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INDICE
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1. Definición
Según Alfonso de Cossio, el derecho registral no es otr aocsa que el conjunto armónico
de principios que a ¿spira producir, mediante la institución del registro de la propiedad,
la necesaria seguridad al tráfico de los bienes inmuebles y a las sólidas bases en que
asentar el crédito hipotecari”.” Tales principios no son axiomas inconcurso, sino mas
bien, creaciones tpecnicas, instrumenros id´neos para conseguir en la realidad las
finalidades epsecíficas perseguidas por la institución registral: esta finalidad se legitima
por consideraciones éticas y utilitrias , esto es, por la necesidad de proteger la buena fe”
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Cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que
se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes
efectos que en éstos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o
constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros.
3. Clasificación
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3.1.2 Constitutivos
Mientras que los potestativos, característico del sistema alemán, son cuando
las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro.
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Rubén Guevara Bringas. Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista.
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Ibidem.
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Vásquez López Luis. Derecho y Práctica Registral. Editorial Liz. San Salvador. 2001. Pág.37
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El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por
cada bien inmueble, o por cada vehículo, así por ejemplo: si en una partida
registral se inmatricula un inmueble en dicha partida registral es donde
corresponde inscribir todos los actos relativos a ese inmueble entre los cuales
se pueden registrar los siguientes actos: licencia de obra, conformidad de
obra, constatación de fábrica, compra venta, donación, demolición, Sub
división, habilitación urbana, embargos, demandas, hipotecas, entre otros.4
En Perú rige el sistema del folio real para el Registro de Propiedad Inmueble
y para el Registro Vehicular, conforme al primer párrafo del art. IV del
Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente:
"Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente,
en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno".
Corresponde la apertura de una sola partida registral por cada bien, pero
algunas veces se apertura más de una partida registral para un determinado
bien, esto no debe ocurrir, pero cuando ocurre estamos frente a un caso de
duplicidad de partidas también llamado pluralidad de folios, que se encuentra
regulado del art. 56 al 63 del Reglamento General de los Registros Públicos,
en cuyo supuesto se sigue un procedimiento para fin poner a la pluralidad de
folios.
El sistema del Folio Personal se caracteriza por abrir una partida registral por
cada persona jurídica o por cada persona natural.
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Rubén Guevara Bringas. Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista.
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párrafo del art. IV del Título Preliminar del Reglamento general de los
Registros Públicos, que establece lo siguiente: "Por cada bien o persona
jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural, en
la cual se extenderán los diversos actos inscribibles."5
Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería cuando en una
partida registral se anota una demanda de sucesión intestada, en tal caso
cualquier acto relativo a dicha sucesión intestada corresponde inscribir en la
misma partida registral, por ejemplo, corresponde extender en la misma
partida registral cualquiera de los siguientes actos: la sentencia de sucesión
intestada, la demanda sobre petición de herencia, o la sentencia sobre petición
de herencia.
Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería el caso de la
inscripción de un testamento en una partida registral, en tal supuesto
cualquier acto relativo al testamento otorgado por dicha persona se inscribe
en la misma partida registral, así por ejemplo se inscribe en la misma partida
registral cualquiera de los siguientes actos: la revocación o ampliación o
comprobación del testamento, o nulidad de testamento.
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Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Delucchi Editor. Lima. 2005
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Rubén Guevara Bringas. Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista.
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3.3.1 De transcripción
3.3.2 De inscripción
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Ibidem.
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A. Felipe Salgado Padilla, Manual de Derecho Registral, 2014, Lima, pág. 90
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9
Rubén Guevara Manrique. Derecho Registral. Editorial Palestra. Lima. 2006
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3.3.3 Encasillado
Esta forma de sistema registral se encuentra casi en desuso. Este sistema del
encasillado consiste en consignar en unas casillas los datos fundamentales
recogidas al momento de la inscripción.10
3.3.4 De incorporación:
Es el caso del sistema alemán, que parte del negocio real abstracto, totalmente
desconectado de la causa y del negocio obligacional.
Son aquellos en que la inscripción tiene una base causal, la que proporciona
la causa del negocio jurídico objeto de inscripción. Se trata de la posición que
sigue la generalidad de los sistemas, con exclusión del sistema alemán.
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Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Delucchi Editor. Lima. 2005
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Es por ello, que el Sistema Registral Alemán se caracteriza por ser un sistema
registral constitutivo, en el cual los derechos reales se constituyen con la
inscripción en el Registro, es decir, no basta el acuerdo entre las partes para
constituir derechos reales.
