Compra venta de bienes inmuebles dentro del derecho real y

derecho patrimonial

1. Historia de los bienes inmuebles

2. Posesión
3. Registro y reconocimiento
4. Qué es el derecho real y cuál es su función dentro de los bienes inmuebles
5. ¿Qué son los bienes inmuebles?
6. ¿Cómo realizar una compra adecuada?
7. ¿Todos los bienes se encuentran registrados?
8. En casos de disputas u otros eventos de enemistad, siendo una sociedad
conyugal, cuál sería la determinación de los bienes inmuebles adquiridos
9. Conclusiones

Introducción
De antemano debemos tener en cuenta que, desde el inicio de la vida del hombre en la tierra,
este a tenido la necesidad de pertenencia sobre las cosas y bienes que lo rodean, entre ellos el
predominio natural sobre los espacios y cosas de consumo o utilidad para poder mantener el
mando o pleno disfrute sobre lo que posesiona.

Sin embargo, este principio de supremacía sobre los bienes en obtención del medio natural y su
intelecto han sido regulados para evitar excesos y abusos sobre las personas y su debido medio
de convivencia, para así, no afectar a los demás, una frase única dentro del plano del derecho
con el fin de regular la conducta y libertad de las personas en tránsito ha sido ´´los derechos de
uno terminan al iniciar los derechos del otro´´.

Una de las formas más antiguas para medir estos abusos fueron los acuerdos simples en buenas
conductas de convivencia y la delimitación de espacios para diferentes clanes, tribus, pueblos y
Estados, ya en 1946 con la paz de Wesfalia con la debida delimitación de los países aledaños con
la formación de Estados representativos y soberanos y la declaración de los mismos en la antigua
Italia con Maquiavelo y su denominación de Estado como un órgano jurídicamente compuesto
bajo un territorio con un grupo o colectivo de gentes, sin duda alguna, desde antaño este
principio ha ido creciendo mejorando con el paso del tiempo y la adaptación de nuevas
circunstancias o también llamada realidad nacional, claro está en base a leyes, normas y
acuerdos de convivencia bajo un órgano rector de los mismo como el gobierno, en el caso del
Perú en base a nuestro código civil, bajo normas de convivencia y refrendado con la constitución
política del Perú, la cual es soberana y administradora del territorio nacional que le compete,
para lo cual más adelante explicare el por qué todo bien inmueble se encuentra adaptado y
adherido a este gran Estado.
 1. Historia de los bienes inmuebles
Realicemos un pequeño viaje en retrospectiva en el tiempo tomando como ejemplo clave a
Grecia, la gran cuidad Estado, con uno de los mejores desarrollos en el pensamiento de
convivencia y normas y filosofía. Res – cosa, la cual se denominará para todo tipo de materia
tangible, pero se genera una gran disyuntiva en el hecho de determinar un bien inmueble como
una propiedad, todo lo perteneciente a Grecia le pertenecía a la misma, este Estado solo
brindaba espacios de vivienda y desarrollo social para el mismo grupo o colectivo de habitantes
griegos, entonces podemos decir que de Grecia solo podremos dejar el punto filosófico y
altruista sobre la pertenencia en base social y colectiva manejada por el mismo Estado, regido
por su gobernante.

Cabe mencionar que en Roma no solo manejamos el concepto de cosa como bien material e
inmueble o inmaterial por el Estado, si no que estos eran dados al pueblo con un hecho de
posesión para acrecentar sus dominios, es por ello que desde ese principio no solo mostramos
posesión y dominio de uso, si no que a su vez lo perteneciente a uno era de manejado en base
a beneficio de uso, de venta, de usufructo y de empoderamiento de riqueza y estatus social.

Debemos tener en cuenta que hay dos tipos de bienes, los comerciales o no comerciales y los
divinos, los cuales eran de pertenecía de la corona y allegados. Los bienes comerciales eran
expresamente de uso económico dentro y fuera de roma, pero dentro de su dominio, estos
producían ingresos al fisco romano con el fin de seguir desarrollándose como habitualmente lo
hacían y por protección del mismo Estado, entre otros bienes tenemos los agrícolas que también
son de comercio por la producción de la tierra y el beneficio que esta da y la de vivienda que era
utilizada para la regular vida que lleva una persona dentro de los dominios romanos.

