Técnico em Transações Imobiliárias – Organização Empresarial – módulo I
Além dessas revogações, o novo Código Civil
ORGANIZAÇÃO
EMPRESARIAL
DIREITO E LEGISLAÇÃO
INTRODUÇÃO
A vida do cidadão é regida pela Constituição
Brasileira e por leis que dela decorrem. A Consti-
tuição encontra-se no ápice do ordenamento jurí-
dico, é a LEI MAIOR. Todas as normas devem se
adequar a ela, sob pena de serem inconstitucio-
nais e, conseqüentemente, ficarem “fora” do mun-
do jurídico.
Cada Lei decorrente da Constituição trata, em
regra, da conceituação básica de uma área de
interesse e/ou das diretrizes específicas que se
objetiva regular.
Essas normas estabelecem os direitos e os
deveres do cidadão em todos os campos de ativi-
dade - profissionais, socioculturais, políticos e
econômicos; além de fundamentar e delimitar a
Atividade Estatal.
Legislação é um conjunto de leis que regulam
um assunto em particular.
Algumas atividades profissionais possuem um
conjunto de leis que a regulam, ou seja, possuem
legislação própria.
A atividade profissional na área de Transação
Imobiliária, do Corretor de imóveis tem a sua le-
gislação própria. Os profissionais dessa área pos-
suem prerrogativas legais que precisam ser co-
nhecidas e vivenciadas. Para eles, são estabele-
cidos deveres e direitos.
Código Civil é o conjunto de disposições e de
regulamentos legais, referentes ao direito civil, à
vida do cidadão, sendo o grande tratado de Direito
Privado.
O Código Civil é o próprio cotidiano do indiví-
duo. Ele trata das situações que são mais afetas
ao dia-a-dia do cidadão. O que está disposto no
Código Civil diz respeito à vida da pessoa, de
seus bens e de sua família, bem como regula as
relações dos indivíduos em sociedade: obrigações
contratuais, responsabilidades, entre outros. O
atual Código Civil Brasileiro foi aprovado pela
Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 que pas-
sou a vigorar 1 ano depois. Esse novo Código
revogou o anterior que era de 1916 e, revogou,
também, a primeira parte do Código Comercial
que tratava, basicamente, das sociedades comer-
ciais.
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revogou toda ou partes de outras leis quando dis-
pôs do assunto tratado nessas. Este tipo de revo-
gação, denomina-se “Revogação Tácita”, pois a
lei posterior não dispôs de forma expressa que a
anterior seria retirada do mundo jurídico, mas por
tratarem do mesmo tema, a mais nova prevalece.
Revogar uma lei, portanto, é abolir toda ou
parte dela que contenha disposições contrárias ao
que foi disposto pela nova. Quando a lei é revo-
gada no seu todo ocorre a “AB-ROGAÇÃO”; ape-
nas em parte ocorre a “DERROGAÇÃO”.
LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL
Em 1942, foi promulgado o Decreto-Lei Nº
4.657, conhecido como Lei de Introdução ao Có-
digo Civil Brasileiro. Essa Lei estabelece dispositi-
vos importantes que não foram derrogados pelo
novo Código Civil.
O tema central da Lei de Introdução do Código
Civil é a própria lei, na medida em que versa a
respeito:
- da sua vigência;
- da sua revogação;
- da impossibilidade de alegar-se o seu desconhe-
cimento;
- da aplicação da mesma;
- de suas lacunas;
- da sua interpretação; e
- sua eficácia no tempo e no espaço.
Toda Lei, depois de aprovada na Câmara dos
Deputados e no Senado Federal, e sancionada
pelo Presidente da República, é apresentada ao
povo, para que este conheça o seu conteúdo. Es-
sa apresentação é feita no Diário Oficial da Uni-
ão.
A publicação no Diário Oficial é o ato de tornar
a lei pública e, portanto, de conhecimento geral.
A lei, para ser imperativa, ou seja, para ser
obrigatória a todos, deve estar em vigor. A maioria
delas costuma indicar a data a partir da qual en-
trará em vigor. Todavia, se uma lei nada dispuser
a respeito, ela entrará em vigor 45 dias após a
publicação oficial, no território nacional, e em 3
meses nos países estrangeiros onde se admite a
legislação pátria. O intervalo de tempo que vai da
data da publicação da lei até a data de sua entra-
da em vigor denomina-se vacatio legis. Durante
esse período ela não produz efeito, valendo a lei
anterior. Tal medida objetiva a concessão de pra-
zo para que todos se adaptem à nova lei.
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O novo Código Civil, por exemplo, passou a
vigorar após um período de vacatio legis. Esse
período foi de 1(um) ano. Via de regra, a lei vigora
por tempo indeterminado, até que uma outra lei
posterior a modifique ou revogue.Mas, a lei nova
deve ter hierarquia (grau de poder) igual ou supe-
rior à da lei modificada ou revogada.
Há casos em que a lei é de vigência temporá-
ria, principalmente para atender situações extre-
mas, mas passageira. Se a lei estiver em vigor,
ninguém pode escusar-se de cumpri-la, alegando
que não a conhece. A lei não é capaz de prever
todas as situações jurídicas e, sendo omissa, de-
ve, então, o juiz decidir o caso de acordo com a
analogia (semelhança entre coisas ou fatos), com
os costumes e com os princípios gerais de direito.
A aplicação da lei ao caso concreto deve sem-
pre atender aos fins sociais a que ela se dirige e
às exigências do bem comum.Uma vez em vigor,
a lei tem efeito imediato e geral, mas deve respei-
tar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a
coisa julgada.
Ato jurídico perfeito é o já consumado segun-
do a lei vigente, ao tempo em que se efetuou. Di-
reito adquirido é aquele que o seu titular pode
exercer, pessoalmente ou por terceiros, ou aquele
cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou
condição preestabelecida inalterável, a arbítrio de
outrem. Chama-se coisa julgada a decisão judi-
cial que não cabe mais recurso.
Essas informações são de ordem geral para
todas as leis brasileiras. A partir de agora, você
vai conhecer alguns dispositivos do Código Civil,
aqueles que guardam estreita relação com o Téc-
nico em Transação Imobiliária.
1. DAS PESSOAS
Pela legislação brasileira todo indivíduo é ca-
paz de direitos e obrigações na ordem civil. O re-
conhecimento da pessoa como tal é dada por sua
personalidade jurídica. A personalidade civil co-
meça com o nascimento, mas a lei protege, tam-
bém, o nascituro desde a sua concepção.
1.1 – DAS PESSOAS NATURAIS
Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na
vida civil, ou seja, tem personalidade que a autori-
za a ser titular de deveres e direitos nas relações
jurídicas entre os homens.A personalidade civil da
pessoa começa do nascimento com vida e termina
com a morte. A respiração é considerada como
sendo a prova mais eficaz do nascimento com
vida.
Todavia, desde a concepção, a lei põe a salvo
os direitos do nascituro; ser já concebi- do, mas
que está por nascer.
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Nesse sentido, o nascituro pode herdar, rece-
ber doações e legados, ser adotado, figurar como
sujeito ativo e passivo de diretos e obrigações,
desde que venha a nascer.
A CAPACIDADE CIVIL é a aptidão da pessoa
para ser titular, ou seja, exercer direitos e assumir
obrigações na ordem civil. Apesar de toda pessoa
ser titular de diretos e deveres, necessariamente,
não significa que ela possa exercê-los plenamen-
te. Há casos em que a lei protege determinados
grupos de pessoas,considerando a idade, saúde e
o desenvolvimento mental, impedindo-os de exer-
cer pessoalmente seus direitos. A esse grupo de
pessoas dá-se a denominação de incapazes.
Assim, a INCAPACIDADE pode ser entendida
como a vedação imposta pela lei para a prática
pessoal de direitos e obrigações, não obstante a
pessoa seja titular desses direitos e deveres. A
incapacidade pode ser absoluta ou relativa.
São ABSOLUTAMENTE INCAPAZES, para
exercer, pessoalmente, os atos da sua vida civil,
os menores de dezesseis anos, os que, por en-
fermidade ou deficiência mental,não demonstram
o necessário discernimento para a prática desses
atos,e os que,mesmo por causa transitória, não
puderem exprimir sua vontade.
A determinação da capacidade da pessoa é de
suma importância para a validade de um negócio
jurídico,pois ele é NULO quando celebrado por
pessoa absolutamente incapaz.
E sendo nulo não gera nenhum efeito.
No exercício de diretos e deveres, os absolu-
tamente incapazes são REPRESENTADOS pelo
pai, tutor ou curador, que pratica ato jurídico em
nome ou pela pessoa, absolutamente incapaz.
São RELATIVAMENTE INCAPAZES a certos
atos ou à maneira de os exercer, os maiores de
dezesseis e menores de dezoito anos; os ébrios
habituais; os viciados em tóxicos e os que, por
deficiência mental tenham o discernimento reduzi-
do;os excepcionais, sem desenvolvimento mental
completo; os pródigos, ou seja, o dissipador de
seus bens.
O negócio jurídico celebrado por pessoa relati-
vamente incapaz é ANULÁVEL. A lei permite aos
relativamente incapazes a prática de atos jurídi-
cos, mas condiciona essa prática à ASSISTÊNCIA
do pai, tutor ou curador, ou seja, de uma pessoa
plenamente capaz, que se posta ao lado do relati-
vamente incapaz, auxiliando-o na prática do ato
jurídico e integrando-lhe a capacidade.
A menoridade cessa aos dezoito anos comple-
tos, quando a pessoa fica habilitada à prática de
todos os atos da vida civil.
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Todavia, a incapacidade pode ser cessada,
para os menores, pela EMANCIPAÇÃO concedida
pelos pais, pelo casamento, pelo exercício de em-
prego público efetivo,pela colação de grau em
curso de ensino superior, pelo estabelecimento
civil ou comercial, ou pela existência de relação de
emprego no qual, o menor, com dezesseis anos
completos tenha economia própria.
Uma vez ocorrida a emancipação ela se torna
irrevogável e definitiva. Quem se emancipou pelo
exercício do comércio e depois faliu, quem se ca-
sou e depois ficou viúvo ou se divorciou não retor-
na à condição de incapaz.
A existência da pessoa natural termina com a
morte. Pode-se, também presumir a morte e as-
sim declará-la, sem decretação de ausência, de-
pois de esgotadas as buscas e averiguações, nos
casos em que é extremamente provável a morte
de quem estava em perigo de vida, se o desapa-
recido em campanha ou feito prisioneiro não for
encontrado até dois anos após o término da guer-
ra.
A morte presumida tem como conseqüência a
abertura da sucessão definitiva quanto aos bens e
a dissolução da sociedade conjugal.
A observação de informações como essas são
muito importantes no estabelecimento de uma
transação imobiliária, principalmente no que tange
a cobrança de impostos, sucessões de bens e
realização de negócios, lembrando sempre, neste
último caso, de se averiguar a idade e o desenvol-
vimento mental da pessoa com a qual será reali-
zado qualquer contrato.
A pessoa natural é, também, conhecida como
pessoa física.
1.1.1. Dos Direitos da Personalidade
Toda pessoa tem direitos relativos à sua per-
sonalidade. Os direitos da personalidade são a
intimidade, a vida privada, a honra e a imagem
das pessoas, o nome e o pseudônimo. Eles são
intransmissíveis e irrenunciáveis, não podendo o
seu exercício sofrer limitação voluntária. Isto signi-
fica que o titular de direitos de personalidade não
pode, exceto em casos específicos previstos em
lei, transmitir esses diretos a outrem, não pode
renunciar ou deles dispor voluntariamente.
Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a le-
são, e reclamar perdas e danos,sem prejuízo de
outras sanções previstas em lei. Toda pessoa tem
direito ao nome, nele compreendidos o prenome e
o sobrenome. O nome da pessoa não pode ser
empregado por outrem em publicações ou repre-
sentações que a exponham ao desprezo público,
ainda quando não haja intenção difamatória, nem
se pode usar o nome alheio em propaganda co-
mercial.
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1.1.2. Da Ausência
A ausência ocorre quando uma pessoa desa-
parece do seu domicílio e dela não se tem mais
notícia ou não tenha deixado representante ou
procurador. Ao ausente será nomeado curador,
que procederá a arrecadação dos bens.
Tal fato pode gerar providências a serem ob-
servadas pelo corretor durante uma transação
imobiliária. Os interessados poderão requerer a
declaração de ausência e a abertura da sucessão
provisória depois de decorrido um ano da arreca-
dação dos bens do ausente, ou três anos se ele
deixou representante ou procurador.
São considerados interessados na declaração
de ausência: o cônjuge não separado judicialmen-
te, os herdeiros presumidos, legítimos ou testa-
mentários, os que tiverem sobre os bens do au-
sente direito dependente de sua morte e os credo-
res de obrigações vencidas e não pagas.
Dez anos depois da abertura da sucessão pro-
visória poderão os interessados requerer a suces-
são definitiva. Pode-se requerer a sucessão defini-
tiva, também, provando-se que o ausente conta
oitenta anos de idade e que as últimas notícias
dele remontam a cinco anos.
1.2 – DAS PESSOAS JURÍDICAS
Pessoa jurídica é a entidade constituída de
indivíduos ou de bens com vida, direitos, obriga-
ções e patrimônio próprios. As pessoas jurídicas
são de direito público, interno ou externo, e de
direito privado.
São pessoas jurídicas de direito público inter-
no:a União;os Estados; o Distrito federal e os Ter-
ritórios; os Municípios, as autarquias e as demais
entidades de caráter público criadas por Lei.
São pessoas jurídicas de direito público exter-
no: os Estados estrangeiros e todas as pessoas
que forem regidas pelo direito internacional públi-
co.
São pessoas jurídicas de direito privado: as
associações, as sociedades, e as fundações.
A existência legal das pessoas jurídicas de
direito privado começa com a inscrição do ato
constitutivo no respectivo registro. Aplica-se às
pessoas jurídicas, no que couber, a proteção dos
direitos da personalidade.
1.2.1. Das associações e das sociedades
As associações são constituídas pela união de
pessoas que se organizem para fins não econô-
micos, exercendo via de regra, atividades cultu-
rais,religiosas ou beneficentes.
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As sociedades são constituídas pela união de
pessoas que se organizam visando fins econômi-
cos, ou seja, visando o lucro. São exemplos a
sociedade civil, a sociedade limitada, a sociedade
anônima de economia mista.
1.2.2. Das Fundações
Fundação é a pessoa jurídica composta pela
organização de um patrimônio, destacado pelo
seu instituidor para fins religiosos, morais, cultu-
rais ou de assistência. A fundação possui apenas
patrimônio gerido por curadores e não tem propri-
etário, nem titular, nem sócios.
As fundações são veladas pelo Ministério Pú-
blico da unidade da federação onde estão situa-
das.
1.3 – O DOMICÍLIO
Na área jurídica, domicílio é o local onde se
considera que uma pessoa reside ou esteja esta-
belecida, para os efeitos legais; é onde ela se en-
contra para cumprir determinados atos.
O domicílio pode ser classificado como voluntá-
rio, legal e de eleição. Voluntário é o domicílio
estabelecido por critério exclusivo do indivíduo,
sem qualquer interferência exceto sua manifesta-
ção de vontade. Legal ou necessário é o domicí-
lio fixado por lei para determinadas pessoas (e-
xemplo: filhos menores – domicílio dos pais; fun-
cionário público – local da lotação,).
Domicílio de eleição é o especificado, de co-
mum acordo, pelas partes contratantes.
1.3.1. Domicílio da pessoa natural
O domicílio da pessoa natural ou pessoa
física é o lugar onde ela estabelece a sua resi-
dência com ânimo definitivo.Todavia,se a pessoa
tiver diversas residências, vivendo nelas alterna-
damente, qualquer delas poderá ser considerada
seu domicílio.
O domicílio também pode ser o local de traba-
lho ou o lugar onde a pessoa mantém o centro de
suas ocupações, ou, ainda, o lugar onde for en-
contrada, se não tiver residência fixa ou centro de
ocupações habituais.
1.3.2. Domicílio da pessoa jurídica
O domicílio das pessoas jurídicas é o lugar
onde funcionam as respectivas diretorias e admi-
nistrações ou onde elegem domicílio especial no
seu estatuto ou atos constitutivos. Tendo a pessoa
jurídica diversos estabelecimentos em lugares
diferentes, cada um deles será considerado domi-
cílio para os atos nele praticados.
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RESUMINDO:
Aprendemos que a Legislação é um conjunto
de leis que regulam um assunto em particular.
Algumas atividades possuem legislação própria e
na área de Transação Imobiliária, do Corretor de
Imóveis, é um exemplo disso.
Código Civil é o conjunto de disposições e
regulamentos legais, referentes ao direito civil. É o
próprio cotidiano do indivíduo. O atual código Civil
Brasileiro foi aprovado pela Lei nº 10.406, de 10
de janeiro de 2002.
Toda lei, depois de aprovada, é necessária a
sua apresentação feita no Diário Oficial da União,
tornando a lei pública, de conhecimento geral.
Seguem alguns dispositivos do Código Civil,
em relação ao Técnico de Transação Imobiliária:
Das pessoas naturais: A capacidade civil é a
aptidão da pessoa para ser capaz de direitos e
deveres na vida civil, que começa no nascimento
e termina com a morte. Há casos em que a lei
protege determinados grupos de pessoas, consi-
derando a idade, saúde e o desenvolvimento men-
tal, impedindo-os de exercer pessoalmente seus
direitos. A esse grupo dá-se a denominação de
incapazes que são divididos em absolutamente
incapazes e relativamente incapazes. A pessoa
natural é também conhecida como pessoa física.
Todas pessoas naturais tem direitos relativos à
sua personalidade (vida privada , íntima). Se ocor-
re ausência, ou seja, a pessoa desaparece de seu
domicilio, sem deixar representante ou procura-
dor, será nomeado um curador para arrecadação
dos bens.
Das pessoas jurídicas: Entidade constituída de
indivíduos ou de bens com vida, direitos, obriga-
ções e patrimônios próprios. São de direito público
interno ou de direito público externo e de direito
privado. Pode haver associações ou sociedades e
também fundações.
O domicilio: De pessoa natural ou pessoa física é
o lugar onde ela estabelece sua residência, ou o
local de trabalho onde mantém o centro de suas
ocupações, ou ainda, onde for encontrada, se não
tiver nenhuma das opções acima. De pessoa jurí-
dica é o lugar onde funcionam as diretorias e ad-
ministrações ou domicílio especial eleito no seu
estatuto ou atos constitutivos.
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EXERCÍCIOS
1- Fale sobre as pessoas absolutamente incapa-
zes e as relativamente incapazes.
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2 - Cite os 3 tipos de pessoas jurídicas:
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3 - Toda lei, após aprovada, é necessária a sua
apresentação:
a- No Código Civil Brasileiro
b- Na Constituição Federal
c- No Diário Oficial da União
d- No Ministério Público
Marque com X as alternativas corretas:
( ) Caso uma pessoa tenha várias residências,
podemos considerar qualquer uma delas seu do-
micilio.
( ) Quando uma pessoa desaparece de seu domi-
cílio, ninguém poderá proceder a arrecadação de
bens.
( ) As sociedades não visam fins econômicos.
– 5 –
2. DOS BENS
Bens são as coisas de quantidades limitadas e
com utilidade, econômica ou jurídica, para a pes-
soa e que nela provoca o desejo de possuí-las.
Estão, portanto, fora da categoria de bens: terre-
nos em marte, o ar atmosférico, a água do mar,
entre outros.
Conforme as suas características,os bens têm
diversas classificações, a saber:
2.1 – DOS BENS CONSIDERADOS EM SI MES-
MOS
2.1.1. Dos Bens Imóveis
São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe
incorporar natural ou artificialmente. Também são
considerados imóveis, para efeitos legais, os direi-
tos reais sobre imóveis e as ações que os assegu-
ram e o direito à sucessão aberta.
Não perdem o caráter de imóveis as edifica-
ções que, separadas do solo, mas conservando a
sua unidade, forem removidas para outro local, e
os materiais provisoriamente separados de um
prédio, para nele se reempregarem.
2.1.2. Dos Bens Móveis
São móveis os bens suscetíveis de movimento
próprio,ou de remoção por força alheia, sem alte-
ração da substância ou da destinação econômico-
social.
Também são considerados móveis, para efei-
tos legais, as energias que tenham valor econômi-
co, os direitos reais sobre objetos móveis e as
ações correspondentes, e os direitos pessoais de
caráter patrimonial e respectivas ações.
Os materiais destinados a alguma constru-
ção,enquanto não forem empregados,conservam
sua qualidade de móveis; readquirem essa quali-
dade os provenientes da demolição de algum pré-
dio.
2.1.3. Dos Bens Fungíveis e Consumíveis
São fungíveis os móveis que podem substituir-
se por outros da mesma espécie, qualidade e
quantidade. Infungíveis são os que não podem
ser substituídos,valendo pela sua individualidade.
São consumíveis os bens móveis cujo uso
importa destruição imediata da própria substância,
sendo também considerados tais os destinados à
alienação.Inconsumíveis,são os bens móveis de
natureza durável.
