MBA DE FINANÇAS E CONTROLADORIA

PÓS-GRADUAÇÃO UNIRITTER

ESTUDO DE CASO DA FERSAN:

UMA ANÁLISE DO MERCADO DE
SELF-STORAGE EM PORTO ALEGRE

DANIEL FERREIRA DOS SANTOS

PORTO ALEGRE
2018
 RESUMO

O trabalho conta com uma breve descrição da história da empresa Fersan e na

revisão da literatura aborda-se a definição de empreendedorismo e empreendedor e sua
importância na sociedade segundo Schumpeter (1945), o conceito e aplicação da
ferramenta de gerenciamento estratégico Canvas, o conceito e a aplicação da ferramenta
de planejamento estratégico Matriz S.W.O.T. para análise de ambiente interna e externa.
É abordada também uma análise sobre novas oportunidades para o empreendedorismo
brasileiro, o conceito de self-storage, análise do mercado internacional e nacional e o
mercado de containers, considerado uma modalidade de self-storage no Brasil. É um
estudo de caso onde se realiza uma pesquisa de mercado coletando amostras de
empresas que trabalham no segmento de self-storage a fim de mensurar a demanda e o
potencial crescimento do setor em Porto Alegre com base no tempo de atuação no
mercado, nível de ocupação e valores de locação. Essa pesquisa serve de suporte para
elaboração auxiliar de um novo modelo de negócio e planejamento estratégico da
empresa Fersan que busca se inserir no mercado de self-storage na zona sul de Porto
Alegre.

PALAVRAS CHAVES: SELF-STORAGE, PORTO ALEGRE, CANVAS, SWOT.

2
 ABSTRACT

The article has a brief description of the history of the company Fersan and later
in the literature review the definition of entrepreneurship and entrepreneur and its
importance in society according to Schumpeter (1945), the concept and application of
the strategic management tool Canvas, concept and application of the SWOT matrix
strategic planning tool for internal and external environment analysis. An analysis of
new opportunities for Brazilian entrepreneurship, the concept of self-storage, analysis of
the international and domestic market, and the container market, considered a self-
storage modality in Brazil, will also be discussed. It is a case study where a market
research is carried out collecting samples of companies working in the self-storage
segment in order to measure the demand and the potential growth of the sector in Porto
Alegre based on the time of market performance, level of occupancy and rental values.
This research serves as a support for the elaboration of a new business model and
strategic planning of the Fersan company that seeks to enter the self-storage market in
the south zone of Porto Alegre

KEYWORDS: SELF-STORAGE, PORTO ALEGRE, CANVAS, SWOT.

3
1 INTRODUÇÃO

Criada no ano de 2011, a Fersan é uma empresa familiar com o ramo de

atuação focada em investimentos imobiliários na cidade de Porto Alegre, Rio Grande
do Sul. Evandoir Santos, patriarca da família, atua nesse mercado a cerca de 40 anos
apesar de sua principal área de atuação profissional, analista contábil, não estar
relacionada com esse negócio. Iniciou comprando terrenos em regiões que
apresentassem fortes tendências de crescimento na expectativa de que começassem a
valorizar ao longo do tempo. Construía e vendia imóveis utilizando o dinheiro das
vendas para repetir a operação.
Adquirindo conhecimento ao longo do tempo, passou a atuar com sua esposa
Maria Cristina Ferreira dos Santos construindo mais de 30 imóveis. Neste período, fez
o curso de corretor de imóveis, na ACM-Associação Cristã de Moços. Quando seus
dois filhos chegaram à fase adulta foram incluídos no negócio e surgiu a Fersan com o
nome desenvolvido a partir das iniciais dos sobrenomes Ferreira e Santos e logo
passou a prestar seus serviços para terceiros. Posteriormente, a empresa começou a
diversificar suas atividades na área de assessoria jurídica e financeira especializada no
mercado imobiliário e também na administração de locações de imóveis.
De acordo com Arnaut e Martins (2017) a forte crise econômica dos últimos
anos que afetou o mercado interno, a empresa começou a apresentar problemas
financeiros por não conseguir fazer seus ativos girarem além de sofrer com
inadimplência e redução da demanda pelos seus serviços prejudicando sua receita
obrigando-a a encerrar algumas operações a fim de reduzir custos.
No inicio do 2° semestre de 2016 foi detectada uma oportunidade em se inserir
no mercado de locações de espaço privativo para armazenamento de volumes. Esse
setor vem conquistando cada vez mais espaço e empresas que trabalham com self
storage têm sido muito demandados por clientes pessoas físicas e jurídicas, segundo
Gabardo (2017). Então a Fersan decide sondar esse mercado de armazenamento para
atender essa nova demanda.
A importância desse trabalho, além de ajudar no desenvolvimento da empresa,
é suprir uma demanda que cada vez vem se tornando mais comum com o problema de
armazenamento de volumes, móveis, maquinário, documentos e demais produtos que
podem gerar prejuízos financeiros ocupando espaços relevantes dentro das empresas
mesmo estando em uso descontinuado. “As pessoas físicas também estão buscando

4
espaços alternativos para armazenamento de objetos e documentos de cunho pessoal
que não podem, simplesmente, serem descartados” (DEL SOLDATO 100 2017).
A pesquisa visa auxiliar no novo modelo de negócio e planejamento
estratégico da empresa Fersan que busca se inserir no mercado de self-storage na zona
sul de Porto alegre e para isso deve-se identificar e atender os diferentes padrões de
demanda, mensurar o tamanho do mercado na região, conhecer os concorrentes, atrair
clientes e parceiros para o negócio, avaliar custos e payback.

