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Los Consejos De Emil ®
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1 CAPÍTULO
PAG.12
ÍNDICE
2
CAPÍTULO
PAG.24
3 CAPÍTULO
PAG.42
4
CAPÍTULO
PAG.66
Soy Emil Montás y desde hace
veinte años me dedico a los negocios
inmobiliarios en República Dominicana.
Eso, sin embargo, quizás no te diga
mucho, quizás hable poco de aquello
que puedo ofrecerte. Me inicié como
asistente de ventas en una compañía
que me dejó un gran aprendizaje: no
quería ser uno más, uno de tantos
que hay en el mercado, sino el mejor,
la referencia y el guía capaz de hacer
realidad tus sueños.
Por eso, después de un tiempo y

con un eterno sentimiento de gratitud,
PRÓLOGO me retiré de aquella empresa. Lo hice

para formar mi propio negocio, uno
que marcara diferencias, que ofreciera
alternativas distintas a las habituales,
que no temblara cada vez que se da lo
que llamamos una burbuja inmobiliaria
o una crisis económica. Si después de
leer estas pocas líneas piensas que es
algo de locos, créeme que no te culpo.
Es más: te entiendo.
Aprendí el negocio inmobiliario de

la forma tradicional, y eso está bien. De
hecho, no había otra forma de hacerlo.
Sin embargo, tan pronto el panorama del
sector se tornó gris oscuro por cuenta
de la crisis económica de la década
pasada, me di cuenta de que lo que
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había construido era un frágil castillo de naipes. Y, por supuesto, tan pronto
soplaron los vientos de tempestad, se derrumbó. ¡Mi negocio y mi vida se
derrumbaron!
Sin embargo, mis sueños, forjados con sólidos cimientos, levantados con
materiales de altas especificaciones de calidad, se mantuvieron erguidos,
intactos. Acusé el golpe, te lo confieso, y no fue fácil levantarme, lo admito.
Era joven, creía que ya me las sabía todas y el éxito que había alcanzado
me hizo ver la realidad distinta a como era en verdad. Afortunadamente, la
vida me dio una nueva oportunidad, ¡y la aproveché!
Esa dura caída me hizo entender que iba por el camino equivocado. Sí,
aunque gozaba de éxito y reconocimiento, era mucho lo que desconocía del
negocio o, dicho de otra forma, era mucho lo que me falta por aprender.
Me dediqué a eso, entonces: a aprender, a fortalecer las bases, a ampliar
los conocimientos, a abrir los horizontes de la mente para construir sueños
poderosos, grandes, ambiciosos, pero también más enriquecedores.
Descubrí, además, una pasión que tenía oculta y que durante años ignoré:
la formación, la enseñanza. Fruto de ese descubrimiento, en 2012 fundé el
primer instituto en línea para profesionales inmobiliarios hispanohablantes; lo
llamé RIT. Posteriormente, creé el primer curso digital, algo que me permitió
traspasar las fronteras de mi querida República Dominicana y alcanzar otros
mercados: se llamó ‘El Realtor Digital’.
Mi objetivo era ayudar a otros agentes inmobiliarios a superar las

dificultades por las que yo había pasado, pero el proceso me dio una gran
sorpresa: recibía más de lo que entregaba, aprendía más de lo que enseñaba.
Cada día eran más y más las personas que se acercaban a mí, que preguntaban
si podía ayudarlos, que confiaban en mi conocimiento y mi experiencia. Un
inmenso honor insospechado que asumí, claro, con responsabilidad.
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Lo más satisfactorio es que la vida me iba abriendo caminos que jamás
había imaginado recorrer, me ponía en escenarios que nunca había soñado
pisar. Así, por ejemplo, un día terminé sentado en un estudio de radio frente
al micrófono como director del programa ABC Inmobiliario. Y poco después
se abrió una puerta que me llevó al universo ilimitado de internet, cuando
arranqué esa aventura llamada www.LosConsejosDeEmil.com
Fue el primer canal en línea de consultoría inmobiliaria en República

Dominicana, un logro que me llena de orgullo, pero que asumo con la humildad
de alguien que subió alto y cayó muy bajo, que soportó los duros golpes
de la vida y consiguió levantarse de nuevo. A lo largo de este enriquecedor
proceso, pude darme cuenta de un grave problema: el desconocimiento de
la gente acerca de los temas del mundo inmobiliario.
Lo detecté en mis cursos y consultorías y lo confirmé con las muchas

preguntas que me llegaban a través de distintos canales. Entendí que la vida
me había puesto en ese camino por alguna razón poderosa y que no podía
ser inferior al compromiso que me había sido encomendado. Entonces, eché
a volar la imaginación y, después de varias noches de insomnio, decidí que
la mejor opción era recopilar mi conocimiento en un libro.
Así llegamos a Los consejos de Emil, 101 consejos para tomar

sanas decisiones inmobiliarias, que espero contenga las respuestas a
esos interrogantes que tanto te inquietan. Te aclaro que no es un manual,
tampoco una receta y mucho menos una fórmula mágica. Es una guía que
ojalá te sirva para tomar las decisiones adecuadas y, especialmente, para
evitar cometer los errores que a mí tanto me costaron.
Encontrarás las respuestas a tus dudas más frecuentes. Descubrirás qué

aspectos debes tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda y cómo
organizar mejor las visitas a tu potencial futuro hogar.
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¿Cómo debo seleccionar las viviendas que quiero visitar? ¿Cuándo es
el mejor momento para visitar esas propiedades? ¿En qué debo fijarme a
la hora de elegir un inmueble? ¿Qué es el Open House? Sí, esos y muchos
más interrogantes.
Te daré argumentos para que puedas determinar en qué momento es

mejor alquilar y en cuál es mejor comprar. Además, si eres el vendedor,
también encontrarás sugerencias para garantizar que tu vivienda sea más
atractiva para los compradores y que el proceso de venta se complete más
rápido. Son, justamente, aquellas claves que me han permitido convertirme
en referente del mercado, estrategias efectivas y comprobadas.
Otro tema crucial que hallarás en estas páginas es el relacionado con los
asuntos legales. Sé, por experiencia, que es el mayor dolor de cabeza para
muchos agentes inmobiliarios. Por eso, te enseñaré sobre los diferentes tipos
de contratos, te contaré acerca de los documentos que te exigirá el banco
cuando quieras solicitar tu hipoteca y te diré cuáles son los compromisos
que debes respetar cuando eres inquilino, o si eres el propietario.
Este es un tema muy importante del negocio y no cualquiera te lo puede

enseñar. Es muy útil porque te ahorrará tiempo (y el tiempo es oro, ¿cierto?),
te evitará trámites aburridos y complicados. Pero, lo más valioso, es que te
permitirá ahorrar dinero y te evitará asumir el costo de una mala decisión
inmobiliaria. Ya hubiera querido yo contar con una asesoría especializada
de esta naturaleza cuando empezaba en el negocio.
He reservado, así mismo, un espacio especial para un tema del que, seguro,
nadie más te va a hablar, uno que el común de los corredores inmobiliarios
evita premeditadamente: la mudanza. La experiencia de llegar a tu nueva
casa, comprada o alquilada, es algo que no se paga con todo el dinero del
mundo. Lo sé porque la viví. Pero, también te hablaré de otras experiencias
relacionados con esta nueva vida.
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Lo que mucha gente ignora, o simplemente no tiene en cuenta, es que
cuando compras una propiedad también compras a tus vecinos, a la comunidad,
al ambiente que allí se vive. Es como cuando te casas: no solo lo haces con
tu pareja, sino también con su familia, con sus amigos.
Y, lo sabemos, esa es una experiencia que en ocasiones puede ser aterradora.
Por eso, te daré consejos para que elijas la comunidad adecuada.
Soy Emil Montás y desde hace veinte años me dedico a los negocios
inmobiliarios en República Dominicana. He tenido el placer y el honor de
participar en múltiples proyectos inmobiliarios y como directivo en diferentes
asociaciones de empresas inmobiliarias. Ojalá este libro sirva para que comprar
o vender un inmueble no resulte una pesadilla, seas inquilino o propietario,
comprador, vendedor o el promotor de un proyecto inmobiliario.
Sin más preámbulos, vamos con

Los 101 consejos de Emil
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CÓMO
ELEGIR
UNA
CASA.
Los Consejos de Emil
Que levante la mano aquel que no ha tenido ese sueño, dormido o despierto.
Sé que tú, que estás leyendo estas líneas, lo soñaste alguna vez. Es más:
estoy completamente seguro de que aún lo sueñas, si todavía no tienes una
casa propia. Esa, sin duda, es una de las experiencias más significativas en
la vida de una persona, de una familia, y por lo tanto hay que buscar que
ese recuerdo sea feliz, satisfactorio, inolvidable.
Llevo tantos años en el mercado, que es imposible recordar a cuántas

familias les serví de intermediario para cumplir ese sueño de tener casa
propia. Lo que no se ha borrado de mi mente, eso sí, es esa expresión de
satisfacción, de orgullo, de alegría, la felicidad más pura que he podido conocer.
Ese es un privilegio que le agradezco a la vida, porque me permite entender
cuál es mi misión en este mundo, porque disfruto apoyar a otros.
Sin embargo, también son muchísimas las personas, las familias, que
llegaron a mí en busca de una solución a un grave problema: fueron mal
asesorados y el sueño se transformó en pesadilla. ¡Por Dios!, eso no puede
ser, eso no debería ocurrir. Pero, lamentablemente, esa es una situación más
frecuente de lo que uno cree, de lo que a uno como asesor inmobiliario le
gustaría reconocer. ¡Es inaceptable que suceda!
El proceso de adquirir una vivienda encierra dos aspectos que son

sensibles para cualquier ser humano: tiempo y dinero. El primero jamás se
recupera y el segundo no se consigue tan fácil como algunos creen. Son
muchos y variados, además, los factores que debes tener en cuenta para
que se llegue a feliz término, con beneficios para ambas partes. Y son, sobre
todo, muchas las preguntas de debes formular, sí o sí, para no equivocarte.
Saber qué hacer es vital para acertar, pero más importante aún es conocer
qué es lo que no debes hacer, por nada del mundo, durante el proceso.
A veces nos dejamos llevar por las emociones, a veces malinterpretamos
lo que el asesor nos informa, a veces tenemos temor de hacer algunas
preguntas, y todo eso incide.
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Cómo elegir una casa
Por eso, este capítulo está diseñado para brindarte las herramientas
que te permitan elegir una casa y no morir en el intento. Vamos con los
consejos, pues:
CONSEJO 1
PRESELECCIONA
Te voy a contar un secreto: esto es algo que prácticamente ningún
comprador hace. Y, sin duda, es algo muy útil: ahorra tiempo, ahorra esfuerzo
y facilita la búsqueda. Cuando inicias la búsqueda de una propiedad, es
aconsejable que escojas una zona en particular y le pidas a tu agente
inmobiliario que te muestre todas las opciones disponibles en ese sector
específico. Es similar a enfocarte en un nicho del mercado.
¿Cuál es el beneficio? Que tienes la posibilidad de comparar las

propiedades en un escenario similar, en condiciones parecidas y con menos
riesgo de que algún factor novedoso distraiga tu atención o te induzca al error.
Una vez hayas visitado varias opciones, hayas visto los pro y los contra de
cada uno, podrás elaborar un cuadro comparativo que, sin duda, te permitirá
hacer la elección más inteligente y racional.
CONSEJO 2
LA COMPAÑÍA
Cuando realices una visita a una propiedad que te interesa, procura estar
acompañado de las personas que te ayudarán a tomar la decisión, que
influirán en ella: tu esposa, tus padres, tus hijos, en fin. Aunque a veces no
es fácil coordinar los tiempos por las diversas ocupaciones, ir por separado
no solo significa duplicar el trabajo y el tiempo, sino que también puede
contribuir a que sea más difícil llegar a un acuerdo.
Establezcan un día y una hora en la que pueden coincidir todos los

interesados y programen las visitas para ese momento. Igual, pueden coincidir
durante el fin de semana, aunque conseguir una cita para esos días suele
ser algo complicado.
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No olvides, por ningún motivo, una libreta para anotar aquello que te llama
la atención, lo que te preocupa, lo que no te gusta. Si puedes, aprovecha y
toma algunas fotografías también.
CONSEJO 3
VISITA DE SEGURIDAD.
Cuando terminaste de ver por primera vez todas las opciones disponibles,
después de que codificaste la información y realizaste el análisis que te
permite descartar las que en definitiva no te gustan o no te convienen por
alguna razón, antes de tomar una decisión necesitas superar otra etapa,
una que muy pocos tienen en cuenta: ve, solo con esa otra persona con la
que escogerás el inmueble deseado, y da un paseo por la zona.
Conoce el vecindario, mira qué comercios hay cerca, revisa las vías de
acceso, conversa con el personal de seguridad acerca de ese tema, y haz
preguntas como ¿Es buena la presión del agua en la mañana?, ¿se corta la
luz con frecuencia?, ¿qué día y a qué hora recogen la basura?, ¿hay mucho
ruido en las noches o se puede descansar tranquilo? Recuerda: no solo
compras una propiedad; también compras el vecindario.
CONSEJO 4
QUE LLUEVA, QUE LLUEVA.
Este es uno de los errores más comunes de las personas cuando andan
en busca de una propiedad: se quedan en casi si está lloviendo, si vislumbran
que habrá mal tiempo. Si bien no es algo agradable, déjame decirte que
cambiar los planes significa perderte una oportunidad única de conocer
otras características y condiciones de esa propiedad que te interesa y que,
por supuesto, no podrás percibir en un día soleado.
¿Hay filtraciones?, ¿el jardín se inunda?, ¿y qué sucede en el garaje?, ¿las

cañerías funcionan bien y evacúan los excesos acumulados?, ¿alguna pared
o un sector del piso se humedecen?
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No son detalles menores, lo sabrás, porque además de incómodas son

situaciones que, muchas veces, implican costosas reparaciones. Como ves,
no es algo accesorio, sino una oportunidad que, seguro, te va a evitar dolores
de cabeza.
CONSEJO 5
CON OJOS DE DETECTIVE
Dado que los seres humanos somos muy emocionales y, como dicen,
todo entra por los ojos, cuando visitamos ese inmueble que nos interesa
tenemos que ir armados con los ojos de detective. ¿Eso qué significa? Que
no te puedes dejar llevar por la primera impresión, que a veces nos engaña,
y necesitas más bien asumir una actitud de exploración de esa propiedad
que te llama la atención.
No te quedes con lo que te muestran los ojos o lo que se ve por encima:

abre puertas, levanta alfombras, corre persianas, en fin. En ocasiones, por
una o dos características positivas, nos obsesionamos con una propiedad y
después, cuando la habitamos, nos damos cuenta de algunos defectos que
no percibimos durante la visita. Por eso, sin irte al otro extremo, recórrela
con ojos de detective.
CONSEJO 6
¿Y LOS ALREDEDORES?
Visitar la propiedad elegida en un día lluvioso no solo te da la oportunidad
de percibir eventuales fallas que posea el inmueble y que, quizás, te den
motivos para descartarlo. También te da la posibilidad de conocer qué sucede
fuera de casa, en los alrededores, a lo largo y ancho del vecindario. ¿Qué tal
que la red de alcantarillado no funcione y las vías se inunden e impidan en
tránsito de los vehículos o provoque inundaciones en las casas?
Estas son situaciones que, en determinadas temporadas del año, se viven

a diario y, por eso, es importante conocer cómo se manifiestan en la zona.
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Quizás la propiedad sea perfecta, pero recuerda que no está en la mitad

del desierto. No vas a querer que una mañana vayas a salir y compruebes
que debes quedarte en casa porque no hay forma de cruzar la calle y, en
consecuencia, los niños no pueden ir al colegio, ni tú, al trabajo.
CONSEJO 7
¿Y DESPUÉS?
Seguimos con la lluvia, porque no es un detalle menor en nuestros países
en los que la infraestructura no siempre es la adecuada. Después de un fuerte
aguacero, quedan al descubierto esas fallas que son imposibles de ver en
un día soleado: ¿qué tanto se demora el agua en ser absorbida?, ¿cuánto
tiempo se mantienen inundados los desagües?, ¿qué efecto provocan las
hojas que caen de los árboles?
A veces, las consecuencias de las fisuras en las paredes solo pueden

percibirse unas horas después de que cayó la lluvia. Entra a esa casa que
te interesa y pídele al agente inmobiliario que te permita revisar los clósets,
porque una filtración allí puede echar a perder tu ropa. Haz lo mismo en los
baños, en el parqueo, en cualquiera de esos lugares donde el comprador
común no revisaría.
CONSEJO 8
¿SE CAEN LAS REDES?
Gozar de una buena conexión a internet dejó de ser un privilegio hace
mucho rato y para muchas personas es una necesidad. En mi caso, que
vivo de mi negocio por internet, no es una opción quedarme sin conexión
con la red, o que el servicio sea intermitente y falle en determinadas horas
del día. Eso ocurre a veces en algunas zonas de nuestras ciudades y es
uno de esos factores que el común de la gente omite cuando compra una
propiedad.
A veces, la infraestructura de servicios en nuestros países es vieja y

