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CATASTO

FABBRICATI

Bergamin geom. Itala


Bergamin geom. Itala

Il Catasto dei Fabbricati

Introduzione

Il Catasto dei Fabbricati (C.d.F.) è l’evoluzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano
(N.C.E.U.); per evoluzione, però, non si intende che il C.d.F. ha sostituito, come se fosse
un nuovo catasto urbano, il N.C.E.U.: il passaggio dall’uno all’altro è infatti riconducibile
solamente a nuove disposizioni normative in materia di accatastamento dei fabbricati: il
N.C.E.U., risalente al 1939 (L.652/1939), inventariava le costruzioni urbane ma non
quelle rurali, il C.d.F., invece, istituito nel 1994 con la legge L.133/1994, si occupa di
tutte le costruzioni, sia urbane che rurali. Si può quindi dire che il C.d.F. non sostituisce il
N.C.E.U. ma lo integra e ne estende la competenza.
Il fatto che il C.d.F. non sia un nuovo catasto rispetto al N.C.E.U. fa sì che le fasi di
formazione e attivazione del C.d.F. siano in realtà quelle del N.C.E.U. e così pure le
procedure di conservazione effettuate fino al 1994 o comunque fino alla definizione del
Regolamento del Catasto dei Fabbricati (1998).
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Il Catasto dei Fabbricati

Stante questa premessa volta a sottolineare la stretta dipendenza del C.d.F. dal N.C.E.U.,
occorre ora definire l’unità di base del catasto fabbricati, vale a dire l’unità immobiliare
urbana, che ha lo stesso significato della particella per il catasto terreni.

L’unità immobiliare urbana (UIU) è


una porzione di fabbricato, un intero fabbricato o un insieme di fabbricati
che,
nello stato in cui si trova,
è di per se stesso in grado di produrre un reddito indipendente.

UIU corrispondenti a porzioni di fabbricato sono ad esempio gli appartamenti, i negozi o le


autorimesse che, pur non occupando un fabbricato intero, possono produrre un reddito
proprio.
Esempi di UIU rappresentate da interi fabbricati sono ville, villini, scuole e alberghi.
UIU costituite da un insieme di fabbricati, infine, sono ad esempio le industrie e gli
ospedali.

In generale, poi, è necessario evidenziare che un’UIU deve avere


- un’ autonomia di reddito
- e un’ autonomia funzionale.

A differenza di quanto visto per la particella del N.C.T., invece, non appare strettamente
vincolante nella definizione dell’UIU che questa appartenga ad un unico proprietario. In
genere, infatti, si prediligono l’autonomia funzionale e reddituale e il mantenimento
dell’integrità fisica dell’UIU.
Di conseguenza si possono avere casi di intestazione complessa, nei quali un’UIU
appartenente ad esempio a due proprietari viene denunciata con un’ unica denuncia
contestualee con un doppio identificativo
. Questa situazione si verifica, ad esempio, per
gli alberghi.
In generale, però, se le parti - pur in un ambito di omogeneità funzionale, reddituale e di
integrità fisica - sono potenzialmente autonome, viene preferita la doppia denuncia.

L’identificazione di un’UIU è costituita dalla successione di:


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- codice comunale,
- numero del foglio di mappa,
- numero della particella su cui è costruito il fabbricato,
- numero del subalterno, che è l’elemento identificativo vero e proprio dell’UIU.

In generale si tende a numerare le UIU appartenenti alla stessa particella con numeri di
subalterno assegnati con criteri logici, sulla base di quanto avviene per l’assegnazione dei
numeri civici. Con le ultime disposizioni normative, inoltre, si è cercato di limitare il più
possibile un eccessivo frazionamento delle particelle in subalterni, cosa che in passato era
molto comune ad esempio a causa del metodo di assegnazione dei subalterni ai posti
auto.

Fino al 1994 dovevano essere censiti al Catasto (il N.C.E.U.) tutti gli stabili urbani, cioè gli
stabili che fossero
- non rurali
- stabilmente ancorati al suolo (anche se sospesi o galleggianti).

Come si vede, quindi, il problema stava nella definizione di stabile rurale e stabile non
rurale; gli stabili rurali venivano trattati, tanto in termini di catasto quanto in termini di
fisco, nel N.C.T.
Con l’avvento del C.d.F., le cose sono cambiate, perché anche i fabbricati rurali sono
passati al catasto fabbricati.
Secondo il C.d.F., un fabbricato è rurale se
- è l’abitazione delle persone (e dei famigliari e conviventi a carico) addette alla
coltivazione o alla custodia dei lavoratori, dei fondi e del bestiame;
- è un ricovero per animali;
- è una luogo di custodia di macchine e attrezzi;
- è un’opera volta alla protezione delle piante (esempio: serra) e alla conservazione
dei prodotti agricoli e zootecnici (esempio: silos).

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Il passaggio dei fabbricati rurali al C.d.F. ha però comportato una scissione nel modo di
vedere i fabbricati rurali: essi, infatti, sono trattati nel C.d.F. a livello catastale e nel N.C.T.
a livello fiscale, in relazione alle attività agricole a cui sono connessi.

Oltre ai fabbricati urbani e rurali, il C.d.F. deve censire anche alcuni stabili che non hanno
attribuzione di reddito e che quindi vengono solo identificati; essi sono:
- fabbricati in costruzione o in definizione,
- costruzioni altamente degradate e che quindi non possono produrre reddito,
- aree urbane,
- lastrici solari.