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2.1.4. Dos Bens Divisíveis
Bens divisíveis são os que se podem fracionar
sem alteração na sua substância, diminuição con-
siderável de valor, ou prejuízo do uso a que se
destinam. É exemplo a gleba de lote rural, a barra
de ouro. Indivisíveis são os bens que não admi-
tem divisão.
2.1.5. Dos Bens Singulares e Coletivos
São singulares os bens que, embora reunidos,
se consideram de per si, independentemente dos
demais. São coletivos os bens singulares que,
pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação
comunitária.
2.2 – DOS BENS RECIPROCAMENTE CONSI-
DERADOS
Principal é o bem que existe sobre si, abstrata
ou concretamente. Acessório é o bem cuja exis-
tência supõe a do principal.
São pertenças os bens que, não constituindo
partes integrantes, se destinam, de modo dura-
douro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento
de outro.
Os negócios jurídicos que dizem respeito ao
bem principal não abrangem as pertenças, salvo
se o contrário resultar da lei, da manifestação de
vontade, ou das circunstâncias do caso. Apesar
de ainda não separados do bem principal, os fru-
tos e produtos podem ser objeto de negócio jurídi-
co.
2.3 – DOS BENS PÚBLICOS
São públicos os bens do domínio nacional
pertencentes às pessoas jurídicas de direito públi-
co interno. Todos os outros bens são particulares,
seja qual for a pessoa a que pertencerem.
São bens públicos:
I - os de uso comum do povo, tais como rios, ma-
res, estradas, ruas e praças;
II - os de uso especial, tais como edifícios ou ter-
renos destinados a serviço ou estabelecimento da
administração federal, estadual, territorial ou mu-
nicipal, inclusive os de suas autarquias;
III - e os dominais ou dominicais,que constituem o
patrimônio das pessoas jurídicas de direito públi-
co, como objeto de direito pessoal, ou real, de
cada uma dessas entidades.
Os bens públicos de uso comum do povo e os
de uso especial são inalienáveis, enquanto con-
servarem a sua qualificação.
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Os bens públicos dominicais podem ser aliena-
dos desde que observadas as exigências da lei.
Em qualquer hipótese os bens públicos não
estão sujeitos a usucapião.
2.4 – DAS BENFEITORIAS
Na área jurídica, benfeitoria significa obra, mo-
dificação ou conserto útil, realizado em proprieda-
de alheia – móvel ou imóvel – e que reverterá em
benefício do proprietário.
As benfeitorias podem ser voluntárias,úteis ou
necessárias.
São voluptuárias as benfeitorias dispensá-
veis,que se prestam ao mero deleite ou recreio,
que não aumentam o uso habitual do bem, ainda
que o tornem mais agradável ou sejam de elevado
valor.
São úteis as benfeitorias que aumentam ou
facilitam o uso do bem.
São necessárias as benfeitorias indispensá-
veis, que têm por fim conservar o bem ou evitar
que se deteriore.
Não se consideram benfeitorias os melhora-
mentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a
intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
No processo de transação imobiliária, esses
conceitos são muito importantes e muito utiliza-
dos.
RESUMINDO:
Bens:São as coisas de quantidade limitadas e
com utilidade, econômica ou jurídica, para a pes-
soa e que nela provoca o desejo de possuí-la.
Dos Bens considerados em si mesmos: Imó-
veis, Móveis, Fungíveis e Consumíveis, Divisíveis,
Singulares e Coletivos.
Dos Bens reciprocamente considerados: Prin-
cipal e Acessórios.
Dos Bens públicos: de uso comum, especial,
dominais ou dominicais.
Das benfeitorias: voluntárias, úteis ou necessá-
rias.
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EXERCICIOS
1- Fale sobre a diferença entre os bens fungíveis
e infungíveis:
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2- Na área jurídica, o que significa benfeitoria?
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3 - Faça a correspondência correta:
(a) Benfeitorias úteis
(b) Benfeitorias necessárias
(c) Benfeitorias voluntárias
( ) têm por fim conservar o bem.
( ) aumentam o uso do bem.
( ) não aumentam o uso habitual do bem.
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3. FATOS JURÍDICOS
3.1 – FATOS, ATOS E NEGÓCIOS JURÍDICOS
Fato jurídico é o acontecimento que produz
conseqüências jurídicas. O fato jurídico pode de-
correr da natureza, como os efeitos de uma ven-
tania, ou de uma ação humana, crian-
do,transferindo,modificando, ou extinguindo direi-
tos e obrigações. É importante diferenciar ato jurí-
dico de negócio jurídico.
O ato jurídico é o acontecimento que tem seus
limites estabelecidos pela lei, tanto na forma, nos
termos quanto nos efeitos.
O negócio jurídico é o ato lícito que faculta às
partes de estabelecerem a fixação dos termos e
dos efeitos, de acordo com seus interesses parti-
culares.
A validade do negócio jurídico requer agente
capaz; objeto lícito, possível, determinado ou de-
terminável,e forma prescrita ou não defesa (proi-
bida) em lei.
A realização de negócio jurídico tem como
pressuposto uma declaração de vontade. Aquele
que a emite deve ter capacidade, ou seja, estar
consciente da declaração de vontade e das suas
conseqüências. Quando existe incapacidade ab-
soluta ou relativa, o agente deve ser representan-
do ou suprido.
A qualidade e o requisito do que é lícito, ou
seja, a liceidade do objeto visa garantir a obediên-
cia dos negócios ao ordenamento jurídico na me-
dida em que não permite negócios jurídicos que
vão de encontro à lei, a moral ou aos bons costu-
mes.Ressalte-se que a impossibilidade inicial do
objeto não invalida o negócio jurídico se for relati-
va, ou se cessar antes de realizada a condição a
que ele estiver subordinado.
Por fim, na realização do negócio jurídico é
imprescindível a obediência à forma, ou seja, o
meio pelo qual ele se exterioriza. A regra geral é
de que a validade da declaração de vontade de-
penderá de forma especial somente quando a lei
expressamente a exigir, sendo livre a forma nos
demais casos. No negócio jurídico celebrado com
a cláusula de não valer sem instrumento público, a
sua ausência o invalida.
A manifestação de vontade, mesmo que o au-
tor haja feito a reserva mental de não querer o que
manifestou, tem validade, exceto se o destinatário
da manifestação tinha conhecimento do desejo do
declarante.
O silêncio importa anuência, quando as cir-
cunstâncias ou os usos o autorizarem e quando
não for necessária a declaração de vontade ex-
pressa.
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Nas declarações de vontade se atenderá mais
à intenção nelas consubstanciada do que ao sen-
tido literal da linguagem. Os negócios jurídicos
devem ser interpretados conforme a boa-fé e os
usos do lugar de sua celebração. Os negócios
jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se
estritamente.
3.2 – DA REPRESENTAÇÃO
Os poderes de representação são conferidos
pela lei ou pelo interessado. A manifestação de
vontade do representante, nos limites de seus
poderes, produz efeitos em relação ao represen-
tado.
O representante é obrigado a provar às pesso-
as, com quem tratar em nome do representado, a
sua qualidade e a extensão de seus poderes, sob
pena de, não o fazendo, respon- der pelos atos
que a estes excederem.
É anulável o negócio concluído pelo represen-
tante em conflito de interesses com o representa-
do, se tal fato era ou devia ser do conhecimento
de quem com aquele tratou.
Realizado o negócio, o prazo de decadência
para pleitear sua anulação é de cento e oitenta
dias, a contar da conclusão do negócio ou da ces-
sação da incapacidade.
3.3 – DA CONDIÇÃO, DO TERMO E DO EN-
CARGO
3.3.1. Da condição
Considera-se condição a cláusula que subor-
dina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e
incerto. Deriva exclusivamente da vontade das
partes.
São lícitas todas as condições não contrárias à
lei,à ordem pública ou aos bons costumes. São
proibidas as condições que privarem o negócio
jurídico de todo efeito e o sujeitar ao puro arbítrio
de uma das partes.
Invalidam os negócios jurídicos,que lhes são
subordinados, as condições impossíveis (quando
suspensivas);as ilícitas,as de fazer coisa ilícita e
as condições incompreensíveis ou contraditórias.
A condição impossível é aquela em que o
acontecimento necessário para a eficácia do ato
jurídico é inatingível, inalcançável ou legalmente
proibida.
Condições suspensivas são aquelas em que
a aquisição do direito fica na dependência de um
evento futuro e incerto. Enquanto este não ocor-
rer, não se terá adquirido o direito.
– 8 –
3.3.2. Do Termo
Termo é a definição do momento, do dia em
que começam ou terminam os efeitos do negócio
jurídico. O termo inicial suspende o exercício, mas
não a aquisição do direito. Para estabelecimento
do termo, salvo disposição legal ou convencional
em contrário, computam-se os prazos, excluído o
dia do começo, e incluído o do vencimento. Se o
dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á
prorrogado o prazo até o seguinte dia útil.
Meado é considerado, em qualquer mês, o seu
décimo quinto dia. Os prazos de meses e anos
expiram no dia de igual número do de início, ou no
imediato, se faltar exata correspondência. Os pra-
zos fixados por hora contar-se-ão minuto a minu-
to. Estabelecido um negócio jurídico entre vivos,
sem fixação de prazo, ele é exeqüível desde logo,
exceto se a execução tiver de ser feita em lugar
diverso ou depender de tempo.
3.3.3. Do Encargo
O encargo é cláusula acessória que impõe
uma obrigação ao beneficiário do ato jurídico. Não
suspende a aquisição nem o exercício do direito,
salvo quando expressamente imposto no negócio
jurídico, pelo disponente, como condição suspen-
siva.
O encargo ilícito ou impossível será conside-
rado não escrito, liberando o ato negocial de qual-
quer restrição. Todavia, se constituir o motivo de-
terminante da liberalidade será invalidado o negó-
cio jurídico.
3.4 – DOS DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
O negócio jurídico tem como fundamento a
livre e consciente manifestação de vontade com
vistas a atingir os fins pretendidos. Se ela não é
consciente ou o querer não se manifestou livre-
mente o negócio jurídico pode ser anulado porque
defeituoso.
O negócio jurídico é passível de anulação nos
casos de erro ou ignorância, dolo, coação, estado
de perigo e lesão. Há, também, manifestação de
vontade que o agente quis e estava consciente,
mas a expressou em desacordo com as disposi-
ções legais ou da boa-fé, como no caso da fraude
contra credores.
3.4.1.Do Erro ou Ignorância
Erro é a falsa noção sobre alguma coisa, en-
quanto a ignorância é o desconhecimento acerca
de algo. Ambos viciam o consentimento do decla-
rante, que teria se manifestado de outra maneira
se conhecesse a realidade.
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ATENÇÃO: São anuláveis os negócios jurídi-
cos,quando as declarações de vontade emanarem
de erro substancial que poderia ser percebido por
pessoa de diligência normal, em face das circuns-
tâncias do negócio.
Erro substancial ou essencial é aquele que
recai sobre a natureza do negócio, sobre o objeto
principal da declaração ou sobre alguma das qua-
lidades a ele essenciais. Da mesma forma, erro
substancial é aquele que recai sobre a identidade
ou sobre a qualidade essencial da pessoa a quem
se refira a declaração de vontade, desde que te-
nha influído nesta, de modo relevante. Ainda, erro
substancial é aquele que ocorre quando for o mo-
tivo único ou principal do negócio jurídico, sendo
de direito e não implicando recusa à aplicação da
lei.
O ato jurídico somente é anulado por erro subs-
tancial ou essencial. Não acarreta nulidade o erro
acidental ou secundário. O erro de indicação da
pessoa ou da coisa, denominado erro acidental, a
que se referir a declaração de vontade, não viciará
o negócio quando, por seu contexto e pelas cir-
cunstâncias, se puder identificar a coisa ou pes-
soa cogitada.
3.4.2. Do Dolo
Dolo é o artifício ou expediente usado para
enganar alguém. Os negócios jurídicos são anulá-
veis quando o dolo for a sua causa. Diferencia o
dolo do erro porque a vontade neste é enganada
espontaneamente, enquanto que naquele ela é
provocada.
O dolo é acidental quando, a seu despeito, o
negócio seria realizado, embora por outro modo.
Ele só obriga à satisfação das perdas e danos.
Nos negócios jurídicos bilaterais,o silêncio in-
tencional de uma das partes a respeito de fato ou
qualidade que a outra parte haja ignorado, consti-
tui omissão dolosa, provando-se que sem ela o
negócio não se teria celebrado.
Se ambas as partes procederem com dolo,
nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio ou
reclamar indenização.
3.4.3. Da Coação
Coação é a violência física ou moral que impe-
de alguém de dispor livremente de sua vontade. A
coação, para viciar a declaração da vontade, há
de ser tal que incuta ao paciente fundado temor
de dano iminente e considerável à sua pessoa, à
sua família, ou aos seus bens. Não se considera
coação a ameaça do exercício normal de um direi-
to,nem o simples temor reverencial.
– 9 –
3.4.4. Do Estado de Perigo
Ocorre o estado de perigo quando alguém,
premido da necessidade de salvar-se, ou a pes-
soa de sua família, de grave dano conhecido pela
outra parte, assume obrigação excessivamente
onerosa.
3.4.5. Da Lesão
Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob pre-
mente necessidade ou por inexperiência, se obri-
ga a prestação manifestamente desproporcional
ao valor da prestação oposta.
3.4.6. Da Fraude Contra Credores
Pratica fraude contra credores o devedor insol-
vente ou na iminência de o ser, que onera ou alie-
na seus bens, desfalcando seu patrimônio em
detrimento dos credores. Nesse caso, os credores
poderão anular os negócios de transmissão gratui-
ta de bens ou remissão de dívida. Serão igual-
mente anuláveis os contratos onerosos do deve-
dor insolvente, quando a insolvência for notória,
ou houver motivo para ser conhecida do outro
contratante.
3.5 – DA INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO
A desobediência quanto a forma prescrita em
lei acarreta uma sanção que impede o negócio
jurídico de produzir efeitos. Essa sanção é deno-
minada nulidade, que pode ser absoluta ou relati-
va.
A nulidade absoluta caracteriza-se pela falta
de algum elemento substancial do negócio jurídi-
co, como, por exemplo, quando for celebrado por
pessoa absolutamente incapaz, quando for ilícito,
impossível ou indeterminável o seu objeto, quando
o motivo determinante das partes for ilícito.
Da mesma forma, nulo é o negócio jurídico
quando não se reveste da forma prescrita em lei,
tiver por objetivo fraudar lei imperativa, e quando a
lei taxativamente o declarar nulo ou proibir-lhe a
prática, sem cominar sanção.
Também é nulo o negócio jurídico simulado,
mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for
na substância e na forma. A simulação ocorre nos
casos de declaração, confissão, condição ou cláu-
sula não verdadeira, ao se antedatar ou pós-datar
escritos particulares, ou, ainda, quando aparenta-
rem conferir ou transmitir direitos a pessoas diver-
sas daquelas às quais realmente se conferem ou
transmitem.
A nulidade relativa caracteriza-se pela in-
capacidade relativa do agente ou por vício resul-
tante de manifestação de vontade. A nulidade
relativa só pode ser levantada pelo interessado
direto.
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Pode ser convalidada com a ocorrência da
prescrição, pela correção do vício, pela revogação
da exigência legal ou pela ratificação.
A nulidade absoluta, por ser matéria de ordem
pública, pode ser levantada a qualquer tempo, por
qualquer pessoa. Não admite convalidação ou
ratificação e não se sujeita a prescrição. O prazo
decadencial para anulação do negócio jurídico
decorrente e vício de vontade é de quatro anos,
contados conforme o vício. Quando a lei dispuser
que determinado ato é anulável, sem estabelecer
prazo para pleitear-se a anulação, será este de
dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as
partes ao estado em que antes dele se achavam
e, não sendo possível restituí-las, serão indeniza-
das com o equivalente.
A invalidade do instrumento não induz a invali-
dade do negócio jurídico sempre que este puder
provar-se por outro meio. Respeitada a intenção
das partes, a invalidade parcial de um negócio
jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta
for separável. A invalidade da obrigação principal
implica a das obrigações acessórias, mas a des-
tas não induz a da obrigação principal.
3.6 – DOS ATOS ILÍCITOS
Denomina-se ilícito o ato condenado pela lei
e/ou pela moral. É um ato, uma causa ou um pro-
cedimento proibido, ilegal.
Em Direito, existe ato ilícito e negócio ilícito.
A distinção entre ato ilícito e negócio ilícito obser-
va-se, sobretudo, quanto aos seus efeitos. O pri-
meiro é punido com a ineficácia, enquanto o se-
gundo gera a obrigação de reparar o dano.
A pessoa que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito e causar
dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilícito. Também comete ato ilícito, o
titular de um direito que, ao exercê-lo, excede os
limites impostos pelo seu fim econômico ou social,
pela boa-fé ou pelos bons costumes. Não são
considerados atos ilícitos aqueles praticados em
legítima defesa ou no exercício regular de direito
ou a promoção da deterioração ou a destruição da
coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remo-
ver perigo iminente, observados as circunstâncias
e o limites.
3.7 – DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA
Em Português, a palavra prescrição tem senti-
do diferentes. Ela é entendida como receita médi-
ca ou como ato de dar ordem antecipada para que
se faça algo.Mas,juridicamente, ela tem outro sen-
tido bem diferente.
– 10 –
Na área jurídica, Prescrição significa esgota-
mento de prazo concedido por lei; perda de ação
atribuída a um direito que fica desprotegido, em
função do não uso dela durante aquele prazo.
O titular de direitos deve,portanto, exercê-los
no tempo e na forma estabelecida pela lei ou es-
tabelecida particularmente, sob pena de caduci-
dade, de decadência e, por conseqüência, o pere-
cimento do direito ou da possibilidade de cobrá-lo.
3.7.1. Da Prescrição
A prescrição é a extinção de uma ação ajuizá-
vel em decorrência da inércia do seu titular, duran-
te certo lapso de tempo. A prescrição extingue a
pretensão e por conseqüência a possibilidade de
se exigir um direito.
A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei
não lhe haja fixado prazo menor. Especificamente,
afeta o direito imobiliário.
Prescrevem em três anos:
- a pretensão relativa a aluguéis de prédios urba-
nos ou rústicos;
- a pretensão para receber prestações vencidas
de rendas temporárias ou vitalícias;
- a pretensão para haver juros, dividendos ou
quaisquer prestações acessórias;
- a pretensão de ressarcimento de enriquecimento
sem causa, a pretensão de reparação civil;
- a pretensão do beneficiário contra o segurador, e
a do terceiro prejudicado, no caso de seguro de
responsabilidade civil obrigatório.
Prescrevem em cinco anos:
- a pretensão de cobrança de dívidas líquidas
constantes de instrumento público ou particular;
- a pretensão dos profissionais liberais, contado o
prazo da conclusão dos serviços,da cessação dos
respectivos contratos ou mandato;
- a pretensão do vencedor para haver do vencido
o que despendeu em juízo.
3.7.2 – Da Decadência
Decadência é a extinção do direito em decor-
rência da inércia do seu titular, que deixa escoar o
prazo legal ou convencionado, para o seu exercí-
cio. Enquanto a prescrição extingue a pretensão,
na decadência, o titular perde o próprio direito e
extingue-se não só a pretensão,mas o próprio
direito pelo não exercício do mesmo.
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RESUMINDO
Fato jurídico: produz consequências jurídicas,
podem decorrer da natureza ou ação humana.
Ato jurídico: tem seus limites estabelecidos pela
lei.
Negócio jurídico: ato licito que faculta as partes
fixarem termos e efeitos, de acordo com interes-
ses particulares.
Representação: conferidos pela lei ou pelo inte-
ressado.
Das condições: lícitas,proibidas;impossível ou
suspensivas.
Do termo: Definição do momento de inicio e ter-
mino dos efeitos do negocio jurídico.
Encargo: impõe uma obrigação ao beneficiário do
ato jurídico.
Dos efeitos do negócio jurídico: Do Erro ou
Ignorância, Substancial ou Essencial. Do Dolo. Da
Coação. Do Estado de Perigo. Da Lesão. Da
Fraude Contra Credores.
Da invalidade do negócio jurídico: Nulidade
absoluta ou relativa.
Dos Atos Ilícitos: ato ilícito ou negócio ilícito.
Da prescrição e da decadência.
EXERCICIOS
1- Qual a diferença entre ato ilícito e negócio ilíci-
to?
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2- Na área jurídica , o que significa prescrição?
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3 - Coloque V para Verdadeiro e F para Falso:
( ) Quando realizado o negócio, o prazo de deca-
dência para pleitear sua anulação é de 120 dias.
( ) Meado é considerado, em qualquer mês, o seu
décimo quinto dia.
( ) A nulidade é uma sanção que impede o nego-
cio jurídico de produzir efeitos.
( ) Os negócios jurídicos são anuláveis quando o
dolo for a sua causa.
– 11 –
4. DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES
As pessoas, quase sempre, devem dar, fazer
ou não devem fazer alguma coisa de ordem moral
ou econômica em benefício de outrem.
