Today is Sunday, February 05, 2017

Republic of the Philippines
SUPREME COURT
Manila

THIRD DIVISION

G.R. No. 118509 December 1, 1995

LIMKETKAI SONS MILLING, INC., petitioner, 
vs.
COURT OF APPEALS, BANK OF THE PHILIPPINE ISLANDS and NATIONAL BOOK STORE, respondents.

MELO, J.:

The issue in the petition before us is whether or not there was a perfected contract between petitioner Limketkai
Sons  Milling,  Inc.  and  respondent  Bank  of  the  Philippine  Islands  (BPI)  covering  the  sale  of  a  parcel  of  land,
approximately 3.3 hectares in area, and located in Barrio Bagong Ilog, Pasig City, Metro Manila.

Branch 151 of the Regional Trial Court of the National Capital Judicial Region stationed in Pasig ruled that there
was a perfected contract of sale between petitioner and BPI. It stated that there was mutual consent between the
parties; the subject matter is definite; and the consideration was determined. It concluded that all the elements of
a consensual contract are attendant. It ordered the cancellation of a sale effected by BPI to respondent National
Book  Store  (NBS)  while  the  case  was  pending  and  the  nullification  of  a  title  issued  in  favor  of  said  respondent
NBS.

Upon  elevation  of  the  case  to  the  Court  of  Appeals,  it  was  held  that  no  contract  of  sale  was  perfected  because
there was no concurrence of the three requisites enumerated in Article 1318 of the Civil Code. The decision of the
trial court was reversed and the complaint dismissed.

Hence, the instant petition.

Shorn of the interpretations given to the acts of those who participated in the disputed sale, the findings of facts of
the  trial  court  and  the  Court  of  Appeals  narrate  basically  the  same  events  and  occurrences.  The  records  show
that on May 14, 1976, Philippine Remnants Co., Inc. constituted BPI as its trustee to manage, administer, and sell
its  real  estate  property.  One  such  piece  of  property  placed  under  trust  was  the  disputed  lot,  a  33,056­square
meter lot at Barrio Bagong Ilog, Pasig, Metro Manila covered by Transfer Certificate of Title No. 493122.

On June 23, 1988, Pedro Revilla, Jr., a licensed real estate broker was given formal authority by BPI to sell the lot
for P1,000.00 per square meter. This arrangement was concurred in by the owners of the Philippine Remnants.

Broker  Revilla  contacted  Alfonso  Lim  of  petitioner  company  who  agreed  to  buy  the  land.  On  July  8,  1988,
petitioner's  officials  and  Revilla  were  given  permission  by  Rolando  V.  Aromin,  BPI  Assistant  Vice­President,  to
enter and view the property they were buying.

On July 9, 1988, Revilla formally informed BPI that he had procured a buyer, herein petitioner. On July 11, 1988,
petitioner's officials, Alfonso Lim and Albino Limketkai, went to BPI to confirm the sale. They were entertained by
Vice­President  Merlin  Albano  and  Asst.  Vice­President  Aromin.  Petitioner  asked  that  the  price  of  P1,000.00  per
square  meter  be  reduced  to  P900.00  while  Albano  stated  the  price  to  be  P1,100.00.  The  parties  finally  agreed
that the lot would be sold at P1,000.00 per square meter to be paid in cash. Since the authority to sell was on a
first come, first served and non­exclusive basis, it may be mentioned at this juncture that there is no dispute over
petitioner's being the first comer and the buyer to be first served.

Notwithstanding the final agreement to pay P1,000.00 per square meter on a cash basis, Alfonso Lim asked if it
was possible to pay on terms. The bank officials stated that there was no harm in trying to ask for payment on
terms  because  in  previous  transactions,  the  same  had  been  allowed.  It  was  the  understanding,  however,  that
should the term payment be disapproved, then the price shall be paid in cash.

It was Albano who dictated the terms under which the installment payment may be approved, and acting thereon,
Alfonso Lim, on the same date, July 11, 1988, wrote BPI through Merlin Albano embodying the payment initially of
10% and the remaining 90% within a period of 90 days.

Two or three days later, petitioner learned that its offer to pay on terms had been frozen. Alfonso Lim went to BPI
on July 18, 1988 and tendered the full payment of P33,056,000.00 to Albano. The payment was refused because
Albano stated that the authority to sell that particular piece of property in Pasig had been withdrawn from his unit.
The same check was tendered to BPI Vice­President Nelson Bona who also refused to receive payment.

An  action  for  specific  performance  with  damages  was  thereupon  filed  on  August  25,  1988  by  petitioner  against
BPI. In the course of the trial, BPI informed the trial court that it had sold the property under litigation to NBS on
July 14, 1989. The complaint was thus amended to include NBS.

