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Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019

Registo Predial e aquisição tabular

O sistema estatal está organizado em conservatórias do registo predial, à frente dos quais se encontram os conservadores. A finalidade deste sistema é publicitar as situações jurídico-reais dos prédios para que qualquer interessado possa aferir da existência e titularidade de direitos reais sobre aqueles garantindo a segurança no comércio jurídico (art. 1º CRPr).

Ao contrário do que pode parecer, o registo predial tem inscritas diretamente as situações jurídicas dos prédios, antes tem por objeto factos jurídicos (

Princípios de registo predial

Princípio da tipicidade: os factos aquisitivos elencados no art. 2º CRPr são taxativos.

Princípio da obrigatoriedade: (desde 2008 que) os factos que constam do art. 2º e 3º CRPr são obrigatoriamente sujeitos a registo (salvo exceções previstas) no prazo de inscrição de 2 meses (art. 8º- A CRPr).

no prazo de inscrição de 2 meses (art. 8º- A CRPr). Não é uma verdadeira obrigação

Não é uma verdadeira obrigação, pois o seu incumprimento não tem consequencias negativas, apenas taxas mais elevadas no momento da inscrição como estatui o art. 8º-C/1 CRPr.

! Esta obrigatoriedade do registo não contraria a eficácia real do facto sujeito a registo que decorre da mera celebração do contrato (princípio da consensualidade, princípio da unidade e da causalidade) !

Princípio da legalidade: o CRPr adotou um sistema de legalidade substantiva erguendo o conservador como uma instância de controlo dos requisitos da validade negocial, i.e., antes de registar o conservador tem de se assegurar da legalidade do ato a registar com os elementos de que dispõe (art. 68º CRPr).

Se o conservador concluir pela anomalia/violação da legalidade do ato deve recusar o seu registo (art. 69º CRPr).

do ato deve recusar o seu registo (art. 69º CRPr).  Princípio da instância : a

Princípio da instância: a iniciativa da prática dos atos registais pertence aos interessados cuja legitimidade resulta do art. 36º CRPr - no registo exclusivamente, o conservador não lança registos oficiosamente (art.41º CRPr).

(É pelo facto da iniciativa registal estar na disposição dos interessados, e não obstante o principio da obrigatoriedade, que frequentemente o registo predial falha e existem situações de desconformidade.)

Princípio do trato sucessivo: o registo predial como tal deve patentear toda a sequência dos factos jurídicos que respeitam a cada prédio descrito, procurando que a sua história jurídica seja retratada fielmente e sem interrupções art. 34º CRPr.

fielmente e sem interrupções – art. 34º CRPr. Este princípio tem como destinatário o conservador do

Este princípio tem como destinatário o conservador do registo predial: cabe ao conservador verificar no ato do registo se o facto que regista provem de titular inscrito, i.e., se respeita a lógica do último facto inscrito. A verificar que assim não é, deve o conservador recusar o registo, sob pena de o registo com violação do trato sucessivo ser nulo nos termos do art. 16º/e) CRPr.

Exemplo:

A

(titular registado)

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vende a

B

vende a

C

(não há registo da CV de A a B)

Se o conservador regista a venda de B a C este registo é nulo porque viola o trato sucessivo, só devendo ser registado o facto jurídico que respeite o ultimo titular inscrito: no caso, só seria válido o registo de um facto jurídico entre o novo titular e o último titular registado, que é A.

Princípio da prioridade/prevalência: se se realizam dois ou mais registos de direitos reais que, segundo a ordem jurídica, se constituem com o registo ou outros direitos referentes a um prédio cuja oponibilidade possa depender de registo, prevalece aquele que é inscrito em primeiro.

de registo, prevalece aquele que é inscrito em primeiro. Âmbito de aplicação circunscrito a: - hipoteca

Âmbito de aplicação circunscrito a:

- hipoteca (único direito real cuja constituição depende de registo art. 4º/2 CRPr) - direitos pessoais de gozo como o arrendamento, penhora e arresto (art. 2º CRPr sujeitos a registo, do qual depende a sua oponibilidade)

Efeitos substantivos do registo

O registo encerra uma presunção de titularidade (da ordem substantiva) a favor do sujeito que beneficia

do registo ultimo do facto jurídico que incide sobre o prédio em causa art.7ºCRPr.