anticuada, y la consecuencia habitual es el colapso de las redes.
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Y eso, por supuesto, no es agradable. Quedarse sin el fluido eléctrico

o sin la señal de internet cuando llueve es algo que se sale de nuestro
control, pero que, lamentablemente, sucede con más frecuencia de lo que
nos gustaría en algunas zonas. ¡Cuidado!, que tu casa soñada no esté en
una de ellas.
CONSEJO 9
DE NOCHE, JAMÁS
Este es uno de los errores frecuentes de los compradores inmobiliarios,
especialmente de aquellos que buscan casa por primera vez. Dado que
no les resulta fácil hacer las visitas durante el día, por aquello del trabajo,
del cuidado de los niños, de esas otras labores que consumen su tiempo,
coordinan las citas en horario nocturno. “Es el único momento del día en
que puedo”, se justifican, sin caer en cuenta del grave error que cometen.
¿Sabes cuál es? Que, de noche, todos los gatos son pardos. En la oscuridad,
entre las sombras, es imposible percibir detalles que solo afloran con la
luz del día, con el sol. Y cuando digo detalles, me refiero generalmente a
problemas. Si te resulta imposible visitar las propiedades durante el día, en
la noche ve a casa y descansa, pasa tiempo con tu familia y programa la
agenda para el fin de semana, ¡durante el día, claro está!
CONSEJO 10
SI TE GUSTA,
¡CÓMPRALA! EL OPEN HOUSE
Suele ocurrir ESTA ES UNA ESTRATEGIA DE VENTAS MUY COMÚN EN LOS ESTADOS
UNIDOS QUE PUEDE AYUDARTE A QUE EL PROCESO DE VENTA SEA MÁS
que, después de RÁPIDO. A VECES, LA PRIORIDAD DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE ES
un largo proceso DESHACERSE DE ESTE CON PRONTITUD Y ES, ENTONCES, CUANDO LA
CREATIVIDAD DEL VENDEDOR ENTRA EN JUEGO.
de visitas, durante
varias semanas, EL OPEN HOUSE CONSISTE EN INVITAR DE MANERA ABIERTA Y
SIMULTÁNEA A TODOS LOS INTERESADOS EN EL INMUEBLE. UNA
el comprador esté VISITA COLECTIVA. ABSUELVES TODAS LAS PREGUNTAS EN UN SOLO
listo para tomar la RECORRIDO, ELLOS PUEDEN RETROALIMENTARSE ENTRE SÍ Y, CLARO,
HAY MÁS PRESIÓN PARA DECIDIR LA COMPRA. UNA OPCIÓN CON
decisión. MÚLTIPLES BENEFICIOS PARA TODOS.
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Ya evaluó todas las opciones, ya hizo la comparación para saber cuál

es la más conveniente y, lo más importante, ya se puso de acuerdo con
las otras personas que influyen en su decisión (su familia, principalmente).
Sin embargo, suele ocurrir que sea justo en ese momento que aparecen
las dudas.
¿Será que es la mejor?, ¿será que consigo una más barata?, ¿será que
visito algunas propiedades más?, son algunas de las preguntas que rondan
su cabeza. Mi consejo es que, si te gusta, si colma tus expectativas, si le
agrada a tu familia, ¡haz tu mejor oferta y enfócate en el cierre! Siempre
habrá otras propiedades, pero no siempre habrá otra buena oportunidad
para ti. Sé decidido y, si te gusta, simplemente cómprala.
CONSEJO 11
¿CÓMO HACERLO? EL HOME STAGING
El éxito de un open house está ESTA ES OTRA TÉCNICA DE VENTAS MUY

INTERESANTE Y QUE SIRVE PARA QUE EL
en cómo lo organizas. No se trata
POTENCIAL COMPRADOR SE LLENE DE
de llevar muchas personas que, ARGUMENTOS. ¿EN QUÉ CONSISTE? ES
PRESENTARLE AL CLIENTE UNA CASA O
quizás, no estén verdaderamente
APARTAMENTO MODELO, AMOBLADO, PARA QUE
interesados en la propiedad. Por TENGA UNA REFERENCIA REAL, MÁS PRECISA QUE
LA IMAGINACIÓN, DE LOS ESPACIOS DISPONIBLES.
comodidad, se programa durante
los fines de semana y en diferentes UNA DE LAS RAZONES POR LAS CUALES EL
CLIENTE DUDA EN COMPRAR EL INMUEBLE O SE
horarios, para darle cabida a todos
DEMORA EN TOMAR LA DECISIÓN ES JUSTAMENTE
los potenciales compradores. Lo ESTA: NO SABE SI SUS MUEBLES ENCAJAN, NO
PERCIBE CÓMO LUCIRÍAN SU COMEDOR O EL
importante es coordinar con el ESTUDIO. ENTONCES, ESTA ALTERNATIVA ES MUY
dueño para que todo esté en orden CONVENIENTE PARA AYUDARLO A DETERMINAR SI
ES LO QUE ESTÁ BUSCANDO O NO.
y dispuesto para que la experiencia
sea positiva para todos.
Esta es una estrategia de marketing relacional tan poderosa, que en

los Estados Unidos ya hay páginas web exclusivas para open house. Los
clientes acuden a ellas para saber qué propiedades están en venta y cual
es el momento que más se acomoda a sus posibilidades para ir a conocerlo.
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Una de las ventajas de este esquema es que evita que haya distracciones
y ahorra las citas en las que el cliente solo quiere conversar.
CONSEJO 12
TODO ENTRA POR LOS OJOS
En ventas, lo importante es cómo el cliente percibe aquello que intentamos
venderle. No es cómo se lo presentamos o cómo es en realidad, sino cómo
él lo percibe. Esa es una característica del ser humano contra la cual no
podemos luchar. Obedece a ese afán natural de querer tocarlo todo, palparlo
todo, probarlo todo, para tener certeza de que posee los argumentos necesarios
para tomar la decisión adecuada.
Esa es la principal virtud del home staging: consiste en la adecuación real

de un inmueble para que el cliente potencial, cuando lo visite, compruebe cómo
se vería en caso de llegar a habitarlo. Es una simulación muy entretenida y
útil, especialmente para esos clientes que tienen dificultades para imaginar
la distribución de los espacios. El objetivo es que el comprador potencial se
sienta como en casa, que se apropie de ese inmueble.
CONSEJO 13
NO IMPROVISES
Recuerda algo: tú eres agente inmobiliario, tu especialidad son las ventas.
Entonces, si vas a hacer un home staging, acude a la ayuda de un profesional
en la materia. Un diseñador de interiores, por ejemplo. El peor error que
podrías cometer, uno capaz de echar a perder la venta, es dártelas de experto
en esa materia y conseguir unos muebles comunes y ubicarlos de la forma
que a ti mejor te parezca. ¡No te equivoques así!
El home staging es una modalidad que se usa en los Estados Unidos

desde hace años y que ha evolucionado, de acuerdo con las exigencias de
los clientes. La gente no quiere ver muebles que ocupen los espacios: lo que
desea es ver en realidad cómo sería ese inmueble si llegara a ser su casa.
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Entonces, busca asesoría de una persona que sí conozca el tema, que

sea tu complemento ideal para cerrar la venta.
CONSEJO 14
EXPERIENCIA CLAVE
A veces, muchas veces, para el comprador potencial pasan a segundo
plano cifras como el área, el costo o el modo de pago, que pesan demasiado
en la decisión de compra, y se rinde a los encantos de una experiencia
irresistible. Eso es, justamente, lo que debe ser el home staging: como cuando
conoces una chica, la invitas a salir y cuando vas a su casa a recogerla
está preciosa, como una reina. Esa es una impresión que nunca olvidarás.
El home staging cumple la misma tarea: es maquillaje que hace que ese
inmueble se vea como si fuera el paraíso terrenal. La intención es aprovechar
las ventajas que ofrecen las iluminaciones, los muebles, la decoración, la
distribución de los espacios, para revestirlo de un valor agregado al que el
cliente no pueda resistirse. Que cuando el cliente salga de allí, tenga fuertes
deseos de traer su ropa y mudarse de inmediato.
CONSEJO 15
¿VALE LA PENA?
Esa es una pregunta que suelen hacerme los agentes inmobiliarios a los
que asesoro, y los entiendo: significa unos costos adicionales. Sin embargo,
soy partidario de utilizarla porque sé que es una estrategia poderosa que, la
mayoría de las veces, actúa como ese empujoncito que el cliente necesita
para tomar la decisión, para acabar con sus dudas, para cerrar la venta antes
de que aparezca alguien más y se quede con el inmueble. Fija un presupuesto
para esta actividad y asesórate de un experto en la materia, al que debes
instruir de cuál es el tope de tus gastos. No necesitas demasiados lujos,
sino un ambiente que le dé al comprador potencial la percepción de lo que,
en realidad, podría ser su vivienda. Es tan efectiva esta estrategia del home
staging, que hoy en día casi todas las constructoras y promotoras acuden al
apartamento/casa modelo para impulsar sus ventas.
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CONSEJO 16
INVERSIÓN RENTABLE
Cuando persisten las dudas acerca de la conveniencia de emplear la
estrategia del home staging, recurro al siguiente argumento: además de ser el
apartamento/casa modelo que impulse al cliente potencial a cerrar la venta a
la mayor brevedad posible, este lugar puede adaptarse perfectamente como
tu oficina de ventas. ¿Entiendes? Te ahorras un costo y, lo mejor, siempre
estás ahí, en el lugar donde más se te requiere.
No tengas duda de que se trata de una inversión rentable. Más allá de

que es un excelente argumento para acabar con las objeciones habituales
de los compradores, de que le brinda una experiencia singular al cliente,
la verdadera ganancia es que no solo promueves un apartamento/casa en
particular, sino todo tu proyecto. La experiencia me enseñó que el home
staging dispara el deseo del comprador, algo muy poderoso.
CONSEJO 17
SOLO BENEFICIOS
Salvo que cometas un grueso error que eche a perder la experiencia del
cliente, que lo ahuyente, el open house y el home staging son dos estrategias
muy efectivas que, sin duda, complementan y facilitan su trabajo. Si eres
promotor o vendedor, no dudes en implementarlas, siempre con la asesoría de
profesionales especializados en aquellas áreas que son ajenas a tu quehacer.
Recuerda: ¡Está prohibido improvisar!
En el pasado, y más con la irrupción de herramientas como internet, el

cliente se conformaba con ver unas buenas fotos del inmueble. A veces, ni
siquiera hacía la visita, porque ya las imágenes lo habían convencido. Hoy, sin
embargo, la tendencia del mercado cambió y la gente no solo quiere conocer
el lugar, sino que quiere verlo en vivo y en directo, es decir, como si esa misma
noche pudiera quedarse a dormir allí.
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24
ALQUILER
& COMPRA
Hace mucho tiempo, cuando aún vivía en la casa familiar, mi madre me

dio un consejo y que hoy, todavía, no sé si fue bueno o malo. “Hijo: el que se
casa, quiere casa”. Por el contacto que he tenido a lo largo de tantos años
en el negocio con agentes inmobiliarios de otros países, sé que en otros
lugares de Latinoamérica la prédica es similar. Sin embargo, sé también que
es mucho más fácil decirlo que cumplirlo.
Lo cierto es que existe una gran presión cultural para quienes quieren
conformar una familia: “Si quieres una familia, una casa debes tener”, reza el
adagio popular. Un sueño, una ilusión por la que muchas personas, muchas
familias, sacrifican otros sueños. Es una situación que, en la práctica, se
convierte en un gran dilema: ¿comprar o alquilar? No es un dilema fácil de
resolver, porque son diversos los factores que hay que tomar en cuenta.
Obviamente, el primer obstáculo es económico: ¿cuentas con los recursos

necesarios para adquirir un inmueble? O, ¿solo tienes una parte y vas a
requerir un plan de financiación? Pero, ¿vale la pena comprometerse con
un crédito a largo plazo? ¿Tus ingresos actuales te permiten hacerlo? O,
con la mano en el corazón, ¿es mejor alquilar mientras completas el dinero
necesario? ¿Esta es una opción que no te llena, que no te hace feliz?
Lo más importante, en esta situación, es que no te dejes llevar por las

emociones: ni por la obsesión de querer ser propietario, ni por la frustración de
pagar alquiler y verte sometido a algunas condiciones diferentes. Lo primero
que hay que entender es que ser inquilino no es malo; de hecho, en ocasiones
puede ser muy buena alternativa, inclusive si tienes los recursos necesarios
para adquirir un inmueble. ¿Lo sabías?
Lo que ocurre es que en el mercado hay muchos mitos, demasiadas

verdades a medias, no pocas mentiras que han hecho carrera y que
distorsionan la realidad.
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Alquiler y Compra
Por eso, este segundo capítulo de Los consejos de Emil, 101 consejos
para tomar sanas decisiones inmobiliarias, el más sustancioso del libro,
está dedicado a darte claridad, a brindarte argumentos y herramientas para
que tomes la mejor decisión posible. Entremos en materia, porque en este
tema hay mucha tela por cortar:
CONSEJO 18
¡CUIDADO CON LAS HIPOTECAS!
Si vas a comprar una propiedad a través de una hipoteca, hay algo
que necesitas saber: esa opción te va a comprometer a pagar unas cuotas
mensuales y, por lo tanto, necesitas apoyarte en la seguridad que te brindan
los ingresos de tu trabajo (o los del trabajo de tu núcleo familiar). Eso significa
que si, en el momento de adquirir el bien no estás empleado, al no generar
recursos consistentes, es mejor usar una alternativa diferente.
Que la obsesión por ser propietario no te conduzca a una situación

comprometedora que solo va a provocarte fuertes dolores de cabeza en el
futuro. Este es un tema que debes considerar muy seriamente, con cabeza
fría, sin apasionamiento. Debes pagar todos los meses esa hipoteca y, por
más amigos que tengas en el banco, si no cumples con ese compromiso
tu propiedad es la garantía: si no pagas, el banco se queda con ella.
CONSEJO 19
¿COMPRAR DE CONTADO?
Para muchos, esta es la mejor alternativa. Compras, tienes la seguridad
de que no adeudas nada y sabes que la propiedad es completamente tuya,
únicamente tuya. Sin embargo, es una decisión que no puedes tomar de
manera impulsiva porque, como cualquier otra, tiene unas aristas que bien
vale la pena considerar. Si al final de sopesar los argumentos sabes que es
la mejor opción, ¡adelante, tómala! Te felicito.
27
Además, te va a servir como soporte si en el futuro deseas (o requieres)

tomar una hipoteca. Y, claro, engrosarás el patrimonio familiar. Pero, hay
una razón por la cual, a pesar de contar con el dinero, quizás este no sea
el camino adecuado: que la compra del inmueble agote tu efectivo. En el
mundo actual, necesitamos estar preparados para las eventualidades y, lo
sabemos, estos imprevistos generalmente cuestan caro.
CONSEJO 20
GANA EL BANCO
Este es uno de los riesgos más grandes a los que te puedes enfrentar
en este dilema de comprar o alquilar: que termines trabajando para provecho
de la entidad bancaria en la que te respaldas. Ese, déjame decírtelo, es uno
de los problemas más comunes para quienes se ilusionan con tener un
techo propio para su familia, pero no cuenta con los recursos necesarios
para comprar de contado. Y no es un mal necesario, ¿eh?
Probablemente, ese capital que vas a utilizar para el pago inicial o para
el pago total de tu propiedad es justamente el que vas a necesitar para otro
tipo de inversión, ya sea para capital de trabajo u otra modalidad. Si lo vas
a dejar en el banco generando apenas unos pocos intereses, quizás no es
una decisión inteligente de tu parte si solamente lo vas a poder utilizar en
una inversión mayor o, sobre todo, como capital de trabajo.
CONSEJO 21
UN PASO INTERMEDIO
Alquilar, lo debes saber, no es un estado definitivo. Es decir, no significa
que necesariamente vayas a estar como arrendatario el resto de tu vida. Por
el contrario, puede ser el comienzo de buenas cosas, el cimiento para ese
momento soñado que es ser propietario. Por ejemplo, si acabas de casarte,
lo más usual es ser inquilino, primero, y luego, después de un tiempo, ahí
si dar el salto para convertirte en feliz dueño.
28
Alquiler y Compra
Si tienes la capacidad de compra, pero prefieres ser inquilino, no está

mal. Asúmelo como un paso intermedio. ¿Cuándo es bueno alquilar y no
comprar, aunque poseas el dinero? Hay mercados que están destinados
a la baja. ¿Qué significa esto? Que las propiedades están perdiendo valor,
bajando de precio. Debes asesorarte de alguien que conozca bien el tema
y proteger tu dinero como arrendatario mientras el mercado se normaliza.
CONSEJO 22
¿Y EL CRÉDITO?
Si vas a comprar una propiedad, necesitas un crédito para poder tomar
una hipoteca. Esto significa que, si no tienes posibilidad de acceder a un
préstamo, alquilar podría ayudarte a establecer tu crédito o crearlo. Es decir,
que el banco se dé cuenta de que tú cultura financiera es sana y que no
eres un riesgo para la entidad, porque eres responsable con tus deudas
y pagas cumplidamente tus obligaciones. Así, rentar te ayuda a comprar.
Mi consejo es que, si tienes el músculo financiero requerido, compres en