On June 10, 1991, the trial court rendered judgment in the case as follows:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered in favor of plaintiff and against defendants Bank of the
Philippine Islands and National Book Store, Inc.: —
 1. Declaring the Deed of Sale of the property covered by T.C.T. No. 493122 in the name of the Bank
of  the  Philippine  Islands,  situated  in  Barrio  Bagong  Ilog,  Pasig,  Metro  Manila,  in  favor  of  National
Book Store, Inc., null and void;

2. Ordering the Register of Deeds of the Province of Rizal to cancel the Transfer Certificate of Title
which  may  have  been  issued  in  favor  of  National  Book  Store,  Inc.  by  virtue  of  the  aforementioned
Deed of Sale dated July 14, 1989;

3. Ordering defendant BPI, upon receipt by it from plaintiff of the sum of P33,056,000.00, to execute
a  Deed  of  Sale  in  favor  of  plaintiff  of  the  aforementioned  property  at  the  price  of  P1,000.00  per
square meter; in default thereof, the Clerk of this Court is directed to execute the said deed;

4. Ordering the Register of Deeds of Pasig, upon registration of the said deed, whether executed by
defendant BPI or the Clerk of Court and payment of the corresponding fees and charges, to cancel
said T.C.T. No. 493122 and to issue, in lieu thereof, another transfer certificate of title in the name of
plaintiff;

5. Ordering defendants BPI and National Book Store, Inc. to pay, jointly and severally, to the plaintiff
the  sums  of  P10,000,000.00  as  actual  and  consequential  damages  and  P150,000.00  as  attorney's
fees and litigation expenses, both with interest at 12% per annum from date hereof;

6. On the cross­claim of defendant bank against National Book Store, ordering the latter to indemnify
the former of whatever amounts BPI shall have paid to the plaintiff by reason hereof; and

7.  Dismissing  the  counterclaims  of  the  defendants  against  the  plaintiff  and  National  Book  Store's
cross­claim against defendant bank.

Costs against defendants.

(pp. 44­45, Rollo.)

As  earlier  intimated,  upon  the  decision  being  appealed,  the  Court  of  Appeals  (Buena  [P],  Rasul,  and  Mabutas,
JJ.),  on  August  12,  1994,  reversed  the  trial  court's  decision  and  dismissed  petitioner's  complaint  for  specific
performance and damages.

The issues raised by the parties revolve around the following four questions:

(1) Was there a meeting of the minds between petitioner Limketkai and respondent BPI as to the subject matter of
the contract and the cause of the obligation?

(2) Were the bank officials involved in the transaction authorized by BPI to enter into the questioned contract?

(3) Is there competent and admissible evidence to support the alleged meeting of the minds?

(4) Was the sale of the disputed land to the NBS during the pendency of trial effected in good faith?

There is no dispute in regard to the following: (a) that BPI as trustee of the property of Philippine Remnant Co.
authorized  a  licensed  broker,  Pedro  Revilla,  to  sell  the  lot  for  P1,000.00  per  square  meter;  (b)  that  Philippine
Remnants confirmed the authority to sell of Revilla and the price at which he may sell the lot; (c) that petitioner
and  Revilla  agreed  on  the  former  buying  the  property;  (d)  that  BPI  Assistant  Vice­President  Rolando  V.  Aromin
allowed the broker and the buyer to inspect the property; and (e) that BPI was formally informed about the broker
having procured a buyer.

The controversy revolves around the interpretation or the significance of the happenings or events at this point.

Petitioner  states  that  the  contract  to  sell  and  to  buy  was  perfected  on  July  11,  1988  when  its  top  officials  and
broker  Revilla  finalized  the  details  with  BPI  Vice­Presidents  Merlin  Albano  and  Rolando  V.  Aromin  at  the  BPI
offices.

Respondents, however, contend that what transpired on this date were part of continuing negotiations to buy the
land  and  not  the  perfection  of  the  sale.  The  arguments  of  respondents  center  on  two  propositions  —  (1)  Vice­
Presidents Aromin and Albano had no authority to bind BPI on this particular transaction and (2) the subsequent
attempts of petitioner to pay under terms instead of full payment in cash constitutes a counter­offer which negates
the existence of a perfected contract.

The alleged lack of authority of the bank officials acting in behalf of BPI is not sustained by the record.

At the start of the transactions, broker Revilla by himself already had full authority to sell the disputed lot. Exhibit B
dated  June  23,  1988  states,  "this  will  serve  as  your  authority  to  sell  on  an  as  is,  where  is  basis  the  property
located at Pasig Blvd., Bagong Ilog . . . ." We agree with Revilla's testimony that the authority given to him was to
sell and not merely to look for a buyer, as contended by respondents.

Revilla testified that at the time he perfected the agreement to sell the litigated property, he was acting for and in
behalf of the BPI as if he were the Bank itself. This notwithstanding and to firm up the sale of the land, Revilla saw
it fit to bring BPI officials into the transaction. If BPI could give the authority to sell to a licensed broker, we see no
reason to doubt the authority to sell of the two BPI Vice­Presidents whose precise job in the Bank was to manage
and administer real estate property.

