VIGENTE  LIMITACIONES DE PROPIEDAD Y SERVIDUMBRES  
UNIDAD IV LOS DERECHOS REALES REGULADOS EN EL CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO 
PROF: ABG. LII ELENA 
  RUIZ TORRES                    

Las limitaciones de la propiedad representan todas las prohibiciones que 
con carácter frecuente reinciden sobre todas las jurisdicciones periódicas 
respecto de una misma clase de bienes….En el derecho, servidumbre es la 
denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un 
predio denominado fundo sirviente en favor de las necesidades de otro 
llamado fundo dominante perteneciente a otra persona... 
 ENLACE LATINOAMERICANO DE UNIVERSIDADES
EN CONVENIO CON
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS OCCIDENTALES
EZEQUIEL ZAMORA

UNIDAD IV
LOS DERECHOS REALES REGULADOS EN EL CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO
VIGENTE.
LIMITACIONES DE PROPIEDAD Y SERVIDUMBRES  
 

PROF: ABG. LII ELENA RUIZ TORRES 

Participantes:
Kleida Geovana Vanegas Fernández, V-21.570.799
Krisney Rosmeily Araque Vivas, V-23.726.454
Nathalia Maria Carrero, V-19.319.566
Ingrid Astrid Hernández Uzcategui, V- 11.216.458
Albaro Antonio Flores Márquez, V- 9.203.938
Eddie Jonnatha Pacheco, V-24.551.118
José Manuel Alvarado V-13.099.434
 INTRODUCCION
En la actualidad los temas referidos a la propiedad han significado planteamientos
para ser estudiados por los juristas. Las sociedades modernas entienden que la
propiedad tiene mayor preeminencia desde el punto de vista material, producto del
trabajo del hombre.

Por ello, la presente investigación está dirigida a proporcionar información sobre

los tópicos concernientes a los derechos reales específicamente, las limitaciones de
la propiedad y las servidumbres las cuales están contempladas en el Ordenamiento
jurídico del Código Civil venezolano.

Las limitaciones de la propiedad predial tiene por objeto la utilidad pública o privada
y las servidumbres son limitaciones a la propiedad y al uso, casi siempre de bienes
inmuebles, que existen desde tiempo inmemorial..

La servidumbre es un derecho real que, en principio, tiende a la perpetuidad, el

cual consiste en limitaciones impuestas por un predio dominante a otro predio
conocido como sirviente, sin tomar nunca en consideración la titularidad de los mismos,
es decir, sin importar quienes sean los propietarios de esos inmuebles.
 UNIDAD IV
 LOS DERECHOS REALES REGULADOS EN EL CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO
VIGENTE.
LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD

Concepto: Las limitaciones de la propiedad representan todas las

prohibiciones que con carácter frecuente reinciden sobre todas las
jurisdicciones periódicas respecto de una misma clase de bienes.
Pueden catalogarse en limitaciones de provecho pública y de
utilidad privada. Entre las primeras se localizan las asignadas por las
normas de Derecho administrativo especial por ejemplo: materia de
urbanismo. Como restricciones de utilidad privada primariamente
se encuentran las relaciones de vecindad.

Clasificación: 1.‐) Limitaciones en el interés público: “Artículo 645.‐ Las limitaciones legales de la propiedad
predial que tienen por objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los bosques, al curso de las aguas,
al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los
caminos y otras obras
públicas.”
2,‐) Limitaciones en el interés privado: Las limitaciones legales de la propiedad establecidas en interés privado
operan sobre las llamadas “relaciones de vecindad” y tienden a asegurar la armónica coexistencia y la posibilidad de
ejercicio simultáneo de varios derechos de propiedad sobre fundos colindantes o al menos próximos, o a asegurar
indirectamente, necesidades elementales de la vida como la luz, aire, agua y beneficios de la agricultura o la
industria, o bien a tutelar la salud.

Limitaciones Legales de la Propiedad Predial: 

Limitaciones por Utilidad Publica 1.‐) Limitaciones por Utilidad Privada

Régimen Juridico: se encuentran reguladas por el C.C., enumeradas en Régimen Juridico: se encuentran reguladas por el
el Art. 645 del mismo codigo. C. C. y por las leyes y ordenanzas sobre policía.
"Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por objeto  Limitaciones legales de la propiedad predial:
la utilidad pública, Medianería, (concepto), Pared, muro, vallado, seto
se refieren a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al  o camino en el lindero de dos fincas, cuya
paso por las orillas de los ríos y propiedad y uso pertenece a los dueños de ambas,
Contemplado en el C. C., capitulo II, Sección I,
canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y  punto 3.‐) los cuales abarca los articulos desde el
reparación de los caminos y otras obras públicas. 684 al 699.
Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y 
reglamentos especiales.

