Locación de cosas

Indice
1. Concepto
2. Concentimiento
3. Capacidad
4. Objeto
5. Forma
6. Obligaciones del locador
7. Obligaciones del locatario arts. 1554 al 1582
8. Cesion de la locacion y sublocacion
9. Conclusion de la locacion

1. Concepto
art. 1493
Hay locación de cosas cuando una persona, el locador, se obliga a entregar el uso y goce y de una
cosa durante un cierto tiempo a otra, locatario, que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.
Nuestro código define a la locación dentro de un precepto general, que incluye a la locación de
servicios y de obra.

Caracteres
Bilateral, 2 partes locador y locatario
Oneroso, hay contraprestaciones reciprocas
Conmutativo, a la celebración las partes acuerdan las prestaciones que deben cumplir
Consensual, por el mutuo consentimiento de las partes
De tracto sucesivo,
Nominado o tipico, tiene nombre y regulación legal
No formal, en principio no la requiere
Temporario, siempre tiene un tiempo de duración
Transmisible a los herederos, por el art. 1496

Comparacion con otras figuras

Locación de cosa
Se transmite el uso y el goce, es consensual, y el locatario tiene derecho a los frutos.
Compraventa
Se transfiere la propiedad de la cosa.
Comodato
Es un contrato real, esencialmente gratuito
Locación de obra y servicios.
Es la prestación de un servicio o la realización de una obra, no hay uso y goce
Deposito
Es un contrato real y no permite el uso
Sociedad
Cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y goce no es en base a una
contraprestación de terminada sino cómo un aporte.
Mutuo
Es un contrato real por el cual se entregan cosas fungibles o consumibles, transmitiendo la
propiedad para que en un lapso determinado de tiempo se devuelva la misma cantidad mas los
intereses fijados.
La transmisión de la propiedad y el carácter real lo aparta de la locación
Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distinción es mas sutil, tanto el usufructuario como el
arrendatario tienen el uso y goce de la cosa y deben pagar un precio en dinero.
Según los clásicos la diferencia residiría en que uno es un derecho real y el otro es un derecho
personal. Podríamos señalar algunas distinciones, tales como que la locación es esencialmente
onerosa, el usufructo es esencialmente gratuito, aunque a veces es oneroso.
La locación no puede ser de mas de diez años, personas jurídicas hasta veinte años. El usufructo
puede ser sin termino, incluso hasta la muerte
La locación se realiza solo por contrato, en el usufructo puede ser por contrato, por disposición de
una voluntad, o cuando surge de la usucapión. 2817.
La locación se transmite por causa de muerte, el usufructo no.
La locación es puramente consensual, salvo los inmuebles, mientras que el usufructo debe
constituirse por escritura publica.

El uso y la habitación
No es una convención entre el titular y quien ocupa el bien sino que surge de una disposición legal.
No se conviene un precio y es un contrato real

Naturaleza Jurídica Del Derecho Del Locatario

Es personal o real?
Nuestro Código se afirma la naturaleza jurídica esta tomado desde el derecho subjetivo del
locatario cuando conviene que la enajenación de una finca locada, el arrendamiento subsiste
durante el lapso convenido.

En el Derecho Romano la venta de una finca alquilada generaba la conclusión de la locación, lo

que significaba que caía el derecho del locatario.

La nota del articulo 1498 del C.C. reproduce la cita de Troplong (francés) quien concluye que el
derecho del locatario afecta la cosa, porque existe contra esa cosa y no contra la persona.
Resume que el adquirente de un inmueble esta obligado a respetar la locación y no puede ser un
derecho personal, porque nada ha contratado al respecto y nada ha prometido por lo que es un
derecho real que afecta a la cosa que ha adquirido, es decir que existe sobre la cosa un derecho a
favor del locatario

Velez contradijo esta postura, afirmando que el contrato comprende no solo lo explícito sino
también lo implícito.
Cuando se adquiere un inmueble arrendado y se contrae la obligación de respetarlo hasta que
exista una causa para desalojar al locatario hay un concierto implícito de mantenerlo en el uso y
goce de la cosa.
En el caso de retroventa, que es la cláusula por la cual el vendedor puede recuperar la cosa
vendida entregada al comprador, caen los derechos constituidos cómo la hipoteca o la servidumbre
si se ejecuta la cláusula y en cambio no cae la locación porque hay un derecho personal

2. Concentimiento
Debe recaer sobre los siguientes puntos
1. La naturaleza del contrato
2. La cosa que se alquila.
3. El precio.
4. El tiempo de duración del contrato.
5. El destino de la cosa.

Si no se expresa la cosa, el contrato es nulo por falta de objeto, igual que si no existiese acuerdo
entre las partes acerca de la naturaleza del contrato.

Modalidades Del Consentimiento

La locación puede estar sujeta a:
Plazo, (cierto o incierto)
Condición, suspensiva o resolutiva
Cargo.

Es incierto en un "arrendamiento hasta el momento de levantarse una cosecha".

También es valida si el contrato estipula que durará hasta que le plazca al locador.
También se podría acordar que el contrato de locación comienza a regir a partir de cierta fecha
(plazo suspensivo) (promesa de locación.)

Locaciones forzosas.
Eso sucedió durante la vigencia de la ley 13581 (hoy derogada)
El Estado intimaba al dueño del inmueble a que en un plazo de treinta días lo alquile, bajo
apercibimiento de el Estado lo haría por el.
La ley 23091 indirectamente fuerza a alquilar otorgando beneficios impositivos.

3. Capacidad
art. 1510
Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en
arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubieses puesto a su derecho
Por lo que entiende que el acto de arrendamiento al no constituir la transferencia de la propiedad
de la cosa resulta un acto eminentemente de administración y no de disposición

art. 1511
Pueden arrendar os administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por
la ley a su derecho

Casos concretos de incapacidad.

Pueden arrendar:
Menores emancipados,
Inhabilitados, salvo que la sentencia que los inhabilito lo prohiba expresamente
Padres por sus hijos menores (implícita la condición de que se extinguirá cuando concluya la patria
potestad),
Necesitan poder:
Los tutores y curadores, no pueden sin autorización judicial, arrendar bienes por plazos mayores
de cinco años (implícito igual que el anterior), y tampoco pueden tomar en arrendamiento, salvo
que se date de la casa habitación.
Los administradores y mandatarios, necesitan poder especial para dar en arrendamiento por mas
de seis años.
Los administradores de herencia, no pueden ni como arrendadores ni como arrendatarios, salvo
contratos de pastoreo por períodos menores a un año o por una sola cosecha.
Incapacidades de derecho

art. 1513
Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos ni con
autorización judicial (también incluiría dar en arrendamiento). Y las prohibiciones del 1361.
Al hablar de adjudicatarios, el articulo habla de compradores por lo que estos tampoco pueden ser locatarios
de esos bienes

Condóminos
El copropietario, no puede ni aun en la parte que le pertenece sin el consentimiento de los demás
copropietarios.