En breve data, podemos decir que en roma no solo tenemos la obtención de la posesión de las
tierras que otorgaba el rey, si no también, el reconocimiento del rey para otorgar medidas
legales de protección de los bienes inmuebles de pertenencia de sus habitantes, para así no
generar disputas de sobre posición ni de usurpación de un bien perteneciente a una
determinada familia, bien y principio en base a la costumbre, normas de convivencia, ley y
posesión.

Este plano histórico refrenda los mismos puntos de posesión y reconocimiento legal hasta la
actualidad en base a la realidad nacional de cada Estado, con sus diversos órganos de
formalización e inscripción en base no solo a la costumbre, al derecho de tener una vivienda, a
la posesión, si no también a la ley y sus diversos principios de otorgamiento de titularidad sobre
las tierras utilizadas o poseídas.

1. Posesión
La posesión es un hecho jurídico que produce consecuencia jurídica y consiste en que una
persona tenga en su poder una cosa como señor y dueño en base a la posesión y uso pacífico
que realice sobre un bien inmueble, la posesión también se configura como un sustituto de la
propiedad ante su previa acreditación de dominio en cada momento, aunque ilegítimos (no
propietarios) se beneficien de ello; por ello la aspiración es perfeccionar la prueba de la
propiedad, es decir que si el bien inmueble se encuentra en posesión pacifica dentro del marco
legal y cumple con todos sus requisitos dentro de ley se podrá dar la titularidad al posesionario
con el punto que cumpla su fin máximo, titularidad, reconocimiento para ser propietario del
bien inmueble. ´´ Dice el artículo 896 del Código Civil que la posesión es el ejercicio de hecho
de uno o más poderes inherentes a la propiedad. Los atributos típicos de la propiedad son el
uso, disfrute, disposición y reivindicación (artículo 923 del Código Civil), pero no son todos´´

Solo para promover este mismo punto dentro del código civil, debemos tener en cuenta que
este uso y disfrute del bien inmueble debe de ser pacífico y demostrar su pertenencia en el
tiempo y las mejoras y provechos del mismo, es por ello que cito algunos pensamientos sobre
la mencionada posesión: ´´Para Savigny la posesión busca proscribir la violencia entre privados
que debaten sobre el derecho a poseer los bienes, por ello hay que proteger a quien tiene los
bienes en su poder mientras los jueces resuelven sobre el mejor derecho. Según Thinbaut la
posesión es el respaldo a la permanencia del estado de cosas, hasta que no se den motivos
determinantes para alterarlas. Para Röder y Arehens el fundamento se encuentra en la
presunción de probidad, según la cual se debe presumir que toda persona es proba y honrada
de modo que si explota un bien es porque tiene algún derecho sobre él. Por su parte Gans señala
que la posesión se protege porque es el comienzo de la propiedad a la que se puede acceder
por vía de la usucapión. Puchta y Bruns señalaron que la posesión era la protección de la
voluntad de la persona que posee, lo cual a su vez es una manifestación de su personalidad por
tanto la posesión protege la personalidad del poseedor´´

1. Órgano de registro y reconocimiento, sunarp

La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo dentro del Estado peruano, fue
creada mediante Ley 26366 en octubre de 1994, dentro del proceso de modernización del
Estado, este órgano se encarga de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema
Nacional, antes de este órgano teníamos a cofopri como el ente regulador de saneamiento de
tierras y hoy por hoy contamos con las municipalidades locales, más el apoyo de cofopri y el aval
de los registros públicos para poder regularizar, formalizar y otorgar titularidad sobre el bien
inmueble en posesión a los futuros propietarios del mismo.

4. Qué es el derecho real y derecho de propiedad

El derecho real es el poder jurídico que ejerce una persona tanto física como jurídica sobre una
cosa de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial, siendo este
derecho oponible a terceros, este no solo está normado dentro del código civil, sino que estipula
diversos trámites y procesos documentarios para poder formalizar todo acto legal y contractual
para así poder administrar un debido orden en el tránsito de adquisición de bienes inmuebles.