La finca tiene una realidad jurídica de la que responde el Registro y una realidad
física de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos físicos que
constan en el Registro son los mismos que constan en el Catastro y los datos
jurídicos que constan en el Catastro son los mismos que en el Registro. No
puede ocurrir en ningún caso lo que sucede en España, que tanto la descripción
física como la jurídica de la finca pueden diferir en el Registro y en el Catastro.
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Según el art. 3 del Reglamento del Registro alemán cada finca tiene un lugar
específico en el Registro (folio –Grundbuchsblatt). Esto se conoce como
sistema de folio real.
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Rubén Guevara Bringas. Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista.
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Rosario Guerra Macedo . Régimen Registral y Notarial peruano. Editorial San Marcos . Lima. 2012
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Los Registros Inmobiliarios en Italia cumplen una función doble: por una parte
tienen encomendado colaborar con el tráfico de bienes inmuebles
proporcionando un medio de publicidad inmobiliaria, y, por otra, son los
encargados de percibir el Impuesto de Registros, que grava las transmisiones de
bienes y derechos reales. Esta doble función de los Registros ha sido duramente
criticada por la doctrina; así Anna María Bianco considera que el ejercicio de la
función fiscal redunda, muy a menudo, en detrimento de la función civil.
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4.2.3 Contenido
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Rosario Guerra Macedo . Régimen Registral y Notarial peruano. Editorial San Marcos . Lima. 2012
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con mayor eficacia la transmisión del título de propiedad de las fincas. Las
ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas
colonias de Australia y fuera de ella a mediados de 1860. Torrens volvió a
Inglaterra donde, como miembro de la Cámara de los Comunes, continuó su
labor de adopción de este sistema registral, publicando así su obra "The
Australian System of conveyancing by Registration of Title". Murió en 1884.15
Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens,
ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del
siglo XIX. Consideró que era una necesidad vital de centralizar todas las
operaciones del Registro. (Vivar Morales, 1998)
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Rubén Guevara Bringas. Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista.
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4.2.4 Características
Sir Robert Torrens aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en
la inmatriculación de barcos, dando lugar así al denominado Act Torrens, o Ley
de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 (Real Property Act
1858). A pesar de haber sufrido varias modificaciones, ésta es la que se aplica en
Australia actualmente, y en otros países como Canadá, Jamaica, Uganda o
República Dominicana entre otros, si bien es cierto que en cada estado australiano
rige una ley distinta: en Victoria está vigente la Ley de 1955; en Tasmania la Ley
de 1935; en Queensland el Acta del Derecho de Propiedad de 1974; en Nueva
Gales del Sur el Acta de Registro de Títulos de 1897 y 1967; y en Australia del
Sur el Acta de Registro de Títulos de 1935 y 1973.
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4.2.7 Contenido
Hay que partir de la idea de considerar al Estado como propietario de todas las
tierras del país; no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es
dueña de todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de
títulos sino de certificados de título. Este sistema se aplica a inmuebles sobre los
que ya se ha obtenido su inscripción inicial o inmatriculación, de forma que la
delimitación, medición y comprobación de la existencia de la finca son previas a
la inscripción.
Las primeras normas registrales establecidas en España son del siglo XVI, en virtud de
que Castilla tenía como fuente el Derecho Romano clásico, caracterizado por el
abandono de las formas de publicidad en las transmisiones en general.
En el año 1539 Carlos V dicta su Pragmática, una ley que disponía que en cada ciudad,
villa o lugar donde hubiere cabeza de jurisdicción se llevare un libro en el cual fueren
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registradas, dentro de los seis días siguientes a su otorgamiento, las escrituras en que
encontraren la imposición de censos e hipotecas, con la finalidad de que los
compradores de las casas y heredades gravadas, no fueren engañados y de que no
quedare obligado por razón de tales gravámenes ningún tercero poseedor, aunque tenga
causa del vendedor. La inobservancia de esta formalidad tenía como sanción que las
escrituras no hicieran fe ni se juzgara conforme a ellas16.
Por las Reales Cédulas del 8 de mayo de 1778, 16 de abril de 1783 y 25 de septiembre
de 1802, se hizo extensivo a los dominios españoles de ultramar el oficio de hipoteca, la
última de éstas dio preferencia a las hipotecas teniendo en cuenta la fecha de su
anotación.
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En este orden de ideas, el Registro en el derecho español tenía dos fines: (a) dar
publicidad a las enajenaciones efectuadas sobre los bienes raíces, hipotecas, censos,
para proteger los derechos de los terceros; y (b) asignar valor probatorio a las escrituras
registradas en los juicios.
