Università degli studi Mediterranea di Reggio Calabria.

Facoltà di Architettura

Fondamenti di Urbanistica
prof. Alessandra Barresi

Standard Urbanistici

A cura di Elisabetta Amagliani

a.a. 2008-’09
Corso di laurea in Architettura (I anno quinquennale)
PIANO REGOLATORE GENERALE

Quadro normativo di riferimento:

• Legge n. 1150 del 17 agosto 1942 (Legge urbanistica nazionale)

• Legge n. 765 del 6 agosto 1967 (Legge Ponte)

• Legge n. 1187 del 19 novembre 1968 (Legge “Tappo”)

• Legge n. 291 del 1 giugno 1971 (Salvaguardia degli standard)

• D.I. n. 1444 del 2 aprile 1968 (Standard urbanistici)

Negli anni ’50, essendo la cultura dominante condizionata ancora
dalle esperienze dei decenni passati,

i PRG erano redatti nell’ottica

• del massimo sfruttamento delle aree,

• degli sventramenti dei tessuti urbani,

• degli isolamenti delle emergenze architettoniche.

Negli sporadici casi in cui furono redatti l’iter approvativo dei PP fu

talmente lungo e sofferto da convincere larga parte degli addetti ai
lavori alla impraticabilità della procedura.
GLI ANNI ’60: SFRENATA SPECULAZIONE EDILIZIA

le città sono soggette ad una massiccia speculazione edilizia

e crescita a macchia d’olio le aree maggiormente lottizzate
sono:
piana veneta
roma
napoli
le coste
LA STAGIONE DEI DISASTRI
LA FRANA DI AGRIGENTO

Nel luglio del 1966 una improvvisa frana distrugge gran

parte dell’abitato di Agrigento

la frana è causata dall’enorme sovraccarico edilizio,

derivante da edilizia costruita selvaggiamente negli
ultimi anni a dispetto di tutte le norme urbanistiche ed
edilizie

inoltre si verificano le alluvioni di Firenze e Venezia e

si ricomincia a parlare seriamente della necessità di una
riforma urbanistica
 All’avarizia con la quale
i piani del dopoguerra e le politiche urbanistiche
provvedevano alla predisposizione di spazi
da destinare agli usi collettivi,
si risponde nel 1968 con un decreto
che stabilisce gli standard urbanistici.

Nel 1966 una serie di episodi catastrofici dimostra

come l’assenza di un efficace governo del territorio
provochi disastri inaccettabili: Agrigento, Firenze e
l’Arno, Venezia.
In attesa della “riforma urbanistica”, una legge del
1967 introduce alcuni miglioramenti alla legislazione e
alla strumentazione urbanistica e, tra l’altro, si
stabiliscono degli “standard urbanistici”.
 LEGGE PONTE
Legge 6 agosto 1967, n. 765 (“legge ponte”):
LA LEGGE PONTE

Nel 1967 viene emanata la legge n. 765 detta “Legge Ponte”

recante modifiche ed integrazioni alla LUN

‰ Introduce il divieto di lottizzare i terreni prima

dell’approvazione del pdf o del prg

‰l’estensione della licenza edilizia a tutto il territorio

comunale

‰sanzioni per abusi edilizi (in assenza di licenza o in

contrasto con piano)

‰modifica la disciplina delle lottizzazioni introducendo il piano di

lottizzazione convenzionata
LA LEGGE PONTE

‰Il pagamento da parte del privato degli oneri di

urbanizzazione primaria e di parte di quella secondaria

‰stimola la formazione dei piani regolatori imponendo limiti

all’edificazione nei comuni sprovvisti di piano

‰l’introduzione di standard urbanistici (mq a persona di

spazi pubblici)

‰introduzione di standard edilizi (distanza delle abitazioni

dalle strade e tra di loro, altezze massime)
Attuazione della legge ponte e DM 1444/’68

La legge ponte venne approvata con un emendamento

che ne rimandava l’attuazione di un anno

in quell’anno sono state rilasciate quasi il triplo delle licenze

edilizie che venivano rilasciate mediamente ogni anno

nel 1868 venne finalmente emanato il regolameto tecnico

della legge 765 con Decreto Ministeriale n. 1444
Il rilancio del piano regolatore
Sentenze della Corte Costituzionale del 1968