 
Fuente: Elaboración Propia. 
 1.1.) Limitaciones por Utilidad Privada

Distancias y obras intermedias: que se requieren para ciertas construcciones, excavaciones, plantaciones y establacimientos
estipulados en los articulos del 700 al 703 del C. C. En estos artículos quedan establecidos los parámetros para las
construcciones que puedan afectar las medianerías o propiedades vecinas, entre las que se cuentan por ejemplo pozos,
depósitos de material nocivo o peligroso, instalación de fábricas u otros que puedan causar ruidos que excedan las medidas
de comodidad ordinaria de una vecindad, así mismo la plantación de árboles respetando las disposiciones que se encuentran
en la ley que van desde la autoridad del vecino a solicitar el corte de las ramas que invadan su propiedad o causen daño
afectando sus linderos.

De las Luces y Vistas de la Propiedad del Vecino: artículos 704 al 707 que tienden a proteger la intimidad de la vida privada.
En estos artículos se encuentra planteado el derecho a la privacidad, ningún vecino podrá abrir ventana, así como la
fabricación de balcones o ventanas para asomarse, tampoco pueden tenerse vistas laterales y oblicuas sobre la misma
propiedad (salvo algunas excepciones).

limitaciones por razón de desagüe de los techos artículo 708. Aquí se señala lo correspondiente a la construcción de tejados
de tal manera que las
aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitio público, de acuerdo con lo que se disponga en las
ordenanzas y Reglamentos sobre la materia.
Limitaciones por concepto de derecho de paso, de acueducto y de conductores eléctricos donde por error de sistemática se
mezclan las limitaciones con verdaderas y propias servidumbres, contemplados en el artículo 659 a 683.
En estos artículos se encuentran estipuladas la mayoría de planteamientos a los cuales deben regirse los propietarios a la hora
de que su propiedad interfiera con un libre transitar que amerite necesariamente el acceso a otros espacios a través de su
propiedad, en este sentido se encuentran condicionados por diferentes causas.
La necesidad pública de conservación y manutención de carreteras impone una serie de limitaciones y obligaciones a cargo de
los predios contiguos a ellas.
En este sentido hace mención de la circulación y paso de las aguas, a través de canales y acueductos a que dieran lugar, salvo
las excepciones que plantea la ley en el caso de las limitaciones de la propiedad provenientes del transporte de energía
eléctrica se regirán por leyes especiales.

Fuente: Elaboración propia 
 CONCEPTO DE SERVIDUMBRE

Para el propietario del fundo

Anteriormente la servidumbre se
dividía en prediales y personales, en la
actualidad nuestro código sólo
reconoce como siempre a aquellas que
antes se denominaban servidumbres
prediales
Servidumbre: Consiste en cualquier
gravamen impuesto sobre un inmueble
o predio (llamado fundo sirviente) en
beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño. (Art. 709 Código Civil)
Aspecto Activo o  Positivo
Aspecto Negativo o Pasivo
dominante es un derecho adicional al
dominio que tiene sobre su propio
fundo.
Es un derecho que limita el dominio o
propiedad.
Es necesario que exista una utilidad.
Es un derecho sobre un bien ajeno.
La Ley hace énfasis en el aspecto pasivo
o negativo al definirlo como gravamen
impuesto sobre el predio visto desde el
ángulo del propietario del fundo
sirviente.

Se originó por causas de carácter

agropecuario pero ahora también se
trasladó al ámbito industrial. La carga o aspecto negativo comprime
las facultades del fundo sirviente, el
cual debe tolerar o abstenerse de
Suelen ser permanentes o tienden 
hacer.
hacia la perpetuidad.
Se establecen en fundos vecinos.

 
Fuente: Elaboración propia. 

Ejemplo de servidumbre
Alberto es dueño de una finca, que está antes de la finca de Pedro; para que Pedro
pueda acceder a su finca en automóvil, es necesario que pase por la finca de Alberto,
y es precisamente, a este camino de acceso que se le denomina servidumbre.

