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Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolución del
contrato, pretextando que el vendedor no le ha hecho dueño de la cosa. Así se ha
fallado. Por otra parte, la acción resolutoria carece, en este caso, de un objetivo
práctico; por su intermedio el comprador perseguiría la abolición del contrato y la
restitución de lo que hubiere pagado. Este resultado se obtiene por la acción de
saneamiento de la evicción. Privado el comprador de todo o parte de la cosa
comprada por sentencia judicial, el contrato quedará abolido en el hecho, y el
comprador tiene derecho a que se le indemnice, indemnización que comprende, en
primer término, la restitución del precio.
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La entrega de la cosa vendida se efectúa de acuerdo con las disposiciones que rigen
la tradición. Así lo dispone el art. 1824, inc. 2°: “La tradición se sujetará a las reglas
dadas en el título VI del Libro II".
La tradición de los bienes muebles por anticipación, como las maderas y los frutos
de los árboles, se verifica en el momento de la separación del inmueble.
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Analizando los preceptos legales que rigen esta materia, no hay duda que el
vendedor está obligado a hacer ambas cosas o entregas, esto es, tanto la entrega
legal que hace por medio de la inscripción, como la entrega material de la cosa
vendida. Si el vendedor sólo se limita a la entrega legal y no hace la material, no ha
cumplido cabalmente con su obligación de entrega.
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(i) La obligación de cumplir los contratos de buena fe, que impone el art.
1546, y dentro de la buena fe con que debe cumplirse el contrato de compraventa,
se comprende que lo que el comprador desea es la posesión material de la cosa.
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(i) Que la cosa no haya sido entregada. Para que sea posible al vendedor
retener la cosa es obviamente indispensable que la tenga aún en su poder;
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El pago que el comprador ha hecho o está pronto a verificar debe ser íntegro para
que pueda reclamar la entrega de la cosa. Si no ha pagado o está llano a pagar el
precio en su totalidad, podrá el vendedor retener la cosa vendida.
(iii) Que no se haya fijado plazo para el pago. Si se convino un plazo para
el pago del precio, las partes han postergado voluntariamente el cumplimiento de
la obligación del comprador; la falta de pago no autoriza al vendedor para retener
la cosa.
b) Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el
vendedor retener la cosa cuando se vea en peligro de perderlo como consecuencia
de una disminución considerable de la fortuna del comprador.
El art. 1826, inc. 4º, expresa: “Pero si después del contrato hubiere menguado
considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en
peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya
estipulado plazo para el pago del precio sino pagando, o asegurando el pago”.
Como la facultad de retener el precio tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad
del vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.
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4. LUGAR DE LA ENTREGA.
5. GASTOS DE LA ENTREGA.
Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del vendedor (lo que
guarda armonía con el art. 1806, que dispone que los gastos de la compraventa
serán de cargo del vendedor, salvo pacto en contrario), y los gastos que demande
el traslado de la cosa al lugar en que definitivamente debe quedar, son de cargo del
comprador, de acuerdo con el art. 1825.
Dispone el art. 1828 que ha de entregarse “lo que reza el contrato”. Es decir, la cosa
misma que es objeto de la compraventa, y si se trata de un inmueble, deberá
entregarse con todos sus accesorios, que según el art. 570 y siguientes, se reputan
inmuebles por destinación. Agrega el art. 1830 que se comprenden en la venta de
un predio todos sus accesorios. Los preceptos anteriores guardan armonía con el
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principio general consagrado en las normas del pago –artículo 1568-, en virtud del
cual, “El pago efectivo es la prestación de lo que se debe.”
En una sentencia de noviembre de 1937, la Corte Suprema previene que el art. 1828
no confiere acción para exigir del vendedor la devolución de parte del precio como
equivalente de una parte no entregada de la cosa vendida. Lo que podría proceder,
según deja en claro un fallo de la Corte de Valparaíso de abril de 1928, es la
resolución del contrato, ante el no cumplimiento de lo pactado, como en el caso de
la no entrega de la cosa vendida en la forma y condiciones estipuladas.
Puede prestarse a dificultades determinar qué es “lo que reza el contrato”. Como
indica un fallo de la Corte Suprema de marzo de 1917, la determinación de lo que
reza el contrato está comprendida en la interpretación del mismo. En la misma
dirección, en la sentencia de noviembre de 1937 del máximo tribunal, se enfatiza
que la determinación de lo pactado en un contrato importa la fijación de un hecho,
para cuyo establecimiento es menester recurrir a la intención de los contratantes,
que es el elemento esencial e inseparable de él, y que no cae bajo el control del
tribunal de casación.
La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos que según la
ley, le pertenecen.
Decide el art. 1816 cuáles son los frutos que pertenecen a uno u otro contratante:
“Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos, tanto
naturales como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a
menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el
evento de cierta condición; pues en estos casos no pertenecerán los frutos al
comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condición. Todo lo dicho en este
artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes".
Por lo tanto:
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Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el art. 1829 expresa:
“La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo
que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y
alimentarse por sí solo”.
El art. 1816 modifica, en verdad, las reglas de los arts. 646 y 648, que disponen que
los frutos naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueño. El comprador no
hace suyos los frutos desde que, en virtud de la tradición, se convierte en
propietario, sino desde la celebración del contrato.
(i) cuando las partes han señalado un plazo para la entrega porque los
frutos pertenecen al vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo.
(ii) cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque los
frutos pertenecerán igualmente al vendedor hasta que la condición prevista se
cumpla, y
(iii) cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo caso
los frutos pertenecerán al comprador o vendedor, según las normas contractuales.
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En todo caso, debe recordarse que de acuerdo con la regla general del art. 1550, el
riesgo de la especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor.
El art. 1820 aplica esta norma al contrato de compraventa y pone los riesgos a
cargo del comprador, disponiendo que “la pérdida, deterioro o mejora de la
especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento
de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa”.
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La regla anterior tiene ciertas excepciones, derivadas del art. 1550 y de las
disposiciones especiales de la compraventa, conforme a las cuales el riesgo será de
cargo del vendedor, cuestión que tendrá lugar en los casos que a continuación se
indican.
(i) Cuando las partes expresamente han pactado que será de cargo del
vendedor la pérdida o deterioro que sobrevenga aún por caso fortuito;
(iv) En la venta al gusto, los riesgos son del comprador desde que manifiesta
que la cosa le agrada. Antes, son de cargo del vendedor.
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Si la venta es de género, se siguen las reglas generales, según las cuales la pérdida
del género es para el deudor, en nuestro caso, para el vendedor. Obligado a la
entrega, subsistirá su obligación, porque el género no perece.
La regla de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, recibe especial
aplicación en la venta de bienes raíces, y como esta reviste en concepto de la ley
mayor importancia, ha reglamentando en los arts. 1831 a 1836 los efectos que se
producen cuando el vendedor no entrega al comprador la extensión de terreno
señalada en el contrato. Las reglas que se establecen en estos artículos son distintas,
según que el predio se venda con relación a su cabida o como una especie o cuerpo
cierto.
Cabe precisar que atendiendo al sentido natural y obvio de las palabras, predio
rústico es el que se destina a la producción de frutos naturales, o sea, el destinado
al cultivo y aprovechamiento agrícola, y predio urbano es el destinado a casa-
habitación, almacenes, oficinas u otros objetos análogos. Lo que caracteriza a una y
otra clase de predios no es su ubicación, sino su destino: si el predio está destinado
a cultivos agrícolas, es rústico, aunque esté situado dentro del radio urbano de una
ciudad. En nuestro ordenamiento jurídico existen una serie de normas legales que,
para determinados efectos, han definido, aunque de modo no uniforme, los
conceptos inmueble “rústico” e inmueble “urbano” (vgr. Ley 16.640, DL 3.516, Ley
18.101, DL número 993).
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10.2 Regla general acerca de la forma en que puede venderse un predio rústico.
Según el art. 1831, un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o
como una especie o cuerpo cierto. Esto significa que la venta puede verificarse
tomando en consideración la cabida del predio o desentendiéndose de ella.
La regla general es que los predios rústicos se estiman vendidos como especie o
cuerpo cierto y no en relación a su cabida, porque el art. 1831, después de
determinar los diversos casos en que la venta se entiende hecha con relación a la
cabida, dice en su inciso final que en todos los demás casos se entenderá que el
predio se vende como una especie o cuerpo cierto. De lo anterior se desprende que
cada vez que se vende un predio rústico sin hacer ninguna de las enunciaciones
que según el art. 1831 indican que el predio se vende en relación a su cabida,
habría que entender que se ha vendido como un cuerpo cierto. Este será un hecho
que en cada caso determinará el juez, en atención a las circunstancias del contrato,
porque se trata de una cuestión que depende exclusivamente de la voluntad de las
partes, lo que no obsta para dar la regla general anteriormente expuesta.
Importa precisar, por lo tanto, cuándo se entiende vendido un predio con relación
a la cabida y cuándo como especie o cuerpo cierto.
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El art. 1831, inc. 3°, expresa: “Es indiferente que se fije directamente un precio total,
o que éste se deduzca de la cabida o número de medidas que se expresa, y del
precio de cada medida”. Y en el inc. 4º añade: “Es asimismo indiferente que se
exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones de diferentes
calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos resulte el
precio total y la cabida total”.
Por su parte, se entenderá venta como cuerpo cierto: (i) Si la cabida no se expresa
en el contrato; o (ii) Si las partes mencionan la cabida como un antecedente más,
puramente ilustrativo, y entre otros que consideran; o (iii) Si las partes renuncian a
las acciones previstas en el evento que la cabida real sea menor o mayor a lo
indicado en el contrato.
En la venta hecha con relación a la cabida podrá plantearse una de estas dos
cuestiones: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida
declarada en el contrato.
La cabida real puede ser poco o mucho mayor, y naturalmente las consecuencias
serán diferentes. El legislador ha debido señalar una pauta exacta. Considera que
la cabida real es mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la décima
parte del precio de la verdadera cabida.
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a.2) La cabida es “mucho” mayor cuando el precio que debe pagarse por
la cabida sobrante excede en más de una décima parte el precio de la cabida real. El
art. 1832 establece que en este caso, podrá el comprador aumentar proporcionalmente
el precio o desistirse del contrato, a su arbitrio; y si opta por la última alternativa,
vale decir por pedir la resolución del contrato, tendrá derecho a indemnización de
perjuicios.
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El art. 1833, inc. 1°, establece esta consecuencia: “no habrá derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio sea cual fuere
la cabida del predio”.
Pero aunque no pueda suscitarse cuestión por la superficie del predio, el vendedor
debe entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inc. 2º del art. 1833
establece que “si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el
vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le
exigiere, se observará lo prevenido en el inc. 2º del artículo precedente”.
Pese al tenor de la norma recién citada, en nuestro medio no se concibe una venta
sin señalamiento de linderos. Tal venta no podría inscribirse porque el art. 78 del
Reglamento del Conservador dispone que en la inscripción se mencione “el
nombre y linderos del fundo” y el art. 82 añade que “la falta absoluta en los títulos
de alguna de las designaciones legales sólo podrá llenarse por medio de escritura
pública”.
Por lo tanto, será menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos
excede o no de la décima parte de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el
comprador podrá reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podrá
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pedir la rebaja proporcional del precio o desistir del contrato con indemnización de
perjuicios.
El art. 1835 dispone que las reglas de los arts. 1832 y 1833 “se aplican a cualquier
todo o conjunto de efectos o mercaderías”.
Así, por ejemplo, si se vende un rebaño de 100 animales, a razón de $ 20.000 cada
uno y faltan algunos, el comprador podrá pedir que se le entreguen los que faltan,
que se rebaje el precio o desistir del contrato, según los varios casos.
Dispone el art. 1834 que las acciones que se originan en los arts. 1832 y 1833,
prescribirán en el plazo de un año, contado desde la entrega. Se trata de una
prescripción de corto plazo. Cabe destacar que el plazo se cuente desde la entrega
del predio, lo que resulta lógico, pues sólo desde que ella se realiza puede el
comprador cerciorarse de si el predio tiene o no la cabida que le corresponde.
(i) La del vendedor, para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es
mayor que la declarada (salvo que la cabida real sea de tal magnitud, que el
comprador pueda desistirse del contrato);
(ii) La del comprador, para pedir la rebaja del precio cuando la cabida real es
menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el
comprador prefiera desistirse del contrato);
(iii) La del comprador, para exigir la entrega de la cabida que falta cuando la
cabida real es menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal
magnitud, que el comprador prefiera desistirse del contrato);
(iv) La del comprador, para desistirse del contrato, en los casos indicados.
Sin perjuicio de lo anterior, el art. 1836 establece que las mencionadas acciones no
impiden a las partes entablar la acción rescisoria por lesión enorme, lo que tiene
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El art. 1826, inc. 2º, reproduce esta regla general: “Si el vendedor por hecho o culpa
suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el
contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los
perjuicios según las reglas generales”.
ii.
Obligación de saneamiento de la cosa vendida
Se desprende del art. 1824, que la segunda obligación que la compraventa impone
al vendedor es el saneamiento de la cosa vendida. El vendedor no cumple su
obligación con la sola entrega de la cosa al comprador, sino que es necesario
además que la entregue en condiciones tales, que el comprador pueda gozar de ella
tranquila y pacíficamente, a fin de que pueda obtener la utilidad que se propuso al
celebrar el contrato.
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La acción entonces, comprende dos objetos, señalados en el art. 1837: (i) Amparar
al comprador en el goce y posesión pacífica de la cosa vendida; (ii) Reparar los
defectos o vicios ocultos de que adolezca la cosa vendida, denominados
redhibitorios.
La acción de saneamiento viene a ser entonces el arma que la ley pone en manos
del comprador para que se defienda ante los hechos descritos, que le turban en su
posesión tranquila y útil.
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3. SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN.
La obligación de sanear la evicción tiene por objeto, como expresa el art. 1837,
“amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida”.
Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea víctima de
la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su
goce y turben su posesión. Si fracasa en su empresa y sobreviene la evicción, o sea,
es privado el comprador de todo o parte de la cosa comprada, está obligado el
vendedor a indemnizarle.
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Dice el art. 1840: “La acción de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente
intentarse in solidum contra cualquiera de los herederos del vendedor. Pero desde
que a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de
indemnizarle en dinero, se divide la acción; y cada heredero es responsable
solamente a prorrata de su cuota hereditaria. La misma regla se aplica a los
vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa”.
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Por lo tanto, para que el vendedor esté obligado al saneamiento se requiere: (a)
que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada, y (b) que
el vendedor sea citado de evicción.
3.4 La evicción.
Del tenor de lo dispuesto en los arts. 1838 y 1839, puede definirse la evicción como
la privación del todo o parte de la cosa comprada que sufre el comprador a
consecuencia de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta.
Evicción viene del latín evincere, que quiere decir derrotar, despojar o vencer a otro
en un litigio; y efectivamente, la evicción es la derrota que sufre el comprador en
un litigio. La evicción no es pues un derecho o una obligación, sino que un hecho
que produce consecuencias jurídicas: da al comprador el derecho a reclamar el
saneamiento e impone al vendedor la obligación de sanear.
De lo anteriormente dicho se desprende que para que haya evicción se requiere: (i)
que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida; (ii) que esta
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privación tenga lugar por una sentencia judicial, y (iii) que la privación provenga
de una causa anterior a la compraventa.
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Puesto que la evicción es una derrota judicial del comprador, supone un proceso y
una sentencia que le desposea total o parcialmente de la cosa. Se siguen de lo dicho
diversas consecuencias que importa destacar:
En una hipótesis sin embargo, puede darse el caso de que se produzca la evicción,
sin mediar una sentencia judicial, conforme al art. 1856. El caso es aquel en que el
vendedor, citado al juicio, se allana a las pretensiones del tercero. Asumiendo el
vendedor la responsabilidad que le cabe por la evicción, y aceptando el comprador
igualmente el mejor derecho del tercero, restituye dicho comprador a dicho tercero
la cosa. En todo caso, se requiere siempre un proceso.
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(i) Concepto.
A fin de que esta intervención se efectúe, el art. 1843 establece que el comprador a
quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar al
vendedor para que comparezca a defenderlo. La citación de evicción es entonces el
llamamiento que en forma legal hace el comprador a su vendedor, para que comparezca a
defenderlo al juicio.
