Gerenciamentode obras

MSc. Fabiano Medeiros da Costa Julho a dezembro de 2018

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Incorporar significa reunir ou juntar duas ou mais coisas em um só corpo ou em uma única estrutura.
Na construção civil: terreno e o edifício que será construído. O edifício será incorporado ao terreno.
Objetivo: vender em planta durante a construção. A incorporação é desfeita após a conclusão da obra
que se dá pela expedição do habite-se, averbação da construção no cartório de registro imobiliário e
a convenção de condomínio. Áreas componentes de uma incorporação imobiliária: área técnica de
engenharia, arquitetura e planejamento; área jurídica (contratos) e área comercial (corretores).
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Juridicamente incorporar significa o meio pelo qual alguém constrói um edifício, com diversas
unidades autônomas, em um terreno. Construtora e incorporadora podem ser empresas
diferentes. Lei 4.591/1964, art. 31: somente pode incorporar: o proprietário, o construtor ou o corretor.
Elementos indispensáveis: Elemento objetivo: divisão do terreno em frações ideais; Elemento
subjetivo: incorporador; Elemento formal: registro do memorial de incorporação;
Elemento negocial: atividade desenvolvida pelo incorporador.
MÉTODOS DE GERENCIAMENTO
Obra por empreitada fixa: preço irreajustável. Riscos para o incorporador devido custos não previstos
de materiais e mão-de-obra, que podem ser reajustados. Obra por administração: preço de custo. A
remuneração do construtor é o somatório das despesas acrescida da taxa de administração (varia de
15% a 20%). Obra por empreitada reajustável: preço fechado. É previsto reajuste com correção por
um índice, acrescido de juros.
LEI 4.591/1964 “Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.”
Condomínio é a propriedade em comum, ou seja, unidades que dividem algo em comum: portaria,
escada, elevador, etc. Unidade autônoma: propriedade exclusiva, vinculada a uma fração
ideal. A fração ideal é sempre expressa com 5 casas decimais. Edifício de 20 andares com 1
apartamento por andar, rigorosamente iguais (1/20 = 0,05 = 0,05000= 5000 centésimos de milésimos)
PREÇO, VALOR E FRAÇÃO IDEAL
Fração ideal: fração expressa de forma decimal ou ordinária, que representa a parte ideal do terreno e
coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta. Preço: quantidade
de moeda utilizada para adquirir um bem; Valor: quanto vale o bem no mercado; Preço: somatório do
custo da construção e da fração ideal, correspondente à cada unidade, em termos monetários.
PREÇO, VALOR E FRAÇÃO IDEAL
Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à
unidade autônoma de cada condômino Em um lote de 1.000 m² pretende-se construir uma torre com
10 andares, com 1 apartamento por andar, sendo todos iguais. A fração ideal de cada apartamento será
de 0,10000 (1/10), ou seja, 1 décimo, e as frações ideais de todos os apartamentos somados é sempre
igual a 1.
FI | Fração Ideal da unidade = Coeficiente de proporcionalidade
ATE | Área total equivalente: área de custo padrão da unidade
ΣATE | A Área total equivalente: área de custo padrão total: somatório das áreas equivalentes de todas
as unidades imobiliárias.
Fórmula: FI = (ATE/ ΣATE)
NBR 12721 2006
NBR 12.721: 2006 - “Avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios.” Norma que estabelece
os critérios para: Descrição das unidades a serem vendidas separadamente; Avaliação de custos
unitários; Cálculo do rateio de construção; ❖ Outras disposições correlatas. Conforme disposições
fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.
OBJETIVOS:
Atendimento à lei 4.591/64 que tem como objetivo “definir as responsabilidades dos diversos
participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que se realizam”;
Estabelecimento de parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e oferecimento de
garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não está pronto; Implantação
de regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação
(unidade autônoma) e da edificação que a contém;
Definição de um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da
construção (CUB).
OBJETIVOS:
A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é vendido em diferentes
proporções, antes do final da obra.
Os quadros apresentados na Norma devem ser preenchidos após a aprovação do projeto pela
prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a
incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode ser vendido.
Concluída a obra, obtidos o habite-se e todos os outros documentos que o legalizam na prefeitura e
demais órgãos, é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste em: Confirmar o
que foi registrado na incorporação ou corrigir o que tiver sido alterado; e Definir a área de direito de
cada proprietário.
