósito del Pleno Nacional
construcción, sino más bien en consolidar 2016”, en Gaceta Civil & Procesal Civil, t. 40,
Lima: octubre del 2016, pp. 121-141.

Actualidad
que determinar cuál de las partes tendría el Frente a estas dos opciones, nuestro
derecho de consolidarse como propietario legislador optó (acertadamente) por una
de la totalidad del bien una vez vencido el tercera vía (que es la tradicional en los sis-
plazo legal, entre otros aspectos no menos temas jurídicos de formación romano ger-
relevantes. Este esquema, claramente, mánica): debe haber un único propietario
resultaba demasiado costoso y engorroso. para el bien resultante: “No queda, pues,
otra solución más justa y económica, que
IMPORTANTE la impuesta por la lógica del accessorium
sequitur principale: de este modo, cuando
[E]l artículo 938 del Código Civil es dos cosas de diferente dueño se unen o
importante no tanto por la solución se incorpora una a la otra, la accesoria
que da […] sino por la idea que sub- seguirá a la principal; accessorium sequitur
yace: el bien resultante (suelo más principale: lo accesorio cede a lo principal:
edificación) debe pertenecerle a la
el dueño de la cosa principal se convertirá
misma persona, ya sea al propietario
del suelo o a quien construyó. en dueño de la cosa accesoria”17.
Admitida tal solución, lo que quizá
pueda resultar más discrecional es de-
Otra forma de resolver el problema cidir qué cosa es la principal y cuál la
habría sido establecer entre las partes accesoria. Nuestro legislador, siguien-
un régimen de copropiedad sobre la do la tradición, ha considerado al sue-
totalidad del bien: constructor y dueño lo como el bien principal y a la edifica-
del suelo se convertirían en titulares ción como lo accesorio. No obstante,
del 50 % de acciones y derechos sobre para mitigar un poco los excesos que
la totalidad del predio resultante. No
ello podría generar, se ha optado por
obstante, ello habría representado, al
darle relevancia a la buena o mala fe
igual que la “superficie forzosa”, un ré-
con que actúan las partes.
gimen antieconómico y complejo, dada
la exigencia de unanimidad o mayorías Así, para los casos de construcción
absolutas para las tomas de decisiones en terreno ajeno la regla a aplicarse
sobre el bien común16 (communio est no siempre es la del artículo 938 del
mater discordiarum). Código Civil (el dueño del suelo se
queda con el bien resultante). Todo
dependerá, como bien ha establecido
16 Código Civil. “Artículo 971. Las decisiones el Código Civil, de la buena o mala fe
sobre el bien común se adoptarán:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arren- con que las partes hayan actuado:
dar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en él. 17 Cerdeira Bravo De Mansilla, Guillermo.
2. Mayoría absoluta, para los actos de admi- “Superficie solo cedit: Un principio (natural)
nistración ordinaria. Los votos se compu- en crisis (económica)”, en Revista Crítica de
tan por el valor de las cuotas”. Derecho Inmobiliario, n.° 278, pp. 3063-3104.

Constructor Propietario Solución (en cuyo caso la propiedad se consolidará

del suelo a favor del constructor) […]. Es cierto
Mala fe Buena o mala El propietario escoge si que esta atribución —de optar entre una y
fe (es irrele- se queda con lo edificado otra posibilidad— es reconocida en primer
vante) sin pagar nada a cambio
o si ordena al constructor término al dueño del terreno, pero ello no
que destruya lo edificado. obsta en ningún modo para que quien cons-
Buena fe Buena fe El propietario decide si truyó pueda acudir al órgano jurisdiccional
se queda con todo o si solicitando que aquel ejerza esta opción y que,
le vende el suelo al cons- incluso, en caso de negarse, pueda ser ejercida
tructor.
por este último, pues una interpretación que
Buena fe Mala fe El constructor decide si
se queda con todo o si no permita esta posibilidad solo por no
le vende lo construido al haber sido contemplada expresamente en
propietario del suelo. la ley no solo incurriría en un formalismo
insostenible, sino que dejaría de lado el fin
Atendiendo a estas normas, la de aprovechamiento de la propiedad que
estrategia procesal de los demandantes persiguen estas disposiciones.
debió ser: (i) invocar que la construcción
Sin perjuicio de ello, si los deman-
realizada por sus causantes se hizo de
dantes querían ejercer el derecho a elegir,
buena fe, con la venia de la entonces
habrían tenido que acreditar —además
propietaria del terreno; (ii) exigir que el
de su buena fe— la mala fe del deman-
demandado escoja alguna de las posibi-
dado. De acuerdo con el artículo 942
lidades que le otorga el artículo 941 del
del Código Civil, cuando es el dueño
Código Civil: pagar el valor de lo cons-
del suelo quien actúa de mala fe18, el
truido, convirtiéndose en propietario del
constructor (cuya actuación de buena fe
predio total, o transferir onerosamente
debe estar acreditada) tiene el derecho
el terreno a favor de los demandantes,
de elegir entre quedarse con la totalidad
para que estos consoliden el dominio a
del predio pagando el valor del terreno u
su favor.
obligar al propietario del suelo a pagarle
Por ello, fue un acierto que la Corte el valor de la construcción.
Suprema reconociera el derecho del
No obstante, en el caso que vengo
constructor de accionar judicialmente
comentando era complicado probar
exigiéndole al dueño del suelo escoger
la mala fe del demandado, ya que: (i)
alguna de tales opciones:
cuando él adquirió el inmueble, la
[…] en el caso específico de la edificación construcción ya se había terminado; (ii)
de buena fe en terreno ajeno (como ha registralmente la totalidad del predio
ocurrido en esta ocasión, en la que la cons- (terreno más local comercial) estaba
trucción se realizó con la autorización del
propietario), el dueño tiene reconocida por 18 Usualmente la mala fe del dueño del suelo con-
el legislador la atribución de elegir entre: siste en permitir que un tercero, sin derecho
i) hacer suyo lo edificado (en cuyo caso la de por medio, construya sobre su propiedad,
propiedad se consolidará a su favor), u ii) para reclamar lo construido solo una vez que
obligar al invasor a que le pague el terreno la edificación ha sido culminada.

Actualidad
inscrita a favor de quien se lo vendió; se resuelva atendiendo a la fecha de la

y (iii) la posesión sobre la totalidad delinscripción de los títulos (tal como con-
predio la ejercía también su vendedor. cluyó la Sala Superior). Como indiqué
Todas estas circunstancias hacían difícil previamente, los artículos 1135 y 2022
acreditar que el demandado conocía de del Código Civil no aplican cuando la
la controversia sobre la edificación19. colisión de derechos tiene su origen en
una duplicidad de partidas registrales: si
7. Conclusión ambas partes tienen derechos inscritos
en partidas paralelas, las inscripciones se
La decisión de la Corte Suprema
neutralizan y por ende el criterio registral
coincidió con la del juez en primera
deja de ser un parámetro para solucionar
instancia, a favor de la improcedencia de
la controversia.
la demanda. Si bien la decisión me pa-
rece adecuada, hubiese sido conveniente Pero al margen de estas omisio-
que, así como criticó acertadamente los nes, la sentencia emitida por la Corte
argumentos de la Sala Superior, la corte Suprema es adecuada. No solo con-
se pronunciara sobre los fundamentos firma la imposibilidad jurídica —con
del juez que han sido cuestionados en excepción del derecho de superficie y
el presente trabajo (por ejemplo, el que la propiedad horizontal— de que el
se descarte la existencia de un conflicto suelo y la construcción le pertenezcan a
de derechos solo porque registralmente distintos propietarios, sino que resalta
los títulos de las partes no se oponen). la lógica económica que respalda dicha
solución.
De igual forma, hubiese sido impor-
tante que la Corte Suprema descarte que
una superposición de partidas registrales 8. Referencias bibliográficas
Cerdeira Bravo De Mansilla, Guillermo.
“Superficie solo cedit: Un principio (natural)
19 Es cierto que el derecho de propiedad sobre en crisis (económica)”, en Revista Crítica de
los dos primeros pisos estaba inscrita a favor Derecho Inmobiliario, n.° 278.
de los causantes en la Partida N.° 03118069,
pero el demandado, al momento de adquirir Pasco Arauco, Alan, “Prescripción contra el
la propiedad, se basó en la información Estado y la reivindicación vs construcción
contenida en la Partida N.° 11058736, la cual en terreno ajeno. A propósito del Pleno
no daba cuenta de los problemas existentes Nacional 2016”, en Gaceta Civil & Procesal
sobre la edificación. Civil, t. 40, Lima: octubre del 2016.

TEXTO DE LA CASACIÓN
CAS. N.° 2157-2015 LA LIBERTAD
Derechos singulares sobre partes integrantes del

bien. Las partes integrantes no pueden, por regla
general, ser objeto de derechos singulares. La po-
sibilidad de establecer derechos singulares sobre
el subsuelo o sobresuelo de la propiedad predial,
reconocida legislativamente en el Código Civil,
encuentra fundamento en su utilidad como medio
para facilitar el aprovechamiento del bien y, ade-
más, presupone la voluntad del propietario inicial.
Lima, veintinueve de marzo de dos mil dieciséis.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA; vista la causa número dos mil ciento cincuenta y siete-dos mil quince,
en audiencia pública realizada en la fecha y producida la votación correspondiente, emite
la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO
En el proceso de mejor derecho de propiedad, el demandado Walter Benjamín García
Miñano, ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fecha siete de abril de
dos mil quince, obrante a fojas mil setecientos quince, contra la sentencia de vista de
fecha trece de noviembre de dos mil catorce, obrante a fojas mil seiscientos noventa y
ocho, que, revocando la sentencia apelada, declara fundada la demanda.
II. ANTECEDENTES
1. DEMANDA
Por escrito obrante a fojas cuarenta y tres, José Eduardo Reyes Solís, José Miguel
Reyes Lara y Nery Mary Reyes Velásquez interponen demanda en contra de Walter
Benjamín García Miñano, con el propósito de que el órgano jurisdiccional declare
el mejor derecho de propiedad que tienen respecto a este último sobre la construc-
ción o dominio útil existente en el predio ubicado en la calle Gamarra N.° 743
de la ciudad de Trujillo; y, como consecuencia de ello, disponga i) la accesión del
dominio útil y el dominio directo del predio y ii) el pago de una indemnización
por los daños causados por los emplazados, al impedirles hacer uso de la referida
construcción. Para sustentar este petitorio, los demandantes explican que, en el año
1971, sus causantes (Inocente Reyes Zavaleta y Zita Solís de Reyes) llevaron a cabo
la construcción del local comercial existente actualmente en la calle Gamarra N.°
743 de la ciudad de Trujillo, contando para ello con la autorización expresa de la
persona que en ese momento ostentaba el derecho de propiedad sobre el terreno,
la Sociedad Colectiva “Leonardo Risco de la Torre & Cía.”, con quien mantenían
una relación de arrendamiento. Es así como sus causantes se convierten en únicos
y exclusivos propietarios del dominio útil o fábrica del predio, declarándolo así

Actualidad
en la escritura pública de fecha treinta de noviembre de mil novecientos setenta y

dos, posteriormente aclarada e inscrita en los Registros Públicos. Esta situación se
mantuvo durante todo el tiempo en que se mantuvo vigente el arrendamiento, hasta
el año 1993, cuando los nuevos propietarios del terreno pretendieron desconocer el
derecho de sus causantes sobre la construcción existente en del predio, iniciando para
ello un proceso judicial de nulidad de escritura pública y accesión (por mala fe), que
posteriormente fue desestimado por el órgano jurisdiccional. Finalmente, luego de
diversas negociaciones infructuosas, llevadas a cabo con la intención de solucionar
las divergencias existentes entre los propietarios del terreno y los propietarios de la
construcción, el predio fue transferido indebidamente, como si se tratara de una sola
unidad, al ahora demandado, Walter Benjamín García Miñano, quien actualmente
les impide aprovechar el dominio útil del bien.
2. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
Por sentencia de fecha dieciocho de julio de dos mil once, obrante a fojas ochocien-
tos catorce, el Segundo Juzgado Civil Transitorio de Descarga de Corte Superior de
Justicia de La Libertad ha declarado improcedente la demanda, al considerar que
en el presente caso se encuentra acreditado que, por un lado, los demandantes son
propietarios de la construcción (dominio útil) existente en el inmueble ubicado en
la calle Gamarra N.° 743 de la ciudad de Trujillo, como se desprende de la Partida
Registral N.° 03118069 del Registro de Predios de la Zona Registral IX-Sede Trujillo
(fojas quince) y, por otro, el demandado es propietario únicamente del terreno (do-
minio directo) del mismo inmueble, conforme se desprende de la Partida Registral
N.° 11058736 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral V-Sede
Trujillo (fojas ciento cincuenta y cinco). En consecuencia, al no existir incompa-
tibilidad en los títulos presentados por cada una de las partes en este proceso (en
tanto que una es propietaria de la construcción y otra, del terreno), no se presenta
en este caso ningún supuesto de oposición de derechos que deba ser resuelto por el
órgano jurisdiccional y, por tanto, la pretensión principal propuesta en la demanda,
de mejor derecho de propiedad, debe ser declarada improcedente y las pretensiones
acumuladas accesoriamente seguir la misma suerte.
3. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA
A través de la sentencia de vista objeto de impugnación, la Primera Sala Civil de
la Corte Superior de Justicia de La Libertad ha revocado la decisión antes descrita
y, reformándola, ha declarado fundada en parte la demanda en lo referido a la
pretensión principal, declarando que el mejor derecho de propiedad sobre la cons-
trucción existente en la calle Gamarra N.° 743 corresponde a los demandantes,
únicamente en lo referido a los dos primeros pisos de esta fábrica, sin afectar el
derecho de propiedad del terreno y del tercer y cuarto pisos de la construcción,
que no han sido objeto de debate en este proceso. Para fundamentar esta decisión,
la Sala Superior señala que en este caso sí existe una verdadera oposición entre los
títulos presentados por la cada una de las partes, pues mientras los demandantes
han presentado la Partida Registral N.° 03118069 del Registro de Predios de la
Zona Registral IX-Sede Trujillo, que les atribuye la propiedad de los dos primeros
pisos de la construcción existente en el predio ubicado en la calle Gamarra N.°

743 de la ciudad de Trujillo, el demandado ha presentado la Partida Registral N.°

11058736 del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral V-Sede Trujillo,
que no solo le atribuye la propiedad del terreno ubicado en el mismo predio, sino
también de la totalidad de la construcción existente en él (Asiento B00001). En
consecuencia, al haberse producido una oposición de títulos respecto al derecho
de propiedad de un mismo bien (los dos primeros pisos de la construcción), es
necesario resolver la controversia en atención a lo previsto en los artículos 1135 y
2022 del Código Civil, dando prioridad al título inscrito de mayor antigüedad;
razón por la cual, teniendo en cuenta que el título de los demandantes cuenta con
la inscripción más antigua (veintisiete de noviembre de mil novecientos ochenta
y cinco), debe declararse que el derecho exclusivo de propiedad sobre la construc-
ción en disputa corresponde a estos, sin que ello afecte el derecho de propiedad
del terreno y del tercer y cuarto pisos de la construcción, que no han sido objeto
de debate en este proceso.
III. RECURSO DE CASACIÓN
El demandado Walter Benjamín García Miñano ha interpuesto recurso de casación contra
el extremo de la referida sentencia de vista que declara fundada la pretensión de mejor
derecho de propiedad, el mismo que ha sido declarado procedente por esta Suprema Sala,
a través del auto calificatorio de fecha dos de noviembre de dos mil quince, en base a
las siguientes causales: a. Infracción normativa de los artículos 887 y 938 del Código Civil.
Refiere que para la determinación de la propiedad de las construcciones debe aplicarse
las reglas sobre los bienes integrantes y accesión contenidas en estas disposiciones, pues
la declaración de fábrica no puede ser sustento para determinar el mejor derecho de pro-
piedad sobre un bien. Señala que se omite considerar que conforme al artículo 28 de la
Ley N.° 29090, la declaración de fábrica es una descripción de las condiciones técnicas
y características de la edificación, pero no es constitutiva de derechos de propiedad.
b. Infracción normativa del artículo 139 numerales 3 y 5 de la Constitución Política del
Estado. Refiere que se ha omitido pronunciamiento referido a que en autos se acreditó
que la fábrica que obra construida sobre el terreno de su propiedad, conforme lo expre-
saron los ingenieros peritos en la audiencia de ratificación, data del año dos mil cinco
aproximadamente (precisando que el recurrente adquiere la propiedad de sus anteriores
titulares en el año dos mil dos), lo que evidencia que no se trata de la fábrica cuyo mejor
derecho de propiedad alega la parte actora (ya que alega que su construcción data de mil
novecientos setenta y dos), situación que debía haber sido despejada por la Sala Supe-
rior, lo que constituye un defecto en la fundamentación de la resolución que la invalida.
Sostiene que tampoco existe pronunciamiento referido a que el recurrente es el titular
del dominio útil y el dominio directo del inmueble, conforme se acredita con la Partida
Electrónica N.° 11058736, quien a su vez lo adquirió de sus anteriores propietarios Luis
Alberto Risco La Torre y Blanca Debernardini Alva, y Constante Aguilar Cornelio y su
cónyuge María Cristina León Aguilar, teniendo esta partida como antecedente nominal
la Partida Electrónica N.° 03064180, cuya inscripción de propiedad del inmueble por
parte de sus primeros propietarios data del año mil novecientos treinta y tres, sin que
en el tracto sucesivo hasta la inscripción de la propiedad del recurrente exista derecho
alguno o de propiedad sobre el dominio útil a favor de la demandada. Por otro lado,

Actualidad
agrega que no se ha observado lo señalado en la Casación N.° 4472-2012-La Libertad,

emitida anteriormente en este proceso.
IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE
La materia jurídica en discusión radica en determinar, por un lado, si la argumentación
expresada en la sentencia de vista cumple con el estándar de motivación que requiere la
observancia del debido proceso y, por otro, analizar si es jurídicamente correcto que la
Sala Superior declare el derecho de propiedad exclusivo sobre una parte integrante de un
bien inmueble, independientemente del derecho de propiedad sobre el resto del bien.
V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
PRIMERO. Según se ha expuesto precedentemente, el recurso de casación objeto de
pronunciamiento ha sido declarado procedente por la denuncia de infracción a normas
de carácter procesal (error in procedendo) y de carácter material (error in iudicando). En
ese sentido, dada la naturaleza y efectos del error in procedendo, este Colegiado emitirá
pronunciamiento, en primer término, sobre la denuncia de carácter procesal, pues
resulta evidente que de ser estimada, carecería de objeto pronunciarse sobre la restante,
al encontrarse perjudicada la validez de los actos procesales.
DENUNCIA DE CARÁCTER PROCESAL
SEGUNDO. El artículo 139, numeral 3 de nuestra Constitución Política consagra como
principio rector de la función jurisdiccional, dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la
observancia del debido proceso; el cual, conforme a la interpretación que reiteradamente
ha sostenido la Corte Interamericana de Derechos Humanos, exige fundamentalmente que
todo proceso o procedimiento sea desarrollado de tal forma que su tramitación garantice
a las personas involucradas en él las condiciones necesarias para defender adecuadamente
y dentro de un plazo razonable los derechos u obligaciones sujetos a consideración1.
TERCERO. Uno de los principales componentes del derecho al debido proceso se
encuentra constituido por el denominado derecho a la motivación, consagrado por el
artículo 139, numeral 5 de la Carta Política, por el cual se garantiza a las partes involu-
cradas en la controversia el acceso a una respuesta del juzgador que se encuentre adecua-
damente sustentada en argumentos que justifiquen lógica y razonablemente, en base a
los hechos acreditados en el proceso y al derecho aplicable al caso, la decisión adoptada,
y que, además, resulten congruentes con las pretensiones y alegaciones esgrimidas por
aquellas dentro de la controversia.
CUARTO. Este derecho no solo tiene relevancia en el ámbito del interés particular
correspondiente a las partes involucradas en la litis, sino que también juega un papel
esencial en la idoneidad del sistema de justicia en su conjunto, pues no debe olvidarse
que una razonable motivación de las resoluciones constituye una de las garantías del
proceso judicial, directamente vinculada con la vigilancia pública de la función jurisdic-
cional, por la cual se hace posible conocer y controlar las razones por las cuales el juez
ha decidido una controversia en un sentido determinado; implicando, en ese sentido,
un elemento limitativo de los supuestos de arbitrariedad.
1 Corte Interamericana de Derechos Humanos. OC-9/87 “Garantías Judiciales en Estados de

Emergencia”, párrafo 28.