Esse dar, fazer ou não fazer determinada coi-
sa, torna-se obrigação. Mas, algumas obrigações
possuem vínculo de direito. Assim, muitas dessas
obrigações são expressas em um escrito, pelo
qual a pessoa se obriga a satisfazer uma dívida, a
cumprir um contrato.
Na área de Direito, “Obrigação é a relação
jurídica, de caráter transitório, estabelecida entre
devedor e credor e cujo objeto consiste numa
prestação pessoal econômica, positiva ou negati-
va, devida pelo primeiro ao segundo, garantindo-
lhe o adimplemento através do seu patrimônio”
(Washington de Barros Monteiro).
A prestação ou contraprestação pessoal deve
ser possível, licita, determinada ou determinável, e
traduzível em dinheiro.
4.1 – DAS MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES
As obrigações dividem-se em obrigações de
dar ou restituir, obrigações de fazer, ou de não
fazer.
4.1.1. Das Obrigações de Dar
Essas obrigações relacionam-se a obrigatorie-
dade de entregar alguma coisa, que poderá ser
certa, determinada e específica ou incerta, inde-
terminada ou genérica.
Via de regra as obrigações incertas tratam so-
bre coisas fungíveis,e as obrigações certas so-
bre coisas infungíveis.
4.1.1.1.Das Obrigações de Dar Coisa Certa
A obrigação de dar coisa certa abrange os
acessórios dela, mesmo que não mencionados,
salvo se o contrário resultar do título ou das cir-
cunstâncias do caso. O credor de coisa certa não
está obrigado a receber outra, ainda que mais
valiosa.
As obrigações de dar e de restituir se resolvem
conforme averiguação da existência de culpa do
devedor.
Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa
se perder por culpa do devedor, responderá este
pelo equivalente e mais perdas e danos. Se dete-
riorada, poderá o credor exigir o equivalente, ou
aceitar a coisa no estado em que se acha, com
direito a reclamar indenização das perdas e da-
nos.
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Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa
se perder, sem culpa do devedor, antes da tradi-
ção, ou pendente a condição suspensiva, fica re-
solvida a obrigação para ambas as partes. Se
deteriorada a coisa, poderá o credor resolver a
obrigação, ou aceitar a coisa, abatido de seu pre-
ço o valor que perdeu.
Apenas para ilustrar: tradição é a entrega da
coisa feita pelo devedor ao credor, e obrigação
resolvida é a obrigação finda, extinta.
Se a obrigação for de restituir coisa certa, e
esta, sem culpa do devedor, se perder antes da
tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação
se resolverá, ressalvados os seus direitos até o
dia da perda. Se a coisa se perder por culpa do
devedor, responderá, este, pelo equivalente, mais
perdas e danos.
Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa
do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache,
sem direito a indenização; se a perda resultar de
culpa do devedor, responderá, este, pelo equiva-
lente e mais perdas e danos.
Na área de transição imobiliária esta obrigação
é muito comum, sobretudo na definição das carac-
terísticas do imóvel alugado.
4.1.1.2. Das Obrigações de Dar Coisa Incerta
A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo
gênero e pela quantidade. Nas coisas determina-
das pelo gênero e pela quantidade, a escolha per-
tence ao devedor, se o contrário não resultar do
título da obrigação; mas não poderá dar a coisa
pior, nem será obrigado a prestar a melhor.
Antes da escolha, não poderá o devedor alegar
perda ou deterioração da coisa, ainda que por
força maior ou caso fortuito.
4.1.2. Das Obrigações de Fazer
A obrigação de fazer relaciona-se com o en-
cargo de prestar um serviço, um ato positivo, ma-
terial ou imaterial, em benefício do credor ou ter-
ceiro. Bem exemplifica a obrigação de fazer o en-
cargo aceito pelo pedreiro para construir um muro.
O devedor que recusar a prestação a ele só im-
posta, ou só por ele exeqüível incorrerá na obriga-
ção de indenizar perdas e danos.
Se a prestação do fato tornar-se impossível
sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação;
se por culpa dele, responderá por perdas e danos.
Se o fato puder ser executado por terceiro, será
livre ao credor mandá-lo executar as custas do
devedor, havendo recusa ou mora deste, sem
prejuízo da indenização cabível. Em caso de ur-
gência, pode o credor, independentemente de
autorização judicial, executar ou mandar executar
o fato, sendo depois ressarcido.
– 12 –
4.1.3.Das Obrigações de Não Fazer
A obrigação de não fazer relaciona-se com o
encargo de abster-se obrigatoriamente de um fato
que poderia praticar, de tolerar, consentir ou não
impedir. Extingue-se a obrigação de não fazer,
desde que, sem culpa do devedor, se lhe torne
impossível abster-se do ato, que se obrigou a não
praticar.
Se aquele que se obrigou a abster-se de prati-
car o ato o fizer, o credor pode exigir seu desfazi-
mento, sob pena de o próprio credor o desfazer à
custa do devedor, que responderá também por
perdas e danos.Em caso de urgência, poderá o
credor desfazer ou mandar desfazer, sem prejuízo
do ressarcimento devido.
4.1.4.Das Obrigações Alternativas
Obrigação alternativa é aquela que tem por
objeto duas ou várias prestações que são devidas
de tal maneira que o devedor se libere inteiramen-
te executando uma “só dentre elas” (Planiol).
Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao
devedor, se outra coisa não se estipulou, mas ele
não pode obrigar o credor a receber parte em uma
prestação e parte em outra.
Quando a obrigação for de prestações periódi-
cas, a faculdade de opção poderá ser exercida em
cada período.
Se uma das duas prestações não puder ser
objeto de obrigação ou se tornada inexeqüível,
subsistirá o débito quanto à outra.
Se, por culpa do devedor, não se puder cumprir
nenhuma das prestações, não competindo ao cre-
dor a escolha, ficará aquele obrigado a pagar o
valor da que por último se impossibilitou, mais as
perdas e danos que o caso determinar.
Quando a escolha couber ao credor e uma das
prestações tornar-se impossível por culpa do de-
vedor, o credor terá direito de exigir a prestação
subsistente ou o valor da outra, com perdas e da-
nos; se, por culpa do devedor, ambas as presta-
ções se tornarem inexeqüíveis, poderá o credor
reclamar o valor de qualquer das duas, além da
indenização por perdas e danos. Se todas as
prestações se tornarem impossíveis sem culpa do
devedor, extinguir-se-á a obrigação.
4.1.5. Das Obrigações Divisíveis e Indivisíveis
Obrigação divisível é aquela cuja prestação o
devedor pode cumprir a obrigação por partes. Ha-
vendo mais de um devedor ou mais de um credor
em obrigação divisível, esta presume-se dividida
em tantas obrigações, iguais e distintas, quantos
os credores ou devedores.
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A obrigação é indivisível quando a prestação
tem por objeto uma coisa ou um fato não suscetí-
veis de divisão. Se, havendo dois ou mais devedo-
res, a prestação não for divisível, cada um será
obrigado pela dívida toda. O devedor, que paga a
dívida, sub-roga-se no direito do credor em rela-
ção aos outros coobrigados. Perde a qualidade de
indivisível a obrigação que se resolver em perdas
e danos.
4.1.6. Das Obrigações Solidárias
Há solidariedade quando na mesma obrigação
concorre mais de um credor, ou mais de um de-
vedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida
toda. A solidariedade não se presume, resulta da
lei ou da vontade das partes.
A obrigação solidária pode ser pura e simples
para um dos co-credores ou co-devedores, e con-
dicional, ou a prazo, ou pagável em lugar diferen-
te, para o outro.
4.1.6.1. Da Solidariedade Ativa
Cada um dos credores solidários tem direito a
exigir do devedor o cumprimento da prestação por
inteiro. Enquanto alguns dos credores solidários
não demandarem o devedor comum, a qualquer
daqueles poderá este pagar. O pagamento feito a
um dos credores solidários extingue a dívida até o
montante do que foi pago.
Convertendo-se a prestação em perdas e da-
nos, subsiste, para todos os efeitos, a solidarieda-
de.
O credor que tiver remitido a dívida ou recebido
o pagamento responderá aos outros pela parte
que lhes caiba.
4.1.6.2. Da Solidariedade Passiva
O credor tem direito a exigir e receber de um
ou de alguns dos devedores,parcialmente ou to-
talmente, a dívida comum; se o pagamento tiver
sido parcial, todos os demais devedores continu-
am obrigados solidariamente pelo resto.
O pagamento parcial feito por um dos devedo-
res e a remissão por ele obtida não aproveitam
aos outros devedores, senão até à concorrência
da quantia paga ou relevada.
A cláusula, condição ou obrigação adicional,
qualquer que seja ela, estipulada entre um dos
devedores solidários e o credor, não poderá agra-
var a posição dos outros sem consentimento des-
tes.
Impossibilitando-se a prestação por culpa de
um dos devedores solidários,subsiste para todos o
encargo de pagar o equivalente; mas pelas perdas
e danos só responde o culpado.
– 13 –
Todos os devedores respondem pelos juros da
mora, ainda que a ação tenha sido proposta so-
mente contra um; mas o culpado responde aos
outros pela obrigação acrescida.
O credor pode renunciar à solidariedade em
favor de um, de alguns ou de todos os devedores.
Se o credor exonerar da solidariedade um ou mais
devedores, subsistirá a dos demais.
4.2 – DA TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES
4.2.1. Da Cessão de Crédito
Na cessão de crédito, o credor (cedente) pode
transferir a terceiro (cessionário) o direi- to que
possui em relação ao devedor (cedido), se a isso
não se opuser à natureza da obrigação, a lei, ou a
convenção com o devedor. A cláusula proibitiva
da cessão não poderá ser oposta ao cessionário
de boa-fé, se não constar do instrumento da obri-
gação.
A cessão do crédito não tem eficácia em rela-
ção ao devedor, senão quando a este notificada.
Salvo estipulação em contrário,o cedente não res-
ponde pela solvência do devedor. O cedente, res-
ponsável ao cessionário pela solvência do deve-
dor, não responde por mais do que daquele rece-
beu, com os respectivos juros; mas tem de res-
sarcir-lhe as despesas da cessão e as que o ces-
sionário houver feito com a cobrança.
O crédito,uma vez penhorado,não pode mais
ser transferido pelo credor que tiver conhecimento
da penhora; mas o devedor que o pagar, não ten-
do notificação dela, fica exonerado, subsistindo
somente contra o credor os direitos de terceiro.
4.2.2. Da Assunção de Dívida
É facultado a terceiro assumir a obrigação do
devedor, com o consentimento expresso do cre-
dor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo
se aquele, ao tempo da assunção,era insolvente e
o credor o ignorava.Qualquer das partes pode
assinar prazo ao credor para que consinta na as-
sunção da dívida, interpretando-se o seu silêncio
como recusa.
Salvo assentimento expresso do devedor primi-
tivo, consideram-se extintas, a partir da assunção
da dívida, as garantias especiais por ele originari-
amente dadas ao credor.
Se a substituição do devedor vier a ser anula-
da, restaura-se o débito,com todas as suas garan-
tias, salvo as garantias prestadas por terceiros,
exceto se este conhecia o vício que inquinava
(corrompia, infamava) a obrigação.
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4.3 – DO ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DAS
OBRIGAÇÕES
O ato de cumprir a obrigação é denominado
adimplemento. A obrigação pode ser extinta com
o pagamento, com a dação em pagamento, com a
novação, a compensação, a transação, confusão
e a remissão de dívidas.
4.3.1. Do Pagamento
O pagamento é o cumprimento dado a uma
obrigação, em dinheiro ou coisa.
4.3.1.1. De quem deve Pagar
Qualquer interessado na extinção da dívida
pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos
meios conducentes à exoneração do devedor.
Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o
fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposi-
ção deste. Só terá eficácia o pagamento que im-
portar transmissão da propriedade, quando esse
for feito por quem possa alienar o objeto em que
ele consistiu. Se se der em pagamento coisa fun-
gível, não se poderá mais reclamar do credor que,
de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o
solvente não tivesse o direito de aliená-la.
4.3.1.2. Daqueles a quem se deve Pagar
O pagamento deve ser feito ao credor ou a
quem de direito o represente, sob pena de só va-
ler depois de por ele ratificado, ou tanto quanto
reverter em seu proveito. O pagamento feito de
boa-fé ao credor putativo (suposto como legítimo)
é válido, ainda provado depois que não era cre-
dor.
Não tem validade o pagamento, ciente mente,
feito ao credor incapaz de quitar, se o devedor
não provar que em benefício dele efetivamente
reverteu.
4.3.1.3. Do Objeto do Pagamento e Sua Prova
O credor não é obrigado a receber prestação
diversa da que lhe é devida, ainda que mais valio-
sa. Ainda que a obrigação tenha por objeto pres-
tação divisível, não pode o credor ser obrigado a
receber, nem o devedor a pagar, por partes, se
assim não se ajustou.
As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no
vencimento, em moeda corrente e pelo valor no-
minal. É lícito convencionar o aumento progressi-
vo de prestações sucessivas.
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier
desproporção manifesta entre o valor da presta-
ção devida e o do momento de sua execução,
poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de mo-
do que assegure, quanto possível, o valor real da
prestação.
– 14 –
São nulas as convenções de pagamento em
ouro ou em moeda estrangeira, bem como para
compensar a diferença entre o valor desta e o da
moeda nacional, excetuados os casos previstos
na legislação especial.
O devedor que paga tem direito à quitação re-
gular e pode reter o pagamento, enquanto não lhe
seja dada. A quitação designará o valor e a espé-
cie da dívida quitada, o nome do devedor, ou
quem por este pagou, o tempo e o lugar do paga-
mento,com a assinatura do credor, ou do seu re-
presentante.
Quando o pagamento for em quotas periódicas,
a quitação da última estabelece, até prova em
contrário, a presunção de estarem solvidas as
anteriores. Se o pagamento se houver de fazer
por medida,ou peso,entender-se-á,no silêncio das
partes, que aceitaram os do lugar da execução.
4.3.1.4. Do Lugar do Pagamento
Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do de-
vedor, salvo se as partes convencionarem diver-
samente, ou se o contrário resultar da lei, da natu-
reza da obrigação ou das circunstâncias. Desig-
nados dois ou mais lugares,cabe ao credor esco-
lher entre eles.
Dívida querable - que deve ser reclamada,
paga no domicílio do devedor. Dívida portable ou
portável, que deve paga no domicílio do credor.
Sendo o contrato omisso prevalecerá o domicílio
do devedor como lugar do pagamento.
Se o pagamento consistir na tradição de um
imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-
se-á no lugar onde situado o bem.
Ocorrendo motivo grave para que se não efe-
tue o pagamento no lugar determinado, poderá o
devedor fazê-lo em outro, sem prejuízo para o
credor.O pagamento reiteradamente feito em ou-
tro local faz presumir renúncia do credor, relativa-
mente ao previsto no contrato.
4.3.1.5.Do Tempo do Pagamento
Salvo disposição legal em contrário, não tendo
sido ajustada época para o pagamento, pode o
credor exigi-lo imediatamente. As obrigações con-
dicionais cumprem-se na data do implemento da
condição, cabendo ao credor a prova de que o
devedor teve ciência deste.
Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida
antes de vencido o prazo estipulado no contrato
ou definido no Código Civil, nos seguintes casos:
- desde que no caso de falência do devedor, ou de
concurso de credores;
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- se os bens hipotecados ou empenhados forem
penhorados em execução por outro credor;
- se cessarem ou se tornarem insuficientes as
garantias do débito e o devedor se negar a refor-
çá-las.
4.3.2. Pagamento em Consignação
A palavra consignar tem diversos sentidos.
Dentre esses, consignar significa registro por es-
crito; assinalar, fazer notar; benzer-se com o sinal
da cruz; confiar algo aos cuidados de outrem; en-
tregar mercadoria em depósito; entregar algo ao
controle de outrem.
Consignação é o ato ou efeito de consignar em
qualquer um dos sentidos.
Na área jurídica, Consignação significa a en-
trega ou depósito judicial em mãos de um terceiro
ou num estabelecimento ou caixa pública, que o
devedor faz da quantia em dinheiro ou da coisa
que constitui o objeto da obrigação, seja porque o
credor se recusa a receber, seja por outros moti-
vos determinados em lei. Pode o devedor efetuar
o depósito judicial ou em estabelecimento bancá-
rio da coisa devida, sendo o ato considerado pa-
gamento, extinguindo-se a obrigação.
O pagamento pode ser feito em consignação
nos seguintes casos:
- se o credor não puder ou recusar, sem justa
causa, receber o pagamento dar quitação na de-
vida forma;
- se o credor não for ou não mandar receber a
coisa no lugar, no tempo e condição devidos;
- se o credor for incapaz de receber; for desco-
nhecido,declarado ausente,ou residir em lugar
incerto ou de acesso perigoso ou difícil;
- se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamen-
te receber o objeto do pagamento;
- se pender litígio sobre o objeto do pagamento.
Para que a consignação tenha força de paga-
mento é imprescindível a observância dos requisi-
tos do pagamento, ou seja, feita observando a
identidade do credor, a prestação deve ser inte-
gral e efetuada na época acordada, ou se feita
com atraso, acompanhada dos encargos da mora.
Por fim, deve ocorrer no lugar estipulado para o
pagamento.
Enquanto o credor não declarar que aceita o
depósito, ou não o impugnar, poderá o devedor
requerer o levantamento, pagando as respectivas
despesas,e subsistindo a obrigação para todas as
conseqüências de direito.
– 15 –
4.3.3. Do Pagamento com Sub-Rogação
Sub-rogar tem o significado de trocar, substitu-
ir, colocar uma coisa ou pessoa no lugar de outra.
A sub-rogação deve ser declarada expressamente
no contrato,não se presumindo.
Ocorre quando o credor recebe o pagamento
de terceiro e lhe transfere todos os seus direitos.
Ela transfere ao novo credor todos os direitos,
ações, privilégios e garantias do primitivo, em re-
lação à dívida, contra o devedor principal e os
fiadores. Ela pode ser pessoal ou real.
Na sub-rogação pessoal a dívida é paga por
um co-devedor ou terceiro interessado. Na sub-
rogação real substitui-se a coisa devida.
A sub-rogação também pode ser legal ou con-
vencional. A sub-rogação legal resulta de uma
definição jurídica e se manifesta nos casos em
que o credor paga a dívida do devedor comum;
em que terceiro efetiva o pagamento para não ser
privado de direito sobre imóvel, em que terceiro
interessado paga a dívida pela qual era ou podia
ser obrigado, no todo ou em parte.
A sub-rogação convencional decorre de esti-
pulação de vontades entre o credor e terceiro ou
entre o devedor e terceiro.
4.3.4 – Da imputação do Pagamento
Imputar o pagamento significa indicar o que
se está pagando. Ocorre quando a pessoa obri-
gada por dois ou mais débitos da mesma nature-
za, a um só credor, indica a qual deles oferece
pagamento, se todos forem líquidos e vencidos.
São requisitos a dualidade ou pluralidade de
dívidas, a identidade do credor e devedor, débitos
de natureza igual e suficiência de pagamento para
qualquer das dívidas.
4.3.5. Da dação em Pagamento
Dação em pagamento é o ato de pagar com
algum bem uma dívida em dinheiro. É a entrega
pelo mutuário de imóvel hipotecado ao agente
financeiro, ou de devedor a credor, corresponden-
te ao que deveria ser pago em moeda.
O credor de coisa certa não pode ser obrigado
a receber outra coisa, ainda que mais valiosa.
Mas,o credor pode consentir em receber presta-
ção diversa da que lhe é devida.
A coisa dada em pagamento,mesmo que diver-
sa do estipulado, pode extinguir a obrigação des-
de que o credor concorde com a substituição. De-
terminado o preço da coisa dada em pagamento,
as relações entre as partes regular-se-ão pelas
normas do contrato de compra e venda.
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Se for título de crédito, a coisa dada em paga-
mento, a transferência importará em cessão. Se o
credor for evicto da coisa recebida em pagamento,
restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando
sem efeito a quitação dada, ressalvados os direi-
tos de terceiros.
Credor evicto é aquele que perdeu um bem,
em conseqüência de reivindicação feita pelo ver-
dadeiro dono.
4.3.6. Da Novação
Novação é a renovação de contrato ou obriga-
ção judicial. É a substituição de uma obrigação
por outra. É a extinção de uma dívida anterior por
uma nova que é criada.
A novação ocorre pela substituição do sujeito
ativo ou do sujeito passivo ou do objeto da obriga-
ção, surgindo uma nova relação jurídica, que ex-
tingue e substitui a anterior.
A novação por substituição do devedor pode
ser efetuada independentemente de consentimen-
to deste. Se o novo devedor for insolvente, não
tem o credor direito de ação regressiva contra o
primeiro,salvo se este obteve por má-fé a substitu-
ição.
A novação extingue os acessórios e garantias
da dívida, sempre que não houver estipulação em
contrário.Não aproveitará,contudo,ao credor res-
salvar o penhor, a hipoteca ou a anticrese, se os
bens dados em garantia pertencerem a terceiro
que não foi parte na novação.
Anticrese é um tipo de contrato em que o de-
vedor entrega um imóvel, transferindo-lhe o direito
de auferir os frutos e rendimentos para compensar
uma dívida. É uma consignação de rendimento.
