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Direitos Reais
19a Edic5o

Revista, Atualizada e Aumentada por:

Luiz Edson Fachin

Professor Titular de Direito Civil da Faculdade de Direito
da Universidade Federal do Parana.
N? 0263

EDITORA
fORENSE

Rio de Janeiro
2007
 Capitulo 9
PROPRIEDADE

Sumario: 70. Conceito. 71. Sujeitos. 72. Objeto. 73. Conteudo.

74. Modal idades. 75. Sintese da evolucao historica. 76. Propriedade urba-
na e rural. 77. Funcdo social da propriedade.

direitos reais
70. Conceito. 0 direito real de propriedade é o mais amplo dos
—"plena in re potesta".
Sua conceituacao pode ser feita a luz de fres criterios: o sintetico, o
analitico e o descritivo. Sinteticamente, é de se defini-lo, corn Windscheid,
como a submissao de uma coisa, em todas as suas relacOes, a uma pessoa.
Analiticamente, o direito de usar, fruir e dispor de urn bem, e de reave-lo de
quern injustamente o possua. Descritivamente, o direito complexo, absolu-
to, perpetuo e exclusivo, pelo qual uma coisa fica submetida a vontade de
uma pessoa, corn as limitagiies da lei. (RA) A luz do refinamento tecnico
adotado na parte final do art. 1.228, o novo Codigo Civil acrescentou o de-
tentor como destinatario possivel da reivindicacao, ao lado do possuidor
injusto. Urn apuro tecnico que ja se verificava na doutrina e na pratica fo-
rense (RA).
Se é certo que nenhum desses criterios satisfaz isoladamente, o co-
nhecimento dos tres permite ter o direito de propriedade nocao suficiente-
mente clara. E a analise de seus caracteres que torna entretanto mais nitidos
setts tracos.
se bem que unitario, consistin-
A propriedade é urn direito complexo,
do num feixe de direitos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar,
dispor e reivindicar a coisa que the serve de objeto.
Direito absoluto tambem e porque confere ao titular o poder de deci-
d ir se deve usar a coisa, abandona-la, aliena-la, destrui-la, e, ainda, se the
convem limita-lo, constituindo, por desmembramento, outros direitos reais
em favor de terceiros. Em outro sentido, diz-se, igualmente, que é absoluto,
nao é peculiar ao
porque oponivel a todos. Mas a oponibilidade erga onines

110 Orlando Games
direito de propriedade. 0 que the é proprio é esse poder juridic° de domina-
cao da coisa, que fica ileso em sua substancialidade ainda quando sofre cer-
tas limitacOes. (RA) 0 abandono é modo de perda da propriedade, nos
termos do art. 1.276 do CCB de 2002 (RA).
Por ultimo, seu carater de direito absoluto se manifesta mais nitida-
mente no aspecto real de poder direto sobre a coisa corn o qual se distingue
das outras relacOes juridicas. (RA) Mitiga-se no novo COdigo Civil o card-
ter irrestrito do direito real de propriedade corn a adocao de urn condiciona-
mento finalistico, cuja teleologia é dada pela ordem economica e social, e
pela tutela do meio ambiente e do patrimonio historic° e artistico (RA).
0 direito de propriedade a perpetuo. Incluindo a perpetuidade entre
seus caracteres, significa-se que tem duracao ilimitada.
0 aspecto pessoal do direito de propriedade revela-se no jus prohi-
bendi, que consiste no poder de proibir que terceiros exercam sobre a coisa
qualquer senhorio. Por esse motivo, diz-se que é urn direito exclusivo.
Tern ainda como caracteristica a elasticidade, pois pode ser distendi-
do ou contraido, no seu exercicio, conforme se the agreguem ou retirem fa-
culdades destacaveis. (RA) A elasticidade se old nos direitos reais sobre
coisas alheias; nada obstante, nao se deve retirar os direitos reais de garan-
tia deste contexto, quer na hipoteca, quer na hipotese do penhor. 0 Codigo
Civil de 2002 disciplina os penhores: pecuario, industrial, mercantil e de
direitos, de veiculos (RA).
Considerada na perspectiva dos poderes do titular, a propriedade é o
mais amplo direito de utilizacao econornica das coisas, direta ou indireta-
mente. 0 proprietario tern a faculdade de servir-se da coisa, de the perceber
os frutos e produtos, e the dar a destinacao que the aprouver. Exerce pode-
res juridicos tao extensos que a sua enumeracao seria impossivel. (RA) 0
exercicio dos poderes inerentes a urn determinado direito, sob pena de con-
figurar a hipotese legal do abuso previsto no art. 187 do COdigo Civil, esta
limitado ao fim econOmico ou social. Essa percepcao teleologica confere a
funcao social uma chancela finalistica, quer recaia sobre moveis, quer so-
bre imoveis (RA).'
I (RA) Pioneira e lOcida e a doutrina: Fabio Konder Comparato, "Funcao social da pro-
priedade dos bens de producao", Revista de Direito Mercantil, Sao Paulo, abr./jun.
1987, v. 63, pp. 71-79 (RA).
Direitos Reais i ll
0 direito de propriedade e assegurado na Constituted°. salvo o caso
de desapropriacdo, ate por interesse social. (RA) 0 diploma civil de 2002,
assim como no diploma de 1916, nao estabelece a definicao do direito de
propriedade, se limitando a explicitar as faculdades do proprietario, no arti-
go 1.228: "0 proprietario tern a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e
o dire ito de reave-la do poder de quern quer que injustamente a possua ou
detenha". 0 § 1 0 deste artigo estabelece, por sua vez, ainda que de forma
precaria, a funcao social da propriedade, em especial da propriedade rural,
muito embora a redacao do paragrafo seja generica e esteja aquem do dis-
posto pelo artigo 186 da Constituicao Federal. Le-se no art. 1.228, § 1 0: "0
direito de propriedade deve ser exercido em consonancia corn as suas fina-
lidades economicas e sociais e de modo que sejam preservados, de confor-
midade corn o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilibrio ecologic° e o patrimenio historic° e artistic°, bem
como evitada a poluicao do ar e das aguas". 0 § 2°, ao seu turno, traz a no-
cao de abuso de direito pelo proprietario quando do exercicio das suas fa-
culdades, nos seguintes termos: "Sao defesos os atos que nao trazem ao
proprietario qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela in-
tencao de prejudicar outrem" (RA).
71. Sujeitos. Pode ser titular do direito de propriedade toda pessoa, assim
natural, como juridica; entre estas, tanto as de Direito PUblico, como as de
Direito Privado. 0 poder sobre as coisas é tao necessario a vida social que o
mais miseravel dos entes sempre tern propriedade sobre alguma coisa.
A capacidade de ser proprietario nao suscita problemas que deman-
dem maior indagacao.
Mas a capacidade para ser sujeito do direito de propriedade nao se
confunde coin a capacidade para adquiri-lo. A aquisicao pressupbe um titu-
lo, cuja obtencao requer a capacidade de fato, que varia conforme a nature-
za do ato juridico que the serve de causa. Diversas restricOes levantam-se
nao so quanto a propria faculdade de adquirir, mas, tam bem, quanto a espe-
cie do fato juridico que fundamenta o modo de aquisicao. Certas pessoas
nao podem adquirir bens de outras. A propriedade de determinados bens é
defesa a certas pessoas. Na realizacao de alguns negocios juridicos, que se
requerem como titulus adquirendi da propriedade, exige-se capacidade es-
pecial ou legitimacao.
Conforme a qualidade do sujeito do direito de propriedade, divide-se
propriedade pU-
o dominio empUblico eprivado. Assim, seriam objeto de
cionzinio pfiblico tern
blica os bens pertencentes ao Estado. Mas a expressao

112 Orlando Gomes
sentido mais restrito, carecendo, pois, de interesse a distincao feita pelo cri-
terio da qualidade do sujeito.
72. Objeto. 0 objeto do direito de propriedade nao é definido em termos
incontroversos. Tradicionalmente, afirma-se que hao de ser os bens corpo-
reos, mas, contra essa doutrina, que foi pacifica, levantou-se corrente dou-
trinaria que o estende aos bens incorporeos. Seus partidarios admitem a
existencia de propriedade literaria, artistica e cientifica,que, recaindo nas
producOes do espirito humano, teria como objeto bens imateriais. Outros
\Tao adiante, sustentando que os direitos podem ser objeto de propriedade.
Recentemente, o conceito de propriedade alarga-se abrangendo certos va-
/ores , como o fundo de comercio, a clientela, o nome comercial, as patentes
de invencao e tantos outros. Fala-se, constantemente, em propriedade in-
dustrial para significar o direito dos inventores e o que se assegura aos in-
dustrials e comerciantes sobre as marcas de fabricas, desenhos e modelos.
Chega-se ate a admitir a propriedade de cargos e empregos.
0 fen6meno da propriedade incorp6rea explica-se como reflexo do
valor psicologico da iddia de propriedade, mas, embora esses direitos no-
vos tenham semelhanca corn o de propriedade, porque tambem sac) exclusi-
vos e absolutos, corn ela nao se confundem. A assimilacao é tecnicamente
falsa. Poderiam enquadrar-se, contudo, numa categoria a parte, que, alhu-
res, denominamos quase-propriedade.2
Quanto a propriedade de direitos, admitida por Gierke para significar
o poder de um individuo sobre a totalidade de seu direito, so se poderia acei-
tar como forca de expressOo; porquanto, como salienta Wolff, nao é possi-
vel aplicar-se-Ihe o regime juridico da propriedade corporea.
Subsiste, assim, a doutrina de que o objeto do direito de propriedade
nao pode ser senao bens corporeos.
0 objeto do direito de propriedade ha de ser coisa especificadamente
determinada. Nao ha propriedade de urn patrim onio considerado em sua
unidade. Nas universalidades de foto, a propriedade recai em cada um dos
bens que as corn poem. Ha, portanto, tantos direitos de propriedade quantos
os bens.
0 direito de propriedade, apesar do principio de individzolizaciio do
objeto, compreende as coisas que Ihe sao aderentes ou vinculadas. Prevate-
2 A crise do Direito.
Direitos Reais 1 13
ce o principio da acessoriedade, pelo qual se presume que pertencem ao
proprietario da coisa principal as partes integrantes, frutos e benfeitorias.
A disciplina legal do objeto do direito de propriedade subordina-se a
tees principios:
1°) o da materializacCio ou corporiedade;
2°) o da individualizaccio;
3°) o da acessoriedade. 0 objeto do direito de proprie-
dade deve ser valor economic° materializado, individualmen-
te determinado, corn todos os acessOrios da coisa. (RA) 0
CCB de 2002 alterou a redacao anterior (vertida no art. 5°,
segundo o qual a coisa acessoria segue a principal), para es-
'tuir (art. 95) que os frutos e produtos podem ser objeto de
negocio juridico, apesar de ainda nao destacados do bem
principal. Sem embargo, a base da acessoriedade nao se
altera, dado que bem acessorio é aquele cuja existencia supOe
a do principal (art. 92) (RA).
73. Contetido. A extensao do direito de propriedade deve ser apreciada sob
duplo aspecto: extrinseco e intrinseco.
Sob o aspecto extrinseco, consiste o problema em determinar os limi-
tes que circunscrevem objetivamente o poder do proprietario. Para sua so-
lucao, ha que distinguir a propriedade mobiliciria da imobiliaria. Se a
propriedade recai em moveis, nenhuma dificuldade surge, porque tais
bens, alem de suscetiveis de perfeita individualizacao que perm ite determi-
nacao especifica, ocupam, no espaco, lugar precisamente definido, 3 poden-
do ser materialmente isolados; mas, se a propriedade incide em coisas
imoveis, o problema de sua extensao complica-se, porque, embora possa
ser delimitada horizontalmente, confinando-se entre vizinhos, sua exten-
sao vertical é objeto de controversias, que serao exam inadas a parte, uma
vez que novas concepcoes estao emprestando grande relevo a questa() da
propriedade do espaco aereo e do subsolo.
Sob o aspecto intrinseco, o problema do contend° do direito de pro-
priedade pode ser encarado de dois angulos diversos. Do primeiro, consiste
em determinar as faculdades inerentes a esse direito, firm ando-se, em resu-
mo, a extensao dos poderes do proprietario corno direito complexo que é.
3 Cons. Gomes y Munoz, ob. cit., p. 80.

114 Orlando Gomes
Do segundo, em fixar as limitacoes que a ordem juridica impoe ao seu
exercicro. A visa° por qualquer desses angulos sera sempre estreita e unila-
teral. Tanto 0 contend° positivo como o negativo devem ser destacados
para o esclareciment o completo dos termos do problema. As faculdades
inerentes ao dominio resumem-se, em apertada sintese, nojus vindicandi
compreendido no jus abutendi, no jus disponendi, como é obvio. As limita-
ebes atingem o exereicio do direito, do ponto de vista intensivo.
74. Modalidades. As principals modalidades do direito de propriedade sao:
a) propriedade plena e restrita;
b) propriedade perpetua e resoltivel.
A propriedade é plena quando todos os direitos elementares que a for-
mam se acham reunidos na pessoa do proprietario. 4 Restrita ou limitada
quando algum ou varios desses direitos elernentares estao destacados e
atribuidos a outrem. Por esse processo, formam-se os direitos reais na coisa
alheia. Se a coisa esta gray ada corn usufruto, por exemplo, seu proprietario
tern dominio restrito, porquanto os direitos de use e gozo da coisa passam
ao usufrutuario.
Para os que nao admitem o fracionamento do direito de propriedade,
a limitacao pelos outros direitos reais ocorre precisarnente corn esse efeito,
sem que se Possa afirmar, no entanto, que ha desmembramento, dado que o
direito de propriedade, embora restrito, permanece integro. (RA) 0 Codigo
Civil de 2002 introduz o condominio edilicio (arts. 1.331 e seguintes) na
sede codificada (RA) .
A perpetuidade é urn dos caracteres do direito de propriedade. Dai se
dizer que a propriedade é irrevogavel: "Semel dotninus semper clominus".
Normalmente, a propriedade tem duracao ilimitada. E perpetua. Por exce-
ed°, admite-se propriedade revogavel que se configura quando, no proprio
titulo de sua constituicao, por sua propria natureza ou pela vontade do
agente ou das partes, se contem condicao resolutiva. Diz-se, ent d- o, que a
propriedade é resoltivel como acontece, no fideicomisso, corn a proprieda-
de do fiduciario, e, na retrovenda, corn a propriedade do comprador. Nab
sao casos de propriedade resoltivel aqueles nos quais a revogacao se funda
em causa superveniente a aquisicao. (RA) Restou aberto (do art. 1.361 a
4 Lafayette, Direitos das Coisas, vol. 1°, p. 82.
Direitos Reais 115
1.368) capitulo especial no CCB de 2002 para tratar da propriedade fidu-
ciaria, hipotese de propriedade resolnvel de coisa move! infungivel que o
devedor transfere ao credor corn escopo de garantia (RA).
75. SIntese da Evolucao Historica. 0 estudo juridico da propriedade pres-
supae o conhecimento de sua evolucao historica. Todavia, para records-la,
como necessario, basta aludir as transformacoes fundamentais que sofreu
no curso dos tempos, registrando as formas pr6prias que tomou, em suces-
sivos regimes economicos, coincidentes corn os periodos hist6ricos em que
se costumam dividir a historia da civilizacao.
Para esse fim, interessa apenas relembrar a conceituacab do direito de
propriedade no sistema juridico dos romanos, o que vigorou no regime feu-
dal e o que predomina no regime capitalista.
Em traps largos, o conceito de propriedade que veio a prevalecer en-
tre os romanos, apos longo processo de individualizacao, é o que moderna-
mente se qualifica como individualista. Cada coisa tern apenas um dono.
Os poderes do proprietario sao os mais amplos. (RA) A formulagao que
emerge da investigacao das fontes nab encontra area imune a controversia.
A atilada doutrina ja registrou: "No Direito Romano classic°, a expressao
ius in re nab coincide corn o conceit° juridic° hoje denominado direito real.
Os romanos nao elaboraram um conceito de direitos reais e nab tiveram urn
nome para representar estes direitos. Esta noeao so veio se formar muito
mais tarde, a partir do seculo XVIII, corn Pothier, passando aos romanistas
do seculo XIX e, tambem, a uma parcels de autores modernos" 5 (RA).
A propriedade medieval caracteriza-se pela quebra desse conceito
unitario. Sobre o mesmo bein ha concorrencia de proprietarios. A dissocia-
eao revela-se atraves do binomio dominio eminence + dominio fail. 0 titu-
lar do primeiro concede o direito de utilizacao economica do bem e recebe,
em troca, servicos ou rendas. Quem tern o dominio util perpetuamente, em-
bora suporte encargos, possui, em verdade, uma propriedade paralela.
No regime capitalista, o conceito unitario da propriedade é restaurado
e os poderes que ela confere sao exagerados, a principio, exaltando-se a
concepcao individualista. Ao seu exercicio nal° se antepOe restrigoes, se-
5 (RA) Maria Cristina Cereser Pezzella, Propriedade privada no Direito Romano, Porto
Alegre, Fabris, 1998, p. 131 (RA).
 Orlando Gomes Dire itos Reais 117
116