2 REFERENCIAL TEÓRICO

O referencial teórico está dividido em três seções onde são abordados os

principais conceitos e informações mercadológicas dos temas que constituem a
literatura utilizada para a elaboração deste artigo. Na seção 2.1 é apresentado o conceito
inicial de empreendedorismo segundo Schumpeter (1945) contendo duas subseções,
onde é abordado o conceito do Canvas na subseção 2.1.1 e a análise S.W.O.T. na
subseção 2.1.2. A seção 2.2 aborda uma análise sobre novas oportunidades no mercado
brasileiro e na seção 2.3 o conceito de self-storage contendo três subseções onde é
analisado o mercado internacional de self-storage na subseção 2.3.1, o mercado
nacional de self-storage na subseção 2.3.2 e o mercado de containers, considerado uma
modalidade de self-storage no Brasil na subseção 2.3.3.

2.1 EMPREENDEDORISMO

Segundo Schumpeter (1945) empreendedorismo é o processo que busca

promover o desenvolvimento econômico e social de um país. Está relacionado com
a criação de empresas ou produtos novos, normalmente envolvendo inovações e riscos.
Responsável pelas mudanças oferecidas pelas empresas aos consumidores no mercado,
o empreendedor busca identificar oportunidades, agarrá-las e buscar os recursos para
transformá-las em um negócio lucrativo. Schumpeter (1945) ainda afirma que o
empreendedor é uma peça fundamental para uma sociedade, pois está propenso a
investir, alocando, de forma ótima, os recursos e buscando como resultado a
permanência do empreendimento e o crescimento econômico, a geração de riqueza, de
emprego e renda. (SCHUMPETER, 1945 apud WIKIPÉDIA).

5
2.1.1 Canvas Business Model

Desenvolvido por Alexander Osterwalder (2004), o Business Model

Canvas mais conhecido apenas como Canvas, é uma ferramenta de gerenciamento
estratégico que permite desenvolver e esboçar modelos de negócios novos ou existentes.
O Canvas é um quadro dos principais itens que constituem o modelo de negócio de uma
empresa e também pode ser um resumo dos principais pontos de um plano de negócio,
que deve estar sempre sendo revisado ao longo do tempo para saber se cada bloco está
sendo bem atendido ou se é necessário fazer alteração em algum deles para se conseguir
um melhor resultado. “O plano de negócio descreve de forma mais detalhada e
complexa como o negócio será construído, com etapas, prazos, planilhas de custos e
receita entre outros itens devendo ter correlação como modelo de negócios” (SEBRAE,
2013, p. 12 - 13).
Segundo Alexander Osterwalder (2004), um modelo de negócio descreve como
uma empresa cria, entrega e captura valor. A entrega de valor refere-se à forma de
recebimento da oferta pelo cliente e a captura de valor refere-se à forma de receber o
retorno de como o cliente esta percebendo o que esta sendo entregue a ele. De forma
objetiva, o modelo de negócio ajuda a empresa a encontrar respostas para estas
perguntas: O que você gera?; Para quem?; Como você fará isso?; Quanto isso te custa?;
Quanto você receberá por isso?
O quadro é composto por nove blocos que ajudam a responder essas perguntas e
definir ideias para operar o negócio e gerar valor de mercado, indicando seus principais
fluxos e processos, permitindo uma análise e visualização do seu modelo de atuação no
mercado. De acordo com as definições realizadas pelo Sebrae (2013), podemos dividir
em 9 (nove) focos, sendo eles:

1. Proposta de valor: O que a empresa vai oferecer para o mercado que realmente
terá valor para os clientes; Razão pelo qual os clientes adquirem o produto e
serviços. Os produtos e serviços oferecidos pelo negócio atendem uma
necessidade, resolvem um problema ou melhoram alguma situação existente?

2. Segmento de clientes: O publico alvo, quais segmentos de clientes serão o foco

da empresa;

3. Os canais: Como o cliente compra e recebe o produto e serviço; O meio pelo

qual uma empresa fornece produtos e serviços aos clientes. Isso inclui a

6
 estratégia de marketing e de distribuição de uma empresa.

4. Relacionamento com clientes: Como a empresa se relaciona com cada

segmento de cliente. O processo de gestão de relacionamento com o cliente é
chamado de CRM - Customer Relationship Management.

5. Atividade-chave: Quais são as atividades essenciais para que seja possível

entregar a Proposta de Valor da empresa.

6. Recursos principais: Recursos necessários para realizar as atividades-chave.

São considerados ativos da empresa e são necessários para manter e dar suporte
ao negócio podendo ser humanos, financeiros, físicos ou intelectuais.

7. Parcerias principais: São as atividades-chave que realizam alianças de

negócios que complementam os outros aspectos do modelo de negócio. Das de
maneira terceirizada e os recursos principais adquiridos fora da empresa;

8. Fontes de receita: São as formas de obter receita por meio de propostas de

valor. A forma como a empresa ganha dinheiro através de uma variedade de
fluxos de receitas. Rendimentos de uma empresa.

9. Estrutura de custos: São os custos relevantes necessários para que a estrutura

proposta possa funcionar. As consequências monetárias dos meios utilizados no
modelo de negócios.