A novação feita sem o consentimento do fiador
o exonera com o devedor principal. Não podem
ser objeto de novação obrigações nulas ou extin-
tas, exceto as obrigações simplesmente anulá-
veis.
4.3.7. Da Compensação
Compensar significa estabelecer ou restabele-
cer o equilíbrio; conter algo opondo-lhe efeitos
contrários; contrabalançar um mal, um prejuízo.
Compensação é o ato de compensar. Juridica-
mente, a compensação é uma modalidade de ex-
tinção de obrigação recíproca. Se duas pessoas
forem, ao mesmo tempo, credores e devedores
uma da outra, as duas obrigações extinguem-se,
até onde se compensarem.
A compensação efetua-se entre dívidas líqui-
das, vencidas e de coisas fungíveis.
– 16 –
A diferença de causa nas dívidas não impede a
compensação, exceto se provier de esbulho, furto
ou roubo, se uma se originar de comodato, depó-
sito ou alimentos, ou se uma for de coisa não sus-
cetível de penhora. As partes podem, de comum
acordo, estipular a exclusão da compensação, ou,
ainda, no caso de renúncia prévia de uma delas.
4.3.8. Da Confusão
Em determinados negócios pode ocorrer o fato
de uma mesma pessoa ser identificada como cre-
dor e como devedor. A esse fato, dá-se o nome de
confusão.Ex.Quando o proprietário de um bem
dominante passa a deter a propriedade de um
bem financiado pelo primeiro.
Se na mesma pessoa se confundir as qualida-
des de credor e devedor a obrigação será extinta.
A confusão pode verificar-se a respeito de toda a
dívida, ou só de parte dela.
Cessando a confusão logo se restabelece, com
todos os seus acessórios, a obrigação anterior.
4.3.9. Da Remissão das Dívidas
Remissão é o ato de remir, de perdoar, de
relaxar, de pôr a caminho de novo.
Juridicamente, remissão é o ato pelo qual o
credor dispensa graciosamente o devedor de pa-
gar a dívida. É um ato de liberalidade do credor, e
bilateral, pois depende da concordância do deve-
dor. A remissão pode ser total ou parcial, e pode
produzir os mesmos efeitos que a transação.
A remissão da dívida extingue a obrigação,
mas não pode prejudicar terceiro.
4.4 – DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGA-
ÇÕES
Inadimplir significa descumprir uma obrigação
assumida. Essa inexecução gera uma série de
conseqüências jurídicas, conforme a obrigação.
Pelo inadimplemento das obrigações respondem
todos os bens do devedor.
O inadimplemento pode ser relativo ou absolu-
to. Relativo, também denominado mora, ocorre
quando a obrigação não foi cumprida no tempo,
lugar e formas estipuladas, mas sua execução
ainda pode ser aproveitada pelo credor.
A inadimplência é considerada absoluta quan-
do a obrigação não foi cumprida e sua execução
fora do tempo, lugar e formas estipuladas não
mais se aproveita ao credor. Nesse casso ocorre
o inadimplemento. Não cumprida a obrigação,
responde o devedor por perdas e danos, mais
juros e atualização monetária segundo índices
oficiais regularmente estabelecidos, e honorários
de advogado.
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Nas obrigações negativas, de não fazer, o de-
vedor é havido por inadimplente desde o dia em
que executou o ato de que se devia abster.
Nos contratos benéficos, responde por simples
culpa o contratante, a quem o contrato aproveite,
e por dolo aquele a quem não favoreça. Nos con-
tratos onerosos, responde cada uma das partes
por culpa, salvo as exceções previstas em lei.
O devedor não responde pelos prejuízos resul-
tantes de caso fortuito ou força maior, se expres-
samente não se houver por eles responsabilizado.
O caso fortuito ou de força maior se caracteriza
pela inevitabilidade do acontecimento,do fato,e
pela ausência de culpa na produção do evento.
4.4.1. Da Mora
Mora é uma delonga, uma demora do tem-
po.Em Economia,mora significa a quantia que se
paga a mais em uma dívida pelo não cumpri-
mento do prazo estipulado.
No campo jurídico,mora é retardamento do
devedor ou do credor no cumprimento de uma
ação judicial.
A mora consiste na inexecução total ou parcial
de uma obrigação, mas sua execução, ainda que
tardia ou deficiente pode ser aproveitada pelo cre-
dor.
Considera-se em mora o devedor que não efe-
tuar o pagamento e o credor que não quiser rece-
bê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a con-
venção estabelecer.
O devedor responde pelos prejuízos a que sua
mora der causa,mais juros,atualização dos valores
monetários segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos,e honorários de advogado. Se a
prestação, devido à mora, se tornar inútil ao cre-
dor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação
das perdas e danos.
Não havendo fato ou omissão imputável ao
devedor, não incorre este em mora.
No prazo estipulado, o inadimplemento da obri-
gação positiva e líquida, constitui de pleno direito
em mora o devedor. Não havendo prazo estipula-
do, a mora se constitui mediante interpelação judi-
cial ou extrajudicial.
Nas obrigações provenientes de ato ilícito, con-
sidera-se o devedor em mora, desde que o prati-
cou.Nas obrigações negativas,considera-se o de-
vedor em mora a partir do dia em que se executou
o ato, se dele havia a obrigação de se abster.
Nos contratos que versam sobre imóveis a in-
terpelação cartorária ou judicial, constitui o deve-
dor em mora.
– 17 –
O devedor em mora responde pela impossibili-
dade da prestação, mesmo sendo essa impossibi-
lidade resultante de caso fortuito ou de força mai-
or, se estes ocorrerem durante o atraso,salvo se
provar isenção de culpa,ou que o dano sobreviria
ainda quando a obrigação fosse oportunamente
desempenhada.
A mora do credor faz cessar para o devedor a
responsabilidade de conservação da coisa, obriga
o credor a ressarcir as despesas empregadas em
conservá-la,e sujeita-o a recebê-la pela estimação
mais favorável ao devedor, se o seu valor oscilar
entre o dia estabelecido para o pagamento e o da
sua efetivação.
Purga-se a mora, por parte do devedor, ofere-
cendo este a prestação mais a importância dos
prejuízos decorrentes do dia da oferta, e por parte
do credor, oferecendo-se este a receber o paga-
mento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a
mesma data. Esses conceitos são muito utilizados
em transação imobiliária.
4.4.2. Das Perdas e Danos
Aquele que causar prejuízo a alguém, pelo
descumprimento culposo de um contrato ou pela
prática de ato ilícito deve reparar as perdas e da-
nos. Salvo as exceções expressamente previstas
em lei, as perdas e danos devidos ao credor a-
brangem, além do que ele efetivamente perdeu, o
que razoavelmente deixou de lucrar.
4.4.3. Dos Juros Legais
Juro é a quantia que remunera um credor pelo
uso de seu dinheiro durante determinado tempo;
uma porcentagem sobre o qual foi emprestado.
É a soma cobrada por quem empresta o seu
dinheiro a outrem. Juro significa, também, a renda
ou rendimento de um capital, de uma importância
investida. No dizer de Sílvio Rodrigues, “juro é o
preço do uso do capital”, ou seja, juro significa
rendimento de capital.
Distinguem-se os juros em compensatório e
moratório.
Juro compensatório é a remuneração do ca-
pital empregado.
Juro moratório é a indenização pelo prejuízo
resultante da mora culposa na execução de uma
obrigação.
Quando os juros moratórios não forem conven-
cionados ou o forem sem taxa estipulada ou
quando provierem de determinação da lei, serão
fixados segundo a taxa que estiver em vigor para
a mora do pagamento de impostos devidos à Fa-
zenda Nacional.
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Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o
devedor aos juros da mora que se contarão assim
às dívidas em dinheiro, como às prestações de
outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o
valor pecuniário por sentença judicial, arbitramen-
to, ou acordo entre as partes.
4.4.4. Da Cláusula Penal
A cláusula penal, ou multa convencional, é
uma convenção estipulada pelas partes na qual
estas se obrigam a pagar uma determinada multa
no caso de violação de algum dispositivo contra-
tual. Trata-se de uma obrigação acessória, que
tem por objetivo garantir o cumprimento da obri-
gação principal e também fixar previamente o va-
lor das perdas e danos em caso de descumpri-
mento do pactuado.Por ser obrigação acessória,
sendo nula ou anulada a obrigação principal, tam-
bém o são as disposições contidas na cláusula
penal.
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula
penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir
a obrigação ou se constitua em mora.
A cláusula penal pode ser estipulada conjunta-
mente com a obrigação,ou em ato posterior. Tam-
bém pode referir-se à inexecução completa da
obrigação, à de alguma cláusula especial ou sim-
plesmente à mora.
O valor da cominação imposta na cláusula pe-
nal não pode exceder o da obrigação principal,
sendo a penalidade reduzida eqüitativamente se a
obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante da penalidade for manifesta-
mente excessivo, tendo-se em vista a natureza e
a finalidade do negócio.
Para exigir a pena convencional, não é neces-
sário que o credor alegue prejuízo. Ainda que o
prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não
pode o credor exigir indenização suplementar se
assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a
pena vale como mínimo da indeniza-
ção,competindo ao credor provar o prejuízo exce-
dente.
4.4.5. Das Arras ou Sinal
(arts. 417 a 420 do novo CC)
Arras são os recursos pagos por um dos con-
tratantes para garantir o cumpri- mento de um
contrato, comumente, conhecido por sinal. É um
termo muito comum na área de transação imobili-
ária. Por sua importância, o Código Civil trata do
assunto no Capítulo VI.
Um contrato preliminar pode ser garantido pe-
las arras ou sinal, que torna presumido o acordo
final e obrigatório o contrato.
– 18 –
Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma
parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou
outro bem móvel, deverão as arras, em caso de
execução, ser restituídas ou computadas na pres-
tação devida, se do mesmo gênero da principal.
Se a parte que deu as arras não executar o
contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, reten-
do-as.
Se inexecução for de quem recebeu as arras,
poderá quem as deu haver o contrato por desfeito,
e exigir sua devolução mais o equivalente, com
atualização monetária segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, juros e honorários de
advogado.
A parte inocente pode pedir indenização su-
plementar, se provar maior prejuízo, valendo as
arras como taxa mínima. Pode, também, a parte
inocente exigir a execução do contrato, com as
perdas e danos, valendo as arras como o mínimo
da indenização.
Se no contrato for estipulado o direito de arre-
pendimento para qualquer das partes, as arras ou
sinal terão função unicamente indenizatória.
Neste caso, quem as deu perdê-las-á em bene-
fício da outra parte; e quem as recebeu terá que
devolvê-las em dobro. Em ambos os casos não
haverá direito a indenização suplementar.
4.5 – DOS CONTRATOS EM GERAL
Contrato é a uma convenção estabelecida en-
tre duas ou mais pessoas, com o objetivo de ad-
quirir, resguardar, modificar ou extinguir entre elas
uma relação jurídica patrimonial.
A validade do contrato depende da capacidade
jurídica das partes, do objeto lícito, possí-
vel,determinado ou determinável, bem como de
forma prescrita ou não proibida pela lei.
São princípios básicos que informam os contra-
tos:
- a autonomia de vontades;
- a supremacia da ordem pública;
- a força vinculante do contrato.
A autonomia de vontades faculta às partes a
liberdade para estipular ou não estipular o que
lhes convenha ou de escolher com quem contra-
tar.
A supremacia da ordem pública torna a auto-
nomia da vontade relativa, uma vez que ela está
sujeita às normas legais imperativas e aos princí-
pios da moral e dos bons costumes.
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Nesse sentido, a liberdade de contratar será
exercida em razão e nos limites da função social
do contrato, além de que é obrigatório aos contra-
tantes guardar, tanto na execução quanto a con-
clusão do contrato, os princípios de probidade e
boa-fé.
A força vinculante do contrato, também deno-
minada “pacta sunt servanda”, significa que o con-
trato faz lei entre as partes.
Uma vez estipuladas as condições,observada a
livre e consciente manifestação de vontade e a
supremacia da ordem pública, as disposições ex-
pressas no contrato são de cumprimento obrigató-
rio pelas partes.
As cláusulas ambíguas ou contraditórias, even-
tualmente, constantes do contrato de adesão de-
vem ser interpretadas de modo mais favorável ao
aderente.
Da mesma forma, nos contratos de adesão,
são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia
antecipada do aderente a direito resultante da
natureza do negócio.
As partes podem estipular contratos atípicos,
desde que observe as normas fixadas pela lei. A
lei veda a contratação de herança de pessoa viva.
4.5.1 – Da Formação dos Contratos
A proposta de contrato obriga o proponente,
se o contrário não resultar dos termos dela, da
natureza do negócio, ou das circunstâncias do
caso.
Deixa de ser obrigatória a proposta feita para
pessoa presente, sem estabelecimento de prazo,
e não aceita imediatamente. A pessoa que contra-
ta por telefone ou por meio de comunicação se-
melhante é considerada presente. Também, deixa
de ser obrigatória a proposta feita para pessoa
ausente, sem o estabelecimento de prazo, se tiver
decorrido tempo suficiente para chegar a resposta
ao conhecimento do proponente.
Da mesma forma, deixa de ser obrigatória a
proposta feita para pessoa ausente, com estabe-
lecimento de prazo, se não tiver sido expedida a
resposta dentro do prazo estipulado.
Por fim, deixa de ser obrigatória a proposta se,
antes dela, ou simultaneamente, chegar ao co-
nhecimento da outra parte a retratação do propo-
nente.
A oferta ao público equivale à proposta quando
encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo
se o contrário resultar das circunstâncias ou dos
usos. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de
sua divulgação, desde que ressalvada esta facul-
dade na oferta realizada.
– 19 –
Se a aceitação, por circunstância imprevista,
chegar tarde ao conhecimento do proponente,
este deverá comunicar imediatamente ao aceitan-
te, sob pena de responder por perdas e danos. A
aceitação fora do prazo, com adições, restrições,
ou modificações, importará nova proposta.
Se o negócio for daqueles em que não seja
costume a aceitação expressa, ou o proponente a
tiver dispensado, o contrato será considerado
concluído caso não chegue à recusa. Considera-
se inexistente a aceitação, se antes dela ou com
ela chegar ao proponente a retratação do aceitan-
te.
Os contratos entre ausentes tornam-se perfei-
tos desde que a aceitação seja expedida.Todavia,
são exceções a essa regra os casos em aceitação
é considerada inexistente, se o proponente se
houver comprometido a esperar resposta, ou se a
aceitação não chegar no prazo convencionado.
Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em
que foi proposto.
4.5.2.Da Estipulação em Favor de Terceiro
Estipular significa, contratar, estabelecer con-
dições, cláusulas e obrigações recíprocas.
A estipulação pode ser feita em favor de tercei-
ro, que não participa do estipulado. O seguro de
vida é um clássico exemplo de estipulação em
favor de terceiro, na medida em que o segurado
estabelece com a seguradora algum benefício em
favor de do beneficiário, que não participa direta-
mente do contrato.
O beneficiário pode exigir o cumprimento do
estipulado,observado as condições e normas do
contrato, mas também pode ser substituído pelo
estipulante, independente de anuência.
4.5.3.Da Promessa de Fato de Terceiro
Pode alguém firmar compromisso para que
terceiro pratique determinado ato.Aquele que tiver
prometido fato de terceiro responderá por perdas
e danos,quando este o não executar.
4.5.4. Dos Vícios Redibitórios
Redibir significa devolver (uma mercadoria
com defeito), enjeitar; anular a venda de algo que
possui defeitos ocultos descobertos pelo adquiren-
te. Redibitório é o que pode motivar a anulação de
uma venda.
Vícios Redibitórios são os defeitos ocultos
presente na coisa, de tal modo grave que a tor-
nam imprópria ao uso a que se destina ou lhe di-
minuam o valor. Verificado o vício redibitório, pode
o adquirente optar pelo abatimento no preço ou
por rejeitar a coisa.
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Se o alienante conhecia o vício ou defeito da
coisa, restituirá o que recebeu com perdas e da-
nos. Se o não conhecia, tão-somente restituirá o
valor recebido, mais as despesas do contrato. A
responsabilidade do alienante subsiste ainda que
a coisa pereça em poder do alienatário, desde que
o perecimento se dê por vício oculto já existente
ao tempo da tradição.
O prazo de decadência do direito de obter a
redibição ou abatimento no preço é de trinta dias
para móveis, contados da entrega efetiva,e de um
ano para imóveis.Na impossibilidade de ser o de-
feito oculto conhecido no prazo legal, a decadên-
cia correrá a partir do momento em que dele tiver
ciência até o máximo de cento e oitenta dias se
móveis,e um ano se imóveis.
Os prazos não correm na constância de cláusu-
la de garantia, mas o adquirente deve denunciar o
defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao
seu descobrimento, sob pena de decadência.
4.5.5. Da Evicção
Evicção é o ato de destituir, de desapossar,
judicialmente, alguém de uma propriedade. É a
perda de um bem pelo adquirente, em conse-
qüência de reivindicação feita pelo verdadeiro
dono.
A evicção é fato que causa ao adquirente a
perda total ou parcial da coisa adquirida, por deci-
são judicial, em favor de terceiro, este reconheci-
do como verdadeiro dono.
Nos contratos onerosos, o alienante responde
pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a
aquisição se tenha realizado em hasta pública.
Contrato oneroso é aquele em que ambas as par-
tes têm obrigações patrimoniais, com vantagens
recíprocas.
As partes podem, por cláusula expressa, refor-
çar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela
evicção. Todavia, não obstante a cláusula que
exclui a garantia contra a evicção, se esta se der,
tem direito o evicto a receber o preço que pagou
pela coisa evicta, se não soube do risco da evic-
ção,ou,dele informado,não o assumiu.
O evicto,salvo estipulação em contrário, tem
direito à restituição integral do preço ou das quan-
tias que pagou, à indenização dos frutos que tiver
sido obrigado a restituir; à indenização pelas des-
pesas dos contratos e pelos prejuízos que direta-
mente resultarem da evicção, e às custas judiciais
e aos honorários do advogado por ele constituído.
Se parcial, mas considerável, for a evicção, pode-
rá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a
restituição da parte do preço correspondente ao
desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá
somente direito a indenização.
– 20 –
Não pode o adquirente demandar pela evicção,
se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
4.5.6. Dos Contratos Aleatórios
Aleatório é o que depende de circunstâncias,
de eventos futuros, do acaso, do fortuito; que de-
pende de ocorrências imprevisíveis.
O contrato aleatório é aquele em que há de-
pendência direta a eventos futuros ou incertos,
sendo que as partes assumem o risco de uma
contra prestação desproporcional ou mesmo de
nada receber.
Quem vendeu coisa pendente de fato futuro
sem se responsabilizar pelos resultados recebe o
preço integral, desde que de sua parte não tenha
havido dolo ou culpa.
Quem prometeu a entrega de coisa futura de
quantidade indeterminada,sem se responsabilizar
pelos resultados recebe o preço integral ainda que
a coisa venha a existir em quantidade inferior à
esperada, desde que alguma quantidade venha a
existir e que de sua parte não tiver concorrido cul-
pa. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação
não haverá, e o alienante restituirá o preço rece-
bido.
O mesmo entendimento é aplicado às coisas
existentes, mas expostas a risco.
4.5.7. Do Contrato Preliminar
O contrato preliminar é a declaração de von-
tade de ambas as partes, ou de uma delas, no
sentido de prometerem firmar posteriormente um
contrato definitivo.
Esta modalidade de contrato, exceto quanto à
forma, deve conter todos os requisitos essenciais
ao contrato a ser celebrado. Deverá ser levado ao
registro competente.
Uma vez concluído o contrato preliminar, e nele
não constando cláusula de arrependimento, qual-
quer das partes terá o direito de exigir a celebra-
ção do definitivo, fixando prazo à outra para que o
efetive.
Esgotado o prazo ao contrato preliminar é con-
ferido caráter definitivo, salvo se a isto se opuser a
natureza da obrigação.
Se o estipulante não der execução ao contrato
preliminar, poderá a outra parte considerá-lo des-
feito,e pedir perdas e danos.Se a promessa de
contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar
a mesma sem efeito,deverá manifestar-se no pra-
zo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe
for razoavelmente assinado pelo devedor.
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4.5.8. Do Contrato com Pessoa a Declarar
Ao concluir um contrato, pode uma das partes
reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que
deve adquirir os direitos e assumir as obrigações
dele decorrentes. Essa indicação deve ser comu-
nicada à outra parte no prazo de cinco dias da
conclusão do contrato, se outro prazo não tiver
sido estipulado.
A pessoa adquire os direitos e assume as obri-
gações decorrentes do contrato, a partir do mo-
mento em que este foi celebrado.
4.5.9. Da Extinção do Contrato
São modalidades de extinção do contrato o
seu cumprimento e a rescisão, termo este enten-
dido em sentido amplo.
A rescisão pode ocorrer pelo distrato, pela de-
núncia unilateral, por força de cláusula resolutiva
expressa ou tácita, ou pelo inadimplemento.
4.5.9.1. Do Distrato
Distrato é o ato ou efeito de desfazer, de dis-
tratar, de anular um acordo.
