Acquistare Immobili Senza Rischi Legali PDF

ANTONIO VOLANTI
ACQUISTARE IMMOBILI SENZA

RISCHI LEGALI
Dalla Proposta di Acquisto alla Stipula di un

Preliminare per Acquisire Immobili in Modo Sicuro
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Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Titolo
“ACQUISTARE IMMOBILI SENZA RISCHI LEGALI”
Autore
Antonio Volanti
Editore
Bruno Editore
Sito internet
http://www.brunoeditore.it
ATTENZIONE: questo ebook contiene i dati criptati al fine

di un riconoscimento in caso di pirateria. Tutti i diritti sono
riservati a norma di legge. Nessuna parte di questo libro può
essere riprodotta con alcun mezzo senza l’autorizzazione scritta
dell’Autore e dell’Editore. È espressamente vietato
trasmettere ad altri il presente libro, né in formato cartaceo né elettronico, né
per denaro né a titolo gratuito. Le strategie riportate in questo libro sono frutto di
anni di studi e specializzazioni, quindi non è garantito il raggiungimento dei
medesimi risultati di crescita personale o professionale. Il lettore si assume piena
responsabilità delle proprie scelte, consapevole dei rischi connessi a qualsiasi
forma di esercizio. Il libro ha esclusivamente scopo formativo e non sostituisce
alcun tipo di trattamento medico o psicologico. Se sospetti o sei a conoscenza di
avere dei problemi o disturbi fisici o psicologici dovrai affidarti a un appropriato
trattamento medico.

Sommario
Introduzione pag. 5
Capitolo 1: Le fasi di acquisto e gli accorgimenti pag. 8
Capitolo 2: Come formulare una proposta d’acquisto
e stipulare un preliminare pag. 30
Capitolo 3: Come si acquista dal notaio pag. 53
Capitolo 4: Gli accorgimenti e l’acquisto all’asta pag. 80
Capitolo 5: L’acquisto di un immobile da costruire pag. 110
Conclusione pag. 139
Tabella della tassazione sugli acquisti di immobili pag. 142

Introduzione
Uno studio dell’AITEC di fine 2012 (Associazione Italiana

Tecnico Economica Cemento), rivela che «Secondo i dati del
ventesimo Rapporto Cresme sul mercato delle costruzioni, a
novembre 2012 il valore del patrimonio immobiliare italiano era
pari a circa 5947 miliardi di euro, in netta diminuzione dal 2007 a
oggi. Ciò nonostante rispetto al 1997 il valore degli immobili sul
territorio italiano è quasi raddoppiato (+95%). Quello che il
CENSIS ha definito “processo di patrimonializzazione familiare”
ha determinato un’espansione senza precedenti del mercato
residenziale, consentendo l’accesso all’abitazione a una platea di
soggetti fortemente motivati all’acquisto».
Tale studio afferma ancora che «Nonostante la crescita del

mercato immobiliare degli ultimi anni, non è azzardato sostenere
l’esistenza di una forte domanda abitativa potenziale.
Annualmente in Italia si formano (senza considerare le unioni
libere e i single che vanno a vivere da soli) circa trecentomila
nuovi nuclei familiari. Anche se l’andamento è decrescente, negli
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ultimi cinque anni in Italia sono nate 1,5 milioni di nuove
famiglie (portando il totale nazionale a 24,8 milioni). A tutto ciò
va aggiunto il contributo dato dall’evoluzione quantitativa e
qualitativa fornito dall’immigrazione. Secondo dati Istat, da qui al
2020 l’Italia crescerà ancora come numero di residenti, passando
dagli attuali sessanta milioni di abitanti a circa sessantatré milioni.
Nonostante quindi l’economia italiana attraversi una fase
fortemente recessiva tale da intaccare la condizione reddituale
delle famiglie, le dinamiche sociali e demografiche indicano che è
ancora attuale la necessità di accedere a nuovi alloggi».
Pertanto il mattone, secondo tali studi, rimane ancora

l’investimento preferito dagli italiani anche in situazioni di crisi
come l’attuale. Infatti, anche se non si raggiungono più i livelli
del 2003, nel corso del quale furono compravendute 900.000
abitazioni, nel 2010 sono state vendute comunque oltre 600.000
abitazioni.
Si tratta di numeri comunque importanti che dimostrano una

vitalità che spesso, però, non è accompagnata dalla giusta
attenzione. Infatti, se è vero che comprare un’abitazione è spesso

il coronamento del sogno di una vita, è altrettanto vero che questo
sogno non deve divenire un incubo.
Ecco perché occorre, anche se non si è degli esperti del settore

legale, avere ben chiari i meccanismi che regolano l’acquisto di
un immobile al fine di evitare o, almeno, minimizzare i rischi che
ogni acquisto può comportare. È quindi indispensabile conoscere
le varie fasi che conducono all’acquisto immobiliare, sapendo
individuare i possibili pericoli che possono annidarsi dietro un
“affare”. Inoltre, la voglia di realizzare il nostro sogno o di fare un
buon affare non debbono ostacolare una visione obiettiva
dell’acquisto che ci viene proposto.
Perciò, in questo corso prenderemo confidenza con aspetti,

tecniche e terminologie che non devono essere esclusiva dei notai,
ma devono costituire l’indispensabile patrimonio di chiunque si
voglia accostarsi al mercato immobiliare.
Perciò buona lettura e… in bocca al lupo!

CAPITOLO 1:
Le fasi di acquisto e gli accorgimenti
Acquistare un immobile significa compiere un gran numero di

passaggi, ognuno dei quali richiede estrema attenzione per evitare
problemi spesso molto seri. Infatti, la normativa in materia è
particolarmente complessa e se trascuriamo, sin dall’inizio, di
compiere tutta una serie di verifiche, potremmo rischiare di
compromettere l’acquisto.
In questo corso affronteremo le tre forme di acquisto

dell’immobile più frequenti nella pratica:
• la stipulazione di un contratto di compravendita;
• l’acquisto all’asta giudiziaria;
• l’acquisto di un immobile da costruire.
SEGRETO n. 1: possiamo acquistare un immobile stipulando

un contratto di compravendita, aggiudicandoci un’asta
giudiziaria o acquistandolo quando non è ancora costruito.

I passaggi che solitamente compiamo quando acquistiamo un
immobile mediante la stipulazione di un contratto di
compravendita sono:
• l’avvio delle trattative;
• la formulazione di una proposta di acquisto;
• la stipula del contratto preliminare;
• il rogito del notaio.
Queste fasi, tipiche dell’acquisto, possono essere precedute dal

conferimento di un mandato a un’agenzia immobiliare, oppure il
rogito del notaio può essere preceduto dalla richiesta di un mutuo
alla banca per finanziare l’operazione con relativa iscrizione
dell’ipoteca.
SEGRETO n. 2: quando acquistiamo un immobile con un

contratto di compravendita, le varie fasi riguarderanno
l’avvio delle trattative, la formulazione della proposta di
acquisto, la stipulazione del contratto preliminare e il rogito
del notaio.

Se, invece, ci vogliamo cimentare con un acquisto all’asta
giudiziaria, i passaggi che dovremo compiere saranno:
• l’esame della documentazione d’asta;
• il deposito della domanda di partecipazione all’asta;
• l’aggiudicazione;
• il trasferimento;
• l’eventuale rilascio dell’immobile da parte di chi lo occupa.
Anche in questo caso potremo aggiungere la richiesta di un mutuo

alla banca per finanziare l’acquisto, sempre con relativa iscrizione
dell’ipoteca a garanzia.
SEGRETO n. 3: quando acquistiamo un immobile all’asta, le

varie fasi riguarderanno l’esame della documentazione d’asta,
il deposito della domanda di partecipazione all’asta,
l’aggiudicazione, il trasferimento e l’eventuale rilascio
dell’immobile.
La principale differenza tra l’acquisto dal proprietario e l’acquisto

all’asta è che, nel primo caso, dovremo stipulare, alla conclusione
delle varie fasi, un contratto di compravendita, mentre, nel
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secondo caso, l’acquisto avverrà mediante un provvedimento del
giudice, chiamato decreto di trasferimento. Infine, l’acquisto della
casa dei nostri sogni può avvenire su pianta, cioè quando
l’immobile non è ancora costruito. Si tratta dell’acquisto
direttamente dal costruttore o come soci di una cooperativa
edilizia di abitazione.
In questi casi i passaggi saranno simili a quelli che abbiamo visto

per l’acquisto mediante stipula di un contratto di compravendita,
con alcune avvertenze che si rendono necessarie proprio perché
l’immobile ancora non esiste o non è ultimato.
SEGRETO n. 4: quando acquistiamo un immobile non ancora

costruito, da un costruttore o in cooperativa, vi sono alcune
avvertenze che si rendono necessarie proprio perché
l’immobile che andiamo ad acquistare ancora non esiste o non
è ultimato.
In questo capitolo ci occuperemo di questa prima forma di

acquisto, mentre nei successivi ci occuperemo dell’acquisto
all’asta o di un immobile ancora non costruito direttamente dal
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costruttore o quale soci di una cooperativa edilizia di abitazione.
Nel caso di acquisto mediante contratto di compravendita
dovremo prestare molta attenzione a:
• chi sia il venditore onde evitare che chi si propone come tale
in realtà non abbia la proprietà dell’immobile o non abbia i
poteri per trasferircelo;
• all’immobile che intendiamo acquistare affinché non abbia
oneri o pesi che possano pregiudicare il nostro acquisto, quali
ad esempio ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali,
servitù ecc.
SEGRETO n. 5: nel caso di acquisto mediante contratto di

compravendita dobbiamo verificare chi sia il venditore ed
effettuare controlli sull’immobile.
Con riferimento alla persona del venditore, è bene non trascurare

di verificare che chi si presenta come venditore sia il reale
proprietario dell’immobile. Tale accortezza, anche se può apparire
banale, è di estrema importanza.
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Per poter accertare questo, dobbiamo farci consegnare dal
venditore l’atto di provenienza, cioè il titolo in forza del quale
questi è divenuto il proprietario, e quindi:
• il contratto di acquisto;
• l’atto di donazione;
• la dichiarazione di successione;
• il decreto di trasferimento se l’immobile è stato acquistato a
un’asta, come vedremo nel Capitolo 3.
La nostra indagine deve andare a ritroso nel tempo fino a coprire

un ventennio. Infatti, non è sufficiente che il nostro venditore ci
consegni i documenti (ad esempio il contratto con il quale ha
acquistato l’immobile) con i quali prova che è divenuto
proprietario se questi documenti non recano una data anteriore a
vent’anni. In tale ultimo caso, il venditore dovrà consegnarvi gli
ulteriori documenti (contratto di acquisto, atto di donazione ecc.)
che provino gli acquisti precedenti al proprio sino a risalire
almeno a vent’anni prima.
Perché tale accortezza? Perché la nostra legge consente anche a

chi non sia proprietario di acquistare un bene immobile se lo
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possiede per almeno vent’anni in modo indisturbato: tale tipo di
acquisto si chiama usucapione.
Ecco perché, per essere sicuri di acquistare l’immobile dal reale

proprietario, dobbiamo farci consegnare dal venditore la
documentazione che comprovi un acquisto o una serie di acquisti
successivi che coprano un periodo di tempo a ritroso di almeno
vent’anni.
SEGRETO n. 6: il venditore dovrà consegnarci la

documentazione comprovante il proprio acquisto e quelli
eventualmente precedenti che coprano un periodo di tempo a
ritroso di almeno vent’anni.
Sarà inoltre necessario effettuare una visura ipocatastale,

chiamata anche visura ipotecaria o visura immobiliare, da
eseguirsi attraverso l’ispezione degli atti registrati presso le
Conservatorie dei Registri Immobiliari dell’Agenzia del
Territorio.
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Tramite l’esame dei Registri Immobiliari potremo verificare che
chi si presenta come proprietario abbia effettuato la trascrizione
su di essi del suo acquisto, al fine di evitare il rischio che uno
stesso proprietario possa vendere lo stesso immobile a più
soggetti contemporaneamente, cosa che, vi assicuro, accade
regolarmente.
La legge, proprio per questo, prevede che chi abbia acquistato un

immobile debba trascrivere tale acquisto per poterlo opporre ad
altri che si dichiari proprietario dello stesso bene ma lo abbia
trascritto successivamente. Insomma, l’esame dei Registri
Immobiliari ci garantisce che chi abbia trascritto il proprio
acquisto possa efficacemente trasferirci il bene senza amare
sorprese.
SEGRETO n. 7: è necessario effettuare una visura

ipocatastale da eseguirsi attraverso l’ispezione degli atti
registrati presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari
dell’Agenzia del Territorio.
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Inoltre, può accadere che chi si presenti come venditore non sia il
proprietario. In tale caso, dovremo richiedere che sia esibito
l’originale e data copia di una valida procura a vendere conferita
dal proprietario a un altro soggetto perché lo rappresenti nella
vendita e/o nelle fasi precedenti. In altre parole il proprietario
conferirà a un terzo il potere di vendere in nome e per conto
proprio.
Tale procura deve essere conferita per atto pubblico (notaio)

oppure per scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale
(ad esempio il notaio o l’impiegato comunale incaricato dal
Sindaco).
SEGRETO n. 8: dobbiamo accertarci che il venditore sia il

reale proprietario del bene o sia stato da questi incaricato con
una valida procura.
Le indagini che riguardano l’immobile non si debbono limitare ad

accertare chi sia l’attuale proprietario o chi sia autorizzato da
questi a vendere il bene. Dobbiamo preoccuparci di verificare
anche che l’immobile in questione non abbia pesi né oneri. La
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visura ipocatastale di cui abbiamo già parlato consente di
determinare se su un immobile esistano eventuali gravami come
ipoteche, servitù, pignoramenti, sequestri, atti di citazione,
espropri ecc.
Infatti, l’acquisto di un bene ipotecato espone l’acquirente alla

vendita coatta dell’immobile richiesta dal creditore dell’originario
proprietario che non si veda pagato quanto dovuto da
quest’ultimo.
Chi acquista un bene ipotecato non diviene debitore in seguito

all’acquisto. Se, però, non intende pagare il creditore, può
sottrarre il bene all’esecuzione:
• liberandolo dall’ipoteca offrendo ai creditori una somma pari
al prezzo di acquisto del bene e se nessun creditore si offre di
acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il
bene è liberato dall’ipoteca contro il pagamento della somma
offerta;
• rilasciando l’immobile per l’esecuzione mediante una
dichiarazione fatta alla Cancelleria del Tribunale.
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SEGRETO n. 9: dobbiamo accertarci che sull’immobile che
vogliamo acquistare non sia iscritta ipoteca.
Un ulteriore peso che può gravare sull’immobile che vogliamo

acquistare è costituito dall’esistenza di una servitù, cioè di un
diritto reale di godimento che attribuisce a un terzo una certa
facoltà che limita l’utilizzo dell’immobile stesso.
Il tipico esempio è la servitù di passaggio sul fondo altrui (con

esclusione delle case e dei giardini) che spetta al proprietario del
fondo che non ha un accesso diretto alla strada pubblica o che
potrebbe essere realizzato solo con eccessivo dispendio o disagio.
Un altro caso molto frequente di servitù è quella che spetta a chi

fornisce energia elettrica, acqua potabile, metano ecc. su tutti i
fondi che sono situati lungo il percorso della linea elettrica,
dell’acquedotto ecc. È evidente che l’esistenza di una servitù
comprima la proprietà del bene che vogliamo acquistare e abbia,
quindi, un riflesso anche sul suo prezzo.
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vogliamo acquistare non sia costituita una servitù.
La visura ipocatastale ci permette di scoprire se esistono

pignoramenti, sequestri e atti di citazione che possano
compromettere il nostro acquisto. Infatti, è bene sapere che il
pignoramento trascritto presso i Registri Immobiliari dal creditore
del nostro venditore mantiene la propria efficacia, anche se
l’immobile è da noi acquistato.
In tale caso, similmente a quanto visto per l’ipoteca, ci

troveremmo a dover pagare il creditore se non vogliamo che il
nostro acquisto finisca all’asta. Inoltre, il creditore del nostro
venditore può trascrivere il sequestro che gli sia stato concesso
dal Tribunale a scopo cautelativo, quando occorra attendere l’esito
di un giudizio per la quantificazione del credito.
Una volta che il creditore si sia visto quantificare dal Tribunale il

proprio credito, il sequestro si converte nel pignoramento di cui
abbiamo detto sopra.
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vogliamo acquistare non siano trascritti pignoramenti o
sequestri.
Inoltre, la visura ipocatastale ci indica anche l’eventuale esistenza

di trascrizioni di domande giudiziali. Infatti, quando si inizia un
giudizio che abbia a oggetto un immobile, la legge consente
all’attore (che avvia il giudizio) di trascrivere la domanda
introduttiva del giudizio affinché siano prenotati gli effetti
dell’eventuale sentenza di accoglimento che usualmente arriva a
distanza di alcuni anni dall’inizio della causa.
Ad esempio, se insorge una causa tra i due precedenti proprietari

di un immobile circa la validità del contratto di vendita, la
trascrizione della domanda giudiziale ci avvisa che da quel
giudizio potrebbero scaturire effetti importanti anche per chi si
appresta ad acquistare da una delle parti del giudizio. Se infatti la
domanda giudiziale trascritta dovesse essere accolta, l’acquisto
precedente al nostro potrebbe divenire inefficace travolgendo
anche il nostro acquisto se avvenuto successivamente alla
trascrizione della domanda stessa.
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Altro tipico caso è quello nel quale il nostro venditore subisca una
domanda revocatoria con la quale il creditore del suo venditore
richieda l’inefficacia dell’acquisto perché fatto al fine di frodare
le proprie ragioni.
Anche in questo caso, l’eventuale accoglimento della domanda

revocatoria trascritta farà divenire inefficace il nostro acquisto
avvenuto successivamente alla trascrizione della domanda stessa.