4. Objeto
Cosa Locada
El principio general
art. 1499
Todos los inmuebles y muebles no fungibles.

Las Cosas Indeterminadas

art. 1500
Las cosas indeterminadas pueden ser objeto de contratos de locación
La indeterminación debe ser relativa, debiendo ser determinada al menos en su especie. 1170.
Ejemplo: El caso de alquilar un auto en otro país para utilizarlo, lo único que requiere es que sea
útil

Contrato De Locacion De Cosas Inexistentes Y De Cosas Futuras

Las cosas inexistentes no pueden constituir materia de contrato de locación
Las cosas futuras, si, supeditado a que lleguen a existir

Cosas Fuera Del Comercio

Para le ley no juega igual el arrendamiento que la enajenación.
La ley no prohibe arrendar cosas que prohibe vender (1501)., la limitación esta para los que
estuvieran fuera del comercio por ser nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y buenas
costumbres.
Pueden ser locadas por lo tanto los de inajenabilidad absoluta y relativa.
Ejemplo: una plaza publica no puede arrendarse, si se podría espacios pequeños, que serian
permisos de ocupación, que son precarios.
La ley orgánica de la Capital, no permite el arrendamiento de sepulcros.
Respecto de los padres: cómo tienen el usufructo de los bienes de los hijos hasta la mayoría de
edad de estos, pueden darlos en arrendamiento
Respecto a los curadores o tutores: pueden dar en arrendamiento sin perjuicio de tener que rendir
cuentas

Arrendamiento De Derechos
Nuestra ley admite arrendar solo cosas materiales

Arrendamiento De Fondos De Comercio

Es un problema de Derecho Comercial
La complejidad de los elementos que integran el fondo de comercio configura la imposibilidad de
incluirlo cómo un contrato de locación.
En el caso que el local sea propiedad de quien pretende dar en locación un fondo de comercio, no
existiría un obstáculo legal, pero cómo además existen los créditos activos y pasivos, se deben
realizar las notificaciones necesarias por las consecuencias a terceros.
Si el local no es propiedad de quien pretende dar en locación el fondo de comercio lo cual nos
remite en general a un problema especial.
O sea que las cosas materiales que componen el fondo en principio serian o podrían ser objeto de
locación en tanto sean no fungibles, por eso de devolver exactamente lo que se locó, pero los
elementos inmateriales serian materia de otra denominación.

Locación de cosa total o parcialmente ajenas

Parcialmente ajenas: el condominio
Art. 2682
El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de
los copropietarios.
El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor
Salvo, según el art. 2683 que lo hiciese en su lote.

Cosa Ajena
Estos arrendamientos y sus efectos están relacionados con el consentimiento, del titular de la cosa
y la buena o mala fe de las partes contratantes
También puede suceder que el locador incurra en error, para el caso del heredero aparente (salvo
que el locatario sea de mala fe)
Efectos con relación al verdadero dueño.
El propietario como es ajena, puede demandar la entrega inmediata de la posesión.
Tampoco nada impide a que ratifique el contrato, expresa o tácitamente.

El Precio
Es el objeto que tiene en mira el locador al contratar.
Llamado alquiler o arrendamiento
Debe ser determinado o determinable, pero este principio no es tan riguroso como en la
compraventa.
Hay que distinguir dos hipótesis:
Si la cosa no ha sido todavía entregada al locatario, el contrato carecerá de uno de sus elementos
esenciales, por lo tanto será nulo,
Salvo que este estipulado que el precio será determinado, por un tercero o se fijará según precios
de mercado etc.
Si la cosa ha sido entregada al locatario, el contrato es valido y los tribunales fijaran el precio
teniendo en cuenta los usos y costumbres o la apreciación de un perito según Ley 23.091

Solución De La Ley 23091

El precio debe pagarse en dinero.
Según el 1493 supone un precio determinado en dinero. Velez dice que si no fuera en dinero será
otra cosa, y no una locación.
Los arrendamientos rurales pueden pagarse en especie, o sea, que la contraprestación debe ser
determinable en dinero.

Forma de pago.
Generalmente es en cuotas, mensuales, trimestrales o anuales.
Pero no habría inconveniente que sea de una sola vez anticipado o al vencimiento del contrato.
Para viviendas debe pagarse por mes y no se puede pagar mas de un mes anticipado (ley 23091
art. 7°)

Modificación del alquiler convenido.

No se podrá, salvo convenio de las partes.
Ahora, según la ley 23928 no se puede reajustar.

Causa ilicita
El art. 1503 dice que el uso de la cosa será honesto y que no sea contrario a la moral y las buenas
costumbres, de otra manera el contrato será de ningún valor.
Las consecuencias serian la nulidad absoluta, por lo tanto puede ser declarada de oficio por el juez
si fuera manifiesto en el acto. Las partes no tendrían acción por causa torpe (por la locación). Pero
sí el dueño podría demandar el desalojo por vía de las acciones posesorias y reivindicatorias.

5. Forma
La locación de inmuebles urbanos exige la forma escrita, salvo que el contrato verbal haya tenido
principio de ejecución.
Los arrendamientos rurales, también es escrito, salvo contratos por una sola cosecha o por
pastoreos de menos de un año, si se los quiere inscribir deberán tener firmas certificadas.
En nuestros días solo están exentos de todo requisito formal la locación de cosas muebles y los
contratos de arrendamientos rurales por una sola cosecha o pastoreo de menos de un año.
Si el contrato ha tenido principio de ejecución (lo que ocurre cuando el inquilino ha comenzado a
vivir en el inmueble con el consentimiento del propietario) se entiende pactado por el plazo mínimo
fijado por la ley y por el precio y forma de actualización que fije el juez.
Prueva
Para los contratos de locaciones urbanas o rurales solo puede probarse por instrumento escrito a
menos que exista principio de ejecución

Plazos
Plazo máximo urbanos para vivienda:10 años; arrendamientos rurales: 20 años (si hubo mejoras)
Plazo mínimo cosas muebles: el principio de libertad de las partes inmuebles comerciales: 3 años ;
habitación: 2 años
La ley 23091, reconoce al inquilino de un inmueble - vivienda el derecho a resolver el contrato
después de los seis primeros meses, debiendo notificar al locador con no menos de 60 días y si se
hace en el 1° año el locatario deberá pagarle al locador un mes y medio de alquiler en concepto de
indemnización, y si es después del año un mes (art. 8 23091).

Excepciones
Quedan excluidos del plazo mínimo legal
Las contrataciones para embajadas, consulados u organismos internacionales o para el personal,
Locaciones de inmuebles con muebles con fines de turismo que no superen los seis meses (sino
se considerara plazo legal),
Las locaciones de puestos de mercados o ferias, locaciones donde Estado Nacional, provincial o
municipal sean parte, y las locaciones de lugares destinados a guarda de vehículos o animales.

Prorroga Del 1509 (Ley 11156)

El art. 1509 reconoce una prorroga de los plazos cuando en el caso de vivienda, el locatario, por
haber vencido el plazo legal (ej.: 2 años) fuere demandado por desalojo y acredita haber pagado el
alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá 90 días para el desalojo, contados desde la
intimación del desalojo por juez competente.
Durante el tiempo que dura tanto el procedimiento, las obligaciones de parte se rigen por los
términos del contrato vencido.
Estos plazos son para el locador ya que el locatario podrá dar por concluido el contrato en los
plazos indeterminados

Plazos Indeterminados En Las Locaciones Urbanas

Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgara hecho por el tiempo necesario para
llevar ese objeto 1508, por ejemplo alquiler de stand de exposición

Cesación del beneficio del plazo. 1507

El beneficio del plazo contractual de inmuebles urbanos cesa por:
Falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler
Uso deshonesto de la cosa alquilada o contrario a las buenas costumbres
Subarriendo o cesión de la locación cuando hubiese sido prohibido en el contrato.
Por ejecución de desalojo en virtud de aumentar la capacidad locataria que importen por lo menos
un 10% del valor que posee actualmente.