Il 29 maggio del 1968 la Corte Costituzionale emana due

sentenze che hanno delle fortissime ripercussioni in
urbanistica e riaprono il dibattito sul regime immobiliare

Sentenza n. 55 sancì la incostituzionalità dell’art. 7 della

legge 1150

Sentenza n. 56 relativa alla legge della provincia di Bolzano

sul paesaggio
Sentenze n. 55 del 1968

dell’art. 7 della legge 1150 I vincoli di inedificabilità previsti

dal PRG hanno, come il PRG, validità a tempo indeterminato

SONO INCOSTITUZIONALI I PIANI REGOLATORI QUANDO

VINCOLANO COME INEDIFICABILI I TERRENI,
DETERMINANDO DI FATTO, A DANNO DEI PROPRIETARI,
UNA SORTA DI “ESPROPRIO SENZA INDENNIZZO”

I vincoli di inedificabilità sono legittimi solo se a tempo

determinato, essendo altrimenti necessaria la previsione di
un indennizzo
Sentenze della Corte Costituzionale del 1968

Le due sentenze quindi dichiarano:

ILLEGITTIMI I VINCOLI DI INEDIFICABILITÀ DEI PRG
LEGITTIMI I VINCOLI PAESISTICI

Le amministrazioni si
trovarono con strumenti
urbanistici delegittimati

Quando furono pubblicate fecero molto scalpore in tutti gli

ambienti (urbanisti, politici, giuristi, opinione pubblica)
La proposta dell’INU

L’INU si riunisce in assemblea straordinaria

1) la proprietà privata non deve più coincidere con il diritto di

edificare

2) il diritto di edificare appartiene ai comuni ed è una facoltà

che può essere concessa ai privati

3) l’edificazione deve essere regolata unicamente dai PRG

4) i comuni possono espropriare con un indennizzo

compensativo del valore derivante dall’opera dell’uomo ma
non di quella derivante dalla collettività
Risoluzione della illegittimità dei vincoli

a seguito della sentenza che dichiara illegittimi i vincoli di

indeficabilità le amministrazioni si trovarono con strumenti
urbanistici delegittimati

La legge tampone 1187/68 stabilisce che i vincoli debbano

avere durata di 5 anni
La legge TAMPONE

Per restituire validità ai PRG vigenti, venne immediatamente

emanata la legge 1187/68, detta appunto “LEGGE TAMPONE”

I VINCOLI DI INEDIFICABILITÀ PERDONO VALIDITÀ SE

ENTRO 5 ANNI DALLA DATA DI APPROVAZIONE DEL PRG
NON SONO STATI APPROVATI I RELATIVI PIANI ATTUATIVI

Tale termine fu prorogato fino al 1977, quando il problema

della legittimità dei PRG venne infine risolto
LA LEGGE 10/1977

il Comune è titolare del diritto di trasformare il territorio

mediante interventi sul patrimonio immobiliare
DIRITTO DI EDIFICARE

MENTRE AL PRIVATO RIMANE LA

PROPRIETÀ DEL TERRENO

LA LEGGE 10/1977 LEGGE “BUCALOSSI”

SEPARA DEFINITIVAMENTE LO IUS
AEDIFICANDI DAL DIRITTO DI PROPRIETÀ
LA LEGGE 10/1977 E LA CONCESSIONE
EDILIZIA

Il Comune, qualora ravvisi la conformità delle

richieste di un intervento con le previsioni degli
strumenti urbanistici vigenti, concede tale diritto al
singolo, per interventi conformi agli strumenti
urbanistici

LA CONCESSIONE EDILIZIA
È onerosa, così da ripagare in parte alla collettività
del plusvalore che genera il guadagno del privato
SERVIZI, ATTREZZATURE, INFRASTRUTTURE

servizi : l’insieme degli elementi che servono a

garantire una determinata prestazione (sede, personale,
regolamento di gestione, finanziamenti ecc.)