QUINTO. Ahora bien, a fin de determinar si un pronunciamiento específico ha cumpli-

do con el deber de motivación, en los términos antes reseñados, conviene recordar que,
según lo ha sostenido esta Suprema Corte, “el cumplimiento de este deber no se satisface
con la sola expresión escrita de las razones internas o sicológicas que han inclinado al
juzgador a decidir la controversia de un modo determinado, sin importar cuáles sean
estas; sino que, por el contrario, exige necesariamente la existencia de una exposición
clara y coherente en la sentencia que no solo explique, sino que justifique lógicamente
la decisión adoptada, en base a las pruebas y demás hechos acontecidos en el proceso,
y en atención a las normas jurídicas aplicables al caso”2.
SEXTO. En el presente caso, al dar lectura a la sentencia de vista objeto de impugnación,
puede advertirse que, la decisión de declarar fundada la pretensión de mejor derecho de
propiedad —extremo al que se restringe la casación—, adoptada en ella por la Primera
Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad, ha sido sustentada en base
a las siguientes razones: En el presente caso, se ha producido un conflicto respecto a
la propiedad de los dos primeros pisos (plantas) que forman parte de la construcción
existente en el predio ubicado en la calle Gamarra N.° 743 de la ciudad de Trujillo. Por
un lado, los demandantes han presentado la Partida Registral N.° 03118069 del Registro
de Predios de la Zona Registral IX-Sede Trujillo, que les atribuye la propiedad de dichas
plantas, y, por otro, el demandado ha presentado la Partida Registral N.° 11058736
del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral V-Sede Trujillo, cuyo asiento
B00001 le atribuye la propiedad a él. El artículo 2022 del Código Civil establece que
para oponer derechos reales, sobre inmuebles, a quienes también tienen derechos reales
sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad
al de aquel a quien se opone, en tanto que el artículo 1135 del mismo cuerpo legal prevé
que cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha
sido primeramente inscrito. En este caso, el título presentado por los demandantes ha
sido inscrito el veintisiete de noviembre de mil novecientos ochenta y cinco, según se
desprende de fojas mil trescientos setenta y cuatro; mientras que el título presentado por
los demandados ha sido inscrito recién en el año dos mil siete, según se desprende de
fojas mil cuatrocientos veintiuno. En consecuencia, el derecho de propiedad sobre los
dos primeros pisos (plantas) que forman parte de la construcción existente en el predio
ubicado en la calle Gamarra N.° 743 de la ciudad de Trujillo debe declarase a favor de
los demandantes, por ser quienes han inscrito su derecho con anterioridad.
SÉTIMO. En virtud a lo expuesto precedentemente, es posible identificar un hilo argu-
mentativo seguido por la Sala Superior para amparar la pretensión de mejor derecho de
propiedad propuesta en la demanda, el cual puede resumirse en los siguientes términos:
Primero, ambas partes han presentado títulos de propiedad sobre las dos primeras plantas
de una construcción. Segundo, de acuerdo con los artículos 1135 y 2022 del Código Civil
este conflicto debe ser resuelto a favor de quien haya inscrito su derecho con anterioridad.
Tercero, los demandantes son quienes cuentan con inscripción más antigua y, por tanto,
la pretensión de mejor derecho de propiedad debe resolverse a su favor.
2 Casación N.° 6910-2015, de fecha 18 de agosto del 2015.

Actualidad
OCTAVO. En este sentido, se desprende que la decisión contenida en la sentencia de vista

objeto de análisis se encuentre fundada en una argumentación que ha sido construida
válidamente por el ad quem sobre la base de premisas que no solo han se encuentran
adecuadamente expuestas y sustentadas en atención a los hechos acreditados en los autos
(premisas fácticas) y el derecho aplicable a la controversia (premisas jurídicas), sino que,
además, evidencian una clara coherencia lógica capaz de arribar a la decisión adoptada
(para la Sala Superior se ha identificado a la parte que cuenta con derecho inscrito más
antiguo sobre el bien en disputa y, por tanto, es esta quien debe ser declarada como
propietaria de este, conforme a ley).
NOVENO. Ahora bien, es necesario recordar que el contenido del derecho a la motiva-
ción —según los términos explicados precedentemente— no garantiza que la controversia
sea resuelta de un modo favorable para alguna de las partes, ni que la decisión adoptada
por el órgano jurisdiccional sea acertada. Por tanto, aun cuando el acierto o desacierto
del criterio sostenido por el ad quem puede ser objeto de valoración por esta Suprema
Sala en atención a la interpretación de las normas jurídicas aplicables al caso, ello no deja
de lado que las razones expuestas por este órgano jurisdiccional hayan cumplido con el
estándar de motivación exigido por nuestro ordenamiento jurídico, independientemente
de su mérito. Razón por la cual debe desestimarse la primera denuncia casatoria.
DENUNCIA DE CARÁCTER MATERIAL
DÉCIMO. El estudio de los bienes evidencia que mientras existen algunos que poseen
una estructura simple, otros, en cambio, poseen una estructura compleja, compuesta por
diversos elementos que, en su conjunto, le otorgan identidad. En relación a este último
tipo de supuestos, el artículo 887 del Código Civil establece: Es parte integrante lo que
no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien Las partes integrantes no
pueden ser objeto de derechos singulares.
UNDÉCIMO. La primera parte de este artículo contiene el precepto general estable-
cido por el legislador para distinguir los supuestos en los que nos encontramos frente
a un solo bien de estructura compleja de aquellos otros en los que se trata más bien de
diversos bienes que, aun cuando se encuentran unidos por un vínculo de pertenencia o
accesoriedad, mantienen todavía su individualidad frente a la ley. La regla en este caso
deberá ser la posibilidad de separar los diversos elementos puestos en análisis sin destruir,
deteriorar o alterar su sustancia. En el caso de los bienes compuestos, la separación de los
distintos elementos que los conforman no es posible sin provocar la alteración o perjuicio
de su sustancia y, por esta causa, la ley se refiere en estos casos a partes integrantes de
un único bien; de tal modo que estas son conceptuadas como “aquellos elementos que,
referidos a un bien principal, dependen de este y no pueden ser separados sin destruirlo,
deteriorarlo o alterarlo”3.
DUODÉCIMO. La aplicación de esta regla deberá tener en cuenta, es cierto, diversos
tipos de criterios, como la apreciación social que el bien merezca, la funcionalidad eco-
nómica del bien o, incluso, las reglas que en forma particular pudiera haber establecido
el legislador para determinar el grado de unidad entre varios elementos. No obstante, lo
3 Arias Schreiber Pezet, Max, Exégesis del Código Civil Peruano de 1984, t. III, Derechos Reales, 2.a
ed., Lima: Normas Legales, 2011, p. 71.

cierto es que la evaluación deberá convencer al operador que no es posible la separación

de los elementos objeto de análisis —que, en principio, podrían ser objeto de descom-
posición— sin alterar o perjudicar la sustancia —física o jurídica— que conforman en
su conjunto.
DÉCIMO TERCERO. Para estos casos el segundo párrafo del artículo en mención ha
establecido que “las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares”; im-
pidiendo de este modo que los diversos elementos que conforman un bien de estructura
compleja puedan ser objeto de relaciones jurídicas desintegradas; a fin de evitar situaciones
en las que, por ejemplo, exista un propietario de las paredes y otro de las ventanas de una
misma casa o con derecho de prenda solo sobre el motor de un automóvil —en tanto
aquel se encuentre todavía unido a este—, calificadas insistentemente por la doctrina
como absurdas.
DÉCIMO CUARTO. El fundamento de este precepto se encuentra en la intención de
preservar el valor económico o utilidad social de los bienes, dado que si, como se ha ex-
plicado, las partes integrantes de un bien no pueden ser separadas de él —sin destruirlo,
deteriorarlo o alterarlo—, el reconocimiento de derechos singulares sobre ellas no solo
afectaría la propia unidad que otorga sustancia al bien, sino que forzaría una separación
económicamente irracional4. Es evidente que cuando ellas hayan sido separadas, por
cualquier causa, podrán entonces ser objeto de derechos singulares, en la medida que
ello sea posible, pero en tanto no sea así la constitución de derechos singulares sobre ellas
producirá, por regla general, la desnaturalización y perjuicio al valor o utilidad del bien.
DÉCIMO QUINTO. En el presente caso, a partir de la valoración probatoria realizada
por las instancias de mérito, puede evidenciarse que el bien que se encuentra involucrado
en la controversia está constituido por un inmueble de cuatro plantas, ubicado en la calle
Gamarra N.° 743 de la ciudad de Trujillo (párrafo 3.9 de la sentencia de vista), respecto
al cual los demandantes exigen únicamente la propiedad de la construcción conformante
del inmueble (el petitorio contenido en la demanda no restringe el debate a la propiedad
de las dos primeras plantas y, por tanto, el objeto de debate no se encuentra restringido
a ellas, como lo sostiene la sentencia de vista) y no del terreno, reconociendo que este
último pertenece al demandado.
DÉCIMO SEXTO. Esta controversia ha sido resuelta por el ad quem declarando que los
demandantes tienen la propiedad exclusiva únicamente sobre las dos primeras plantas
del inmueble (pisos primero y segundo), sin emitir juicio de valor sobre la propiedad del
terreno y de las dos últimas plantas (pisos tercero y cuarto), por considerar que estos no
habían sido objeto de debate. No obstante, como parte del análisis probatorio realizado
por las instancias de mérito se ha podido evidenciar que tanto el terreno como los pisos
restantes (pisos tercero y cuarto) corresponden al demandado (considerando sétimo de
la sentencia de primera instancia y párrafo 3.5 de la sentencia de vista). Y, en efecto, la
copia literal de la Partida Registral N.° 11058736 del Registro de la Propiedad Inmueble
de Trujillo evidencia que aquel cuenta con la titularidad inscrita de la totalidad del
terreno y construcción del predio; en tanto que la copia literal de la Partida Registral
4 Lacruz Berdejo, José Luis y otros, Elementos de Derecho Civil, t. I, vol. III, Barcelona, José María
Bosch, 1990, p. 20.

Actualidad
N.° 03118069 del Registro de Predios de Trujillo evidencia que los demandantes cuentan
con la titularidad inscrita sobre las dos primeras plantas de la construcción conformante
del bien. En consecuencia, el modo en que el ad quem ha resuelto la causa provocaría
que, en los hechos, los derechos sobre el inmueble ubicado en la calle Gamarra N.° 743
queden repartidos del siguiente modo: El terreno, de propiedad del demandado; la primera
y segunda plantas de la construcción, de propiedad de los demandantes; y la tercera y
segunda plantas, de propiedad del demandado.
DÉCIMO SÉTIMO. Este resultado, no obstante, colisiona claramente con la regla
prevista en el segundo párrafo el artículo 887 del Código Civil, en tanto que –como se
ha explicado– esta prohíbe que las partes integrantes de un bien puedan ser objeto de
derechos singulares. Y las distorsiones que esta infracción produce en la utilidad del predio
son evidentes, pues cabe preguntarse ¿En qué modo podrán ser útiles a su propietario
(demandado) las dos últimas plantas del predio si no tiene la propiedad de las dos prime-
ras? ¿En qué modo deberán llevar a cabo los demandantes el aprovechamiento de las dos
primeras plantas si no tienen la propiedad del terreno? ¿Podrán accionar la reivindicación
de la construcción contra el propietario del terreno y de las dos últimas plantas? ¿Qué
provecho tendrá la propiedad singular del terreno sin la de la construcción? Como puede
apreciarse, la inobservancia de la regla contenida en el artículo en mención ha provocado
en este caso una grave afectación al valor económico y la utilidad del inmueble, pues,
como es de esperarse, las partes integrantes de él no pueden ser separadas sin perjudicar
la esencial del bien e, incluso, en este caso, destruirlo por completo.
DÉCIMO OCTAVO. Ahora bien, es cierto que en el caso de la propiedad predial, el
artículo 955 del Código Civil ha previsto que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer,
total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo, en tanto que el artículo
958 del mismo cuerpo legal ha reconocido la posibilidad de la propiedad horizontal; no
obstante, en relación a este asunto es necesario realizar dos consideraciones: a. En primer
término, estas normas presuponen que la “descomposición” horizontal de la extensión del
derecho de propiedad predial tenga sustento en la voluntad del propietario inicial, esto es,
que está “descomposición” haya sido dispuesta por quien tenía la calidad de propietario
original, cuyo derecho, de otro, se rige por la regla prevista en el artículo 954 del Código
Civil, que declara que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo.
En este caso, no obstante, se observa que la descomposición de la propiedad en, por lo
menos, tres derechos horizontales singulares sobre el predio: sobre el terreno, sobre las
dos primeras plantas y sobre las dos últimas plantas (según los efectos que se obtienen
de la decisión adoptada en la sentencia de vista), ha sido impuesta por el propio órgano
jurisdiccional, sin haberse evidenciado la existiera de voluntad alguna en el propietario
original que le sirva de sustento. b. Por otro lado, no debe perderse de vista que las reglas
contenidas en los artículos 955 y 958 del Código Civil presuponen un medio de facili-
tar el aprovechamiento del bien y no lo contrario. Esta es la única manera de encontrar
sustento al reconocimiento legislativo de estas reglas y de interpretarlas válidamente, pues
considerar que estas se justifican únicamente en los alcances de la voluntad caprichosa
del propietario o que reflejan el poder absoluto que otorga el derecho de propiedad
entraría en franca colisión con el carácter que el artículo 70 de nuestra Constitución
Política reconoce a la propiedad como “una institución objetiva portadora de valores

y funciones”5. La función social del derecho de propiedad no solo ha sido reconocida

constitucionalmente6, sino también por la doctrina civil más autorizada, sosteniendo
que ella implica “el reconocimiento de que el derecho de propiedad no está puesto
exclusivamente al servicio del interés de su titular, sino que entraña el reconocimiento
de que en la situación de propiedad se concitan o pueden reconocerse otros intereses
distintos y un interés público general”7. Y en esta dimensión del derecho de propiedad,
la posibilidad de aprovechamiento o utilidad que reportan los bienes que son posibles
de este derecho, juega un papel fundamental, pues es justamente ella la que convierte a
tal derecho en provechoso para la sociedad. Es por ello que, aun cuando este propósito
pueda no conseguirse en casos concretos, las reglas previstas en los artículos 955 y 958
del Código Civil deben ser entendidas como medios para favorecer el provecho de la
propiedad y no para inutilizarla. Aun en los casos de propiedad horizontal, la posibili-
dad de aprovechamiento independiente de cada unidad desmembrada juega un papel
indiscutible; en tanto que en el derecho de superficie, el segundo párrafo del artículo
1030 del Código Civil evidencia la intención de consolidar la propiedad. En este caso, no
obstante, la descomposición operada por el ad quem ha contrariado esta finalidad, pues
la sentencia de vista no evidencia en modo alguno que la construcción que conforma
el inmueble objeto de debate permita que se pueda aprovechar independientemente
cada una de las partes en las que ha quedado dividida. Por el contrario, los actores han
sido claros al afirmar en su demanda que las disputas existentes entre ellos y el deman-
dado han terminado por hacer inútil para ella el bien, y el plano obrante a fojas mil
quinientos cuarenta y siete corrobora esta realidad, al evidenciar que la construcción
de cuatro plantas no es posible de aprovechamiento independiente, pues mantiene
una unidad inescindible (ya que cada planta se encuentra diseñada de tal modo que no
solo son inseparables en su distribución y acceso, sino que, además, cumplen funciones
complementaras entre ellas).
DÉCIMO NOVENO. Estas razones permiten evidenciar, entonces, que la decisión
adoptada por la Sala Superior en la sentencia de vista resulta errada. La solución que, en
cambio, propone nuestro ordenamiento para este tipo de situaciones, en las que se ha
producido la construcción de buena fe en un terreno ajeno, se encuentra dada por los
artículos 938 y 941 del Código Civil. Estas disposiciones evidencian en primer término
que la respuesta legislativa a estos supuestos no radica en reconocer derechos singulares
a favor del propietario del terreno y de la construcción, sino más bien en consolidar la
propiedad, integrando lo construido al terreno, a efectos, justamente, de no destruir el
valor económico de la nueva unidad real resultante. Empero, dejan ver también que en
el caso específico de la edificación de buena fe en terreno ajeno (como ha ocurrido en
esta ocasión, en la que la construcción se realizó con la autorización del propietario) el
dueño tiene reconocida por el legislador la atribución de elegir entre: i) hacer suyo lo
5 Tribunal Constitucional, STC N.° 030-2004-AI/TC, f. j. n.° 11.

6 Entre las diversas sentencias dictadas por el Tribunal Constitucional, cabe hacer mención, además
de la anterior, a la STC N.° 048-2004-PI/TC, ff. jj. n.° 78-80.
7 Diez-Picazo, Luis, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, t. III, Las relaciones jurídico-reales.
El registro de la Propiedad. La posesión. 5.a ed., Madrid: Civitas-Thomson Reuthers, 2009, p. 65.

Actualidad
edificado (en cuyo caso la propiedad se consolidará a su favor), u ii) obligar al invasor a
que le pague el terreno (en cuyo caso la propiedad se consolidará a favor del constructor).
VIGÉSIMO. Es cierto que esta atribución —de optar entre una y otra posibilidad— es
reconocida en primer término al dueño del terreno, pero ello no obsta en ningún modo
para que quien construyó pueda acudir al órgano jurisdiccional solicitando que aquel ejerza
esta opción y que, incluso, en caso de negarse, pueda ser ejercida por este último, pues
una interpretación que no permita esta posibilidad solo por no haber sido contemplada
expresamente en la ley no solo incurriría en un formalismo insostenible, sino que dejaría
de lado el fi n de aprovechamiento de la propiedad que persiguen estas disposiciones.
VIGÉSIMO PRIMERO. Puede evidenciarse, en este punto, que la pretensión principal
propuesta por los demandantes no se adecua al tratamiento que nuestro ordenamiento
jurídico ha dado a este tipo de supuestos, pues la declaración de derechos de propiedad
singulares (en este caso, se pretende la declaración de mejor derecho de propiedad) no
es en modo alguno una posibilidad jurídicamente válida en este caso. Y aun cuando el
petitorio de la demanda tiene acumulada también una pretensión de accesión, existen dos
razones que impiden que esta pueda ser acogida: Primero, porque ha sido acumulada en
calidad de accesoria y, por tanto, debe seguir la misma suerte de la principal y, segundo,
porque la sentencia de vista la ha desestimado, sin que alguno de los integrantes de la
parte actora la haya impugnado, por lo que queda fuera de los alcances del pronuncia-
miento de este Colegiado. Razones por las cuales se concluye que la demanda deviene
en improcedente, dejándose a salvo el derecho de los actores para que lo haga valer en el
modo correspondiente.
VI. DECISIÓN
En base a las consideraciones expuestas, esta Sala Suprema, en aplicación de lo señalado
en el artículo 396 del Código Procesal Civil: a) Declararon FUNDADO el recurso de
casación interpuesto por el demandado Walter Benjamín García Miñano, de fecha siete
de abril de dos mil quince, obrante a fojas mil setecientos quince; CASARON la sentencia
de vista de fecha trece de noviembre de dos mil catorce, obrante a fojas mil seiscientos
noventa y ocho. b) Actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia dictada
en primera instancia por el Segundo Juzgado Civil Transitorio de Descarga de la Corte
Superior de Justicia de La Libertad, de fecha dieciocho de julio de dos mil once, obrante
a fojas ochocientos catorce, que declaró improcedente la demanda. c) DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad
y los devolvieron; en los seguidos por José Miguel Reyes Lara y otra, sobre mejor derecho
de propiedad. Intervino como ponente la señora juez supremo Rodríguez Chávez.
SS. TELLO GILARDI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ, RODRÍGUEZ CHÁVEZ,
CALDERÓN PUERTAS, DE LA BARRA BARRERA.