Respondent BPI alleges that sales of trust property need the approval of a Trust Committee made up of top bank
officials.  It  appears  from  the  record  that  this  trust  committee  meets  rather  infrequently  and  it  does  not  have  to
pass on regular transactions.

Rolando Aromin was BPI Assistant Vice­President and Trust Officer. He directly supervised the BPI Real Property
Management Unit. He had been in the Real Estate Division since 1985 and was the head supervising officer of
real  estate  matters.  Aromin  had  been  with  the  BPI  Trust  Department  since  1968  and  had  been  involved  in  the
handling of properties of beneficial owners since 1975 (tsn., December 3, 1990, p. 5).
Exhibit 10 of BPI, the February 15, 1989 letter from Senior Vice­President Edmundo Barcelon, while purporting to
inform Aromin of his poor performance, is an admission of BPI that Aromin was in charge of Torrens titles, lease
contracts,  problems  of  tenants,  insurance  policies,  installment  receivables,  management  fees,  quitclaims,  and
other matters involving real estate transactions. His immediate superior, Vice­President Merlin Albano had been
with the Real Estate Division for only one week but he was present and joined in the discussions with petitioner.

There is nothing to show that Alfonso Lim and Albino Limketkai knew Aromin before the incident. Revilla brought
the brothers directly to Aromin upon entering the BPI premises. Aromin acted in a perfectly natural manner on the
transaction  before  him  with  not  the  slightest  indication  that  he  was  acting  ultra vires.  This  shows  that  BPI  held
Aromin  out  to  the  public  as  the  officer  routinely  handling  real  estate  transactions  and,  as  Trust  Officer,  entering
into contracts to sell trust properties.

Respondents state and the record shows that the authority to buy and sell this particular trust property was later
withdrawn  from  Trust  Officer  Aromin  and  his  entire  unit.  If  Aromin  did  not  have  any  authority  to  act  as  alleged,
there was no need to withdraw authority which he never possessed.

Petitioner points to Areola vs. Court of Appeals (236 SCRA 643 [1994]) which cited Prudential Bank vs. Court of
Appeals (22  SCRA  350  [1993]),  which  in  turn  relied  upon  McIntosh vs. Dakota  Trust  Co.  (52  ND  752,  204  NW
818, 40 ALR 1021), to wit:

Accordingly  a  banking  corporation  is  liable  to  innocent  third  persons  where  the  representation  is
made in the course of its business by an agent acting within the general scope of his authority even
though, in the particular case, the agent is secretly abusing his authority and attempting to perpetrate
a fraud upon his principal or some other person for his own ultimate benefit.

(at pp. 652­653.)

In  the  present  case,  the  position  and  title  of  Aromin  alone,  not  to  mention  the  testimony  and  documentary
evidence  about  his  work,  leave  no  doubt  that  he  had  full  authority  to  act  for  BPI  in  the  questioned  transaction.
There is no allegation of fraud, nor is there the least indication that Aromin was acting for his own ultimate benefit.
BPI  later  dismissed  Aromin  because  it  appeared  that  a  top  official  of  the  bank  was  personally  interested  in  the
sale of the Pasig property and did not like Aromin's testimony. Aromin was charged with poor performance but his
dismissal was only sometime after he testified in court. More than two long years after the disputed transaction,
he was still Assistant Vice­President of BPI.

The records show that the letter of instruction dated June 14, 1988 from the owner of Philippine Remnants Co.
regarding  the  sale  of  the  firm's  property  was  addressed  to  Aromin.  The  P1,000.00  figure  on  the  first  page  of
broker Revilla's authority to sell was changed to P1,100.00 by Aromin. The price was later brought down again to
P1,000.00, also by Aromin. The permission given to petitioner to view the lot was signed by Aromin and honored
by  the  BPI  guards.  The  letter  dated  July  9,  1988  from  broker  Revilla  informing  BPI  that  he  had  a  buyer  was
addressed  to  Aromin.  The  conference  on  July  11,  1988  when  the  contract  was  perfected  was  with  Aromin  and
Vice­President  Albano.  Albano  and  Aromin  were  the  ones  who  assured  petitioner  Limketkai's  officers  that  term
payment was possible. It was Aromin who called up Miguel Bicharra of Philippine Remnants to state that the BPI
rejected payment on terms and it was to Aromin that Philippine Remnants gave the go signal to proceed with the
cash  sale.  Everything  in  the  record  points  to  the  full  authority  of  Aromin  to  bind  the  bank,  except  for  the  self­
serving  memoranda  or  letters  later  produced  by  BPI  that  Aromin  was  an  inefficient  and  undesirable  officer  and
who, in fact, was dismissed after he testified in this case. But, of course, Aromin's alleged inefficiency is not proof
that he was not fully clothed with authority to bind BPI.

Respondents'  second  contention  is  that  there  was  no  perfected  contract  because  petitioner's  request  to  pay  on
terms constituted a counter­offer and that negotiations were still in progress at that point.