El derecho de propiedad es el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre
una cosa, ya que toda persona tiene derecho a un techo o vivienda en buen estado y de modo
satisfactorio, tal cual se cita en el código civil: ´´artículo 348 CC define el derecho de propiedad
por la reunión de tres facultades, gozar, disponer y reivindicar: La propiedad es el derecho de
gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes´´ por lo
tanto toda persona puede dar uso, generar beneficio sobre el mismo, pasar, traspasar, donar e
hipotecar dicho bien de su pertenencia, sin limitaciones o regulaciones que alteren su libre
derecho a disponer sobre el mismo, a no ser que hablemos de copropietarios, sociedad conyugal
o mal uso de los mismos afectando la herencia de los hijos o de la familia.
 1. ¿Qué son los bienes inmuebles?
Un bien inmueble es aquel bien que no se puede transportar de un lugar a otro debido a sus
características, este viene adherido a un terreno o parcela sobre el cual se pueden desarrollar
diversos beneficios en construcción los cuales podrán ser mueble o inmuebles también, es de
considerar que los bienes inmuebles son caracterizados por su posición fija, es decir, se
mantienen inmóviles en el lugar que les asignó la naturaleza.

Clasificación de bienes inmuebles:

1. Por su naturaleza: todo bien inherente a su espacio, suelo o territorio, artículo 334 del
Código Civil es el suelo o en palabras de nuestro Código, las tierras(apartado primero
del artículo 334). Como dice Lacruz Berdejo, en principio sólo hay una clase de bienes
inmuebles constituida por las porciones de globo terráqueo.

2. Por incorporación: todo acto de mejora o edificación sobre el bien.

3. Por destino: por el uso y usufructo que el propietario genera sobre el mismo, según el
artículo 334 de nuestro Código Civil, son inmuebles por destino: Las estatuas, relieves,
pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios,

4. Por analogía: concesiones administrativas o de temas hipotecarios como las

concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles.

10.¿Cómo realizar una compra adecuada?

Debemos de tener en cuenta que hay tres tipos de ventas para

terrenos o propiedades.

1. Transferencia de posesión: el cual no muestra la

titularidad registral en los registros públicos, pero por
acto posesorio de puede dar a transferir el bien por
acuerdo de buena fe con el fin de próxima regularización
de los tramites consecuentes a su futura inscripción y
reconocimiento por SUNARP como futuro propietario,
para lo cual a efectuar la transferencia necesitaras:
a. Minuta de transferencia de posesión
b. DNI del o de los posesionarios
c. Pagos de autoevaluó
d. Pagos notariales

2. Compra venta de acciones y derechos: es un terreno

inscrito en los registros públicos el cual ha sido
fraccionado y no se ha independizado, este se puede
 realizar en venta con la copia literal del lote matriz y se venderá por porcentajes
dependiendo su distribución, por ejemplo, de tener un lote de 1000 metros cuadrados
en lima y dividir el mismo en 4 sin independizar, se llevará a cabo una venta de cada
división del terreno bajo el 25% por unidad de la medida total de 1000 M2, para tal caso
en el hecho de realizar una venta se necesitara lo siguiente:

a. Minuta de compra venta

b. DNI del o de los propietarios
c. Copia literal del lote matriz
d. Pago de derechos notariales para realizar la inscripción en RR. PP con la escritura publica
e. Pagos de autoevaluó

3. Compra venta de bien inmueble: es una de las ventas más seguras y practicas a realizar,
ya que este terreno se encuentra debidamente registrado para lo cual los requisitos para
realizar un cierre o venta serán:

a. Documentos de DNI del o de los propietarios.

b. Copia literal del bien inmueble
c. Certificado registral inmobiliario
d. Constancia de autoevaluó como usuario de la municipalidad perteneciente el bien.
e. Acuerdo de ambas partes, acto solemne
f. Objeto jurídicamente posible, terreno
g. Precio pactado en cheque de gerencia o abono en cuenta, monto dinerario real.
h. Minuta de compra venta
i. Pago de impuesto y de alcabala
j. Pago de gastos notariales y registrales

Y ya al realizar y completar con todos los requisitos mencionados podrás tener la

titularidad del bien inmueble sin problema alguno.
 1. ¿Todos los bienes se encuentran registrados?
Si, y aunque muchas personas vallan encontrar de este afirmativo, debo aseverar y
reincidir en mi respuesta, para lo cual pondré imágenes y los elementos y configuración
de los mismos.