mercados estables con proyección al alza, nunca a la baja. Eso protegerá y
valorizará tu inversión. Si vas a comprar, contempla la posibilidad de hacerlo
a través de una hipoteca, si los intereses están bajos. De contrario, es mejor
que compres al contado, puedes hacerlo. Igual, si vas a arrendar, hazlo a
un costo que no ahorque tus ingresos.
CONSEJO 23
LA TENDENCIA
Hay algo que la mayoría de los actores del mercado inmobiliario
desconoce, y es muy útil: las tendencias. Así como los precios de venta
bajan, los alquileres también bajan. En ese momento, entonces, es mejor
opción rentar que comprar. Alquila siempre en esas épocas en las que las
propiedades estén hacia la baja; en ese período, no tiene sentido comprar,
porque lo único que conseguirás es que tu dinero pierda valor cada día.
29
Alquila si esto es lo único que puedes hacer. No te sientas mal, el propietario

o el inquilino son dos roles importantes del mercado, y el uno depende
del otro. Ser inquilino significa que podrías ser un propietario en un futuro,
o podrías ser un inquilino de manera opcional. Recuerda que el mercado
inmobiliario no es muy distinto a otros: es un proceso y, como tal, hay que
cumplir unas etapas, superar algunos obstáculos, antes de llegar a la meta.
CONSEJO 24
¿COMPRASTE?
Al adquirir la propiedad que elegiste, necesitarás los fondos para hacerle
frente a esa transacción. Ten en cuenta que la compra implica una serie
de gastos obligatorios que son independientes del costo del inmueble, y
requieres recursos para cubrirlos. Eventualmente, así mismo, debes comprar
algún mueble, quieres hacer algún arreglo en el jardín, te dan ganas de
instalar un BBQ para cocinar asados para tus amigos.
Entonces, como ya te lo expresé antes, no es buen negocio quedar

sin liquidez en el momento de adquirir una propiedad. Para evitar ese
inconveniente, hay dos alternativas: la primera es pagar una parte de contado
y financiar el resto con una entidad bancaria; la segunda es solicitar una
hipoteca que, de una vez por todas, te dé la posibilidad de vivir la inolvidable
experiencia de convertirte en propietario.
CONSEJO 25
LA HIPOTECA
Solicitar una hipoteca a veces es la única opción viable para adquirir un
inmueble, pero son muchas las personas que se molestan cuando se enteran
de los trámites que el banco les exige. Y no tiene porqué ser así. Cualquier
entidad financiera te va a pedir varios documentos que corresponden a dos
actores distintos. Me explico: los que acreditan tu solvencia económica, por
un lado, y los que sirven como garantía, por otro.
30
Alquiler y Compra
El banco necesita saber, con certeza, sin lugar a dudas, que tienes la
capacidad para hacerles frente a las cuotas de la hipoteca que asumirás por
un tiempo determinado. Además, la entidad financiera ve el inmueble que vas
a adquirir como una propiedad que podría ser garante del crédito que vas
a tomar, si en algún momento no puedes responder por tus obligaciones.
Es un riesgo, sí, pero así es como funciona el sistema.
CONSEJO 26
LOS TRÁMITES
En el banco te van a exigir el trámite de una variedad de documentos
que pertenecen a la garantía hipotecaria, o sea, a la propiedad que estás
comprando. En todo caso, tienes que llenar un formulario de solicitud de
préstamo. Esto es algo general, un paso establecido para que la entidad
financiera pueda saber quién eres, qué haces, qué patrimonio posee y, algo
muy importante para ella, cómo es tu comportamiento financiero.
El primer documento que te va a solicitar el banco es tu expediente

adjunto al formulario que acabas de llenar. También tienes que presentar copia
del título de propiedad del inmueble que estás comprando. Una propiedad
que no tenga título, automáticamente no califica para una hipoteca. Este
título es el documento que certifica que la propiedad posee la legalidad
correspondiente, pues en el mercado abundan los engaños.
CONSEJO 27
LA CERTIFICACIÓN
Además, te solicitarán que presentes un contrato de promesa de venta,
un tema que abordaré en detalle más adelante. Con este documento, tú
certificas que iniciaste el proceso de compra del inmueble que deseas adquirir,
y estipulas las condiciones.
El tercer documento que el banco o la institución financiera te va a pedir

corresponde a la garantía o el inmueble; es lo que conocemos como una
certificación de estado jurídico.
31
Con esto, la institución del Estado dominicano, que se llama Jurisdicción

Inmobiliaria, le indica al banco que esta propiedad no tiene ningún tipo de
impedimento para ser transferida. Podríamos decir que es una radiografía
del inmueble en cuanto a la legalidad o impedimento de transferencia. Y,
por supuesto, es algo importante para todas las partes involucradas. Según
el país donde hagas el trámite, los documentos pueden variar.
CONSEJO 28
EL IPI
El siguiente documento que el banco te va a requerir es una certificación
de Impuesto de Propiedad Inmobiliaria (IPI). Este trámite se realiza para que
el banco certifique si la propiedad tiene algún tipo de impuesto pendiente
con la Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana.
Si existe una deuda, debe ser pagada para proseguir con el proceso, o de
lo contrario, no se va a poder transferir el inmueble.
Luego, debes solicitar una tasación. Hay dos opciones: que el banco la
haga por ti, y tú le pagas, o tú consigues un tasador certificado y avalado
por el banco que te otorga la hipoteca. Así, se determina que “Esta propiedad
sirve como aval o garantía de la hipoteca que se va a otorgar”. Vale destacar
que el banco te otorga un porcentaje de la hipoteca según tu capacidad de
endeudamiento y el valor de la tasación, no del valor de compra.
CONSEJO 29 COMPRAR CASA EN LA PLAYA

LA ECUACIÓN
EL VERANO Y LAS VACACIONES SIEMPRE TRAEN A COLACIÓN UN
Si vas a comprar TEMA QUE INVOLUCRA A TODA LA FAMILIA: ¿A DÓNDE VAMOS? ¿UN
HOTEL CONVENCIONAL? ¿UN RESORT? ¿UN APARTAMENTO, UNA
una casa que vale CASA O EN LA MONTAÑA? POR SUPUESTO, EN LA MAYORÍA DE LAS
OCASIONES QUEDA SOBRE LA MESA EL TEMA DE ADQUIRIR UNA
100.000 dólares y el
PROPIEDAD EN LA PLAYA, PARA IR EN CUALQUIER MOMENTO.
banco te facilita hasta
POR SUPUESTO, ESTA ES UNA EXPERIENCIA MUY IMPORTANTE
el 70 por ciento del
PARA EL NÚCLEO FAMILIAR Y LA PRIORIDAD ES NO COMETER
valor, puedes optar ERRORES COSTOSOS Y DOLOROSOS. OBVIAMENTE, SI NO PUEDES
COMPRAR ESTÁ LA POSIBILIDAD DE RENTAR Y PASAR UNOS DÍAS
por un crédito de hasta
INOLVIDABLES. LOS SIGUIENTES CONSEJOS ABORDAN ESTE TEMA,
70.000 dólares. QUE ENCIERRA TRES CONDICIONES FUNDAMENTALES.
32
Alquiler y Compra
Siempre y cuando tu capacidad de pago y endeudamiento le brinde a la

entidad las garantías requeridas. Sin embargo, puede ocurrir que el avalúo
de la propiedad corresponda a un valor de tasación de 80.000 dólares y,
entonces, las condiciones cambian.
¿Por qué? El banco no te daría los 70.000 dólares que solicitaste porque
ese monto representa el 88 por ciento de la tasación, cifra superior al 70
% que es el tope de tu capacidad de endeudamiento. Es importante que
diferencies esto y lo aprendas: el porcentaje máximo que la entidad financiera
puede prestarte está basado en la tasación del inmueble, no en el valor de
compra de la propiedad.
Plus: los bancos aprueban un cupo máximo en los préstamos hipotecarios

según el valor de la tasación del inmueble teniendo en cuenta variables como:
• Capacidad de endeudamiento del solicitante
• Capacidad de pago
• Si el solicitante es residente o es extranjero
CONSEJO 30
EL ESCENARIO
Lo primero que debes determinar es qué gustos prevalecen en tu día a
día, especialmente cuando estás de descanso. Si te gusta el golf, si te gusta
la playa, si te gusta la montaña, si prefieres la tranquilidad, si quieres estar
alejado del mundanal ruido, en fin. Estos son factores que debes considerar
sí o sí a la hora de escoger el destino inmobiliario. Y, claro, no olvides tener
en cuenta la opinión de tu familia (esposa e hijos), que es importante.
El siguiente paso es contactar un agente inmobiliario que te ayude a

encontrar esa propiedad de acuerdo con las características ya establecidas.
Te sugiero que sea un especialista en segundas viviendas.
¿Cómo saber si lo es? Ves el inventario del agente y, si dentro de su
oferta prevalecen las propiedades en destinos turísticos, te haces una idea
de que tiene una vocación de trabajo en propiedades de segunda vivienda.
33
CONSEJO 31
LAS INSTRUCCIONES
Recuerda: primero estipula qué clase de inmueble es el que deseas adquirir
y, sobre todo, identifica las características que no pueden hacer falta. Luego,
contactas con el agente y la das las instrucciones para que inicie su labor
de búsqueda. Cuanto más precisas sean esas recomendaciones, más fácil,
más rápida y, especialmente, más precisa será su tarea. Ten en cuenta que
él es un intermediario, pero el que fija las condiciones eres tú.
Que el agente inmobiliario te ofrezca buenas alternativas no solo depende

de su inventario o de su habilidad: está determinado, básicamente, por la
calidad de la información que tú le proporcionas. Qué presupuesto tienes,
cuáles son tus gustos, en qué tiempo quieres hacer esa inversión, cómo
tienes previsto hacer el pago, en fin. Esos datos son vitales para su labor.
Y, claro, no olvides seleccionar un agente profesional y capacitado.
CONSEJO 32
EL TIEMPO CUENTA
Este es un factor que casi nadie toma en cuenta y es muy importante:
si decides adquirir una casa en la playa, debes elegir un destino que no
está a más de dos horas de tu casa primaria. Por ejemplo, si vives en Santo
Domingo, no es conveniente que compres una casa en Cabarete; eso déjaselo
a las personas que viven en Santiago. ¿Por qué? Porque tu segunda vivienda
no debe estar ubicada a más de dos horas de viaje de tu hogar.
¿Qué ocurre si omites este factor? Al comienzo, mientras estás

entusiasmado con la compra, no será un problema, pero con el paso del
tiempo quizás ya no te anime tanto viajar. Si, por ejemplo, sales del trabajo
a las 5 de la tarde, a más tardar a las 7 de la noche ya estás de descanso,
pero si el desplazamiento demanda más tiempo, la calidad de vida (que es
prioridad) se pierde.
34
Alquiler y Compra
CONSEJO 33
EL PRECIO
Salvo que el costo de esta segunda vivienda no sea un factor a considerar
para ti, es necesario que determines un tope: ¿cuánto estás dispuesto a
pagar? La clave es entender que esta segunda vivienda no es una prioridad
para ti (como sí lo es la primera) y que existe la opción de alquilar por
temporadas, sin necesidad de asumir un gasto que puede ser elevado. Por
eso, es vital que elabores un presupuesto lo más real posible.
Quizás por el entusiasmo, quizás por darse un gusto, algunas personas

pasan por alto un aspecto que no es menor: la segunda vivienda es un
lujo, un antojo que tienes el derecho y el privilegio de darte. Sin embargo,
no puede convertirse en un problema para tu economía, en una adquisición
que, con el tiempo, te genere problemas y no el estilo de vida que deseabas.
Si puedes, date el gusto, ¡pero, no hagas locuras!
CONSEJO 34
MEJOR DE CONTADO
En caso de que decidas adquirir esa segunda vivienda y dispongas de los
recursos necesarios, procura pagarla de contado. ¿Por qué? Para un gusto,
para algo que no es una prioridad, sino un capricho, no vale la pena tomar
una hipoteca. Si no quieres, o no puedes, pagar de contado, no asumas
una deuda superior al 50 por ciento del valor del inmueble, que igualmente
puede ser una cifra significativa.
Particularmente, y a sabiendas de que no todos los compradores tienen

la capacidad, mi consejo más honesto es que si se trata de una segunda
vivienda, no financies a la hora de adquirirla. Si definitivamente no hay una
opción diferente, entonces enfócate en que esa cifra sea lo menos posible,
para que puedas disfrutar esos ratos de placer con tu familia en el lugar
soñado sin problema. No lo olvides: ¡Es un lujo, no una necesidad!
35
CONSEJO 35
¿ES UNA BUENA INVERSIÓN?
Esa pregunta, que me formulan con frecuencia, es la pregunta del millón.
Depende de cada caso en particular. Sé de personas que en el pasado
compraron apartamentos en la playa y después de un tiempo de disfrutarlos
vendieron a precios superiores, generando una gran plusvalía. Pero, esas
historias quedaron en el pasado, porque fueron fruto de la famosa burbuja
inmobiliaria que incrementaba los precios de manera exorbitante.
Una segunda vivienda se compra con fines recreativos. Si lo deseas,

puedes alquilarla y, con esos recursos, pagar el mantenimiento, los servicios
y otros costos varios. Sin embargo, no pretendas comprar una propiedad en
la playa, alquilarla y con eso pagar la hipoteca, Así no funciona. Es un riesgo
innecesario. La mejor inversión es disfrutarla con tu familia y tus amigos.
Ese gusto no te lo va a quitar nadie, ni tiene precio.
CONSEJO 36
DECISIÓN
COMPRAR PARA ALQUILAR
FAMILIAR
ESTA ES UNA DE LAS OPCIONES MÁS COMUNES Y, TAMBIÉN, UNA
Ni se te ocurra DE LAS MÁS COMUNES FUENTES DE PROBLEMAS. COMPRAR PARA
dejar por fuera de la ALQUILAR PODRÍA SER UN GRAN DOLOR DE CABEZA SI NO TOMAS
LAS PREVISIONES DEL CASO, ESPECIALMENTE PORQUE LAS LEYES
decisión de compra EN REPÚBLICA DOMINICANA ESTÁN HECHAS PARA PROTEGER AL
de esta segunda INQUILINO, EN PRIMER TÉRMINO.
vivienda al resto de TEN EN CUENTA QUE HAY DOS TIPOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA:
tu familia. ¿Por qué? LA QUE ES A CORTO PLAZO Y LA DE LARGO PLAZO. A CORTO PLAZO
SIGNIFICA COMPRAR PARA RENTAR INMEDIATAMENTE Y BUSCAR UN
Puede que a ti te RÁPIDO RETORNO DE LA INVERSIÓN. NO DEBERÍA SER PROBLEMA SI
guste el golf, pero TE ASEGURAS DE QUE EL INQUILINO ES UNA PERSONA CORRECTA,
CUMPLIDORA DE SUS OBLIGACIONES, Y RESPETUOSA.
tu mujer prefiere
el tenis y tus hijos LA MODALIDAD A LARGO PLAZO SE EMPLEA CUANDO TU INTERÉS
ES VENDER Y OBTENER UNA GANANCIA SIGNIFICATIVA. ES, POR
quieren estar en la EJEMPLO, CUANDO ADQUIERES UNA PROPIEDAD EN PLANOS O EN
piscina o en la playa. CONSTRUCCIÓN Y LA VENDES UNA VEZ ESTÁ TERMINADA, POR
UN VALOR SUPERIOR. TAMBIÉN ESTÁ LA OPCIÓN DE COMPRAR,
REMODELAR Y VENDER COMO NUEVA.
36
Alquiler y Compra
Entonces, tu prioridad es conjugar esas características, garantizar que

la inversión que vas a realizar te brindará el escenario ideal para disfrutar
en familia y, por supuesto, en el que cada miembro de la familia disfrute.
Omitir este detalle puede traducirse en una incómoda situación: cada

vez que digas que hay paseo a la casa de la playa, alguien se va a negar,
va a exponer inconvenientes. Entonces, el plan familiar ya no es familiar y,
en vez de unir a la familia, sería un factor para separarla. Recuerda: todos
tenemos intereses particulares Trata de que todos puedan ves plasmados
los suyos en ese lugar que adquieres en la playa u otro lugar.
CONSEJO 37
TOMA PRECAUCIÓN
Entiendo que a veces resulta incómodo, que es enviar un mensaje de
desconfianza, pero la experiencia me enseñó que lo mejor es tomar precaución.
Cuando alquiles una propiedad, no dudes en solicitarle al inquilino un depósito
equivalente a dos meses del canon de arrendamiento y el pago de un mes
por adelantado. Es una garantía, un respaldo por si se da el caso de que
produzca un daño en el inmueble.
El pago del mes por adelantado es muy importante. Todos los servicios que
se cobran en el alquiler son meses por vencer. Es decir, si alquilo el primer
mes pago desde ese día hasta el final del mes. ¿Quién paga la comisión?
Esa es una pregunta interesante: la debe pagar el propietario, no el inquilino.
El dueño es el que contrata al agente inmobiliario para el servicio de renta
y, por ende, esa es una responsabilidad suya.
CONSEJO 38
COSTO DEL ALQUILER
Determinar el valor del alquiler anual es uno de los temas que siempre
genera dificultad y te voy a compartir una fórmula que es bastante sencilla
y justa: el alquiler debe representar aproximadamente el 6 por ciento del
valor de la propiedad.
37
Es decir, su la casa vale 100.000 dólares, debes recibir en el año 6.000

dólares, o sea, 500 dólares mensuales. Una cifra superior sería excelente
negocio y menos quizás no sea tan atractivo.
Debes entender, sin embargo, que ese cálculo no aplica en todos los
mercados, pues en muchos el costo del alquiler fluctúa de acuerdo con
la oferta y la demanda, la tasa de interés y otros factores. Pero, si vas a
comprar para alquilar, no olvides tener en cuenta el costo de los impuestos,
del Impuesto de Transferencia y el IPI, que se paga dos veces al año. Y,
claro, el estado del inmueble, que por supuesto no se puede pasar por alto.
CONSEJO 39
¿VALE LA PENA?
Esta es una pregunta que me formulan con mucha frecuencia: ¿Es buen
negocio comprar para alquilar? Si haces aquello que te acabo de mencionar
en los consejos anteriores, es decir, consigues un buen inquilino, documentas
bien la operación a través de un contrato y te garantizas al año al menos
un 6 por ciento del valor del inmueble, no cabe duda de que es un buen
negocio, una oportunidad que no debes dejar pasar.
Hay algo más que debes pensar: recuerda que los inmuebles se revalorizan,
tienen una plusvalía que te va a permitir ganar más y el costo del alquiler
también sube anualmente. ¿Cuánto puedes subir el alquiler? Lo recomendable
es que cada año incrementes un 10 por ciento de la renta, para que este valor
vaya a la par con la plusvalía proyectada. Pero, te respondo: en condiciones
favorables, vale la pena comprar para alquilar.
CONSEJO 40
ES VITAL ACERTAR
Comprar una propiedad para alquilarla es una buena inversión siempre
y cuando tengas en cuenta algo muy importante: depende de a quién se la
alquilas. Esa es la clave del negocio, es vital acertar en esa elección.
38
Alquiler y Compra
Debes hacer un proceso ¿LAS PROPIEDADES BAJAN DE PRECIO