Producido el desalojo por la ejecución de obras de reedificación o reforma, el propietario deberá al

inquilino una indemnización equivalente a los alquileres por el tiempo de ocupación que no ha sido
usado, pero si hubo dolo, culpa o abuso del derecho el locatario puede demandar por una suma
mayor, mas indemnización por daños.

Transmisión De Los Derechos Y Obligaciones Derivados De La Locación

Mortis causa. Los derechos y obligaciones (1496) que surgen del acto de locación pasan a los
herederos del locador, del locatario y en viviendas a los que hubieren convivido con el locatario.
Arrendamiento rural: Herederos descendientes ascendientes cónyuges y colaterales hasta 2°
grado, que hubiesen participado en la explotación del mismo.
Aparcería Rural : la Muerte del aparcero, pone fin del contrato.
Acto entre vivos. 1498. Enajenación de la cosa no afecta el contrato de locación y se aplica
también en arrendamiento rurales y aparecerías.

Condiciones de aplicación del art. 1498

Para que el locatario tenga derecho a oponer al comprador del inmueble su contrato de locación
debe:
Plazo no vencido.
Que tuviera fecha cierta.

Excepciones A La Regla Del 1498

Cuando en el contrato se hubiera estipulado ese efecto, salvo que el locatario se acoja a lo
dispuesto en el 23091.
Cuando la cosa ha sido expropiada.
Ley orgánica del Banco Hipotecario Nacional.

6. Obligaciones del locador

Entregar la cosa arrendada con sus accesorios. 1514
Conservarla en buen estado mientras dure la locación. 1515
Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa (obligación de garantía 1515,1523)
Pagar al locatario las mejoras que este hubiere introducido para hacer posible el uso normal de la
cosa. 1539
Pagar las contribuciones y cargas que graben la cosa 1553

Pero de todas maneras surge el principio de libertad contractual, por lo que las partes pueden
convenir restringir o ampliar las obligaciones que la ley les impone a las partes

Obligación De Entrega De La Cosa 1514

El locador esta obligado a entregar la cosa con todos los accesorios que dependan de ella al
tiempo del contrato.
comprende
la llave de la cosa (inmueble o mueble)
la servidumbres(1495)
los frutos y productos ordinarios de la cosa
también se incluiría cierto servicios accesorios, como portería, calefacción etc.

no comprende
Los frutos y productos extraordinarios, que son los que no están en la naturaleza de la cosa
producida
Los terrenos o acrecidos por aluvión.

Estado En Que Deben Entregase

En buen estado de conservación (de reposición dice impropiamente el Código).
Salvo que hallan acordado entregarla en el estado en que se halle 1514.)

Lugar de entrega. Art. 747

Lugar convenido ya sea muebles o inmuebles.
El lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato.

Tiempo De La Entrega
Plazo que estipula el contrato
Si no, de inmediato, salvo que los usos y costumbres estipulen otra cosa.

Gastos De La Entrega
Son a cargo del locador art.1415 salvo pacto contrario

Sanción Para El Caso De Incumplimiento De La Obligación De Entrega

El locatario puede:
Reclamar el cumplimiento del contrato y pedir que lo ponga en posesión de la cosa, sin perjuicio de
los derechos que terceros podrían haber adquirido.
Pedir la resolución del contrato.
Pedir los daños y perjuicios que resulten de la falta de entrega y siempre que no halla mediado
fuerza mayor.
Obligaciones de mantener la cosa en buen estado.

Alcances de la obligación
Hacer todo lo necesario para mantener la cosa en buen estado de conservación y hacer todo las
reparaciones que fueran necesarias para permitir al locatario el uso y goce de la cosa conforme lo
convenido. Art. 5
Se extiende a la reparación de todos los deterioros derivados de las siguientes circunstancias.

1. De caso fortuito o fuerza mayor. Art. 6

2. De la calidad propia de la cosa y de sus vicios y defectos 1516
3. Del efecto natural del uso o goce estipulado
4. De la culpa del locador sus agentes o dependientes 1516
5. Del hecho de terceros aunque sea por motivos de enemistad u odio al locatario.

Supuesto Del Deterioro Causado Por El Uso De La Cosa

El código impone la obligación de mantener la cosa en buen estado, tanto al locador como al
locatario 1515/6-1 556/61 .
La jurisprudencia advierte una tendencia totalmente favorable al locatario,
Se ha resuelto que es a cargo del locador: reposiciones de pintura, revoque, empapelado, arreglos
de pisos y paredes, compostura de la heladera eléctrica, y del calefón, siempre que el deterioro no
se deba a culpa del locatario.

Sanciones Para El Caso De Incumplimiento

Reparaciones: urgentes y no urgentes
Vías jurídicas:
Retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones art. 8
Si los trabajos fueran urgentes el locatario puede ejecutarlos por cuenta del locador sin necesidad
de autorización judicial
Si no fuera urgente: 1518 puede demandar al locador para que lo lleve a cabo, y sí condenado a
hacerlo no cumpliera la sentencia las puede ejecutar judicialmente por cuenta del locador.
Independientemente de estas acciones el locatario puede demandar la indemnización de los daños
y perjuicios que le cause la inejecución de sus obligaciones por el locador.
También tiene la acción o resolución del contrato por incumplimiento de la obligación del locador.
Oposición Del Inquilino A La Realización De Las Reparaciones
Normalmente el inquilino es el primer interesado en que las reparaciones se hagan, pero puede
ocurrir que no, sin embargo, no puede oponerse, salvo que estas obras sean para ampliar,
embellecer o modificar la cosa

Destrucción o deterioros derivados de la cosa de caso fortuito o fuerza mayor

Puede ocurrir que durante el curso de la locación, la cosa sufra daños por caso fortuito o fuerza
mayor
Destrucción total: Si la cosa resulta impropia por su destino, en tal caso queda resuelto el contrato
sin que ninguno pueda reclamar indemnización.
Destrucción Parcial: El locatario puede pedir la resolución del contrato o demandar la disminución
del alquiler. 1521 (igual en el caso de expropiación, la cosa queda perdida para ambas partes)
Simple deterioro: el locatario tiene derecho a pedir la reparación pero carece de acción tanto para
pedir la resolución como para reclamar la disminución de los alquileres.
Pero puede retener los alquileres mientras el locador no haga las reparaciones, y si demandado y
condenado no las llevare cabo, el locatario puede realizarla por cuenta de aquel.

Impedimento al uso y goce derivados de fuerza mayor.

A veces el caso fortuito puede no provocar la destrucción, ni siquiera parcial de la cosa, pero
impedir al inquilino usarla o gozarla.
Desde el punto de vista del inquilino los efectos son los mismos: 1522 resolución o cesación del
pago de alquileres durante el tiempo que dure el impedimento.
Ejemplo: 1. en caso de guerra el inquilino debe abandonar la cosa por simple precaución personal

Caso Fortuito Que Solo Afecta El Provecho

Es el provecho que el inquilino espera de la cosa, la ley 13246 autoriza al arrendatario a pedir la
resolución del contrato y si se trata de aparcerías rurales, las pérdidas serán soportadas en la
misma proporción convenidas para el reparto de los frutos art. 24.
Pero que pasa en establecimientos comerciales o industriales? deberá resolverse sobre bases
equitativas.