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El art. 1841 dispone: “Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá
intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de
saneamiento que contra dicho tercero competería al vendedor, si éste hubiese
permanecido en posesión de la cosa”.
Cabe preguntarse, al tenor del art. 1841, si el comprador puede citar de evicción a
cualesquiera de los antecesores de su vendedor o solamente al antecesor inmediato
del último.
Inicialmente, la Corte Suprema concluyó que el art. 1841 era limitativo y que el
comprador podía dirigirse solamente contra su vendedor y contra el antecesor
directo e inmediato de su vendedor. Así, en fallos de julio de 1921 y mayo de 1926
del máximo tribunal, se asienta la siguiente doctrina: el art. 1841 faculta al
comprador para subrogarse a su vendedor, ejercitando la acción que a éste
competería si hubiera permanecido en posesión de la cosa; pero este último
precepto fija el límite del derecho del comprador en cuanto a que sólo puede saltar
a uno de sus antecesores en el dominio de la cosa para la citación de evicción. En
consecuencia, el último comprador y actual poseedor de la cosa no puede citar de
evicción a un vendedor que es, con relación a él, el cuarto antecesor en el dominio
y posesión de la cosa que se quiere sanear. Del mismo modo, el comprador no
puede citar de evicción a uno de los anteriores vendedores si median entre ambos
dos vendedores que no han sido citados.
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El art. 1843, inc. 2º, prescribe que la citación de evicción “se hará en el término
señalado por el Código de Enjuiciamiento”.
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a) Durante el juicio.
Pero esta regla tiene una justa excepción. El comprador debe hacer lo que esté de
su parte para impedir la evicción; si deja de oponer alguna de aquellas excepciones
que sólo a él competían y se produce como consecuencia la evicción, no será
responsable el vendedor, pese a que fue citado y no compareció al juicio. En este
sentido, según el art. 1843, el vendedor no queda obligado al saneamiento cuando
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“el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, o por ello
fuere evicta la cosa”.
En tal caso, el comprador puede a su vez adoptar dos actitudes: (i) concordar con el
vendedor y dar por terminado el juicio, restituyendo la cosa al tercero demandante
y siendo debidamente indemnizado por el vendedor; o (ii) no conformarse con la
actitud del vendedor y optar por seguir el juicio por su propia cuenta. En el último
caso, si la evicción se produce en definitiva, el vendedor está obligado a
indemnizar al comprador, pero como no es justo hacerle responder por los gastos
del juicio que quiso evitar, ni hacerle pagar los frutos devengados durante el juicio
que el comprador se vio obligado a restituir, se exime al vendedor de responder
por tales conceptos.
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Esta puede resolver en favor del comprador o en favor del tercero que demanda la
cosa.
Los perjuicios que el vendedor debe abonar serán distintos, sin embargo, según
que la evicción sea total o parcial.
El art. 1847 señala los diversos aspectos que el vendedor debe indemnizar al
comprador, en caso de evicción total, vale decir, cuando es despojado íntegramente
de la cosa:
La más importante, sin duda, de las prestaciones a que está obligado el vendedor
es la restitución del precio que recibió del comprador.
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Conviene recalcar que la prestación se refiere sólo a las costas “legales” del
contrato y en cuanto el comprador las hubiere pagado.
Debe pagar el valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a
restituir al dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845, esto es, cuando el
vendedor se allanó a la demanda y el comprador optó por seguir el juicio, caso en
el cual el comprador carece de derecho para exigir al vendedor que le restituya el
valor de los frutos percibidos a partir de la defensa asumida por el comprador.
Debe pagar las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por
efecto de la demanda. Se trata tanto de las costas procesales como personales.
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Debe pagar el aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del
comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
- Si el vendedor estaba de buena fe: abonará hasta la cuarta parte que excediere
el precio de venta;
Cabe consignar que en las ventas forzadas, esto es, las que se hacen por intermedio
de la justicia y a petición del acreedor y en las que el juez es el representante legal
del tradente, la indemnización de la evicción se limita a la restitución del precio
que haya producido la venta, conforme al art. 1851. Lo anterior obedece a una
razón de equidad, ya que el vendedor se vio obligado a enajenar, contra su
voluntad.
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Distingue la ley dos situaciones: a) la parte evicta es tal que sea de presumir que
sin ella no se habría comprado la cosa, y b) la parte evicta no es de tanta
importancia o el comprador no hace uso del derecho que le acuerda el art. 1852,
inciso final.
a) Para el caso de que la evicción sea de considerable magnitud, el art. 1852, inc.
4°, dispone: “Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es
tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho
a pedir la rescisión de la venta”.
Regula el art. 1853 las relaciones entre comprador y vendedor, en caso de que el
primero opte por pedir la rescisión del contrato: “En virtud de esta rescisión, el
comprador será obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta
restitución será considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba
contraria; y el vendedor, además de restituir el precio, abonará el valor de los
frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo
otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador”.
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Cabe advertir que en este caso, un fallo de junio de 1884 de la Corte de Santiago
concluye que si el vendedor se obliga expresamente al saneamiento, debe
responder de él no obstante conozca el comprador el gravamen respecto del cual
éste pide a aquél dicho saneamiento. En otras palabras, sólo en el silencio de las
partes, operará la excepción que exonera al vendedor de la obligación de restituir
el precio. Aún más, en una sentencia de la Corte de Santiago de julio de 1880 se
afirma que para que el vendedor quede exonerado, ello debe estipularse
expresamente en el contrato. No sería suficiente el silencio de las partes y el
conocimiento del comprador acerca de que la cosa es ajena.
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A este respecto, hay que distinguir entre el derecho que el comprador tiene para
citar de evicción a su vendedor cuando es perturbado en la posesión tranquila y
pacífica de la cosa, y el derecho del comprador para exigir del vendedor, una vez
producida la evicción, que lo indemnice con arreglo al art. 1847.
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produzca. Por otra parte, sabemos que la exigibilidad de la obligación nace cuando
el comprador es perturbado en la posesión de la cosa. Por ello, el derecho no puede
prescribir mientras no se produzca una causa de evicción.
El art. 1956 establece: “La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro
años; mas por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas
generales”. En consecuencia, prescriben en cinco años la acción para reclamar la
restitución del precio y en cuatro años las acciones encaminadas a reclamar todas
las restantes indemnizaciones.
El art. 1856 concluye que “se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de
evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la
cosa”.
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Alessandri critica esta sentencia, señalando que el vendedor tampoco está obligado
a pagar las costas del juicio si los árbitros fallaren a favor del comprador, no sólo
en virtud del art. 1855, sino del mismo art. 1846, porque si en el caso de ser evicto
el comprador aquél no las abona, mucho menos las abonará no siéndolo, ya que
para él cesa entonces toda responsabilidad.
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y los vicios redhibitorios, distinción que tiene importancia, porque los efectos de
uno y otro son distintos.
De conformidad al art. 1454, el error sustancial ocasiona nulidad relativa. Así, por
ejemplo, si un individuo compra un reloj de oro y el relojero le vende uno de metal
inferior, habrá error sustancial; pero si el relojero le entrega un reloj de oro que no
funciona adecuadamente, habrá vicios redhibitorios. De tal forma, mientras el
error sustancial vicia el consentimiento porque mediante ese error las partes no se
han puesto de acuerdo sobre una calidad esencial o sobre la sustancia de la cosa,
pudiendo declararse nulo el contrato, los vicios redhibitorios no vician el
consentimiento, estableciendo la ley sanciones particulares.
Del art. 1858, se desprende que para que un vicio sea redhibitorio y de lugar a la
acción redhibitoria definida en el art. 1857, deben concurrir tres requisitos
copulativos: que el vicio exista al tiempo de la venta, que sea grave y que sea
oculto.
El primer requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio es “haber existido
al tiempo de la venta” (art. 1858, N° 1°). Vale decir, debe existir en el momento en
que las partes se ponen de acuerdo en el precio y en la cosa, si la venta es
consensual, o en el momento de otorgarse la respectiva escritura pública, si la
venta es solemne.
Es natural que los vicios deban existir al tiempo de la venta, porque sólo así son
imputables al vendedor. Si hubieran aparecido después del contrato no podría
responsabilizarse al vendedor, a menos que hubieran existido en germen al tiempo
de la venta, y se manifestaren con posterioridad en toda su gravedad (en un fallo
de agosto de 1884, de la Corte de Santiago, se establece que puede declararse la
“rescisión” de la compraventa de un caballo si éste, al celebrarse el contrato, tiene
una enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante cierto tiempo para
prestar los servicios a que está destinado, lenta y fatalmente lo inutilizará). No es
por lo tanto necesario que los vicios existan en toda su integridad al celebrarse el
contrato.
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Tiene tal carácter, según el art. 1858, cuando por él la cosa vendida no sirve para su
uso natural o sólo sirve imperfectamente, de modo que sea de presumir que
conociéndolo, el comprador no la hubiere comprado o la habría comprado a un
precio inferior.
La ley ha exigido que los vicios tengan los caracteres de gravedad que en este
artículo se señalan, porque de otra manera no habría vendedor seguro de que no se
le entablare la acción de saneamiento por vicios redhibitorios, ya que en la práctica
todas las cosas adolecen de algún vicio o defecto, por pequeño que sea. De ahí que
la ley sólo autoriza el ejercicio de la acción redhibitoria cuando el vicio es grave. Y
como no es posible dejar entregada la calificación del vicio al criterio del tribunal,
la ley dio normas que sirvieran de pauta para saber cuando el vicio es grave.
Esta es sin duda la característica principal del vicio redhibitorio. Que el vicio sea
oculto, quiere decir que el comprador no lo haya conocido al tiempo de celebrar el
contrato. Si lo conoce y a pesar de eso compra la cosa, quiere decir que no le
atribuye importancia al defecto. De ahí que los vicios aparentes, o sea los visibles
de manera ostensible, no son vicios redhibitorios.
Del número 3 del art. 1858, se desprende que el vendedor que sabe que la cosa
adolece del vicio, debe manifestarlo al comprador, y si no lo hace, el vicio será
oculto, y por lo tanto, redhibitorio. Pero no basta que el vicio no sea manifestado al
comprador para que sea oculto; es menester, además, que el comprador no lo haya
conocido, sin negligencia grave de su parte, o que los vicios sean tales que no los
haya podido conocer fácilmente en razón de su profesión u oficio. Si el comprador
ha puesto al comprar la cosa el cuidado que ordinariamente se pone en estos casos,
no habría negligencia grave de su parte. Si a pesar de lo anterior no conoció los
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Según el art. 1863, los contratantes pueden hacer redhibitorios los vicios que
naturalmente no lo son. Pero sean los vicios ocultos por disposición de la ley o por
voluntad de las partes, ellos dan al comprador el derecho alternativo de ejercitar la
acción redhibitoria establecida en los art. 1857 y 1860.
El art. 1860 reitera que el comprador dispone de ambas acciones y previene que
puede elegir una u otra, a su arbitrio: “Los vicios redhibitorios dan derecho al
comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor
le pareciere”.
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Pero si los ignoró y no eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos,
“sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio” (art. 1861).
Pero si la cosa pereció “por un efecto del vicio inherente a ella”, podrá el
comprador pedir la resolución del contrato o la rebaja del precio, con
indemnización de perjuicios en contra del vendedor de mala fe (art. 1862, inc. 2°).
4.6 Situación cuando el objeto vendido se compone de varias cosas: art. 1864.
El art. 1864 regla el caso de que sean varias las cosas vendidas conjuntamente y
algunas de entre ellas adolezcan de vicios.
a) Primera regla: no habrá acción redhibitoria por el conjunto, sino sólo por la
cosa viciosa;
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La renuncia sólo produce efectos si el vendedor está de buena fe. Se entiende que
está de mala fe cuando conocía la existencia de los vicios y no los dio a conocer al
comprador.
También cesa la obligación en este caso, por las mismas razones expuestas al tratar
del saneamiento de la evicción. Pero al igual que en la renuncia, si hay mala fe del
vendedor, estará obligado al saneamiento y a la indemnización de perjuicios, y se
entenderá que estaba de mala fe, cuando conocía los vicios y no los declaró a
petición del comprador (art. 1865).
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(iii) Por prescripción de las acciones que originan los vicios redhibitorios.
El art. 1867 agrega que la acción quanti minoris subsiste después de prescrita la
acción redhibitoria.
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Ciertos autores afirman que al no haber reglas especiales sobre la materia, rigen las
reglas generales, y por ende la acción indemnizatoria prescribiría en el plazo de 5
años.
Sin embargo, otros –entre ellos Alessandri- afirman que la acción para pedir la
indemnización de perjuicios por los vicios redhibitorios prescribe en el mismo
tiempo que las acciones que se dan respeto a éstos. En este sentido, el citado fallo
de enero de 1944, de la Corte Suprema, precisa que el art. 1861 no discrimina la
existencia de los vicios ocultos de la intención dolosa del vendedor con el objeto de
fijar plazo más largo para que prescriban las acciones y excepciones relativas a la
indemnización de perjuicios que el señalado para la rescisión de la venta (art. 1866)
o rebaja del precio (art. 1868). Los perjuicios son un accesorio, en caso de vicios
redhibitorios, de las acciones principales, que no pueden subsistir si éstas se
encuentran extinguidas por la prescripción, porque le faltaría su antecedente
jurídico.
Cabe agregar que los plazos anteriores pueden ser ampliados o restringidos por
la voluntad de las partes, situación excepcional en nuestro medio.
E.2
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
La compraventa, como contrato bilateral que es, genera también obligaciones para
el comprador.
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i.
Obligación de recibir la cosa comprada.
1. CONCEPTO.
Por ende, dos efectos produce la mora del comprador en recibir la cosa:
No excluye el art. 1827 los derechos del vendedor para pedir el cumplimiento o la
resolución del contrato, con indemnización de perjuicios. Tales derechos resultan,
en todo caso, de la aplicación del art. 1489.
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ii.
Obligación de pagar el precio.
Sobre esta obligación del comprador el Código consigna unas pocas disposiciones.
Para determinar quién debe pagar el precio, cómo y a quién debe pagarse, etc.,
rigen las reglas generales.
Con arreglo a las normas generales, el pago debe hacerse en el lugar señalado por
la convención y, a falta de estipulación, cuando la obligación es de género (como lo
es el dinero), en el domicilio del deudor (arts. 1587 y 1588). Por otra parte, las
obligaciones deben cumplirse de inmediato, si las partes no han postergado
expresamente su cumplimiento.
El art. 1872 deroga ligeramente estas normas por lo que toca al lugar y época en
que se debe pagar el precio: “El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo
estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en
contrario”.
Por lo tanto:
a) Si las partes han expresado su voluntad, es obvio que el pago debe hacerse
en la época y lugar convenidos; rigen, en consecuencia, las reglas generales.
b) Pero si las partes han guardado silencio, tales reglas generales sufren una
derogación; el pago no deberá hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor,
sino en el momento y en el lugar de la entrega.
Como consecuencia, fijado un plazo para la entrega, el mismo plazo rige, sin
necesidad de estipulación, para el pago del precio. Convenido el lugar de la
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Considerando que el art. 1872 establece que el pago del precio debe hacerse en el
lugar y tiempo convenidos y en defecto de la estipulación en el lugar y tiempo de
la entrega, se deduce que el pago del precio sería posterior, siquiera un instante, a la
entrega de la cosa. En tal sentido, fallos de junio de 1907, de la Corte de Valparaíso,
de septiembre de 1912 y de junio de 1918, de la Corte de Santiago, puntualizan que
en la compraventa, el pago del precio se halla subordinado a la entrega de la cosa
vendida, y mientras esta entrega no se produce, el comprador no incurre en mora
por falta de pago del precio y el vendedor no puede pedir la resolución del
contrato basándose en esta circunstancia (en relación a la excepción de contrato no
cumplido o “la mora purga la mora”, una sentencia de la Corte Suprema de
diciembre de 1947 deja en claro que los arts. 1826, 1872 y 1873 establecen reglas
especiales en la compraventa, que deben aplicarse con preferencia a la disposición
general del art. 1552).