2.1.2 Análise S.W.O.T

Elaborada por Albert Humphrey as décadas de 1960 e 1970 a análise S.W.O.T:

Strengths (Forças), Weaknesses (Fraquezas), Opportunities (Oportunidades) e Threats
(Ameaças) é uma ferramenta aplicada durante o planejamento estratégico para analisar
os ambientes internos e externos, formulando estratégias de negócios para a empresa
com a finalidade de aperfeiçoar seu desempenho para o mercado a partir de uma matriz
que possibilita a visualização das características compõe a sigla. Através da análise
S.W.O.T., pode-se fazer a sistematização das forças e fraquezas da empresa, das
oportunidades e ameaças do meio em que a empresa atua. Segue abaixo a descrição de
cada uma delas:

7
1. Forças: Está relacionado às vantagens que a empresa possui em relação aos
concorrentes.
2. Fraquezas: São desvantagens internas da empresa que interferem ou prejudicam o
andamento do negócio.
3. Oportunidades: São aspectos externos que influenciam positivamente a empresa.
Não existe controle sobre essas oportunidades, pois elas podem ocorrer de diversas
formas, como por exemplo - mudanças na política econômica do governo, alterações
em algum tributo, investimentos externos, ampliação do crédito ao consumidor e
entre outros. Porém, podem ser feitas pesquisas ou planejamentos que preveem o
acontecimento desses fatos.
4. Ameaças: São aspectos externos que influenciam negativamente a empresa
prejudicando o planejamento estratégico assim como seus resultados.

Através da matriz S.W.O.T. a empresa consegue ter uma visão clara e objetiva
sobre quais são suas forças e fraquezas no ambiente interno e suas oportunidades e
ameaças no ambiente externo, dessa forma, os gestores conseguem elaborar estratégias
para obter vantagem competitiva e melhor o desempenho organizacional. Estas análises
de cenário se dividem em:

 Análise do ambiente interno: Se refere aos fatores internos e gerenciáveis

formado pelo conjunto de recursos humanos, financeiros, físicos e entre
outros. Nesse ambiente é possível identificar os pontos fracos a fim de corrigi-
los e evitá-los. E os pontos fortes, correspondentes aos recursos e capacidades
que juntos se transformam em uma vantagem competitiva para a empresa em
relação aos seus concorrentes.

 Análise do ambiente externo: Se refere aos fatores externos não manipuláveis e

que exercem influência sobre a empresa. É composto por fatores macro
ambientais (questões políticas, demográficas, tecnológicas, econômicas e entre
outros) e fatores micro ambientais (fornecedores, parceiros, consumidores e
entre outros). O acompanhamento constante permite aproveitar as oportunidades
e prevenir as ameaças em tempo hábil.

A análise S.W.O.T tem como objetivos, de acordo com Martins (2006), efetuar
uma síntese das análises internas e externas; Identificar elementos chave para a gestão

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da empresa, o que implica estabelecer prioridades de atuação; Preparar opções
estratégicas: riscos/problemas a resolver; Fortalecer os pontos positivos, indicar quais os
pontos devem melhorar, mostra as chances de crescimento, aumentando as
oportunidades e deixa em alerta diante de riscos; Dar mais segurança para a tomada de
decisão; Conhecer profundamente o cenário; Compreender a posição em relação aos
concorrentes; Antecipar-se a movimentos externos e indicar alternativas de ação. Logo,
“quando os pontos fortes de uma organização estão alinhados com os fatores críticos de
sucesso para satisfazer as oportunidades de mercado, a empresa será por certo,
competitiva no longo prazo.” (RODRIGUES, et al., 2005 apud SILVA, et al., 2011, p.
02 - 03).

A partir da derivação da análise S.W.O.T. é possível fazer a - análise S.W.O.T.

Cruzada - que permite traçar estratégias mais específicas para melhorar o ambiente, na
qual os fatores são combinados buscando potencialização (quando ambos são positivos
ou negativos) entre eles ou anulação (quando um é positivo e outro negativo) a partir do
cruzamento de informações entre os quatro quadrantes, de acordo com Ávila (2015).
Pode-se verificar que a existem quatro estratégias, conforme modelo de Ávila (2015),
sendo elas:

1. Estratégia ofensiva (Forças x Oportunidades): Busca identificar a ajuda que

determinada vantagem competitiva é utilizada para que uma oportunidade possa
ser aproveitada. Ocorre quando se analisa o quanto uma força ajuda na
possibilidade de uma oportunidade acontecer. De maneira geral, essa é uma
estratégia que visa o crescimento e o desenvolvimento de um fator positivo em
um determinado negócio.

2. Estratégia de confronto (Forças x Ameaças): Busca modificar o ambiente a favor

da empresa identificando como suas forças podem minimizar a chance das
ameaças ocorrer.

3. Estratégia de reforço (Fraquezas x Oportunidades): Busca como reforçar uma

fraqueza para aproveitar melhor as oportunidades. A estratégia deve focar em
diminuir os impactos de uma fraqueza (interna) para não interferir na chance de
ocorrência de uma oportunidade (externa).

9
 4. Estratégia defensiva (Fraquezas x Ameaças): Busca proteger a empresa ao
reduzir a chance de uma fraqueza fazer com que uma ameaça se torne realidade
causando impactos negativos e perdas.