Derechos Y Obligaciones De Las Partes

Fuerza mayor, el inquilino por el art. 1522, puede pedir la resolución del contrato o suspender el
pago de alquileres.
Si la imposibilidad fuera parcial pueden pedir la disminución del precio.
No tendrá derecho a daños y perjuicios, pues la imposibilidad deriva de un caso fortuito o fuerza
mayor.

Obligación De Garantía
El locador debe garantizar al locatario que podrá hacer uso de la cosa conforme a su destino por
ello:
Debe abstenerse de todo acto que perturbe el goce de la cosa al inquilino.
Defenderlo contra las turbaciones de terceros
Hacer las reparaciones que deriven de los vicios o defectos de la cosa, o del uso normal que el
inquilino lo halla sometido.

Hechos del locador

El locador esta obligado a abstenerse de todo acto que impida o estorbe el uso de la cosa por el
locatario. art. 1515

Sanciones Por Incumplimiento De Esta Norma

Resolución del contrato y daños y perjuicios

Si la turbación fuere duradera puede el locatario, pedir una disminución de los futuros alquileres
(pero no podrá retener alquileres)

Obras de reparación hechas por el locador

El Locador tiene la obligación y derecho de reparar. art. 1519
Pero si hicieran sentir incomodo al locatario puede este pedir la cesación o disminución
proporcional del precio, salvo hecho culposo del locador, las pequeñas reparaciones no incluyen
las posibilidades anteriores.
La oposición del art. 1519 no es libre , el locador tiene derecho a negarse a la reducción del
precio, y el inquilino solo podrá devolver la casa.

Obras que no son reparaciones art. 1524

El art. 1524 le reconoce al locador:
oponerse a la ejecución de la obra
demandar la demolición de las obras .
Pero en este caso debe demostrar que la obra le causo perjuicio.
La acción del locatario se limita a pedir la indemnización de los daños por la turbación del goce
durante la realización de las obras
restituir la cosa y pedir indemnización de daños - Esto es viable durante y aun después, si la
subsistencia de las obras le produce al inquilino algún perjuicio.
El art. 1523, dice que el locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada aunque los
cambios que hicieren no causaren perjuicio alguno al locatario, pero puede hacerlo en los
accesorios con tal que no cause perjuicio a este.

Hechos de terceros
Turbaciones de hecho
Art. 1528
El locador no esta obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no
pretendan la propiedad, servidumbre, uso y goce de la cosa.
El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos y aunque estos fueran
insolventes, no tendrá acción contra el locador
Si las vías de hecho de terceros tomaren el carácter de fuerza mayor. art. 1529, o que el hecho de
terceros que deteriore o destruya la cosa si es reputada caso fortuito. art. 1517. Por excepción
responde el locador.
Cuando el hecho afecte el uso y goce no pesa sobre el locador:
si el locador lo asumió contractualmente
si el autor del hecho es dependiente del locador

Turbaciones Del Propietario Vecino

art. 1520 Nos dice que el locatario podrá exigir según las circunstancias la cesación del
arrendamiento o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones si la turbación es
producto del propietario vecino
Ejemplo: El vecino comienza a realizar reparaciones y provoca en las paredes divisorias,
medianeras, ciertas turbaciones que inutilizan por algún tiempo la cosa arrendada
Turbaciones De Derecho
Si el locador como principio general no garantiza las turbaciones de hecho , en cambio responde
por las de derecho y tales son:
art. 1527
El locador esta obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea
demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de
servidumbre o de uso y goce de la cosa

Obligación Del Locatario De Notificar La Turbación Al Locador

art. 1530
El locatario esta obligado a poner en conocimiento del locador en el mas breve tiempo toda
usurpación o novedad dañosa a su derecho sobre la casa, como toda acción que se dirija sobre la
propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios y de ser
privado de toda garantía por parte del locador
La primera garantía del locatario es que el locador asuma su defensa (1527), y no seria posible
responsabilizarlo al locador de algo que no conoce.
La comunicación debe ser en el mas breve tiempo posible .

Efecto De La Omisión De La Notificación

Prestación al locatario de la garantía
Obligación de indemnizar al locador por daños y perjuicios.
La comunicación tardía es igual a la no comunicación, salvo que se demuestre que el locador no
tenia recursos legítimos para repeler la acción o el hecho de terceros.

Consecuencias De La Garantía
1°- Debe asumir la defensa del locatario en el juicio promovido por terceros. (1527) e intentar las
acciones consiguientes para la defensa. (El locador puede abstenerse de defenderlo al locatario y
dejar que el locatario dirija la acción pero no podrá reclamarle daños y perjuicios).
2°- Si el locador resultare vencido en el pleito, y el locatario pierde el uso y goce, el contrato
quedará resuelto y le deberá al locatario daños y perjuicios. (1531).

Si Resultare Privación Parcial De La Cosa

Si la parte que se lo priva fuera principal al objeto de la locación, el locatario puede optar por la
resolución o la disminución del precio conservando la acción por daños y perjuicios.
Si la parte que se lo priva no sea la principal, el locatario podrá pedir disminución y daños y
perjuicios.
El derecho a ser indemnizado cesa cuando el locador demuestra que el tiempo de la celebración
del contrato el locatario tenia conocimiento de la evicción que se cernía sobre su derecho. art. 1132

Situación Del Locatario Frente Al Turbador

Tiene el derecho pero no la obligación de contestar la acción, que puede desviar al locador.
Para el caso de turbadores de su posesión, realizados por quien cree tener derechos a hacerlo
puede:
Dirigirse al locador y que asuma la defensa

Acción contra el turbador, por vía del interdicto de desalojo

Demandar al turbador ejerciendo las acciones que tendría el locador por vía de subrogación.
Turbaciones causadas por la autoridad publica.
La autoridad pública es también un tercero respecto de las partes, pero sus actos de turbación son
"hechos del príncipe " y como tal constituyen una hipótesis de fuerza mayor.
El locatario podrá pedir la resolución del contrato o la disminución proporcional del alquiler o solo la
disminución sí la turbación no fuera importante.

Turbaciones de otros locatarios del mismo locador.

Que el otro locatario alegue ejercer derechos que le otorga el contrato. ( Turbación de derecho), el
locatario perjudicado tiene las vías ya vistas.
Que el otro locatario no se escude en su contrato, en este caso el locatario perjudicado no tiene
acción contra el locador porque, se trata de una simple turbación de hecho.

Garantía por vicios redhibitorios .

art. 1525
El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieren el uso de
ella, aunque el no los hubiera conocido, o hubieses sobrevenido en el curso de la locación, y el
locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si se hubiese
conocido los vicios o defectos de la cosa
La diferencia con la compraventa es que el locador responde por los existentes a la celebración del
contrato y por los sobrevinientes.
Para que la responsabilidad del propietario se origine, los defectos deben ser graves art. 1125, que
impidan el uso de la cosa.
El código también dice que es también vicio en las fincas urbanas "volverse oscura" la casa por
motivo de construcciones vecinas o amenazar ruinas (1605)

Casos En Que No Debe La Garantía

Si el locatario conocía los vicios art. 1125
Si el locatario renuncio expresamente o tácitamente a los vicios.
Si el locatario no ha dado aviso al locador para que haga las reparaciones y como consecuencia de
esta omisión ha resultado los perjuicios resultantes al inquilino.