Pertenece al derecho español a los países que exigen en la adquisición de los derechos
reales la teoría del título y el modo. En las adquisiciones derivadas de un negocio
jurídico relativas al dominio o derechos reales susceptibles de posesión, no puede haber
adquisición sin que al elemento contrato de finalidad traslativa (titulus) se le una el
elemento tradición (modus), de cuyo conjunto surgirá el acto de desplazamiento
patrimonial que es el objeto de la inscripción. Tal conjunción de elementos ha de estar
acreditada en escritura pública que se presenta ante el registro de la propiedad.
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Rosario Guerra Macedo . Régimen Registral y Notarial peruano. Editorial San Marcos . Lima. 2012
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MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar, “Instituciones del Derecho
Registral Inmobiliario”, Madrid, 2008, pág. 76.
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tanto, su negocio siempre se reputará como válido, debido a la fe pública que merecen
los actos otorgados ante un funcionario registral.
Si lo que tiene acceso en el registro son los actos o títulos, lo que el registro publica son
derechos, o, más exactamente, las titularidades. Por ello conviene distinguir entre lo que
es objeto de la inscripción: primeramente, los actos, y lo que es objeto de publicidad
registral: los derechos. En este último sentido puede decirse que el registro español es
un registro de derechos que recibe títulos en sentido material (compraventa, donación,
etc.) y de esta forma, lo que en verdad se inscribe, en cada cambio real es el título.
Para llegar a practicar los asientos registrales es preciso cumplir una serie de trámites:
petición de inscripción, presentación de documentos, calificación del registrador y
extensión del asiento, etapas estas que integran el procedimiento registral español.
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La función del registrador es calificar los títulos presentados para determinar si son o no
inscribibles. El recurso previsto contra su calificación o negativa se da para ante el
presidente de la audiencia territorial.
Los registros de la propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a
ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del
Notariado, organismo que ejerce entre otras funciones, la inspección y vigilancia de
estos registros, resuelve los recursos de apelación contra las calificaciones de los títulos
hechas por los registradores de la propiedad y sirve de organismo unificador de la
jurisprudencia registral.
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Rosario Guerra Macedo . Régimen Registral y Notarial peruano. Editorial San Marcos . Lima. 2012
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Ibidem
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La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por
muchos países, especialmente en la América Latina, varían notablemente de un país a
otro, no obstante el combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una absoluta
seguridad y además por ser estrictamente voluntario, importante entonces es de hacer
constar que las legislaciones de los países en que funciona este sistema lo han rodeado
de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confíen en la fe que les
merece el Registro.
También se ha combinado con los Sistemas Alemán y Australiano apareciendo así una
nueva clase de sistema que podría llamarse Sistema Mixto, el cual debido a no ser
objeto de estudio de este trabajo, no será citado en lo futuro. 22
4.5.3 Características
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MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar, “Instituciones del Derecho
Registral Inmobiliario”, Madrid, 2008, pág. 76.
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Este sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del Derecho Registral
Español, tanto en la técnica: folio real; forma de los asientos: Inscripción; y
efectos de la inscripción, acoge la presunción juris tatum y la jure et de jure para
quien adquiere bajo la fe del registro.
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crearon para una realidad en la que eran pocas las propiedades urbanas y natales
que se iban incorporando al registro y casi nulo el tráfico inmobiliario.
Los orígenes de la institución registral las inscripciones se hacían en tomos,
grandes libros que tenían de 500 a 600 fojas y de ellas, cada seis o siete páginas
conformaban lo que era la Partida Registral, es decir, aquella que en virtud del
principio de especialidad debía corresponder en forma exclusiva y excluyente a
un solo inmueble, el cual correspondía a un propietario determinado (Amado
Rámirez, 2012).
Hoy en día existe en el sistema de registro de la SUNARP la partida electrónica
registral. Las partidas se identifican a través de una codificación que se produce
al momento que se ingresa produciéndose las inscripciones posteriores referentes
a la partida bajo un mismo número.
5.2 Características
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- EN CUANTO A LA TÉCNICA:
Los de bienes son de folio real y los personales son de folio personal. En cuanto
a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de la
inscripción.
7.1.1 Calificación
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Rosario Guerra Macedo . Régimen Registral y Notarial peruano. Editorial San Marcos . Lima. 2012
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Manuel Soria Alarcón. Comentarios a la Legislación Registral. Editorial Palestra. Lima. 2000
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9. Bibliografía
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