Tesis Vivienda PDF

UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE BAJA CALIFORNIA
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES Y POLÍTICAS
EL DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON

VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.
ESTUDIO DE CASO QUE PRESENTA:

LAE: PEDRO GARCÍA BERNAL
PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
DIRECTOR DE ESTUDIO DE CASO

M.U. IRMA GONZÁLEZ HERNÁNDEZ
MEXICALI, BAJA CALIFORNIA; ENERO 2018
DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 1

INDICE
PORTADA Y TITULO
INDICE
 INTRODUCCIÓN: EL DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES

CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.
CAPITULO 1- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Preguntas de investigación
 Objetivos de investigación
 Hipótesis
 Justificación
CAPITULO 2- SITUACIÓN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN EL MUNICIPIO DE

MEXICALI, BAJA CALIFORNIA
 2.1 Antecedentes generales de la vivienda en Baja California
 2.2 Estado de la vivienda en el municipio de Mexicali, B.C.
 2.3 Factores de incidencia en el abandono de las viviendas
o 2.3.1 Ubicación de los desarrollos de vivienda
o 2.3.2 Sobre oferta de la vivienda
o 2.3.3 Disminución de la oferta de trabajo y bajos sueldos
o 2.3.4 Créditos para la vivienda inadecuados
o 2.3.5 Desarrolladores de vivienda avariciosos
o 2.3.6 Migración
o 2.3.7 Inseguridad
CAPITULO 3.- LA VIVIENDA SOCIAL

 3.1 Antecedentes
 3.2 Historia de la vivienda social en México
o 3.2.1 Antecedentes de la vivienda social de México en la primera mitad del
siglo XX
o 3.2.2 Antecedentes de la vivienda social en México durante la segunda mitad
del siglo XX a la fecha
 3.3 Política Nacional de la Vivienda en México
o 3.3.1 Comisión Nacional de Vivienda

CAPITULO 4- DETERIORO URBANO, PERSPECTIVAS TEÓRICAS Y SU
EVOLUCIÓN EN MÉXICO
 4.1 Deterioro urbano
 4.2 Conceptos
o 4.2.1 Vivienda
o 4.2.2 Capital Social
o 4.2.3Calidad de vida
o 4.2.4 Calidad de hábitat
 4.3 Programas para el desarrollo de las comunidades estandarizadas en México en
la actualidad.
o 4.3.1 Participación y responsabilidad legal de las constructoras en el
sostenimiento de las comunidades estandarizadas.
o 4.3.2 Programas sociales gubernamentales para el mantenimiento y
desarrollo de las comunidades.
o 4.3.3 Compactación e involución de las ciudades.
o 4.3.4 Comunidades sustentables
CAPITULO 5- METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

 5.1 Metodología de la investigación
 5.2 Diagrama de flujo metodológico
 5.3 Selección y justificación de la muestra
CAPITULO 6- ANÁLISIS Y RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA
SECCION DE ANEXOS
1.- IMÁGENES
2.- ENCUESTA A RESIDENTES DE LOS FRACCIONAMIENTOS
3.- ENTREVISTA A EMPLEADOS DE LAS CONSTRUCTORAS Y FUNCIONARIOS DE GOBIERNO
4.- RACIONALIZACIÓN DE LA HIPÓTESIS
5.- TABLA DE OPERACIONALIZACIÓN

INTRODUCCIÓN
EL DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON
VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI
Imagen 1. FRACCIONAMIENTO URBI TONALA, JALISCO
Fuente: http://www.magis.iteso.mx/content/las-ruinas-que-dej%C3%B3-el-boom-de-la-vivienda-popular-
en-m%C3%A9xico, foto de Livia Corona
En los últimos años se han construido más de siete millones de viviendas en serie en el
país, totalmente estandarizado su proceso de fabricación, viviendas construidas como si
las hicieran en una fábrica, de las cuales en la actualidad más del 30% de ellas se
encuentran en el abandono. Una gran contradicción cuando de acuerdo con la Secretaria
de Hacienda y Crédito Publico (SHCP) en el país existe un rezago de vivienda de alrededor
de nueve millones de viviendas, sin embargo, debemos considerar un punto importante y
es que en nuestro país el 40% de la población vive del empleo informal lo que ocasiona
que no cuenten con comprobantes de ingresos o un sueldo fijo y formal lo que los vuelve
personas no susceptibles de obtener un crédito para adquirir una vivienda por lo menos
no por medio del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
(Infonavit) u otras instituciones de gobierno.

Son tan limitados y al alcance de unos pocos los créditos para personas que se
dedican al empleo informal que en muchos desarrollos una gran parte de las viviendas en
abandono se encuentran invadidas ilegalmente por este sector de la población, aunque en
algunos casos se presentan situaciones en las que grupos delincuenciales se dedican a la
invasión de estas propiedades de forma masiva aprovechándose de la ignorancia o
desconocimiento de las personas cobrándoles por apoyarlos y protegerlos al momento de
la invasión o bien prescribiendo estas viviendas después de algunos años a nombre de
estos incautos a quienes después les quitan la propiedad ( Uniradioinforma, 2012)
Fue en los recorridos por el fraccionamiento Hacienda de los Portales que conocí a
Rosa, Valdovinos y Vicky entre otras cientos de personas quienes se encuentran viviendo
temporalmente en las miles de casas abandonadas de este desarrollo de vivienda
construido por Promocasa hace más de 8 años. Algunas de estas familias ya tienen más de
dos años viviendo en estas propiedades y de alguna u otra forma ya cuentan con luz y
agua, sin embargo existen muchas otras que ni siquiera cuentan con los servicios básicos y
están a expensas de que algún vecino les brinde un poco de ayuda ya sea dejándolos
utilizar el agua de la llave o bien dejándolos conectarse a su servicio de electricidad para
poder contar con un foco en las noches o algún abanico en los días de calor.
Para muchos de ellos es imposible adquirir un crédito para vivienda pues no

cuentan con ingresos comprobables, en algunos casos ni identificación tienen pero
aseguran tener la intención de pagar por una casa donde vivir ya que no piden que les
regalen una propiedad. Actualmente se han agrupado para protegerse de las hipotecarias,
Infonavit, la constructora Promocasa y hasta de CFE en caso de que los quieran desalojar o
cortar la luz, están luchando como grupo organizado para exigir al gobierno les dé solución
a su problema y de ser posible les vendan a precios accesibles las viviendas que
actualmente ocupan pues en muchos casos las ocuparon cuando estaban totalmente
vandalizadas y con mucho esfuerzo las han rehabilitado.

Se acompañó a este grupo a muchas de sus reuniones y eventos, vi de cerca sus
carencias y sus deseos de salir adelante, también me tocó ver a algunos oportunistas que
solo buscan aprovechar la situación para obtener ventajas de la situación y hacerse de una
propiedad de forma fácil. Son la mayoría la que realmente busca una oportunidad y
mejorar su calidad de vida y la de sus familias, es por ellos el interés en realizar este
trabajo, para analizar de fondo la problemática de la vivienda en nuestro país y sobre todo
en Mexicali, no puede seguir existiendo esa incongruencia entre millones de viviendas
abandonadas mientras existen millones de familias que no cuentan con una vivienda
propia y están viviendo en condiciones denigrantes.
En este Estudio de Caso se realizó un análisis de los distintos factores que influyen
alrededor de la vivienda, sus antecedentes, historia, propuestas y planteamientos de otros
países así como también algunos modelos presentados por distintos conocedores del
tema que pretenden dar solución a este problema.

CAPITULO 1
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Hoy en día en la ciudad existe un foco rojo que preocupa tanto a autoridades, sociedad en
general como a desarrolladores de vivienda, el cual es los fraccionamientos de viviendas
estandarizadas que en su momento ofrecían una mejor calidad de vida para la familia, y
que hoy, gracias al abandono en que se encuentran, muchos de ellos, lejos de alentar la
convivencia entre vecinos, representan riesgos de salud y de seguridad para sus
habitantes.
En todo el mundo existe este problema en menor o mayor medida y no es

exclusivo de los países en vías de desarrollo ya que también en países desarrollados o de
primer mundo también existen este tipo de situación pero en dimensiones diversas. Los
factores que influyen en el abandono de viviendas ya no solo de interés social sino
también clase media y alta en el mundo es muy diversa, en algunos países los malos
sistemas de crédito son la causa, en otros la industrialización de algunas zonas, la perdida
de plusvalía de las propiedades en otras, la inseguridad o hasta la naturaleza puede ser la
causa como sucedió en Estados Unidos en Nueva Orleans con el paso del huracán Katrina
en 2005 y que a diez años de la tragedia aún existen colonias enteras en el abandono.
No en todos los países se da esta situación con las mismas características ya que en
algunos lugares de Estados Unidos la problemática se presenta en multifamiliares
verticales como fue el caso de Boston House Administration en el cual algunas zonas con
este tipo de viviendas se encontraban en su mayoría deshabitadas propiciando el
vandalismo, delincuencia y violencia entre pandillas, la solución en este caso fue la
reubicación de las familias (en algunos casos hasta por raza) a multifamiliares ya
rehabilitados y ofreciendo atractivos incentivos para los nuevos residentes de dichas
unidades.

En el caso de Europa las causas del abandono de vivienda son diversas y distintas a
las que se presentan en el continente Americano. En los países europeos con el inicio de la
revolución industrial se comenzó a presentar el abandono de comunidades y pueblos que
anteriormente se dedicaban a la agricultura y ganadería y que se mudaron en su mayoría
a las grandes ciudades en busca de trabajo. Actualmente la situación es un poco distinta
ya que entre las causas de la vivienda vacía se encuentran la baja en la densidad
poblacional, el hecho de que existen en las grandes ciudades un considerable número de
viviendas que por su antigüedad ya no son habitables y el traslado de las personas de
mayor edad a vivir en el campo.
Para el año 2000, en Alemania este problema ya era de preocupación para el

gobierno que decidió actuar modernizando algunas ciudades y ofreciendo incentivos para
la demolición de algunas propiedades o para la remodelación de las mismas.
Las estadísticas a nivel mundial en el tema de viviendas abandonadas para finales

de la década de 2010 era de alrededor del 10% sin embargo en nuestro país es de
alrededor del 20% y en algunas comunidades de un poco mayor. Aunque no se cuenta con
datos precisos sobre el tema, se calcula que este problema va en aumento en nuestro
país. Los datos del censo de 2010, señalan que en ese año en el país un total de 35
millones 617 mil 724 viviendas, de la cuales 4 millones 998 mil estaban abandonadas; de
las que se encontraban en abandono el 91.6% se ubicaban en zonas urbanas y el 8.4%
BBVA Research, (2011) restante en zonas rurales.
En México, el problema se ve generalizado en los fraccionamientos de interés

social, sobre todo en los que cuentan con más de 500 viviendas donde se ve un mayor
número de propiedades en el abandono o desocupadas
Baja California no escapa a esta realidad y de hecho, junto a las demás entidades
que se ubican en la frontera norte (sobre todo Chihuahua y Tamaulipas), es uno de los

estados que presentan un incremento significativo en la proporción de vivienda
deshabitada (BBVA Research, 2011).
En Mexicali existen alrededor de 350,000 viviendas de las cuales poco más de

64,000 se encuentran abandonadas, esto de acuerdo con datos proporcionados por la
Dirección de Administración Urbana del XX Ayuntamiento. Con una tasa de viviendas
abandonadas del 18% Baja California es uno de los estados con la mayor tasa de
abandono, ello genera que, además de estar deteriorándose, estas viviendas están sujetas
a actos vandálicos y al robo constante de equipamiento, como el cableado, ventanas,
puertas, sanitarios y cualquier otro tipo de mobiliario, además de que se convierten en un
punto de reunión para los delincuentes y viciosos.
El nivel en el que ha escalado la desocupación de vivienda en algunos

fraccionamientos, representa ya peligros serios para la salud y riesgos para las familias,
debido a que son potenciales tiraderos de basura, punto de infección y focos rojos de
inseguridad. Esta situación, el estado de abandono de estas viviendas y del entorno donde
se encuentran como se observa en la imagen 1.1 de la sección de anexos propicia que en
ellas se refugien adictos, delincuentes y vendedores de drogas, por lo que en la actualidad
se considera que no sólo se han convertido en áreas que afectan la imagen urbana, sino
que son ya un problema de salud pública y de seguridad para los vecinos que habitan en
los alrededores.
Es difícil de imaginar que en una ciudad que cuenta con casi novecientos mil
habitantes tenga en 2013 alrededor de 60,000 casas abandonadas, desmanteladas en su
mayoría, es decir que existen un promedio de una vivienda en esta situación por cada 15
habitantes en Mexicali (INEGI,2010)
Gran parte de este problema lo ocasionaron las constructoras que empezaron a

construir y vender indiscriminadamente sin prever el sostenimiento de dichas

comunidades o sin tomar en cuenta si el cliente sería capaz de pagar después sus
mensualidades. En un afán por tener mayores ventas estas constructoras en conjunto con
Infonavit, bancos, financieras, hipotecarias, entre otros organismos, otorgaron
financiamiento a personas que no eran sujetas de crédito, a quienes posteriormente les
fue imposible continuar pagando los montos crediticios asignados; o derechohabientes
que simplemente decidieron no habitarlas por la ubicación, falta de servicios, falta de
transporte o porque la vivienda no cubría las necesidades mínimas de espacio para la
convivencia de una familia.
Si bien este problema se ha venido incrementando año con año desde fines de los
noventas, es a raíz de la crisis económica que surgió en Estados Unidos en el 2008 la cual
se propago rápidamente por todo el mundo afectando principalmente el giro de la
vivienda pues en aquel país se otorgaban créditos hipotecarios indiscriminadamente a
personas que no cumplían con los requisitos mínimos de estabilidad financiera lo que
ocasiono que a la vuelta de los años muchos de estos créditos no fueran pagados y por lo
tanto las propiedades fueron recuperadas por los bancos ocasionando por lo mismo una
devaluación de las viviendas en el país que arrastro a todos los rubros económicos del
mismo.
México no podía estar ajeno a esta crisis pues se encontraba en una situación
similar por lo que gran parte de estas nuevas viviendas que fueron vendidas con requisitos
financieros poco confiables fueron devueltas, abandonadas, recuperadas por los bancos y
financieras etc., lo que ocasionó una caída estrepitosa en la venta de viviendas por parte
de las constructoras ocasionando con ello la quiebra de gran parte de ellas arrastrando
consigo a gran parte de los sectores económicos provocando desempleo, pérdida del
poder adquisitivo, y un gran atraso en el desarrollo económico del país.
En Baja California estas viviendas han sido recuperadas por Infonavit, recuperadas
por las financieras o abandonadas por sus propietarios ocasionando con esto,
DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