Comentario de jurisprudencia “Otra vez” la perfección al derecho de ...
“Otra vez” la perfección al derecho de propiedad:
el otorgamiento de escritura pública
Lucero Celeste Ramírez Izaguirre*
Oreste Gherson Roca Mendoza**
RESUMEN ABSTRACT
Para efectos de otorgar escritura pública For the purposes of granting a public deed
sobre un determinado acto traslativo de on a determined translative domain act, it
dominio es necesario identificar ante qué is necessary to identify what type of legal
tipo de negocio jurídico nos encontramos transaction we are in and this requires le-
y ello imponía calificar jurídicamente la ca- gally qualifying the quality of the so-called
lidad del denominado “título provisional” “provisional title” which, according to the
que a criterio de los autores no encontraría authors, would not find protection in any
amparo en ninguna figura onerosa o gra- onerous figure or free final, or preparatory.
tuita definitiva, ni preparatoria. Key words: Sale / Preparatory contract /
Palabras clave: Compraventa / Contrato Formality / Promise to contract / Property
preparatorio / Formalidad / Promesa de transfer
contratar / Transferencia de propiedad Title: “Once again” the perfection to the
Recibido: 14-02-17 property right: the granting of public deed
Aprobado: 17-03-17 Authors: Lucero Celeste Ramírez Izaguirre /
Publicado en línea: 02-05-17 Oreste Gherson Roca Mendoza
* Abogada con estudios en maestría con mención en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Na-
cional Mayor de San Marcos. Asistente de cátedra en los cursos de Introducción al Derecho, Derecho
Procesal Civil II y Derecho Civil I en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Becaria en el VII
Programa Internacional de las Naciones Unidas para el Desarrollo. Miembro del Taller de Derecho
Civil “José León Barandiarán”.
** Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Magíster en Derecho Civil en la Escuela de
Posgrado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asesor legal del Gabinete de Asesores del Ministerio
de Justicia y Derechos Humanos. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León Barandiarán”.

Actualidad
Civil Especial del mes Lucero Ramírez Izaguirre / Oreste Roca Mendoza
1. Presentación del caso1 se otorga a una diversidad de contratos,

Siempre se ha tenido presente la negocios jurídicos unilaterales y actos
compraventa como un contrato que jurídicos en sentido estricto distintos a
se forma por el mero acuerdo de vo- la compraventa.
luntades expresadas, siempre con los
elementos necesarios para su validez y IMPORTANTE
que no requiere, para su surgimiento,
alguna formalidad y, por ende, puede Determinar si un contrato se ha cele-
formarse de forma expresa, tácita, por brado o no es una cuestión de hecho.
Para ello se debe partir de que hubo
documento privado, por formulario, dos manifestaciones de voluntad: la
entre otros; lo que no significa que no oferta y la aceptación. Cuando se cru-
exista una obligación del vendedor a zan y se complementan surge el con-
permitir que el comprador proteja su sentimiento.
derecho a nivel registral, y por lo tanto,
tendrá que “cooperar” a generar los En tal sentido, es legítimo que las
documentos que se requieran de él para personas (en posición de acreedores o
lograr finalmente el tan ansiado registro adquirentes) que celebran contratos,
de la propiedad. Entre ellos, el más rele- susceptibles de ser inscritos en Regis-
vante es la escritura pública. tros Públicos, tengan el derecho a que
Cabe anotar, desde el principio, que el deudor deba además de suscribir la
el otorgamiento de la escritura pública escritura pública. Es más, si bien existen
no se encuentra en el plano del perfec- disposiciones normativas que benefician
cionamiento de la propiedad —porque a los que cuentan con escritura pública
el derecho surge con el contrato—, sino —por ejemplo, el artículo 1135 del CC
se encuentra en el plano de protección señala que cuando el bien es inmueble
jurídica en el que quiere investirse al y él concurren diversos acreedores a
derecho de propiedad ya ganado. quienes el mismo deudor se ha obligado
Como se puede advertir, al no a entregarlo, se prefiere al acreedor de
ser una obligación el otorgamiento de buena fe cuyo título ha sido primera-
escritura pública para el “perfecciona- mente inscrito o, en defecto de inscrip-
miento del contrato”, sino para acceder ción, al acreedor cuyo título sea de fecha
al sistema registral, y proteger el derecho anterior. Se prefiere, en este último caso,
adquirido, se puede deducir que tal el título que conste de documento de
obligación no puede alcanzar solo a la fecha cierta más antigua— y algunos
compraventa, ya que el acceso registral que no son susceptibles de inscribirse
en Registros Públicos (ya que no todo
es inscribible), ello no obsta a que el
1 Sala Civil Permanente, Casación N.º
1032-2015-Huaura, Lima: 10 de setiembre deudor tenga que cumplir con el deber
del 2015. antes mencionado.

El contexto antes explicado es el que pretensión pendiente: determinar si la

nos permitirá, desde el principio, com- sucesión de Ermilio Monroy Santos y
prender mejor el presente caso materia Ana María Gereda, quien ganó dicho
de análisis. juicio, tiene el derecho de propiedad
Justamente, respecto al caso, este se sobre ese terreno.
trata de una demanda de otorgamiento Ante dicho escenario, el juez de
de escritura pública planteada por la primera instancia resolvió declarar im-
sucesión de Ermilio Monroy Santos y procedente la demanda, ya que el título
Ana María Gereda contra la Asociación provisional, no fue considerado como
Pro Vivienda Propia San Martín Porres, un contrato de “compraventa”, porque
respecto a la adjudicación del predio no consigna precio (como lo exige el
lote 74, manzana E, inscrita en Regis- art. 1529 del CC2), por ello no le asiste
tros Públicos, sustentando su pedido exigir escritura pública (art. 1549 del
mediante el documento denominado CC3). Además, no se habría consignado
“título provisional” del 24 de setiembre expresamente que la asociación se obli-
de 1974, donde se expresa que se trans- gue a otorgar escritura pública. Ahora
fiere el dominio del lote de terreno y bien, tampoco sería un contrato pues
libre disposición. no contiene los elementos exigidos en el
Sin embargo, existe un problema a artículo 1351 del Código Civil, ya que
nivel de evaluación de prueba y análisis solo ha intervenido la asociación mas no
jurídico, que precisamente ha llevado el demandante (la sucesión de Ermilio
que el caso llegue hasta la Corte Su- Monroy Santos y Ana María Gereda).
prema. En primer lugar, la Asociación En caso se tratara de una donación,
Pro Vivienda Propia San Martín Porres tenía que haberse realizado por escritura
demandada desconoce el título y decidió pública, conforme lo dispone el artículo
entregárselo a otros (Augusto Monroy 1625 del Código Civil.
Gereda y su cónyuge Amelia Reyes Interpuesto el recurso de apelación,
Flores, quienes poseerían el terreno), la segunda instancia confirma la im-
transferencia que se hizo mediante escri- procedencia de la demanda, añadiendo
tura pública; sin embargo, esta ha sido que no constituye un contrato el título
declarada nula y la decisión actualmente provisional, ya que en él no hay con-
estaría siendo objeto de un proceso de formidad expresa de las partes, al ser un
nulidad de cosa juzgada fraudulenta,
lo que no impide que surta efectos la 2 Código Civil. “Artículo 1529. Por la com-
sentencia, por lo que no estamos ante praventa el vendedor se obliga a transferir la
un conflicto de derechos de propiedad propiedad de un bien al comprador y este a
pagar su precio en dinero”.
(ya que se declaró nula la supuesta ad-
3 Código Civil. “Artículo 1549. Es obligación
quisición de Augusto Monroy Agreda esencial del vendedor perfeccionar la transfe-
y Amelia Reyes Flores), sino solo una rencia de la propiedad del bien”.

Actualidad
documento unilateral de constancia o tipo de negocio jurídico nos encontrá-

certificación de un presunto derecho, bamos, cuál era la forma o formalidad
por lo que no es aplicable el artículo requerida y, sobre todo, si procedía o no
1412 del Código Civil4. otorgar escritura pública del denomina-
Finalmente, a nivel de la Corte do “título provisional”, razonamiento
Suprema, se resolvió declarar fundado el que lamentablemente no fue efectuado
recurso de casación, revocando la resolu- por la Corte Suprema.
ción apelada que declaró improcedente
la demanda y ordenaron a la Asociación 2. Cuándo surge un contrato y su
Pro Vivienda Propia San Martín de Po- formalidad
rres otorgar escritura pública del título
provisional, bajo el argumento que del 2.1. Formación del contrato y su base en
título provisorio se advierte que se ha el consentimiento
señalado que el título definitivo quedaba Conforme al artículo 1351 del
pendiente, lo cual constituye el convenio Código Civil, “el contrato es el acuerdo
de formalidad efectuado unilateralmen- de dos o más partes para crear, regular,
te, convenio que debe ser observado, y modificar o extinguir una relación ju-
por tanto, ante el incumplimiento de la rídica patrimonial”; no obstante, es un
formalidad convenida, puede compeler- concepto que resalta la importancia del
se a cumplir con ella” y que “la intención acuerdo como elemento trascendente en
del otorgante, al momento de suscribir el contrato, pero, como se sabe, todo el
el mencionado acto jurídico, fue la de mundo no es su único elemento ya que
en un futuro formalizar la transferencia debemos contar también con la causa,
de propiedad del inmueble. el objeto (para los que creen en él) y la
Antes de ingresar al análisis de los formalidad (cuando se encuentra previs-
fundamentos bajo los cuales se resolvió ta bajo sanción de nulidad, pero no es
en sentido favorable para los peticionan- un requisito adicional al consentimiento
tes, resulta necesario desarrollar ante qué para que exista contrato, sino que se trata
de un mecanismo a través del cual debe
4 Código Civil. “Artículo 1412. Si por man- prestarse el consentimiento), elementos
dato de la ley o por convenio debe otorgarse que se aprecian con el entendimiento de
escritura pública o cumplirse otro requisito la oferta y la aceptación.
que no revista la forma solemne prescrita
legalmente o la convenida por las partes por En efecto, compartiendo el razona-
escrito bajo sanción de nulidad, estas pueden miento de De la Puente5 —quien fue
compelerse recíprocamente a llenar la forma-
lidad requerida. citado en el IX Pleno Casatorio—, los
La pretensión se tramita como proceso suma-
rísimo, salvo que el título de cuya formalidad 5 De la Puente y Lavalle, Manuel, El contrato
se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo en general, Primera parte, t. I, vol. XI, serie
caso se sigue el trámite del proceso correspon- Para leer el Código Civil, Lima: PUCP, 1988,
diente”. pp. 74-80.

rasgos característicos del contrato son la en atención también al artículo 1373 del
presencia de un acuerdo, entendido este Código Civil que señala que “el contrato
no como la coincidencia de voluntades queda perfeccionado en el momento y
(internas) sino como la coincidencia de lugar en que la aceptación es conocida
las declaraciones de voluntad (oferta y por el oferente”, lo cual puede darse bajo
aceptación); la presencia de dos o más diferentes manifestaciones, esto es, bajo
partes, entendidas no como personas diferentes formas.
sino como centros de intereses, y la De esta manera, de conformidad a
presencia de una finalidad consistente en lo dispuesto en el artículo 1352 del Có-
crear, regular, modificar o extinguir una digo Civil, los contratos se perfeccionan
relación jurídica patrimonial6. (rectius: se forman) por el consentimien-
En dicha línea, “para que exista to de las partes (más los otros elementos
consentimiento es necesario que cada indicados en el artículo 140 del Código
parte preste su asentimiento. La oferta Civil, como todo negocio jurídico),
y la aceptación son expresión de asen- excepto aquellos que, además, deben
timiento de cada parte y la unión de observar la forma señalada por la ley bajo
ambas partes hace posible el consenti- sanción de nulidad, en la que no bastará
miento. Pero no ha sido sencillo para la el consentimiento bajo una forma libre,
doctrina determinar si el consentimiento sino que para que surja el contrato, se
consiste en un acuerdo de voluntades o requerirá que el consentimiento se ex-
en un acuerdo de declaraciones, y nues- prese en una forma determinada, esto
tro Código Civil evita tomar partido en es, bajo una formalidad.
la norma definitoria del contrato, pues Es importante mencionar que en
habla simplemente de un acuerdo de dos el campo de la categoría del negocio
o más partes”7. jurídico, el contrato se caracteriza por
Determinar si un contrato se ha su estructura bilateral o plurilateral,
celebrado o no es una cuestión de hecho. en cuanto se perfecciona con el con-
Para ello, se debe partir de que hubo dos sentimiento de dos o más partes, que
manifestaciones de voluntad: la oferta se diferencia del negocio jurídico uni-
y la aceptación. Cuando se cruzan y se lateral que se perfecciona (forma) con
complementan surge el consentimiento, la sola manifestación de voluntad del
autor del acto, sin que sea menester la
6 Sala Plena de la Corte Suprema, Casación aceptación del otro8. Lo antes indicado
N.° 4442-2015 Moquegua (IX Pleno Casato-
rio), publicado en diario oficial El Peruano,
nos permitirá realizar un análisis de la
Lima: 18 de enero del 2017. presente casación.
7 Cárdenas Rodríguez, Luis, “Más allá del
acuerdo contractual. Sobre la definición del 8 Bianca, Massimo, Derecho civil. El contrato,
contrato en el Código Civil”, en Revista Jurí- traducido por Fernando Hinestrosa y Édgar
dica del Perú. n.° 129, Lima: noviembre del Cortés, Bogotá: Universidad Externado de
2011, p. 252. Colombia, 2007, p. 24.

Actualidad
2.2. La expresión del consentimiento: la formalidad), que es excepcional, exigida

forma por las partes o por la ley bajo pena de
La forma constituye el vehículo no tomarse en cuenta o de nulidad.
mediante el cual el acuerdo de volun- Resulta innegable que la formalidad
tades se exterioriza y es percibido por favorece la reflexión e impide que las par-
los demás; sin contenido, la forma no tes se obliguen sin mayor premeditación.
transmite nada. Dicho de este modo, un Asimismo, esta aumenta la claridad y
acto o negocio jurídico posee una forma precisión de la declaración contractual, así
y un contenido. Para De los Mozos9, como tiende a cuidar la seguridad jurídica
la forma es cómo es el negocio y cómo en un mundo en el que las relaciones
se presenta ante los demás en la vida de jurídicas se han hecho tan múltiples y
relación (figura exterior) y el contenido complejas que se siente necesidad de po-
es lo que es el negocio, la parte intrín- nerles orden, da certeza al acto al dotar a
seca, su supuesto de hecho interior que la declaración de un medio duradero de
representan de forma conjunta “fórmula reconocimiento, el contrato puede ser
e idea, palabra y significado”. objeto de prueba con toda facilidad, tiene
En los sistemas de contratación un efecto psicológico que consiste en la
existen ordenamientos jurídicos que sensación que experimentan los contra-
exigen que los contratos deban realizarse tantes de quedar especialmente obligados,
bajo determinadas pautas, previamente facilita el control oficial, especialmente en
tasadas por la ley so pena de nulidad, y materia tributaria, entre otras ventajas.
otros sistemas menos formalistas que Así, la formalidad constituye un
solamente incluyen exigencias forma- carácter esencial lo cual ha justificado
les respecto a determinados extremos que sea parte de la estructura del nego-
probatorios o para perfeccionar algunas cio jurídico, sin la que en definitiva no
figuras que por su importancia requieren existe, es decir, no tiene validez (nulo).
reglas superiores10. En nuestro ordena-
miento jurídico se toma en cuenta ambas Con base en esta clasificación, se
clases de formas conforme a lo siguiente: puede deducir la forma ad probationem,
primero, existe una forma libre, que es que es la ausencia de formalidad que
cualquier modalidad de exteriorización podría determinar la ineficacia del con-
del acuerdo (verbal o escrito, por señas, trato (frente a sujetos que no respetan su
por un gesto simbólico, ritos, etc.), y palabra) puesto que no hay otra manera
segundo, una forma impuesta (llamada de acreditar su existencia, cuando ella es
negada. ¿Pero si no es negada?, pues se
9 De los Mozos, José Luis, El negocio jurídico reconoce su existencia, pese a la falta de
(estudios de derecho civil), Madrid: Montecor- alguna formalidad, si la forma adoptada
vo, 1987, p. 387.
10 Concepción Rodríguez, José Luis, Derecho resulta suficiente (en los casos que no
de contratos, Barcelona: Bosch, 2003, p. 31. genere nulidad).

Al respecto, Aníbal Torres afirma:

IMPORTANTE
Hubiese sido suficiente y claro que el art.
[L]a formalidad favorece la reflexión e 1412 disponga que si por mandato de la ley
impide que las partes se obliguen sin o por convenio debe cumplirse una forma
mayor premeditación. Asimismo, esta probatoria, las partes pueden compelerse re-
aumenta la claridad y precisión de cíprocamente a llenar formalidad requerida.
la declaración contractual, así como Sin embargo, tratándose de contratos sobre
tiende a cuidar la seguridad jurídica bienes inmuebles, la realidad práctica acon-
en un mundo en el que las relaciones seja que se establezca una regla general por
jurídicas se han hecho tan múltiples. la cual el derecho de exigirse recíprocamente
el otorgamiento de la escritura pública
comprenda tanto los contratos consensuales
Como sabemos, la forma docu- (v. gr. la compraventa, el arrendamiento)
como los contratos con forma probatoria12.
mental tiene la ventaja de facilitar la
prueba, tanto de la existencia del ne- De esta manera, mientras la forma
gocio jurídico como del contenido de ad solemnitatem, la formalidad es indis-
la manifestación de voluntad11. En lo pensable, ya que la ausencia de forma
que atañe al caso materia de análisis, es determina la nulidad del contrato. No es
necesario remitirnos al artículo 1412 posible hacer valer su existencia de otra
del Código Civil, que establece que si forma, aunque las partes así lo quieran.
por ley o acuerdo debe otorgarse escri- Esta formalidad debe venir acompañada
tura pública o cumplirse otro requisito, del apercibimiento “bajo sanción de
diferente a la forma establecida por ley nulidad” (art. 219 del CC). Impuesta
o acuerdo bajo sanción de nulidad, las por ley esta formalidad es inderogable.
partes pueden requerirse mutuamente el
Pues bien, en segunda instancia,
cumplimiento de dicha formalidad. En
lamentablemente, se afirmó que el “tí-
este caso, se trata de una formalidad ad
tulo provisional”, del cual se pretendía
probationem, pues de tratarse de una ad
el otorgamiento de escritura pública es
solemnitatem, la falta de la forma deter-
un documento unilateral de constancia o
minaría la nulidad del contrato.
de certificación de un presunto derecho,
Por ejemplo, en una compraventa por lo que no le es aplicable el artículo
el comprador puede demandar el otor- 1412 del Código Civil y, además, se
gamiento de la escritura pública aunque afirmó que tampoco podía tratarse de un
dicha forma no ha sido impuesta por ley negocio jurídico gratuito, ya que ello no
o acuerdo previo para este contrato, bajo se habría consignado en el documento
sanción de nulidad. de forma expresa e, incluso, en este úl-
timo supuesto se trataría de un negocio
11 Vidal Ramírez, Fernando, El acto jurídico, 9.a

ed., actualizada, revisada y aumentada, Lima: 12 Torres Vásquez, Aníbal, Acto jurídico, 3.a ed.,
Gaceta Jurídica, 2013, p. 150. Lima: Idemsa, 2007, p. 358.