Así como la ley autoriza al vendedor para retener la cosa cuando existe el riesgo de
que el comprador no le pague el precio, autoriza también al comprador para
retener el precio, cuando corre el riesgo de no obtener el goce pleno de la cosa
comprada.
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El art. 1872, inc. 2°, acuerda al comprador este derecho: “Con todo, si el comprador
fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción
real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato,
podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta
que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio”.
Dos son las causas que justifican la suspensión por el comprador del pago del
precio:
b) que pruebe que existe contra la cosa una acción real de que el vendedor no
le dio noticia antes de celebrarse el contrato.
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Estos efectos, en gran parte, son la aplicación de los principios generales que
regulan los efectos de la condición resolutoria cumplida, con algunas importantes
modificaciones.
Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se las restituya al estado
anterior a su celebración. Con tal objeto, el comprador debe al vendedor
determinadas prestaciones:
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1488, según la cual, verificada una condición resolutoria, no se deberán los frutos
percibidos en el tiempo intermedio (en realidad, la excepción de la compraventa
nos remite a la regla general de la condición resolutoria cumplida, en cuanto se
retrotrae a las partes al estado anterior al del contrato; frente a dicha regla, el art.
1488 es una excepción y el art. 1875 una contraexcepción, que nos lleva de vuelta a
la regla general).
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La resolución del contrato no afecta a terceros de buena fe. El art. 1876 aplica al
contrato de compraventa los principios generales de los arts. 1490 y 1491: "La
resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra
terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491".
En consecuencia, si la cosa vendida es mueble, los terceros deben estar de mala fe,
o sea, conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa
es inmueble, será menester que en el título respectivo, inscrito u otorgado por
escritura pública, conste la existencia de dicho saldo de precio.
El art. 1876, inc. 2°, establece: “Si en la escritura de venta se expresa haberse
pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o
falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra
terceros poseedores”.
Para que sea posible al vendedor accionar contra los terceros, no puede impugnar
la veracidad de la declaración de haberse pagado el precio; deberá atacar la
escritura misma en que se contiene la declaración, tachándola de nula o falsificada.
En suma, la ley veda a las partes la prueba directa de que es inexacta la aseveración
de haberse pagado el precio para fundar en esta circunstancia una acción
resolutoria y las consiguientes acciones reales contra terceros.
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(i) Del contexto de los arts. 1875 y 1876, aparece de manifiesto que se refieren,
respectivamente, a los efectos de la resolución del contrato entre las partes y
respecto de terceros;
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terceros, pudiendo todavía agregarse que ese precepto mantiene una debida
correspondencia con el art. 1700, que dispone que hacen plena fe contra los
otorgantes las declaraciones que hayan hecho los interesados en un instrumento
público.
Debe recordarse que los instrumentos públicos pueden impugnarse por tres vías:
por vía de nulidad, por falta de autenticidad y por falsedad de las declaraciones de
las partes. El tema que nos ocupa incide en esta tercera vía de impugnación. Surge
la siguiente interrogante al respecto: ¿pueden las partes impugnar las
declaraciones que ellas mismas hicieron en el instrumento público? Algunos
autores y ciertas sentencias responden negativamente, fundándose en el tenor del
inciso 1º del art. 1700: el instrumento público hace plena fe contra los declarantes,
en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho. Para llegar a tal
conclusión han relacionado el art. 1700 con el inciso 2º del art. 1876.
Otros autores, entre ellos Somarriva, piensan lo contrario, o sea, las propias partes
pueden impugnar las declaraciones que formularon en el instrumento público,
porque si bien este constituye plena prueba, nada impide que se rinda otra plena
prueba en contrario, confesión de parte por ejemplo, correspondiendo en definitiva
al juez apreciar soberanamente la prueba rendida. Y confirma lo anterior -agrega
Somarriva-, el propio inciso 2º del art. 1876, puesto que se trata de una regla
excepcional y no de un principio general: en efecto, si el legislador dijo que en el caso
del inciso 2º del art. 1876 las partes no pueden probar contra la declaración hecha
en la escritura de haberse pagado el precio, es porque por regla general las partes sí
pueden probar en contra de lo declarado por ellas en un instrumento público.
Además, si el art. 1876 fuese la regla general, no tiene sentido haberlo incluido
expresamente en el contrato de compraventa. Así, por ejemplo, podría el
comodatario que declaró en escritura pública haber recibido en préstamo la cosa,
probar después, cuando se le exige la restitución, que en realidad no la recibió.
En todo caso, debe recordarse que por testigos no podrá probarse en contra de lo
declarado en el instrumento público, conforme lo dispuesto en el art. 1709, 2º, salvo
los casos de excepción del art. 1711.
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El sistema fue abandonado y el art. 680 dispuso que “verificada la entrega por el
vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado
el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago”. La
condición implícita de no transferirse el dominio a pesar de la entrega, por no estar
pagado el precio, quedó abolida. Con arreglo al art. 680, inc. 2º, sería menester una
expresa reserva.
Pero, en clara contradicción con el texto legal citado, el art. 1874 atribuye a la
cláusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio un alcance
diferente. El dominio, pese a la estipulación, se transfiere al comprador; la falta de
pago del precio no impide que se haga dueño, sino que otorga al vendedor el
derecho de pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización
de perjuicios. El art. 1874, en efecto, dispone: “La cláusula de no transferirse el
dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la
demanda alternativa enunciada en el artículo precedente”.
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derechos reales la cosa, que afectarían al comprador aun luego de pagar todo el
precio. Sin recurrir a la cláusula, si el comprador no paga el precio, el vendedor
encuentra protección en el art. 1489 (y respecto de terceros, se dispone de los arts.
1490 y 1491) (RDJ., t. 82, p. 1).
F.
PACTOS ACCESORIOS DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. PACTO COMISORIO.
1.1 Concepto.
El pacto comisorio está tratado en el párrafo 10 del Titulo XXIII del Libro IV del
Código Civil, a propósito del contrato de compraventa por no cumplimiento de la
obligación de pagar el precio. Su concepto lo da el artículo 1877 “por el pacto
comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo
convenido, se resolverá el contrato de compraventa” (inc. 1º). “Entiéndese siempre
esta estipulación en el contrato de venta y cuando se expresa, toma el nombre de
pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse” (inc. 2º)
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Hoy día la doctrina es conteste en que pese a estar el pacto comisorio tratado en el
contrato de compraventa, por el incumplimiento de la obligación de pagar el
precio, su alcance es general, pudiendo establecerse en cualquier contrato (incluso
contratos unilaterales con el efecto propio de anticipar el cumplimiento) y por el
incumplimiento de cualquier obligación. Esta opinión, se funda en los siguientes
argumentos:
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(dentro de los cinco primeros días de cada mes, por ejemplo), el contrato de
arrendamiento se extinguirá de inmediato”. Por otra parte, y tratándose del
contrato de compraventa, es posible que se estipule un pacto comisorio relativo a
la obligación del vendedor de hacer entraga de la cosa.
La doctrina ha establecido esta clasificación del pacto comisorio, que extrae del
artículo 1879: “Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se
resuelva ipso facto el contrato de compraventa, el comprador podrá, sin embargo,
hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde en las veinticuatro hora
subsiguientes a la notificación judicial de la demanda”.
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Siendo el pacto comisorio simple sólo la condición resolutoria tácita expresada, sus
efectos son los mismos de aquella, es decir, se otorga al contratante cumplidor la
opción para pedir el cumplimiento o la resolución más indemnización de
perjuicios. Luego, se requiere también de sentencia judicial que declare la
resolución.
Los efectos del pacto comisorio en este caso, están tratados en el artículo 1879: “Si
se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto
el contrato de compraventa, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir,
pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la
notificación judicial de la demanda”.
Como puede observarse, pese a que las partes convinieron que la compraventa se
resolviera de ipso facto, es decir por el sólo hecho del incumplimiento, no ocurre
de esta forma, puesto que se otorga al comprador un plazo de 24 horas que se
cuentan desde la notificación de la demanda, para enervar la acción de resolución,
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pagando el precio adeudado. De manera que está claro, que la resolución no opera
de pleno de derecho, sino que se requiere de una sentencia judicial que la declare.
Respecto al plazo para pagar, llamamos la atención que son 24 horas, que no es lo
mismo que un día, por cuanto por tratarse de un plazo de horas, se empieza a
contar a partir del momento mismo en que se notifica la demanda, ej. si se notifica
a las 5 P.M. del 13 de septiembre, el plazo vence a las 5 P.M. del 14 de septiembre.
En tanto, que si fuere de un día, y se notifica a las 5 P.M. del día 13, el plazo vence
el 14 a las 24 horas, por disponerlo así el artículo 48 del Código Civil. Además es
un plazo fatal, por lo que cumplido caduca el derecho del comprador para pagar,
sin necesidad de acusar rebeldía (artículo 49 del Código Civil).
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Aclarado que en el caso que se viene tratando, la resolución opera por sentencia
judicial, es necesario dilucidar en qué momento se produce la resolución. Hay dos
opiniones:
En relación con los efectos del pacto comisorio calificado en estos casos, hubo en
un tiempo una discusión doctrinaria, que se estima hoy prácticamente agotada. El
problema es resolver si la resolución opera de pleno derecho o si requiere también,
igual que en la compraventa por no pago del precio, de una sentencia judicial que
la declare. Una sentencia de la Excma. Corte Suprema, en materia de
arrendamiento, resolvió que la resolución opera por sentencia judicial y aplicó por
analogía el artículo 1879 del Código Civil (T. 38, sec. 1ª, p. 318). En el mismo
sentido T. 86, sec. 5ª, p. 92, Considerando 2.
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que las partes pretendieron al estipularlo. No estamos frente al pacto comisorio del
artículo 1879, por lo que no hay razón para aplicar sus reglas, sino ante un pacto
creado por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad
consagrado en el artículo 1545. La norma del artículo 1879, es excepcional -porque
rige para la compraventa y sólo para el no pago del precio- por ello su aplicación
debe ser restrictiva. Además, como afirma Stitchkin, “...para interpretar las
cláusulas de un contrato en que no hayan reglas especiales, debe recurrirse a las
disposiciones generales de los artículos 1560 y siguientes, que atienden
principalmente a la intención de los contratantes, que al estipular en esta forma el
pacto comisorio en un contrato, pretenden, sin lugar a dudas, que se resuelva de
pleno derecho en caso de incumplimiento”.
La Corte Suprema en sentencia de 2 de julio de 1948 (T. 48, sec. 1ª, p. 109) acoge la
tesis anterior, al establecer que en los contratos de arrendamiento las partes
pueden estipular la terminación ipso facto del contrato por incumplimiento de las
obligaciones de alguna parte y que esta estipulación surte los efectos que quisieron
atribuirle, o sea que el contrato queda terminado por el sólo hecho de no cumplirse
la obligación de que se trata, sin necesidad de acción en que se pida la terminación
ni de sentencia que la declare. Este fallo tiene un extenso y esclarecedor comentario
favorable de Víctor Santa Cruz Serrano quien, entre otros argumentos, recuerda
que el pacto comisorio constituye una condición resolutoria, por lo que cabe
aplicarle lo dispuesto en el artículo 1484, según el cual las condiciones deben
cumplirse literalmente, en la forma convenida. Y exigir sentencia judicial, no es lo
que las partes convinieron. En el mismo sentido Fernando Alessandri. En contra
Arturo Alessandri, Claro Solar quienes sostienen que cuando se estipula pacto
comisorio calificado en otros contratos distintos de la compraventa debe aplicarse
por analogía el art. 1879, y en consecuencia resolver que el deudor puede enervar
la resolución pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la
demanda. Por tanto, requeriría también de un juicio para obtener la resolución.
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El artículo 1880, establece que “el pacto comisorio calificado prescribe al plazo
prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del
contrato”. “Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se
haya estipulado un plazo más largo o ninguno”.
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2. PACTO DE RETROVENTA.
2.1 Concepto.
Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantías, como la hipoteca.
Puede procurarse una mayor suma de dinero, ya que el acreedor que presta con
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garantía hipotecaria tiene lógicamente en cuenta los gastos del cobro de su crédito
y no presta sino lo que pueda valer la finca, con deducción de tales gastos. El
vendedor confía en que, dentro del plazo fijado, podrá procurarse los fondos para
reembolsar el precio y recobrar la cosa.
Para el comprador las ventajas son enormes. Podrá hacer suya la cosa por el solo
hecho de que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; la venta se
hará, entonces, irrevocable.
Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es menester que concurran
los siguientes requisitos:
Esta exigencia emana no sólo de los términos del art. 1881, sino de la naturaleza del
pacto, que constituye, según se dijo, una condición resolutoria de la cual depende
la extinción del derecho del comprador, siendo menester por tanto que al nacer
este derecho, esté afectado por tal condición.
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Es necesario que la acción que nace del pacto se ejerza dentro del término fijado
por las partes o en su defecto por la ley. El plazo fijado por las partes no podrá
exceder de 4 años (art. 1885). Este plazo no es propiamente un plazo de
prescripción, sino lo que en derecho se denomina un término de caducidad, porque
el derecho se extingue por la sola llegada del plazo, sin que sea necesario que la
otra parte lo alegue y una declaración judicial que así lo establezca.
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La acción que nace del pacto de retroventa debe ejercitarse dentro del término
fijado por las partes o por la ley. El plazo que fijen las partes, no podrá exceder de 4
años, y si fuere mayor, caducará el derecho en los cuatro años: art. 1885, 1º.
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Las partes podrían estipular que el derecho a ejercer la acción emanada del pacto
de retroventa quede subordinado al cumplimiento de una condición. En este caso,
se previene en una sentencia de la Corte de Santiago de noviembre de 1951, que la
condición adicional debe cumplirse dentro del plazo máximo de 4 años. De lo
contrario, sería fácil eludir el mandato del art. 1885.
Conforme al art. 1885, inc. 2º, el vendedor debe dar un aviso previo al comprador,
con 6 meses de anticipación se si trata de bienes raíces y de 15 días si se trata de
bienes muebles.
Con todo, si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo, y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la
restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.
b.1) Efectos entre las partes: se deben prestaciones mutuas (arts. 1881 y
1883). Se trata de los efectos propios de toda condición resolutoria cumplida, a
saber:
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b.2) Respecto de los terceros: rigen las reglas generales de los arts. 1490 y
1491, según lo dispone expresamente (y en verdad innecesariamente) el art. 1882.
3. PACTO DE RETRACTO.
Se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen que se
resolverá la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador
que ofrezca al vendedor condiciones más ventajosas que el comprador primitivo.
Se trata de una compraventa sobre la que pende una condición resolutoria ordinaria,
pero a diferencia del pacto de retroventa, la condición es casual, pues no implica
incumplimiento del contrato y depende de la voluntad de un tercero.
El art. 1886 dispone: “Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que
no podrá pasar de un año) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se
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Los efectos del pacto de retracto, tanto respecto de las partes como en relación a
terceros, son análogos a los del pacto de retroventa (art. 1886, 2º y 3º).
Así, por ejemplo, las partes pueden estipular que el saldo de precio devengará
intereses.
Las partes sólo están limitadas por la ley, la moral, el orden público y las buenas
costumbres.
G.
RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESIÓN ENORME.
1. CONCEPTO DE LESIÓN ENORME.
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las prestaciones no ha podido ser consentido sino bajo el imperio de una presión a
la que el contratante no ha sido capaz de resistir.
2. REQUISITOS.
Tiene lugar la rescisión de la venta por causa de lesión siempre que concurran los
siguientes requisitos: (i) que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de
lesión; (ii) que la lesión sea enorme, en los términos que señala la ley; (iii) que la
cosa no haya perecido en poder del comprador; (iv) que el comprador no haya
enajenado la cosa, y (v) que la acción correspondiente se entable en tiempo
oportuno.
2.1 Debe tratarse de aquellas ventas en que la ley admite lesión enorme.
La rescisión por causa de lesión tiene cabida sólo en los actos que la ley
expresamente señala. Por este motivo, el legislador creyó oportuno consignar, en el
art. 1888, que “el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme”.
a) No procede la acción rescisoria por lesión enorme “en las ventas de bienes
muebles” (art. 1891).