EN ALGÚN MOMENTO?
cuidadoso, minucioso, de
manera que el riesgo de errar SIEMPRE SE HA DICHO QUE ADQUIRIR BIENES RAICES
ES EL MEJOR NEGOCIO, Y ESTOY DE ACUERDO. DESDE
sea mínimo Cualquier previsión SIEMPRE, HE ESCUCHADO A MI PADRE DECIR: “EMIL,
que hagas, cualquier recaudo CUANDO TENGAS CAPACIDAD DE INVERSIÓN, HAZLO
EN PROPIEDADES, PORQUE NUNCA BAJAN DE
que tomes, créeme, es poco: PRECIO”. MI PADRE QUIZÁS NO TENGA TODA LA RAZÓN,
no te confíes, pues lo puedes PERO ES UNA BUENA PREGUNTA: ¿LAS PROPIEDADES
BAJAN DE PRECIO?
pagar caro. ¿MITO O REALIDAD? SÍ, CREO QUE ES LA MEJOR
INVERSIÓN, PERO TAMBIÉN SÉ QUE ESO DE NUNCA
BAJAN DE PRECIO NO ES TAN CIERTO. TODOS SABEMOS
Pídele a tu a g e n te LO QUE OCURRIÓ EN 2008, CUANDO SE DIO LA FAMOSA
BURBUJA INMOBILIARIA.
inmobiliario que te presente
una solicitud de alquiler llenada ESTE HECHO, QUE PROVOCÓ UNA CRISIS ECONÓMICA
A NIVEL MUNDIAL, ROMPIÓ ESE MITO, JUSTAMENTE
por el candidato, y que incluya
PORQUE LAS PROPIEDADES PERDIERON SU VALOR.
su récord de crédito. Si es de
ENTONCES, HAY QUE SABER COMPRAR LAS
esas personas que no pagan
PROPIEDADES ADECUADAS PARA QUE NO DEJEN DE
y que, además, no desalojan, SER BUENAS INVERSIONES. ¿QUÉ PASÓ EN 2008?
LOS INMUEBLES BAJARON DE PRECIO PORQUE SE
¡Dios mío, líbrame de todo mal!, TRANSFORMARON EN PRODUCTOS FINANCIERO, Y
porque seguramente tendrás un NO SE NECESITA SER UN EXPERTO EN EL TEMA PARA
SABER QUE ESTOS VALORES FLUCTÚAN, ESTÁN A
gran dolor de cabeza. Recuerda: MERCED DE LAS TENDENCIAS DEL MERCADO POR ESO,
la ley dominicana está hecha HAY QUE TENER CUIDADO A LA HORA DE ADQUIRIR UN
INMUEBLE.
para favorecer los intereses del
inquilino, de ahí que la elección NO OLVIDES QUE NO HAY LEYES ABSOLUTAS, QUE
EL MERCADO ES CAMBIANTES, QUE LOS GUSTOS
de este tiene que ser muy muy DE LOS CLIENTES TAMBIÉN VARÍAN Y, POR ESO, LAS
cuidadosa. CONDICIONES SON DIFERENTES. PARA QUE NO TE
SORPRENDAS SI ALGUIEN TE DICE “SU PROPIEDAD NO
VALE ESO”, TOMA ATENTA NOTA DE ESTOS CONSEJOS.
CONSEJO 41
EL MERCADO MANDA
Lo primero que debes hacer es identificar en qué condición se encuentra
el mercado en el que están interesado. Pregúntale a tu agente cómo se
proyectaron las ventas en los últimos 12 meses en ese sector. ¿Qué significa
eso? Que debes solicitar un registro histórico de cómo se movió ese mercado
en el último año, de cuál fue el comportamiento de esos inmuebles (¿subieron?,
¿bajaron?, ¿los precios se mantuvieron estables?).
39
Te doy un ejemplo para que no haya dudas. Si estás comprando en

diciembre, pregúntale a tu agente cuánto costaba ese apartamento un año
atrás, en marzo de ese año. Si valía 200.000 dólares, pero ahora te la ofrecen
en 170.000 o 180.000 dólares, necesitas saber por qué esa depreciación
del 15 por ciento en tan solo 12 meses, porque no es algo alentador. Si esa
tendencia se mantiene, mejor espera o busca otra propiedad.
CONSEJO 42
NO ESCATIMES ESFUERZOS
Cuando el mercado se comporta de esa manera, vale la pena buscar una
explicación para evitar cometer un error. Investiga cuáles eran los precios
hace 24 o 36 meses y determina qué pasó en ese período con la propiedad
que deseas adquirir. Esa es una información que tu agente debería estar en
capacidad de brindarte; si no puede, haz tu propia investigación en la web.
Y, claro, cambia a tu agente por uno que conozca el mercado.
Si descubres que ese tipo de propiedades está a la baja en ese período

específico, debes saber que le mercado también está a la baja y, por ende,
hay que ser precavidos. Lo que necesitas preguntarte es, “¿En qué etapa de
la proyección hacia la baja me encuentro? ¿Habrá tocado fondo o seguirá
bajando?”. Si no estás seguro, mejor abstente. Esa es la única forma de
proteger tu inversión y evitar involucrarte en un mal negocio.
CONSEJO 43
EL ANTECEDENTE
Eso fue, justamente, lo que ocurrió en 2008. Durante un largo período, de
manera sostenida el precio de las propiedades comenzó a bajar y muchos
propietarios no se dieron cuenta, o no quisieron verlo. Continuaron comprando
como si el mercado estuviera al alza durante 2009 y en 2010, cuando se
vieron los primeros síntomas, sus inmuebles valían mucho menos de lo que
habían invertido. Y, peor todavía, seguían bajando. Como hay un antecedente
reciente (diez años no son mucho tiempo), debes tener cuidado de en qué
momento se encuentra el mercado de la propiedad que quieres adquirir.
40
Alquiler y Compra
Si es un escenario muy vulnerable, quizás no sea el momento oportuno

para comprar. Hacerlo en un mercado que está muy voluble es un alto riesgo,
un llamado a los problemas que no debes atender. Lo mejor: esperar hasta
que las condiciones cambien la tendencia, al alza.
CONSEJO 44
OTROS FACTORES
Además de lo anterior, requieres ver el inventario de oferta que hay en el
mercado del tipo de propiedad que quieres adquirir. No solo las condiciones
financieras internacionales son las que dictan la tendencia de los precios:
también influye la famosa ley de oferta y demanda. Cuando la oferta es
mayor que la demanda, los precios bajan, esa es la ley; por el contrario,
cuando la demanda es mayor, el costo de los inmuebles sube.
Por ejemplo, si el inventario que hay en el mercado es de 100 propiedades,

pero hay 200 compradores potenciales, significa que hay dos clientes
interesados en cada uno de esos bienes. Eso provoca que el escenario sea
más competitivo y que los precios se incrementen. Esta es una información
muy valiosa y muy importante que debes consultar con tu agente inmobiliario,
o corres el riesgo de tomar una decisión poco inteligente.
CONSEJO 45
SIGUE LA TENDENCIA
Si estás comprando en el primer escenario, a la baja, no es la mejor
decisión porque no sabes cuándo se va a detener la tendencia y cuánto
más va a caer el precio de la propiedad. Si, por el contrario, estás en el
escenario al alza, vas bien. Es el momento en el que el viento sopla a tu
favor y puedes determinar con menos riesgos si puedes comprar; quizás es
cuando estás en capacidad de generar una plusvalía de manera inmediata.
En resumen: los precios pueden bajar, pero también pueden subir. ¿Qué
determina que el precio caiga? La oferta y la demanda. ¿Hay otros factores
en juego?
41
Sí, la situación económica nacional e internacional, como también los

intereses de las hipotecas cuando suben y, entonces, para los compradores
se cierra esta puerta. Por ende, en esas circunstancias, la demanda baja y
los precios se desploman.
CONSEJO 46
¿Y SI QUIERO VENDER?
A la hora de vender una propiedad, también es conveniente tomar en
consideración algunos elementos. Uno muy importante, en el que no puedes
fallar, es el precio. Nunca saques tu propiedad a la venta si antes no has
consultado con un asesor en materia de precios, una persona que conocemos
como tasador. Es un profesional que te dará las pautas necesarias para
determinar cuál es el precio justo y conveniente para ti.
En mi opinión, los agentes inmobiliarios competentes están facultados

para darte un precio de mercado de tu inmueble más real. Recuerda que el
valor sentimental, que es muy importante para ti, nadie te lo va a pagar; lo
único que cuenta es el valor del mercado. Entonces, analiza bien en el que
vas a comprar, porque ya no es como antes, cuando se decía que los precios
de las propiedades nunca bajaban.
42
44
CONSEJOS
LEGALES
Este es, sin duda, uno de los EL CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD
temas más complicados y álgidos SI TIENES UNA PROPIEDAD Y TU INTENCIÓN

para quienes están interesados en EN PONERLA EN VENTA, ES MUY PROBABLE
QUE ACUDAS A UN AGENTE INMOBILIARIO
adquirir una propiedad, en especial Y TENGAS QUE FORMALIZAR UN CONTRATO
si es la primera vez que lo hacen. PARA VENDERLO A TRAVÉS DE SUS SERVICIOS
PROFESIONALES. UNA DE LAS MODALIDADES
La experiencia me ha enseñado LEGALES MÁS COMUNES ES EL CONTRATO DE
que el desconocimiento por parte EXCLUSIVIDAD, DEL QUE HABLAREMOS EN LOS
PRÓXIMOS CONSEJOS.
de la mayoría de los clientes es
prácticamente absoluto en lo
relacionado con los asuntos legales. Y es normal, porque es un tema que
se antoja árido y que, además, no te lo enseñan en la escuela.
Una de las razones, quizás la principal, es que hablamos de un tema

especializado que no cualquiera te puede enseñar. Otra es que solo lo aprendes
cuando lo necesitas, y a veces ni siquiera eso. Además, son demasiadas
las normas y, para colmo, las cambian constantemente, de acuerdo con los
vaivenes del mercado (oferta y demanda), con los intereses y las políticas
de los gobernantes de turno, en fin.
Son muchos los factores que debes tener en cuenta, bien sea que quieras
comprar, vender o alquilar una propiedad. Porque cada una de esas situaciones
es un mundo aparte, legislada con un marco legal independiente, así haya
relación entre todas. Hay que hacer una claridad, sin embargo: no necesitas
convertirte en un experto, pero sí es conveniente que conozcas las leyes
básicas, las que te evitarán cometer un error.
Cuando hablo de este tema, algunas personas me responden que esa

es una responsabilidad del asesor inmobiliario, y no es cierto. Sí es cierto
que esta persona debe conocer las leyes, estar al día en material legal para
poder brindar una asesoría profesional, pero eso no exime al comprador o
al vendedor de una propiedad. Recuerda que el agente inmobiliario es solo
un intermediario, un facilitador.
46
Consejos Legales
Además, quien arriesga su dinero o su propiedad eres tú como potencial

comprador o como propietario, respectivamente. No te excuses, entonces, en
que no te dieron una asesoría conveniente o que el agente inmobiliario no
sabía del tema. Por eso, por si eres una de esas personas que desconoce
las cuestiones legales, he preparado especialmente para ti los consejos que
reúno en este tercer capítulo de mi libro. Veamos:
CONSEJO 47
NO TE QUEDES SOLO
En muchas ocasiones, el primer error que cometen las personas que
tienen un inmueble y que lo quieren poner en venta es creer que lo pueden
hacer solos. De hecho, sí lo pueden hacer solos, pero a riesgo de cometer
errores que, a la larga salen costosos. Por eso, siempre, mi primer consejo
es el mismo: trabaja con un agente inmobiliario. Si escoges bien, la parte
del negocio que él se lleve será una buena inversión.
Agentes inmobiliarios hay muchos en el mercado y seguramente muchos

de ellos van a querer trabajar para ti si la propiedad que ofreces es atractiva.
La primera regla, sin embargo, es ineludible: pídele un contrato por escrito
para formalizar la relación. Es indispensable que trabajes bajo contrato, porque
es la única forma en que tendrás una garantía de que esa persona en la
que confías es profesional y seria, y te va a responder.
CONSEJO 48
¿QUÉ CLASE DE CONTRATO?
Cuando se habla de un contrato de exclusividad, a muchas personas les
entra un pánico terrible, como si fuera algo negativo. Esa es una consecuencia
de una especie de mito que existe en el mercado, pero te voy a dar razones
para que entiendas que no es así. Hay dos tipos de contratos: el simple,
una autorización de venta, y el de exclusividad. Lo principal es que los dos
buscan el mismo objetivo: realizar la venta.
47
La exclusividad es negativa cuando le das el poder a la persona equivocada