Actualidad
jurídico de donación sin formalidad con efectos reales, caracterizada por la atri-
requerida y, por ende, nulo. bución a una persona a causa de un derecho
derivado de la esfera jurídica del cedente13.
Sin embargo, como se puede apre-
ciar, existe un documento donde cons- Entonces, si bien se piensa como
ta haberse efectuado un contrato de contrato de transferencia de bienes
transferencia de propiedad (oneroso o inmuebles a la compraventa, también
gratuito), y no que ese documento sea lo es la permuta. Debido a que requiere
el contrato; lo cual es factible, ya que, una estructura contractual del acto,
habiéndose celebrado un contrato, una eficacia traslativa, y una naturaleza
puede haberse materializado oralmente propietaria del derecho objeto de trans-
y es perfectamente válido, siendo el ferencia, carácter inmobiliario del bien,
título provisional un reconocimiento por lo que un acto de transferencia no es
de haberse celebrado tal contrato (por necesariamente una compraventa.
parte de la asociación, con lo cual se llega De una lectura de la Casación
entender por qué solo fue suscrito por N.° 1032-2015-Huaura, se advierte que,
este), ratificando su voluntad de efectuar a efectos de declarar improcedente la de-
las actuaciones necesarias para que ad- manda tanto en primera como en segun-
quiera la propiedad bajo un documento da instancia, se realizó un análisis errado
posterior llamado “título definitivo”. de los artículos 1351, 1412 y 1529 del
Al ser ello así, podríamos estar ante Código Civil, puesto que parten de la
un contrato celebrado con una forma premisa que el presente negocio jurídico
libre, siendo el título provisional la prueba es un contrato de compraventa, razón
de ese contrato y no el contrato mismo. por la cual resultaba necesario consignar
Un indicio que se deriva del mismo docu- el precio del bien inmueble objeto de la
mento es que no se denomina “contrato”, transferencia a efectos de que pueda ser
sino “título provisional”, que más que la elevado a escritura pública.
fuente de la obligación, es un efecto obli- Recordemos que la compraventa
gatorio generado por el contrato, a fin de tiene los siguientes caracteres jurídicos14:
que el adquirente tenga certeza respecto (i) es autónoma o principal, (ii) es un
al derecho adquirido, por tanto, la inte- contrato obligacional y no traslativo de
rrogante sería: ¿qué tipo de contrato es? dominio, ya que el vendedor se obliga a
que la propiedad del bien sea transferida
3. ¿Un acto de transferencia (negocio
jurídico) significa, per se, un contra- 13 Valentino, Daniela, I Contratti di Vendita, en
to de compraventa? serie Trattato dei Contratti, Pietro Rescigno y
Enrico Gabrielli (dir.), Torino: Utet, 2008, p. 385.
Los contratos que producen efecto traslativo 14 Arias Schreiber Pezet, Max, Exégesis del
se identifican en aquellos de enajenación, Código Civil de 1984, t. III, Contratos nomi-
forman una subcategoría de los contratos nados, 2.a ed., Lima: Normas Legales, 2011,
p. 22.

al comprador. La traslación del dominio conforme a ley, lo que implicaría que

es un efecto del perfeccionamiento del existía una obligación de formalizar y
contrato, (iii) las prestaciones son recí- sanear la transferencia. De esta manera,
procas (obligaciones de dar, entregar y existiendo un contrato y siendo el título
pago de precio), (iv) es a título oneroso provisional, una prueba de su existencia,
(pago de precio), (v) es conmutativo y quedaría pendiente determinar previa-
(vi) es consensual. Dicho de este modo, mente qué tipo de contrato celebraron.
se tiene que el precio es un elemento
El hecho que en el título provisional, la
esencial de los contratos de compra- prueba del contrato, no indique precio
venta. alguno, no conlleva a que tenga que inter-
No obstante, en el presente caso, pretarse como compraventa incompleta, y
por lo tanto, inexistente; sino que se debe
tenemos que el “título provisional” no interpretar la voluntad de las partes y el
contenía en ninguna de sus cláusulas contexto socioeconómico usual en que se
el precio y, por ende, la demanda fue efectúan estas situaciones.
declarada improcedente. Asimismo,
manifiestan que si bien en los procesos Salvo que sea una invasión de terre-
de otorgamiento de escritura pública el no, la práctica refleja que la Asociación
objetivo es otorgar formalidad al negocio Pro Vivienda Propia San Martín entrega
jurídico celebrado, añaden que el docu- lotes del terreno a sus asociados que
mento denominado “título provisional” han aportado económicamente para la
constituiría una “certificación” de sus adquisición del terreno. Lo que podría
autoridades respecto a la persona que haber ocurrido en este caso es que ello
posee el lote 74, reconociéndole el do- figure en otro documento complemen-
minio de dicho lote y libre disposición, tario; sin embargo, no existe más datos
lo cual acreditaría derecho de posesión, al respecto en la casación, ni el deman-
derecho de contratar la construcción dante ha indicado que el causante haya
de la casa habitación, pago de arbitrios pagado para poder advertir la naturaleza
o impuestos; empero, a criterio de la del contrato que celebraron en su opor-
Sala, ello no está sujeto a ningún per- tunidad.
feccionamiento convencional, ya que Pero puede darse un medio de in-
no ha sido establecido en su texto. No terpretación objetivo con criterios ajenos
constituye un contrato, debido a que en a las partes, si se apela al sentido que
ella no hay la conformidad expresa de las comúnmente se da a tales expresiones en
partes, siendo un documento unilateral los ramos de la actividad concernida y
de constancia o certificación. la interpretación que cláusulas similares
Lo que olvidó indicar la sala es que hayan recibido.
si bien el mismo título indicaba que Incluye dos elementos interpretativos: el
quedaba pendiente el título definitivo referido a la interpretación semejante que
una cláusula parecida haya recibido previa-

Actualidad
mente en el ramo de actividad en el que el En efecto, el contrato de compra-

contrato se celebra y va a producir efectos, y
venta se diferencia de otros, no porque
en segundo lugar, lo que los tribunales han
aquel pueda transmitir la propiedad
considerado en la interpretación de cláusulas
de este tipo […] Aquí son realmente usos y estos no, sino porque contiene un
interpretativos que están limitados por elprecio en su estructura, y si este no se
elemento profesional del ramo de la actividad
encuentra, se tendría que analizar otro
en que está destinado a producir efectos15.
tipo contractual que se ajuste al acuerdo
Todo ello se hace para investigar la celebrado en el caso en concreto.
común intención de las partes, para con-
frontarlas cuando una se quiere desdecir 4. Averiguando el tipo contractual:
de lo que dijo. ¿contrato de donación o contrato
preparatorio o…?
Entonces, si bien de la práctica
podría deducirse ello, en el caso en Como se puede apreciar, el punto
concreto no se demuestra un contrato de los problemas es definir el tipo legis-
de compraventa entre la asociación y la lativo que se ha presentado en el caso en
sucesión (cuando estaban vivos), para concreto y todo depende en primer lugar
que se aplique el artículo 1549 del Có- del grado de precisión utilizado por las
digo Civil que señala que es obligación partes para definir el tipo contractual,
esencial del vendedor perfeccionar (ase- (o incluso solo negocial), y más aún el
gurar la protección jurídica, que haría carácter vinculante, para lo cual se debe
a la propiedad “perfecta” en el sentido calificar el contrato (valoración jurídica
que gozaría de seguridad jurídica con el del hecho concreto [fattispecie] según
registro) la transferencia de la propiedad los criterios distintivos de la materia
del bien, y el artículo 1551 del Código contractual ).
16
Civil que señala que el vendedor debe Puede que sea un contrato a título
entregar los documentos y títulos rela- oneroso, no necesariamente compra-
tivos a la propiedad o al uso del bien venta, ya que en los contratos con
vendido, salvo pacto distinto. atribuciones correspectivas siempre
Pero lo indicado no significa que no son onerosos, mientas que si fuera un
hubiere contrato, ya que la compraventa contrato a título gratuito, puede ser no
no es el único contrato que tiene como solo donación, sino también comoda-
efecto la transferencia de propiedad, to, mutuo gratuito, mandato gratuito,
así tenemos también a la donación, la transporte gratuito, etc., pero que en el
permuta, la subasta y el leasing.
15 Díez-Pícazo, Luis, Encarna Roca Trías y 16 Gabrielli, Enrico, Estudios sobre teoría general
Antonio Morales, Los principios del derecho del contrato, traducido por Rómulo Morales
europeo de contratos, Madrid: Civitas, 2002, Hervías y Walter Vásquez Rebaza, Lima:
p. 259. Jurista, 2013, p. 69.

caso está ligado a la compraventa o la es el título provisional, en la cual consta

donación y figuras preparatorias. la obligación de la asociación de asegurar
Descartando a la compraventa, el la transferencia de propiedad y es por
artículo 1621 del Código Civil señala ello que el demandante exige la escritura
que “por la donación el donante se obli- pública.
ga a transferir gratuitamente al donatario Siguiendo con lo indicado, al ser
la propiedad de un bien”, por lo que es donación (al parecer), no habría exigen-
como una compraventa sin precio. cia de escritura pública si no hay aún
En dicha línea, si se analiza lo refe- contrato que lo exija. Tendría que haber
rido al título provisional (para deducir otro título previo, un contrato previo,
su contenido) al no haber indicación que genere la obligación de cumplir el
de algún pago o precio, lo siguiente otorgamiento de escritura pública, ello
sería analizarlo como donación, lo cual se logra a través de los contratos prepara-
tendría sentido en tanto cumpla con torios, en específico, en los compromisos
sus elementos de validez, salvo uno: la de contratar.
formalidad. Efectivamente, puede ocurrir situa-
En efecto, como se trata de la ciones en las cuales las partes no desean o
transferencia de la propiedad de bien no pueden acordar todo el contenido del
inmueble, conforme el artículo 1625 del contrato o vincularse en ese momento,
Código Civil, debe hacerse por escritura solo teniendo en interés de compro-
pública, con indicación individual del meterse a celebrar posteriormente otro
inmueble o inmuebles donados, de su contrato, para lo cual celebran un con-
valor real y el de las cargas que ha de trato (preliminar) consistente en que
satisfacer el donatario, bajo sanción de ambas partes se obligan a celebrar otro
nulidad. contrato (definitivo) dejando expresado
las líneas preliminares de lo que se van a
De la revisión del caso en concreto, comprometer a ejecutar, lo cual se refleja
no se aprecia que se haya seguido tal for- en la estipulación de la finalidad o causa
malidad; es más, justamente la escritura contractual. Este contrato preparatorio
pública es lo que se exige, por lo que si se denomina compromiso de contratar,
fuera una donación, vía oral con la prue- que es el que nos interesa para el caso.
ba en el título provisional, sería inválido,
en específico, nulo por no cumplir con El compromiso de contratar, y esta es la
la formalidad establecida por ley. primera idea que cabe destacar sobre su
concepción, es un contrato. Más allá de
Siendo ello así, conlleva a que se la expresión ‘compromiso’ utilizada por el
analice otras figuras que pudiera calzar texto para designar a la figura, el contenido
en el caso concreto, en la que se celebró de este, atendiendo a que se trata de una de
las especies de los contratos preparatorios,
un contrato, y se tiene una prueba que no puede ser otro que el del acuerdo de

Actualidad
partes que produce efectos patrimoniales; trato y a partir de este recién las partes
y este, cualquiera sea la denominación que quedan comprometidas u obligadas a
se le dé, es un contrato17.
ejecutar prestaciones, sea que fueran
Para su celebración se requiere que señaladas en el segundo contrato o en
se cumplan los requisitos de validez: el primero. Esto implica deducir que el
consentimiento, capacidad, objeto, cau- primero contrato (preparatorio) tiene
sa y forma18. El preliminar contiene en sí como único efecto obligar a ambas
solo los puntos esenciales del que será el partes a celebrar otro contrato. No obs-
contrato definitivo19. Asimismo, por su tante, tenemos el problema del plazo de
celebración los contratantes se obligan un año de conformidad con el artículo
a ponerse de acuerdo en el futuro para 1416 del Código Civil de 1984, y que el
formar un contrato definitivo20. Código Civil de 1936 ni lo desarrollaba
(recuerden que el “título provisional” es
El recurso al contrato preliminar es fre- del 24 de setiembre de 1974).
cuente, sobre todo en las ventas inmobi-
liarias. Por medio del contrato preliminar Sin embargo, en Italia se presenta
las partes constituyen inmediatamente un lo siguiente:
vínculo obligatorio, con miras a la enaje-
nación de un bien, con efectos análogos a La jurisprudencia y la prevalente doctri-
los que se presentan en la venta obligatoria, na niegan que sea admisible y válido el
dejando para un acto posterior la creación contrato preliminar de donación o, con
del título constitutivo del efecto real. Por diversa formulación (y con implicaciones
lo general el recurso al contrato preliminar no del todo coincidentes), la promesa
se explica en el interés de las partes de com- de donación. La solución es justificada,
prometerse provisionalmente, en espera de prevalentemente, con el requisito de la
que se regularice alguna situación o que se espontaneidad (nullo iure cogente) de la
integre algún presupuesto del contrato que donación, que excluiría la admisibilidad
se pretende estipular21. del acto definitivo de donación en cuanto
cumplimiento de la obligación derivada del
Es por ello que se indica que el contrato preliminar22.
primer contrato prepara al segundo con-
Otra opción sería que sea un acto
unilateral (el título provisional solo lo
17 Bolaños Valverde, Víctor, “Análisis del artí- firma la asociación), en específico una
culo 1414”, en Código Civil Comentado, t. VII
(Contratos en general), 3.a ed., actualizada y “promesa unilateral”, que es un subtipo
revisada, Lima: Gaceta Jurídica, 2010, p. 338. regulado aparte de otros subtipos como
18 Loc. cit. es la fundación, el poder, testamento,
19 Messineo, Francesco, Doctrina general del que tiene como requisitos: “a) entre
contrato, traducido por Rodolfo Fontanarrosa,
Santiago Sentís Melendo y M. Volterra, t, I, vivos, con exclusión de actos a causa
Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa-
América, 1986, p. 454.
20 Bolaños Valverde, “Análisis del artículo 22 Roppo, Vincenzo, Trattato dei Contratti, t. II,
1414”, art. cit., p. 339. Cessione e uso di beni, Milano: Giuffré, 2014,
21 Bianca, El contrato, ob. cit., p. 201. p. 335.

de muerte, como, por ejemplo, el promesa de pago y el reconocimiento

testamento; así como b) de contenido de deuda no pueden considerarse en
patrimonial, con exclusión de los actos estricto rigor fuentes (autónomas) de
unilaterales de contenido no patrimonial obligación, ya que sus efectos no son de
como, por ejemplo, el reconocimiento crear una (autónoma) obligación, sino
de un hijo natural”23. de permitir al acreedor accionar para el
Sin embargo, como afirma Gallo: cumplimiento del deber, exigiendo la
promesa o el reconocimiento, y espe-
El principio de rigurosa tipicidad de las rando del deudor la carga de probar la
promesas unilaterales es considerado expre- falta de relación fundamental y/o de la
sión del principio causal; en ausencia, de
idónea justificación sobre el plano causal las
fuente de la obligación25.
promesas pueden vincular solo en los casos
taxativamente previstos por la norma; deci- IMPORTANTE
dir diferentemente podría en otras palabras
conducir a un progresivo hundimiento del
principio de la causa. Esta en extrema síntesis El hecho que en el título provisio-
es la justificación tradicional del principio nal, la prueba del contrato, no in-
de tipicidad de las promesas unilaterales24. dique precio alguno, no conlleva a
que tenga que interpretarse como
Conforme al artículo 1956 del compraventa incompleta, y por lo
Código Civil, por la promesa unilateral tanto, inexistente; sino que se debe
interpretar la voluntad de las partes
el promitente queda obligado, por su y el contexto socioeconómico usual
sola declaración de voluntad, a cumplir en que se efectúan estas situaciones.
una determinada prestación en favor de
otra persona. Para que el destinatario sea
acreedor de la prestación es necesario su Es necesario recordar que el artículo
949 del Código Civil establece que la
asentimiento expreso o tácito, el cual ope-
sola obligación de enajenar un inmueble
ra retroactivamente al momento de la pro-
determinado hace al acreedor propieta-
mesa; sin embargo, el título provisional no
rio de él, salvo disposición legal diferente
refleja una promesa de algo a futuro sino
que deja constancia de un acuerdo pasadoo pacto en contrario, es decir, que en el
que queda pendiente cumplir. caso materia de litis, resulta probable
el escenario en el cual previamente la
Por otro lado, puede ser que ese asociación haya efectuado un contrato
título provisional no cree obligaciones ya sea verbal o escrito en el que se haya
sino solo reconozca una. En efecto la realizado previamente la “transferencia
de la propiedad” y, por ende, este “cer-
23 Gallo, Paolo, “Contrato y negocio”, en
Observatorio de Derecho Civil, vol. X, Acto
Jurídico, Lima: Motivensa, 2011, p. 166. 25 Di Majo, Adolfo, Delle obbligazioni in
24 Gallo, Paolo, Tratatto del Contratto, t. 1, La generale. Art. 1173-1176. Bologna: Nicola
Formazione, Torino: UTET, 2010, p. 706. Zanichelli, 1988, p. 215.

Actualidad
tificado” por parte de las autoridades no torio idóneo que permita demostrar
sea más que un reconocimiento de una que se había generado previamente
situación jurídica ya existente. un contrato de compra venta y
La rigurosidad, en nuestro sistema que dicho documento solo sea un
radica en que a efectos de poder inscribir reconocimiento de las autoridades
un acto ante registros públicos, contra- respecto a dicha situación.
riamente a lo dispuesto en el artículo • En el supuesto negado que el acto que
949 del Código Civil, se requiere un pretendía formalizar la sucesión fuera
documento que pueda ser elevado a de donación, este debía ser elevada a
escritura pública, es decir, un documen- escritura pública voluntariamente,
to físico, razón por la cual la Sucesión y no ser de exigencia como ocurrió
buscó elevar dicho documento (quizás el en el presente caso, puesto que para
único documento) que permitía acredi- efectos de la validez de una donación
tar su “propiedad”, siendo por ende un resulta requisito esencial bajo pena
contrato de transferencia de propiedad de nulidad, que dicho acto haya sido
con la prueba de tal documento. elevado a escritura pública.
• En el supuesto que el título pro-
5. Conclusiones visional, al contener una cláusula
donde se estipulaba que quedaba
• No compartimos el razonamiento pendiente el título definitivo, cons-
expuesto por el juzgado, la sala y, tituya un contrato preparatorio,
peor aún, por la Corte Suprema, valga decir, un compromiso de
toda vez que, a efectos de resolver contratar, todos los elementos del
la presente controversia, el presu- contrato definitivo debían haber
puesto lógico-jurídico era evaluar figurado en el primer documento,
ante qué tipo de contrato nos en- lo cual no ocurrió y, como conse-
contrábamos para luego establecer cuencia, dicho supuesto no resulta
si resulta posible otorgar escritura viable, además que no se cumpliría
pública de dicho acto o negocio tampoco con el plazo para celebrar
jurídico. el segundo contrato.
• En el supuesto negado que el acto • Consideramos que si bien existe la
plasmado en el título provisional sea posibilidad de que la asociación pue-
un acto jurídico de compraventa, da haber enajenado el bien materia
el precio (como elemento esencial) de litis a la sucesión (en amparo del
debía figurar, razón por la cual no art. 949 del CC) de lo señalado en la
nos encontramos ante un contrato casación, se advierte que ninguna de
de compraventa, per se. La salvedad las partes alegó que se realizó pago
del caso pudo haberse generado en alguno por la transferencia del bien
caso que existiera otro medio proba- o se obligaron a realizar algún pago

en un futuro, por lo que no nos De la Puente y Lavalle, Manuel, El contrato

encontraríamos ante un contrato en general, Primera parte, t. I, vol. XI, serie
Para leer el Código Civil, Lima: PUCP, 1988.
oneroso de transferencia de la pro-
De los Mozos, José Luis, El negocio jurídico
piedad (si fuera gratuito sería nulo (estudios de derecho civil), Madrid: Monte-
por falta de formalidad) y, por ende, corvo, 1987.
no cabía otorgar escritura pública a Di Majo, Adolfo, Delle obbligazioni in generale.
dicho acto. Art. 1173-1176. Bologna: Nicola Zani-
chelli, 1988.
Gallo, Paolo, “Contrato y negocio”, en Observa-
6. Referencias bibliográficas torio de Derecho Civil, vol. X, Acto Jurídico,
Arias Schreiber Pezet, Max, Exégesis del Código Lima: Motivensa, 2011.
Civil de 1984, t. III, Contratos nominados, Gallo, Paolo, Tratatto del Contratto, t. 1, La
2.a ed., Lima: Normas Legales, 2011. Formazione, Torino: UTET, 2010.
Bianca, Massimo, Derecho civil. El contrato, Messineo, Francesco, Doctrina general del con-
traducido por Fernando Hinestrosa y Édgar trato, traducido por Rodolfo Fontanarrosa,
Cortés, Bogotá: Universidad Externado de Santiago Sentís Melendo y M. Volterra, t, I,
Colombia, 2007. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa-
Bolaños Valverde, Víctor, “Análisis del artículo América, 1986.
1414”, en Código Civil Comentado, t. VII Roppo, Vincenzo, Trattato dei Contratti, t. II,
(Contratos en general), 3.a ed., actualizada Cessione e uso di beni, Milano: Giuffré, 2014.
y revisada, Lima: Gaceta Jurídica, 2010. Torres Vásquez, Aníbal, Acto jurídico, 3.a ed.,
Cárdenas Rodríguez, Luis, “Más allá del Lima: Idemsa, 2007.
acuerdo contractual. Sobre la definición Valentino, Daniela, I Contratti di Vendita, en
del contrato en el Código Civil”, en Revista serie Trattato dei Contratti, Pietro Rescigno
Jurídica del Perú. n.° 129, Lima: noviembre y Enrico Gabrielli (dir.), Torino: Utet, 2008.
del 2011. Vidal Ramírez, Fernando, El acto jurídico,
Concepción Rodríguez, José Luis, Derecho de 9.a ed., actualizada, revisada y aumentada,
contratos, Barcelona: Bosch, 2003. Lima: Gaceta Jurídica, 2013.

