MANUAL DE DERECHO REGISTRAL

CURSO DICTADO EN LA UNIVERSIDAD CATOLICA SAN PABLO

CARLOS E. GOMEZ DE LA TORRE RIVERA.

AREQUIPA, 2015.

1
Capitulo I.

DERECHO REGISTRAL
1. - Antecedentes y denominación
2. - Concepto.
3.- Finalidad.
4. - Relación con otras ramas del derecho
5. - Caracteres del Derecho Registral.

1.1. - ANTECEDENTES.-

Los orígenes históricos de la institución los podemos encontrar:

a) En la edad antigua:
- Babilonia.- Existieron archivos y catastros inmobiliarios donde se registraron los actos de enajenación de
fincas por actos inter vivos.
- En el derecho Asirio: existió un incipiente registro de tablas de enajenación de inmuebles.
- En el Pueblo de Israel: contó con primitivos archivos y registros de transmisiones donde estaban ausentes
mecanismos específicos de registración sobre la propiedad inmueble.
- En Egipto: hay una idea más consolidada de archivos y Catastros de actos de enajenación de inmuebles.
Tenía fines fiscales. Los actos sujetos a inscripción eran las compraventas definidas de tierras, cosas y
esclavos, así como las hipotecas y los embargos.
- En Grecia: se dio la publicidad a través de inscripciones registrales generalizadas de las transferencias
inmobiliarias. Hay antecedentes citados en Rodas y en Efeso, mediante un régimen de anuncios.

b) En el Derecho Romano:
No encontramos un antecedente de la institución Registral para los efectos de las traslaciones de dominio que
en la época antigua se hacían mediante la Mancipatio (venta ficticia), la in jure cesio (juicio simulado), la
adjudicatio (atribución del bien por una autoridad competente) y la asignatio (voluntad del testador); es decir
mediante la pronunciación de formulas solemnes y la simulación de juicio. En la época clásica fue la Traditio
(entrega del bien), la forma de transmitir la propiedad; y en el periodo justinianeo, aunque existió el registro,
era poco utilizado predominando la Traditio y la posesión como formas de adquirir.

c) En el derecho Español:
La Pragmática de 1539, época del Emperador Don Carlos y doña Juana, se decretó el Registro de Censos,
tributos e hipotecas, disponiéndose que en cada villa deberá llevarse un libro que registre todos los contratos,
censos, tributos e hipotecas sobre las cosas o heredades y que tal registro no se muestre a persona alguna sin
que el Registrador haya dado fe de la existencia de censo, tributo o venta o impedimento del vendedor.

Pero según Roca Sastre1, el verdadero antecedente del Registro fue la Pragmática de Carlos III del 31 de enero
de 1768, que instauró para toda España, a excepción de Navarra, los Oficios de Hipotecas, para registrar censos,
cargas e hipotecas y no para actos de enajenación de inmuebles. Se consolida en 1865 con la Ley Hipotecaria.

d) En Francia:
Recién con la revolución entra en vigor la ley del 9 del Messidor (entre el 20 de junio y el 20 de julio) del año
III, 2Código Hipotecario, que obligaba la inscripción de las hipotecas y creaba la cédula hipotecaria, hasta que

1
Elena María Vivar Morales. Derecho Registral Peruano, Ciclo de Conferencias organizado por la sección de
derecho del Instituto Riva Agüero. Pontificia Universidad católica del Perú. Lima 1997. Pág.19
2
Nombre del décimo mes del calendario republicano francés.

2
se da la Ley del II del Brumario (entre el 22 de octubre y el 22 de noviembre) del año VII, Ley Hipotecaria, que
establece el sistema de transcripción de los documentos traslativos de dominio y de inscripción de un resumen
tratándose de hipotecas y finalmente en el Código Napoleónico de 1804 se trata sobre esta institución a lo largo
de las diversas normas, hasta 1855 en que se da la ley Hipotecaria.

e) En Alemania:
Existieron dos formas de trasmitir la propiedad, una judicial, por la que el Juez entregaba la posesión y otra
extrajudicial en la que el contrato privado se perfeccionaba con la inscripción en el registro territorial, lo que se
conoce como Registro Constitutivo. El sistema se mantiene hasta la promulgación del Código Civil Alemán de
1896 y la Ordenanza inmobiliaria de 1897, que organizan el Registro de la Propiedad Inmueble.

f) En el Perú:
Durante la colonia se aplican las leyes españolas, y en el Código de 1852, no se regula sobre los Registros
Públicos, y solo se habla del Oficio de Hipotecas, destinado a la publicidad de algunas hipotecas y cargas. El 2
de enero de 1882, se promulga la Ley que dispone la inscripción de los contratos de enajenación y de los
gravámenes, disponiendo que en Lima se lleve un Registro General de propiedades radicadas en el territorio de
la República y registros particulares en las capitales de Departamento. Se aprobó el reglamento el 22 de agosto
de 1888. La institución nació en el Perú con el nombre de Registro de la Propiedad Inmuebles, nombre que
hasta la fecha se sigue utilizando, aunque con la tendencia de reducirlo a Registros Públicos, de acuerdo a las
últimas disposiciones legales.

1.2. DENOMINACION.-

"Los orígenes de esta institución son muy remotos, dada la necesidad de su existencia; fue el perjuicio
económico grave que se ocasionaba a quien adquiría un fundo con un gravamen que no conocía al momento de
su adquisición, el que indujo al hombre de entonces a idear una figura capaz de brindar la seguridad, que las
simples relaciones contractuales entre particulares no brindan". 3

El primer derecho real que fue necesario registrar fue la hipoteca, debido a que, como coinciden los tratadistas,
fue el más proclive a la clandestinidad. En España, a partir de la Ley Hipotecaria de 1861, se mantiene el
nombre de Derecho Hipotecario a esta materia, aunque algunos autores como Roca Sastre, Fuch y Oliver,
señalan que lo correcto es denominarlo Inmobiliario, ya que su campo es la propiedad inmueble 4. Sin embargo,
las denominaciones tanto de derecho hipotecario, como derecho inmobiliario Registral, no abarcan todo el
ámbito que en estos tiempos comprende esta rama del derecho, restringen sus alcances desde que excluyen por
un lado la inscripción de determinados derechos personales, y de otro, la inscripción de bienes muebles que
cada vez más legislaciones civiles admiten.

Raúl García Coni, se siente atraído por la denominación de Derecho Publicitario, aunque reconoce que en el
campo jurídico, la publicidad presenta otras facetas como las derivadas de la vigencia de las Leyes; y en todo
caso los registros no solo sirven a la cognoscibilidad pública, sino que sirve a otros efectos jurídicos como la
legitimación, la reserva de prioridad, etc.5

José Luis Pérez Lasala, lo denomina Derecho inmobiliario Registral, en el entendido que comprende las normas
del derecho civil que regulan los derechos reales sobre bienes inmuebles, y amparado también en la clásica
división de bienes muebles e inmuebles, aunque reconociendo que lo que se pretende es individualizar los
bienes en un registro especial, posibilidad que se da preferentemente a los inmuebles, el derecho inmobiliario
ha quedado íntimamente conectado con el registro de la propiedad, lo que según él, ha dado origen a la aparición
de una nueva rama del derecho al que llama derecho inmobiliario Registral o simplemente derecho Registral. 6

3
Elena María Vivar Morales. Derecho Registral Peruano, Ciclo de Conferencias organizado por la sección de
derecho del Instituto Riva Agüero. Pontificia Universidad católica del Perú. Lima 1997.
4
García Coni Raúl. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librería Jurídica La Plata. 1972. Pág. 15.
5
García Coni Raúl. Op. Cit. pág.16.
6
José Luis Pérez Lasala. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Depalma, Buenos Aires 1965.

3
El primero en asignarle una denominación a esta materia, que surge en el campo jurídico a fines del siglo
pasado, es Bienvenido Oliver, quien llamó a la Ley Hipotecaria española de 1865 "Código inmobiliario", y por
tanto denomino a esta rama del derecho como Derecho inmobiliario, en su obra "Derecho inmobiliario español"
publicada en Madrid en 1892, en la que considera que es el "conjunto sistemático de reglas o preceptos legales
acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz"7

Consideramos que, debido a la amplitud de derechos que hoy tienen acceso a la institución registral, la
denominación que más se adecua a esta rama del derecho es la de DERECHO REGISTRAL, y así lo han
considerado también autores como Martín Pérez, Luis Carral y de Teresa,

2. - CONCEPTO.-

Rama del derecho Civil que tiene por objeto el estudio de los principios y normas que regulan la organización
y funcionamiento de los organismos estatales, nacionales y provinciales, destinados a receptar los documentos
notariales, decisiones judiciales y actos perfeccionados en ellos, concernientes a los derechos reales que se
refieren a bienes inmuebles, así como también los derechos reales y crediticios que puedan afectarlos; la
realización y recepción de los inscribibles y la inscripción en los libros o elementos conservatorios que lleven
las oficinas competentes de tales negocios, documentos o actos jurisdiccionales; la documentación que, a su
turno pueden emitir los organismos en función de las inscripciones realizadas en ellos y los efectos y
consecuencias que se desprenden de las inscripciones. 8

“Conjunto de principios y normas, que estudia la tutela de ciertas situaciones jurídicas subjetivas, a través del
sistema de publicidad legal (organización pública) que produce diversos y determinados efectos jurídicos
sustantivos de derecho privado (tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas situaciones
jurídicas), y cuya finalidad es dotar de seguridad y justicia al tráfico de intereses económicos”. 9

Ruben Guevara Manrique, elabora un concepto, que a mi parecer, dadas las características del moderno sistema
registral, corresponde con mayor exactitud y coherencia al contenido de la materia: "Conjunto de normas
jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los Registros Públicos, así
como los derechos inscribibles y medidas precautorias, en los diversos registros, en relación con terceros". 10

Podemos decir en síntesis, con Carlos Arauzo Chávez, que es el conjunto de principios y normas que tienen
por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o
derechos; así como la forma que han de practicarse tales registros y los efectos y consecuencias jurídicas que
derivan de éstas.”11

3. – FINALIDAD.-
Conforme a lo que dispone el Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros
Públicos, el Registro otorga Publicidad Jurídica mediante la publicidad material y garantiza el acceso de todas
las personas al conocimiento efectivo del contenido de los asientos registrales mediante la publicidad formal.

TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOS (Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN de

18 de mayo de 2012)
TÍTULO PRELIMINAR

7
Ignacio de Casso Romero. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Instituto de Derecho Civil.
Madrid 1951.
8
Antonio R. Coghlán. Teoría General del Derecho Inmobiliario Registral. Citado en el prólogo de Derecho
Registral Peruano. Ciclo de Conferencias organizado por la Sección de Derecho del Instituto Riva Agüero.
PUC.
9
Gonzales Barrón Gunther, Introducción al Derecho Registral y Notarial. Jurista editores, lima 2da. Ed. 2008.
Pág.46
10
Ruben Guevara Manrique. Derechos Registral. FECAT. Lima 1994.
11
Arauzo Chávez Casrlos. Introducción al Derecho Registral. Gaceta Notarial. Lima, 2012. Pàg. 3.

4
I. PUBLICIDAD MATERIAL
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo.
II. PUBLICIDAD FORMAL
El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

4.- RELACION CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO.-

A) Con el Derecho Civil.- Es la rama jurídica con la que guarda mayor relación, ya que es de ella de quien se
desprende, esta es su matriz y la que regula la estructura y contenido de los derechos reales. Es en el Código
Civil donde se encuentran regulados los principios registrales en el Libro IX, y en otras normas del Código
contenidas en el libro de personas, familia, sucesiones, contratos y obligaciones, por las exigencias de que
determinados derechos tengan publicidad frente a terceros.

B) Con el Derecho administrativo, porque como una organización dependiente del Sector Público del
Estado, constituye un organismo descentralizado del Sector Justicia, regulado por la ley 26366, que crea la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Pero además, los procedimientos registrales, son de
carácter administrativo, regulados por sus normas propias y por las normas generales de los procedimientos
administrativos.

C) Con el Derecho Comercial, puesto que la Ley General de Sociedades y el Código de Comercio, establece
los actos y contratos que deben inscribirse en el Registro Mercantil, para que puedan surtir efectos frente a
terceros.

D) Con el Derecho Notarial, existe una íntima y sustancial relación, el Registrador califica los títulos que el
Notario formaliza; el destino de la mayor parte de los documentos intervenidos por Notario, es el registro,
al saber hacer del Notario, debe seguir el hacer saber del registrador como cita Ruben Guevara Manrique;
a la labor de solemnidad y formalidad del Notario sigue la labor de calificación y publicidad del registro.

E) Con el Derecho Procesal, ya que la labor registral esta sujeta a procedimientos, que en algunos casos se
remiten al Código de procedimientos Civiles, y los Reglamentos Registrales establecen particulares
procedimientos, permiten el recurso impugnatorio de apelación, revisión y acción judicial.

5. - CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL.-

Existen diversas posiciones frente a los caracteres del derecho registral, pero relacionadas con nuestro propio
sistema registral, podemos afirmar que las siguientes son las más importantes:

a) Es un derecho Público: puesto que si bien acceden al registro derechos privados, las normas registrales
tienen carácter imperativo y no meramente dispositivo y la inscripción registral persigue el bien común, no solo
la protección del titular del derecho sino la de los terceros que pudieran contratar con el titular amparados en a
información contenida en los asientos registrales. La publicidad registral es erga omnes.
La protección que brinda el Registro al Titular del derecho inscrito es en atención al interés eminentemente
privado de este titular; pero al mismo tiempo al proteger al tercero posible contratante, ejerce una protección
erga omnes de carácter público, para que los terceros puedan contratar con el titular registral bajo esa fe del
Registro.

Sin embargo para algunos autores es un Derecho heterogéneo, como señala Ruben Guevara Manrique, en la
obra ya citada, porque participa, por las razones arriba expuestas, tanto del derecho Público como del privado.

5
b) Es un Derecho Limitativo.- Es de número cerrado, es decir, solo ingresan al registro, aquellos actos y
contratos que expresamente están señalados por la ley.

c) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral esta sujeto a etapas y requisitos de cumplimiento

obligatorio que determinan la inscripción o denegatoria de la inscripción; y así mismo, los títulos que
acceden al Registro, deben ser títulos formalmente perfectos, instrumentos públicos salvo las excepciones
señaladas por la ley.

d) ¿Es un Derecho Autónomo?.- Para algunos autores, el hecho de constituir una rama especial del derecho
civil, que sin embargo la mayor parte de las normas que lo regulan no se encuentran en el Código Civil,
sino en las disposiciones legales especiales, leyes y reglamentos registrales, hacen de este un Derecho
Autónomo.

Participo de la apreciación del Dr. Rubén Guevara Manrique, al señalar que no podemos dudar de su autonomía
pedagógica, ya que su estudio y método se apartan de otras ramas del derecho y requiere de la formación de
especialistas. Pero, creo yo, que no se puede hablar de "autonomías" cuando se trata de una rama del Derecho
y por tanto perfectamente ligada a él, ya que el Derecho es solo uno.

6
CAPITULO 2. -

SISTEMAS REGISTRALES
1. - Sistemas Registrales
2. - Sistema Registral Francés
3. - Sistema Registral Alemán
4. - Sistema Registral Australiano
5. - Sistema Registral Español
6. - Sistema Registral Peruano.

1. - SISTEMAS REGISTRALES.-
Todo sistema es un conjunto de normas o principios sobre una determinada materia, entrelazados entre sí. Y al
mismo tiempo es el conjunto de cosas que ordenadamente entrelazadas entre sí contribuyen a determinado
objeto.

En consecuencia, sistema registral, es el conjunto de normas y principios registrales, racional y ordenadamente

relacionados entre sí regulan la institución registral en cuanto a su organización y funciones, así como los
efectos jurídicos de los actos y contratos registrados.

Para que un sistema sea coherente debe expresarse mediante una metodología lógica, es decir mediante el
empleo de técnicas que hagan aplicables las normas y los principios. Y estas técnicas son precisamente el
conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve el sistema para organizarse y para alcanzar los objetivos
propuestos.

Como señala García Coni en la obra ya citada, mas científico resulta clasificar los sistemas registrales
atendiendo la funcionalidad de los elementos esenciales, como el momento constitutivo del derecho y su
eficacia con respecto a terceros, que hacerlo atendiendo al país de origen o de aplicación de los mismos.