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fraccionamientos “fantasmas” en los cuales un considerable número de las propiedades se
encuentran deshabitadas, incrementándose de manera significativa el índice de
delincuencia, vandalismo, grafiti, pandillerismo, robos, etc. Tan solo en Mexicali uno de los
complejos residenciales más grandes con alrededor de 12,000 viviendas llamado Hacienda
de los Portales cuenta con una gran parte de las viviendas abandonadas. (City Plan, 2016)
Este desarrollo habitacional, Hacienda de los Portales fue construido a mediados

de la década del 2000 por la constructora Promocasa con 5 complejos llamados Hacienda
de los Portales 1, 2, 3, 4, y 5 además de otros complejos aledaños como Hacienda de
Castilla, Las Torres, Hacienda la Encantada entre otros, sumando alrededor de 12,000
viviendas de las cuales alrededor del 40% de acuerdo con datos de City Plan, (2016) se
encuentran en abandono ocasionando una serie de problemas que van desde la salud,
seguridad a la falta de servicios públicos adecuados. Aunado a esto existen alrededor de
100 familias que se encuentran en calidad de invasores en algunas de estas viviendas las
cuales en su mayoría no cuentan con los servicios mínimos indispensables como son
electricidad y agua potable.
Ante este contexto, se hace indispensable determinar las necesidades de

fraccionamientos de reciente creación, así como las problemáticas que presentan a causa
de su deterioro, motivos por los que ese tipo de fraccionamientos no se encuentran en
plenitud de su imagen urbana, ya que suelen presentar problemas de seguridad y
mantenimiento. Por todo ello, se requieren diagnósticos comunitarios, que permitan
proponer el diseño, aplicación y seguimiento de programas de participación conjunta
entre ciudadanía y autoridades para dar continuidad al sostenimiento, mantenimiento y
desarrollo de estos asentamientos.

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1.1 PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
• ¿Qué motivos llevan a los residentes de un fraccionamiento estandarizado a
abandonar sus casas?
• ¿Cuáles son los problemas comunitarios y urbanos que se derivan del abandono y
deterioro de casas en los fraccionamientos estandarizados?
• ¿Qué características presenta la participación en comités de vecinos, por parte de

los residentes de fraccionamientos estandarizados?
• ¿Cuáles son los programas gubernamentales y de las constructoras que existen

actualmente para el mejoramiento de las comunidades deterioradas?
1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

OBJETIVO GENERAL:
Determinar los motivos del abandono y deterioro de casas en los fraccionamientos
estandarizados, así como identificar las problemáticas sociales y urbanas que se derivan
de ello.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
 Identificar los motivos que han llevado a los residentes de los fraccionamientos de
Hacienda de los Portales y Valle del Puebla estandarizados a abandonar sus casas.
 Diagnosticar la problemática social y urbana que enfrentan los fraccionamientos
estandarizados a causa del abandono y deterioro de casas.
 Analizar las características que presenta la participación en comités de vecinos de

los residentes de los fraccionamientos estandarizados.
 Identificar cuáles son los programas, gubernamentales y de las constructoras, que

existen actualmente para el mejoramiento de las comunidades estandarizadas en
Mexicali y cuáles de ellos se aplican en los fraccionamientos estandarizados de
interés social.

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1.3 HIPÓTESIS
El abandono de las viviendas y el deterioro de las comunidades estandarizadas se debe
principalmente a la falta de participación de las asociaciones comunitarias y a la falta de
programas de desarrollo por parte de las autoridades y las constructoras afectando la
calidad de vida de sus habitantes.
1.4 JUSTIFICACIÓN
En la actualidad la tendencia de las constructoras y de los planes nacionales de vivienda es
a la construcción de viviendas cada vez más pequeñas tanto en construcción como en
terreno, deteriorando con esto la calidad de vida de las personas, de las familias y de estas
con su comunidad, es tal el hacinamiento en estas viviendas que en algunos casos llegan a
dormir 6 o más personas en una sola habitación haciendo imposible la convivencia
humana.
Actualmente las desarrolladoras en complicidad con los autoridades de los tres

poderes están construyendo fraccionamientos cada vez más lejos de los centros de
trabajo, con limitados servicios públicos tanto de alumbrado, seguridad, transporte,
centros de salud, etc. orillando a estas comunidades a convertirse en islas urbanas donde
gobierna la ley del más fuerte provocando con ello que las familias abandonen sus
hogares ante esta situación convirtiéndose estas comunidades en fraccionamientos
fantasmas.
Se pretende que con los resultados de esta investigación se puedan crear

programas de prevención, control y mantenimiento sustentable de las comunidades
estandarizadas. Con diagnósticos como el que se plantea, es posible presentar a las
autoridades, de manera sustentada, elementos para el impulso de programas que
busquen un trabajo conjunto de las autoridades, la iniciativa privada y la participación

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ciudadana y de esta manera diseñar de manera conjunta un programa estandarizado de
procedimientos para que los comités de vecinos logren su propio sostenimiento de áreas
verdes, seguridad, áreas comunes, mantenimiento de imagen urbana y satisfacción de
necesidades para vecinos vulnerables.
El trabajo puede sentar las bases para establecer mediante la gestión estratégica
un modelo de atención a seguir en fraccionamientos que se encuentran mayormente
deshabitados y deteriorados, con el fin de lograr una compactación de la ciudad de
Mexicali y un crecimiento controlado al evitar que se sigan desarrollando
fraccionamientos nuevos sin antes lograr la ocupación de las viviendas que actualmente se
encuentran abandonadas. Esta compactación traería como consecuencia una renovación
de los actuales fraccionamientos en abandono, una mejor calidad de vida de los
residentes actuales, mejora en la seguridad pública de la ciudad al aprovechar mejor los
espacios públicos, mejores servicios públicos y una planeación urbana adecuada.

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CAPITULO 2
SITUACIÓN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN EL MUNICIPIO DE

MEXICALI BAJA CALIFORNIA
2.1 ANTECEDENTES GENERALES DE LA VIVIENDA EN BAJA CALIFORNIA

En México desde 1940 a la década de los ochentas se dio una migración masiva de las
zonas rurales hacia las ciudades, la mayoría en la búsqueda de mejorar su situación
económica, para el año de 2010 según estadísticas del INEGI el 76% de la población vivía
en las ciudades trayendo con esta situación una sobre demanda de vivienda. En 2008 a
raíz de la crisis mundial trae como consecuencia una desaceleración de la economía, esta
situación así como la oferta desmesurada de vivienda y diversos factores trajeron como
consecuencia un problema serio de viviendas abandonadas en el país.
Baja California no es ajena a esta situación ya que si bien a nivel mundial en el 2010
la tasa de desocupación era del 10% en México era del 14.2% es decir poco más del 40%
en relación con el promedio internacional hoy en día ese porcentaje está de acuerdo a
cifras estimadas en alrededor del 20% en el país y alrededor del 27% en este estado. Si
bien esta situación es un problema generalizado en todo el país en los estados fronterizos
con los Estados Unidos se ve acrecentado por la migración de personas de otros estados
de la república y de países de centro y Suramérica con el objetivo de cruzar al vecino país
en búsqueda de una mejor calidad de vida.
No existen datos exactos sobre cuál es el número de personas que cruzan

ilegalmente cada año por la frontera entre México y Estados Unidos pero se estiman en
alrededor de los 600,000 de los cuales la patrulla fronteriza de aquel país detiene
alrededor del 60% regresándolos de nuevo a nuestro país. Si bien es cierto que de
alrededor de los aproximadamente 360,000 deportados anualmente un porcentaje lo
intenta de nuevo y otro tanto se regresa a sus lugares de origen, un gran número de estas
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personas se quedan en los estados fronterizos requiriendo de servicios básicos como
salud, vivienda, seguridad y empleo entre otros.
De acuerdo con la siguiente tabla de INEGI del año 2010 es posible notar la
cantidad de viviendas que existen en este estado y del alto número de estas que se
encuentran en el abandono o deshabitadas convirtiendo en un serio problema para los
municipios. De acuerdo con cifras del presidente estatal de la Canadevi (Cámara Nacional
de Desarrollo de vivienda) Jorge Mario Arreola quien es director de la constructora
Promocasa se estima que este año de construirán en el estado alrededor de 13,000
nuevas viviendas quedando muy por debajo de los requerimientos estimados de 30,000
viviendas anuales. Se puede ver a simple vista una incongruencia entre el abandono de
más de 200,000 viviendas en el estado y el déficit que dice existir el Ing. Jorge Mario
Arreola.
Tabla 2.2.2 COMPOSICIÓN DE LA VIVIENDA EN BAJA CALIFORNIA DE ACUERDO A SU

HABITABILIDAD
MUNICIPIO HABITADAS DESAHABITADAS USO TEMPORAL TOTAL

ENSENADA 129,558 25,621 13,636 168,815
MEXICALI 265,730 64,419 16,791 346,940
TECATE 26,227 5,982 3,793 36,002
TIJUANA 423,741 111,482 17,892 553,115
ROSARITO 25,054 7,201 5,531 37,786
TOTAL 870,310 214,705 57,643 1,142,658
Fuente: http://www.conavi.gob.mx:8080/Reports/INEGI/ParqHab.aspx
2.2 ESTADO DE LA VIVIENDA EN EL MUNICIPIO DE MEXICALI, B.C.

Como se puede ver en la tabla anterior obtenida de la página de la Comisión
Nacional de Vivienda (Conavi) del año 2010 en el estado de las 1,142,658 viviendas que
existen, el 25% de ellas se encuentran abandonadas o deshabitadas, tan solo como se
puede observar en Mexicali existían poco más de 64,000 viviendas abandonadas lo que ha
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ocasionado problemas de inseguridad, de salud, económicos tanto público como privados
y una serie de afectaciones sociales a los residentes de dichas comunidades.
En la actualidad el número de viviendas en abandono en la ciudad está estimado

en alrededor de las 80,000 viviendas convirtiendo a este municipio en uno de los más
afectados por este fenómeno, detectándose 3 zonas de alto riesgo los cuales están
ubicados en la periferia de la ciudad y que en su conjunto suman aproximadamente
40,000 viviendas de las cuales se estima que poco más del 30% de dichas propiedades se
encuentran en el abandono, Fraccionamiento Hacienda de los Portales el cual cuenta con
5 secciones y 13,000 viviendas, Residencial Lomas Altas con 3 secciones y alrededor de
9,000 viviendas Valle del Puebla con 9 secciones y más de 17,000 viviendas. Tan solo en
estos 3 desarrollos se estima que existen alrededor de 15,000 viviendas en el abandono o
deshabitadas.
Si bien el problema de la vivienda en abandono es un problema generalizado,

también podemos observar en la siguiente grafica que es mucho mayor en la ciudad, ya
que mientras en la zona urbana alcanza un 27% en el valle es de tan solo el 18% estando
dentro de la media nacional. En esta misma grafica se puede apreciar como dato adicional
los porcentajes de vivienda en uso temporal las cuales son casas que se encuentran en
renta o bien prestadas por sus propietarios y las cuales ocasionalmente llegan a estar
deshabitadas.
Tabla 2.2.1 DISTRIBUCIÓN DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO
Vivienda % Vivienda % Vivienda Uso %

habitada Deshabitada Temporal
Ciudad 211,742 100 56,236 27 9,967 5
Valle 47,824 100 8,595 18 6,824 14
Total 259,566 100 64,419 25 16,791 6
Fuente; Censo General de Población y Vivienda 2010. INEGI

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Cada ciudad de acuerdo a su ubicación geográfica, a sus integrantes económicos,
su cultura y una serie de otros factores tiene necesidades de servicios públicos distintos,
por lo tanto no es la misma situación que se vive en una ciudad fronteriza con Estados
Unidos que en una ciudad que se encuentra ubicada en la zona fronteriza con Guatemala
o Belice ya que si bien son fronteras en la frontera del sur solo se utilizan como ruta de
paso por lo que los migrantes solo permanecen en dichas ciudades por algunos pocos días
o solo por algunas horas . En Mexicali su ubicación geográfica, la ruta final del ferrocarril,
su clima entre otros la vuelve una ciudad con características muy específicas en cuestiones
de vivienda, su habitabilidad, abandono y deterioro.
2.3 FACTORES DE INCIDENCIA EN EL ABANDONO DE VIVIENDAS
No se puede generalizar o determinar a un solo factor como el determinante para

que gran parte de los fraccionamientos de reciente creación (2002) a la fecha se
encuentren en su mayoría en el abandono como se observa en la imagen 1.2 de la sección
de anexos en donde la vivienda después de 4 años abandonada es prácticamente un nido
de ratas. Existen algunos casos en las que se cuenta con características muy particulares y
que si bien cuentan con problemas generalizados en el país también tienen los suyos
propios, en Tlajomulco están tan lejos las rutas del transporte público que existe un
creciente comercio de los servicios como lo son los mototaxis los cuales ofrecen un
servicio riesgoso y peligroso a los residentes de ahí para acercarlos a las rutas del
trasporte público.
En Yucatán se encuentra un desarrollo con alrededor de 3000 viviendas que no

cuentan con servicio eléctrico, en el estado de México existen problemas con el tipo de
suelo lo que está ocasionando que desarrollos enteros se estén hundiendo por el terreno
tan blando en el que fueron construidos. En general existen en el país una serie de
factores que se consideran causantes del abandono y deterioro de las comunidades