Asst. Vice­President Aromin was subpoenaed as a hostile witness for petitioner during trial. Among his statements
is one to the effect that —

.  .  .  Mr.  Lim  offered  to  buy  the  property  at  P900.00  per  square  meter  while  Mr.  Albano  counter­
offered  to  sell  the  property  at  P1,100.00  per  square  meter  but  after  the  usual  haggling,  we  finally
agreed to sell the property at the price of P1,000.00 per square meter . . .

(tsn, 12­3­90, p. 17; Emphasis supplied.)

Asked if there was a meeting of the minds between the buyer and the bank in respect to the price of P1,000.00
per square meter, Aromin answered:

Yes, sir, as far as my evaluation there was a meeting of the minds as far as the price is concerned,
sir.

(ibid, p. 17.)

The  requirements  in  the  payment  of  the  purchase  price  on  terms  instead  of  cash  were  suggested  by  BPI  Vice­
President Albano. Since the authority given to broker Revilla specified cash payment, the possibility of paying on
terms was referred to the Trust Committee but with the mutual agreement that "if the proposed payment on terms
will not be approved by our Trust Committee, Limketkai should pay in cash . . . the amount was no longer subject
to  the  approval  or  disapproval  of  the  Committee,  it  is  only  on  the  terms."  (ibid,  p.  19).  This  is  incontrovertibly
established in the following testimony of Aromin:

A.  After  you  were  able  to  agree  on  the  price  of  P1,000.00/sq.  m.,  since  the  letter  or
authority says the payment must be in cash basis, what transpired later on?

B.  After  we  have  agreed  on  the  price,  the  Lim  brothers  inquired  on  how  to  go  about
submitting the covering proposal if they will be allowed to pay on terms. They requested
us to give them a guide on how to prepare the corresponding letter of proposal. I recall
that,  upon  the  request  of  Mr.  Albino  Limketkai,  we  dictated  a  guide  on  how  to  word  a
written firm offer that was to be submitted by Mr. Lim to the bank setting out the terms of
payment but with the mutual agreement that if his proposed payment on terms will not
be approved by our trust committee, Limketkai should pay the price in cash.
 Q And did buyer Limketkai agree to pay in cash in case the offer of terms will be cash
(disapproved).

A Yes, sir.

Q At the start, did they show their willingness to pay in cash?

A Yes, sir.

Q You said that the agreement on terms was to be submitted to the trust committee for
approval, are you telling the Court that what was to be approved by the trust committee
was the provision on the payment on terms?

A Yes, sir.

Q So the amount was no longer subject to the approval or disapproval of the committee,
it is only on the terms?

A Yes, sir.

(tsn, Dec. 3, 1990, pp. 18­19; Emphasis supplied.)

The  record  shows  that  if  payment  was  in  cash,  either  broker  Revilla  or  Aromin  had  full  authority.  But  because
petitioner  took  advantage  of  the  suggestion  of  Vice­President  Albano,  the  matter  was  sent  to  higher  officials.
Immediately upon learning that payment on terms was frozen and/or denied, Limketkai exercised his right within
the period given to him and tendered payment in full. The BPI rejected the payment.

In its Comment and Memorandum, respondent NBS cites Ang Yu Asuncion vs. Court of Appeals (238 SCRA 602
[1994]) to bolster its case. Contrarywise, it would seem that the legal principles found in said case strengthen and
support petitioner's submission that the contract was perfected upon the meeting of the minds of the parties.

The negotiation or preparation stage started with the authority given by Philippine Remnants to BPI to sell the lot,
followed  by  (a)  the  authority  given  by  BPI  and  confirmed  by  Philippine  Remnants  to  broker  Revilla  to  sell  the
property,  (b)  the  offer  to  sell  to  Limketkai,  (c)  the  inspection  of  the  property  and  finally  (d)  the  negotiations  with
Aromin and Albano at the BPI offices.

The perfection of the contract took place when Aromin and Albano, acting for BPI, agreed to sell and Alfonso Lim
with  Albino  Limketkai,  acting  for  petitioner  Limketkai,  agreed  to  buy  the  disputed  lot  at  P1,000.00  per  square
meter. Aside from this there was the earlier agreement between petitioner and the authorized broker. There was
a concurrence of offer and acceptance, on the object, and on the cause thereof.

The phases that a contract goes through may be summarized as follows:

a. preparation, conception or generation, which is the period of negotiation and bargaining, ending at
the moment of agreement of the parties;

b.  perfection  or  birth  of  the  contract,  which  is  the  moment  when  the  parties  come  to  agree  on  the
terms of the contract; and

c.  consummation  or  death,  which  is  the  fulfillment  or  performance  of  the  terms  agreed  upon  in  the
contract (Toyota Shaw, Inc. vs. Court of Appeals, G.R. No. 116650, May 23, 1995).