1.1. Clases de sistemas registrales.-

De acuerdo a lo anteriormente dicho, tenemos que los Registros podrán ser:

a) Constitutivos.-
Que pueden denominarse también registros de derechos en contraposición a los registros de títulos. En este
sistema, la inscripción constituye un modo de adquirir (modus adquirendi) que sustituye o complementa a la
tradición (traditio). La inscripción equivale a la tradición. De estos registros se dice que son exactos e íntegros,
ya que para ellos no hay más realidad jurídica que la que figura en sus asientos. Los paises que no tienen un
Notariado de configuración latina, tienden a este tipo de registro, porque de alguna manera suple al notario
como configurador jurídico por excelencia. El arquetipo de este tipo de registro lo encontramos en Alemania.

Una de las ventajas de este tipo de registro es que al desconocer la realidad jurídica extraregistral dentro del
campo de los derechos reales, compulsa a los otorgantes a que se sometan a la inscripción, porque mientras no
presenten sus documentos, carecen de toda protección estatal. 12

En síntesis, la inscripción es un requisito indispensable para que se produzca la transferencia o se constituya el

derecho real.

Como una desventaja de este sistema se puede señalar que posterga hasta el último momento, hasta la
inscripción registral, la transformación del derecho personal en el derecho real. No es la voluntad de las partes
la que constituye el acto o contrato, sino su inscripción registral, el derecho demora en consolidarse e implica
riesgos e impide la concertación de negocios jurídicos simultáneos porque el derecho no nace con el contrato,

12
Raúl R.García Coni. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librería Jurídica La Plata 1972. Pág.278.

7
ab initio, sino con su inscripción, ex post facto. El documento no es protegido en su elaboración, sino cuando
ingresa al registro, generando un lapso de desconfianza entre las partes ya que si el negocio se ha de constituir
con la inscripción, el pago también deberá hacerse luego de producida ésta.

b) Declarativos.-
El registro asume el carácter de declarativo, cuando para la transmisión inmobiliaria basta el título o el título y
la tradición de la cosa. Es decir se reconoce la preexistencia de los derechos reales y el registro solo toma nota
para su publicidad y otros efectos señalados en la ley.

El Registro se limita a publicar un cambio en el derecho o en su titularidad, producido con anterioridad a su

ingreso al Registro.

Es necesario para este tipo de registros que el país que asuma este sistema, deba contar con un cuerpo notarial
orgánico que sea el productor de la documentación genuina, idónea para su acceso al registro, bajo el principio
de autenticidad.

Sus ventajas son la razonable distribución de tareas entre el autor del documento, encargado de la calificación
intrínseca, y el registrador, encargado de la calificación extrínseca en atención a lo que conste del propio
documento y de los antecedentes registrales. Permite que el derecho quede constituido desde su origen en la
contratación y permite en consecuencia la realización de negocios jurídicos simultáneos; el derecho nace como
una realidad jurídica extraregistral y por tanto no demora su eficacia jurídica hasta su inscripción.

c) Convalidantes.-
Se consideran en esta categoría a los registros en los cuales el asiento de inscripción tiene la virtud de subsanar
los vicios del derecho registrado. La inscripción legitima el título. Se basa en el principio de que la seguridad
del tráfico determina que una modificación favorable en las relaciones patrimoniales de una persona no pueda
quedar sin efecto para ella por circunstancias que ella ignoraba. No siempre la sola inscripción produce los
efectos convalidantes, se requiere de otras condiciones como la buena fe y la onerosidad del acto y que el
derecho que se trasmite este debidamente inscrito. En otros casos la condición para la convalidación es el plazo.

d) No convalidantes.-
El acto registral no convalida los defectos o deficiencias del título, porque la seguridad de los derechos exige
que no se pueda producir una modificación desfavorable de las relaciones patrimoniales de una persona sin que
esta concurra con la manifestación de su voluntad. Existe pues, frente a la legitimación registral, una presunción
juris tantum, que admite prueba en contrario. Nuñez Lago señala que los títulos no son buenos porque se
inscriban sino que se inscriben porque son buenos.

e) Potestativos.-
Los contratantes o terceros, pueden o no inscribir los actos o contratos que la ley señala como inscribibles.

f) Obligatorios.-
La ley exige que las partes inscriban el acto o contrato para obtener efectos jurídicos, estableciendo sanciones
para los que no sean inscritos.

1.2. Técnicas registrales.-

Cuando nos referimos a la técnica registral, estamos hablando de los modos, formas o maneras de llevar los
registros, en cuanto a cómo se realizan las inscripciones en los distintos registros jurídicos, y de acuerdo a cada
sistema registral. Y así tenemos entre otras, las siguientes técnicas:

a) De transcripción.-
Los títulos que ingresan al registro y son calificados positivamente para su inscripción son transcritos
literalmente en los archivos de los Registros. (P.e. Francia).

b) De nscripción.-
Del título acogido para su inscripción, se extrae un resumen de los elementos esenciales para dejar constancia
de ello en el respectivo asiento registral.

8
c) De folio Personal.-
Cuando los asientos se llevan en orden cronológico de ingreso de los títulos al Diario, y los registros son llevados
y ordenados alfabéticamente en consideración a los nombres de los titulares de los derechos.

Los libros, las fichas registrales, no se llevan por inmuebles, sino por el orden de recepción de los documentos
o por las personas de los propietarios.

d) De folio Real.-
Son aquellos en los que la compaginación de los asientos se efectúa tomando como módulo una finca y no a la
persona titular del derecho. La base de los asientos registrales es la individualización de los inmuebles, aunque
sean de un mismo propietario.

e) De Partidas Registrales.-
Cuando los asientos de inscripción están contenidos en hojas o folios que constituyen una unidad de registro,
organizados sobre la base de un bien o de una persona.

En nuestro sistema registral, por ejemplo, una partida del registro de predios comprende seis rubros y cada rubro
un número indeterminado de asientos. El rubro A, está destinado al antecedente dominial; el rubro B, a la
descripción del predio, el rubro C, a los títulos de dominio; el rubro D, a las cargas y gravámenes; el rubro
E, a las cancelaciones de las cargas y gravámenes; y, el rubro F, Otro, destinado a registrar actos que
corresponden al registro de predios pero que no pueden ser registrados en los otros rubros, por su naturaleza,
como por ejemplo la declaratoria de interdicto del titular del bien.

f) De Tomos.-
Técnica que consiste en efectuar las anotaciones en libros, es decir un conjunto de hojas unidas entre sí,
numeradas con numeración arábiga, dividido en partidas numeradas con numeración romana, correspondiendo
cada partida a un bien o a una persona dependiendo si se trata de un registro real o personal.

g) De fichas.-
Que es un documento suelto, que contiene rubros impresos para ser llenados, lleva una numeración arábiga y
los rubros en que está dividida son los mismos que hemos visto para las paridas registrales, con excepción del
F, que corresponde a Registro Personal, tratándose del registro de inmuebles, En los otros registros los rubros
son diferentes apropiados a si se trata de un registro personal o real.

h) De Partidas electrónicas.-
Que está constituido por las partidas registrales organizadas mediante un sistema electrónico de inscripción y
de procesamiento de datos y que son debidamente codificadas y numeradas. Sos el producto de los adelantos
de las nuevas tecnologías aplicadas a los asuntos registrales.

2. -SISTEMA REGISTRAL FRANCES.-

Conocido también como el sistema de la transcripción o de la clandestinidad de los derechos, que constituye al
registro como una condición o requisito necesario para oponer el derecho inscrito a terceros. Su base legal es la
ley de las Transcripciones de 25 de marzo de 1855, que ha sufrido una serie de modificaciones a la fecha. Si
bien nació como un sistema en el que el registrador transcribía el íntegro del titulo en el asiento registral, a
partir de 1921, los títulos ya no se transcriben sino que el Registrador procede a formar volúmenes con los
documentos presentados al registro, encuadernándolos según su criterio y bajo estricto orden de presentación.
La técnica es de folio personal y la inscripción es obligatoria, bajo responsabilidad del notario. Las inscripciones
sólo pueden ser conocidas, como consecuencia del sistema, por los contratantes, no dando publicidad el registro
a la inscripción, resultando en consecuencia semi-clandestino el tráfico inmobiliario, ya que la propiedad se
trasmite por el simple consentimiento de las partes, sin necesidad de la tradición ni de la inscripción. El efecto
de la transcripción es el de oponer el acto registrado eficazmente a los terceros. La ley garantiza el derecho
transcrito con anterioridad a quien lo opone. Si el acto no es transcrito no puede ser opuesto a los terceros que
hayan adquirido y transcrito su derecho sobre el inmueble. Su principal defecto es la falta de publicidad.

9
3. -SISTEMA REGISTRAL ALEMAN.-

Su base legal es el Código Civil de 1900, se sustenta en el catastro y en el Registro Territorial. El catastro
representa el aspecto físico de la propiedad, la descripción material de la tierra. El Registro Territorial revela el
aspecto jurídico de la propiedad, y ambos concurren para demostrar la verdad sobre la existencia de la tierra y
la garantía del derecho.

La técnica registral es de folio real sobre la base del principio de especialidad, es decir cada finca se registra en
su propia hoja; y los actos de disposición están establecidos en forma precisa en el Código Civil.

El efecto de la inscripción es producir la transferencia de la propiedad. El consenso de las partes y la

intervención notarial ante quien se manifiesta la voluntad de las partes, constituyen parte del proceso de
transmisión de dominio que se perfecciona en el Registro, y éste otorga al titular un derecho imprescriptible
para reclamar el bien. El que adquiere de quien aparece en el registro como propietario, adquiere válidamente
y se hace propietario, aunque el dato que publica el registro sea erróneo.

La inscripción es facultativa pues la ley no señala el requisito de su obligatoriedad. Sin embargo la inscripción
es requisito indispensable para la transferencia del dominio y para la constitución de los derechos reales sobre
inmuebles. Sin inscripción el contrato solo produce obligaciones personales carentes de efectos reales, el
contrato solo concede al adquiriente la facultad de solicitar judicialmente se obligue al transfiriente a acudir al
registro para efectuar la declaración de enajenación, mientras este no haga tal declaración continúa en propiedad
del bien. Los asientos se presumen exactos y las modificaciones de los asientos sólo pueden hacerse por
mandato judicial. Quien adquiere bajo la presunción registral de fe publica no se admite prueba en contrario.

4. - SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO.-

Sir Robert Torrens, registrador general de Australia del Sur a mediados del siglo XIX, ideó este sistema
registral, que se empezó a aplicar por la Real Property Act de 1858. Se basa en una ficción jurídica por la cual,
los terrenos de las colonias revertían a la Corona la cual los adjudicaba a su vez al nuevo propietario.

Para que opere la inscripción, es suficiente que los contratantes llenen un formulario oficial y lo remitan junto
con el título a la oficina registral, el registrador procede a la calificación del título, expidiendo un nuevo título
al adquiriente. El Registrador es un juez de títulos que califica y ordena la publicación de la pretensión,
admitiendo la oposición si esta se produce, determinando el mejor derecho entre el solicitante y el opositor.

Este sistema también se sustenta en el catastro, su técnica es de folio real y los asientos siguen la técnica de la
inscripción, la cual es obligatoria.

El efecto del asiento de inscripción es constitutivo y legitimador, la partida registral constituye titulo real y con
la inscripción nace el derecho de propiedad y sanea los defectos del título que a partir de ella se convierte en
inatacable, y se otorga a nombre de la corona inglesa.

Para garantía y seguridad contra dolo y el despojo que pudieran producirse, se requiere acompañar al título con
una declaración notarial o formulario del mismo registro de los que conste la declaración de la que aparece
como propietario a favor de quien llega al registro portando el título real, y además se ha adoptado un régimen
de seguro, que se forma con el recargo de un porcentaje sobre el valor de los bienes que se inscriben.

5. - SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL.-

Como ya hemos señalado se funda en la Ley Hipotecaria de 1861, que a la fecha ha sufrido varias
modificaciones para adecuarla a los cambios socio-económicos y a la integración de España a la Comunidad
Europea. La propiedad se trasmite por la causa justa o título y la entrega de la cosa. Se requiere pues de la
escritura notarial como sustento y exteriorización de las relaciones obligacionales.

10
La técnica es de Folio Real y la forma de los asientos de inscripción y la inscripción es voluntaria.

Los efectos de la inscripción son declarativos, dando publicidad al derecho inscrito, con la excepción de la
hipoteca, cuya inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter obligatorio. La inscripción produce una
presunción juris tantum para todos y una presunción juris et de jure para el tercero que adquiere amparado en
la fe registral.

Se admiten las rectificaciones de errores en los asientos, con la garantía de que previamente el registrador deberá
notificar al titular del derecho inscrito.

6. - SISTEMA REGISTRAL PERUANO.-

El sustento del sistema registral peruano esta en el Código Civil de 1984, Libro IX, artículos 2008 al 2045,
aunque algunos tratadistas prefieren no hablar de un sistema registral peruano, debido a que éste se ha ido
formando sobre la base de la recepción de normas provenientes de los diversos sistemas ya estudiados e incluso
asimilando principios propios de un sistema jurídico totalmente ajeno a nuestra realidad, como es el sistema
sajón.

Aunque la finalidad del Registro es la seguridad del tráfico patrimonial, en el Perú se ha integrado registros
personales a los registros tradicionales, y en todo caso ha generado por así decirlo, un novedoso sistema propio
que permite conocer en la misma sede registral quienes son los titulares, personas naturales o jurídicas que
tienen limitaciones a sus derechos de libre disposición, facultades de representación etc. Pero no podemos
estudiar nuestro sistema registral si no hacemos una distinción entre los registros de bienes y los registros
personales.

En cuanto a la técnica, nuestros registros de bienes son de folio real y los personales de folio personal, ambos
sustentados en el principio de especialidad: Por cada bien una partida, por cada acto personal una partida.

En cuando a la forma de los asientos, en todos los casos se sigue la técnica de inscripción, no de transcripción.

El registro de la propiedad inmueble es de carácter declarativo, con excepción de la hipoteca. La inscripción

brinda frente a todos una presunción juris tantum, y para el tercero que adquiere bajo la fe registral, una
excepción juris et de jure.

Las inscripciones son voluntarias, no así en el registro de personas jurídicas en lo que la inscripción es
obligatoria y constitutiva y en el registro de testamentos y en el de intestados es obligatoria.

11
CAPITULO 3. -

PRINCIPIOS REGISTRALES
1. - Concepto.-
2. - Rogación
3. - Prioridad
3.1. Clases de Prioridad.
a) Prioridad de rango.
b) Prioridad excluyente.
3.2. Oponibilidad de derechos.
3.3. Bloqueo.

1. - CONCEPTO.-

Entendemos por "principio" el origen de las cosas, la regla o norma general, jurídica o no, de donde pueden
deducirse normas jurídicas, o a la misma norma jurídica destinada a inspirar diversas aplicaciones y que se nos
impone con una autoridad superior, son pues reglas generales y elementos esenciales que caracterizan un
determinado sistema o régimen y que no necesitan demostración, dada su propia evidencia. Simplemente, son
la reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un determinado país.

Existen diversas opiniones con respecto a su concepto y número, así como a su clasificación; Roca Sastre señala
que los principios son sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en un sistema
de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema. En todo caso, cada país
configura su propio sistema registral sobre la base de los principios que admita o incorpore dentro de éste.

Nuestro sistema registral, ha optado por otorgarles carácter de norma sustantiva al incorporarlos en el Código
Civil de 1984, a los siguientes principios: Rogación, Prioridad, Legalidad, Tracto Sucesivo, Publicidad,
Legitimación, Fe Pública Registral e Impenetrabilidad y que en el TUO del Reglamento General de Registros
Públicos, Resolución 126-2012-SUNARP-SN, de 18 de mayo de 2012, Titulo Preliminar, se enuncian como
Principio de Rogación y de Titulación Auténtica, Principio de Especialidad, Principio de Legalidad, Principio
de Tracto Sucesivo, Principio de Legitimación, Principio de Fe Pública Registral, Principio de Prioridad
Preferente y Principio de Prioridad Excluyente.

Estos principios son las reglas fundamentales que sustentan y sirven de base a nuestro sistema registral.

2. - PRINCIPIO DE ROGACION Y DE TITULACIÓN AUTÉNTICA.-

Llamado también Principio de Instancia, consiste en el ejercicio del derecho de petición, mediante el cual el
interesado solicita se admita a sede registral, el título inscribible.

La base legal de este principio esta consignada en el art.2011 del C.C., que dice: "Los Registradores califican
la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción...". Se apoya también en el tenor del
art. III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 12602012-SUNARP-SN de 18 de mayo de 2012.