Attrezzature: le strutture fisiche nelle quali il

servizio si svolge

Infrastrutture: le strutture fisiche “a rete” necessarie per

trasmettere flussi di traffico, di energia, d’acqua, di
informazioni ecc.; anche attrezzatura tecnica
URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA

Urbanizzazione: è l’insieme delle strutture fisiche

(attrezzature e infrastrutture) necessarie per rendere
utilizzabile un sito secondo un modello di vita e di attività
urbano; si distingue in primaria e secondaria.

urbanizzazione primaria: la “precondizione” per

l’utilizzabilità: essenzialmente le infrastrutture e la
sistemazione del terreno (anche: u. tecnica)

urbanizzazione secondaria: il resto, cioè

essenzialmente le attrezzature: scuole, mercati,
ambulatori, campi sportivi, chiese ecc. (anche: u.
sociale)
 Le zone omogenee e gli standard
Art. 17, lg 765/1967:

“In tutti i Comuni, ai fini della formazione degli strumenti urbanistici o

della revisione di quelli esistenti, devono essere osservati limiti
inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati,
nonché rapporti massimi fra spazi destinati agli insediamenti residenziali
e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde
pubblico o a parcheggi”

Standard urbanistici: rapporti fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e

produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a
parcheggi

Standard edilizi: densità edilizia, altezza massima, distanza fra i fabbricati

In applicazione del disposto dell’art. 17 della legge 765/1967,
il decreto del 2 aprile 1968 n. 1444 fissa all’art. 2 –

Zone territoriali omogenee – i criteri per perimetrare le aree a

diversa regolamentazione dei nuovi strumenti urbanistici.
Le zone omogenee

Ai fini della verifica del rispetto degli standard, il territorio comunale è

diviso in 6 ZONE OMOGENEE

Zona A centro storico

Zona B zona di completamento
Zona C zona di espansione
Zona D zona per insediamenti produttivi
Zona E zona agricola
Zona F zona per impianti e attrezzature collettive
IL DECRETO 1444/1968: LE «ZONE OMOGENEE»

Il decreto prevede prevede norme differenziate per le diverse

“zone omogenee”:

zone A (centro storico) si devono seguire determinate prescrizioni

per la tutela dei valori storici,
zone B (di completamento) lo standard può essere dimezzato,
zone C (residenziali d’espansione) e per le
zone D (produttive) devono essere applicati integralmente gli
standard relativi all’una e all’altra utilizzazione prevalente,
zone E (agricole) sono caratterizzate da uno standard ridotto
zone F e zone G sono costituite interamente da superfici di
standard (ossia di spazi destinati a utilizzazioni collettive).

Nella volontà del legislatore, le zone omogenee sono uno

strumento di verifica dell’applicazione degli standard.
Le zone omogenee

Zona A: Edifici e tessuto edilizio di interesse storico e

architettonico

Zona B: Più di 1/8 di superficie è edificata

Zona C: Meno di 1/8 di superficie è edificata

ZONE A

Le parti di territorio che sono “interessate da agglomerati urbani

che rivestono carattere storico, artistico e di particolare
pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le
aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante,
per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi”

ZONE B
Le “parti di territorio, totalmente o parzialmente edificate,
diverse dalle zone A)”, intendendo per “parzialmente edificate
le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non
sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria
della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad
1,5 mc/mq.”
GLI STANDARD URBANISTICI:
LA MISURA DEGLI SPAZI
PUBBLICI
Lo standard è un valore minimo, considerato come
“livello di dotazione obbligatorio e come soglia
minima al di sotto della quale non si può
considerare soddisfatto il disposto normativo”
(Iasm, Manuale delle opere di urbanizzazione, F. Angeli,
Milano, 1983)

Si intende per “standard urbanistici” la determinazione

delle quantità minime di spazi pubblici o di uso pubblico,
espresse in metri quadrati per abitante, che devono
essere riservate nei piani, sia generali che attuativi.
IL DECRETO 1444/1968: TIPI DI ATTREZZATURE

Il decreto 4 aprile 1968, n. 1444, prescrive standard

riferiti a diversi tipi di attrezzature:

“d’interesse locale”, cioè tali da dover essere

direttamente accessibili dagli utenti con percorsi
pedonali o comunque superabili in archi di tempo brevi
(non superiori ai 20-25 minuti primi)

“d’interesse generale” o “territoriale”, tali, per loro

natura o per la dimensione funzionale richiesta, da
dover essere localizzate in relazione a bacini d’utenza
più vasti
Il decreto 1444/1968: le quantità minime

Per le attrezzature d’interesse locale, o di quartiere, il decreto

stabilisce che ogni cittadino ha diritto ad un minimo di 18 mq di
spazio pubblico.