But in more graphic prose, we turn to Ang Yu Asuncion, per Justice Vitug:

. . . A contract undergoes various stages that include its negotiation or preparation, its perfection and,
finally,  its  consummation.  Negotiation  covers  the  period  from  the  time  the  prospective  contracting
parties  indicate  interest  in  the  contract  to  the  time  the  contract  is  concluded  (perfected).  The
perfection  of  the  contract  takes  place  upon  the  concurrence  of  the  essential  elements  thereof.  A
contract which is consensual as to perfection is so established upon a mere meeting of minds, i.e.,
the concurrence of offer and acceptance, on the object and on the cause thereof. A contract which
requires,  in  addition  to  the  above,  the  delivery  of  the  object  of  the  agreement,  as  in  a  pledge  or
commodatum,  is  commonly  referred  to  as  a  real  contract.  In  a  solemn  contract,  compliance  with
certain  formalities  prescribed  by  law,  such  as  in  a  donation  of  real  property,  is  essential  in  order  to
make  the  act  valid,  the  prescribed  form  being  thereby  an  essential  element  thereof.  The  stage  of
consummation  begins  when  the  parties  perform  their  respective  undertakings  under  the  contract
culminating in the extinguishment thereof.

Until the contract is perfected, it cannot, as an independent source of obligation, serve as a binding
juridical  relation.  In  sales,  particularly,  to  which  the  topic  for  discussion  about  the  case  at  bench
belongs,  the  contract  is  perfected  when  a  person,  called  the  seller,  obligates  himself,  for  a  price
certain, to deliver and to transfer ownership of a thing or right to another, called the buyer, over which
the latter agrees.

(238 SCRA 602; 611 [1994].)

In Villonco  Realty  Company  vs. Bormaheco (65  SCRA  352  [1975]),  bearing  factual  antecendents  similar  to  this
case, the Court, through Justice Aquino (later to be Chief Justice), quoting authorities, upheld the perfection of the
contract of sale thusly:

The contract of sale is perfected at the moment there is a meeting of minds upon the thing which is
the  object  of  the  contract  and  upon  the  price.  From  that  moment,  the  parties  may  reciprocally
demand performance, subject to the provisions of the law governing the form of contracts. (Art. 1475,
Ibid.)

xxx xxx xxx

Consent is manifested by the meeting of the offer and the acceptance upon the thing and the cause
which  are  to  constitute  the  contract.  The  offer  must  be  certain  and  the  acceptance  absolute.  A
 qualified  acceptance  constitutes  a  counter­offer  (Art.  1319,  Civil  Code).  "An  acceptance  may  be
express or implied." (Art. 1320, Civil Code).

xxx xxx xxx

It is true that an acceptance may contain a request for certain changes in the terms of the offer and
yet be a binding acceptance. "So long as it is clear that the meaning of the acceptance is positively
and unequivocally to accept the offer, whether such request is granted or not, a contract is formed."
(Stuart vs. Franklin Life Ins. Co., 105 Fed. 2nd 965, citing Sec. 79, Williston on Contracts).

xxx xxx xxx

.  .  .  the  vendor's  change  in  a  phrase  of  the  offer  to  purchase,  which  change  does  not  essentially
change the terms of the offer, does not amount to a rejection of the offer and the tender or a counter­
offer. (Stuart vs. Franklin Life Ins. Co., supra.)

(at pp. 362­363; 365­366.)

In the case at bench, the allegation of NBS that there was no concurrence of the offer and acceptance upon the
cause  of  the  contract  is  belied  by  the  testimony  of  the  very  BPI  official  with  whom  the  contract  was  perfected.
Aromin and Albano concluded the sale for BPI. The fact that the deed of sale still had to be signed and notarized
does not mean that no contract had already been perfected. A sale of land is valid regardless of the form it may
have  been  entered  into  (Claudel  vs.  Court  of  Appeals,  199  SCRA  113,  119  [1991]).  The  requisite  form  under
Article  1458  of  the  Civil  Code  is  merely  for  greater  efficacy  or  convenience  and  the  failure  to  comply  therewith
does not affect the validity and binding effect of the act between the parties (Vitug, Compendium of Civil Law and
Jurisprudence, 1993 Revised Edition, p. 552). If the law requires a document or other special form, as in the sale
of real property, the contracting parties may compel each other to observe that form, once the contract has been
perfected. Their right may be exercised simultaneously with action upon the contract (Article 1359, Civil Code).

Regarding the admissibility and competence of the evidence adduced by petitioner, respondent Court of Appeals
ruled that because the sale involved real property, the statute of frauds is applicable.