vogliamo acquistare non siano trascritte domande giudiziali.
Altro pericolo che corriamo sia ha quando acquistiamo un

immobile sul quale risulti trascritto il provvedimento con il quale
viene pronunziata l’espropriazione dell’immobile per pubblica
utilità. Si tratta del caso tipico nel quale la pubblica
amministrazione debba realizzare, ad esempio, una strada dove si
trova l’immobile che abbiamo acquistato. In questo caso, il
provvedimento di esproprio darà diritto unicamente a
un’indennità in favore del proprietario che si vedrà tolto il proprio
bene dalla pubblica amministrazione.
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vogliamo acquistare non siano trascritti provvedimenti di
esproprio.
In aggiunta a quanto sopra, esistono ulteriori vincoli che possono

sussistere sull’immobile, che in questa sede non possono essere
richiamati. Tali vincoli sono però tutti rintracciabili presso i
Registri Immobiliari. Quindi, un esame attento dei Registri
Immobiliari ci consentirà di evitare brutte sorprese e di essere
pienamente consapevoli di ciò che intendiamo acquistare.
L’esame di tali Registri avviene mediante le cosiddette visure
ipocatastali, che oggi si possono anche effettuare via Internet.
Poiché però la lettura di tali Registri non è agevole, è opportuno

farla eseguire dai propri consulenti (avvocato, notaio, geometra,
architetto ecc.). Ci potremo quindi rivolgere al nostro notaio o
avvocato di fiducia oppure a un tecnico specializzato (usualmente
un geometra). Se la trattativa avviene mediante l’intermediazione
di un agente immobiliare dovremo esigere da lui delle visure
aggiornate.
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SEGRETO n. 14: un esame attento dei Registri Immobiliari ci
consentirà di evitare brutte sorprese e di essere pienamente
consapevoli di ciò che intendiamo acquistare.
Ci sono poi degli ulteriori aspetti da tenere in considerazione e

che non emergono dalle visure ipocatastali. Tali aspetti riguardano
i seguenti casi:
• la possibilità che lo Stato o il Comune possano vantare un
privilegio fiscale sull’immobile per il mancato pagamento di
imposte dirette o indirette;
• il pericolo derivante dall’acquisto di un bene proveniente da
donazione che potrebbe essere revocata o aver leso diritti di
altri parenti di chi ha ricevuto la donazione;
• l’esistenza di un diritto di prelazione legale di acquisto
dell’immobile a favore di terzi;
• l’esistenza di un diritto di sola superficie e quindi a tempo e
non di piena proprietà sull’immobile da acquistare;
• la non commerciabilità dell’immobile perché inserito in piani
di edilizia pubblica (ad esempio, le cosiddette case popolari) o
perché frutto di un abuso edilizio;
• l’esistenza di una comunione dei beni con il coniuge da parte
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del venditore;
• l’eventualità che l’immobile non abbia la destinazione d’uso
consentita dal regolamento di condominio;
• l’eventualità che il venditore non abbia corrisposto gli oneri
condominiali per l’anno in corso e quello precedente
l’acquisto, cosicché il nuovo proprietario sia chiamato a
pagare;
• il sostenere oneri condominiali straordinari approvati
dall’assemblea dei condomini precedentemente l’acquisto;
• nel caso si acquisti da un imprenditore il rischio che questi
fallisca e il curatore fallimentare chieda la revoca della
vendita;
• l’inseparabilità del posto auto/box acquistato unitamente
all’immobile.
In tali casi alcuni accorgimenti da prendere potranno essere:

• chiedere informazioni presso gli uffici finanziari per conoscere
eventuali pendenze tributarie del venditore;
• verificare se l’immobile che stiamo per acquistare sia
proveniente da donazione con donante deceduto, nel primo
caso, o che siano trascorsi almeno dieci anni dalla morte del
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donante, nel secondo caso;
• richiedere informazioni al venditore esaminando con
attenzione anche l’atto di acquisto precedente;
• acquisire informazioni presso il Comune;
• esigere che l’accettazione della proposta, il preliminare e il
rogito siano sottoscritti anche dal coniuge;
• richiedere all’amministratore di condominio il regolamento
vigente;
• richiedere all’amministratore di condominio informazioni
circa la regolarità dei pagamenti del venditore ed esigere in
sede di stipula che l’amministratore rilasci una dichiarazione
in tal senso al venditore;
• richiedere all’amministratore di condominio le informazioni
del caso;
• verificare la solidità dell’imprenditore che vende e il rilascio di
idonee garanzie, obbligatorie quando l’immobile è in
costruzione;
• verificare l’atto di acquisto.
SEGRETO n. 15: ulteriori rischi sono dovuti a privilegi

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fiscali; a una precedente donazione; a un diritto di prelazione
legale; a un diritto di sola superficie; alla non commerciabilità
del bene; al regime di comunione del venditore; all’esistenza
di un condominio; al rischio di fallimento del venditore; alla
normativa sui posti auto/box.
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RIEPILOGO DEL CAPITOLO 1:
• SEGRETO n. 1: Possiamo acquistare un immobile stipulando
un contratto di compravendita, aggiudicandoci un’asta
giudiziaria o acquistandolo quando non è ancora costruito.
• SEGRETO n. 2: Quando acquistiamo un immobile con un
contratto di compravendita, le varie fasi riguarderanno l’avvio
delle trattative, la formulazione della proposta di acquisto, la
stipulazione del contratto preliminare e il rogito del notaio.
• SEGRETO n. 3: Quando acquistiamo un immobile all’asta, le
varie fasi riguarderanno l’esame della documentazione d’asta,
il deposito della domanda di partecipazione all’asta,
l’aggiudicazione, il trasferimento e l’eventuale rilascio
dell’immobile.
• SEGRETO n. 4: Quando acquistiamo un immobile non ancora
costruito, da un costruttore o in cooperativa, vi sono alcune
avvertenze che si rendono necessarie proprio perché
l’immobile che andiamo ad acquistare ancora non esiste o non
è ultimato.
• SEGRETO n. 5: Nel caso di acquisto mediante contratto di
compravendita dobbiamo verificare chi sia il venditore ed
effettuare controlli sull’immobile.
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• SEGRETO n. 6: Il venditore dovrà consegnarci la
documentazione comprovante il proprio acquisto e quelli
eventualmente precedenti che coprano un periodo di tempo a
ritroso di almeno vent’anni.
• SEGRETO n. 7: È necessario effettuare una visura ipocatastale
da eseguirsi attraverso l’ispezione degli atti registrati presso le
Conservatorie dei Registri Immobiliari dell’Agenzia del
Territorio.
• SEGRETO n. 8: Dobbiamo accertarci che il venditore sia il
reale proprietario del bene o sia stato da questi incaricato con
una valida procura.
• SEGRETO n. 9: Dobbiamo accertarci che sull’immobile che
vogliamo acquistare non sia iscritta ipoteca.
vogliamo acquistare non sia costituita una servitù.
vogliamo acquistare non siano trascritti pignoramenti o
sequestri.
vogliamo acquistare non siano trascritte domande giudiziali.
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vogliamo acquistare non siano trascritti provvedimenti di
esproprio.
• SEGRETO n. 14: Un esame attento dei Registri Immobiliari ci
consentirà di evitare brutte sorprese e di essere pienamente
consapevoli di ciò che intendiamo acquistare.
• SEGRETO n. 15: Ulteriori rischi sono dovuti a privilegi
fiscali; a una precedente donazione; a un diritto di prelazione
legale; a un diritto di sola superficie; alla non commerciabilità
del bene; al regime di comunione del venditore; all’esistenza
di un condominio; al rischio di fallimento del venditore; alla
normativa sui posti auto/box.
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CAPITOLO 2:
Come formulare una proposta d’acquisto
e stipulare un preliminare
Normalmente l’acquisto di un immobile giunge al termine di un

percorso durante il quale il proprietario e il venditore hanno
discusso e si sono accordati sui termini della compravendita (le
cosiddette trattative).
È importante sapere che, anche nelle trattative, le parti sono

tenute a comportarsi con correttezza e buona fede. Se una delle
parti trasgredisce uno di tali obblighi, potrà essere chiamata a
rispondere all’altra parte dei danni subiti a titolo di responsabile
precontrattuale.
Pertanto, il venditore dovrà stare bene attento a non nascondere

circostanze o qualità del bene (vedi Capitolo 1) che siano a sua
conoscenza e che possano pregiudicare l’interesse dell’acquirente
a comprare un immobile privo di vizi.
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SEGRETO n. 16: anche nella fase delle trattative le parti sono
tenute a comportarsi con correttezza e buona fede, e se una
delle parti trasgredisce uno di tali obblighi, dovrà risarcire i
danni subiti dall’altra parte.
Tale percorso inizia di solito, soprattutto quando le trattative

avvengono alla presenza di un agente immobiliare, con una
proposta che chi vuole acquistare formula al proprietario
indicando i termini principali ai quali è disposto a comprare.
La proposta è, quindi, una dichiarazione del potenziale acquirente

con la quale quest’ultimo si impegna ad acquistare l’immobile a
determinate condizioni. Essa normalmente viene avanzata,
quando abbiamo ricevuto tutte le informazioni utili che abbiamo
richiesto, ma non è obbligatoria, ben potendo le parti giungere
direttamente al contratto preliminare o alla vendita. Soprattutto
quando non vi sia l’intervento di un agente immobiliare, le parti
potranno mettere per iscritto i punti essenziali sui quali hanno
trovato l’accordo (ad esempio il prezzo, la data della stipula del
contratto ecc.) in quel documento che è, normalmente, chiamato
“minuta”.
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SEGRETO n. 17: le trattative per l’acquisto di un immobile,
soprattutto quando avvengono alla presenza di un agente
immobiliare, iniziano di solito con una proposta irrevocabile
formulata al proprietario, indicando i termini principali ai
quali l’acquirente è disposto a comprare.
Se l’immobile è stato affidato a un agente immobiliare, sarà

preliminarmente importante verificare che l’agente immobiliare
sia iscritto all’apposito albo, perché altrimenti non può richiedere
alcuna provvigione, pena il compimento del reato di estorsione.
La proposta, di solito, è formulata su un modello predisposto

dall’agente immobiliare. Si tratta di moduli prestampati, con uno
spazio bianco solamente per le condizioni della proposta
d’acquisto e con numerose clausole. Ne deriva che spesso tale
proposta, irrevocabile, contenga condizioni più vincolanti di
quelle che sarebbero necessarie in una fase iniziale delle trattative
e che invece sarebbero tipiche di un contratto preliminare.
Occorre quindi non sottovalutare quanto si firma per evitare brutte

sorprese nel caso in cui qualcosa non vada per il verso giusto,
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tenuto conto che normalmente essa è accompagnata da un assegno
intestato al venditore a titolo di deposito cauzionale.
Proprio per tale motivo consiglio di predisporre da noi stessi una

proposta e insistere con l’agente immobiliare che non può
obbligarci a sottoscrivere il suo modello.
SEGRETO n. 18: se la vendita dell’immobile è stata affidata a

un agente immobiliare, ci verrà richiesto di predisporre la
proposta su un modello preparato da questi, che spesso
contiene clausole che non sarebbero necessarie in questa fase
delle trattative.
Anche qualora vi sia l’intervento di un agente immobiliare,

ricordiamoci di intestare l’assegno recante la somma che
accompagna la proposta solamente al venditore: è un nostro
diritto.
L’assegno dovrà essere non trasferibile, anche tenuto conto che la

legge prevede che sia obbligatorio emettere un assegno non
trasferibile per importi uguali o superiori a mille euro.
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L’agente immobiliare, in questo caso, sarà quindi tenuto a
consegnare l’assegno al venditore o, comunque, a custodirlo in
nome e per conto di questi. Prassi difformi debbono indurci a
diffidare dell’agente immobiliare.
Accade spesso, infatti, che gli agenti immobiliari facciano firmare

una proposta in cui si legge che il potenziale acquirente, in caso di
rinuncia, autorizza l’incasso dell’assegno quale acconto sulle
provvigioni.
Si tratta di comportamenti illegittimi, in quanto la provvigione

all’agente è dovuta solamente se l’affare va a buon fine. Ad
esempio, consiglio di non sottoscrivere proposte ove sia scritto
che la somma è versata “a titolo di deposito cauzionale che
diverrà caparra al momento dell’accettazione”, in quanto in
questo caso, laddove dovessero sorgere problematiche prima della
stipula del contratto preliminare, sarebbe per noi più complicato
ottenere in restituzione la somma depositata. Inoltre la
giurisprudenza ritiene, in questi casi, che l’agente si sia macchiato
del reato di appropriazione indebita.
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SEGRETO n. 19: è importante che l’assegno che accompagna
la nostra proposta sia sempre intestato al venditore
dell’immobile e non all’agente immobiliare che, al più, potrà
esserne custode.
È bene ricordare che la proposta ovviamente impegna solo il

potenziale acquirente fino al termine indicato in essa se la
proposta è irrevocabile, come solitamente accade. La proposta
può essere anche revocabile e in tal caso, sino a che non abbiamo
avuto conoscenza dell’accettazione, possiamo cambiare idea e
modificare o ritirare la proposta.
Ovviamente la proposta, quando viene accettata, diviene

impegnativa anche per il venditore. A questo punto venditore e
acquirente si sono entrambi impegnati a stipulare il successivo
contratto. È importante sapere che perché l’accettazione dia luogo
a un impegno vincolante (anche) per il venditore, è necessario che
essa sia conforme alla proposta. Ciò significa che essa non si deve
discostare nei suoi contenuti fondamentali (ad esempio il prezzo o
il termine per la stipula del contratto ecc.) da quanto indicato nella
proposta.
35

SEGRETO n. 20: la proposta di acquisto irrevocabile è
vincolante solo per l’acquirente, mentre diviene impegnativa
per il venditore quando questi l’accetta.
Proprio perché la proposta contiene comunque un impegno

giuridicamente vincolante per chi la avanza, è importante che il
deposito cauzionale che accompagna la proposta sia costituito da
una somma di denaro di modico importo non superiore a poche
migliaia di euro. Un deposito d’importo ingente renderà la
trattativa successiva molto più rigida per noi.
Ecco perché è importante anche che essa rimanga ferma per un

periodo limitato: dobbiamo cioè indicare che essa sarà
irrevocabile per una durata limitata (ad esempio una settimana),
trascorsa la quale essa perderà di efficacia.
Questi due accorgimenti consentono di indurre il venditore a

fornire subito una risposta senza che possa approfittare della
nostra proposta per alzare il prezzo con altri possibili acquirenti.
36

SEGRETO n. 21: ricordiamoci, nella proposta, di indicare un
periodo di validità limitato (ad esempio una settimana) e di
accompagnarla con una somma di denaro contenuta (ad
esempio poche migliaia di euro).
Inoltre, è opportuno adottare ulteriori accorgimenti che

permettano di non dare seguito all’acquisto (e di recuperare i soldi
del deposito) in mancanza di alcune condizioni.
La cosa più importante da verificare è che la proposta contenga

una o più clausole che prevedano una serie di condizioni su cose
che si potranno verificare solo in un secondo momento, anche
grazie all’aiuto di un tecnico, di un notaio o di un avvocato, prima
di procedere con il preliminare e il contratto di acquisto.
SEGRETO n. 22: nella proposta inseriamo clausole che

prevedano una serie di condizioni su cose che si potranno
verificare solo in un secondo momento.
In particolare è opportuno che la proposta preveda la regolarità di

tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene e tutti gli aspetti
37

urbanistici, catastali e condominiali che lo riguardino (vedi
Capitolo 1). È frequente, infatti, che alla proposta ci si accorga di
cose che non vanno in ordine riguardo, ad esempio, ad agibilità e
abitabilità dei locali, accatastamento, abusi edilizi, servitù, parti
comuni, spese condominiali straordinarie già deliberate o cause in
corso e così via.
Oppure, come già visto, potremmo venire a sapere che il

venditore non è l’unico a disporre della proprietà del bene (perché
magari oggetto di una eredità in cui ci sono più eredi): in questo
caso, infatti, l’accettazione della proposta dovrebbe provenire da
parte di tutti i comproprietari.
In poche parole dobbiamo inserire una clausola che ci consenta di

riformulare o annullare la proposta qualora venissimo a
conoscenza di difformità, maggiori oneri di spesa o mancanze di
qualità e consistenza dell’immobile.
Ad esempio, sarà utile inserire una frase del genere: «Alla data
del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri
reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche».
38