Actualidad
CAS. N.º 1032-2015 HUAURA
Otorgamiento de escritura pública. El proceso de

otorgamiento de escritura pública, no es exclusivo
para contratos de compraventa, sino a todo acto
jurídico, salvo aquellos para los que la norma
exija formalidad alguna bajo sanción de nulidad.
Artículo 1412 del CC.
Lima, diez de setiembre de dos mil quince.

LA REPÚBLICA: vista la causa número mil treinta y dos-dos mil quince, en audiencia
pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a ley, emite la
siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso de otorgamiento de escritura pública la demandante Sucesión de
Ermilio Monroy Santos ha interpuesto recurso de casación mediante escrito obrante a
fojas setecientos setenta y tres, contra la resolución de vista de fojas setecientos sesenta,
su fecha treinta y uno de octubre de dos mil catorce, que confirmó la resolución de fecha
treinta de julio de dos mil catorce, obrante a fojas setecientos treinta y seis que declaró
improcedente la demanda.
II. ANTECEDENTES
1. DEMANDA: El dieciséis de julio de dos mil trece, mediante escrito obrante a fojas
dieciséis, subsanado a fojas veintinueve, la Sucesión de Ermilio Monroy Santos
interpuso demanda de otorgamiento de escritura pública contra la Asociación Pro
Vivienda Propia San Martín de Porres; con ella pretende la adjudicación a favor
de la Sucesión de Ermilio Monroy Santos y Ana María Gereda Galindo, respecto
del predio denominado lote 74, Manzana E, con un área de 247.50 metros cua-
drados, inscrita en la Partida Registral N.º 60027619 del Registro de Propiedad
Inmueble de Huaral, argumentando que: adquirieron la propiedad del inmueble
antes mencionado mediante el título provisional otorgado por la demandada de
fecha veinticuatro de setiembre de mil novecientos setenta y cuatro, en el que se
expresa que se les transfiere el dominio del lote de terreno y libre disposición. En
el Expediente N.º 01580-2009 sobre nulidad de acto jurídico, seguido contra su
hermano Augusto Monroy Gereda y su cuñada Amelia Reyes Flores, se ha declarado
nula la adjudicación de la propiedad que hiciera la Asociación a favor de estos
últimos. Asimismo, se ha declarado nula la escritura pública de adjudicación de
fecha veinticinco de junio de dos mil cuatro, respecto del terreno lote 74, manzana
E ubicado en la asociación demandada. Como consecuencia de dicha sentencia
y en ejercicio legítimo de su derecho de propiedad, ha solicitado el otorgamiento
de la escritura pública del inmueble, sin embargo, ante el incumplimiento de las

obligaciones de la asociación es que solicitan que judicialmente se le otorgue la

Escritura Pública de Adjudicación.
2. CONTESTACIÓN: Mediante escrito de fojas cincuenta y siete, la Asociación Pro
Vivienda Propia San Martín de Porres contestó la demanda negándola y contra-
diciéndola en todos sus extremos, argumentando que: Al momento de interponer
la demanda no se ha tenido en cuenta la declaratoria de herederos de Ana María
Gereda Galindo, quien falleció el nueve de julio de dos mil once. No se ha tenido
en cuenta que existe un proceso de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, signado con
el N.º 2490-2011 que se tramita ante el Primer Juzgado Civil de Huaral, por lo que
resulta falso que el Expediente N.º 1580-2009 se encuentre terminado. De darse la
escritura pública, esta tiene que ser a favor de los hermanos José Antonio y Augusto
Monroy Gereda ya que la madre de estos ha fallecido con mucha antelación a la
interposición de la presente demanda. Sobre el predio materia de litis existe renuncia
expresa de sus propietarios por haberlo entregado en cesión de posesión a Augusto
Monroy Gereda, ante ello, con fecha treinta de junio de dos mil trece por mandato
de Asamblea se procedió a adjudicar el bien al socio y posesionario Augusto Monroy
Gereda y a su cónyuge Amelia Flores Reyes.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS: El veinte de diciembre dos mil trece, se llevó
a cabo la Audiencia Única, expidiéndose la resolución número cinco, en la que se
declaró saneado el proceso, fijándose como puntos controvertidos: 1. Determinar
si le corresponde el derecho a otorgarse a la parte demandante Sucesión de Ermilio
Monroy Santos la escritura pública conforme lo ha solicitado en su petitorio. 2.
Determinar si la Asociación Pro Vivienda San Martín de Porres se encuentra obligada
a otorgar escritura pública, respecto del inmueble en litis.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: El treinta de julio de dos mil cator-
ce, mediante resolución número nueve, obrante a fojas setecientos treinta y seis, el
Primer Juzgado Civil de Huaral de la Corte Superior de Justicia de Huaura declaró
improcedente la demanda; señalando que: Del “título provisional” cuya copia obra
a fojas cuatro de autos, no se aprecia que en él se haya estipulado cláusula alguna
que consigne el precio, siendo ello así, tal acto jurídico no puede equipararse a un
contrato de compra venta, pues para que exista contrato de compraventa es nece-
sario que exista el objeto y precio tal como se desprende de la lectura del artículo
1529 del Código Civil, por tanto, no le asiste lo dispuesto por el artículo 1549 del
Código Civil; en consecuencia, no habría mandato de la ley para el otorgamiento
de escritura pública de dicho documento. Por otro lado de la lectura del documento
mencionado, no encontramos en ninguno de sus párrafos donde la Asociación de-
mandada se haya obligado de manera expresa a otorgar escritura pública a favor de
la sucesión demandante. El documento “título provisional” no es un contrato pues
no contiene los elementos exigidos por el artículo 1351 Código Civil, asimismo,
no hay acuerdo pues solo ha intervenido la asociación demandada, mas no la parte
demandante. − Y en el hipotético caso de que se tratara de una donación, donde solo
hay una parte, tenía que haberse realizado por escritura pública, como lo dispone el
artículo 1625 del Código Civil. Así las cosas, se trata de un petitorio jurídicamente
imposible, por lo que la demanda resulta manifiestamente improcedente.

Actualidad
5. RECURSO DE APELACIÓN: El once de agosto de dos mil catorce, mediante

escrito de fojas setecientos cuarenta y cinco, la parte demandante apeló la citada
resolución, bajo los siguientes argumentos: Como está acreditado en autos, Ermilio
Monroy Santos y Ana María Gereda Galindo adquirieron el dominio del lote de
terreno y libre disposición mediante el título provisional otorgado por la asociación
de fecha veinticuatro de setiembre de mil novecientos setenta y dos. La sentencia
apelada ha señalado que el título provisorio no ha estipulado un precio, cuestión
que contraviene el considerando 2.3 de su propia sentencia cuando señala que el
otorgamiento de escritura pública procede para formalizar el acto celebrado por
las partes, cuando así resulte de la ley o del convenio de las partes. Así pues, no se
requiere necesariamente el precio, pues el presente caso se trata de una adjudicación
a título gratuito. No es cierto que en el título provisional, no se haya obligado ex-
presamente al otorgamiento de escritura pública, pues el mismo título indica que
queda pendiente el título definitivo conforme a ley, demostrando así que existe
una obligación de formalizar y sanear la transferencia.
6. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA: El treinta y uno de octubre de dos mil
catorce, la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura emite, la resolución de
vista de fojas setecientos sesenta que confirma la resolución número nueve, que declara
improcedente la demanda, bajo los siguientes argumentos: − Como regla general tenemos
que la voluntad constitutiva del contrato no requiere de formalidad salvo que la ley o
las partes lo establezcan. Además, en los procesos de otorgamiento de escritura pública
el objetivo es otorgar formalidad al acto jurídico celebrado, conforme lo establece el
artículo 1412 del Código Civil. La ley no establece numerus clausus los casos en los cuales
procede específicamente su exigencia, por lo que serán las partes quienes lo fijen o la
ley quien lo determine de forma expresa. El documento de fojas cuatro, denominado
“título provisional”, constituye una certificación de sus autoridades respecto a la persona
que posee el lote 74 ubicado en la manzana E, reconociéndole el dominio de dicho
lote y libre disposición, lo que acredita el derecho de posesión, derecho de contratar la
construcción de la casa habitación, pago de arbitrios o impuestos. Sin embargo, ello no
está sujeto a ningún perfeccionamiento convencional ya que no ha sido establecido en
su texto. No constituye un contrato, ya que en ella no hay la conformidad expresa de
las partes, siendo un documento unilateral de constancia o certificación de un presunto
derecho, por tanto, no es aplicable el artículo 1412 del Código Civil. Tampoco podría
tratarse de un acto jurídico gratuito, porque ello no se ha consignado en el documento
de forma expresa, en todo caso, tratándose de bienes inmuebles en los cuales la trans-
ferencia es a título gratuito, debe exigirse la formalidad prevista por las normas que
regulan la donación según el Código Civil de 19361, vigente a la fecha de su expedición.
Concluyéndose que, el documento que obra a fojas cuatro, no puede ser perfeccionado,
al no encontrarse dentro de los presupuestos establecidos en la norma material, y que
1 El cual en su artículo 1474 establecía: “[...] la donación de inmuebles debe hacerse por escritura
pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados, su valor y el de las cargas que
debe satisfacer el donatario. La aceptación podrá otorgarse en la misma escritura de donación o en
otra separada, pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante y se le notifica a este ”. (lo
subrayado es nuestro).

si bien correspondería haber expedido una resolución de mérito; sin embargo, estando
a que no puede empeorarse la situación de la apelante, la misma deber ser confirmada.
El primero de diciembre de dos mil catorce, la parte demandante Sucesión de Ermilio
Monroy Santos, mediante escrito de fojas setecientos setenta y tres, interpone recurso
de casación contra la sentencia de vista, siendo declarado procedente por este Supremo
Tribunal mediante la resolución de fecha veintinueve de abril de dos mil quince, por las
siguientes infracciones: a) Infracción normativa del artículo 1412 del Código Civil, señala
que el juzgador de primera instancia y de grado superior han concluido que en el título
provisional no se aprecia que se haya estipulado precio; por ende, no puede equipararse a
un contrato de compra venta, en la cual es necesario para su validez que exista el precio,
conforme al artículo 1529 del Código Civil, afirmación que contraviene lo expuesto
por el propio juzgador, cuando señala que el otorgamiento de escritura pública procede
para formalizar el acto celebrado por las partes intervinientes, cuando así resulte de la
ley o del convenio de las partes. En tal sentido no se requiere necesariamente el precio,
pues en el presente caso se trata de una adjudicación a título gratuito, por cuanto surge
de la adquisición de propiedad de un grupo de personas, reunidas y conformantes de
una Asociación, cuya finalidad es la adquisición de inmuebles para ser adjudicados a
título gratuito a sus asociados. b) Infracción normativa del artículo 923 del Código Civil,
indicando que en el expediente de nulidad de acto jurídico se ha determinado que la
sucesión de Ermilio Monroy Santos y Ana María Gereda Galindo, adquirieron la pro-
piedad en litis, mediante el título provisional otorgado por la Asociación Pro Vivienda
Propia San Martín de Porres de fecha veinticuatro de setiembre de mil novecientos
setenta y dos, con la cual transfieren al causante Ermilio Monroy Santos y Ana María
Gereda Galindo el dominio del lote de terreno y libre disposición, estableciendo clara
y literalmente “el dominio del lote de terreno y libre disposición, como para acreditar
derecho de posesión, derecho de contratar la construcción de la casa habitación, pago
de los arbitrios y además citar domicilio y que el título definitivo quedaba pendiente
en tanto finalicen los trabajados de urbanización”, lo que demuestra el otorgamiento
de facultades inherentes al derecho de propiedad con arreglo al artículo 923 del Código
Civil.
IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE
En el presente caso, la cuestión jurídica en debate consiste en determinar si la Sala
de mérito ha incurrido en infracción de los artículos 923 y 1412 del Código Civil, al
considerar que no corresponde otorgar escritura pública al no haberse señalado el precio
en el documento título provisorio.
V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
PRIMERO. Que, el recurso de casación tiene por fines la adecuada aplicación del
derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por
la Corte Suprema de Justicia, conforme lo señala el artículo 384 del Código Procesal
Civil.
SEGUNDO. Que, la fundamentación de la infracción normativa material debe estar
dirigida a cuestionar la inadecuada aplicación del derecho objetivo, que en concordancia

Actualidad
con el artículo 386 del Código Procesal Civil debe incidir directamente sobre la decisión
contenida en la resolución impugnada, esto es, debe ser determinante.
TERCERO. Que, corresponde emitir pronunciamiento en lo que respecta a las causales
contenidas en la Sección referida al Recurso de Casación, esto es, la infracción normativa
de los artículos 923 y 1412 del Código Civil.
CUARTO. Que, el artículo 1412 del Código Civil prescribe que “Si por mandato de
la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no
revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito
bajo sanción de nulidad, estas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad
requerida [...]”. [El resaltado es nuestro].
QUINTO. Que, al respecto debe señalarse que los procesos de otorgamiento de escritura
pública están destinados a la formalización de un acto jurídico cuya finalidad es otorgar
seguridad al tráfico jurídico, y, si bien es cierto no es un elemento necesario para que se
perfeccione la transferencia, constituye una formalidad establecida por ley o por convenio
entre las partes, en el cual no se discute el derecho que emana, sino que solo se exige el
cumplimiento de la formalidad pactada por ley o por convenio entre las partes.
SEXTO. Que, así pues, estando a lo expuesto en los antecedentes de la presente resolu-
ción, esta Sala Suprema considera que tanto el Juez de primera instancia, como la Sala
revisora han errado al considerar que el título provisional otorgado por la Asociación
Pro Vivienda Propia San Martin de Porres a favor de Emilio Monroy Santos el veinti-
cuatro de setiembre de mil novecientos setenta y cuatro no puede ser elevado a escritura
pública porque del análisis de dicho documento no se advierte que se haya consignado
el precio de la transferencia, por tanto, no sería un contrato.
SÉTIMO. Que, el proceso de otorgamiento de escritura pública no es exclusivo para
contratos de compraventa en el cual, por prescripción del artículo 1549 del Código Civil,
es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad, sino
a todo acto jurídico, salvo aquellos para los que la norma exija formalidad alguna bajo
sanción de nulidad, ello por respeto a la libertad de contratación. Por tanto, el hecho
de que en el Título Provisorio no se consigne precio por la transferencia, no es motivo
para desestimar la presente demanda. Ello aunado a que en el proceso de nulidad de
acto jurídico (Expediente N.º 1580-2009) se ha declarado nula la adjudicación de la
propiedad otorgada por la Asociación demandada a favor de Augusto Monroy Gereda
y esposa, y si bien se ha interpuesto demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta,
ello no enerva la validez de lo resuelto en el proceso de nulidad de acto jurídico, mientras
no exista sentencia judicial que declare lo contrario.
OCTAVO. Que, siendo ello así, y teniendo en cuenta que del análisis del título provi-
sorio se advierte que se ha señalado que el título definitivo quedaba pendiente, lo cual
constituye el convenio de formalidad efectuado unilateralmente, convenio que debe
ser observado, y por tanto, ante el incumplimiento de la formalidad convenida, puede
compelerse a cumplir con ella. Además que, del texto del título provisorio se advierte que
este otorgaba facultades inherentes al derecho de propiedad establecidas en el artículo
923 del Código Civil, lo que ha sido corroborado también en el proceso de nulidad de
acto jurídico antes mencionado.

NOVENO. Que, debe tenerse presente además lo estipulado en el artículo 140 del
Código Civil, en cuanto señala que “El acto jurídico es la manifestación de voluntad
destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas.”, de modo que,
es por medio de los actos jurídicos que se producen las relaciones jurídicas de carácter
patrimonial que hacen viable el trafico jurídico.
DÉCIMO. Que, entonces puede colegirse claramente que la intención del otorgante
al momento de suscribir el mencionado acto jurídico, fue la de en un futuro formalizar
la transferencia de propiedad del inmueble denominado lote 74, manzana E, inscrita
en la Partida Registral N.º 60027619; en consecuencia, este Supremo Tribunal estima
que merece ampararse el recurso de casación por las infracciones normativas de orden
material denunciadas.
VI. DECISIÓN
Por tales consideraciones, esta Sala Suprema, en aplicación de lo dispuesto en el artículo
396 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley N.º 29364, resuelve: 1. Declarar
FUNDADO el recurso de casación interpuesto por la Sucesión de Ermilio Monroy
Santos a fojas setecientos setenta y tres; en consecuencia, CASARON la resolución
de vista de fojas setecientos sesenta, del treinta y uno de octubre de dos mil catorce,
expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura. 2. Actuando en
sede de instancia: REVOCARON la resolución apelada de fojas setecientos treinta y
seis, su fecha treinta de julio de dos mil catorce, que declaró improcedente la demanda,
REFORMÁNDOLA declararon FUNDADA la demanda, en consecuencia la Asocia-
ción Pro Vivienda Propia San Martín de Porres debe otorgar escritura pública del título
provisional de fecha veinticuatro de setiembre de mil novecientos setenta y cuatro. 3.
DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano,
bajo responsabilidad; notificándose; en los seguidos por la Sucesión de Ermilio Monroy
Santos con la Asociación Pro Vivienda Propia San Martín de Porres sobre otorgamiento
de escritura pública. Interviene el señor juez supremo Miranda Molina por licencia de
la señora juez supremo Del Carpio Rodríguez. Interviene como ponente el señor juez
supremo Almenara Bryson.
SS. WALDE JÁUREGUI, MIRANDA MOLINA, CUNYA CELI, CALDERÓN
PUERTAS.
El relator de la sala que suscribe certifica: Que el señor juez supremo Almenara Bryson,
presidente de esta Sala Suprema no suscribe la presente resolución, habiendo dejado su
voto en relatoría de conformidad con lo acordado el día de la votación, según consta
en la tablilla y registro correspondiente, por cuanto presenta una dolencia física en el
miembro superior derecho, lo que le imposibilita la suscripción.