Per le attrezzature di livello territoriale il decreto stabilisce la

necessità di un’ulteriore dotazione di
-15 mq di parchi territoriali,
-1,5 mq per attrezzature ospedaliere
-1 mq per l’istruzione di livello superiore,

rinviando all’esame delle situazioni locali e alle decisioni degli

strumenti della pianificazione le quantità relative agli ulteriori
servizi richiedenti spazio.
 DOTAZIONE DI SERVIZI AD ABITANTE

Tipologie di SERVIZI DI LIVELLO LOCALE: servizi primari

distribuiti capillarmente sul territorio

SERVIZI SCOLASTICI (SCUOLA DELL’OBBLIGO:

nido, materna, elementare, media)

SERVIZI DI USO COMUNE (SERVIZI COLLETTIVI: sanitari,

culturali, sociali)

PARCHEGGI

VERDE PUBBLICO (verde sportivo, parchi e giardini, verde

attrezzato, verde di arredo, verde di rispetto)
Gli standard urbanistici
Per le attrezzature d’interesse locale i 18 mq sono così ripartiti:

• insediamenti residenziali (standard minimi)

- verde pubblico (9 mq/ab)

- istruzione (4,5 mq/ab)
- parcheggi (2,5 mq/ab)
- Interesse comune (2 mq/ab)

Consumo volumetrico teorico: 100 mc/ab

• insediamenti produttivi (standard minimi)

- Attività collettive, parcheggi, e aree verdi almeno il 10% Sf
• insediamenti commerciali e direzionali (standard minimi)
- Attività collettive, parcheggi, e aree verdi almeno 80% Slu
ESEMPIO
 Virtù e limiti del decreto sugli standard

Virtù:
per la prima volta è affermato il diritto dei cittadini a
fruire determinate quantità di spazi pubblici

per la prima volta è stabilito che circa metà delle aree

urbane devono essere assegnate alle funzioni comuni

Limiti (nella prassi):

interpretazione burocratica delle “zone omogenee”
scarsa attenzione alla qualità delle attrezzature
scarsa attenzione al “sistema” degli spazi pubblici
PARAMETRI
URBANISTICI
Definizioni e parametri urbanistici
GRANDEZZE VOLUMETRICHE

Volume (V) = cubatura rilevata degli edifici esistenti ,

delimitata dalle pareti verticali dallo spiccato del marciapiede
fino all’ultimo intradosso (mc)

Volume massimo (Vmax) = cubatura massima consentita

dalle normative vigenti (mc)

Volumi tecnici (Vt) = volumi occupati dai vani scala, vani

ascensori, impianti in genere (mc)
GRANDEZZE AREALI
Superficie o Area territoriale (St, At) = area totale dello studio o del piano
urbanistico (kmq, mq, ha*) St = Sf + Sp

Superficie o Area Fondiaria o Area edificabile (Sf, Af) = parte della St

destinata ai soli edifici e alle loro pertinenze con esclusione delle aree
destinate a servizi e a viabilità (mq, ha)

Superficie o Area Pubblica (Sp, Ap) = parte della St destinata ai soli

servizi viabilità pubblici (piazze, giardini, parchi, scuole, parcheggi,
strade, ecc.) (mq, ha)

Superficie Coperta (Sc) = proiezione sul piano orizzontale delle parti

edificate fuori terra, delimitate dalle murature verticali, ad esclusione degli
aggetti aperti (mq)

Superficie lorda di pavimento (Slp) = somma delle superfici di tutti i piani

comprendente le pareti esterne (mq)

Superficie utile (Su) = superfici utilizzabile (calpestabile con

esclusione delle pareti) per vano (mq)
GRANDEZZE LINEARI
Altezza di fabbricazione (H) = altezza rilevata edifici esistenti (m)