En este caso el predio dominante es el de Pedro quien es el beneficiado de dicho

camino para acceder a la finca en su vehículo; donde el predio sirviente es de Alberto
que es el que sufre el gravamen o carga sobre su propiedad.
 CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE

Es un derecho inseparable. Por 
ser inseparables de la propiedad 
del fundo o predio dominante, su 
propietario no podrá enajenar el 
fundo separado de la 
Las servidumbres nunca se  servidumbre ni la servidumbre 
presumen deben probarse su  separada del fundo.
constitución y existencia, Art 1920 
Código Civil Venezolano Constituye una relación funcional 
entre predios. No se entiende 
como una relación jurídica entre 
El ejercicio de la servidumbre  bienes, sino en función de esos 
debe  adaptarse al objeto para el  bienes.
cual fue creado y practicarse de 
una manera que no perjudique al 
predio sirviente. (Arts. 726 al 729 
Código.Civil .V.)

No es un derecho autónomo. 
La extensión de la servidumbre 
Requiere la preexistencia del 
debe favorecer al fundo sirviente, 
Si estar gravado con  una de las limitaciones  derecho de propiedad y nace por 
en caso de conflicto de intereses 
legales de la propiedad, establecidas en el  título separado. (Art. 709 C.C.V. 
Art. 734 Código Civil.
interés privado, es el estado normal de la  único aparte).
propiedad, el hecho de que un fundo esté 
gravado con servidumbre hoy en día, se 
considera un estado excepcional de la 
propiedad, puesto que impone un gravamen  Son unilaterales. Ya que implican 
sobre el predio. una imposición u obligación para 
el fundo sirviente y un derecho 
para el predio dominante. Las servidumbres afectan o 
benefician a  todo el predio de 
modo que si éste se divide, la 
servidumbre se reproduce entera, 
Tiende a la perpetuidad. No es  en favor o en contra sobre cada 
perpetuo el gravamen como tal,  parte del fundo original.
sino la vocación de servicio del 
predio sirviente, que preste 
utilidad al predio beneficiario.
Son indivisibles. No se pueden 
adquirir ni perder parcialmente.

Las servidumbres son 
doblemente reales y doblemente 
ambulatorias en cuanto a cargas 
como facultades.

Fuente: Elaboración propia. 
 SERVIDUMBRES Y LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD
ESTABLECIDA EN INTERÉS PRIVADO
SERVIDUMBRES

SERVIDUMBRES LIMITACIONES
Son unilaterales. Son bilaterales.
La constitución de la servidumbre Supone un acto a título gratuito.
usualmente supone un acto a título
oneroso.
Tienen su origen en la Ley.
Tiene su origen en el "hecho del
hombre".(Aunque a veces la ley puede dar
derecho a exigir la constitución de
servidumbres.)
Todo lo contrario.
Nacen originalmente de un título separado

LIMITACIONES
del derecho de propiedad y puede
extinguirse separadamente de éste. Las servidumbres se extinguen cuando no se
Las facultades derivadas de una limitación han hecho uso de ellas por el término de 20
legal de la propiedad no se pierden por el años. (Art. 752 del Código Civil)
no uso, ya que forman parte del derecho de
propiedad y éste no está sujeto a
prescripción extintiva..

Fuente: Elaboración propia. 
 CLASIFICACION DE LAS SERVIDUMBRES

•Aparentes: Se muestran por señales

•Contínuas : Art. 710 Código Civil.
visibles: una puerta, ventana o
(Acueductos, desagües de los
acueducto. Art. 711 Código Civil.
techos, las vistas y otras
semejantes.) •No aparentes: Su existencia no se
indica por ninguna señal visible. (No
•Discontínuas: Paso, tomar aguas,
edificar en un predio o edificar a una
las de pasto y otras semejantes.
altura determinada)

Por el modo  Por el modo 
de su  de 
ejercicio. manifestarse

•Negativas: impiden al 
propietario del fundo  Pueden ser  Pueden ser 
• Las coactivas se originan en la
sirviente hacer algo que 
podría hacer si no existiera la  afirmativas o  voluntarias o  ley en el sentido de que éstas
confieren al propietario del
servidumbre (por ejemplo: es 
negativa la servidumbre de 
negativas coactivas fundo que se encuentre,
determinados supuestos: el
no construir). derecho de exigir al
•Son afirmativas las propietario de otro fundo, la
constitución de las
servidumbres que permiten servidumbres en el entendido
al propietario del fundo de que dicha constitución
dominante hacer algo en su requiere un acto voluntario o
fundo o en el ajeno que no judicial así como la
podría hacer si no existiera la indemnización del propietario
servidumbre (por ejemplo: es del fundo sirviente.
afirmativa la servidumbre de • Son voluntarias todas aquellas
tomar aguas en fundo ajeno). servidumbres que no se
encuentre en el caso
señalado.