Esta presunção, nada mais determina além de uma titularidade presumida, que é ilidível, mediante impugnação dos factos registados nos termos do art. 8º CRPr.

E isto porque a função primordial do registo é a publicidade das situações jurídicas dos prédios e a

consolidação da titularidade na ordem substantiva no plano registal, mas não a atribuição de direitos na

ordem substantiva.

Isto significa que, em casos de desconformidade entre a ordem registal e a ordem substantiva, prevalece

a substantiva e a presunção registal é afastada e existe fundamento para cancelamento do registo nos termos do art. 13º CRPr, salvo exceções (situações de aquisição tabular).

Tipos de efeitos substantivos do registo predial:

1.

Efeito presuntivo do registo predial: o registo predial tem efeito presuntivo nos termos do art. 7º CRPr na medida em que determina que se deve presumir que o sujeito com inscrição a seu favor é titular da situação jurídica registada.

A

presunção do art. 7º CRPr tem duas vertentes:

- presume-se que o direito real existe - presume-se que o direito real existe nos termos exatos em que é inscrito (só a inscrição é abrangida pela presunção, a descrição não)

Esta presunção vale ainda que o registo seja nulo, mas não se este é inexistente nos termos do art. 15º CRPr.

2.

Efeito consolidativo do registo predial: é o efeito regra do registo predial, por força do principio da consensualidade (art. 408º/1 CC) e da causalidade: é principio de direitos reais que a transmissão/constituição do direito real (efeito real) ocorre por mera eficácia da celebração do contrato independentemente do seu registo.

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Ora, se assim é, para que serve o registo? Serve para consolidar essa titularidade adquirida no plano substantivo e a publicitar, protegendo-a de fenómenos de aquisição tabular por terceiro.

3. Efeito constitutivo do registo predial: não é o efeito regra do registo predial! Como vimos, em regra, a transmissão/constituição do direito real dá-se com a mera celebração do contrato (princípio da consensualidade e causalidade), não sendo necessário o registo. Contudo existem uma exceção a este princípio da consensualidade e ao efeito meramente consolidativo do registo predial: o caso da hipoteca (único caso em que o registo predial tem efeito constitutivo), dado que o registo é um facto integrante do processo constitutivo deste direito real, do qual depende a sua existência (art. 687º CC e4º/2 CRPr).

4. Efeito enunciativo do registo predial Existem atos suscetíveis de registo mas a favor dos quais o registo não desempenha a função publicitária de que se fala até aqui. São atos que, dispensam o registo como forma de proteger o seu direito substantivo é o caso da usucapião que prevalece sempre ou que a dispensam porque a sua publicidade já se encontra acautelada de outra forma posse. É o caso dos atos consagrados no art. 5º/2 CRPr e da posse.

o caso dos atos consagrados no art. 5º/2 CRPr e da posse. Para estes atos o

Para estes atos o registo predial tem um efeito meramente enunciativo (limita-se a enunciar os factos jurídicos), podendo os mesmos não constar de registo sem que o titular fique por isso sujeito a perdê-los.

5. Efeito atributivo do registo predial: em certas situações excecionais (somente: art. 5º/1 e 3, 17º/2 e 122º CRPr e 291º/2 CC), que se desviam da regra do efeito consolidativo do registo predial, sempre que se encontrem verificados determinados pressupostos legais pode o registo predial implicar alterações na ordem substantiva nomeadamente, alterando a titularidade do direito real em causa.

Estas são as situações de aquisição tabular de que vamos falar seguidamente.