Efectos De La Existencia De Vicios Redhibitorios

Derechos del locatario.
A)Disminución del precio (1525) o resolución del contrato.
B) Reparación de daños y perjuicios causados:
por obligación de garantía.
Por ser dueño de la cosa que produce el daño (1113)

Modificación Convencional De La Garantía Por Vicios

Las partes pueden: modificar, disminuir, ampliar, eliminar la garantía por vicios.
Pero la atenuación contractual es nula si el locador ha actuado dolosamente (sí oculta de mala fe el
vicio).

Obligación De Pagos Reparadores art. 1533 y art. 1538

art. 1533
No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador,
puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere la forma o que no haya sido citado para la
restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad.
Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras

El locatario puede hacer en la cosa arrendada todas las mejoras que tuvieran a bien para su
utilidad o comodidad con tal que no altere su forma , o su destino, o fueren nocivos arts. 1162,
1566
No podrá hacer reformas que alteren la forma o el destino si no esta autorizado por el locador en el
contrato o posteriormente. art. 1537

El derecho de hacer reformas cesa cuando el locatario ha sido citado por desalojo.

Reglas especiales
En las casas y predios urbanos, en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer
obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento
de paredes maestras para abrir puertas o ventanas.
Puede quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, con tal que
desocupada la casa la restituya en el estado en que se obligo a restituirlo o en que la recibió, si así
lo exigiere el locador art. 1534.
Si se trata de terrenos, se entiende que ha sido hecho con autorización al locatario de poner
edificios en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.
Si se trata de terrenos incultos, se entiende que fije hecho con autorización de poder hacer
cualquier clase de cultivo o mejoras rústicas.

Autorización contractual para hacer mejoras

Art. 1541
Si el locador hubiere autorizado a hacer mejoras, sin otra declaración, se entiende que tal
autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin
autorización especial.

Art. 1542
Autorizándose mejoras que el locatario no tienen derecho para hacer sin autorización expresa,
debe designarse expresamente cuales sean.
Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximo que el
locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deseen aplicarse a ese objeto.
No observándose estas disposiciones, la autorización se reputara no escrita, si fue estipulada en el
contrato y será nula si fije estipulada por separado.

Mejoras prohibidas por ley o el contrato.

Sanciones para el locatario.
El locador tiene el derecho de impedir su realización.
Demandar la demolición de lo realizado.
Exigir al fin de la locación que la cosa se le restituya en el estado que se la entregó.
No puede pedir la resolución del contrato por que la ley no se lo concede.

Mejoras que el locador no esta obligado a pagar.

El locatario debe pagar las de carácter locativo o pequeñas de mantenimiento.
Cuando no hay convención sobre el pago de mejoras (1539), dice que estarán a cargo del locador:
Las reparaciones urgentes.
Mejoras necesarias o útiles, siempre que el contrato sea resuelto sin culpa del locatario.
Mejora voluntarias, cuando el contrato se resuelva por culpa del locador.

Cuando hay convención: art. 1539 inc. 1y 2 arts. 1540 y 1542.

Pero será necesario el compromiso expreso
art. 1539
Solo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario
1. Si en el contrato o posteriormente, lo autorizo para hacerlas y se obligo a pagarlas, obligándose
o no el locatario a hacerlas
2. Si lo autorizo para hacerlas, y después de hechas se obligo a pagarlas

art. 1540
No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle
autorizado para hacerlos, si a mas de esto no constaste expresamente que se obligo a pagarlos,
salvo los casos del articulo anterior 4°, 5° y 6°
4° si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se
hubiera
obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas
5° Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación
6° Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizo para hacerlas exigió la restitución
de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas
Esta disposición comprende el premio pagado por el propietario cómo seguro de la cosa
arrendada, si no constare expresamente que se obligo a asegurarla por cuenta del locador.

art. 1542
Autorizándose mejoras que el locatario no tienen derecho para hacer sin autorización expresa,
debe designarse expresamente cuales sean.
Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximo que el
locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deseen aplicarse a ese objeto.
No observándose estas disposiciones, la autorización se reputara no escrita, si fue estipulada en el
contrato y será nula si fije estipulada por separado.

Forma Y Prueba De La Autorización Para Hacer Mejoras

En el mismo contrato, o posteriormente por separado.
Si además tiene el compromiso de pagarle al locatario, debe hacerse por escrito indicándose esa
circunstancia y el máximo que el locatario esta autorizado a gastar, y los alquileres que deben
aplicarse a ese objeto, sin cuyos requisitos es nulo.

Contrato Por Tiempo Indeterminado

El locatario solo podrá cobrar las reparaciones urgentes por valor de costo y las necesarias por el
mayor valor subsistente al tiempo de la entrega de la cosa.
No tendrá derecho a las útiles ni voluntarias, por mas que el inquilino las goce. Salvo que el locador
las hubiera autorizado
(aunque no hubiera asumido este compromiso).

Seguro de la cosa arrendada

Si el locatario asegura la cosa arrendada, sin autorización del locador, el premio lo pagara él.
Igual si lo autoriza el locador pero no asumió el compromiso de pagarlo.

Reglas complementarias de las mejoras

Influencia de la culpa en el pago de las mejoras
Art. 1550
Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar
1. Las mejoras del art. 1539, inc. 4, si estipulo que las mejoras habían de ceder a beneficio de la
cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas
2. Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para
ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación
3. Las mejoras voluntarias que no se obligo a pagar, aunque autorizase al locatario para hacerlas

Contrato resuelto por culpa del locador.

Incumbe a este pagar todas las mejoras y gastos salvo las que el locatario hubiese hecho sin
autorización para hacerlos.

Contrato resuelto por culpa del locatario

El locador solo paga las que se obligó y las hechas por el locatario en caso de emergencia (1552)

Cláusulas de quedar las mejoras a beneficio de la propiedad

Sería válida salvo que el contrato se resuelva por culpa del locador art. 1551.
Pero esta cláusula no impedirá al locatario cobrar:
Los hechas en caso de urgencia.
Los hechas en contrato indeterminado y locador lo autoriza y exigió la restitución de la cosa antes
que el inquilino las gozara

Determinación Del Valor De Las Mejoras

Las que el locador se obliga y los urgentes son pagadas por lo que hubieren pagado, aunque no
existan a la fecha de terminación del contrato, art. 1548
Si son necesarias, útiles o voluntarios que el locador tiene a su cargo según los mismos 4,5,6, del
1539, se pagaran por su valor a la fecha de terminación del contrato. (1549)
(Si hubieren dejado de existir, nada se deberá).

Compensación De Las Mejoras

El valor de las mejoras que corresponda al locador, se compensará a los alquileres vencidos,
aunque el valor cierto de ellos depende de la liquidación (1546/1580).
Este permite oponer excepción de compensación cuando es demandado por cobro de alquileres o
desalojo, aun cuando el importe no fuere liquido.

