EL METODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA1

8.1. INTRODUCCIÓN
Sabemos que los métodos sintéticos, en su variante comparativa espacial, pretenden
estimar valores de mercado observando la relación que existe entre los precios de la
tierra y los valores que tomen ciertas variables o signos externos, tanto de carácter
económico como técnico (por ejemplo, índices de calidad del suelo, distancia, ratios
fiscales, producción bruta, etc.) Como caso particular, los tratados clásicos
consideraban una sola variable o signo externo y suponían además que el valor de la
finca era directamente proporcional al valor de dicha variable.
Desde un punto de vista más general, podemos suponer que la función que liga las
variables valor de mercado de una finca y signo externo es desconocida en cuanto a
su expresión matemática exacta, pero puede ser estimada estadísticamente por medio
del análisis de regresión o por otros procedimientos. Generalmente, dicha función
viene d por una ecuación lineal que se ajusta por mínimos cuadrados a partir de los
datos estadísticos disponibles (Véase el método econométrico, en capítulo 12).
También pueden utilizarse fórmulas heurísticas que simplifican el análisis de regresión,
y que hemos considerado como eslabones intermedios entre los métodos sintéticos
clásicos y los métodos estadístico - econométricos (Véase capítulo 7)
Un enfoque diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en
comparar dos funciones de distribución. Este método, que expondremos a
continuación se debe a Ballestero y fue publicado en 1973 con el nombre de método
Beta (1) y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores (2). Su ventaja principal es
que necesita menos información empírica (menor número de datos y más fáciles de
investigar). Otra ventaja es la rapidez de cálculo, manejando tablas o aplicando la
variante triangular, que estudiaremos después.

8.2. EL MÉTODO
Se desconoce la relación funcional que puede existir entre la variable valor de
mercado de una hectárea de tierra de clase dada y la variable signo externo, pero se
sabe que dicha relación funcional es monótona creciente o decreciente con lo cual al
crecer el valor del signo externo crece/decrece el valor de la hectárea de tierra
correspondiente.
La variable V valor de mercado de una hectárea de tierra de clase dada se ajusta
estadísticamente a una función de distribución F. La variable explicativa o signo
externo L se ajusta estadísticamente a una función de distribución G. Suponemos que
las distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro
propósito son la distribución Beta y la triangular, pero se pueden emplear otras).
Supongamos que L es el valor que toma la variable explicativa para una finca A que
pertenece a una clase de tierra dada C y cuyo valor de mercado se pretende estimar.
La expresión de tierra de clase dada se refiere no sólo a las características
edafológicas de una parcela, sino también a una situación geográfica y al cultivo que
soporta o puede soportar. El conjunto de parcelas de una misma clase comprende
parcelas de calidad homogénea en su primer grado de aproximación, aunque la
calidad no sea exactamente la misma en unas parcelas que en otras, dando así lugar

1
Tomado de Caballer, V. Valoración Agraria. Teoria y Práctica. Ed. Mundi Prensa, Madrid, España.
1998
a diferencias en la variable valor de mercado de una hectárea, V de las parcelas
pertenecientes a una misma clase. Así, por ejemplo, todos los olivares de primera
clase en la localidad de Ubeda forman el conjunto de parcelas de clase C; pero entre
estos olivares cabe distinguir, a su vez, ciertas diferencias en cuanto a calidad, que se
traducirá también en diferencias de precio.