2.2 NOVAS OPORTUNIDADES

De acordo com Joseph Schumpeter (1939), toda nação passa por um ciclo
econômico composto por quatro principais etapas: boom, recessão, depressão e
recuperação. Nos últimos anos, o Brasil passou por um dos mais longos períodos de
recessão, as elevadas taxas de crescimento da economia brasileira, verificadas entre
2003 a 2008, perderam seu dinamismo a partir de 2009. Em 2014 tornou-se clara uma
desaceleração econômica em decorrência de fatores, como a crise dos mercados
internacionais, queda do preço das commodities, inflexões da política econômica e,
recentemente, a crise política. Segundo Arnaut e Martins (2017) essa desaceleração da
economia retraiu o mercado interno tornando as condições menos propicias ao
empreendedorismo por oportunidade que é responsável por um forte impacto sobre o
crescimento econômico de um país. E afirmam que com o aumento do desemprego o
empreendedorismo por necessidade ganhou mais espaço no país, pois muitos buscaram
abrir o próprio negócio como uma alternativa frente a um cenário econômico
desfavorável (ARNAUT; MARTINS, 2017).
No relatório da GEM-Global Entrepreneurship Monitor (2016) o Brasil se
destaca na categoria intermediária de desenvolvimento em que os negócios são
estimulados por avanços ligados à industrialização e ganhos de escala em negócios.
Existem mais duas categorias de desenvolvimento, definidas pela GEM (2016) a
categoria inferior de negócios impulsionados por exploração de recursos naturais, no
caso de países extrativistas, que aponta menos desenvolvimento e a categoria superior
com base em inovação e tecnologia. Os países mais desenvolvidos de categoria superior
como Estados Unidos, Austrália, Canadá buscam negócios focados em inovação e
tecnologia, todos com maior renda per capita e índice de desenvolvimento do que o
Brasil, indicando uma forte relação entre o tipo de empreendedorismo e o ecossistema
no qual os empreendedores estão inseridos (GEM, 2016 apud DINO, 2017).
No final do mês de novembro, a OCDE-Organização para Cooperação e
Desenvolvimento Econômico (2017) divulgou projeções que mostram o Brasil

10
ascendendo economicamente nos próximos dois anos. Mesmo mostrando perspectivas
modestas de 1,9% (2018) e 2,3% (2019) o cenário deve trazer estabilidade necessária
para a criação de novos negócios e para a manutenção dos empreendimentos criados no
país.
Segundo Dino (2017) a infraestrutura, as entidades e os programas vão impulsionar
criação de negócios.
Existem fatores que devem auxiliar a fomentar o crescimento do
empreendedorismo no país em 2018 tais como melhorias na qualidade dos serviços de
telecomunicações e internet, acesso a sistemas de gestão e programas de incentivos à
criação de negócios como o Fundo de Coinvestimento Anjo do BNDES, Empreender
Mais Simples do Banco do Brasil em parceria com o Sebrae além de outros programas
de instituições ligadas à pesquisa, desenvolvimento e inovação como Finep, Fapesp,
Banco do Nordeste, Cnpq e incubadoras e aceleradoras de negócios. (DINO, 2017)
De acordo com a Solides (2017) o período de crise foi importante para instigar a
criatividade dos empreendedores no desenvolvimento de negócios com melhor proposta
de valor aos clientes. Atualmente, com a recuperação da economia, a tendência é que
muitas pessoas se sintam mais a vontade para voltar a empreender por oportunidade,
inclusive pelas taxas de juros mais acessíveis que ajudam a facilitar o financiamento.
Embora passado o período de recessão econômica, o país ainda enfrenta o
problema da grande burocracia que desestimula abrir um negócio. Segundo
o relatório do Banco Mundial (2017), que considerou 190 países, o Brasil está na 125ª
posição tornando-o um dos países mais burocráticos do mundo. Devido essa barreira,
para abrir um negócio no Brasil leva mais de 100 dias, reflexo de um elevado número
de licenças e procedimentos que precisam ser obedecidos, bem como de custos com
alvarás e liberações específicas, enquanto em países mais desenvolvidos a média não
passa de 5 dias defende Solides (2017).

2.3 SELF-STORAGE

Self-storage é um termo inglês que é a abreviatura de self service-storage que

significa “Autosserviço de armazenamento”. Caracteriza-se por ser um modelo de
atividade imobiliária que consiste na disponibilização de espaços privativos para a
locação onde são armazenados diversos tipos de pertences, por determinado período,
sejam eles pessoais ou empresariais. O serviço é utilizado por pessoas que precisam

11
estocar algo temporariamente como: móveis, objetos de valor pessoal em caso de
reformas ou mudanças e até por empresas que utilizam como estoque de mercadorias
para reduzir custos sendo possível encontrar diversos modelos e tamanhos que variam
de acordo com a necessidade de cada cliente e região, conforme afirma (BRASIL
STORAGE; +BOX; BOX100, 2017).
O conceito surgiu nos Estados Unidos, país onde a população é culturalmente
muito consumista, no estado do Texas na década de 60 em um período de aumento da
renda da população, bastante acumulação de bens, objetos e móveis. Inicialmente sua
expansão foi impulsionada pelo aumento do numero de divórcios, redução no tamanho
e aumento no preço dos imóveis. Ao longo do tempo o crescimento populacional e
urbanização elevados fizeram com que as áreas vazias fossem cada vez mais
preenchidas causando uma redução no espaço disponível que ajudou a fomentar a
demanda pelo serviço. (BRASIL STORAGE; +BOX; BOX100, 2017).
Quando uma empresa do setor decide expandir suas unidades ela analisa alguns
indicadores na região antes de instalar suas operações a fim de garantir que o mercado
local tenha potencial para gerar o retorno esperado. O preço da locação é calculado com
base no valor do metro quadrado que varia de acordo com a região e o número de
metros quadrados. Ao adicionar um novo espaço no mercado através da expansão de
novas instalações, a taxa média de ocupação reduzirá, pois esse espaço leva tempo para
preencher e encontrar níveis ideais. Ou seja, quanto menor o mercado, mais impacto
esses novos espaços terão na ocupação média. Em um mercado mais maduro, haverá
um número maior de locais, com níveis de ocupação relativamente estáveis e a média
para a indústria será mais equilibrada. (FEDESSA, 2017, p. 23).
O nível de Ocupação ideal para um negócio de self-storage estabelecido “é
geralmente considerado como sendo 85% - 90%, o que permite que a empresa continue
oferecendo espaço para clientes e maximize o rendimento”. (FEDESSA, 2017, p. 23;
ISS, 2012). Segundo a Inside Self-storage (2012), as áreas com três ou quatro anos de
idade e apenas 70% ocupadas indicam um mercado fraco que deve ser evitado.