O registo predial surge, por força do princípio da publicidade dos direitos reais, como sistema organizado em conservatórias que promove a publicidade para os direitos reais que incidem sobre bens imóveis. É por isso o Estado que fomenta a confiança dos particulares no registo, tendo exatamente em vista a segurança no comércio jurídico (art. 1ºCRPr).

Contudo, por força do princípio da instância e do surgimento tardio de um princípio da obrigatoriedade do registo (art. 8 CRPr), ainda hoje se verificam situações de desconformidade entre a ordem jurídica substantiva e a ordem registal. Quando isto acontece, e por aplicação dos princípios da consensualidade e causalidade, prevalece a realidade da ordem jurídica substantiva por regra.

Mas estas situações colocam um problema: ao querer garantir a segurança no comércio e promovendo um sistema de publicidade organizada para o efeito de direitos reais sobre imoveis, o Estado fundamenta a confiança dos terceiros que consultam o registo e confiam na sua aparência e nos factos jurídicos inscritos no mesmo. Ora quando este terceiro, por força do registo efetivo existente, pratica um ato de aquisição de direito real com o suposto titular inscrito que não é verdadeiro titular na ordem substantiva, vê a sua confiança desvirtuada.

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É nestas circunstâncias que, perante certas situações com caraterísticas específicas, o Estado se vê

obrigado a reconhecer o efeito atributivo do registo predial por força da fé pública registal,

invertendo a ordem de prevalência da ordem substantiva sobre a registal erguendo o ato de registo

a verdadeiro facto aquisitivo de direitos reais. Estes são casos de aquisição tabular que são

excecionais dada a sua gravidade pois implicam a preterição do titular na ordem substantiva e o seu direito à propriedade privada (art. 62º CRP).

A. Dupla disposição

Embora o art. 5º/1 CRPr fale em “oponibilidade” não é isso que esta em causa. Os direitos reais são sempre oponíveis erga omnes (princípio da absolutidade), não dependendo de registo para esse efeito.

absolutidade), não dependendo de registo para esse efeito. Entende-se que quando o art. 5º CRPr fala

Entende-se que quando o art. 5º CRPr fala em oponibilidade, esta deve ser entendida como a proteção do terceiro que, confiando na aparência da situação registal desconforme à realidade substantiva, celebra um negócio jurídico inválido com um titular inscrito mas não legitimo, registando esta sua aquisição.

O negócio jurídico celebrado em segundo lugar é inválido: falta legitimidade ao disponente que ainda que ainda que inscrito no registo não tem a titularidade do direito real não tendo legitimidade para dele dispor.

Porque é que o terceiro adquirente confia no registo e tem direito à proteção da fé pública registal? Porque o registo goza de presunção de titularidade (nos termos do art.7º CRPr) justificando que este terceiro confie na validade do negócio que celebra, e no Estado que assegura esta publicidade.

Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 5º CRPr:

1.

Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: para que exista uma realidade a acautelar é necessário primeiro, que exista o problema, e este só existe quando o titular inscrito no registo não é titular do direito real na ordem substantiva, mas tem legitimação registal (art. 9º CRPr) decorrente da presunção de titularidade a seu favor (art. 7º CRPr), dado que o novo adquirente não alterou o registo, o que lhe permite dispor uma segunda vez: enquanto o registo está incompleto o interessado pode registar novo ato de disposição.

2.

Ato de disposição praticado com base na situação registal desconforme: é isso que origina a situação que carece de tutela.

3.

Boa fé do terceiro adquirente

Quem é “terceiro” para efeitos de aplicação do art 5º/1 e 4 CRPr? Discussão doutrinária:

Prof. Manuel de Andrade: só fica protegido o terceiro que adquire do mesmo autor direito real incompatível (conceção restrita) adotada pelo legislador no art. 5º/4 CRPr

Prof. Guilherme Moreira: todos os que tenham adquirido e conservado direitos sobre imoveis que seriam lesados se o ato registado produzisse efeitos a seu respeito.