Lo anterior implica también que tampoco se admite en las ventas mercantiles, que
siempre recaen sobre cosas muebles, disponiéndose en todo caso expresamente
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que no tiene cabida, en el art. 126 del Código de Comercio, que dispone: “No hay
rescisión por causa de lesión enorme en los contratos mercantiles”.
Por ende, no todas las ventas de inmuebles pueden rescindirse por lesión enorme:
se excluyen las que se efectúan por el ministerio de la justicia, cuando se trata de
ventas forzadas en el marco de un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidación y
partición, e incluso las ventas en pública subasta en los actos de jurisdicción
voluntaria que exigen tal trámite, por ejemplo. En estos casos, la venta debe
efectuarse en pública subasta, y los postores podrán pugnar libremente en la
determinación del precio.
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obligaciones que afectan a aquel derecho depende de una liquidación futura (Corte
de Concepción, noviembre de 1875, septiembre de 1883; Corte de Santiago, mayo
de 1878, mayo de 1892, Corte de Talca, noviembre de 1896, octubre de 1912; Corte
Suprema, mayo de 1950).
2.2 Que haya lesión enorme en los términos del art. 1889.
El precepto enfoca la lesión enorme tanto desde el punto de vista del vendedor
como del comprador.
A su vez, el comprador sufre lesión enorme “cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.” Así, por ejemplo, si la
cosa valía $ 50.000.000.-, y pagó $ 100.000.001.- Parece una fórmula más sencilla
para enunciar el segundo caso, la siguiente: “cuando paga más del doble del justo
precio de la cosa que compra”.
Cabe señalar que el justo precio que debe tomarse en cuenta para determinar si hay
o no lesión enorme, es aquél que tenía la cosa al tiempo del contrato, y puesto que
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Para que proceda la rescisión por lesión enorme es preciso que la cosa no haya
perecido en poder del comprador. En efecto, el art. 1893 previene: “Perdida la cosa
en poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la
rescisión del contrato”.
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Como se indica en un fallo de la Corte de Talca de abril de 1915, el fin del art. 1893,
2º, es amparar los derechos de terceros que podrían ser perjudicados si se diera
lugar a la rescisión del contrato; en efecto, ésta podría declararse aun por colusión
entre el primer vendedor y el comprador, produciendo su efecto contra terceros
poseedores, en conformidad al art. 1689; pero obsta a ello la excepción del art. 1893.
Con todo, si el comprador vendió la cosa en un precio mayor del que había
pagado, el primer vendedor podrá reclamar la diferencia, pero sólo hasta el justo
valor de la cosa, con una deducción de una décima parte.
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Por último, para que proceda la rescisión por lesión enorme es preciso que se
deduzca la acción correspondiente en tiempo oportuno.
El art. 1896 dispone: “La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años,
contados desde la fecha del contrato”.
Como prescripción de corto tiempo, no se suspende (art. 2524), corre contra toda
clase de personas (no se aplicaría la suspensión a que alude el artículo 1895 para la
nulidad en general, pues no hay una norma similar en el título de la lesión
enorme), pero se interrumpe, como toda prescripción.
En el caso del inciso 2º del art. 1893, una sentencia de la Corte de Santiago de
diciembre de 1933, puntualiza que el plazo de prescripción de la acción de pago
del exceso de precio no se cuenta desde la fecha de la compraventa en que se
produjo la lesión, sino desde la fecha de la compraventa a virtud de la cual el
comprador enajena posteriormente la cosa al tercero, por un mayor precio.
Razones: a) porque sólo desde que se consuma este segundo contrato nace la
acción del art. 1893; antes no hay ningún derecho que exista; b) porque, de contarse
el plazo de 4 años desde el primer contrato de compraventa, se seguiría la
consecuencia inadmisible que dicho plazo sería verdaderamente ilusorio, ya que,
verificándose la segunda compraventa después de la primera, la acción
aprovecharía sólo del residuo restante, incurriendo así la ley en la contradicción de
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Una parte de la doctrina, sin embargo, sostiene que tanto la acción rescisoria como
la que concede el art. 1893 deben prescribir en el mismo plazo contado desde el
mismo hecho: la lesión enorme que se produjo en el contrato de compraventa
(Infante).
El art. 1892 previene: “Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria
por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se
expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita”.
La ley proclama que la acción rescisoria es irrenunciable. Autorizar la renuncia
importaría abolir la acción; como indicaba Portalis, “La ley no habría prestado sino
un socorro inútil e ilusorio al desgraciado y al oprimido”.
Alessandri Besa cree que ella es eficaz. Alessandri Rodríguez piensa lo contrario, y
observa que si la renuncia de la rescisión por lesión enorme hecha en otro acto
puede estimarse válida en el código civil francés, que se refiere a la renuncia
expresa en el contrato mismo, no lo puede ser en el chileno, pues el art. 1892 no
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Buscando una salida práctica al problema, algunos han estimado que podría
celebrarse una transacción, en virtud de la cual las partes, precaviendo un litigio
eventual, se otorguen pleno finiquito respecto de la compraventa. Ello aminoraría
el riesgo, aunque en todo caso, en dicha transacción no podría renunciarse a la
acción en cuestión. Otra fórmula podría consistir en la cesión de las acciones, hecha
por el vendedor o comprador que se cree perjudicado con la lesión enorme pero
que no tiene interés en demandar, a un tercero propuesto por la contraparte en el
contrato de compraventa. Quedaría de esta forma "clausurada" la posibilidad de
accionar.
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En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del 10% sobre el
justo precio que la ley reputa legítima. En el primer caso, el comprador habrá
pagado $ 900 por lo que vale $ 1.000; en el segundo, por lo que vale $ 1.000 habrá
pagado, a la postre, $ 1.100.
Cabe destacar que las facultades del comprador y del vendedor para consentir en
la rescisión o para evitarla, puede ejercerlas en forma discrecional, ya que el art.
1890 emplea la expresión “a su arbitrio”.
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El justo precio debe fijarse en la sentencia que declara la rescisión por lesión
enorme, y en base al mismo, acoger la demanda. Si el fallo no señala cuál es el justo
precio del inmueble vendido, mal puede dar lugar a la rescisión del contrato. A su
vez, al ejercer el demandado el derecho que le otorga el art. 1890, debe atenerse a la
cantidad regulada en la sentencia (Corte Suprema, julio de 1972).
La rescisión de la venta por lesión enorme, en general, como toda nulidad, confiere
el derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no
hubieren celebrado el contrato rescindido. Pero con respecto a la rescisión por
lesión enorme, se observan las siguientes modalidades:
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(ii) El vendedor, conforme al art. 1894, no podrá pedir cosa alguna en razón de
los deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador hubiere
aprovechado de ellos (norma similar a la del art. 906). El comprador, entonces, se
considera de buena fe, durante el tiempo en que se produjo el deterioro de la cosa,
a menos que se hubiere aprovechado del menoscabo.
(v) Las partes no están obligadas a pagar las expensas que haya ocasionado el
contrato (artículo 1890, parte final).
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IV.
LA PERMUTA
1. DEFINICIÓN.
Algunos autores han señalado que la definición no es del todo precisa, puesto que
también hay permuta cuando se cambia una cosa por otra y por una suma de
dinero, siempre que la cosa que se entrega a cambio de la primera, valga más que
la suma de dinero (art. 1794). Por ende, si la cosa y la suma de dinero valen lo
mismo, habrá compraventa.
Por expreso mandato del art. 1900, se aplican a la permuta las disposiciones
relativas a la compraventa, en lo que no se opongan a la naturaleza del primer
contrato.
a) Es un contrato bilateral.
b) Es un contrato oneroso.
d) Es un contrato principal.
e) Es un contrato consensual, por regla general (art. 1898), salvo que una de las
cosas que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión
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f) No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse (art. 1899, 1º, en
relación con el artículo 1810).
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V.
EL MANDATO
1. DEFINICIÓN.
Cabe destacar, desde ya, la importancia que tiene la expresión “confía”, que pone
de manifiesto, según veremos, su carácter de contrato intuito personae.
(ii) Excepciones.
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b) A propósito del albaceazgo, cuando el artículo 1280, inciso 1º, establece que
es indelegable, a menos que el testador lo haya autorizado;
El art. 2118 establece que “los servicios de las profesiones y carreras que suponen
largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra
persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato”.
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Por este motivo, la capacidad que requieren uno y otro para celebrar el contrato ha
de ser necesariamente diversa.
La capacidad del mandante debe ser analizada desde una doble perspectiva:
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En suma, en las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia
la incapacidad del mandatario: se obliga el mandante para con terceros y éstos se
obligan para con él.
Sin embargo, tal fundamento ha sido discutido, considerando que nuestro Código
habría acogido la doctrina de la representación-modalidad del acto jurídico,
conforme a la cual quien presta su voluntad e el representante (mandatario) y no el
representado (mandante). De ahí que se sostenga que cuando el art. 2128 hace
referencia al menor adulto no está haciendo excepción a las reglas generales, sino
que entiende la disposición que el incapaz está obrando autorizado por su
representante, en cumplimiento de las formalidades habilitantes.
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En efecto, el art. 2123 dispone que “el encargo que es objeto del mandato puede
hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro
modo inteligible, y aun por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de
sus negocios por otra”. El encargo debe ser aceptado por el mandatario. El art. 2124
previene que el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del
mandatario”.
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Importa aceptación tácita “todo acto en ejecución del mandato” (art. 2124, ínc. 2°).
Es menester, por tanto, que el mandatario ejecute actos positivos de gestión del
mandato; su silencio no constituye aceptación.
Sin embargo, por excepción, el silencio del mandatario suele importar que acepta el
encargo. En efecto, el art. 2125 dispone: “Las personas que por su profesión u oficio
se encargan de negocios ajenos, están obligadas a declarar lo más pronto posible si
aceptan o no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un
término razonable, su silencio se mirará como aceptación”.
La persona ausente que hace el encargo confía en que será aceptado por quien hace
su profesión de la gestión le negocios ajenos y que éste adoptará las medidas
encaminadas al resguardo de sus intereses.
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En este contexto, cabe preguntarse si debe ser solemne el mandato conferido para
ejecutar o celebrar un contrato de tal naturaleza.
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Ramón Meza Barros critica la línea adoptada en esta materia por la doctrina y la
jurisprudencia, señalando por su parte los siguientes contra-argumentos:
Recuerda el autor citado que quien contrata es el mandatario, sin perjuicio que en
virtud de la representación el contrato surta efectos respecto del mandante como si
él hubiere contratado.
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conformidad a las reglas generales (es decir, aplicando las limitaciones a esta
prueba, de los arts. 1708 a 1710) ni tampoco escritura privada cuando las leyes
exijan escritura pública (alusión al art. 1701), el señalado art. 2123 no hace sino
reiterar normas contenidas en el título de la prueba de las obligaciones. Enfatiza
Meza Barros que no puede desprenderse del tenor del art. 2123, que el mandato
deba constituirse por escritura pública cuando igual solemnidad requiera el
contrato que se encarga celebrar. Para ello, se necesita un texto legal expreso.
De acuerdo con los términos del art. 2117, “el mandato puede ser gratuito o
remunerado”, esto es, oneroso. Operan al efecto las siguientes reglas:
Tal conclusión resulta claramente del art. 2158, N° 3° que señala como una de las
obligaciones del mandante la de pagar al mandatario la remuneración estipulada o
“usual" (se ha fallado que el mandato es oneroso, salvo que se convenga su
gratuidad: R.D.J., t. XXXIV, I, p. 435.) Por su parte, el Código francés, en su art.
1986, dispone que “el mandato es gratuito si no hay convención contraria”, esto es,
da una solución diametralmente contraria.
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Es rasgo característico y esencial del mandato que el mandatario obre “por cuenta
y riesgo” del mandante.
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Pero frente a quien contrata con el mandatario y frente a los terceros, distintas
serán las consecuencias jurídicas:
4. MANDATO Y REPRESENTACIÓN.
En este punto resulta relevante destacar las relaciones que tiene el mandato con la
representación. Como se sabe, la representación, consagrada en el art. 1448, es
doctrinariamente conceptualizada como “la relación jurídica entre dos personas, en
virtud de la cual una (representante) tiene el poder de concluir actos jurídicos en
lugar e interés de la otra (representado) de modo que, si la primera obra en nombre
y por cuenta del representado en los límites de los poderes que se le otorgaron, los
efectos jurídicos del acto por ella formado se producen inmediata y únicamente en
cabeza del representado”.
Los requisitos necesarios para que exista representación son: (i) una declaración de
voluntad del representante (el representante debe declarar su propia voluntad, ya
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que es él quien contrata, es él, para emplear los términos del art. 1448, quien
ejecuta un acto a nombre de otra persona); (ii) existencia al contratar de la
contemplatio domini, lo que quiere decir que el representante ha de manifestar de un
modo inequívoco su intención de obrar en nombre y por cuenta de otro, y que la
persona que contrata con el representante, si el acto es bilateral, participe de esa
intención; y (iii) el representante debe tener poder, esto es, la autorización legal o
voluntaria para actuar a nombre y en representación de otra (el art. 1448 señala que
“Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley
para representarla...”).
Sin embargo, cada vez que se otorgue a una persona poder de representar, se le
estaría ofreciendo, al mismo tiempo, al menos en forma tácita, la celebración de un
contrato de mandato.
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5. CLASES DE MANDATO.
Mandato general es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del
mandante, aunque se indiquen algunas excepciones determinadas.
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administrativos el citado artículo, es sólo por vía ejemplar, lo que implica que
cualquier otro acto de administración que no se mencione en dicho precepto, podrá
también ser ejecutado válidamente por el mandatario general.
Por el contrario, el mandato será definido, cuando se precise cuales son las
facultades o atribuciones del mandatario. Por ejemplo, un mandato para vender un
determinado bien del mandante.
La definición o indefinición del mandato tiene directa relación con las facultades
del mandatario. Se aplican a este respecto, los artículos 2132 y 2133.
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El art. 2132 resuelve esta cuestión diciendo que “el mandato no confiere
naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de
administración”. Y la disposición concluye que “para todos los actos que salgan de
estos límites, necesitará de poder especial”.
El art. 2133 prescribe que la facultad de obrar como mejor le pareciere no autoriza
al mandatario para alterar la sustancia del mandato, “ni para los actos que exigen
poderes o cláusulas especiales”.
Finalmente, el art. 2148 consagra una regla justa: “Las facultades concedidas al
mandatario se interpretarán con alguna más latitud, cuando no está en situación de
poder consultar al mandante”.
En suma, por generales que sean los términos del mandato, y aunque se empleen
términos enfáticos que sugieran una gran latitud de poderes, no se confiere al
mandatario sino la facultad para ejecutar actos administrativos.
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El art. 2132, inc. 2°, establece, como regla general, que para todos los actos que
salgan de los límites que señala necesita el mandatario de un poder especial o
expreso. Pero se ha cuidado el legislador de señalar algunos casos en que el
otorgamiento de un poder especial es indispensable.
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h) Tratándose del mandato para contraer matrimonio (artículo 103 del Código
Civil).
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Toda vez que de la inejecución del mandato se siga un perjuicio para el mandante,
tendrá derecho para que el mandatario le indemnice.
Acorde con el art. 1546, el art. 2134 establece que la recta ejecución del mandato
comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por
los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. El art. 2134 dispone: “La
recta ejecución del mandato comprende no sólo la sustancia del negocio
encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve
a cabo”.
Solamente los actos que el mandatario ejecute dentro de los límites del mandato
obligan al mandante (art. 2160, inc. 1°).
Para que se entienda que el mandatario se ciñe a las instrucciones del mandante,
debe emplear los medios que el mandante ha querido que se empleen para lograr
los fines del mandato.
La regla tiene excepciones; suele la ley autorizar al mandatario para que no se ciña
estrictamente a los términos del mandato, bien porque las instrucciones recibidas
resultan impracticables, bien porque de su rigurosa aplicación se puede seguir un
daño al mandante.
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En suma:
Tales son:
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Por ende, no puede comprar para sí las cosas que el mandante le ha ordenado
vender, y asimismo no puede vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha
ordenado comprar.
e.4) Con tal que no se aparte de los términos del mandato, puede el
mandatario aprovecharse de las circunstancias para realizar el encargo con mayor
beneficio y menor gravamen para el mandante.