2.3.1 Mercado internacional

Segundo a Pramerica Real Estate Investors (2005), no ano de 2005 o mercado

norte americano possuía em média 39 mil unidades operacionais com área locável de
136,5 milhões de m² (0,46 m² locável per capita) com o custo médio de locação anual a

12
US$ 861,00 o m² movimentando anualmente US$ 120 bilhões. Em 2017 os EUA
ampliou a quantidade de espaço disponível em 10,2 milhões de m² totalizando 285
milhões de m² em self storage pelo país com mais de 60 mil unidades possuindo o
maior mercado no setor.
O crescimento foi tão acelerado que a quantidade de unidades self-storages
chegou a ultrapassar o número de shopping centers e com quatro vezes mais unidades
do que o Mc Donald’s sendo o setor com mais rápido crescimento imobiliário no país
nos últimos 30 anos. Nas grandes metrópoles onde a concorrência entre as empresas de
Self-storage é mais forte, mais parcelas de terra perto de áreas residenciais e
comerciais estão se tornando self-storage. (PGIM Real Estate, 2005 apud VALLS, 2009,
p.3).
O mercado global também aderiu a esse serviço como foi no caso do Canadá,
Nova Zelândia, Austrália e diversos países da Europa e Ásia. Na Ásia, operadores,
private equity e investidores estão buscando oportunidades em países como China,
Índia, Malásia e Japão onde as estruturas de instalação de self storage ainda são
insuficientes (menos de 0,002m² de área locável per capita) para uma potencial
demanda, pois esses quatro países unidos tem uma população 2,7 vezes maior que da
Europa e EUA combinados. Hong Kong e Cingapura possuem mercados estabelecidos,
mas ainda relativamente pequenos se comparados com outros mercados que atuam há
mais tempo. (FEDESSA, 2017, p. 10).
O uso de self-storage, independente do negócio, é um componente proeminente
do setor que vem mantendo crescimento durante os últimos anos. Na Europa a
quantidade média de área locavel per capita é de 0,018 m² e o custo médio de locação
anual é de € 258 por m². Representando 27% do mercado europeu em termos de área,
em 2017 a Europa expandiu a quantidade de espaço disponível em 942.178 m² (10,8%
da oferta total) totalizando 8.7 milhões de m² de área locável. (FEDESSA, 2017, p. 11-
17).
A ampliação de espaço permitiu um aumento no número de unidades em 2017
de 18% desde 2016 e 25% desde 2015 totalizando 3.247 unidades de self storage na
Europa. Todos os países aumentaram ou mantiveram a mesma oferta de espaço desde a
última pesquisa. O Reino Unido, França, Espanha, Holanda, Alemanha e Suécia
possuem o maior mercado da Europa somando juntos 85% do número total de unidades
na Europa. (FEDESSA, 2017, p. 11-17).

13
 Tabela 1 – Percentual de instalações de cada país no mercado europeu

País Participação (%)

Reino Unido................................................................................ 44,10
França.......................................................................................... 10,90
Espanha....................................................................................... 10,60
Holanda....................................................................................... 8,90
Alemanha.................................................................................... 6,20
Suécia.......................................................................................... 4,60
outros........................................................................................... 14,70
Fonte: FEDESSA (2017, p. 17).

Em 2017, a taxa de ocupação média europeia foi de 81% comparado com 80%
no ano passado e 78% em 2015. Fedessa (2017) afirma que a Hungria e a Irlanda
apresentaram os maiores níveis de ocupação em 90% e 87%, respectivamente. A
Espanha teve uma baixa taxa de ocupação em 2016 devido à ampliação significativa no
espaço disponível, mas no ano posterior obteve “maior aumento no nível de ocupação
(14%), seguido de perto pela Irlanda (9%) e Dinamarca (7%) sendo que essas duas
últimas tiveram crescimento limitado nos últimos 12 meses, pois não apresentaram um
aumento no numero de unidades indicando que os espaços existentes estão sendo
preenchidos.” (FEDESSA, 2017, p. 23).

2.3.2 Mercado brasileiro

O mercado brasileiro de Self-storage demorou mais para se instalar, surgindo a

partir de 1996 e apesar de muitas empresas já estarem no mercado, o serviço é
relativamente pouco conhecido. O seu principal foco são as pequenas e médias
empresas e profissionais liberais que precisam de espaços para armazenar estoques
menores e não necessitam de um galpão logístico para isso. O crescimento foi tão
significativo, que foi criada a Associação Brasileira de Self storage – ASBRASS, que
tem como objetivo promover e regulamentar o setor no país, além de promover a
integração.
Segundo a ASBRASS (2017), o mercado cresce em média 5% ao ano e
atualmente existem 146 endereços de empresas em funcionamento, que, juntas oferecem

14
cerca de 170.000 m² em espaço, vão faturar em torno de R$ 140 milhões até o final de
2017. Destas, 14 companhias que concentram 30 unidades são associadas à ASBRASS.