nao raras, e o direito do proprietario é elevado a condicao de direito natural, utilidade publica ou interesse social, bem como no de requisicao, em caso
em pe de igualdade corn as liberdades fundamentais. de perigo pablico iminente". Os §§ 4° e 5° do mesmo artigo instituem uma
Desde algum tempo, porem, vem se desenvolvendo forte tendencia nova forma de desapropriacdo judicial, a partir de existencia de determina-
para a estatizactio da propriedade. (RA) Longo é, com efeito, o transcurso das e proprias caracteristicas: § 4°. "0 proprietario tambem pode ser priva-
juridico dessa formacdo historica. Recente estudo acurado deve ser trazido do da coisa se o imOvel reivindicado consistir em extensa area, na posse
a colacao: ininterrupta e de boa-fe, por mais de cinco anos, de consideravel n6mero de
pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente,
"No Estado liberal, o contrato converteu-se em instru-
obras e servicos considerados pelo juiz de interesse social e economic° re-
mento por excelencia da autonomia da vontade, confundida
levante." § 5°. "No caso do paragrafo antecedente, o juiz fixara a justa inde-
corn a propria liberdade, ambas impensaveis sem o direito de
nizacao devida ao proprietario; pago o preco, valera a sentenca como titulo
propriedade privada. Liberdade de contratar e liberdade de
para o registro do imOvel em nome dos possuidores" (RA). A mais energi-
propriedade seriam interdependentes, como irmas siamesas.
ca das limitacties ao direito de propriedade alarga-se nos seus fundamen-
A Declaracao dos Direitos do Homem e do CidadAo, da
tos, tendendo-se para admitir seu emprego por desamparo do im6vel,
Revolucao Francesa, em 1789, proclamou a sacralidade da
desvio de sua destinacao, venda para loteamento popular e manutencao de
propriedade privada (`Art. 17. Sendo a propriedade urn direito
posseiros no solo que ocuparam. (RA) Trata o C6digo de 2002 da perda
sagrado e inviolavel...'), tida como exteriorizacao da pessoa
pelo abandono de bem imovel (art. 1.276), considerando-se 3 anos o lapso
humana ou da cidadania. Emancipada da rigidez estamental
temporal de abandono para configurar urn bem vago, suscetivel de arreca-
da Idade Media, a propriedade privada dos bens economi-
cos ingressou em circulacao continua, mediante a instrumen- dacao (RA). 0 uso do solo privado passa a se subordinar a diretrizes trap.-
das pelo Poder P6blico em pianos reguladores e standards juridicos que
talizacao do contrato.
representam verdadeiro encarceramento da propriedade. Mo se chegou ao
Autonomia da vontade, liberdade individual e proprieda-
extremo de dissociar, da propriedade do solo urbano, o direito de constniir,
de privada, transmigraram dos fundamentos teoricos e ideolo-
fazendo-se do espaco aereo objeto separado, criando-se, em outras pala-
gicos do Estado liberal para os principios de direito, com
vras, o chamado solo artificial, mas numerosas medidas restritivas ao uso
pretensao de universalidade e intemporalidade" ° (RA).
do solo atestam o interesse do Estado de disciplina-lo sob o influxo do novo
conceito de propriedade, regulados minuciosamente os instrumentos juri-
76. Propriedade Urbana e Rural. 0 uso do solo urbano sofre nos dias de dicos de emprego mais usual no aproveitamento e na comercializacdo dos
hoje limitacOes que atingem o direito de propriedade e se inspiram no seu
terrenos, edificados ou nao, das cidades.
novo conceito. Na linha deste, admitem-se desapropriacoes para evitar e
Importantes disposieees legais disciplinararn recentemente' o parce-
impedir praticas especulativas ou nocivas ao interesse public°, preconizan-
lamento do solo para fins urbanos no empenho de dar tratamento juridico
do-se o emprego de novas tecnicas juridicas introduzidas pelo direito pre-
atualizado a problemas que a urban izacao dos grandes centros do pais vem
dial e a instituicao de direitos reais, tais como o direito de superficie e o de
suscitando, ligados fundamentalmente a habitacdo. (RA) A vigencia do
concessdo de uso. (RA) 0 § 3° do artigo 1.228 da Lei n° 10.406/02 institui o novo C6digo Civil se apresenta em moment° de ecos da formacao solida da
modo de intervened° na propriedade privada, in verbis: "0 proprietario
pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriacdo, por necessidade ou

7 Lei n° 6.766. de 19.12.1979. A tal ponto chegou a politica legislativa concernente ao

destino e a utilizacao do solo urbano que a sistematizacao das normas respectivas cons-
6 (RA) Paulo Luiz Netto Lobo, "Principios contratuais", in Paulo Luiz Netto Lobo; Ech- titui. para alguns autores, objeto de uma disciplina autonoma denominada Direito
ardo Messias Gonsalves de Lyra Jr., A teoria do contrato e o novo Codigo civil, Recife, Urbanistico. Das inovacoes mais interessantes desse ordenamento. sal ientam-se as re-
Nossa Livraria, 2003, p. 11 (RA). gras relativas ao solo criado.

118 Orlando Games
era estatutaria, emergindo conflito entre essa lei especial agora em vigor e a
legislacdo especifica preterita. Colhe-se da doutrina, na dicotomia exem-
plificativa entre o Codigo Civil de 2002 e o Estatuto da Cidade, procedente
critica:
"0 Estatuto da Cidade, Lei n° 10.257/2001, por nos ja
mencionado, mormente no capitulo em que tratamos do usu-
capido, atravessou o COdigo Civil, pois sdo leis da mesma
epoca, porque tambem disciplina o direito de superficie, nos
arts. 21 a 23. Tal obriga o interprete a definir a aplicabilidade
de ambos diplomas legais sobre a mesma materia. Este Esta-
tuto entrou em vigor noventa dias apps sua publicacdo, por-
tanto antes do novo C6digo Civil. E de se perguntar se, no
conflito de normas, o novo Codigo, como lei posterior, derro-
ga os principios do Estatuto. Se levarmos em conta a opinido
aqui tantas vezes defendida de que o Estatuto da Cidade insti-
tui um microssistema, tal como o Codigo de Defesa do Con-
sumidor e a Lei do Inquilinato, portanto, sob essa (Aka, o
Estatuto vigorara sobranceiro, em principio, sobre as demais
leis, ainda que posteriores. A materia, no entanto, é polemica,
e longe esta da unanimidade. 0 desleixado legislador, para
dizer o minimo, poderia ter facilmente dado uma diretriz e
nao o fez"' (RA).
A propriedade urbanasubmete-se, em relevantes aspectos setoriais,
a urn regime novo no qual os loteamentos recebem regulamentacdo na qual
os contratos para a aquisicdo do solo parcelado, o comprotnisso de venda, a
promessa de cessao e a cessiio daquele sAo inovados no seu esquema legal.
(RA) A propriedade urbana, para alem de ser disciplinada no C6digo
Civil, encontra ampla nonnatividade no denotninado Estatuto da Cidade
(Lei n° 10.257/01), que veio a regularnentar os artigos 182 e 183 da Consti-
tu icdo Federal de 1988. Evidenciando-se a importancia do Estatuto, Aluisio
Pires de Oliveira e Paulo Cesar Pires de Carvalho destacam: "Conseqiiente-
mente, os termos dos arts. 182 e 183 da Constituicao Federal, agora regula-
dos pelo Estatuto da Cidade, formam mais uma condicionante ao direito de
8 (RA) Silvio de Salvo Venosa, Direito Civil: direitos reais, 3' ed., SAo Paulo, Atlas,
2003, v. 5, p. 393 (RA).
Direitos Reais 119
propriedade. Isto significa dizer que a utilizacdo do solo urbano fica sub-
metida, primordialmente, a Constituiedo Federal, que estabelece a necessi-
dade de cumprimento da funcdo social das propriedades, e it observancia
do Estatuto da Cidade, Leis urbanisticas e piano diretor" 9 (RA).
0 parcelamento é perm itido em duas modalidades:
a) loteamento;
b) desmembramento.
Consistem, urn e outro, na divisdo de determinada gleba em lotes
destinados a edificacdo. Distinguem-se, no entanto, porque, no loteamento,
ha abertura de novas vias de circulacdo, enquanto, no desmembramento, ha
aproveitamento do sistema viario existente. Do ponto de vista juridico ndo
ha diferenca. E mai empregada a palavra desmembramento por ter signifi-
cado especial no Direito Imobiliario, qual é o de separar de uma gleba por-
cdo menor, desagregando a propriedade.
As exigencias legais para a validade do parcelamento do solo urbano,
tais como a elaboracAo e aprovacdo do respectivoprojeto, a observancia de
requisitos urbanisticos como area minima dos lotes, areas ptiblicas, areas
inedificaveis, equipamentos palicos e comunitarios, o registro do lotea-
mento ou do desmembramento, constam de preceitos que mais interessam
ao direito pUblico do que ao direito privado. Serve, entretanto, seu conheci-
mento na medida em que alguns atestam o grau de interferencia do Estado
no comercio imobiliario, a preocupacdo de proteger os adquirentes de lotes
e o proposito de tracar, no particular, uma politica urbanistica. Dai o rigor
corn que se tratam as condieOes para o loteamento ou o desmembramento,
as cautelas corn que se cerca a comercializacdo dos lotes, semelhantes, em
grande parte, as que se tornam para incorporacdo e venda dos edificios de
apartamentos, e a severidade das penas aplicaveis aos loteadores transgres-
sores. Para o registro imobilicirio do projeto de parcelamento, exige a lei
documentos, tais como o titulo de propriedade do imovel, a cadeia sucesso-
ria, certidoes negatives e ate um exemplar do contrato-padriio de promessa
de venda, prevendo meticulosamente o processamento. 1°
Quanto aos contratos, deram-se interessantes modificacties no regi-
me anterior.
9 (RA) Aluisio Pires Oliveira; Paulo Cesar Pires de Carvalho, Estatuto da Cidade: ano-
tag 5es a Lei 10.257 de 10.07.2001, Curitiba, Jurua. 2002 (RA).
10 Arts. 18 e 24.

120 Orlando Gomes
No afa de interferir na formacao da relacao precursora da aquisicao
de lotes de terreno parcelado, exigiu que se formalizasse num contra-
to-padrao corn numerosas indicacoes," a ser apresentado juntamente corn
outros documentos necessarios ao registro do parcelamento, e assim sujei-
to ao crivo do oficial que tern competencia para efetua-lo. At6 o nirmero de
vias desse inalteravel contrato-padrao esta previsto. Curiosa inovacao foi
introduzida na lei, 12 constitutiva, como parece ser, de uma nova figura juri-
dica. Trata-se de pre-contrato precursor de urn contrato preliminar ou de
um contrato preliminar ao contrato definitivo de compromisso de venda. A
lei dispbe que, se nao cumprir a obrigacao, quern prometeu concluir urn
contrato de promessa de venda pode ser notificado para conclui-lo ou dar
as raziies do arrependimento, pois, do contrario, e ao que parece, sem deci-
sao judicial, o contrato para celebracao do compromisso sera registrado, e
substituido seu conteado pelo do contrato-padrao.
Nao é Melt a natureza dessa figura anomala. Se a promessa de venda
for considerada urn contrato preliminar ou pre-contrato, como afirma a
maioria dos doutrinadores nacionais, estaria configurada a situacao extra-
vagante do pre-contrato de pre-contrato, logicamente absurda. Urn pre-
contrato ou contrato preliminar somente pode anteceder a um contrato
definitivo, sabido que é uma promessa de contratar. Alem disso, a simples
promessa de concluir um contrato nao pode ter o efeito de admitil; se des-
cumprida, execucao coativa em forma especifica de outra promessa de
contratar. Nern se compreende que a obrigacao de celebrar um contrato
preliminar implique o registro do contrato do qual se originou, mas corn
novo conteado, apropriado ao contrato que se prometeu concluir. Mais gra-
ve é ainda a equiparacao ao pre-contrato do contrato preliminar de promes-
sa de venda, a promessa de cesstio, a proposta de compra e a simples
reserva de lote, todas consideradas obrigacaes de fazer e tratadas nos ter-
mos dos arts. 639 e 640 do Codigo de Processo Civil. Atribui-se, assim, a
alas pre-contratziais o valor e a forca de contratos perfeitos, geradores da
obrigacao de fazer nascitura, chegando-se ao extremo de mandar aplicar ao
pre-contrato do pre-contrato de promessa de venda regra processual relati-
va a contrato que tenha por objeto a transferencia da propriedade de coisa
determinada (art. 640). Sea proposta de compra, a que se refere a lei, ja foi
11 Art. 26.
12 Art. 27.
Direitos Reais 121
aceita pelo vendedor-loteador, o contrato sera definitivo, mas nulo por &-
fejt° de forma; se ainda nao foi aceita, podera vir a se-lo porque se trata de
proposta irrevogavel, mas de compra, e nao de promessa de comprar. A re-
serva de lote nao pode ser convertida em compulsoriamente
promessa de
venda, impostas, no respectivo pre-contrato, as condicOes do sucessivo
contrato de promessa de venda, ate porque, tanto nesta hipOtese como na
de proposta de compra, é necessario, conforme o preceito legal, que cons-
e a pro-
tern do primeiropre-contrato a manifestacao de vontade das partes
messa de contratar.
Se o compromisso de venda for, entretanto, considerado um contrato
definitivo, quando registrado e assumido irretratavelmente pelas partes,
como entendo, I3 pelo qual as partes se obrigam a tornar plenamente eficaz
a aquisicao de determinado bem imovel, o contrato a que se refere a lei sera
entao o verdadeiro pre-contrato, corn a vantagem de poder ser recusado
pelo promitente se tiver razoes para impugnar sua conclusao. Trata-se de
uma promessa unilateral de contratarcorn a particularidade de gerar obri-
gacao exigivel em forma especifica, into e, podendo o promisscirio exigir
do promitente que firme o contrato prometido e, em caso de recusa, que o
juiz profira sentenca que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Em qualquer das hipoteses, o chamado contrato de promessa bilateral de
venda (compromisso de compra e venda) forma-se para possibilitar a aqui-
sicao do bem pela parte que quer se tornar proprietaria plena do imovel. Na
figura adotada no Direito brasileiro, a expressao "promete vender" é impro-
priamente usada num contrato definitivo cuja execucao se difere para facili-
tar o pagamento do preco, assegurar financiamentos, obter documentacao
que falta, solenizar o titulo e ate regular diferentemente interesses em jogo.
Se o legislador pretendeu configurar corretamente o chamado com-
promisso de venda, nao como urn contrato preliminar ou pre-contrato, mas
como uma das modalidades da compra e venda, a figura da promessa unila-
teral de contratar ou contrato preliminar unilateralcompreende-se como
verdadeiro pre-contrato, que vincula tao-somente, no caso, o loteador, ten-
do-se em vista que, na pratica, é ele quern se obriga a concluir o compro-
misso: quem promete contratar. A outra parte contratard se quiser, livre
como esta de celebrar, ou nao, o contrato e autorizado, como 6, para exigir,
se quer contratar, que opromitente renove o consentimento, pois nao se tra-
13 Ver nesta obra o Cap. 30; e em Contratos, do autor, Cap. XXI.