ÁREAS:
Áreas reais de projeto:
Áreas em relação ao uso:
Áreas de uso privativo (principais e acessórias) Áreas de uso comum
Áreas em relação às áreas padronizadas: Áreas cobertas padrão
Áreas cobertas de padrão diferente
Áreas descobertas
Área equivalente à área de custo padrão
Áreas em relação a sua divisão:
Área de divisão proporcional Área de divisão não-proporcional
Projetos padrão: projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações
que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais: Número de
pavimentos; Numero de dependências por unidade;
Áreas equivalentes das unidades autônomas; Padrão de acabamento da construção; e Número total de
unidades. Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas
comuns, sujeita às limitações da lei. Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de
parcela das dependências de uso comum da edificação.
Destinada a fins residenciais ou não.
Exemplos: Projeto padrão R1 – B (residência unifamiliar de padrão baixo com área real de 58,64m²
e área equivalente de 51,94m², constituída por 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço
com tanque); Projeto padrão R8-A (residência multifamiliar de padrão alto com área real de
5.917,79m² e área equivalente de 4.644,7m², constituída por garagem, pilotis e 8 pavimentos tipo,
com apartamentos de 4 dormitórios sendo 1 suíte).
Área Privativa: Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos respectivos titulares
de direito. Somatório das áreas delimitadas pelos limites do apartamento cobertas e descobertas,
abertas ou fechadas; Medidas pelos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes
que separam cômodos
privativos dos de uso comum. Medidas pelos eixos, quando se tratar de paredes que separam os
cômodos de um apartamento vizinho. Privativa:
São consideradas áreas privativas do apartamento:
Poços de iluminação
Shafts visitáveis privativos Dutos de fumaça...
Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma, com registro de imóvel e iptu independentes)
ou área de uso comum de divisão não proporcional (menor custo para o incorporador).
A área privativa total consiste no somatório das áreas privativas das unidades.
Áreas de Uso Comum:
Dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares
de direito das unidades autônomas.
Exemplos: Hall de entrada, circulação dos pavimentos, circulação da garagem, playground, etc.
Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum coberta ou
descoberta, aberta ou fechada.
Medida pelas faces externas da edificação e pelas faces internas das paredes que separam as áreas de
uso comum das unidades privativas (apartamentos).
Coberta Padrão:
Área coberta com padrão de acabamento semelhante do tipo escolhido, dentre os padronizados na
norma, para avaliação do custo global de construção.
Área Real:
Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta ou não, com destinação
privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes,
pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc. Qualquer área que
sofram ação de construção, urbanização ou paisagismo. Área Real Total = Área Privativa Total +
Área de Uso Comum
Total. Equivalente:
Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. Utilizada quando
este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser,
conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente. O objetivo é possibilitar
comparações de custo por m², contornando o problema de que diferentes pavimentos ou diferentes
cômodos apresentam custos de execução diferentes.
Equivalente (exemplo):
Edifício 1
5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²
1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²
Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00
Custo total = R$ 2.850.000,00
Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²
Edifício 2 (mesmo padrão de construção):
4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²
1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²
Custo total = 2.250.000 + 525.000
Custo total = R$ 2.775.000,00
Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²
TORNA-SE COMPLEXO PORTANTO:
Comparar custos de empreendimentos baseando-se na área total, fazer estimativas por custos
históricos ou de referência; A área equivalente visa buscar uma somatória de áreas do
empreendimento, transformadas em área de um pavimento de custo padrão
Padrão:Aquela que predomina na edificação. Em geral, consiste no pavimento tipo. Obs.:
Inclui área comum e privativa que está no pavimento tipo. Área
Padrão Diferente: Todas a demais áreas diferentes da área padrão. Exemplos: garagem, térreo, casa
de máquinas, etc. As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente
(quanto m² de área padrão resultariam no mesmo custo que a área de padrão diferente?) Área
equivalente = área real de padrão equivalente x CE
CE (coef. de equivalência) = Custo da área padrão diferente/Custo da área padrão Área Equivalente
(continuação do exemplo):
Edifício 1
5.000 m² de apartamento tipo – R$ 500,00/m²
1.000m² de garagem – R$ 350,00/m²
Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00 Custo total = R$ 2.850.000,00
Custo/m² = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m²
Edifício 1:
Pavimento Tipo = Área Padrão = 5.000m² – R$ 500,00/m².
Área Padrão Diferente = Garagem = 1.000m² – R$350,00/m².
CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.
Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².
Área Total Equivalente = 5.000 + 700 = 5.700 m².