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algunos de los cuales son recurrentes en Baja California y algunos más que podemos
considerarlos como exclusivos de las zonas fronterizas por lo que mencionaremos
brevemente algunos de ellos independientemente de lo que arroje esta investigación, el
orden de los mismos no significa necesariamente su importancia o grado de afectación.
2.3.1 Ubicación de los Desarrollos de Vivienda
La ubicación geográfica de Mexicali la cual por ser una ciudad fronteriza desarrolla una
actividad comercial intensa con la vecina ciudad fronteriza de Calexico, California por lo
que su crecimiento inicia pegada al cerco fronterizo que a diferencia de otras ciudades del
interior del país su crecimiento no se da de manera circuncéntrica sino que solamente
puede crecer de oriente a poniente orillando con esto a que los desarrollos habitacionales
se ubiquen cada vez más lejanos del centro de la ciudad y del Centro Cívico y Comercial.
Actualmente ya podemos ver desarrollos inmobiliarios que estan siendo

construidos justo al lado de terrenos agricolas o bien despues de estos mismos quedando
parcelas sembradas entre fraccionamientos lo que ha ocasionado una serie de
enfermedades y plagas que estan afectando la salud de los residentes de dichas
comunidades. Se han presentado serios casos de Riquetsiosis la cual es una enfermedad
que de no atenderse puede ocasionar la muerte y que es ocasionada por una garrapata,
por otra parte tambien se han estado presentando casos de personas picadas por la araña
¨violinista¨que de no atenderse antes de 6 horas puede ser mortal, ambas enfermedades
se estan presentando con mucha frecuencia en los desarrollos ubicados en la periferia de
la ciudad ya que estamos invadiendo su habitat.
Como se puede ver claramente en el siguiente mapa el crecimiento de la ciudad

obedece principalmente a su ubicación geográfica pegada al cerco fronterizo orillando con
ello que la distribución y ubicación de los desarrollos habitacionales se alejen a mayor
velocidad que en las ciudades convencionales. En la siguiente grafica se identifican con

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puntos negros las viviendas abandonadas en la ciudad, siendo muy claro que la mayor
parte del problema se presentan en los desarrollos de vivienda de reciente creación que
están representados en color rojo y los cuales están más alejados de los centros de
trabajo, de las zonas de comercio, entretenimiento y educación por lo que la gente tiende
a permanecer menos tiempo en dichas propiedades;
Imagen 2.3.1.1 DISTRIBUCIÓN DE VIVIENDAS ABANDONADAS DE ACUERDO AL PERIÓDO

EN QUE FUERON CONSTRUIDAS
Periodo Población % Hectáreas %

1900-1980 341,559 44.97 6,117.90 37.48%
1981-1991 96,818 12.75 3,991.45 24.45%
1992-1999 111,496 14.68 1,306.40 8.00%
2000-2012 209,664 27.60 4,909.30 30.07%
TOTAL 759,537 100 16,325.05 100.00%
Fuente: Datos proporcionados por CITY PLAN
Este tipo de crecimiento incrementa el precio de las propiedades de manera

considerable ya que la ciudad solo puede desarrollarse hacia un solo lado por lo que las
desarrolladoras construyeron sus complejos habitacionales cada vez más alejados de la
mancha urbana, ocasionando que las distancias entre la vivienda y el centro de la ciudad,
20
y entre los centros de trabajo, escuelas, centros de salud y entretenimiento sean cada vez
mayores aumentando el costo de transporte que en algunos de los casos llega a ser más
del 30% de los ingresos para personas que ganan $100.00 diarios y llegan a invertir hasta 3
horas diarias en el transporte público. Esto nos hace pensar en la necesidad de rehabilitar
los desarrollos de vivienda abandonados y que se encuentran más cercanos de los centros
educativos y de trabajo ofertando viviendas reacondicionadas en lugar de nuevos
desarrollos.
2.3.2- Sobre Oferta de Vivienda

Al comienzo de la segunda mitad de la década de los 2000 la oferta de vivienda era de
hasta casi 3 veces más los requerimientos de Mexicali, ya que mientras la oferta era de
alrededor de 15,000 por año, la demanda era de 5,500 viviendas por lo que los inventarios
de las constructoras empezaron a acumularse. Esta sobre oferta ocasiono que las
constructoras inmobiliarias iniciaran una guerra con otras constructoras por atraer a más
clientes otorgando créditos a personas que no cumplían con los requisitos mínimos de
solvencia económica para asumir la responsabilidad de un crédito.
Tabla 2.3.2.1 TASA DE CRECIMIENTO ANUAL DE LA POBLACIÓN CONTRA TASA DE

CRECIMIENTO ANUAL DE VIVIENDAS EN MEXICALI DE 1990 A 2010
AÑO POBLACION TMCA VIVIENDAS TMCA
1990 601,938 135,782
1995 678,412 2.42 160,799 3.44

2000 764,602 2.42 190,426 3.44
2005 854,879 2.26 229,590 3.81
2010 936,826 1.85 340,776 8.22
Fuente: Censo General de Población y Vivienda 2010. INEGI

21
Como justificación las constructoras se amparan bajo el concepto del libre
comercio lo cual les permite ofertar los productos que ellos ofrecen en las cantidades que
ellos puedan construir a las personas que puedan adquirir dichas viviendas, por lo que se
puede ver una sobre oferta de vivienda en forma desproporcionada a partir del 2002
hasta el 2010, tan solo en el 2005 se construyeron un total de 19,833 viviendas en el
municipio siendo el requerimiento de alrededor de 5,600 casas lo cual trajo como
consecuencia un exceso de inventario que no pudo ser vendido y que posteriormente
ocasiono el cierre de muchas constructoras arrastrando con ellas a toda la cadena
productiva. En la siguiente grafica se muestra claramente la desproporción entre las
necesidades de vivienda y la construcción de las mismas;
Grafica 2.3.2.2 COMPARATIVO ENTRE EL CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN Y LA

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN MEXICALI
Fuente: Censo General de Población y Vivienda 2010. INEGI
Actualmente de acuerdo con el director estatal de la Canadevi Ing. Jorge Mario

Arreola se estima la construcción de alrededor de 5,600 viviendas en el municipio de

22
Mexicali un poco menos que la demanda de viviendas estimada, sin embargo se cuentan
con alrededor de 80,000 abandonas. Se están realizando esfuerzos conjuntos entre
municipio, Infonavit, Canadevi, Indivi y la mayor parte de los responsables de la vivienda
en el estado para dar solución a este problema buscando reactivar y rehabilitar las
viviendas abandonadas para volver a ser comercializadas, pero este planteamiento no le
es de gran beneficio a las grandes constructoras quienes definitivamente obtienen mayor
utilidad en la construcción y venta de vivienda nueva.
2.3.3 Disminución de la Oferta de Trabajo y Bajos Sueldos

Si bien Baja California era considerada como una de las entidades federativas con mayor
crecimiento y menor tasa de desempleo del país, en 2008 cuando da inicio la crisis
mundial la situación cambió drásticamente al grado de que de Julio de este año a Julio del
2009 ya se habían perdido más de 60,000 empleos en ese año Baja California se
encontraba entre los diez estados con mayor índice de desempleo de acuerdo a datos del
INEGI, sin contar con la fuerte dependencia que existía a la industria maquiladora que en
ese tiempo tenían 11000 empleos manufactureros en “paros técnicos”.
De acuerdo con datos recabados por la periodista Lorena Rojas en su publicación

de la revista Voltairenet en el segundo trimestre del 2009 los asalariados con ingresos
mayores a 5 salarios mínimos seguían disminuyendo y según datos de Centro de Estudios
del Sector Empresarial de Mexicali (Ceesem) Mexicali sufrió una pérdida de 19000
empleos mientras que en Tijuana se llegó a más de 41,000 empleos perdidos.
Una situación similar se vivió con el número de empresas adscritas al Instituto

Mexicano del Seguro Social (IMSS) situación que en Mexicali presento una disminución del
34.9%. Estos factores de desempleo y pérdida de ingresos de los trabajadores más la
especulación provoco que el mercado de la demanda de viviendas se contrajera
bruscamente y un número importante de personas se viera en la necesidad de devolver

23
las viviendas que había adquirido a crédito y otros simplemente optaron por abandonarlas
pues no pudieron hacer frente al pago de las mismas.
2.3.4 Créditos Para la Vivienda Inadecuados

En la década de los noventas en el sexenio de Ernesto Zedillo y como una respuesta a la
crisis financiera que enfrentaba el país en ese momento se decidieron a crear los Créditos
Hipotecarios por Unidad de Inversión (UDI) que serían utilizados como una estrategia para
controlar la inflación y una forma de legalizar los préstamos con una tasa fija por arriba de
la inflación.
Sin embargo a pesar de que durante algunos años esta estrategia pareció funcionar
después se convirtió en una de las peores pesadillas para aquellos que contaban con una
deuda en Unidades de Inversión (UDIs), y para caso de ejemplo menciono la situación que
se ha presentado en uno de los fraccionamientos con el problema más serio de abandono
que existe en Mexicali con una estimación de más del 30% de las viviendas en el
abandono.
En el Fraccionamiento Hacienda de los Portales construido por la empresa

Promocasa se presentaron en el año de 2010 a la Comisión Nacional para la Protección y
Defensa de Usuarios de Servicios Financieros (Conducef) más de 800 quejas por parte de
los propietarios quienes a partir del 2005 adquirieron viviendas de la constructora por
medio de un crédito en UDI por parte de Hipotecaria Su Casita. Dicho crédito en promedio
fue por un total de 77 435 UDI, lo cual en ese momento equivalían a $275,000.00 ya que la
UDI tenía un valor de $3.56, crédito que después de haber pagado alrededor de 67
mensualidades de $3,000.00 para el año 2012 aun le debían un total de $338,000.00 pues
el UDI estaba en $4.71.

24
Después de haber pagado alrededor de $210,000.00 en casi 6 años por una casa de
$275,000.00 aun debían $338,000.00 por lo que los propietarios vieron más conveniente
regresar la vivienda y buscar otra casa con una mejor opción de crédito pues al paso que
iban no terminarían nunca de pagar dicho crédito.
2.3.5 Desarrolladores de Vivienda en Competencia

Actualmente los desarrollos de vivienda económica cuentan con construcciones de
alrededor de los 40 metros cuadrados, sin embargo al momento de considerar cual es el
espacio útil dentro de la misma vemos que las dimensiones son inferiores pues hay que
considerar la altura de los techos, así como el grosor de los muros y demás equipamientos
de la vivienda. Se ha sugerido que se debe considerar los metros cúbicos dentro de la casa
para que sea considerada una vivienda digna.
Otro de los grandes problemas de estas viviendas son los materiales con los cuales
fueron construidos ya que son de muy baja calidad y no están diseñados para los climas
extremos que existen en la localidad por lo que los costos de mantenimiento de la
temperatura tanto en tiempo de frio como en el verano son una carga muy fuerte para el
bolsillo de los habitantes de estas construcciones.
A partir de mayo del 2015 entraron en vigor las reformas a los reglamentos de
Edificación, de Acciones de Urbanización y General de Condominios, entre las nuevas
modificaciones esta la exigencia de vialidades más amplias, mayores metros de
construcción, patios más amplios y más cajones de estacionamiento por lo que se estima
según los constructores que podría incrementarse hasta en un 20% el valor de la vivienda
provocando con esto que algunas de estas viviendas no puedan comercializarse.
2.3.6 Migración
Uno de los factores poco considerados como causantes del abandono de la vivienda es el
del tema de la migración, sin embargo debemos de considerar que Baja California y sobre

25
todo Mexicali por ser el destino final del ferrocarril de carga llamado “la bestia” al ser
zona fronteriza es la meta de llegada de miles de mexicanos y de centro y sudamericanos
que en un intento por cruzar a los Estados Unidos en busca de una mejor vida se quedan
en esta ciudad al no lograr su objetivo de llegar al vecino país.
Muchos de estos migrantes lograron establecerse en esta ciudad y hasta lograron

adquirir una vivienda las cuales en muchos casos abandonaron para regresar a sus lugares
de origen al momento de que la crisis del 2009 trajo consigo el desempleo y el cierre
masivo de empresas sobre todo del ramo maquilador.
Se estima que en 2010 de acuerdo con datos de INEGI llegaron ese año alrededor
de 154,000 migrantes de los cuales el 90% lo hicieron con la finalidad de cruzar a los
Estados Unidos, si tomamos en cuenta que la patrulla fronteriza deporta al 60% de estas
personas nos dan un total de aproximadamente 80,000 personas anuales que de una u
otra forma se convierten en residentes nuevos en el estado aunque sea de manera
temporal. Estas personas requieren de vivienda, transporte, empleo, servicios públicos,
seguridad, etc.
Un porcentaje de estos nuevos residentes del estado logran adquirir después de un

tiempo una nueva vivienda sin embargo continúan con su sueño de llegar a los Estados
Unidos y en la primera oportunidad se cruzan o bien algunos de ellos se regresan a sus
lugares de origen abandonando sus viviendas.
2.3.7 Inseguridad
El Centro de Investigación para el Desarrollo A.C. (CIDAC, 2009) en su reporte de agosto de
2009 ubicó al estado de Baja California como la segunda entidad más violenta en el país,
con un promedio de 10 homicidios y 10.5 ejecuciones intencionales por cada 100 mil
habitantes; además ubica al índice de incidencia delictiva y violencia para esta entidad en
26
61.08 unidades. Esta situación se ve reflejada en el abandono a las viviendas ya que gran
parte de las viviendas sufren actos vandálicos en las primeras semanas después de la
entrega ya que estas no son habitadas directamente.
Debido a que la mayoría de los nuevos fraccionamientos están ubicados en la

periferia son víctimas fáciles de los delincuentes por lo que muchos de los propietarios no
arriesgan la seguridad de su familia y patrimonio y deciden trasladarse a lugares más
seguros aunque eso implique tener que rentar una vivienda.
Dentro de esta clasificación también se debe considerar el riesgo de salud al que

están expuestos los residentes de estos desarrollos ya que se encuentran ubicados
cercanos a los drenes de la ciudad, así como cercanos a los desarrollos habitacionales que
aún no cuentan con pavimento lo que incrementa considerablemente el riesgo de padecer
de enfermedades de las vías respiratorias, uno de los problemas más serios de la entidad y
que la sitúan como una de las ciudades más contaminadas del mundo.
Un punto importante a considerar en cada uno de estos factores de acuerdo con el

DR. Agustín Sandez Pérez Investigador de UABC es el impacto social que tienen cada uno
de ellos en la familia y en cada uno de los residentes de dichos conjuntos habitacionales,
desde el problema para interrelacionarse entre las familias vecinas por el temor a la
inseguridad hasta problemas internos y de desintegración familiar debido al limitado
espacio dentro de la vivienda. Muchas de estas viviendas cuentan con una sola habitación
o dormitorio lo que limita la intimidad de los padres de familia produciendo fricción en la
relación de pareja o en el peor de los casos teniendo intimidad frente a los hijos
produciendo serios daños psicológicos en estos últimos.