SEGRETO n. 23: nella proposta inseriamo una clausola del
genere: «Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da
persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni
pregiudizievoli, ipoteche».
È inoltre opportuno che sia specificato che solo il successivo

contratto preliminare sarà vincolante per le parti. Come abbiamo
già detto, le verifiche le farà il notaio, il tecnico o l’avvocato. In
ogni caso, è meglio che procediamo anche noi a fare qualche
controllo elementare, come ad esempio la corrispondenza tra la
piantina catastale fornita e l’effettiva configurazione
dell’immobile o la richiesta al venditore del certificato di agibilità
e del regolamento condominiale.
Sarà utile anche un passaggio all’ufficio tecnico comunale o una

chiacchierata con i vicini o con l’amministratore dello stabile, che
possono svelare molte cose che, come a volte purtroppo accade, il
venditore non ci ha detto.
SEGRETO n. 24: oltre alle verifiche affidate a un

professionista, facciamo anche noi dei controlli.
39

Qualora l’acquirente non accetti la proposta, è tenuto a restituire
la somma ricevuta in deposito. Se il venditore accetta la proposta
dell’acquirente, normalmente le parti stipulano un contratto
preliminare (chiamato anche, nella prassi, compromesso).
Il contratto preliminare è un contratto con il quale il proprietario

dell’immobile, normalmente chiamato “promittente venditore”, e
colui che è interessato ad acquistarlo, di solito definito
“promissario acquirente”, si impegnano a stipulare un successivo
contratto (cosiddetto definitivo) di trasferimento della proprietà
dell’immobile, fissando sin da ora il prezzo e gli altri contenuti
principali.
SEGRETO n. 25: dopo l’accettazione della proposta, le parti

normalmente sottoscrivono il contratto preliminare con il
quale s’impegnano a stipulare un successivo contratto (il
cosiddetto definitivo) di trasferimento della proprietà
principali.
40

Pertanto, con il contratto preliminare non acquistiamo ma ci
impegniamo ad acquistare. Ma perché di solito si stipula il
preliminare e non direttamente il definitivo? La sottoscrizione di
un contratto preliminare, solitamente, serve a:
• consentire alle parti di definire meglio alcuni contenuti
dell’accordo pur impegnandosi sin da ora alla stipula;
• avere maggior tempo per le verifiche necessarie;
• ricercare la banca che eroghi il mutuo;
• posporre il pagamento delle imposte sulla vendita.
Attenzione: il preliminare serve per avere più tempo per definire

alcuni dettagli della vendita più o meno importanti, ma non a
posporre gli effetti dell’acquisto. In tale ultimo caso, infatti, le
parti potrebbero stipulare un contratto definitivo di compravendita
prevedendovi all’interno il differimento degli effetti a un secondo
momento o all’avverarsi di una condizione o evento.
SEGRETO n. 26: se vogliono posticipare gli effetti

dell’acquisto, le parti possono stipulare il definitivo
prevedendo il differimento degli effetti a un secondo momento
o all’avverarsi di una condizione o evento.
41

Il preliminare è talmente vincolante per le parti che, se una di esse
si rifiutasse di stipulare il definitivo, l’altra potrebbe addirittura
rivolgersi al Tribunale per ottenere una sentenza che trasferisca il
bene in luogo del mancato definitivo (si parla in questi casi di
esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre).
Il contratto preliminare deve avere la medesima forma del

definitivo e quindi deve essere stipulato con scrittura privata o per
atto pubblico. Se però vogliamo trascrivere il preliminare, questo
deve essere stipulato almeno nella forma della scrittura privata
con firme autenticate da un notaio.
Che cosa significa e perché trascrivere il preliminare? Il

preliminare può essere trascritto nei Pubblici Registri (vedi
Capitolo 1) quando le parti, in particolare noi che intendiamo
acquistare, vogliono far retroagire gli effetti della trascrizione del
definitivo o dell’eventuale sentenza che ne dispone l’esecuzione
in forma specifica, al momento della trascrizione del preliminare.
In tale caso esso dovrà essere preliminarmente registrato con

versamento dell’imposta di bollo pari, attualmente, a euro 14,62
42

ogni quattro facciate o frazione di esse per ogni copia del
preliminare e l’imposta di registro, che è in misura fissa se non vi
sono versamenti di somme di denaro o in misura variabile se vi è
dazione di acconti o di caparre.
L’imposta di registro pagata per l’acconto o la caparra

confirmatoria viene detratta, al netto della parte in misura fissa,
dall’imposta di registro dovuta al momento della registrazione del
definitivo.
SEGRETO n. 27: il preliminare deve avere la forma della

scrittura privata, autenticata se deve essere trascritto, oppure
dell’atto pubblico.
Nel preliminare troveremo precisate almeno le seguenti

indicazioni:
• le parti con i loro dati anagrafici, fiscali e di residenza;
• la descrizione del bene immobile completa di dati catastali;
• il prezzo e le sue modalità di pagamento;
• il termine entro il quale stipulare il definitivo.
43

Di particolare rilievo è la descrizione dell’immobile, tale da
evitare ogni incertezza (ad esempio, con riferimento alle
pertinenze quali la cantina, il posto auto ecc.). Allo scopo sarà
opportuno chiedere al proprietario di allegare al preliminare una
planimetria catastale.
Altrettanto importante è l’indicazione delle modalità di

pagamento del prezzo. Molte sono le possibilità che si riscontrano
nella pratica. Di solito si prevede il pagamento di un acconto o di
una caparra confirmatoria al momento della firma del preliminare,
con saldo del prezzo al definitivo anche mediante accensione di
un mutuo bancario o accollo di quello già acceso dal venditore.
SEGRETO n. 28: tra gli elementi fondamentali da indicare

nel preliminare vi sono la descrizione dell’immobile, le
modalità di pagamento del prezzo e il termine per il definitivo.
Importante è la distinzione tra acconto e caparra confirmatoria. Se

versiamo un acconto sul prezzo al momento della firma del
preliminare, significa che laddove il definitivo non venisse
stipulato anche per colpa di una delle parti, detta somma dovrebbe
44

essere restituita a chi l’ha versata, salvo il diritto al risarcimento
del danno da parte di chi l’ha subito per l’eventuale
inadempimento dell’altra parte.
Se invece la somma è data a titolo di caparra confirmatoria, la

legge prevede che, in caso d’inadempimento di chi l’ha versata,
l’altra parte ha diritto a trattenerla a titolo di risarcimento, mentre
in caso d’inadempimento di chi l’ha ricevuta, l’altra parte ha
diritto a vedersela restituita nella misura del doppio, sempre quale
risarcimento del danno.
È quindi importante che nel contratto preliminare sia chiarito a

quale titolo (di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo) le
somme siano versate al proprietario del bene.
SEGRETO n. 29: è fondamentale che nel preliminare sia

specificato se l’anticipo sia versato quale acconto sul prezzo o
quale caparra confirmatoria.
Quanto al termine, esso normalmente non ha natura di termine

essenziale, la cui inosservanza determini la risoluzione del
45

contratto. Se vogliamo che l’eventuale inosservanza del termine
produca tale effetto dobbiamo specificarlo nel contratto
preliminare.
È possibile prevedere delle ulteriori clausole che consentano di

uscire dal contratto preliminare entro la scadenza del termine:
• potremo prevedere il versamento al momento della
sottoscrizione del preliminare di una caparra penitenziale che
sarà trattenuta qualora l’altra parte receda anticipatamente dal
contratto;
• potremmo prevedere la dazione di una somma a titolo di multa
penitenziale a favore di una parte qualora l’altra parte receda
anticipatamente dal contratto.
La differenza tra l’una e l’altra è che la prima si versa

anticipatamente rispetto all’eventuale recesso e verrà restituita se
questo non si verifica, mentre la seconda è un importo
predeterminato che viene versato solamente se si verifica il
recesso.
SEGRETO n. 30: caparra penitenziale e multa penitenziale

servono a uscire anticipatamente dal preliminare.
46

Come detto, il contratto preliminare produce solo effetti
obbligatori e non trasferisce la proprietà dell’immobile. Può
accadere nella pratica che si abbia bisogno di entrare
anticipatamente nella detenzione dell’immobile perché, ad
esempio, vogliamo avviare lavori di ristrutturazione in modo da
poterlo abitare subito dopo l’acquisto.
In tali casi, poiché il possesso normalmente viene trasferito

insieme alla proprietà al momento della firma del definitivo,
occorrerà che sia previsto nel preliminare l’anticipazione della
consegna del bene.
Di solito, in questi casi il proprietario esigerà un anticipo

maggiore sul prezzo e l’impegno dell’acquirente a garantire
eventuali danni che dovessero verificarsi dal momento
dell’anticipato possesso.
SEGRETO n. 31: il preliminare ha solo effetti obbligatori,

tuttavia è possibile anticipare alcuni effetti del definitivo, ad
esempio mediante l’anticipazione della consegna del bene al
futuro acquirente.
47

• SEGRETO n. 16: Anche nella fase delle trattative le parti sono
tenute a comportarsi con correttezza e buona fede, e se una
delle parti trasgredisce uno di tali obblighi, dovrà risarcire i
danni subiti dall’altra parte.
• SEGRETO n. 17: Le trattative per l’acquisto di un immobile,
soprattutto quando avvengono alla presenza di un agente
immobiliare, iniziano di solito con una proposta irrevocabile
formulata al proprietario, indicando i termini principali ai
quali l’acquirente è disposto a comprare.
• SEGRETO n. 18: Se la vendita dell’immobile è stata affidata a
un agente immobiliare, ci verrà richiesto di predisporre la
proposta su un modello preparato da questi, che spesso
contiene clausole che non sarebbero necessarie in questa fase
delle trattative.
• SEGRETO n. 19: È importante che l’assegno che accompagna
la nostra proposta sia sempre intestato al venditore
dell’immobile e non all’agente immobiliare che, al più, potrà
esserne custode.
• SEGRETO n. 20: La proposta di acquisto irrevocabile è
vincolante solo per l’acquirente, mentre diviene impegnativa
48

per il venditore quando questi l’accetta.
• SEGRETO n. 21: Ricordiamoci, nella proposta, di indicare un
periodo di validità limitato (ad esempio una settimana) e di
accompagnarla con una somma di denaro contenuta (ad
esempio poche migliaia di euro).
• SEGRETO n. 22: Nella proposta inseriamo clausole che
prevedano una serie di condizioni su cose che si potranno
verificare solo in un secondo momento.
• SEGRETO n. 23: Nella proposta inseriamo una clausola del
genere: «Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da
persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni
pregiudizievoli, ipoteche».
• SEGRETO n. 24: Oltre alle verifiche affidate a un
professionista, effettuiamo anche noi dei controlli.
• SEGRETO n. 25: Dopo l’accettazione della proposta, le parti
normalmente sottoscrivono il contratto preliminare con il
quale s’impegnano a stipulare un successivo contratto (il
cosiddetto definitivo) di trasferimento della proprietà
principali.
• SEGRETO n. 26: Se vogliono posticipare gli effetti
49

dell’acquisto, le parti possono stipulare il definitivo
prevedendo il differimento degli effetti a un secondo momento
o all’avversarsi di una condizione o evento.
• SEGRETO n. 27: Il preliminare deve avere la forma della
scrittura privata, autenticata se deve essere trascritto, oppure
dell’atto pubblico.
• SEGRETO n. 28: Tra gli elementi fondamentali da indicare nel
preliminare vi sono la descrizione dell’immobile, le modalità
di pagamento del prezzo e il termine per il definitivo.
• SEGRETO n. 29: È fondamentale che nel preliminare sia
specificato se l’anticipo sia versato quale acconto sul prezzo o
quale caparra confirmatoria.
• SEGRETO n. 30: Caparra penitenziale e multa penitenziale
servono a uscire anticipatamente dal preliminare.
• SEGRETO n. 31: Il preliminare ha solo effetti obbligatori,
tuttavia è possibile anticipare alcuni effetti del definitivo, ad
esempio mediante l’anticipazione della consegna del bene al
futuro acquirente.
50

CAPITOLO 3:
Come si acquista dal notaio
Siamo finalmente giunti alla fase conclusiva delle nostre trattative

e siamo pronti ad acquistare. Dobbiamo, quindi, stipulare il
contratto di compravendita. Peraltro questa potrebbe essere anche
l’unica fase se abbiano deciso di stipulare direttamente il contratto
definitivo senza preventiva proposta o contratto preliminare
(perché ad esempio conosciamo già l’immobile e non abbiamo
bisogno di un mutuo).
La compravendita è definita dal codice come il contratto che ha

per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il
trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
SEGRETO n. 32: la compravendita è il contratto che ha per

oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il
trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un
prezzo.
51

Il contratto di compravendita immobiliare può essere stipulato
direttamente tra le parti con il pubblico ufficiale che si limita ad
autenticare le firme degli stipulanti (la cosiddetta scrittura privata
autentica) oppure per atto pubblico, cioè con l’intervento del
notaio (il cosiddetto rogito).
Pur trattandosi di due modalità equivalenti, per evitare di

incorrere in errori che potrebbero pregiudicare la validità del
contratto o la sua trascrivibilità, è opportuno rivolgersi a un notaio
perché predisponga il rogito.
Anche se l’intervento del notaio può incidere sul costo

complessivo dell’acquisto, è comunque consigliabile avvalersi
della sua opera in quanto ciò eviterà problemi che potrebbero
causare danni maggiori dei costi sostenuti per l’onorario del
notaio.
Infatti, il notaio, in quanto pubblico ufficiale, è in grado di

assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto: la legge
prevede che l’atto pubblico notarile costituisca piena prova del
fatto che quel venditore e quel compratore abbiano stipulato
52

quella compravendita, che abbiano concordato quel prezzo, che
esso sia stato pagato in tutto o in parte, che essi si siano accordati
così come emerge dal documento, che le loro firme siano
autentiche ecc.
Inoltre, l’intervento del notaio è indispensabile perché il contratto

divenga efficace rispetto ai terzi: questo avviene con la
trascrizione del contratto, cui il notaio deve provvedere per legge.
SEGRETO n. 33: anche se la compravendita si può stipulare

con scrittura privata autenticata, è consigliabile rivolgersi a
un notaio che assicura una professionalità in grado di
salvaguardarci da errori che potrebbero pregiudicare
l’acquisto.
Come è noto, il codice civile addebita al compratore i costi

dell’acquisto e quindi anche l’onorario del notaio che, quindi,
questi può liberamente scegliere.
Pertanto, se avremo preventivamente stipulato un contratto

preliminare, il notaio che sceglieremo per il definitivo sarà il
53

medesimo. A questo proposito è importante sapere che i recenti
provvedimenti in tema di liberalizzazioni del 2012 hanno
abrogato le tariffe professionali, pertanto non esistono più limiti
minimi e massimi per la determinazione del compenso del notaio.
Il cliente che lo richieda espressamente ha diritto di ottenere dal
notaio un preventivo di massima e l’indicazione della complessità
dell’incarico. Pertanto, nel nostro primo incontro con il notaio
non esitiamo a chiedere una indicazione dei costi complessivi,
compresi quelli dovuti al suo intervento.
All’onorario del notaio sono da aggiungere le imposte dovute per

la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute
alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile
e alle Agenzie delle Entrate e del Territorio), l’IVA (attualmente
fissata al 21%) e il contributo previdenziale sul compenso. Sarà il
notaio a provvedere al versamento di tali imposte quale sostituto
d’imposta.
SEGRETO n. 34: l’acquirente ha la facoltà di scegliere il

notaio che dovrà rogitare, al quale dovrà richiedere, prima di
affidargli l’incarico, un preventivo dei costi da sostenere.
54

Il lavoro del notaio, normalmente, consiste nelle seguenti attività:
• l’esecuzione degli accertamenti preliminari;
• la redazione dell’atto di acquisto;
• la stipula dell’atto di acquisto.
Con riferimento all’esecuzione degli accertamenti preliminari, il

notaio dovrà:
• accertarsi che la proprietà che viene trasferita sia nella piena
ed esclusiva proprietà di chi vende (ad esempio, che non
esistano altri proprietari ecc., vedi Capitolo 1);
• accedere presso i Registri Immobiliari e verificare se negli
ultimi vent’anni non si siano verificati eventi che possano
pregiudicare la vendita (vedi sempre Capitolo 1);
• accedere presso gli uffici del Catasto e verificare che
l’immobile risulti regolarmente registrato e che gli sia
assegnata una rendita ai fini del pagamento delle imposte.
Ricordiamoci a tale proposito che il notaio deve svolgere quanto

sopra anche se non gli fosse da noi richiesto.
SEGRETO n. 35: il notaio prima del rogito deve svolgere

