FIDUCIA Y TITULARIZACION INMOBILIARIA

Una de las características más importantes en el negocio de la construcción es la

necesidad de invertir cantidades altas de los recursos financieros antes de iniciar y
durante el periodo de construcción, recursos que pueden retornas al concluir el
proyecto.

Es posible que el promotor no cuente con la totalidad de recursos para llevar a cabo el
proyecto, en estos casos es adecuado acudir a una sociedad fiduciaria, las cuales ofrecen
mecanismos que permiten obtener recursos, es decir desarrollar el proyecto a través de
la fiducia.

GENERALIDADES

En el derecho Romano existía:

 Fideicommissum: Persona transfería a otra en su testamento uno o varios de sus

bienes para que los administrara
 “Pactum Fiduciae”: Acuerdo entre 2 personas en el que una le transfiere a otra,
uno o varios bienes

La palabra Fiducia significa confianza, fe. La fiduciaria mercantil requiere la

manifestación de las partes involucradas por medio de un contrato, donde el Fiduciario
es el propietario temporal, administrando en beneficio al Fideicomitente o Beneficiario.

FIDUCIA INMOBILIARIA
El objetivo del Fideicomiso inmobiliario es minimizar riesgos económicos y poder
desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con el contrato, promoviendo de esta
forma seguridad, confianza y transparencia entre las Partes involucradas en el Proyecto.

Se transfiere al Fideicomiso un bien inmueble, licencias, permisos, recursos para que

sean administrados con el fin de desarrollar un proyecto de infraestructura o un
desarrollo inmobiliario de acuerdo con las instrucciones señaladas en el propio contrato.

Las partes que intervienen en un proyecto de fiducia inmobiliaria son:

 Fideicomitente inicial: Conformado por una o más personas, las cuales aportan
el terreno y de ser el caso, los estudios y promoción del proyecto.
  Fideicomitentes adherentes o de inversión: Personas interesadas en
involucrarse como inversionista al proyecto, a cambio de una retribución al final
del mismo.
 Las Fiduciarias: Es la entidad encargada de la administración del proyecto, puede
ser en los aspectos jurídicos, técnicos, administrativos y financieros.

TIPOS DE FIDEICOMISOS

Las fiduciarias ofrecen tipos de fideicomisos, basada en la experiencia y necesidad de los

clientes, en los que tenemos:

 Fideicomiso Inmobiliario:
 Es un tipo de fiducia por la cual se entrega a la fiduciaria un lote de terreno sin
construir, de manera que sobre el mismo desarrolle un proyecto de
construcción y al finalizar transfiera las unidades resultantes, implicando para
ello todas las gestiones de gerencia, promoción y ventas necesarias, según el
caso.
 Esta estructura permite mitigar el riesgo de financiar proyectos
inmobiliarios.
 El Fideicomiso provee a los financiadores del proyecto (bancos e
inversionistas) y a los compradores, un mecanismo ejecutivo, extrajudicial
y transparente para administrar el riesgo.

 Fideicomiso de Administración de Recursos:

Este tipo de Fideicomiso se desarrolla con o sin transferencia del inmueble a la

Fiduciaria y busca la administración de los recursos que se vinculen al proyecto,
para asegurar a los inversionistas que el avance y cumplimiento de los
procedimientos establecidos en el contrato; de esta manera, la Fiduciaria traslade
recursos (mayormente efectivo) al gerente de la construcción del proyecto.

Características:

 Desarrollo con o sin transferencia de inmueble.

 Participación de gerente responsable.
  Los contratos relacionados con el desarrollo y ejecución del proyecto son
celebrados por el gerente del proyecto o los inversionistas.