Custo / m² de AE = R$ 2.850.000,00 / 5.700 = R$ 500/m²
Área Equivalente (continuação do exemplo):
Edifício 2 (mesmo padrão de construção):
4.500m² de pavimento tipo – R$ 500,00/m²
1.500m² de garagem – R$ 350,00/m²
Custo total = 2.250.000 + 525.000
Custo total = R$ 2.775.000,00
Custo/m² = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m²
Edifício 2:
Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² – R$ 500,00/m² Área Padrão Diferente = Garagem =
1.500m² – R$350,00/m² CE = R$ 350 / R$500 = 0,7.
Área Equivalente à Garagem = 1.000 x 0,7 = 700 m².
Área Total Equivalente = 4.500 + 700 = 5.550 m².
Custo / m² de AE = R$ 2.775.000,00 / 5.550 = R$ 500/m²
Área de Divisão -Não2006-Proporcional:
Área privativa ou área de uso comum que, por sua
finalidade, tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente
de qualquer relação de proporcionalidade. Exemplos: Apartamentos, vagas de garagem.
Área de Divisão Proporcional:
Área de uso comum de responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas.
Compõe a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não
proporcional. Exemplos: Hall social, apartamento porteiro.
1. Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária, que representa a parte ideal do terreno
e coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma. 2. Coeficiente de
proporcionalidade: Proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade
autônoma e a área equivalente em área de custo global da edificação;
Área de construção sub-rogada: Área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo
o terreno. Custo unitário básico: É a parte do custo por metro quadrado da construção do
projeto padrão considerado, calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da
Construção Civil. Incorporação imobiliária - Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64):
“A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou
parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”. Incorporação

imobiliária - CREA: “É o contrato que prevê que uma empresa de incorporação pode vender uma
fração ideal de um terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma edificação construída
sob regime condominial, amparado em um projeto de construção aprovado pela autoridade
administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.” Quadro
I: Cálculo das reas pavimentos e das áreas globais da edificação (real e equivalente). Quadro II:
Auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo
padrão das unidades autônomas, levando-se em consideração as áreas de divisão proporcional e não
proporcional. Quadros III e IV: Suportes para estimativa dos custos de construção a partir do CUB
correspondente ao projeto padrão da obra, conforme definido na NBR12.721.
Quadro V: São anotadas as informações gerais do empreendimento.
Quadro VI: É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos empregados na obra.
Quadro VII: É apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo
das unidades autônomas.
Quadro VIII: É apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.
EXERCÍCIO
O projeto de um edifício compõe-se de:
8 aptos tipo com área real = área equivalente de construção = 200m².
1 apto duplex com área real = área equivalente de construção de 400 m².
20 vagas de garagem, sendo 2 para cada apto tipo e 4 para o apto duplex, com área real de 10m² cada
e coeficiente de equivalência de área =
0,5.
Área de lazer de uso comum de divisão proporcional de 500m² (real) = 200 m² área equivalente de
construção.
Determine:
A área equivalente de construção das vagas de garagem.
O coeficiente de equivalência da área de lazer.
O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma.
A área real de cada unidade autônoma.
A área equivalente de construção de cada unidade autônoma..
PASSO 1:
DETERMINAR ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL:
Apartamentos:
8 x 200 + 1 x 400 = 2.000m² Vagas de garagem:
8 x (2 x 10) + 1 x (4 x 10) = 200m² - CE = 0,5 Área equivalente total:
8 x (200 + 2 x 10 x 0,5) + 1 x (400 + 4 x 10 x 0,5) = 2.100m²
DETERMINAR ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL:
Lazer:
500m² (real) = 200m² (equivalente)A área equivalente de-construção2006 das vagas de garagem: AE
= 200 x 0,5 =100m²
O coeficiente de equivalência da área de lazer: CE = 200 / 500 = 0,4.
O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma:
Apto tipo: [200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. total) = 0,10 Duplex: [400 (padrão) +
4x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. Total) = 0,20
A área real de cada unidade autônoma.
Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10 (garagem) + 0,10x500 (lazer) = 270m² Duplex: 400 (padrão) + 4x10
(garagem) + 0,20x500 (lazer) = 540m²
A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.
Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem) + 0,10x200 (lazer) = 230m²
Duplex: 400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem) + 0,20x200 (lazer) = 460m²
CUBCUB - Custo–UnitárioCUC Básico- CTC(CUB/m²), Lei Federal 4.591/1964.
“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a
metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento
ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos
de construção das edificações.”
CUC: CUSTO UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO
CUC = CUB + X
X = fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque,
incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não
classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação
(piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros
serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas e emolumentos
cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos
especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador
CTC = CUC x Área equivalente total