8.3. VARIANTE BETA

La distribución Beta tiene una forma muy parecida a la distribución Normal o curva de
Gaus, esto es, campaniforme; pero con la particularidad de que toda la curva está
acotada en el eje OX entre un límite inferior y un límite superior en lugar de extenderse
desde (— ) a (+ ). Así pues, tiene las principales características de la distribución
normal; describe fielmente los fenómenos estadísticos normales como son los precios
de mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicación, este método
tiene las siguientes ventajas.
1. Si los límites inferior y superior están en el eje OX positivo todos los valores de la
distribución son positivos; por tanto puede atribuírseles un significado económico.
2. Si se conocen los límites inferior y superior y también la moda, es tos tres valores
son suficientes para ajustar la distribución. Esta última propiedad es muy importante
para el método Beta ya que el ajuste puede hacerse en cada caso concreto
conociendo solamente tres datos estadísticos que determinan los parámetros p, q, de
la distribución.
Como hemos dicho, comenzamos ajustando a distribuciones Beta:
I. La variable valor de mercado de una tierra de clase dada (por ha) (V)
II. La variable explicativa que se utiliza para estimar V; por ejemplo un ratio de calidad
del suelo (L).
Aunque pueden elegirse diversos tipos de distribución estadística para describir las
variables V y L, la distribución Beta es también preferible por estas razones:
1ª. La variable V suele ajustarse satisfactoriamente a una función de distribución Beta,
a causa de la forma de campana más o menos asimétrica que presentan los polígonos
de frecuencias de Y en la realidad. Lo mismo puede decirse de la variable explicativa
L.
2a. En la práctica, aunque se disponga de pocos datos, se puede conseguir
frecuentemente los datos siguientes:
- El más bajo valor de mercado (ptas.Iha) entre las fincas de la clase C. Este
límite inferior para la variable V corresponde, naturalmente, a las fincas de peor
calidad dentro de la clase C.
- El más alto valor de mercado (ptas./ha) entre las fincas de la clase C. Este
límite superior corresponde, naturalmente, a las fincas de mejor calidad dentro
de C.
- El más frecuente valor de mercado (ptas./ha) en la clase C. Este valor
corresponde a la calidad más común dentro de C (moda de distribución).
Análogamente, suele conocerse también el máximo, el mínimo y la moda de la
variable explicativa.
Estos tres datos son suficientes para ajustar L a una distribución Beta.
En efecto, supongamos que se quiere estimar el valor de mercado para una finca
agrícola F de clase C. La clase C incluye las fincas llanas y fértiles, situadas en una
zona de contornos perfectamente definidos. Como variable explicativa, se elige un
índice fiscal L, que estima la renta (pesetas por hectárea).
Si el valor de mercado de una finca F es mayor que el de otra finca F,, el índice L
correspondiente a la primera es también mayor que el índice L correspondiente a la
segunda. Si dos fincas tienen igual valor de mercado, tienen también el mismo índice.

Sean:
LA = el m bajo índice L entre las fincas de clase C.
LB = el más alto índice entre las fincas de clase C.
LM = la moda de los índices entre las fincas de clase C.
Los números LA, LB. LM determinan una distribución Beta. Su función de densidad
parece en la figura 8.1. -

Análogamente sean:
VA = el más bajo valor de mercado entre las fincas de la clase C.
VB = el más alto valor de mercado entre las fincas de clase C.
VM = la moda de los valores de mercado entre las fincas de clase C.

Los números VA, VB, VM determinan otra distribución Beta. Su función de densidad
aparece en la figura 8.2.

De acuerdo con lo anterior, se tienen las siguientes correspondencias:

Al más bajo índice LA corresponde el más bajo valor de mercado.
Al más alto índice LB corresponde el más alto valor de mercado.
Sean, por último:
L1 = índice fiscal de la finca F que se desea valorar.
Naturalmente, este índice es conocido.
V1 = valor de mercado (desconocido) de la finca F
En la figura 8.1, el área rayada RST representa el porcentaje h de fincas de clase C
cuyo índice fiscal es menor o igual que L1. Tomemos ahora, en la figura 8.2, un área
R’S’T’ (también rayada) igual al área RST. Sabemos que todas las fincas de clase C
cuyo índice sea menor o igual que L tienen un valor de mercado menor o igual que V1.
Luego la figura 8.2, el área reyada R’S’T’ representa el porcentaje de h de fincas de
clase C cuyo valor de mercado es menor o igual que V1.