Con il Regolamento del Catasto dei Fabbricati emanato nel 1998 dal Ministero delle
Finanze, si è ribadito che tutti gli stabili devono essere censiti al C.d.F., sia quelli urbani
che quelli rurali, con le caratteristiche ereditate dal N.C.E.U.
A tal fine è stato stabilito che
- tutte le nuove costruzioni rurali devono essere direttamente censite nel C.d.F.;
- le costruzioni rurali già censite in precedenza al N.C.T. devono passare al C.d.F.
entro un periodo di transizione: il passaggio sarà fatto se si avrà un caso d’uso,
ossia variazioni oggettive o soggettive. Nel frattempo, però, gli Uffici dell’Agenzia
del Territorio dovranno acquisire tutte le informazioni censuarie (caratteristiche
censuarie, ditte intestate), presenti nel N.C.T.

Le fasi del N.C.E.U./C.d.F.

Le fasi del N.C.E.U. (e del C.d.F. per la sola conservazione) sono state definite, come visto,
con la L.1249/1939 e, in analogia con il N.C.T., sono tre:
- la formazione,
- l’attivazione,
- e la conservazione.

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La fase di formazione è l’insieme di tutte le operazioni necessarie all’effettiva “costruzione”


del catasto, l’attivazione corrisponde all’entrata in vigore degli atti realizzati durante la
formazione e la conservazione, infine, corrisponde alla fase matura del catasto e ha lo
scopo di tenere sempre aggiornati gli atti.

Formazione del N.C.E.U.

Le fasi in cui si articola la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano sono le seguenti:

1. OPERAZIONI PRELIMINARI
- Accertamento
- Rilevamento

2. OPERAZIONI ESTIMATIVE
- Qualificazione
- Classificazione
- Classamento
- Determinazione delle tariffe d’estimo

3. PUBBLICAZIONE

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1. Operazioni preliminari

L’accertamento è un sopralluogo che serve per:


- individuare l’UIU denunciata;
- verificare l’esattezza dei dati toponomastici e gli indicativi dichiarati;
- verificare la corrispondenza geometrica tra lo stato di fatto e quanto disegnato nella
scheda planimetrica;
- attribuire all’UIU i dati catastali che le competono;
- appurare la destinazione delle parti che la compongono;
- analizzarne le pertinenze esclusive o comuni.
Queste due ultime operazioni costituiscono il calcolo della consistenza dell’UIU.

Il rilevamento comprende tutte le operazioni di misura necessarie per disegnare una


corretta planimetria dell’edificio e per determinarne l’esatta posizione sulla mappa.

2. Operazioni estimative

Prima delle operazioni di qualificazione, classificazione e classamento, il territorio di ogni


Comune viene suddiviso in zone censuarie (Z.C.) comprendenti UIU il più possibile
uniformi per caratteristiche ambientali, tipologiche e di epoca di costruzione. Questo
criterio, tuttavia, non è da applicarsi in modo rigoroso, in quanto un Comune deve essere
diviso in zone censuarie solo se esistono al suo interno aree molto eterogenee: le diversità
devono essere di immediato e diffuso apprezzamento.
Le zone censuarie di uno stesso Comune vengono indicate con un numero romano
(I,II,III, ecc…) se sono in numero maggiore di uno; se invece tutto il territorio comunale
appartiene ad un’unica Z.C., questa sarà contrassegnata dalla lettera U.

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Qualificazione

Quest’operazione consiste nel distinguere le UIU in funzione della destinazione ordinaria e


e di ripartirle in categorie.
permanente che esse hanno
L’accertamento delle categorie esistenti si fa con accurata perlustrazione del territorio e
attraverso notizie provenienti da varie fonti: commissione censuaria comunale,
pubblicazioni, statistiche.
Le categorie sono raggruppate in gruppi, ad ognuno dei quali corrisponde una lettera,
come mostrato qui sotto.

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Di nuova istituzione è il gruppo F, che comprende edifici che non sono UIU, in quanto
senza reddito e non censibili nei gruppi precedenti; le categorie appartenenti a questo
gruppo sono:
F/1 - Area urbana
F/2 – Unità collabenti (diroccate, in disuso, ruderi, non utilizzate)
F/3 – Unità in corso di costruzione
F/4 – Unità in corso di definizione
F/5 – Lastrici solari 1

Inoltre sono state effettuate le seguenti modifiche sui gruppi A, B, D:


- soppressione delle classi A/5 e A/6 e inserimento degli edifici corrispondenti nella
categoria A/4 con classe più bassa;
- soppressione della classe B/8 e inserimento degli edifici corrispondenti nel gruppo C;
- istituzione delle classi D/10 (residence), D/11 (scuole private) e D/12 (posti barca).

L’insieme delle categorie è generale: per ogni zona censuaria viene definito un quadro
specifico (quadro delle categorie per zona censuaria), senza le categorie non
presenti.

Classificazione

La classificazione consiste nella distinzione delle UIU a seconda della capacità di reddito
e nella stesura dei quadri delle classi per zona censuaria. Le UIU vengono divise in

1
Il lastrico solare è la copertura piana orizzontale che copre gli edifici più moderni e svolge così la funzione
che in passato veniva svolta dal tetto “a spiovente”, caratterizzato dalla classica superficie inclinata.
Il lastrico solare può essere destinato all’uso comune oppure all’uso esclusivo e per quest’ultimo caso l’art.
1126 cod. civ. prevede che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i
condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa per le riparazioni e
le ricostruzioni del lastrico stesso, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della
parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno. Quando, invece, il lastrico solare serve all’uso comune, le spese vengono ripartite fra tutti i
condomini che ne usufruiscono. Inoltre, l’art. 1127, comma 1, in relazione alle sopraelevazioni, attribuisce al
proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, aggiungendo poi (comma 4) che chi fa la sopraelevazione, oltre a
corrispondere agli altri condomini un’indennità, è tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare.