Fuente: Elaboración propia. 
 MODOS DE CONSTITUCION DE LA SERVIDUMBRE

El artículo 720 del Código Civil Venezolano, en su encabezado, señala las tres
formas de constitución de las servidumbres. En tal sentido, el mencionado artículo
dispone que “Las servidumbres se establecen por títulos, por prescripción o por
destinación del padre de familia.”

•Se establece una Servidumbre cuando los propietarios 
de los inmuebles pactan y suscriben un contrato por 
Por título. medio del cual el objeto principal o una cláusula 
accesoria constituye este derecho real.

• Cuando no consta un contrato que contenga la 
Por prescripción. manifestación de voluntad entre las partes, suple tal 
ausencia la presunción de que el derecho se ha venido 
ejercitando durante varios años.

•Así conocida por ser frecuente cuando el mismo 
Por destinación del  propietario, dueño de uno o más inmuebles, los 
parcela para sus hijos, resultando una servidumbre de 
Padre de Familia. un predio sobre otro.

Fuente: Elaboración propia. 
 MODOS DE CONSTITUCION DE LAS SERVIDUMBRES APARENTES

A)El propietario no puede, sin el 
consentimiento de quien tenga un derecho 
personal de goce o un derecho real sobre el 
predio, imponer a este servidumbres que 
perjudiquen al tercero que tiene ese 
derecho ( art. 722 C.C.)

B)Las servidumbres concedida por un 
Por testamento o contrato. Quien puede  copropietario de un predio indiviso, no se 
Por título imponer la servidumbre al fundo es en  reputa establecida y realmente eficaz, sino 
principio el propietario. cuando los demás la han concedido 
también, juntos o separados. , (art. 723).

El enfiteuta puede adquirir o imponer 
servidumbres al fundo enfitéutico, pero 
El tiempo útil para usucapir se contará 
mientras las servidumbres adquiridas no 
desde el día en que el dueño del fundo 
cesan por la extinción de la enfiteusis, en 
dominante haya comenzado a ejercerlas 
cambio, en tal caso cesarán las 
sobre el predio sirviente. 
servidumbres que el enfiteuta haya 
impuesto al fundo.

Por usucapión

Naturalmente si se invoca una usucapión 
decenal, el tiempo en cuestión no comienza 
a correr mientras no se haya registrado el 
titulo

Cuando consta por cualquier género de 
prueba que los fundos actualmente 
divididos han sido poseídos por el mismo 
propietario, y que este ha puesto o dejado 
las cosas en el estado del cual resulta la 
servidumbre. (C. C., art. 721)

Por destinación del padre de Familia

También puede el propietario de dos 
predios gravar con servidumbres de 
cualquier especie, uno de ellos en beneficio 
del otro, siempre que lo haga mediante 
escritura protocolizada en la Oficina 
Subalterna de Registro a que corresponda 
la ubicación de los inmuebles

Fuente: Elaboración propia. 
 MODOS DE CONSTITUCION DE LAS SERVIDUMBRES NO APARENTES

•Al  igual que las servidumbres aparentes la ley señala que pueden 
constituirse por testamento o por contrato.

Por título.

•Su adquisición por usucapión también se rige por las mismas reglas 
que la usucapión de la servidumbres aparentes, salvo que, el tiempo 
útil para usucapir se contará desde el dia en que el propietario del 
Por usucapión. predio dominante manifieste por escrito al propietario del fundo 
sirviente su pretensión sobre ellas.

•En cuanto su constitución por destinación del padre de familia no 
cabe el primer modo señalado en el caso de las servidumbres 
Por destinación del  aparentes porque ello presupondría la existencia de señales visibles 
de la servidumbre las cuales por definición no existen en las 
Padre de Familia. servidumbres no aparentes. 

Fuente: Elaboración propia.