Así de simple. Si no tiene experiencia, si no conoce las leyes, si ignora las
características del mercado, es negativo. En cambio, es muy positivo si le
das la exclusividad a un agente inmobiliario profesional, acreditado, conocido
en el mercado; es lo mejor para ti y para tu propiedad. Te aconsejo que
trabajes con un agente inmobiliario y que el contrato sea una exclusiva.
CONSEJO 49
¿QUÉ IMPLICA LA EXCLUSIVIDAD?
Esa es una pregunta muy importante, un tema que no puedes tomar
a la ligera, porque es definitivo para evitar problemas (o para generarlos,
si lo omites). Trabajar sin contrato de exclusividad es como cuando tienes
una pareja casual: se encuentran de vez en cuando, comparten un café
y conversan, se divierten, pero la relación nunca va a prosperar, no va a
pasar al siguiente nivel porque ninguno de los dos puede exigir fidelidad y
compromiso.
En cambio, cuando hay exclusividad, no importa cuánto tiempo estés

con ese agente inmobiliario, o cuántas veces te comuniques con él, porque
por su compromiso, fidelidad y profesionalismo, solo buscará tu beneficio.
Solo le puedes exigir resultados a quien tenga una exclusiva, a quien se
comprometa a trabajar y a rendirte cuentas como propietario.
CONSEJO 50
EXCLUSIVIDAD, SÍ, PERO EL CONTRATO DE
PROMESA DE VENTA
¿A quién darle una exclusividad? A un
agente profesional, reconocido y capacitado, ESPERO QUE TE HAYA QUEDADO
CLARO POR QUÉ NO DEBES
y, sobre todo, a quien sepas que puedes TEMERLE A UN CONTRATO DE
exigirle resultados. Sin embargo, es necesario EXCLUSIVIDAD Y POR QUÉ ES LA
MEJOR OPCIÓN PARA TI. AHORA,
que tomes algunos recaudos, más allá de la ENTONCES, ES BUENO QUE SEPAS
QUE, SI VAS A COMPRAR O A
idoneidad de esa persona. No es que llegue y te
VENDER UNA PROPIEDAD, ES MUY
ponga un papel sobre la mesa y diga “Fírmeme PROBABLE QUE CUANDO LLEGUES A
UN ACUERDO TENGAS QUE FIRMAR
aquí, este es un contrato de exclusividad”.
UN CONTRATO DE PROMESA DE
VENTA.¿SABES QUÉ ES?
48
Consejos Legales
Antes de eso, debes pedirle que prepare un plan de trabajo con el que
estén de acuerdo. ¿Para qué el plan? Para que tú sepas qué va a hacer para
que tu propiedad sea puesta en el mercado y vendida en el menor tiempo
posible al precio más conveniente. No creas en promesas del tipo “En un
mes, en dos meses o en tres meses vendo su inmueble”. No creas, porque
nadie te puede garantizar eso. Lo único que un agente inmobiliario serio
puede garantizarte es su gestión, avalada con un plan de trabajo y mercadeo.
CONSEJO 51
LA PROMESA DE VENTA
Este es el documento que sella el acuerdo entre dos partes: tú, que vas
a comprar, y el propietario, que te va a vender. Si hay acuerdo, ¿para qué
el contrato? Si la propiedad está en construcción, es muy probable que no
recibas el inmueble inmediatamente, lo que implica que debes asegurarte de
que te cumplan. Para eso, firmas un contrato de promesa de venta, proteges
tu inversión y, de paso, te blindas contra cualquier eventualidad.
El contrato estipula el costo del inmueble y la forma y los plazos del pago,
por tu lado. Mientras, el vendedor se compromete a entregar una propiedad
con ciertas características en un determinado plazo. Este contrato va a regir
la vigencia de la relación entre el comprador y el vendedor, que va a durar
mientras la construcción del inmueble se completa. Si el inmueble ya está
terminado, ¿se puede firmar el contrato de promesa de venta? Sí.
CONSEJO 52
¿CUÁNDO ES CONVENIENTE? EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
¿En qué momento vas a usar un
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES OTRO
contrato de promesa de venta? Muy DOCUMENTO QUE DEBES CONOCER. SI
LLEGAS A UN ACUERDO A LA HORA DE
simple: si vas a comprar y solicitar COMPRAR O VENDER UNA PROPIEDAD, TIENES
una hipoteca, o sea, un préstamo QUE FIRMAR UN CONTRATO Y PLASMAR LO
ACORDADO. LO NECESITAS PARA EL MOMENTO
hipotecario a través de una entidad EN QUE VAYAS A FORMALIZAR LA COMPRA
financiera, como una asociación Y TENGAS QUE REGISTRAR EL INMUEBLE A
TU NOMBRE, O SI LO VENDISTE Y DESEAS
de ahorros o un banco, le dices al RETIRARLA DE TU LISTA DE PATRIMONIO.
vendedor cómo planeas pagarle.
49
Por ejemplo, una parte la aportas tú y la otra, el banco o entidad financiera.

Ahí se configura la promesa de pago y, por ende, también una promesa de
entrega.
Es en este caso cuando se debe firmar un contrato de promesa de

venta. ¿Qué cláusulas debe tener un contrato de esta naturaleza? Lo básico,
debe estipular el precio o valor del inmueble, el monto inicial que tú vas a
aportar, la forma de pago de esa cuota inicial y, claro está, cuándo se van
a hacer los demás pagos, así como la fecha en que se va a entregar el
inmueble. Son las condiciones y garantías para las dos partes involucradas.
Recapitulemos: el contrato de promesa de venta es una condición sine

qua non que el banco o entidad financiera te va a exigir para otorgarte un
crédito. Por ley, es uno de los requisitos que debes cumplir para optar por
una hipoteca. No es un trámite más, sino uno indispensable. El contrato
de prometa de venta es la formalización del acuerdo entre el vendedor y
el comprador, y de las condiciones en que se va a realizar la transacción.
CONSEJO 53
ES ESENCIAL
El contrato de compraventa es un documento sumamente importante en
una negociación. ¿Por qué? Si tú vendes, el contrato le otorga al comprador
el derecho a inscribir el inmueble a su nombre y por tu parte te permitirá
retirar esa propiedad de tu patrimonio. Si eres el comprador, es el título que
te dará la posibilidad de tomar posesión y, sobre todo, de experimentar la
agradable sensación de ser el nuevo dueño.
En la mayoría de las operaciones inmobiliarias, normalmente se hace

un acuerdo de pago, sobre todo si la propiedad está en construcción. Esto
significa que el comprador se compromete a pagar unos montos específicos
en unos plazos determinados, mientras que el vendedor asegura la entrega
del inmueble en una fecha acordada. Por eso, el contrato de compraventa
normalmente es una consecuencia del contrato de promesa de venta.
50
Consejos Legales
CONSEJO 54
CONTRATO TRIPARTITO
Si vas a comprar a través de una hipoteca, este contrato de compraventa
se sustituye por otro llamado contrato tripartito, que es formalizado por la
institución financiera que te va a prestar el dinero. ¿Quién firma este contrato?
Lo hacen el comprador, el vendedor y la institución hipotecaria, que podría
ser un banco o una asociación de ahorros y préstamos.
Es por eso que se llama tripartito, porque son tres las partes involucradas.
Este contrato también permite a la jurisdicción inmobiliaria transferir el título,
que está a nombre del propietario, y ponerlo a nombre del comprador. Este
es un trámite que se realiza a través del banco, porque este o la institución
financiera involucrada tiene que inscribir una hipoteca al inmueble objeto
de esta operación en particular.
CONSEJO 55
LAS DIFERENCIAS TIPO DE INVERSIONES
Recuerda: el contrato de
UNA DE LAS RAZONES POR LAS CUALES UNA
compraventa es el que se firma INVERSIÓN A VECES NO NOS OFRECE LOS RÉDITOS
QUE ESPERAMOS ES PORQUE, A LA HORA DE LA
cuando se ha saldado el inmueble,
VERDAD, NO SABEMOS QUÉ ES LO QUE QUEREMOS.
y con este documento es que vas EN EL MOMENTO DE INVERTIR, LO PRIMERO QUE
NECESITAMOS DETERMINAR, PARA SABER QUÉ
a ir a la jurisdicción inmobiliaria y ESPERAR, ES FIJAR QUÉ TIPO DE INVERSIÓN ES
la Dirección General de Impuesto LA QUE TE INTERESA. HAY DOS, CLARAMENTE
DIFERENTES: A CORTO PLAZO Y A LARGO PLAZO.
Interno a pagar el Impuesto de
Transferencia para después inscribir
este inmueble a nombre tuyo y quedar acreditado como el nuevo propietario.
Pero, no debes confundirte: el contrato de promesa de venta no es el mismo
de compraventa.
Uno es el documento que se firma a la hora de hacer un acuerdo verbal

entre dos personas: el comprador (promesa de compra) y el vendedor (promesa
de venta). El contrato de venta definitivo se formaliza una vez la compra se
consumó, el inmueble ya es de tu propiedad y lo vas a recibir.
51
Uno va de la mano del otro. El contrato de compraventa solo lo firmas

como único contrato si vas a pagar de contado.
CONSEJO 56
INVERSIÓN A CORTO PLAZO
¿Qué es una inversión a corto plazo? Es aquella por la que pretendemos
obtener una tasa de retorno en poco tiempo. Por ejemplo, son aquellas
propiedades que tú compras con la finalidad de rentarlas de manera inmediata.
Es aquel inmueble que compras con la finalidad de ponerla en un rental
pool o propiamente, por tu trabajo, rentarla y que de inmediato empieces
a recibir, mes por mes, un retorno producto de esa inversión.
Las inversiones a largo plazo, sin embargo, no son la panacea, es decir,

no son perfectas. Su principal virtud es que comenzamos a recibir el retorno
a la inversión en poco tiempo, pero por eso mismo el margen de rentabilidad
no va a ser tan alta como quisiéramos. Esa, por supuesto, es una decisión
vital que debes tomar a conciencia, para no llamarte a engaños o sentirte
desencantado con ese bien que adquiriste con gran ilusión.
CONSEJO 57
INVERSIÓN A LARGO PLAZO
Esta son aquellas inversiones inmobiliarias destinadas a recibir una tasa de
retorno mayor, pero en un período de tiempo también mayor. Es, por ejemplo,
cuando adquieres un inmueble en un proyecto que está en construcción:
aportas una cuota inicial y el saldo lo vas pagando mientras el proyecto se
desarrolla, hasta que te entregan tu propiedad. Es un proceso en el que, por
supuesto, necesitas ser paciente.
Una vez recibes el bien, lo puedes vender a un precio mayor a la suma

que invertiste y obtienes una ganancia. También son inversiones a largo
plazo aquellas propiedades que compras con la idea de remodelarlas,
acondicionarlas y volverlas a poner en el mercado. Así, recibes una plusvalía
que tú mismo has creado, producto de las mejores que le realizaste al inmueble
si te desprendes de él cuando la tendencia del mercado esté al alza.
52
Consejos Legales
CONSEJO 58
TÍTULO DE PROPIEDAD
A veces, aparece alguien que nos ofrece una propiedad atractiva y, sobre
todo, a precio de ganga. ¡Uf!, una tentación difícil de resistir. Sin embargo, es
una de esas situaciones en las que necesitas actuar con precaución, porque
de lo contrario lo que puedes adquirir más bien es un problema. ¿Por qué?
Porque muchas veces ese precio bajo responde a que la propiedad no tiene
título, es decir, no está legalmente registrada.
El título es el documento expedido por la entidad competente que te

permite establecer que lo relacionado con esa propiedad está en orden: no hay
hipotecas, no hay litigios, no hay herencias… Pídele a tu agente inmobiliario, al
propietario o al promotor que te faciliten una copia del título de ese inmueble
que podrías adquirir. Tan pronto lo tengas en tu mano, envíaselo a tu abogado
para que haga una inspección legal y te dé un concepto.
CONSEJO 59
LA PRIMERA IMPRESIÓN IMPUESTOS
En el momento en que
A VECES, ESPECIALMENTE CUANDO LA PERSONA
decides poner en venta tu COMPRA POR PRIMERA VEZ, SE DESCONOCEN QUÉ
COMPROMISOS ESTÁN DETRÁS DE LA ADQUISICIÓN.
propiedad, desde ese instante
UNOS DE LOS MÁS COMUNES SON LOS RELACIONADOS
deja de ser tuya y se convierte CON LOS IMPUESTOS. SI NO SABES CUÁLES SON,
ASESÓRATE CON TU AGENTE INMOBILIARIO O CON
en un showroom, se transforma ALGÚN EXPERTO EN EL TEMA PARA QUE EVITES
en una casa modelo. Es una INCONVENIENTES, DEMORAS Y TRÁMITES QUE EN
NUESTROS PAÍSES SIEMPRE SON COMPLICADOS.
transferencia singular: aquel
inmueble que en el pasado
encarnó tu sueño, ahora es el sueño de alguien más, y así lo debes presentar.
Por eso, tu responsabilidad y tu mejor actitud es ofrecerlo tal cual como tú
lo conociste, como era cuando te enamoró.
Piensa en esos elementos que te hicieron tomar la decisión de comprar

el inmueble del que hoy te quieres desprender.
53
Lo primero que debes determinar es si aún existen; si ya desaparecieron,

identifica nuevos elementos atractivos que hagan resaltar el valor de tu
propiedad, esas razones por las cuales, si tú fueras el comprador, la volverías
a adquirir sin dudarlo. Ponte en el lugar de ese nuevo comprador, y dale
justo lo que desea.
CONSEJO 60
IMPUESTO DE TRANSFERENCIA
Una de características de la adquisición de un inmueble que debes
aprender es aquella de los plazos para pagar los impuestos. Esa es una
información que se puede consultar en la web o que puedes preguntarle
a tu agente inmobiliario, pero lo más importante es que no permitas que
se venzan esos plazos porque, de lo contrario, te verás sometido a pagar
penalidades y sanciones por mora, algo capaz de echar a perder la experiencia.
El primer impuesto que debes asumir es el de Transferencia, que se paga

a la hora de comprar una vivienda. En República Dominicana, la ley establece
un plazo de seis meses o 180 días, que corren a partir del momento en que
se formalizó el contrato de compraventa del inmueble. No es necesario que
salgas corriendo a pagarlo, pero no olvides anotarlo en tu lista de pendientes
y salir de este trámite antes del tiempo estipulado.
CONSEJO 61
¿CUÁNTO SE PAGA?
Algo que debes saber es que, si tomas una hipoteca o haces un préstamo
con un banco, es la entidad financiera la que se hace cargo del pago. Por
supuesto, el dinero sale de lo que tú pagas, pero así te evitas el trámite. En
cambio, si pagas de contado, la responsabilidad del pago de ese Impuesto de
Transferencia es tuya. El objetivo de esta suma es garantizar que la propiedad
quede legalmente registrada a tu nombre.
El Impuesto de Transferencia corresponde al 3 por ciento del valor de la

propiedad que aparece registrado en el contrato de compraventa. Así, por
ejemplo, si se dice que vale 100.000 dólares, deberás pagar 3.000 dólares.
54
Consejos Legales
Si no pagas este impuesto, no solo te expones a multas y sanciones,

sino que no puedes acreditar la propiedad del inmueble, no podrás acceder
a un crédito y tampoco formará parte de tu patrimonio.
CONSEJO 62
¡NI SE TE OCURRA! IMPUESTO DE GANANCIA DE CAPITAL
En repetidas ocasiones, los AL IMPUESTO DE GANANCIA DE CAPITAL

clientes me preguntan si es posible SE LO CONFUNDE HABITUALMENTE CON
EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, PERO SON
consignar un valor de la propiedad DISTINTOS. SE PARECEN, PERO SON DISTINTOS.
por debajo del costo real, con el ¿POR QUÉ LA CONFUSIÓN? PORQUE ES UN
TRIBUTO DESCONOCIDO PARA EL COMÚN DE
fin de pagar un menor Impuesto LA GENTE Y PORQUE CUANDO ESCUCHAMOS
de Transferencia. Posible es, claro, DE ÉL EN LAS NOTICIAS ESTÁ LIGADO A
TRANSACCIONES MUY ELEVADAS.
pero también es ilegal, es un delito: SÍ, POR LO GENERAL SE RELACIONA CON
evasión fiscal. Ni se te ocurra hacerlo LA VENTA DE ACCIONES Y DE COMPAÑÍAS
GRANDES. POR SUPUESTO, TE PREGUNTARÁS,
por una cifra que es verdaderamente ¿YO QUÉ TENGO QUE VER SON ESO. EN LOS
insignificante comparada con el PRÓXIMOS CONSEJOS TE HABLARÉ DE ESTE
IMPUESTO, QUE EN ALGÚN MOMENTO TENDRÁS
bienestar que puedes alcanzar allí QUE PAGAR, ESPECIALMENTE SI TU INTENCIÓN
y, por supuesto, con los problemas ES VENDER UN INMUEBLE DE TU PROPIEDAD.
que te evitas.
El estado toma como referencia dos valores. Uno, la tasación de esa

propiedad que tiene en sus propios registros, reflejada en el Impuesto de
la Propiedad Inmobiliaria (IPI); otro, el valor de la propiedad reflejado en el
contrato. Como es habitual que estas sumas difieran, asume el más elevado.
Te repito: ni se te ocurra intentar eso, porque tarde o temprano vas a quedar
al descubierto y tendrás fuertes dolores de cabeza, y algo más.
CONSEJO 63
¿DEBO PAGAR ESTE IMPUESTO?
El Impuesto de Ganancia de Capital está diseñado para evitar cualquier
tipo de especulación con las propiedades inmobiliarias, una de esas jugadas
que afectan los precios y trastornan el mercado. Miremos un ejemplo: si
tienes un bien por el que pagaste 100.000 dólares, después de un tiempo
lo pones a la venta por un valor de 200.000 dólares.
55
Eso significa que obtuviste una nada despreciable ganancia del ciento
por ciento. Si bien es una transacción legal, perfectamente ajustada a las
normas vigentes, el Estado quiere participar en el negocio y, por eso, debes
pagar el Impuesto de Ganancia de Capital. A esa cifra hay que restarle la
depreciación del bien, en caso de que aplique, y por esa diferencia deberás
pagar el tributo, que corresponde al 27 por ciento de la ganancia generada.
Es mucho, sí, pero esas son las leyes, que fueron creadas para cumplirlas.
CONSEJO 64
SE PAGA O SE PAGA
Entre la gente existe la creencia que el pago del Impuesto de Ganancia
de Capital solo aplica para los bienes nuevos, para los recientes. Sin embargo,
no es así. Este tributo aplica para el bien inmueble, los bienes raíces y
otros activos como las acciones empresariales. No es exclusivo del ámbito
inmobiliario y muy pocas actividades se salvan de pagarlo. Así, entonces,
es mejor conocer qué es y cuánto se debe pagar.
Por supuesto, lo que nos atañe a nosotros es el mercado inmobiliario y,

por eso, me referiré únicamente a ese campo. Un dato importante: no importa
hace cuánto compraste la propiedad; pudo haber sido en 1980, pero si la
vendiste en 2017, eso para la ley no es impedimento. “Esa casa la compré
hace muchos años”, me dicen algunos clientes, pero no importa. El valor del
Impuesto de Ganancia equivale al 27 por ciento de la ganancia obtenida.
CONSEJO 65
CUIDADO CON ESTO
A veces, con la intención de pagar menos valor por el Impuesto de
Transferencia del que hablamos antes, el que aplica a la hora de comprar
un inmueble, algunas personas hacen un truco que, a la larga, les sale mal.
Supongamos que adquieren la propiedad en 100.000 dólares, pero solo la
registran por 20.000 dólares, para ahorrarse una cifra elevada en el famoso
3 por ciento del Impuesto de Transferencia.
56
Consejos Legales
Tiempo después, sin embargo, vendes la propiedad en 120.000 dólares. El