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classi di redditività in funzione della loro capacità produttiva (tra una classe e l’altra
dev’esserci uno scarto del 20%).
Come visto per le particelle tipo, anche qui si adottano delle UIU tipo per determinare i
quadri delle categorie e delle classi, cioè per avere un termine reale di identificazione di
ciò che rappresenta materialmente una determinata categoria e classe
.
Non è prevista classificazione per i gruppi D, E e F.

Classamento

L’operazione di classamento attribuisce ad ogni UIU la rispettiva categoria e classe, in


funzione del confronto con l’UIU tipo di riferimento e con i quadri delle categorie e delle
classi della zona censuaria a cui appartiene l’UIU classata.

Determinazione delle tariffe

La rendita di una UIU si ottiene dal prodotto tra:


- la consistenza
- e la tariffa d’estimo.

Tramite opportuni coefficienti di corrispondenza si passa poi dalla rendita al valore


catastale.

Per gli immobili dei gruppi A, B e C, dopo il classamento in base a categorie e classi, si
procede ad attribuire la tariffa d’estimo sulla base della stima del reddito imponibile
catastale RI, dato da:

RI = RL - ( Q + Sa + Sf + I )

nella quale RL = reddito lordo,


Q = quote di reintegrazione e di manutenzione,
Sa = spese di assicurazione,
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Sf = sfitti
I = inesigibilità

Se nella zona in cui si opera manca un mercato locativo attendibile, la determinazione del
RI avviene sulla base del beneficio fondiario Bf quale interesse del capitale fondiario:

RI = Bf / ( 1 – a )

con a = saggio d’interesse al capitale fondiario.


Con quest’ultima formula si tiene conto delle imposte che gravano sull’immobile.

Per i gruppi D ed E la tariffa si determina per stima diretta , mentre per il gruppo F non
viene calcolata.

Come detto, la misura della consistenza serve per determinare la rendita di un’UIU, infatti:

Rendita = Tariffa x Consistenza

La consistenza si misura in modi differenti a seconda dei gruppi:


- per il gruppo A si usa il vano utile;
- per il gruppo B si usa il m 3 ;
- per il gruppo C si usa il m 2 ;
- per i gruppi D, E e F non viene calcolata.

In realtà, per la L.133/94 si era stabilito che dal 1° gennaio 1997 si sarebbero dovuti usare
i m2 anche per i gruppi A e B; questo termine è stato però prorogato al 1° gennaio 2004.

2
Per il calcolo della consistenza, sia che si utilizzino i m o i m 3 sia che si utilizzi il vano
utile, occorre conoscere le seguenti definizioni.

Vano: spazio compreso tra pavimento e soffitto delimitato lateralmente da muri.


Vano utile: vano che, nell’uso ordinario dell’UIU, ha destinazione principale (stanza,
cucina, camera da letto, studio e simili) tenuto conto della categoria a cui appartiene l’UIU.

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D.Magni - Corso di Sistemi Catastali – a.a. 2003/2004 Il Catasto dei Fabbricati

Accessorio diretto: vano strettamente necessario alla funzionalità dell’alloggio (esempi:


bagno, ingresso, dispensa).
Accessorio complementare: vano che completa la funzionalità dell’alloggio pur non
essendo strettamente necessario (esempi: cantine, soffitti, stenditoi).

A seconda del gruppo di appartenenza i vari tipi di vano vengono computati in modo differente,
come riportato qui sotto.

Il passaggio dalle rendite (valori di reddito) ai valori catastali (valori di


patrimonio) si ottiene, come accennato, attraverso opportuni coefficienti:
- 100 per le unità residenziali;
- 50 per gli uffici;
- 34 per gli immobili a destinazione commerciale.

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Si tratta di un procedimento per capitalizzazione che impiega tre diversi saggi di


fruttuosità.
Vale la pena sottolineare in questa sede i problemi e i limiti dell’attuale catasto:
- lo scollamento tra valori del catasto e valori del mercato immobiliare,
- la mancata registrazione di una quota cospicua del patrimonio immobiliare (secondo
recenti stime ci sarebbero 1.700.000 UIU non registrate),
- la mancanza di probatorietà.

3. Pubblicazione

Una volta terminate le operazioni precedenti, i dati catastali rilevati vengono esposti
all’albo comunale e possono essere sottoposti a tutti i possibili ricorsi da parte di privati
cittadini o della commissione censuaria comunale istituita in fase di formazione. La
pubblicazione del N.C.E.U., quindi, è del tutto analoga a quella del N.C.T.

Attivazione del N.C.E.U.

Gli atti originari del N.C.E.U. erano:


- lo schedario delle partite (mod.55),
- lo schedario dei possessori (mod.56),
- il prontuario dei numeri di mappa (mod.57),
- la mappa urbana,
- la scheda planimetrica,
- lo stradario (mod.26).

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Con l’inizio della meccanizzazione del Catasto, risalente agli anni 1987-1990, si ha una
“nuova, seconda attivazione” del N.C.E.U., nella quale vengono istituiti i seguenti atti
ufficiali:
- il registro delle partite (mod. F1),
- l’elenco dei possessori (mod. F2),
- la mappa urbana,
e non ufficiali:
- l’elenco dei numeri di mappa (mod. F3),
- l’elenco stradario (mod. F4),
- la planimetria traslucida (modd. AN, BM).