27
CAPITULO 3
LA VIVIENDA SOCIAL
3.1 ANTECEDENTES
En los países de Latinoamérica como en los de otros continentes y en muchos otros países
que han sido conquistados principalmente han sido edificadas sus ciudades sobre los
restos de otras civilizaciones, México no es la excepción y esto ha provocado en muchos
casos que no haya una planeación adecuada sobre el crecimiento y desarrollo de las
mismas, y por lo mismo hoy en día se esté convirtiendo en un serio problema de
habitalidad. Además de la situación anterior el desplazamiento masivo de las personas
que trabajaban en el campo hacia las ciudades ha provocado un serio problema de
vivienda y de prestación de los servicios públicos ya que no se han preparado las ciudades
para este aumento en el volumen de habitantes ocasionando con ello una disminución en
la calidad de vida de los habitantes.
Se estima que en Latinoamérica el 70% de la población vive en el campo a

diferencia del 80% en Europa, aunque esta tendencia rápidamente está cambiando y cada
vez es menor la gente que vive en el campo, sin embargo en nuestros países las
problemáticas del campo que siempre han existido provocan una migración masiva a las
ciudades y la gran demanda y los pocos recursos de la población para satisfacer sus
condiciones básicas hacen que estos últimos necesiten de ayuda del gobierno para
emprender la construcción o el mejoramiento de sus viviendas.
La problemática actualmente se presenta en Latinoamérica y en algunos otros

países en el mundo en vías de desarrollo sin embargo este problema ya lo vivieron en
Europa en el siglo XIX en Europa a raíz de la revolución industrial cuando los gobiernos
comienzan a preocuparse por esta situación al surgir problemas de hacinamiento, falta de
higiene y condiciones de vida deplorables en que Vivian estos nuevos residentes y que por

28
lo tanto afectaban también a quienes con anterioridad ya habitaban estas ciudades. Es de
esta manera cuando surgen diversas propuestas de solución a este problema que se daba
sobre todo en las clases sociales más bajas y nacen los primeros conjuntos habitacionales.
La vivienda social se crea con el fin de satisfacer las necesidades básicas de

habitabilidad de las clases sociales con menos recursos. El pensamiento funcionalista llegó
a reducir el concepto de “vivienda social” a “vivienda mínima”, y por lo tanto, a “vivienda
económica”, lo cual implicó una reducción de la calidad del espacio y los materiales,
bajando la calidad de las condiciones de habitabilidad. Sin embargo sus distintas las
consideraciones que hace cada país para determinar las condiciones mínimas de
habitabilidad para una vivienda.
Debido al desfasamiento histórico en el que el desarrollo de las ciudades llego a

Latinoamérica las problemáticas que ya se habían vivido en Europa en relación con el
desplazamiento de grandes volúmenes de personas del campo hacia las grandes ciudades
en busca de una calidad de vida se comenzaron a vivir de manera similar casi un siglo
después. En Latinoamérica el motivo de crecimiento de las grandes ciudades ha sido muy
parecido, mas no desde el punto de vista espacial y geográfico. En el caso de México, la
industrialización se produjo en los años 30; durante la década siguiente las principales
ciudades del país sufrieron consecuencias muy parecidas a las del resto de Latinoamérica.
La población rural se desplazó a las ciudades y el crecimiento demográfico de la Ciudad de
México se disparó hasta duplicarse. La demanda habitacional creció y los primeros nuevos
pobladores comenzaron a instalarse en las vecindades de la zona céntrica de la ciudad.
Más tarde, debido a los cambios de gestiones en las rentas, parte de la población que
pudo permitírselo comenzó a comprar terrenos en la periferia, desarrollando
fraccionamientos populares.
Con estos grandes volúmenes de gente trasladándose a las ciudades se comenzó a

darse un fenómeno de las masas que fue la invasión de terrenos en la periferia por lo que

29
el gobierno decidió poner un alto a este tipo de asentamientos irregulares y propuso ir
ocupando los espacios vacíos dentro de las ciudades y la construcción de nuevos
desarrollos dentro de la ciudad. Tras la prohibición del gobierno de la construcción y
urbanización de nuevos terrenos, lejos de regular el crecimiento de la ciudad, provocó la
ocupación ilegal del territorio mediante asentamientos irregulares, algunos promovidos
por antiguos fraccionadores o líderes locales.
Fue tal el desplazamiento de comunidades del campo a la ciudad que se estima

existe en la actualidad alrededor del 65% de los habitantes de estas ciudades viviendo en
estos asentamientos o colonias populares. Este mismo fenómeno es el que ha llevado a
las principales ciudades de México y Latinoamérica a tener carencia de vivienda y exceso
de población de escasos recursos como demandantes de ésta. En países como Chile, Brasil
o Colombia también llevan años de implementación de programas gubernamentales de
vivienda social que trabajan en la mejora de sus condiciones. Otras consecuencias, como
la degradación del medio ambiente y la inequidad, exclusión y agudización de la pobreza,
son relevantes a la hora de un análisis profundo del proceso del crecimiento delas grandes
ciudades latinoamericanas.
En México el problema de la vivienda es causado por factores similares a los

países de Latinoamérica como la migración del campo a las ciudades, el hacinamiento, el
desmedido crecimiento demográfico, mala planeación urbana, programas de vivienda
ineficientes, falta de empleo entre otros sin embargo por la ubicación geográfica del país
al estar ubicado en frontera con Estados Unidos cuenta con factores distintos que lo hacen
especial. Trataremos en el siguiente capítulo de mostrar un poco del antecedente
histórico de la vivienda en el país y de los involucrados en este tema a través del tiempo.

30
3.2 HISTORIA DE LA VIVIENDA SOCIAL EN MÉXICO
3.2.1 Antecedentes de la Vivienda Social en México en la Primera Mitad del

Siglo XX
El tema de la vivienda social en nuestro país no es una situación de tiempos recientes, ya

que desde el principio del siglo pasado se iniciaron políticas de vivienda en México,
Porfirio Díaz aprobó una ley de vivienda para los obreros en Chihuahua, y en el año 1916
Venustiano Carranza redujo la renta de las viviendas en un 50% con la finalidad de ayudar
a los trabajadores y en 1917 plasmo en la Constitución la obligación de los patrones de
otorgar vivienda digna a sus trabajadores.
En 1925 a través de la Dirección de Pensiones Civiles se establece un programa

para que los trabajadores del Estado puedan acceder a un crédito para adquirir vivienda.
En 1940 con la entrada de la Segunda Guerra Mundial se congelaron las rentas de
la vivienda para apoyar a los trabajadores.
En el año de 1943 se crea el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) lo que vino
a favorecer a los trabajadores al brindarles seguridad social y por lo tanto la facilidad de
adquirir vivienda.
3.2.2 Vivienda Social en México Durante la Segunda Mitad del Siglo XX

Con el desplazamiento de la población del campo hacia las grandes ciudades trajo como
consecuencia una mayor presión a las autoridades para dar solución al problema de la
prestación de los servicios públicos y sobre todo problemas para la satisfacción de las
necesidades de vivienda.
En el año de 1972 para dar solución a estas necesidades de brindar viviendas

accesibles para los trabajadores se creó el Infonavit el cual mediante la aportación de los

31
patrones y trabajadores estos últimos podrían adquirir viviendas a crédito de manera
accesible.
El Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado (FOVISSTE) y el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado (SSSTE) se crearon en 1973 para otorgarles créditos de vivienda a
los trabajadores del Estado.
Fue en el gobierno de Carlos Salinas que se reformaron algunas leyes para que el
suelo rural agrícola pudiera ser incorporado al suelo urbano permitiendo con esto que se
iniciaran la construcción de desarrollos de vivienda cada vez más alejados de los centros
de trabajo, estudios, comercios, etc. Ya que los precios de esas tierras eran mucho menos
costosas y les permitían mayor ganancia a los constructores.
De cierta forma es gracias a este programa que se inicia el gran problema que hoy
se vive en la mayoría de las ciudades que son el abandono de viviendas en forma masiva.
Los constructores comenzaron a obtener grandes utilidades en sus desarrollos, sin
embargo estas comunidades carecían de servicios públicos, estaban muy alejados de las
rutas de transporte y eran víctimas de la inseguridad y otros problemas que hoy en día se
ven incrementados ante la incapacidad de las autoridades de dar respuesta a este
fenómeno social.
El problema vino a incrementarse de manera exponencial durante el gobierno de

Vicente Fox que en una estrategia de echar a andar el engranaje del sistema económico y
proveer de vivienda a todos los que así lo requerían se propuso construir 750,000
viviendas por año llegando a construirse más de dos millones de viviendas en su sexenio.
La mayoría de las viviendas construidas durante este periodo fueron construidas en la
periferia de las ciudades, otorgándose créditos a personas que no cumplían con los
requisitos mínimos y que posteriormente no pudieron cumplir con sus compromisos y

32
terminaron por abandonar sus viviendas, además de que la carencia de servicios y otros
factores influyeron para que el problema se agravara año con año.
3.3 POLÍTICA NACIONAL DE LA VIVIENDA EN MÉXICO

La Política Nacional de Vivienda tiene como objetivo incrementar el financiamiento de
viviendas a los sectores de clase baja, y de proyectos de construcción que se lleven a cabo
con planeación previa de manera sustentable con estrategias, como el registro público de
propiedades, para potenciar el valor de su patrimonio; así como el mejoramiento de la
vivienda existente y el aumento de las opciones de financiamiento. Otros objetivos son
incrementar la disponibilidad de suelo para vivienda, aprovechar la infraestructura urbana
y equipamientos ya existentes y tratar que haya mayor dinamismo en el mercado de
vivienda, tanto nueva como seminueva.
3.3.1 Comisión Nacional de Vivienda

Creada en 2001 como Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda, se convirtió en 2006
en Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Es un organismo descentralizado de utilidad
pública e interés social. No está sectorizado y cuenta con personalidad, entidad jurídica y
patrimonio propio. La CONAVI verifica que las acciones de desarrollo urbano de sectores
públicos, sociales y de vivienda se conecten con buen ordenamiento territorial, que
busquen un buen desarrollo sustentable y se establezca su función, así como que
desarrollen programas de financiamiento para el subsidio y ahorro previo para la vivienda.
También promueve la expedición de leyes a favor de la mejora en la calidad de vivienda.
La Comisión considera a toda la población como demandante de vivienda.

33
CAPITULO 4
DETERIORO URBANO, PERSPECTIVAS TEÓRICAS Y SU EVOLUCIÓN
EN MÉXICO
Para abordar el tema de investigación, se propone como marco teórico la

perspectiva de Nueva Gestión Pública. Más específicamente se considera adecuado
adaptar esa idea al término de calidad del hábitat comunitario, con una idea más
enfocada al aspecto urbano. Utilizando la Gestión Estratégica como sistema para alcanzar
dicha calidad de vida.
4.1 DETERIORO URBANO Y HABITACIONAL.

La investigación trabajará a partir del concepto de deterioro urbano y habitacional, que
plantea Moterrubio, (2013), quien señala que el deterioro urbano y habitacional es la
degradación urbana, desaparición u ocupación inadecuada de bienes públicos, como son
parques, espacios de recreación, áreas patrimoniales, entre otros.
Así mismo, el deterioro incluye déficit en la prestación de servicios a cargo de las

autoridades, que suele manifestarse de manera negativa en aspectos como inseguridad
pública, falta de recolección de basura, falta de mantenimiento o rehabilitación de las
redes de infraestructura; falta de mantenimiento del parque habitacional, alto número de
viviendas vacías y uso inconveniente de muchas construcciones; mayor ocurrencia de
patologías sociales, como la violencia callejera y el narcotráfico, que en el resto de la
ciudad, en áreas donde hay escaso control social por parte de los residentes o poca
presencia del gobierno, situación que estigmatiza al espacio urbano (porque son áreas
peligrosas adonde no se puede ir o es peligroso visitar a ciertas horas), y a los habitantes,
a quienes se les ve con desconfianza y se les discrimina (Monterrubio, 2013.)