En cambio, “si negociare con menos beneficio o más gravamen que los designados
en el mandato, le será imputable la diferencia” (art. 2147, inc. 2°).
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No sería esta son embargo la intención del legislador. En definitiva, como dice
Meza Barros, es el juez quien decide y la disposición es una simple recomendación
para que se muestre más severo o más benévolo, según las circunstancias
indicadas. Pero en cualquier caso, siempre dentro del rango de la culpa leve.
A su vez, la regla general de que las cosas perecen para su dueño, sufre excepción
en materia de mandato, cuando se trata de especies metálicas, pues según el art.
2153, tales especies que el mandatario tenga en su poder por cuenta del mandante,
perecen para el mandatario aún por fuerza mayor o caso fortuito, sin perjuicio de
la excepción indicada en la norma. El mandatario es en verdad depositario de los
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dineros del mandante; como se trata de un depósito irregular, se hace dueño de las
especies, con cargo de restituir otro tanto (art. 2221).
Así las cosas, en los dos casos, anteriores, nos encontramos ante figuras
excepcionales, en las cuales el mandatario responderá, aunque el incumplimiento
se deba al caso fortuito o la fuerza mayor.
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En cuanto a los terceros que contrataron con el delegado, no tienen ningún derecho
contra el mandante, a menos que éste ratifique la delegación: art. 2136.
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El traspaso de las cosas adquiridas para el mandante es, pues, uno de los puntos
esenciales de la rendición de cuentas. Dicho traspaso constituye el cumplimiento
efectivo y final de la obligación compleja que contrae el mandatario de ejecutar el
negocio por cuenta y riesgo del mandante y jurídicamente representa el pago de lo
que el mandatario debe al mandante, la prestación de lo que debe.
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Todavía más, la restitución debe incluir lo que el mandatario “ha dejado de recibir
por su culpa”. Así, encargado de cobrar las rentas de arrendamiento de bienes del
mandante, deberá restituir lo que haya percibido por este concepto, así como las
rentas que dejó de percibir por descuido o negligencia.
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e) Suerte de las especies metálicas que el mandatario tiene por cuenta del
mandante
El art. 2153 previene que tales especies 2perecen para el mandatario aun por fuerza
mayor o caso fortuito, salvo que estén contenidas en cajas o sacos cerrados y
sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza o que por otros medios
inequívocos pueda probarse incontestablemente la identidad”.
El mandatario es, en verdad, depositario de los dineros del mandante; por tratarse
de un depósito irregular, a menos que se encuentren en sacos o cajas cerradas y
selladas, se hace dueño de estos dineros, con cargo de restituir otro tanto (art.
2221).
Debe el mandatario intereses sobre los dineros del mandante que haya empleado
en su propio beneficio y sobre el saldo que en su contra arroje la cuenta.
ii) Debe asimismo el mandatario “los intereses del saldo que de las
cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora” (art.
2156, inc. 2°).
Los intereses, en este caso, serán los que resulten de aplicación de la regla del N° 1
del art. 1559 y prácticamente los intereses legales.
De este modo, por los dineros del mandante que empleó en su beneficio debe el
mandatario intereses corrientes; por el saldo de sus cuentas debe, generalmente,
intereses legales (en virtud del artículo 19 de la ley 18.010 las referencias a los
intereses legales deben entenderse efectuadas a los intereses corrientes)
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El art. 2160, inc. 1°, dispone: “El mandante cumplirá las obligaciones que a su
nombre ha contraído el mandatario dentro de los límites del mandato”.
Por su parte, el art. 2151 establece que el mandatario ¡puede obrar a su propio
nombre y, en tal caso, “no obliga respecto de terceros al mandante”.
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ii) Que el mandatario haya actuado dentro de los límites del mandato.
Otra condición es menester para que el mandante se obligue y deba cumplir las
obligaciones contraídas a su nombre por el mandatario: que éste obre dentro de los
límites del mandato.
Para que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de
las dos siguientes circunstancias: i) que se haya obligado personalmente (art. 2154,
N° 2), o ii) que no les haya dado suficiente conocimiento de sus poderes (art. 2154,
N° 1°).
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Nada puede reprocharse al mandatario que ha dado a conocer sus poderes; los
terceros han tenido ocasión de percatarse de la insuficiencia de los poderes del
mandatario y probablemente contrataron en la esperanza de una ratificación del
mandante.
ii) Cuando debe salirse de los límites del mandato por una necesidad
imperiosa.
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De acuerdo a la regla general del art. 2159 el mandatario podrá desistirse del
encargo sin responsabilidad ante el mandante, en caso que no se le provea de los
recursos necesarios para ejecutar el mandato. Ninguna obligación tiene el
mandatario en orden a empeñar recursos propios en la ejecución del cometido.
Esta obligación y la anterior, son las únicas obligaciones del mandante que nunca
pueden faltar.
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Finalmente, el mandante debe el pago “de las pérdidas en que haya incurrido sin
culpa, y por causa del mandato” (art. 2158, N° 5°).
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El art. 2158, inciso final, establece que el mandante no puede excusarse de pagar
honorarios, de reembolsar gastos, anticipos o perjuicios a pretexto de que no
resultó exitosa la gestión del mandatario. En particular, dicha disposición establece
que “No podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando
que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo
desempeñarse a menos costo; salvo que le pruebe culpa”.
Es natural que así ocurra; el mandatario no se obliga a llevar al éxito el negocio que
se le ha confiado, sino a poner lo que esté de su parte para conseguir tal resultado.
No puede hacérsele responsable del fracaso sino a condición de que provenga de
su culpa, por no haber empleado en la gestión el cuidado de un buen padre de
familia.
Por otra parte, cabe indicar que la infracción del mandante de las obligaciones que
le impone el mandato autoriza al mandatario para excusarse del desempeño del
cargo. El art. 2159 dispone: “El mandante que no cumple por su parte aquello a que
es obligado, autoriza al mandatario para desistir de su encargo”.
Parece obvio que la renuncia del mandatario, motivada por este incumplimiento
del mandante, no puede ocasionarle ninguna de las responsabilidades que, en
otras circunstancias, suele acarrear la renuncia.
Finalmente, cabe apuntar que para garantizar al mandatario sus créditos por el
concepto de gastos, anticipos, pérdidas y honorarios, la ley le otorga el derecho
legal de retención. El art. 2162 establece: “Podrá el mandatario retener los efectos
que se le hayan entregado por cuenta del mandante para la seguridad de las
prestaciones a que éste fuere obligado por su parte”.
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Esta causal de extinción será aplicable sólo cuando el mandato se confirió para un
negocio o cometido específico o determinado. Vale decir, será la forma normal de
extinción de un mandato especial.
a) Concepto de revocación.
Se llama revocación el acto jurídico unilateral por el cual el mandante hace saber a
su mandatario su deseo de poner término al mandato. La facultad de revocar es de
la esencia del mandato, y el mandante puede hacer uso de ella a su arbitrio, en
cualquier momento (art. 2165). Se explica esta facultad, atendido el carácter de
contrato intuito personae, contrato de confianza, que distingue al mandato.
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b) Clases de revocación.
En cuanto a sus formas, la revocación del mandato puede ser expresa o tácita, total
o parcial.
La revocación tácita se produce por “el encargo del mismo negocio a distinta
persona” (art. 2164, inc. 1°).
Será parcial la revocación si ella se refiere sólo a una arte de los negocios confiados
al mandatario.
c) Efectos de la revocación.
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Pero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos,
debe el mandante darle “copia firmada de su mano”, cuando el mandatario lo
exigiere (art. 2166).
a) Concepto de renuncia.
b) Efectos de la renuncia.
Igual como acontece en la revocación, para que la renuncia del mandatario ponga
término al mandato, es necesario que sea notificada al mandante, y las obligaciones
que al mandatario le empecen para con el mandante, no tendrán fin sino después
que haya transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a
los negocios encomendados, es decir, pueda asumirlos por sí mismos o
encargárselos a un tercero (art. 2167, 1º).
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Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada: (i) por
la imposibilidad en que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa,
y (ii) a consecuencia de que la gestión le causa “grave perjuicio de sus intereses
propios” (art. 2167, inc. 2°).
Entre las causas que imposibiliten al mandatario para administrar, se cuenta, por
ejemplo, el incumplimiento de las obligaciones del mandante, como la de proveerle
de los medios adecuados para cumplir el mandato. El art. 2159 autoriza al
mandatario para "desistir de su encargo" y es claro que tal renuncia no le acarreará
responsabilidad por los perjuicios que experimente el mandante.
Tratándose del mandato mercantil, el artículo 242 del Código de Comercio advierte
que “La renuncia no pone término a la comisión toda vez que cause al comitente
un perjuicio irreparable, sea porque no pueda proveer por sí mismo a las
necesidades del negocio cometido, sea por la dificultad de dar un sustituto al
comisionista”.
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Tal es la causa de que la muerte de una de las partes ponga fin al mandato. El
mandante no tendrá la misma confianza en los herederos del mandatario; los
herederos del mandante no inspirarán probablemente al mandatario los mismos
sentimientos de afecto y estimación.
La muerte del mandatario pone siempre término al mandato. En armonía con este
principio, el artículo 1583 deja en claro que la muerte del mandatario designado
para cobrar un crédito, pone fin al mandato, salvo si el acreedor hubiere expresado
que continuará el mandato, trasmitiéndose la facultad de recibir el pago a los
herederos de la persona diputada para cobrar la deuda.
Sin embargo, el art. 2170 dispone que los herederos del mandatario que fueren
hábiles para la administración de sus bienes (por ende, los herederos del
mandatario que fueren incapaces no tienen las obligaciones que indicaremos),
tienen dos obligaciones:
ii) harán a favor de éste lo que puedan y las circunstancias exijan (lo
anterior no significa que deban continuar con la gestión, sino que
fundamentalmente, deben adoptar providencias conservativas).
La muerte del mandante por regla general pone término al mandato. En efecto, en
los siguientes casos, el mandato continuará vigente:
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ii) El art. 2169 establece que no se extingue por la muerte del mandante,
el mandato destinado a ejecutarse después que ella acontezca: estamos ante el
mandato póstumo. En este caso, los herederos suceden en los derechos y
obligaciones del mandante (por ejemplo, el albaceazgo).
iii) Tratándose del mandato judicial, que tampoco expira con la muerte
del mandante: art. 396 del C.O.T.
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Surge aquí un punto dudoso: la demencia del mandante, que no ha sido declarado
interdicto, ¿pone fin al mandato por él conferido? Del tenor del artículo 2163,
pareciera que no, pues la ley exige que se declare la interdicción. Pero no parece
razonable tal conclusión, si consideramos que el mandatario, al concluir su gestión,
no podrá rendirle cuenta a su mandante demente. En dicho momento,
necesariamente habría que obtener la interdicción y el nombramiento de un
curador que reciba la rendición de cuenta. En lo que respecta al mandatario
demente pero aún no interdicto, se estima que el mandato debe entenderse
expirado, pues siendo un absolutamente incapaz, no puede celebrar por sí mismo
ningún contrato, y además, se infringiría lo dispuesto en el artículo 2128 del
Código Civil, que exige que el mandatario al menos sea un menor adulto.
Adicionalmente, en las normas del pago, el artículo 1586 establece que la persona
diputada para recibir se hace inhábil por la demencia o la interdicción, con lo que
puede tratarse de cualquiera de esas hipótesis, o sea, habiendo o no interdicción.
(viii) Por la cesación de las funciones del mandante si el mandato ha sido dado
en ejercicio de ellas.
A las causales que señala el art. 2163 debe añadirse la falta de uno de los
mandatarios cuando éstos son varios y deben obrar de consuno.
El art. 2172 previene: “Si son dos o más los mandatarios y por la constitución del
mandato están obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por
cualquiera de las causas antedichas pondrá fin al mandato”.
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Los actos ejecutados por el mandatario, después que el mandato ha tenido fin, no
obligan al mandante, no le son oponibles.
El art. 2173, inc. 1°, dispone: “En general, todas las veces que el mandato expira por
una causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del
mandato será válido y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante”.
El art. 2173, inc. 2°, añade: “Quedará asimismo obligado el mandante, como si
subsistiera el mandato, a lo que el mandatario sabedor de la causa que lo haya
hecho expirar, hubiere pactado con terceros de buena fe; pero tendrá derecho a que
el mandatario le indemnice”.
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VI.
LA TRANSACCIÓN
1. CONCEPTO.
Un viejo adagio expresa que “más vale un mal arreglo que un buen pleito”. Por
medio de la transacción las partes sacrifican parcialmente sus pretensiones, a
cambio de vivir en paz.
Define la transacción el art. 2446: “La transacción es un contrato en que las partes
terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual”.
La transacción debe reunir por un lado los requisitos comunes de todo contrato, y
por el otro, debe cumplir con dos elementos o requisitos que le son propios. Tales
elementos típicos son dos: (i) que exista un derecho dudoso, y (ii) que las partes
hagan mutuas concesiones o sacrificios.
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Vodanovic indica que “la incertidumbre basta que sea subjetiva, es decir, solo se
necesita que las partes duden a quien le asiste el derecho, y basta también que así
lo exterioricen, aun cuando en su fuero interno puedan saber de que lado están las
pretensiones fundadas jurídicamente y de que lado no lo están. Esta duda externa
es la que da margen para que la relación sea controvertible o litigiosa.”
Nótese que la ley no exige que el litigio ya se encuentre trabado, pero si que un
derecho controvertido pueda conducir a iniciarlo. Naturalmente que si el litigio
estuviere terminado por sentencia con autoridad de cosa juzgada será nula la
transacción, como dispone el Art. 2455: que es nula la transacción si “al tiempo de
celebrarse, estuviere ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de
cosa juzgada, y de que las partes o alguna de ellas no haya tenido conocimiento al
tiempo de transigir”. Sin embargo, para que sea nula, una o ambas partes no deben
haber tenido conocimiento de tal situación procesal. Asimismo, no es transacción el
acto que versa sobre un derecho no disputado, Art. 2446 inciso 2.
Lo anterior no significa que las partes renuncien por iguales partes a sus
pretensiones, sino que cada una de ellas renuncie aunque sea a una parte de ellas;
es decir, no es menester que el sacrificio a que cada parte se somete sea de la
misma magnitud o importancia
Por esto se afirma que la transacción podría definirse, con mayor propiedad, como
un acto en que las partes, sacrificando parte de sus pretensiones, ponen fin a un
litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
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3. CARACTERÍSTICAS DE LA TRANSACCIÓN.
f) Contrato intuito personae: por ende, puede anularse por error en la persona, a
pesar de ser onerosos, lo que constituye una excepción a la regla general del Art.
1455.
El art. 2447 formula esta regla: “No puede transigir sino la persona capaz de
disponer de los objetos comprendidos en la transacción”.
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De este modo, la mujer casada no podrá celebrar una transacción relativa a sus
inmuebles que administre el marido, sino en los casos de los arts. 138 y 138 bis (art.
1754 inc. 4º).
Asimismo, no se puede transigir sobre los bienes raíces del pupilo, sin previo
decreto de juez, debiendo someterse la transacción celebrada a la aprobación
judicial, so pena de nulidad (art. 400).
5. OBJETO DE LA TRANSACCIÓN.
Cuando el art. 2447 dispone que para transigir se requiere ser capaz de disponer,
implícitamente establece que los objetos comprendidos en la transacción deben ser
susceptibles de disposición.
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Del delito nace una acción penal para el castigo del delincuente y puede nacer una
acción civil para la restitución de la cosa o su valor y para el pago de las
indemnizaciones en favor del perjudicado (art. 21 del C. de P. Penal).
El art. 2449 dispone: “La transacción puede recaer sobre la acción civil que nace de
un delito; pero sin perjuicio de la acción criminal”. La disposición claramente
significa que no se puede transigir sobre la acción penal derivada del delito.
Otra consecuencia del principio general se consigna en el art. 2450: “No se puede
transigir sobre el estado civil de las personas”.