Juridicamente, trata-se de outro acordo, entre
as partes,para rescindir, extinguir o vínculo esta-
belecido no contrato,em acordo anterior.
O distrato faz-se pela mesma forma exigida
para o contrato.
A rescisão (ou em sentido estrito a resilição)
unilateral pode ocorrer mediante denúncia notifi-
cada à outra parte, desde que a lei expressa ou
implicitamente o permita.
Se,porém,dada a natureza do contrato,uma das
partes houver feito investimentos consideráveis
para a sua execução, a denúncia unilateral só
produzirá efeito depois de transcorrido prazo
compatível com a natureza e o vulto dos investi-
mentos.
4.5.9.2. Da Cláusula Resolutiva
Cláusula resolutiva é a disposição expressa
ou tácita que implica na revogação do negócio
jurídico pelo inadimplemento da obrigação por
uma das partes. A cláusula é expressa quando
está registrada, consignada, manifestada de modo
a não admitir objeção.
A cláusula é tácita quando não está formal-
mente expressa, não está traduzida por pala-
vras,mas pode estar implícita ou subentendida em
um acordo.
A cláusula resolutiva expressa opera de pleno
direito; a tácita depende de interpelação judicial.
– 21 –
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir
a resolução do contrato,se não preferir exigir-lhe o
cumprimento,cabendo,em qualquer dos ca-
sos,indenização por perdas e danos.
4.5.9.3. Da Exceção de Contrato não Cumprido
A exceção de contrato não cumprido, ou
exceptio non adimpleti contractus,ocorre nos con-
tratos bilaterais e consiste na proibição aos con-
tratantes,antes de cumprida a sua obrigação,exigir
o implemento da obrigação do outro.
Da mesma forma,se sobrevier a uma das par-
tes contratantes a diminuição em seu patrimônio,
capaz de comprometer ou tornar duvidosa a pres-
tação pela qual se obrigou, pode a outra se recu-
sar à prestação que lhe incumbe, até que aquela
satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bas-
tante de satisfazê-la.
4.5.9.4. Da Resolução por Onerosidade Exces-
siva
Se a prestação de uma das partes se tornar
excessivamente onerosa, com extrema vantagem
para a outra, em virtude de acontecimentos extra-
ordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir
a resolução do contrato de execução continuada
ou diferida. A resolução poderá ser evitada, ofere-
cendo-se o réu a modificar eqüitativamente as
condições do contrato.
Se no contrato as obrigações couberem a ape-
nas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua
prestação seja reduzida ou alterada no modo de
executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessi-
va.
4.6 – DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO
4.6.1.Da Compra e Venda
É o contrato pelo qual um dos contratantes se
obriga a transferir o domínio de certa coisa e o
outro se obriga a pagar-lhe certo preço em dinhei-
ro. O contrato de compra e venda possui três ele-
mentos essenciais:acordo de vontades,a coisa e o
preço (consensus, res et pretium).
- A declaração de vontade vem a ser o consenti-
mento que vem a recair sobre a coisa e o preço.
- A coisa é o objeto da compra e venda, podendo
ser qualquer coisa comercializável.
- O preço deve ser em dinheiro ou em coisas re-
presentativas de dinheiro.
A compra e venda pode ter por objeto coisa
atual ou futura.Neste caso,ficará sem efeito o con-
trato se esta não vier a existir, salvo se a intenção
das partes era de concluir contrato aleatório.
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Se a venda se realizar à vista de amostras,
protótipos ou modelos, entender-se-á que o ven-
dedor assegurará ter na coisa as qualidades que a
elas correspondem. Prevalece a amostra, o protó-
tipo ou o modelo, se houver contradição ou dife-
rença com a maneira pela qual se descreveu a
coisa no contrato.
O preço pode ser fixado ao arbítrio de terceiro,
à taxa do mercado ou bolsa, em certo e determi-
nado dia e lugar, ou em função de índices ou pa-
râmetros,desde que suscetíveis de objetiva de-
terminação.
Convencionada a venda sem fixação de preço
ou de critérios para a sua determinação, se não
houver tabelamento oficial, entende-se que as
partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas
habituais do vendedor. Na falta de acordo, por ter
havido diversidade de preço,
prevalecerá o termo médio.
A fixação do preço não pode ser deixada ao
arbítrio exclusivo de uma das partes componentes
do contrato de compra e venda, sob pena de tor-
nar-se nulo o contrato.
As despesas de escritura e registro ficam a
cargo do comprador, assim como as despesas da
tradição,exceto se as partes estipularem em con-
trário.
O vendedor não é obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preço, exceto no caso de ven-
da a crédito. Na área de transação comercial,
Tradição é o ato de entregar, de transferir algo a
outra pessoa.
É o meio pelo qual se transfere a propriedade
da coisa móvel ao adquirente, em decorrência do
cumprimento a um contrato. Via de regra a trans-
ferência do bem é efetiva ou real, mas também
poderá ser simbólica ou fictícia. Até o momento da
tradição, os riscos da coisa correm por conta do
vendedor, e os do preço por conta do comprador.
A tradição da coisa vendida, na falta de estipu-
lação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se
encontrava, ao tempo da venda. Não obstante o
prazo ajustado para o pagamento, se antes da
tradição o comprador cair em insolvência, poderá
o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que
o comprador lhe dê caução de pagar no tempo
ajustado.
É anulável a venda de ascendente a descen-
dente, salvo se os outros descendentes e o cônju-
ge do alienante expressamente houverem consen-
tido. Em ambos os casos dispensa-se o consen-
timento do cônjuge se o regime de bens for o da
separação obrigatória. Os cônjuges podem contra-
tar a compra e venda com relação a bens excluí-
dos da comunhão.
– 22 –
A lei veda em alguns casos, sob pena de nuli-
dade, a realização do contrato de compra e ven-
da, mesmo que a venda se dê em hasta pública.
Nesse sentido não podem ser comprados:
- pelos tutores,curadores,testamenteiros e admi-
nistradores, os bens confiados à sua guarda ou
administração;
- pelos servidores públicos, em geral, os bens ou
direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que
estejam sob sua administração direta ou indireta;
- pelos juízes e outros serventuários ou auxiliares
da justiça, os bens ou direitos em litigância no
juízo onde servirem ou que se estender a sua au-
toridade;
- pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de
cuja venda estejam encarregados.
Se, na venda de um imóvel, se estipular o pre-
ço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, ocorrerá a venda ad mensuram.
Se a extensão não corresponder às dimensões
dadas, o comprador terá o direito de exigir o com-
plemento da área, e, não sendo isso possível, o
de reclamar a resolução do contrato ou abatimen-
to proporcional ao preço.
Decai do direito de propor as ações em relação
à venda ad mensuram o vendedor ou o comprador
que não o fizer no prazo de um ano, a contar do
registro do título.
A venda ad corpus é aquela em que o imóvel
é vendido como coisa certa e discriminada, tendo
sido apenas enunciativa, a referência, às suas
dimensões. Nesse caso não haverá complemento
de área, nem devolução de excesso, ainda que
não conste, de modo expresso, ter sido a venda
ad corpus.
O vendedor, salvo convenção em contrário,
responde por todos os débitos que gravem a coisa
até o momento da tradição. Nas coisas vendidas
conjuntamente, o defeito oculto de uma não auto-
riza a rejeição de todas.
O condômino em coisa indivisível não pode
vender a sua parte a estranhos,se outro condômi-
no a quiser. Nesse caso,o condômino não infor-
mado da venda poderá haver para si a parte ven-
dida a estranhos,desde que deposite o preço pago
e requeira a coisa vendida no prazo máximo de
cento e oitenta dias,sob pena de decadência.
Os Contratos de Compra e Venda podem ser
gravados com cláusulas especiais, estabelecendo
direitos e deveres específicos, tais como cláusula
de retrovenda, de venda a contento e da sujeita à
prova, da preempção ou preferência, da venda
com reserva de domínio, e da venda sobre docu-
mentos.
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4.6.1.1. Da Retrovenda
A expressão “retro”, colocada junto de outra
palavra, como prefixo, significa o que retrocede;
voltar atrás no tempo; não levar adiante um inten-
to, um acordo.
Retrovenda é um pacto feito entre as partes,
pelo qual o vendedor se assegura o direito de res-
gatar ou recobrar a coisa vendida, dentro do prazo
estipulado, pagando o que recebeu ou outro que
se tenha acertado. No caso, o vendedor não pre-
cisa levar adiante o compromisso de venda, pela
falta de cumpri- mento das obrigações do com-
prador.
O Código Civil (Subseção de Retrovenda) es-
tabelece que o vendedor de coisa imóvel pode
reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máxi-
mo de decadência de três anos, restituindo o pre-
ço recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização es-
crita, ou para a realização de benfeitorias neces-
sárias.
4.6.1.2.Da Venda a Contento e da Sujeita a
Prova
A venda a contento é a cláusula que determi-
na que a venda somente se aperfeiçoa após o
adquirente manifestar seu agrado.
Assim, entende-se que a venda é feita sob
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha
sido entregue.Da mesma forma,a venda sujeita a
prova presume-se feita sob a condição suspensiva
de que a coisa tenha as qualidades asseguradas
pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se
destina. Em ambos os casos, as obrigações do
comprador, que recebeu, sob condição suspensi-
va, a coisa comprada, são as de mero como datá-
rio, enquanto não manifeste aceitá-la.
Não havendo prazo estipulado para a declara-
ção do comprador, o vendedor terá direito de inti-
má-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o
faça em prazo improrrogável.
4.6.1.3. Da Preempção ou Preferência
Preempção significa precedência na compra.
Juridicamente, significa que existe uma cláusula
contratual que garante ao primitivo vendedor a
preferência para readquirir o objeto vendido, caso
este seja posto à venda. É uma preferência de
compra garantida ao antigo proprietário.
A Cláusula impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai ven-
der, ou dar em pagamento, para que este use de
seu direito de prelação (preferência) na compra. O
direito de preferência não se pode ceder nem
passa aos herdeiros.
– 23 –
O prazo para exercer o direito de preferência
não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a
coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Aquele que exerce a preferência está, sob pe-
na de a perder, obrigado a pagar, em condições
iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
O vendedor pode também exercer o seu direito
de prelação (de escolha, de preferência), intiman-
do o comprador, quando lhe constar que este vai
vender a coisa.
Salvo estipulação das partes fixando prazo
diverso, o direito de preempção caducará em três
dias se não exercida em relação à coisa móvel, e
em sessenta dias subseqüentes à data em que o
comprador tiver notificado o vendedor, se imóvel.
Se o comprador alienar a coisa sem ter comu-
nicado previamente ao vendedor o preço e as
vantagens que por ela lhe oferecem responderá
por perdas e danos. O adquirente se tiver proce-
dido de má-fé, responderá solidariamente.
4.6.1.4. Da Venda com Reserva de Domínio
Quando uma pessoa vende uma coisa móvel,
pode reservar para si a propriedade, até que o
preço esteja integralmente pago. Tal decisão deve
ser uma cláusula inserta (introduzida) no contrato
de compra e venda. A cláusula de reserva de do-
mínio será estipulada por escrito e depende de
registro no domicílio do comprador para valer con-
tra terceiros.
Não pode ser objeto de venda com reserva de
domínio a coisa que não pode ser caracterizada
perfeitamente, de modo a diferenciá-la de outras
congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do ter-
ceiro adquirente de boa-fé.
Segundo o entendimento doutrinário, é consi-
derada cláusula suspensiva, na medida em que
suspende a transferência da propriedade da coisa
alienada. A transferência de propriedade ao com-
prador dá-se no momento em que o preço esteja
integralmente pago.
O vendedor somente poderá executar a cláusu-
la de reserva de domínio após constituir o com-
prador em mora, mediante protesto do título ou
interpelação judicial. Verificada a mora do com-
prador, poderá o vendedor mover contra ele a
competente ação de cobrança das prestações
vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido;
ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
4.6.1.5.Da Venda Sobre Documentos
Na venda sobre documentos, a tradição da
coisa é substituída pela entrega do seu título re-
presentativo e dos outros documentos exigidos
pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
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Estando a documentação em ordem, não pode
o comprador recusar o pagamento, a pretexto de
defeito de qualidade ou do estado da coisa vendi-
da, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Salvo estipulação em contrário, o pagamento
deve ser efetuado na data e no lugar da entrega
dos documentos.
4.6.2.Da Troca ou Permuta
“Troca é o contrato pelo qual as partes se obri-
gam a dar uma coisa por outra, que não seja di-
nheiro” (Clovis Beviláqua).
Aplicam-se à troca as disposições referentes à
compra e venda, com exceção de que cada um
dos contratantes pagará por metade as despesas
com o instrumento da troca,salvo se estipularem
ao contrário.Da mesma forma, é anulável a troca
de valores desiguais entre ascendentes e descen-
dentes,sem consentimento dos outros descenden-
tes e do cônjuge do alienante.
4.6.3. Do Contrato Estimatório
Contrato Estimatório é uma modalidade de
acordo em que o proprietário, denominado con-
signante, entrega bens móveis a outrem, denomi-
nado consignatário, que fica autorizado a vendê-
los, pagando àquele o preço ajustado,salvo se
preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa
consignada.
Se o consignatário não puder restituir a coisa
em sua integridade, ou a restituição tornar-se im-
possível, ainda que por fato a ele não imputável,
mesmo assim não se exonera da obrigação de
pagar o preço ao consignante.
A coisa consignada não pode ser objeto de
penhora ou seqüestro pelos credores do consig-
natário,enquanto não pago integralmen- te o pre-
ço. O consignante não pode dispor da coisa antes
de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a
restituição. Pode, também, a revogação ser auto-
mática, no caso de doação resolúvel.
A doação onerosa pode ser revogada por ine-
xecução do encargo, se o donatário incorrer em
mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o
doador poderá notificar judicialmente o donatá-
rio,assinando-lhe prazo razoável para que cumpra
a obrigação assumida.
4.6.4. Da Locação de Coisas
Locação é o ato de locar, de alugar uma coisa.
Juridicamente, é um contrato pelo qual uma das
partes cede à outra o uso e gozo de bem móvel
ou imóvel ou se compromete a lhe fornecer servi-
ço, por prazo certo ou indeterminado, mediante
pagamento de certa quantia.
– 24 –
Locador é uma pessoa física ou jurídica que
cede a outrem (o locatário) o uso e gozo de bem
móvel ou imóvel, mediante um contrato de loca-
ção. O locador é detentor da legitimidade para
ceder a alguém (ao locatário), a título oneroso, um
bem de sua propriedade ou sob sua proteção e/ou
administração patrimonial.
Podem, assim, ser locadores:
- proprietário, propriamente dito;
- tutor;
- usufrutuário;
- espólio, etc.
Em todas essas condições, o locador deve,
necessariamente, ter a legitimidade para figurar
no polo ativo da locação.
Por locatário entende-se a pessoa que recebe
do locador um bem ou um serviço, mediante um
contrato de locação, obrigando-se a pagar por
isso o preço ajustado. O locatário é também cha-
mado de inquilino, de arrendatário.
Como o locador, o locatário deve, igualmente,
ser capaz para assumir compromissos e respon-
der pelo seu cumprimento ou pelas conseqüên-
cias pela inadimplência.
4.6.5. Da Doação
A doação é uma modalidade de contrato em
que uma pessoa, por liberalidade, transfere bens
ou vantagens do seu patrimônio para o patrimônio
de outra pessoa, que os aceita.
Aquele que doa é denominado doador, e quem
aceita donatário.
A manifestação da aceitação pelo donatário é
condição indispensável ao aperfeiçoamento do
negócio.
A doação é pura quando traduz simples libera-
lidade, mero benefício movido pelo altruísmo do
doador. Remuneratória, quando objetiva retribuir
serviços ou favores prestados por qualquer motivo
não cobrados pelo donatário. Com encargo, ou
modal quando se impõe ao donatário uma contra-
prestação que ele deve cumprir e que resulta em
vantagem ao doador ou a outrem. Condicional,
quando sua eficácia depende de acontecimento
futuro e incerto. A doação de ascendentes a des-
cendentes, ou de um cônjuge a outro, importa
adiantamento do que lhes cabe por herança.
O doador pode estipular que os bens doados
voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao dona-
tário. Não prevalece cláusula de reversão em fa-
vor de terceiro.
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São restrições à liberdade de doar a disposição
torna nula a doação de todos os bens do doador,
sem reserva ou renda suficiente para a sua sub-
sistência, e o excesso da doação que atingir o
quinhão da legítima dos herdeiros. A doação do
cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anula-
da pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros ne-
cessários, até dois anos depois de dissolvida a
sociedade conjugal.
Salvo declaração em contrário, a doação em
comum a mais de uma pessoa entende-se distri-
buída entre elas por igual. Se os donatários,em tal
caso, forem marido e mulher,subsistirá na totali-
dade a doação para o cônjuge sobrevivo.
O locador é obrigado a entregar ao locatário a
coisa alugada em condições de servir ao uso a
que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo
tempo do contrato, salvo cláusula expressa em
contrário. Da mesma forma, garantir ao locatário,
durante o tempo do contrato, o uso pacífico da
coisa.
O locatário é obrigado a servir-se da coisa alu-
gada conforme estipulado ou presumido; dispen-
sar a ela o mesmo cuidado como se sua fosse; a
pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajusta-
dos, e, em falta de ajuste, segundo o costume do
lugar; e restituir a coisa, finda a locação, no esta-
do em que a recebeu, salvas as deteriorações
naturais ao uso regular.
Havendo prazo estipulado à duração do contra-
to, antes do vencimento não poderá o locador
reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao lo-
catário as perdas e danos resultantes, nem o loca-
tário devolvê-la ao locador, senão pagan-
do,proporcionalmente,a multa prevista no contra-
to. O locatário gozará do direito de retenção, en-
quanto não for ressarcido.
4.6.6 . Do Empréstimo
Juridicamente, empréstimo é o ato de se colo-
car, temporariamente, coisas fungíveis ou não
fungíveis à disposição de alguém, sob determina-
das condições.
Uma coisa é considerada fungível quando ela
se gasta,quando se consome com o uso.
Ela é passível de ser substituída por outra coi-
sa da mesma espécie, qualidade, quantidade ou
valor. Ex. dinheiro, combustível.
Uma coisa é não fungível ou infungível quando
com o uso conserva-se ela mesma. Ex. casa, car-
ro, terreno.
O empréstimo ocorre nas seguintes condições;
em comodato e mútuo.
– 25 –
4.6.6.1. Do Comodato
O comodato é o empréstimo gratuito de coisas
não fungíveis e que deve ser restituído no tempo
convencionado pelas partes. Perfaz-se com a tra-
dição do objeto.
Comodante é a pessoa que dá algo em como-
dato. Comodatário é a pessoa que recebe algo
em comodato.
O comodatário é obrigado a conservar, como
se sua própria fora, a coisa emprestada, não po-
dendo usá-la senão de acordo com o contrato ou
a natureza dela, sob pena de responder por per-
das e danos. O comodatário constituído em mora,
além de por ela responder, pagará, até restituí-la,
o aluguel da coisa que for arbitrado pelo como-
dante.
O comodatário não poderá jamais recobrar do
comodante as despesas feitas com o uso e gozo
da coisa emprestada.
4.6.6.2. Do Mútuo
O mútuo é um contrato em que uma das par-
tes empresta coisas fungíveis à outra parte.
Mutuário é o recebedor do empréstimo no con-
trato mútuo.
Mutuador ou mutuante é o que ou quem mu-
tua, que ou quem empresta algo no contrato de
mútuo.
No empréstimo mútuo, há transferência do do-
mínio da coisa emprestada ao mutuário, por cuja
conta correm todos os riscos dela, desde a tradi-
ção.
O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o
que dele recebeu em coisa do mesmo gêne-
ro,qualidade e quantidade.Esse tipo de emprésti-
mo pode ser oneroso ou gratuito.
O empréstimo é oneroso quando envolve ou
está sujeito a ônus, a encargos. Ele produz reci-
procidade e vantagens e de obrigações para as
partes envolvidas.
O empréstimo mútuo,usualmente, refere-se a
empréstimo de dinheiro.
Destinando-se o mútuo a fins econômicos, pre-
sumem-se devidos juros, observados que, se eles
não forem convencionados, ou o forem sem taxa
estipulada, ou quando provierem de determinação
da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver
em vigor para a mora do pagamento de impostos
devidos à Fazenda Nacional, permitida a capitali-
zação anual.
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4.6.7. Da Prestação de Serviço
A palavra prestação tem diversos sentidos.
Quase todos utilizados pelo corretor de imóveis.
No presente trabalho, prestação significa o ato
de prestar algo a alguém, de propiciar algo a
quem precisa. É realizar uma ação, um serviço
para alguém.
Existem muitas modalidades de prestação de
serviço, todas elas regulamentadas, por diferentes
leis.
Algumas modalidades de prestação de serviço
estão sujeitas às leis trabalhistas ou à determina-
da lei especial. Mas, existe uma modalidade de
prestação de serviço que se refere, exclusivamen-
te, às empresas prestadoras de serviços e aos
trabalhadores autônomos.