Por lo tanto, el valor de V1, corresponde al punto T’ en la figura 8.2. Podemos

encontrarle fácilmente usando unas tablas de la distribución Beta. De este modo,
queda resuelto el problema.

Como vemos, el método exige conocer solamente estos datos: los valores de mercado
VA, 8 Y VM, los correspondientes índices LA, LB, LM y el índice L para la finca que se
quiere valorar. En la práctica, esta información puede encontrarse mediante una
pequeña encuesta, en el caso de que no existan estadísticas de precios.
Con ayuda de las tablas de la distribución Beta se calcula el área:
RST = R’S’T’
Como veremos a continuación, el cálculo es sumamente rápido, tardando apenas
algunos minutos. Pero antes conviene explicar el procedimiento de tabulación y
normalización.

8.4. TABULACIÓN Y TIPIFICACIÓN

Como es habitual, se parte de la hipótesis que los parámetros de la distribución tiene
la forma:
siendo h un número real positivo o negativo.
Sean:
a = extremo inferior de la distribución.
b = extremo superior de la distribución.
M = moda de la distribución.
En los manuales de estadística se demuestra que la moda de la distribución Beta
depende de p y q, según la siguiente ecuación:

sustituyendo en la fórmula (2) los valores p y q dados por [(1) resulta:

Despejando h de [(3) se obtiene:

Según se ha explicado en párrafos anteriores se parte del conocimiento de t los

extremos a y b, así como de la moda M. Sustituyendo estos datos en la fórmula (4) se
calcula inmediatamente el parámetro h. Conocido h, la distribución queda
perfectamente determinada, ya que sus parámetros p, q se expresan en función de h
por las fórmulas (1).
Por otra parte, la función de densidad f (x, p, q), donde x es la variable aleatoria Beta,
puede tipificarse mediante el cambio de variable.
Sea f(y) la función de densidad tipificada. Los valores extremos de la variable y se
obtienen de la fórmula (5) como sigue:

Para x = a, resulta como extremo inferior:

Para x =b, resulta como extremo superior:

Las tablas de la distribución Beta están referidas a la distribución tipifica da. En el

párrafo siguiente se desarrolla un caso práctico mediante el uso de las tablas.

8.5. UN EJEMPLO DE APLICACIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN BETA MEDIANTE

TABLAS

En 1972, se encargó la valoraci6n de una finca de secano en la provincia de Sevilla,

donde los valores de mercado oscilan entre 35.000 y 80.000 pesetas/hectárea, según
calidad, siendo el valor de mercado más frecuente el de 61.000 pesetas/hectárea. Por
otra parte, el importe de la producción bruta (que se tomó como índice de
comparación) oscilaba entre 4.000 y 10.000 pesetas/hectárea, siendo 8.000
pesetas/hectárea la cifra más frecuente.
La finca objeto de valoración daba una producción bruta de 7.000 pese tas/hectárea.
Podemos atribuir a la población estadística de valores de mercado una distribución
Beta cuyo parámetro h es, según (4):
Así, pues, de acuerdo con (1):

A la población estadística de producciones brutas se le atribuye una distribución Beta

cuyo parámetro h2 es, según (4):
s./ (6.000)

Así, pues, de acuerdo con (1):

Si tipificamos la variable producción bruta, el valor de y para x = 7.000 se deduce de

(5) y es:

Buscando en las tablas de la distribución Beta correspondientes a h = 3. (Tabla Beta

1.2).
Resulta:
Para y = 0,5 — F (y) = 0,101 (fila 50)

En las mismas tablas de la distribución Beta, para h 9 (Tabla Beta 1.8).

se observa el valor de y’ que corresponde a F (y’) = 0,101.

Se tiene:
Para F (y’) = 0,101 —+ y’ = 0,43 (fila 43 de la Tabla 1.8)
Deshaciendo la tipificación, obtenemos:

De donde resulta:
X’ = 54.350 pesetas/hectárea.

como estimación del valor de mercado para la finca que se quería valorar.