34
4.2 CONCEPTOS
4.2.1 Vivienda Digna

Establecer o definir un concepto exacto de vivienda digna se vuelve un poco complejo
pues los parámetros de vida y calidad de vida y dignidad son muy amplios y diversos de
acuerdo a la ubicación geográfica a donde nos queramos enfocar, por la que una vivienda
digna en el Amazonas en Brasil no sería considerada una vivienda digna en Berlín,
Alemania. Sin embargo para este estudio consideraremos el concepto que propone la
ONU en su Estrategia Mundial, define a la vivienda como un lugar donde poderse aislar si
se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuada, una
infraestructura básica adecuada y una situación adecuada en relación con el trabajo y los
servicios básicos.
El Programa Sectorial de Vivienda (2001-2006) precisa que el concepto de vivienda

digna se refiere a “el límite inferior al que se pueden reducir las características de la
vivienda sin sacrificar su eficacia como satisfactor de las necesidades básicas, no
suntuarias, habitacionales de sus ocupantes. Además señala que este tipo de vivienda
deberá cumplir simultáneamente con los siguientes requisitos:
a) estar ocupada por una familia

b) no tener más de 2.5 habitantes por cuarto habitable
c) no estar deteriorada
d) contar con agua entubada en el interior
e) contar con drenaje
f) contar con energía eléctrica.
Otro concepto central en este trabajo será el de capital social, ya que se busca
analizar las características que la participación de los residentes en los comités de vecinos,
pues se parte de que esa participación es crucial para el mejoramiento de las condiciones
sociales y urbanas del fraccionamiento.
35
4.2.2 Capital Social
Es considerado la variable que mide la colaboración social entre los diferentes grupos de
un colectivo humano, y el uso individual de las oportunidades surgidas a partir de ello, a
partir de tres fuentes principales: el afecto, la confianza mutua, las normas efectivas y las
redes sociales (Putnam, 1995)
El capital social mide, por tanto, la sociabilidad de un conjunto humano y aquellos

aspectos que permiten que prospere la colaboración y el uso, por parte de los actores
individuales, de las oportunidades que surgen en estas relaciones sociales. Una
sociabilidad entendida como la capacidad para realizar trabajo conjunto, la de colaborar y
llevar a cabo la acción colectiva.
Considerando lo anterior, la idea de capital social, puede ser aplicado para

entender el freno o la agudización del deterioro urbano y la posibilidad de revertir sus
efectos , a las que se refieren Safa & Ramírez, (2013); lo cual, según esos mismos autores
“pasa, en gran parte, por la intervención —o la falta de ella— de las asociaciones
vecinales, con el principio de la defensa de su calidad de vida urbana” Safa & Ramírez,
(2013: 114), es decir, pasa por el capital social con el que cuente la comunidad en
cuestión.
4.2.3 Calidad de Vida

De acuerdo con la Organización Mundial de la Salud (OMS) define a la Calidad de Vida
como "la percepción de un individuo de su situación de vida, puesto que en su contexto de
su cultura y sistemas de valores, en relación a sus objetivos, expectativas, estándares y
preocupaciones”. Se toman áreas importantes del individuo como la salud física y
psicológica, las relaciones sociales e interpersonales, las creencias personales y su relación
con el medio ambiente.

36
4.2.4 Calidad de Hábitat
La idea de calidad de hábitat está estrechamente relacionada con el concepto de calidad
de vida que hace referencia a un estado de satisfacción general en torno al cumplimiento
de satisfactores subjetivos y objetivos. Los primeros, de acuerdo con Ardila (2003: 163)
incluyen aspectos como “la intimidad, la expresión emocional, la seguridad percibida, la
productividad personal y la salud objetiva”. En tanto, señala el mismo autor, los
satisfactores objetivos tienen que ver con “el bienestar material, las relaciones armónicas
con el ambiente físico y social y con la comunidad y la salud objetivamente percibida”
(Ardila, 2003: 163).
Por lo tanto la calidad de vida también incluye la satisfacción de necesidades

colectivas a través de políticas sociales en complemento a las de satisfacción individual.
Por otro lado, Hábitat es un término que se refiere al lugar que presenta las condiciones
apropiadas para que viva un organismo, especie o comunidad. Se trata, por lo tanto, del
espacio en el cual una población biológica puede residir en condiciones ambientalmente
adecuadas (RAE, 2011).
Un segundo término que compone el concepto es de la Calidad, que hace

referencia a las propiedades o características que son inherentes a algo y por lo tanto
tales propiedades deben permitir juzgar su valor o desarrollo (RAE, 2011).
En el caso de un espacio habitado por una comunidad de seres humanos, la calidad

podría considerarse como el conjunto de condiciones que contribuyen a hacer agradable
la vida cotidiana, impulsar relaciones sociales armónicas en un ambiente físico sano. Por lo
tanto, el caso de fraccionamientos residenciales que se caracterizan por el deterioro
urbano y que presentan problemas sociales importantes, vinculadas a su nivel de
abandono, pueden ser considerados hábitats que carecen de una calidad de vida
adecuada, lo cual necesariamente impacta en las relaciones sociales y en la convivencia
comunitaria.
37
Así que en términos generales, la calidad del hábitat comunitario, visto para el caso
de los fraccionamientos estandarizados se traduciría en lo que otros autores llaman Safa &
Ramírez, (2013) llaman la calidad de vida urbana, es decir: la dotación suficiente, el
funcionamiento eficaz y el mantenimiento adecuado de: a) los servicios básicos en la
vivienda (agua potable, drenaje y energía eléctrica), b) el equipamiento urbano en la
colonia (alumbrado público y calles pavimentadas), c) los servicios públicos en la colonia o
cerca de ella (planteles educativos, centros de salud u hospitales, transporte público,
recolección de basura, vigilancia policiaca, teléfonos públicos, mercado público y áreas
recreativas y deportivas (Safa y Ramírez, 2013: 11)
Un tercer término que analizaremos es el referente a comunitario, si bien

comunidad es el conjunto de personas que habitan en un mismo territorio con ciertos
lazos y ciertos intereses comunes. Sus elementos fundamentales son: territorio,
población, la demanda, los recursos, teniendo en cuenta que el segundo elemento la
población, es considerado como fuente de demanda y de recursos.
Es esta una forma de ver a la comunidad como una dimensión territorial

institucional y urbanística donde puede darse la máxima integración de las prestaciones
sociales y la mejor coordinación de los recursos y en donde es posible una participación
organizada de la población, se considera comunitario como el proceso de mejora de
calidad de vida de una determinada comunidad, es decir, no dirigido solamente a
solucionar o mejorar una situación patológica o negativa partiendo del supuesto que toda
realidad es mejorable y que cada comunidad vera cómo y por donde puede mejorar su
situación (Marchioni, 1999)
4.3 PROGRAMAS PARA EL REACONDICIONAMIENTO Y SOSTENIMIENTO DE

LAS COMUNIDADES ESTANDARIZADAS EN MÉXICO EN LA ACTUALIDAD .
Después de más de 10 años de estar construyendo viviendas de forma poco organizada,
planeada y bien justificada la situación se salió de control al grado de que se construyeron
en unos pocos años poco más de siete millones de viviendas de las cuales más del 30% de
38
ellas se encuentran deshabitadas, abandonadas y vandalizadas, al grado que en la
actualidad existen casi cinco millones de posibles picaderos, centros de la delincuencia,
focos de inseguridad y de riesgos de salud.
Hoy en día existen en el país una serie de programas que están tratando de dar
solución o por lo menos detener el deterioro de estas comunidades, ya existen diversos
programas por parte de algunos gobiernos y empresas privadas por liberar estas viviendas
y ponerlas a la venta a un precio de hasta un 30% del valor original, sin embargo el costo
de rehabilitarlas a veces excede el costo de la compra de la misma por el grado de
vandalismo al que fueron expuestas, además, otro de los inconvenientes es el trámite
legal que se requiere para poder poseer legalmente estas propiedades pues en algunos de
los casos es imposible localizar a los propietarios de los mismos.
Infonavit por su parte estima que alrededor de 100,000 viviendas podrían ser
recuperadas por ellos mismos por encontrarse en el abandono, sin embargo cuentan con
una cartera vencida del 5.2% que equivale a aproximadamente 250,000 viviendas en todo
el país que podrían estar en el abandono o a punto de ser abandonadas. Entre 2012 y
2013 Infonavit trato de vender alrededor de 39,000 viviendas recuperadas de las cuales
solo pudieron vender 7,000, es decir solo el 20% pudieron ser colocadas, entre los
diversos factores fueron la situación jurídica en que se encontraban estas propiedades, la
ubicación de las mismas, la carencia de servicios, el grado de vandalismo al que habían
sido expuestos y en muchos de los casos a que se encontraban invadidas y recuperarlas
les tomaría mucho tiempo.
El municipio de Mexicali bajo la dirección del Alcalde Francisco Pérez Tejada se

convirtió en el primer municipio del país en firmar un acuerdo con el Infonavit para
solucionar el problema de las viviendas abandonadas mediante el Programa de
Recuperación de Viviendas con el que se pretende mediante subasta de Infonavit adquirir
las primeras 50 viviendas recuperadas a través de FIDUM y otorgar un subsidio a las

39
familias de escasos recursos de alrededor de $60,000 para que adquieran estas mismas,
este programa estima que la rehabilitación de las viviendas estará alrededor de los
$25,000 aprox. En el municipio ya hay una lista de espera de alrededor de 350 familias que
esperan ser beneficiadas con este programa que entre los requisitos pide que ninguno de
los miembros de la familia cuente con una propiedad en el Registro Público de la
Propiedad.
Este programa anteriormente mencionado después de 3 años de iniciado no ha

tenido el éxito esperado ya que parte de las viviendas no están ubicadas en desarrollos
muy accesibles o con ciertas carencias en los servicios públicos, además me gustaría
resaltar que independientemente de la vivienda también se deben atacar paralelamente
los problemas de vandalismo, el mejoramiento de los parques y áreas comunes y mejorar
el entorno para que sea atractivo para los nuevos residentes y no abandonen las viviendas
por las mismas causas que los propietarios anteriores.
4.3.1 Participación y responsabilidad de las constructoras en el

sostenimiento de las comunidades estandarizadas. (ASPECTOS LEGALES)
Dentro de los compromisos que adquieren algunas constructoras con sus clientes es la de
formar los comités de vecinos que se encargaran de la vigilancia y supervisión de su
comunidad, de que se le dé buen uso a los parques y espacios públicos así como que se dé
seguimiento al reglamento de la comunidad, estableciendo en algunos casos el pago de
una cuota para mantenimiento de la comunidad. Mientras el fraccionamiento está en
construcción y venta la participación de la constructora es muy activa y en algunos de los
casos hasta aportan recursos y apoyos para que este comité pueda trabajar y ayudarlos a
mantener la imagen del desarrollo así como un entorno de cordialidad entre los vecinos y
la constructora como una estrategia de ventas, pero, en la mayoría de los casos estas
buenas intenciones por parte de la constructora terminan cuando el desarrollo es
entregado a las autoridades para que estas presten los servicios públicos
correspondientes.
40
En el año 2008 a raíz de la venta excesiva de viviendas y a una construcción poco
planeada de viviendas provoco una severa crisis en las constructoras quienes no pudieron
colocar su inventario y por lo tanto no pudieron hacer frente a los compromisos
adquiridos con bancos, proveedores y clientes viéndose en la necesidad muchas
constructoras de abandonar a su suerte a los comités de vecinos con todo y sus
desarrollos quedando muchos de estos sin concluir y con carencias en los servicios
públicos. Las constructoras hoy en día se escudan bajo el pretexto que una vez vendido el
desarrollo y entregado a las autoridades para que se hagan cargo de los servicios ellos
quedan exentos de compromiso excepto por los que les corresponden a la
Responsabilidad civil por los defectos, vicios ocultos y garantías de construcción de las
viviendas de hasta por 5 años.
Si bien muchas constructoras tratan de evitarse el compromiso de la recolección

de basura, mantenimiento de áreas verdes e incluso el alumbrado público, la ley establece
que estos son responsabilidad de la constructora hasta que sean recibidos oficialmente
por las autoridades correspondientes.
REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA Publicado en

el Periódico Oficial No. 10, de Fecha 10 de Abril de 1971, Sección I, Tomo LXXVIII.
ARTICULO 25.- De la conservación, mantenimiento y operación de los servicios públicos

de los fraccionamientos. Por cuenta de los fraccionadores correrán todos los gastos de
conservación, mantenimiento y de operación de los servicios públicos de los
fraccionamientos en tanto no se reciban por el Gobierno del Estado. Tanto la Dirección
General de Obras y Servicios Públicos como las Comisiones Estatales de Servicios Públicos
vigilarán que los servicios se proporcionen con toda eficacia.
ARTICULO 26.- Del compromiso de terminar las obras autorizadas. El fraccionador se

compromete a terminar las obras en los términos y plazos autorizados. Al autorizar la
instalación de un fraccionamiento, ya sea que su desarrollo sea por etapas o total, la

41
Dirección General de Obras y Servicios Públicos señalará el monto que el fraccionador
deba garantizar para el cumplimiento de terminación de obras. Sí el fraccionador no
llegare a terminar las obras, el Gobierno del Estado hará efectiva la garantía, que se
destinará para terminar las obras faltantes en el fraccionamiento.
4.3.2 Programas sociales gubernamentales para el mantenimiento y

desarrollo de las comunidades.
VIVIENDAS EXPANSIBLES; Actualmente en Monterrey se desarrolla un programa de

vivienda expansible en el que se ofrecen viviendas con infraestructura básica para que el
propietario en base a su esfuerzo y capacidades económicas pueda incrementar el tamaño
de su casa.
Imagen 4.3.2.1 MODELOS DE CASAS EXPANSIBLES CONSTRUIDAS EN QUINTAS MONROY

EN MONTERREY
Fuente: http://www.elmundo.es/america/2011/09/01/mexico/1314914050.html
Este concepto se copia del diseño del Arquitecto chileno Alejandro Aravena quien con su
modelo de casas expandibles pretende dar solución a los costos altos de tener una
vivienda grande por una parte y por otro lado se intenta dar mejores opciones de vivienda
a las personas de menor capacidad económica de tener una propiedad con mayor terreno
y en el futuro poder incrementar los metros de construcción de su vivienda.