122 Orlando Games
to de opcao. (RA) 0 novo Codigo Civil confere direito real ao promitente
comprador (art. 1.417); toma como fundamento a ausencia de arrependi-
mento na promessa de compra e venda, registrada no Carterio de Registro
de Imoveis. Trata-se, entao, do direito real a aquisicao do imovel, apto a
conferir ao promitente comprador o direito de exigir (art. 1.418) a outorga
da escritura definitiva ou a adjudicacao (RA).
Se a parte que prometeu unilateralmente contratar vier a impugnar a
exigencia do interessado em concluir o contrato, podera ser judicialmente
compelida a atende-la, nos termos do art. 639 do Codigo de Processo Civil.
Julgando o pedido, pode o juiz repelir a imptignacao, prolatando decisao
que cause os mesmos efeitos do contrato.
A oponibilidade a terceiro do compromisso de compra e venda de ter-
reno loteado esta expressamente prevista (art. 29), existindo independente-
mente da insercao no contrato de clausula especifica e nao podendo ser
afastada por disposicao em contrario.
O registro do contrato somente se cancela por decisao judicial, a me-
nos que as partes, em requerimento conjunto, solicitem ao oficial o cance-
lamento, ou qualquer das partes comprove a rescisao do contrato.
A propriedade agrciria esta submetida a regime legal distinto defini-
do no Estatuto da Terra e em leis complementares. Nesse regime, a ideia da
propriedade/funcao social foi aceita atraves da predeterminacao de seu
exercicio. A propriedade do imovel rural se exerce como uma funclio social
quando favorece o bem-estar dos seus proprietarios e trabalhadores, man-
tern niveis satisfatorios de produtividade, assegura a conservacao dos re-
cursos naturals e observa a regulamentacao legal do trabalho.
Objeto da propriedade agraria é o imovel rural.
Sua exploracao pode ser feita sob forma empresarial ou domestica.
Na forma dontestica, toma o nome de propriedade familiar, e se distingue
por doffs tracos: a exploracao direta pelo agricultor e sua familia e a inexis-
tencia de trabalho assalariado, absorvida, pois, toda a forma-trabalho do
grupo domestic° que the assegura renda suficiente a subsistencia. Na for-
ma empresarial, a propriedade é visualizada na perspectiva dinamica do
empreendimento que, para explorar economicamente a terra, promova seu
possuidor.
Para alcancar objetivos de sua reforma agraria, introduziu o legisla-
dor no Estatuto da Terra a figura do modulo. E o modulo rural a area mini-
ma, em determinada zona, considerada necessaria a producao da renda
capaz de sustentar o grupo domestic°, variavel em funcao do tipo de explo-
Direitos Reais 123
racao, das condicoes ecologicas e outros fatores. Tao importante é o modu-
lo que nem mesmo por efeito de sucessao hereditaria e partilha pode ser
dividido.
Distingue a lei, na propriedade agraria, a que recai em minifindio ou
em latiffindio. 0 minifiindio é o imovel rural de area e possibilidades infe-
riores as dapropriedadefanzdiar. Toda area de terra agricultavel que seja
inferior ao modulo rural e minifundio, mesmo que proporcione renda supe-
rior a de uma propriedade familiar, a menos que funcione como empresa al-
tamente rentavel. Para efeitos legais, o lcuifindio é por extenstio ou par
mo-
desamparo. 0 primeiro é o que excede a area maxima de 600 vezes o
dulo do imovel rural ou de 600 vezes a area media dos imoveis rurais na
respectiva zona. (RA) A Constituicao Federal de 1988, ao tratar da proprie-
dade agraria e da funcao social mediante indicadores e graus de utilizacao
eficiente da terra, abriu as portas para que a regulamentacao posterior se
afastasse dessa elogiavel mensuracao existente no Estatuto da Terra. 0 tex-
to constitutional assim o fez para dar regramento infraconstitucional a pro-
tecao da propriedade produtiva. A Lei n° 8.629, de 25.2.93, regulamentou a
reforma agraria, tratando especialmente no art. 6° do grau de utilizacao da
terra e do grau de eficiencia na exploracao da terra; a Lei Complementar
n° 76, de 6.7.93, dispos sobre o procedimento contraditorio especial, de rito
sumario, para o processo de desapropriacao de imovel rural, por interesse
social, para fins de reforma agraria, corn as alteracaes da Lei Comple-
0
mentar n° 88, de 23.12.96 (RA). Tern-se como latifi:mdio por desamparo
imovel inexplorado corn fins especulativos ou que é inadequadamente ex-
plorado. A inertia do proprietario apura-se em relacao as possibilidades fisi-
cas, econornicas e sociais do meio, enquanto a deficiencia e a inadequacao se
apreciam em relacao ao conceito legal de empresa rural.
Para compelir o proprietario a exercer o seu direito como umafunceio
social, tern a autoridade pablica a disposicao alguns instrumentos juridicos
e meios administrativos, tais como a desapropriacao por utilidade social, a
tributaccio extraordinaria, manipulaccio do credito agricolae o remem-
bramento de imoveis desapropriados.
A propriedade agraria esta disciplinada em importantes diplomas le-
gais.
77. Funcao Social da Propriedade. Corn essa expressao de conceituacao
vaga, o direito de propriedade — o direito subjetivo por excelencia na ordem
patrimonial — passa a ser encarado como uma complexa situacao juridica

124 Orlando Gomes
subjetiva, ativa e passiva. 14 Deixaria de ser um direito subjetivo sem se
converter, entretanto, em simples interesse legitimo. (RA) 0 campo juridico
da funcao tern hoje, no Brasil, assento constitucional (CF, art. 5°, inc. XXIV)
e Civil (CCB de 2002, art. 1.228, § 1°). Gustavo Tepedino, ao tratar da te-
matica, observa:
"A propriedade, portanto, nao seria mais aquela atri-
buicao de poder tendencialmente plena, cujos confins sao
definidos externamente, ou, de qualquer modo, em carater
predominantemente negativo, de tal modo que, ate uma cer-
ta demarcacao, o proprietario teria espaco livre para suas
atividades e para a emanacao de sua senhoria sobre o bem.
A determinacao do contend° da propriedade, ao contrario,
dependera de centros de interesses extraproprietarios, os
quais vao ser regulados no ambito da relacao juridica de pro-
priedade. [...] Tal conclusao oferece suporte teorico para a
correta compreensao da funcao social da propriedade, que
tera, necessariamente, uma configuracao flexivel, mais uma
vez devendo-se refutar os apriorismos ideologicos e home-
nagear o dada normativo. A funcao social mod ificar-se-a de
estatuto para estatuto, sempre em conformidade corn os pre-
ceitos constitucionais e corn a concreta regulamentacao dos
interesses em joga i ' (RA).
A qualificacao da propriedade como situacao juridica abrangente de
direitos, obrigacoes e onus nao é suficiente, contudo, para a definicao do
principio consubstanciado no conceito de fungi() social, necessario, que é,
para possibilitar a sistematizacao de suas virtualidades. Importa, para mais,
encontrar o seu significado, como se propos Rodota 16 atraves de analise se-
parada e sucessiva dos termos da expressaofungdo social.
14 Perlingieri, Introduzione alla Problematica della Proprieta,Camerino, Jovene, p. 70.
Para o conceito de situacao juridica em Kohler, Duguit, Carnelutti e Beni, cons. Tor-
quato Castro, Teoria da Situacdo Juridica em Direito Privado Nacional, Sao Paulo,
Saraiva, 1985, pp. 54 a 66.
15 (RA) Gustavo Tepedino, "Contornos constitucionais da propriedade privada", in Car-
los Menezes Direito [coordl, Estudos em homenagem ao professor Caio Tacito. Rio
de Janeiro, Renovar, 1997, pp. 321-322 (RA).
16 "Proprieta", verb. in Novissimo Digesto Italiano, vol. XIV .
Direitos Reais 125
Vamos segui-lo.A comecar pelo vocabulofungdo. Esclarece o citado
professor que o termofunctio contrapoe-se a estrutura e que serve para de-
finir a maneira concreta de operar de um instituto ou de urn direito de carac-
teristicas morfologicas particulares e notorias. A partir do momento em que
o ordenamento juridico reconheceu que o exercicio dos poderes do propri-
etario nao deveria ser protegido tao-somente para satisfacao do seu interesse,
a funcao da propriedade tornou-se social. 0 novo esquema manifestou-se
pela consistencia da funcao sob triplice aspecto:
1°) a privacao de determinadas faculdades;
2°) a criacao de urn complexo de condicao para que o
proprietario possa exercer seus poderes;
3°) a obrigacao de exercer certos direitos elementares
do dominio. A funcionalizacao da propriedade se resolveria
na distincao entre especies particulares de bens, classificados
mediante criteria economic°, e pela modificacao das normas
que disciplinam a atividade do proprietario. Quanto aos bens,
é relevante a classificacao entre bens de producao, bens de
use e bens de consumo, por isso que "so os bens produtivos
sao idoneos a satisfacao de interesses economicos e coletivos
que constituem o pressuposto de fato da funcao social". So
apedeutas estendem aos bens de use o principio da funcao so-
cial, falando em funcao social da propriedade edilicia ou, ate
mesmo, na dos bens duraveis. Quanto a mudanca do regime
legal, as novas disposicOes normativas voltam-se para um
momento da atividade do proprietario, que e o da empresa,
ou, segundo outros autores, "a propriedade chamada a absor-
ver a funcao social nao é a propriedade direito-subjetivo, mas
a propriedade instituto-juridico", indicativa de que "a funcio-
nalizacao nao toca o contend° do dire ito, ficando de fora,
muito ao contrario".
Ja o adjetivo que qualifica a funcao tern significado mais ambiguo.
Desaprovando a formula negativa de que social é equivalente a nao-indivi-
dual istico, aplaude o emprego, para defini-lo, como criteria de avaliacao de
situacOes juridicas ligadas ao desenvolvimento de determinadas atividades
econornicas, para maior integracao do individuo na coletividade. Em subs-
tancia: como urn "parametro elastico" por mein do qual se transfere para o
ambito legislativo ou para a consciencia do juiz certas exigencias do mo-
mento historic°, nascidas coma antitese no movimento dialetico da aventu-
ra da humanidade.

126 Orlando Gomes
Apesar de imprecisao da expressa- ofuncao social e, sobretudo, da d i-
ficuldade de converte-la num conceito juridico, tornou-se corrente o seu
use na lei, preferencialmente nas Constituicties, sem univocidade, mas
corn expressive carga psicologica, recebida, sem precaucaes, pelos juristas
em geral.
Essa receptividade conduz o jurists de hoje aos planaltos onde se mo-
v imentam as ideias movidos por doffs propositos:
1) identificar a fonte da qual jorrou a ideacao;
2) indicar as determinantes ideologicas da concepcdo.
Pela influencia que a sua obra do comeco do seculo exerceu nos auto-
res Latinos, Leon Duguit pode ser considerado o pai da ideia de que os direi-
tos so se justificam pela missao social para a qual devem contribuir e,
portanto, que o proprietario se deve comportar e ser considerado, quanto
gestao dos seus bens, como urn funcionario." Tornou-se classic° o seu tex-
to explicativo da funcao social da propriedade. Vale a pena transcreve-lo:
"A propriedade deixou de ser o direito subjetivo do individuo e tende
a se tornar afuncao social do detentor da riqueza mobiliaria e imobiliaria; a
propriedade implica para todo detentor de uma riqueza a obrigacao de em-
prega-la para o crescimento da riqueza social e para a interdependencia so-
cial. S6 o proprietario pode executar uma certa tarefa social. S6 ele pode
aumentar a riqueza geral utilizando a sua propria; a propriedade nao e, de
modo algum, urn direito intangivel e sagrado, mas um direito em continua
mudanca que se deve modelar sobre as necessidades sociais as quais deve
responder". 18
Ressaltando os discipulos a visa° profetica do mestre, tiveram, no en-
tanto, o desencanto de ver a doutrina da funcionalizacdo da propriedade in-
corporada ao ideario politico de Estados totalitarios, a frente dos quais se
colocou a Italia fascista.
A margem da consolidacao da ideia nesses regimes politicos teve o
respaldo da doutrina da Igreja no pensamento de Jacques Maritain, na dou-
trina personalista de Emmanel Mounier e em enciclicas que precederam a
Mater et Magistra. Qualquer que tenha sido, no campo dessas influencias,
o impulso para a cristalizacAo juridica da ideia de func5o social, sua sobre-
vivencia e difusao nos regimes pluralistas do pOs-guerra explicam a sua
17 Jacques de Lanversin, La Propriete, une Nouvelle Regle du Jeu?; Paris, Presses Uni-
versitaires, 1975, p. 44.
18 Traite de Droit Constitutionel, t. 3.
Direitos Reais 127
forca e a sua "finalidade racional". Essa energia moral da concepc5o de que
a propriedade é uma furred° social nao tem, entretanto, inspiracao socialis-
ta, como se supae, por desinformacao, particularmente os socialistoides le-
vianos ou contrabandistas de ideias.
Muito pelo contrario. Se nao chega a ser uma mentira convencional, é
um conceito ancilar do regime capitalista, por isso que, para os socialistas
autenticos, a formula funcao social, sobre ser uma concepcao sociologica e
nao urn conceito tecnico-juridico, revela profunda hipocrisia, pois "mais
nao serve do que para embelezar e esconder a substancia da propriedade
capitalistica". E que legitima o lucro ao configurar a atividade do produtor
de riqueza, do empresario, do capitalista, como exercicio de uma profissao
no interesse geral. Seu contend° essencial permanece intangivel, assim
como seus componentes estruturais. A propriedade continua privada, isto
e, exclusiva e transmissive! livremente. Do fato de poder ser desapropriada
corn major facilidade e de poder ser nacionalizada corn maior desenvoltura
nao resulta que a sua substancia se estaria deteriorando.
0 primeiro problema foi levantado por Perlingieri na sua obra Intro-
duccio a Problemcitica da Propriedade, publicada em 1971 pela Escola de
Aperfeicoamento em Direito Civil da Universidade de Camerino. Regis-
trando a evidente diferenca estrutural e politica existente entre a proprieda-
de que tern funcao social e propriedade que é funcao social, esclarece que,
na primeira colocacao, a propriedade permanece como uma situacao subje-
tiva no interesse do titular, e que so ocasionalmente este é investido na fun-
cao social, enquanto na outra perspectiva a propriedade é atribuida ao
proprietario, nao no interesse preponderante deste, mas no interesse publi-
co ou coletivo. Pondera, em seguida, que nao é nitida a linha de demarca-
cdo entre a propriedade como direito subjetivo, isto 6, como propriedade
que é funcao social,
que tern funcao social, e a propriedade comopotestatis,
mas que, no direito atual os titulares de situacOes juridicas subjetivas sao,
ao mesmo tempo, titulares de situayOes ativas e de situacOes passivas. A
propriedade seria uma situacao juridica subjetiva corn a natureza de um po-
Nesse sentido, a
der (potesta) que encerra deveres, obrigacties e onus. °
propriedade é hoje uma func5o social quando exercida para certos fins.
0 segundo problema consiste em saber "se a funcao social da proprie-
dade se identifica corn as I im itacoes, os vinculos e os onus ou se guarda, ao
contrario, uma autonomia que prescinde da existencia das mencionadas
restricOes, das quais constitui a justificacao".
19 Perlingeri, op. cit., p. 75.