Nesses casos não existe a caracterização de
relação sujeita às leis trabalhistas. Da mesma
forma, não se aplica às categorias profissionais
com regulamentação própria, como os corretores
de imóveis, quando autônomos.
Esses casos são regidos pelo Código Civil Bra-
sileiro, Capítulo VII, de grande importância para os
profissionais da área de transação imobiliária.
Pelo Código Civil, toda espécie de serviço ou
trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser con-
tratada mediante retribuição. O pagamento ocorre-
rá depois de prestado o ser- viço, salvo se, por
convenção ou costume, não houver de ser adian-
tada.
A obrigação de fornecer os materiais não se
presume, mas resulta da lei ou da vontade das
partes. O contrato para elaboração de um projeto
não implica a obrigação de executá-lo ou de fisca-
lizar-lhe a execução.
Nos contratos de empreitada de edifícios ou
outras construções consideráveis, o empreiteiro
de materiais e execução responderá, durante o
prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e se-
gurança do trabalho, assim em razão dos materi-
ais, como do solo. Decairá desse direito o dono da
obra que não propuser a ação contra o empreitei-
ro, nos cento e oitenta dias seguintes ao apareci-
mento do vício ou defeito.
Sem anuência de seu autor, não pode o propri-
etário da obra introduzir modificações no projeto
por ele aprovado, ainda que a execução seja con-
fiada a terceiros, a não ser que, por motivos su-
pervenientes ou razões de ordem técnica, fique
comprovada a inconveniência ou a excessiva one-
rosidade de execução do projeto em sua forma
originária. Essa proibição não abrange alterações
de pouca monta, ressalvada sempre a unidade
estética da obra projetada.
– 26 –
Não se extingue o contrato de empreitada pela
morte de qualquer das partes, salvo se ajustado
em consideração às qualidades pessoais do em-
preiteiro.
4.6.8. Do Depósito
A palavra depósito tem diversos significados -
estabelecimento comercial, local de despejos;
conjunto de resíduos material acumulado; o objeto
ou a quantia entregue a um depositante. Significa,
também, o ato ou efeito de depositar. Esses dois
últimos tipos de depósito pode ser objeto de con-
trato e, nesse caso, é previsto no Código Civil que
estabelece a forma como deve ser conduzido.
Denomina-se depositante ou depositador
aquele que deposita e depositário aquele que
recebe a guarda de um depósito.
O contrato de depósito pode ser voluntário ou
necessário. Qualquer que seja a modalidade, o
depositário que não o restituir quando exigido será
compelido a fazê-lo mediante prisão não exceden-
te a um ano, e ressarcir os prejuízos.
4.6.8.1. Do Depósito Voluntário
Contrato em que uma parte, o depositário, re-
cebe um objeto móvel, para guardar, até que o
depositante o reclame.
O contrato de depósito é gratuito, exceto se
houver convenção em contrário, se resultante de
atividade negocial ou se o depositário o praticar
por profissão. O depósito voluntário provar-se-á
por escrito.
O depositário é obrigado a guardar e conservar
a coisa depositada como se sua fosse, bem como
devolvê-la quando o exigir o depositante.
Se o depósito se entregou fechado, colado,
selado, ou lacrado, nesse mesmo estado se man-
terá.
Salvo disposição em contrário, a restituição da
coisa deve dar-se no lugar em que tiver de ser
guardada. As despesas de restituição correm por
conta do depositante.
O depositário não poderá, sem licença expres-
sa do depositante, servir-se da coisa depositada,
nem a dar em depósito a outrem, sob pena de
responder por perdas e danos.
O depositante é obrigado a reembolsar as des-
pesas feitas pelo depositário, na guarda da coisa,
a indenizar os prejuízos que do depósito provie-
rem e pagar a gratificação eventualmente estipu-
lada no contrato.
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4.6.8.2. Do Depósito Necessário
Depósito necessário é aquele que independe
da vontade das partes, mas por obrigação legal ou
por ocasião de alguma calamidade, como o in-
cêndio,a inundação,o naufrágio ou o saque.
As bagagens dos viajantes ou hóspedes nas
hospedarias onde estiverem são equiparadas ao
depósito necessário.
Nesse caso,os hospedeiros responderão como
depositários, assim como pelos furtos e roubos
que perpetrarem as pessoas empregadas ou ad-
mitidas nos seus estabelecimentos.
4.6.9. Do Mandato
Mandato significa aquilo de que se está encar-
regado de fazer; incumbência dada por outrem;
missão; delegação de poder conferida a alguém
para representação oficial, para pra- ticar atos ou
administrar interesses.
Mandatário é aquele que recebe mandato ou
procuração para agir em nome de outro. É tam-
bém o executor de atos autorizados pelo mandan-
te.
Mandante é aquele que tem autoridade para
mandar, a pessoa que confere poderes a outrem
para praticar atos em seu nome.
O mandatário é também conhecido como ou-
torgado e o mandante como outorgante ou outor-
gador.
Em alguns casos o mandato é objeto de contra-
to, por meio do qual alguém recebe de outrem
poderes para, em seu nome, praticar atos ou ad-
ministrar interesses. A procuração é o instrumento
do mandato.
O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal
ou escrito.
Todas as pessoas capazes são aptas para dar
procuração mediante instrumento particular, que
valerá desde indicado o lugar onde foi passada, a
qualificação do outorgante e do outorgado, a data
e o objetivo da outorga com a designação e a ex-
tensão dos poderes conferidos, bem como a assi-
natura do outorgante.
O terceiro com quem o mandatário tratar pode-
rá exigir que a procuração traga a firma reconhe-
cida. Mesmo que o mandato seja outorgado atra-
vés de mandato por instrumento público, o subs-
tabelecimento pode ser feito mediante instrumento
particular.
Substabelecimento é o ato pelo qual o man-
datário transfere a outrem, o substabelecido, os
poderes que lhe foram conferidos pelo mandante.
– 27 –
Para os atos que exijam escritura pública,como
a compra e venda de imóveis,o mandato deve ser
outorgado por intermédio de escritura pública.
Portanto, a outorga do mandato está sujeita à
forma exigida por lei para o ato a ser praticado.
Não se admite mandato verbal quando o ato deva
ser celebrado por escrito.
A aceitação do mandato pode ser tácita, e re-
sulta do começo de execução.O mandato pode
ser especial a um ou mais negócios determinada-
mente, ou geral a todos os do mandante.
O mandato pode ser para negócios (ad negoti-
a), ou com finalidade judicial (ad judicia).
Via de regra só confere poderes de administra-
ção.Para alienar,hipotecar,transigir,ou praticar
outros quaisquer atos que exorbitem da adminis-
tração ordinária, depende a procuração de pode-
res especiais e expressos. O poder de transigir
não importa o de firmar compromisso.
4.6.9.1. Das Obrigações do Mandatário
O mandatário é obrigado a aplicar toda sua
diligência habitual na execução do mandato, e a
indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua
ou daquele a quem substabelecer, sem autoriza-
ção, poderes que devia exercer pessoalmente.
4.6.9.2. Das Obrigações do Mandante
O mandante é obrigado a satisfazer todas as
obrigações contraídas pelo mandatário, na con-
formidade do mandato conferido, e adiantar a im-
portância das despesas necessárias à execução
dele, quando o mandatário lho pedir.
É obrigado ao mandante a pagar ao mandatá-
rio a remuneração ajustada e as despesas da e-
xecução do mandato, ainda que o negócio não
surta o esperado sem culpa do mandatário. Da
mesma forma é obrigado o mandante a ressarcir
ao mandatário as perdas que este sofrer com a
execução do mandato,sempre que não resultem
de culpa sua ou de excesso de poderes.
4.6.9.3. Da Extinção do Mandato
São modalidades de extinção do mandato a
revogação ou a renúncia; a morte ou interdição de
uma das partes; sobrevindo estado que inabilite o
mandante a conferir os poderes, ou o mandatário
para os exercer; e pelo término do prazo ou pela
conclusão do negócio.
Quando o mandato contiver a cláusula de irre-
vogabilidade e o mandante o revogar, pagará per-
das e danos. Se a cláusula de irrevogabilidade for
condição de um negócio bilateral, ou tiver sido
estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a
revogação do mandato será ineficaz.
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O mandato com a cláusula “em causa própria”,
não poderá ser revogado e nem se extinguirá pela
morte de qualquer das partes, ficando o mandatá-
rio dispensado de prestar contas, e podendo
transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto
do mandato, obedecidas as formalidades legais.
Para revogar o mandato deve o mandante noti-
ficar da revogação o mandatário ou procurador e
ainda comunicar o fato a todos os eventuais inte-
ressados,seja por meio de notificações diretas ou
publicação em jornal. Não tomadas essas provi-
dências continuarão válidos os atos ajustados
entre o procurador demitido e terceiros de boa-fé,
que não sabiam da revogação.
É irrevogável o mandato que contenha poderes
de cumprimento ou confirmação de negócios en-
cetados, aos quais se ache vinculado. A nomea-
ção comunicada de um outro mandatário para o
mesmo negócio revoga o mandato anterior.
A renúncia do mandato será comunicada ao
mandante, que, se for prejudicado pela sua ino-
portunidade, ou pela falta de tempo, a fim de pro-
ver à substituição do procurador, será indenizado
pelo mandatário, salvo se este provar que não
podia continuar no mandato sem prejuízo conside-
rável, e que não lhe era dado substabelecer.
4.6.10. Da Comissão
A palavra comissão tem diversos significados,
popularmente conhecidos. Comissão pode signi-
ficar: - a gratificação que se dá ao comissionado
por serviço prestado; - percentagem ou prêmios
que representantes comerciais, corretores, ven-
dedores cobram sobre o valor do negócio realiza-
do ou serviço prestado; - gratificação por cargo ou
emprego; - conjunto de pessoas incumbidas de
realizar uma tarefa; - ato de cometer, de entregar,
de dar ou delegar algo a alguém, de incumbir al-
guém de realizar algo.
Comitente é a pessoa que incumbe alguém de
executar determinado ato, mediante pagamento.
Comissário ou comissionado é a pessoa que
exerce uma comissão, delegado.
No presente trabalho, recebe o nome de Co-
missão, a modalidade de contrato em que o co-
missário passa a comprar ou vender bens,em seu
próprio nome, mas por conta de um comitente, e
de acordo com as instruções deste. O comissário
fica diretamente obrigado para com as pessoas
com quem contratar, sem que estas tenham ação
contra o comitente, nem este contra elas,salvo se
o comissário ceder seus direitos a qualquer das
partes.
O leiloeiro é um exemplo típico de ocorrência
de comissão, desde que ausente o proprietário da
coisa leiloada.
– 28 –
No desempenho das suas incumbências o co-
missário é obrigado a agir com cuidado e diligên-
cia, não só para evitar qualquer prejuízo ao comi-
tente, mas ainda para lhe proporcionar o lucro que
razoavelmente se podia esperar do negó-
cio,respondendo por qualquer prejuízo que, por
ação ou omissão, ocasionar ao comitente, salvo
motivo de força maior. O comissário não responde
pela insolvência das pessoas com quem tratar,
exceto em caso de culpa e se ele assumir o ônus
através da cláusula del credere. Nesse caso res-
ponderá o comissário solidariamente com as pes-
soas com que houver tratado em nome do comi-
tente.
Cláusula del credere é aquela em que “o co-
missário assume a responsabilidade pela solvên-
cia daqueles com quem vier a contratar no inte-
resse e por conta do comitente” (Maria Helena
Diniz).
4.6.11.Da Corretagem
(Arts. 722 a 729 do novo Código Civil)
Corretagem é o oficio, a função do Corretor.
Corretor é aquele que age como intermediário
em negócios particulares, que se envolve na com-
pra e venda de bens ou ações na bolsa de valo-
res.
O exercício de corretagem é objeto de um con-
trato específico. Pelo contrato de corretagem, uma
pessoa se obriga a obter para a segunda um ou
mais negócios, conforme as instruções recebidas.
A atividade do corretor é voltada para o público,
não para pessoas determinadas.
Define-se o contrato de corretagem pelo liame
obrigacional: não pode haver ligação decorrente
de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência.
O corretor é obrigado a executar a mediação
com a diligência e prudência que o negócio re-
quer, prestando ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento dos ne-
gócios. Deve,também, sob pena de responder por
perdas e danos, prestar ao cliente todos os escla-
recimentos que estiverem ao seu alcance, acerca
da segurança ou risco do negócio, das alterações
de valores e do mais que possa influir nos resulta-
dos da incumbência. (Ver art. 723 do Código Civil)
A remuneração do corretor, se não estiver fixa-
da em lei, nem ajustada entre as partes, será arbi-
trada segundo a natureza do negócio e os usos
locais. O contrato de corretagem tem como objeti-
vo a disponibilização dos meios necessários para
realização do negócio.Nesse sentido, a remunera-
ção é devida ao corretor uma vez que tenha ele
conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, mesmo que este não se efetive em
virtude de arrependimento das partes.
 Técnico em Transações Imobiliárias – Organização Empresarial – módulo I
Iniciado e concluído o negócio diretamente en-
tre as partes, nenhuma remuneração será devida
ao corretor. Todavia, se for ajustada a corretagem
com exclusividade, através de documento escrito,
terá o corretor direito à remuneração integral, ain-
da que realizado o negócio sem a sua media-
ção,salvo se comprovada sua inércia ou ociosida-
de.
Se, por não haver prazo determinado, o dono
do negócio dispensar o corretor, e o negócio se
realizar posteriormente, como fruto da sua media-
ção, a corretagem lhe será devida. Da mesma
forma se procederá se o negócio se realizar após
a decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor. Para resguardar seus
direitos é recomendável ao Corretor notificar o
dono do negócio, discriminado as pessoas com
quem tratou com vistas à intermediação. Se o
negócio se concluir com a intermediação de mais
de um corretor, a remuneração será paga a todos
em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
4.6.12. Da Fiança
A fiança é o contrato por meio do qual uma
pessoa garante satisfazer ao credor uma obriga-
ção assumida pelo devedor, caso este não a
cumpra.
A fiança é uma modalidade de contrato que só
tem validade, se escrito. Seu estabelecimento
independe da vontade do devedor e não vale além
da obrigação afiançada A fiança prestada pelo
cônjuge sem o consentimento do outro tornará
anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge
pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de
terminada a sociedade conjugal.
O credor não pode ser obrigado a aceitar fiador
indicado se este não for pessoa idônea, domicilia-
da no município onde tenha de prestar a fiança, e
não possua bens suficientes para cumprir a obri-
gação. Sobrevindo a insolvência ou incapacidade
do fiador poderá o credor exigir que seja substituí-
do.
O fiador que pagar integralmente a dívida fica
sub-rogado nos direitos do credor, respondendo
este também por todas as perdas e danos que o
fiador pagar, e pelos que sofrer em razão da fian-
ça. Na fiança por tempo indeterminado pode o
fiador exonerar-se da fiança que tiver assina-
do,sempre que lhe convier,ficando obrigado por
todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias
após a notificação do credor.
4.6.13. Da Transação
“TRANSAÇÃO é um acordo em que duas ou
mais pessoas ajustam cláusulas e condições, me-
diante concessões recíprocas para evitar litígio ou
por fim a litígio, em curso”.
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Portanto, transação significa um ajuste no qual
as pessoas realizam um negociação ou contrato;
acordo, um convenção. É um negócio ou ato co-
mercial, uma operação de compra e venda.
É lícito aos interessados prevenirem ou termi-
narem o litígio mediante concessões mútuas. Po-
dem ser objeto de transação os direitos patrimoni-
ais de caráter privado.
Quando a lei exigir, ou quando recair sobre
direitos contestados em juízo, a transação deverá
ser feita por escritura pública, permitido o instru-
mento particular nos demais casos. A transação
deve ser interpretada restritivamente e por ela não
se transmitem, apenas se declaram ou reconhe-
cem direitos. Sendo nula qualquer das cláusulas
da transação, nula será esta. Só se anula a tran-
sação nos casos de dolo, coação, ou erro essen-
cial quanto à pessoa ou coisa controversa.
4.6.14. Do Compromisso ou Arbitragem
É admitido compromisso, judicial ou extrajudi-
cial, para resolver litígios entre pessoas que po-
dem contratar, exceto para solução de questões
de estado, de direito pessoal de família e de ou-
tras que não tenham caráter estritamente patrimo-
nial. Admite-se nos contratos a cláusula compro-
missória, para resolver divergências mediante
juízo arbitral,na forma estabelecida na Lei
9.307/1996, que regula a arbitragem.
A Cláusula é compromissória quando expressa
compromisso assumido.
4.7 – DOS ATOS UNILATERAIS
Um ato é unilateral quando só uma das partes
se obriga para com a outra.
4.7.1. Da Promessa de Recompensa
Aquele que, por anúncios públicos, se com-
prometer a recompensar, ou gratificar, a quem
preencha certa condição, ou desempenhe certo
serviço, contrai obrigação de cumprir o prometido.
Aquele que fizer o serviço, ou satisfizer a condição
estabelecida poderá exigir a recompensa estipu-
lada. A promessa de recompensa pode ser revo-
gada utilizando-se da mesma publicidade, desde
que seja feita antes de prestado o serviço ou pre-
enchida a condição.
4.7.2. Do Pagamento Indevido
O pagamento indevido é aquele efetuado sem
qualquer vínculo obrigacional que o justifique. A-
quele que recebeu o que lhe não era devido ou
recebeu dívida condicional antes de cumprida a
condição fica obrigado a restituir. Quem voluntari-
amente pagou o indevido incumbe a prova de tê-lo
feito por erro.
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4.7.3. Do Enriquecimento Sem Causa
O enriquecimento sem causa é o acréscimo
patrimonial de alguém, em prejuízo de outrem,
sem justa razão, ou de modo ilícito. É o locuple-
tamento à custa alheia. Aquele que, sem justa
causa, se enriquecer à custa de outrem, será o-
brigado a restituir o indevidamente auferido, feita a
atualização dos valores monetários.
RESUMINDO
Das modalidades das obrigações: Obrigações
De dar (coisa certa ou coisa incerta), Obrigações
de fazer, Obrigações de não fazer, Obrigações
Alternativas, Obrigações Divisíveis e Indivisíveis,
Obrigações Solidárias (solidariedade ativa e pas-
siva).
Da transmissão das obrigações: Da cessão de
crédito; da assunção da dívida.
Do Adimplemento e extinção das obrigações:
Do pagamento (quem deve pagar, daqueles a
quem se deve pagar, do objeto do pagamento e
sua prova, do lugar do pagamento (dívida quéra-
ble, (dívida portable), do tempo do pagamento. Do
Pagamento em Consignação; Do Pagamento com
Sub-Rogação (pessoal, real e convencional); Da
imputação de pagamento;da dação em Pagamen-
to; Da Novação; da Compensação; Da Confusão;
Da remissão das Dividas.
Do Inadimplemento das obrigações: Da mo-
ra;Das Perdas e Danos; Dos Juros Legais; Da
Cláusula Penal; Das Arras ou Sinal.
Dos contratos em Geral: Da formação de Con-
tratos; Da Estipulação em Favor de Terceiro; Da
Promessa de Fato de Terceiro; Dos Vícios Redibi-
tórios; Da Evicção; Dos Contratos Aleatórios, Do
Contrato Preliminar; Do Contrato com Pessoa a
Declarar; Da Extinção de Contrato (distrato, cláu-
sula resolutiva, exceção de contrato não cumpri-
do, resolução por onerosidade excessiva).
Das várias espécies de contrato: Da Compra e
Venda (retrovenda venda a contento e da sujeita
a prova, da preempção ou preferência, da venda
com reserva de domínio, da venda sobre docu-
mentos; Da Troca ou Permuta; Do Contrato Esti-
matório; Da Locação de Coisas; Da Doação; do
Empréstimo( comodato, mútuo); Da Prestação de
Serviço; do Depósito (voluntario e necessário); Do
Mandato (obrigações do mandatário, obrigações
do mandante e da extinção do mandato; Da Co-
missão; Da Corretagem;Da Fiança; Da Transação;
Do compromisso ou arbitragem.
Dos atos unilaterais: Da Promessa de Recom-
pensa, do Pagamento Indevido, do Enriquecimen-
to Sem Causa.
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EXERCICIOS
1 - Fale sobre as Obrigações de Dar Coisa Certa?
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2 - Cite todos os tipos do Pagamento?
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3 - O que é divida querable e dívida portable?
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4 - O que é inadimplir?
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5 - O que é transação?
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6 - Marque X nas alternativas corretas:
Troca é o contrato pelo qual as partes se obrigam
a dar uma coisa por outra, com exceção:
( ) de bens móveis;
( ) de bens imóveis;
( ) de dinheiro;
Podem ser locadores:
( ) proprietários, tutores, fiadores.
( ) espólios, usufrutuários e tutores.
( ) locatários, fiadores, proprietários.
( ) proprietários, espólios, fiadores.
Faça a relação:
( ) mandato ( ) tem autoridade para mandar.
( ) mandante ( ) recebe o mandato.
( ) mandatário ( ) incumbência dada por alguém.