Es menester tener presente, sin embargo, que la aplicación de esta norma presenta,
a menudo, arduas dificultades; es difícil discernir entre el estado civil mismo y los
derechos que de él emanan porque media entre ambos una íntima conexión.
Pero los arts. 336 y 337 dejan en claro que las reglas indicadas son aplicables sólo a
las pensiones alimenticias futuras que se deban por ley. Son comerciables, por
tanto, las pensiones forzosas atrasadas y las pensiones alimenticias voluntarias,
atrasadas o futuras.
Concordante con estas normas, el art. 2451 dispone: “La transacción sobre
alimentos futuros de las personas a quienes se deban por ley, no valdrá sin
aprobación judicial; ni podrá el juez aprobarla, si en ella se contraviene a lo
dispuesto en los arts. 334 y 335”.
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El art. 2452 establece que “no vale la transacción sobre derechos ajenos o sobre
derechos que no existen”.
La transacción es nula por las causas que generalmente invalidan los contratos.
El art. 2453 dispone: “Es nula en todas sus partes la transacción obtenida por
títulos falsificados, y en general por dolo o violencia”.
La nulidad que los vicios de dolo y violencia acarrean es relativa. La frase “nula en
todas sus partes” significa solamente que es nula íntegramente la transacción y que
no adolecen de nulidad sólo aquellas estipulaciones obtenidas por fuerza o dolo (J.
Ramón Gutiérrez, "Estudio sobre los testamentos", R.D.J., t. XV, 1ª parte, p. 178).
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El error en la persona invalida la transacción. “Si se cree, pues, transigir con una
persona y se transige con otra, podrá rescindirse la transacción” (art. 2456, inc. 2º).
El art. 2454 dispone: “Es nula en todas sus partes la transacción celebrada en
consideración a un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente
sobre la nulidad del título”.
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El título, para estos efectos, es el acto de que emana el derecho sobre que se
transige y no el documento que lo constata.
En verdad, en este caso existe un error porque es de suponer que las partes han
transigido en la creencia de la validez del derecho. Tal sería el caso de un heredero
que transige con un legatario en circunstancia de que es nulo el testamento en que
se instituye el legado.
Pero la disposición va más lejos. Será nula la transacción aunque las partes hayan
conocido el vicio de nulidad del título. El art. 2454 reputa válida la transacción sólo
cuando las partes han “tratado expresamente sobre la nulidad del título”.
Para la validez de la transacción no basta, pues, que las partes hayan conocido y
tenido en vista la nulidad; es preciso que las partes hayan abordado expresamente
la cuestión.
Con arreglo al art. 2453, es nula la transacción “obtenida por títulos falsificados”.
Esta vez la expresión “título” designa el documento en que consta el derecho que
se transige.
Según el art. 2455, “es nula asimismo la transacción, si, al tiempo de celebrarse,
estuviere ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de cosa
juzgada, y de que las partes o alguna de ellas no haya tenido conocimiento al
tiempo de transigir”.
Se trata, en verdad, de una nueva forma del error. Las partes no han podido
transigir sino en la equivocada creencia de que su derecho era dudoso. La
existencia de un fallo firme aparta toda duda.
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El art. 2459 dispone que “si constare por títulos auténticos que una de las partes no
tenía derecho alguno al objeto sobre que se ha transigido y estos títulos al tiempo
de transacción eran desconocidos de la parte cuyos derechos favorecen, podrá la
transacción rescindirse”.
a) que aparezcan con posterioridad títulos auténticos que demuestren que una
de las partes no tenía ningún derecho;
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7. EFECTOS DE LA TRANSACCION.
La transacción, como todo contrato, produce efecto sólo entre las partes. El art.
2461 formula innecesariamente esta regla: “la transacción no surte efecto sino entre
los contratantes”.
Esta regla debe entenderse sin perjuicio de los efectos de la novación en caso de
solidaridad. En otros términos, cuando la transacción importa una novación de la
obligación solidaria, consentida por uno de los varios deudores o acreedores,
afecta a los demás.
Es ésta, más bien, una regla de interpretación de las transacciones, concordante con
la disposición general del art. 1561.
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La ley equipara los efectos de la transacción a los de un fallo judicial firme. El art.
2460 proclama que “la transacción produce el efecto de cosa juzgada en última
instancia”.
La transacción es, en verdad, un sustituto del fallo judicial; las partes juzgan por sí
mismas las diferencias que las separan o amenazan separarlas.
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El art. 2463, en cambio, dispone: “Si se ha estipulado una pena contra el que deja
de ejecutar la transacción, habrá lugar a la pena, sin perjuicio de llevarse a efecto la
transacción en todas sus partes”.
No hace falta, pues, una estipulación expresa para demandar al mismo tiempo la
pena y el cumplimiento de la transacción.
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VII.
EL ARRENDAMIENTO
A.
ASPECTOS GENERALES
1. CONCEPTO.
En algunos países de habla castellana, se emplea la palabra alquiler, que deriva del
árabe, a partir de las expresiones al-kira, que aluden también al arrendamiento de
cosas a cambio de un precio, o a la renta que se paga por ellos.
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2. CLASES DE ARRENDAMIENTO.
a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la
otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir
en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.
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conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley
no lo exija.
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Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento está la
disposición de bienes, como por ejemplo tratándose de un predio agrícola, el
arrendatario podrá ejecutar actos de disposición, en ese caso, relativos a los frutos
cosechados.
- cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que
no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario
gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el
arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la Ley 18.101);
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(i) Semejanzas.
d) Ambos pueden recaer sobre una cosa ajena, que no pertenezca al vendedor
o al arrendador, hipótesis que no obstan a la validez del contrato respectivo.
(ii) Diferencias.
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(i) Semejanzas.
(ii) Diferencias.
(i) Semejanzas.
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(iii) Diferencias.
B.
EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.
1. CONCEPTO.
Se entiende por tal aquél contrato por medio del cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes, llamada
arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado.
Si bien el Código Civil, en el artículo 1915, alude al “goce de una cosa”, es obvio
que el arrendamiento confiere también el uso de la misma, entendiéndose, igual
que acontece en el artículo 582 del mismo Código, cuando se define el dominio o
propiedad, que la facultad de uso está comprendida por la facultad de goce, para
los efectos de ambos artículos (lo mismo acontece en el artículo 764, cuando se
define el usufructo, y en el artículo 811, cuando se define el derecho real de uso,
ambos del Código Civil).
El Ius Utendi significa que el propietario puede utilizar o servirse de la cosa. En tal
sentido, la facultad de uso se traduce en aplicar la cosa misma a todos los servicios
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que es capaz de proporcionar, sin tocar sus productos ni realizar una utilización
que implique su destrucción inmediata.
Por su parte, la facultad de goce, llamada también Ius Fruendi, es la que habilita
para apropiarse los frutos y los productos que la cosa da. Precisamente en virtud
de la facultad de goce el dueño de la cosa pasa a serlo de los productos y frutos de
ella.
La cosa arrendada debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo contrato,
cuando recae sobre una cosa: ha de ser real; comerciable; determinada o
determinable; y susceptible de darse en arrendamiento (constituir objeto lícito).
La regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales
e incorporales (por ejemplo, el derecho real de usufructo), muebles e inmuebles,
propias o ajenas (artículo 1916 del Código Civil). Nada impide arrendar
simultáneamente cosas corporales e incorporales. Así, al dar en arrendamiento, por
ejemplo, un establecimiento comercial, puede conferirse el goce de un inmueble y
también de la cosa intangible denominada derecho de llaves (más adelante
aludiremos a él).
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- Las cosas cuyo arrendamiento esté prohibido por la ley (así, por ejemplo, las
viviendas adquiridas del Servicio de Vivienda y Urbanización, no pueden
arrendarse sino después de transcurrido cierto plazo, desde la adquisición del
inmueble);
2.3 El precio.
Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada.
Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada (artículo
1917 del Código Civil); y en este segundo caso, caben dos opciones:
ii) Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio del
arrendamiento consiste en una parte alícuota de los frutos que produce la cosa, hay
un contrato de aparcería, también denominado mediería.
El artículo 1918 del Código Civil dispone que “El precio podrá determinarse de los
mismos modos que en el contrato de venta”, lo que significa que se deben aplicar
los artículos 1808 y 1809 del Código Civil, que establecen: (a) El precio debe ser
determinado por los contratantes; (b) Podrá asimismo dejarse la determinación del
precio al arbitrio de un tercero, y mientras ello no ocurra, no habrá arrendamiento
(en este caso, se entiende que el contrato se celebra bajo la condición suspensiva
consistente en que el tercero fije el precio del arrendamiento).
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(ii) Ley número 18.101, que fue publicada en el Diario Oficial de fecha 29 de
enero de 1982, aplicable al arrendamiento de predios urbanos. Esta ley, fue
modificada por la Ley número 19.866, publicada en el Diario Oficial de fecha 11 de
abril de 2003. Supletoriamente, se aplicarán las normas del Código Civil,
específicamente los artículos 1915 a 1977;
(iii) Decreto Ley número 993, publicado en el Diario Oficial de fecha 24 de abril
de 1975, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios
rústicos. También se aplicarán supletoriamente las normas del Código Civil,
específicamente los artículos 1978 a 1986.
(iv) Ley número 19.281, que rige el comúnmente llamado “leasing para la
vivienda”.33
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f) No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles del hijo
no emancipado, arrendarlos, si son rústicos, por más de 8 años y si son urbanos
por más de 5 años; y en ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para
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h) Las tierras fiscales situadas hasta una distancia de diez kilómetros, medidos
desde la frontera y las tierras fiscales situadas hasta 5 kilómetros de la costa,
medidos desde la línea de más alta marea, sólo podrán ser dadas en arrendamiento
a personas naturales o jurídicas chilenas (artículo 6º, incisos 1º y 2º del Decreto Ley
1.939 del año 1977). Sin embargo, podrán concederse en arrendamiento a
extranjeros domiciliados en Chile, en el caso de los terrenos costeros, previo
informe favorable de la Subsecretaría de Marina del Ministerio de Defensa
Nacional.
Esta obligación se descompone en tres, por el artículo 1924 del Código Civil:
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a) Momento de la entrega.
Será aquél que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de
celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se
arrendaron las cosas.
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El artículo 1926 del Código Civil establece a su vez los efectos de la mora del
arrendador, en la entrega de la cosa:
Sobre la materia, la Corte Suprema ha resuelto que “El derecho de desistirse del
contrato de arriendo por falta o retardo de la entrega de la cosa arrendada no es
sino una manera de declarar resuelta la obligación contraída por el arrendatario,
resolución que el legislador ha denominado en este caso desistimiento por
verificarse antes de que se perfeccione el contrato”. Otro fallo, de junio de 1926 de
la Corte de Concepción, ratifica el criterio expuesto, al decir que “La circunstancia
de que al referirse al contrato de arrendamiento la ley hable, en algunas de sus
disposiciones, de la facultad de desistirse o de hacer cesar el arriendo, no significa
que concede una acción diferente de la resolutoria, pues el alcance jurídico en uno
u otro caso es el mismo, o sea, dejar sin efecto el contrato con indemnización de
perjuicios”. Debe considerarse que el primero de los fallos incurre en un error, al
decir “...desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato”, pues
en realidad el contrato se había perfeccionado por el solo consentimiento.
b) Lugar de la entrega.
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ii) Si se trata de una cosa determinada por su género (pero siempre que
sea no consumible), la cosa se entregará en el domicilio del arrendador.
c.2) La cosa debe entregarse en buen estado: salvo si el mal estado de la misma
fuere conocido por el arrendatario, al contratar. Por ende, son de cargo del
arrendador las reparaciones de todo género que sea menester efectuar antes de que
el arrendatario entre a gozar de la cosa.
Según el artículo 1920 del Código Civil, “La entrega de la cosa que se da en
arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por
la ley”. El artículo, como advierte Alessandri, no es del todo exacto. En efecto, no
cabe duda que se aplica a las cosas muebles, y en ese caso, se aplica el artículo 684
del Código Civil.
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Consagra el artículo 1927 del Código Civil esta obligación del arrendador. Al
respecto, se debe distinguir entre las reparaciones necesarias, útiles y voluptuarias,
advirtiendo en todo caso que las partes pueden modificar las reglas que siguen.
a) Reparaciones necesarias.
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pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no operará, “Si la noticia no
pudo darse en tiempo”.
a.2) Excepción: son de cargo del arrendatario las reparaciones locativas. Son
tales, conforme al artículo 1940 del Código Civil, “las que según la costumbre del
país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de
deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura
de cristales, etc.” En un fallo de la Corte de Santiago, de noviembre de 1989, se
indica que son reparaciones locativas “las que tienen por objeto subsanar aquellos
deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de
la cosa”.
En dos casos, sin embargo, serán de cargo del arrendador las reparaciones
locativas: i) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza
mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la “normalidad” en el deterioro, no
estamos ante reparaciones locativas; ii) Si los deterioros que las han hecho
necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (artículo 1927, inciso
2º), situación que obviamente no puede ser imputable al arrendatario.
b) Reparaciones útiles.
b.1) Regla general: serán de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder
separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la
cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonar al arrendatario
lo que valdrían los materiales, considerándolos separados (artículo 1936 del
Código Civil); es una norma similar a la consignada a propósito de las prestaciones
mutuas, en el artículo 910 del Código Civil;
c) Reparaciones voluptuarias.
Siempre serán de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se
pactare otra cosa.
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Establece esta obligación el artículo 1928 del Código Civil, advirtiendo que el
arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario: i) mudar la forma de
la cosa arrendada; ii) hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar
el goce del bien por el arrendatario.
Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven
al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual éste podrá “dar por
terminado el arrendamiento”, o sea, podrá pedir que se declare el término del
contrato (artículo 1928, inciso 3º). Alessandri pone el siguiente ejemplo: “Así, si se
trata de una casa habitación, y hay que cambiar el techo, estaríamos en el caso de
este inciso”.
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Dispone al efecto el artículo 1929 del Código Civil: “Si fuera de los casos previstos
en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o
por cualquiera otra persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a
indemnización de perjuicios”
Si se trata de terceros sobre los cuales el arrendador nada puede hacer, o que
ningún vínculo tienen con él, será el arrendatario quien asumirá su propia defensa
(artículo 1930, inciso 1º del Código Civil). Se trata de la misma solución consagrada
a propósito de la compraventa, cuando el comprador sufre una turbación de
hecho, caso en el cual no se activa la obligación de saneamiento de evicción que
pesa sobre el vendedor. Dicha obligación se activará, cuando se trate de
turbaciones de derecho.
Los cuatro últimos incisos del artículo 1930 del Código Civil, consagran la
obligación de saneamiento de la evicción que pesa sobre el arrendador, cuando el
arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifican algún
derecho sobre la cosa, y la causa de este derecho es anterior al contrato de
arrendamiento.
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Los terceros que pretendan derechos sobre la cosa, deben demandar al arrendador,
no al arrendatario, lo que resulta de toda lógica, pues el primero es el dueño de la
cosa, y por ende legítimo contradictor con el tercero que reclama derechos sobre la
cosa. De todas formas, el arrendatario debe comunicar al arrendador la molestia o
turbación que reciba de los terceros, a consecuencia de los derechos que alegan. De
no hacerlo, podrá verse en la obligación de indemnizar los perjuicios que se le
ocasionen al arrendador (artículo 1931 del Código Civil).
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Puede ocurrir que la cosa arrendada esté en mal estado, o su calidad sea
insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue
arrendada (artículo 1932 del Código Civil). Se trata de vicios redhibitorios. En este
caso, el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato. Podrá impetrar
este derecho el arrendatario:
Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa.
En cualquier circunstancia, el arrendatario podrá pedir que se declare la
terminación del contrato o eventualmente su resolución, si no alcanzó a producir
efectos. En tal sentido, se enfatiza en una fallo de la Corte Suprema de diciembre
de 1941, que “Lo fundamental para el ejercicio de la acción que concede el artículo
1932 del Código Civil es el hecho de ser imposible el uso de la cosa arrendada,
cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, pues la ley sólo excluye
la destrucción causada después del contrato por culpa del arrendatario”.