In any event, petitioner cites Abrenica vs. Gonda (34 Phil. 739 [1916]) wherein it was held that contracts infringing
the Statute of Frauds are ratified when the defense fails to object, or asks questions on cross­examination. The
succinct words of Justice Araullo still ring in judicial cadence:

As  no  timely  objection  or  protest  was  made  to  the  admission  of  the  testimony  of  the  plaintiff  with
respect  to  the  contract;  and  as  the  motion  to  strike  out  said  evidence  came  too  late;  and,
furthermore,  as  the  defendants  themselves,  by  the  cross­questions  put  by  their  counsel  to  the
witnesses in respect to said contract, tacitly waived their right to have it stricken out, that evidence,
therefore,  cannot  be  considered  either  inadmissible  or  illegal,  and  court,  far  from  having  erred  in
taking  it  into  consideration  and  basing  his  judgment  thereon,  notwithstanding  the  fact  that  it  was
ordered to be stricken out during the trial, merely corrected the error he committed in ordering it to
be so stricken out and complied with the rules of procedure hereinbefore cited.

(at p. 748.)

In the instant case, counsel for respondents cross­examined petitioner's witnesses at length on the contract itself,
the  purchase  price,  the  tender  of  cash  payment,  the  authority  of  Aromin  and  Revilla,  and  other  details  of  the
litigated  contract.  Under  the  Abrenica  rule  (reiterated  in  a  number  of  cases,  among  them  Talosig  vs.  Vda.  de
Nieba  43  SCRA  472  [1972]),  even  assuming  that  parol  evidence  was  initially  inadmissible,  the  same  became
competent  and  admissible  because  of  the  cross­examination,  which  elicited  evidence  proving  the  evidence  of  a
perfected  contract.  The  cross­examination  on  the  contract  is  deemed  a  waiver  of  the  defense  of  the  Statute  of
Frauds (Vitug, Compendium of Civil Law and Jurisprudence, 1993 Revised Edition, supra, p. 563).

The reason for the rule is that as pointed out in Abrenica "if the answers of those witnesses were stricken out, the
cross­examination could have no object whatsoever, and if the questions were put to the witnesses and answered
by them, they could only be taken into account by connecting them with the answers given by those witnesses on
direct examination" (pp. 747­748).

Moreover, under Article 1403 of the Civil Code, an exception to the unenforceability of contracts pursuant to the
Statute of Frauds is the existence of a written note or memorandum evidencing the contract. The memorandum
may  be  found  in  several  writings,  not  necessarily  in  one  document.  The  memorandum  or  memoranda  is/are
written evidence that such a contract was entered into.

We cite the findings of the trial court on this matter:

In accordance with the provisions of Art. 1403 of the Civil Code, the existence of a written contract of
the  sale  is  not  necessary  so  long  as  the  agreement  to  sell  real  property  is  evidenced  by  a  written
note or memorandum, embodying the essentials of the contract and signed by the party charged or
his agent. Thus, it has been held:

The  Statute  of  Frauds,  embodied  in  Article  1403  of  the  Civil  Code  of  the  Philippines,
does  not  require  that  the  contract  itself  be  written.  The  plain  test  of  Article  1403,
Paragraph (2) is clear that a written note or memorandum, embodying the essentials of
the contract and signed by the party charged, or his agent suffices to make the verbal
agreement enforceable, taking it out of the operation of the statute. (Emphasis supplied)

xxx xxx xxx

In the case at bar, the complaint in its paragraph 3 pleads that the deal had been closed
by letter and telegram (Record on Appeal, p. 2), and the letter referred to was evidently
the one copy of which was appended as Exhibit A to plaintiffs opposition to the motion to
dismiss. The letter, transcribed above in part, together with the one marked as Appendix
B,  constitute  an  adequate  memorandum  of  the  transaction.  They  are  signed  by  the
defendant­appellant;  refer  to  the  property  sold  as  a  Lot  in  Puerto  Princesa,  Palawan,
covered by T.C.T. No. 62, give its area as 1,825 square meters and the purchase price
 of four (P4.00) pesos per square meter payable in cash. We have in them, therefore, all
the  essential  terms  of  the  contract  and  they  satisfy  the  requirements  of  the  Statute  of
Frauds.

(Footnote 26, Paredes vs. Espino, 22 SCRA 1000 [1968]).

While  there  is  no  written  contract  of  sale  of  the  Pasig  property  executed  by  BPI  in  favor  of  plaintiff,
there are abundant notes and memoranda extant in the records of this case evidencing the elements
of a perfected contract. There is Exhibit P, the letter of Kenneth Richard Awad addressed to Roland
Aromin, authorizing the sale of the subject property at the price of P1,000.00 per square meter giving
2%  commission  to  the  broker  and  instructing  that  the  sale  be  on  cash  basis.  Concomitantly,  on  the
basis of the instruction of Mr. Awad, (Exh. P), an authority to sell, (Exh. B) was issued by BPI to Pedro
Revilla, Jr., representing Assetrade Co., authorizing the latter to sell the property at the initial quoted
price of P1,000.00 per square meter which was altered on an unaccepted offer by Technoland. After
the letter authority was issued to Mr. Revilla, a letter authority was signed by Mr. Aromin allowing the
buyer  to  enter  the  premises  of  the  property  to  inspect  the  same  (Exh.  C).  On  July  9,  1988,  Pedro
Revilla, Jr., acting as agent of BPI, wrote a letter to BPI informing it that he had procured a buyer in
the name of Limketkai Sons Milling, Inc. with offices at Limketkai Bldg., Greenhills, San Juan, Metro
Manila, represented by its Exec. Vice­President, Alfonso Lim (Exh. D). On July 11, 1988, the plaintiff,
through  Alfonso  Lim,  wrote  a  letter  to  the  bank,  through  Merlin  Albano,  confirming  their  transaction
regarding the purchase of the subject property (Exh. E). On July 18, 1988, the plaintiff tendered upon
the officials of the bank a check for P33,056,000.00 covered by Check No. CA510883, dated July 18,
1988. On July 1, 1988, Alfonso Zamora instructed Mr. Aromin in a letter to resubmit new offers only if
there  is  no  transaction  closed  with  Assetrade  Co.  (Exh.  S).  Combining  all  these  notes  and
memoranda, the Court is convinced of the existence of perfected contract of sale. Aptly, the Supreme
Court, citing American cases with approval, held:

No particular form of language or instrument is necessary to constitute a memorandum
or  note  in  writing  under  the  statute  of  frauds;  any  document  or  writing,  formal  or
informal,  written  either  for  the  purpose  of  furnishing  evidence  of  the  contract  or  for
another  purpose,  which  satisfies  all  the  requirements  of  the  statute  as  to  contents  and
signature,  as  discussed  respectively  infra secs.  178­200,  and  infra secs.  201­205,  is  a
sufficient memorandum or note. A memorandum may be written as well with lead pencil
as with pen and ink. It may also be filled in on a printed form. (37 C.J.S., 653­654).

The note or memorandum required by the statute of frauds need not be contained in a
single  document,  nor,  when  contained  in  two  or  more  papers,  need  each  paper  be
sufficient  as  to  contents  and  signature  to  satisfy  the  statute.  Two  or  more  writings
properly  connected  may  be  considered  together,  matters  missing  or  uncertain  in  one
may  be  supplied  or  rendered  certain  by  another,  and  their  sufficiency  will  depend  on
whether,  taken  together,  they  meet  the  requirements  of  the  statute  as  to  contents  and
the requirements of the statutes as to signature, as considered respectively infra  secs.
179­200 and secs. 201­215.

(pp. 460­463, Original RTC Record).

The  credibility  of  witnesses  is  also  decisive  in  this  case.  The  trial  court  directly  observed  the  demeanor  and
manner  of  testifying  of  the  witnesses  while  the  Court  of  Appeals  relied  merely  on  the  transcript  of  stenographic
notes.

In this regard, the court of origin had this to say:

Apart from weighing the merits of the evidence of the parties, the Court had occasion to observe the
demeanor  of  the  witnesses  they  presented.  This  is  one  important  factor  that  inclined  the  Court  to
believe in the version given by the plaintiff because its witnesses, including hostile witness Roland V.
Aromin,  an  assistant  vice­president  of  the  bank,  were  straightforward,  candid  and  unhesitating  in
giving  their  respective  testimonies.  Upon  the  other  hand,  the  witnesses  of  BPI  were  evasive,  less
than  candid  and  hesitant  in  giving  their  answers  to  cross  examination  questions.  Moreover,  the
witnesses for BPI and NBS contradicted each other. Fernando Sison III insisted that the authority to
sell  issued  to  Mr.  Revilla  was  merely  an  evidence  by  which  a  broker  may  convince  a  prospective
buyer that he had authority to offer the property mentioned therein for sale and did not bind the bank.
On the contrary, Alfonso Zamora, a Senior Vice­President of the bank, admitted that the authority to
sell  issued  to  Mr.  Pedro  Revilla,  Jr.  was  valid,  effective  and  binding  upon  the  bank  being  signed  by
two class "A" signatories and that the bank cannot back out from its commitment in the authority to
sell to Mr. Revilla.

While  Alfredo  Ramos  of  NBS  insisted  that  he  did  not  know  personally  and  was  not  acquainted  with
Edmundo Barcelon, the latter categorically admitted that Alfredo Ramos was his friend and that they
have even discussed in one of the luncheon meetings the matter of the sale of the Pasig property to
NBS.  George  Feliciano  emphatically  said  that  he  was  not  a  consultant  of  Mr.  Ramos  nor  was  he
connected  with  him  in  any  manner,  but  his  calling  card  states  that  he  was  a  consultant  to  the
chairman  of  the  Pacific  Rim  Export  and  Holdings  Corp.  whose  chairman  is  Alfredo  Ramos.  This
deliberate  act  of  Mr.  Feliciano  of  concealing  his  being  a  consultant  to  Mr.  Alfredo  Ramos  evidently
was done by him to avoid possible implication that he committed some underhanded maneuvers in
manipulating to have the subject property sold to NBS, instead of being sold to the plaintiff.

(pp. 454­455, Original RTC Record.)