Una “terza attivazione”, corrispondente all’avvento del catasto numerico, ha portato poi
alla digitalizzazione della mappa urbana e alla fusione dei modelli di tipo F nell’archivio
magnetico, che è un unico database interrogabile.
Le chiavi di ricerca delle interrogazioni sono:
- per immobile, attraverso l’identificativo catastale del bene (UIU in questo caso);
ricerca effettuata solo nel N.C.T. o solo nel C.d.F.
- per soggetto, attraverso l’intestato o il cointestato per dati anagrafici (nome,
cognome, sesso, codice fiscale o denominazione/sede legale); ricerca effettuata sia nel
N.C.T. sia nel C.d.F.
- per partita, in funzione del numero identificativo della ditta intestataria di uno o più
beni; ricerca sia nel N.C.T. (significativa) sia nel C.d.F. (perdita di significatività a causa
della soppressione delle partite)
Una ricerca, poi, in funzione del periodo di riferimento, può essere attuale o ampliata
(o storica).

Nonostante quest’ultima evoluzione degli atti del catasto urbano, vale la pena esaminare
con un po’ più di dettaglio anche gli atti della “seconda attivazione”.

La mappa urbana è l’analogo della mappa particellare per il N.C.T. Ognuna delle due
mappe, rustica e urbana, è nata per soddisfare le esigenze del rispettivo catasto. Il
problema è che all’inizio la mappa urbana era realizzata senza il rigore topografico di
quella rustica ed aveva un valore indicativo, spesso “a vista”. Questo problema è stato
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affrontato con la L.679/69, che impose l’obbligo ai possessori di presentare il tipo


mappale. La conseguenza fu una maggiore collaborazione tra i due catasti, l’uso di una
simbologia comune ed effettivi miglioramenti nella precisione della mappa urbana.

Il registro delle partite (F1) ha sostituito lo schedario delle partite e comprende


l’elenco di tutte le partite catastali urbane. L’informatizzazione e la soppressione delle
partite urbane lo hanno reso inutilizzabile perché non più aggiornato.

L’elenco dei possessori (F2) ha sostituito lo schedario dei possessori e riporta, per
ogni possessore, generalità dell’intestato, codice fiscale, e, prima della loro soppressione,
le partite di cui era intestatario. Rintraccia per ogni Comune la proprietà di un soggetto
.
quando di questo si conoscono gli estremi anagrafici o sociali

L’elenco dei numeri di mappa (F3) riporta per ogni UIU - identificata dai
corrispondenti numero di mappa e subalterno - classamento, rendita, consistenza e, in
precedenza, partita.

L’elenco stradario (F4) identifica le UIU per ogni Comune sulla base dei dati
toponomastici (via, numero civico, ecc…).

La scheda planimetrica (o planimetria) traslucida è incredibilmente un atto non


ufficiale (quindi non è pubblica ma affidata alla sola ditta proprietaria dell’immobile), pur
essendo il documento più caratterizzante dell’intero C.d.F.

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Le novità introdotte dal DPR 138/98

Una nuova rivoluzione in ambito di Catasto dei Fabbricati si può ricondurre al DPR
138/98, che porterà una serie notevole di modifiche:
1) revisione delle zone censuarie;
2) istituzione delle microzone nell’ambito delle zone censuarie;
3) riforma della qualificazione e della classificazione;
4) utilizzo per tutti i gruppi del m 2 come unità di misura della consistenza;
5) nuove procedure valutative delle tariffe d’estimo e delle rendite catastali.

1. Revisione delle zone censuarie

È l’operazione più facile tra quelle introdotte dal DPR 138/98 perché le zone censuarie
attuali rispondono abbastanza bene alle esigenze per cui sono state create; sarà quindi
necessario solo qualche “ritocco” per raggruppare o dividere alcune Z.C. esistenti.

2. Istituzione delle microzone

Nell’ambito delle zone censuarie verranno definite le microzone, con la possibilità di


avvalersi del software Microcom.
Una microzona è una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone censuarie
costituite da gruppi di Comuni, un intero territorio comunale, che presenta omogeneità nei
caratteri
- di disposizione (o posizionali),
- urbanistici,
- storico-ambientali,
- socio-economici,
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- relativi alla dotazione di servizi ed infrastrutture urbane.

I criteri di determinazione di una microzona sono i seguenti:


- omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici,
di dotazione di servizi ed infrastrutture urbane ( omogeneità delle caratteristiche
);
urbanistiche
- uniformità delle UIU per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazioni
prevalenti ( uniformità tipologica
);
- mercato immobiliare omogeneo sul piano dei redditi e dei valori e in particolare per
l’incidenza su di essi delle caratteristiche estrinseche delle UIU ( omogeneità del
).
mercato immobiliare

Le norme tecniche di istituzione di una microzona dicono che:


- ogni microzona dev’essere individuata da uno o più fogli contigui della mappa catastale
del Comune ed è contraddistinta da un numero cardinale progressivo;
- all’interno di ogni microzona il rapporto tra i valori di mercato massimo e minimo per
m2 delle UIU assunte quali riferimento non deve risultare > 2 (>3 in casi particolari);
2
- lo scostamento percentuale tra i valori medi ordinari per m delle UIU di riferimento
situate in due microzone contigue ed urbanisticamente omogenee non deve risultare <
30% (< 20% in casi particolari).