Altezza massima di fabbricazione (Hmax) = altezza degli edifici

massima consentita dalle normative vigenti (m)

Altezza di Piano (Hp) = altezza del piano misurata da intradosso a

intradosso (comprende la soletta) (m)

Altezza utile (Hu) = altezza del piano misurata tra ed intradosso (m)

Altezza media per piano (Hm) = altezza di fabbricazione/numero di

piani (H/N)

Distacco = minima distanza che un edificio deve avere da altri

edifici, dai confini del lotto, dalle strade e dalle altre infrastrutture (m)

Fascia di rispetto = distanza minima entro è fissata una disciplina

particolare (es. fascia di rispetto stradale, cimiteriale, ecc.) (m)
GRANDEZZE PUNTUALI
Numero di piani (N) = numero di piani rilevati degli edifici esistenti (n.)

Numero massimo di piani (Nmax) = numero di piani degli edifici massimo

consentito dalle normative vigenti (n.)

Numero di vani = numero di vani (o stanze, o locali, o abitazioni)

Popolazione (P) = numero di persone insediati o insediabili in un

territorio (ab)

Popolazione residente (Pr) = registrate all’anagrafe (ab)

Popolazione presente (Pp) = presenti al momento del rilevamento

(n.)

Popolazione teorica (virtuale) (Pv) = calcolata teoricamente mediante uno

standard (n. vani, volumetria abitativa) (ab)

Popolazione prevista (Pp) = che si prevede insediata al tempo t (ab)

 INDICI URBANISTICI
Le grandezze misurate messe in relazione tra loro formano gli indici
urbanistici. Tali indici servono per quantificare lo stato di fatto (carico
urbanistico) e normare lo sviluppo futuro (piani urbanistici)

Rapporto di copertura Rc (mq/mq)

Superficie coperta /Superficie Fondiaria (Sc/Sf)
Densità abitativa territoriale Dt (ab/ha)
Popolazione /Superficie territoriale (P/St)
Densità abitativa fondiaria Df (ab/ha)
Popolazione /Superficie fondiaria (P/Sf)
Densità edilizia territoriale (mc/mq)
Indice di fabbricabilità territoriale (It)
Volume /Superficie Territoriale (V/St)
Densità edilizia fondiaria (mc/mq)
Indice di fabbricabilità fondiaria (If)
Volume /Superficie Territoriale (V/Sf)
 Gli standard edilizi
Vincoli relativi alle caratteristiche fisiche
dell’edilizia

DENSITÀ EDILIZIA: rapporto tra superficie edificata e superficie libera,

rapporto tra volume edificato e superficie

Dt, Df Densità abitativa massima (ab/ha)

It, If Indice di fabbricabilità massimo (mc/mq)

ALTEZZA massima dei fabbricati: Misurata dalla quota del terreno fino
all’intradosso del solaio di copertura dell’ultimo piano abitabile

DISTANZA fra i fabbricati: Tra pareti chiuse, tra pareti finestrate, dalla
strada
Indici di edificabilità
Fasce di rispetto
• Zona A
-agglomerati urbani di interesse storico
artistico e di particolare pregio ambientale

• Zona B
-parti del territorio totalmente o parz.
edificate: Sc>12,5%Sf ; dens>1.5mc/mq

• Zona C
-parti del territorio non edificate destinate
allo sviluppo dell’abitato

• Zona D
-parti del territorio destinati a nuovi
insediamenti produttivi, industriali,
commerciali

• Zona E
- parti del territorio destinate ad usi
agricoliù
• Zona F
- attrezzature e impianti di interesse
generale
Riferimenti bibliografici

L. Falco, Gli standard urbanistici, Edizioni delle autonomie, Roma 1978

Fera G., Urbanistica, teoria e Storia, Gangemi editore, Roma 2002.
Gabellini P., Tecniche urbanistiche, Carocci, Roma 2001.
Rossi S., Parte F – Urbanistica, del “Nuovo Manuale
dell’Architetto”, (coord. Bruno Zevi), Mancosu Editore, Roma, 1996.
Salzano E., Fondamenti di urbanistica, Laterza, Roma-Bari, 1998.