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Legajo: TMCI15307
Entrega N° 1
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Integración Profesional – Martillero, Corredor Público y Corredor Público Inmobiliario
Consignas:
1 - Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchastegui y Asoc y
plásmalo en un organigrama.
Según lo estudiado, y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que tendrá
Amuchastegui y Asoc como administrador del “Comarca VI”.
Consejo Directivo
Gerencia General
Secretaria
Director
Secretaria
En especial debe:
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mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del
consejo de propietarios.
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y
rendir cuentas documentadas.
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de
la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros
vigentes.
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-En caso de que decidieran designar a Marcelo López como administrador, todos sus
actos serían de nulidad, ya que está inhabilitado para ejercer el comercio.
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a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento.
Conforme lo que surge del texto, ¿Estamos en presencia de mandato o corretaje?
Fundamenta.
b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes.
c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se extinga
este contrato de corretaje.
d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias previas
observarás antes de la concreción de la venta?
a) De acuerdo a la situación planteada por el señor Raúl Pozo estamos claramente ante
un caso de corretaje.
En nuestro código civil y comercial de la Nación están bien diferenciadas ambas
actividades.
Mandato:
ARTICULO 1319.- Definición. Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a
realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.
Corretaje:
ARTICULO 1345.- Definición. Hay contrato de corretaje cuando una persona,
denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de
uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna
de las partes.
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b) Como marco regulatorio podemos señalar a nivel nacional la ley 25.028, la cual
establece el llamado “Régimen legal de Martilleros y Corredores”. Dicha ley, de vigencia
en toda la República Argentina, regula lo referente al ejercicio de la profesión de
Martillero y Corredor Público, estableciendo requisitos de carácter técnico a tales fines
y definiendo derechos y obligaciones de los profesionales que se encomienden a la
tarea de corretaje inmobiliario.
Siempre recordando la legislación de la provincia donde ejercemos la profesión ley
9445 (Provincia de Córdoba) en su artículo 16.
Detallamos a continuación las obligaciones del corredor y de las partes intervinientes.
d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y
la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que
intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar
expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para
suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos
de ejecución del contrato en nombre de aquél.
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i) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles
en cuya negociación intervenga.
Pagar una remuneración al corredor, por los negocios en los que haya intervenido,
conforme a los aranceles aplicables en cada caso.
Pagar el reintegro por los gastos que se hubieren generado, salvo pacto contrario.
Brindarle la información y documentación necesaria para el desempeño de su función.
El vendedor debe: entregar la propiedad y pagar los costos que se requieran para
entregar la cosa al comprador, salvo pacto en contrario.
El comprador debe: Pagar el precio convenido en la operación de compraventa.
-Por rescisión unilateral del contrato: Por ejemplo el Sr. Pozo desiste de vender su
inmueble.
El derecho se ejerce mediante comunicación a la otra parte. La comunicación debe ser
dirigida por todos los sujetos que integran una parte contra todos los sujetos que
integran la otra.
La rescisión unilateral tiene fuente convencional o legal, se ejerce por una de las partes
y no requiere expresión de causa para su admisión.
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c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que
de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;
El Informe de Tasación está compuesto por varios apartados que contienen distintos
factores que influyen directamente en la valuación del inmueble: ubicación del
inmueble, estudio del entorno, tipo de inmueble, estado de la construcción, servicios
en general, descripción detallada del inmueble, ventajas y desventajas más
importantes, superficies, datos de inmuebles comparables, valores asignados, mercado
potencial, fecha, documentación consultada, y material anexo al informe.
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Tipología y categoría
En este apartado se detallan las características del edificio.
En algunos casos los edificios están compuestos por 2 ó más cuerpos, detalle que debe
incluirse en el informe.
También se incluirá la existencia de vivienda del encargado de limpieza permanente y
suplente.
Algunos edificios presentan a todas sus unidades desarrolladas en 2 plantas, otros
destinan las últimas plantas a los dúplex, y en algunos, desde el momento de la
construcción, 2 departamentos originalmente proyectados son transformados en uno.
Así tenemos el piso, semipiso, en modernas torres, cuando existen 4 unidades por piso
se los llama cuartier.
La entrada de servicio para el personal doméstico y proveedores, indica la previsión en
el proyecto de esa circunstancia. Para el caso de las cocheras, resulta importante un
buen acceso a las mismas, en algunos casos en sitios muy demandados existen los
ascensores monta coches y rampas móviles, que ocasionan mayores inconvenientes
que una rampa cómoda de hormigón armado.
La presencia de locales comerciales en los edificios les resta categoría, más aún, el caso
de algunos rubros, ya que sería inadmisible una pescadería, carnicería o verdulería en
un barrio elegante, aspectos muchas veces limitados en los Reglamentos de
Copropiedad y Administración.
Deben observarse los ascensores, tanto los principales como los de servicio si
existieran, su mantenimiento y si existe permanente servicio de mantenimiento
técnico.
La privacidad y seguridad que brinda un palier privado es cada vez más valorado, en
desmedro de los comunes que dan acceso a numerosas unidades.
Y otras características del mismo como hall de ingreso, fachada, espacios comunes,
entre otros.
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b)
En este caso concreto el mejor método a aplicar es el Método de Comparación de
Valores Venales:
Este es el método especialmente indicado para la estimación de valores individuales de
departamentos, oficinas, locales comerciales, etc., y es la manera de tasar más utilizada
en la Argentina a través de la utilización de métodos comparativos.
El valor de cada unidad se estima a partir de la comparación de otras unidades de
valores conocidos.
El éxito de este método se apoya en la correcta elección de los coeficientes de
ponderación.
Los mismos no deben tomarse de manera definitiva, de modo que admiten que el
tasador los modifique utilizando su criterio y escribiendo el por qué en su informe de
tasación.
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b)
En todo proyecto inmobiliario podemos realizar lo que llamamos una Trilogía de
etapas, a modo de síntesis, conteniendo una INTRODUCCION, DESARROLLO Y
CONCLUSIÓN.
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Qué tipo de proyecto va a ser, un edificio PH, un country. En este caso Amuchastegui y
Asoc. propone un edificio inteligente de 10 pisos, los cinco primeros destinados a
oficinas y los otros cinco a viviendas.
Cuáles van a ser las fuentes de financiamiento, mercado, factibilidad, forma de
comercializarlo, etapas de la obra, materiales, proveedores, mano de obra, costos,
montos económicos de cada etapa de la obra.
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