SUSCRIPCIÓN
JULIO 2016 - JUNIO 2017
Eugenia Ariano Deho
RESOLUCIONES JUDICIALES,
IMPUGNACIONES Y LA
COSA JUZGADA
RESEÑA
En esta obra, la autora analiza de manera
crítica las instituciones procesales más
usadas: las impugnaciones, la apelación,
el recurso de casación, la nulidad de cosa
juzgada fraudulenta, la nulidad de senten-
cias, los poderes del juez en apelación, la
impugnación de las resoluciones interme-
dias, las impugnaciones en el arbitraje,
entre otros. La aguda crítica a estas
instituciones procesales brindará un gran
aporte a todos los abogados, fiscales y
jueces.
AUTORA:
Eugenia Ariano Deho PRESENTACIÓN
DE LUJO EN
Abogada por la Universidad de San Martín de Porres. Magíster en
Derecho Procesal por la Pontificia Universidad Católica del Perú.
TAPA DURA
Profesora de Derecho Procesal en la Universidad Nacional Mayor de FICHA TÉCNICA
San Marcos, en la Pontificia Universidad Católica del Perú y en la • Formato: 17 x 24 cm
Universidad de Lima. Profesora y miembro del Comité Directivo de • Cosido y encolado Hot
Melt
la Maestría en Derecho Procesal de la Pontificia Universidad Católica
del Perú. Autora de diversos textos y artículos en derecho procesal.
Comentario de jurisprudencia La usucapión y los actos extrajudiciales ...
La usucapión y los actos extrajudiciales como causales
de interrupción
Comentario a la Casación N.º 2434-2014 Cusco
Ricardo Geldres Campos*

RESUMEN ABSTRACT
En el presente artículo se reflexiona sobre It is reflected on: if the disinterest of the
los siguientes puntos: ¿el desinterés del owner justifies the acquisition by prescrip-
propietario justifica la adquisición por tion?, the only way to interrupt the usucap-
prescripción?, ¿la única forma interrumpir tion (acquisitive prescription) would be
una usucapión seria el inicio de acciones the initiation of legal proceedings initiated
judiciales iniciadas por el propietario?, by the owner?, who owns without assent
¿quien posee sin asentamiento del pro- (asentimiento) (settlement:asentamiento)
pietario se encuentra obligado a restituir of the owner is obliged to restitute the
el bien?, entre otros. good?, among others.
Keywords: Acquisitive prescription /
Palabras clave: Prescripción adquisitiva / interruption / extrajudicial requirement
Interrupción / Requerimiento extrajudicial
Title: Usucaption (acquisitive prescrip-
Recibido: 17-03-17 tion) and extrajudicial acts as causes of
Aprobado: 06-04-17 interruption
Publicado en línea: 02-05-17 Author: Ricardo Geldres Campos
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Actualidad
Civil Especial del mes Ricardo Geldres Campos
1. Introducción durante el cual el poseedor ha permane-

El año pasado se publicó la Casación cido en bien, de tal manera que ya no
2434-2014-Cusco emitida por la Sala será considerado a efectos del cómputo
Civil Permanente de la Corte Suprema de del plazo prescriptorio. No obstante, si
Justicia, mediante la cual se disponía que el hecho que dio lugar a la interrupción
los actos extrajudiciales, como la remisión finaliza, el cómputo del plazo prescrip-
de cartas notariales, constituyan supues- torio se reanuda.
tos de interrupción de la usucapión. Al Por ejemplo, si en el año 6, el
respecto, la mencionada casación, en su propietario demanda la reivindicación
considerando 34, estableció lo siguiente: del bien (que constituye un acto in-
terruptivo), dichos años ya no serán
La pacificidad no se afecta por la remisión
de cartas notariales o el inicio de procesos considerados para el cómputo del plazo
judiciales, pues ellos no constituyen actos de prescriptorio.
violencia física o moral que supongan que el
inmueble se retiene por la fuerza. Tales ac-
tos, por tanto, no perjudican la pacificidad,
3. Fundamento de la interrupción de
son en cambio, actos de interrupción de la la usucapión
prescripción y así deben ser entendidos.
A diferencia de lo que se suele
Como se puede apreciar, para la pensar —y a fin de verificar si un su-
Corte Suprema la remisión de cartas jeto ha adquirido por prescripción la
notariales, que a fin de cuentas son propiedad—, resulta necesario tener
actos extrajudiciales, efectuadas por el en cuenta no solo la posición del po-
propietario al poseedor, no inciden sobre seedor sino también la del propietario.
el carácter pacífico de la posesión; por el Si solo tenemos en cuenta el compor-
contrario, ellas interrumpen la usuca- tamiento de uno de ellos, no sabremos
pión. Desde mi punto de vista, la men- a ciencia cierta la consumación de la
cionada casación es digna de imitación. usucapión.
En las siguientes líneas explicaré las En ese orden de ideas, desde la
razones por las cuales considero que losposición del poseedor, a efectos de
actos extrajudiciales sí constituyen su-que se configure la usucapión, resulta
puestos de interrupción de la usucapión,necesario que aquel posea el bien de
tal y como lo ha reconocido la Casación manera pacífica, continua, pública y,
2434-2014-Cusco. como propietario, durante un periodo
prolongado de tiempo, previsto en la ley
2. Relevancia de la interrupción de la (art. 950 del CCP).
usucapión Por su parte, desde la posición del
La interrupción de la usucapión es propietario, a efectos de que se con-
aquel hecho o acto que borra el tiempo figure la usucapión, resulta necesario

que este permanezca en una situación expreso en el artículo 953 del Código
de inactividad o desinterés respecto del Civil el cual señala expresamente que se
bien durante el tiempo que posea el usu- interrumpe el término de la prescrip-
capiente. El desinterés o la desidia del ción si el poseedor pierde la posesión o
propietario sobe el bien es un elemento es privado de ella, pero cesa ese efecto
relevante que se debe tener en cuenta a si la recupera antes de un año o si por
efectos de establecer si el sujeto ha ad- sentencia se le restituye.
quirido la propiedad por prescripción,
ya que esta permite justificar la pérdida
de la propiedad del bien sobre su esfera IMPORTANTE
jurídica. […] desde la posición del propieta-
De hecho, si el propietario mos- rio, la interrupción de la usucapión
trará su interés sobre el bien a través se presenta a través de actos contra-
rios a la desidia y desinterés en la que
de actos inequívocos tales como una
se encontraba el propietario respecto
demanda dirigida al usucapiente para del bien, es decir a través de actos
que le restituya el bien, la usucapión no que manifiestan la voluntad inequí-
podría consumarse, ya que estaría sujeta voca del propietario de ejercitar su
a interrupción. derecho.
Por tanto, el cumplimiento de los
requisitos de pacificidad, continuidad, Por otro lado, desde la posición
publicidad del poseedor sobre el bien del propietario, la interrupción de la
y la desidia por parte del propietario usucapión se presenta a través de actos
justifican la adquisición de la propiedad contrarios a la desidia y desinterés en la
mediante la usucapión. que se encontraba el propietario respec-
Al respecto, debemos señalar que to del bien, es decir a través de actos que
si bien la usucapión se justifica en los manifiestan la voluntad inequívoca del
comportamientos tanto del propietario propietario de ejercitar su derecho. Así,
como del poseedor mencionados ante- el propietario manifiesta su voluntad in-
riormente, la interrupción se justifica en equívoca de ejercitar su derecho cuando
actos contrarios a ella. inicia un proceso judicial solicitando la
Así, desde la posición del poseedor, restitución del bien. Por ejemplo, si el
la interrupción de la usucapión se pre- propietario demanda la reivindicación
senta cuando este pierde la posesión que del bien, este es un acto que permite la
ejerce sobre el bien. Por ejemplo, si el interrupción de la usucapión, ya que, a
poseedor abandona el bien, o la pierde través de ella, el propietario muestra su
por intervención del tercero (es lo que interés sobre el bien y rompe con esa
se conoce como interrupción natural). situación de inactividad en la que se
Lo anterior encuentra reconocimiento encontraba.

Actualidad
4. La demanda como supuesto de El numeral 3 del artículo 1996 el

interrupción de la usucapión cual señala que se interrumpe la pres-
A diferencia de otros ordenamien- cripción por la citación con la demanda
tos jurídicos1, en nuestro medio no o por otro acto con el que se notifique
existe una disposición normativa expresa al deudor, aun cuando se haya acudido
que haga referencia a la interposición de a un juez o autoridad incompetente.
la demanda efectuada por el propietario
como un supuesto de interrupción de la IMPORTANTE
usucapión.
[…] el poseedor de mala fe se encuen-
No obstante, la doctrina2 se muestra en la obligación de entregar los
tra a favor de admitir que la demanda frutos a favor del propietario, tam-
interpuesta por el propietario constitu- bién se encontraría obligado a entre-
ye un supuesto de interrupción de la gar el bien principal. En ese sentido,
usucapión3. ¿Cuál es la norma base que desde el momento que un tercero no
autorizado ocupa un bien, se encuen-
permite fundamentar dicha afirmación?
tra obligado a restituir no solo los
frutos sino también el bien principal
1 Por ejemplo, el Código Civil italiano en el […].
artículo 1162 establece que las disposiciones
sobre la prescripción, relativas a las causales
de suspensión y de interrupción, se aplican a
la usucapión en cuanto sean pertinentes Si bien el artículo mencionado
2 “La interrupción civil se produce cuando el hace referencia a la interrupción de la
propietario reclama jurídicamente la posesión prescripción extintiva; no obstante, se
del bien (art. 1996-3 CC, por analogía) o si
el poseedor reconoce la superioridad de un admite su aplicación analógica para la
derecho ajeno (art. 1996-1 CC)”: Gonza- prescripción adquisitiva.
les Barrón, Gunther, Derechos reales, t. II,
3.a ed., Lima: Jurista, 2013, p. 1148. En ¿Cuál es el fundamento por el cual
ese mismo sentido: Berastain Quevedo, se permite que la demanda constituya
Claudio, “Comentarios subartículo 953”, en un supuesto de interrupción de la
Gutiérrez Camacho, Walter (dir.), AA. VV.
Código Civil comentado, t. V, Lima: Gaceta usucapión? A mi parecer, el fundamento
jurídica, 2010, p. 250 y ss. radica en la voluntad inequívoca por
3 “Mientras la interrupción natural se mani- parte del propietario de pretender la
fiesta de un modo directo sobre la posesión,
que cesa, y, por tanto, no puede proseguir la restitución del bien. Teniendo en cuenta
usucapión, en la interrupción civil, fundamen- ello, no cabe duda que la demanda
talmente cuando procede de la iniciativa del
reclamante, el acto por virtud del cual se pro-
duce el efecto consiguiente no se proyecta de el de la privada de corporeidad, otro tanto
un modo directo —y, sobre todo, no tiene que ocurre con la interrupción civil: no precisa
proyectarse— sobre la posesión. ‘Civil’ tiene materializarse. El poseedor frente al cual se
aquí el significado de lo meramente nominal, produce la interrupción puede continuar en
simbólico o indicativo, como contrapuesto a la misma situación respecto de la posesión”:
lo natural o real. De igual modo que uno de Hernández Gil, Antonio, La posesión, Ma-
los diversos sentidos de la posesión civil es drid: Editorial Civitas, 1980, pp. 464-465.

dirigida al usucapiente constituya una el que se notifique al deudor, aun cuando

clara manifestación de la voluntad del se haya acudido a un juez o autoridad
propietario de pretender la restitución incompetente. Si bien la mencionada
del bien, por lo que interrumpe la norma regula la prescripción extintiva,
usucapión. mediante la analogía se admite su apli-
cación a la usucapión.
5. Los actos extrajudiciales como Ahora bien, si se acepta la aplicación
supuestos de interrupción de la analógica del numeral 3 del artículo
usucapión 1996 a la usucapión, de la misma ma-
Como se puede apreciar del apar- nera: ¿se debería aceptar la aplicación
tado anterior, se admite sin dudas que analógica del numeral 2 de ese mismo
resulta de aplicación a la usucapión el artículo a la usucapión?
numeral 3 del artículo 1996 del Có- Al respecto, debo mencionar que
digo Civil, a fin de fundamentar que el numeral 2 del artículo 1996 dispone
la demanda constituye un supuesto de que se interrumpa la prescripción cuan-
interrupción de la usucapión. Desde mi do se intima para constituir en mora al
punto de vista, los actos extrajudiciales deudor.
también constituyen supuestos de inte-
Desde mi punto de vista sí resulta
rrupción de la usucapión, tal y como lo
de aplicación dicho artículo a la usu-
veremos en las siguientes líneas:
capión toda vez que la intimación que
4.1. Los actos extrajudiciales son una ex-
dirige el propietario al usucapiente para
presión de la voluntad inequívoca del que le restituya el bien, que se puede
propietario de pretender la restitu- manifestar por ejemplo a través de una
ción del bien, por tanto, interrumpen carta notarial, refleja la voluntad in-
la usucapión equívoca del propietario de pretender
la restitución del bien.
Como lo expliqué en su momento,
el fundamento de la interrupción de la Así como la demanda es un acto
usucapión, desde la posición del propie- que interrumpe la usucapión, toda vez
tario, radica en la manifestación de la que traduce la voluntad inequívoca del
voluntad inequívoca de este de pretender propietario de pretender la restitución
la restitución del bien. Es por ello que del bien, de la misma manera una carta
la demanda constituye un supuesto de notarial constituye la misma manifesta-
interrupción, toda vez que ella traduce ción de la voluntad . De hecho, tanto la
4
dicha voluntad. Lo anterior encuentra

reconocimiento expreso en el numeral 4 “Por tanto, se debe considerar que la demanda
3 del artículo 1996, el cual señala que se que interrumpe la usucapión es tomada en
consideración por el numeral 5 del artículo
interrumpe la prescripción por la cita- 2653 del CC como inequívoca manifestación
ción con la demanda o por otro acto con de la voluntad restitutoria del propietario (o

Actualidad
demanda como la carta notarial, consti- dirigen al usucapiente, para que restituya
tuyen manifestaciones de voluntad del el bien a favor del propietario, interrum-
propietario de pretender la restitución pen la usucapión, toda vez que tales ac-
del bien, por lo que interrumpen la usu- tos traducen la voluntad inequívoca del
capión, de modo que no tendría sentido propietario de pretender la restitución
darle un tratamiento jurídico distinto. del mismo.
Ahora bien, surge la siguiente pre-
gunta: ¿Todo acto que refleja la voluntad IMPORTANTE
inequívoca del propietario de pretender
la restitución del bien interrumpe la […] no existe una razón lógica ju-
usucapión? Desde luego que no, toda vez rídica para que los actos judiciales,
como una demanda, y los extrajudi-
que la interrupción debe estar prevista ciales reciban un tratamiento jurídi-
en la ley. La demanda sí esta prevista en co distinto, más aun si los dos tienen
la ley, concretamente en el artículo 1996, el mismo fundamento: la voluntad
numeral 3. Lo mismo sucede con la carta inequívoca del propietario de pre-
notarial, la cual se encuentra prevista en tender la restitución del bien. En tal
el artículo 1996, numeral 2. Por tanto, sentido, para que los actos extrajudi-
ciales sean idóneos para interrumpir
resulta evidente que dicha norma sí se la usucapión, no es necesario que in-
aplica al presente caso, a fin de sustentar cidan sobre la posesión.
que los actos extrajudiciales interrumpen
la usucapión.
Una objeción que se podría señalar
4.2. El numeral 2 del artículo 1996 del en contra de lo mencionado anterior-
Código Civil es de aplicación a la mente es la siguiente: el numeral 3 del
usucapión como causal de interrup- artículo 1996 que regula la demanda
ción, toda vez que existe una obliga- como supuesto de interrupción de
ción, la cual consiste en la restitución la prescripción extintiva sí resulta de
del bien a cargo del usucapiente a
aplicación a la usucapión (mediante la
favor del propietario
analogía); no obstante, no sucede lo mis-
Como ha sido explicado anterior- mo con el numeral 2 del mismo artículo
mente, los actos extrajudiciales que se puesto que este regula la constitución
en mora, la cual se presenta únicamente
del titular del derecho real de goce frente al
poseedor ad usucapionem), así que sería del
en las obligaciones. Siendo que entre
todo injustificado que la manifestación extra- el propietario y el poseedor no existe
judicial de la misma voluntad no fuese idónea obligación, por tanto, no resulta de
para producir el mismo efecto jurídico”: Si-
rena, Pietro, “Interruzione dell’usucapione”,
aplicación dicho numeral a la usucapión.
Gabrielli, Enrico y Francesco Gazzoni Al respecto, no se puede compartir
(dirs.), en Trattato della trascrizione, vol. II: La
trascrizione delle domande giudiziali, Torino: dicha objeción. Como ya lo expliqué en
Utet, 2014, p. 336. su momento: sí existe una obligación de

restitución del bien entre el usucapiente tercero intromisor no podrá quedárselo

y el propietario, tal y como lo demostra- pues no existe una causa jurídica que lo
remos en las siguientes líneas: legitime, toda vez que el bien principal
ya tiene otro titular.
i. El derecho absoluto (como la propie-
En ese sentido, el carácter abso-
dad) determina a favor de su titular
luto del derecho no solo determina la
la exclusividad sobre el uso y disfrute
del bien
abstención por parte de los terceros no
autorizados para la intromisión del mis-
Tradicionalmente se ha considerado mo, es decir, de las facultades conferidas
que el carácter absoluto del derecho real a su titular (uso, disfrute y disposición),
hace referencia a que puede ser opuesto sino también que conlleva la asignación
erga omnes, es decir, frente a todos. No a su titular de forma exclusiva de los
obstante, dicha concepción ha limitado provechos que se derivan del ejercicio
el alcance práctico del derecho real limi- del derecho. Por tanto, si uno de los
tando su contenido. terceros obtiene provechos como con-
En tal sentido, desde mi punto de secuencia de su conducta intromisora
vista, el carácter absoluto del derecho respecto del derecho absoluto, el titular
real debe entenderse en el sentido de que del derecho tendrá los mecanismos de
el titular es el único legitimado de forma tutela pertinentes5 para el recupero de lo
exclusiva para usar, disfrutar o disponer que le pertenece .
del bien. El titular del derecho ostenta
ii. Acerca de la obligación restitutoria
un monopolio respecto de las facultades establecida en el artículo 910 del
conferidas: solo él puede usar o disfrutar Código Civil
el bien, nadie más.
Como se ha demostrado anterior-
Por tanto, ningún tercero podría mente, todos los derechos absolutos
usar o disfrutar del bien, pues ello sig-
nificaría una injerencia respecto de una 5 Véase, al respecto, “Esta teoría fue desarollada
esfera jurídica que no le corresponde y, por Wilburg y Ernst von Caemmerer, quienes
señalan que el sujeto que explota sin autoriza-
además, un enriquecimiento injustifica- ción un derecho absoluto ajeno, adquiere algo
do. En tal sentido, si un tercero no auto- que de acuerdo al contenido de atribución de
rizado usa un bien que no le pertenece, ese derecho, pertenece al titular respectivo. El
interventor, como resultado de la intervención
deberá restituirlo a su titular: surge a en el derecho ajeno, se enriquece injustificada-
cargo del tercero, el deber de restitución mente a costa de otra y por tanto se obliga a la
restitución de ese enriquecimiento”: Menezes
del bien (tratándose de un derecho real). Leitão, Luís Manuel Teles de, O enrique-
De igual manera, si un sujeto obtiene cimento sem causa no Direito Civil. Estudo
ciertos beneficios o ganancias respecto dogmático sobre a viabilidade da configuração
unitária do instituto, face à contraposição entre
de un bien que no le pertenece, deberá as diferentes categorías de enriquecimento sem
restituir los mismos a favor del titular: el causa, Coimbra: Almedina, 2005, p. 773.