3. Riforma della qualificazione e della classificazione

In questa parte della riforma introdotta dal DPR 138/98 si procede ad una radicale
ridefinizione delle categorie e delle classi.
In particolare:
- l’attribuzione della categoria avviene per destinazione funzionale,
- l’attribuzione della classe avviene in funzione della qualità urbana e ambientale e
delle caratteristiche edilizie.
In particolare le categorie vengono raggruppate in gruppi a loro volta riuniti in reparti, il
reparto delle UIU ordinarie (gruppi P, R, T) e il reparto delle UIU speciali (gruppi V,
Z).
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Segue il prospetto dei nuovi reparti, gruppi e categorie.

REPARTO DELLE UIU ORDINARIE

GRUPPO R – Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a


funzioni complementari.
R/1 – Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui
R/2 – Abitazioni in villino e villa
R/3 – Abitazioni tipiche dei luoghi
R/4 – Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli

GRUPPO P – Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo.


P/1 – Unità immobiliari per residenze collettive e simili
P/2 – Unità immobiliari per funzioni sanitarie
P/3 – Unità immobiliari per funzioni rieducative
P/4 – Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili
P/5 – Unità immobiliari per funzioni culturali e simili

GRUPPO T – Unità immobiliari a destinazione terziaria.


T/1 – Negozi e locali assimilabili
T/2 – Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali
T/3 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
T/4 – Pensioni
T/5 – Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico
T/6 – Stalle, scuderie e simili
T/7 – Uffici, studi e laboratori professionali

REPARTO DELLE UIU SPECIALI

GRUPPO V – Unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche e di interesse collettivo.


V/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei ed impianti di risalita
V/2 – Stabilimenti balneari e di acque curative
V/3 – Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili
V/4 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti, cappelle e oratori
V/5 – Ospedali
V/6 – Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi
zoo

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V/7 – Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo, non censibili nelle
categorie del gruppo P

GRUPPO Z – Unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa.


Z/1 – Unità immobiliari per funzioni produttive
Z/2 – Unità immobiliari per funzioni produttive e connesse all’agricoltura
Z/3 – Unità immobiliari per funzioni terziario-commerciali
Z/4 – Unità immobiliari per funzioni terziario-direzionali
Z/5 – Unità immobiliari per funzioni ricettive
Z/6– Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo
Z/7 – Stazioni di servizio per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli
Z/8 – Posti barca compresi in porti turistici
Z/9 – Edifici galleggianti o sospesi a punti fissi del suolo
Z/10 – Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle categorie dei
gruppi R e T

La classificazione andrà fatta tenendo presenti le particolari microzone (MZ) in cui ci si


trova: ad esempio, se una tale Z.C. ha 12 classi e due MZ, nella prima MZ potranno esserci
solo quelle da 7 a 10, nella seconda MZ solo quelle da 1 a 4.

2
4. Utilizzo per tutti i gruppi del m come unità di misura della consistenza

Questa modifica riprende quanto già proposto con la L.133/94 .


E’ tuttavia utile soffermarsi di più sul calcolo della consistenza, per la quale occorre
precisare che con il DPR 138/98:
- il calcolo della consistenza si diversifica, come incidenza di destinazione, a seconda del
gruppo di appartenenza (R, P o T);
- per il calcolo della superficie si distinguono i vani in:
- vani principali;
- accessori diretti;
- accessori indiretti (o complementari), ulteriormente specificati se sono o meno
direttamente comunicanti con i vani principali;

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- balconi, terrazzi e simili, ulteriormente specificati se sono o meno direttamente


comunicanti con i vani principali;
- aree scoperte di pertinenza esclusiva dell’UIU;
- aree non classificabili e non rilevanti per il calcolo della superficie.

La consistenza e le planimetrie vengono elaborate dal programma DOCFA sulla base di


entità definite poligoni omogenei e rappresentanti i vari vani. La superficie dell’UIU
deriva dalla somma della superficie dei vari poligoni omogenei che compongono l’UIU.
Un poligono omogeneo viene definito sulla base di questi criteri generali:
- I muri interni e perimetrali sono computati per intero fino a uno spessore di 50 cm; per
i muri in comunione al 50% fino a 25 cm.
- Non viene computata la superficie dei locali con altezza utile < 1,50 m.
- Scale, rampe, ascensori, ecc… interni a un’UIU vengono computati una sola volta in
misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani
collegati.
- La superficie è approssimata al m 2.

In funzione della classificazione dei vani vista prima, DOCFA attribuisce un colore diverso
a seconda del tipo di vano.

5. Riforma della qualificazione e della classificazione

La stima dovrà seguire un metodo pluriparametrico basato in particolare su un fattore


posizionale e su un fattore edilizio.
La formula di calcolo è:

T = Vm x r = [ Va x ( 1 + K 1 ) + Vk x ( 1 + K 2 )]x(1+K 3 )xr

con T = tariffa
Vm = valore di mercato per unità di consistenza
r = saggio di fruttuosità
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Va = quota base del valore pertinente al suolo


Vk = quota base del valore pertinente alla costruzione
K1 = sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche posizionali
dell’area
K2 = sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche intrinseche
dell’UIU
K3 = sommatoria dei coefficienti che tengono conto delle caratteristiche della UIU
da stimare complessivamente intesa

Da tutte le considerazioni fin qui viste si può obiettivamente constatare come un nuovo
classamento di tutte le UIU secondo le norme introdotte dal DPR 138/1998 sia
un’operazione immane.

