Integración Profesional – Martillero, Corredor Público y Corredor Público Inmobiliario

Alumno: Diego Ignacio Bustamante

Legajo: TMCI15307

Fecha de entrega: 22/08/2018

Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor Público

Inmobiliario

Materia: INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO:

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Modulo 2, Caso 1 Martillero y Corredor Público

Integración Profesional Estudio del Caso

Tutor: JORGE LUIS GUTIERREZ

Entrega N° 1

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Integración Profesional – Martillero, Corredor Público y Corredor Público Inmobiliario

Consignas:
1 - Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchastegui y Asoc y
plásmalo en un organigrama.
Según lo estudiado, y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que tendrá
Amuchastegui y Asoc como administrador del “Comarca VI”.

Consejo Directivo

Gerencia General

Secretaria

Director

Secretaria

Depto. Depto. Depto.

Contable / Financiero Depto.
Construcción y Comercialización y
Legal
Planificación ventas

Amuchastegui y Asoc como administrador del edificio deberán cumplir con

determinadas funciones que están establecidas en el Código Civil y Comercial de la
Nación Ley 26.994 Libro Cuarto, Título V Propiedad Horizontal, las enumeramos a
continuación.

ARTÍCULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y

obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.

En especial debe:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día.

b) ejecutar las decisiones de la asamblea.

c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la

estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.

d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.

Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y

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mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del
consejo de propietarios.

e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada

al efecto.

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y

tributaria.

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya

incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir.

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de

propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar
todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las
sucesivas administraciones.

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y
rendir cuentas documentadas.

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las

cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de
la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros
vigentes.

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como

mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
legal.

2-

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a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchastegui efectivamente está en condiciones

legales de ejercer la actividad de corredor público, ¿Qué documentación le
solicitarías que exhiba? ¿Qué efectos tendría si se hubiere designado a Marcelo
López?
b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta

a) A fin de corroborar que estamos frente a un corredor público se debe solicitar la

correspondiente credencial que lo acredita como profesional habilitado.
La Ley Nº 9445 REGULACIÓN DEL EJERCICIO DEL CORRETAJE INMOBILIARIO EN EL
TERRITORIO DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA.-CREACIÓN DEL COLEGIO PROFESIONAL DE
CORREDORES PÚBLICOS INMOBILIARIOS, en su CAPÍTULO IV De las Funciones,
Derechos y Obligaciones, Artículo 16, nos dice que los corredores públicos
inmobiliarios tienen la obligación de exhibir la matrícula mediante la presentación de la
credencial expedida por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios.

-En caso de que decidieran designar a Marcelo López como administrador, todos sus
actos serían de nulidad, ya que está inhabilitado para ejercer el comercio.

b) Respecto al arquitecto Donda, si podría ser designado como administrador conforme

lo estipula el Código Civil y Comercial de la Nación Ley 26.994, ya que en su artículo
2065 indica en relación a la representación legal, lo siguiente:
El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

3-
a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento.
Conforme lo que surge del texto, ¿Estamos en presencia de mandato o corretaje?
Fundamenta.
b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes.
c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se extinga
este contrato de corretaje.
d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias previas
observarás antes de la concreción de la venta?

a) De acuerdo a la situación planteada por el señor Raúl Pozo estamos claramente ante
un caso de corretaje.
En nuestro código civil y comercial de la Nación están bien diferenciadas ambas
actividades.
Mandato:
ARTICULO 1319.- Definición. Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a
realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.
Corretaje:
ARTICULO 1345.- Definición. Hay contrato de corretaje cuando una persona,
denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de
uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna
de las partes.

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b) Como marco regulatorio podemos señalar a nivel nacional la ley 25.028, la cual
establece el llamado “Régimen legal de Martilleros y Corredores”. Dicha ley, de vigencia
en toda la República Argentina, regula lo referente al ejercicio de la profesión de
Martillero y Corredor Público, estableciendo requisitos de carácter técnico a tales fines
y definiendo derechos y obligaciones de los profesionales que se encomienden a la
tarea de corretaje inmobiliario.
Siempre recordando la legislación de la provincia donde ejercemos la profesión ley
9445 (Provincia de Córdoba) en su artículo 16.
Detallamos a continuación las obligaciones del corredor y de las partes intervinientes.