128 Orlando Comes
A resposta segundo a qual a funcao social da propriedade se identifica
corn o conjunto de limitacties impostas pelo ordenamento juridico confun-
de a ratio das leis restritivas corn o seu texto. E verdade que se essas leis
fossem a expressao resumida da funcao social da propriedade a sua garan-
tia constitutional teria maior seguranca e certeza, muito embora a exeqiii-
bilidade do controle exclusivamente legislativo esteja condicionada a uma
especie de delegacao que o transfere para o Executivo a pretexto de que a
lei nao deve descer ao nivel de regulamento. Dessa estrategia resulta inse-
guranca e incerteza. Nao é contudo sob esses aspectos que o problema deve
ser abordado para a conceituacao de funcao social da propriedade. Sua so-
lucao exige a determinacao do alvo do conceito. A diferenca esti em que as
limitacoes atingem o exercicio do direito de propriedade, nao a sua subs-
tincia, e em que so se justificam se uma nova concepgao do direito de pro-
priedade é aceita.
A resposta segundo a qual a funcao social da propriedade é antes uma
concepcao corn eficicia autonoma e incidencia direta no proprio direito
consente elevi-la a dignidade de urn principio que deve ser observado pelo
interprete, tal como sucede em outros campos do Direito Civil, como o
principio da boa-fe nos contratos. E verdade que assim considerada se torna
uma nocao vaga, que todavia no é ineitil na medida em que inspira a inter-
pretacao da atividade do proprietirio. Nessa otica, a acao do juiz substitui a
do legislador, do Congresso ou da Administracao PUblica. 0 comporta-
mento professional do magistrado passa a ser, no particular, "uma acao de
invencao e de adaptacao", como se exprime Lanversin definindo a acao
pretoriana como urn meio de realizar a modennzacao do direito.' E verda-
de que, nessa colocacao, se corre o risco de urn uso alternativo do direito
ou de uma resistencia empedernida. Como quer que sej a, o preceito consti-
tucional que atribui funcao social a propriedade nab tem valor normativo
porque nao se consubstancia nas normas restritivas do moderno direito de
propriedade, mas simplesmente se constitui no seu fundamento, na sua jus-
tificacao, na sua ratio. (RA) Agora esti na lei: o novo Codigo Civil
contempla a funcao social e chancela, em seu descumprimento, uma inter-
vencao judicial expropriatoria. E o que prev o § 4° do art. 1.228 do CCB
de 2002 (RA).
20 Op. cit., p. 67.
Direitos Reais 129
Estabelecidas essas premissas, pode-se concluir pela necessidade de
abandonar a concepcao romana da propriedade para compatibilizi-la corn
as finalidades sociais da sociedade contemporinea, adotando-se, como
preconiza Andre Piettre, 21 uma concepcao finalista, a cuja luz se definam
as functies sociais desse direito. No mundo moderno, o direito individual
sobre as coisas impeie deveres em proveito da sociedade e ate mesmo no in-
teresse dos nao-proprietarios. 22 Quando tern por objeto bens de producao,
sua finalidade social determina a modificacao conceitual do proprio direi-
to, que nao se confunde corn a politica das limitacOes especificas ao seu
uso. A despeito, porem, de ser um conceito geral, sua utilizacao varia con-
forme a vocacao social do bem no qual recai o direito — conforrne a intensi-
dade do interesse geral que o delimita e conforme a sua natureza na
principal rerun divisio tradicional. A propriedade deve ser entendida como
ftincAo social tanto em relacdo aos bens imoveis como em relacao aos bens
moveis. A concepcao finalista apanha a propriedade rural, em primeiro lu-
gar, porque a terra era ate poucos tempos atris o bem de producao por exce-
lencia e a empresa, que é o seu objeto na propriedade produtiva da
sociedade industrial, bem como, embora sem a mesma eficicia, os valores
mobiliarios. Mao se trata de uma posicao aprioristica, mas sim de uma posi-
cdo de rigor logic° corn "o conceito de funcao social que polariza a proprie-
dade para a realizacao de finalidades ou objetivos sociais". Nao me parece,
coin efeito, como entende Barcellona, 23 que a funcao social da propriedade
se resolva em uma atribuicao de competencia ao legislador para intervir na
relacao entre o sujeito e o objeto do direito real e na qualificacAo das causas
que justificam a intervencao. Essa politica intervencionista compreende
tecnicas que encontram apoio na necessidade de defender os chamados in-
teresses difusos, como é o caso da protecdo do ambiente, ou de restringir
certas faculdades do dominio ate o ponto de desagregi-las, como ji aconte-
ceu, em algumas legislacOes, corn o direito de construir. Essas tecnicas
tambem sao aspectos da modernizacao do direito de propriedade, mas as-
pectos distintos de sua concepcao finalistica, limitacOes, vinculos, onus
comprimem a propriedade porque outros interesses mais altos se alevan-
tam, jamais porque o proprietario tenha deveres em situacao passiva carac-
teristica.
21 Apud Lanversin, op. cit., p. 133.
22 Op. tit., p. 133.
23 Gli Istiutti Fondamentali del Diritto Privato, Nappies, Jovene, 1978, p. 148.
 131
Direitos Reals
130 Orlando Gotnes

ma dessas hipOteses esta em causa propriamente a funcao social da proprie-

Concluida esta analise te6rica, o estudo estaria incompleto se no se dade. A lei cogita do comportamento do empresario, nao do proprietario,
fizesse um flash da recepgao do conceito de funcao social no direito positi- embora os equipare, filiando-se, ao que parece, a tese de que a empresa é
vo. Nas ConstituigOes das democracias ocidentais, o melhor texto, a meu
um modo de exercicio da propriedade. Como quer que seja, o comporta-
aviso, é o art. 14, alinea 2, da Constituicao da Republica Federal da Alema-
mento exigido do controlador e do administrador na conducao da empresa
nha, de 1949, que transcrevo: nao tern na lei indices que facilitem a conceituagao da fungao social da
"A propriedade obriga. 0 uso da propriedade deve concorrer tambem
companhia ou da empresa.
para o bem da coletividade." Continua, pois, a ser urn conceito indeterminado, mas como contraste
Entre nos, a insercao de um dispositivo na Constituicao, declaratorio da propriedade privada contemporanea dos bens de producao. (RA) 0
de que a propriedade tem uma funcao social e nao pode ser exercida contra art. 186 da Constituicao Federal de 1988 estabeleceu requisitos, segundo
o interesse coletivo, se deu, declaradamente, na ultima. E verdade que a criterios e graus de exigencia que foram prey istos em lei ordinaria, para que
Constituicao de 1946 prescreveu que o uso da propriedade deveria ser con- a propriedade rural cumpra sua funcao social: aproveitamento racional e
dicionado ao bem-estar social — art. 147 — e que ja em 1933 Joao Mangabei- adequado; utilizacao adequada dos recursos naturals disponiveis e preser-
ra, relator-geral do anteprojeto govemamental da Constituicao de 1934, ja vagao do meio ambiente; observancia das disposicOes que regulam as rela-
defendera o conceito. goes de trabalho; exploracao que favoreca o bem-estar dos proprietarios e
0 Estatuto da Terra (Lei n° 4.504, de 30,11.1964) seguiu essa orienta-
gao ao regular as justas relagOes de trabalho. dos trabalhadores (RA).
Nao define propriamente a locucaofimccio social nem estabelece li
mitacoes ao direito do proprietario, que o comprimam. Traca o comporta-
mento regular do proprietario, exigindo que exerca o seu direito numa
dimensao na qual realize interesses sociais sem a eliminagao do dominio
privado do bem que ]he assegura as faculdades de uso, gozo e disposicao.
Esse comportamento nao implica o cumprimento de obrigacOes positivas,
nem determina limitacties ao direito sob forma negativa, devendo to-lo
tambem os possuidores que nao sejam proprietarios. Sao exigencias que
traduzem a mudanga qualitativa no tratamento legislativo da propriedade
agraria, que "operam como criterio formal de legitimacao de certas inter-
vencOes do legislador ou que servem, na observacao de Rodota,' como cri-
terio necessario de interpretagao do material legislativo". E, em sintese, urn
parametro do exercicio do direito de propriedade.
Em data mais recente a Lei das Sociedades Anonimas — Lei n° 6.404,
de 15.12.1976 — alude duas vezes a funcao social: no art. 116, prescreve
que o acionista controlador deve usar seupoder de controle corn o fim, den-
tre outros, de fazer a sociedade cumprir a sua fungao social, e, no art. 154,
preceitua que o administrador deve exercer as suas atribuicOes, satisfeita a
exigencia da fungao social da empresa, sem definir o que seja. Em nenhu-

24 F. Galgano e S. Rodota, Rapporti Economici, II, Bolonha, Zanichelli, 1982, p. 117.

 Capitulo 10
EXTENSAO

Sumario: 78. 0 problema. 78-A. Extensao vertical. 79. Espaco

aereo. 80. Subsolo. 81. Extensao as partes integrantes.