Código Civil: Articulo 2011º.- Principio de Rogación

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos.

12
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte
que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar
al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los
tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)

Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos:

III. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

“Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado,
en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente
beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que
actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente
cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá
también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13°, o
cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el
representado, prevalece la solicitud de éste”.

Queda pues, perfectamente establecido que cualquier persona que tenga interés legítimo, puede solicitar la
inscripción de un derecho, presentando los títulos correspondientes.

El registrador no inscribe de oficio sino en las excepciones expresamente señaladas por ley, lo normal es que
lo haga a solicitud de parte interesada, petición que puede ser verbal o por escrito, al no haberse señalado forma
alguna en la ley o los reglamentos. Sin embargo por razones de orden, las oficinas registrales proporcionan
formularios de presentación de títulos, para facilitar el tramite. En todo caso no basta la simple presentación del
título, se requiere una manifestación de voluntad del presentante para poner en marcha el aparato registral.

Existen excepciones, como hemos señalado, a este principio, es decir inscripciones que el registrador puede
hacer de oficio, y estas están establecidas en la ley y en los reglamentos.

El TUO del Reglamento General de los Registros Públicos:

Título III, PRESENTACION DE TÍTULOS

Art.12.- Solicitud de Inscripción. El procedimiento registral se inicia con la presentación del título por el
Diario. Tienen facultad para solicitar la inscripción las personas a que se refiere el Artículo III del Título
Preliminar

El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se
otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados.

La Solicitud de Inscripción debe contener la indicación de la naturaleza de los documentos presentados

precisando el acto contenido en ellos, los datos a que se refieren los literales b, d, e y f del artículo 23°, además
de la indicación del Registro ante el cual se solicita la inscripción, así como la firma y el domicilio del
solicitante. El requisito de indicación de la partida registral podrá omitirse por razones justificadas, con
autorización del mencionado funcionario. Tratándose de presentación masiva de solicitudes de inscripción, se
estará a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 15°.

El funcionario encargado del Diario es el responsable de verificar que la solicitud de inscripción contenga los
datos a que se refiere el párrafo anterior y de constatar la presentación de los documentos que se indican.
Lo establecido en los párrafos que anteceden, no resulta de aplicación cuando se trata de inscripciones que se
deben efectuar de oficio en virtud a norma legal expresa.

13
TÍTULO VI, LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN

Artículo 75.- Definición de inexactitud registral

Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra
registral.

Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral,
se rectificará en la forma establecida en el presente Título.

La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al
título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.

Artículo 76.- Procedencia de la rectificación

Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio,
cuando adviertan la existencia de errores materiales.

En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la
calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si
previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral.

La otra excepción a este principio es la referida a las hipotecas legales, que por imperativo del art.1119 del
C.C. se inscriben de oficio y bajo responsabilidad del Registrador.

Código Civil. Art.1119.- Las hipotecas legales a que se refiere l artículo 1118 se constituyen de pleno derecho
y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales
emanan...13

La Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 033-96-SUNARP de 9 de febrero de

1996, agrega un caso más de excepción, para cuando el pago se hace con cheque y el vendedor no declara
expresamente su voluntad de tener por cancelado el precio:

Resolución N°033-96-SUNARP... Se resuelve: Art. 1° Declarar que en los actos o contratos en los que aparezca
la entrega de cheques de gerencia, se entenderá producido el pago sólo en la medida en que resulte indubitable
la voluntad de quien recibe el título valor de que su sola entrega produce efectos cancelatorios.
En consecuencia, los Registradores procederán a inscribir de oficio la hipoteca legal respectiva en los casos
de contratos de compraventa o permuta en los que en la escritura correspondiente no exista indicación
inequívoca de que la entrega del cheque de gerencia constituye pago.

Debo manifestar mi desacuerdo con esta Resolución, ya que a mi entender desnaturaliza al cheque, como título
valor con cuya entrega se produce la cancelación del débito, y que su falta de pago por carencia de fondos ya
está debidamente sancionada por la ley.

Finalmente debo añadir que a la par de este principio o como derivado de él, ningún título puede ser rechazado
de plano, deberá ser previamente calificado, y así lo dispone el art.11 del TUO del Reglamento General de
Registros Públicos.

13
Código Civil Art.1118.- Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las
siguientes:
1. - la del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de
un tercero.
2. - La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el
contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3. - La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a
otros de los copropietarios.

14
Artículo 17°.- Requisitos de admisibilidad
Está prohibido rechazar de plano una Solicitud de Inscripción, salvo que el presentante no acompañe la
documentación indicada en la solicitud, no abone los derechos registrales exigidos para su presentación o no
acredite alguna de las circunstancias a que se refiere el segundo párrafo del artículo 15°.

3. - PRINCIPIO DE PRIORIDAD.-

Para el Derecho Registral, el apotegma jurídico "prior in tempore potior in jure" (el primero en el tiempo es el
más fuerte en el derecho) tiene una aplicación imperativa. Los derechos que otorga el Registro, se determinan
por la fecha, día, hora, minutos y segundos en que se presente el título. Es decir los derechos que otorga el
Registro están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, que a su vez se determina por la
fecha, día y hora de presentación, datos que deben constar del llamado asiento de presentación.
El TUO del Reglamento General de Registros Públicos, en el Título Preliminar consigna:

IX. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen
a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.

X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual
o anterior fecha.

TUO del Reglamento General de Registros Públicos

CAPÍTULO III

ANOTACIONES PREVENTIVAS

Artículo 64.- Definición

Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

Artículo 68°.- Retro prioridad derivada de la anotación preventiva Inscrito el acto o derecho cuya prioridad
ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación
de la Anotación, salvo disposición distinta.

Artículo 69.- Anotación preventiva de resoluciones judiciales Las anotaciones preventivas que procedan de
resolución judicial se extienden sin perjuicio de que hayan sido impugnadas dentro del procedimiento, salvo
disposición en contrario.

Artículo 70.- Indicación del plazo de vigencia

Los asientos de anotación preventiva deben contener, de ser el caso, la indicación del plazo de su vigencia, el
cual se encontrará determinado por las normas que autorizan su extensión.

El antiguo Reglamento de las Inscripciones, aprobado por Resolución de Sala Plena de la Corte Suprema, de
fecha 17 de diciembre de 1936, en el art.66 señalaba "Inscrito un título traslativo de dominio de un inmueble,
no puede inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se haya transmitido la propiedad del mismo
inmueble. Si solo se ha extendido asiento de presentación de un título traslativo de dominio, no puede
inscribirse ningún otro título anterior de la misma naturaleza, durante el término que esté vigente dicho asiento
conforme a este reglamento". Así mismo, en art.67 se acotaba "Se considera como fecha de una inscripción
para todos los efectos que esta debe producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la
inscripción misma. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas
a un mismo inmueble, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos".

15
El art.2016 de nuestro Código Civil, regula sobre este principio al señalar: "La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro". Y el art.2017 "No puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior".

3.1. Clases de Prioridad.-

De acuerdo a estos dispositivos, se establece dos tipos de prioridad:

a) Prioridad de rango ( o preferente).- que determina que cuando existen derechos que se han inscrito
sucesivamente, siendo posible su concurrencia registral, o sea que no se oponen ni excluyen, tiene mayor
rango o preferencia el que se inscribió primero, es decir se jerarquizan de acuerdo a la antigüedad de su
inscripción. Tenemos un ejemplo de esta prioridad en la inscripción de las hipotecas, que como se señala
en el art.1112 del C.C. "Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha
de registro, salvo cuando se ceda su rango". Esta prioridad puede ser cedida.

b) Prioridad excluyente.- Cuando un título es incompatible o se opone a otro ya inscrito, no puede inscribirse,
aunque sea más antiguo. Nuestras disposiciones legales comentadas señalan que el asiento registral queda
definitivamente cerrado cuando ya se inscribió con anterioridad un derecho que se opone o es incompatible
con otro que pretende inscribirse. Pero si solo se encuentra presentado el titulo y todavía no se ha inscrito
el derecho, este cierre queda condicionado a que se inscriba este derecho, ya que si se tacha el titulo,
procederá la inscripción del segundo en prioridad. Así se desprende del art.149 del Reglamento General de
los Registros Públicos "Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título
referente a la misma partida o asunto".

3.2. Oponibilidad de derechos.-

De este principio surge en la práctica, la cuestión sobre la oponibilidad de derechos, ya que aunque la prioridad
de rango, como hemos visto, establece que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia
de los derechos que otorga el registro; se debe tener en cuenta lo establecido en el art.2022 del C.C. "Para
oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos
de diferente naturaleza, se aplican las disposiciones del derecho común".

Entendemos que si por ejemplo, se inscriben dos garantías reales hipotecarias sobre un mismo bien, o dos
medidas precautelatorias de embargo, en aplicación de la prioridad de rango, tendrá derecho de preferencia la
que se inscribió primero, teniendo en cuenta la fecha de su presentación al registro. Pero, cuando se trata de dos
derechos de diferente naturaleza, es decir, un derecho real y un derecho personal. En estos supuestos será de
aplicación la última parte del artículo 2022 del C.C., tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza
de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal y además porque el real goza de lo que se llama
energía persecutoria, de la que también carece el derecho personal, como se señala en la exposición de motivos
de este dispositivo legal.

Teniendo en cuenta que el crédito, a pesar de su inscripción, seguirá siendo un derecho personal, y como nos
dice Rubén Guevara Manrique14 "Puede ser que se haya embargado un inmueble que el Registro aparezca como
de propiedad del demandado; sin embargo, no podrá hacer valer su derecho de embargante, contra quien en el
momento del embargo era el verdadero propietario, a pesar de que éste inscriba su derecho con posterioridad.

El embargante no podrá hacer uso de su derecho porque esa es la solución que nos otorga el derecho común
cuando nos dice que los bienes que deben ser materia de un embargo son aquellos de propiedad del demandado
Código Procesal Civil Art.642.15Este es un caso de enfrentamiento entre el titular de un derecho real y uno de
un derecho personal, en que por aplicación del derecho común, resulta victorioso el titular del derecho real.

14
Rubén Guevara Manrique. Derecho Registral. Edit. Fecat, Lima 1994. Pág.26
15
C.P.C. art.642: Embargo.- Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se puede solicitar
embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho del presunto obligado, aunque se
encuentre en posesión de tercero, con las reservas que para este supuesto señala la ley.

16
Un caso inverso, también lo trae Guevara Manrique, cuando señala que en el caso del arrendatario (titular de
un derecho personal), frente al propietario (titular de un derecho real), se aplica la disposición del derecho
común, es decir el art.1708 del C.C. inc.1., "En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del
siguiente modo: 1. - Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando
sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador...". Vemos
pues que en este caso, en aplicación de la última parte del art. 2022, tendrá prioridad el derecho personal frente
al real. (Arrendamiento frente a propiedad).

Como un efecto de este principio de prioridad, debe recurrirse a la norma común cuando exista enfrentamiento
de derechos de distinta naturaleza.

3.3. El Bloqueo.-

La reserva de prioridad, en nuestra legislación registral se conoce como "bloqueo", que es el acto mediante el
cual, se conserva un derecho o se le retiene hasta nueva orden o hasta nueva fecha. Tiene por objeto diferir la
transferencia de la propiedad hasta una fecha determinada previo el cumplimiento de los requisitos formales o
hasta que expire el período de observación. Se refiere a toda clase de actos inscribibles.

El D.L.18278 de 20 de mayo de 1970, modificada por la Ley 26481 de 15 de junio de 1995, en su art.1 señala
"Establésese el bloqueo de las partidas registrales de los Registros Públicos, a favor de las personas naturales
o jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituyan, amplíen
o modifiquen derechos reales a favor de los mismos".

El Notario oficiará al registro, dentro de las 24 horas, adjuntando copia del instrumento firmado por los
contratantes, para que el Registrador anote en el Libro Diario la correspondiente anotación preventiva, y el
plazo o término por el que se respeta esta prioridad es de 60 días desde la presentación de la solicitud, y caduca
automáticamente al vencimiento de este plazo.

17
CAPITULO 4. -

PRINCIPIOS REGISTRALES.-

1. - Principio de Fe Pública Registral.

1.1. Concepto.-
1.2. Tercero Civil y Tercero Registral.
1.3. La Onerosidad.
1.4. La buena fe.
1.5. Inexistencia de causas de nulidad, rescisión o resolución, en los asientos registrales y antecedentes.

1. - PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL.-

1.1. Concepto.- Es el principio al amparo del cual, se protege al adquiriente de buena fe y a título oneroso,
como tercero registral, siempre que su adquisición no adolezca de causas de nulidad que aparezca de la
partida registral o sus antecedentes registrales a la fecha de su inscripción.

Como dice José Luis Pérez Lasala, "... constituye la manifestación más importante del superior principio de
presunción de exactitud del registro. La presunción legitimadora, por ser juris tantum, resulta insuficiente para
conseguir seguridad y protección plena en el tráfico jurídico de inmuebles. Para alcanzar tal objetivo, las
legislaciones de desenvolvimiento técnico avanzado han creado el llamado principio de la fe pública registral,
según el cual el registro se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrató confiado en el
contenido de sus asientos, y en consecuencia se le protege con carácter absoluto en su adquisición. La
inscripción, ante el tercero que adquiera en las circunstancias determinadas por la ley, toma carácter sustantivo,
pues su valor es decisivo aun cuando su contenido jurídico no concuerde con la realidad. En beneficio del
tercero se presume verdadero, juris et de jure, el asiento registral. La fe pública registral tiene su paralelo en
materia de bienes muebles en el principio de que 'la posesión equivale al título', reconocido por todas las
legislaciones".16

Nuestra legislación recoge este principio en el tenor del art.2014 del C.C. "El tercero que de buena fe adquiere
a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro".

Principio también contenido en el art. VIII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros
Públicos que señala

VIII. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina,
no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de
aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regístrales.
El antiguo Reglamento General, en su Título Preliminar artículos VIII y IX señalaba que "para los efectos de
las garantías que los registros otorgan a los terceros... la exactitud y veracidad de los asientos de inscripción,
de acuerdo con su contenido literal, no admite prueba o declaración en contrario, que perjudique los derechos
de quienes se hubieren amparado en la fe del Registro" y "Las normas sobre los Registros no amparan la mala
fe".

1.2. - Tercero Civil y Tercero Registral.-

Debemos antes que nada establecer los alcances del término "tercero" que utiliza la ley. En su sentido más
amplio, tercero es toda persona extraña a una situación jurídica, y por cierto no es a esta persona a quien se

16
José Luis Pérez Lasala. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Depalma. Bs.As.1965. pág.194.

18
refiere la ley. De otro lado tenemos el concepto de TERCERO CIVIL, que es aquel que no habiendo
intervenido en el acto o contrato, sin embargo funda su derecho en el hecho de que los alcances del acto jurídico
le afectan de alguna manera, ya sea en el momento de su celebración, en su curso o en razón de sus
consecuencias. En sí el tercero civil en materia registral será el que no teniendo su título inscrito, funda su
derecho en no haber sido parte en el acto o contrato, entendiéndose por parte, a cada una de las personas que
por voluntad, interés o determinación legal intervienen en un acto jurídico plural; por lo que no puede sufrir
perjuicio como consecuencia de hechos en los que no ha intervenido. Son pues las personas que no son parte
en el acto o contrato y por tanto no se encuentran vinculados por la relación jurídica. Y podrá o no defenderse,
haciendo uso exclusivo de las normas del derecho común.

En cambio, el TERCERO REGISTRAL, es aquel que funda su derecho en la inscripción, y lo opone frente al
que no tiene el derecho inscrito o lo inscribe con posterioridad.

El tercero registral opone con éxito su situación jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebración
no haya intervenido y que no se haya inscrito o se inscriba posteriormente a su derecho, usando para defender
su derecho no las normas del Derecho Común, que le podrían resultar perjudiciales, sino los principios y normas
del Derecho Registral. Que son de orden público y por tanto aseguran su derecho.

De aquí podemos desprender que mientras no exista titulo inscrito rige el derecho civil, una vez inscrito el título
surge el tercero registral.

1.3. La onerosidad.-

Pero la ley exige determinados presupuestos para poder otorgar la categoría de tercero Registral al titular del
derecho inscrito, y uno de ellos es la onerosidad. Es decir la adquisición deberá haberse hecho a título oneroso,
o lo que es lo mismo a cambio de una contraprestación dineraria o de otra índole. (Compra venta, permuta,
dación en pago, etc.); La adquisición a título gratuito (sucesión, anticipo de legitima, donación, etc.) no concede
esta protección, ya que se estima que quien adquiere por este título, debe merecer la misma protección que su
cedente.