Solução adotada:

adquiriu do mesmo autor(art. 5º/4 CRPr): implica a adoção da conceção restrita de Manuel de Andrade sobre terceiro adquirente, logo só funciona a aquisição tabular se a aquisição ultima registada resulta de ato de disposição praticado pela mesma pessoa que dispõe a primeira vez.

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Releva porque significa que, quando o direito real em causa não decorre de ato de disposição de autor comum incompatível, não é fundamento para efeitos de aquisição tabular: é o caso da hipoteca legal, arresto, penhora, arrolamento, …cujo direito não resulta de ato de disposição do titular inscrito na ordem jurídica. E pode implicar uma interpretação restritiva do art. 824º/2 CC, nomeadamente a desconsideração da sua ultima parte por força da prevalência desta tese, que impede nestes casos que as onerações acompanhem os direitos reais.

Exemplo:

AB

C com penhora sobre o imóvel que A dispôs a favor de B pretende fazê-la valer contra B.

Não pode porque não adquiriu de autor comum incompatível. O mesmo se diga da venda judicial.

“direito real incompatível” a incompatibilidade pode ser:

Absoluta: direitos reais maiores incompatíveis

Relativa: direitos reais menores incompatíveis ou direito real maior incompatível com um menor

ou direito real maior incompatível com um menor Consequências distintas : na incompatibilidade absoluta a

Consequências distintas: na incompatibilidade absoluta a aquisição tabular implica a extinção do primeiro direito real a favor do adquirido por aquisição tabular, mas se relativa, existe só uma compressão, uma oneração de um direito real pelo outro a quem se reconhece beneficio de aquisição tabular.

“boa fé” : só o adquirente de boa fé pode beneficiar da aquisição tabular que boa fé se exige? - boa fé subjetiva ética (art. 291º/3 CC): se o terceiro adquirente conhece ou devia conhecer o direito do verdadeiro titular na ordem jurídica substantiva o registo predial não defraudou a sua confiança na situação substantiva e este não merece qualquer proteção da ordem jurídica. Não procede a fé pública registal.

4. Caráter oneroso do negócio jurídico: requisito que resulta da conjugação de todos os preceitos atinentes à

aquisição tabular comuns, e por isso exige-se aqui também embora o art. 5º CRPr omita este requisito.

5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo do facto aquisitivo pelo titular legítimo na ordem

substantiva: só enquanto o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo (art. 34º CRPr).

Exemplo:

A B (que não regista)

A (vende a) C (que regista)

Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: A continua a estar inscrito no registo predial mas B é que tem a propriedade (princípio da consensualidade).

A

volta a dispor a C, que estava de boa fé, o negócio com A foi oneroso, A ainda tinha registo a seu favor porque

B

não havia registado e por isso não beneficiava do efeito consolidativo do registo predial. C registou antes de

B

registar a aquisição. Logo C beneficia de aquisição tabular (efeito atributivo do registo predial).

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B. Subaquisição com nulidade registal- art. 17º/2 CRPr

Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de nulidade do registo contando que adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé e que o registo dos correspondente factos aquisitivos é anterior ao registo da ação de nulidade.

Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 17º/2 CRPr:

1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir um registo nulo que conduza à desconformidade entre a ordem substantiva e a registal nos termos do art. 16º CRPr.

2. Ato de disposição praticado com base na no registo nulo: é isso que origina a situação que carece de tutela.

O prof. José Alberto Vieira chama a atenção que só existirá proteção de terceiro de boa fé adquirente

nos termos do art. 17º/2 CRPr na medida em que esta subaquisição tenha sido baseada na existência de um registo nulo nos termos do art. 16º CRPr, i.e., que o subadquirente se tenha baseado num registo pré-existente nulo a favor do disponente que tenha legitimado a sua confiança. Se por exemplo, só o registo do terceiro adquirente em si é nulo não tendo o disponente a seu favor qualquer registo nulo, não se fundamenta a proteção de terceiro com base no art. 17º/2 CRPr pois pese embora o seu registo seja nulo, a subaquisição que realiza não é com base em registo nulo.