Ley 25.028 Artículo 36. — Son obligaciones del corredor:

a) Llevar el libro que establece el artículo 35. (asiento exacto y cronológico

de todas las operaciones concluidas con su intervención)

b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los

negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.

c) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que

resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes
registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente
sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y
anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o
interdicciones que afecten al transmitente.

d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y
la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que
intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar
expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para
suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos
de ejecución del contrato en nombre de aquél.

e) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias

para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la
operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;

f) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que

intervenga: sólo en virtud del mandato de autoridad competente, podrá
atestiguar sobre las mismas.

g) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna

de las partes lo exigiere.

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h) En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá

identificarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras
subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías.

i) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles
en cuya negociación intervenga.

j) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe

hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a
las partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de
Registro.

k) Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables.

l) Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la

reglamentación local.

Obligaciones de las partes intervinientes:

Pagar una remuneración al corredor, por los negocios en los que haya intervenido,
conforme a los aranceles aplicables en cada caso.
Pagar el reintegro por los gastos que se hubieren generado, salvo pacto contrario.
Brindarle la información y documentación necesaria para el desempeño de su función.
El vendedor debe: entregar la propiedad y pagar los costos que se requieran para
entregar la cosa al comprador, salvo pacto en contrario.
El comprador debe: Pagar el precio convenido en la operación de compraventa.

c) Para este caso en particular se podrían dar las siguientes situaciones de

extinción del contrato de corretaje:

-Cumplimiento: es la manera más natural y común de extinción de los contratos.

Cuando cada una de las partes cumple con sus obligaciones hacen que desaparezca la
finalidad del mismo y por ende se extingue.
Se daría en caso de que el Sr Amuchastegui cumpla correctamente con sus funciones y
el contrato se celebra como resultado de su intervención y la venta del inmueble del Sr
Pozo.

-Por rescisión unilateral del contrato: Por ejemplo el Sr. Pozo desiste de vender su
inmueble.
El derecho se ejerce mediante comunicación a la otra parte. La comunicación debe ser
dirigida por todos los sujetos que integran una parte contra todos los sujetos que
integran la otra.
La rescisión unilateral tiene fuente convencional o legal, se ejerce por una de las partes
y no requiere expresión de causa para su admisión.

-Por muerte o inhabilitación de alguna de las partes.

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d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble el Sr Amuchastegui

debe limitarse a sus obligaciones, claramente establecidas en Código Civil y Comercial
de la Nación, Articulo 1347.
ARTICULO 1347.- Obligaciones del corredor. El corredor debe:

a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que

media y de su capacidad legal para contratar;

b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de

mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;

c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que
de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;

d) mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que

interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública
competente;

e) asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos

conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere;

f) guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras

subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.

4- A los fines de la tasación del departamento del Sr Raúl Pozo:

a) ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?
b) ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto? Fundamenta.

a) Teniendo en cuenta que hablamos de un departamento que forma parte de un

edificio, hacemos el siguiente análisis.

El Informe de Tasación está compuesto por varios apartados que contienen distintos
factores que influyen directamente en la valuación del inmueble: ubicación del
inmueble, estudio del entorno, tipo de inmueble, estado de la construcción, servicios
en general, descripción detallada del inmueble, ventajas y desventajas más
importantes, superficies, datos de inmuebles comparables, valores asignados, mercado
potencial, fecha, documentación consultada, y material anexo al informe.

Características del Entorno y ubicación

En esta sección se sugiere una organización para evaluar el entorno, partiendo de las
características generales del barrio, si predomina lo residencial pero existen galpones
que lo afectan o alguna actividad preponderante positiva o negativa que distingue al
barrio de otros, y a los usos que visualmente se hacen del suelo.
La existencia de equipamiento comercial y su grado de desarrollo, como así también de
niveles educativos y socioeconómicos, y alguna otra característica saliente no

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enunciadas, como ser zonas inundables o asentamientos precarios, entre otros,

completan estos aspectos del informe.