A diferença entre a nossa atividade no Brasil e a do mercado americano é

percebida pelos números. São 52 mil unidades lá e apenas 146 aqui. No
Brasil, o aluguel de um box ainda não é para todos, a exemplo do que
acontece nos Estados Unidos. Lá, o custo cai pela metade do nosso. O metro
quadrado de um box para locação no Brasil, hoje, está em torno de R$ 70,00
diz Flavio Del Soldato, presidente da Abrass. Ele afirma que, em dez anos, a
meta brasileira é ter o equivalente a 2,6 milhões de metros quadrados
destinados a esse mercado. Hoje, são 260 mil metros quadrados. O
atendimento aos empreendedores de menor porte, segundo ele, visa aumentar
a demanda. Soldato acredita que o principal desafio hoje é a carência de uma
regulamentação, o que acaba inibindo o desenvolvimento do mercado.
(SOLDATO, 2017 apud BOX100, 2017, p. 3-4).

Paiotti (2017) conclui que é um negócio que ainda tem muito a crescer. E uma das
vantagens é que não tem burocracia. (...) O segredo é combinar localização, fácil acesso
e visibilidade.

2.3.3 Containers

Existem conflitos na definição de armazenamento próprio, por exemplo, alguns

países incluem containers e outros não, no caso do Brasil a ASBRASS (2017)
considera containers para armazenamento como atividades de Self-storage desde que
não seja utilizado para atividades de terceiros. Os containers deixaram de ser apenas
ferramentas de transporte, e vem adquirindo espaço no mercado brasileiro nos últimos
anos por ser uma boa alternativa para o armazenamento de produtos a um baixo custo.
GABARDO (2017), afirma que apesar da atual crise econômica, a demanda
pelo serviço de aluguel de containers vem crescendo cerca de 20 a 25% ao ano,
inclusive pelo setor de construção que foi muito afetado pela crise, pois é percebido
vantagens na locação do produto que serve como almoxarifado sendo mais prático,
seguro e resistente ao invés de montar uma casinha de madeira.

Nesse período de crise vem sendo algo muito importante. As empresas não
querem despender dinheiro na compra de um container, até por conta do risco
de a operação parar. Com o aluguel, se isso acontecer ele pode devolver o
container Então é um mercado em ascensão, em grande crescimento, e que
mesmo com a crise não chegou a parar. Até sentimos outros reflexos, como
inadimplência, mas procura para alugar tem todo o dia”. (GABARDO, 2017).

Há também uma grande demanda por containers refrigerados de empresas do

15
ramo alimentício como supermercados, frigoríficos e empresas do agronegócio, que
em alguns casos não dão conta das supersafras e correm riscos de perder a mercadoria.
Outra vantagem é a praticidade no transporte de cargas que necessitam de temperatura
controlada já que as câmaras frigorificam convencionais são estruturas estáticas. A
Delta containers possui uma estimativa de crescimento de 12% no numero de projetos
(GABARDO, 2017).
GABARDO (2017), muito populares no exterior, os containers também são
utilizados por pessoas que querem montar seu próprio negocio, como escritórios,
restaurantes (Madero), bares e até para fins habitacionais. O custo para aquisição de
um container varia de R$ 3.487,00 a R$ 5.072,00 sem a inclusão do custo de
transporte.

3 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

O trabalho se caracteriza por estudo de caso, pois a coleta é fornecida por

empresas para analisar um fenômeno dentro do mercado local. A pesquisa é quantitativa
descritiva de concepção transversal múltipla, uma vez que trabalha com dados métricos,
busca resultados mensuráveis com aplicações de técnicas numéricas descrevendo
características e/ou funções de mercado e empresa, coleta de dados padronizados e
observação sistemática com duas ou mais amostras coletadas em dado momento.

Como parte integrante do procedimento metodológico do trabalho, também são

aplicadas ferramentas de gerenciamento e planejamento estratégico para a Fersan, o
Canvas e a analise S.W.O.T com intuito de auxiliar no desenvolvimento do novo
modelo de negócio de self-storage para a empresa além de analisar os ambientes
internos e externos.

3.1 ESTUDO DE MERCADO

Trata-se de estudo de viabilidade da região, uma vez que cada uma possui um
aspecto comercial próprio, por isso, as instalações devem ser construídas atendendo a
demanda local, tanto em tamanho quanto em variedade de boxes, evitando-se assim
imobilização de capital e espaços ociosos. Para uma melhor compreensão do
funcionamento do mercado local é necessário determinar fatores importantes como o
nível de oferta e demanda da região, quem são os principais concorrentes assim como
seus custos e receitas obtidas. Esses fatores servirão de suporte para analisar alguns

16
indicadores que permitem mensurar o potencial de crescimento do setor na região.
Esses indicadores são: taxa média de ocupação (%) e o custo médio anual de locação
(R$ m²).