Derecho de retención
Mientras el locador no haya pagado las mejoras a su cargo, el locatario tiene derecho a retener la
cosa arrendada art. 1547

Obligacion de pagar los gastos y contribuciones gravamenes sobre la cosa

Contribución territorial: El locador
Impuestos por su actividad: El locatario

7. Obligaciones del locatario arts. 1554 al 1582

art. 1552 Uso Y Goce
El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de
convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes
Este derecho del locatario debe ejercerse dentro de limites razonables, permitiendo la debida
diligencia para no dañar la cosa ni perjudicar al locador

art. 1556 Obligaciones Esenciales

El locatario esta obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los
plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen
estado y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciere acabada la locación
Esenciales
Limitarse al uso o goce estipulado
Pagar el precio convenido
Restituir la cosa al termino de la locacion
Conservacion de la cosa en buen estado.

Ocasionales
Permitir el ingreso del locador cuando corresponda.
Avisar al locador de toda usurpación o turbación por un tercero.
Obligación de uso y goce de la cosa conforme a su destino

Desarrollo De Las Obligaciones Esenciales

Uso y gose
Cuando se estableció el uso que se haría de la cosa, solo puede usarse para ese fin.
Cuando no esta establecido, será aquel para el cual sirven regularmente las cosas semejantes,
atendiendo a la naturaleza de la cosa y a los usos y costumbre.
El uso y goce fuera de los términos del contrato importa la falta de cumplimiento por parte del
locatario

art. 1559
Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o
por el contrato, o si por un uso abusivo causa perjuicio al locador, éste puede demandar las
perdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio o la
rescisión del arrendamiento

Pagar el precio convenido

Es la contraprestación que ha tenido en mira el locador
Forma De Pago
Si no rige en dinero, lo que se debía dar debería ser determinable en dinero.

La Época De Pago

Será lo fijado en el contrato, en su defecto según los usos del lugar. art. 1556.

Quien pretende que el pago adelantado es costumbre del lugar debe probarlo, sino fuera de pública
notoriedad.

El Lugar De Pago

El convenido, sino el del locatario. art. 618

Prueba Del Pago Entre Las Partes

1° El recibo
El pago de un periodo hace presumir el pago de los periodos anteriores salvo prueba en contrario,
art. 746
2° Será admisible cualquier medio de prueba, no sería admisible testigos, sino hubiere
principio de prueba por escrito

Con Relación A Terceros

si el pago fue adelantado
art. 1575
Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato,
por lo cual se obliga a hacerlo
1. Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos del mayor tiempo que el arrendador podía
contrata (tutor x mas de 5 años bienes de un menor)
2. Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no subarrendar, hubiese subarrendado
la cosa y recibió pagos adelantados
3. En relación a los acreedores del locador, si hizo los pagos adelantados después de publicada su
falencia
4. En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del
inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato
5. En relación a los acreedores quirografários del locador, si hizo los pagos espués de estar
embargadas las rentas o alquileres
6. Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo de la insolvencia del locador, le hizo
pagos anticipados
7. En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y
a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador,
probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razon de saber la enajenación o la cesión
Todas las presunciones legales no admiten prueba en contrario, el tercero interesado puede
siempre probar la mala fe del locatario, y deberá probar que este hizo el pago con ánimo de
perjudicarlo en sus derechos.

Pago anticipado de alquileres frente a los acreedores del locatario

No pueden pedir la acción revocatoria o pauliana,( anulación de alquileres o rentas), si el locatario
continua en uso de la cosa, pero pueden pedir la restitución de los pagos en caso de que se
rescinda el contrato. (1578).

Garantía del pago de alquileres

A favor del locador la ley estableció garantías:
Puede pedir la resolución del contrato y el consiguiente desalojo del inquilino si este deja de pagar
dos periodos consecutivos.
Tiene un derecho de retención sobre los frutos y objetos que se encuentren en el inmueble
alquilado.
Tiene un privilegio especial sobre el precio de dichos frutos y cosas.
Tiene acción ejecutiva, para perseguir el cobro de esos alquileres.
Además el contrato puede proveer fianzas personales o reales para garantizar el cumplimiento de
las obligaciones del locatario, pero él deposito de garantía no puede exceder del importe de un
mes por cada año de locación, (si es vivienda).

Resolución Del Contrato Por Falta De Pago

Si el locatario no paga 2 meses consecutivos de alquileres, el locador podrá demandar la
resolución del contrato con indemnización de perdidas e intereses, (1579).
La resolución (679 C.P.C.C.), es por procedimiento sumario de desalojo.
El desalojo
Vía sumaria.
Para cobro de alquileres
Juicio Ejecutivo.
Desalojo por juicio sumario, plazo para contestar demanda 10 días.
Se le envía carta documento, telegrama, intimando por 10 días como mínimo a que pague.
Cobro de alquileres Juicio Ejecutivo Plazos de 5 días.
Excepción: falsedad de firma, etc.
Se puede desalojar también por cambiar el destino de la vivienda, o por sublocar, si esta expreso
en el contrato que no puede hacerlo.
Indemnización Por Daños
La resolución del contrato por falta de pago obliga al locatario a resarcir los daños y perjuicios
consiguientes, (1579).
Daños que incluye:
Tiempo que esta deshabitada la cosa.
Por tiempo de refacciones.
Por tiempo que tardo encontrar un nuevo inquilino.

Derecho De Retención
art. 1558
El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa
arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista y que
pertenezcan al locatario. De juzgara que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si
no se probare lo contrario

En principio habla de derecho de retención, pues esta atribución se ejerce sobre cosas que no
están en poder del locador. Se trata de un derecho de impedir, a fin de hacer efectivo el privilegio
que le otorgo el art.3883.
Deben excluirse los bienes que son indispensables, también se excluyen las cosas, de terceros,
pero este debe probarlo que son de él.

Privilegio Del Locador

Según el art. 3883, gozan de privilegio los créditos por alquileres o arrendamientos de fincas
urbanas o rurales, sean los acreedores los propietarios de ellos o sean los usufructarios o
locatarios principales a saber:
Por 2 años vencidos, casa.
Por 3 años vencidos, hacienda de campo.
El privilegio se extiende a otras obligaciones que se derivan del contrato de locación.
Además, si las cosas hubieran sido secuestradas de la casa alquilada, el propietario de ella puede
hacerlas embargar durante un mes, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe.

Acción Ejecutiva
El art.1578, invade el derecho procesal, estableciendo la vía ejecutiva para el cobro del alquiler o
rentas del inmueble. Esta garantía solo funciona cuando se trata de inmuebles. (art.1578 C.C. y art.
523 inc. 6 C.P.C.C.).
Esta vía ejecutiva comprende además de los alquileres, otras deudas como impuestos pagados por
el locador; pero no comprende los daños y perjuicios, los alquileres perdidos como consecuencia
de la resolución del contrato, los gastos por reparaciones, etc., por que no es deuda ligada al
crédito.
Ley 23091 ha previsto que previo a la demanda de desalojo por falta de pago el locador deberá
intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando un plazo no menor de diez días
desde la recepción de la intimación.

Derecho De Compensación
Dentro del juicio ejecutivo por cobro de alquileres el locatario tiene derecho de oponer la
compensación de los gastos o mejoras que tuviese derecho a cobrar del locador aunque el valor
cierto de ellos dependiese de liquidación, art. 1580.
Obligacion de restituir la cosa
Al termino del contrato el locatario tiene la obligación de devolver la cosa al locador.