78. 0 Problema. 0 problema da extensao do direito de propriedade deve

ser encarado sob o aspecto real do poder juridico de disposicao que compe-
te ao titular desse direito.
Esse poder recai em coisas determinadas, moveis ou imoveis. Quan-
do o objeto do direito de propriedade é coisa movel, a extensao do poder
pode ser facilmente determinada, tendo-se em vista que ocupam no espaco
lugar nitidamente definido. Mas, quando o objeto do direito de propriedade
é bem imovel, a extensao do poder do proprietario nao pode ser estabeleci-
da tao seguramente. A extensao do poder do proprietario sobre o solo nao
se delimita pela superficie. Vai alem. Ao espaco aereo correspondente a su-
perficie e ao subsolo pode estender-se o poder do proprietario, surgindo,
assim, o problema da delimitacao. Por outro lado, os imoveis comportam a
uniao de bens moveis, formando-se coisa composta. Nao raro, fundem-se
com o imovel a que se uniram, perdendo a identidade. Outras vezes, porem,
podem ser desligados, mas a separacao pode ser prejudicial. Ficam sendo
conextio material
parte integrante do imovel. A existencia dessa visivel
entre bens, de que resulta urna unidade economica, pOe a questao que con-
siste em saber se o poder do proprietario do bem principal, que, nesse caso,
quer as
é o imovel, se estende as seas partes integrantes, quer as essenciais,
que nao sao essenciais, isto é, as suscetiveis de direitos separados.
Destarte, ha que examinar a extensao do direito de propriedade sob
esse duplo aspecto:
a) extensao ao espaco aereo e ao subsolo — extensao
vertical;
b) extensao as partes integrantes.
 134 Orlando Games
(RA) A redacao do dispositivo 526 da eodificacao de 1916 que disci-
plinava a extensao do direito de propriedade foi alterada no Codigo de
2002; today ia, o seu contelido permaneceu igual, no artigo 1.229: "A
propriedade do solo abrange a do espaco aereo e subsolo correspondentes,
em altura e profundidade ineis ao seu exercicio, nao podendo o proprietario
opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou pro-
fundidade tais, que nao tenha ele interesse legitimo em impedi-las". Adota,
pois, o novo Codigo o mesmo criterio anterior de disciplina da extensao ver-
tical, qual seja, o da utilidade do exercicio, mencionado pelo autor (RA).
78 A. Extensa() Vertical. 0 poder do proprietario de um bem de raiz seria
- Contra essa doutrina insurgiu-se o Codigo Civil alemao, orientan-
imatil se recaisse tao-somente em sua superficie. Ha de se estender para
cima e para baixo a determinada altura e a determinada profundidade. Se
quer, por exemplo, edificar, tera de implantar os al icerces da construcao do
subsolo e ergue-la acima da superficie. Seu direito estende-se, portanto,
verticalmente. Um terreno nao é apenas "urn espaco de limites determina-
dos na superficie da terra", se considerado do ponto de vista do poder que a
ordem juridica reconhece ao seu dono. Dal o principio segundo o qual a
propriedade do solo abrange a do que the esti superior e inferior.
Duas questoes surgem, no entanto, quando se procura fixar o verda-
deiro alcance desse principio. A primeira diz respeito a natureza do direito
do proprietario. A segunda, aos seus limites.
Afirmando-se que a propriedade do solo abrange a do que the esta su-
perior e inferior, di-se a entender que compreende a propriedade do que the
esti acima e abaixo, tripartindo-se o dominio em propriedade da superficie,
propriedade do subsolo e propriedade do espaco aereo, quando, em verda-
de, o subsolo e o espaco aereo sao meras extensbes da propriedade da su-
perficie, isto e, simples consequencias. E certo que hoje se admite possa o
subsolo ser objeto de propriedade distinta do solo. Mas, dentro dos limites
do que é necessario, o imovel é urn todo incindivel, constituido de superfi-
cie, subsolo e espaco aereo. Quando mu ito, pois, pode-se dizer que a pro-
priedade do solo estende-se, ate certo limite, ao que the esti acima e abaixo.
A rigor, porem, o que se estende verticalmente é o poder do proprietario, seu
direito de utilizacao do bem. Em relacao ao espaco aereo, por exemplo,
diz-se que nao pode ser objeto de dominio, porque inapropriavel. l Enfim, o
direito do proprietario se exerce por projecao sem se desdobrar. NAo ha tres
direitos distintos, mas um so.
1 Cons. Gomes y Mudoz, Eletnentos de Derecho Civil Mexican°, vol. 2°, p. 81,
Direitos Reais 135
A outra questa() tern maior interesse prided:). 0 dono do solo estende
ilimitadamente seu dominio ao correspondente espaco aereo e ao subsolo?
A ilimitada extensao da propriedade, admitida pelos romanos, foi
condensada pelos glosadores em formula expressiva: "Qui dominus est
soli, dorninus est usque ad coelum et usque ad inferos". Aquele que é o
dono do solo, dono é ate o ceu e ate o centro da terra. Nenhum limite, por
conseguinte, a extensao vertical da propriedade.
Tendo esse principio vigorado na ldade Media, penetrou, no Direito mo-
demo, sob a influencia do Codigo Napoleao, que o consagrou no art. 552.
do-se no sentido de que a extensao vertical do dominio deve ser limitada.
No art. 905, depois de firmar a regra de que a propriedade de urn imovel
importa a do que the esti acima e abaixo, estatui que o proprietario nao
pode se opor ao que se faca em tal altura ou profundidade que nao haja inte-
resse em impedi-lo. A formula do Codigo Civil suico é mais clara, embora
o pensamento seja o mesmo. Declara o art. 667 desse Codigo que a proprie-
dade do solo abrange o que esti acima e abaixo, na altura e na profundidade
nteis ao seu exercicio. 0 legislador patrio acolheu a tendencia legislativa,
manifestada nessas duas formulas. Dispae, corn efeito, o preceito legal que
"a propriedade do solo abrange a do que the esti superior e inferior em toda a
altura e em toda a profundidade, &leis ao seu exercicio, nap podendo, toda-
via, o proprietario opor-se a trabalhos que sejam empreendidos a uma altura
ou profundidade tais que nao tenha ele interesse algum em impedi-los".
No Direito moderno, o principio da limitacao impos-se a todas as le-
gislacOes. Os C6digos fieis a doutrina romana foram alterados por leis es-
peciais, que limitaram, nos dois sentidos, a extensao vertical do dominio.
Concorreram decisivamente para a generalizacao do principio a navegacao
aerea e a valorizacao economica das minas e jazidas. (RA) Atesta essa ten-
dencia o inciso IX do art. 20 da Constituicao Federal de 1988 segundo o
qual sao bens da Uniao os recursos minerais, inclusive os do subsolo (RA).
A doutrina empenha-se ainda na busca de um criterio para a determi-
nacao do limite. Para alguns, nao deve ultrapassar o interesse que o proprie-
tirio possa ter no gozo extensivo do imovel. Sugerido por Ihering, cria
nova dificu Made, que consiste, precisamente, em determinar objetivamen-
te onde cessa o interesse do proprietario. Para saber se o ato praticado aten-
de ao legitimo interesse do proprietario, sera necessario recorrer a teoria do
abuso de direito. Por outro lado, o proprietario pode ter interesse legitimo,
como, por exemplo, o de plantar grandes arvores, e, nab obstante, estar proi-
bido de faze-lo porque seu terreno se local iza na vizinhanca de urn aeropor-
 136 Orlando Games
to. Dir-se-a que, neste caso, o imovel sofre servidao imposta pela lei. Nao
importa. Se o limite da propriedade no piano vertical fosse o interesse do
proprietario, o direito do proprietario cessaria apenas onde seu exercicio
denunciasse animo de prejudicar. 0 criterio da utilidade do exercicio nao e,
portanto, suficiente. A determinacao objetiva da extensao, tanto para cima
como para baixo, feita uniformemente em medida certa, seria impraticavel.
Chega-se, assim, a conclusao de que é impossivel uma delimitacao tal
como se faz no piano horizontal.
E que a questao nao pode ser colocada nos mesmos termos. 0 proble-
ma da extensao vertical da propriedade nao consiste, verdadeiramente, em
saber ate que altura ou profundidade se estende o poder do proprietario de
praticar atos rateis ou nao ao exercicio da propriedade, mas em determinar o
limite ao seu direito de excluir a intromissao alheia no espaco aereo ou no
subsolo correspondente a area do seu terreno. A delimitacao interessa, se-
gundo ()ern esclarece Wolff, ao micleo negativo da propriedade, isto 6, ao
direito de exclusdo. Nesse setor, o criterio do interesse adotado pelo
go alemao é inteiramente satisfatorio. 0 dominio do solo nao se estendera a
uma altura, ou profundidade, na qual o proprietario nao tenha interesse de
impedir que outros pratiquem atos ou empreendam trabalhos. Nessa altura
ou nessa profundidade, o espaco aereo e o subsolo sao inOteis ao proprieta-
rio. Seria despropositado, por conseguinte, estender ate elas o dominio.
Pense-se no absurdo que representaria o poder do proprietario de impedir
que urn aviao sobrevoasse seu terreno. 0 direito de exclustio deve ter por
medida, por conseguinte, o interesse do proprietario, que, por sua vez, é de-
term inado pela utilidade do exercicio da propriedade.
Quanto ao in cleo positivo, que compreende o poder de agir do pro-
prietario, o problema nao é de limitactio extensiva. Qualquer que seja a al-
tura ou a profundidade, licito ]he é praticar atos no exercicio normal ou
regular do direito de propriedade. Podera praticar ato intoleravel a pouca
altura, como toleravel a grande altura. A questa° nao é de extensao vertical,
mas de modo de exercicio do direito.
79. Espaco Aereo. 0 transporte de energia eletrica e a navegacao aerea
concorreram, de modo decisivo, para a modificacao do regime juridico da
propriedade do espaco aereo.
As I inhas condutoras de eletricidade distendem-se, nao raro, sobre ter-
renos de proprietarios diversos. Se lhes fosse permitido impedir a passagem
desses fins, seguramente se criariam obstaculos intransponiveis. Tambem a
Direitos Reais 137
circulacao aerea estaria impedida se aos proprietarios se reconhecesse o di-
reito de proibir que as aeronaves sobrevoassem seus terrenos.
Por forca dessas necessidades, firmou-se, em relacao ao espaco ae-
reo, o principio de que o direito do proprietario so se estende ate ao ponto
em que devam ser satisfeitas as necessidades praticas da propriedade. Pre-
valece o criterio da utilidade do exercicio. Nenhum interesse tern para o
proprietario, por exemplo, a altura em que os aviOes trafegam. Ate la, por
conseguinte, nao deve it seu direito. Mas o proprietario pode exerce-lo nos
limites acima tracados, no duplo aspecto positivo e negativo com que se
apresenta, isto 6, tanto fazendo as plantacOes e construcoes que ]he aprou-
verem, como excluindo intromissOes de outras pessoas. Sobre a coluna ae-
rea que se eleva da superficie do imovel ate certa altura, o proprietario
exerce urn direito sobre urn volume, na feliz expressao dos Mazeaud.
Assim é que, alem dos direitos de construir e de plantar, ultrapassando,
pois, a superficie, pode, por exemplo, cortar os ramos de arvore que exce-
dam a extrema do predio.
A delimitacao do direito de proprietario ao espaco aereo conduziu na-
turalmente a doutrina a enfrentar o problema da qualificacao desse objeto
de direito, que muitos nao consideram coisa suscetivel de propriedade. As
novas necessidades afastaram a ideia de que todo ele fosse objeto de dominio
particular usque ad coelum. Limitada para cima a extensao da propriedade, a
parte que excede a esse limite deve estar subordinada a qualquer regime juri-
dico. Duas solucoes se apresentam. Pela primeira, o espaco aereo iniitil ao
proprietario d res nullius. 0 ar seria livre como o mar. Esta solucao reve-
la-se inconveniente em face da necessidade de protecao militar dos Esta-
dos. Se nao se pode dizer que o espaco aereo pertence ao Estado, como
objeto de propriedade, é incontestavel que sobre ele exerce urn poder que
repele a tese de que é res nullius. 0 espaco aereo é uma via de comunicactio
por onde podem navegar livremente as aeronaves, mas cada Estado se re-
serva o direito de impor limitacoes, estabelecidas no entanto atraves de
convencOes internacionais.
Embora o proprietario do solo nao possa impedir a circulacao aerea,
tambem nao deve ser por ela prejudicado. Direito the assiste a receber inde-
nizacao dos danos que porventura venham a ser causados pelo trafego aereo.
A materia relativa a navegacao aerea esta regulada em lei especial.
0 use do espaco aereo correspondente a terrenos pUblicos ou particula-
res pode ser objeto de concesstio para fins especificos, como direito real na
coisa alheia.

138 Orlando Gornes
80. Subsolo. 0 direito do proprietario do solo ao subsolo estende-se ate
onde seu exercicio seja ittil tal como o direito ao espaco aereo. (RA) A ex-
,
tensao vertical do direito de propriedade, por sua vez, que abrange a pro-
fundidade e o subsolo, possui urn novo dispositivo a normatiza-la (RA). 2
Mas no subsolo encontram-se riquezas que interessam essencialmen-
te a economia nacional. Veio dal a icleia de distinguir a propriedade do solo
da propriedade do subsolo quando este contenha tais riquezas. A distincao
importa limitacao energica ao direito do proprietario do solo.
Se houver no subsolo riquezas minerais, podem ser consideradas res
nullius coisas pertencentes ao domfnio eminente do Estado e, finalmente,
propriedade do dono do solo. Esta Ultima solucao conta hoje corn menor
flamer() de adeptos entre nos. Pela primeira, pertencerao ao seu inventor.
A tendencia dominante é no sentido de que as riquezas do subsolo
pertencem ao Estado. Sua exploracao é permitida entretanto a particulares
mediante concessao. Interessa, porem, frisar que o proprietario do solo nao
tem propriedade das riquezas do subsolo correspondente a superficie do
seu terreno e nao pode impedir sua exploracao. (RA) Pertencem a Uniao as
jazidas, em lavra ou nao, e demais recursos minerais, constituindo proprie-
dade distinta do solo (art. 176 da CF de 1988) (RA).
Quando, porem, o subsolo nao contiver essas riquezas, a extensao do
direito do proprietario sofre a limitacao de carater geral cuja medida é seu
interesse. Assim, timeis que passam a uma certa profundidade podem ser
abertos sem que os proprietarios tenham o direito de se opor.
81. Extensa° as Partes Integrantes. Tudo quanto é incorporado perma-
nentemente ao solo, de modo que se nao possa retirar sem destruicao, mo-
dificacao, fratura ou dano ou intencionalmente empregado no imovel pelo
proprietario em sua exploracao industrial, aformoseamento ou comodida-
de, constitui parte integrante do bem principal. (RA) No tocante a exten-
sac) do direito de propriedade as partes integrantes, o novo C6digo Civil
mantem a presuncao juris tantum em favor do proprietario, das construcOes
e plantacOes existentes em seu terreno. Acrescenta, todavia, nos artigos
2 Art, 1.230. A propriedade do solo nao abrange as jazidas, minas e demais recursos mi-
nerals, os potenciais de energia hidraulica, os monumentos arqueologicos e outros
bens referidos por leis especiais. Paragrafo (wilco. 0 proprietario do solo tem o direito
de explorar os recursos minerals de emprego imediato na construcao civil, desde que
nao submetidos a transformacao industrial, obedecido o disposto em lei especial.
Dire tos Reais 139
1.258 e 1.259, disposicoes acerca da construcao realizada em solo alheio,
valorizando a boa-fe daquele que construiu ou penalizando aquele que agiu
corn ma-fe (RA). 3
A propriedade estende-se as partes integrantes essenciais, isto é, as
que nao podem ser separadas da coisa sem destruicao ou deterioracao.
A mais importante conseqtiencia desse principio é a de que as partes
integrantes essenciais nao podem ser objeto de propriedade distinta da que
recai no bem principal. Assim, a plantacao nao pode pertencer a outra pes-
soa que nao o proprietario do solo, porque a este esta incorporada de tal
modo que a sua retirada nao é possivel pelo menos sem modificacao do
bem principal a que acede. Esta no mesmo caso a maquinaria instalada em
uma fabrica, salvo, evidentemente, permissao.
Quando se diz que a parte integrante essencial nao pode ser objeto de
direito separado, nao se afirma que o proprietario de urn imovel nao possa
permitir que nele seja feita uma plantacao por outrem ou que no edificio fa-
bril terceiro instale maquinas corn o seu consentimento. 0 principio, como
esclarece Hedemann, nao pode ser levado ate as suas tiltimas consequencias.
Entre nos, por exemplo, o use consagrou a propriedade distinta de certas
arvores, admitindo-se a alienacao pura e simples da plantacao. 0 mesmo
vem ocorrendo em relacao a construcOes em terrenos rendeiros. A regra é a
de que se presume feita pelo proprietario, e a sua custa, toda construcao ou
plantacao existente em urn terreno. Mas essa presuncao admite prova em
contrario. Contudo, o direito do proprietario ao que se incorporou ao seu
terreno subsiste em qualquer hipotese, embora em algumas seja obrigado a
indenizar ao que plantou ou edificou. Vigora, portanto, o principio da uni-
versalidade do dominio.
3 (RA) In verbis: Art. 1.258: Se a construcao, feita parcialmente em solo proprio, invade
solo alheio em proporcao nao superior a vigesima parte deste, adquire o construtor de
boa-fe a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construcAo exceder o des-
sa parte, e responde por indenizacao que represente, tambem, o valor da area perdida e
a desvalorizacao da area remanescente. Paragrafo Unico. Pagando em decuplo as per-
das e danos previstos neste artigo, o construtor de ma-fe adquire a propriedade da parte
do solo que invadiu, se em proporcao a vigesima parte deste e o valor da construcao ex-
ceder consideravelmente o dessa parte e nao se puder demolir a porcao invasora sem
grave prejuizo para a construcao.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fe, e a invasao do solo alheio exceder a vigesi-
ma parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e
danos que abranjam o valor que a invasAo acrescer a construcAo, mais o da area perdida e
o da desvalorizacao da area remanescente; se de ma-fe, é obrigado a demolir o que nele
construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sera° devidos em dobro (RA).
 Capitulo 11
LIMITAcOES

Sumario: 82. Principio geral. 83. Classificacao. 84. Limitacks le-

gais. 85. LimitacOes de Direito Administrative. 86. LimitacOes juridicas.
Limita-
87. LimitacOes voluntarias. 88. Clausula de inalienabilidade. 89.
cOes de direito positivo.

decorrentes
82. Principio Geral. 0 direito de propriedade sofre limitacoes
da lei, dos principios gerais de direito e da propria vontade do proprieta-
rio. (RA) As limitacoes ao direito de propriedade decorrentes da lei atual-
mente encontra realce no Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/01), uma vez
que, de forma abrangente, estabelece novas formas de intervencao na pro-
priedade privada urbana (RA).
Conforme seja a fonte de tais limitacoes, o proprietario é sacrificado
em toda a extensao do seu dominio, em algumas de suas faculdades, contra
a sua vontade ou voluntariamente, no interesse da coletividade, no proprio,
ou no de terceiro.
Das limitacOes legais ao direito de propriedade, salientam-se, pela
crescente importancia, as que se inspiram no criterio da predominancia do
interesse pOlico. Nada tem de novo, apenas sao mais numerosas, mas
sempre existiram. Ate os Codigos que definiram a propriedade em termos
absolutos, nao se esqueceram de ressalvar que o poder de dispor das coisas
devia 'sujeitar-se as restricOes legais. No Direito moderno, o primado do in-
teresse pUblico ganhou enfase, influindo no proprio conceito de proprieda-
de. As limitacOes fundadas nessa suprernacia multiplicam-se dia a dia,
alargando-se o conceito de interesse public() a ponto de se confundi-lo com
o interesse coletivo no mais amplo sentido da locucao. Considerando-se or-
gao desse interesse, o Estado adota medidas restritivas ao direito de proprie-
dade que diminuem sensivelmente o ainbito de suas virtualidades burguesas.