Puede ocurrir también que el impedimento para el goce de la cosa sólo sea parcial,
o que la cosa se destruya en parte. En estos casos, el juez decidirá, de no haber
acuerdo entre las partes, entre: i) Acoger la demanda de terminación de contrato; o
ii) Conceder una rebaja del precio o renta.
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Según se ha expresado, el arrendador, por regla general, debe responder por todas
las reparaciones necesarias que requiera la cosa arrendada, salvo cuando se trata
de las locativas, y aún tratándose de éstas últimas responderá el arrendador, en los
casos excepcionales señalados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron
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realizadas por el arrendatario, tendrá derecho a reclamar del arrendador que éste
le reembolse las sumas invertidas con tal fin. Se excluyen de este derecho, por
cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones útiles y voluptuarias,
pues serán de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador también las
asumiera como suyas, en el contrato.
Para conocer la suerte final de esta garantía, se debe distinguir, según si la cosa
arrendada, al momento de ser restituido al arrendador, presenta o no deterioros
imputables al arrendatario:
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Siete son las principales obligaciones que asume el arrendatario: i) Pagar el precio
o renta convenida; ii) Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; iii)
Cuidar de la cosa como un buen padre de familia; iv) Ejecutar las reparaciones
locativas; v) Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; vi) Restituir la
cosa al final del arrendamiento; y vii) Obligación de facilitar o permitir al
administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre
Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble.
a) Obligación de la esencia.
- La persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo) o la ley (el
representante legal), con facultades de percibir por el arrendador;
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Conforme al artículo 1943 del Código Civil, si una vez entregada la cosa al
arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta:
- Se estará primero a lo que una de las partes pueda probar, conforme a las
reglas generales (aplicando por ende las limitaciones a la prueba de testigos);
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Además, se debe tener presente el artículo 1570 del Código Civil, que establece una
presunción de pago, cuando se trata de obligaciones periódicas y se acredita el
pago de los tres últimos períodos. Se invierte entonces la carga de la prueba, en lo
que respecta al pago de las rentas correspondientes a los períodos que anteceden a
los tres últimos pagos, debiendo ser el arrendador quien pruebe que no recibió
pago alguno por esos conceptos, lo que resulta muy difícil, como todo hecho
negativo.
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artículo 1965 del Código Civil. Para ello, será necesario que los acreedores traben
embargo en la cosa arrendada.
ii) A falta de estipulación, conforme a la costumbre del país (una de las escasas
hipótesis en que la ley se remite a la costumbre);
- Si se arrienda por una sola suma: se deberá ésta luego que termine el
arrendamiento.
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El artículo 1977 constituye una excepción al artículo 1551 número 1 del Código
Civil, en virtud del cual el deudor está en mora “Cuando no ha cumplido la
obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija
que se requiera al deudor para constituirle en mora”. El artículo 1977 es
precisamente uno de los “casos especiales”, pues no obstante no haberse pagado la
renta en el término estipulado, el arrendatario sólo se entenderá en mora una vez
que se practique la segunda reconvención de pago.
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(ii) Obligación de usar la cosa según los términos o espíritu del contrato.
Se consagra la obligación en el artículo 1938 del Código Civil. Las reglas son las
siguientes:
El artículo 1973 del Código Civil constituye una aplicación del artículo 1938,
estableciendo que “El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que
empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de
subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso,
podrán ser igualmente expelidas”.
En el mismo sentido, el artículo 8º del Decreto Ley 993, dispone que “El
arrendatario estará siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones
contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los
recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del
contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotación”.
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Señala el artículo 1939 del Código Civil que “El arrendatario empleará en la
conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia”.
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Recordemos que conforme al artículo 44 del Código Civil, el que debe administrar
un negocio como un buen padre de familia es responsable de culpa leve, entendida
como “la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios”.
Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta coherencia con
lo dispuesto en el artículo 1547, inciso 1º del Código Civil, que atribuye tal grado
de culpa a las partes de un contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues se
pacta para beneficio recíproco de los contratantes.
Los artículos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Código Civil, constituyen una
aplicación de la obligación, en relación a los inquilinos de una casa, almacén u otro
edificio y los arrendatarios o “colonos” de predios rústicos.
El arrendatario no sólo responde por sus hechos propios, sino también por los
hechos culpables de los miembros de su familia, huéspedes y dependientes
(artículo 1941) y de sus subarrendatarios (artículo 1947).
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Como ya se indicó, las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario. En dos
casos, sin embargo, serán de cargo del arrendador las reparaciones locativas: a) Si
los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso
fortuito; o b) Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala
calidad de la cosa arrendada (artículo 1927, inciso 2º).
Tratándose de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1970 señala que las
reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario, se reducen a mantener el
edificio en el estado que lo recibió, quedando exento de responsabilidad de los
deterioros que provengan:
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En los artículos 1971 y 1972, el Código Civil detalló algunos casos de reparaciones
locativas, tratándose de edificios. Menciona al efecto las siguientes obligaciones,
sin que por ello deba entenderse que son taxativas, sino que sólo ejemplares: a)
Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías,
reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren
o desencajen; b) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y
tabiques; c) Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras; d)
Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio
medianamente aseadas; e) Mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a
deshollinar las chimeneas.
El arrendador gozaría de esta facultad, aún sin haber cláusula que expresamente lo
autorice a ejercerla, pues la obligación del arrendatario de permitir el acceso del
arrendador, emana del principio general consagrado en el artículo 1546 del Código
Civil, en orden a que los contratos deben ejecutarse de buena fe. Por cierto, el
arrendador debiera ejercitar este derecho de inspección comunicando previamente
su intención al arrendatario y de la forma que produzca la menor molestia posible
a éste, y en el entendido que tal inspección ha de hacerse sólo en forma esporádica,
una o dos veces en el año, o cuando circunstancias excepcionales lo ameriten, como
la ocurrencia de un siniestro, por ejemplo un incendio, terremoto u otra
contingencia similar.
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objetivo buscado con la reforma de este precepto, tanto porque se trataría de una
gestión onerosa, cuanto porque no es una función natural de los notarios notificar
personalmente a una de las partes del contrato. Habría sido más lógico haber
encomendado esta gestión a un receptor judicial, actuando sin previa orden
judicial, como lo autoriza el Código Civil, por ejemplo, en el artículo 1600, regla 5ª,
a propósito de las normas Del pago por consignación.
ii) El artículo 4º de esta ley, se refiere a los contratos de plazo fijo que no
exceden de un año. Establece el precepto que en tales contratos, el arrendador sólo
podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el
arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación
de la demanda. Como destaca Jorge López Santa María, se trata de un caso en el
cual el propio legislador, con una ley permanente, vulnera el principio de la fuerza
obligatoria del contrato, pues mantiene la vigencia del mismo, más allá del plazo
estipulado por las partes. El citado artículo 4º, entonces, altera el principio del
artículo 1545 del Código Civil. Dispone a su vez el inciso 2º del artículo 4º de la Ley
18.101, que el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar “el plazo de
restitución” (entiéndase el de dos meses), y sólo estará obligado a pagar la renta de
arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe. El plazo citado también fue
rebajado por la Ley número 19.866, al modificar el artículo 4º de la Ley número
18.101. Cabe consignar, en todo caso, que tratándose de los referidos contratos a
plazo fijo no superior a un año, se mantiene inalterable la norma en cuanto sólo
faculta para solicitar judicialmente la restitución, sin que pueda recurrirse a un
ministro de fe en una gestión extrajudicial.
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Así como se señaló que el arrendatario de un inmueble no está en mora por la sola
llegada del plazo pactado para el pago de la renta (artículo 1977 del Código Civil),
tampoco lo estará el arrendatario de cualquier clase de bien, en lo que a la
restitución de la cosa se refiere, sino una vez requerido por el arrendador, aun
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cuando haya precedido desahucio (artículo 1949 del Código Civil). Dicho de otro
modo, no se aplica el número 1 del artículo 1551 del Código Civil, sino que el
número 3, siendo necesaria la interpelación judicial al arrendatario, para
constituirlo en mora.
(i) Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada; es, por cierto,
el principal de los derechos del arrendador, corresponde al móvil que lo llevó a
celebrar el contrato. Como todo acreedor, y por aplicación de las normas del pago,
el arrendador tiene derecho a recibir un pago íntegro y oportuno, conforme a los
términos de la convención (artículo 1569 del Código Civil).
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Cabe consignar que si el bien arrendado fuere vendido, y ante una eventual
discrepancia que pudiere surgir entre el vendedor (antiguo arrendador) y el
comprador, acerca de las rentas de arrendamiento, en el supuesto que el contrato
se mantenga vigente, el artículo 1816, inciso 2º del Código Civil, establece que
pertenecen al comprador los frutos naturales producidos por las cosa, pendientes al
momento de celebrar el contrato, y todos los frutos naturales o civiles que produzca
la cosa vendida, después de celebrado el contrato. En consecuencia, los frutos
civiles pendientes a la celebración del contrato (por ejemplo, rentas de
arrendamiento del bien vendido), pertenecen al vendedor. En cambio, las rentas de
arrendamiento devengadas después de perfeccionarse la compraventa, pertenecen
al comprador, aunque el contrato no se haya inscrito a favor de éste. En efecto, el
artículo 1816 no toma en cuenta la fecha de la inscripción o transferencia del
dominio, sino la venta, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura pública.
Tampoco desvirtúa la conclusión el artículo 648, que dispone que los frutos civiles
pertenecen al dueño de la cosa, por cuanto este artículo consigna una disposición
general, que puede sufrir modificaciones en casos especiales, como sucede cuando
se trata de una venta, respecto de la cual prevalece la norma especial.
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(v) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del
arrendatario, cuando éste le adeude rentas o indemnizaciones.
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(aplicables en subsidio de las reglas especiales de la Ley 18.101), dispone que “El
inquilino es además obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes
interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos,
acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo
cualquiera de estos aspectos dará derecho al arrendador para indemnización de
perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves”. A
su vez, el artículo 1979, dentro de las “Reglas particulares relativas al
arrendamiento de predios rústicos” (aplicables en subsidio de las normas
especiales del Decreto Ley 993), consigna que “El colono o arrendatario es obligado
a gozar del fundo como buen padre de familia; y si así no lo hiciere, tendrá derecho
el arrendador para atajar el mal uso o la deterioración del fundo, exigiendo al
efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente
el arriendo, en casos graves”.
(viii) Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garantía, a cubrir los
gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en el mueble o
inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario era
responsable.
Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendador, que los principales
derechos del arrendatario, son los siguientes:
En lo que respecta a los frutos, podrá apropiarse de los frutos naturales que
produzca la cosa arrendada, y eventualmente de frutos civiles, si subarrendare la
cosa. Si el arrendador infringiere su obligación de permitir al arrendatario ejercer
su derecho a usar y gozar legítimamente de la cosa arrendada, el segundo podría
incluso recurrir de protección, ante la Corte de Apelaciones competente, para
obtener el restablecimiento de su derecho conculcado por la acción ilegal del
arrendador.
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(iv) Derecho a exigir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que
presente el mueble o inmueble arrendado, y que existían al momento de celebrar el
contrato.
(vi) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del
arrendador, cuando éste le adeude indemnizaciones.
(viii) Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que
conste el pago de la renta (lo que tiene importancia tanto para probar que pagó,
como también para obtener el salvoconducto en Carabineros).
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Sabido es que en materia civil, la costumbre tiene una restringida recepción, sólo
cuando la ley se remite a ella, conforme al artículo 2 del Código Civil. Sin embargo,
el arrendamiento debe ser el contrato en que, no obstante lo expuesto, la costumbre
tiene mayor cabida, según se aprecia en las siguientes disposiciones del Código
Civil:
d) Artículo 1986, al establecer que “Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del
pago, se observará la costumbre del departamento”.
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7. EL DERECHO DE RETENCIÓN.
7.1 Concepto.
Alessandri lo define “como aquél en virtud del cual el tenedor o detentador de una
cosa perteneciente a otro, la conserva en su poder para asegurar el pago de lo que
el propietario de la cosa le adeude, y se ejerce sobre la cosa que se encuentra en
poder de la persona a quien este derecho compete”. En una sentencia de la Corte
de Temuco, de octubre de 1936, se define como “la facultad excepcional que tienen
algunos acreedores comunes que detentan un bien perteneciente a su deudor, para
rehusar legítimamente la entrega del mismo bien, mientras el propietario deudor
no les pague un crédito originado con motivo de dicha detentación”.
Como señala Alessandri, el derecho de retención “es un derecho sui géneris, que
no es absolutamente real ni personal, pero que tiene algo de una y otra clase de
derechos”.
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El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos días, salvo
que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de
retención expedida por el tribunal competente”.
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Cabe consignar que un medio indirecto que puede permitir al arrendador ejercer el
derecho de retención, es negando la autorización que el arrendatario debe
presentar al solicitar el salvoconducto que debe otorgársele por Carabineros, para
que proceda a la mudanza de sus especies y abandone el inmueble arrendado (en
todo caso, el arrendatario podrá obtener el salvoconducto, exhibiendo a
Carabineros el recibo en que consta el pago de la renta correspondiente al último
mes y los recibos de pago de los servicios básicos respectivos).
Como presupuesto básico, cabe afirmar que resulta necesario que el arrendador o
el arrendatario detente en su poder la cosa arrendada. Sólo puede “retener” quien
todavía tiene la cosa ajena en su poder.
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De acuerdo al artículo 1950 del Código Civil, el arrendamiento de cosas expira por
los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: i) Por la destrucción
total de la cosa arrendada; ii) Por la expiración del tiempo estipulado para la
duración del arriendo; iii) Por la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada; y iv) Por la sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.
Carece de importancia que la pérdida de la cosa sea fortuita o culpable, para los
efectos de la expiración del contrato, lo que ocurre en ambos casos. Sin embargo, si
la pérdida fuere imputable a una de las partes, se podrá pedir la respectiva
indemnización de perjuicios, conforme a las reglas generales.
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iii) Cuando su terminación está indicada por la costumbre del país (por
ejemplo, la costumbre establece que el arriendo de ciertas maquinarias agrícolas, se
hace por el período de cosecha).
En los tres casos anteriores, no será necesario desahucio, para poner término al
contrato. Este expira, con la llegada del plazo (artículo 1954 del Código Civil): se
trata sencillamente del cumplimiento del plazo extintivo (lo anterior, sin perjuicio
de las excepciones mencionadas a propósito del arrendamiento de predios
urbanos, contenidas en la Ley 18.101).
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En todo caso, advierte el artículo 1957 del Código Civil que, renovado el contrato,
se extinguirán las garantías constituidas por terceros (se aplica el mismo principio
consagrado en el artículo 1519, respecto a la solidaridad, y en el artículo 1649, a
propósito de la novación).
8.3 Expiración del arrendamiento por la extinción del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada.
(i) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa, por causas ajenas a su
voluntad: en realidad, es la ley la que pone término al contrato. El artículo 1958 del
Código Civil señala algunos ejemplos: si el arrendador era usufructuario o
propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en
que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, aún cuando el
plazo del arrendamiento fuere superior; tratándose del usufructo, se remite el
artículo 1958 al artículo 794 del Código Civil, que ratifica que aun cuando el
usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a
cualquier título, todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolverán al
fin del usufructo; con todo, el propietario concederá al arrendatario el tiempo que
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(ii) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por hecho o
culpa suya: puede ocurrir que el arrendador pierda su derecho porque vende o
dona la cosa arrendada; o porque se resuelve la compraventa que le sirvió de título
para adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma; etc. En los
casos anteriores, el arrendador pierde el derecho que tenía sobre la cosa, por una
causa imputable a su persona. Para determinar si el arrendador debe indemnizar al
arrendatario, debemos distinguir si la persona a quien se traspasan los derechos
que el arrendador tenía sobre la cosa, está o no obligado a respetar el contrato de
arrendamiento. En el primer caso, el arrendatario no tiene derecho a reclamar
indemnización alguna, pues la circunstancia de haber un nuevo dueño no lo afecta,
ya que el arrendamiento subsiste. En el segundo caso, sí tiene derecho a ser
indemnizado, pues a consecuencia de haber pasado el dominio a otras manos, el
arrendamiento se extinguió.