42
Imagen 4.3.2.1.2 MODELOS DE CASAS EXPANSIBLES CONSTRUIDAS EN VILLA VERDE EN
MONTERREY
Fuente: http://www.arquitecturayempresa.es/noticia/arquitecto-alejandro-aravena-premio-pritzker-2016
4.3.3 Compactación e involución de las ciudades

Existen diversos nombres y conceptos respecto al tema de un desarrollo urbano de las
ciudades que evite un crecimiento descontrolado y cada vez más alejado de los centros de
trabajo, estudios, salud, entretenimiento, etc. compactación le llaman algunos, involución
otros, reordenamiento o reestructuración urbana.
La realidad que este fenómeno que se da en las grandes ciudades en las que su
crecimiento está siendo desordenado está trayendo como consecuencia una serie de
problemas que van desde carencias en el transporte público, deficiencias en los servicios
de agua y electrificación, se está acabando con zonas agrícolas cuando aún existen
grandes espacios vacíos dentro de las manchas urbanas, así como también se está
produciendo un fenómeno de sobreprecio de los costos de las tierra ya que se están
comprando terrenos agrícolas a un valor más alto del que tienen por ser rústicos y se está
incrementando el valor de las tierras que están quedando atrás dentro de la mancha
urbana.

43
En el siguiente mapa vemos como en la ciudad de Mexicali el problema del crecimiento
mal planeado ya comienza a mostrar problemas;
Imagen 4.3.3.1 EJEMPLO DE CIUDAD COMPACTA Y MAL APROVECHAMIENTO DE LA

TIERRA EN ZONA URBANA
Año Ocupada % Desocupada % Area total centro %

(has) (has) de población
2010 15,492.2 64.3 5,364 25.7 20,856.2 100
Fuente: Datos proporcionados por CITY PLAN
Se puede observar que en un principio la ciudad comenzó a crecer de forma ordenada

siendo llenados los espacios vacíos o terrenos existentes de manera uniforme, pero a raíz
de la explosión de la construcción de la vivienda a partir del año 2002 se comenzó a crecer
de manera descontrolada construyéndose desarrollos de vivienda en lugares muy alejados
del centro cívico y ocasionando el gran problema que hoy vive esta ciudad.
De las 20,000 hectáreas que componen el centro de población, 5,000 se

encuentran desoladas, esto es que la cuarta parte del territorio esta sin aprovecharse y
cada vez serán más caras dichas propiedades siendo menos probable la adquisición de los
mismos por las constructoras para la construcción de desarrollos de vivienda.

44
Ciudades Verticales: En las grandes ciudades como Tokio o en la Ciudad de México donde
su población sobrepasa los 20 millones de personas y los espacios libres son ya muy pocos
se ha optado por la construcción de conjuntos habitacionales verticales que en algunos
casos llegan a ser pequeñas ciudades con escuelas, comercios, centros de trabajo etc en
algunos casos como en Dubái los edificios son tan alto como 800 mts. Definitivamente la
opción de comunidades verticales en Mexicali no es una opción pues se está en una zona
de alto riesgo por ser sísmica la cual en caso de un temblor de magnitudes altas sería una
catástrofe de mayores consecuencias.
Como una opción para este municipio con el fin de detener el avance
descontrolado y mal planeado de nuestros desarrollos está el de ir rehabilitando las
comunidades ya existentes y que se encuentran en el abandono, ya que si se lograran
colocar de nuevo las más de 60,000 viviendas con este problema no sería necesario
construir nuevas viviendas por un periodo de una década al ritmo de 6,000 requeridas
por año. Al transcurso de esos 10 años las rutas de transporte y los servicios públicos ya se
habrán estabilizado y mejorado pues no será necesario invertir en nuevas rutas sino en
mejorar las ya existentes, lo mismo con la seguridad, la educación, áreas de trabajo, etc.
4.3.4 Comunidades sustentables

El Gobierno Federal promovió la creación de un Grupo de Promoción y Evaluación de
Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (GPEDUIS) Los Desarrollos Urbanos Integrales
Sustentables ((DUIS) se definen como áreas de desarrollo integralmente planeados que
contribuyen al ordenamiento territorial de los Estados y Municipios y promueven un
desarrollo urbano más ordenado, justo y sustentable. Los DUIS facilitan la provisión
eficiente de servicios públicos, ayudan a reducir los daños al medio ambiente y se
desarrollan como diseño integral con áreas recreativas y servicios, y no como “ciudades
dormitorios”. Las áreas de desarrollo planeadas tienen dos funciones principales.

45
La primera es ser un motor de desarrollo a partir del equipamiento, servicios y vivienda, lo
que los convierte en el eje del desarrollo regional.
La segunda intención es generar proyectos mixtos, en los que participen los Gobiernos
Federal, Estatal y Municipal, desarrolladores y propietarios de la tierra, que puedan
integrarse a los centros urbanos existentes.
Estos proyectos se dividen en:

1. Nuevos polos de desarrollo bajo el esquema de nuevas ciudades con grandes
extensiones de tierra, enfocado a grandes y medianos desarrolladores, gobiernos
estatales y gobiernos municipales.
2. Proyectos de aprovechamiento de suelo intraurbano mediante la re densificación

inteligente de las ciudades existentes, en donde pueden participar Autoridades
Municipales y Estatales, así como desarrolladores de vivienda, preferentemente locales.
3. Proyectos Periurbanos, de generación de suelo servido con infraestructura para el

desarrollo de macro predios con usos de suelo mixto (vivienda, equipamiento,
servicios, industria, etc.), ubicados preferentemente en las inmediaciones de la ciudad
existente (ensanches), en donde se puedan desarrollar nuevas comunidades con la
participación de Autoridades Municipales y Estatales y desarrolladores de viviendas.
En el año 2006 inició la obra del primer proyecto certificado por GPEDUIS, el proyecto
“Valle de San Pedro” en Tijuana, Baja California.
En 2011 Gpeduis evaluó y certificó el primer proyecto interurbano en el centro histórico

de Puebla. Actualmente existen ocho proyectos que obtuvieron, al menos, una calificación
de 70 puntos en el proceso de evaluación con base a los requerimientos y criterios de
elegibilidad establecidos por el Gpeduis. Al mismo tiempo, existen otros cuatro proyectos
en proceso de evaluación y otros diez en proceso de pre-evaluación Ese grupo de 11
organismos definieron una Metodología de Evaluación para aprobar y certificar los
proyectos.
46
CAPITULO 5
METODOLOGÍA
5.1 METODOLÓGIA DE LA INVESTIGACIÓN

La investigación tiene un carácter exploratorio, por lo que se hizo una selección de manera
aleatoria para seleccionar una muestra representativa de los fraccionamientos
estandarizados de interés social de la ciudad de Mexicali, B.C. y determinar cuáles son los
factores que inciden en el abandono de los mismos.
De acuerdo al análisis y a la observación de la ciudad, se decidió dividir la ciudad en

tres bloques para obtener una muestra representativa de cada zona y el resultado sea
más objetivo. Los fraccionamientos que participaron en este sorteo debían de cumplir con
algunos de las siguientes condiciones como áreas verdes inexistentes, áreas comunes
vandalizadas, un comité de vecinos debilitado, residencias abandonadas.
La metodología de investigación tuvo un enfoque mixto, ya que se combinaron

técnicas cualitativas y técnicas cuantitativas para obtener datos e información.
1. OBSERVACIÓN: Se aplicaron las técnicas de la observación, a través la cual se

registraron las condiciones de deterioro urbano que se presentan en el
fraccionamiento seleccionado, lo que se realizó a través de recorridos físicos
por todo el fraccionamiento.
2. INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL: Se recurrió a la investigación documental para

contextualizar el problema en el estado y en el municipio, así como para
analizar los programas gubernamentales existentes sobre rescate de espacios
públicos y comunitarios. Se consultaron bases de datos sobre vivienda, para
identificar información sobre causas y niveles de abandono de la casas en
fraccionamientos estandarizados o de nueva creación.
3. ENCUESTA: Se aplicó una encuesta a cada uno de los residentes seleccionados

en cada fraccionamiento para conocer las necesidades que tienen en cuanto a
su comunidad y saber el grado de satisfacción que tienen referente a 5 temas
básicos,

47
1. casas abandonadas,
2. seguridad,
3. áreas verdes,
4. áreas comunes,
5. participación ciudadana
4. ENTREVISTAS: Se realizaron entrevistas con los responsables de la atención a

clientes y encargados de Postventa de las constructoras encargadas de la
construcción de los fraccionamientos para determinar cuál es su
responsabilidad legal en el mantenimiento y seguimiento de las comunidades
que ellos mismos comercializaron, así mismo se investigó cuáles son sus
programas actuales y apoyos para los comités de vecinos de este tipo de
fraccionamientos y sus proyectos a corto plazo en la mejora de los mismos.
5.2 DIAGRAMA DE FLUJO
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

OBSERVACIÓN
INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL
ENCUESTAS
A RESIDENTES Y EX RESIDENTES
ENTREVISTA A FUNCIONARIOS Y
CONSTRUCTORAS
ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN
COMPROBACIÓN O RECHAZO DE
LA HIPÓTESIS

48
5.3 SELECCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA MUESTRA
En un intento por ser lo más objetivo posible y que los resultados obtenidos en esta
investigación sean apegados a la realidad y a la situación actual de la ciudad de Mexicali,
B.C. se solicitó el apoyo del Dr. Agustín Sandez Pérez del Instituto de Investigaciones
Sociales de la UABC reconocido por su participación en múltiples proyectos de impacto
social en nuestra región.
De acuerdo con los resultados de INEGI, (2010) se determinó que existen varios
focos dentro de la ciudad que cuentan con un serio problema de vivienda deshabitada o
abandonada, concentrándose el mayor problema por sus dimensiones en 3 zonas
principales que son; Valle del Puebla con alrededor de 17,000 viviendas, Hacienda de los
Portales con 13000 y Lomas Altas con alrededor de 9,000 viviendas. Para fines de
economía en tiempo y recursos se seleccionaron los conjuntos de Valle del Puebla y
Hacienda de los Portales por encontrarse en las dos zonas opuestas de la ciudad y por ser
las que presentaban la mayor concentración de viviendas en el mismo desarrollo
habitacional. En el siguiente mapa se encuentran representados claramente los puntos
(en amarillo) de mayor problema en el abandono de viviendas
Fuente: Censo de población y vivienda INEGI, 2010

49
En un principio al considerarse los tres conjuntos de desarrollos se determinaron una
muestra de 386 encuestas, sin embargo al reducirse el universo nos dio una muestra de
235 que es con la que se decidió operar definitivamente. Una vez que se contó con la
muestra se realizó un procedimiento de Conglomerados, lo cual significa la selección de 23
manzanas a las cuales se les aplicaron 10 encuestas en cada uno.
Una vez que se seleccionó el número de manzanas se determinó el número de las

mismas que se seleccionarían en cada uno de los conjuntos de desarrollos, es decir que de
las 30,000 viviendas de nuestro universo la muestra seria dividida de la siguiente manera;
DESARROLLO No. DE VIVIENDAS % DEL UNIVERSO ENCUESTAS
Valle del Puebla 17,000 56 132
Hda. de los Portales 13,000 44 103
30,000 100% 235
Cuando se obtuvo el muestreo por cada uno de los conjuntos de desarrollos se

procedió de la misma forma a determinar el número de encuestas a aplicar por cada uno
de los fraccionamientos existentes en cada uno de ellos de acuerdo al porcentaje que
significaban de la totalidad del conjunto de desarrollos.
Ya establecida la cantidad de encuesta a aplicarse en cada uno de los

fraccionamientos se enumeraron las cuadras que los conformaban eliminando aquellas
que por su tamaño o ubicación no serían significativas. Una vez enumeradas las cuadras se
procedió a sortearlas y obtener el número de las mismas que correspondían considerando
que se encuestaría a 10 viviendas en cada cuadra en muchas de las cuales no existían
dicha cantidad de viviendas habitadas. Por ultimo una vez que se determinaron las
cuadras que serían encuestadas se decidió la aplicación de las encuestas iniciando por la
vivienda de la esquina más al sur y haciendo un recorrido en forma de las manecillas del
reloj hasta conseguir la aplicación de las 10 encuestas.

50
CAPITULO 6
ANÁLISIS Y RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN
A continuación se presenta la información obtenida de la aplicación del cuestionario

aplicado a los residentes de Valle del Puebla y Hacienda de los Portales en Mexicali, Baja
California. Los cuales de acuerdo con las estadísticas municipales y estatales son las zonas
de la ciudad con la mayor acumulación de residencias en situación de abandono. En total
se aplicó la encuesta a 235 residentes de los cuales 132 correspondieron a Valle del
Puebla y 103 a residentes de Hacienda de los Portales
Los hallazgos logrados a través de la encuesta la cual fue aplicada a residentes de

los conjuntos habitacionales anteriormente mencionados nos dan un panorama general
de la situación que viven estas familias en relación con su comunidad, muestra una
perspectiva de la calidad de vida que día a día enfrentan en cuanto a los problemas de
seguridad, la deficiencia de los servicios públicos y de la carencia de apoyos
gubernamentales para el mantenimiento y mejoramiento de sus comunidades. En la tabla
6.1 nos muestra el ingreso familiar en cada uno de los desarrollos
Tabla 7. INGRESOS FAMILIARES

DESARROLLO INGRESOS PROMEDIO POR FAMILIA
HACIENDA DE LOS PORTALES $7,155.34
VALLE DEL PUEBLA $5,403.03
PROMEDIO $6,171.06
Fuente: Elaboración propia con resultados de la encuesta aplicada a residentes de Valle del Puebla y
Hacienda de los Portales
Respecto a los resultados sobre el tiempo viviendo ahí se puede observar que en
general son familias con pocos años de residencia aun cuando estos desarrollos tienen
más de 10 años de construidos como se muestra en la tabla 6.2

51
Tabla 6.2. TIEMPO DE RESIDENCIA EN LA VIVIENDA
DESARROLLO MENOS DE 3 AÑOS DE MAS DE 3 AÑOS DE
RESIDENCIA RESIDENCIA
HACIENDA DE LOS PORTALES 73% 30%
VALLE DEL PUEBLA 94% 38%
PROMEDIO 71% 29%
Hacienda de los Portales de Mexicali, B.C.
Al analizar cuál es la percepción en dos de los indicadores más fuertes de calidad

de vida de una familia en su comunidad se puede apreciar en la tabla 6.3 que la gran
mayoría reprueba el tema de seguridad y de imagen de sus desarrollos de vivienda.
Cuando una familia no se siente segura dentro de su vivienda ni está satisfecha con su
entorno no permite la sana convivencia con sus vecinos ni la tranquilidad para dejar que
sus hijos salgan libremente a la calle o al parque donde el 43% de los encuestados afirman
nunca haber ido, lo que demuestra lo poco atractivo que son estas áreas comunes.
Tabla 6.3 CALIFICACION SOBRE SEGURIDAD E IMAGEN URBANA DE LA COMUNIDAD

DESARROLLO CALIFICACION AL TEMA DE CALIFICACION AL TEMA DE
SEGURIDAD DEL 1 AL 10 IMAGEN URBANA DEL 1 AL 10
HACIENDQA DE LOS PORTALES 5.79 5.41
VALLE DEL PUEBLA 5.17 5.50
PROMEDIO 5.44 5.46
De igual forma manifestaron una gran apatía al referirse al tema de la participación

en los comités de vecinos o en el apoyo para hacer trabajos comunitarios. Existe un
descontento general por parte de los residentes de estos desarrollos pues no han sido
apoyados por las autoridades correspondientes, en algunos casos existen casos de malos
manejos de los recursos y en otros la apatía ha sido un factor determinante para que los
residentes de Valle del Puebla y Hacienda de los Portales no contribuyan activamente
(véase tabla 10).