1.4. La buena fe.-

Que es la actitud que lleva a la práctica la convicción o la voluntad de conformarse con el derecho y que permite
al interesado liberarse de los rigores de la ley. Se puede manifestar como creencia errónea en la existencia de
una situación jurídica regular, o la creencia que se basa en o apoya en una apariencia engañosa. Supone un
comportamiento leal y una actitud de integridad y honestidad, además de la ausencia de mala voluntad.

El titular del derecho inscrito, debe pues ignorar la existencia de la inexactitud en lo publicado en el registro;
es decir que si en verdad existen causas de nulidad o anulabilidad, que no aparecen del registro, estas causas
deben ser desconocidas por la persona que pretende ampararse en este principio.

La buena fe debe existir en el momento de la celebración del contrato mediante el cual se adquiera el derecho
que se pretende inscribir, no siendo necesaria que esta perdure hasta el momento de su inscripción, aunque
algunos autores discrepan con este criterio, y exigen que esta debe perdurar hasta el momento mismo de la
inscripción.

Este principio, supone en cierta manera el sacrificio de la seguridad del derecho por la seguridad del tráfico,
puesto que el derecho común establece que si es nulo el derecho del otorgante, lo será también el del adquiriente,
ya que nadie puede dar o transferir más de lo que tiene y a su vez nadie puede adquirir mayor derecho o distinto
al del que se lo transfiere. De allí que se exija que el adquiriente tome todas las medidas necesarias para asegurar
su derecho, examinando el contenido del asiento registral y sus antecedentes, que también deben obrar en los
registros, para poder exigir la protección de Tercero Registral.

1.5. Inexistencia de causas de nulidad, rescisión o resolución, en los asientos registrales y antecedentes.

19
Que es el tercer elemento exigido por la ley, para que el tercero pueda ser protegido como tal registralmente.
Es decir, que lo menos que se puede exigir al adquiriente, es que revise los asientos del registro de la partida
del inmueble que va a adquirir, sus antecedentes registrales, el legajo o archivo del tirulo, y el registro de
mandatos y personal del lugar de la contratación y ubicación del bien materia de la transferencia, no siendo
necesario, al amparo de lo dispuesto en los arts. 2034 y 3038 del C.C. efectuar esta revisión en todos los registros
ni en los de todo el país.17

El conocimiento de la inexactitud o de las causas de nulidad, rescisión o resolución, debe ser perfecto, directo
y probado de modo concluyente, bien sea por actos del mismo adquiriente o por hechos que forzosamente no
podía dejar de conocer.

17
Código Civil Art. 2034.- La falta de inscripción del acto en el lugar donde debió hacerse, motiva que aquel
no afecte a terceros que celebren contratos onerosos y con buena fe en dicho lugar.
Art.2038.- El tercero que de buena fe y a titulo oneroso ha contratado sobre la base del mandato o poder inscrito
en el registro del lugar de celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o
extinciones de estos no inscritos.

20
CAPITULO 5. -

PRINCIPIOS REGISTRALES.-

1. - Principio de Legalidad.
1.1. Concepto. -
1.2. La calificación Registral.
1.3. Objeto de la Calificación.
1.4. Consecuencias de la calificación.
2. - Principio de Publicidad.-
2.1. Concepto.-
2.2. Clases.-
2.3. Excepciones.

1. - PRINCIPIO DE LEGALIDAD.-

1.1. Concepto.-

En sentido amplio, legalidad es la conformidad con la ley. Este principio consiste en que solo se extiende una
inscripción cuando el título, a juicio del registrador, y bajo su responsabilidad, se adecue a los precedentes que
obran en los registros y a las normas jurídicas que rigen para el acto o contrato respectivo.

Nuestra legislación lo consagra en el art.2011 del C.C. que a letra dice: "Los registradores califican la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte
que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al
Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro".

El artículo V del Título Preliminar del TUO Reglamento General de Registros Públicos establece que: “Los
registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la
capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa
e inmediata de la inscripción.

La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de
la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran
en el Registro”.

1.2. - Calificación Registral.-

La legalidad es la calidad que proviene de la ley, y es legal lo mandado por la ley, lo contenido en ella, lo que
es conforme a su letra y espíritu. Se manifiesta por la perfecta adecuación de los hechos con los supuestos
normativos.

Es de este principio que se desprende o del que nace la función por excelencia del Registrador: la
CALIFICACION.

21
Por el principio de la legalidad, solo pueden tener acceso al registro los títulos que reúnan los requisitos
establecidos por las leyes, ya que de otra manera "los asientos registrales servirían para engañar al público,
favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios".18

El principio de la legalidad impone que los títulos que pretenden su acceso al asiento registral deban ser
sometidos a un previo examen, verificación o calificación, por la que se decidirá la aceptación de la inscripción
por encontrarse el título conforme, la suspensión del acto de registro, por contener el título defectos subsanables
o finalmente, el rechazo del título por adolecer de defectos no subsanables. Es decir que el resultado de esta
calificación será o la inscripción, la observación o la tacha.

¿En qué consiste, pues, esta función tan esencial de la función registral? Luis Alcalá Zamora la define:
"consiste en la apreciación, examen, comprobación de la legalidad de los títulos y documentos que se presentan
en el Registro de la Propiedad, y que hace el Registrador antes de proceder al asiento o inscripción de aquellos.
El resultado puede ser aprobatorio, suspensivo o denegatorio".19

Es indudable que la esencia de la función registral radica en la calificación, es decir en el juicio de valor que
emite en forma autónoma e independiente el registrador, para incorporar o no al registro una situación jurídica
nueva.

La cuestión de si el registrador ejerce o no jurisdicción, en el ejercicio de esta función calificadora, es materia

de controversia, pero no cabe controversia alguna a la afirmación de que "El acto del registrador es pues un acto
jurídico, porque produce efectos jurídicos e importa una decisión de derecho, no simplemente de hecho, ni
menos inocua".20

Señalo que es un deber derecho, porque el Estado en atención a su fin de garantizar la seguridad jurídica, por
el principio de especialidad en el trabajo, ha creado diversas instituciones a las que les asigna funciones
específicas, delegando sus poderes en los servidores o funcionarios, para que con su intervención o actuación
protejan y garanticen esa seguridad jurídica, y así, ha delegado a los registros públicos mediante sus
registradores la función de calificación, como un derecho porque sólo el registrador puede calificar, de forma
exclusiva y excluyente, y como un deber, porque de esta actividad se derivan responsabilidades previstas en
las leyes y reglamentos.

1.3. Objeto de la calificación.-

Pero, nos preguntamos ¿Qué califica el registrador?

a) La legalidad del Título. Con relación a la función notarial, deberá pues apreciar la competencia del
notario, el cumplimiento de los requisitos formales del documento, y si éste responde al requerimiento legal
en cuanto a la clase de documento requerido para la formalización del acto, escritura, documento privado,
copia certificada etc. Relacionándolos siempre con los antecedentes registrales y los asientos respectivos
del registro. Es decir la legalidad externa y la legalidad interna. La forma y el acto en sí.

b) La capacidad de los otorgantes, esto es todo lo relacionado con el estado civil, nacionalidad, y otros
factores que afecten la capacidad, pero siempre que estos consten de los antecedentes y asiento registrales,
ya que su función no suple a la del Notario quien examina a las partes con respecto a su capacidad civil.
Determina el registrador la coherencia entre lo que aparece del documento y lo que obra en los diversos
registros relacionados con el acto inscribible.

c) La validez del acto, con el objeto de determinar si existen del propio documento y de sus antecedentes
causales de nulidad previstas en el art.219 del C.C.

18
Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida. Derecho inmobiliario Registral, Barcelona, Bosch, 1968, pág.354.
19
Julio Arévalo León. El Procedimiento Registral. Instituto Peruano de Estudios Forenses 1997. Pág.197
20
Fernando Fueyo Lanieri, Op. Cit. pág.202.

22
No es pues la sola concordancia entre el título y el registro, ya que debemos tener en cuenta que la inscripción
no constituye una acogida ciega y mecánica de un título, por el contrario, es el resultado de la apreciación que
hagan los funcionarios del Registro a la licitud del acto o contrato que se pretenda inscribir y de la
compatibilidad de los mismos con los asientos preexistentes, tal como se señala en la exposición de motivos
del Reglamento General de los Registros Públicos. Pero, para la buena marcha de la institución registral es muy
importante la correcta regulación de la facultad calificadora para que la extensión del examen no peque ni por
exceso ni por defecto, la dosis debe ser adecuada, como lo señala Raúl García Coni en su Derecho Registral
Aplicado.21

Aunque entendemos perfectamente que la función notarial y la registral se complementan necesariamente para
coadyuvar en la presunción de veracidad de que es necesario revestir a los actos o contratos para su eficacia
jurídica, no pocas veces constatamos una colisión de intereses, que en nada ayudan a la convivencia pacífica o
realización pacífica del derecho ni responden a la finalidad del Sistema Nacional de los Registros Públicos de
mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la
especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión en todos
los registros que lo integran; como bien señala el art.1 de la ley 26366.

Tanto la función notarial como la registral, tienen su propio campo o ámbito de legalidad interna, que deben
respetarse mutuamente para el desempeño armonioso de cada una en beneficio de la colectividad.

Sin embargo, existen no pocos casos en la práctica, que denotan esta colisión de intereses entre lo operadores
de ambas funciones, notarios y registradores, debido a que algunos registradores se exceden en su función
calificadora cuando analizan aspectos que corresponden exclusivamente a la función notarial, desvirtuando la
fe pública notarial, al exigir presentación de originales de documentos que han sido transcritos en el instrumento
materia de registro, o exigir relaciones de asistencias a juntas o asambleas de personas jurídicas, cuando del
parte o copia certificada consta haberse realizado con el quórum legal o estatutario, o copia de las convocatorias,
cuando consta del propio instrumento o copia certificada que el notario ha constatado la existencia de las
mismas.

No se puede negar tampoco, frente al excesivo celo del registrador, el muy poco celo mostrado por algunos
notarios, que descuidan los aspectos formales dando lugar a innecesarias observaciones.

Si bien existen situaciones en que colisionan o parecen colisionar ambas funciones, debe promoverse una mayor
relación entre ambos funcionarios con el objeto de coordinar aspectos fundamentales del ejercicio de sus
funciones, en beneficio de cliente, que lamentablemente hoy más que cliente pudiera muy bien ser denominado
paciente.

Con respecto a las resoluciones judiciales, no se puede interpretar la norma del Código Civil, como la obligación
del Registrador de admitir a ciegas las resoluciones judiciales para su inscripción, Como dice la Dra. Nelly
Calderón Navarro "cabe señalar que si bien ninguna autoridad tiene facultad para interferir en lo dispuesto por
el órgano jurisdiccional; y que por tanto el registrador no puede calificar el fondo de la resolución, eso no
significa no estar habilitado para calificar la forma del documento portante del acto inscribible. Así como para
confrontar la realidad registral con la extraregistral, ya que existen circunstancias que no permiten la inscripción
de la Resolución Judicial ordenada por el Juez, especialmente cuando se trata de medidas cautelares sobre un
inmueble que no aparece inscrito a nombre del demandado, o cuando el Juez ordena inscripción de actos
establecidos por la ley, sin tener en cuenta el carácter de número cerrado del derecho registral, ni la legitimación
a favor del titular registral, ni la fe publica registral que protege a quien adquiere de buena fe a título oneroso
de quien en el registro aparece con capacidad para disponer".22

1.5. Consecuencias de la Calificación.-

21
Raúl Gracia Coni. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librería Jurídica. La Plata.1972. Pág. 236.
22
Derecho Registral Peruano. Ciclo de conferencias organizado por la sección de Derecho del Instituto Riva
Agüero. PUC.

23
 Una vez que se presenta un título para su inscripción, efectuada la calificación se pueden dar los siguientes
supuestos:

a) Calificación positiva.- El título es declarado conforme, es decir cumple con los requisitos legales y
formales, así como los de trámite, pago de derechos, etc. Lo que se llamaremos "santidad del título", y por
tanto se procede a su inscripción, con el despliegue de todos los efectos jurídicos que ello supone.

b) Calificación negativa.- El título adolece de defectos y por tanto no es posible su ingreso al registro. La
primera parte del art. 40 del TUO del Reglamento General de Registros Públicos establece: “Si el título
presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo
que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva…” y los incisos a) y
b) del artículo 42 señalan: “El Registrador tachará el título presentado cuando: a) Adolece de defecto
insubsanable que afecta la validez del contenido del título; b) Contenga acto no inscribible;…” En este
caso nos encontramos frente a dos supuestos:

1. - EL DEFECTO ES SUBSANABLE.- En este caso, el Registrador procede a OBSERVAR el título.

Estos defectos pueden ser errores materiales, como por ejemplo, no se consignó el apellido materno de la
cónyuge o el número de libreta electoral de uno de los contratantes. Es decir se trata de un defecto que no
invalida el acto jurídico, aunque pueda invalidar el título que lo contiene.

2. - EL DEFECTO NO ES SUBSANABLE.- En este caso, el Registrador procederá a la TACHA del

título, esto es, a la denegatoria de inscripción definitiva, puesto que se trata de un defecto que invalida no
solo el título sino también el acto jurídico. Por ejemplo, el que aparece como vendedor de un inmueble es
un incapaz absoluto, cuya declaración de incapacidad obra en el registro. Pero también procede la tacha si
transcurrido el plazo para subsanar las observaciones que concede el artículo 43 del TUO del Reglamento
General de Registros Públicos (35 días a partir de la fecha de ingreso, artículo 25). Tanto las observaciones
como las tachas deben ser motivadas y las segundas, formuladas en forma simultánea y no sucesiva, como
lo establece el art.39 del TUO.

2. - PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.-

2.1. Concepto.-

Consiste en la presunción, sin admitirse prueba en contrario - juris et de jure - que todos están enterados del
contenido de las inscripciones. Se trata de la esencia misma de la institución registral y está enunciado en el
art.2012 del C.C. "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones". Concordante además con los artículos I y II del Título preliminar del TUO del
Reglamento General de Registros Públicos:

I. PUBLICIDAD MATERIAL
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo.

II. PUBLICIDAD FORMAL

El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

Decimos que este principio constituye la esencia misma de la función registral, la razón de ser de esta
institución, además de ser el efecto por antonomasia de la inscripción, puesto que consiste en poner de
manifiesto erga omnes, los derechos inscritos, sin que nadie pueda alegar por razón alguna, desconocimiento

24
de tal manifestación o del contenido del registro, con una presunción jure et de jure, es decir que no admite
prueba en contrario.

Esta presunción de publicidad "erga omnes", no solo comprende los asientos registrales, sino que se extiende
al contenido mismo de los títulos archivados, los que han servido de sustento a la inscripción registral.

Y nos dice Ignacio de Casso Romero, "Toda la historia del actual registro de la propiedad se debate o
desenvuelve alrededor de esta idea de publicidad, para hacer fácilmente notorio a todos el estado jurídico y
económico, en un momento dado, de una cosa, especialmente inmueble, y de los derechos constituidos sobre
ella.- Por eso, la historia de la publicidad es la de la protección de los derechos reales inscribibles". 23

2.2. Clases de Publicidad.- Del contenido de nuestros propios dispositivos legales que consagran este principio,
deducimos dos clases de publicidad:

a) Publicidad material.- que es la que se contiene en el enunciado mismo del dispositivo legal y se traduce
en el hecho de que nadie puede alegar desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción.

b) Publicidad formal.- que consiste en la obligación de los Registradores de informar del contenido de las
inscripciones a quien lo solicite. Esta publicidad formal, a su vez, puede ser:

1. - Formal directa.- es decir, la que se ejerce a través de las manifestaciones, cuando cualquier persona
con legítimo derecho solicita se le exhiban los libros, tomos, fichas o legajos, con el único requisito de
pagar los derechos correspondientes, pudiendo incluso solicitar copia de lo exhibido, que tendrá carácter
referencial.

2. - Formal indirecta.- que se obtiene mediante la expedición de certificados literales o compendiosos, los
que tienen valor probatorio del contenido del registro.