Impuesto de Ganancia no se calcula sobre la diferencia de 20.000 dólares real,
sino sobre la ganancia que percibiste según los registros, es decir, 100.000
dólares. ¿Sabes cuánto es el 27 por ciento? Entonces, debes entender que a
la larga o a la corta pagas las consecuencias de tus decisiones. No subvalúes
tu propiedad por pagar menos Impuesto de Transferencia.
CONSEJO 66
ES PARA TODOS IMPUESTO SUCESORAL
Una de las creencias
ALGUNA VEZ TE PREGUNTASTE, ¿QUIÉN TE VA A VENDER
equivocadas del común EL INMUEBLE SI FALLECE EL PROPIETARIO? ¿SE BLOQUEA
LA TRANSACCIÓN? ESTE ES UN CASO QUE NO SE DA CON
de la gente es que este DEMASIADA FRECUENCIA, PERO QUE DEBES CONOCER,
Impuesto de Ganancia fue PORQUE PUEDE OCURRIR. ESTE ES UN ESCENARIO EN
EL QUE SE DAN VARIADAS ALTERNATIVAS Y NECESITAS
diseñado para perjudicar a CONOCERLAS, PARA SABER CÓMO ACTUAR.
los pequeños empresarios.
SI, POR EJEMPLO, TU PADRE ESTÁ VENDIENDO
Eso no es cierto: en años UNA PROPIEDAD QUE ESTÁ A SU NOMBRE Y
recientes, vimos noticias LAMENTABLEMENTE FALLECE, LA TRANSACCIÓN PUEDE
CONTINUAR. ¿CÓMO? SE PUEDE TRASPASAR LUEGO DE
que daban cuenta de las PAGAR EL IMPUESTO SUCESORAL. ¿QUIÉN DEBE HACERLO?
abultadas ganancias del LOS HEREDEROS DE LA PERSONA FALLECIDA, QUE SERÁN
LOS ENCARGADOS DE VENDERTE EL INMUEBLE.
Estado gracias al pago de
este tributo por parte de EL EFECTO DEL PAGO DE ESTE TRIBUTO ES QUE AHORA EL
BIEN APARECE A NOMBRE DE LOS HEREDEROS (YA NO DEL
empresas como Brugal, FALLECIDO) Y, POR ENDE, ESTÁN LEGALMENTE HABILITADOS
Cervecería Nacional PARA VENDERLO. DEBES SABER, EN TODO CASO, QUE HAY
ALGUNOS GASTOS QUE SE PUEDEN DEDUCIR PARA PAGAR
Dominicana o Verizon Este MENOS IMPUESTO. ¿CUÁLES? LOS GASTOS DE LA ÚLTIMA
impuesto no es para unos ENFERMEDAD DEL DIFUNTO.
nada más: ¡es para todos!
No importa el tamaño de la empresa: aplica para todas. Probablemente

tú lo tienes que pagar si percibiste algún dividendo por la venta de esa
propiedad. Por eso, debes asesorarte muy bien a la hora de comprar o vender
un inmueble. Consulta con tu agente inmobiliario, que él debe saber lo que
necesitas. Recuerda, así mismo, que toda transacción inmobiliaria implica
compromisos fiscales ineludibles. ¡No falles en eso!
57
CONSEJO 67
NO HAY ESCAPATORIA
Hay una frase que me encanta y que, desafortunadamente, es una
realidad: lo único seguro en la vida, además de la certeza de la muerte, es
que vamos a pagar impuestos. Es que, ¡hasta los muertos los pagan! ¿Por
qué? Porque, aunque el propietario haya fallecido, el inmueble que quería
vender puede transferirse y los impuestos se van a pagar, por extensión, a
través de sus herederos.
Los herederos pueden ser la esposa, los hijos, los hermanos, los tíos.
Esto va a depender del nivel de descendencia y, por supuesto, antes de
concretar la operación debe haber un acuerdo entre ellos. Luego de que
pague el Impuesto Sucesoral, que corresponde al 3 por ciento del valor en
que está tasada la propiedad, deberán cubrirse algunos gastos como los
que te voy a mencionar en los siguientes consejos. ¡Atento!
CONSEJO 68
PAGO DE DEUDAS
En el caso de la muerte del propietario del inmueble, para que pueda
consumarse la transacción es necesario realizar algunos pagos previos. ¿Sabes
cuáles son? El primero, que es poco conocido, es el pago de las deudas
contraídas por el difunto, todas las deudas, ya sean registradas, públicas o
privadas. El segundo corresponde a la deducción de los gastos de la última
enfermedad, que están pendientes.
Esto sucede cuando la persona, por ejemplo, fue sometida a cirugías

e incurrió en gastos médicos que no han sido pagados aún y que deben
ser deducidos antes de realizar la repartición de los bienes. También hay
que deducir los gastos del funeral (no, por ejemplo, un monumento o algo
poco convencional).
Hay una salvedad en este caso, y debes conocerla: que el difunto lo
haya consignado como voluntad en su testamento.
58
Consejos Legales
CONSEJO 69
OTRAS DEDUCCIONES EL IPI: ANTES Y DESPUÉS
Los créditos hipotecarios
ESTE ES UN TEMA MUY IMPORTANTE QUE GENERA
adquiridos por el fallecido son otra GRANDES CONFUSIONES EN EL MERCADO. ES
EL RELACIONADO CON EL IMPUESTO DE LA
de las deducciones que aplican en
PROPIEDAD INMOBILIARIA, MEJOR CONOCIDO
este caso, siempre y cuando las COMO IPI. ¿QUÉ SUCEDE? QUE LA FORMA EN QUE
SE APLICA ESTE TRIBUTO CAMBIÓ Y SON MUCHAS
garantías hayan sido extendidas LAS PERSONAS QUE LO DESCONOCEN. POR ESO,
en territorio dominicano y no HAY QUE HABLAR DEL ANTES Y DEL DESPUÉS.
excedan el valor total del inmueble. ANTES, EL IPI ERA CONOCIDO COMO EL IMPUESTO
Adicionalmente, hay que deducir los A LA PROPIEDAD INMOBILIARIA; HOY ES
DISTINTO, DEBIDO A QUE UNA REFORMA FISCAL
gastos correspondientes a la fijación LO TRANSFORMÓ. YA EL IPI ES EL IMPUESTO
de sellos y del inventario de bienes. PATRIMONIAL INMOBILIARIO. ANTES, SE PAGABA
UNA VEZ AL AÑO SI TENÍAS UN INMUEBLE A TU
Estas son obligaciones comunes y NOMBRE, Y EL ESTADO OTORGABAN EXENCIONES
corrientes que no se pueden eludir DESPUÉS DE UN DETERMINADO MONTO.
por fallecimiento.
También hay que hacer honor a las prestaciones laborales pendientes del
difunto, así como las deudas propias. No importa que hayan sido contraídas
como persona natural (particular) o persona jurídica (empresa). Por último, se
deben deducir todos los impuestos pendientes de pago por parte del difunto
con el fisco. Estos trámites, que son obligatorios, inciden en tu decisión: ¿sigo
con la transacción o busco otro inmueble?
CONSEJO 70
QUIERE MÁS INGRESOS
En el pasado, antes de que se decretaran los cambios en la ley, si poseías
una propiedad que costaba 6,5 millones de pesos o menos, estabas exento
del pago del IPI, que se aplicaba solo al excedente. ¿Esto qué significa? Que,
si el valor del inmueble era de 7 millones de pesos, el IPI se cobraba sobre
los 500.000 pesos de diferencia. Una modalidad digamos bastante cómoda
para los contribuyentes, pero el Estado pensaba distinto.
59
Nos guste o no, en todos los países el Gobierno anda en busca de

oportunidades para conseguir más recursos y, por supuesto, los impuestos
son la primera alternativa. Por eso, cambió la norma que estaba vigente,
dado que, de acuerdo en el ejemplo expuesto, el IPI equivalía al 1 por ciento
del excelente, es decir, el 1 por ciento de 500.000 pesos, lo que representa
50.000 pesos. ¿Entiendes por qué se modificó lo escrito sobre el IPI?
CONSEJO 71
ASÍ FUNCIONA EL IPI HOY
El IPI es distinto al del pasado y no solo por el cambio de nombre: ya
no es el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, sino el Impuesto Patrimonial
Inmobiliario. Es decir, va directo al corazón del asunto, allí donde más le duele
al contribuyente. Quizás se antoje injusto, pero así funcionan las leyes en
nuestros países y no nos queda más opción que cumplirlas, para beneficio
de todos.
Con el nuevo IPI, si tienes dos propiedades y cada una vale 6 millones
de pesos, podrías pensar que no tienes que pagar el tributo, porque ambas
están por debajo del límite establecido. Sin embargo, no es así: ahora, la
legislación suma el valor de los inmuebles y, entonces, tu patrimonio (esa
es la clave) equivale a 12 millones de pesos.
CONSEJO 72
LA INDEXACIÓN
Esos 6,5 millones de pesos de tope para cobrar el IPI se van indexando
de acuerdo con la devaluación de la moneda. ¿Sabes qué es la indexación?
Que se actualiza, para evitar que la depreciación de la moneda reduzca
el recaudo. Hoy, mientras escribo este libro, la exención fiscal está en 6,75
millones de pesos, pero en cualquier momento podría cambiar. Por eso,
debes recurrir a la autoridad competente para saber cuál es el monto.
En el ejemplo expuesto anteriormente, el IPI lo tendrás que pagar sobre la

diferencia: $12.000.000 – $6.750.000: $5.250.000. Entonces, ¿cuánto deberías
pagar? En este caso, serían 52.500 pesos.
60
Consejos Legales
No hay demasiada diferencia con la cifra consignada en el consejo N.°

70, pero sí en la modalidad: no importa que el valor del inmueble esté por
debajo del tope de exención, porque la ley toma para el cobro tu patrimonio,
no una propiedad en particular.
CONSEJO 73
UNA GABELA
Entiendo si expresas tu malestar, si el valor de cada una de tus propiedades
es menor a 6,75 millones de pesos. Sin embargo, como te lo dije antes,
el IPI cambió de dos formas: apunta al patrimonio, no a la propiedad; y
acumula el valor de los inmuebles para establecer cuánto hay que pagar.
Para comodidad de los contribuyentes, sin embargo, el Estado determinó
una gabela: pagar en dos cuotas.
De hecho, se fijaron dos fechas como límite para el abono: la primera cuota,
hasta el 11 de marzo; la segunda, hasta el 11 de septiembre. Si lo prefieres,
en todo caso, puede pagar todo el valor en el primer plazo y te olvidas de
ese problema hasta el año siguiente. Eso sí, una recomendación final: no
te pases de la fecha estipulada, porque la norma contempla sanciones por
mora y, por supuesto, creo que es algo que no deseas.
CONSEJO 74
RECAPITULEMOS EL IPI
Antes de la reforma, el IPI era el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria y
se aplicaba a cada inmueble por separado. El contribuyente estaba obligado
a pagarlo siempre y cuando el valor superara los 6,5 millones de pesos;
de lo contrario, recibía una exención tributaria. Si aplicaba el pago, era
correspondiente al uno por ciento (1%) de la diferencia entre el valor de la
propiedad y el tope estipulado.
Hoy, el IPI se denomina Impuesto al Patrimonio Inmobiliario y apunta ya no

a las propiedades, sino al patrimonio del contribuyente. Además, y quizás esta
sea la novedad más importante, se tasa sobre la sumatoria del valor de todas
las propiedades que estén registradas a nombre de esa persona específica.
61
El tope sobre el que se aplica la exención está actualmente en 6,75

millones de pesos, pero se actualiza permanentemente.
CONSEJO 75
CONSECUENCIAS EL CONTRATO DE ALQUILER
Independientemente
A LA HORA DE OCUPAR UN INMUEBLE, TENDRÁS DOS
de cuánto te desagraden POSIBILIDADES PARA HACERLO: LA PRIMERA, COMO
PROPIETARIO; LA SEGUNDA, COMO INQUILINO. POR
los cambios introducidos TAL RAZÓN, DEBES CONOCER MUY BIEN CUÁLES SON
en la ley, debes cumplirlos. TUS RESPONSABILIDADES, ESPECIALMENTE SI ERES EL
INQUILINO. ESE ES EL TEMA QUE CONCENTRARÁ LOS
¿Qué pasa si no cancelas PRÓXIMOS CONSEJOS: EL CONTRATO DE ALQUILER.
este impuesto? Que no
LO PRIMERO QUE DEBES CONOCER ES QUE TIENES
vas a tener una propiedad DERECHOS Y DEBERES SOBRE ESE INMUEBLE EN CASO
sana que pueda ser DE QUE SEAS EL INQUILINO. ES IMPORTANTE QUE UNOS
Y OTROS QUEDEN CONSIGNADOS EN EL CONTRATO DE
vendida en el futuro. Eso ARRENDAMIENTO, PARA QUE CADA UNA DE LAS PARTES SEPA
significa que si alguien se CÓMO ACTUAR Y, SOBRE TODO, PARA QUE SE RESPETEN LOS
LÍMITES DE LA LIBERTAD DEL OTRO.
interesa en tu inmueble y
se da cuenta de que estás
en mora en el IPI, seguramente va a dar marcha atrás y se irá en busca de
otra propiedad que no tenga estos problemas.
Lo mejor para ti es pagar puntualmente y solicitarle a tu agente inmobiliario

que tramite las certificaciones correspondientes al IPI del inmueble que
deseas vender. Este documento es un vademécum de la propiedad y ofrece
la información relacionada con aquella: si estás al día con el IPI y otros
tributos; cuánto tienes que pagar, cuándo debes hacerlo y, si es el caso, a
cuánto asciende la sanción por mora.
CONSEJO 76
PORQUE DEBO FIRMAR UN CONTRATO DE ALQUILER
Lo primero que debes tener claro es que al rentar un inmueble necesitas
firmar un contrato. No importa que el dueño sea un familiar, o un amigo
cercano, o un conocido referido. Debes firmar un contrato. En él, deben quedar
consignados todos tus compromisos y tus obligaciones, al igual que los del
propietario.
62
Consejos Legales
Quizás se antoje algo incómodo, pero es indispensable a la hora de

cualquier reclamación. Por si no lo sabías, en República Dominicana la firma
del contrato de alquiler implica que el inquilino abone el dinero equivalente
a dos meses de depósito y pague un mes por adelantado. ¿Qué significa
esto? ¿Es lo que se conoce como dos más uno? Sí, efectivamente. Es un
tema importante y, por eso, en los próximos consejos vamos a hablar de
este tema, para que haya claridad y sepas, sobre todo, cuál es tu deber.
CONSEJO 77
EL DEPÓSITO
Para muchas personas, resulta incómodo el pago del depósito equivalente
a dos meses de arrendamiento, que debe hacerse en el momento de firmar
el contrato. Lo primero que debes saber es que ese dinero no se va al olvido,
al saco roto, sino que el propietario del inmueble lo recibe en calidad de
garantía. ¿Garantía de qué? De que cuando termine el contrato y tú regreses
la propiedad, va a estar en igual condición en que lo recibiste.
Ocurre que, muchas veces, los inquilinos son descuidados y provocan

daños que, por supuesto, generan costos de reparación. En vez de asumirlos,
de declararlos, se quedan callados. El dueño solo los percibe cuando la
propiedad retorna a su control y, entonces, necesita estar protegido de
alguna manera. Ese es el efecto de ese depósito. ¿Qué pasa si tú entregas
el inmueble en inmejorable condición? Te regresa el depósito.
CONSEJO 78
EL FAMOSO ‘MÁS UNO’
El mes por adelantado, el famoso más uno, ¿qué significa?, ¿para qué se
usa? Su justificación es muy simple: dado que los servicios, como son las
rentas, se pagan por adelantado, mes por vencer. Es decir, pagas primero y
luego recibes el servicio. Así, por ejemplo, si pagas la renta de un apartamento
el primero de enero, significa que ese valor cubre tu estadía en ese lugar
hasta el último día de ese mes, hasta el 31.
63
Es importante que conozcas esto, porque esta clase de servicios se paga