55

degli accertamenti preliminari sulla proprietà, su eventuali
vincoli e sulla regolarità catastale.
Il notaio risponde sotto due profili. Sotto il primo, è responsabile

dal punto di vista della disciplina, nella quale egli incorre se non
si avvede (pur avendone la possibilità) della sussistenza di cause
di invalidità del contratto (ad esempio, il notaio allega al rogito di
un terreno un certificato di destinazione urbanistica già scaduto
oppure non si avvede che manca una porzione dell’immobile tra
le unità per le quali è stata rilasciata la concessione edilizia).
Il notaio incorre poi in responsabilità, con obbligo di risarcimento

del danno alle parti, se per sua colpa il contratto viene stipulato in
assenza di tutti i presupposti di validità o di efficacia, o in assenza
delle dovute garanzie (ad esempio, il notaio ci tranquillizza circa
il fatto che non esistono ipoteche precedenti iscritte sull’immobile
per non avere eseguito correttamente le ispezioni preliminari alla
sottoscrizione dell’atto e la banca non ci concede il mutuo). Il
notaio, proprio a tali fini, è tenuto a sottoscrivere un’assicurazione
obbligatoria.
56

SEGRETO n. 36: il notaio è responsabile di tali accertamenti
e se non li compie risponde verso le parti per i danni che abbia
eventualmente provocato.
Dopo aver svolto tali accertamenti il notaio redige il contratto. Si

tratta di una fase particolarmente delicata perché è quella in cui si
determina il contenuto dell’accordo tra le parti. Il notaio dovrà
rivolgere particolare attenzione a:
• l’identificazione dell’immobile;
• il prezzo della compravendita e le modalità con le quali questo
sarà pagato;
• la consegna dell’immobile e le spese condominiali;
• la disciplina urbanistica;
• il “rendimento energetico” dei fabbricati;
• le garanzie da parte del venditore;
• la tassazione.
SEGRETO n. 37: nella redazione del contratto è importante

l’identificazione del bene; il prezzo; la consegna dell’immobile
e le spese condominiali; la disciplina urbanistica; il
“rendimento energetico”; le garanzie del venditore e la
57

tassazione.
Per quanto riguarda l’identificazione dell’immobile, il notaio

indicherà il Comune ove esso è situato, l’indirizzo, il piano, il
numero dei vani e delle pertinenze, i confini e le modalità di
accesso.
Il notaio indicherà anche gli identificativi catastali. Pur

prevalendo, in caso di contrasto, i primi dati rispetto a quelli
catastali, è fondamentale verificare la correttezza
dell’identificazione catastale, poiché è in base ad essa che si
pagano le imposte e in quanto i dati catastali sono utilizzati per
l’esecuzione degli adempimenti (trascrizione nei registri
immobiliari, voltura catastale) successivi alla vendita.
A questo proposito, il notaio si sarà fatto consegnare le copie delle

planimetrie catastali più recenti dal venditore in modo da
verificare la conformità della piantina allo stato effettivo dei
luoghi. Al riguardo occorrerà verificare che il venditore che abbia
modificato l’interno dell’immobile, abbia anche presentato al
Catasto le planimetrie aggiornate con le modifiche intervenute,
58

altrimenti questi dovrà provvedervi prima dell’atto. Spesso le
maggiori difformità si registrano riguardo alle cantine, solai,
soffitte, box ecc.
SEGRETO n. 38: il notaio dovrà verificare l’esattezza dei

dati, non solo relativi all’ubicazione dell’immobile ma anche
catastali.
Del prezzo abbiamo parlato nel Capitolo 2. Esso viene dichiarato

al notaio dalle parti al momento della stipulazione del rogito.
Prima del decreto Bersani del 2006, era frequente nella pratica
l’indicazione in atti di un prezzo inferiore al fine di risparmiare
sulle imposte.
Oggi, nelle compravendite tra privati che abbiano per oggetto

immobili abitativi è possibile su richiesta di chi acquista indicare
nell’atto due diversi importi: il prezzo commerciale dell’immobile
e il suo valore fiscale (determinato in base alla rendita catastale
rivalutata). Tale facoltà è concessa anche nelle vendite tra imprese
e privato, qualora l’atto sia soggetto a imposta di registro e non a
IVA, e qualora abbia per oggetto immobili abitativi.
59

Peraltro la doppia indicazione consente la riduzione dell’onorario
notarile del 30%. Pertanto oggi la legge ha cercato di
disincentivare l’occultamento del prezzo reale al fine di
risparmiare sulle imposte, in quanto qualunque sia il prezzo
commerciale dichiarato, le imposte, nelle vendite di immobili
abitativi tra privati, saranno calcolate sul valore catastale
rivalutato.
Ciò non significa che la prassi non prosegua, ma occorre

assolutamente evitarla in quanto non solo ci esponiamo comunque
a degli accertamenti successivi durante i quali ci verrà chiesto di
spiegare la provenienza del denaro con il quale è stato acquistato
il bene, ma rischiamo anche la violazione delle norme
antiriciclaggio che limitano l’uso del contante e degli assegni
trasferibili per importi uguali o superiori attualmente a mille euro,
con pesanti sanzioni.
Un ulteriore rischio che corriamo nell’acquistare un bene con

occultamento parziale del prezzo pagato è che, se
successivamente nasce una controversia sul bene e si intende
chiedere l’annullamento o la nullità dell’acquisto o la sua
60

risoluzione, la restituzione del prezzo o il risarcimento del danno
saranno quantificati unicamente sull’importo dichiarato, con
evidente perdita dell’importo pagato “al nero”.
E ancora si rischia se il nostro venditore fallisce, dato che il

nostro acquisto potrà essere oggetto di un’azione revocatoria che,
se accolta dal Tribunale, determinerebbe il ritorno dell’immobile
nel patrimonio, mentre a noi non resterebbe altro da fare che
insinuarsi tra i creditori per tentare di recuperare il prezzo
ufficialmente pagato.
Altro caso nel quale è evidente il rischio che si corre simulando il

prezzo, è quando esiste una prelazione legale come nel caso della
prelazione a favore dello Stato per quanto riguarda i beni
sottoposti a vincolo storico-artistico, oppure a favore del
proprietario confinante o dell’affittuario coltivatore diretto per i
terreni agricoli, o a favore del conduttore per gli immobili
abitativi in caso di disdetta alla prima scadenza giustificata
dall’intenzione del proprietario di vendere, o ancora a favore
dell’inquilino degli immobili ad uso commerciale.
61

In questi casi, chi ha la prelazione ha diritto di essere preferito
rispetto a qualunque altro soggetto nell’acquisto dell’immobile, se
offre al venditore condizioni “pari” a quelle offerte dal terzo. Se il
prezzo viene in parte occultato e non viene preventivamente
offerto l’acquisto a chi è titolare del diritto, quest’ultimo potrà
ottenere il riscatto del bene (cioè il suo trasferimento) pagando
solamente la parte di prezzo che è stata dichiarata tra le parti
originarie, con evidente danno per il primo acquirente.
Infine, l’occultamento del prezzo realmente pagato può creare

problemi in caso richiediamo un mutuo e vi sia sproporzione tra
prezzo e somma erogata dalla banca, favorendo l’accertamento da
parte dell’amministrazione finanziaria che chieda giustificazione
di tale differenza.
In conclusione a quanto detto sopra, emerge che la

determinazione del prezzo, che deve essere dichiarato al notaio,
rappresenta un problema molto delicato in merito al quale,
considerata la gravità dei rischi e delle responsabilità che possono
derivarne a carico delle parti, si raccomanda la massima cautela e
l’osservanza scrupolosa della legge.
62

SEGRETO n. 39: è fondamentale dichiarare nel rogito il reale
ammontare del prezzo pagato, per evitare di incorrere in
accertamenti fiscali o subire un danno in caso di contenzioso.
Importante è anche la questione relativa alle modalità di

pagamento. Normalmente il saldo del prezzo pattuito viene
versato al momento del rogito. Se però abbiamo richiesto un
mutuo bancario, normalmente il rogito di acquisto e il mutuo
vengono stipulati con il notaio contestualmente.
La banca, però, non sempre eroga l’importo mutuato

contestualmente alla stipulazione della vendita e del mutuo.
Accade che la banca attenda l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca di
primo grado sull’immobile a garanzia del finanziamento e che nei
dieci giorni successivi non sia intervenuta sentenza di fallimento
dell’acquirente (il cosiddetto consolidamento). Quanto sopra può
determinare che trascorrano anche due settimane prima che la
banca eroghi la somma finanziata.
È importante quindi che chiediamo alla banca – meglio se con

l’ausilio del notaio che abbiamo incaricato – se l’erogazione della
63

somma mutuata sarà contestuale alla sottoscrizione della
compravendita e del mutuo, se cioè potrà pagare subito al
venditore l’intero prezzo; in caso contrario, sarà necessario
informare il venditore, il quale potrebbe avere bisogno di
incassare l’intero prezzo per pagare a sua volta l’acquisto della
sua nuova casa, e il notaio, in modo che egli possa istruire la
pratica e predisporre l’atto in tempi tali da consentire al venditore
di non incorrere in disagi di alcun tipo.
Tra gli escamotage che si utilizzano nella pratica vi è quello di

anticipare la vendita rispetto alla data in cui il venditore dovrà a
sua volta acquistare oppure stipulare il mutuo prima della
compravendita, con l’intervento del venditore quale terzo datore
di ipoteca a favore della banca, in modo da sottoscrivere la
vendita in un momento in cui l’erogazione potrà avvenire.
SEGRETO n. 40: qualora dobbiamo pagare il prezzo anche

mediante l’erogazione di un mutuo, è fondamentale che ci
informiamo dalla banca di quando quest’ultima avverrà.
Abbiamo già detto nel Capitolo 2 di come normalmente
64

l’immobile sia consegnato all’acquirente al momento del rogito.
Potrà accadere che abbiamo bisogno di avere in anticipo la
consegna delle chiavi per fare rilievi, ristrutturare ecc.
Se però è il venditore che chiede di rimanere ancora un po’

nell’immobile è bene che nel rogito si prendano alcune
accortezze, quali:
• indicare con precisione la data entro la quale la consegna
dovrà avere luogo;
• prevedere a carico della parte venditrice una penale in denaro
per ogni giorno di ritardo;
• prevedere che una parte del prezzo sia pagata dal compratore
al venditore solo all’atto della consegna, al netto della penale
eventualmente dovuta;
• stabilire le condizioni in cui l’immobile dovrà essere
consegnato;
• stabilire sino a quando l’occupante dovrà pagare gli oneri
condominiali.
SEGRETO n. 41: se il venditore chiede di rimanere

nell’immobile stabiliamo il giorno del rilascio; una penale per
65

il ritardo; il pagamento di una parte del prezzo alla consegna;
stabilire le condizioni nelle quali l’immobile dovrà essere
rilasciato; il pagamento degli oneri condominiali.
Anche con riferimento alle spese condominiali si è detto al

Capitolo 1. La legge prevede che spetti al venditore garantire di
essere in regola con il pagamento di tutte le spese inerenti
all’immobile. Accade spesso, però, che al momento del rogito ci
siano rate condominiali in corso di maturazione, o giacenze nelle
casse del condominio che diano luogo a conguagli a favore del
venditore.
Per evitare problemi, è importante che il venditore ci esibisca,

davanti al notaio, una lettera dell’amministratore del condominio
dalla quale risulti che tutti i pagamenti già scaduti sono stati
effettuati regolarmente. Dopo il rogito dovremo comunicare
all’amministratore del condominio la mutata titolarità
dell’immobile anche per potergli consentire di calcolare eventuali
conguagli o restituzioni. Un problema particolarmente delicato è
rappresentato dalle spese condominiali straordinarie (rifacimento
impianti, restauro della facciata ecc.), per lavori già deliberati
66

dall’assemblea prima della vendita, ma non ancora eseguiti o
eseguiti solo parzialmente. Poiché la legge nulla dice al riguardo,
è necessario trovare un accordo con il venditore.
SEGRETO n. 42: per le spese condominiali ordinarie

facciamoci consegnare una dichiarazione dell’amministratore,
per quelle straordinarie prendiamo accordi con il venditore.
Nel rogito il notaio deve inserire sotto pena di nullità alcune

dichiarazioni della parte venditrice che attengono alla situazione
urbanistica dell’immobile che viene trasferito. Salvo quanto già
detto al Capitolo 1, per i fabbricati il venditore deve dichiarare:
• per quelli costruiti prima del 1 settembre 1967, senza
modifiche successive, sotto sua responsabilità anche penale,
che la costruzione è iniziata anteriormente a tale data;
• per i fabbricati costruiti prima del 1 settembre 1967, ma con
modifiche successive, è necessario consegnare al notaio i
provvedimenti amministrativi in base ai quali tali modifiche
sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, concessioni
in sanatoria, D.I.A. ecc.), i cui estremi dovranno essere indicati
nel rogito;
67

• per quelli costruiti dopo il 1 settembre 1967, è necessario
consegnare al notaio i provvedimenti amministrativi in base ai
quali l’edificazione o le modifiche sono state effettuate
(licenze, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, D.I.A.
ecc.) i cui estremi dovranno essere indicati nel rogito;
• per quelli oggetto di “condono edilizio”, occorre consegnare al
notaio la concessione edilizia in sanatoria che il Comune ha
emesso all’esito della pratica o, in mancanza, la copia integrale
della domanda di condono con il timbro di ricevuta apposto
dal Comune; la copia dei bollettini postali con cui si è
provveduto al pagamento dell’intera oblazione dovuta al
Comune in relazione all’abuso condonato; l’eventuale
domanda di parere all’autorità competente se esiste un vincolo
sul bene e, se tale parere è stato già rilasciato, copia dello
stesso.
Per i terreni, invece, il venditore deve farsi rilasciare da parte del

Comune in cui tale immobile è situato il certificato di
destinazione urbanistica relativo allo stesso, in bollo. Tale
certificato deve essere allegato in originale sotto pena di nullità al
rogito e deve contenere i dati catastali del terreno e scade dopo un
68

anno dalla data del suo rilascio.
Il venditore deve altresì dichiarare, sotto la propria responsabilità

anche penale, che dopo la data del rilascio del certificato di
destinazione urbanistica gli strumenti urbanistici del Comune non
sono stati modificati e che in relazione al terreno di cui si tratta
non è stata emessa alcuna ordinanza di lottizzazione abusiva.
SEGRETO n. 43: anche con riferimento alle caratteristiche

urbanistiche dell’immobile, il venditore deve rendere delle
importanti dichiarazioni al notaio e consegnare una specifica
documentazione.
Quanto alla qualificazione energetica dell’immobile, la legge

richiede solo che l’immobile sia dotato dell’Attestato di
Certificazione Energetica (A.C.E., previsto dalle norme dettate da
alcune regioni) all’atto del suo trasferimento. L’A.C.E. è un
documento che descrive le caratteristiche energetiche di un
edificio, di un’abitazione o di un appartamento mediante una
scala da A a G, e le prestazioni energetiche degli edifici. La legge
prevede, al riguardo, l’inserimento nei rogiti di una clausola con
69

la quale il compratore dichiara di aver ricevuto le informazioni e
la documentazione relativa alla certificazione energetica
dell’immobile oggetto della compravendita.
Alcuni notai continuano a richiedere anche il diverso Attestato di