Actualidad
atribuyen a su titular el uso o disfrute Para responder a esta pregunta, resulta

exclusivo sobre el bien. Por tanto, si necesario definir el concepto de obliga-
un tercero no autorizado obtiene ga- ción. A mi parecer, la obligación no es
nancias explotando un bien que no le otra cosa que un vínculo intersubjetivo
pertenece deberá restituirlos a su titular. entre un derecho subjetivo y un deber
En ese mismo sentido, si un tercero no jurídico, en virtud del cual, el titular
autorizado ocupa el bien, como el caso del derecho subjetivo se encuentra en
de un usucapiente, deberá restituirlo a la posibilidad de exigir el cumplimiento
su titular. de la obligación y el titular del deber
Lo señalado anteriormente en- jurídico se encuentra en la obligación
cuentra reconocimiento expreso en de realizar un determinado comporta-
nuestro Código Civil. Así, el artículo miento (prestación).
910 establece que el poseedor de mala Por lo anterior, resulta claro que el
fe está obligado a entregar los frutos per- artículo 910 del Código Civil establece
cibidos, y, si no existen, a pagar su valor una obligación de carácter restitutorio
estimado al tiempo que los percibió o consistente en la entrega de los frutos
debió percibir. a cargo del poseedor de mala fe a favor
De la norma mencionada, la pre- del propietario. En dicha obligación,
gunta que surge es la siguiente: ¿Por qué el titular del derecho subjetivo es el
el poseedor de mala fe debe restituir las propietario, mientras que el titular del
ganancias que ha obtenido como con- deber jurídico es el poseedor de mala fe.
secuencia del ejercicio del derecho que ¿Cuál es la fuente de la obligación
le corresponde a otro? La respuesta es restitutoria de entrega de frutos a cargo
simple: solo al propietario le pertenecen del poseedor de mala fe? Obviamente
los frutos o ganancias que se derivan del la fuente de la obligación restitutoria
bien, por tanto, si un tercero no autori- no podría ser el contrato, puesto que,
zado se apropia de los mismos, deberá evidentemente, no lo hay; tampoco el
restituirlos a su titular. No se puede ilícito, puesto que aquí no hay un daño
permitir que un sujeto se enriquezca que pueda ser resarcido a través de la res-
a costa de otro. Lo anterior en virtud ponsabilidad civil. Se podría decir que
del carácter absoluto de los derechos, el la fuente es la ley, pero es una respuesta
cual dispone que las facultades de uso y muy simplista. Desde mi punto de vista,
disfrute le corresponde exclusivamente la fuente de la obligación restitutoria
a su titular. consiste en aquel principio según el cual
Ahora bien, ¿qué tipo de situación en el campo de los derechos reales, solo
jurídica establece el artículo 910 del las facultades de uso o disfrute le corres-
Código Civil a cargo del poseedor de ponden exclusivamente a su titular y a
mala fe? ¿Se trata de una obligación? nadie más, por lo que si un tercero no

autorizado ocupa u obtiene ganancias autorizado ocupa un bien, se encuentra

sobre un bien, este deberá restituirlos obligado a restituir no solo los frutos sino
a su titular. también el bien principal.
En tal sentido, resulta claro que se El fundamento de la restitución del
trata de una obligación restitutoria que bien es el siguiente: en virtud del carácter
se distingue de la obligación de resarcir absoluto del derecho de propiedad, solo
el daño o las que se derivan de un con- al propietario le corresponde la posesión
trato. Por tanto, para su configuración exclusiva sobre ese bien. Siendo así, el
no se requiere probar los elementos de la propietario puede usar dicho bien y
responsabilidad civil (culpa, relación de nadie más. Por tanto, si un tercero no
causalidad, etc.), simplemente bastaría autorizado ocupa un bien, deberá resti-
probar que los frutos obtenidos pro- tuir dicho bien a favor del propietario.
vengan de la propiedad que pertenece
Si bien el artículo 910 del Código
a otro sujeto para que surja a favor del
Civil solo establece que el poseedor de
propietario el derecho a la restitución de
mala fe debe restituir los frutos, mas
los mencionados frutos.
no hace referencia a que debe restituir
En tal orden de ideas, no cabe duda el bien principal que dio origen a esos
que existe en cabeza del poseedor de mala frutos, de igual manera se debe llegar a
fe la obligación de entrega de los frutos dicha conclusión en virtud del argumen-
a favor del propietario. Este último se to a fortiori.
constituye en titular del derecho subjeti-
En tal sentido, si el poseedor de
vo a la restitución de los frutos, mientras
mala se encuentra obligado a restituir
que el primero en el titular del deber de
los frutos (que son bienes derivados),
entre de los mencionados frutos.
con mayor razón se encuentra obligado a
Ahora bien, si el poseedor de mala restituir el bien principal que dio origen
fe se encuentra en la obligación de en- a esos frutos6.
tregar los frutos a favor del propietario,
entonces surge la interrogante de si ese 6 El origen de esta obligación restitutoria es
mismo poseedor se encontraría en la bastante similar al de la obligación indemni-
zatoria. En esta última, existe el deber generar
obligación de restituir el bien principal de no causar daño a otro. No obstante, si
que dio origen a esos frutos. un sujeto causa un daño a otro, surge a su
cargo un deber específico que se traduce en
Desde mi punto de vista sí: no una obligación de indemnizar. A partir de la
existe ninguna razón lógica para que el producción del daño, la obligación se especí-
fica. El titular del deber de indemnizar será el
poseedor de mala fe solo deba restituir dañante, mientras el titular del derecho a la
los frutos (bienes derivados) y no el indemnización será el dañado. Como se puede
bien que dio origen a esos frutos (bien observar en este tipo de obligación los sujetos
se encuentran plenamente determinados. El
principal). Por tanto, no cabe duda que, mismo razonamiento se aplica para la obliga-
desde el momento en que un tercero no ción restitutoria. En principio, existe un deber

Actualidad
iii. Conclusiones preliminares: acerca En conclusión, sí procede aplicar

de la obligación restitutoria entre el analógicamente el numeral 2 del artículo
usucapiente y el propietario 1996 del Código Civil a la usucapión,
Conforme a lo señalado anterior- toda vez que entre el usucapiente y el
mente, resulta claro que sí existe una propietario existe una obligación de
obligación restitutoria del bien a cargo carácter restitutorio8 consistente en la
del usucapiente a favor del propietario.
La primera razón es el carácter absoluto buena fe hace suyo los mimos. Al respecto, se
debe señalar que el artículo mencionado solo
del derecho: solo al titular del bien le establece la no devolución en relación a los
corresponde el uso o disfrute exclusivo frutos, mas no en relación al bien principal. Lo
sobre mismo, por lo que si un tercero no anterior, toda vez que el poseedor aunque sea
de buena fe, no tiene una causa jurídica que
autorizado usa un bien ajeno, surge a su lo legitime a seguir detentando un bien que
cargo el deber de restituirlo a su titular. no le pertenece. La buena fe solo influye sobre
Siendo que en el presente caso, el usu- los frutos, mas no sobre el bien principal. Sería
ilógico pensar lo contrario, pues el poseedor
capiente es un tercero no autorizado, ya de buena fe, sigue siendo uno ilegítimo que
sea poseedor de buena o mala fe, surgirá ha adquirido la posesión en virtud de un título
a su cargo el deber de restituir el bien que nulo o ineficaz.
ocupa a favor del propietario. 8 Se debe señalar que existen semejanzas entre
la obligación indemnizatoria y restitutoria.
La segunda razón es que dicha En principio, existe el deber general de no
causar daño. No obstante, cuando un sujeto
obligación encuentra reconocimiento determinado X causa un daño a otro, surge a
expreso en el artículo 910 del Código partir de dicho momento un deber específico
Civil. Como ha sido demostrado ante- a cargo del dañante, el cual se traduce en una
obligación de indemnizar en favor del daña-
riormente, si el poseedor de mala fe se do. La inobservancia del deber general de no
encuentra en la obligación de entregar causar daño a otro gatilla el deber específico
los frutos a favor del propietario, tam- (indemnización). En tal sentido, el presupues-
to necesario de la obligación de indemnizar no
bién se encontraría obligado a entregar es otra cosa que la inobservancia de un deber
el bien principal. En ese sentido, desde el generar de no causar daño a otro. El mismo
momento que un tercero no autorizado razonamiento se aplica en las obligaciones res-
titutorias. En principio, en virtud del carácter
ocupa un bien, se encuentra obligado a absoluto de los derechos reales, que determina
restituir no solo los frutos sino también que solo las facultades de uso y disfrute le
el bien principal7. corresponden exclusivamente a su titular,
existe el deber general de no entrometerse
sin autorización en las posiciones jurídicas
de no entrometerse en la esfera jurídica en absolutas ajenas (propiedad). No obstante,
relación con las posiciones jurídicas absolutas cuando un sujeto determinado inobserva
(como la propiedad), si un sujeto usurpa un dicho deber general, surge a su cargo un deber
derecho absoluto que no le corresponde, específico u obligación de carácter restitutorio.
7 El artículo 908 dispone lo siguiente: “El Por tanto, si un sujeto en concreto inobserva
poseedor de buena fe hace suyos los frutos”. dicho deber general, por ejemplo usando un
Como se puede apreciar del artículo mencio- bien ajeno (propiedad) sin autorización, surge
nado, a diferencia del poseedor de mala fe que a su cargo un deber específico u obligación de
deberá restituir los frutos percibidos o no, el de restitución del bien. En ese mismo sentido, si

entrega del bien a cargo del usucapiente de la obligación resarcitoria), la que se

a favor del propietario. constituye como, sobre el plano del derecho
sustancial, una situación jurídica subjetiva
que es autónoma respecto a la posesión
IMPORTANTE (ilegítima), pero en el sentido de que esta
identifica el instrumento de tutela que el
[…] si el usucapiente después de haber ordenamiento jurídico atribuye al propie-
tario (o al titular del derecho real de goce
adquirido por prescripción la propie-
ejercido por el poseedor ad usucapionem)
dad, es demandado por el propietario para que pueda reaccionar ante la violación
registral para que le restituya el bien, de su derecho. El proceso civil instaurado
dicho acto en nada afectará la usuca- mediante la demanda de reivindicación de
pión, toda vez que esta ya ha sido con- la propiedad, indudablemente, tiene por
sumada. Lo mismo vale para la remi- objeto la violación de dicho derecho real
sión de cartas notariales que dirige el por parte del demandado (y no el hecho
propietario registral al usucapiente. Di- constitutivo autónomo de una obligación
chos actos en nada afecta la propiedad restitutoria entre las partes), pero, si tal
del usucapiente […]. demanda es acogida, ella concluye no
obstante con la condena a este último de
realizar una prestación obligatoria, la cual
se constituye por la entrega o devolución
La doctrina más autorizada, como del bien al actor victorioso.
la de Pietro Sirena, ha reconocido la Tal como aquel que demanda la acción
existencia de la obligación restitutoria reivindicatoria, exigiendo al demandado
entre el poseedor usucapiente y el pro- se le condene a la entrega o devolución del
pietario: bien, pide en primer lugar que se corrobore
la violación de su propiedad, del mismo
De hecho, la violación de la propiedad (o modo el propietario, constituyendo en
de cualquier otro derecho real de goce) mora al poseedor ad usucapionem, pretende
determina siempre una obligación restitu- precisamente en vía extrajudicial la entrega
toria del poseedor ad usucapionem (aparte o devolución de su bien, interrumpiendo
como resultado el curso de la usucapión9”
un sujeto disfruta o explota un bien ajeno sin
autorización, las ganancias obtenidas deberán Como se puede apreciar, para el au-
ser restituidas a su titular. ¿Cuál es la justifi- tor citado, la violación de la propiedad,
cación de todo esto? El carácter absoluto del es decir, el hecho de que un sujeto sin
derecho de propiedad, el cual determina que
solo al titular le corresponde exclusivamente asentimiento del propietario tome po-
las facultades de uso y disfrute. sesión del bien, origina una obligación
Lo mencionado anteriormente encuentra restitutoria del bien a cargo del poseedor
reconocimiento expreso en el artículo 910 del
Código Civil, el cual establece que el poseedor usucapiente a favor del propietario, la
de mala fe está obligado a entregar los frutos
percibidos y, si no existen, a pagar su valor
estimado al tiempo que los percibió o debió 9 SIRENA, Pietro, “Interruzione dell’usucapione”,
percibir. Por lo anterior, resulta claro que di- en Trattato della trascrizione dirigido por En-
cho artículo regula una obligación consistente rico Gabrielli y Francesco Gazzoni, Volume
en la restitución de los frutos obtenidos a cargo II, La trascrizione delle domande giudiziali,
del poseedor de mala fe. Utet giuridica, 2014, pp. 336 y ss.

Actualidad
misma que determina, en cabeza del el sentido que no se dirigen a privar el

primero, una situación jurídica distinta a poder de hecho que el poseedor ejerce
la del poseedor ilegitimo. Por tanto, sí se sobre el bien.
podría constituir en mora al usucapiente Lo señalado anteriormente no
a través de cartas notariales, interrum- puede compartirse por las siguientes
piendo con ello el curso de la usucapión. razones:
De hecho, la intromisión posesoria • Para que un acto sea considerado
de manera ilegítima de un sujeto sobre el idóneo para interrumpir la usuca-
bien de otro, origina una relación obli- pión, como se ha demostrado en
gatoria entre el propietario y el poseedor líneas anteriores, se requiere que
usucapiente, consistente en la restitución traduzca la voluntad inequívoca del
del bien a favor del primero. En estos propietario de pretender la restitu-
casos, la prestación consiste en la entrega ción del bien, conforme a lo previsto
del bien por parte del poseedor a favor en la ley. De lo anterior, se concluye
del propietario. que no es necesario que dicho acto
incida sobre la posesión de hecho
4.3. No es requisito constitutivo de un que ejerce el poseedor sobre el bien,
acto interruptivo que incida sobre la ni mucho menos que tenga que
posesión del bien privarlo.
Como se ha demostrado hasta el Siguiendo esa línea de pensamiento,
momento, los actos extrajudiciales, sí la demanda, que es un acto judicial,
interrumpen la usucapión en atención a interrumpe la usucapión. Como
que: i) traducen la voluntad inequívoca resulta evidente, la demanda inter-
del propietario de pretender la resti- puesta por el propietario en nada
tución del bien y además porque ii) el influye sobre la posesión, toda vez
sustento normativo se encuentra en el que el poseedor seguirá ejercitando
numeral 2 del artículo 1996 del Código su poder de hecho sobre el bien
Civil, la cual resulta de aplicación (me- como siempre.
diante a la analogía) a la usucapión, toda Ahora bien, si como resulta eviden-
vez que existe una obligación entre el te, la demanda, que es un acto judi-
usucapiente y el propietario consistente cial, para que sea considerada como
en la restitución del bien a cargo del un supuesto de interrupción, no re-
primero. quiere que incida sobre la posesión,
Otra objeción que se podría aducir entonces : ¿la misma suerte deberían
en contra de lo señalado anteriormente correr los actos extrajudiciales?
es que los actos extrajudiciales no son Desde mi punto de vista sí: no existe
idóneos para interrumpir la usucapión, una razón lógica jurídica para que
toda vez que no son actos calificados en los actos judiciales, como una de-

manda, y los extrajudiciales reciban de dinero11, sino, en general, en las

un tratamiento jurídico distinto, obligaciones de dar, hacer y no hacer.
más aun si los dos tienen el mismo Lo anteriormente señalado se encuentra
fundamento: la voluntad inequívoca previsto en la ley por lo que no deberían
del propietario de pretender la resti- surgir dudas en torno a su aplicación12.
tución del bien. En tal sentido, para Al respecto, se debe señalar que la obli-
que los actos extrajudiciales sean gación de restituir el bien, al encontrarse
idóneos para interrumpir la usuca- dentro del campo de las obligaciones de
pión, no es necesario que incidan dar, deviene en aplicación la constitu-
sobre la posesión. ción en mora.
• La segunda razón es que no existe Por otro lado, se debe tener en
ninguna norma jurídica que dis- cuenta que la constitución en mora no
ponga como requisito constitutivo es otra cosa que un requerimiento que
de interrupción de la usucapión dirige el acreedor a su deudor para que
que incida sobre el poder de hecho cumpla la obligación de entrega del
que el poseedor ejerce sobre el bien. bien. Dicho requerimiento se puede
Siendo así, se debería considerar que realizar, entre otras cosas, a través de
los actos extrajudiciales son idóneos una carta notarial. En el presente caso, el
para interrumpir la usucapión. propietario, al dirigir una carta notarial
al poseedor usucapiente, lo está consti-
4.4. Los actos extrajudiciales que tradu- tuyendo en mora, pues a través de ella
cen la voluntad inequívoca del pro-
le manifiesta su voluntad de pretender la
pietario de pretender la restitución
del bien son actos que constituyen restitución del bien. En otras palabras, le
en mora al usucapiente está pidiendo que cumpla la obligación.
Por otro lado, otra objeción que 4.5. ¿Qué pasa si el propietario registral
se podría señalar es la siguiente: el interpone una demanda contra el
numeral 2 del artículo 1996 regula la poseedor luego de que la usucapión
constitución en mora, la cual se presenta se ha consumado?
únicamente en las obligaciones de dar Si el poseedor ha cumplido con
suma de dinero10. todos los requisitos para adquirir por
Esta afirmación es incorrecta, la
constitución en mora no solo se pre- 11 Por su parte, se debe tener en cuenta que úni-
senta en las obligaciones de dar sumas camente genera intereses la mora respecto de
las obligaciones de dar sumas de dinero, mas
no en las demás. En ese sentido, la obligación
restitutoria, al no encontrarse dentro del cam-
10 Por último, se debe señalar que la mora no solo po de las obligaciones de dar sumas de dinero,
se presenta en las obligaciones que se derivan no comporta el surgimiento de intereses.
de un contrato. Piénsese en la obligación de 12 Véase, al respecto, los artículos 1154 y 1160
resarcitoria. del Código Civil.

Actualidad
prescripción la propiedad durante el Código Civil, el cual establece la

tiempo previsto en la ley (art. 950 constitución en mora como supues-
del CC) será considerado propietario to de interrupción, toda vez que
aunque no tenga una sentencia judicial entre el propietario y el poseedor
que lo declare como tal. De hecho, la usucapiente existe una obligación
sentencia de prescripción adquisitiva restitutoria de entrega del bien.
solo es declarativa, más no constitutiva, • Siendo así, no podemos estar más
pues se limita a reconocer la propiedad de acuerdo con la decisión de la
del usucapiente. Corte Suprema en la Casación
En ese orden ideas, si el usuca- 2434-2014-Cusco, toda vez que
piente, después de haber adquirido por dejando de lado aquella posición
prescripción la propiedad, es demanda- errada que señalaba que los actos
do por el propietario registral para que extrajudiciales influyen sobre el
le restituya el bien, dicho acto en nada carácter pacífico de la posesión,
afectará la usucapión, toda vez que esta dispone que en realidad dichos actos
ya ha sido consumada. Lo mismo vale interrumpen la usucapión, como se
para la remisión de cartas notariales que ha demostrado en líneas anteriores.
dirige el propietario registral al usuca-
piente. Dichos actos en nada afecta la 6. Referencias bibliográficas
propiedad del usucapiente. Berastain Quevedo, Claudio, “Comentarios
subartículo 953”, en Gutiérrez Camacho,
Walter (dir.), AA. VV., Código Civil comenta-
5. Conclusiones do, t. V, Lima: Gaceta jurídica, 2010.
• El fundamento de la interrupción Gonzales Barrón, Gunther, Derechos reales,
t. II, 3.a ed., Lima: Jurista, 2013.
de la usucapión, desde la posición
Hernández Gil, Antonio, La posesión, Madrid:
del propietario, no es otra cosa que Civitas, 1980.
la voluntad inequívoca de este de Menezes Leitão, Luís Manuel Teles de, O enri-
pretender la restitución del bien. En quecimento sem causa no Direito Civil. Estudo
ese sentido, tanto la demanda como dogmático sobre a viabilidade da configuração
los actos extrajudiciales son actos unitária do instituto, face à contraposição entre
as diferentes categorías de enriquecimento sem
interruptivos de la usucapión, pues causa, Coimbra: Almedina, 2005.
traducen dicha voluntad. Sirena, Pietro, “Interruzione dell’usucapione”,
• El sustento normativo de la in- en Gabrielli Enrico y Francesco Gazzoni
terrupción de la usucapión es el (dirs.), en Trattato della trascrizione, vol. II:
La trascrizione delle domande giudiziali,
numeral 2 del artículo 1996 del Torino: Utet giuridica, 2014.

CASACIÓN N.º 2434-2014 CUSCO
Prescripción adquisitiva de dominio. La pacifi-

cidad no se afecta por la remisión de cartas nota-
riales o el inicio de procesos judiciales, pues ellos
no constituyen actos de violencia física o moral
que supongan que el inmueble se retiene por la
fuerza. Tales actos, por tanto, no perjudican la
pacificidad; son, en cambio, actos de interrupción
de la prescripción, y así deben ser entendidos.
Lima, tres de setiembre de dos mil quince.

