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LA COMUNIONE E IL CONDOMINIO

LA COMUNIONE

Le comunione in senso oggettivo è la situazione per cui la proprietà o un altro diritto reale
spetta in comune a più titolari per quote reali.
La comunione in senso soggettivo designa il gruppo dei comproprietari.

Questa si distingue in volontaria, incidentale e forzosa.


1. E' volontaria quella che nasce da un accordo dei partecipanti (ad es. più soggetti
acquistano il medesimo bene);
2. E’ incidentale quella che origina da un fatto giuridico (es. successione ereditaria)
3. E forzosa la comunione che nasce a seguito dell’esercizio di un diritto potestativo
legale (es. comunione forzosa del muro)

La coesistenza dell'uguale diritto di più persone sulla medesima cosa si realizza attraverso
l'immaginaria scomposizione della cosa in una pluralità di quote. Materialmente la cosa
comune appartiene per intero a tutti i partecipanti. Idealmente invece la cosa comune si
scompone in tante quote quanti sono i comproprietari.

Il diritto dei singoli incontra i limiti derivanti dai diritti degli altri partecipi. Questi limiti non
annullano la proprietà del singolo, ma la comprimono nella misura necessaria a non
pregiudicare i concorrenti diritti di comunione.

DETERMINAZIONI DELLE QUOTE E CONCORSO NEI VANTAGGI E NEI PESI

Il codice regola la pacifica coesistenza del diritto di comunione. Vengono sanciti:


 Principio della presunzione della parità delle quote.
 Principio della proporzionalità per cui i vantaggi (incrementi economici) e i pesi (spese
di gestione, obblighi risarcitori, imposte …) sono ripartiti in proporzione alle rispettive
quote.

Le quote indicano la misura degli obblighi e vantaggi di ogni singolo partecipante.

Dunque i diritti di ogni titolare sono limitati dalla coesistenza delle quote degli altri
compartecipi. Il codice prevede la seguente disciplina dell’uso delle cosa comune:
 Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione economica;
 Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto;
 Ciascun partecipante è compossessore.

Riguardo agli obblighi:


 Ciascun partecipante contribuisce alle spese necessarie;
 Ciascun partecipante contribuisce alle spese deliberate dalla maggioranza;
 Il partecipante che ha sostenuto spese necessarie per il mantenimento della cosa, ha
diritto al rimborso.
AMMINISTRAZIONE

Tutti i partecipanti hanno diritto a concorrere all’amministrazione della cosa comune. Il peso
della quota è però particolarmente rilevante anche per quanto riguarda l'amministrazione
della cosa comune.
Occorre distinguere:
1. Atti di ordinaria amministrazione: essi riguardano atti di normale godimento e
manutenzione. Per deliberare tali atti occorre la maggioranza semplice.
2. Atti di straordinaria amministrazione:
 innovazioni: è necessaria la maggioranza qualificata dei partecipanti, ma l’innovazione
non deve pregiudicare il godimento dei singoli e non deve essere eccessivamente
onerosa.
 atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune: è necessario il
consenso di tutti i partecipanti.

SCIOGLIMENTO

Sul punto l'art. 1111 c.c. dispone che ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo
scioglimento della comunione.

Se, quindi, uno dei partecipanti decide di sciogliere la comunione, gli altri non possono
impedirlo. Il diritto alla divisione si configura, quindi, come vero e proprio diritto potestativo
proprio perché gli altri comunisti non possono far altro che subire la decisione presa.

La divisione può essere


 Volontaria quando richiesta da ciascuno dei partecipanti.
 Forzosa quando disposto dall’autorità giudiziaria per gravi motivi.