Conservar la cosa en buen estado

art. 1561
Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por
su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten en el, de sus domésticos,
trabajadores, huéspedes o subarrendatarios

art. 1562
El locatario no conservara la cosa arrendada en buen estado
1. Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el art. anterior, o
abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivo de
una necesidad personal, mas no si lo hiciere por motivo derivados de la misma cosa o del lugar en
que ella se encuentre
2. Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo sin
autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato
3. Dejando de hacer las mejoras a que se obligo

Sanciones
Para el caso de incumpliendo, el locatario tiene derecho a tener por resuelto el contrato y retomar
la cosa (1564)
No será necesario a intimarlo a que cumpla.

Obras O Mejoras Prohibidas

El locatario no puede:
Hacer mejoras que cambien la forma de la casa. arts.1562/5
Mejoras nocivas o que cambien su destino. art. 1560
Mejoras prohibidas por el contrato.

Sanciones
Impedir la realización de las mejoras por interdicto de obra nueva.
Si ya se hicieron las obras, podrá optar entre demandar su inmediata demolición o al fin de la
locación que se le restituya la cosa en el estado que se le entrego. (1565).
Finalmente daños y perjuicios.

Reparaciones Del Locatario

El locatario tiene a su cargo la reparación de los defectos menores, art. 1573, que son causados
normalmente por las personas que habitan el edificio.
Por lo general el locador no tiene interés en que dichas reparaciones se lleven a cabo sino al final
del contrato, pero nada impide que la exija durante su vigencia; concluido el contrato sin haberse
realizado, el locador las podrá hacer por cuenta del locatario.

Reformas estipuladas.
Es cuando en el contrato o posteriormente el locatario se haya comprometido a la realización de
determinadas reformas.

Sanciones Por Incumplimiento

Si el locatario asumió tal compromiso sin ninguna contraprestación, el locador podrá exigirlo
judicialmente y que se haga en el plazo que la sentencia determine, bajo apercibimiento que se
resuelva el contrato. art. 1567.
Sí el contrato estipulase un plazo deberá esperarse que venza el plazo o cuando sea cierto que no
podrán hacerse dentro del termino previsto. art. 539.
Si el locatario hubiere recibido alguna renta ya por las obras (ya sea disminución de los alquileres o
una suma adinerarla), el locatario podrá exigir se lleven a cabo bajo apercibimiento de resolverse el
contrato, y en ese caso podrá reclamar la devolución de suma entregada, (o en su caso el pago de
la diferencia de alquileres con sus intereses. art. 1567).

Casos De Excepción De Responsabilidad Del Locatario

Caso fortuito o fuerza mayor, art. 1568.
Para el caso del incendio se le considera caso fortuito salvo que el locador pruebe la culpa del
locatario, art. 1572.
Vicio de la cosa,( vicio o defecto propio de la cosa).
Extinción natural de la cosa, art. 1569, caso de la mina o cantera agotada.

Obligación de avisar ciertos hechos al locador.

El locatario esta obligado a dar aviso de los siguientes hechos:
art. 1530 De toda usurpación o turbación de su derecho u toda acción relativa a la propiedad o
posesión,.
La omisión tiene como sanción:
1- La perdida de la garantía de evicción.
2- La obligación de indemnizar al locador de los daños y perjuicios.
Pero el locatario no incurrirá en ninguna responsabilidad si probara que el locador no tenla
defensa, que oponer al tercero.
De todo vicio o deterioro o destrucción que por caso fortuito u otro motivo haya sufrido la cosa y
cuya reparación este a cargo del locador, si de la demora en hacer los trabajos de reparación
pudieran provocarse mayores deterioros o perdidas.

8. Cesion de la locacion y sublocacion

Cesión de locación: un mismo contrato originario, se transfiere al cesionario. art. 1584
Sublocación: hay un nuevo contrato. art.1585
Las obligaciones con el locador primitivo en ambos casos se mantendrán incólumes.
Las reglas de la cesión de locación se regirán por la cesión de derechos y de esta diferencia
esencial surge :
En cuanto a la forma y prueba, la cesión requerirá la forma escrita y solo será valida desde la
notificación al deudor cedido.
En la sublocación no hace falta la notificación y la forma se rige por los principios generales. del art.
1 190 y siguientes
El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue en buen estado de conservación art.1590
El sublocador goza del privilegio del locador con relación a los alquileres, el cedente no.
El cedente carece de acción para demandar al locador por el cumplimiento de sus obligaciones, el
locatario- sublocador la tiene.
La cesión puede ser gratuita, la sublocación no.

Caso De Duda
Tener en cuenta si se pago por meses o periodos es sublocación, si se paga totalmente es una
cesión.
Si el pago se hace al locador habrá que presumir una cesión.

Derecho A Ceder U Sublocar

El art.1583, sienta el siguiente principio: el locatario puede ceder o sublocar en todo o en parte la
cosa arrendada salvo que le estuviese prohibido. Para algunos es un contrato "intuita personae",
por ello este derecho de ceder y sublocar, esta sometido a serias restricciones.
En arrendamientos rurales esta prohibido salvo conformidad expresa del arrendador (art. 7°.Ley
13246).
En locaciones urbanas la cláusula prohibitiva es casi una regla.

Limitaciones del derecho de ceder y sublocar.

Arrendamientos de fincas urbanas, será nula toda convención que importe elevar en mas de un
20% el precio del subarriendo sobre el alquiler originario, art. 1583.
Los locatarios están obligados a hacer constar en los recibos de pagos, el nombre del locador y del
arriendo originario y en caso de transgresión el locatario deberá una multa igual al decuplo del
exceso de alquiler indebidamente percibido.

El subarriendo y la cesión se juzgaran hechos siempre bajo la condición implícita de que el

cesionario y el subarrendatario usaran y gozaran la cosa conforme al destino para el que se
entrego en locación, aunque el contrato original no lo hubiera estipulado. Por lo demás el locatario
no podrá entregar un derecho mejor ni más extenso que el que posee.

Derecho De Prestar La Cosa

Salvo estipulación en contrario el locatario tiene derecho a prestar la cosa, art.1583

Prohibición Convencional De Ceder Y Sublocar

La cláusula no es estrictamente necesaria ya que la prohibición puede ser por otras vías, por
ejemplo si se alquila una casa vivienda del locatario y sus hijos. También basta que el contrato
tenga la prohibición de ceder y se reputa implícito la de sublocar.
La cláusula de que no se puede ceder o subarrendar sin consentimiento expreso del locador, no
impedirá al locatario hacerlo si el cesionario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia
y buen cedente, por que sino estaría el locador iniciando un abuso del derecho.
Distinto es que esté la cláusula prohibiendo ceder y/o sublocar.
Porque en el anterior "sin consentimiento..." implica que no se opone a tener otro inquilino y solo le
preocupa su solvencia y crédito.
Pero todo esto es bastante discutible y demasiado sutil.

Transferencia De Fondo De Comercio Y Prohibición De Ceder La Locación

La jurisprudencia predominante, niega la posibilidad de transferir el local junto con el fondo de
comercio, cuando hay prohibición de ceder o sublocar.
Sanción para el caso de cesión o sublocación contra la prohibición contractual.
Recursos del locador: hacer cesar el uso y goce del cesionario o sublocador, demandar la
resolución del contrato, además daños y perjuicios.