– 31 –
5. DIREITO DAS COISAS
“COISA”, no presente trabalho, significa tudo
aquilo que é suscetível de apropriação ou aliena-
ção, ou seja que pode ser adquirido ou vendido
em uma transação comercial. O Código Civil, no
seu Livro III, trata, especificamente do Direito das
Coisas. Essa é uma área que sempre oferece
demandas, por parte de vendedores e comprado-
res.
O direito das coisas apresenta-se como um
vínculo entre a pessoa e a coisa. É um direito ab-
soluto e oponível erga omnes (contra todos), ou
seja, o titular do direito real tem o poder de reivin-
dicar a coisa onde quer que se encontre ou de
quem quer a detenha.
De acordo com entendimento teórico-
doutrinário tradicional, os direitos reais são aque-
les,estabelecidos em lei,não se admitindo interpre-
tação extensiva.
Nesse sentido são diretos reais a propriedade,a
superfície,as servidões,o usufruto,o uso, a habita-
ção, o direito do promitente comprador do imóvel,
o penhor, a hipoteca e a anticrese.
Não se deve confundir direito real com direito
sobre a coisa, pois este é bem mais amplo que o
primeiro, pois além de englobar os diretos reais,
abrange a posse e as obrigações mistas ou prop-
ter rem.
Enquanto no direito das coisas existe um víncu-
lo direto entre uma pessoa e uma coisa que deve
ser respeitado por todos, no direito das obrigações
o vínculo é estabelecido entre pessoas determi-
nadas, excluindo terceiros estranhos à relação.
5.1 – DA POSSE
Posse é o ato de se apossar de alguma coisa.
Ter posse é ter domínio de fato sobre alguma coi-
sa. É o estado de quem possui alguma coisa”.
Posse é o exercício de fato,pleno ou não, de
algum dos poderes inerentes à propriedade, em
nome próprio e com autonomia.
5.1.1. Da Posse e sua Classificação
Interessa informar a classificação da posse
quanto à extensão da garantia possessória, quan-
to aos vícios objetivos,quanto à subjetividade,
quanto aos efeitos, ou quanto à idade.
Quanto à extensão da garantia possessória a
posse pode ser direta ou indireta. Direta quando
exercida diretamente pelo possuidor sobre a coi-
sa; indireta quando o proprietário a conserva por
ficção legal, mas o exercício da posse direta é
conferido a outrem, em virtude de contrato ou di-
reito real limitado.
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Quanto aos vícios objetivos a posse pode ser
justa ou injusta.
Justa é a posse que não for violenta, clandes-
tina ou precária. Injusta é a que for violenta, clan-
destina ou precária.
Posse violenta é aquela adquirida com o uso
da força física ou violência moral.
Posse clandestina é aquela adquirida às es-
condidas daquele que tem interesse em conhecê-
la.
Posse precária é aquela cedida em caráter
provisório e adquirida com abuso de confiança por
parte de quem recebeu a coisa com o dever de
restituí-la.
Quanto à subjetividade a posse pode ser de
boa-fé ou de má-fé. De boa-fé é aquela em que o
possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que im-
pede a aquisição da coisa; de má-fé é aquela em
que o possuidor conhece o vício, ou o obstáculo
que impede a aquisição da coisa.
Quanto aos efeitos a posse pode ser ad inter-
dicta ou ad usocapionem:
- ad interdicta é aquela que pode ser amparada
pelos interditos possessória, nos casos de esbu-
lho, turbação ou ameaça;
- ad usocapionem é aquela capaz de dar origem à
usucapião da coisa.
Quanto à idade a posse pode ser nova ou ve-
lha. Nova é aquela que data de menos de ano e
dia; velha a que data de mais de ano e dia.
A posse nova admite a concessão de liminar
nas ações possessórias, a velha não.
A posse de boa-fé só perde este caráter no
caso e desde o momento em que as circunstân-
cias façam presumir que o possuidor não ignora
que possui indevidamente. Salvo prova em contrá-
rio, entende-se manter a posse o mesmo caráter
com que foi adquirida.
5.1.2. Da Aquisição da Posse
Adquire-se a posse desde o momento em que
se torna possível o exercício,em nome próprio, de
qualquer dos poderes inerentes à propriedade. A
posse pode ser adquirida pela própria pessoa que
a pretende ou por seu representante,por terceiro
sem mandato,dependendo neste caso de ratifica-
ção. A posse do imóvel faz presumir, até prova
contrária, a das coisas móveis que nele estiverem.
A posse transmite-se aos herdeiros ou legatá-
rios do possuidor com os mesmos caracteres.
– 32 –
O sucessor universal continua de direito a pos-
se do seu antecessor; e ao sucessor singular é
facultado unir sua posse à do antecessor, para os
efeitos legais.
São atos que não induzem e nem autorizam a
aquisição da posse os de mera permissão ou tole-
rância, os violentos, ou clandestinos, senão de-
pois de cessar a violência ou a clandestinidade.
5.1.3. Dos Efeitos da Posse
A posse pode ser perturbada pela turbação,
pelo esbulho ou pela ameaça de agressão iminen-
te. O esbulho é a perda da posse, injustamente,
por emprego de violência, clandestinidade ou a-
buso de confiança.
A turbação é a tentativa de esbulho, embara-
çando o exercício da posse, sem, contudo, acarre-
tar sua perda.
O possuidor turbado,ou esbulhado,poderá
manter-se ou restituir-se por sua própria força,
contanto que o faça logo; os atos de defesa não
podem ir além do indispensável à manutenção,ou
restituição da posse.Da mesma forma,o turbado
pode utilizar-se da ação de manutenção de posse,
e o esbulhado a ação de reintegração de posse.
Quando mais de uma pessoa se disser possui-
dora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a
coisa, se não estiver manifesto que a obteve de
alguma das outras por modo vicioso.
5.1.4. Da Perda da Posse
Perde-se a posse quando o possuidor deixa,
embora contra a própria vontade, de ter de fato o
exercício,pleno ou não,de algum dos poderes ine-
rentes à propriedade.
São exemplos o abandono, a tradição, a perda
ou destruição da coisa.
5.2 – DOS DIREITOS REAIS
São diretos reais sobre as coisas:
- a propriedade - direito de usar, gozar e dispor de
um bem,
- a superfície
- as servidões,
- o usufruto,
- o uso,
- a habitação,
- o direito do promitente comprador do imóvel,
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- o penhor,
- a hipoteca
- a anticrese.
Os direitos reais sobre coisas móveis, quando
constituídos,ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com a tradição, ou seja, conforme
o costume.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos
ou transmitidos por atos entre vivos, só se adqui-
rem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos.
5.3 – DA PROPRIEDADE
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar
e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder
de quem quer que injustamente a possua ou de-
tenha.
O direito de propriedade deve ser exercido em
consonância com as suas finalidades econômicas
e sociais e de modo que sejam preservados a
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas.
São proibidos os atos que não trazem ao pro-
prietário qualquer comodidade ou utilidade, e se-
jam animados pela intenção de prejudicar outrem.
O proprietário pode ser privado da coisa, nos ca-
sos de desapropriação, por necessidade ou utili-
dade pública ou interesse social, bem como no de
requisição, em caso de perigo público iminente.
A propriedade do solo abrange a do espaço
aéreo e subsolo correspondentes, em altura e
profundidade úteis ao seu exercício, não podendo
o proprietário opor-se a atividades que sejam rea-
lizadas, por terceiros, a uma altura ou profundida-
de tais,que não tenha ele interesse legítimo em
impedi-las.
As jazidas, minas e demais recursos minerais,
os potenciais de energia hidráulica, os monumen-
tos arqueológicos e outros bens referidos por leis
especiais pertencem à União, constituindo propri-
edade distinta da do solo.
A propriedade presume-se plena e exclusiva
até prova em contrário. Plena é a propriedade em
que todos os direitos elementares (usar, gozar,
dispor e reaver) estão reunidos no proprietário.
Limitada quando um desses elementos é entregue
a um outro titular. Os frutos e mais produtos da
coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu
proprietário, salvo se, por preceito jurídico especi-
al, couberem a outrem.
– 33 –
5.3.1. Da Aquisição da Propriedade Imóvel
Adquire-se a propriedade imóvel:
- pelo usucapião;
- pela transcrição do título de transferência no
registro de imóvel;
- pela acessão;
- pelo direito hereditário.
A aquisição pode ser originária ou derivada.
Originária quando o indivíduo faz seu o bem sem
que alguém tenha lhe transmitido; derivada quan-
do houver transmissão de domínio, por ato causa
mortis ou inter vivos.
5.3.1.1. Da aquisição pelo Usucapião
A aquisição da propriedade por Usucapião é
decorrente do exercício de posse mansa e pacífi-
ca,com ânimo de dono,por determinado tempo
fixado pela lei. A aquisição por usucapião é decla-
rada por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Não podem ser usucapidos os bens públicos e
as coisas fora do comércio.
São várias as possibilidades de se adquirir a
usucapião conforme as características do imóvel e
da posse.
Adquire a propriedade, independentemente de
título e boa-fé, aquele que, sem oposição ou inter-
rupção, possuir como seu um imóvel por quinze
anos.
Se o morador houver estabelecido no imóvel
sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou
serviços de caráter produtivo, o prazo é reduzido a
dez anos.
Adquire a propriedade aquele que, não sendo
proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem opo-
sição, área de terra em zona rural não superior a
cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu
trabalho ou de sua família e fazendo dela sua mo-
radia.
Adquire a propriedade aquele que, não sendo
proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir
como sua, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, área urbana de até duzentos e cinqüen-
ta metros quadrados, utilizando-a para sua mora-
dia ou de sua família.
Adquire também a propriedade do imóvel aque-
le que,contínua e sem contestação,com justo título
e boa-fé, o possuir por dez anos.
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Reduz-se o prazo a cinco anos se o imóvel
houver sido adquirido, onerosamente, com base
no registro constante do respectivo cartório, can-
celada posteriormente,desde que os possuidores
nele tiverem estabelecido a sua moradia ou reali-
zado investimentos de interesse social e econômi-
co.
O possuidor pode, para o fim de contagem de
prazo,acrescentar à sua posse a dos seus ante-
cessores, desde que todas sejam contínuas, pací-
ficas. O justo título e a boa-fé são exigidos nos
casos de usucapião após dez anos da posse.
5.3.1.2. Da aquisição pelo Registro do Título
Somente se transfere a propriedade por ato
entre vivos mediante o registro do título translativo
no Registro de Imóveis; enquanto não se registrar
o título translativo, o alienante continua a ser havi-
do como dono do imóvel. Até a decretação da
invalidade do registro e o respectivo cancelamen-
to, o adquirente continua a ser havido como dono
do imóvel. O registro é eficaz desde o momento
em que se apresentar o título ao oficial do registro
e este o prenotar no protocolo.
5.3.1.3. Da Aquisição por Acessão
A acessão é o acréscimo a um imóvel, seja
decorrente da atividade humana ou por causas
naturais. Ocorre de forma natural por formação de
ilhas, por aluvião, por avulsão (deslocamento vio-
lento de certa porção de terra que se destaca de
uma propriedade para se juntar ou acrescer a ou-
tra) ou por abandono de álveo (leito de rio cuja
corrente foi desviada); e por causas artificiais por
plantações ou construções.
5.3.1.3.1. Das ilhas
As ilhas que se formarem em correntes co-
muns ou particulares pertencem aos proprietários
ribeirinhos fronteiros. A denominação rios particu-
lares significa rios não navegáveis.Sendo o rio
navegável as ilhas formadas são da pessoa de
direto público em que tais correntes pertencem.
5.3.1.3.2. Da Aluvião
Aluvião é a denominação dos acréscimos for-
mados,sucessiva e imperceptivelmente, por depó-
sitos e aterros naturais ao longo das margens das
correntes, ou pelo desvio das águas destas. O
acréscimo por aluvião pertence aos donos dos
terrenos marginais, sem indenização.
5.3.1.3.3. Da Avulsão
Avulsão e a denominação que se dá ao fato de
uma porção de terra se destacar de um prédio e
se juntar a outro, por força natural violenta.
– 34 –
Nesse caso, o dono do imóvel acrescido adqui-
rirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o
dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um
ano, ninguém houver reclamado.
5.3.1.3.4. Do Álveo Abandonado
Álveo é o leito do rio. O álveo abandonado de
corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das
duas margens,sem que tenham indenização os
donos dos terrenos por onde as águas abrirem
novo curso, entendendo-se que os prédios margi-
nais se estendem até o meio do álveo.
5.3.1.3.5.Das Construções e Plantações
Toda construção ou plantação existente em
um terreno presume-se feita pelo proprietário e à
sua custa, até que se prove o contrário.
Ocorrendo plantação ou construção em terreno
próprio,mas com sementes,plantas ou materiais
alheios, o dono do terreno adquire a propriedade
destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor,
além de responder por perdas e danos, se agiu de
má-fé.
Ocorrendo plantação ou construção em terreno
alheio, mas com sementes, plantas e construções
próprias, estas são perdidas em proveito do pro-
prietário do térreo, mas se o plantador ou constru-
tor agiu de boa-fé terá direto à indenização.Se a
construção ou a plantação exceder consideravel-
mente o valor do terreno, aquele que, de boa-
fé,plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do
solo, mediante pagamento da indenização fixada
judicialmente, se não houver acordo.
5.3.2. Da Perda da Propriedade
Perde-se a propriedade imóvel por alienação
(venda), pela renúncia, por abandono, por pereci-
mento da coisa, e pela desapropriação. Outras
causas também consideradas pela lei causam a
perda da propriedade, tais como o usucapião, a
acessão etc.
5.3.3. Dos Direitos de Vizinhança
5.3.3.1.Do Uso Anormal da Propriedade
O proprietário ou o possuidor de um prédio tem
o direito de fazer cessar as interferências prejudi-
ciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que
o habitam, provocadas pela utilização de proprie-
dade vizinha, podendo exigir do dono do prédio
vizinho a demolição, ou a reparação deste,quando
ameace ruína,bem como que lhe preste caução
pelo dano iminente.
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5.3.3.2.Das Árvores Limítrofes
A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória,
presume-se pertencer em comum aos donos dos
prédios confinantes.
As raízes e os ramos de árvore, que ultrapas-
sarem a estrema do prédio, poderão ser cortados,
até a divisa, pelo proprietário do terreno invadido.
Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho
pertencem ao dono do solo onde caíram, se este
for de propriedade particular.
5.3.3.3. Da Passagem Forçada
O dono do prédio que não tiver acesso a via
pública, nascente ou porto,pode,mediante paga-
mento de indenização cabal, constranger o vizinho
a lhe dar passagem.
5.3.3.4. Da Passagem de Cabos e Tubulações
O proprietário é obrigado a tolerar a passagem,
através de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utili-
dade pública, desde que receba indenização sufi-
ciente para atender, tam- bém, à desvalorização
da área remanescente.
5.3.3.5. Das Águas
O dono ou o possuidor do prédio inferior é obri-
gado a receber as águas que correm naturalmente
do superior, não podendo realizar obras que em-
baracem o seu fluxo.
O proprietário de nascente, ou do solo onde
caem águas pluviais,satisfeitas as necessidades
de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o
curso natural das águas remanescentes pelos
prédios inferiores.
5.3.3.6. Dos Limites entre Prédios e do Direito
de Tapagem
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar
ou tapar o seu prédio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele
à demarcação entre os dois prédios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos destruídos
ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente as
despesas.
5.3.3.7.Do Direito de Construir
O proprietário pode levantar em seu terreno as
construções que lhe aprouver, salvo o direito dos
vizinhos e os regulamentos civis e administrativos.
O proprietário construirá de maneira que o seu
prédio não despeje águas, diretamente, sobre o
prédio vizinho e não poderá abrir janelas,ou fazer
terraço ou varanda,a menos de metro e meio do
terreno vizinho.
– 35 –
São proibidas construções capazes de poluir
ou inutilizar a água do poço ou nascente alheia.
Não é permitido fazer escavações ou quaisquer
obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem
a água indispensável às suas necessidades nor-
mais.
5.4 – DO CONDOMÍNIO GERAL
Há condomínio quando a mesma coisa perten-
ce a mais de uma pessoa, cada qual com sua
parte ideal. Via de regra o novo Código Civil revo-
gou as disposições da Lei 4.591 em referência ao
condomínio.
5.4.1.Do Condomínio Voluntário
Cada condômino pode usar da coisa conforme
sua destinação, sobre ela exercer todos os direi-
tos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respecti-
va parte ideal, ou gravá-la, mas nenhum condômi-
no pode alterar a destinação da coisa comum,
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos,
sem o consenso dos outros.
O condômino é obrigado, na proporção de sua
parte, a concorrer para as despesas de conserva-
ção ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a
que estiver sujeita.
A todo tempo será lícito ao condômino exigir a
divisão da coisa comum.Podem os condôminos
estipular que fique indivisa a coisa comum por
prazo não maior de cinco anos, suscetível de pror-
rogação ulterior.
5.4.2. Do Condomínio Necessário
Ocorre essa modalidade de condomínio quan-
do há meação de paredes, cercas, muros e valas.
O proprietário que tiver direito a estremar um
imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou va-
lados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na
parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embol-
sando-lhe metade do que atualmente valer a obra
e o terreno por ela ocupado.
5.5 – DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O Condomínio edilício é instituído em edifica-
ções e tem como características partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são proprie-
dade comum dos condôminos.
As partes suscetíveis de utilização independen-
te, tais como apartamentos, escritórios, salas,
lojas, sobrelojas ou abrigos para veícu-
los,sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus pro-
prietários.
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São de utilização em comum pelos condômi-
nos, e não podem ser alienados separadamente,
ou divididos, o solo, a estrutura do prédio, o telha-
do, a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração cen-
trais,e as demais partes comuns, inclusive o aces-
so ao logradouro público.
Os condôminos têm o direito de usar, fruir e
livremente dispor das suas unidades,usar das
partes comuns,conforme a sua destinação, sem
excluir a utilização pelos demais compossuidores,
e votar nas deliberações da assembleia e delas
participar, estando quite.
São deveres do condômino contribuir para as
despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais, abster-se de realizar obras que
comprometam a segurança da edificação ou a
forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas,não utilizar a sua par- te de maneira pre-
judicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores,ou aos bons costumes.
O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados
ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
O adquirente de unidade responde pelos débi-
tos do alienante, em relação ao condomínio, inclu-
sive multas e juros moratórios.
A administração do condomínio cabe ao síndi-
co,que poderá não ser condômino,eleito em as-
sembleia para mandato não superior a dois anos,
o qual poderá renovar-se.
Compete ao síndico, dentre outros, represen-
tar, ativa e passivamente, o condomínio, cumprir e
fazer cumprir a convenção, o regimento interno e
as determinações da assembleia, zelar pela con-
servação e a guarda das partes comuns,cobrar
dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas, prestar contas à
assembleia, anualmente e quando exigi-
das,realizar o seguro da edificação etc.
5.6 – DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL
Propriedade resolúvel é aquela de caráter
transitório, não permanente, que pode ser cance-
lada sobrevindo determinada condição legal ou
convencional, a condição resolutiva ou termo final.
Ocorrendo a condição ou advindo o termo diz que
a propriedade foi resolvida. Nesse caso, são tam-
bém resolvidos os direitos reais concedidos na
sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se
opera a resolução, pode reivindicar a coisa do
poder de quem a possua ou detenha. São exem-
plos o pacto de retrovenda, a venda a contento, a
propriedade fiduciária etc.
– 36 –
5.7 – DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO
SOBRE COISAS ALHEIAS
Os direitos reais são previstos e limitados por
lei, e não se admitem a criação de novas espécies
por ato de vontade das partes. Essa modalidade
de direito transfere o domínio do imóvel ao adqui-
rente, para que este possa gozar e fruir do bem,
conforme o tipo de direito real pactuado.
Os direitos reais sobre coisas alheias comenta-
dos serão os que tratam da superfície, das servi-
dões, do usufruto, do uso, da habitação, do direito
do promitente comprador, do penhor, da hipoteca
e da anticrese.
5.8 – DA SUPERFÍCIE
O proprietário pode conceder a outrem o direito
de construir ou de plantar em seu terreno, por
tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de
Imóveis. O direito de superfície não autoriza obra
no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da
concessão.
O direito de superfície pode transferir-se a
terceiros e,por morte do superficiário, aos seus
herdeiros. Extinta a concessão, o proprietário pas-
sará a ter a propriedade plena sobre o terreno,
construção ou plantação, independentemente de
indenização,se as partes não houverem estipula-
do o contrário.
5.9 – DAS SERVIDÕES
A servidão é o proveito ou facilidade prestada
por um prédio - o serviente - em favor de outro – o
dominante.
A servidão proporciona utilidade para o prédio
dominante e grava o prédio serviente, que perten-
ce a outro dono. É constituída mediante declara-
ção expressa dos proprietários, ou por testamen-
to, e subseqüente registro no Cartório de Registro
de Imóveis.
O exercício da servidão é restrito às necessi-
dades do prédio dominante, de modo a evitar a-
gravar o encargo ao prédio serviente.
Constituída para certo fim, a servidão não se
pode ampliar a outro.