Qualificazione Energetica (A.Q.E., da non confondere con
l’Attestato di Certificazione Energetica – A.C.E. di cui abbiamo
detto poco sopra) anche se non richiesto più dalla legge. L’A.Q.E.
è un documento che sintetizza le caratteristiche energetiche
dell’edificio, e permette di valorizzare gli edifici ad alto
rendimento energetico aumentandone il valore immobiliare.
SEGRETO n. 44: la legge prevede l’inserimento nei rogiti di

una clausola con la quale il compratore dichiara di aver
ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla
certificazione energetica dell’immobile.
Per legge, il venditore deve prestare al compratore determinate

garanzie relative all’immobile. Questa garanzie riguardano:
• le qualità intrinseche del bene e la sua idoneità allo scopo per
il quale viene acquistato (ad esempio, l’esistenza o meno del
70

certificato di abitabilità rilasciato dal Comune);
• la cosiddetta evizione: l’immobile non deve essere gravato da
diritti di terzi tali da pregiudicare l’acquisto (vedi Capitolo 1).
• i vizi: il venditore deve risarcire i danni derivanti da eventuali
difetti della struttura o degli impianti.
Tali garanzie sono per legge e sono efficaci anche se non inserite
nel rogito. Normalmente i notai provvedono a richiamarle
espressamente. Un accenno particolare merita l’abitabilità, il
cambio di destinazione d’uso e la conformità degli impianti.
La mancanza dei requisiti di abitabilità costituisce mancanza dei

requisiti essenziali del bene venduto, il che autorizza il
compratore ad agire in giudizio per la risoluzione del contratto,
restituzione del prezzo e risarcimento dei danni.
È fondamentale quindi che il venditore si accerti dell’esistenza del

certificato di abitabilità, o che comunque chieda conferma
(all’amministratore del condominio, al costruttore dell’edificio, a
un tecnico di sua fiducia) della sussistenza dei requisiti perché
l’immobile sia idoneo a essere abitato, poiché il rispetto di tali
71

requisiti è oggetto di una garanzia specifica che la legge pone a
suo carico (anche se non è obbligatorio citare nell’atto notarile di
compravendita gli estremi del certificato di abitabilità).
Quanto al cambio della destinazione d’uso, il venditore dovrà

verificare (con l’ausilio di un proprio tecnico di fiducia, ad
esempio un geometra o un architetto) se il cambiamento della
destinazione d’uso possa dare luogo alla mancanza delle qualità
essenziali richieste per la nuova destinazione, mettendo quindi in
pericolo il contratto di compravendita.
Tutte le case sono fornite di impiantistica e questa deve essere

sottoposta a idonee procedure di controllo per garantire la
costruzione e l’installazione secondo la normativa vigente, con un
corrispettivo certificato di conformità.
Se nel rogito il venditore dichiara che gli impianti sono conformi,

si deve richiedere sempre la relativa garanzia. Nel caso contrario
in cui si dichiari che non vi sia la conformità, potremo pretendere
la messa a norma degli impianti, rinviando la stipula del contratto
dopo i lavori di adeguamento o decidere di accettare l’acquisto e
72

assumerci a proprio carico la messa a norma, che ovviamente
inciderà sul prezzo finale.
Pertanto le informazioni che riguardano la conformità degli

impianti devono essere necessariamente scoperte e rese note
prima del preliminare.
SEGRETO n. 45: per legge, il venditore deve prestare al

compratore determinate garanzie relative all’immobile, che
riguardano le qualità intrinseche del bene e la sua idoneità
allo scopo per il quale viene acquistato (garanzia per evizione
e garanzia per i vizi.
Nel rogito che riguarda un immobile destinato a civile abitazione

possiamo avvalerci delle agevolazioni della cosiddetta “prima
casa” quando:
• l’immobile non sia di lusso;
• l’immobile sia ubicato ove è residente o sarà residente entro i
successivi diciotto mesi il beneficiario;
• l’immobile sia destinato ad abitazione;
• l’acquirente non deve essere proprietario o titolare di altro
73

diritto reale (né da solo né in comunione con il coniuge) di
altra abitazione nel medesimo Comune ove si trova l’immobile
da acquistare;
• l’acquirente non deve avere beneficiato dell’agevolazione su
altra abitazione sul territorio nazionale.
In presenza di tali condizioni, il notaio indicherà in atti che ci

avvaliamo di tali agevolazioni. Per gli importi delle varie imposte
e delle relative agevolazioni si rinvia alla tabella.
SEGRETO n. 46: nel rogito che riguarda un immobile

destinato a civile abitazione possiamo avvalerci delle
agevolazioni della cosiddetta “prima casa” in presenza di
cinque condizioni.
74

• SEGRETO n. 32: La compravendita è il contratto che ha per
oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il
trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un
prezzo.
• SEGRETO n. 33: Anche se la compravendita si può stipulare
con scrittura privata autenticata, è consigliabile rivolgersi a un
notaio che assicura una professionalità in grado di
salvaguardarci da errori che potrebbero pregiudicare
l’acquisto.
• SEGRETO n. 34: L’acquirente ha la facoltà di scegliere il
notaio che dovrà rogitare, al quale dovrà richiedere prima di
affidare l’incarico un preventivo dei costi da sostenere.
• SEGRETO n. 35: Il notaio prima del rogito deve svolgere
degli accertamenti preliminari sulla proprietà, su eventuali
vincoli e sulla regolarità catastale.
• SEGRETO n. 36: Il notaio è responsabile di tali accertamenti e
se non li compie risponde verso le parti per i danni che abbia
eventualmente provocato.
• SEGRETO n. 37: Nella redazione del contratto è importante
l’identificazione del bene; il prezzo; la consegna dell’immobile
75

e le spese condominiali; la disciplina urbanistica; il
“rendimento energetico”; le garanzie del venditore e alla
tassazione.
• SEGRETO n. 38: Il notaio dovrà verificare l’esattezza dei dati
non solo relativi all’ubicazione dell’immobile ma anche quelli
catastali.
• SEGRETO n. 39: È fondamentale sempre dichiarare nel rogito
il reale ammontare del prezzo pagato per evitare di incorrere in
accertamenti fiscali o dover subire un danno in caso di
contenzioso.
• SEGRETO n. 40: Qualora dobbiamo pagare il prezzo anche
mediante l’erogazione di un mutuo, è fondamentale che ci
informiamo dalla banca di quando quest’ultima avverrà.
• SEGRETO n. 41: Se il venditore chiede di rimanere
nell’immobile stabiliamo il giorno del rilascio; una penale per
il ritardo; il pagamento di una parte del prezzo alla consegna;
stabilire le condizioni nelle quali l’immobile dovrà essere
rilasciato; il pagamento degli oneri condominiali.
• SEGRETO n. 42: Per le spese condominiali ordinarie
facciamoci consegnare una dichiarazione dell’amministratore,
per quelle straordinarie prendiamo accordi con il venditore.
76

• SEGRETO n. 43: Anche con riferimento alle caratteristiche
urbanistiche dell’immobile, il venditore deve rendere delle
importanti dichiarazioni al notaio e consegnare una specifica
documentazione.
• SEGRETO n. 44: La legge prevede l’inserimento nei rogiti di
una clausola con la quale il compratore dichiara di aver
ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla
certificazione energetica dell’immobile.
• SEGRETO n. 45: Per legge, il venditore deve prestare al
compratore determinate garanzie relative all’immobile che
riguardano le qualità intrinseche del bene, e la sua idoneità allo
scopo per il quale viene acquistato, la cosiddetta evizione e i
vizi.
• SEGRETO n. 46: Nel rogito che riguarda un immobile
destinato a civile abitazione, possiamo avvalerci delle
agevolazioni della cosiddetta “prima casa” in presenza di
cinque condizioni.
77

CAPITOLO 4:
Gli accorgimenti e l’acquisto all’asta
La vendita di un immobile può avvenire anche a seguito:

• di una procedura di esecuzione immobiliare;
• del fallimento del proprietario;
• dell’avvio della riscossione di tributi da parte dell’agente della
riscossione.
In tutti i casi sopra elencati, siamo di fronte a vendite forzate del

bene, in quanto avvengono senza l’intervento del proprietario ma
a seguito di debiti da questo contratti e non soddisfatti. La vendita
forzata è l’ultimo atto di una procedura piuttosto complessa e,
solitamente, si effettua mediante un’asta.
SEGRETO n. 47: possiamo acquistare un immobile anche a

seguito della procedura di vendita forzata che derivi da
un’esecuzione immobiliare, da un fallimento o dalla
riscossione di tributi.
78

La vendita forzata statisticamente più frequente è quella che
avviene a seguito della procedura di esecuzione immobiliare. Il 1
dicembre 2012, l’ADUSBEF ha comunicato che tra il 2008 e il
2011 le esecuzioni immobiliari sono aumentate di circa il 75%,
arrivando a sfiorare i 38.000 pignoramenti, e ha stimato che per il
2012 ci potrebbe essere un ulteriore aumento del 22.8%, pari a
circa 45.859 procedure.
Come evidente, si tratta di un importante numero di immobili che

vengono messi in vendita nei tribunali. Ma come finisce all’asta
una casa? Tutto inizia dall’azione di un creditore del proprietario
del bene inadempiente, il quale procuratosi un titolo esecutivo (ad
esempio una cambiale non pagata alla scadenza, una sentenza di
condanna o un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo),
chiede all’ufficiale giudiziario il pignoramento dell’immobile. A
questo punto prende avvio l’esecuzione immobiliare.
SEGRETO n. 48: la procedura di esecuzione immobiliare

prende l’avvio con il pignoramento del bene richiesto
all’ufficiale giudiziario dal creditore che sia munito di titolo
esecutivo.
79

Dopo il pignoramento, il creditore che lo ha chiesto (ma anche
qualsiasi altro creditore del proprietario dell’immobile che sia
intervenuto nella procedura) chiede al Tribunale la vendita forzata
del bene.
Il giudice nomina quindi un esperto che dovrà stimare il bene

pignorato. La relazione di stima dell’esperto dovrà contenere:
• l’identificazione completa di confini e dati catastali del bene;
• la descrizione del bene (di solito con l’ausilio di planimetrie e
foto);
• l’indicazione se il bene è occupato o meno e in forza di
contratto registrato anteriormente al pignoramento;
• l’esistenza di oneri, formalità o vincoli (vedi Capitolo 1)
eventualmente non opponibili all’acquirente (cioè che non
seguiranno l’acquisto);
• la regolarità urbanistica ed edilizia.
SEGRETO n. 49: compiuto il pignoramento e a seguito

dell’istanza di vendita presentata dal creditore, il giudice
nomina un esperto che predisponga una relazione di stima del
bene.
80

Depositata la relazione di stima da parte dell’esperto, il giudice,
con un provvedimento denominato ordinanza di vendita, indica le
modalità con le quali il bene sarà venduto. Le modalità in astratto
possibili sono:
• vendita senza incanto;
• vendita con incanto.
La legge impone al giudice di preferire la vendita senza incanto e

di procedere con la vendita con incanto solo se la prima non è
possibile, per mancanza di offerte o per offerte inadeguate.
SEGRETO n. 50: depositata la relazione di stima da parte

dell’esperto, il giudice con l’ordinanza di vendita indica se il
bene sarà venduto senza o con incanto.
Occupiamoci, dapprima, della vendita senza incanto che, come

detto, per legge deve essere preferita a quella con incanto. La
preferenza per la vendita senza incanto è da spiegare con il fatto
che essa assicura una minore rigidità e conduce più rapidamente
all’individuazione del prezzo migliore di aggiudicazione.
81

La vendita senza incanto prende avvio con l’ordinanza di vendita,
nella quale troveremo:
• l’individuazione del bene pignorato;
• il valore dell’immobile individuato sulla base della relazione
di stima depositata;
• i recapiti del custode nominato dal giudice che si occuperà di
far visionare l’immobile e di supportare il giudice nella
procedura;
• l’avvertenza che maggiori e più dettagliate informazioni
saranno disponibili presso la Cancelleria del Tribunale.
SEGRETO n. 51: il giudice dispone la vendita senza incanto

con l’ordinanza di vendita ove sono indicate tutte le modalità
con le quali la vendita si dovrà svolgere.
Quando il cancelliere del Tribunale pubblica tale ordinanza

(chiamata avviso di vendita) vi indica:
• il termine entro il quale debbono essere presentate le offerte di
acquisto (compreso tra i novanta e i centoventi giorni
successivi);
•
82

• che nel giorno successivo alla scadenza del termine si terrà
un’udienza per la deliberazione sull’offerta e l’eventuale gara
tra gli offerenti;
• come deve essere versata la cauzione (pari ad almeno un
decimo del prezzo proposto).
SEGRETO n. 52: al cancelliere viene dato avviso

dell’ordinanza di vendita almeno quarantacinque giorni
prima del termine per la presentazione dell’offerta indicato
nell’ordinanza.
L’avviso, insieme all’ordinanza di vendita e alla relazione di

stima, è pubblicato in appositi siti internet almeno quarantacinque
giorni prima del termine per la presentazione dell’offerta, nonché
su quotidiani locali o, se opportuno, a diffusione nazionale.
Nell’avviso, per questioni di riservatezza, non è indicato il nome

del debitore che risulta “cancellato” anche nell’ordinanza di
vendita e nella relazione di stima. I siti internet più comuni ove
trovare queste informazioni sono:
83

http://www.aste.com/
http://www.astegiudiziarie.it/
http://www.astagiudiziaria.com/
http://www.asteimmobili.it/
Inoltre gli avvisi di vendita sono pubblicati anche sui siti dei
tribunali ove le procedure sono pendenti, come ad esempio:
http://www.tribunale.milano.it/index.phtml?Id_VMenu=110
http://www.tribunale.roma.it/astegiudiziarie/
http://www.tribunale.napoli.giustizia.it/astegiudiziarie/default.asp
x?m=1
Oramai i siti internet costituiscono la modalità più veloce e

agevole per reperire la maggior parte delle informazioni
necessarie per acquistare un immobile all’asta. Pertanto sui siti
internet potremo effettuare la prima ricerca e reperire le prime
informazioni che ci interessano.
SEGRETO n. 53: l’avviso, l’ordinanza di vendita e la

relazione di stima sono pubblicati su siti internet specializzati,
ove è possibile reperire le prime informazioni sulla vendita.
84

Sarà comunque sempre necessario approfondire e confrontare
quanto letto sul sito con quanto depositato presso la Cancelleria
delle esecuzioni immobiliari del Tribunale, i cui recapiti sono di
solito disponibili sul medesimo sito internet.
Ad esempio, se vogliamo conoscere il nome del debitore dovremo

recarci in Cancelleria e reperire la copia dell’avviso o
dell’ordinanza di vendita o della relazione di stima, ove potremo
ottenere le generalità del proprietario del bene messo in vendita.
Per visionare l’immobile dovremo poi contattare il custode,

solitamente un avvocato o un dottore commercialista, che ci
accompagnerà nella visita. Potrà accadere che non sia possibile
visitare il bene, magari perché l’occupante si rifiuta di far entrare i
visitatori nella propria abitazione.
SEGRETO n. 54: per avere maggiori informazioni sarà

necessario recarci presso la Cancelleria delle esecuzioni
immobiliari del Tribunale, mentre per vedere l’immobile
dovremo contattare il custode.
85

Leggere attentamente la relazione di stima è fondamentale per
acquistare all’asta senza sorprese. Infatti nella relazione di stima
troviamo tutte le informazioni che riguardano l’immobile ed
eventuali problemi ad esso associati (vedi quanto indicato al
Capitolo 1), in quanto il perito nominato dal giudice solitamente è
chiamato a rispondere ai seguenti quesiti:
• descrivere l’immobile pignorato, previo esame della
documentazione in atti e dello stato dei luoghi (Comune,
località, via e numero civico, caratteristiche interne ed esterne)
con relativa superficie in mq, confini e dati catastali attuali,
eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti
comuni, accertando la completezza della documentazione
prodotta e la corrispondenza delle risultanze della
documentazione prodotta con lo stato dei luoghi;
• accertare la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e
quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco
delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti
sull’immobile e a parte della trascrizione delle domande
giudiziali;
• verificare l’intestazione catastale e, se l’immobile non è
accatastato, procedere all’accatastamento e, se mancante, di
86

idonea planimetria;
• indicare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico
comunale;
• indicare la conformità o meno della costruzione alle
concessioni o autorizzazioni amministrative e, in caso di
concessione realizzata o modificata in violazione della
normativa urbanistico-edilizia vigente, descrivere la tipologia
di abusi riscontrati, dire se l’illecito sia stato sanato o sia
sanabile e indicare il presumibile costo della sanatoria;
• dire se è possibile vendere in uno o più lotti, in quest’ultimo
caso indicare i lotti e, previa autorizzazione del giudice,
identificare i nuovi confini e provvedere alla redazione del
frazionamento, allegando, in tal caso, alla relazione estimativa
i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
• indicare se l’immobile è libero o occupato, con contratto
avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento,
indicando l’eventuale data di registrazione, la data di scadenza
dell’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio, o
comunicando l’esistenza di un giudizio in corso di rilascio;
• indicare l’esistenza di eventuali vincoli storici, artistici o di
invisibilità o inalienabilità, nonché l’eventuale esistenza di
87

diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di
usi civici e l’assegnazione del diritto di abitazione al coniuge;
• eseguire una valutazione dell’immobile con indicazione del
criterio (o dei criteri) di stima usato.
SEGRETO n. 55: leggere attentamente la relazione di stima è

fondamentale per acquistare all’asta senza sorprese, in quanto
in essa il perito nominato dal giudice deve indicare tutte le
informazioni che riguardano l’immobile.
Tra le informazioni contenute nella relazione di stima, occorre

porre particolare attenzione a quelle che riguardano:
• l’esistenza di iscrizioni di ipoteche o di trascrizioni di
domande giudiziali (vedi Capitolo 1);
• l’utilizzo previsto dallo strumento urbanistico comunale (se
cioè l’immobile è destinato a civile abitazione oppure ad uso
ufficio, perché potrebbe risultare difficoltoso ottenere dal
Comune il cambio della destinazione d’uso);
• l’esistenza di abusi edilizi che possano essere sanati o meno,
con i relativi costi;
• l’occupazione dell’immobile e il tipo di contratto che, se
88

stipulato anteriormente al pignoramento, dovrà essere
osservato da chi acquista;
• l’assegnazione dell’immobile al coniuge del debitore
pignorato, in quanto se il provvedimento è stato trascritto
prima del pignoramento, chi acquista la casa non potrà
utilizzarla e dovrà lasciarvi dentro i minori sino all’estinzione
del provvedimento o, in mancanza di trascrizione anteriore, del
periodo di nove anni dalla data del provvedimento del giudice
di assegnazione;
• l’esistenza di eventuali vincoli che possano limitare l’utilizzo o
la rivendita del bene.
SEGRETO n. 56: fare attenzione alle trascrizioni e iscrizioni

sul bene, alla destinazione d’uso, ad abusi edilizi, all’esistenza
di contratti di locazione o di provvedimenti di assegnazione
opponibili, all’esistenza di eventuali vincoli che possano
limitare l’utilizzo o la rivendita del bene.
Una volta individuato l’immobile che ci interessa e verificato che

non vi siano problemi che ne pregiudichino il nostro acquisto,
siamo pronti a presentare la nostra offerta presso la Cancelleria
89

delle esecuzioni immobiliari del Tribunale.
Come abbiamo visto la vendita forzata inizia con l’ordinanza di

vendita emanata dal giudice, nella quale viene previsto un termine
tra i novanta e i centoventi giorni entro il quale possono essere
proposte le offerte d’acquisto.
Nella stessa ordinanza vengono stabilite le modalità con le quali

deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno
successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la
deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti.
Per partecipare a una vendita giudiziaria è indispensabile aver

prestato la cauzione che, come abbiamo visto nella vendita senza
incanto, non può essere inferiore a un decimo del prezzo da noi
proposto.
SEGRETO n. 57: la domanda per partecipare alla vendita

senza incanto deve essere accompagnata dal deposito di una
cauzione non inferiore a un decimo del prezzo che
proponiamo.
90