Se denomina certificados literales a los que se refieren a la totalidad de los asientos de determinada partida o a
determinados asientos, los que podrán solicitarse con referencia a un determinado periodo.
Se denomina certificados de compendiosos a los que podrán referirse a determinados gravámenes o cargas
registradas o a determinados datos o aspectos de las inscripciones tales como el hecho de ser la única propiedad
del solicitante, a la condición de rústico o urbano del inmueble, a la naturaleza del acto inscrito, a las facultades
de los apoderados, etc.

El art.127 del TUO del Reglamento General de Registros Públicos dice:

“Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas
registrales correspondientes:

a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral
o que se encuentran en trámite de inscripción;

b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales
de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral;

c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas

inscripciones o anotaciones, así como aquéllos que determinen la inexistencia de los mismos;

d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de
presentación.”

2.3. Excepciones.-

23
Ignacio de Casso Romero. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Instituto de Derecho Civil.
Madrid. 1951, pág.22.

25
El art.1597 del C.C., nos presenta un caso de excepción a este principio al señalar: "Si el retrayente conoce la
transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el articulo 1596 (30 días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho), el plazo se cuenta a partir de la fecha de
tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 sólo es oponible después de un
año de la inscripción de la transferencia".

En todo caso no se trata de una excepción absoluta, sino relativa, sujeta al vencimiento de un plazo.

Existen además las excepciones contenidas en los artículos 2034 y 2038 del C.C., con respecto a que la falta
de inscripción del acto en el lugar donde debió hacerse, no afecta a los terceros que contraten onerosamente y
con buena fe, en dicho lugar; y el tercero que contrate en merito a poderes inscritos en el registro del lugar de
la contratación, no se vera perjudicado por revocatorias o extinciones de tales actos en el registro de otra
localidad.

26
CAPITULO 6. -

PRINCIPIOS REGISTRALES.-

1. - Principio de Legitimación.
1.1. Concepto
1.2. Clases
2. - Principio de Tracto Sucesivo.-
2.1. Concepto.-
2.2. Modalidades.-
2.3. Excepciones.

1. - PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.-

1.1. Concepto.-

Se llama así en el Derecho registral, a aquel principio que establece una doble presunción: a) la de exactitud del
contenido de los asientos registrales, para todos los efectos jurídicos; y b) la de que el derecho inscrito prevalece
y existe mientras no se cancele, rectifique o declare judicialmente su invalidez.

Nuestra legislación positiva, art.2013 del C.C., así lo consigna: "El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez".

El TUO del Reglamento General de Registros Públicos, Titulo Preliminar art. VII señala “Los asientos
regístrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez”.

El art. 90 del propio reglamento nos dice: "Conforme al Artículo 2013 del Código Civil, corresponde
exclusivamente al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales.
Consecuentemente, no resulta procedente que mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se
produzca declaración en tal sentido”. Y el artículo 107 añade: Quien tenga legítimo interés y cuyo derecho
haya sido lesionado por una inscripción nula o anulable, podrá solicitar judicialmente la declaración de
invalidez de dicha inscripción y, en su caso, pedir la cancelación del asiento en mérito a la resolución judicial
que declare la invalidez.
La declaración de invalidez de las inscripciones sólo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional”.

Como ya hemos visto, este principio no se opone al de la Fe Pública Registral, sino que lo complementa.

Los asientos de inscripción por este principio, gozan de una presunción de veracidad, que se mantiene hasta
que se demuestre la discordancia entre el registro y la realidad. Se basa en una presunción juris tantum, que
impone credibilidad en el registro hasta que se demuestre y declare judicialmente la inexactitud. El titular
inscrito mantiene su condición de tal, con facultad de disponer de su derecho y está exonerado de la carga de la
prueba, que deberá ejercitarse por quien sostenga la inexactitud.

1.6. Clases.-

Del concepto de este principio se desprende que hay una legitimación activa y una pasiva.

a) Legitimación activa.- El titular registral, por el solo hecho de serlo, y mérito a la protección registral y la
presunción juris tantum, está legitimado, autorizado a ejercer el derecho del cual es titular, sin ninguna
limitación.

27
b) Legitimación pasiva.- Es la protección que se brinda al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su
favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. La inscripción no convalida los actos o contratos nulos,
se limita a no modificar sus efectos mientras no se pruebe en la vía correspondiente tal nulidad. Por la
legitimación negativa, se presume extinguido el derecho cuyo asiento haya sido cancelado en el registro.

2. - PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.-

2.1. Concepto.-

Es el principio que establece que la historia registral de las transmisiones de dominio o de la titularidad, en
cuanto a los derechos reales de una finca, no puede interrumpirse, exigiendo que los sucesivos titulares del
dominio o derecho real registrado, aparezcan en el registro íntimamente eslabonados, en una relación de causa
y efecto.

El art.2015 del C.C. asume este principio: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emane". Y lo ratifica el artículo VI del Título Preliminar del TUO del
Reglamento General de Registros Públicos: “Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario”.

Este principio, aunque nace expresamente en el ámbito del derecho de la propiedad, se aplica a todos los
registros.

2.2. Modalidades.-

Se presenta bajo las modalidades de tracto formal y tracto abreviado.

a) Tracto formal.- cuando se destina un asiento independiente a cada acto registrable. No puede inscribirse
un derecho a favor de persona alguna si no aparece inscrito el derecho del transferente en el asiento
correspondiente. El acto a inscribirse deriva del titular del derecho inscrito.

b) Tracto abreviado.- Cuando por excepción se consigna en un mismo asiento, ordenadamente, varios actos
registrables, es decir el derecho del transferente se registra al mismo tiempo que el del adquiriente.

Cuando el tracto se ha interrumpido, por haberse producido sucesivas transferencias que no han sido inscritas,
el tracto puede reanudarse mediante el correspondiente procedimiento de titulación supletoria en la vía judicial,
y de acuerdo a la ley 27157 de regularización de propiedad urbana, de 15 de julio de 1999, por prescripción
adquisitiva de dominio en sede notarial.

2.3. Excepciones.-

La primera de dominio, constituye una excepción a este principio, así como las primeras inscripciones en los
otros registros. Y como hemos visto, las que se produzcan por mandato judicial que resuelva títulos supletorios
o prescripciones adquisitivas de dominio, judicial o notarialmente.

28
CAPITULO 7. -

PRINCIPIOS REGISTRALES.-

1. - Principio de Especialidad.
1.1. Concepto. -
2. - Principio de Impenetrabilidad.-
2.1. Concepto.-

1. - PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.-

1.1. Concepto.- Como nos dice José Luis Pérez Lasala, "En sentido lato, el principio de especialidad busca la
determinación exacta de los derechos reales inscribibles y la organización del registro sobre la base de la unidad
registral finca. En sentido estricto, se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le
destine una hoja registral propia".24

Se le conoce también como principio de la determinación, y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos
con relación a los bienes y a las personas, determinando que cada inscripción se haga en una partida separada.
Es pues un principio de técnica registral, y que nuestra legislación, aunque no lo consigna en el Código Civil,
lo hace en el TUO del Reglamento General de Registros Públicos, Título Preliminar artículo IV: Por cada bien
o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción
de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por
cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”.
El artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro del Predios aprobado por Resolución de
Superintendente Nacional de los Registros Públicos, Nº 540-2003-SUNARP-SN de 17 de noviembre de 2003,
señala que éste registro se organiza conforme al sistema del Folio Real: “ El Registro de Predios se encuentra
integrado por las partidas registrales provenientes de los registros que le dan origen así como por los
asientos que en él se extiendan, organizados mediante un sistema automático de procesamiento
de datos.

Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste
correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente.
Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración
correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el
ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.

No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que no
puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa”.

2. - PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD.-

2.1. Concepto.-

Consiste en la garantía que brinda el Registro al titular del derecho inscrito, de que no se inscribirá derecho
alguno que se le oponga o le sea incompatible, aunque sea de fecha anterior, y mientras esté vigente el asiento
de presentación.

24
José Luis Pérez Lasala. Op. Cit. pág.105.

29
Así lo declara el art.2017 del C.C.: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque
sea de fecha anterior". Y se complementa con lo dispuesto en el art. X del Título Preliminar del TUO del
Reglamento General de Registros Públicos, que dice: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”. Que ya hemos analizado bajo el
título de prioridad excluyente.

No se trata de una repetición del principio de prioridad, ya que no se refiere a la determinación del mejor rango
para acceder al registro, sino que establece una normatividad imperativa para el Registrador, que no podrá
inscribir un título que se oponga o sea incompatible con el derecho que obra inscrito, o cuya inscripción se
solicita y el asiento de presentación está vigente, aunque el que se pretenda inscribir sea más antiguo.

30
CAPITULO 8. -

EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Y

LA SUPERINTENDENCIA DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.-

1. - El Sistema Nacional de los Registros Públicos.

1.1. - Concepto.
1.2. - Registros que lo integran.
1.3. - Garantías.-
2. - La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
2.1. - Naturaleza y Objeto.
2.2. - Organos.

1. - EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.-

1.1. Concepto. -

Cada vez más, se fueron agregando al número de registros jurídicos otros que habiendo nacido como registros
administrativos, empezaron a tener efectos jurídicos, como son el registro de minería, el registro vehicular, el
primero que estuvo a cargo del Ministerio de Energía y Minas, y el segundo a cargo del Ministerio de
Transportes.

Esto motivó la propuesta de unificación del sistema registral peruano, a cargo de una sola entidad que se hiciera
cargo de su organización, gestión, competencia y funcionamiento de los registros, teniendo en cuenta que lo
que se pretende es dar publicidad a los actos y contratos inscritos, dar seguridad jurídica a los titulares de los
derechos patrimoniales registrados a través de la legitimación registral; facilitar el tráfico jurídico de los bienes
o derechos inscritos y la constitución de garantías reales, protegiendo a los adquirientes y acreedores, evitar las
usurpaciones, o invasiones de la propiedad, ser fuente de información sobre el estado patrimonial de las
personas, y permitir la planificación urbanística sobre la base del catastro, el inventario de bienes fiscales, como
bien dice Elena Vivar Morales "Como se puede apreciar quien no tiene su derecho de propiedad debidamente
inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble, tiene un derecho limitado, restringido, que solamente es
oponible entre as partes contratantes, más no frente a terceros".25

El 16 de Octubre de 1994, se promulgó la Ley N° 26366, que crea el Sistema nacional de los Registros Públicos
con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el
país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos
y gestión de todos los registros que lo integran.

Por esta ley, se reúnen los registros existentes en 4 y se deja abierta la posibilidad creación de nuevos registros:

- Personas Naturales.
- Personas Jurídicas.
- Bienes Inmuebles.
- Bienes Muebles.
- Los demás Registros de carácter jurídico, creados o por crearse.

1.2. - Registros que lo integran.-

Como hemos señalado, los diferentes registros que estaban dispersos, han sido unificados en cuatro que se
encuentran vinculados en lo jurídico-registral por el Sistema Nacional, y esta conformado por los siguientes
registros:

25
Elena Vivar Morales. La Inscripción Registral de la Porpiedad Inmueble en el Perú. Fondo Editorial de la
Pontificia Universidad Católica del Perú. 1998. Tomo I. Pág. 93.

31
a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros:
- Registro de Mandatos y Poderes.
- Registro de Testamentos.
- Registro de Sucesiones Intestadas.
- Registro Personal.
- Registro de Comerciantes.

b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros:

- Registro de Personas Jurídicas.
- Registro Mercantil.
- Registro de Sociedades Mineras.
- Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos.
- Registro de Sociedades Pesqueras.
- Registro de Sociedades Mercantiles.
- Registro de Personas Jurídicas Creadas por Ley.
- Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

c) Registro de Propiedad Inmuebles, que unifica los siguientes registros:

- Registro de Predios.
- Registro de Registro de Concesiones Para la Explotación de los Servicios Públicos.
- Registro de Derechos Mineros.

d) Registro de Bienes Muebles, que unifica los siguientes registros:

- Registro de Bienes Muebles.
- Registro de Propiedad Vehicular.
- Registro de Naves y aeronaves.
- Registro de Embarcaciones Pesqueras y buques.
- Registro Mobiliario de contratos.

Además señala la ley que también pasaran a conformar parte del Sistema,
e) Los demás Registros de carácter jurídico, creados o por crearse.

Creemos que la intención del legislador fue no solo necesaria, sino que se puede calificar de excelente, la
necesidad de unificar los registros, y establecer criterios y principios comunes para el ejercicio de la función
registral en todo el país, su especialización, simplificación, integración y modernización de la función registral
y de los procedimientos registrales, era y es un clamor; lamentablemente, pareciera que frente al criterio
académico y jurídico, ha primado el político, y es así que la tan pretendida unificación e integración, han sido
sacrificadas con la creación del PET, COFROPI, y otras disposiciones que dejando de lado los principios
registrales que garantizan la seguridad jurídica de los registros, optan por los principios administrativos de
celeridad, simplificación y eficacia.

1.3. - Garantías.-

El Sistema Nacional de los Registros Públicos, se crea además con la finalidad de brindar las garantías
necesarias para generar confianza en el mismo y que de esta manera pueda cumplir con su función esencial de
dar seguridad jurídica mediante la publicidad registral. A este efecto, la Ley señala que son garantías del
Sistema:

a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales.

b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia
judicial firme.

c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro y

32
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan
conforme a Ley.

2. - LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.

2.1. - Naturaleza y Objeto.

Es un organismo descentralizado y autónomo del Sector Justicia, para regir el Sistema Nacional de los Registros
Públicos, con personería jurídica de derecho público, patrimonio propio y autonomía funcional, jurídico
registral, técnica, económica, financiera y administrativa; que tiene por objeto dictar las políticas y normas
técnico-administrativas de los Registros Públicos, encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar
y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos. Su domicilio es la
ciudad de Lima pudiendo establecer oficinas descentralizadas en el territorio de la República. Está conformada
por los órganos de la Alta Dirección, la Gerencia Legal y de Informática y la Oficina de Control Interno.

2.2. - Organos.

Está conformada por:

a) La Alta Dirección: conformada por

Superintendente Nacional de los Registros Públicos.
El Directorio.
El Superintendente Adjunto
La Gerencia General.
b) Órgano Consultivo: constituido por:
El Consejo Consultivo, integrado por un representante del Ministerio de Transportes y Comunicaciones, un
representante del Ministerio de Vivienda y Construcción, un representante del Ministerio de Energía y Minas,
un representante del Ministerio de Agricultura; un representante de la Junta de Decanos de los Colegios de
Abogados del Perú y uno de la Junta de Decanos del Colegio de Ingenieros del Perú.
c) Órganos de Control: Oficina de Control Interno.
d) Órganos de Asesoramiento: constituido por la Gerencia Registral, Gerencia Legal y Gerencia Legal
de Presupuesto y Desarrollo.
e) Órganos de Apoyo: conformados por: Secretaría General, Gerencia de Catastro, Gerencia de
Administración y Finanzas, Gerencia de Informática, Escuela de Capacitación Registral, y Oficina de
Imagen Institucional y Relaciones Públicas.
f) Órganos de Segunda Instancia Registral: Tribunal Registral.
g) Órganos Desconcentrados: conformado por las Zonas Registrales.

Zona Registral NºI, Sede Piura.

Zona Registral Nº II, Sede Chiclayo.
Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba.
Zona Registral Nº IV, Sede Iquitos.
Zona Registral Nº V, Sede Trujillo.
Zona Registral Nº VI, Sede Pucallpa.
Zona Registral Nº VII, Sede Huaraz.
Zona Registral Nº VIII, Sede Huancayo.
Zona Registral Nº IX, Sede Lima.
Zona Registral Nº X, Sede Cusco.
Zona Registral Nº XI, Sede Ica
Zona Registral Nª XII, Sede Arequipa.
Zona Registral Nº XIII, Sede Tacna.

La estructura orgánica de cada Zona es la siguiente:

1.- Jefatura

33
2.- Áreas funcionales: Registral, Catastro, Administración y Finanzas, Auditoría Interna, Informática, Legal,
Presupuesto y Desarrollo.
3.- Unidades de Ejecución: Oficinas Registrales.

El Superintendente, es el funcionario de mayor nivel jerárquico y ejerce la representación legal. Es designado

por el Presidente de la república a propuesta del Ministro de Justicia y ejerce el cargo por un período de cuatro
años, debe ser peruano, gozar de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional y no tener ningún vínculo
o participación directa con las entidades con las que contrate la Superintendencia.