On  the  matter  of  credibility  of  witnesses  where  the  findings  or  conclusions  of  the  Court  of  Appeals  and  the  trial
court are contrary to each other, the pronouncement of the Court in Serrano vs. Court of Appeals (196 SCRA 107
[1991]) bears stressing:

It is a settled principle of civil procedure that the conclusions of the trial court regarding the credibility
of  witnesses  are  entitled  to  great  respect  from  the  appellate  courts  because  the  trial  court  had  an
opportunity  to  observe  the  demeanor  of  witnesses  while  giving  testimony  which  may  indicate  their
candor or lack thereof. While the Supreme Court ordinarily does not rule on the issue of credibility of
witnesses, that being a question of fact not properly raised in a petition under Rule 45, the Court has
 undertaken  to  do  so  in  exceptional  situations  where,  for  instance,  as  here,  the  trial  court  and  the
Court of Appeals arrived at divergent conclusions on questions of fact and the credibility of witnesses.

(at p. 110.)

On the fourth question of whether or not NBS is an innocent purchaser for value, the record shows that it is not. It
acted in bad faith.

Respondent  NBS  ignored  the  notice  of  lis  pendens  annotated  on  the  title  when  it  bought  the  lot.  It  was  the
willingness and design of NBS to buy property already sold to another party which led BPI to dishonor the contract
with Limketkai.

Petitioner cites several badges of fraud indicating that BPI and NBS conspired to prevent petitioner from paying
the agreed price and getting possession of the property:

1. The sale was supposed to be done through an authorized broker, but top officials of BPI personally and directly
took over this particular sale when a close friend became interested.

2.  BPI  Senior  Vice  President  Edmundo  Barcelon  admitted  that  NBS's  President,  Alfredo  Ramos,  was  his  friend;
that they had lunch meetings before this incident and discussed NBS's purchase of the lot. Barcelon's father was
a business associate of Ramos.

3. George Feliciano, in behalf of NBS, offered P5 million and later P7 million if petitioner would drop the case and
give up the lot. Feliciano went to petitioner's office and haggled with Alfonso Lim but failed to convince him inspite
of various and increasing offers.

4. In a place where big and permanent buildings abound, NBS had constructed only a warehouse marked by easy
portability. The warehouse is bolted to its foundations and can easily be dismantled.

It  is  the  very  nature  of  the  deed  of  absolute  sale  between  BPI  and  NBS  which,  however,  clearly  negates  any
allegation of good faith on the part of the buyer. Instead of the vendee insisting that the vendor guarantee its title
to the land and recognize the right of the vendee to proceed against the vendor if the title to the land turns out to
be defective as when the land belongs to another person, the reverse is found in the deed of sale between BPI
and NBS. Any losses which NBS may incur in the event the title turns out to be vested in another person are to be
borne by NBS alone. BPI is expressly freed under the contract from any recourse of NBS against it should BPI's
title be found defective.

NBS,  in  its  reply  memorandum,  does  not  refute  or  explain  the  above  circumstance  squarely.  It  simply  cites  the
badges of fraud mentioned in Oria vs. McMicking (21 Phil. 243 [1912]) and argues that the enumeration there is
exclusive.  The  decision  in  said  case  plainly  states  "the  following  are  some  of  the  circumstances  attending  sales
which have been denominated by courts (as) badges of fraud." There are innumerable situations where fraud is
manifested. One enumeration in a 1912 decision cannot possibly cover all indications of fraud from that time up to
the present and into the future.

The  Court  of  Appeals  did  not  discuss  the  issue  of  damages.  Petitioner  cites  the  fee  for  filing  the  amended
complaint to implead NBS, sheriffs fees, registration fees, plane fare and hotel expenses of Cebu­based counsel.
Petitioner  also  claimed,  and  the  trial  court  awarded,  damages  for  the  profits  and  opportunity  losses  caused  to
petitioner's business in the amount of P10,000,000.00.

We rule that the profits and the use of the land which were denied to petitioner because of the non­compliance or
interference with a solemn obligation by respondents is somehow made up by the appreciation in land values in
the meantime.

Prescinding  from  the  above,  we  rule  that  there  was  a  perfected  contract  between  BPI  and  petitioner  Limketkai;
that  the  BPI  officials  who  transacted  with  petitioner  had  full  authority  to  bind  the  bank;  that  the  evidence
supporting the sale is competent and admissible; and that the sale of the lot to NBS during the trial of the case
was characterized by bad faith.

WHEREFORE, the questioned judgment of the Court of Appeals is hereby REVERSED and SET ASIDE. The June
10, 1991 judgment of Branch 151 of the Regional Trial Court of The National Capital Judicial Region stationed in
Pasig, Metro Manila is REINSTATED except for the award of Ten Million Pesos (P10,000,000.00) damages which
is hereby DELETED.

SO ORDERED.

Feliciano, Romero, Vitug and Panganiban, JJ., concur.

The Lawphil Project ­ Arellano Law Foundation