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LE
CATEGORIE
D-E
1. Necessità delle categorie speciali

Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU, oggi definito Catasto dei Fabbricati) è entrato in
vigore il 1° gennaio 1962 e trae origine dal Decreto Legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito
nella Legge 11 agosto 1939, n. 1249 intitolata Accertamento generale dei fabbricati urbani,
rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo Catasto edilizio urbano.

Alcuni dei più importanti aspetti su cui si fonda il NCEU sono:

1. oggetto dell’accertamento è l’unità immobiliare urbana [d’ora in poi, per brevità, uiu];
2. in relazione alle condizioni intrinseche ed estrinseche, ciascuna uiu si considera apparte-
nente ad una determinata categoria e classe;
3. la rendita catastale è la rendita media ordinaria - ritraibile al netto delle spese e delle e-
ventuali perdite, e al lordo dell’imposta fabbricati, delle relative sovrimposte e dei contri-
buti di ogni specie – calcolata in base alla tariffa (rendita catastale unitaria) della categoria
e classe alle quali l’unità immobiliare appartiene.

Quindi, per calcolare la rendita catastale di una uiu non se ne calcola direttamente la
tariffa, ma si prende la tariffa della categoria e classe nella quale viene inserita l’unità e
la si moltiplica per la sua consistenza.
Su questa innovazione si fonda il NCEU.

Esempi di categorie sono le abitazioni di tipo signorile, quelle di tipo civile, i negozi, i
magazzini,…; a loro volta, ad esempio, tutte le abitazioni di tipo civile hanno un grado di
merito diversificato e conseguentemente sono state suddivise in classi dette, appunto, di
merito.
Quindi, con un certo grado di approssimazione estimale (valutabile attorno al 20%), è pos-
sibile inserire un’abitazione di tipo civile in una delle classi in cui sono state raggruppate tutte
le abitazioni di tipo civile di quel dato comune censuario.

Questo però non vale per tutte le categorie: ad esempio, è molto difficile pensare di po-
tere raggruppare, nel senso di riunire in gruppi omogenei, gli opifici, in quanto ciascun opifi-
cio costituisce una realtà a se stante, un unicum che non ammette paragoni con i suoi simili, a
causa delle caratteristiche costruttive troppo diversificate e della differente redditività.
Per questo motivo, è stato assolutamente necessario suddividere gli immobili urbani in due
grandi categorie:

1. unità immobiliari a destinazione ordinaria;


2. unità immobiliari a destinazione speciale e particolare.

E’ evidente che il metodo di calcolo della rendita catastale attraverso la tariffa, ovvero il
procedimento indiretto (parametrico), è applicabile soltanto alle unità a destinazione
ordinaria ossia a quelle unità che è stato possibile suddividere in categorie e cla ssi.
Invece, per gli immobili a destinazione speciale e particolare è necessario ricorrere al pro-
cedimento di stima diretta.
2. Le categorie dei gruppi D ed E

Il quadro generale di qualificazione attualmente vigente prevede le seguenti categorie spe-


ciali e particolari:

G RUPPO D – I MMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
D/4 Case di cura ed ospedali
D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a
pedaggio

G RUPPO E – I MMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE

E/1 Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei


E/2 Ponti provinciali e comunali soggetti a pedaggio
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche 2
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche3
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di fami-
glie
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Si ricorda innanzi tutto che:

- le categorie speciali e particolari non sono articolate in classi di merito 4;


- alle categorie speciali e particolari non corrispondono quadri tariffari 5: la rendita viene de-
terminata cioè stimando direttamente l’unità e non – parametricamente - facendo riferi-
mento a tariffe d’estimo 6;
2
edicole per giornali o simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto, per sale di aspetto di tramvie ecc., pese
pubbliche, ecc.)
3
per mercati, per posteggio bestiame, ecc.
4
D.P.R. 1142/49 art. 8 Accertamento di immobili a destinazione speciale o particolare:
“La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici
ed in genere dai fabbricati … costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non su-
scettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.
Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano rag-
gruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei,
fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili.”
5
vedi l’art. 30 del D.P.R. 1142/49 Determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale o
particolare:
“Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8” (vedi nota precedente).
- infine per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare non si accerta la con-
sistenza 7.

Al di là della nuda elencazione delle categorie, notiamo subito che il gruppo E individua
una serie di particolari edifici, costruzioni e spazi variamente attrezzati destinati a soddisfare
determinate esigenze pubbliche.
Non così per il gruppo D, che individua una serie di tipologie edilizie utilizzate a fini di
lucro che hanno, quali caratteristiche comuni:

- di non essere normalmente, sotto il profilo tipologico, normali immobili civili e di presen-
tare specifiche caratteristiche strutturali determinate dalla loro destinazione d’uso;
- di presentare solitamente, rispetto alle unità immobiliari a destinazione ordinaria utilizzate
per scopi analoghi, dimensioni maggiori.

Per quanto riguarda il secondo punto, diciamo subito che la discriminante dimensionale 8
(peraltro non applicabile sempre e comunque) è stata fissata dall’Ufficio del Territorio di Ve-
nezia in 400 mq; ad esempio, una unità immobiliare a destinazione commerciale che di norma
va ascritta alla categoria C/1 può (non necessariamente deve) essere ascritta alla categoria
speciale D/8 se la sua superficie supera i 400 mq 9.
Si ricorda a questo proposito che la Direzione Centrale del Catasto individua tali soglie
dimensionali, riferibili agli immobili a destinazione speciale, in linea di massima e per tutto il
territorio nazionale, in 500 mq ovvero 2.000 mc.
Si fa presente inoltre che tali soglie dimensionali non valgono per particolari manufatti (ad
esempio le cabine elettriche, normalmente molto più piccole) o per singole porzioni di fab-
bricati che, sotto il profilo strutturale e tipologico, sarebbero sicuramente accertate, per
l’intera consistenza, in una delle categorie speciali.
In definitiva si tenga conto che il dato dimensionale (quantitativo), pur importante,
non può prescindere dal dato tipologico (qualitativo).