8.6. VARIANTE TRIANGULAR

El razonamiento es exactamente el mismo. La diferencia consiste en que las curvas

campaniformes (figuras 8.1 y 8.2) se sustituyen por triángulos (figuras 8.3 y 8.4).
El triángulo ABM se ha construido de la siguiente manera: los vértices A y B se fijan
por los segmentos OA = LA y OB = LB’ El vértice M está sobre la vertical HM (altura del
triángulo) siendo OH = LM’. Para fijar la posición de M sobre esa vertical, observamos
que tal área ha de ser igual a 1 (como ocurre siempre en las funciones de densidad).
Por tanto:
Análogamente, puede construirse el triángulo A’ B’ M’ para la distribución de valores
de mercado partiendo de VA VB y VM’, tal como aparece en la figura 8.4.
La principal ventaja de la distribución triangular es que el valor de merca do puede
calcularse indistintamente por fórmulas matemáticas sencillas o por tablas, fáciles de
construir, con resultados parecidos a los obtenidos con la distribución Beta.
8.7. APLICACIÓN DE LA VARIANTE TRIANGULAR MEDIANTE FÓRMULAS

Cuando se utilizan las fórmulas geométricas en la aplicación de la variante triangular

conviene distinguir varios casos, según el valor que tome la variable explicativa y la
variable valor de mercado en la finca objeto de valoración respecto a los valores
modales de ambas variables.
1. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM y el
valor de mercado V1’, toma un valor inferior al valor modal VM, tal como aparece en las
figuras 8.3 y 8.4.
Es decir:

El valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración se obtiene por igualdad de los

triángulos AST y A’ S’ T’ mediante la expresión
2. Tanto la variable explicativa L, como la variable valor de mercado V1’ toman valores
superiores a sus respectivos valores LM y VM’

Según aparece en las figuras 8.5 y 8.6

El valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración se obtiene por igualdad de los
triángulos TSB’ y T’S’B’, mediante la expresión

3. La variable explicativa de la finca L1 toma valor superior al valor modal LM’ mientras
el valor de mercado de la finca V1 toma valor inferior.
Es decir
El valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración se obtiene por igualdad de los
triángulos AST y A’ S’ T’, mediante la expresión:

4. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal L 1mientras

el valor de mercado de la finca V1’ toma un valor superior.
Es decir

El valor de mercado y de la finca objeto de Valoración se obtiene por igualdad de los

triángulos A’S’T ’y AST, mediante la expresión.

Ejemplo 8.1.
En el supuesto desarrollado en el párrafo 3 de este mismo capítulo tenemos:
VA = 1.000.000 pesetas/hectárea.
VB = 1.800.000 pesetas/hectárea.
VM = 1.500.000 pesetas/hectárea.
LA = 35
LB = 50
LM= 40
a) Para una finca cuyo índice de calidad sea

L1 = 36
Se obtiene un valor de mercado

b) Para una finca cuyo índice de calidad sea

L1=47

Se obtiene un valor de mercado.

c) Para una finca cuyo índice de calidad sea

L1 = 41

Se obtiene un valor de mercado

Ejemplo 8.2.
Cañas, Domingo y Martínez (5) han aplicado el método de las dos distribuciones
triangulares a la valoración de tierras en las campiñas y la Subética de la provincia de
Córdoba. De esta aplicación se pueden deducir los resultados que aparecen en los
siguientes cuadros.