5.10 – DO USUFRUTO
O usufruto é um direito conferido a uma pes-
soa que o autoriza a usar coisa alheia, móvel ou
imóvel, e auferir para si os frutos por ela produzi-
dos. Cabe ao usufrutuário a posse, o uso, a admi-
nistração e os frutos da coisa; e ao proprietário
(conhecido como nu-proprietário) o direito abstrato
à propriedade.
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O usufruto pode recair em um ou mais bens,
em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abran-
gendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utili-
dades. O usufruto de imóveis será constituído
mediante registro no Cartório de Registro de Imó-
veis.
Não se pode transferir o usufruto por alienação;
mas o seu exercício pode ceder-se por título gra-
tuito ou oneroso.
O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou
mediante arrendamento, o prédio, mas não lhe
mudar a destinação econômica, sem expressa
autorização do proprietário.
O usufrutuário, antes de assumir o usufruto,
inventariará, à sua custa, os bens que receber,
determinando o estado em que se acham, e dará
caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono,
de velar-lhes pela conservação, e entregá-los fin-
do o usufruto. Todavia o usufrutuário não é obri-
gado a pagar as deteriorações resultantes do e-
xercício regular do usufruto.
É atribuição do usufrutuário pagar as despesas
ordinárias de conservação dos bens no estado em
que os recebeu, bem como as prestações e os
tributos devidos pela posse ou rendimento da coi-
sa usufruída.
Extingue-se o usufruto pela morte do usufrutuá-
rio, pelo termo de sua duração, pela cessação da
causa que o originou, pela destruição da coisa,
pela consolidação (quando a mesma pessoa pas-
sa a ser o usufrutuário e o proprietário), pelo usu-
capião, por culpa do usufrutuário, quando aliena,
deteriora, ou deixa arruinar os bens, pela renún-
cia, pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que
o usufruto recai etc.
Os demais casos de extinção do usufruto estão
presentes no art. 1410 do Código Civil.
5.11 – DO USO (CC, ART. 1417)
O uso é uma espécie de usufruto restrito, que
atribui ao seu titular apenas o uso de coisa alheia,
sem direito à administração e aos frutos,salvo
daquilo que seja necessário ao consumo pessoal
e da família, compreendidas a de seu cônjuge,
dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço
doméstico.
São aplicáveis ao uso,no que não for contrário
à sua natureza, as disposições relativas ao usufru-
to.
5.12 – DA HABITAÇÃO (CC, ART. 1414)
O direito real temporário de habitar gratuita-
mente casa alheia. O titular deste direito não a
pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente
ocupá-la com sua família.
– 37 –
São aplicáveis à habitação,no que não for con-
trário à sua natureza, as disposições relativas ao
usufruto.
5.13 – DO DIREITO DO PROMITENTE COM-
PRADOR (CC, ART. 1417)
Mediante promessa de compra e venda, em
que se não pactuou arrependimento, celebrada
por instrumento público ou particular e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do
imóvel.
O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor ou de tercei-
ros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e,
se houver recusa, requerer a adjudicação do imó-
vel.
5.14 – DIREITOS REAIS DE GARANTIA SOBRE
COISAS ALHEIAS
“Direito real de garantia é aquele que confere
ao seu titular a prerrogativa de obter o pagamento
de uma dívida com o valor ou a renda de um bem
aplicado exclusivamente à sua satisfação” (Sílvio
Rodrigues). São eles o penhor,a hipoteca e a anti-
crese.
5.14.1. Disposições gerais sobre o penhor, hi-
poteca e a anticrese
Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese
ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito,
por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
Só aquele que pode alienar poderá empenhar,
hipotecar ou dar em anticrese. Só os bens que se
podem alienar serão dados em penhor, anticrese
ou hipoteca.
A coisa comum a dois ou mais proprietários
não pode ser dada em garantia real, na sua totali-
dade, sem o consentimento de todos; mas cada
um pode individualmente dar em garantia real a
parte que tiver.
O pagamento de uma ou mais prestações da
dívida não importa exoneração correspondente da
garantia, ainda que esta compreenda vários bens,
salvo disposição expressa no título ou na quita-
ção.
O credor hipotecário e o pignoratício têm o
direito de excutir (executar judicialmente) a coisa
hipotecada ou empenhada e preferir, no paga-
mento, a outros credores, observada, quanto à
hipoteca, a prioridade no registro. Excetuam-se
dessa regra as dívidas trabalhistas, previdenciá-
rias, fiscais, que têm preferência.
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O credor anticrético tem direito a reter em seu
poder o bem, enquanto a dívida não for paga; ex-
tingue-se esse direito decorridos quinze anos da
data de sua constituição.
A dívida será considerada vencida se o bem
dado em garantia se perecer, deteriorar ou depre-
ciar e o devedor, intimado, não o reforçar ou subs-
tituir, se o devedor cair em insolvência ou falir, se
as prestações não forem pontualmente pagas, se
desapropriar o bem dado em garantia.
É nula a cláusula que autoriza o credor pigno-
ratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o
objeto da garantia, se a dívida não for paga no
vencimento, mas vencida a dívida, poderá o de-
vedor dar a coisa em pagamento da dívida.
Quando, excutido o penhor, ou executada a
hipoteca, o produto não bastar para pagamento da
dívida e despesas judiciais,continuará o devedor
obrigado pessoalmente pelo restante.
5.14.1.1. Do Penhor (CC, art 1431 e ss)
Penhor significa a entrega,o empenho de coisa
móvel ou imóvel como garantia de obrigação as-
sumida.
Constitui-se o penhor pela transferência efetiva
da posse que, em garantia do débito ao credor ou
a quem o represente, faz o devedor, ou alguém
por ele, de uma coisa móvel, suscetível de aliena-
ção.
O credor pignoratício tem direito:
- à posse da coisa empenhada; à retenção dela
em caso de indenização de despesas justificadas;
- ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido
por vício da coisa empenhada;
- a promover a execução judicial, ou a venda ami-
gável, se autorizado expressamente pelo contrato
ou pelo devedor;
- a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada
que se encontra em seu poder;
- a promover a venda antecipada sempre que haja
receio fundado de que a coisa empenhada se per-
ca ou deteriore, mas o dono da coisa empenhada
pode impedir a venda antecipada, substituindo-a,
ou oferecendo outra garantia real idônea.
O credor não pode ser constrangido a devolver
a coisa empenhada, ou uma parte dela, antes de
ser integralmente pago.
– 38 –
O credor pignoratício é obrigado à custódia da
coisa, na qualidade de depositário, a ressarcir ao
dono a perda ou deterioração de que for culpado,
à defesa da posse da coisa empenhada e a co-
municação ao dono dela, das circunstâncias que
tornarem necessário o exercício de ação posses-
sória, a restituí-la, com os respectivos frutos e
acessões, uma vez paga a dívida.
Extingue-se o penhor com a extinção da obri-
gação; com o perecimento da coisa; renunciando
o credor; confundindo-se na mesma pessoa as
qualidades de credor e de dono da coisa; dando-
se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda
da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele
autorizada.
5.14.1.2. Da Hipoteca (CC, art. 1473 e ss)
Hipoteca é o ato ou efeito de hipotecar, de
oferecer um bem, geralmente um imóvel, como
garantia na tomada de um empréstimo pecuniário
(relativo a dinheiro).
“Hipoteca é o direto real que o devedor confere
ao credor, sobre um bem imóvel de sua proprie-
dade ou a outrem, para que o mesmo responda,
preferentemente ao credor, pelo resgate da dívi-
da” (Sílvio Rodrigues).
Podem ser objeto de hipoteca os imóveis e os
acessórios dos imóveis conjuntamente com eles,
o domínio direto, o domínio útil, as estradas de
ferro,os recursos naturais a que se refere o art.
1.230 do Código Civil, independentemente do solo
onde se acham, os navios, e as aeronaves.Em
nosso caso discorremos somente sobre a hipote-
ca que grava bens imóveis. É nula a cláusula que
proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado,
mas poderá convencionar-se que vencerá o crédi-
to hipotecário, se o imóvel for alienado.
O dono do imóvel hipotecado pode constituir
outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em
favor do mesmo ou de outro credor. Salvo o caso
de insolvência do devedor, o credor da segunda
hipoteca, embora vencida, não poderá executar o
imóvel antes de vencida a primeira.
As hipotecas serão registradas no cartório do
lugar do imóvel,ou no de cada um deles, se o títu-
lo se referir a mais de um. Compete aos interes-
sados, exibido o título, requerer o registro da hipo-
teca.
Os registros e averbações seguirão a ordem
em que forem requeridas,sendo que o número de
ordem determina a prioridade,e esta a preferência
entre as hipotecas. Ambas as partes podem pror-
rogar a hipoteca,até perfazer vinte anos,da data
do contrato.
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A lei confere hipoteca, chamada nesse caso de
hipoteca legal:
- às pessoas de direito público interno sobre os
imóveis pertencentes aos encarregados da co-
brança, sua guarda ou administração;
- aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe
que passar a outras núpcias,antes de fazer o in-
ventário do casal anterior;
- ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os
imóveis do delinqüente, para satisfação do dano
causado pelo delito e pagamento das despesas
judiciais;
- ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou
torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado (sub-
metido a ato judicial que dá a alguém a posse de
determinado bem) ao herdeiro reponente (o que
repõe);
- ao credor sobre o imóvel arrematado, para ga-
rantia do pagamento do restante do preço da ar-
rematação.
A hipoteca extingue-se pela extinção da obri-
gação principal, pelo perecimento da coisa, pela
resolução da propriedade, pela renúncia do cre-
dor, pela remição, e pela arrematação ou adjudi-
cação.
5.15 – DA ANTICRESE (CC, ART. 1506)
Na anticrese, o devedor entrega ao credor a
posse do imóvel, cedendo-lhe o direito de auferir
os frutos e rendimentos desse imóvel, até o mon-
tante da dívida a ser paga.
O imóvel hipotecado pode ser dado em anticre-
se, sendo a recíproca verdadeira.
O credor anticrético pode administrar os bens
dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades,
mas deverá apresentar anualmente balanço, exa-
to e fiel, de sua administração.
O adquirente dos bens dados em anticrese
poderá remi-los, antes do vencimento da dívida,
pagando a sua totalidade à data do pedido de
remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse.
– 39 –
RESUMINDO
Direito das Coisas: apresenta-se como um vín-
culo entre a pessoa e a coisa. É um direito absolu-
to, ou seja, o titular do direito real tem o poder de
reivindicar a coisa onde quer que se encontre ou
de quem quer a detenha.
Da posse: Posse e sua classificação (justa, vio-
lenta, clandestina, precária); Aquisição da Posse,
dos Efeitos da Posse;da Perda da Posse.
Dos Direitos Reais (propriedade, superfície, usu-
fruto, uso, habitação,direito do promitente com-
prador do imóvel, penhor, hipoteca, anticrese). Os
direitos reais sobre imóveis constituídos ou trans-
mitidos por atos entre vivos , só se adquirem com
o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos.
Da propriedade: Da aquisição da Propriedade do
Imóvel (aquisição pelo Usucapião, das ilhas, da
aluvião, da avulsão,do álveo abandonado, das
construções e plantações); da Perda da Proprie-
dade; Dos Direitos da Vizinhança (uso anormal da
propriedade, das árvores limítrofes, da passagem
forçada, da passagem de cabos e tubulações, das
águas, dos limites entre prédios e do direito de
tapagem, do direito de construir).
Do Condomínio Geral; Do Condomínio Volun-
tário, Do Condomínio Necessário.
Do Condomínio Edilício: instituído em edifica-
ções e tem como características partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são proprie-
dade comum dos condôminos.
Da Propriedade Resolúvel: aquela de caráter
transitório, não permanente, que pode vir a ser
cancelada.
Dos Direitos Reais de Gozo ou Fruição Sobre
Coisas Alheias.
Da Superfície.
Das Servidões.
Do Usufruto.
Do Uso.
Da habitação.
Do Direito do Promitente Comprador.
Direitos Reais de Garantia Sobre Coisas Alhei-
as; Disposições gerais sobre o penhor, hipoteca e
anticrese .
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EXERCICIOS
1 - Fale sobre o que é posse e cite os tipos que
existem:
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2 - Cite os direitos reais sobre as coisas:
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3 - Relacione:
( ) Penhor
( ) Hipoteca
( ) Anticrese
( ) ato ou efeito de oferecer um bem, geralmente
um imóvel.
( ) entrega, empenho de coisa móvel ou imóvel
como garantia.
( ) devedor entrega ao credor a posse do imóvel.
( ) Mandato
( ) Mandante
( ) Mandatário
( ) aquele que tem autoridade para mandar.
( ) aquilo que se está encarregado de fazer.
( ) aquele que recebe mandato ou procuração.
– 40 –
TEXTO ADICIONAL
A PROPRIEDADE – BREVE HISTÓRICO
A propriedade privada da concepção moderna,
desde a antiguidade, sofreu influência da história
dos povos, e é decorrente da organização política.
Nas sociedades primitivas, a propriedade somente
existia para as "coisas" móveis, como vestimen-
tas, utensílios de caça e de pesca, etc., já o solo
pertencia a toda coletividade (VENOSA, 2004).
A primeira forma de propriedade imobiliária
individual teve início com a Lei das XII Tábuas.
Nesse período, o indivíduo recebia uma porção de
terras para cultivar, mas terminada a colheita a
terra voltava a ser coletiva. Com isso, surgiu o
costume de conceder, ano a ano, a mesma por-
ção de terra às mesmas pessoas, sendo que ali o
pater familias construía sua moradia, instalando-
se e vivendo com sua família e escravos.
Assim, a concepção romana de propriedade
individual e perpétua é transmitida para a cultura
jurídica da Europa continental. Nesse cenário, o
Direito Romano passa a admitir o uso abusivo do
direito de propriedade (VENOSA, 2004).
No curso da História, após a expansão do Im-
pério Romano, a isenção de impostos em favor
dos nobres e da Igreja, também contribuiu para a
formação de grandes propriedades privadas. Já
na Idade Média, com o regime feudal, a concen-
tração dos bens se formou nas mãos de poucas
pessoas, e os demais cultivavam as terras apenas
em troca de alimentos.
Os conceitos jurídicos são modificados com a
cultura bárbara, que passa a ser sinônimo de po-
der. Na Revolução Francesa, a propriedade pas-
sou a ser vista como sagrada e inviolável, o que,
não muito tempo depois, ficou incorporado no Có-
digo de Napoleão. Esse Código serviu de modelo
a todo um modelo codificador do século XIX, res-
saltando o prestígio pela propriedade imóvel como
fonte de riqueza e símbolo de estabilidade. Além
disso, recepcionou a idéia romana e traçou a con-
cepção individualista do instituto da propriedade,
aduzindo em seu art. 544: “a propriedade é o direi-
to de gozar e dispor das coisas de modo mais
absoluto, desde que não se faça uso proibido pe-
las leis ou regulamentos”.
No Brasil, o Código Civil de 1916, no art. 524,
trazia a seguinte idéia conceitual: “a lei assegura
ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de
seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer
que injustamente os possua”.
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A ideia conceitual, no entanto, é repetida no art.
122 8 do Código Civil vigente: "o proprietário tem
a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha”, mas a função
social da propriedade é protagonizada mais cla-
ramente no seu art. 1128, § 1º, que ordena que “o
direito de propriedade deve ser exercido em con-
sonância com as suas finalidades econômicas e
sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial,
a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas.
Percebe-se, então, que a propriedade individu-
al vigente não conserva conteúdo idêntico ao de
sua origem histórica, posto que o direito de propri-
edade deixa de ser privatista e “passa a ser con-
siderado pela doutrina e tratado pelo ordenamento
jurídico como um direito privado que se submete a
interesses de outros sujeitos, que não apenas o
proprietário”, ou seja, “a propriedade pode estar
vinculada a interesses outros que podem não cor-
responder exatamente aos interesses imediatos
do proprietário” (BORGES, 1999, p. 45).
ASPECTOS DA FINALIDADE SOCIAL
E AMBIENTAL DA PROPRIEDADE
O uso adequado da terra e a moradia passam
a ser uma questão relevante no final do século XX
e início do XXI, pelo crescimento populacional,
industrialização, êxodo rural, empobrecimento
geral das nações, causando um novo enfoque na
concepção de direito de propriedade.
Assim, o direito de propriedade deve ser exer-
cido de acordo com sua função social, em benefí-
cio de toda coletividade, e não apenas em provei-
to do seu titular. Consequentemente, a justa apli-
cação do direito de propriedade depende do ponto
de equilíbrio entre interesse coletivo e individual.
Borges (1999) comenta que existem dois tipos
de normas constitucionais que dispõe sobre pro-
priedade, uma é a garantia do direito de proprie-
dade como direito individual, aludida no artigo 5º
da Constituição Federal, em seu caput e no inciso
XXII.
Outro tipo de norma são aquelas que vinculam
a propriedade à função social e que representam
o regime jurídico constitucional deste instituto,
apresentando-se ainda no artigo 5º e concentra-
das no Título VII – Da ordem econômica e finan-
ceira.
– 41 –
Portanto, o direito de propriedade está condi-
cionado a dois fatores independentes: um fator
aquisitivo, em que a pessoa adquire a propriedade
de forma legítima e legal, e um fator de caráter
contínuo, em que o proprietário usa a propriedade
de forma condizente com os fins sociais e ambien-
tais (GOMES, 2000).
A previsão do artigo 182, § 2º, da Constituição
Federal também aduz que a propriedade urbana
atende a sua função social quando realiza as exi-
gências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no Plano Diretor. Assim, a definição de
propriedade não pode ser concebida no absolu-
tismo do Código Civil, uma vez que o direito de
usar, gozar e dispor dos bens tem limite e não
pode ofender a função social da propriedade.
Assim, segundo Guimarães Júnior (2003,
p.125), a função social da propriedade emerge
como o “dever do proprietário de atender a finali-
dades relacionadas a interesses protegidos por
lei”. O proprietário, ao usar, gozar e dispor da pro-
priedade tem o dever de respeitar os interesses
coletivos que, por sua relevância social, sobrepõe-
se sobre os individuais.
No mais, a partir da Constituição Federal de
1988 o meio ambiente também tem proteção e
consequentemente a legislação ambiental passa a
determinar que o direito de propriedade seja exer-
cido atendendo aos requisitos de proteção ao
meio ambiente, e que a atividade do proprietário
imobiliário seja exercida como direito-dever em
favor da sociedade, titular do direito difuso do
meio ambiente. Neste diapasão é que surge a
função ambiental da propriedade.
Na atual ordem jurídica, as funções social e
ambiental da propriedade além de permitir ao pro-
prietário, no exercício do seu direito, fazer tudo
que não prejudique a coletividade, também impõe
comportamentos positivos para que a propriedade
Seja adequada à preservação do meio ambiente.
http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n
_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8601
SAIBA MAIS
Par entender melhor o ponto estudado, consul-
te o Código Civil e as Leis e Resoluções listadas
abaixo:
LEI Nº 4.591/64 - Lei do Condomínio em edifica-
ções e das incorporações imobiliárias
LEI Nº 6.766/79 - Lei do parcelamento do solo
urbano
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LEI Nº 8.078/90 – Lei de proteção do consumidor ANOTAÇÕES

LEI Nº 8.245/91 – Lei de locações dos imóveis ............................................

urbanos ............................................
LEI Nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos ............................................
LEI Nº 6.530/78 E SEU INSTRUMENTO REGU-
............................................
LAMENTADOR, O DECRETO 81.871/78 ............................................
RESOLUÇÃO-COFECI Nº 146/82 – Institui o Có-
digo de Processo Disciplinar ............................................
............................................
RESOLUÇÃO-COFECI Nº 326/92 – Institui o có- ............................................
digo de Ética Profissional..96
............................................
............................................
Material de apoio:
............................................
Estatuto da Cidade – Reforma Urbana: novas
perspectivas para as cidades brasileiras ............................................
Letícia Marques Osório (Org.), Sergio Antonio
Fabris Editor - Porto Alegre/São Paulo, 2002.
............................................
............................................
Direito à Moradia: instrumentos e experiências
de regularização fundiária nas cidades brasi-
............................................
leiras ............................................
Betânia de Moraes Alfonsin – Rio de janeiro: Ob-
servatório de Políticas Públicas Urbanas: IPPUR: ............................................
FASE, 1997.
............................................
Registro de Imóveis
............................................
Afrânio de carvalho – 4. ed. Rio de Janeiro: Fo-
rense, 2001.
............................................
............................................
Dos Contratos Nominados no Direito Civil Bra- ............................................
sileiro
Eduardo Espíndola – Campinas: Bookseller, 2002. ............................................
............................................
Revisão dos Contratos: do Código Civil ao Có-
digo de Defesa do Consumidor
............................................
Luís Renato Ferreira da Silva – Rio de janeiro:
Forense, 1999.
............................................
............................................
Direito Administrativo Brasileiro ............................................
Hely Lopes Meirelles – 21. ed. São Paulo: Malhei-
ros, 1996. ............................................
............................................
Manual Prático da Compra e Venda de Imóveis
Segadas Vianna e Aguiar Gorini – Rio de Janeiro:
............................................
Freitas Bastos, 1976. ............................................
............................................

– 42 –