Sus atribuciones son:

a) Dirigir y supervisar el desarrollo de las actividades de los órganos que conforman la SUNARP.
b) Ejercer la representación legal de la SUNARP, en el país o el extranjero.
c) Proponer para su aprobación por el Directorio, los planes y programas anuales.
d) Elaborar y supervisar la ejecución de las medidas de simplificación, modernización e integración de los
registros públicos.
e) Supervisar la correcta ejecución de la función registral.
f) Autorizar la modificación de la estructura orgánica de los Registros.
g) Proponer al Directorio el establecimiento de Intendencias.
h) Promover la realización de estudios e investigación en materia registral.
i) Promover la capacitación de los Registradores Públicos y personal de los Registros.
j) Dictar las normas requeridas para la organización, conservación y mantenimiento de los archivos
registrales.
k) Coordinar campañas masivas de inscripciones.
l) Dictar directivas de cumplimiento obligatorio por los Organos Desconcentrados.
m) Dictar las medidas de organización interna que se requieran.
n) Designar los cargos de confianza y nombrar, contratar, suspender, remover o cesar al personal considerado
en dichos cargos, dando cuenta al Directorio.
o) Designar a los asesores técnicos de la Alta Dirección, dando cuenta al Directorio.
p) Proponer al Directorio la Modificación de su Estatuto.
q) Efectuar mensualmente la fiscalización por muestreo al azar del 5% de los expedientes que hubieran
culminado en inscripción, en los procedimientos regidos por lo establecido en el D.L.667.
r) Aceptar legados, donaciones y otras liberalidades que se han a favor de la SUNARP, dando cuenta al
Directorio.
s) Delegar las atribuciones que estime convenientes en el Superintendente Adjunto u otros funcionarios de la
SUNARP.
t) Proponer a los poderes públicos la expedición de normas legales o reglamentarias que se requieran para el
mejor funcionamiento del Sistema y la SUNARP.
u) Modificar los reglamentos internos de la SUNARP.
v) Expedir las Resoluciones de su competencia.
w) Las demás que le señalen las leyes, los reglamentos o que sean inherentes a su cargo.

El Superintendente Adjunto, reemplaza al Superintendente en caso de ausencia o impedimento.

El Directorio está conformado a su vez, por el Superintendente, quien lo preside, un representante de la

Presidencia del Consejo de Ministros, un representante del Ministerio de Economía y Finanzas, y un
representante del Ministerio que preside COFOPRI.

Sus atribuciones son:

a) Establecer la política registral nacional.

b) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica de la función registral.
c) Autorizar la creación, supresión o traslado de Oficinas Registrales y Secciones, en cada uno de los
diferentes registros del Sistema.
d) Autorizar a propuesta del Superintendente Nacional, el establecimiento de Intendencias.
e) Nombrar y remover a los Jefes de las Oficinas Registrales Desconcentradas.

34
f) Celebrar convenios de cooperación técnica nacional e internacional para mejorar la calidad del servicio
registral.
g) Aprobar el presupuesto de la Superintendencia Nacional y de las oficinas registrales.
h) Facultar a los Registros Públicos el uso de sistemas automáticos de procesamiento de datos.
i) Aprobar las tasas por servicios registrales.
j) Determinar las políticas y estrategias para la consecución de los fines de la SUNARP.
k) Aprobar los planes y programas de la SUNARP
l) Aprobar la memoria anual, el balance y los Estados financieros de la SUNARP
m) Aprobar las modificaciones de los estatutos.
n) Aprobar y modificar los reglamentos internos de la SUNARP
o) Aprobar las inversiones en promoción o campañas de divulgación del Sistema Registral.
p) Aprobar la adquisición de muebles.
q) Aprobar la política laboral y remuneraciones de la SUNARP
r) Resolver en ultima instancia sobre las sanciones impuestas a los Registradores Públicos.
s) Resolver en última instancia, los recursos de apelación interpuestos contra las resoluciones dictadas en
primera instancia por los Jefes de los Órganos Desconcentrados.
t) Aprobar cuando lo estime conveniente, la contratación de servicios especiales para la evaluación y control
interno de los recursos invertidos en los órganos Desconcentrados de la SUNARP.
u) Autorizar la contratación con entidades privadas de los servicios de y para los registros públicos a nivel
nacional.
v) Contratar la prestación de servicios para la promoción y verificación física y legal y titulación de predios
en pueblos jóvenes, urbanizaciones populares y predios rurales, así como para la formación del catastro.
w) Determinar el monto de la fianza que deberán presentar los verificadores.
x) Resolver en instancia única, los conflictos de competencia que se susciten respecto a la toma de
jurisdicción del Registro Predial.
y) Delegar las atribuciones que estime convenientes en el Superintendente Nacional.
z) Las demás que le confiera la Ley.

El Consejo Consultivo, está integrado por los representantes de las siguientes instituciones:

a) Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción.

b) Ministerio de Energía y Minas.
c) Ministerio de Agricultura.
d) Junta de Decanos de los Colegios de Abogados.
e) Colegio de Ingenieros del Perú.

Extraña que no se haya considerado en este Consejo Consultivo, la intervención de un Representante de la Junta
de Decanos de los Colegios de Notarios, o en todo caso de un miembro del Consejo del Notariado, dada la
estrecha relación entre la función notarial y la registral.

Las atribuciones de los demás órganos que componen la superintendencia están establecidas por el D.S.04-95-
JUS de 24 de febrero de 1995, que aprueba el Estatuto de la SUNARP, modificado por D.S.009-98-JUS de 11
de diciembre de 1998

Los Órganos Desconcentrados de la SUNARP son:

a) Oficina Registral de Lima y callao.

b) Oficinas Registrales Regionales:
f) Andrés Avelino Cáceres.
g) Arequipa.
h) Chavín.
i) Grau.
j) Inca.
k) José Carlos Mariátegui.
l) La Libertad.
m) Los Libertadores-Wari.

35
n) Loreto.
o) Nor Oriental del Marañon.
p) San Martín.
q) Ucayali.
c) Registros especiales.
r) Registro Público de Minería.
de Derechos Mineros
de Contratos
de Personas naturales y jurídicas mineras.
de Prenda minera.
s) Registro General de Pesquería. Que comprende el registro de propiedad de embarcaciones pesqueras.
t) Registro Público de Hidrocarburos.
u) Registro de la Propiedad Vehicular.
v) Registro Público Nacional de la Propiedad Vehicular.
w) Registro Público de Aeronaves.
x) Registro Público de Prenda de Transporte.
y) Registro Fiscal de Ventas a Plazos.
d) Otros Registros de carácter jurídico.

En cada oficina registral habrá un Jefe, nombrado por la SUNARP, quien resolverá en primera instancia en
todas las cuestiones administrativas.

36
CAPITULO 9. -

EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Y

LA SUPERINTENDENCIA DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.-

1. - Oficinas Registrales.
1.1. - Concepto.
1.2. - Atribuciones y Obligaciones.
2. - Los Registradores.
2.1. - Concepto.
2.2. - Funciones y atribuciones.
3. - Segunda Instancia.
3.1. El Tribunal Registral.

1. - OFICINAS REGISTRALES.
1.1. Concepto.- Son organismos públicos desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, con patrimonio propio, autonomía registral, administrativa y económica y cuyo presupuesto se
financia con la aplicación de tasas registrales, donaciones, legados, transferencias y otros recursos
provenientes de instituciones públicas o privadas y de la cooperación técnica y financiera internacional, y
sus ingresos financieros y mantienen la primera y segunda instancia administrativa registral. Su ubicación
es regional y estarán a cargo de un Jefe nombrado por el Directorio de la SUNARP con las funciones y
atribuciones establecidas en el correspondiente Reglamento de Organización y Funciones.

1.2. Atribuciones y obligaciones de las oficinas registrales.

Como de cualquier otro órgano descentralizado son:

a) Planificar, organizar, dirigir, ejecutar y controlar las actividades de carácter técnico-registral y

administrativo en su respectiva jurisdicción.
b) Elaborar y mantener actualizada la estadística registral.
c) Celebrar convenios para el desarrollo de sus funciones. Tratándose de contratación con entidades
privadas de los servicios de carácter registral de y para los Registros Públicos, tales convenios podrán
ser celebrados previa autorización del Directorio de la SUNARP.
d) Realizar la correcta ejecución de la función registral acorde a la legislación vigente.
e) Proponer a la Superintendencia Nacional, ara su aprobación, la modificación de su estructura orgánica.
f) Impulsar la tecnificación y modernización de la función registral.
g) Formular su presupuesto anual y remitirlo con la anticipación debida al Directorio de la SUNARP para
su aprobación e incorporación al presupuesto general de a entidad.
h) Organizar y mantener actualizado el catastro del ámbito de su competencia territorial.
i) Nombrar a los Registradores Públicos con arreglo a Ley.
j) Resolver en primera instancia las reclamaciones, denuncias y quejas que se presenten.
k) Emitir las Resoluciones de su competencia.
l) Las demás que le sean asignadas.

2. LOS REGISTRADORES.-
2.1. Concepto.- Son funcionarios públicos especializados, nombrados por la SUNARP, previo concurso entre
ciudadanos peruanos de nacimiento, abogado colegiado, (resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos N| 097-96.SUNARP de 12-06-96) y que ejercen con autonomía actos jurisdiccionales
administrativos, relacionados con las inscripciones y certificaciones registrales.

2.2. Funciones y atribuciones:

a) Calificar los títulos que se les presente.

37
b) Ordenar y suscribir las inscripciones.
c) Liquidar y controlar la cobranza de los derechos registrales.
d) Expedir certificados.
e) Manifestar al público las inscripciones y documentos que obren en los archivos.
f) Resolver en primera instancia sobre la subsanación de observaciones.

3. LA SEGUNDA INSTANCIA.
Así llamada por el art.5 de la Ley 26366, ha adoptado el nombre de Tribunal Registral. Viene a reemplazar a
la Comisión Facultativa y Junta de Vigilancia, que legislaba el Reglamento General de Los Registros Públicos.
Su función es la garantía de la pluralidad de instancias y con cuyo pronunciamiento o Resolución se agota la
vía administrativa. Esta conformado por tres miembros elegidos en la misma forma y con los mismos
requerimientos que señala la Ley para los Registradores Públicos.

Se accede a esta instancia mediante la presentación del recurso de apelación. Su función es la revisión de las
resoluciones de los Registradores con respecto a las observaciones y tachas. La Ley no señala el plazo en que
deben ser resueltas las apelaciones.

38
CAPITULO 10. -

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.-

1. - Concepto.
2. - Objeto de la inscripción.
a) Objeto material.
b) Objeto formal.
3. - Normas aplicables.
4. - Procedimiento.
a) Presentación.

1.- CONCEPTO.-
Debemos entender el término procedimiento como el conjunto de normas que regulan el proceso de inscribir
un título, así como el conjunto de actos sucesivamente realizados para obtener la inscripción solicitada.

2.- OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN.-

Como hemos señalado con el procedimiento de inscripción lo que se pretende es conseguir que aquellos actos
o contratos que la ley faculta o considera registrables, de manera expresa e inequívoca, accedan al registro con
el objeto de hacerlos oponibles frente a terceros.

a) Objeto material.- Doctrinariamente se discute si lo que se inscribe es el título, posición de Nuñez Lagos; o
si se inscriben Derechos como defienden La Cruz Berdejo y Pau Pedrón; o si se inscriben Relaciones Jurídicas
Registrales como señala Amorós Guardiola; o estados registrales como propone Manzano Solano. 26 Del
análisis de nuestra legislación, debemos concluir que lo que se registra son DERECHOS, que emanan de los
títulos que se presentan para la inscripción, y que son materia de la calificación. El Art.2010 dice que "La
inscripción se hace en virtud del título que consta en instrumento público, salvo disposición en contrario.

b) Objeto formal.- Puede presentarse a la inscripción, los títulos que consten de instrumentos públicos
notariales, los instrumentos administrativos, instrumentos judiciales, los documentos que vienen del extranjero,
siempre que previamente cumplan con las formalidades exigidas por las leyes peruanas para acceder al registro,
y de manera excepcional, cuando así lo disponga ley expresa, los documentos privados.

Los títulos que ingresen para su inscripción deben ser perfectos y estar sujetos a las formalidades que señale la
ley, es decir deben cumplir con los requisitos que garanticen la seguridad jurídica que va a ser protegida por la
publicidad registral.

El art.1 del Reglamento de las Inscripciones señala que son inscribibles todos los bienes y derechos sobre
inmuebles conforme al Código Civil, así como los actos y contratos que modifiquen o extingan esos derechos;
y el Reglamento General de los Registros Públicos en el art.122 señala que los instrumentos públicos en virtud
de los cuales se pueden hacer las inscripciones son:

a) Las escrituras públicas y demás documentos extendidos ante Notarios, Cónsules o representantes
diplomáticos en ejercicio de sus funciones.

b) Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes de entidades estatales,

paraestatales a los cuales la Ley haya concedido funciones análogas a las notariales.

c) Los extendidos por otros funcionarios en el ejercicio de sus funciones.

26
Derechos Registral I, SUNARP, Gaceta Jurídica Editores. Primeras Jornadas Preparatorias del Primer
Congreso Nacional de Derecho Registral. Tema III Objeto de Inscripción en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Dra. Mariela del Castillo.

39
d) Las Partidas del Registro del Estado Civil.

e) Las partidas parroquiales en los casos previstos en el art.1827 del C.C., (se trata del C.C. de 1936,
corresponde al art.2115 del C.C. vigente de 1984, que dice: "Las partidas de los registros parroquiales
referentes a los hechos realizados antes del 14 de noviembre de 1936, conservan la eficacia que les
atribuyen las leyes anteriores", tratándose de matrimonios solamente tendrán valor las partidas parroquiales
referentes a nupcias contraidas antes de la vigencia de la ley 6890 del 08 de Octubre de 1930.

El art.124, concordante con el art.2010 del C.C. permite de manera excepcional, que se pueda inscribir en mérito
a documentos privados, cuando expresamente así lo determine la ley; y el art. 4 de la ley 27157, admite el
Formulario Registral.

El título idóneo, por excelencia, es el instrumento público, entendido por tal, de conformidad con establecido
en el Código Procesal Civil, art.235, el otorgado por funcionario público en ejercicio de sus funciones y la
escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público, según la ley de la materia (se refiere
a la Ley del Notariado).

Con respecto a los títulos emanados de autoridades o funcionarios públicos extranjeros, el Reglamento General
señala que serán inscribibles siempre que contengan actos que la ley peruana considere lícitos, que se encuentren
legalizados y en su caso, traducidos. La legalización tendrá que hacerse ante el Cónsul del Perú en el lugar de
su expedición; y si no hay cónsul del Perú, por las autoridades competentes del país de origen y en este caso
tales legalizaciones a su vez deberán ser legalizadas por el Ministerio de Relaciones Exteriores del perú. La
calificación de dichos títulos deberá considerar los tratados internacionales suscritos y ratificados por el Perú,
y en su defecto, los principios generales del Derecho.

Con respecto a las sentencias dictadas en el extranjero, solo podrán ser registradas si los tribunales peruanos les
otorgan el execuator de conformidad con lo dispuesto en los arts. 837 al 840 del Código Procesal Civil, y en
cumplimiento de lo establecido en el titulo IV del Libro X del Código Civil sobre reconocimiento y ejecución
de sentencias y fallos arbitrales extranjeros.

3.- NORMAS APLICABLES.-

El procedimiento registral en el Registro de la Propiedad Inmuebles, que es el que estamos tratando, está
regulado por las siguientes normas legales: en primer lugar el Código Civil; luego el Reglamento General de
los Registros Públicos, el Reglamento de la Inscripciones, la Ley del Notariado DL 1049 y D.L. 26662 Ley de
Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos; Ley 27157 de Regularización de Edificaciones, del
procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
de propiedad común; Código Procesal Civil; Ley Orgánica del Poder Judicial; Ley 26366 de creación del
Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Así como
sus respectivos reglamentos y demás normas afines y conexas.

4.- PROCEDIMIENTO.
a) Presentación.

En aplicación del principio de rogación, por la que ninguna inscripción puede practicarse de oficio, es necesario
que el interesado de inicio al proceso mediante su solicitud de presentación, formulario que proporciona la
misma oficina registral en forma gratuita y que contiene los datos indispensables para la identificación del
solicitante, del derecho cuya inscripción se solicita, la liquidación de las tasas registrales y demás datos
necesarios que hagan posible la calificación registral. (art.131 del Reglamento General de los Registros
Públicos).