1. Campiña Baja regadío

Renta Unitaria (ptas.) Valor de mercado (ptas.)
Mínimo 50.000 2.250.000
Izquierda 55.000 2.424.963,55
60.000 2.559.927,09
65.000 2,774.890,64
Moda 67.500 2.678.751,40
Derecha 70.000 3.129.993.56
Máximo 75.000 3.500.000

2. Campiña Alta regadío

Renta Unitaria (ptas.) Valor de mercado (ptas.)
Mínimo 67.500 1.700.000
Izquierda 70.000 1.723.848.48
80.000 1.819.242,40
90.000 1.914.636,31
100.000 2,010.030.23
Moda 107.500 2.133.333,33
Derecha 110.000 2.108.000,45
115.000 2.137.250,34
120.000 2.166.500,23
125.000 2.195.750,11
Máximo 130.000 2.225.000,00
 3. Subética olivar
Renta Unitaria (ptas.) Valor de mercado (ptas.)
Mínimo 15.000 1.200.000
Izquierda 20.000 1.477.049,25
25.000 1.694.098,51
30.000 1.941.147,76
35.000 2.188.197,01
40.000 2.435.246,26
45.000 2.682.295,52
Moda 48.333 2.866.666,60
Derecha 50.000 2.927.797,77
55.000 3.169.573,05
60.000 3.411.348,33
65.000 3.653.123,61
70.000 3.894.898,88
75.000 4.136.674,16
80.000 4.378.449,44
85.000 4.620.224,72
Máximo 90.000 4.862.000,00

4. Campiñas secano
Renta Unitaria (ptas.) Valor de mercado (ptas.)
Mínimo 12.000 1.200.000
Izquierda 13.000 1.243.227.27
14.000 1.286.554,54
15.000 1.329.831,81
16.000 1.373.109,08
17.000 1.416.386,36
18.000 1.459.663,63
19.000 1.502.940,90
Moda 19.910 1.555.555,55
Derecha 21.000 1586.767,89
22.000 1.627.127.02
23.000 1.667,486.14
24.000 1.707.845,26
25.000 1.748.204,38
26.000 1.778.563,51
27.000 1.828.922,63
28.000 1.869.281,75
29.000 1.909.640,88
Máximo 30.000 1.950.000,00
 5. Campiñas olivar
Renta Unitaria (ptas.) Valor de mercado (ptas.)
Mínimo 30.000 1.500.000
Izquierda 36.000 1.530.211,75
37.000 1.560.423,51
28.000 1.590.635,26
39.000 1.620.847,01
40.000 1.651.058,76
41.000 1.681.270,52
42.000 1.711.482,27
43.000 1.741.964,42
44.000 1.771.905,77
Moda 45.000 1.867.500,00
Derecha 46.000 1.907.772,07
47.000 1.965.574,06
48.000 2.023.376,06
49.000 2.081.178,05
50.000 2.138.980,05
51.000 2.196.782,04
52.000 2.254.584.04
53.000 2.312.386,03
54.000 2.370.188,03
55.000 2.427.990,02
56.000 2.485.792,02
57.000 2.543.594,01
58.000 2.601.396,01
59.000 2.659.198,00
Máximo 60.000 2.717.000

8.8. TABULACIÓN Y TIPIFICACIÓN DE LA FUNCIÓN DE DISTRIBUCIÓN

TRIANGULAR
Para algunos valoradores puede resultar más cómodo utilizar tablas tipificadas que
fórmulas matemáticas, aunque éstas sean tan sencillas como las del párrafo anterior.
El uso de tablas requiere, en primer lugar, la tipificación de las variables de modo
análogo a como se hizo para la distribución Beta (5).
Para mayor comodidad, utilizaremos la variable tipificada multiplicada por cien:
Las tablas de la parte séptima del libro se han calculado para valores de la variable
tipificada desde 0 a 99 (Tablas triangular).