6
vedi l’art. 10 della Legge 1249/39 riportato al paragrafo 8.2
7
vedi l’art. 53 del D.P.R. 1142/49 Descrizione degli immobili a destinazione speciale o particolare:
“La consistenza catastale non si accerta per le unità immobiliari indicate nell’art. 8” (vedi nota 4);
il classamento di un’unità immobiliare a destinazione ordinaria comprende quindi i dati relativi a categoria,
classe e consistenza e la rendita catastale è riferita al quadro tariffario relativo ad un comune (o ad una zona cen-
suaria comunale) mentre il classamento di un’unità immobiliare a destinazione speciale o particolare comprende
soltanto la categoria e la rendita, determinata mediante stima diretta dell’immobile.
8
tale discriminante è presente tra i parametri inseriti nell’algoritmo del classamento automatico.
9
nel campo della distribuzione commerciale la superficie di 400 mq è comunemente accettata come limite tra i
punti vendita cosiddetti “tradizionali” e quelli “moderni” (supermercati, ipermercati, ecc.).
5. Procedimenti di stima e parametri utilizzabili

La stima degli immobili dei gruppi D ed E nella loro globalità pone ovviamente numerosi
problemi, e, in particolare:

- si ha a che fare con fabbricati, impianti ed aree attrezzate della natura più diversa sia dal
punto di vista delle caratteristiche tipologiche e costruttive sia dal punto di vista delle destina-
zioni d’uso;
- il numero degli immobili a destinazione speciale e particolare, rapportato agli immobili a
destinazione ordinaria, è assai esiguo e, per alcune categorie, del tutto insignificante a livello
statistico;
- le compravendite e le locazioni sono di conseguenza relativamente rare e i dati reperibili non
sono sempre affidabili.

A fronte di tali problemi, e tenuto conto di quanto esposto al paragrafo 4, si ritiene che il
criterio di stima riferito al costo (approccio relativo al costo di costruzione) possa essere in
generale preferibile sia all’approccio di mercato che all’approccio reddituale 13.

Secondo il criterio di valutazione riferito al costo, gli elementi da considerare sono tre 14:

1. valore dell’area di pertinenza dell’edificio


2. costi da sostenere per la costruzione di un edificio simile a quello da stimare
3. aggiustamento del costo di costruzione in relazione al deprezzamento accumulato nel tem-
po (stato di conservazione15, vetustà, obsolescenza, ecc.)

In particolare, all’interno del criterio generale riferito al costo, il metodo della compara-
zione per unità di misura, e cioè il metodo più sintetico fra quelli comunemente utilizzati,
appare il più consono rispetto ai fini e alle procedure del catasto.
Con questo metodo si determina il costo di costruzione per unità di misura (metro qua-
drato o metro cubo) di edifici comparabili e lo si moltiplica successivamente per la consisten-
za (superficie o volume) dell’immobile oggetto di stima.

Le fasi del procedimento di stima dei costi da sostenere per la costruzione di un edificio
simile a quello da stimare sono quindi tre:

1. analisi dei costi di costruzione (compreso il profitto dell’imprenditore)


2. definizione dei costi unitari (a metro quadrato o a metro cubo)
3. moltiplicazione dei costi unitari per la consistenza (superficie o volume)

Alla valutazione così effettuata possono essere applicati, se necessario, dei correttivi relati-
vi ad alcune caratteristiche intrinseche o estrinseche dell’immobile che possono influenzarne
il valore.

13
per un approfondimento dei concetti estimali qui espressi vedi il cap. 4 del volume “La valutazione immobilia-
re – principi e metodologie applicative” a cura di Cesare Ferrero, ed. EGEA, Milano 1996.
14
ciò vale in linea generale; come si vedrà più avanti, per gli opifici sarà necessario valutare anche gli impianti
stabilmente infissi nei fabbricati.
15
nella prassi catastale normalmente si valuta l’immobile a destinazione ordinaria come se fosse in ordinario
stato di conservazione; si tenga peraltro presente che, in particolare, gli impianti industriali sono soggetti ad usu-
ra in misura molto maggiore rispetto ad altri tipi di fabbricati e di norma si tiene conto di tale circostanza.
6. Scomposizione dell’unità immobiliare in elementi omogenei ai fini della stima

Una corretta applicazione del criterio di stima riferito al costo descritto al capitolo prece-
dente richiede necessariamente che l’unità immobiliare da valutare venga “scomposta”
in elementi omogenei sotto il profilo dei costi.

Ricordiamo, innanzi tutto, gli elementi fondamentali da sottoporre a valutazione:

1. l’area si cui sorge l’unità immobiliare;


2. il fabbricato o i fabbricati di cui si compone l’unità;
3. gli impianti stabilmente infissi nel fabbricato o nei fabbricati.

La distinzione minima tra area e fabbricato (o fabbricati) va comunque esplicitata; non


appare quindi proponibile una rendita proposta basata su di un semplice valore globale a me-
tro cubo dell’unità immobiliare.

AREA
L’area si cui sorge l’unità immobiliare, comprensiva di sedime e pertinenza scoperta, verrà
valutata a valori di mercato, riferiti sempre al biennio 1988-1989, comprendendo gli oneri di
urbanizzazione.