52
Tabla 6.4 PARTICIPACION DE LOS RESIDENTES EN EL COMITÉ DE VECINOS
DESARROLLO PORCENTAJE DE PARTICIPACION
HACIENDA DE LOS PORTALES 21%

VALLE DEL PUEBLA 17%
PROMEDIO 16%
En cuanto a la posibilidad de participar de forma activa en apoyar a su comunidad

ya sea con trabajo en eventos o jornadas de limpieza o en el comité de vecinos más del
80% de los entrevistados estaría dispuesto a participar, así mismo, un 70% de los
encuestados aceptaría el pago de una cuota de mantenimiento para sostenimiento y
mejora del parque, aumento de la seguridad y limpieza de las áreas comunes. Esta
participación debe ser vigilada y asesorada por las autoridades responsables para que los
resultados sean más contundentes y disminuir la apatía y desconfianza que existe por
parte de los residentes.
Asimismo los residentes de estos desarrollos manifiestan que sufren un problema

de inseguridad alto pues declararon el 47% de los entrevistados que han sido víctimas de
algún delito dentro de su comunidad. Algunos residentes manifiestan haber sido víctimas
de algún delito dos o más veces por lo que viven en la incertidumbre y la intranquilidad
de que sus familias y propiedades estén seguras. De acuerdo con los datos obtenidos de
las encuestas el delito que más ocurre en estos desarrollo es el de robo a casa habitación
como se puede observar en la tabla 6.5
Tabla 6.5 TIPOS DE DELITO MAS COMUNES EN ESTOS DESARROLLOS

DESARROLLO ROBO A CASA ROBO DE ASALTO OTRO
HABITACION AUTO
HACIENDA DE LOS PORTALES 50% 14% 33% 2%
VALLE DEL PUEBLA 75% 10% 9% 6%
PROMEDIO 65% 12% 18% 5%
53
Un punto general al que se refieren todos los residentes como el de mayor
prioridad en su comunidad es el referente al incremento en la inseguridad. Casi el 50% de
los residentes han sufrido algún tipo de delito en el tiempo que tienen viviendo en estos
desarrollos, sin embargo también carecen de servicios públicos eficientes como se
muestra en la tabla 6.6 donde se enumeran del 1 al 4 las prioridades en cuanto a los
siguientes servicios.
TABLA 6.6 PERCEPCION DE PRIORIDADES EN LOS SERVICIOS PUBLICOS

SERVICIOS PUBLICOS HACIENDA DE LOS PORTALES VALLE DEL PUEBLA
SEGURIDAD 1 1
TRANSPORTE PUBLICO 4 4
ALUMBRADO 3 3
LIMPIEZA 2 2
CONCLUSIONES
Definitivamente los factores que influyen en el abandono de estas comunidades son muy
variados y se dan en combinaciones multifactoriales como lo son la ubicación geográfica
donde se encuentran estos desarrollos, al tipo de clima predominante de la región, a la
prestación de los servicios públicos, a la distancia de los centros de trabajo, la cercanía con
comunidades de alta inseguridad, etc.
A pesar de estos factores y las distintas características de estas comunidades

podemos llegar a una misma conclusión respecto a por que detono esta situación hace
más de 8 años y que aún hoy en día no se ha podido resolver. Después de hacer recorridos
físicamente por cada una de las comunidades sujetas de investigación en este Estudio, de
aplicar cientos de encuestas, entrevistas con los residentes, personas clave en
constructoras y funcionarios públicos he llegado a la conclusión que este problema surge a
raíz de una mala aplicación de una Política Publica de Vivienda.
54
La política de Vicente Fox de vivienda para todos fue muy mal manejada pues no
establecieron las bases firmes para el control de la expansión de las ciudades y las
características de dichos desarrollos, así mismo no se contempló realmente un buen
sistema de evaluación crediticia para la adquisición de dichas viviendas, lo que trajo como
consecuencia una altísima oferta de vivienda ya que las constructoras comenzaron a
desarrollar conjuntos habitacionales a diestra y siniestra bajo la tutela del gobierno que
les brindaba créditos y apoyos muy atractivos y las instituciones financieras otorgaban
créditos con bajos requisitos avalados por el mismo gobierno.
Esta burbuja no tardó mucho en reventarse pues existía sobre oferta de vivienda
las cuales no se vendieron, se otorgaron miles de crédito a personas que no tenían
solvencia económica para pagar sus mensualidades y terminaron abandonando las
propiedades y las instituciones de pronto ya tenían un sobre inventario de viviendas
recuperadas ocasionando el colapso financiero de 2008.
No podemos llegar a la conclusión de que existe un solo culpable en este

problema pues como comenta el Arq. Juventino Pérez Bambilla quien en su momento era
director del Instituto Municipal de Investigación y Planeación (IMIP) se permitió durante
muchos años la construcción de desarrollos de vivienda en lugares cada vez más alejados
de los centros de trabajo y con deficiente servicios de Transporte Publico para poderlos
llevar a dichos centros. Por otra parte el encarecimiento de los terrenos cercanos a la
mancha urbana hizo más atractivo y redituable para las constructoras desarrollar estos
conjuntos habitacionales en la periferia de la zona urbana y en algunos casos en zonas
rurales.
Por otra parte en entrevista con el Lic. Diego Echavarría quien en ese entonces
fungía como director de Desarrollo Social Municipal (DESOM) y actualmente Regidor del
XII Ayuntamiento de Mexicali comentaba que la situación en algunos de esos
fraccionamientos era de caos ya que imperaba la delincuencia, el abandono y la

55
desintegración familiar. Si bien estaban trabajando en dichas comunidades también tenían
que darle seguimiento a las necesidades de las colonias y asentamientos que ya tienen
muchos años en la ciudad, una tarea muy difícil pero que habían logrado hacer grandes
cambios.
Se está trabajando actualmente en un programa de apoyo para aquellas

comunidades que se están organizando en comités de vecinos, si bien es responsabilidad
del gobierno proveer de seguridad, limpieza, mantenimiento de áreas verdes, etc, es bien
sabido que no se da abasto con este compromiso por lo que este programa busca el
trabajo conjunto de la autoridad, la comunidad y algunas empresas privadas. DESOM está
apoyando en la conformación de los comités de vecinos, asesorándolos, brindándoles
equipo de mantenimiento, materiales para tapiado de casas en abandono, equipamiento
deportivo entre otros, con esto se busca la integración de la comunidad para evitar el
deterioro de sus áreas comunes, apoyarse en temas de seguridad y mantenimiento y
promoción de la unión familiar.
Comentaba que ante la crisis que inicio en el 2008 muchas constructoras entraron
en una situación económica muy difícil que las obligo a abandonar muchas de las
comunidades que acababan de terminar o que bien estaban aún en construcción. Como
mencionamos anteriormente la Ley obliga a las constructoras a prestar los servicios
públicos básicos a sus desarrollos hasta que este se entrega a Servicios Públicos
Municipales y demás dependencias responsables de los mismos, sin embargo muchas no
estaban en condiciones de prestar estos servicios y mucho menos de concluir los
desarrollos suspendiendo la prestación de los mismos. Esta situación creo temor, molestia
y mucha incertidumbre en los residentes, muchos de los cuales ante el miedo de ser
víctimas de algún delito optaron por abandonar sus viviendas.

56
Como medida para detener esta situación DESOM está trabajando en la
conformación de los comités de vecinos en dichas comunidades con el fin de promover la
participación ciudadana en el mejoramiento de su entorno, se están mejorando los
parques y áreas deportivas para promover la cultura del deporte y alejar a los jóvenes de
la delincuencia y las drogas. La conformación de estos comités es uno de los requisitos
principales de este programa para hacerles llegar la ayuda, si bien la apatía es mucha y la
desconfianza de la ciudadanía en las autoridades es muy alta se está logrando que cada
vez más comunidades se adhieran a este programa y participen en el mejoramiento de su
entorno.
Durante esta investigación también tuve la oportunidad de conversar con el Ing.

Julio Chang, socio fundador de la empresa Promocasa una de las desarrolladoras de
vivienda más grande de la región. Desde su punto de vista el comenta que ellos como
ofertadores de un producto tienen derecho a promover sus desarrollos de la forma y
precio que ellos consideren requiere el mercado, es lo que hacían en esos años. El
gobierno les otorgaba grandes incentivos por construir, además le daban muchas
facilidades a los solicitantes de un crédito de vivienda por lo que al parecer todo estaba en
perfectas condiciones para que se diera un buen ciclo económico, los proveedores de
dichas constructoras tenían altas ventas al igual que los desarrolladores, los promotores
de servicios y productos satélites alrededor de la vivienda igualmente, todo parecía
perfecto.
A raíz de la crisis de la vivienda que se vivió en los Estados Unidos a partir del 2008
y un mal sistema de manejo de créditos de la vivienda dio inicio a un problema de
especulación en el que todo mundo entro en pánico deteniéndose el engranaje
económico de manera casi inmediata, el consumo se detuvo, todos estaban a la
expectativa y de estar vendiendo alrededor de 150 viviendas mensuales de los distintos
niveles económicos a la vuelta de unos pocos meses solo se vendían 30 ocasionando con
esto una insolvencia que les hizo imposible cumplir con sus compromisos de créditos

57
bancarios, pagos a proveedores y difícilmente cubrían los gastos fijos viéndose en la
necesidad de liquidar a gran parte de su personal y negociar con sus acreedores pagos en
especie con terrenos, acciones, viviendas o maquinaria.
En conclusión el problema del abandono de estas comunidades fue la mala Política

Publica de la Vivienda que promovió con mayor fuerza el Presidente Vicente Fox Quezada
quien bajo la frase de “vivienda para todos” redujo los requisitos mínimos para la
adquisición de una casa otorgándose créditos a personas que no tenían capacidad de
hacer frente a los compromisos de pago y por otra parte la ambición desmedida de las
constructoras quienes al ver esa oportunidad de negocio empezaron a construir cada vez
más desarrollos en lugares muy distantes de las zonas de trabajo y con serias carencias en
los servicios públicos lo que trajo como consecuencia fraccionamientos ‘fantasmas’ en
todas las ciudades del país ya que las ventas fueron mucho menor a las esperadas.

58
BIBLIOGRAFÍA
Ardila, Rubén (2003). Calidad de vida: una definición integradora, Revista Latinoamericana
de Psicología, vol. 35, núm. 2, pp. 161-164, Colombia: Fundación Universitaria Konrad
Lorenz. Recuperado de. http://www.redalyc.org/pdf/805/80535203.pdf
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Marchioni, Marco (1999) Comunidad, participación y desarrollo. Teoría, metodología y

práctica de la intervención comunitaria. Madrid. Editorial Popular.
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B3n+y+desarrollo+-+Marco+Marchion-yami.pdf
Monterrubio, Anavel ( 2013). Renovación urbana y calidad de vida en el hábitat popular de

los barrios históricos de la ciudad de México, México: Centro de Estudios de Opinión
Pública. Consultado en http://cesop.blogspot.mx/2013/09/renovacion-urbana-y-calidad
-de-vida-en.html
Putnam, Robert (1995) Bowling Alone: America’s Declining Social Capital en Journal of
Democracy
Real Academia de la Lengua Española (2011). Diccionario de la Lengua Española, España:

RAE. Consultando en http://www.rae.es/
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Guadalajara. Consultado en http://cesop.blogspot.mx/2013/09/renovacion-urbana-y-
calidad-de-vida-en.html

59
Coulomb, Rene y Douhau, Emilio (1988) La ciudad y sus actores, Conflictos y estrategias
sociespaciales frente a las transformaciones de los centros urbanos
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http://www.conavi.gob.mx:8080/Reports/INEGI/ParqHab.aspx
http://www.jsa.com.mx/documentos/publiaciones_jsa/libro%20vivienda%20social.pdf
http://www.conorevi.org.mx/pdf/estad%C3%ADstica%20vivienda%20en%20m%C3%A9xic
o.pdf
http://www.mexicali.gob.mx/transparencia/administracion/plandesarrollourbano/pducp2
025.pdf
http://www.bajacalifornia.gob.mx/portal/temas/vivienda.jsp
http://portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/infonavit/el+instituto/el_infonavit/histo
ria.
http://www.inegi.org.mx/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/censos/pobla
cion/2010/panora_socio/bc/Panorama_BC.pdf

60
SECCIÓN DE ANEXOS
1- GALERIA DE IMÁGENES
 1.1 Grupo de viviendas abandonadas
 1.2 Vivienda con 4 años abandonada
 1.3 Vivienda con 5 años de abandonada
 1.4 Viviendas sin vender por más de 1 año
 1.5 Vivienda con 2 años de abandono
2- INSTRUMENTOS DE INVESTIGACIÓN
 2.1 Entrevista DESOM
 2.3 Entrevista IMIP
 2.4 Entrevista INDIVI
 2.5 Entrevista Constructoras
 2.6 Encuesta a residentes de los fraccionamientos
3- TABLA DE PREGUNTAS Y OBJETIVOS

4- TABLA DE OPERACIONALIZACIÓN

61
GALERIA DE IMÁGENES
• 1.1 Grupo de viviendas abandonadas

4 años de antigüedad
6 años de antigüedad
3 años de antigüedad 2 años de antigüedad

Fotografías aportadas por CITYPLAN

62
• 1.2 Vivienda con 4 años abandonada
Fraccionamiento con 4 años de antigüedad

Zona Sur de la Ciudad.