3. Boa fé do terceiro adquirente: o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vício do registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal).

4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro

5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de declaração de nulidade pelo titular legítimo na ordem substantiva: só quando o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo (art. 34º CRPr).

Exemplo:

A

é titular da propriedade do prédio (X) omisso do registo

B

forja CV de A para si do prédio X e regista (registo nulo art. 16º/a) CRPr)

B

(vende a) C (que regista e está de boa fé)

Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: B é que está inscrito no registo predial ainda que A é que tenha a propriedade dado que a mantem omissa do registo não beneficiando do efeito consolidativo do registo.

B dispõe de X a C, que estava de boa fé, o negócio foi oneroso (Compra e venda), B tinha registo a seu favor porque A não havia registado. C registou antes de A registar a ação de declaração de nulidade do registo. Logo C beneficia de aquisição tabular (efeito atributivo do registo predial) nos termos do art. 17º/2 CRPr.

Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal? Prof. Menezes Leitão: continua a ser o negócio jurídico. Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.

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C. Art. 122º CRPr

Em tudo semelhante ao art. 17º/2 CRPr, apenas não se baseia em registo nulo, mas sim em registo inexato nos termos do art. 18º CRPr.

Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 122º CRPr:

Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de retificação do registo contando que adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé e que o registo dos correspondente factos aquisitivos é anterior ao registo da ação para retificação nos termos do art. 18º/2 CRPr.

1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir um registo inexato que conduza à desconformidade entre a ordem substantiva e a registal nos termos do art.18º CRPr.

2. Ato de disposição praticado com base na no registo inexato.

3. Boa fé do terceiro adquirente: o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vício do registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal).

4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro.

5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de retificação pelo titular legítimo na ordem substantiva: só quando o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo

(art.34ºCRPr).

Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal? Prof. Menezes Leitão: continua a ser o negocio jurídico Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.

D. Aquisição tabular do art. 291º/2 CRPr

Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de nulidade do negócio contando que adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé, que o registo dos correspondente factos aquisitivos é anterior ao registo da ação de nulidade, e ainda que decorreram 3 anos desde a celebração do negócio inválido.

Pressupostos:

1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir um registo desconforme que conduza à disparidade entre a ordem substantiva e registal.

2. Ato de disposição praticado com base na situação de desconformidade: é isso que origina a situação que carece de tutela

3. Boa fé do terceiro adquirente: o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vicio do registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal)

4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro

5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de declaração de nulidade pelo titular legítimo na ordem substantiva: só enquanto o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo.

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6. Já terem decorrido 3 anos após a celebração do negócio inválido: se não, o terceiro de boa fé, não vê a sua posição tutelada.

o 3 anos a partir da celebração de que negócio inválido?

o Prof. José Alberto Vieira: desde o primeiro negócio inválido entre o titular originário e o adquirente que vai depois dispor a terceiro. Exemplo:

A

(CV inválida em 2014)

B

C (terceiro de boa fé)

(CV inválida em 2016)

2014)  B C (terceiro de boa fé) (CV inválida em 2016) Os 3 anos decorrem

Os 3 anos decorrem logo em 2017, porque conta a data do negócio inválido entre o titular na ordem substantiva (A) e o adquirente B que depois alienará a C desde o primeiro negócio inválido.

o Prof. Pedro Pais de Vasconcelos: desde o último negócio inválido entre o

adquirente de titular originário e o terceiro que visa ver a sua posição tutelada nos termos do art. 291º/2 CC. Exemplo:

A

(CV inválida em 2014)

B

C (terceiro de boa fé)

(CV inválida em 2016)

2014) B  C (terceiro de boa fé) (CV inválida em 2016) Os 3 anos só

Os 3 anos só decorrem em 2018, porque conta a data do negócio inválido entre o adquirente/alienante (B) e o terceiro que pretende proteção (C) desde o segundo negócio.