144 Orlando Games
cas, as que decorrem da aplicacao de certos principios gerais do direito.
Voluntarias, as que o proprietario estabelece sem se dem itir do seu direito,
ou ao transmiti-lo a outrem.
Do ponto de vista da extensao, a limitacao pode atingir o direito em si
ou alguma de suas faculdades. A limitacao mais extensa verifica-se por
meio da desapropriaceio, em virtude da qual o Estado priva o proprietario
do seu direito, mediante indenizacao. Sem chegar a esse extremo, medidas
ha que atingem apenas o exercicio do direito, restringindo a faculdade de
uso, ou o poder de disposicao.
Pelo criterio do fundamento, as limitacoes podem ser agrupadas con-
forme se inspirem no interesse palico ou no da coordenacao dos direitos
privados. As primeiras, como sal ienta Messineo, pressupoem a ideia de su-
bordinagdo do direito de propriedade privada aos interesses da coletivida-
de. As outras inspiram-se no principio da relatividade dos direitos e no
proposito de sua coexistencia harmonica. E de se considerar, ainda, as limi-
taco:3es que se fundam no proprio interesse do dono da coisa, ou de terceiro a
quem queira beneficiar, as quais, intuitivamente, hao de provir da vontade
do proprietario.
Sob outras perspectivas, poder-se-iam classificar, ainda, as limita-
cOes ao direito de propriedade. Ha, por exemplo, limitacOes objetivas e
subjetivas, entendidas estas como as que proibem seja alguem proprietario
de certos bens. Mas, em verdade, o exame das restricOes ao direito de pro-
priedade deve ser feito, para major clareza e penetracao, a luz do criterio
que as classifica de acordo corn a fonte de que se originam.
84. Limitacties Legais. Expressas em leis especiais, em regulamentos ad-
ministrativos, e no proprio C6digo Civil, ha numerosas limitacOes que se
impoem coativamente aos proprietarios.
Tais restricOes tern como fundamento o interesse pUblico, social ou
coletivo, de urn lado, e, do outro, o interesse de outros proprietarios consi-
derados em fund° da necessidade social de coexistencia pacifica.
Pertencem as primeiras ao campo do Direito Administrativo. Nem
por isso devem ser omitidas, uma vez que se integram, obviatnente, na es-
truturacao legal da propriedade como direito privado. Atingem-no em toda
a sua extensao ou em algumas de suas faculdades. Caracterizam-se pela uni-
lateralidade, porque nao estabelecem vinculos reciprocos. Inspirando-se no
interesse pUblico, sacrificam interesses do proprietario sob o fundamento de
que se devem subordinar aquele. Essas limitacOes estao contidas em leis es-
peciais, proliferando, mais copiosamente, nos regulamentos administrati-
Direitos Reais 145
vos. Nada, obsta, contudo, a que se encontrem no proprio corpo do Codigo
Civil, dado que tern por escopo a delimitacao de urn direito eminentemente
privado.
As segundas pertencem ao campo do Direito Civil. Segundo alguns,
apresentam-se sob a forma de servidiles legais. Para outros, nao tern essa na-
tureza. Sao, verdadeiramente, limitacOes da propriedade, impostas em razao
da finalidade social de harmonia que a ordem juridica procura assegurar,
coordenando os direitos privados para que possam coexistir pacificamente.
Tais as medidas legais que regulam os direitos de vizinhanca. Atingem,
tao-somente, o exercicio do direito de propriedade, nao o afetando em toda a
sua extensao. Ao contrario das restricOes de Direito Administrativo, caracte-
rizam-se pela bilateralidade. 0 vinculo é realmente reciproco. A limitacao
impoe-se igualmente a todos os vizinhos. As restricOes fimdadas no interesse
da coordenacao dos Direitos Privados estao presentes no C6digo Civil.
85. Limitacoes de Direito Administrativo. As limitacties de Direito
Administrativo afetam o dominio em seu conjunto, ou em algum dos seus
direitos elementares.
A limitacao mais energica ao direito de propriedade é a desapropria-
cab. Alem dessa medida radical, outra ha, mais violenta, embora de eficacia
menos intensa sobre o direito, que se efetua, em circunstancias excepcionais,
sob a forma de requisicilo. Havendo grave e urgente necessidade da apropri-
acao de urn bem, como pode ocorrer em tempo de guerra, o Estado tern o di-
reito de toms-lo do proprietario, sob certas condicOes. Mas a requisictio
difere da desapropriacilo porque nao importa perda da propriedade. E a
privacao temporaria do gozo da coisa. Cessada a causa, isto é, desapareci-
dos os motivos que a determinaram, o bem requisitado volta ao poder do
proprietario, se nao se trata de coisa consumivel. A requisicao, portanto,
nao sacrifica o dominio em seu conjunto; nao o afeta na sua essencialidade;
nao é privacao definitiva. Por fim, merece ligeira referencia a medida co-
nhecida pelo nome de encampacao, atraves da qual o Estado se investe na
propriedade de bens pertencentes a empresas concessionarias de servicos
publicos, seja mediante indenizacao do valor desses bens, seja atraves do
ressarcimento de prejuizos pela antecipacao do termo final a que esteja su-
bordinada a propriedade temporaria do concessionario.
As limitac5es de Direito Administrativo que afetam uma das facul-
dades do dominio sao hoje numerosas. Inspiram-se em variada gama de
interesses pUblicos, em funcao dos quais se estabelece a medida da inter-
vencao estatal. Numa enumeracao exemplificativa, esses interesses sao
os seguintes:

146 Orlando Gomes
1°) a seguranca pitblica;
2°) a saade pfiblica;
3°) a prosperidade pablica;
4°) a economia popular;
5°) a cultura;
6°) a higiene;
7°) o funcionamento dos servicos publicos;
8°) o urbanismo;
9°) a defesa nacional.
No interesse da seguranca publica, o Estado dita, dentre outras medi-
das, as que regulam a localizacdo e o funcionamento dos estabelecimentos
perigosos.
No interesse da saade pablica, proibe culturas nocivas, interdita o use
de Aguas, nao permite a habitacdo em moradias insalubres, impede a venda
de generos alimenticios deteriorados, a fabricacao de certos medicamentos
e o comercio de generos falsificados.
No interesse da prosperidade pablica, dirige a economia limitando a
producao de mercadorias, exigindo que tenham certa qualidade, fixando
precos, regulamentando, em sums, o exercicio de certas atividades econo-
m icas.
No interesse da economia popular, estatui regras concernentes ao
abastecimento e aos precos, fixando-os, a estes, em tabelamento de obser-
vancia indeclinAvel, sob pena de sancOes, e estabelecendo, em certos casos,
o racionamento de determinados produtos.
No interesse da cultura, proibe a modificacao de construcoes consi-
deradas monurnentos historicos; para conservar a estetica, nao permite se-
na) edificacoes de certo tipo, exige a conservagdo de certos lugares ou
sitios, chega, mesmo, a obrigar os proprietarios a aformosear os edificios
que venham a construir. Ate o interesse turistico fundamenta lim itaceies ao
direito de propriedade, sob pretexto de ordem cultural.
No interesse da higiene, prescreve medidas diversas que obrigam os
proprietarios a cumprir certas obrigacoes que interferem ate no direito a in-
timidade, como a de perm itir a entrada de funcionarios em todos os como-
dos de uma casa para o combate a certas molestias. To importantes se
consideram hoje as medidas higienicas que uma legislacdo especial, con-
densada sob o nome de Codigo Sanitario, contem inumeras exigencias,
que se traduzem em verdadeiras limitacOes ao direito de propriedade. (RA)
Ao Sistema Unico de Saude, a luz do art. 200 da Constituicao Federal de
Direitos Reais 147
1988, compete colaborar na protecdo do meio ambiente, participar da formu-
lacao da politica e da execucdo das awes de saneamento basic°, executar a
vigilancia sanitaria, alem de outras atribuicOes (RA).
No interesse do born funcionamento dos servicos pablicos, como os
de correio, telegrafo, telefone, energia eletrica, o Estado, ainda que nao os
explore diretamente, exige dos proprietarios que os facilitem, permitindo,
por exemplo, que ► os telefonicos se distendam sobre suas propriedades.
No interesse do urbanismo, traca pianos que interferem no exercicio
do direito de construcao; exige que os edificios obedecam a determinado
alinhamento; fixa-Ihes o gabarito; e, ate, estabelece o estilo a que devem
obedecer. Obriga o proprietario a murar seu terreno, a calcar o passeio, a
conservar seu predio a certa distancia da rua. Enfim, atraves de regulamen-
tos administrativos minuciosos, regula a edificacao nas cidades, limitando
energicamente o direito dos proprietarios.
A defesa nacional é, finalmente, invocada para justificar certas proi-
bicOes, como, por exemplo, a de edificar em certo raio ou em certa altura
que seja considerada prejudicial a determinados estabelecimentos milita-
res, como as fortalezas e aerodromos.
Tais e tantas limitacOes ao direito de propriedade inspiradas no inte-
resse pablico que seria impraticavel enumeracao completa. Mem do mais,
encontram-se esparsas em diversos regulamentos administrativos, que nao
se subordinam a um criterio geral, atraves do qual se tenha medida segura
para definicao precisa.
Desapropriacao. A desapropriacao por utilidade pablicanao é mate-
ria de Direito Civil, send° de Direito Administrativo. Contudo, interessa
tambem ao civilista, nao so porque é urn dos modos de perda da proprieda-
de privada, mas tambem porque o direito do Estado de desapropriar é uma
limitacao a propriedade. A rigor, a desapropriaceio nao se inclui entre as
restricoes do dominio. Mc) pode ser limitando de carater geral e permanen-
te; e nao implicar extincao parcial dos direitos do proprietario. No obstan-
te, como o direito de desapropriar pode ser exercido contra qualquer
proprietario, tem-se entendido que constitui, potencialmente, a mais radi-
cal restricao que todo proprietario pode vir a suportar no seu direito, pois
que dele pode ser totalmente privado contra a vontade.
A desapropricicao é o ato pelo qua! o Estado, por necessidade ou utili-
dade pOblica, ou por interesse social, se substitui ao particular no dominio
de certa coisa, mediante o pagamento da competente indenizacdo. Priva o
particular do bem de que é proprietario, que assi in, sem consentir. perde
propriedade dense bem. lsso lido quer dizer que o proprietario, ciente do

148 Orlando Gomes
proposito do Estado, nao possa aquiescer, processando-se amigavelmente
a desapropriacao, mas, apenas, que a ato irresistivel de afirmacao da supre-
macia do interesse coletivo. (RA) 0 § 3° do art. 1.228 do Codigo Civil de
2002 preve a privacao da coisa por meio da desapropriacao (por necessida-
de ou utilidade pUblica ou interesse social) ou requisicao (RA).
E sob esse aspecto que o estudo da desapropriacao interessa no mo-
mento, porque revela o seu sentido de restricao ao direito individual de pro-
priedade.
"0 direito individual cede diante do interesse coletivo manifestado
pelo Estado quando o ato de desapropriacao tern por fundament° a utilida-
de pUblica. Somente essa razao justifica a medida. 0 Estado nao pode ter o
arbitrio de desapropriar, pois, do contrario, a propriedade privada ficaria a
coerce do capricho de governantes. Nao tem sido facil, todavia, a conceitua-
cao de utilidade piiblica. A tese, a que alude Gabino Fraga, 6 pode ser aceita
como indicacao para caracteriza-la em sentido estrito, ou seja, quando o
been desapropriado se destina diretamente a urn servico pUblico. A utilida-
de social caracteriza-se pela necessidade de satisfazer, de modo imediato e
direto, uma classe social determinada, e, atraves dela, toda coletividade; e a
utilidade national que exige satisfaca a necessidade que tern urn pais de
adotar medidas para fazer frente a situacOes que o afetem como entidade
politica ou como entidade internacional."
Ha legislacOes que ampliam a motivacao da desapropriacao, admitin-
do que o interesse social ajustifica. A locucao é, no entanto, vaga e impre-
cisa, dando ensejo a abusos, quando, de acordo corn a licao dos entendidos,
se deve procurar criterio exclusivamente tocnico para dar precisao ao fun-
damento da desapropriacao.
0 proprietario desfruta a garantia individual de que nao pode ser de-
sapropriado antes que o Estado the pague justa indenizacao. Trata-se de
compensacao obrigat6ria. A indenizacao nao deve ser considerada o preco
de uma venda; porquanto, a desapropriacao é urn ato de direito public°
pelo qual o Estado se substitui ao particular no dominio de certo bem.
Observe-se, por firn, que a indenizacao deve ser pecuniaria, podendo ser,
entretanto, em titulos da divida publica se recair sobre propriedades rurais.
Alem da desapropriacao, admite-se, excepcionalmente, outro modo
de privacao da propriedade. Denomina-se ocupacdo e consiste na utiliza-
6 Derecho Administrativo, p. 496.
Direitos Reais 149
cao imediata do bem para futura desapropriacao. 0 pagamento da indeni-
zacao nao se faz previamente. S6 em caso de perigo iminente se justifica a
ocupacao. Muitas vezes, o interesse de ocupar a passageiro, nao havendo de-
sapropriacao ulterior se o Estado verifica que o bem ocupado nao serve a fi-
nalidade que determinou a ocupacao. Nessa hipotese, devera ser restituido.
HA excecao a regra. E possivel a ex-
0 confisco nao a permitido. (RA)
propriacao sem qualquer indenizacao ao proprietario de glebas onde forem
localizadas culturas ilegais de plantas psicotropicas; preve o art. 243 da
Constituicao Federal de 1988 a imediata destinacao dessas areas ao assen-
tamento de colonos, materia objeto da Lei n° 8.257, de 26.11.91. JA o para.-
grafo Unico desse art. 243 admite o confisco de todo e qualquer bem de
valor economic° apreendido em decorrencia do trafico ilicito de entorpe-
centes e drogas (RA).
86. Limitacoes Juridicas. A aplicacao de certos principios juridicos de
incidencia em todo o territ6rio dos direitos subjetivos apresenta-se sob as-
pectos particularmente interessantes quando apanha o direito de proprieda-
de. Dentre esses principios, salienta-se o da normalidade do exercicio dos
direitos, segundo o qual o use pode transformar-se em abuso, se o titular
exercer sobre eles o direito sem legitimo interesse ou de modo contrario a
sua destinacao social. 0 desvio da normalidade e inadmissivel. Quern o
As limitaciies juridicas a proprieda-
pratica comete abuso de direito. (RA)
de privada entendidas como as que promovem a normalidade do exercicio
do direito de propriedade encontram-se dispostas na secao referente aos di-
reitos de vizinhanca, possuindo referencias especificas nos artigos 1.277 a
1.281 do Codigo de 2002 (RA).
ao direito de propriedade
A aplicacao do principio da normalidade
importa limitacao de carater geral. E nesse dominio que a teoria do abuso
de direito encontra major possibilidade de desenvolvimento, pois se diz,
corn razao, que a propriedade é o direito subjetivo mais exposto a exercicio
anormal. A literatura juridica registra, como caso tip ico de aplicacao dessa
teoria ao direito de propriedade, a atitude daquele proprietario de terreno
vizinho a um campo de atracacao de dirigiveis, que construiu, sem qual-
quer interesse, enonries tones, corn manifesto perigo ao pouso das aerona-
ves. Nota Josserand que foi o direito de propriedade, antes dos outros, que
serviu de campo de experiencia a teoria do abuso de d ireito. 7 Pela natureza
desse direito, poderia parecer que a seu titular seria licito tudo fazer nos li-
7 Evolutions et Actztalites, p. 76.