40
La solicitud de presentación da lugar al ASIENTO DE PRESENTACION, que es la anotación que hace el
registrador en el LIBRO DIARIO, conforme lo dispone el art.12 del TUO del R.G., debiendo contener este
asiento los siguientes requisitos de acuerdo al artículo Nº 23 del mismo Reglamento:

a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación;

b) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace en nombre de un tercero
distinto al adquirente del derecho o al directamente beneficiado con la inscripción solicitada, se indicará,
además, el nombre y el número de su documento de identidad o, en su caso, la denominación o la razón social,
según corresponda.

c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o privados, con indicación del tipo
de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del Notario o funcionario que los autorice o autentique;

d) Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de
conformidad con lo señalado en el artículo 111 del Título Preliminar;

e) Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que
otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada;

f) Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha
o de la partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se indicará, además, el número de la Placa
Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso;

g) Registro y Sección al que corresponda el título, en su caso;

h) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito o distritos en que se encuentre
ubicado el bien o bienes materia del título inscribible;

i) Indicación de los documentos que se acompañan al título.

Debe tenerse en cuenta que los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de
presentación. Y este asiento de presentación produce todos sus efectos durante 30 días, contados desde el día
siguiente de su fecha, excluyendo los feriados y los inhábiles por falta de atención en esos días de las oficinas
registrales. El asiento podrá ser prorrogado durante 30 días más cuando el registrador requiera de una labor
extraordinaria para su calificación, o cuando se interpone recurso de apelación, se entabla queja contra el
registrador o se promueve acción judicial en contra de lo resuelto por la última instancia. Esta prórroga debe
anotarse en el Libro Diario.

Los títulos ingresados durante el día al Libro Diario, son entregados a la mesa de partes para su posterior
distribución a la sección registral correspondiente, de acuerdo a la solicitud del interesado.

41
CAPITULO 11. -

El Procedimiento Registral.-
b) Calificación:
- Concepto.
- Materia de la calificación.
- Excepción.
- Efectos: Observaciones, Tachas, Inscripción.

b) CALIFICACION.-

La legalidad es la calidad que proviene de la ley, y es legal lo mandado por la ley, lo contenido en ella, lo que
es conforme a su letra y espíritu. Se manifiesta por la perfecta adecuación de los hechos con los supuestos
normativos.

El principio de la legalidad, es el principio según el cual las autoridades públicas deben respeto a la legalidad,
es decir subordinación a lo que determina la ley, en virtud del cual las decisiones individuales y especiales de
la autoridad no pueden tomarse sino en virtud y de conformidad con las normas generales previamente
establecidas.

Es de este principio que se desprende o del que nace la función por excelencia del Registrador: la
CALIFICACION.

Por el principio de la legalidad, solo pueden tener acceso al registro los títulos que reúnan los requisitos
establecidos por las leyes, ya que de otra manera "los asientos registrales servirían para engañar al público,
favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios". 27

El principio de la legalidad impone que los títulos que pretenden su acceso al asiento registral deban ser
sometidos a un previo examen, verificación o calificación, por la que se decidirá la aceptación de la inscripción
por encontrarse el título conforme, la suspensión del acto de registro, por contener el título defectos subsanables
o finalmente, el rechazo del título por adolecer de defectos no subsanables. Es decir que el resultado de esta
calificación será o la inscripción, la observación o la tacha.

¿En qué consiste, pues, esta función tan esencial de la función registral? Luis Alcalá Zamora la define: “consiste
en la apreciación, examen, comprobación de la legalidad de los títulos y documentos que se presentan en el
Registro de la Propiedad, y que hace el Registrador antes de proceder al asiento o inscripción de aquellos. El
resultado puede ser aprobatorio, suspensivo o denegatorio".28

Es indudable que la esencia de la función registral radica en la calificación, es decir en el juicio de valor que
emite en forma autónoma e independiente el registrador, para incorporar o no al registro una situación jurídica
nueva.

La cuestión de si el registrador ejerce o no, jurisdicción en el ejercicio de esta función calificadora, es materia
de controversia, pero no cabe controversia alguna a la afirmación de que "El acto del registrador es pues un acto
jurídico, porque produce efectos jurídicos e importa una decisión de derecho, no simplemente de hecho, ni
menos inocua".29

Nuestro derecho positivo incorpora este principio como derecho-deber del registrador en el art.2011 del C.C.
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos"."

27
Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida. Derecho inmobiliario Registral, Barcelona, Bosch, 1968, pág.354.
28
Julio Arevalo León. El Procedimiento Registral. Instituto Peruano de Estudios Forenses 1997. Pág.197
29
Fernando Fueyo Lanieri, Op. Cit. pág.202.

42
Señalo que es un deber derecho, porque el Estado en atención a su fin de garantizar la seguridad jurídica, por
el principio de especialidad en el trabajo, ha creado diversas instituciones a las que les asigna funciones
específicas, delegando sus poderes en los servidores o funcionarios, para que con su intervención o actuación
protejan y garanticen esa seguridad jurídica, y así, ha delegado a los registros públicos mediante sus
registradores la función de calificación, como un derecho porque sólo el registrador puede calificar, de forma
exclusiva y excluyente, y como un deber, porque de esta actividad se derivan responsabilidades previstas en
las leyes y reglamentos.

Materia de la Calificación.-

Pero, nos preguntamos ¿Qué califica el registrador?

a) La legalidad del Título. Con relación a la función notarial, deberá pues apreciar la competencia del
notario, el cumplimiento de los requisitos formales del documento, y si éste responde al requerimiento legal
en cuanto a la clase de documento requerido para la formalización del acto, escritura, documento privado,
copia certificada etc. Relacionándolos siempre con los antecedentes registrales y los asientos respectivos
del registro. Es decir la legalidad externa y la legalidad interna. La forma y el acto en sí.

b) La capacidad de los otorgantes, esto es todo lo relacionado con el estado civil, nacionalidad, y otros
factores que afecten la capacidad, pero siempre que estos consten de los antecedentes y asiento registrales,
ya que su función no suple a la del Notario quien examina a las partes con respecto a su capacidad civil.
Determina el registrador la coherencia entre lo que aparece del documento y lo que obra en los diversos
registros relacionados con el acto inscribible.

c) La validez del acto, con el objeto de determinar si existen del propio documento y de sus antecedentes
causales de nulidad previstas en el art.219 del C.C.

No es pues la sola concordancia entre el título y el registro, ya que debemos tener en cuenta que la inscripción
no constituye una acogida ciega y mecánica de un título, por el contrario, es el resultado de la apreciación que
hagan los funcionarios del Registro a la licitud del acto o contrato que se pretenda inscribir y de la
compatibilidad de los mismos con los asientos preexistentes, tal como se señala en la exposición de motivos
del Reglamento General de los Registros Públicos. Pero, para la buena marcha de la institución registral es muy
importante la correcta regulación de la facultad calificadora para que la extensión del examen no peque ni por
exceso ni por defecto, la dosis debe ser adecuada, como lo señala Raúl García Coni en su Derecho Registral
Aplicado.30

Colisión de Intereses.-

Aunque entendemos perfectamente que la función notarial y la registral se complementan necesariamente para
coadyuvar en la presunción de veracidad de que es necesario revestir a los actos o contratos para su eficacia
jurídica, no pocas veces constatamos una colisión de intereses, que en nada ayudan a la convivencia pacífica o
realización pacífica del derecho ni responden a la finalidad del Sistema Nacional de los Registros Públicos de
mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la
especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión en todos
los registros que lo integran; como bien señala el art.1 de la ley 26366.

Tanto la función notarial como la registral, tienen su propio campo o ámbito de legalidad interna, que deben
respetarse mutuamente para el desempeño armonioso de cada una en beneficio de la colectividad.

Sin embargo, existen no pocos casos en la práctica, que denotan esta colisión de intereses entre lo operadores
de ambas funciones, notarios y registradores, debido a que algunos registradores se exceden en su función
calificadora cuando analizan aspectos que corresponden exclusivamente a la función notarial, desvirtuando la
fe publica notarial, al exigir presentación de originales de documentos que han sido transcritos en el instrumento

30
Raúl Gracia Coni. Derecho Registral Aplicado. Ed.Librería Jurídica. La Plata.1972. pág. 236.

43
materia de registro, o exigir relaciones de asistencias a juntas o asambleas de personas jurídicas, cuando del
parte o copia certificada consta haberse realizado con el quórum legal o estatutario, o copia de las convocatorias,
cuando consta del propio instrumento o copia certificada que el notario ha constatado la existencia de las
mismas.

No se puede negar tampoco, frente al excesivo celo del registrador, el muy poco celo mostrado por algunos
notarios, que descuidan los aspectos formales dando lugar a innecesarias observaciones.

Si bien existen situaciones en que colisionan o parecen colisionar ambas funciones, debe promoverse una mayor
relación entre ambos funcionarios con el objeto de coordinar aspectos fundamentales del ejercicio de sus
funciones, en beneficio de cliente, que lamentablemente hoy más que cliente pudiera muy bien ser denominado
paciente.

La calificación consiste en el examen cuidadoso que debe hacer el Registrador del contenido del título para
establecer si el derecho materia de la inscripción es compatible con los antecedentes registrales que obran en
la partida registral o en otros asientos del registro (los antecedentes registrales), asimismo establecer la licitud
del acto que se pretende inscribir de acuerdo a las normas legales vigentes; y, establecer la competencia y
capacidad del funcionario que autoriza el instrumento que contiene el derecho materia de la inscripción.

TÍTULO IV
CALIFICACIÓN
Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto
determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y
en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los
términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registra les.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.
Artículo 32.- Alcances de la calificación
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados
para su inscripción, deberán:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se
habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de
identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio
de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la
misma persona;
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción,
así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la
inscripción. c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del
título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan
a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el titulo;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de a partida registral vinculada al acto
materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; asi como de las partidas del
Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la
verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos;
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral
vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro
de
Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de
inscripción en dichos registros;
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registra les respectivos, a fin de no exigirle al
usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros
Públicos;

44
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia
de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de
calificación.
El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas
registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas,
el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del
Código Civil.
Artículo 33.- Reglas para la calificación registral
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados
para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
a) En la primera instancia:
a.1) Cuando el Registrador conozca un titulo que previamente haya sido liquidado u observado por otro
Registrador, salvo lo dispuesto en el literal c), no podrá formular nuevas observaciones a los documentos ya
calificados. No obstante, podrá dejar sin efecto las formuladas con anterioridad.
a.2) Cuando en una nueva presentación el Registrador conozca el mismo título o uno con las mismas
características de otro anterior calificado por él mismo, aunque los intervinientes en el acto y las partidas
registrales a las que se refiere sean distintos, sin perjuicio de lo dispuesto en el literal c), procederá de la
siguiente manera:
* Si el titulo que calificó con anterioridad se encuentra observado o hubiera sido tachado por caducidad del
asiento de presentación sin que se hubieren subsanado los defectos advertidos, no podrá realizar nuevas
observaciones a las ya planteadas. Sin embargo, podrá desestimar las observaciones formuladas al titulo
anterior.
* Si el título que calificó con anterioridad fue inscrito, se encuentra liquidado o fue tachado por caducidad del
asiento de presentación al no haberse pagado la totalidad de los derechos registrales, no podrá formular
observaciones al nuevo título, debiendo proceder a su liquidación o inscripción, según el caso.
Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentación, sólo se aplicará lo
dispuesto en este literal cuando el titulo es nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores
a la notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos que forman parte
del título.
El funcionario responsable del Diario dispondrá lo conveniente a fin de garantizar la intangibilidad de los
documentos que forman parte del título tachado durante el plazo a que se refiere el artículo anterior.
a.3) Cuando el Registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal Registral, o
uno con las mismas características, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registra les a las que se
refiere sean distintos, deberá sujetarse al criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasión.
b) En la segunda instancia
b.1) Salvo lo dispuesto en el literal c), el Tribunal Registral no podrá formular observaciones distintas a las
advertidas por el Registrador en primera instancia.
b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla deberá
sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un Pleno
Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer. La resolución
respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por falta de la mayoría requerida no constituya
precedente de observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter vinculante para el Tribunal Registra!.
c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se aplican en los
siguientes supuestos:
c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de este Reglamento; en tal
caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según corresponda, procederán a tachar de plano el titulo o
disponer la tacha, respectivamente.
c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales
aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita.
c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existían al calificarse el titulo
primigenio.

Excepción.-

45
Lo expresado has aquí, no es de aplicación cuando lo que se ordena inscribir consta de una sentencia o parte
judicial, a tenor de lo dispuesto en el segundo párrafo del art.2011, que dice. "Lo dispuesto en el párrafo anterior
no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial
que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez, las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad
del ingreso al Registro". Párrafo que fue añadido por el D.Leg.768, en su primera disposición modificatoria del
C.P.C.

A este respecto debemos tener en cuenta que las Resoluciones Judiciales que pueden ser materia de inscripción
son aquellas que:

1) declaran derechos y que pueden ser derechos reales y derechos sucesorios;

2) Las que disponen medidas cautelares para asegurar el cumplimiento de obligaciones de la persona titular de
un bien;

3) Las que declaran situaciones que afectan la capacidad de las personas para disponer de sus bienes.

4) Las que ordenan anotación de demandas sobre impugnación de los actos inscritos;

5) Las que declaran la nulidad del acto y del asiento que lo contiene.

Como bien señala la Dra. Nelly Calderón Navarro: "En cada uno de estos actos inscribibles, el título debe tener
las formalidades que prescribe el Reglamento de cada Registro debiendo tenerse en cuenta que teniendo el
Derecho Registral como uno de sus caracteres el de ser numero Clausum los actos inscribibles están
taxativamente fijados por la Ley y los reglamentos de la materia... Cabe señalar que si bien ninguna autoridad
tiene facultad para interferir en lo dispuesto por el órgano jurisdiccional; y que por tanto el Registrador no puede
calificar el fondo de la Resolución, eso no significa no estar habilitado para calificar la forma del documento
portante del acto inscribible. Así como para confrontar la realidad registral con la extra-registral, ya que existen
circunstancias que no permiten la inscripción de la Resolución Judicial ordenada por el Juez, especialmente
cuando se trata de medidas cautelares sobre un inmueble que no aparece inscrito a nombre del demandado, o
cuando el Juez ordena inscripción de actos establecidos por la Ley, sin tener en cuenta el carácter de número
cerrado del Derecho Registral, ni la legitimación a favor del titular registral, ni la fe pública registral que protege
a quien adquiere de buena fe a título oneroso de quien en el registro aparece con capacidad para disponer".31

Efectos de la Calificación.-

El resultado de la calificación puede ser que el título sea observado, tachado o inscrito.

Observaciones.-

Cuando el título adolece de un defecto subsanable, el registrador procederá a observarlo, dentro del plazo de 5
días de su presentación, debiendo hacerse las observaciones en un solo acto y no de manera sucesiva,
fundamentadas legalmente, y constarán de una esquela que el Registro entrega al solicitante, para que éste pueda
subsanarlas dentro del plazo de 20 días. (art.153 del Reglamento General). La observación constituye en este
sentido, una resolución expedida por el registrador al encontrar en el título defectos subsanables de carácter
formal, que no producen necesariamente la nulidad del acto o contrato, y así lo establece el art.152 del
Reglamento General": Si el título presentado contuviera alguna falta subsanable, el Registrador hará la
correspondiente observación...".

Tacha.-

31
Derecho Registral Peruano, Ciclo de Conferencias organizado por la sección de Derecho del Instituto Riva-
Agüero. Pontificia Universidad Católica del Perú. Publicación del Instituto Riva-Agüero N|162. Lima 1997.
Pág.71.

46
Cuando el título adolece de defecto insubsanable, el registrador procederá a la tacha del título, es decir resolverá
la denegatoria de la inscripción, tal como lo establece el art. 152 del Reglamento General": ... si el defecto no
fuese subsanable, se formulará la respectiva tacha. ..." El mismo dispositivo señala que ésta deberá hacerse en
el termino de 5 días de presentado el título, fundamentada legalmente y debidamente notificada al solicitante,
como señala el art.153, para que haga valer sus derechos.

Estos dos casos son considerados en la doctrina como CALIFICACION NEGATIVA.

Inscripción.-
Si el título esta adecuado a ley, carece de defectos y se ha cumplido con el pago de los derechos
correspondientes, el registrador procederá a registrar el derecho solicitado, asentando el correspondiente asiento
de inscripción. Es lo que en doctrina se conoce como CALIFICACION POSITIVA.