L’offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. Se la vendita
è delegata a un notaio l’offerta è depositata presso lo studio di
quest’ultimo, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di
vendita.
Se viene stabilito che la cauzione debba essere versata tramite

assegno circolare, dovremo inserirlo nella busta. L’offerta che
depositeremo sarà irrevocabile salvo che:
• il giudice non abbia stabilito la gara tra gli offerenti
sull’offerta più alta;
• il giudice non disponga l’incanto;
• siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza
che essa sia stata accolta.
Di solito il Tribunale competente per la vendita pubblica sul

proprio sito un modello di domanda per partecipare alla vendita.
SEGRETO n. 58: un fac-simile della domanda per

partecipare alla vendita senza incanto può essere di solito
reperito sul sito del Tribunale ove si svolge la vendita.
Un fac-smile della domanda potrà essere di questo tipo:

91

TRIBUNALE DI ………
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
VENDITA SENZA INCANTO
OFFERTA DI ACQUISTO
Il/La sottoscritto/a ….……..…………... nato/a a ………………,
il / / , residente a ………………… in via ………………………..
n. ..…....., codice fiscale ..…………………………, stato civile:
celibe/nubile – coniugato/a in regime di separazione/comunione
dei beni con …………………………., nato/a a ………………..
il / / , residente a …………..……... in via ………………………..
n. ………., codice fiscale …………………………… (recapito
telefonico …………………………..) presenta
OFFERTA DI ACQUISTO
dei beni così identificati: ……………………………………..
esecuzione immobiliare n. / G.E ….………………………………
lotto: …………………………………………………………….
Dichiara di offrire la somma di € ……………….. deposita in
Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari unitamente alla predetta
istanza assegno circolare non trasferibile n.
……………………………………. intestato a (vedi avviso di
92

vendita) esecuzione immobiliare n. …………………………….
di € …………………………… a titolo di cauzione,
corrispondente al 10% del prezzo offerto.
Si impegna a corrispondere il saldo del prezzo entro giorni
………. dall’aggiudicazione (non oltre il termine indicato
nell’ordinanza), nonché le spese relative alla vendita secondo le
modalità indicate dalla Cancelleria e/o dal custode. Dichiara di
aver preso visione della perizia di stima.
Allega alla presente copia del documento di identificazione e del
codice fiscale.
…………….…..……., lì ……………
Firma
Alla domanda dovrà essere applicata una marca da bollo

(attualmente da euro 14,62).
Attenzione, la nostra offerta non sarà efficace se:

• la depositiamo dopo la scadenza del termine che ha indicato il
giudice;
• offriamo un importo inferiore al prezzo base stabilito
nell’ordinanza;
93

• non depositiamo la cauzione nella misura minima di un
decimo del prezzo offerto.
SEGRETO n. 59: l’offerta deve essere depositata entro la

scadenza del termine indicato dal giudice, contenere un
importo non inferiore al prezzo base ed essere accompagnata
da una cauzione nella misura minima di un decimo del prezzo
offerto.
Il giorno stabilito per l’esame delle offerte potrà accadere che, se

è stata depositata un’unica offerta:
• se essa è superiore di almeno un quinto del prezzo base, è
accettata;
• se è inferiore a detto importo, il giudice procede a una nuova
vendita.
Se, invece, sono state presentate più offerte:

• si procede a una gara sull’offerta più alta;
• se nessuno aderisce alla gara, il giudice può vendere al miglior
offerente o disporre la vendita con incanto.
94

SEGRETO n. 60: se vogliamo avere più possibilità che la
nostra offerta sia accettata, soprattutto quando saremo i soli
offerenti, proponiamo un prezzo di acquisto superiore di
almeno un quinto del prezzo base.
Una volta che il giudice abbia accettato l’offerta, indicherà con

decreto come e quando dovrà essere versato il prezzo. Dopo che il
prezzo è stato versato, il giudice pronuncia il decreto di
trasferimento, che costituisce il nostro titolo di acquisto.
Se non osserviamo le indicazioni del giudice circa il versamento

del prezzo, saremo dichiarati decaduti dall’aggiudicazione con
perdita della cauzione e il bene sarà nuovamente posto in vendita.
Spesso tra il versamento del prezzo e l’emissione del decreto di

trasferimento possono passare molti mesi. In tali casi è importante
sentire periodicamente il custode (solitamente incaricato di
predisporre la bozza di decreto di trasferimento) per accelerare
ove possibile i tempi.
SEGRETO n. 61: se vogliamo ottenere rapidamente il decreto
95

di trasferimento dobbiamo periodicamente tenere contatti con
il custode.
Occupiamoci, ora, della vendita con incanto. Le differenze

rispetto alla vendita senza incanto sono sostanzialmente le
seguenti:
• nell’ordinanza sono indicate la data e l’ora dell’incanto;
• la misura minima dell’aumento dell’offerta;
• la cauzione è pari a un decimo del prezzo base.
SEGRETO n. 62: nella vendita con incanto, le principali

differenze rispetto alla vendita senza incanto sono costituite
dalla data dell’incanto, dalla misura minima delle offerte
rispetto al prezzo base e dall’importo della cauzione pari a un
decimo del prezzo base.
Per la pubblicità dell’ordinanza, vale quando detto sopra a

proposito della vendita senza incanto. Quanto alla domanda,
anche per essa di solito il Tribunale competente per la vendita
pubblica sul sito un modello.
96

Il fac-smile della domanda potrà essere di questo tipo:
TRIBUNALE DI …........
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
VENDITA CON INCANTO
OFFERTA DI ACQUISTO
Il/La sottoscritto/a ……………………. nato/a a ………………..
il / / , residente a ………………... in via ……………………….
n. ……, codice fiscale …………………………, stato civile:
celibe/nubile – coniugato/a in regime di separazione/comunione
dei beni con …………………………, nato/a a …….…………..
il / / , residente a ………………...…... in via …….…………….
n. …..…, codice fiscale …………………………… (recapito
telefonico ………………………)
CHIEDE DI PARTECIPARE
alla vendita con incanto che avrà luogo il giorno ………………
alle ore …………… degli immobili descritti nell’esecuzione
immobiliare ………………..…………..
DICHIARA
di aver preso visione degli atti relativi alla vendita e di essere a
conoscenza che gli immobili vengono venduti nello stato di fatto
97

e di diritto in cui si trovano;
deposita in Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari unitamente
alla predetta istanza assegno circolare non trasferibile n.
……………………………… intestato a (vedi avviso di vendita)
esecuzione immobiliare n. ………………………………………
di € …………………………… a titolo di cauzione,
corrispondente al 10% del prezzo base.
In caso di aggiudicazione si impegna a corrispondere il saldo del
prezzo nei termini stabiliti dall’ordinanza di vendita, nonché le
spese relative alla vendita secondo le modalità indicate dalla
Cancelleria e/o dal custode.
Dichiara di aver preso visione della perizia di stima.
Allega alla presente copia del documento di identificazione e del
codice fiscale.
……………………..., lì ………
Firma
Anche in questo caso alla domanda dovrà essere applicata una

marca da bollo (attualmente da euro 14,62). Il giorno stabilito per
l’incanto potrà accadere che, se partecipa un solo acquirente e
questo abbia offerto un prezzo base aumentato del minimo
indicato nell’ordinanza, il bene venga a lui aggiudicato.
98

SEGRETO n. 63: nella vendita con incanto, se partecipa un
solo acquirente che abbia offerto un prezzo base aumentato
del minimo indicato nell’ordinanza, il bene sarà a lui
aggiudicato.
Se, invece, sono presenti più acquirenti, il giudice avvia l’incanto

nel corso del quale ciascun partecipante potrà presentare offerte
che dovranno essere superiori alla precedente in misura almeno
pari all’aumento minimo indicato in ordinanza sino a quando,
trascorsi tre minuti, non vi sia stato alcun “rilancio o rialzo”
rispetto all’ultima offerta.
Pertanto, se il prezzo base è pari a cento e sono ammesse offerte

in aumento di almeno dieci, l’incanto partirà da chi per primo
offrirà centodieci. Il successivo offerente dovrà offrire almeno
centoventi. L’ulteriore offerente dovrà offrire almeno centotrenta
e così via, sino a quando siano passati tre minuti dall’ultima
offerta.
Qualora siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, il giudice

aggiudica l’immobile all’asta all’ultimo offerente. L’immobile
99

viene aggiudicato in via provvisoria all’ultimo offerente il quale
dovrà eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale per
le comunicazioni che dovranno essergli fatte, altrimenti esse
verranno effettuate presso la Cancelleria e quindi sarà
praticamente impossibile per lui conoscerle. Normalmente
l’elezione di domicilio avviene presso lo studio di un
professionista.
SEGRETO n. 64: nel caso vi siano più offerenti, il giudice

procede con l’incanto e aggiudica l’immobile a chi abbia
proposto l’ultima offerta superiore del rialzo minimo indicato
e siano trascorsi tre minuti senza che ve ne sia stata una
successiva.
L’aggiudicazione è provvisoria, in quanto è possibile effettuare

ulteriori offerte di acquisto nei dieci giorni successivi
all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono
superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto.
Anche in questo caso, sarà necessario depositare l’offerta in

Cancelleria e integrare la cauzione, che dovrà essere pari al
100

doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta.
Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice
la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione
all’aggiudicatario.
Alla nuova asta possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento

e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che,
entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione.
In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in

aumento, l’aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice
dell’esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la
perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e
giustificato motivo.
SEGRETO n. 65: nella vendita con incanto, l’aggiudicazione è

provvisoria in quanto è possibile fare ulteriori rilanci nei dieci
giorni successivi.
Quanto agli altri partecipanti che non si sono aggiudicati il bene,

la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura
dell’incanto, se l’offerente non diviene aggiudicatario del bene.
101

Attenzione: nell’ipotesi in cui questi non abbia partecipato affatto
all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale,
senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene
restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.
Per quanto riguarda la successiva fase del versamento del prezzo

da parte dell’aggiudicatario definitivo e dell’emissione del decreto
di trasferimento, vale quando già detto sopra a proposito della
vendita senza incanto.
Occorre ricordare che, in alcuni tribunali, le vendite possono

essere delegate a un professionista (solitamente un notaio) di
fronte al quale si svolgeranno le fasi che si sono sopra indicate.
Un’ultima notazione importante: quando acquistiamo casa all’asta
pagheremo le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul prezzo
di aggiudicazione e non sul valore catastale come per acquisto tra
privati. Occorre tenerne conto per valutare l’eventuale
convenienza dell’acquisto.
SEGRETO n. 66: quando acquistiamo casa all’asta

pagheremo le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul
102

prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale come per
acquisto tra privati.
103

• SEGRETO n. 47: Possiamo acquistare un immobile anche a
seguito della procedura di vendita forzata che derivi da
un’esecuzione immobiliare, da un fallimento o dalla
riscossione di tributi.
• SEGRETO n. 48: La procedura di esecuzione immobiliare
prende l’avvio con il pignoramento del bene richiesto
all’ufficiale giudiziario dal creditore che sia munito di titolo
esecutivo.
• SEGRETO n. 49: Compiuto il pignoramento e a seguito
dell’istanza di vendita presentata dal creditore, il giudice
nomina un esperto che predisponga una relazione di stima del
bene.
• SEGRETO n. 50: Depositata la relazione di stima da parte
dell’esperto, il giudice con l’ordinanza di vendita indica se il
bene sarà venduto senza o con incanto.
• SEGRETO n. 51: Il giudice dispone la vendita senza incanto
con l’ordinanza di vendita ove sono indicate tutte le modalità
con le quali la vendita si dovrà svolgere.
• SEGRETO n. 52: Al cancelliere viene dato avviso
dell’ordinanza di vendita almeno quarantacinque giorni prima
104

del termine per la presentazione dell’offerta indicato
nell’ordinanza.
• SEGRETO n. 53: L’avviso, l’ordinanza di vendita e la
relazione di stima sono pubblicati su siti internet specializzati,
ove è possibile reperire le prime informazioni sulla vendita.
• SEGRETO n. 54: Per avere maggiori informazioni sarà
necessario recarci presso la Cancelleria delle esecuzioni
immobiliari del Tribunale, mentre per vedere l’immobile
dovremo contattare il custode.
• SEGRETO n. 55: Leggere attentamente la relazione di stima è
fondamentale per poter acquistare all’asta senza sorprese, in
quanto in essa il perito nominato dal giudice deve indicare
tutte le informazioni che riguardano l’immobile.
• SEGRETO n. 56: Fare attenzione alle trascrizioni e iscrizioni
sul bene, alla destinazione d’uso, ad abusi edilizi, all’esistenza
di contratti di locazione o di provvedimenti di assegnazione
opponibili, all’esistenza di eventuali vincoli che possano
limitare l’utilizzo o la rivendita del bene.
• SEGRETO n. 57: La domanda per partecipare alla vendita
senza incanto deve essere accompagnata dal deposito di una
cauzione non inferiore a un decimo del prezzo che
105

proponiamo.
• SEGRETO n. 58: Un fac-simile della domanda per partecipare
alla vendita senza incanto può essere di solito reperito sul sito
del Tribunale ove si svolge la vendita.
• SEGRETO n. 59: L’offerta deve essere depositata entro la
scadenza del termine indicato il giudice, contenere un importo
non inferiore al prezzo base ed essere accompagnata da una
cauzione nella misura minima di un decimo del prezzo offerto.
• SEGRETO n. 60: Se vogliamo avere più possibilità che la
nostra offerta sia accettata, soprattutto quando saremo i soli
offerenti, proponiamo un prezzo di acquisto superiore di
almeno un quinto del prezzo base.
• SEGRETO n. 61: Se vogliamo ottenere rapidamente il decreto
di trasferimento dobbiamo periodicamente tenere contatti con
il custode.
• SEGRETO n. 62: Nella vendita con incanto, le principali
differenze rispetto alla vendita senza incanto sono costituite
dalla data dell’incanto, dalla misura minima delle offerte
rispetto al prezzo base e dall’importo della cauzione pari a un
decimo del prezzo base.
• SEGRETO n. 63: Nella vendita con incanto, se partecipa un
106

solo acquirente che abbia offerto un prezzo base aumentato del
minimo indicato nell’ordinanza, il bene sarà a lui aggiudicato.
• SEGRETO n. 64: Nel caso in vi siano più offerenti, il giudice
procede con l’incanto e aggiudica l’immobile a chi abbia
proposto l’ultima offerta superiore di almeno del rialzo
minimo indicato e siano trascorsi tre minuti senza che ve ne
sia stata una successiva.
• SEGRETO n. 65: Nella vendita con incanto, l’aggiudicazione
è provvisoria in quanto è possibile fare ulteriori rilanci nei
dieci giorni successivi.
• SEGRETO n. 66: Quando acquistiamo casa all’asta
pagheremo le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul
prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale come per
acquisto tra privati.
107

CAPITOLO 5:
L’acquisto di un immobile da costruire
Vi sono dei casi nei quali l’immobile che si acquista non è stato
ancora costruito oppure non è stato ancora ultimato. Si tratta del
cosiddetto acquisto su carta che può esporci a rischi maggiori
soprattutto quando si verifichi il fallimento del venditore.
Normalmente l’acquisto su carta può avvenire da:

• un costruttore;
• una cooperativa edilizia.
Nel primo caso acquisteremo l’immobile direttamente da chi lo

costruisce, mentre nel secondo caso lo acquisteremo divenendo
soci della cooperativa.
SEGRETO n. 67: possiamo acquistare l’immobile non ancora

costruito o non ultimato da un costruttore o da una
cooperativa edilizia.
108

I possibili rischi dai quali dobbiamo guardarci in questa tipologia
di acquisto (e che si aggiungono a quelli visti nei Capitoli 1 e 2)
sono essenzialmente due:
• il rischio che il costruttore fallisca prima di averci consegnato
la casa;
• i pericoli e i costi connessi all’essere socio di una cooperativa.
SEGRETO n. 68: i possibili rischi dai quali dobbiamo

guardarci in questa tipologia di acquisto sono essenzialmente
due: il rischio che il costruttore fallisca prima di averci
consegnato la casa e i costi connessi all’essere socio di una
cooperativa.
Con riferimento alla prima tipologia di rischio, esiste una

normativa apposita che tutela l’acquirente. È bene sapere che tale
normativa si applica agli acquisti di un immobile:
• la cui costruzione non è stata ancora iniziata ma per la quale è
stato richiesto il permesso di costruire;
• la cui costruzione è stata iniziata ma non ancora ultimata in
quanto non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità.
109

Si ritiene che tale normativa si applichi anche alla ristrutturazione
di immobili quando essa avviene a seguito della demolizione del
precedente immobile o quando comporti la trasformazione in un
immobile del tutto diverso da quello precedente.
SEGRETO n. 69: esiste una normativa a tutela di chi acquista

un immobile la cui costruzione non sia iniziata ma per il quale
sia stato richiesto il permesso di costruire o, se costruito, non
abbia ancora il certificato di agibilità.
La tutela prevista dalla legge si applica a varie tipologie

contrattuali quali la vendita, il preliminare (vedi Capitolo 2) e
anche quando la vendita è connessa alla cessione del terreno.
La normativa prevede che il contratto, che abbia a oggetto

l’acquisto di un immobile da costruire, debba avere il seguente
contenuto:
• deve indicare i dati necessari per l’identificazione delle parti
(ad esempio, per le persone fisiche i dati anagrafici e fiscali; il
regime patrimoniale se coniugati; per gli enti la ragione
sociale, la sede legale, il codice fiscale per le società di
110

capitali e le associazioni riconosciute; le generalità dei
rappresentanti legali per le società di persone e le associazioni
non riconosciute;
• deve riportare la descrizione dell’immobile (la natura, il
Comune di ubicazione, i dati catastali del terreno dove viene
costruito) completa delle caratteristiche tecniche (struttura
portante, fondazioni, solai, infissi, impianti ecc.) e di tutte le
pertinenze a uso esclusivo (cantina, box, posto auto ecc.);
• deve indicare l’esistenza di eventuali atti d’obbligo o
convenzioni urbanistiche stipulati per ottenere
l’autorizzazione a costruire con la specificazione dei vincoli
previsti (ad esempio, divieto di destinazione d’uso);
• debbono essere indicati sia i termini finali per l’esecuzione
della costruzione sia quelli relativi agli stati di avanzamento
dei lavori; anche se non previsto dalla legge chiediamo che sia
indicato il termine massimo previsto per la stipula del
definitivo;
• debbono essere riportate le indicazioni relative al prezzo di
vendita (importo, termini, caparra, modalità);
• debbono essere indicati gli estremi della fideiussione che il
venditore ha stipulato a garanzia dell’acquirente quando il
111

saldo viene versato prima del termine per la stipula del
definitivo;
• deve essere indicata l’esistenza di eventuali iscrizioni
ipotecarie (di solito relative al mutuo chiesto dal costruttore
per finanziare la costruzione) o trascrizioni;
• debbono essere riportati gli estremi del titolo abilitativo a
costruire (ad esempio, permesso di costruire, sua richiesta se
non ancora concesso);
• deve indicare le eventuali imprese appaltatrici che eseguono la
costruzione al fine di fornire informazioni utili sulla bontà
della costruzione.
SEGRETO n. 70: la legge prevede che il contratto (anche

preliminare) di acquisto di un immobile da costruire riporti
un contenuto ben specificato.
Inoltre, al contratto debbono essere allegati:
• il capitolato che indichi i materiali utilizzati nella costruzione,

l’elenco delle rifiniture e degli accessori che le parti hanno
pattuito;
112

• il progetto sul quale è stato rilasciato il permesso di costruire.
A costruzione ultimata, il venditore deve fornire l’Attestato di

Certificazione Energetica (A.C.E., vedi Capitolo 3).
SEGRETO n. 71: al contratto devono essere allegati il

capitolato dei materiali e delle rifiniture nonché il progetto
autorizzato; successivamente, a costruzione ultimata, deve
essere consegnato l’A.C.E.
Di particolare importanza per la specifica tipologia di acquisto in

esame sono le garanzie per l’acquirente previste dalla legge. La
prima garanzia è costituta dalla fideiussione, la quale consiste nel
contratto con il quale un terzo (una banca, un’assicurazione o un
intermediario finanziario iscritto nell’elenco tenuto dalla Banca
d’Italia) si obbliga verso noi che acquistiamo a garantire che il
costruttore adempia a tutti i suoi obblighi.
Essa deve essere rilasciata sia nel caso il costruttore sia un

imprenditore sia nel caso in cui sia una cooperativa.
113

SEGRETO n. 72: la prima garanzia che il costruttore deve
rilasciare è una fideiussione.
La fideiussione deve garantire la restituzione a noi che

acquistiamo delle somme pagate e del valore di ogni altro
corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, comprensivi
degli interessi maturati, nel caso in cui si verifichi una situazione
di crisi a carico del costruttore.
La garanzia deve riguardare anche la parte di mutuo del

costruttore che sia stato accollato dall’acquirente prima della
stipula del contratto definitivo, quando vi sia obbligo di rimborso
a carico dell’acquirente di tali somme al costruttore oppure
quando sia previsto il pagamento diretto a favore della banca.
SEGRETO n. 73: la fideiussione garantisce la restituzione

all’acquirente delle somme versate o accollate dall’acquirente
qualora vi sia una situazione di crisi del costruttore.
La garanzia può essere azionata dall’acquirente qualora vi sia una
situazione di crisi del costruttore, e cioè quando:
• sia trascritto un pignoramento sull’immobile oggetto del
114

contratto e l’acquirente comunichi la volontà di uscire dal
contratto (il cosiddetto recesso);
• il costruttore fallisca o sia posto in liquidazione coatta
amministrativa o in amministrazione straordinaria o abbia
chiesto un concordato preventivo e l’organo della procedura
non sia subentrato nel contratto.
Al verificarsi di una delle precedenti condizioni, potremo escutere

la fideiussione e cioè chiedere per iscritto, con lettera
raccomandata con ricevuta di ritorno da inviare al domicilio del
fideiussore indicato nel contratto, di pagare l’importo che
dovremo documentare.
SEGRETO n. 74: potremo escutere la fideiussione quando al

costruttore sia stato pignorato l’immobile oggetto
dell’acquisto oppure quando sia stato sottoposto a fallimento
o ad altra procedura concorsuale.
Il fideiussore (ad esempio la banca) è tenuto a pagare entro trenta

giorni dalla data di ricezione della richiesta scritta senza che possa
pretendere la preventiva escussione del costruttore da parte
115

dell’acquirente.
In altri termini, il fideiussore non può rifiutarsi di pagare

sostenendo che noi dobbiamo preliminarmente soddisfarci nella
procedura esecutiva o nel fallimento del costruttore, cosa che
richiederebbe normalmente degli anni. A tale scopo nel contratto
deve essere prevista l’espressa rinunzia del fideiussore al
cosiddetto beneficio della preventiva escussione del debitore
principale. Se il fideiussore non ci paga, sarà tenuto a rimborsarci
anche le spese, che dovremo sostenere per agire giudizialmente
nei suoi confronti per ottenere quanto ci spetta, e i relativi
interessi.
SEGRETO n. 75: il fideiussore è tenuto a pagare entro trenta

giorni dalla ricezione della richiesta senza che possa
dell’acquirente e a rimborsare le spese sostenute in caso di suo
rifiuto.
La fideiussione ha efficacia sino a quando:
• l’imprenditore costruttore non ci abbia trasferito la proprietà
dell’immobile;
116

• la cooperativa edilizia non ci abbia assegnato l’immobile.
Il costruttore, oltre alla fideiussione, è tenuto a consegnare

all’acquirente anche una polizza assicurativa che copra i danni
cagionati dall’immobile anche a terzi per la durata di un decennio.
La polizza dovrà garantire i danni derivanti dalla rovina totale o
parziale o anche dal semplice pericolo di rovina.
La legge non prevede alcuna sanzione laddove il costruttore non

ci consegni tale polizza. Potremmo però rifiutarci legittimamente
di stipulare il contratto definitivo o, se già stipulato, agire per la
risoluzione del contratto per inadempimento.
SEGRETO n. 76: il costruttore, oltre alla fideiussione, è

tenuto a consegnare all’acquirente anche una polizza
assicurativa che copra i danni cagionati dall’immobile anche a
terzi per la durata di un decennio.
Si è già fatto cenno che il costruttore, spesso, ricorre a un

finanziamento bancario per sostenere i costi di costruzione
dell’immobile da vendere. Tale finanziamento consiste in un
117

mutuo fondiario garantito da ipoteca iscritta sull’intero futuro
immobile.
Quando noi acquistiamo, è quindi necessario il cosiddetto

frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, cioè la suddivisione del
mutuo e della relativa ipoteca per tutte le porzioni d’immobile
messe in vendita, cosicché ciascun acquirente potrà assumere solo
la parte di mutuo e di ipoteca che spetta sulla porzione
d’immobile acquistata tramite il cosiddetto accollo.
SEGRETO n. 77: al momento dell’acquisto, se l’acquirente

vuole subentrare nel mutuo del costruttore (accollo) deve
chiedere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca.
L’accollo è solitamente una scelta a favore dell’acquirente, che

potrà decidere di non accollarsi il mutuo in quanto, ad esempio,
ha già tutta la liquidità necessaria per l’acquisto o preferisce
chiedere un mutuo a un’altra banca, magari a condizioni migliori.
Laddove, invece, l’acquirente voglia accollarsi il mutuo potrà
richiederlo alla banca del costruttore, prima o contestualmente
alla stipula del contratto definitivo o all’assegnazione.
118

La banca è obbligata a provvedere entro novanta giorni, altrimenti
potremo rivolgerci al presidente del Tribunale competente per
territorio rispetto all’ubicazione dell’immobile, il quale designerà
un notaio che provvederà al frazionamento con atto pubblico.
Attenzione: per ottenere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca

è indispensabile che il notaio che rogita l’acquisto abbia
preventivamente verificato che vi sia l’accatastamento delle
singole porzioni che costituiscono l’edificio.
SEGRETO n. 78: la banca, quando sia stato effettuato

l’accatastamento delle singole porzioni che costituiscono
l’edificio, è obbligata a provvedere entro novanta giorni,
altrimenti il presidente del Tribunale nominerà un notaio che
vi provveda.
Successivamente all’acquisto, ulteriori garanzie previste dalla

legge sono rappresentate da:
• l’esclusione dell’immobile dalla revocatoria fallimentare se
l’acquirente abbia posto o ponga nei dodici mesi successivi
all’acquisto o all’ultimazione dei lavori la residenza propria o
119

di parenti (ad esempio un genitore, un figlio, un nonno, un
fratello) o affini (ad esempio un cognato) entro il terzo grado, e
sia stato pagato un giusto prezzo;
• in caso di mancata esclusione da revocatoria, nell’eventuale
vendita all’asta dell’immobile, all’acquirente spetta la
prelazione sull’acquisto al prezzo raggiunto in asta e
comunicato entro dieci giorni da chi ha venduto l’immobile se
l’acquirente aveva ricevuto la consegna dell’immobile e se
questo era stato adibito a residenza propria o di un parente
entro il primo grado (genitore o figlio).
SEGRETO n. 79: successivamente all’acquisto, la legge

esonera da revocatoria l’acquisto della casa di residenza se è
stato pagato il giusto prezzo, oppure attribuisce un diritto di
prelazione sull’acquisto e al prezzo d’asta.
Un’ultima considerazione: normalmente nella prassi il contratto

preliminare non viene mai registrato. Tuttavia conviene a noi che
acquistiamo richiedere la trascrizione del contratto preliminare, al
fine di garantirci dall’iscrizione di ipoteche o da trascrizioni
pregiudizievoli (vedi Capitolo 2).
120

SEGRETO n. 80: nel nostro interesse è opportuno richiedere
sempre la trascrizione del contratto preliminare.
All’inizio del capitolo abbiamo fatto cenni alle particolarità e ai

possibili rischi dell’acquisto da cooperativa edilizia. Perché per
acquistare un immobile da una cooperativa edilizia occorre
diventarne soci? La risposta è strettamente connessa alla natura
della società cooperativa.
Nelle cooperative i soci perseguono uno scopo mutualistico (e

non lucrativo come nelle altre tipologie di società), in quanto
l’impresa cooperativa mira a fornire innanzitutto agli stessi soci i
beni o servizi per l’ottenimento dei quali la cooperativa è sorta, a
condizioni migliori di quelle che sarebbero rinvenibili sul
mercato.
Nel caso delle cooperative edilizie, i soci vi prendono parte al fine
di rendersi acquirenti di un immobile a condizioni più
vantaggiose rispetto a quelle che si trovano normalmente sul
mercato.
SEGRETO n. 81: i soci prendono parte alla cooperativa
121

edilizia al fine di rendersi acquirenti di un immobile a
condizioni più vantaggiose rispetto a quelle che si reperiscono
normalmente sul mercato.
Occorre distinguere tra cooperative libere e cooperative a

contributo erariale, dove il fine mutualistico è particolarmente
evidente. Infatti, nelle cooperative a contributo erariale i soci
debbono avere qualità particolari a fronte di agevolazioni
pubbliche (soprattutto collegate alla cosiddetta edilizia agevolata
o popolare, quali ad esempio crediti edilizi agevolati stanziati
dalle Regioni) di cui beneficia la cooperativa, salvo l’obbligo per
il socio di non rivendere l’immobile assegnato prima di un certo
periodo di anni (di solito cinque), al fine di evitare fini speculativi
incompatibili con il fine mutualistico.
I soci delle cooperative edilizie cooperative a contributo erariale

debbono possedere i seguenti requisiti:
• non essere proprietari di altra abitazione nel Comune in cui si
sta costruendo;
• non aver ottenuto l’assegnazione di altri alloggi costruiti con
contributi erariali;
122

• il mancato superamento di particolari limiti di reddito.
Le cooperative libere, invece, non beneficiano di tali aiuti erariali

e non prevedono particolari requisiti legali per la partecipazione,
se non quelli previsti nello statuto e nel regolamento della singola
cooperativa.
In ogni caso tutte le cooperative godono di una serie di

agevolazioni fiscali e non solo, come per l’imposta di bollo e di
registro.
SEGRETO n. 82: le cooperative edilizie a contributo erariale

beneficiano di contributi pubblici, a fronte del divieto di
rivendita dell’immobile per i soci nei cinque anni successivi
all’acquisto.
È bene sapere inoltre che esistono due tipi di cooperative, quelle a

proprietà indivisa e quelle a proprietà divisa o individuale. Gli
appartamenti realizzati dalle prime vengono dati solo in
godimento ai soci assegnatari, i quali contribuiscono al
finanziamento della loro costruzione.
123

Il finanziamento avviene sia attraverso il versamento della quota
sociale che attraverso singole forme di finanziamento stabilite
dalle varie autonomie statutarie, che vanno a integrare la
copertura dei mutui ottenuti dalla cooperativa. Il socio è tenuto,
inoltre, a versare un canone di godimento, la cui entità è stabilita
nel regolamento della cooperativa. Si tratta di una tipologia di
cooperativa edilizia oggi scarsamente utilizzata. La cooperativa di
cui ci occupiamo in questa sede è quella a proprietà individuale,
in quanto realizza gli alloggi che andranno assegnati in proprietà
ai soci.
SEGRETO n. 83: nelle cooperative a proprietà indivisa gli

appartamenti realizzati vengono dati solo in godimento ai soci
assegnatari, mentre nelle cooperative a proprietà individuale
gli appartamenti sono assegnati in proprietà ai soci.
Prima di iscriversi a una cooperativa è bene verificarne la serietà,

magari informandosi su eventuali altri lavori svolti
precedentemente.
Infatti la “storia” della cooperativa costituisce la prima garanzia:

essa ci dà informazioni circa il numero di alloggi realizzati;
124

inoltre è importante la serietà dei rapporti intrattenuti con i soci in
conseguenza della sua situazione di bilancio e della certezza di
continuità aziendale.
Cerchiamo di verificare se la cooperativa abbia richiesto e

ottenuto una certificazione di bilancio da parte di società di
revisione contabile, e se i sindaci revisori siano scelti tra iscritti ad
albi professionali.
Anche l’iscrizione a una delle tre “centrali” cooperative