150 Orlando Comes
mites do seu dominio, mas, especialmente nos altimos tempos, "legislado-
res, juristas e tribunais tem se esforcado para comprimi-lo", dado que "é
dotado de uma forca de expansao infinita".
InUmeros abusos do direito de propriedade tern sido assinalados pela
doutrina, valendo a pena indicar alguns, referidos pelo proprio Josserand e
por outros escritores, porque indicam de modo claro limitacc3es juridicas
ao exercicio do direito de propriedade. Tais sao:
a) urn proprietario constroi imensa e volumosa chamine,
nao para seu uso pessoal, mas para escurecer a morada vizi-
nha; desde que agiu sem interesse seri° e legitimo, cometendo,
pois, abuso de direito, foi intimado a demolir a chamine falsa; 8
b) urn proprietario instala uma bomba para absorver
toda a agua que escorra para o terreno vizinho, sem nenhum
proveito para si, pois as sobras se perdiam num ribeiro vizi-
nho; assim procedendo, inspirado exclusivamente na inten-
cao de prejudicar, cometeu abuso de direito; 9
c) o proprietario nao pode elevar urn muro corn o pro-
posito Unico de prejudicar; 1°
d) o proprietario que, como seu vizinho, tern interesse
em que se efetue certo trabalho abusa de seu direito se recusa,
sem motivos razoaveis, o acesso a sua propriedade, sendo
certo que tal recusa acarretara a inexecucao do trabalho."
87. Limitacoes Voluntarias. A limitacao ao direito de propriedade pode
resultar da propria vontade do proprietario. Verifica-se mais comumente
quando constitui sobre a coisa outro direito real como ocorre, para exem-
plificar, quando se priva das faculdades de uso e gozo do bem por to-lo
dado em uszffruto a outrem. Nesse caso, a limitacao é estabelecida por ele
proprio ao exercicio do direito. Nao sao, porem, tais restricOes que interes-
sa examinar aqui, visto que consubstanciam os direitos reais limitados, a
serem estudados separadamente.
Importa definir e analisar as limitacOes a faculdade de dispor da coi-
sa, ao transmiti-la. 0 proprietario pode determinar, por um ato unilateral ou
8 Josserand. ob. cit., p. 77.
9 Josserand. loc. cit.
10 De Page.
11 Idea:.
Direitos Reais 151
mediante contrato, que o bem por ele transmitido a outrem obrigue este a
satisfazer determinados encargos, ou que, durante certo prazo, nao se trans-
mita a outra pessoa, ou, ainda, que permaneca inalienavel por certo tempo,
bem como seja conservado para transmissao a outra pessoa, real izada certa
condicao ou verificado o termo a que esteja subordinado.
As principais limitacoes voluntarias estabelecidas para os fins assina-
lados sao estipuladas:
1°) no testamento;
2°) na doaccio;
3°) no contrato de compra e venda;
4°) na constituicao de renda.
Testamento. Pode o testador impor a urn de seus herdeiros ou legata-
rios a obrigacao de, por sua morte, a certo tempo, ou sob certa condicao,
transmitir a outrem a heranca ou o legado. Assim procedendo, estard insti-
tuindo um fideicomisso. 0 herdeiro, ou o legatario, que receber a heranca,
ou o legado, corn esse encargo, adquirird a propriedade restrita e resolitvel
dos bens. Nao se verifica, no caso, limitacao total ao poder de disposicao
desse proprietario temporario, mas, sem diivida alguma, seu direito é limi-
tado pela vontade de quern o transmitiu. (RA) 0 CCB de 2002 trata da
substituicao fideicomissaria a partir do art. 1.951, mantendo o sentido que
limita os poderes do gravado ou fiduciario (RA).
0 testador pode, ainda, prescrever a inalienabilidade dos bens que dei-
xar, mesmo que constituam a legitima de herdeiros necessarios. Estipulada a
clOusula de inalienabilidade, o adquirente do bem flea impossibilitado de
transmiti-lo a outrem, durante certo tempo ou por toda a vida. (RA) Agora,
sob a incidencia do art. 1.848 do novo Codigo Civil, Irk, pode o testador es-
tabelecer clausula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomuni-
cabilidade, sobre os bens da legitima, salvo se houverjusta causa declarada
no testamento. A alteracao se lancou inclusive para o direito intertemporal,
uma vez que, consoante o art. 2.042, do CCB de 2002, tal restricao pode al-
cancar o testamento feito na vigencia do Codigo Civil de 1916, devendo o
testador aditar o testamento para declarar a justa causa de clausula aposta
legitima (RA).
Doaccio. Mediante esse contrato, o doador pode determinar a inalie-
nabilidade temporaria ou vitalicia do bem doado, limitado, desse modo, o
poder de dispor do bem.
Tambem é possivellimitar a propriedade do donatario estabelecendo,
no contrato de cloaca°, certos encargos a beneficio dele proprio, de terceiro

152 Orlando Gomes
ou do interesse geral. A essa especie de doacao chama-se modal. Dado que
o encargo ou modo encerra obrigacao, o poder do proprietario esta limitado
pela necessidade juridica de cumpri-la.
Compra e Venda. A esse contrato podem as partes adjetivar pactos,
que importem limitacao da propriedade adquirida pelo comprador. No de
retrovenda, o poder de disposicao é temporariamente paralisado, porque o
vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imovel que
vendeu, restituindo o preco mais as despesas feitas pelo comprador. Em
conseqtiencia, fica este impossibilitado de alienar o bem comprado en-
quanto perdure a faculdade de resgate.
Constituicao de Renda. Mediante esse contrato, pode constituir-se,
por tempo determinado, em beneficio proprio ou alheio, uma renda ou
prestacao periodica, entregando-se bem imovel ou capital em dinheiro a
pessoa que se obrigue a satisfaze-la. No primeiro caso, o proprietario desse
bem, a que se vincula a renda, tem direito limitado.
88. Clausula de Inalienabilidade. 0 sistema economic° do capitalismo
conta, entre seus principios basicos, o da livre circulacao dos bens. Assim,
a possibi I idade de aliena-los nao deve ser trancada, em tese, pela lei e, mui-
to menos, pela vontade individual. Admitem-se, no entanto, excecOes a re-
gra da liberdade de alienacao. A lei proibe a circulacdo de certos bens,
tornando-os inalienaveis, em razdo de sua destinacao, como acontece corn
os imoveis que integram o dote. No é, porem, a inalienabilidade resultante
de determinacdo legal que interessa examinar particularmente entre as li-
mitacOes do direito de propriedade, porque o exame esta circunscrito, neste
ponto, as limitac5es voluntarias. Trata-se, portanto, de verificar os casos
nos quais um bem é retirado da circulacdo pela vontade particular.
A ciciusula de inalienabilidade é a disposicao mediante a qual se efe-
tua essa limitacdo voluntaria da propriedade.
Duas condicaes se exigem para institui-la. A primeira é que seja esti-
pulada no titulo que serve de causa a transmissao do bem. A segunda, que
essa transmissdo seja a titulo gratuito. Em alguns sistemas juridicos, re-
quer-se ainda que o motivo da restricdo seja legitimo.
Ninguein pode tornar inalienavel urn bem sobre o qual esta exercendo
o dominio. A inalienabilidade acarretando a impenhorabiliciade; seria ab-
surdo admitir que urn proprietario, a todo tempo, por seu mero arbitrio, pu-
desse subtrair determinados bens a aedo dos seus credores. A clausula de
inalienabilidade converter-se-ia em fonte de fraude. Mas se aliena bem seu,
por ato entre vivos ou mortis causa, tern a faculdade de determinar que o
Direitos Reais 153
adquirente nao o aliene, durante certo tempo. A pessoa beneficiada ja rece-
be o bem corn essa limitaedo a sua propriedade.
Compreende-se, por outro lado, que a limitacao somente possa ser im-
posta nas transmissOes a titulo gratuito. Quem adquire uma coisa a titulo
oneroso nao pode se sujeitar a uma restricao dessa ordem. Por isso, a clausu-
la de inalienabilidade é estipulada unicamente nos testamentos e doacoes.
Para as codificacties que a permitem livremente, nao é necessario que
sua estipulacao esteja caleada em move! legitimo. Desnecessario investi-
gar a razdo por que o transmitente estabeleceu a inalienabilidade. Presu-
me-se que tenha procedido desse modo no seu pr6prio interesse, no do
adquirente ou no de terceiro. Via de regra, o testador, ou o doador, proibe a
alienacao corn o objetivo de proteger o herdeiro, o legatario, ou o donatario
"contra si proprio, contra sua propria inexperiencia ou leviandade". 12 Ou-
tran vezes, porem, é o seu pr6prio interesse que dita a medida, como se yeti-
fica quando, por ato inter vivos, constitui usufruto sobre determinado bem,
reservando-se esse direito. 13 Por fim, estabelece a inalienabilidade para que
a coisa seja afinal levada ao patrimonio de outra pessoa que sucedera ao ad-
quirente.
Imposta a inalienabilidade, o dono da coisa fica impossibilitado de
aliena-la enquanto perdurarem os efeitos da clausula. Nao é permitida a
perpetuidade. A proibicao de alienar deve ser estabelecida para prevalecer
durante certo tempo. Ha de ser temporciria ou vitalicia. No primeiro caso,
fica sujeita a termo ou condicdo que devem advir durante a vida do proprie-
tario. No segundo, cessa corn sua morte.
A proibicao de alienar nao é absoluta. Certas ocorrencias ou determi-
nadas circunstancias podem aconselhar a alienacao da coisa gravada, mas o
proprietario nao é o arbitro da necessidade ou conveniencia da alienaeao.
Para que possa efetua-la, precisa obter autorizacao do juiz, que pode ne-
ga-la, se convencido de que nao procede a pretensao. Quando, porem, a all-
enaedo é aconselhavel, o onus se transfere ao bem que obrigatoriamente
deve ser adquirido para substituir a coisa alheada. A essa substituicao deno-
mina-se sub-rogaccio. Obedece a processo especial. Indica a necessidade
da intervened° judicial que a limitacao a propriedade, ao poder de dispo-
sicao, possui forca equivalente a que é feita pela lei em funcao de certas
situacOes juridicas.
p. 242.
12 Cons. Josserand, Los Moviles en los Actos Juridicos de Derecho Privado,
13 Id., Ibid.

154 Orlando Gomes
A inalienabilidade de urn bem acarreta-lhe a incomunicabilidade e a
impenhorabilidade. Quanto a primeira conseqiiencia, lavra controversia.
Entendem alguns que a incomzinicabilidade nao é corolario lOgico e neces-
sari° da inalienabilidade, devendo ser institulda expressamente, se o autor
da clausula quer que o bem inalienavel nao se comunique ao outro conjuge.
Esse entendimento nab pode prevalecer. Se o bem é inalienavel, nao pode
comunicar-se, porque a sua propriedade ha de permanecer exclusiva, para
que ilk, entre na divisao que, necessariamente, ha de se fazer, por efeito da
dissolucao da sociedade conjugal. Quanto a impenhorabilidade, é ponto
pacifico que se estabelece, inevitavelmente, corn a inalienabilidade. A ven-
da de urn bem em hasta publica, por efeito da execucao de uma sentenca ju-
dicial, pelo fato de ser compulsoria, nao deixa de ser uma alienacao. 0 fim
a que se visa corn a instituicao do onus da inalienabilidade seria frustrado
se o bem pudesse ser penhorado e, afinal, arrematado ou adjudicado.
Nenhuma limitacclo voluntaria possui a extensao, nem se avantaja em
importancia, a clausula de inalienabilidade. Consubstancia a possibilidade
de paralisar, por via convencional ou pela manifestacao da vontade singu-
lar, urn dos atributos do direito de propriedade, ainda que temporariamente.
E, assim, inumeros proprietarios ficam privados, durante algum tempo, de
transmitir os bens de que sao senhores. A faculdade de dispor, que compete
a todo proprietario como urn de seus direitos elementares, é suprimida, en-
quanto vigem os efeitos da clausula, ficando limitado, em consequencia, o
pr6prio direito de propriedade.
89. Limitacoes de Direito Positivo. Alguns dos preceitos institucionais de
limitacao de propriedade estAo regulamentados em lei ordinaria. A que re-
gula a desapropriaccio é anterior a Constituicao. Corn alteraeOes introduzi-
das pela Lei n° 2.786, de 21.5.1956, vigora o Decreto n° 3.365, de
21.6.1941, que, depois de estatuir normas de carater geral sobre as condi-
cOes de fundo para o exercicio do direito de desapropriacao, regula seu pro-
cesso judicial. (RA) Recebeu o Decreto-Lei n° 3.365, de 21.6.41 diversas
alteracOes posteriores; mais recentemente, da Let n° 9.785, de 29.1.99. da
Lei n° 6.602, de 7.12.78, e da Lei n° 6.306, de 15.12 75 (RA).
A intervencao do Estado no dom in io econontico esta regulada em lei,
que a autoriza para assegurar a livre distribuicao de produtos necessarios
ao consumo do povo. A intervened° consiste na compra, distribuicao e ven-
da de generos e produtos alimenticios de primeira necessidade, combusti-
veis, medicamentos e outros produtos, na fixacao de precos e no controle
do abastecitnento; e na desapropriacao de bens por interesse social, ou na
requisicao de servicos.
Direitos Reais 155
de 8.10.1942,
No interesse da defesa nacional, o Dec.-Lei n° 4.812,
Dec.-Lei n° 5.541, de 30.4.1943,
corn as modificacOes introduzidas pelo
permite a requisiceio de bens necessarios as Forcas Armadas e a defesa da
de 17.4.1941, estabelece restricoes ao afora-
populacao. 0 Dec.-Lei n°3.347,
mento de terrenos e construcoes de edificios em zonas fortificadas. (RA) A
Constituicao Federal de 1988 disciplinou no art. 91 o Conselho de Defesa
Nacional, organ cuja atuacao se acha relacionada corn as areas indispensa-
veis a seguranca do territorio nacional, bem assim corn a decretacao do es-
tado de defesa e do estado de sitio (RA).
de 26.1.1946, proibe
No interesse do urbanismo, o Dec.-Lei n° 8.938,
a construed° de palhocas e mocambos na zona urbana das cidades. As Pre-
feituras Municipais, atraves de posturas, ditam normas, nesse interesse,
que regulam ate o estilo dos edificios em certos locais, e, ainda recente-
mente, a de Salvador, da Bahia, passou a exigir que certos predios sejam
enriquecidos de obras artisticas. (RA) A Lei Federal n° 10.257, de 10.7.01,
regulamentou os artigos 182 e 184 da Constituicao Federal, estabelecendo
diretrizes gerais da politica urbana (RA).
de 30.11.1937, organizando
No interesse da cultura, o Dec.-Lei n°25,
o patrimonio historic° e artistico nacional, prescreve que os imoveis torn-
bados nao podem ser demolidos ou mutilados. Sem previa autorizacao,
seus proprietarios nao podem sequer repara-los, e, em suas vizinhancas,
ninguem tem o direito de levantar construed° que lhes impeca ou reduza a
visibilidade. (RA) Integram o patrimonio cultural brasileiro, nos termos do
art. 216 da Constituicao Federal de 1988, os bens de natureza material e
imaterial referentes a identidade, a acao, a memoria dos diferentes grupos
formadores da sociedade brasileira, ai incluidos as formas de expressao, os
modos de criar, fazer e viver, as criacOes cientificas, artisticas e tecnologi-
cas, as obras, objetos, documentos, edificacOes e demais espacos destina-
dos as manifestaeOes artistico-culturais, e os conjuntos urbanos e sitios de
valor hist6rico, paisagistico, artistico, arqueologico, paleontolOgico, eco-
lOgico e cientifico. Tombamento, desapropriacao, inventarios, registros e
vigilancia sao alguns dos meios de protecao do patrimonio cultural brasilei-
ro. 0 § 1 ° do art. 1.228 do CCB de 2002 se refere expressamente ao patri-
mOnio historic° e artistico como funcao limitante do exercicio do direito de
propriedade (RA).
No interesse do funcionamento do servico de transporte aereo, o
Dec.-Lei n° 7.917, de 30.8.1945, proibe edificacbes e outras obras que se-
jam obstaculo as manobras de aeronaves nas proximidades dos aeroportos.
(RA) Os limites entre o interesse pablico e o direito privado foram objeto
156 Orlando Games
de regulacao na Lei n° 7.565, de 19.12.86, ao tratar das diretrizes normati-
vas do espaco aereo e das atividades aeronauticas (RA).
A saUcle pUblica e a higiene inspiram medidas, consubstanciadas na
legislacao federal, estadual e municipal, profusamente, que importam ex-
pressivas restricOes ao direito de propriedade, e tao numerosas que se torna
impraticavel a enumeracao.
Allem dessas limitacOes ditadas no interesse pUblico, o direito de pro-
priedade, como visto, comporta outras, que decorrem do principio geral de
que deve ser exercido regularmente, e as que a lei possibilita ao pr6prio
proprietario.
As primeiras encontram fundamento no preceito legal que dispoe nao
constituir ato ilicito o praticado no exercicio regular de urn direito reconhe-
cido. Interpretado, a contrario sensu, verifica-se que o COdigo nao tolera
os atos praticados no exercicio irregular de urn direito. Condena, pois, o
abuso de direito. Assim, a determinacao pela Justica do que constitui exer-
cicio abusivo do direito de propriedade importa aceitacao de um limite ge-
ral ao uso desse direito. Aplicagao particular desse principio registra-se,
em ambito mais limitado, na regra segundo a qual o proprietario de urn pre-
dio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa
prejudicar a seguranca, o sossego e a sailde dos que a habitam.
Capitulo 12
DA AQUISIcA0 DA PROPRIEDADE
Sumario: 90. Sistemas de aquisicao do dominio. 91. Modo de ad-
quirir. 92. Como se opera a aquisicao. 93. Classitieacao dos modos de ad-
quirir. 94. Aquisicao da propriedade mobiliaria e imobiliaria. 95. Modos
originarios e derivados. 96. Modes de adquirir a titulo singular e a titulo
universal.
90. Sistemas de Aquisicao do Dominio. 0 problema da aquisicao da pro-
priedade nao encontra solucao uniforme na doutrina e nas legislacOes.
Consiste em saber se e bastante o ato constitutivo da relacao juridica para
que se produza o efeito translativo ou se é necessario outro ato para que a
aquisicao se tome perfeita e acabada. Por outras palavras mais simples: o
contrato, ou outro ato juridico, transfere, de si so, o dominio de uma coisa?
romano, o
Tres sao os sistemas que respondem a essa pergunta: o
frances e o alma°.
modo. Mao
Pelo sistema romano, a propriedade so se adquire por urn
basta a existencia do titulo, isto é, do ato juridico pelo qual uma pessoa ma-
nifesta validamente a vontade de adquirir urn bem. E preciso que esse ato
juridic° se complete pela observancia de uma forma, a que a lei atribui a
virtude de transferir o dominio da coisa: "Traditionibus et usucapionibus
dominia rerun?, non nudis pactis transferuntur", isto é, o dominio das coisas
transfere-se por tradicao e usucapiao, jamais por simples pactos. A forma
pela qual se transfere é o que constitui, precisamente, o modus acquisicionis.
Mas, assim, como exigiam urn modo para que a propriedade fosse adquirida,
os romanos estabeleceram que nao bastava a tradicao para transferir o do-
minio, sendo necessario que fosse precedida de uma justa causa. Segundo o
frag. 31, 1, lib. 41, do Digesto, "nunquam nuda traditio transferit dominium,
sed ita si venditio aut aliquajusta causa praecesserit propter quam traditio
eram necessarios a aquisicao da proprie-
sequeretur". Assim, titulo e modo
dade. 0 titulo nao era suficiente para transferir o dominio. 0 modo so