Situación del cesionario o sublocatario.

Frente al locador su situación es precaria y tiene que desalojar si se lo exigen.
El locatario sublocador no podría negarse a entregar la cosa al sublocatario aduciendo que su
contrato originario se lo impedía. art. 1588.
Pero que pasa con el cesionario que sabe de la amenaza que se cíeme sobre su derecho:
a) si al momento de firmar el contrato sabia, no se puede negar a recibir la cosa.
b) si no lo sabia, esta autorizado a negarse a recibirla, y podría reclamar daños y perjuicios.

Arrendamientos agrícolas.
Está prohibido la cesión o subarriendo, salvo conformidad expresa del arrendador.
Ley 13246 art. 7.)
Efectos de la cesión.
Se rige por las reglas de la cesión de derechos. art. 1584.
El cedente carece del privilegio del locador sobre las cosas introducidas en el predio arrendado, y
el cesionario esta obligado a recibir la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la
cesión y no puede exigir que se la entregue en buen estado.

Relaciones entre locador y locatario.

El inquilino permanecerá obligado respecto del locador, salvo que este acepte liberarlo.

Relaciones Entre Locador Y Cesionario.

La cesión hecha en forma legitima, crea una relación directa entre locador y cesionario.
Aunque el cedente no esta liberado, aquellos pueden prescindir de el en sus relaciones y reclamos
recíprocos.

Consecuencias
El cesionario tiene acción directa para exigirle al arrendador que cumpla todas las obligaciones a
su cargo. arts. 1589 y 1599.
El locador tiene acción directa contra el cesionario para que cumpla con sus obligaciones, todo ello
sin perjuicio de la acción que por igual causa tiene contra el cedente, mientras no lo libere.
Mientras el cedente no esta liberado, el locador tiene tiente a sí dos deudores, solidariamente
responsable.

Efectos de la sublocación.
Relaciones entre sublocador y sublocatario.
En la cesión es un solo contrato de locación que es transferido a favor de un tercero, en la
sublocación este nuevo convenio se regirá por las leyes de la locación. 1585 y 1600.

Consecuencias
El sublocador goza del privilegio del arrendador sobre las cosas introducidas por el sublocatario en
el predio arrendado. Y el sublocatario puede exigir que el sublocador le entregue la cosa en buen
estado y cumpla con las obligaciones que la ley le impone al locador.

Relaciones entre locador y locatario: siguen iguales.

Relaciones entre locador y sublocatario
El sublocatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones
que hubiera contratado con el locatario.
El locador tiene acción directa contra el sublocatario por el cumplimiento de las obligaciones de la
sublocación.
El locador tiene privilegio sobre las cosas introducidas por el sublocatario pero solo por las
obligaciones a cargo de este.
El sublocatario no puede oponer al locador original los pagos de subalquileres anticipados, salvo
que esa forma de pago estuviera pactada en la sublocación o que fuese la costumbre del lugar.

9. Conclusion de la locacion
Causales enumeradas en el código.
Vencimiento del termino pactado.
Plazo indeterminado, en cualquier momento cualquiera de las partes (siempre que hayan
transcurrido los plazos de la ley 23091.
Perdida de la cosa arrendada.
Imposibilidad de usar y gozar la osa de acuerdo a su destino.
Vicios redhibitorios.
Caso fortuito.
Incumplimiento de las partes.
El Locador Puede Pedir La Resolución
Cuando el locatario le dé a la cosa un uso distinto al convenido, si la cosa se deteriora por culpa, si
abandona la cosa, por obras nocivas del locatario, si no hace las mejoras prometidas, si no paga
por dos periodos consecutivos.

El locatario puede pedir la resolución:

Cuando el locador hiciere reparaciones que interrumpieren el uso estipulado o fueren muy
incómodas y se negase a la suspensión o rebaja del alquiler.
Si el propietario vecino hiciere obras en las paredes linderas inutilizando por algún tiempo la cosa
arrendada y el locador se negare a rebajarle el precio.
Si el locador quisiera hacer obras que no son reparaciones, o si perturba con sus hechos
personales el disfrute de la cosa por el inquilino.

Otras Causas No Enumeradas En El Art. 1604

Acuerdo de partes, confusión, condición resolutoria, termino del usufructo, ejecución de obras que
amplíen la capacidad locativa en mas de 10% del valor de la contribución territorial y quiebra del
locatario.
Caso de quiebra del locatario. Si el locatario utiliza el inmueble para una explotación comercial, el
locador debe presentarse dentro de los 20 días de la publicación de edictos que notifican la
apertura del concurso, haciendo saber su intención de resolver o de continuar el contrato, y en el
mismo plazo cualquier acreedor podrá manifestar su oposición, y el juez resolverá previo informe
del sindico. (si lo utiliza exclusivamente para vivienda de el y de su familia el contrato continuará
vigente.

La locación no concluye
Por muerte del locador ni locatario, por venta de la cosa, por necesitar el locador la cosa para su
uso propio, o por imposibilidad personal del locatario de seguir usando de la cosa.

Consecuencias de la conclusión de la locación

El locatario queda obligado a devolver la cosa,
El locador debe las mejoras a su cargo,
Cesa el curso de los alquileres,
Se resuelven los subarriendos
Si hay culpa de alguna de las partes, se deberán los daños y perjuicios.

Restitución de la cosa.
En los contratos de plazo determinado : derecho al inmediato desalojo.
En los contratos de plazo legal determinado: derecho al inmediato desalojo.
(pero el locatario tendrá los 90 días desde que se lo intime, siempre que este al día con los
alquileres)
En los contratos de plazo indeterminado, para vivienda urbana o rural,
tendrá también los 90 días el locatario, y en los de muebles 3 días.
También puede haber resolución anticipada por falta de pago, en ese caso tendrá 10 días desde la
notificación y de 10 a 40 días por cesión o sublocación prohibida.

Vía por la cual se puede exigir la restitución.

Sumario para el desalojo (inmuebles) y ejecutivo para el cobro de alquileres, siempre que se lo
haya intimado para el pago en un plazo no menor de diez días.

Estado en que debe restituirse la cosa.

Buen estado de conservación, con el natural desgaste derivado del uso normal.
Si el locatario dice que la cosa estaba deteriorada cuando la recibió debe probarlo, porque se
presume que la recibió en buen estado.

Recursos del locador si la cosa se le entrega en mal estado.

Recibir la cosa y demandar daños y perjuicios, o no recibirla e intimar al locatario que la ponga en
buen estado, y demandar los daños y perjuicios que le ocasiona la demora.

Negativa del locador a recibir la cosa.

El inquilino puede si la negativa es infundada ponerla en deposito judicial, y si es fundada porque
no esta desocupada o esta en mal estado, el locatario deberá los daños y perjuicios.

Caso de pluralidad de locadores y de locatarios.

En el primer caso ningún condómino puede pedir la restitución sin el consentimiento de los demás
(antes de vencido el plazo del contrato)/ distinto es si esta el plazo vencido. art. 1613.
Varios locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá restituirla sin el consentimiento de los demás
(plazo no vencido). art. 1614.
Si el plazo esta vencido cualquiera puede devolverla.