(Legacoop, Confcooperative e Associazione Generale
Cooperative Italiane) è un’informazione utile per valutare
l’affidabilità della cooperativa.
Insomma, è fondamentale cercare di capire se la cooperativa

scelta sia in grado di realizzare l’immobile al quale siamo
interessati.
SEGRETO n. 84: cerchiamo di capire, anche dalla sua

“storia”, se la cooperativa scelta sia in grado di realizzare
l’immobile al quale siamo interessati.
125

Inoltre, le cooperative che intendono usufruire di contributi statali
o locali sono iscritte all’albo nazionale delle società cooperative
edilizie di abitazione, tenuto dal Ministero dello Sviluppo
Economico.
Sono molti infatti i casi, assurti agli onori della cronaca, di truffe
che hanno visto coinvolte numerose cooperative i cui soci hanno
versato anche importanti somme di denaro, sparite con i vertici
della cooperativa prima della realizzazione degli alloggi.
Sarà inoltre importante, al momento di divenire socio di una

cooperativa, leggere lo statuto e il regolamento e magari farsi
assistere da un avvocato che ci evidenzi eventuali criticità come
ad esempio la presenza o meno del diritto di recesso dalla
cooperativa e le sue conseguenze in termini di restituzione delle
somme anticipate per l’assegnazione dell’alloggio.
SEGRETO n. 85: è importante, al momento di divenire socio

di una cooperativa, leggere lo statuto e il regolamento e
magari farsi assistere da un avvocato che ci evidenzia
eventuali criticità.
126

I passi da compiere perché il socio divenga assegnatario (cioè
proprietario) sono i seguenti:
• si chiede l’ammissione a socio della cooperativa;
• dopo che l’ammissione è stata deliberata dal consiglio di
amministrazione che è tenuto a rispettare le regole e i criteri
indicati dalla legge, soprattutto nel caso di cooperative a
contributo erariale, e può comunque essere subordinata alla
disponibilità di alloggi ovvero alla realizzazione di un diverso
programma edilizio se la cooperativa ne deve realizzare
diversi (cooperativa multi programma), il socio prenota
l’alloggio e di solito si obbliga economicamente al pagamento
delle somme necessarie per la realizzazione dell’alloggio e del
programma edificatorio correlativo, versando anche una prima
parte di solito sostanziosa del prezzo per consentire alla
cooperativa di avviare la costruzione;
• ultimata la costruzione degli alloggi, nelle cooperative a
contributo erariale il consiglio di amministrazione procede
all’assegnazione non definitiva con stipula del rogito notarile
degli stessi a favore dei soci prenotatari;
• si procede alla verifica dell’ultimazione dei lavori e
dell’abitabilità;
127

• si consegna l’alloggio con la redazione di un apposito verbale;
• si stipula il mutuo individuale;
• avviene l’assegnazione definitiva con acquisto del diritto di
proprietà.
Nelle cooperative libere normalmente si procede subito

all’assegnazione definitiva e al trasferimento della proprietà al
socio.
SEGRETO n. 86: nelle cooperative a contributo erariale

l’assegnazione definitiva dell’alloggio avviene a seguito di un
procedimento piuttosto complesso.
Se, invece, non siamo più interessati all’alloggio nel corso del
procedimento sopra descritto e recediamo dalla cooperativa (le
cosiddette dimissioni) prima che ci sia trasferita la proprietà
(sempre che questo sia previsto dallo statuto), ricordiamoci che le
anticipazioni e gli esborsi effettuati dal socio non a titolo di
conferimento o in conseguenza dell’obbligo inerente alla
partecipazione alle spese comuni di organizzazione e di
amministrazione della cooperativa, ma per il conseguimento
dell’alloggio costruito dalla cooperativa, ci fanno divenire
128

creditori verso la cooperativa con conseguente diritto alla
restituzione delle somme anticipate (sempre che la proprietà
dell’alloggio non sia stata nel frattempo conseguita e lo scopo
sociale non sia stato raggiunto).
SEGRETO n. 87: se lo statuto della cooperativa consente di

recedere e si recede prima dell’assegnazione definitiva
dell’alloggio, si sarà creditori verso la cooperativa delle
somme anticipate per acquistare l’alloggio con conseguente
diritto alla loro restituzione.
È importante sapere che l’assegnazione può essere annullata o

dichiarata decaduta:
• quando vengono meno dei requisiti;
• per la mancata occupazione dell’alloggio entro i trenta giorni
dalla data del verbale di consegna;
• per la morosità di due mensilità nel pagamento delle rate di
mutuo e relativi accessori;
• per il recesso del socio incidente sul rapporto sociale e
conseguentemente sul rapporto di scambio, per effettuata
speculazione sugli alloggi sociali;
129

• per mancata stipulazione del mutuo individuale.
Una volta che il socio diviene assegnatario definitivo

dell’alloggio, si pone il problema della sua prosecuzione quale
socio all’interno della cooperativa.
Il problema non è di poco conto perché se il socio rimane nella

cooperativa evidentemente sarà tenuto a pagare i costi di gestione
della stessa. Allora, dopo che abbiamo avuto in proprietà
l’alloggio, possiamo uscire dalla cooperativa?
Occorre distinguere innanzi tutto se la cooperativa ha ancora da

assegnare degli alloggi oppure da realizzare altri progetti
edificatori. In questo caso, se lo statuto lo prevede espressamente,
il socio potrà recedere. Ancora una volta quindi è importante
verificare che nello statuto sia prevista tale facoltà per evitare che
il socio rimanga eternamente vincolato alla cooperativa senza che
ne abbia più alcun interesse.
Se, invece, la cooperativa ha assegnato gli alloggi e non deve

realizzare altri progetti edificatori, dovrà sciogliersi e porsi in
130

liquidazione e il socio non potrà recedere e dovrà attendere il
termine di quest’ultima sopportandone tutti i costi relativi.
SEGRETO n. 88: è importante verificare che lo statuto della

cooperativa preveda il recesso del socio in modo che, dopo
l’acquisto dell’alloggio, non si debba rimanere all’interno
della cooperativa sostenendone i costi e salvo che questa non
sia posta in liquidazione.
131

• SEGRETO n. 67: Possiamo acquistare l’immobile non ancora
costruito o non ultimato da un costruttore o da una cooperativa
edilizia.
• SEGRETO n. 68: I possibili rischi dai quali dobbiamo
guardarci in questa tipologia di acquisto sono essenzialmente
due: il rischio che il costruttore fallisca prima di averci
consegnato casa e i costi connessi all’essere socio di una
cooperativa.
• SEGRETO n. 69: Esiste una normativa a tutela di chi acquisti
un immobile la cui costruzione non sia iniziata ma per il quale
sia stato richiesto comunque il permesso di costruire o, se
costruito, non abbia ancora il certificato di agibilità.
• SEGRETO n. 70: La legge prevede che il contratto (anche
preliminare) di acquisto di un immobile da costruire riporti un
contenuto ben specificato.
• SEGRETO n. 71: Al contratto devono essere allegati il
capitolato dei materiali e delle rifiniture nonché il progetto
autorizzato; successivamente, a costruzione ultimata, deve
essere consegnato l’A.C.E.
• SEGRETO n. 72: La prima garanzia che il costruttore deve
132

rilasciare è una fideiussione.
• SEGRETO n. 73: La fideiussione garantisce la restituzione
all’acquirente delle somme versate o accollate dall’acquirente
qualora vi sia una situazione di crisi del costruttore.
• SEGRETO n. 74: Potremo escutere la fideiussione quando al
costruttore sia stato pignorato l’immobile oggetto
dell’acquisto oppure quando sia stato sottoposto a fallimento o
ad altra procedura concorsuale.
• SEGRETO n. 75: Il fideiussore è tenuto a pagare entro trenta
giorni dalla ricezione della richiesta senza che possa
dell’acquirente e a rimborsare le spese sostenute in caso di suo
rifiuto.
• SEGRETO n. 76: Il costruttore, oltre alla fideiussione, è tenuto
a consegnare all’acquirente anche una polizza assicurativa che
copra i danni cagionati dall’immobile anche a terzi per una
durata di un decennio.
• SEGRETO n. 77: Al momento dell’acquisto, se l’acquirente
vuole subentrare nel mutuo del costruttore (accollo) deve
chiedere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca.
• SEGRETO n. 78: La banca, quando sia stato effettuato
133

l’accatastamento delle singole porzioni che costituiscono
l’edificio, è obbligata a provvedere entro novanta giorni,
altrimenti il presidente del Tribunale nominerà un notaio che
vi provveda.
• SEGRETO n. 79: Successivamente all’acquisto, la legge
esonera da revocatoria l’acquisto della casa di residenza se è
stato pagato il giusto prezzo, oppure attribuisce un diritto di
prelazione sull’acquisto e al prezzo d’asta.
• SEGRETO n. 80: Nel nostro interesse è opportuno richiedere
sempre la trascrizione del contratto preliminare.
• SEGRETO n. 81: I soci prendono parte alla cooperativa
edilizia al fine di rendersi acquirenti di un immobile a
condizioni più vantaggiose rispetto a quelle che si reperiscono
normalmente sul mercato.
• SEGRETO n. 82: Le cooperative edilizie a contributo erariale
beneficiano di contributi pubblici, a fronte del divieto di
rivendita dell’immobile per i soci nei cinque anni successivi
all’acquisto.
• SEGRETO n. 83: Nelle cooperative a proprietà indivisa gli
appartamenti realizzati vengono dati solo in godimento ai soci
assegnatari, mentre nelle cooperative a proprietà individuale
134

gli appartamenti sono assegnati in proprietà ai soci.
• SEGRETO n. 84: Cerchiamo di capire, anche dalla sua
“storia”, se la cooperativa scelta sia in grado di realizzare
l’immobile al quale siamo interessati.
• SEGRETO n. 85: È importante, al momento di divenire socio
di una cooperativa, leggere lo statuto e il regolamento e
magari farsi assistere da un avvocato che ci evidenzi eventuali
criticità.
• SEGRETO n. 86: Nelle cooperative a contributo erariale
l’assegnazione definitiva dell’alloggio avviene a seguito di un
procedimento piuttosto complesso.
• SEGRETO n. 87: Se lo statuto della cooperativa consente di
recedere e si recede prima dell’assegnazione definitiva
dell’alloggio, si sarà creditori verso la cooperativa delle
somme anticipate per acquistare l’alloggio con conseguente
diritto alla loro restituzione.
• SEGRETO n. 88: È importante verificare che lo statuto della
cooperativa preveda il recesso del socio in modo che, dopo
l’acquisto dell’alloggio, non si debba rimanere all’interno
della cooperativa sostenendone i costi e salvo che questa non
sia posta in liquidazione.
135

Conclusione
Nei capitoli precedenti abbiamo spiegato gli accorgimenti da

adottare per acquistare in modo sicuro la casa dei nostri sogni,
oppure investire nel mattone.
Dopo aver descritto le varie fasi di acquisto e i primi accorgimenti,

abbiamo indicato come formulare una proposta d’acquisto e
stipulare un preliminare.
Poi abbiamo descritto le tipologie di acquisto più comuni:

l’acquisto dal notaio, l’acquisto all’asta e l’acquisto di un immobile
da costruire, ivi compreso l’acquisto in cooperativa.
Ovviamente gli accorgimenti indicati dovranno essere nel concreto

verificati, sulla base di ogni specifica situazione, in caso con
l’ausilio di un avvocato o di un notaio che potranno consigliarci
nelle fasi più delicate dell’acquisto.
Ovviamente quanto descritto ha lo scopo di fornire le prime

136

“istruzioni per l’uso” e quindi non può che costituire un primo
passo verso l’acquisto.
In ogni caso, l’acquisto di un immobile, come ogni cosa di questa

vita, per la sua riuscita ha bisogno di una serie combinata di
elementi: informazione (per sapere quello che ci si aspetta e
assumerne i rischi consapevolmente), realismo (sapere su quali
risorse si può contare), impegno (non trascurare nessun
particolare) e forza di volontà (essere determinati al
raggiungimento del risultato).
Poiché acquistare una casa, magari quella dei nostri sogni, è un

forte investimento (anche) emotivo, non lasciamoci sopraffare
dalla voglia di acquistare ma valutiamo con attenzione e con
l’aiuto di questo corso ogni possibile aspetto.
Occorre, comunque, essere pronti a non mollare anche quando gli

ostacoli (e quando si acquista un immobile possono essere
numerosi) appaiono insormontabili, cercando di essere
consapevoli delle proprie risorse (per evitare di… strafare
disperdendole) ma, allo stesso tempo, dobbiamo essere capaci di
137

guardare con ottimismo al futuro.
Quindi, se state sfogliando un giornale o scorrendo un sito

internet di annunci immobiliari o di aste, studiate con attenzione
questo corso per individuare e superare ogni possibile criticità.
138

Tabella della tassazione sugli acquisti di immobili
IMPOSTE
BENE VENDITORE ACQUIRENTE IVA REGISTRO IPOTECARIE
E CATASTALI
4% 1°
casa
abitazione impresa edilizia chiunque 10% euro 168,00 +
euro 168,00
altre 168,00
21%
lusso
euro 168,00 +
3% 1° casa
abitazione altri soggetti IVA chiunque esente 168,00
7% altre 2% + 1%
euro 168,00 +
abitazione 3% 1° casa
privati chiunque esente 168,00
7% altre 2% + 1%
uso impresa edilizia 21%

chiunque euro 168,00 3% + 1%
strumentale
uso
soggetti IVA privati 21% euro 168,00 3% + 1%
strumentale
soggetti passivi
uso soggetti IVA 21%
IVA euro 168,00 3% + 1%
strumentale con opzione
uso soggetti passivi soggetti IVA

esente euro 168,00 3% + 1%
strumentale IVA senza opzione
139

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ACQUISTARE IMMOBILI SENZA

Dalla Proposta di Acquisto alla Stipula di un

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ATTENZIONE: questo ebook contiene i dati criptati al fine

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Uno studio dell’AITEC di fine 2012 (Associazione Italiana

Tale studio afferma ancora che «Nonostante la crescita del

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Pertanto il mattone, secondo tali studi, rimane ancora

Si tratta di numeri comunque importanti che dimostrano una

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Ecco perché occorre, anche se non si è degli esperti del settore

Perciò, in questo corso prenderemo confidenza con aspetti,

Perciò buona lettura e… in bocca al lupo!

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Acquistare un immobile significa compiere un gran numero di

In questo corso affronteremo le tre forme di acquisto

SEGRETO n. 1: possiamo acquistare un immobile stipulando

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Queste fasi, tipiche dell’acquisto, possono essere precedute dal

SEGRETO n. 2: quando acquistiamo un immobile con un

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Anche in questo caso potremo aggiungere la richiesta di un mutuo

SEGRETO n. 3: quando acquistiamo un immobile all’asta, le

La principale differenza tra l’acquisto dal proprietario e l’acquisto

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In questi casi i passaggi saranno simili a quelli che abbiamo visto

SEGRETO n. 4: quando acquistiamo un immobile non ancora

In questo capitolo ci occuperemo di questa prima forma di

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SEGRETO n. 5: nel caso di acquisto mediante contratto di

Con riferimento alla persona del venditore, è bene non trascurare

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La nostra indagine deve andare a ritroso nel tempo fino a coprire

Perché tale accortezza? Perché la nostra legge consente anche a

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Ecco perché, per essere sicuri di acquistare l’immobile dal reale

SEGRETO n. 6: il venditore dovrà consegnarci la

Sarà inoltre necessario effettuare una visura ipocatastale,

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La legge, proprio per questo, prevede che chi abbia acquistato un

SEGRETO n. 7: è necessario effettuare una visura

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Tale procura deve essere conferita per atto pubblico (notaio)

SEGRETO n. 8: dobbiamo accertarci che il venditore sia il

Le indagini che riguardano l’immobile non si debbono limitare ad

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Infatti, l’acquisto di un bene ipotecato espone l’acquirente alla

Chi acquista un bene ipotecato non diviene debitore in seguito

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Un ulteriore peso che può gravare sull’immobile che vogliamo

Il tipico esempio è la servitù di passaggio sul fondo altrui (con

Un altro caso molto frequente di servitù è quella che spetta a chi

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La visura ipocatastale ci permette di scoprire se esistono

In tale caso, similmente a quanto visto per l’ipoteca, ci

Una volta che il creditore si sia visto quantificare dal Tribunale il

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Inoltre, la visura ipocatastale ci indica anche l’eventuale esistenza

Ad esempio, se insorge una causa tra i due precedenti proprietari

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