3.2 CANVAS E S.W.OT

Segue abaixo as figuras utilizadas como ferramentas de gerenciamento de

modelo de negócio e planejamento estratégico aplicados na empresa Fersan:

Figura 1- Canvas Bussines Model

Fonte: Mobills Labs (2018)

Figura 2 - Análise S.W.O.T

Fonte: Mobills Labs (2018)

17
3.3 ESTRATÉGIA DE PESQUISA

A coleta de dados mostrou no inicio ser um grande desafio, pois a maior parte
das empresas é receosa quando se trata de fornecer informações financeiras.
Primeiramente foi envaido um e-mail para empresas do segmento apresentando o
projeto sobre o mercado de self-storage em Porto Alegre. A maioria não retornou e os
que retornaram optaram por não fazer parte da pesquisa. Obteve-se apenas um retorno
positivo da Organiz self-storage e em entrevista de profundidade com o proprietário, foi
possível coletar informações relevantes para o estudo aqui desenvolvido.
Posteriormente através da estratégia de cliente oculto, foi possível ter melhor
acesso às informações de mais empresas. Alguns dados por parte de algumas empresas
não foram disponibilizados, mas foi possível obter o necessário para mensurar o
potencial mercadológico da região. Com isso, foi coletada uma amostra de dez empresas
que atuam no segmento de self-storage, onde apenas uma não opera dentro da grande
Porto Alegre, mas foi inclusa na pesquisa por ser uma grande franquia a fim de
comparar com outras franquias de self-storage. Das dez empresas três são franquias e
apenas uma é de containers e as demais são boxes e garagem.
Entre fatores determinantes que influenciam no preço do aluguel do box estão a
localização das instalações, o tamanho do box, o tempo de permanência e o plano do
seguro escolhido. O valor mensal da locação utilizado como parâmetro é referente a um
box de 12m², tamanho padrão muito popular dentre as empresas pesquisadas, para o
contrato de um ano, ressaltando que também há valores maiores para contratos
semestrais e mensais. O custo médio anual da locação do metro quadrado é igual ao
valor da locação, pois é divido o valor mensal da locação pela quantidade de metros
quadrados escolhido (12m²), obtendo-se assim o valor do metro quadrado e depois
multiplicado pela quantidade de meses dentro de 1 ano (12) obtendo o mesmo resultado.
O faturamento mensal de cada self-storage e estimado a partir da multiplicação
do valor mensal da locação pelo número de unidades ocupadas e a taxa de ocupação é
obtida através da multiplicação do número de unidades ocupadas por 100 e depois
divido pelo número total de unidades.

18
 4 ANÁLISE DE DADOS

Serão apresentadas três tabelas com informações obtidas através de entrevistas,

com uma analise de dados quantitativos de dez empresas na tabela 1. Na tabela 2
contém informações de modelo de negócio e localização dessas 10 empresas e por fim,
na tabela 3 é uma analise comparativa de três franquias de self-storage. E será
apresentada a aplicação do Canvas na Fersan junto a um resumo e a análise S.W.O.T da
Fersan junto com o resumo.

Tabela 1
Valor
Taxa de
Inicio da Total de Unidades do m² Faturamento
Empresa ocupação
empresa unidades ocupadas anual mensal (R$)
(%)
(R$)
Anexxo. Dez/ 2016 260 108 41,54 612,00 66.096,00
Box útil Ago/ 2016 43 39 90,7 350,00 13.650,00
Box 100 Jan/ 1999 X x x 720,00 19.440,00
Casulo guarda móveis Jan/ 2008 150 135 90 250,00 33.750,00
Container segurança Jan/ 2014 54 38 70,37 320,00 12.160,00
Guarda bem Mai/ 2017 60 57 95 462,00 26.334,00
Guarde de tudo Jan/ 2016 108 105 97,2 660,00 69.300,00
Guarde flex Out/ 2016 120 94 78,33 384,00 36.096,00
Guarde mais Jan/ 2016 182 109 59,89 690,00 75.210,00
Organiz self storage Abr/ 2016 90 58 64,44 950,00 55.100,00
Médiana X X x 78,33 462,00 36.096,00
Fonte: Autor (2018)

Tabela 2
Empresa Modelo Localização
1.Anexxo Box Av. Farrapos, 3583, Navegantes - Porto Alegre
2. Box útil Box Av. Icaraí, 1204 - Porto Alegre/RS
3. Casulo Box São Luiz, 1065 - Bairro santana/ Porto Alegre
4. Container segurança Franquia/ ContainersIlha Grande dos Marinheiros
5. Guarda bem Box R. Landel de Moura, 2157
6. Guarde d’ Tudo Box Av. Sertório, 5950, predio 7 bairro São Sebastião POA-RS
Rua Lauro Muller, 860, pv 01 |bairro Humaíta Porto
7. Guarde flex Box Alegre, RS
8. Guarde mais. Franquia/ Box Rua Orestes Botega, 123- Niterói, Canoas
9. Organiz self storage Box Carlos Gomes 320, Porto Alegre – RS
10. Box 100 Franquia/ Box Minas Gerais
Fonte: Autor (2018)

19
 Tabela 3
Pay
Tx.de Capital de Capital de Investimento Faturamento
Franquias back
franquia giro instalação total mensal (R$)
(meses)
Container segurança R$ 35 mil R$ 10 mil R$ 75 mil R$ 120 mil 24 - 36 10 – 12 mil
Box 100 R$ 20 mil R$ 15 mil R$ 90 mil R$ 125 mil 24 - 36 15 – 20 mil
Guarde mais R$ 35 mil R$ 7,5 mil R$ 136 mil R$ 178,5 mil 18 - 24 30 mil
Fonte: Autor (2018)

Quatro empresas apresentaram uma taxa de ocupação a partir de 90% onde

apenas uma não esta localizada na zona sul de Porto Alegre. As taxas de ocupação alta
indicaram ter grande procura pelo serviço na região. Ambas também apresentaram
menor custo do metro quadrado anual e, consequentemente, menor valor da locação por
estarem localizadas mais afastadas do centro urbano. O Anexxo, Organiz e Guarde mais
apresentaram a menor taxa de ocupação que indicaria mercado desaquecido, o Anexxo e
a Organiz começaram a aumentar o número de unidades fazendo que surgissem mais
espaços disponíveis, reduzindo a taxa de ocupação. Oito das dez empresas pesquisadas
possuem menos de cinco anos de atuação em self-storage, indicando um mercado novo
e em crescimento. O metro quadrado mais caro foi o da Organiz justificado por estar
localizado em um ponto estratégico na Carlos Gomes onde há muitos escritórios. Na
tabela 3 é constatada uma relação proporcional entre a estimativa de faturamento mensal
e o investimento total das franquias, pois quanto maior o valor investido, mais alto tende
a ser a estimativa de faturamento.
Para aprofundar o estudo, será aplicado através das ferramentas de
gerenciamento de modelo de negócio e planejamento estratégico para a Fersan que
servirão de suporte ao longo do andamento do negócio podendo sofrer alterações.