En ambos casos de Fideicomisos se pueden llevar a cabo mediante un esquema “A

PRECIO FIJO” o “AL COSTO”

ESQUEMA DE VENTAS “AL COSTO” ESQUEMA DE VENTAS “A PRECIO FIJO”

 El fideicomitente inicial aporta el lote y El fideicomitente de inversión aporta un

documentación que hace viable el
proyecto. Como beneficio recibe un
ingreso correspondiente al valor de lote,
los estudios aportados y una utilidad
pactada con anterioridad.
 Costos asumidos por terceros.
 Los fideicomitentes de inversión
ingresan sin saber con riguridad
técnica el costo final del proyecto.
 Los inversores deben afrontar el costo
total de la obra, lo que puede inducir
a la falta de motivación para
administrar eficientemente los recursos
por parte del desarrollador.
valor prefijado, calculado sobre valores
de mercado, por el derecho a que le
escrituren una unidad funcional.
El anticipo para ingresar generalmente es
mayor.
Mayor incentivo para el desarrollador
para realizar esfuerzo por reducir costos y
generar ahorros para obtener la mejor
relación costo/beneficio.
El fideicomitente inicial percibe como
beneficio la diferencia entre los ingresos
provenientes de las ventas y el costo final
de la construcción hasta la fecha de
liquidación del negocio fiduciario.

La fiducia inmobiliaria puede tener muchas alternativas en cuanto a su alcance,

pudiendo ser desde una simple recaudadora y administradora hasta quien maneja
mayor parte del proyecto. Por esta razón, las tarifas y el costo de estos servicios,
también son muy variables.

TITULARIZACION INMOBILIARIA
GENERALIDADES

Es un mecanismo de financiamiento que consiste en la creación de títulos valores, a

partir de activos diferentes, para obtener liquidez en condiciones competitivas de
mercado, con la consecuente reducción de los costos financieros.
Una característica muy importante de la titularización, es que como sistema de
mercadeo permite dosificar la venta e interesa al comprador en la medida de sus
capacidades para invertir.

Fuente de
financiación • Necesitamos mas capital del Titularización
que tenemos de nuestro
• Nuestro patrimonio personal y patrimonio personal y lo que
• Somos propietarios de una nos podría financiar el banno • Transformamos nuestra
empresa lo que podamos obtener de
prestamos bancarios empresa en una sociedad por
acciones (estos títulos ahora se
pueden negociar).
Bien ilíquido Problema

MECANISMOS PARA ESTRUCTURAR LA TITULARIZACION

 Mecanismo del patrimonio autónomo: Un patrimonio autónomo está conformado

por los bienes que administra una entidad fiduciaria, este mecanismo se refiere a que
mediante la celebración de un contrato de fiducia mercantil con la entidad fiduciaria
se constituye un patrimonio autónomo con los bienes que vayan a ser titularizados, o
con los dineros destinados a la adquisición de bienes.
 Mecanismo del fondo común especial: Constiucion de un fondo común especial en la
fiduciaria, con el fin de ofrecer en el mercado de valores las constancias o certificados
de participación en este. En este caso las vinculaciones de los clientes debe hacerse
mediante contratos.

CLASES DE TITULOS

Según el tipo de documento que se emita, puede ser:

 Los títulos de contenido crediticio (renta fija)

Los títulos de contenido crediticio son aquellos que incorporan la obligación de
pagar por concepto de capital e intereses.
 Los títulos de participación (renta variable)
El inversionista recibe su renta por el arriendo del inmueble y por su valorización.
  Los títulos de Rienda Mixta
Incorporan los dos derechos.

ACTORES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO

Las personas o entidades que intervienen son:

 Originador:
Persona natural o jurídica, nacional o extranjera, privada o pública quien es
propietario de los activos a titularizarse.
 Estructurador del Proceso:
Encargado de realizar proyecciones financieras en emisión, análisis de riesgo,
diseño de títulos, estudio de mercado.
 Agente de Manejo:
Es una sociedad fiduciaria o una sociedad comisionista de bolsa. También otras
entidades financieras pueden actuar como agente de manejo. Se encarga de
dirigir y controlar el proceso de titularización.
 Administrador:
Es el agente encargado de cumplir con las tareas administrativas en el proceso
de titularización.