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MANUAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LOS

GASTOS DE TU HIPOTECA

Informe realizado por HelpMyCash

 Tu simulación

Para un importe de la hipoteca de: 52.800€

La responsabilidad hipotecaria sería: * 60.720€

Y el desglose aproximado de los gastos:

Notario: 304€

Gestoría: 400€

Registro: 151€

IAJD: Entre 304€ y 911€

En total, has pagado y podrás recuperar entre ** 1.159€ y 1.766€

1. ¿Qué información te ofrece esta calculadora?

Esta calculadora gratuita te proporciona el importe orientativo que debe devolverte tu entidad por los gastos de
formalización de tu hipoteca que abonaste al inicio de la financiación, pero que en realidad debería haber
costeado tu banco.

El importe total corresponde a la suma de los costes de notaría, gestoría ,registro e IAJD abonados a
consecuencia de la escrituración del préstamo hipotecario.

A continuación, te ofrecemos un informe detallado de los gastos previos a la firma de la hipoteca, dividido en dos
partes, gastos de hipoteca y gastos de compraventa.

* La responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca
(capital, intereses, intereses de demora, costas judiciales, gastos). Cada entidad establece la definición o las
variantes que conforman dicha responsabilidad, puediendo variar de un banco a otro e incluso de un año a otro.

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** El importe varía en función del IAJD que es fijado por cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,5 % y el
1,5 %. Además, los importes de notaría, registro y gestoría son valores medios, puesto que en función del año
las tarifas de estos servicios varían.

2. ¿Qué gastos has pagado?

Unos días antes de firmar tu hipoteca, probablemente el banco te solicitó hacer un fondo de provisiones (de
aproximadamente el 12 % del valor de la vivienda) para afrontar los gastos de formalización de la hipoteca y los
gastos de compraventa de la vivienda.

El pago de todos estos costes se oficializa, normalmente, dos meses después de la firma de la hipoteca. Una
vez transcurrido ese período, si depositaste más dinero de la cuenta, el banco devuelve el dinero sobrante. En
cambio, si el importe de los gastos de escrituración fue mayor que el previsto, pide más dinero para cubrir la
parte restante.

AVISO: siempre es imprescindible exigirle al banco que te entregue un desglose de los gastos de compraventa y
de formalización de la hipoteca que pagarás el día de la firma.

2.1. Gastos derivados de la hipoteca

Los gastos de formalización del préstamo hipotecario son los siguientes:

2.1.1. Notaría. Son los honorarios del notario por escriturar y certificar el contrato hipotecario. Constituye
un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria, que varía según la entidad bancaria y de otros factores
como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del
préstamo de la responsabilidad hipotecaria.
2.1.2. Gestoría. Son los honorarios del gestor por inscribir la hipoteca y liquidación de impuestos. Sus
honorarios aproximadamente rondan los 400 euros de media. La gestoría es determinada por el banco y,
al ser profesionales libres, sus tarifas no están reguladas y pueden variar de unas empresas a otras.
2.1.3. Registro. Son los honorarios requeridos para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad. Normalmente no supera el 0,2 % de la responsabilidad hipotecaria.
2.1.4. IAJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Constituye normalmente entre el 0,5 % y
el 1,5 % de la responsabilidad hipotecaria fijada en la escritura del préstamo hipotecario. Es competencia
de cada comunidad autónoma determinar el valor de este impuesto, siendo 0 % el valor más bajo y 1,5 %
el más alto.

Además de estos gastos, antes de que el banco te aprobara la financiación abonaste los costes emergidos de la
tasación hipotecaria, aproximadamente 300 euros.