158 Orlando Gomes
transferia se o titulo fosse junto. Poder-se-ia dizer, usando a linguagem
escolastica, que o titulo é a causa effectus remota e o modo, a causa of iciens
proxima da aquisicao do dominio. Pouco importa que o Direito Romano
houvesse espiritualizado a traditio a ponto de torna-la praticamente inexis-
tente, como parece a alguns escritores. Permanece, de qualquer sorte, como
forma indispensavel a transmissao do dominio. 0 contrato nao bastava.
Pelo sistemafrances, o titulo é suficiente para transferir a proprieda-
de. Nao se reputa necessario urn modus. Numa palavra, os contratos tem
efeito translativo. Considera-se inittil a formalidade da tradicao. Outros en-
tendem que esta implIcita no proprio contrato, como clausula subentendi-
da. De qualquer modo, nesse sistema, a venda transmite por si mesma a
propriedade, sem que seja necessaria a tradicao. Nega-se, pois, a necessi-
dade do modo de aquisicao, porque o pr6prio contrato produz efeito trans-
lativo. A propriedade se transfere solu consensu.
Pelo sistema alemtio, o ato juridico que cria a obrigacao de transferir
a propriedade é independente do ato pelo qual a propriedade se transfere.
Este é uma convencao feita corn esse objetivo especial, que, tendo embora
como causa o outro negocio juridico, a ele nao esta condicionado, porque,
na transmissao da propriedade, abstrai-se a causa. Tambem nesse sistema,
o contrato, que serve de causa a aquisicao da propriedade, nao é suficiente
para produzi-la. Outro negOcio se faz necessario, e é, por seu intermedio,
que se verifica a inscricao no Registro Imobiliario de que resulta a trans-
missao do dominio. Distingue-se do sistema roman° porque, neste, ha vin-
culacao do modo ao titulo; a causa nao é abstraida; e nao é necessario outro
negocio juridico.
0 Direito patrio seguiu o sistema romano. (RA) 0 C6digo Civil de
2002 no que tange as fonnas de aquisicao da propriedade manteve a sis-
tematica adotada pelo diploma anterior, tanto para a aquisicao da proprieda-
de imovel quanto para a propriedade move!. Avancou, contudo, a legislacao
de 2002, ao reduzir o prazo necessario para a aquisicao por meio da usuca-
piao ordinaria e extraordinaria, alem de estabelecer a modalidade da usuca-
piao especial rural e urbana, esta nitima regulada pela Lei n° 10.257/01,
cujo artigo 9°, § § I ° e 2°, possui a mesma redacao do artigo 1.240 do diplo-
ma em referencia (RA).
91. Modo de Adquirir. A aquisicao da propriedade requer modus acquisi-
cionis, segundo a tradicao romana, seguida por muitas legislacties e adota-
da pela nossa. Outras, porem, atribuem ao titulus adquirendi o efeito direto
e imediato de transmitir a propriedade, nao exigindo que se complete corn
urn modo de aquisicao.
I.
Direitos Reais 159
Nas legislacties do tipo roman, o titulo é simplesmente a causa da
aquisicao. Exige esta, como fonte, o que os alemaes chamam negocio causal,
mas, pode provir, igualmente, de um fato juridico "stricto sensu". Esta rela-
cao juriclica basica nao tem eficacia translativa. A aquisicao da propriedade é
processo complexo, cujas fases devem ser perfeitamente distinguidas, ainda
que, rid() raro, passem despercebidas ao leigo. Assim, para exemplificar
corn urn caso corriqueiro: na aquisicao da propriedade de uma coisa move!
por meio de compra, o titulo é o contrato de venda, do qual nasce, tao-s6, a
obrigacao de transmitir propriedade da coisa; o modo é a tradicao dessa
coisa, isto é, a sua entrega, feita pelo vendedor ao comprador, corn a inten-
cao de the transferir a propriedade, ainda que essa entrega seja simbOlica.
Conquanto o titulo seja indispensavel, por ser a relacao juridica basica, o
negOcio causal, enfim, a fonte da aquisicao, nao basta para que esta se efe-
tue, so se operando pelo modo.
0 modus é, em suma, ofatojuridico "lato sensu" a que a lei atribui o
efeito de produzir a aquisicao da propriedade. Pressupde titulo conforme o
direito e so existe se reconhecido na lei.
92. Como se Opera a Aquisicio. A aquisicao da propriedade por urn dos
modos definidos na lei verifica-se mediante ato do adquirente ou em virtude
de fato juridico "stricto sensu".
Na aquisicao por ato pr6prio, pode haver declaracao de vontade do
adquirente ou simples intencao de adquirir. Nao se verifica exclusivamen-
te, portanto, em conseqiiencia de negocio juridico. Quando se faz necessa-
ria a declaracao da vontade, pode ser manifestada por outrem que nao o
adquirente, se a este representa, hipOtese em que figura no neg6cio como a
6pi ia pcssoa do roprecentado .
Outras vezes a aquisicao se verifica independentemente de qualquer
acao humana. Da-se pela simples ocorrencia de urn fato juridico "stricto
sensu", como, por exemplo, a morte.
Na aquisicao da propriedade mediante declaracao de vontade, preciso
é que o adquirente sejapessoa capaz.
classifi-
93. Classificacao dos Modos de Adquirir. Os modos de adquirir
cam-se segundo criterios diversos, salientando-se os que levam em conta a
distincao dos bens, os que consideram a causa da aquisicao e os que se ba-
seiam em seu objeto encarado sob o aspecto da individualizacao.
Conforme o primeiro criteria os modos de adquirir classificam-se
corn apoio na distincao fundamental entre bens moveis e imoveis.

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Subdividem-se em modos de adquirir peculiares aos imoveis, peculia-
res aos moveis e comuns aos ?novels e imoveis.
O modo de adquirir peculiar aos imoveis é a transcricao.
Os modos de adquirir peculiares aos moveis sac.: a ocupacao, a espe-
cificacao, a confusao, a comistdo, a adjunceio e a tradictio.
sao modos COM1111S de aquisicao da propriedade, servindo tanto para
os moveis como para os imoveis, a sucessao, a usucapiao e, segundo al-
guns, a acessao.
De acordo corn o segundo criteria os modos de adquirir classifi-
cam-se em originarios e derivados.
Sao modos originarios: a ocupacao, a usucapiao e a acessao natural.
Todos os outros modos de adquirir sao derivados.
Segundo o terceiro criteria classificam-se em modos de adquirir a ti-
tuba singular e a titulo universal.
O modo inico de aquisicao a titulo universal admitido pelo nosso Di-
cumprindo
reito e a sucessao hereditaria. Os outros sao a titulo singular,
notar que a propria sucessao tern este carater na parte em que content lega-
dos. (RA) As modalidades de aquisicao da propriedade imovel estao regu-
ladas no Codigo de 2002 nos artigos 1.238 a 1.252, enumeradas as formas
de aquisicao pelo referido diploma em usucapiao, aquisicao pelo registro
do titulo e pela acessao. Jar as modalidades de aquisicao da propriedade
estao disciplinadas nos artigos 1.260 a 1.274, nas modalidades da usu-
capiao, da ocupacao, do achado do tesouro, da tradicao, da especificacao e
da confusao, comissao e adjuncao (RA).
94. Aquisicao da Propriedade Mobiliaria e Imobiliaria. A proprie-
dade das coisas hnoveis adquire-se por transcricao, sucessao, usucapiao e
acessao; a propriedade das coisas inciveis, por tradicao, sucessao, usuca-
piao, ocupacao e diversas formas consideradas, por alguns, especies de
acessao: especificacao, comistao, confusao e adjuncao.
E de grande importancia pratica a distincao entre os modos de adqui-
rir os bens moveis e imoveis. Basta atentar a circunstancia de que os bens
transcricao do titulo
imoveis se adquirem ordinariamente inter vivos pela
em registro pnblico apropriado, enquanto os bens moveis se adquirem por
simples tradicao. A lei cerca de maiores garantias a circulacao da riqueza
imobiliaria, exigindo solenidades para a transmissao da propriedade dos
bens imoveis, que se estendem ate ao proprio titulo. Assim é que a aliena-
cao de tais bens deve obedecer necessariamente a forma da escritura pabli-
ca. 0 titulo, se revestido das solenidades legais, ha de ser levado
161
Direitos Reais
transcricao para que se produza o efeito translativo. Por outro lado, os pra-
zos para a aquisicao da propriedade de urn bem imOvel por usucapido sao
mais dilatados do que para a aquisicao da propriedade de urn bem move!.
Em suma, diversos se apresentam, nas legislacaes em geral, os regimes a
que se subordina a transferencia da propriedade mobiliaria e imobiliaria.
95. Modos Originfirios e Derivados. Atribui-se a esta classificacao gran-
de importancia, mas sem razao porque os modos originarios sao raros. Se-
gundo alguns, so existe um, que é a ocupacdo, modo peculiar, entre nos, de
aquisicao da propriedade de certos moveis. Outros, porem, incluem nesta
categoria a usucapido e a acessao.
funda-se na existen-
A distingao entre modos originarios e derivados
cia ou inexistencia da relacao entre precedente e consequente sujeito de di-
Tanto
reito. Sempre que ha, o modo é derivado. Caso contrario, originario.
na ocupacao, como na usucapiao e na acessao natural, inexiste a relacao.
Por isso, dizem-se modos originarios. Outros entendem, porem, que o
modo de adquirir e originario quando o dominio surge pela primeira vez na
pessoa do adquirente. Conforme esse conceito, somente a ocupacao seria
modo originario de aquisicao. Tanto na usucapiao como na acessao natural,
embora inexista relacao entre o adquirente e o antigo dono da coisa, aquele
nao é o primeiro proprietario; o dominio nao surge nele pela primeira vez.
A importancia da distincao reside nos efeitos que se produzem con-
fonne o modo de aquisicao seja originario ou derivado. Se a propriedade é
adquirida por modo originario, incorpora-se ao patrimonio do adquirente
em toda a sua plenitude, tal como a estabelece a vontade do adquirente. Se
por modo derivado, transfere-se corn os mesmos atributos, restricOes e
qualidades que possuia no patrimonio do transmitente, segundo conhecida
paremia: nemo plus jus transferre ad alium potest quam ipse habet.
E que a
aquisicao derivada se condiciona a do predecessor, adquirindo o novo pro-
prietario o direito que tinha e the transmitiu o antigo proprietario. 1
96. Modos de Adquirir a Titulo Singular e a Titulo Universal. Diz-se
que a aquisicao é a Hullo singular quando tern por objeto um ou varios bens
individualizados. A aquisicao a titulo particular pode recair nas
coisas sin-
1 Demburg. Pandette.
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gulares, coinpostas e universalidades de fato. Verifica-se, ordinariamente,

por negocios inter vivos.
DA-se aquisicAo a titulo universal quando a transmissao da proprie-
dade recai num patrimonio. A se admitir o principio da unidade do patri-
monio, so existe urn modo de aquisicAo a titulo universal: a sucesseio
Capitulo 13
hereditaria. Aceitando-se o principio de que a pessoa pode ter mais de urn
patrimonio, a aquisicao a titulo universal nao pode ser reduzida a essa for- DA AQUISI AO PELA TRANSCRI AO
ma unica, recaindo em outras universalidades de direito, embora se admita
geralmente que a propriedade deve incidir em bens individualizados. 2
Na aquisicao a titulo universal o adquirente sucede em todos os direi- Sumgrio: 97. Especies. 98. A transcricao.
99. Sistemas de transcri-
tos reais e processuais do transmitente, e nas obrigacOes dele para corn ter- Principios gerais do registro imobiliario. 101. Aspecto material
cao. 100. 103. RetificacAo e anu-
ceiros, visto que o sucessor continua a pessoa de quern o adquirente recebe da transcricao. 102. Aspecto formal da transcricao.
a coisa; 3 na aquisicao a titulo singular, o adquirente sucede nos direitos, lacao do registro. 104. SucessAo hereditaria.
mas nao se torna responsavel pelas obrigacOes pessoais contraidas pelo
alienante. imoveis opera-se pelos
97. Especies. A aquisicao da propriedade dos bens
seguintes modos:
a) transcricao;
b) acessao;
c) usucapieio;
d) sucessdo hereditciria.
propriedade imobi-
Desses modos, apenas a transcricao é peculiar a forem considera-
acesseio
lietria. Os outros sao comuns, se como formas de
dos certos modos de aquisicao dos bens moveis, como a especificacao, a
propriamente dita realiza-se,
comistao, a confusao e a adjuncao. A acesseio
todavia, de 'novel a imOvel. Dada a variedade dessas formas, sujeitas a re-
gras especiais, serAo examinadas a parte. Tambem requer analise separada
de aquisicAo tanto da propriedade dos imOveis
a usucapiao, por ser modo
como dos bens moveis.
sucessdo heredita-
De inicio, a exposicao limita-sea transcricao e a
ria, modos mais importantes e frequenter. mortis causa.
0 primeiro a modo de aquisicao inter vivos. 0 segundo,
constitui objeto de extensa e complexa disci-
A sucessao hereditaria Direito das Sucesseies.
plina em parte especial do Direito Civil, intitulada
o modo por excelencia de aquisicao da propriedade
A transcricao,
2 Cap. 9, n° 77. imobiliaria, a reclamar, portanto, imediato desenvolvimento.
3 Lafayette, Direito das Coisas, vol. I, p. 93, e nota 9.