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En relación al número dos del artículo 1962, cabe consignar que sobre él, debe
prevalecer el artículo 1964, que dispone: “El pacto de no enajenar la cosa
arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho
al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural”.
Este precepto es citado a propósito del estudio de la eficacia o ineficacia de la
cláusula en virtud de la cual el dueño se auto-impone una prohibición de enajenar.
Si se trata del arrendamiento, la prohibición es ineficaz, y el propietario siempre
podrá enajenar. ¿Por qué se afirma que el artículo 1964 prevalece por sobre el
artículo 1962 número 2? La razón es sencilla: porque la norma sólo tiene utilidad
cuando el contrato de arrendamiento consta en instrumento privado. Si consta en
escritura pública, entonces con o sin cláusula que prohibió enajenar, el contrato de
arrendamiento será oponible al adquirente, quien deberá respetar el plazo que
quede de contrato. En cambio, si el arrendatario celebra el arrendamiento por un
instrumento privado y en él incorpora la cláusula en virtud de la cual se prohíbe al
arrendador enajenar y éste después la contraviene y enajena, el adquirente, no
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Por su parte, el artículo 10 del citado Decreto Ley, que regula el arrendamiento de
predios rústicos, dispone: “Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier
título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los
términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el
arrendatario”. La disposición modifica entonces al número 2 del artículo 1962 del
Código Civil, en cuanto el contrato de arrendamiento del predio rústico le será
oponible al tercero adquirente, aún si el arrendamiento se pactó por instrumento
privado.
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en tal caso, el inciso primero del artículo siguiente dispone que “En todo lo no
previsto en este Título, se aplicarán las disposiciones legales comunes que rigen los
contratos, en especial las contenidas en el Título XXVI, Libro IV, del Código Civil”.
Ahora bien, el artículo 1962 del Código Civil está precisamente entre tales normas,
de manera que se debe concluir que si el predio rústico se transfiere a título
gratuito por el arrendador, el adquirente estará obligado a respetar el contrato de
arrendamiento celebrado por el tradente.
Nótese que en todos los casos anteriores, el Código Civil alude a la transferencia
del dominio que tenía el arrendador. Debe tratarse entonces de un acto entre vivos.
La transmisión del dominio a los herederos del arrendador en nada afecta a la
subsistencia del contrato de arrendamiento, el que deberán respetar los herederos.
En relación a este alcance, Alessandri incluye a los herederos y a los legatarios,
junto a los donatarios, entre las personas comprendidas en el número 1 del artículo
1962.
(iii) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por actos de
terceros. Conforme al artículo 1965 del Código Civil, “Si por el acreedor o
acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada,
subsistirá el arriendo, y se substituirán el acreedor o acreedores en los derechos y
obligaciones del arrendador”. “Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores,
tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1962”.
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Por su parte, el artículo 1968 del Código Civil se pone en el caso inverso, es decir,
el insolvente es el arrendatario, y dispone al efecto que “La insolvencia declarada
del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo”. “El acreedor o
acreedores podrán substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del
arrendador” (podría suceder que el arrendatario desarrolle una industria o
comercio en un local arrendado, y genere ingresos que a su vez permitirían a los
acreedores obtener el pago de sus acreencias, de manera que a ellos les interesa que
subsista el arrendamiento).
“No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el
arrendamiento; y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario según las
reglas generales”
Los artículos 1965 y 1968, corresponden a dos casos, de los pocos que establece la
ley, en que se autoriza –específicamente en el artículo 2466- para el ejercicio de la
acción oblicua o subrogatoria, estudiada entre los derechos auxiliares de los
acreedores.
(iv) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por
disposición de la ley: ocurrirá lo anterior, cuando en virtud de una ley, la cosa
arrendada fuere expropiada por causa de utilidad pública. El artículo 1960 del
Código Civil precisa tres situaciones particulares:
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En relación a esta tercera situación, Carlos Ducci refiere que “Esta disposición,
redactada pensando esencialmente en la expropiación de predios rústicos, deja en
claro que el acto expropiatorio pone fin al contrato de arrendamiento del bien
expropiado. Lo anterior lo expresa directamente el inciso 2º del artículo 20 del
Decreto Ley número 2.186, de 1978, que contiene la Ley Orgánica de
Procedimiento de Expropiaciones. Dicha disposición señala los efectos de la
radicación del dominio del bien expropiado en el patrimonio del expropiante y
expresa que se extinguirán de pleno derecho, entre otros, los arrendamientos,
comodatos y demás contratos que constituyan títulos de mera tenencia que
afectaren al bien expropiado”.
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8.4 Expiración del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley
ha previsto.
La doctrina señala los siguientes casos en que las partes pueden demandar la
terminación del contrato de arrendamiento:
- Las reparaciones sobre una parte tan grande de la cosa arrendada, que el
resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo (artículo
1928 del Código Civil);
- Si el mal estado o calidad de la cosa le impiden hacer de ella el uso para que
ha sido arrendada (artículo 1932 del Código Civil).
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La Ley número 18.101, del año 1982, fija normas especiales sobre arrendamiento de
predios urbanos. Declara que se entiende por bienes raíces urbanos los ubicados
dentro del radio urbano respectivo, aunque se advierte que la ley se aplicará
también a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea
(artículo 1).
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- Inmuebles fiscales;
Se desprende del listado anterior, que las normas de la Ley 18.101 son aplicables al
arrendamiento de inmuebles destinados a la “casa-habitación” o vivienda, oficinas,
restaurantes, casas de eventos, establecimientos industriales y comerciales, etc.
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145: “Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artículo 20º, la infracción
a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá sancionarse, además, con
la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepción, y el desalojo de los
ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que decretará el Alcalde, a petición
del Director de Obras Municipales”.
Con todo, el mismo artículo 145, en su inciso 3º, contempla las siguientes
excepciones, en las que la ley no considera que haya operado un cambio de destino
de la vivienda y por ende no es necesario realizar gestión alguna ante la Dirección
de Obras de la Comuna en que esté situado el predio. Son tales: i) Que se instale en
el inmueble: a. Pequeños comercios; o b. Industrias artesanales; ii) Que se ejerza en
el inmueble una actividad profesional.
En ambos casos, debe subsistir sin embargo, como destinación principal del
inmueble, la habitacional. Se subentiende que el propietario podría entonces
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arrendar una parte no principal del inmueble, para realizar en ella las actividades
descritas.
En los tres casos anteriores, será necesario que subsista su principal destinación
habitacional. La prohibición de enajenar y las restricciones de uso o destino,
caducan automáticamente de pleno derecho, transcurrido que sea el plazo citado.
Por ende, colegimos que podrían arrendarse las viviendas adquiridas con subsidio
habitacional, dentro de los cinco años contados desde la inscripción de la
prohibición, siempre que nos enmarquemos en alguno de los tres casos antes
mencionados. Después de cumplido el plazo, podrían arrendarse para otros fines
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Por su parte, prescribe asimismo el inciso 5º del artículo 162 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, que en las “viviendas económicas” podrá también
instalarse un pequeño comercio (sin que el inmueble pierda las franquicias que le
confiere el Decreto con Fuerza de Ley número Dos de 1959), siempre que su
principal destino subsista como habitacional. A su vez, el inciso 6º establece que en
las “viviendas económicas” podrá consultarse el funcionamiento de pequeños
talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal
destino subsiste como habitacional. Como puede observarse, rigen las mismas
excepciones señaladas a propósito de los inmuebles que han sido construido para
viviendas, de manera que no habría inconveniente en celebrar contratos de
arrendamiento sobre “viviendas económicas”, siempre y cuando se cumplan los
presupuestos enunciados.
Con todo, se contempla en el inciso 5º del artículo 162 una importante limitación:
en las “viviendas económicas” no podrán instalarse comercios que tengan por
objeto el expendio y/o venta de bebidas alcohólicas, el establecimiento de juegos
electrónicos, salones de pool, juegos de azar, la exhibición de videos u otros que
provoquen ruidos u olores molestos y demás cuyo giro esté prohibido por
ordenanzas locales o municipales. Se concluye entonces que las “viviendas
económicas” no pueden darse en arrendamiento para tales actividades
comerciales, aunque ellas ocupen una parte del inmueble, por pequeña que sea.
Como cuestión previa, cabe señalar que de conformidad al artículo 2º, número 3 de
la Ley número 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, son Bienes de dominio
común:
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a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la
existencia, seguridad y conservación del condominio (por ejemplo: terrenos de
dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructuras,
techumbres, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado,
de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de
comunicaciones, recintos de calderas y estanques).
c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del
condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes;
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Estos juicios pueden ser de cinco clases, según se desprende del artículo 7º de la
ley: a) Juicios de desahucio; b) Juicios de restitución de la propiedad (por
expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; o por extinción del
derecho del arrendador); c) Juicios de terminación de arrendamiento (por falta de
pago de la renta o por haberse infringido otra obligación derivada del contrato); d)
Juicios de indemnización de perjuicios que intenten el arrendador o el
arrendatario; y e) Otros juicios que versen sobre las demás cuestiones derivadas de
los contratos de arrendamiento de predios urbanos (por ejemplo, la demanda que
podría interponer el arrendatario, a quien el arrendador le negó injustificadamente
la autorización para abandonar el inmueble).
La más importante de las modificaciones procesales, dice relación a que ahora, por
regla general, sólo se realizará una audiencia o comparendo, que incluirá la
presentación de los medios de prueba, a diferencia de lo que establecía la ley antes
de su reforma, en cuanto a que debían efectuarse dos comparendos, uno de
avenimiento y contestación de la demanda, y otro de prueba. Excepcionalmente,
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El nuevo procedimiento, que ahora está regulado por completo en la Ley 18.101,
especialmente en su artículo 8º (antes de la reforma, el procedimiento era el
establecido por la Ley 18.101, y además por las reglas del juicio sumario, conforme
a los artículos 680 a 692 del Código de Procedimiento Civil), puede sintetizarse en
los siguientes términos:
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Cabe indicar que en cualquiera de los dos casos antes señalados, el arrendatario (o
sea el subarrendador) que incurra en falsedad en la declaración, sea acerca de la
existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres, será sancionado
con multa, de una a sesenta Unidades de Fomento, que impondrá el juez que
conozca del juicio (artículo 24º número uno de la ley). La misma multa se
impondrá al arrendatario que siendo subarrendador, y habiendo percibido las
rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento al arrendador y a
consecuencia de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble (artículo 24º
número dos de la ley).
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• La audiencia, que tendrá lugar sólo con la parte que asista, se efectuará
conforme al orden indicado en la ley.
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terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas (artículo
12º de la ley). En esta hipótesis, los subarrendatarios podrán pagar al demandante,
antes de la dictación de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por
el arrendatario, enervando de este modo la acción. Efectuado el pago, la ley
confiere a los subarrendatarios un derecho alternativo, y en ambos casos sin
perjuicio de las indemnizaciones que correspondan: i) tendrán derecho a ser
reembolsados por el arrendatario (o sea por su subarrendador), con más el interés
corriente a contar del pago; ii) tendrán derecho a imputar a las rentas más
inmediatas que deban pagarle al subarrendador, las sumas pagadas al arrendador.
Uno de los motivos que impulsó al legislador a reformar la Ley 18.101, fue
constatar la excesiva lentitud con que se llevaba a cabo el trámite del lanzamiento
de los arrendatarios del inmueble arrendado, acogiendo los tribunales con
demasiada liberalidad la solicitud de los condenados en orden a postergar dicha
actuación judicial, acrecentando con ello el perjuicio ocasionado a los
arrendadores, quienes con desesperación e impotencia observaban como
transcurría el tiempo y no obtenían la restitución de sus inmuebles. Las plausibles
razones humanitarias invocadas por los arrendatarios, no podían justificar que, al
acogerlas en el exceso mencionado, se infligía un grave daño a los arrendadores,
quienes por su parte también tenían motivos igualmente atendibles.
(viii) Plazo para deducir nuevamente la acción, si ésta hubiere sido rechazada.
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Dispone al artículo 16º de la ley, que en el caso de haberse declarado sin lugar el
desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones
sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de
rechazo. Antes de la modificación contenida en la Ley 19.866, el actor debía esperar
un año, contado desde que hubiera quedado ejecutoriada la sentencia que desechó
su demanda.
Al efecto, la Ley número 19.866 sustituyó, por un artículo único, el texto del
Decreto con Fuerza de Ley número 216, de mayo de 1931 (dictado en el primer
gobierno de Carlos Ibáñez), que aún permanecía vigente. El citado artículo único,
dispone: “El propietario u ocupante a cualquier otro título de una vivienda, para
cambiar su domicilio, deberá obtener un salvoconducto de la unidad de
Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y señale
el lugar al cual se trasladará.
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En todo caso, las disposiciones del Decreto Ley 993 no serán aplicables al
arrendamiento de terrenos fiscales (artículo 1º).
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El Decreto Ley 993 nada dice al respecto, pero si está regulada la materia en el
artículo 1984 del Código Civil. Dispone el precepto que a falta de estipulación de
los contratantes, pertenecerán al arrendatario:
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a) Concepto: dispone el artículo 12º del Decreto Ley 993, que “Se entenderá por
contrato de mediería o aparcería aquel en que una parte se obliga a aportar el uso
de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos
determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten”.
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iii) Asimismo, el cedente debe aportar los dos tercios de los fertilizantes
de efectos duraderos utilizados en el último año de la mediería;
f) Limitación que pesa sobre el mediero: dispone el artículo 15 del Decreto Ley
993, que el mediero no podrá celebrar contratos que tuvieren por efecto establecer
submedierías sin autorización previa y por escrito del propietario.
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C.
ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIÓN DE
UNA OBRA MATERIAL
1. CONCEPTO.
Son tres:
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Bajo dos modalidades puede convenirse el precio: (i) Pagar una sola cantidad, por
toda la obra: obra a precio alzado; (ii) Pagar por etapas o partes, según avance la
obra: obra por administración.
Si las partes no hubieren fijado el precio, el artículo 1997 del Código Civil establece:
(i) Se presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga
por la misma especie de obra (vale decir, la ley se remite a la costumbre); y (ii) A
falta de dicho precio, será el que se estime equitativo por peritos.
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Puede ocurrir que ambas partes suministren materiales, caso en el cual será
arrendamiento si la materia principal es aportada por el que encarga la obra, y
compraventa a la inversa (artículo 1996, inciso 4º).
Con todo, el artífice no podrá reclamar el precio: i) Cuando por su oficio, haya
debido conocer el vicio que afecta la materia (por ejemplo, cuando siendo un
ebanista experto, se le entregó un trozo de pino oregón que ostensiblemente está
horadado por termitas); ii) Cuando conociendo el vicio, no haya dado aviso
oportuno a quien le encargó la obra.
3. APROBACIÓN DE LA OBRA.
Una vez ejecutada la obra por el artífice, quien se la encargó debe manifestar su
aprobación. Las reglas son las siguientes:
b) Si hay discrepancia entre las partes, ellas nombrarán peritos que decidan.
El inciso 2º del artículo 1999 del Código Civil, faculta al que encargó la obra para
hacerla cesar, de manera unilateral, lo que constituye una excepción a la regla
general, que exige el consentimiento de las partes. Si ejerce esta facultad, deberá
reembolsar al artífice todos los costos en que hubiere incurrido, darle lo que vale el
trabajo hecho (hasta el cese del contrato) y lo que hubiere podido ganar en la obra.
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6. EL CONTRATO DE EMPRESA.
3ª. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco años
subsiguientes a su entrega, por vicio de construcción o por vicio del suelo o por
vicio de los materiales, se distingue, para determinar quien es responsable: i)
Tratándose de los vicios de construcción: será responsable el empresario; ii)
Tratándose de los vicios del suelo: será responsable en principio el dueño, a menos
que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer el vicio
del suelo en razón de su oficio; iii) Tratándose de los vicios de los materiales: será
responsable el empresario, si él los proporcionó; en cambio, si los proporcionó el
dueño, él responderá, salvo que el vicio sea de aquellos que el empresario, por su
oficio, haya debido conocer, o que conociéndolo, no haya dado aviso oportuno (al
dueño, se entiende).
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Las reglas del Código Civil se deben complementar con las de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, en particular con su artículo 18.
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