EJERCICIO DE LAS SERVIDUMBRES

El ejercicio de las servidumbres se reglamenta por los respectivos 
títulos, y, a falta de éstos por las disposiciones del Código Civil. las 
principales normas generales de la ley en la materia pueden 
resumirse de la siguiente forma:
I. El derecho de servidumbre
comprende todo lo necesario para su
ejercicio (Código Civil., art, 726, ). La
propia ley señala que
consecuencialmente, las servidumbres de
tomar agua en manantial ajeno, envuelve III.        El propietario dominante 
el derecho de paso por el predio donde II.         En caso de duda sobre la 
deberá ejecutar los trabajos 
está el manantial (art, 726.) y, que el extensión de la servidumbre su 
necesarios para conservar la 
mismo derecho de hacer pasar las aguas ejercicio debe limitarse a lo necesario 
por predio ajeno comprende el de pasar para el destino y conveniente uso del 
servidumbre en condiciones de que 
por la orilla del acueducto para vigilar la no ocasione daños al propietario del 
predio dominante, con el menor 
conducción de las aguas y hacer la fundo sirviente (Código Civil., art. 
perjuicio para el predio sirviente. 
limpieza y reparaciones necesarias. (art, 729.)
726, .). y todavía declara el legislador que
si el predio estuviere cercado, el
propietario deberá dejar libre y cómoda la
entrada al que ejerce la servidumbre para
el objeto indicado.

Fuente: Elaboración propia. 
 EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES

Por la consolidación o 
confusión en la misma 
Por la renuncia del propietario 
persona de la cualidad de 
del predio dominante
propietario de ambos predios 
(Art. 750 Código Civil.)

Por el vencimiento del 
Por prescripción extintiva, 
término o el cumplimiento 
esto es, por el no uso 
de la condición resolutoria 
durante 20 años (Art. 752 
a los cuales estuviera 
Código Civil.)
sometida la servidumbre.

Por la alteración de los  Por la resolución del 
fundos que imposibilite el  derecho del constituyente 
ejercicio de la servidumbre  (Solo en caso de enfiteusis 
(Art. 748 Código Civil.) Art. 751 Código Civil.)

Por la voluntad entre los 
Por abandono del predio 
propietarios, bien a título 
sirviente.
gratuito o a título oneroso.

Fuente: Elaboración propia. 
 CONCLUSIONES

 Las limitaciones a la propiedad privada se pueden dividir en dos grandes

grupos: El primero abarca las limitaciones al ejercicio, las cuales afectan
algunos de los atributos de la propiedad, a saber: uso, goce, o disposición y el
segundo, las restricciones las cuales afectan o bien la titularidad o el atributo
del uso.
 El Código Civil en su artículo 645, trae una enumeración evidentemente
enunciativa de las limitaciones legales establecidas en cuanto a interés público,
atendiendo a la finalidad de ellas y no a la restricción que implican. Así
menciona las limitaciones que se refieren: “a la conservación de los bosques,
al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables,
a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y otras
obras públicas”, ya que todo lo que concierne a estas limitaciones se determina
por leyes y reglamentos especiales.

 La concepción de servidumbre en la antigüedad, era más amplia que la actual

debido a que antes de la publicación de las Institutas de Justiniano, todos los
derechos reales sobre cosa ajena eran denominados: Servidumbres, las cuales
si favorecían a una persona eran llamadas “servidumbres personales” y si
beneficiaba a un fundo se denominaba “servidumbres prediales”. Hoy en día
nuestro Código Civil Venezolano solo considera las prediales. 

 La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una cosa
ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de
ella de una manera más o menos plena.

 Las servidumbres se establecen para uso y utilidad de un predio. Tuvieron su

origen en necesidades en el sector agropecuario; pero su campo se extendió a
la satisfacción de otras necesidades como por ejemplo las de tipo industrial.
 BIBLIOGRAFIA

Aguilar Gorrondona, J. (2013). Cosas, bienes y derechos reales. 12th ed. Caracas, Venezuela:
Universidad Católica Andrés Bello, pp.435-437.

Código Civil de la República de Venezuela, 1982. (1982). Caracas, Venezuela: Editorial

Panapo.

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SERVIDUMBRE. [online] Derechocivil2ula.blogspot.com. Available at:
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Venezuela, L. (2018). Las Servidumbres en Venezuela. [online]

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