Medios de transporte y accesos

El objetivo de este punto es el de establecer la vinculación del inmueble con sitios de
actividad laboral, recreativa, de asistencia sanitaria, educativa, administrativa, etc., y la
distancia, frecuencia, y puntos de enlace que existan con él. También se trata de
establecer si el barrio está aislado o no.

Tipología y categoría
En este apartado se detallan las características del edificio.
En algunos casos los edificios están compuestos por 2 ó más cuerpos, detalle que debe
incluirse en el informe.
También se incluirá la existencia de vivienda del encargado de limpieza permanente y
suplente.
Algunos edificios presentan a todas sus unidades desarrolladas en 2 plantas, otros
destinan las últimas plantas a los dúplex, y en algunos, desde el momento de la
construcción, 2 departamentos originalmente proyectados son transformados en uno.
Así tenemos el piso, semipiso, en modernas torres, cuando existen 4 unidades por piso
se los llama cuartier.
La entrada de servicio para el personal doméstico y proveedores, indica la previsión en
el proyecto de esa circunstancia. Para el caso de las cocheras, resulta importante un
buen acceso a las mismas, en algunos casos en sitios muy demandados existen los
ascensores monta coches y rampas móviles, que ocasionan mayores inconvenientes
que una rampa cómoda de hormigón armado.
La presencia de locales comerciales en los edificios les resta categoría, más aún, el caso
de algunos rubros, ya que sería inadmisible una pescadería, carnicería o verdulería en
un barrio elegante, aspectos muchas veces limitados en los Reglamentos de
Copropiedad y Administración.
Deben observarse los ascensores, tanto los principales como los de servicio si
existieran, su mantenimiento y si existe permanente servicio de mantenimiento
técnico.
La privacidad y seguridad que brinda un palier privado es cada vez más valorado, en
desmedro de los comunes que dan acceso a numerosas unidades.
Y otras características del mismo como hall de ingreso, fachada, espacios comunes,
entre otros.

Antigüedad y Estado de Conservación

Las reparaciones parciales que puede tener un edificio, si existieran y fueran evidentes,
probablemente estén dadas en el aspecto del hall de entrada, en cambios en la
tecnología de los ascensores, terrazas, patios y jardines, y otras instalaciones comunes.

Servicios públicos conectados y generales

Descripción de los servicios con los que cuenta el departamento, electricidad, agua, gas
envasado o de red, equipos de aire acondicionado, equipo central de calefacción,
líneas telefónicas, etc.

Descripción de todos los ambientes

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Se describe detalladamente cantidad de ambientes y su distribución, orientación,

luminosidad.

Factores de carácter general:

No podemos olvidar factores de influencia en relación al aspecto económico, tanto del
inmueble como las variaciones en el mercado en relación a la oferta y demanda,
variación del poder adquisitivo de los bienes, entre otros.

b)
En este caso concreto el mejor método a aplicar es el Método de Comparación de
Valores Venales:
Este es el método especialmente indicado para la estimación de valores individuales de
departamentos, oficinas, locales comerciales, etc., y es la manera de tasar más utilizada
en la Argentina a través de la utilización de métodos comparativos.
El valor de cada unidad se estima a partir de la comparación de otras unidades de
valores conocidos.
El éxito de este método se apoya en la correcta elección de los coeficientes de
ponderación.
Los mismos no deben tomarse de manera definitiva, de modo que admiten que el
tasador los modifique utilizando su criterio y escribiendo el por qué en su informe de
tasación.

Enumeramos algunos de estos coeficientes, que serán plasmados en una planilla de

valoración a los efectos de realizar los cálculos correctos y la comparación para llegar a
un valor final:

*Coeficientes por ubicación del edificio en el barrio.

*Coeficientes por ubicación en planta del departamento dentro del edificio.
*Coeficientes de ubicación en piso (edificios con ascensores).
*Coeficientes según características constructivas del edificio.
*Coeficientes según la superficie cubierta.

5- Con respecto a la idea de construcción de un edificio inteligente:

a) Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión inmobiliaria que
pretende realizar Amuchastegui y asoc.
b) Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al caso concreto.

a) Acción metodológica para un proyecto de inversión inmobiliario.