por adelantado: no es que pagas lo que ya viviste (mes vencido), sino lo
que vas a vivir (mes por vencer). Entonces, ¿qué son los dos más uno? Los
dos meses de depósito, que son la garantía del propietario en caso de que
el inmueble no sea devuelto en las condiciones adecuadas; más el uno, el
pago por adelantado del primer mes que vas a ocupar la propiedad.
CONSEJO 79
¿A DÓNDE VAN LOS DEPÓSITOS?
Esta es una pregunta muy frecuente, porque el arrendatario quiere saber
qué sucede con ese dinero que, si pudiera, se evitaría pagar. Entiendo su
preocupación y, por eso, aprecio el valor que le das al tema. En República
Dominicana, los depósitos del contrato de arrendamiento deben ser
consignados en el Banco Agrícola, junto con una copia del documento. Allí
permanecerán hasta que el contrato haya concluido.
¿Por qué allí?, te preguntarás. Para bien de todas las partes involucradas.
Eso significa que es el Estado el que avala la transacción y el garante del
contrato, lo que le otorga el derecho de proceder si se llegare a dar el caso
de una demanda o de un desalojo. Un dato que debes tener en cuenta:
el dinero debe ser depositado en el Banco Agrícola o, de lo contrario, el
contrato carece de validez. ¡Ten cuidado con esto!
CONSEJO 80
¿PAGO COMISIÓN?
Esta es otra de las preguntas frecuentes y más vale que conozcas bien
la respuesta: “¿Tuve que pagarle una comisión al agente inmobiliario, está
bien?”. Si eres el inquilino, en el momento de pagar el mes por adelantado
NO DEBES dar comisión alguna, a nadie. El servicio de gestión inmobiliaria
en este caso, de acuerdo con lo establecido en las normas vigentes, le
corresponde al propietario del inmueble.
64
Consejos Legales
¿Eso qué significa? Que es el dueño de la propiedad es el que legalmente

debe pagarle al agente inmobiliario, por lo general el equivalente a un mes
de renta, en caso de que el contrato tenga una validez de 12 meses, es
decir, de un año. ¡Tú no debes pagar!, lo repito, no te dejes engañar. Tus tres
meses, o sea, dos meses de depósito y uno más de renta por adelantado,
no pueden ser empleados en gastos de ninguna clase.
CONSEJO 81
COMIENZO Y FINAL
El segundo elemento que debe contemplar un contrato de arrendamiento
es una fecha de iniciación y una fecha de terminación. Todo convenio comercial,
y un arrendamiento lo es, tiene un comienzo y un fin. No importa que a la
larga tú permanezcas diez o quince años en ese inmueble: los contratos
siempre incluyen una cláusula de renovación que se aplica de común acuerdo
entre las partes y prorroga automáticamente el vínculo.
Por norma general, un contrato de arrendamiento tiene una vigencia de

un año, es decir, de 12 meses. Como ya te lo dije, incluye una cláusula de
renovación y es opción tuya como inquilino, como del propietario, renovarlo
o cesarlo. Si alguna de las partes notifica con anticipación a la otra su
deseo de dar por concluido el contrato, los efectos legales de este terminan
automáticamente en la fecha estipulada; de lo contrario, se renuevan.
CONSEJO 82
LA NOTIFICACIÓN
Es importante que sepas que, si no deseas que el contrato se renueve
automáticamente, debes notificar al propietario. Igual en caso contrario: si él
quiere disponer del inmueble, debe informarte con anticipación. En tu caso,
ese acto le indicará al dueño que debe ir al Banco Agrícola a solicitar el
dinero correspondiente al depósito que pagaste (el equivalente a dos meses
de renta, ¿lo recuerdas?), para proceder a devolvértelos.
65
La notificación por parte del propietario tiene otra motivación: te previene

sobre la fecha en que debes entregar el inmueble y, de paso, te alerta de
que debes comenzar la búsqueda de un nuevo lugar. No lo dejes para última
hora, y evitarás sobresaltos. Y algo muy importante: aunque tengas confianza
con el propietario, aunque se conozcan de hace tiempo, siempre haz la
notificación por escrito. ¡A las palabras se las lleva el viento!
CONSEJO 83
EL FIADOR
Este es uno de los temas más controvertidos del mercado inmobiliario,
uno de los que más molestias le provoca al cliente, especialmente al que
no tiene los recursos para comprar el inmueble. Se trata del garante o
fiador solidario. ¿Para qué sirve? Es una garantía que se aplica a favor del
propietario y que le asegura el pago de la obligación mensual consignada
en el contrato de arrendamiento.
¿Por qué se usa? Porque a veces el inquilino sufre problemas económicos

y no puede cumplir con sus obligaciones o, en otras ocasiones, se niega
a honrarlas. Entonces, en ese punto aparece el fiador solidario, que puede
ser una persona natural o una entidad (una aseguradora, por ejemplo), que
responde por el pago. Eso significa que, al firmar el contrato de arrendamiento,
adquieres dos compromisos: con el propietario y con el fiador.
CONSEJO 84
INDEXACIÓN DE LA RENTA
Esta es una de las principales preocupaciones de las personas cuando
van a tomar un inmueble en arrendamiento: el aumento del costo de la
renta año tras año. Sí, es cierto. En República Dominicana, el valor de los
contratos de arrendamiento suele indexarse (actualizarse) el 10 por ciento.
Eso significa que, si el valor de la renta que pagas durante una vigencia es
de 10.000 pesos, al año siguiente se aumentará a 11.000 pesos.
66
Consejos Legales
Haz de saber algo, sin embargo: no es mandatorio que sea el 10 por

ciento. Es lo usual, pero no es letra escrita sobre piedra. Eso sí: lo mejor
es que sea algo convenido entre las partes, algo que deje conforme a
las dos partes, y que, por supuesto, quede consignado en el contrato de
arrendamiento. Si el valor de la renta se fija en una moneda extranjera, como
el dólar norteamericano, normalmente esta cláusula se excluye del contrato.
CONSEJO 85
¿QUIÉN PAGA EL MANTENIMIENTO?
Es otro tema en el que no hay verdades absolutas: depende de la
negociación que hagas con el propietario del inmueble. Lo que se estila en
un contrato de arrendamiento es que el valor que pagas mensualmente
incluye lo correspondiente a la cuota de mantenimiento. Eso significa, en
otras palabras, que la responsabilidad le cabe al dueño de la propiedad, no
al inquilino. Él debe girar los pagos a la comunidad.
Sin embargo… Sí, hay un pero: así como el propietario te exige un fiador
que le asegure que va a recibir el dinero convenido, tú debes tomar tus
recaudos y asegurarte de que él cumpla con esta responsabilidad. ¿Por qué?
Porque si, por ejemplo, no paga y cortan el agua, el perjudicado eres tú. Por
eso, para curarte en salud, debes solicitarle que te entregue copia de los
pagos. También puedes pagar tú y descontarlo del valor de la renta.
CONSEJO 86
QUE NADA FALTE
Aunque resulte algo engorroso y hasta odioso, es importante que el
contrato de arrendamiento consigne todos los acuerdos a los que llegaste
con tu inquilino, y viceversa. Recuerda lo que expresé anteriormente sobre
derechos y deberes. Además, no olvides que la vigencia del contrato puede ser
de un año, nada más, o de veinte años, por lo que es una actitud saludable
procurar mantener una buena relación entre las partes.
67
Quítale el humor a la relación LA LEY DE CONFOTUR
entre el señor Barriga y don Ramón, SI VAS A ADQUIRIR UNA CASA EN LA PLAYA, TE
en El Chavo del 8, y ponte en su RECOMIENDO QUE TENGAS EN CUENTA QUE
LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS DE CARÁCTER
lugar. ¿Te imaginas lo tortuoso que TURÍSTICO ESTÁN AVALADOS POR LA LEY DE
sería para ti? La relación inquilino- CONFOTUR, LA 158-60. LO PRIMERO QUE DEBES
PREGUNTARLE A TU AGENTE INMOBILIARIO
propietario puede ser buena o ES SI ESA PROPIEDAD QUE TE INTERESA ESTÁ
mala, dependiendo de lo que esté COBIJADA POR ESA LEGISLACIÓN.
consignado en el contrato y de la ¿ESO CÓMO TE AFECTA? TE BRINDARÁ

ALGUNOS BENEFICIOS INTERESANTES. POR
buena voluntad de las partes. Lo más
EJEMPLO, TE EXIME DE PAGAR EL IMPUESTO DE
importante es que tú, como inquilino TRANSFERENCIA (RECUERDA QUE ES EL 3% DEL
VALOR DE LA TRANSACCIÓN) Y EL IMPUESTO
o como dueño del inmueble, estés
DE PATRIMONIO INMOBILIARIO (IPI, QUE ES
conforme con la contraparte. EL 1% SOBRE LA DIFERENCIA DEL EXCEDENTE
RESPECTO DEL TOPE ESTIPULADO DE 6,75
MILLONES DE PESOS).
ALGO QUE DEBES TENER EN CUENTA, PARA QUE

TE EVITES PROBLEMAS: LA LEY DE CONFOTUR
SOLO APLICA PARA PROPIEDADES UBICADAS
EN DESTINOS TURÍSTICOS, DE MODO QUE NO
PUEDE SER INVOCADA EN SANTO DOMINGO,
POR EJEMPLO. PERO, SI VAS A COMPRAR UNA
SEGUNDA PROPIEDAD, NO OLVIDES LA LEY, QUE
TE PROPORCIONA INTERESANTES BENEFICIOS.
68
70
CONSEJOS
FINALES
El edificio ya está en etapa de acabados. Sí, poco a poco vamos llegando al

final. Sin embargo, como te habrás podido dar cuenta, el mercado inmobiliario
es un tema algo complejo que, además, sufre cambios constantes. Esa es
la razón por la cual siempre les recomiendo a mis clientes que se asesoren
de un profesional en el ramo, de un agente inmobiliario reconocido y con
experiencia, alguien capacitado.
Si es la primera vez que vas a comprar una propiedad o la primera vez

que vas a tomar una en calidad de arrendatario, no basta con encontrar el
inmueble de tus sueños. Como ves, son muchas las aristas que tiene este
negocio, muchos los temas que debes considerar, mucha la información
que debes recabar antes de tomar una decisión definitiva. En este caso,
una equivocación puede transformarse en una pesadilla.
Como lo expuse unos párrafos antes, en el capítulo anterior, lo ideal es

que la relación entre el propietario y el inquilino sea tan duradera y cordial
como sea posible, en provecho de ambas partes. Para eso, por supuesto,
se requiere la buena voluntad de los dos actores y, sobre todo, el cabal
cumplimiento de las obligaciones contrato de arrendamiento. Ah, y claro
está, el respeto de los derechos que tiene cada uno, también.
Sin embargo, los contratos, como todo en la vida, como la vida misma,
se acaban un día. A las buenas, a las malas, por mutuo acuerdo, pero se
terminan. Quizás porque tú decidiste irte a vivir a otro lugar, porque encontraste
una propiedad que te conviene más por ubicación o precio (o por los dos
factores), quizás porque el dueño quiere darle otro destino a su inmueble o
porque desea ponerle fin a la relación que los une.
No importa cuál sea la razón. Lo cierto es que estás enfrentado a la

eventualidad de tener que empacar tus bienes y mudarte a otro lugar. Una
experiencia que puede resultar agradable y provechosa si la asumes con
buena actitud, si te das el tiempo necesario para prepararla.
72
Consejos Finales
Por eso, estos consejos finales de mi libro estarán dedicados a este

tema, así como a la vida en un condominio, otra opción que te ofrece el
mercado inmobiliario.
CONSEJO 87
PREPARA LA MUDANZA
Lo sé, porque lo he visto muchas veces: las mudanzas son tediosas, pero
lo que no puedes permitir es que se conviertan en un dolor de cabeza. A
veces, cuando uno adquiere un inmueble o encuentra alguno que le agrades
más para tomarlo en alquiler, se deja llevar por el entusiasmo y se olvida de
la mudanza, que es muy importante. Un proceso en el que, además, debes
involucrar al núcleo familiar, para que todo salga bien.
Lo ideal es que la mudanza sea programada, es decir, que no improvises.

¿Cómo evitarlo? Tómate el tiempo que sea necesario para prepararla. Una
de las situaciones habituales es que no vas a poder llevarte todas tus
pertenencias, algunas porque no las vas a necesitar y otras, porque no te
van a caber; es el momento ideal para deshacerse de ellas. Mi consejo es
que las entregues a una persona que sí pueda sacarles provecho.
CONSEJO 88
LA EMPACADA
El éxito de una mudanza está en el orden con que la realices. Necesitarás
comprar cajas (ojalá nuevas), lo mismo que cinta adhesiva para asegurarlas,
marcador y papel burbuja. Parecen cosas obvias, y lo son, ciertamente, pero
no por eso pierden importancia. Algo que mucha gente no toma en cuenta: no
descartes la posibilidad de tener papel periódico disponible, que seguramente
te va a ser muy útil más adelante.
Cuando vayas a empacar, comienza por aquello que uses solo de vez en
cuando, eso que puede quedarse en la caja un tiempo sin que lo extrañes.
Esto te va a ayudar a que el proceso de desempaque sea más productivo.
Por ejemplo, empieza con el árbol de Navidad, que solo lo usas un mes en
el año.
73
Lo mismo puedes hacer con las vajillas para las famosas ocasiones
especiales, que utilizas tres o cuatro veces nada más.
CONSEJO 89
ORGANIZA POR ZONAS
Este es un secreto que muy pocos conocen, pero que es muy útil: organiza
la mudanza por zonas. Sí, empaqueta lo del comedor aparte de lo de la sala,
lo de las habitaciones de los niños aparte de la cocina, y así sucesivamente.
Esta estrategia tiene dos virtudes: una, evita que tus pertenencias se refundan
o pierdan durante la mudanza y, dos, te facilitan la tarea de desempaque,
porque organizas una zona de la casa a la vez.
Por supuesto, dado que una mudanza puede generar un gran volumen
de artículos, además muy diversos, no olvides marcar las cajas. ¡Eso es
fundamental! Para eso es el marcador que te mencioné antes. Puedes
adjudicarle una letra a cada zona (A para la cocina, B para la sala…) o hacer
una numeración (Sala 1, Sala 2, Cocina 3, Cocina 4…). No te imaginas cuánto
te va a ayudar a instalarte en tu nuevo hogar esta estrategia.
CONSEJO 90
UTILIZA COLORES
Además de la nomenclatura de letras y números, también puede ser
conveniente que utilices los colores. ¿Por qué? Porque cuando vamos a hacer
una mudanza, no importa si es la primera, la décima o la enésima de tu
vida, todos nos consideramos expertos en el tema y creemos que nos las
sabemos todas. Y no es así. Es tal la cantidad de detalles de los que debes
estar pendiente, tanto el estrés, que un olvido no es raro.
Entonces, a las cajas de nomenclatura A les asignas el color rojo; a las

de la B, el azul; a las de la C, el amarillo, y así sucesivamente. Adicionalmente,
y déjame decirte que esta es una estrategia que a mí me agrada mucho,
puedes hacer un inventario del contenido de cada caja. Así sabrás si falta algo
y, sobre todo, mientras terminas de desempacar, vas a encontrar fácilmente
ese taladro o el destornillador que estás necesitando.
74
Consejos Finales
CONSEJO 91
IMPRIME EL INVENTARIO
De nada te sirven las diferentes nomenclaturas, una sola o la combinación
de todas, si no tienes un registro escrito por aparte. En una mudanza, apréndelo,
lo más importante es el orden, de ahí que no puedes escatimar esfuerzos
en este sentido. Y, para que la tarea sea más fácil y agradable, te comparto
un secreto: marca con nomenclatura cada una de las zonas de la propiedad
a la que te vas hacer la mudanza. ¿Habías pensado en eso? Seguro que no.
Una razón por la cual una mudanza puede terminar en caos es la cantidad
de gente involucrada: los de la empresa que contrataste, los suegros, tus
amigos, la muchacha del servicio… Todos quieren ayudar. Por eso, si cada
zona del inmueble está marcada una la letra y el color, el desembarque de
las cajas será un juego de niños. Las cajas de la letra A, a la habitación
principal; las de la B, a la cocina; las de la C, al comedor.
CONSEJO 92
ES UNA TAREA DE DÍAS
El proceso de la mudanza, haz de saberlo, no consiste exclusivamente en
traer tus pertenencias y desembarcarlas en la nueva propiedad. Esa es una
tarea que te ocupará varios días para poder realizarla bien, para completarla.
Por lo tanto, es conveniente que le pidas a tu empleador que te conceda
dos o tres días para ese fin. Y si tienes niños, sobre todo, si son pequeños,
procura que los cuiden los abuelos, o algún otro familiar.
¿Por qué? Para evitar el desorden y, especialmente, un accidente. Ya lo

mencioné antes, pero lo ideal es que contrates una empresa profesional
para que te ayude en la mudanza. Y asegúrate de que empaquen en el
orden adecuado: primero, las cajas de lo que menos va a usar; después, lo
de los artículos que más necesitas; por último, las cajas de lo indispensable
y los muebles o artículos grandes y pesados.
75
Plus: esta estrategia te ayudará a desempacar en orden. Si primero bajas

las cajas de lo que no usas con frecuencia y llenas la sala, por ejemplo,
¿después cómo acomodas el sillón? El orden, recuérdalo, es la clave del
éxito de una mudanza. Otro detalle: los artículos personales y la ropa que
vayas a necesitar ese día o durante los dos siguientes, no la empaques:
llévala en tu vehículo y mantenla aparte, al alcance de la mano.
CONSEJO 93
CONTEMPLA EL COSTO ACERCA DEL CONDOMINIO
Al adquirir o alquilar una
POR ESENCIA, POR MANDATO DE LA NATURALEZA,
vivienda, no debes olvidar los LOS SERES HUMANOS ESTAMOS LLAMADOS A VIVIR
EN COMUNIDAD, ES DECIR, A CONVIVIR CON OTROS.
costos que representa esa
ESTO ES ALGO QUE, POR SUPUESTO, SABRÁS
mudanza. Mi consejo es que, si QUE NO ES FÁCIL Y QUE TAMPOCO ES HABITUAL.
EN MUCHOS ÁMBITOS, LAMENTABLEMENTE, LA
no hay una empresa que ya hayas
CONVIVENCIA ES PRÁCTICAMENTE IMPOSIBLE SI
utilizado y sea de tu confianza, que LAS REGLAS NO SON CLARAS O NO SE RESPETAN.
te asegure un buen proceso, te VIVIR EN PAZ CON LOS DEMÁS ES UN ARTE, Y

tomes el tiempo y hagas varias LA CLAVE RADICA EN QUE LAS NORMAS SEAN
JUSTAS Y EQUITATIVAS, Y RESPETADAS. POR
cotizaciones, que consultes con
ESO, ESTA RECTA FINAL ESTARÁ DEDICADA AL
alguien que conozcas. No tomes RÉGIMEN DE CONDOMINIO. “EL RESPETO AL
DERECHO AJENO ES LA PAZ” ES UNA FRASE
decisiones a la ligera, porque
DE BENITO JUÁREZ QUE QUIZÁS ESCUCHASTE Y
puedes pagarlo muy caro, y no QUE, ADEMÁS DE SER CIERTA, ES MUY ÚTIL EN EL
ÁMBITO INMOBILIARIO.
me refiero exclusivamente al tema
dinero.
Lo más conveniente es que optes por un servicio completo de mudanzas.