El Estado peruano está

conformado por un
territorio el cual está
conformado por un grupo
de personas o habitantes
regidos bajo un
ordenamiento jurídico legal
debidamente constituido
par generar el gobierno
dando leyes y normas de
autonomía y soberanía en el
Estado peruano.
Bajo este principio podemos
decir que el Perú cuenta con
un área de 1 285 216,20 km²
delimitando con Ecuador,
Colombia, Brasil, Bolivia y Chile
y que cada país mantiene
limites que protegen para no
violar su soberanía, dando
redundancia a lo mencionado
el Estado peruano es dueño y
propietario de como
constitutivo en base a la ley,
doctrina e interpretación
peruana y estipulados dichos
puntos en la constitución
política de nuestro país, dando a entender que cualquier espacio geográfico por mas extenso o
mínimo se encuentra dado e inscrito a favor del Estado peruano, los cuales se dividirán en
regiones, y a su vez para su administración gobiernos regionales, locales y otros órganos
del Estado autónomos como registros públicos, cofopri, bienes nacionales, los cuales
llevaran la tarea de regularización y reconocimiento de titularidad a sus habitantes,
también tenemos la distribución de tierras en base a ministerios, parques, policía, o
órganos del Estado, sin dejar de lado que nadie puede y tocar un metro cuadrado de
tierra sin solicitarlo al Estado o al órgano de confianza encargado de esa área, tanto en
el suelo, subsuelo, aires y mar.
Por lo tanto, cuando hablamos de titularidad o terrenos inscritos debemos hablar
particularmente que su inicio de titularidad parte desde el Estado peruano, en
reconocimiento de su área y extensión dentro de sus vastos territorios, tomando como
premisa que todo terreno dentro del país tiene un titular inscrito en base a registros
públicos, por costumbre y tiempo, por doctrina y señalado en la constitución política del
Perú, tal y como es en:
Capítulo I El Estado, la nación y el territorio, artículo 43, 44 y 54 y en el capítulo III de la
propiedad, articulo 70 y 73, en los cuales mostramos la soberanía y el reconocimiento
de las tierras a favor del pueblo peruano a fin de cumplir con sus derechos básicos y
fundamentales, ¿si el Estado se encarga de dar titularidad de tierras a sus habitantes?
¿Quién sería el dueño de este vasto territorio? ¿el Estado tendría los terrenos inscritos
de modo alguno? Pues sí, claramente es el dueño total de los vastos terrenos del país y
solo el podrá ceder, dar en concesión y generar titularidad a sus habitantes, terrenos
desde la costa peruana hasta la selva virgen de nuestra amazonia.

1. En casos de disputas u otros eventos de enemistad, siendo una

sociedad conyugal, cuál sería la determinación de los bienes
inmuebles adquiridos

Toda propiedad adquirida bajo los principios y regulaciones de la ley y el código civil en base a
no solo un buen acuerdo si no que el acto jurídico tomado sea correcto y sin vicios, no tendrá
problema alguno, tenemos que tener en cuenta que ese principio es de buena fe y de ser solo
una persona natural de la que hablemos o empresa con todos los poderes dados para accionar
libremente.

En caso de estar casado tendríamos que tener en cuenta que todo acto jurídico legal de deberá
de tomar entre ambas partes de la sociedad conyugal, sin dejar de lado la opinión ni la
participación legal de la otra parte, ya que al ser esposos hablamos de una sociedad de
gananciales y participación equitativa de los bienes patrimoniales.