Frente al acto de inscripción, no cabe recurso impugnatorio alguno, solamente cabe demandar su nulidad ante
el Poder judicial, y así lo establece el art.172 del Reglamento General y art.2013 del C.C. que señala: "El
contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se
declare jurídicamente su invalidez".

47
CAPITULO 12. -

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.-

1.- La Segunda Instancia. Tribunal Registral.

1.1 Apelación.
- Concepto
- Requisitos
1.2 Resolución del Tribunal Registral.
1.3 Impugnación.

1.- LA SEGUNDA INSTANCIA. TRIBUNAL REGISTRAL.-

El art.5 de la Ley 26366, dispone "Los Registros Públicos que integran el Sistema, a los que se hace referencia
en el artículo anterior, mantendrán la primera y segunda instancia administrativa registral. ..." En consecuencia
debemos entender que a pesar de que no se señala expresamente la creación de un Tribunal Registral, éste de
hecho ha sido creado para reemplazar a las anteriores instancias registrales que estaban constituidas del acuerdo
al Reglamento General por La Comisión Facultativa y la Junta de Vigilancia. No existe ningún dispositivo legal
que haya dispuesto la forma de Tribunal para esta segunda instancia, y debemos entender que se ha adoptado
esta forma e una adecuación supletoria a las normas de los Procedimientos Judicial y Administrativo, y por las
garantías que presta este tipo de conformación de la instancia para la eficaz resolución de las controversias. El
dispositivo que trata sobre el nombramiento de los miembros que conforman esta segunda instancia o Tribunal
Registral es la Resolución 097-96-SUNARP, Texto Unico Ordenado del Reglamento del Concurso público de
méritos para el acceso a los cargos de registrador público e integrante de órganos de segunda instancia registral.
Con la intervención del Tribunal Registral y su resolución se agota la vía administrativa o jurisdiccional
registral.

1.1 Apelación.-

Es el medio de impugnación de las resoluciones de primera instancia con el objeto de hacerlos reformar o anular
por la instancia superior. Es en consecuencia el medio impugnatorio que procede contra las decisiones del
Registrador cuando éste ha observado o tachado un título.

Requisitos.-

Se interpone ante el Registrador que emitió la calificación negativa, dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación, tal como lo establece el art.155 del Reglamento General. Este recurso debe estar autorizado por
letrado ( Art.156 del Reglamento General) o por el mismo notario, de acuerdo a lo establecido en el segundo
párrafo del art.18 de la Ley del Notariado D.L.26002: "No está prohibido al Notario, en su calidad de letrado,
el autorizar recursos de impugnación que la ley y reglamentos registrales franquean en caso de denegatoria de
inscripción." Y deberá pagarse la tasa registral por el recurso, para que éste sea elevado al Tribunal.

Es decir que los requisitos son:

a) Escrito dirigido al Registrador.

b) Nombre y domicilio del apelante, para efecto de las notificaciones.

c) Acto del que se apela y motivo de la apelación o impugnación.

d) Lugar y fecha.

e) Firma del apelante, abogado o notario.

48
 f) Recibo de pago de los derechos correspondientes.

Una vez elevado el expediente al Tribunal Registral, éste emite la Resolución correspondiente, previo informe
de uno de sus miembros. Debemos hacer notar, que la ley no señala plazo concreto para que el Tribunal resuelva
los recursos que le hayan sido elevados. Durante el período que demore en resolver el Tribunal, no será
inscribible acto alguno ya que el asiento de presentación queda prorrogado de conformidad con lo dispuesto en
el art.145 del Reglamento General.

1.2 Resolución del Tribunal Registral.-

El Tribunal Registral una vez informado, procederá a resolver en uno de estos sentidos:

a) Confirmando la Observación, en cuyo caso el presentante tiene un plazo de 20 días para subsanar los
defectos del título o iniciar la acción judicial. Si no se subsanan las observaciones dentro del plazo, el título
es tachado y caduca el asiento de presentación.

b) Confirmando la Tacha, en cuyo caso el título es rechazado en forma definitiva, y por tanto el presentante
tendrá que elegir entre volver a presentar el título saneado o acudir al Poder Judicial mediante la acción
contencioso-administrativa. Y

c) Revocando la observación y/ la tacha, y en consecuencia dispondrá que el registrador proceda a la

inscripción del Título.

1.3 Impugnación.-

Las decisiones del Tribunal Registral pueden ser materia de impugnación ante el Poder Judicial, vía la acción
contencioso-administrativa que debe interponerse dentro del plazo de 30 días.

La acción se interpone ante la Sala Civil de turno conforme lo dispone el art.542 del C.P.C. quien le dará el
trámite de proceso abreviado y dispondrá la anotación preventiva de la demanda, puesto que de no hacerlo así
caduca el asiento de presentación. (art.164 del TUO del Reglamento General).

En este proceso, el representante del Ministerio Público, Fiscal Superior en lo Civil, emite dictamen ilustrativo,
y con él la Sala emite sentencia.

Contra la Resolución de la Sala Civil procede el recurso de nulidad que se interpone ante la Sala de Derecho
Constitucional y Social de la Corte Suprema, así lo dispone el art.35 inc.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

49
CALIFICACION POSITIVA

Calificación INSCRIPCION
Positiva

50
CALIFICACION NEGATIVA

Tacha
En caso de no subsanación

Observación Subsanación INSCRIPCION

Defecto subsanable

Calificación
negativa
Tacha
Defecto no subsanable

RECURSO DE APELACION

Confirma Tacha

Tacha
Recurso Resolución del
De Tribunal
Confirma Subsanación Inscripción
Apelación Registral
observación
Observación

Tacha

Revoca Tacha Inscripción

Revoca Observación

51
ACCIÓN CONTENCIOSO - ADMINISTRATIVA

Confirma
Tacha

Acción
Contencioso Dictamen del
Resolución del administrativa Fiscal Superior SENTENCIA
Tribunal en lo Civil
(Sala Civil)
Registral

Confirma
Observación
Apelación

Anotación
preventiva de la
demanda Resolución de la
Sala de Derecho
Constitucional de la
Corte Suprema

52
CAPITULO 13. -

RECTIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.-

1.- Intangibilidad de los asientos registrales.

2.- Error material y error de concepto.
3.- Rectificación de oficio.
4.- Rectificación a solicitud de parte
5.- Rectificación por mandato judicial.
6.- Indemnización por los errores registrales.

1.- INTANGIBILIDAD DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.

Para tratar este tema, tenemos que partir de la finalidad del registro que como hemos visto no es otra que dar
Publicidad Jurídica tanto material como formal con el objeto de garantizar con una presunción de exactitud
entre lo que se publicita de la realidad, y la realidad misma. Lo que consta del asiento registral es de alguna
manera, una verdad oficial, aunque no todos los tratadistas lo aceptan, que otorga a quien adquiere amparado
en ella, la seguridad de su derecho erga omnes (Principio de fe pública registral).

Esto no se podría dar si el contenido de los asientos registrales fuera simples anotaciones sujetas a modificación
al libre albedrío del registrador o de cualesquiera de las partes intervinientes en el acto cuyo título ha sido
materia de inscripción o de cualquier tercero.

El sistema garantiza que el contenido de los asientos registrales es intangible, es decir una vez concluido el
procedimiento registral, formalizado y suscrito por el registrador el correspondiente asiento, no cabe
modificación alguna de su contenido salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme, correcciones
que se harán mediante otro asiento en el que se hará referencia al que es materia de la modificación.

Ley 26366 (14-10-1994) Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la
Superintendencia de los Registros Públicos:
Artículo 3o.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:…
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia
judicial firme.

Pero esta norma no se aplica si se trata de rectificación de inexactitudes registrales, o mejor dicho de la
correcciones de errores materiales.

2.- ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO.

El Título VI del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, regula lo relativo a la rectificación de
lo que el mismo reglamento llama inexactitudes registrales. Nuestra legislación registral positiva considera que
el error es una especie de la inexactitud, y dice de ella que es todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extraregistral.

Debemos tener claro que no se trata del error considerado como vicio de la voluntad, dentro de la teoría general
del negocio jurídico, y que nuestro Código Civil considera como causa de anulabilidad del negocio jurídico
(C.C. Art. 201)

A este efecto, la propia legislación, clasifica esta especie de error en dos tipos a los que denomina error material
y error de concepto, respectivamente. Es importante tener en claro lo que significa cada uno de ellos, ya que
dependerá de que clase sea el error para su rectificación.

53
Rectificación de error material.-

Hay error material cuando el documento o título materia de la inscripción, refleja correctamente la realidad y el
registrador al trasladar los datos al asiento introduce una o más discordancias por omisión de datos o por error
al trasladarlos. Para nuestra legislación registral, el error material se presenta cuando se dan los siguientes
supuestos:

a) cuando se ha escrito en el asiento una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que aparecen
en el título o documento que ha servido de base para la inscripción.

b) Cuando se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento.

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; y

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Queda claro que para nuestra legislación positiva, el error material se produce por la actividad del Registrador
al trasladar los datos del título al asiento de inscripción, y así se desprende de los cuatro supuestos arriba
mencionados, dejándose expresa constancia en el Reglamento, que cualquier otro error no comprendido en los
literales anteriores se reputarán como error de concepto.

La forma de rectificar el error material será de oficio cuando el registrador caiga en cuenta de la existencia del
error, también puede ser a solicitud de parte y se hará mediante la extensión de un asiento rectificatorio. Se
harán en mérito de lo que consta del respectivo título archivado.

Artículo 80.- Clases de error

Los errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o de concepto.

Artículo 81.- Error material y error de concepto

El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título
archivado respectivo;

b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto.

Artículo 82.- Rectificación de error material

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste
no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este
Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.

Artículo 83.- Traslado de asiento

Cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de aquél en el cual debió haberse
practicado, se procederá a su traslado a la partida o rubro que le corresponda. Asimismo, se extenderá una
anotación en la partida del asiento trasladado, con la indicación del número de asiento y partida en que se ha
practicado el nuevo asiento y la causa del traslado. Sin embargo, no procederá dicha rectificación, cuando
existan obstáculos en la partida en la que debió haberse extendido el asiento, que determinen la
incompatibilidad del traslado.

Rectificación de error de concepto.-

54
Mientras tanto, conforme lo señala el propio dispositivo legal, que no define el error de concepto, éste puede
ser cualquier error accidental o esencial producto de la actividad del Registrador al inscribir el título, o existente
ya en el título, pero que constituye una inexactitud entre la realidad y el contenido del título que ha sido
trasladado al asiento de inscripción. La única limitación será, en todo caso, que dicho error no constituya una
causa de invalidez del acto jurídico, es decir que conlleve su nulidad, ya que de ser ese el caso, estaríamos frente
a una causal de nulidad del contrato y por tanto no cabría rectificación alguna. En mi opinión tratándose de
errores de concepto pasibles de rectificación, lo propio es llamarlos por el género es decir inexactitudes.

Como ejemplo de este tipo de “error de concepto” podríamos señalar el no haberse consignado las colindancias
correctas del inmueble materia de traslación de dominio; o no haberse consignado el valor del bien en una
donación o anticipo de legítima, en ambos casos el error proviene del contenido mismo del documento o título
materia de la inscripción; o que el registrador anote una traslación de dominio de un inmueble por dación en
pago que hacen los padres a favor de su hijo por una deuda que tienen a favor de éste, como un anticipo de
legítima, llevado a ello por falta de claridad en la redacción del documento.

En estos casos la rectificación de la inexactitud solo podrá hacerse mediante un instrumento nuevo, que no
necesariamente deba ser una escritura pública, (pueden ser partidas de los Registros del Estado Civil u otros
documentos fehacientes) que aclare o rectifique el que fue materia de inscripción o por mandato judicial
contenido en sentencia firme. Se extenderá un asiento del que conste la respectiva rectificación.

TÍTULO VI
LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN

Artículo 75.- Definición de inexactitud registral

Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad
extrarregistral.

Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral,
se rectificará en la forma establecida en el presente Título.

La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en

mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.

Artículo 84.- Rectificación de error de concepto

La rectificación de los errores de concepto se efectuará:

a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse
la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del Artículo 76
del presente Reglamento;

b) Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por
todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga,
ambigua o inexacta del título primitivo.

Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes

Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos
que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos
de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente
la inexactitud registral.

Artículo 86.- Vigencia de la rectificación

La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva.
En los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice.

55
Artículo 87.- Derechos adquiridos por terceros
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de
buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Artículo 88.- Derechos registrales en rectificaciones

Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos registrales, excepto cuando los errores
sean imputables al Registro, en cuyo caso, no devengarán el pago del derecho registral respectivo.

Artículo 89.- Constancia de falta de conclusión del asiento

En aquellos Registros en los que los asientos registrales, de acuerdo con los supuestos de excepción previstos
en este Reglamento, no se extiendan en partidas electrónicas, los errores que se cometan antes de concluirse
con su extensión no pueden salvarse con enmiendas, raspaduras o interpolaciones. En dichos casos, se dejará
constancia de su invalidez con la frase "El presente texto no ha sido concluido ni constituye asiento registral
por lo que carece de valor".

3.- RECTIFICACIÓN DE OFICIO.-

Aunque hemos señalado que el procedimiento registral opera, por el Principio de Rogación, a impulso o
solicitud de parte, sin embargo el propio Reglamento prevé una excepción, cuando se trata de la corrección de
errores materiales, en cuyo caso el Registrador está facultado para corregirlos de oficio cuando caiga en cuenta
de su existencia.

Artículo 76.- Procedencia de la rectificación

Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio,
cuando adviertan la existencia de errores materiales.

4.- RECTIFICACIÓN A SOLICITUD DE PARTE.-

Conforme al principio de Rogación, es normal que la rectificación de las inexactitudes registrales sólo puedan
ser rectificadas a solicitud de parte, y es así como lo establece el segundo párrafo del artículo 76 del Reglamento.

La solicitud de rectificación la hará el presentante del título o el titular del derecho inscrito, conforme lo dispone
el propio Reglamento.

Artículo 76.- Procedencia de la rectificación

…
En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con
ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede
realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral.

Artículo 77.- Solicitud de rectificación

Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas señaladas en el Artículo 12 de este Reglamento.
Las solicitudes se presentarán a través del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación.
Asimismo, se señalará el número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la inexactitud
o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.

Artículo 78.- Forma de la rectificación

Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y enmiende claramente el
error cometido.
Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato omitido o la
circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.

Artículo 79.- Rectificación de asientos conexos

56
Rectificado un asiento, se rectificarán también los demás asientos que hubieran emanado del mismo
título, aunque se hallen en otras partidas, si éstas contuvieran el mismo error.

5.- RECTIFICACIÓN POR MADATO JUDICIAL.-

Es evidente, que cuando la inexactitud registral no es error material y siendo error de concepto no pueda
rectificarse mediante otro instrumento o documento fehaciente, deberá recurrirse a la vía judicial, con el objeto
de que sea en ella que se resuelva la rectificación que se pretende. Específicamente el Reglamento señala que
tratándose de la declaración de invalidez de un asiento registral, ésta sólo podrá ser efectuada por el órgano
jurisdiccional.

Artículo 90.- Competencia del órgano jurisdiccional

Conforme al Artículo 2013 del Código Civil, corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la
declaración de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que
mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaración en tal sentido.

6.- INDEMNIZACIÓN POR LOS ERRORES REGISTRALES.

Considerado como inexactitud, es decir como una de las tantas y posibles causas de desacuerdo entre lo
registrado y la realidad extraregistral, la responsabilidad de tales errores solo podrían atribuirse a la institución
registral, y por tanto generar el deber de resarcir a los particulares perjudicados con ellos, cuando se originen
de un error cometido por las personas encargadas de los registros, como señala Luis Moisset de Espanés,
“cuando la actividad específica del Registro es la causa que ha provocado la inexactitud … Lo que
responsabiliza al Estado es el “error”, fruto de la actividad culposa o dolosa de sus agentes o funcionarios, que
provoca la discordancia; pero si el documento que llega al Registro contiene ya las “inexactitudes” y el defecto
se encuentra fuera del ámbito que puede observar el registrador en ejercicio de la función calificadora, no
estaremos frente a un “error” del Registro, que ha reflejado fielmente en sus asientos – y en la publicidad que
de ellos da – el documento portante, trasladando de esta forma a sus libros las “inexactitudes” que este
documento contenía…”32

Ley 26366. Artículo 3º.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
…
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que
correspondan conforme a ley.

32
Inexactitudes Registrales. Luis Moisset de Espanès. Revista Notarial de Córdova, Nª 85-86, 2005, p. 17

57