63
• 1.3 Vivienda con 5 años de abandonada

Zona Suroeste de la Ciudad.

64
• 1.4 Viviendas sin vender por más de 1 año
Fraccionamiento con 1 año de antigüedad

Zona Suroeste de la Ciudad.

65
• 1.5 Vivienda con 2 años de abandono

Zona Este de la Ciudad.

66
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
FRACC.____ NUM____ FECHA____________

CUESTIONARIO PARA RESIDENTES DE FRACCIONAMIENTO _________________________
EDAD_________ SEXO_______ PERSONAS QUE VIVEN EN LA VIVIENDA_________
INGRESO MENSUAL FAMILIAR_________________
1.- ¿Cuánto tiempo tiene viviendo en el fraccionamiento?
1) Más de tres años 2) Menos de 3 años
2- ¿Del uno al diez como considera la seguridad en su fraccionamiento? ________
3.- ¿Del uno al diez como considera la imagen urbana en su fraccionamiento?_________
4.- ¿Participa en el comité de vecinos? SI N0
5.- ¿Con que frecuencia acude al parque?
a)2 o más x semana b) 1 vez cada 15 días c) Una vez por mes d) Nunca
6.- ¿Ha sido víctima de algún delito en su fraccionamiento? SI NO (pase a
la preg. 7)
¿Cuál? 1) Robo casa 2) Robo auto 3) Asalto 4) Otro (especifique) _________________
7.- ¿Estaría dispuesto a participar dos o más veces al mes en el mejoramiento de su
comunidad? SI NO
8.- ¿Estaría dispuesto a pagar una cuota mínima para el mantenimiento y mejora de su
comunidad?`` SI NO
9.- Enumere del uno al cuatro los servicios que más requiere su comunidad:
___Seguridad ___Transporte público ___Alumbrado ___Limpieza
10.- ¿En general cómo es su relación con sus vecinos?
1) Buena 2) Regular 3) Mala 4) Nula
11.- ¿Ha recibido algún apoyo por parte del gobierno para mejorar el parque, para el
mantenimiento de su comunidad o para eventos sociales, deportivos, culturales, etc.?
67
SI NO ¿Cuáles?_________________________________________

FECHA: _________
ENTREVISTA PARA ENCARGADOS DE ATENCIÓN AL CLIENTE O POST VENTA DE LA
CONSTRUCTORA_________________________________________________________
NOMBRE____________________ PUESTO__________________________________
1.- ¿De qué forma es la participación de la empresa en la formación de los comités de

vecinos de sus desarrollos?
2.- ¿Cuál es el periodo de tiempo que manejan para el apoyo a dichas comunidades
respecto al mantenimiento de áreas verdes, de áreas comunes, seguridad, etc.?
3.- Desde su punto de vista, ¿cuál cree usted que sea el principal factor por el que los
residentes de un fraccionamiento abandonan su vivienda?
4.- ¿Cuentan con algún tipo de programa o apoyo para las comunidades que ustedes
comercializan una vez que estas fueron entregadas al municipio?
5.- ¿Cuentan con algún tipo de estudio o estadísticas respecto al abandono de las
viviendas por parte de los residentes en sus desarrollos?
6.-Desde su punto de vista ¿cómo cree que su empresa pueda colaborar para evitar el
abandono y deterioro de las comunidades una vez que estas ya fueron entregadas al
municipio?
7.- Por último, ¿cómo considera que el gobierno pueda ayudar a evitar el deterioro de
estas comunidades?

68
FECHA: ___________
ENTREVISTA PARA DIEGO ECHEVARRIA DIRECTOR DE DESARROLLO SOCIAL MUNICIPAL
(DESOM)
1.- ¿Cuál es el número de comités de vecinos que se tienen registrados en el municipio?

2.- ¿Cuáles son los estímulos y apoyos que otorga Desom a los comités de vecinos del
municipio?
3.- Desde su punto de vista y experiencia, ¿cuáles son las peticiones más frecuentes que
solicitan los comités de vecinos al municipio?
4.- ¿Qué tipo de capacitación se les brinda a los miembros de la mesa directiva de los
comités de vecinos por parte de Desom?
5.- ¿Cuáles considera usted que son las principales causas del abandono y deterioro de las
comunidades en Mexicali?
6.- ¿Cómo sería posible un trabajo tripartito entre las autoridades, la iniciativa privada y
los comités de vecinos para asegurar la imagen urbana y la sustentabilidad de los nuevos
fraccionamientos?
7.- Por último, ¿Cuál es su opinión respecto a la compactación de las ciudades? Es decir el
aprovechamiento de los espacios públicos y de las viviendas que se encuentran
abandonadas en las comunidades estandarizadas?

69
FECHA: ___________
ENTREVISTA PARA EL DIRECTOR DE SUELO Y VIVIENDA DE INDIVI DELGADO MARTINEZ
RAFAEL
1.- ¿Cuál es el número de viviendas registradas en el estado y en Mexicali, y cuantas de

ellas se encuentran abandonadas?
2.- ¿Cuáles considera usted que son las causas principales del deterioro y abandono de las
viviendas en Mexicali?
3.- ¿Cuáles son los tipos de programas y apoyos que maneja esta dependencia para evitar
y solucionar este tipo de problemas?
4.- ¿Cuáles son los tipos de datos con que cuentan respecto a las viviendas abandonadas
que se encuentran invadidas ilegalmente y que tipo de programas tienen para dar
solución a este problema?
5.- ¿Cuentan con algún tipo de programa o apoyo para los comités de vecinos en
fraccionamientos en abandono?
6.- ¿cuáles son los programas o enlaces con otras dependencias para dar solución a estos
problemas de vivienda?
7.- Por último, ¿Cuál es su opinión respecto a la compactación de las ciudades? Es decir el

70
FECHA: ___________
ENTREVISTA PARA EL ARQUITECTO JUVENTINO PEREZ BRAMBILA EX DIRECTOR DEL
INSTITUTO MUNICIPAL DE INVESTIGACIÓN Y PLANEACIÓN URBANA DE MEXICALI (IMIP)
1.- ¿Cómo ha sido el crecimiento de la vivienda de Mexicali en la última década con

respecto a la prestación de servicios públicos?
2.- ¿Cuáles considera usted que son las principales causas del abandono y deterioro de las
comunidades en Mexicali?
3.- ¿Cuáles son las expectativas actuales con respecto al crecimiento de la mancha urbana
con relación a las constructoras y desarrolladores de vivienda?
4.- ¿Cuáles considera usted que serán los factores más críticos respecto al desarrollo
urbano en el corto plazo para Mexicali?
5.- Desde su opinión personal y como ex director del IMIP ¿Cuáles considera usted que
son los cambios que se deben realizar al plan de desarrollo urbano de Mexicali para que el
sistema de servicios públicos y vivienda no colapsen en el futuro?
6.- Por último, ¿Cuál es su opinión respecto a la compactación de las ciudades, es decir el

71
GENERAL PREGUNTAS OBJETIVOS
Qué motivos llevan a los Identificar los motivos que han
residentes de un fraccionamiento llevado a los residentes de los
fraccionamientos estandarizados a
estandarizado a abandonar sus abandonar sus casas.
casas?
¿Cuáles son los problemas Diagnosticar la problemática social y
comunitarios y urbanos que se urbana que enfrentan los
fraccionamientos estandarizados a
derivan del abandono y deterioro causa del abandono y deterioro de
de casas en los fraccionamientos casas.
estandarizados?
Que características presenta la
Analizar las características que
ESPECIFICOS
participación en comités de
presenta la participación en comités
vecinos, por parte de los de vecinos de los residentes de los
residentes de los fraccionamientos fraccionamientos estandarizados
estandarizados?
Identificar cuáles son los programas,
¿Cuáles son los programas
gubernamentales y de las
gubernamentales y de las
constructoras, que existen
constructoras que existen
actualmente para el mejoramiento de
actualmente el mejoramiento de
las comunidades de nivel medio alto
las comunidades deterioradas?
en Mexicali y cuáles de ellos se
aplican en los fraccionamientos
estandarizados
HIPOTESIS:
EL ABANDONO DE LAS VIVIENDAS Y EL DETERIORO DE LAS
COMUNIDADES ESTANDARIZADAS SE DEBE PRINCIPALMENTE A LA
FALTA DE PARTICIPACION DE LAS ASOCIACIONES COMUNITARIAS Y A LA
FALTA DE PROGRAMAS DE DESARROLLO POR PARTE DE LAS
AUTORIDADES Y LAS CONSTRUCTORAS AFECTANDO LA CALIDAD DE
VIDA DE SUS HABITANTES.
72
TABLA DE OPERACIONALIZACION “Abandono de las comunidades”
CONC DIMENSIONES INDICADORES
EpPTO Apoyos municipales a comités de vecinos
O
Programas de seguridad pública para
colonias organizadas en comités
APOYOS DE Desarrollo social y programas de

participación ciudadana
PROGRAMAS DE Enlaces y acercamientos de otras
GOBIERNO dependencias involucradas, seguridad
pública, desarrollo social, servicios públicos,
Programas de convivencia en familia y en
CALIDAD DE VIDA EN COMUNIDAD
comunidades organizadas
Organización y desarrollo de líderes
comunitarios.
Participación en actividades recreativas
Funcionamiento de los comités de vecinos
Causales del abandono de viviendas
CALIDAD Percepción de satisfacción de calidad de vida
DE HABITAT en comunidad.
Grado de convivencia vecinal
Grado de percepción de seguridad
Programas de postventa.
PARTICIPACION
Programas de capacitación de
DE LAS mantenimiento de áreas comunes
CONSTRUCCTORA
SEN EL Compromisos y obligaciones legales sobre la
DEARROLLO creación de espacios públicos y convivencia
DE SUS Participación y compromisos en los comités
COMUNIDADES de vecinos de sus desarrollos.
Seguimiento de las leyes y reglamentos
respecto a la calidad y mantenimiento de sus
fraccionamientos

73

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UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE BAJA CALIFORNIA

FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES Y POLÍTICAS

EL DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON

ESTUDIO DE CASO QUE PRESENTA:

PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

DIRECTOR DE ESTUDIO DE CASO

MEXICALI, BAJA CALIFORNIA; ENERO 2018

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 1

 INTRODUCCIÓN: EL DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES

CAPITULO 1- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

CAPITULO 2- SITUACIÓN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN EL MUNICIPIO DE

CAPITULO 3.- LA VIVIENDA SOCIAL

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 2

CAPITULO 5- METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

CAPITULO 6- ANÁLISIS Y RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 3

Imagen 1. FRACCIONAMIENTO URBI TONALA, JALISCO

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 4

Para muchos de ellos es imposible adquirir un crédito para vivienda pues no

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 5

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 6

En todo el mundo existe este problema en menor o mayor medida y no es

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 7

Para el año 2000, en Alemania este problema ya era de preocupación para el

Las estadísticas a nivel mundial en el tema de viviendas abandonadas para finales

En México, el problema se ve generalizado en los fraccionamientos de interés

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 8

En Mexicali existen alrededor de 350,000 viviendas de las cuales poco más de

El nivel en el que ha escalado la desocupación de vivienda en algunos

Gran parte de este problema lo ocasionaron las constructoras que empezaron a

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C. 9

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

Este desarrollo habitacional, Hacienda de los Portales fue construido a mediados

Ante este contexto, se hace indispensable determinar las necesidades de

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

• ¿Qué características presenta la participación en comités de vecinos, por parte de

• ¿Cuáles son los programas gubernamentales y de las constructoras que existen

1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

 Analizar las características que presenta la participación en comités de vecinos de

 Identificar cuáles son los programas, gubernamentales y de las constructoras, que

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

Actualmente las desarrolladoras en complicidad con los autoridades de los tres

Se pretende que con los resultados de esta investigación se puedan crear

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

SITUACIÓN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN EL MUNICIPIO DE

2.1 ANTECEDENTES GENERALES DE LA VIVIENDA EN BAJA CALIFORNIA

No existen datos exactos sobre cuál es el número de personas que cruzan

Tabla 2.2.2 COMPOSICIÓN DE LA VIVIENDA EN BAJA CALIFORNIA DE ACUERDO A SU

MUNICIPIO HABITADAS DESAHABITADAS USO TEMPORAL TOTAL

2.2 ESTADO DE LA VIVIENDA EN EL MUNICIPIO DE MEXICALI, B.C.

En la actualidad el número de viviendas en abandono en la ciudad está estimado

Si bien el problema de la vivienda en abandono es un problema generalizado,

Tabla 2.2.1 DISTRIBUCIÓN DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO

Vivienda % Vivienda % Vivienda Uso %

Fuente; Censo General de Población y Vivienda 2010. INEGI

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

2.3 FACTORES DE INCIDENCIA EN EL ABANDONO DE VIVIENDAS

No se puede generalizar o determinar a un solo factor como el determinante para

En Yucatán se encuentra un desarrollo con alrededor de 3000 viviendas que no

DETERIORO Y ABANDONO DE LAS COMUNIDADES CON VIVIENDAS ESTANDARIZADAS EN MEXICALI, B.C.

2.3.1 Ubicación de los Desarrollos de Vivienda

Actualmente ya podemos ver desarrollos inmobiliarios que estan siendo