2.2. Gastos de la compraventa

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Aparte de los gastos de formalización de la hipoteca, también abonaste unos costes fruto de la compraventa del
bien inmueble como la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos (IAJD, IVA o ITP):

2.2.1. Notaría. Es un porcentaje del valor de la compra-venta, pero también depende de otros factores
como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del valor
de la vivienda.
2.2.2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: (1) un pago de
unos 30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos
impagados, hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro.
Normalmente no supera el 0,2 % del valor del inmueble.
2.2.3. Gestoría. Los honorarios no están regulados por ley, pero suelen aproximarse a los 400 euros de
media.
2.2.4. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Supone un 10 % del importe de la escritura de compra-
venta. El IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción.
2.2.5. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Constituye aproximadamente el 10 % del
importe escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de
segunda mano.
2.2.6. IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es un impuesto que fija cada comunidad
autónoma, por los gastos de inscripción de la operación, y que puede oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %
sobre el importe de compraventa. Solo se paga cuando se adquiere una vivienda nueva.

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 3. ¿Qué gastos debe devolverte el banco?

Si no existió un reparto de los gastos derivados de la formalización de la hipoteca (costes reflejados en el

apartado 2.1), el banco tendrá que devolverte todo el dinero que pagaste, ya que como sujeto pasivo o
interesado en la operación, no podía obligar al cliente a asumirlos todos. Estos costes son:

Gestoría
Notaría
Registro de la Propiedad
IAJD

Estos son los gastos de constitución que, según el Tribunal Supremo, tienes derecho a recuperar. Sin embargo,
este organismo todavía no se ha pronunciado sobre los gastos de tasación, aunque algunos juzgados ya los
devuelven bajo el argumento de que es un servicio accesorio que debe pagar el banco como principal
interesado.

En cuanto al resto de los gastos asociados a la adquisición de una vivienda, no puedes reclamar el coste
asociado a la operación de la compraventa, pues deben ser abonados en su totalidad por el
comprador/prestatario. Además, si has llevado a cabo una subrogación o una novación de hipoteca, tampoco
podrás recuperar lo que pagaste por trasladarte a otra entidad o modificar el contrato.

4. ¿Por qué debes recuperar ese dinero?

La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013 emitida por el Tribunal Supremo considera nulas las
cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como
consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el
banco. El Supremo estableció en febrero de 2018 que el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos
Documentados corresponde al consumidor, pero el 16 de octubre del mismo año cambió su postura al fallar que
ese abono debe realizarlo el banco.

Por todo lo mencionado, si no ha habido reparto en el pago de los gastos de constitución y se han cargado
íntegramente al cliente, este puede reclamar la devolución de los aranceles notariales y registrales y de los
gastos de gestoría a su entidad.

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 5. ¿Quién puede reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca?

El 100 % de las familias que tengan una hipoteca en vigor o cancelada, puesto que la sentencia determina que
esta cláusula es nula y, por lo tanto, lo es desde el principio.

Además, las personas que ya hayan cancelado su deuda también podrán reclamar la devolución de estos
costes, puesto que el Código Civil establece el plazo de 15 años como el periodo máximo en que una cantidad
de dinero puede ser reclamada. Aunque en función de los diferentes tipos de deudas, organismos emisores y
leyes forales o autonómicas, los plazos pueden variar.

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 6. ¿Cómo puedo reclamar la devolución de estos costes?

En primer lugar, debes acudir a la entidad y solicitar al banco la devolución de estos costes. Si el banco no
accede a la devolución, siempre puedes plantearte la opción de iniciar acciones legales, con el consabido riesgo
que este procedimiento conlleva. Eso sí, en caso de ganar el juicio, el banco tendrá que devolverte los gastos de
escrituración y deberá hacerse cargo de las costas judiciales.

7. ¿Qué documento puedo presentar para reclamar la devolución de los

gastos hipotecarios?

Para reclamar formalmente la devolución de los gastos hipotecarios es necesario presentar un documento, en
forma de reclamación, ante el Servicio de Atención al Cliente del banco en el que contrataste la hipoteca. El
documento consiste en una hoja en la que debes rellenar tus datos personales, los costes de formalización del
préstamo hipotecario (notaría, registro, IAJD, tasación) y el importe de la financiación, así como otros datos
referentes a la acción crediticia.

En este mismo manual te adjuntamos un modelo de reclamación como el que proporcionan los distintos
despachos de abogados. Para iniciar los trámites solo tendrás que rellenarlo y presentarlo ante el Servicio de
Atención al Cliente de tu entidad.

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