El modo de operar es el siguiente:

1º. Se tipifica la moda de la variable explicativa LM que tomará valores de o a 99, y nos
indicará la columna de la tabla que debemos tomar. (Habrá por tanto 100 columnas)
(XM)
2º. Se tipifica la variable explicativa para la finca objeto de valoración L1 que también
tomará valores de O a 99, y nos indicará la fila que debemos tomar (X1).
3º.La intersección de la columna correspondiente a la columna LM tipificada y la fila L1
tipificada nos dará en la tabla el valor de la superficie limitada por L1en un triángulo
cuya moda es LM. Llamaremos S a esta superficie.
4º. Se tipifica la moda del valor de mercado VM’. El valor tipificado nos indicará una
columna en la cual buscaremos el valor S.
5º. La fila donde se encuentra S nos dará el valor de mercado V1 de la finca objeto de
la valoración pero este valor vendrá, naturalmente tipificado.
6º. Se deshace la tipificación de V 1‘con lo cual se obtiene el valor de mercado que
buscamos.

Ejemplo 8.3.
Volvamos al ejemplo de la finca en la provincia de Sevilla (párrafo 8.5).

Como aproximación tomaremos LM = 73, es decir, habrá que buscar la columna 73

(tablas 11.15 y 11.16)
2.° La tipificación para la variable explicativa es:
Habrá que buscar en la fila 50.

3.° Buscando en la fila 50 y columna 73 (tabla 11.16, primera fila), obtenemos el valor
de S.
S = 34,25

4º. La tipificación de la moda para la variable valor de mercado VM es:

Así pues, se toma la columna 58 (tablas 11.11 y 11.12).

5.° El valor X = 34,25 se encuentra en la tabla 11.11, entre las filas 44 y45. Por
consiguiente, tomamos como valor de mercado tipificado V1 = 44,5.

6.° Deshaciendo la tipificación, obtenemos el valor de mercado de la finca:

El resultado obtenido con la distribución Beta, fue 54.350 ptas. Obsérvese el grado de
aproximación con el ejemplo anterior.

8.9. EL MÉTODO CON OTRAS FUNCIONES DE DISTRIBUCIÓN

El método de comparación de funciones de distribución puede utilizar otras funciones
distintas de la Beta y la triangular. Así el uso de la distribución rectangular simplifica
los cálculos, reduciéndolos a la fórmula
Sin embargo, con la distribución rectangular se pierde información, ya que no
intervienen los valores modales. El método resulta entonces más imperfecto,
alejándose de las estimaciones obtenidas por las variantes anteriores. Sólo en el caso
de que no exista ninguna información previa sobre el tipo de función de distribución ni
sobre la moda, puede ser aconsejable recurrir a la rectangular como un criterio de
comparación análogo a los utilizados en los métodos sintéticos clásicos. Veámoslo con
los mismos ejemplos expuestos en otros capítulos.
Así en el ejemplo 6.6, se partía de los siguientes datos:

Parcela Precio (ptas./ha) (V) Producción (ptas./ha) (P)

1 60.000 5.000
2 40.000 3.900
3 30.000 3.000
4 20.000 2.500

La solución para
P1= 3.600

era, en dicho capítulo:

V1 = 37.680 ptas.

El valor de mercado aplicando la variante rectangular sería:

Por otra parte los datos del ejemplo 6.7 eran:

Fincas Líquido imponible (ptas.) Valor en venta (ptas.)

A 9.000 180.000
B 11.000 220.000
C 12.000 240.000

y la solución para L1 = 10 eran en dicho capítulo V1 = 200

Aplicando ahora la variante rectangular:
Existe también la posibilidad de combinar una distribución para la variable explicativa
con otra distinta para la variable valor de mercado.
R. Alonso y M.T. Iruretagoyena (4), al aplicar el método de las dos Betas a fincas
agrícolas en las comarcas de Tierra de Campos y Centro (provincia de Valladolid)
utilizan las siguientes variantes:
a) La original de Ballestero, comparando una función Beta para la característica (o
signo externo) y otra función, también Beta, para el valor de mercado.
b) La variante de las dos distribuciones triangulares.
e) Una tercera variante, con dos distribuciones normales.
Los resultados que obtienen son similares con las tres variantes, pues las
discrepancias nunca superan el 15% sobre el valor de mercado. Con la variante c), los
valores estimados suelen ser más bajos que con las variantes a) y b).