Exemplo:

A (vende a) B prédio X em 2014 mas a CV não respeita o art. 875º CC e por isso é inválida.

Ainda assim, B regista (A tinha registo a seu favor antes).

B (vende a) C em 2015 (que regista e está de boa fé)

A pretende intentar ação de declaração de nulidade do negócio em 2019.

Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: A vendeu a B mas como aCV é nula, na

ordem substantiva continua a ser A o proprietário, porque não funciona o principio da consensualidade quando

articulado com o princípio da causalidade e unidade de direitos reais. Logo quem está inscrito é C, mas o proprietário continua a ser A.

C adquiriu de B a titulo oneroso e de boa fé o prédio X, tendo registado antes de A proceder ao registo da ação de declaração de nulidade, e verifica-se que já passaram 3 anos desde o negocio invalido entre B e C (a adotar a posição do prof. José Alberto Vieira) logo C beneficia de proteção nos termos do art. 291º/2 CC.

Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal? Prof. Menezes Leitão: continua a ser o negócio jurídico. Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.

Discussão acerca da articulação entre art. 17º/2 CRPr e 291º CC: existem casos de nulidade substancial que, podem reconduzir-se igualmente a uma situação de nulidade registal nos termos do art. 17º/2 CRPr, será o caso de um negocio de compra e venda nulo que dá lugar a nulidade substantiva nos termos do art. 291º CC e que funde uma subaquisição com nulidade registal nos termos do art. 16º e 17º CRPr. Atendendo a que o art. 291º/2

CC tem um requisito extra que onera mais a posição do terceiro, só o protegendo se decorridos 3 anos desde a

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nulidade do negocio, requisito que não se exige no art. 17º/2 CRPr como se devem articular estes preceitos? Qual se deve aplicar?

Prof. Oliveira Ascensão: resolve a questão por maioria de razão analogicamente, aplicando o limite do art. 291º/2 CC a casos de aquisição tabular por subaquisição fundada em registo nulo, art. 17º/2 CRPr, ficando os casos que correspondem a um e a outro todos sujeitos à exigência de 3 anos para efeitos de aquisição tabular.

Prof. Menezes Leitão: às situações em que o art. 17º/2 CRPr e o art. 291º/2 CC coincidissem, aplicar-se-ia o art. 17º/2 CRPr abdicando da exigência de 3 anos para fazer funcionar a aquisição tabular, dado que este seria o regime que melhor protegia o terceiro.

Prof. José Alberto Vieira: perante situações reconduzíveis no caso concreto à previsão quer ao art. 17º/2 CRPr quer ao art. 291º CC em simultâneo, caberia ao interessado decidir qual dos preceitos pretende invocar conforme o seu interesse e atendendo a que os requisitos de proteção não são iguais, tal como se um tem a vantagem de não estar sujeito à exigência de 3 anos, poderá ter outras desvantagens que não interessem ao particular.

Consequências da aquisição tabular:

Prof. José Alberto Vieira - depende:

Se a aquisição tabular de terceiro for em relação a direito real maior e estiver em causa a preterição de direito real maior de titular na ordem substantiva incompatibilidade absoluta. Direito real maior VS direito real maior: o direito real maior (propriedade) do titular na ordem substantivo que é preterido a favor da aquisição tabular extingue-se por força também do principio da inerência (sobre uma dada coisa só pode recair um direito real maior, não podemos ter duas propriedades distintas sobre uma mesma coisa corpórea).

Se a aquisição tabular de terceiro for em relação a direito real maior e estiver em causa a preterição de direito real menor, ou vice-versa, ou estiver e causa a aquisição de direito real menor e a preterição de direito real menor incompatibilidade relativa. Direito real maior VS direito real menor ou Direito real menor VS direito real menor: então não há extinção do direito real do titular substantivo preterido a favor do adquirente tabular, mas o direito real que o terceiro adquirente tabular adquire vai onerar o direito que assiste ao titular na ordem substantiva, ou seja, podem coexistir mas comprimidos na medida um do outro (teoria da oneração).