VALUACION DE PREDIOS

URBANOS
VALUACIONES Y TASACIONES INMOBILIARIAS

Semana 2

Docente:
Dr. Arq. Harry Cubas
hca.academico@gmail.com
 Objetivos de Sesión 2:
• Se recepcionan los trabajos solicitado en la sesión 1:
• Hacer un Informe Técnico de Tasación, escoger un terreno,
basarse en el RNT
• Revisar la exposición valuación de predios urbanos.

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• Trabajo para la sesión 3:

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 Sesión 2

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Valuación de predios urbanos,

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alcances y fines, rubros a
considerar en un informe de
valuación.
 Definiciones

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Revisamos definiciones
generales II
 Informe Técnico de
Tasación 3.1.1

Es el documento elaborado y suscrito por

el perito tasador que contiene la tasación de
un bien mueble e inmueble, e indica con
precisión la fecha en que es realizada y los

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valores empleados en la misma;
Comprende 3 secciones:

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- La Memoria Descriptiva
- La Tasación/Valuación y
- Los Anexos
Su contenido se desarrolla en el RNT
 tasación
retrospectiva 3.1.1a

En caso que la tasación sea retrospectiva,

se deja constancia en el informe de dicha
situación.

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 Perito Tasador 3.1.2

Es el profesional colegiado que en razón

de sus estudios y experiencia, se
encuentra capacitado para efectuar la
tasación de un bien; no es exigible en los

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campos profesionales que no son materia
de colegiación. En ambos casos, el perito

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tasador debe acreditar experiencia en el
rubro de tasaciones.
 Tasación
reglamentaria 3.1.4

Es la tasación en la que se utilizan valores

correspondientes a los valores
arancelarios de terrenos y valores
unitarios oficiales de edificación,

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aprobados de acuerdo con la normativa
vigente.

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 Tasación Comercial
3.1.5

Es la tasación en la que se utilizan valores

del libre mercado, aplicando métodos
directos e indirectos u otros debidamente
sustentados.

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 Valor Comercial
3.1.33

Valor que se obtiene del estudio y análisis

del mercado de bienes de similares
características u homogenizados al bien
tasado en la fecha de tasación.

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También la compra-venta de un bien en la
fecha de valuación, en consideración a las

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compras- ventas de bienes similares y a
las características del bien valuado.
 Factores de
homologación 3.1.16

Son aquellos que sirven para homogenizar

los precios de inmuebles comparables,
analizando sus características en relación
al bien a tasar, con el objeto de deducir un

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valor estimado en base a la comparación
de sus similitudes y diferencias. Es mayor

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a uno, cuando las características de los
bienes comparables son inferiores al bien a
tasar, caso contrario, es menor a uno.
 El Valor de
Realización 3.1.34

Es el valor estimado de venta de un bien,

tomando como base el valor comercial del
mismo y aplicando un factor que considere
todos los costos y gastos deducibles que

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implica la necesidad de vender el bien en
el mejor tiempo posible, el mismo que

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debe ser justificado por el perito.
 El Valor de
Reposición 3.1.35

Es el valor similar nuevo del bien afectado

por la depreciación.

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 Valor Residual
3.1.36

Es el valor del bien al final de su periodo de

vida útil.

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 Valor Similar Nuevo
3.1.37

Es el valor de reposición del bien sin

depreciar.

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 Vida Útil 3.1.39

Periodo en que los bienes permanecen en

actividad útil.

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 Bienes Intangibles
3.1.6

Son bienes que no tienen existencia física,

tales como patentes, marcas, franquicias,
acciones, contratos, derechos a servicios y
otros.

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 Lote 3.1.19

Superficie de terreno urbano delimitado

por una poligonal, definido como resultado
de un proceso de habilitación urbana y
subdivisión del suelo.

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 Terreno Urbano
3.1.31

Es la superficie limitada de suelo ubicado

dentro de un área urbana que cuenta con
obras de servicios públicos y que ha sido
habilitada para usos urbanos conforme a

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las disposiciones legales vigentes.

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 Zona Urbana 3.1.43

Constituida por areas ocupadas con

actividades urbanas, con servicios de:
- agua,
- alcantarillado,

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- electrificación,
- vías de comunicación y

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- transporte.
 Zonificación 3.1.44

Regula el ejercicio del derecho de

propiedad predial respecto del uso y
ocupación del suelo, establecida por la
entidad competente en los Planos de

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Zonificación Urbana, clasificados en:
- a. Residencial.

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- b. Industrial.
- c. Comercial.
- d. Usos especiales.
- e. Otros.
 Alcance del RNT -
AI.04

Alcanza a los bienes que pueden ser

medibles y cuyo valor se puede determinar
aplicando métodos:
- Directos: comparación, costo

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- Indirectos: renta, valor actual
-U otros métodos debidamente

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sustentados.
Los títulos contienen elementos de bienes
inmuebles y de bienes muebles
 Campo de Aplicación
del RNT - AI.05

El campo de aplicación del RNT y la

sujeción a sus normas alcanza a todo el
territorio de la Republica.