Un proyecto de inversión es una propuesta de acción que, a partir de la utilización de

los recursos disponibles, considera posible obtener ganancias. Estos beneficios, que no
son seguros, pueden ser conseguidos a corto, mediano o largo plazo.
Todo proyecto de inversión incluye la recolección y la evaluación de los factores que
influyen de manera directa en la oferta y demanda de un producto.
El proyecto de inversión, en definitiva, es un plan al que se le asigna capital e insumos
materiales, humanos y técnicos. Su objetivo es generar un rendimiento económico a un
determinado plazo. Para esto, será necesario inmovilizar recursos a largo plazo.

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En el caso del edificio inteligente propuesto por Amuchastegui y Asoc. Se tendrán en

cuenta distintas etapas de análisis, aplicando una metodología concreta para este tipo
de inversión tales como:

1) Económica Social: El mercado potencial de dicho producto, poder adquisitivo,

gustos tendencias , la economía en general la macro economía , políticas
públicas crediticias, políticas públicas de incentivos a ciertos sectores
( promoción industrial) los vaivenes internos de cada lugar especifico , periodos
vacacionales en zonas turísticas

2) Técnica Jurídica: Factibilidad jurídica de dicho proyecto según la normativa

local, provincial , municipal.-

A) La ubicación geográfica de la sede empresarial que administrará el proyecto

B) La organización de la empresa: En su sentido estricto, se debe tener presente la
situación jurídica en cuanto a la personería que constituye la empresa, como así
también todo lo atinente a la normativa laboral e impositiva de cumplimiento legal.
C) Del producto en sí mismo: En este punto, lo importante es observar el
cumplimiento de las normas técnicas constructivas y de ocupación del suelo, como
así también las jurídicas las que son de identificación del bien (dominios,
condominios, pre-horizontalidad, PH), esto último sería en base a las factibilidades
permitidas jurídicamente para alcanzar las aprobaciones y habilitaciones de uso
pertinente del producto inmobiliario, lo que también debe ser considerado desde el
examen y cálculo técnico en los presupuestos de inversión y gastos.

3) Organizacional: Participantes necesarios del proyecto. Mas allá de la figura

legal que se imponga para organizar el negocio ( sea una sociedad o unipersonal
si dispone de todo el capital), los profesionales son participes necesarios es
indispensable el asesoramiento en diversas aéreas contable, jurídica,
inmobiliaria para comercialización además de la parte arquitectónica,
arquitecto, y diseños , para llevar a cavo el proyecto.-

4) Financiera: presupuesto propio socios , créditos, gastos , inversiones ,

recupero de inversiones , estimación de ganancias. Determinara cada uno de
los gastos de las etapas de la construcción, así como los posibles recuperos por
las preventas. Pero asimismo debe establecer fondos de reserva en caso de
riesgos económicos macroeconómicos de la economía del país, como así
también frente a cualquier siniestro cosa de no quedarse el proyecto varado a
la mitad.

b)
En todo proyecto inmobiliario podemos realizar lo que llamamos una Trilogía de
etapas, a modo de síntesis, conteniendo una INTRODUCCION, DESARROLLO Y
CONCLUSIÓN.

-Etapa introductoria: hacemos el planteo del proyecto inmobiliario.

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Qué tipo de proyecto va a ser, un edificio PH, un country. En este caso Amuchastegui y
Asoc. propone un edificio inteligente de 10 pisos, los cinco primeros destinados a
oficinas y los otros cinco a viviendas.
Cuáles van a ser las fuentes de financiamiento, mercado, factibilidad, forma de
comercializarlo, etapas de la obra, materiales, proveedores, mano de obra, costos,
montos económicos de cada etapa de la obra.

-Etapa de Desarrollo: Puesta en marcha del producto, inversiones y gastos en cada

etapa del proyecto. Ventas o pre ventas antes de finalizado el proyecto terminado.

-Conclusión: Se hace una descripción del producto terminado, analizamos los

resultados obtenidos, si cumple los expectativas como así también los ingresos
estimados proyectados en la primera etapa.

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