20
 Figura 3 - Aplicação Canvas

Fonte: Autor (2018)

 Segmentos de Cliente/ Customer segments: Teremos mais de um tipo de cliente,

o publico alvo da empresa é pessoas que estão em viagem, mudanças, com
problema de falta de espaço para guardar móveis, objetos, coleções assim como
Empresas de construção civil, varejistas, clínicas e hospitais, agências, estúdios
escritórios e lojas.

 Propostas de Valor/ Value propositions: A Fersan busca solucionar o problema

de falta de espaço para os clientes disponibilizando espaços privativos onde o
cliente fica com a chave e pode acessar para guardar seus pertences.

 Canais/ Channels: Chegamos ao cliente por meio de panfletagem, publicidade,

anúncios, outdoor, internet facebook Ads, google, imobiliárias, sites de venda,
telemarketing/call center e indicação.

 Relações com Clientes/ Customer relationships: Flexibilidade de contrato

(mensal, semestral, anual), escolha do plano de seguro, acesso 24h onde o
cliente fica com as chaves do seu box.

21
 Atividades Chave/ Key activities: As atividades essenciais para entregar a
proposta de valor a fim de executar o negócio são serviços de locação de espaços
privativos para armazenamento de bens objetos/ móveis de valor pessoal e/ou
empresarial.

 Recursos Chave/ Key resources: Terreno comercial bem localizado 11,13 x 30m
(330m2).

 Parcerias Chave/ Key partners: Empresas de publicidade, segurança, limpeza,

seguradoras, fornecedores de material e serviços de montagem de boxs e
investidores.

 Fontes de Receita/ Revenue streams: Cobrança de aluguel pela locação do box.O

período de uso, tamanho do box e tipo de seguro determinarão o valor da
mensalidade.

 Estrutura de Custos/ Cost structure: Os custos que envolvem o negócio são o

custo de aterramento do terreno, segurança, marketing e publicidade, impostos,
aquisição, instalação, manutenção e limpeza dos boxes.

Figura 4 - Análise S.W.O.T da Fersan

Fonte: Autor (2018)

22
1. Força - Strengths (positivo interno)
 Fácil compreensão do conceito
 Terreno comercial com boa localização
 Segurança e acesso 24h
 O container pode ser transferido de local
 Rápido pay back
 Flexibilidade contratual
 Sem complexidade regulatória

2. Fraqueza - Weaknesses (negativo interno)

 Custo de implantação alto
 Poucos recursos financeiros
 Dependência de publicidade para difundir o conceito
 Dificuldade de mensurar o tamanho do mercado local

3. Oportunidade - Opportunities (positivo externo)

 Expansão rápida da operação
 Setor em ascensão no mercado nacional
 Boa capacidade de atrair investidores
 Expectativa de estabilização da economia e fim da recessão

4. Ameaça - Threats (negativo externo)

 Concorrência de self-storage
 Resistências culturais por ser algo novo
 Poucas barreiras de entrada
 Risco da demanda local ser insatisfatória

23
5 CONCLUSÃO

O estudou indica que o mercado de self-storage em Porto Alegre está aquecido

havendo espaço para se expandir e aumentar o número de novos entrantes para atender a
demanda. De modo geral, pode-se afirmar que as empresas pesquisadas são novas e já
estão procurando expandir suas instalações para dar conta das demandas, pois é
constatado que apenas duas das dez empresas pesquisadas possuem mais de cinco anos
no setor de self- storage sendo que uma delas não atua em Porto alegre. A mediana
mostra que a taxa de ocupação é de 78,33%, o que representa um mercado aquecido
para empresas novas. O valor da locação e o custo do metro quadrado anual variam
bastante dentro da região.
A relação entre a taxa de ocupação como valor de locação é que ambas podem
sofrer influencia da localização, pois quanto mais próximos às instalações estiverem
dos centros urbanos como estabelecimentos comerciais, escritórios e apartamentos,
mais propensos os consumidores estarão de recorrerem aos serviços de self-storage e
pagarem mais.
Há vantagens e desvantagens em optar por uma franquia. O pay back tem um
prazo estimado de 18 a 36 meses, o que é um tempo bom para um investimento, além
de ter softwares e um modelo de negócio que já esta bem estabelecida. O ponto
negativo seria que o terreno não tem capacidade para a quantidade mínima que
algumas franquias exigem, além dos impostos sobre a receita, os custos das taxas de
franquia, royalties e fomento. Por mais que franquear seja viável, opto por criar o
próprio modelo de negócio da fersan.
Como a localização também influencia no tipo de demanda e o terreno da
empresa esta localizado na zona sul de Porto Alegre onde se encontram inúmeras
construções, o publico alvo seria empresas e pessoas do setor de construção e o
armazenamento seria principalmente para fins de almoxarifado. Sem ter grandes
concorrentes o objetivo é iniciar com uma operação pequena e expandir aos poucos.

24
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