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 Obligatoriedad del
RNT - AI.06

El uso del RNT es obligatorio en los casos

de valuaciones comerciales o
reglamentaria en que el Estado interviene
en alguna medida y para valuaciones

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reglamentarias que sean solicitados por
terceros.

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 Exposición

Valuación o Tasación de
Predios Urbanos
 Valuación o Tasación
del predio urbano Articulo 4

4.1 Es el procedimiento para fijar el valor

de todos los componentes del predio
urbano, en términos de:
- terreno,

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- edificaciones,
- obras complementarias e

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- instalaciones fijas y permanentes.
 Valuación o Tasación
del predio urbano Articulo 4

4.2 En la tasación reglamentaria se utilizan

los valores arancelarios de terrenos
urbanos y valores unitarios oficiales de
edificación, aprobados por los dispositivos

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legales pertinentes.

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 Valuación o Tasación
del predio urbano Articulo 4

4.3 En la tasación comercial se estiman

los valores en función al análisis de
mercado con el método utilizado y los
factores que se consideren pertinentes,

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los mismos que son detallados y
justificados por el perito tasador.

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 Valuación o Tasación
del predio urbano Articulo 4

4.4 Para la tasación de las edificaciones

se aplican, según corresponda, los
factores de depreciación por antigüedad y
estado de conservación, establecidos en el

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presente Reglamento.

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 Valuación o Tasación
del predio urbano Articulo 4

4.5 La tasación de terrenos rústicos en

zonas de expansión urbana e islas
rusticas.
Se realiza de acuerdo a las disposiciones

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especificas establecidas en el Capitulo VII
del Titulo II del presente Reglamento.

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 Exposición

Valuación o Tasación del

Terreno
 Valuación del Terreno
(VT) AII.C.20

Para determinar:
a).- Valuación Reglamentaria: Tomar como
base valor unitario oficial urbano o arancel
urbano.

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b).- Tasación Comercial: Como base valor
unitario de estudio de mercado inmobiliario.

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 Valor del Terreno (VT)
AII.C.21

A falta de valor unitario oficial urbano o

arancel urbano o mercado inmobiliario, se
adoptara como tal el que se obtenga por
comparación con otro terreno que tenga

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las mismas condiciones:
- Zonificación

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- Similares obras
- Mismo nivel socio económico
- Lugares próximo al terreno.
 Valuación de Terreno
con un frente (VT) AII.C.22

a).- Área total=triple del frente al cuadrado,

o menor, se multiplica por el valor unitario
de terreno.
b).- El exceso del área si hubiera, se

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multiplica por el 50% del valor unitario de
terreno.

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 Valuación de Terreno
con mas de un frente (VT) AII.C.23

a).- Área total/n se divide entre «n» partes

proporcionales a cada uno de sus frentes
- A cada uno de sus partes se aplica
AIIC22

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- Luego se suman, dando primer resultado
b).- Se considera como único a cada uno de

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sus frentes y aplica AIIC22, otros resultados
c).- El VT es el mayor de los resultados de
a) o b).
 Valuación de Terreno
con frente a un pasadizo común (VT)
AII.C.24
a).- El área del predio o dominio exclusivo
se obtiene aplicando AIIC22 con un
supuesto valor urbano SVU (ver RNT).
b).- El pasadizo común o dominio privado

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se obtiene de acuerdo al AIIC22, el
resultado se reparte proporcionalmente.

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c).- Se obtiene sumando el valor del predio
y la proporción del pasadizo común.
 Trabajo Aplicativo

BARRUETO
Prof. MBA. MIRIAM E. ACUNA
Resolver los ejercicios sobre
valuación de terreno urbano
 Ejercicio: Valuación de
Terreno con un frente (VT) AII.C.22

Terreno Urbano con un solo frente:

- Frente= 10 ml
- Fondo= 30 ml
- Valor Unitario de Terreno= US/.300.00

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m2

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 Ejercicio: Valuación de
Terreno con mas de un frente (VT)
AII.C.23
Terreno Urbano con dos frentes:
- Frente por avenida = 10 ml
- Frente por calle secundaria= 30 ml
- Valor Unitario por avenida= US/.300.00

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m2
- Valor Unitario por calle= US/.200.00 m2

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 Ejercicio: Valuación de
Terreno frente a un pasadizo común
(VT) AII.C.24
Quinta de 5 predios, en Terreno Urbano
con un frente a calle de VU=300 ml:
- Frente = 10 ml (incluye ancho pasadizo)
- Fondo = 30 ml

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- Pasadizo 2 ml de ancho y 10 ml de
fondo

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- Calcular predio tercero desde el ingreso
a 12 ml
 Sesión 3

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Valuación de terrenos: Valuación

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reglamentaria y comercial; métodos y casos
por desarrollar.
Valuación de terrenos rústicos en zonas de
expansión urbana e islas rústicas.
 Informe de evaluación

- Traer para la sesión 3:

• Elaborar Informe Técnico de Tasación de un
terreno con un solo frente (se agrega
evaluación).
• Revisar caso terreno con un solo frente.