¿Eso qué significa? Que la empresa que contrates se va a hacer cargo de
todo el proceso: el embalaje, la carga y la descarga. También es común la
opción de contratar solo el servicio de carga y descarga, pero tienes que
entender que, en ese caso, tú asumes la responsabilidad de empacar y
arreglar tus pertenencias en tu nuevo hogar.
76
Consejos Finales
CONSEJO 94
REGLAS CLARAS
La convivencia parte de la educación y de la buena disposición de las
personas, pero eso a veces no basta. Por eso, es necesario establecer algunas
reglas y, lo más importante, es que sean claras. Así, cada uno sabrá cuándo
está irrespetando al otro, o cuándo ha sobrepasado los límites, o cuándo
tus derechos fueron pasados por alto. Como ya lo expresé, deben ser justas
y equitativas y todos deben conocerlas.
Sin importar el tipo de propiedad de la que hablemos (casas, apartamentos),

en cada comunidad debe haber reglas. Unas que se consignen en un
documento denominado Régimen de Condominio que debe publicarse en
lugares públicos y que, además, cada propietario debe poseer. Según lo
consignado allí, sabrás si puedes tender ropa en el balcón, o la terraza, o
hacer fiestas de toda la noche.
CONSEJO 95
LAS MASCOTAS
Los animales, que para muchos son un integrante muy especial de la
familia, también están (o deben estar) reglamentados en las normas de
convivencia del condominio. En algunos lugares, la presencia de animales
está terminantemente prohibida y eso es algo que debes saber antes de
adquirir una propiedad; en otros, se permite la presencia solo de algunas
especies, o de algunos animales siempre y cuando sean pequeños.
Los perros, por ejemplo, están clasificados por número, de acuerdo con la
raza y el tamaño. Este no es un aspecto que puedas solucionar con tu agente
inmobiliario: antes de comprar la propiedad, debes averiguar cuáles son las
normas de convivencia y constatar qué se dice acerca de las mascotas. Es
probable que tengas que echar para atrás el negocio, porque en ese lugar
no se permitan animales.
77
CONSEJO 96
CUIDADO CON EL PERRO
Antes era algo extraño, pero hoy en día es muy común que las familias
tengan al menos una mascota en casa, inclusive en un apartamento. La
presencia de este animalito es fundamental para la familia y está bien que
lo conserven para que también disfrute de esa nueva vida en esta nueva
propiedad. Pero, antes de estampar tu firma en el contrato de arrendamiento
o en el de compraventa, asegúrate de qué dice el Régimen de Condominio.
Lo peor que podría ocurrir es que pases por alto este aspecto, compres el
inmueble y el día que te mudes te des cuenta de que no permiten animales
Ese no es un problema que te solucione el administrador, porque surge de
un convenio de los propietarios, y su oficio es cumplirlo y hacerlo cumplir.
Pregunta, pídele a tu agente inmobiliario que te dé a conocer el reglamento,
no sea que tú y tu mascota pasen un mal rato.
CONSEJO 97
OJO AL VOLUMEN
Otro tema recurrente en los problemas de convivencia en un condominio
son los decibelios de la música, la televisión o cualquier otro aparato que
pueda generar incomodidad a los vecinos. Es cierto que a veces se nos
alborota la bilirrubina y nos emocionamos de más, que tenemos algún motivo
para celebrar, que la vida nos sonríe y se lo queremos comunicar al mundo,
pero hay unos límites que no podemos sobrepasar.
No, al menos, si vivimos en comunidad, en un condominio. Por eso, en

el Reglamento está contemplado tanto el límite decibelios permitidos como
las horas en las que debe reinar la tranquilidad, para que quienes lo deseen
puedan descansar. Si te gustan las fiestas o las reuniones con amigos, y
son amigos bulliciosos, antes de invitarlos infórmate acerca de las normas
del condominio, para que no se arruine el rato, ni incomodes a los vecinos.
78
CONSEJO 98
NO ES EL ARCOÍRIS
Todos, sin excepción, tenemos algún color, o varios, de nuestra predilección.
El que nos gusta vestir, del que está pintado el carro que nos gusta, el de la
camiseta de aquel equipo deportivo que nos apasiona. Y a tu mujer, lo sé por
experiencia, le encanta el rosado, o el amarillo, o cualquier otro tono pastel,
y quiere que toda tu casa esté pintada en esas tonalidades. Sin embargo,
hay algo que debes saber antes de alistar la brocha.
Sí, cuando se trata de condominios, hay restricciones en cuanto a las

acciones que puedes ejecutar en los espacios públicos, no importa que
sea tu propiedad. Qué tal si tú pintas tu fachada de amarillo, y un vecino
lo hace de verde; y el otro, de rojo. Sería un lindo arcoíris, pero se trata de
un condominio. Ten en cuenta que esta es otra norma de convivencia que,
además, puede determinar la plusvalía de tu propiedad en el futuro.
CONSEJO 99
¿SI NO EXISTEN?
Esta es una situación poco probable, pero puede darse. ¿Cuál? Que en
el condominio en el que adquiriste tu propiedad no exista un reglamento
de convivencia. Sería un caso extraño, porque esta es una de las exigencias
básicas de para este tipo de propiedades. ¿Por qué? Porque el reglamento,
en cierto modo, hace las veces de autoridad competente, evita que llames
a la Policía solo porque el perro del vecino está ladrando.
Antes de comprar la propiedad, lo consigné antes, debes pedirle a tu

agente inmobiliario que te facilite ese reglamento, para saber si alguna de
las normas establecidas no va contigo, con tus hábitos. Es mejor desechar
el negocio y evitarse problemas. Si compras y no hay reglamento, debes
preocuparte porque lo redacten y lo publiquen pronto, porque la inexistencia
de este documento puede acarrearles problemas con las autoridades.
79
CONSEJO 100
EL PARQUEO
Si hay algún lugar de una propiedad común que sea fuente de problemas
o de discusiones entre los vecinos, ese sin duda es el parqueo. Hay que
partir de la base de que son espacios generalmente estrechos, diseñados
para autos compactos. Sin embargo, no todos tenemos vehículos de esta
categoría y, por eso, surgen los inconvenientes. Para esta zona, como para
otras de la propiedad, debe haber normas de convivencia.
Dado que es una zona pública, lo más importante es el respeto: ocupa

tu lugar, y solo tu lugar. No bloquees el lugar asignado a otro propietario, ni
alguno otro destinado al uso común (de los visitantes, por ejemplo). Conduce
a baja velocidad, no uses la bocina y si tu vehículo sufrió alguna avería
que provocó el derrame de alguna sustancia, no olvides limpiarla. Esas son
conductas que, sin duda, están consignadas en el reglamento.
CONSEJO 101
LOS TRAPITOS AL SOL
Esta es una situación que se presenta con frecuencia en los edificios de
apartamentos, en los que los espacios no suelen ser generosos o, quizás,
resultan insuficientes. Y, claro, los latinos somos muy creativos y echamos
mano de esa cualidad para resolver el problema a nuestra manera, a nuestra
conveniencia, sin saber que estamos infringiendo las normas establecidas
en el condominio. Ese, por supuesto, es un problema que podemos evitar.
Además de sobrepasar los decibelios con la música, es común que las

personas decidan poner a secar la ropa que acaba de sacar de la lavadora en
el balcón exterior. Eso, amigo mío, no está permitido en todas las comunidades.
Puede parecer algo ridículo, pero a nadie le gusta llegar a casa y encontrarse
con la vista de las prendas íntimas del vecino. Son normas de convivencia,
acuerdos que nos permiten vivir en paz y tranquilidad.
80
Este es el final, pero volvamos al
principio. Soy Emil Montás y desde hace
veinte años me dedico a los negocios
inmobiliarios en República Dominicana.
Me inicié como asistente de ventas en
una compañía que me dejó un gran
aprendizaje: no quería ser uno más, uno
de tantos que hay en el mercado, sino
el mejor, la referencia y el guía capaz
de hacer realidad tus sueños. Por eso,
me retiré de aquella empresa y formé
la mía.
Fui uno de tantos perjudicados

con la burbuja inmobiliaria de la
década pasada. ¡Mi negocio y mi
EPÍLOGO vida se derrumbaron! Sin embargo,

mis sueños, forjados con sólidos
cimientos, levantados con materiales
de altas especificaciones de calidad,
se mantuvieron erguidos, intactos.
Acusé el golpe, te lo confieso, y
no fue fácil levantarme, lo admito.
Afortunadamente, la vida me dio una
nueva oportunidad, ¡y la aproveché!
Me dediqué a aprender, a fortalecer

las bases, a ampliar los conocimientos,
a abrir los horizontes de la mente
para construir sueños poderosos,
grandes, ambiciosos, pero también más
enriquecedores. Descubrí, además, una
pasión que tenía oculta y que durante
82
años ignoré: la formación, la enseñanza. Creé el primer curso digital, traspasé
las fronteras de mi querida República Dominicana y alcancé otros mercados.
Hoy, gozo de que la vida me abrió caminos que jamás había imaginado
recorrer, me puso en escenarios que nunca había soñado pisar. Así, por
ejemplo, un día terminé sentado en un estudio de radio frente al micrófono
como director del programa ABC Inmobiliario. Y poco después se abrió una
puerta que me llevó al universo ilimitado de internet, cuando arranqué esa
aventura llamada WWW.LOSCONSEJOSDEEMIL.COM
Entendí, entonces, que la vida me había puesto ahí por alguna razón
poderosa y que no podía ser inferior al compromiso que me había sido
encomendado. Entonces, eché a volar la imaginación y, después de varias
noches de insomnio, decidí que la mejor opción era recopilar mi conocimiento
en un libro. Así llegamos a Los consejos de Emil, 101 consejos para tomar
sanas decisiones inmobiliarias.
Comprar o alquilar una vivienda o alguna otra propiedad es una experiencia

que marca a las personas, a las familias. Es un proceso que siempre debería
tener final feliz, pero sabemos que esa no es la realidad. Aspiro que el contenido
de estas páginas contribuya para que tú aciertes en la elección, para que
tú tomes las decisiones adecuadas. Si ese objetivo se cumple, no puedo
declararme menos que satisfecho y feliz.
He tenido el placer y el honor de participar en múltiples proyectos

inmobiliarios y como directivo en diferentes asociaciones de empresas
inmobiliarias. Ojalá este libro sirva para que comprar o vender un inmueble
no resulte una pesadilla, seas inquilino o propietario, comprador, vendedor
o el promotor de un proyecto inmobiliario.
Si deseas contactarme, puedes hacerlo a través de alguno de los siguientes

canales, que con mi equipo de trabajo disfrutaremos el gusto de servirte:
LosConsejosDeEmil.com / EmilMontas.com LosConsejosDeEmil
83
84

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Por eso, después de un tiempo y

PRÓLOGO me retiré de aquella empresa. Lo hice

Aprendí el negocio inmobiliario de

Mi objetivo era ayudar a otros agentes inmobiliarios a superar las

Fue el primer canal en línea de consultoría inmobiliaria en República

Lo detecté en mis cursos y consultorías y lo confirmé con las muchas

Así llegamos a Los consejos de Emil, 101 consejos para tomar

Encontrarás las respuestas a tus dudas más frecuentes. Descubrirás qué

Te daré argumentos para que puedas determinar en qué momento es

Este es un tema muy importante del negocio y no cualquiera te lo puede

Sin más preámbulos, vamos con

Llevo tantos años en el mercado, que es imposible recordar a cuántas

El proceso de adquirir una vivienda encierra dos aspectos que son

¿Cuál es el beneficio? Que tienes la posibilidad de comparar las

Establezcan un día y una hora en la que pueden coincidir todos los

¿Hay filtraciones?, ¿el jardín se inunda?, ¿y qué sucede en el garaje?, ¿las

No son detalles menores, lo sabrás, porque además de incómodas son

No te quedes con lo que te muestran los ojos o lo que se ve por encima:

Estas son situaciones que, en determinadas temporadas del año, se viven

Quizás la propiedad sea perfecta, pero recuerda que no está en la mitad

A veces, las consecuencias de las fisuras en las paredes solo pueden

A veces, la infraestructura de servicios en nuestros países es vieja y

Y eso, por supuesto, no es agradable. Quedarse sin el fluido eléctrico

Ya evaluó todas las opciones, ya hizo la comparación para saber cuál

El éxito de un open house está ESTA ES OTRA TÉCNICA DE VENTAS MUY

Esta es una estrategia de marketing relacional tan poderosa, que en

Esa es la principal virtud del home staging: consiste en la adecuación real

El home staging es una modalidad que se usa en los Estados Unidos

Entonces, busca asesoría de una persona que sí conozca el tema, que

No tengas duda de que se trata de una inversión rentable. Más allá de

En el pasado, y más con la irrupción de herramientas como internet, el

Hace mucho tiempo, cuando aún vivía en la casa familiar, mi madre me

Obviamente, el primer obstáculo es económico: ¿cuentas con los recursos

Lo más importante, en esta situación, es que no te dejes llevar por las

Lo que ocurre es que en el mercado hay muchos mitos, demasiadas

Que la obsesión por ser propietario no te conduzca a una situación

Además, te va a servir como soporte si en el futuro deseas (o requieres)

Si tienes la capacidad de compra, pero prefieres ser inquilino, no está

Mi consejo es que, si tienes el músculo financiero requerido, compres en

Alquila si esto es lo único que puedes hacer. No te sientas mal, el propietario

Entonces, como ya te lo expresé antes, no es buen negocio quedar

El primer documento que te va a solicitar el banco es tu expediente

El tercer documento que el banco o la institución financiera te va a pedir

Con esto, la institución del Estado dominicano, que se llama Jurisdicción

CONSEJO 29 COMPRAR CASA EN LA PLAYA

Siempre y cuando tu capacidad de pago y endeudamiento le brinde a la

Plus: los bancos aprueban un cupo máximo en los préstamos hipotecarios

El siguiente paso es contactar un agente inmobiliario que te ayude a

Que el agente inmobiliario te ofrezca buenas alternativas no solo depende

¿Qué ocurre si omites este factor? Al comienzo, mientras estás

Quizás por el entusiasmo, quizás por darse un gusto, algunas personas

Particularmente, y a sabiendas de que no todos los compradores tienen

Una segunda vivienda se compra con fines recreativos. Si lo deseas,

Entonces, tu prioridad es conjugar esas características, garantizar que

Omitir este detalle puede traducirse en una incómoda situación: cada

Es decir, su la casa vale 100.000 dólares, debes recibir en el año 6.000

Debes hacer un proceso ¿LAS PROPIEDADES BAJAN DE PRECIO

Te doy un ejemplo para que no haya dudas. Si estás comprando en

Si descubres que ese tipo de propiedades está a la baja en ese período

Si es un escenario muy vulnerable, quizás no sea el momento oportuno

Por ejemplo, si el inventario que hay en el mercado es de 100 propiedades,

Sí, la situación económica nacional e internacional, como también los