Nel caso che la pertinenza scoperta presenti particolari sistemazioni, al valore dell’area va
sommato il costo della sistemazione stessa; se per esempio una parte dell’area scoperta è a-
sfaltata, il suo valore sarà dato dalla somma valore dell’area + costo asfaltatura.

Nel caso di compresenza sullo stesso mappale di più unità immobiliari a destinazione spe-
ciale, il valore dell’area deve essere suddiviso tra le unità proporzionalmente al loro valore,
secondo il seguente schema:
- si sommano i valori dei fabbricati insistenti sull’area;
- si calcola il valore globale del lotto;
- per ciascuna unità immobiliare si calcola il valore dell’area di pertinenza secondo la propor-
zione
valore totale fabbricati : valore fabbricato X = valore totale area : valore area fabbricato X
- si aggiunge al valore del fabbricato X il valore parziale dell’area così calcolato.

Nel caso invece di compresenza di unità a destinazione speciale e unità ordinarie, la situa-
zione va valutata opportunamente caso per caso
Se, ad esempio, si considera il caso di un capannone a destinazione produttiva che com-
prenda l’abitazione del proprietario (unità a destinazione ordinaria), oppure il caso di uno sta-
bilimento industriale che comprenda l’abitazione del custode (unità a destinazione ordinaria),
non c’è dubbio che il valore dell’area vada imputato all’unità a destinazione speciale (netta-
mente prevalente sotto il profilo economico), mentre le abitazioni andranno accertate in una
classe di merito decisamente inferiore rispetto all’ordinarietà: la presenza delle unità a desti-
nazione produttiva in questo caso costituisce un grave scomodo (senza contare che le abita-
zioni in questione, in quanto tali, sono praticamente fuori mercato).

FABBRICATI
Per quanto riguarda i fabbricati, nel caso di aziende che comprendano più corpi di fabbrica
eterogenei, è chiaro che ad ognuno di essi deve essere assegnato un valore che ne rispecchi il
diverso costo di costruzione.
Tuttavia, anche nel caso di un corpo unico può a volte essere necessaria un’opportuna di-
stinzione, come ad esempio nel caso di un capannone unico derivante dall’ampliamento di un
fabbricato preesistente: in questo caso la parte vecchia e la nuova avranno verosimilmente va-
lori diversi.
Lo stesso dicasi quando all’interno di un capannone una porzione del fabbricato è sistema-
ta ad uffici, anche su più piani, e presenta quindi costi di costruzione superiori rispetto al ri-
manente edificio.

IMPIANTI FISSI
Gli impianti, com’è ovvio, vanno valutati singolarmente;
10. Nota riepilogativa

Si ritiene utile riepilogare le fasi principali del procedimento di stima così come descritto
nei paragrafi da 5 a 9.

1. Scomposizione dell’unità immobiliare in elementi omogenei ai fini della stima.

Questo primo passo è assolutamente indispensabile per rendere comprensibile la valutazio-


ne dell’unità immobiliare.
La scomposizione minima (indispensabile) è quella tra area del lotto e fabbricato.
Nel caso di veri e propri opifici (categoria D/1), oltre all’area e al fabbricato, la valutazione
dovrà necessariamente comprendere anche gli impianti stabilmente infissi.
Gli eventuali impianti stabilmente infissi dovranno ovviamente essere valutati, se presenti,
anche per tutte le altre categorie del gruppo D.
Nel caso l’unità immobiliare sia costituita da più corpi di fabbrica di caratteristiche costrut-
tive diverse (o comunque aventi caratteristiche, ad esempio di vetustà, che influiscono sulla
valutazione), ciascun corpo di fabbrica va valutato singolarmente.
Vedi sopra il paragrafo 6.

2. Valore dell’area

Come detto sopra, l’area del lotto va valutata sempre e comunque a parte; è chiaro che la
valutazione farà riferimento ai prezzi di mercato riferiti all’epoca censuaria stabilita.
Vedi sopra il paragrafo 6.

3. Costi da sostenere per la costruzione di un edificio simile a quello da stimare

Affrontando, come consigliato e ove possibile, la valutazione dell’immobile con


l’approccio al costo, il procedimento può essere scomposto nelle seguenti tre fasi:

3.1.1. Analisi dei costi di costruzione (compreso il profitto dell’imprenditore)


3.1.2. Definizione dei costi unitari (a metro quadrato o a metro cubo)
3.1.3. Moltiplicazione dei costi unitari per la consistenza (superficie o volume)

fermo restando che tale approccio, pure da preferirsi, non è applicabile sempre e comunque.
Vedi sopra il paragrafo 5.

3.2. Aggiustamento del costo di costruzione in relazione al deprezzamento accumulato nel


tempo (stato di conservazione, vetustà, obsolescenza, ecc.)

La valutazione del fabbricato (o dei fabbricati) va innanzi tutto riportata (se necessario)
all’epoca censuaria di riferimento; bisogna però tener conto anche delle condizioni intrinseche
del fabbricato riguardo allo stato di manutenzione, conservazione, vetustà, ecc.
Vedi sopra il paragrafo 9.

4. Impianti stabilmente infissi nel fabbricato o nei fabbricati.

Come già detto al punto 1 nel caso degli opifici (categoria D/1), oltre all’area e al fabbrica-
to, devono essere valutati anche gli impianti stabilmente infissi; ciò vale anche per le altre
categorie del gruppo D (sempre che siano presenti impianti siffatti).