LA REPÚBLICA; vista la causa número dos mil cuatrocientos treinta y cuatro del dos
mil quince, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con
arreglo a ley; emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO
En el presente proceso de prescripción adquisitiva de dominio el demandante Braulio
Villasante Figueroa ha interpuesto recurso de casación (página mil ciento setenta y cua-
tro), contra la sentencia de vista de fecha veintiséis de junio del dos mil catorce (página
mil ciento cincuenta y siete), dictada por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Cusco, que revoca la sentencia de primera instancia de fecha catorce de enero del dos mil
catorce, página mil treinta y cinco, que declara fundada la demanda; y, reformándola,
declara infundada la misma.
II. ANTECEDENTES
1. DEMANDA: Por escrito de página veintitrés Justina Raquel Tacona Cardeñoso
y Braulio Villasante Figueroa interponen demanda de prescripción adquisitiva de
dominio de bien inmueble, en contra de Cristina Bueno de Callapiña, Simón Mi-
randa Bueno y Alberto Miranda Bueno, herederos de quien en vida fue Dominga
Bueno Gonzáles, solicitando ser declarados propietarios del cincuenta por ciento
del lote de terreno, ubicado dentro del inmueble lote N.º N-9 de la urbanización
Amadeo Repeto del distrito de Santiago, provincia y departamento del Cusco,
alegando como sustento de su pretensión que están en posesión del cincuenta por
ciento del lote de terreno por más de doce años consecutivos, desde mil novecientos
noventa y cinco, en forma constante, libre, pública y pacífica, por haberlo adquirido
a título oneroso de los demandados, por la suma de cinco mil doscientos dólares
americanos, no habiéndose suscrito documento alguno de transferencia del bien
inmueble. Señala que han construido su vivienda en dicho terreno, han realizado
mejoras y otros inherentes a la posesión, el mismo que cuenta con área de 80.37
metros cuadrados, encerrados dentro de los siguientes linderos: Por el frente con el
jirón Lima con 5.75 metros lineales; Por el costado derecho entrando por el pasaje

Actualidad
Los Cadetes con 13.50 metros lineales; Por el costado Izquierdo entrando con el
lote N-9-B, de propiedad de David Calanche Bueno con 15.25 metros lineales; y
por el fondo con el lote N-10 de propiedad de Emiliana Paro Viuda de Callapiña
con 5.25 metros lineales.
2. CONTESTACIÓN: 2.1.- Mediante escrito de página trescientos veintiocho, Da-
vid Calanchi Bueno, apoderado de Alberto Miranda Bueno, absuelve el traslado
de la demanda señalando que los demandantes con temeridad y mala fe pretenden
despojar del derecho de propiedad a su poderdante, utilizando un documento
de compraventa y compromiso de formalización de transferencia de derechos y
acciones de otro coheredero, de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y
cinco, donde solo intervinieron como vendedores sus hermanos Simón Miranda
Bueno y Cristina Condori Bueno de Callapiña, siendo que su poderdante jamás
ha otorgado poder alguno a su hermana Cristina Condori Bueno de Callapiña,
para que en su representación transfiera los derechos y acciones que tiene en el
inmueble N-9 de la urbanización Amadeo Repeto. Aduce que el contrato carece
de validez o eficacia jurídica en virtud que se ha vendido una copropiedad sin
que participen en dicho acto jurídico todos los copropietarios. 2.2.- Por escrito
de fojas trescientos cuatro, Emilia Paro Flores señala que los demandantes han
comprado la mitad del lote N-9 en el año mil novecientos noventa y cinco, en
una extensión de 80.37 metros cuadrados, ahora signado con el N.º N-9-A,
adquiriéndolo de los herederos de Dominga Bueno Gonzáles en la suma de cinco
mil doscientos dólares americanos, fecha desde la cual se encuentran en posesión
pública y pacífica, donde le constan que han nacido sus hijos y han construido
su vivienda, siendo este hecho de conocimiento de los vecinos. 2.3.- A fojas
trescientos once, Zenón Cirilo Salas Hurtado señala que los demandantes han
comprado la mitad del lote N-9 de la Urbanización Amadeo Repeto, constán-
dole que los demandantes se encuentran en posesión pública y pacífica desde el
año mil novecientos noventa y cinco. 2.4.- A su vez Simón Miranda Bueno, en
página cuatrocientos noventa y siete, absuelve el traslado, manifestando que el
suscrito y su hermana Cristina Condori Bueno han transferido a título oneroso
en el año mil novecientos noventa y cinco, una extensión de 80.37 metros cua-
drados, en la suma de cinco mil doscientos dólares americanos, fecha desde la
cual los demandantes se encuentran en posesión pública y pacífica por más de
quince años. De igual forma señala que su hermana Cristina Condori Bueno en
dicha transferencia ha vendido sus derechos y acciones de su hermano Alberto
Miranda Bueno, por lo que fue su hermana quien recibió el dinero correspon-
diente de Alberto Miranda Bueno, manifestando que ella tenía autorización de
esta persona para enajenar sus derechos y acciones.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS: Se fijó como punto controvertido establecer
si los señores Braulio Villasante Figueroa y Justina Raquel Tacona Cardeñoso se
encuentran en posesión pacífica, pública, continua y con ánimo de propietario
desde marzo de mil novecientos noventa y cinco en el inmueble número N-9-A de
la urbanización Amadeo Repetto de 80.375 metros cuadrados perímetro de 39.75
metros lineales encerrado en los siguientes límites y colindancias: Por el frente con

el jirón Lima con 5.75 metros lineales, por la derecha con el pasaje Los Cadetes con
13.50 metros lineales, por la izquierda entrando con la fracción M-9-B con 15.25
metros lineales, propiedad de don David Calanche Bueno; por el fondo con el lote
N-10 con 5.25 metros lineales con la propiedad de Emiliana Paro viuda de Callapiña.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: Seguido el trámite correspondiente,
el Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco,
por resolución de fecha catorce de enero del dos mil catorce, resolvió declarar
fundada la demanda, considerando que de la revisión del proceso se advierte que
en la cláusula sexta del contrato de compraventa y compromiso de formalización
de transferencia (fojas nueve a doce), se declara: “[...] d.- Doña Cristina Condori
asume la obligación de formalizar bajo las sanciones penales que les corresponden la
transferencia en los derechos y acciones de su hermano Alberto Miranda Bueno” y “e.- Que
como los compradores,-hoy demandantes- se encuentran en posesión del bien, a partir
de la fecha les corresponde el pago de los impuestos y tributos que le afecte [...]”. De ello
sigue, que a partir del mes de marzo del año de mil novecientos noventa y cinco,
los demandantes poseyeron el inmueble, hecho que se encuentra corroborado con
la memoria descriptiva visada por la Municipalidad Distrital de Santiago que obra
a fojas ocho; el plano de ubicación y perimétrico visado por la Municipalidad de
Santiago el veintitrés de octubre del año mil novecientos noventa y siete, para un
trámite de alineamiento de página trece; la constancia emitida por la Municipalidad
Distrital de Santiago, donde se hace constar que el señor Villasante Figueroa Braulio
y esposa Justina Tacona Cardeñoso se encuentran registrados como contribuyentes
para el pago de impuesto predial desde el año mil novecientos noventa y seis hasta
el año dos mil seis. La sentencia considera que con el documento de compraventa
y compromiso de formalización de transferencia de fecha diez de marzo de mil
novecientos noventa y cinco, queda acreditado que los demandantes adquieren el
cincuenta por ciento del inmueble en litigio, determinándose así que a partir de la
fecha de suscripción del documento referido los demandantes son copropietarios
de derechos y acciones del predio matriz, en una proporción del cincuenta por
ciento, considerando que el documento antes referido constituye un justo título,
al cumplir con las características que lo distingue como tal, por contener un acto
traslaticio de dominio y no estar incurso en ninguna causal de nulidad. También
se precisa que los demandantes están en posesión inmediata del inmueble a partir
del año mil novecientos noventa y cinco y se conducen como propietarios, toda
vez que cumplen con pagar impuestos a la Municipalidad Distrital de Santiago,
así como los servicios públicos de agua y luz; asimismo el inmueble es reconocido
por la autoridad municipal con la numeración N-9-A, como consta en el certifi-
cado de posesión de fojas doscientos veintisiete, hechos estos que están asentidos y
confirmados por las declaraciones testimoniales actuadas en la continuación de la
audiencia de pruebas como consta en el acta respectiva de fojas seiscientos setenta
y dos y siguientes.
5. APELACIÓN: Por escrito de página mil cincuenta, David Calanche Bueno in-
terpone recurso de apelación, alegando que el juez no puede amparar la demanda
amparándose en un documento que adolece de fecha cierta para hacer el cómputo

Actualidad
respectivo, más aún, cuando existen dos procesos civiles que se vienen tramitando
ante el Juzgado Mixto y Juzgado Civil del distrito de Santiago.
6. SENTENCIA DE VISTA: Mediante resolución de fecha veintiséis de junio del dos
mil catorce, página mil ciento cincuenta y siete, la Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Cusco revocó la sentencia que declara fundada la demanda y reformándola
la declaró infundada; considerando que de la revisión de la demanda, se advierte que
en esta no se ha señalado la fecha exacta y la forma en que los demandantes entraron
a poseer el bien sublitis, pues se advierte que el documento denominado “contrato
de compraventa y compromiso de formalización de transferencia de derechos y
acciones de otro coheredero” no tiene fecha cierta; además los comprobantes de
pago de los tributos que acompañan no corresponden al inmueble, sino al predio
del Centro Comercial El Molino 1, Stand Y-11. Añade que se desprende que el
demandado Alberto Miranda Bueno, a diferencia de sus codemandados, ha negado
haber transferido su parte alícuota a los demandantes, ya que no ha intervenido en
el contrato privado de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco, lo
cual hace que el principio de pacificidad se vea insatisfecho, más aún cuando habría
instado dos pretensiones en dos procesos judiciales distintos.
Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha uno de octubre de dos mil catorce,
ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el demandante Braulio
Villasante Figueroa por infracción normativa del artículo 950 del Código Civil.
IV. MATERIA EN CONTROVERSIA
La controversia gira en determinar si se dan los elementos de la prescripción adquisitiva.
V. FUNDAMENTOS DE ESTA SUPREMA SALA
Primero.- El recurrente alega que se ha infringido el artículo 950 del Código Civil, en
tanto no se ha efectuado una debida valoración de los medios de prueba que acreditan que
él y su familia se encuentran en posesión del bien por más de catorce años. Segundo.- La
sentencia impugnada ha denegado la prescripción sosteniendo: (i) No hay posesión pacífica
porque los demandados fueron denunciados en el año dos mil siete por el delito de usur-
pación agravada. En este punto, la recurrida hace referencia que es irrelevante que se haya
sobreseído la causa y que el proceso se haya iniciado doce años después de la suscripción del
contrato privado de compraventa; (ii) Tampoco habría pacificidad pues se han instaurado
dos procesos judiciales ante el Juzgado Civil Mixto de Santiago; (iii) La demanda de pres-
cripción adquisitiva fue interpuesta después de la denuncia penal de usurpación; (iv) En
torno a dicho contrato de compraventa, manifiesta que en él no intervino el demandado
Alberto Miranda Bueno. Se trata, además, de documento que no tiene fecha cierta; (v) Se
ignora cuando ingresaron los demandantes en calidad de compradores y los testigos han
manifestado que ellos ingresaron en la calidad de inquilinos. (vi) No se ha señalado la fecha
exacta y la forma en que los demandantes entraron al bien; (vii) Los comprobantes de
pago de los tributos no corresponden al bien en litigio. El primer, segundo y tercer punto
aluden a la pacificidad de la posesión; el cuarto al justo título y el quinto, sexto y sétimo a
la prueba sobre el tiempo poseído. Tercero.- Con respecto a la prescripción debe indicarse
lo que sigue: 3.1. Tiempo, inactividad de propietario y ánimo del poseedor (elementos de

seguridad, sanción y justicia1) constituyen los elementos de la prescripción adquisitiva. En

el primer caso, el paso del tiempo genera consecuencias jurídicas tanto para oponerse a la
pretensión (prescripción extintiva) como para ganar derechos (pretensión adquisitiva). A
tal elemento debe unirse la inactividad del propietario (que es sancionada por su desdén
por proteger su propiedad) y la actitud de quien posee (que siempre ha de ser de actuar
en la calidad de propietario). Todo ello se enmarca en la lógica de adquirir el dominio
por la posesión durante un período temporal, y que esta posesión sirva como medio de
prueba de la propiedad y como medio de defensa contra la acción reivindicatoria. 3.2. En
relación al tiempo de posesión, nuestro Código Civil señala, en relación a los inmuebles,
que este es de cinco años cuando se tiene justo título y buena fe, y de diez años cuando se
carece de dichos supuestos. El justo título es el acto jurídico, válido, pero que no produce
los efectos de transmisión, y exige del poseedor no solo una buena fe–creencia, sino una
buena fe-diligencia. 3.3. Con respecto a la posesión esta debe ser continua, pública, pacífica.
La continuidad implica ejercicio permanente de la posesión, lo que no significa que no
pueda, eventualmente, ser perdida, pero en estos casos debe también ser recuperada dentro
de los plazos que establece la ley (artículos 920 y 953 del Código Civil). La publicidad
significa que la posesión se demuestre y no opere en forma clandestina. Por último, con
la pacificidad se expresa, no la forma cómo se ingresó a poseer sino como se permaneció
en la posesión, de allí que el Segundo Pleno Casatorio Civil haya expuesto: “La posesión
pacífica se dará cuando el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza; por
lo que, aún obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la
violencia que instauró el nuevo estado de cosas (fundamento 44)”. Cuarto.- Teniendo en
cuenta los conceptos vertidos en el considerando anterior, este Tribunal analizará las razones
por las que se ha denegado la pretensión demandada. En esa perspectiva, se tiene: 4.1. En
relación al tiempo de posesión se tiene que se ha acreditado en autos que los demandantes
ingresaron al bien en mil novecientos noventa y cinco, al suscribirse el contrato de com-
praventa de fecha diez de marzo de mil novecientos noventa y cinco. Ello se colige de lo
expuesto por los codemandados Emilia Paro Flores (páginas trescientos cuatro – trescientos
cinco), Zenón Cirilo Salas (páginas trescientos once – trescientos doce) y Simón Miranda
Bueno (páginas cuatrocientos noventa y siete a cuatrocientos noventa y nueve). A ello
debe agregarse el pago del impuesto predial, conforme a la declaración municipal de folios
quince, el certificado de posesión de folios doscientos veintisiete y el plano de alineamiento
municipal de folios trece. Dichas pruebas acreditan el tiempo en que se ingresó al bien y
el de posesión continua. 4.2. En torno al contrato de compraventa de fecha diez de marzo
de mil novecientos noventa y cinco, debe indicarse que la controversia a la participación
o no de uno de los copropietarios, resulta intrascendente para resolver el presente proceso,
en tanto: (i) no se está utilizando dicho título para solicitar la prescripción corta; (ii) no
se discute sobre su validez o eficacia como acto jurídico; y (iii) solo sirve como medio de
prueba para acreditar el ánimo de propietario y el ingreso al bien materia de litigio. 4.3.
Finalmente, se señala que no existe pacificidad dada la existencia de proceso judicial en
contra de la demandante. Específicamente la sentencia impugnada refiere que existe un
proceso por delito de usurpación agravada iniciado el tres de enero de dos mil ocho (Exp.
1 Gonzales Barrón, Gunther. La prueba de la prescripción adquisitiva. En: http://www. gunther-

gonzalesb.com/doc/art_juridicos/La_prueba_en%20la%20usucapion.pdf.

Actualidad
167-2008). En el referido proceso también se advirtió la existencia de dos procesos civiles,

seguidos ante el Juzgado Mixto de Santiago (Expedientes 517 y 518-2010). Sobre dicho
punto debe señalarse que la pacificidad no se afecta por la remisión de cartas notariales o
el inicio de procesos judiciales, pues ellos no constituyen actos de violencia física o moral
que supongan que el inmueble se retiene por la fuerza2.Tales actos, por tanto, no perjudican
la pacificidad; son, en cambio, actos de interrupción de la prescripción, y así deben ser
entendidos. En esa perspectiva, teniéndolos como actos de interrupción, y siendo que los
demandantes están en posesión del bien desde mil novecientos noventa y cinco con ánimo
de propietarios, a la fecha de dichos procesos (dos mil ocho y dos mil diez) nada había que
interrumpir en orden al tiempo de prescripción porque el demandante ya había ganado
su derecho para usucapir al haber poseído de manera pública, pacífica, continua y con
ánimo de propietario por más de trece años, siendo irrelevante los actos posteriores que
pudieran haber sido propiciados por los demandados. A lo expuesto debe añadirse que el
proceso penal de usurpación fue sobreseído y que los procesos civiles han sido formulados
por ineficacia de acto jurídico (517-2010) y reivindicación (518-2010), cuyo contenido
es distinto al de la prescripción adquisitiva, siendo además que no cuentan con sentencia.
Quinto.- Estando a lo expuesto, este Tribunal considera que se ha vulnerado el artículo
950 del Código Civil por las razones señaladas en el considerando anterior, por lo que debe
declarar fundada la casación y emitir pronunciamiento de fondo de acuerdo a los actuados.
VI. DECISIÓN
Por esto fundamentos, con lo expuesto en el Dictamen Fiscal y en aplicación de artí-
culo 396 del Código Procesal Civil: a) Declararon FUNDADO el recurso de casación
interpuesto por Braulio Villasante Figueroa (página mil ciento setenta y cuatro); en
consecuencia, NULA la sentencia de vista de fecha veintiséis de junio de dos mil catorce.
b) Actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia de primera instancia
de fecha catorce de enero de dos mil catorce, que declara fundada la demanda. c) DIS-
PUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano,
bajo responsabilidad y los devolvieron; en los seguidos con Alberto Miranda Bueno
y otros, sobre prescripción adquisitiva de dominio. Intervino como ponente, el señor
juez supremo Calderón Puertas.-
SS. ALMENARA BRYSON, WALDE JÁUREGUI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ,
CUNYA CELI, CALDERÓN PUERTAS
El relator de la Sala que suscribe certifica: Que el señor juez supremo Almenara Bryson,
presidente de esta Sala Suprema no suscribe la presente resolución, habiendo dejado su
voto en relatoría de conformidad con lo acordado el día de la votación, según consta
en la tablilla y registro correspondiente, por cuanto presenta una dolencia física en el
miembro superior derecho, lo que le imposibilita la suscripción.
2 Gonzales Barrón ha indicado: “Los actos tales como la puesta en mora, las tratativas de negocia-
ción, las cartas de requerimiento e incluso la interposición de una acción reivindicatoria no tienen
relación con el carácter de pacificidad”. La prueba de la prescripción adquisitiva. En: http://www.
gunthergonzalesb.com/doc/ art_juridicos/La_prueba_en%20la%20usucapion.pdf.


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ISSN 2313-4828 (impresa)

ISSN 2415-2277 (en línea)

Abril 2017 / Número 34 / Año 3

LA PROPIEDAD Y SUS FORMAS DE FORMALIZACIÓN

Jorge Ortiz Pasco*

Palabras clave: Propiedad de facto / Regis- Keywords: De facto ownership / Registry /

Recibido: 14-03-17 Title: Informal property in Peru: each

La ley de 19 de noviembre de 1839 más remotos de reconocimiento de los

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Civil Especial del mes Jorge Ortiz Pasco

20 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28

El Sexto. La invasión de Villa El Salvador leyes: el Decreto Legislativo N.° 51,

como no podía ser de otra forma dicta

Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28 Actualidad Civil 21

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cual declaraba de necesidad y utilidad resolución de aprobación era título sufi-

22 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28

descentralización y democratización12) a pasa por ser “sujeto de crédito” y no por

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Civil Especial del mes Jorge Ortiz Pasco

se transfieren competencias y procedi- pública. Lamentablemente, pareciera ser

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Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28 Actualidad Civil 25

Civil Especial del mes Jorge Ortiz Pasco

era inconstitucional y corresponde de formalización de la propiedad infor-

fopri y no tuvo mejor idea que pasarlo viva el desorden!

26 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28

Asimismo, crea un régimen temporal de los terrenos ocupados por posesiones

Número 34 • Abril 2017 • pp. 19-28 Actualidad Civil 27

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técnica. Se ha expresado que la solución asentamiento humano pueda acceder al

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J. María Elena Guerra Cerrón*

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1. Introducción qué mejor si cuenta con un título regis-

30 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 29-55

adquisitiva de dominio previsto en el registral respecto a la rogatoria, el título

Número 34 • Abril 2017 • pp. 29-55 Actualidad Civil 31

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conforme a lo previsto en el artículo b) El transferente ha adquirido la po-

2.3. De la apelación 3 Código Civil, “Artículo 2018, Primera

32 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 29-55

un error de interpretación ha creído no cumplía con la antigüedad

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a la Oficina Distrital de Apoyo a la que, no obstante configurarse como uno

34 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 29-55

correspondiente. En este supuesto, el

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se establece que la competencia del juez ción acerca de la escritura imperfecta

38 Instituto Pacífico Número 34 • Abril 2017 • pp. 29-55

de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 8.1 La competencia del funcionario o

Número 34 • Abril 2017 • pp. 29-55 Actualidad Civil 39

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manera complementaria, la SUNARP gantes y la validez del acto, por lo que

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