CONTESTA LA DEMANDA

S. J. L. CIVIL (15º)

ANDRÉS SALDIVIA WELLMANN, abogado, por doña DIGNA GONZALEZ

MORAGA, y don RODRIGO JAVIER DÍAZ OHL, demandados, en los autos sobre
cumplimiento de contrato e indemnización de perjuicios, en procedimiento
ordinario de menor cuantía, caratulados “SERRANO PROPIEDADES LTDA /
DIAZ OHL RODRIGO – GONZALEZ MORAGA DIGNA”, ROL 1560-2017,
CUADERNO PRINCIPAL, a SS., respetuosamente digo:
Dentro de plazo, contestando la demanda, opongo las excepciones y
defensas que paso a exponer a los efectos que en la sentencia definitiva se
rechace la demanda, con costas, en base a los siguientes hechos y fundamentos
de derecho:

I. LOS HECHOS

(a) Controversia sobre los hechos

1. Esta parte controvierte expresamente todos los hechos relatados en la

demanda, excepto aquellos que se reconocerán, de forma que la demandante
deberá acreditar la concurrencia de todos los elementos de la responsabilidad
contractual y la existencia, naturaleza y monto de la indemnización que pide.

2. En este caso, tiene especial incidencia la conducta desplegada por las partes
durante el desarrollo de la relación contractual y la intención que es posible
presumir de dicho comportamiento.

3. Es importante tener presente que por SERRANO PROPIEDADES actuó frente a

mis representados y el futuro comprador del inmueble materia del corretaje, la
corredora doña Camila Cercós, de forma que cuanto se diga de “la corredora”
alude a ella y, naturalmente a la sociedad demandante, por haber actuado ella en
nombre de la actora durante todo el período en que ocurrieron los hechos que
paso a relatar.

1
(b) Inmueble. Contrato original de corretaje, aceptación y promesa

4. Para una acertada decisión, es esencial relatar los hechos que ocurrieron entre
los meses de mayo de 2016 y marzo de 2017.

5. Don Rodrigo Díaz Ohl y doña Digna Gonzalez Moraga son cónyuges y,
encontrándose casados en sociedad conyugal, el año 2011 adquirieron la vivienda
N° 32, del "Condominio Otoñal", ubicado con frente a la calle Otoñal Oriente N°
11865, casa N° 32, Comuna de Las Condes.

6. Con fecha 30 de mayo de 2016, don Rodrigo Díaz Ohl suscribió una “Orden de
Venta”, contenida en un formulario redactado por la demandante, SERRANO
PROPIEDADES LIMITADA (en adelante “SERRANO LTDA”) actuando por ella
doña Camila Cercós por el que encarga la venta del inmueble referido, en UF
22.000. Se pactó una comisión “del 2% del precio de la compraventa más el
impuesto correspondiente”.

7. En la letra f) del N° 3 de dicha Orden de Venta, se describen las obligaciones

que asume la corredora de propiedades:

8. En dicha Orden se pactó el derecho de SERRANO PROPIEDADES de percibir

la comisión una vez que el vendedor recibiera el precio de la compraventa:

9. Asimismo, se pactó una “multa”, equivalente al doble de la comisión, esto es 4%

más IVA, para el caso de venta a “algún cliente de Serrano Propiedades Ltda.”,
prescindiendo de la intermediación de la corredora.

2
10. Con fecha 13 de junio de 2016, don Ivo Bruno Delpero Cagalj, suscribió una
Oferta de Compra del inmueble, por UF18.000, y que fue aceptada por don
Rodrigo Díaz Ohl y doña Digna González Moraga, fijándose un plazo para celebrar
una promesa de compraventa y pactándose una pena por incumplimiento entre el
oferente y el aceptante. En lo que interesa al presente juicio, en la cláusula 9ª de
dicha Aceptación, se pactó la siguiente “COMISIÓN: Con la firma de la aceptación
de esta propuesta, las partes nos obligaremos a pagar al corredor de propiedades
interviniente una comisión del 2% del precio de venta más el impuesto
correspondiente. El pago de esta comisión se realizará una vez inscrito el
inmueble a nombre del comprador en C.B.R. respectivo”

11. Con fecha 23 de junio de 2016, mis representados y don Ivo Delpero Cagalj,
suscribieron una escritura pública de promesa de compraventa, en cuya cláusula
sexta se pactó que la entrega de la propiedad se produciría una vez cumplidas dos
condiciones lo siguiente:
a) Que el dominio se encuentre inscrito a nombre del promitente comprador (don
Ivo Delpero), libre de hipotecas y gravámenes, salvo las que se constituyeren en el
acto de la compraventa;
b) Que la ejecutiva del banco mutuante comunique a la vendedora o a SERRANO
PROPIEDADES, el hecho de estar disponible para su retiro el saldo del precio
respectivo.

(c) Discusión entre la corredora y el promitente comprador. Intención

explícita de los demandados de cumplir el contrato.

12. Por correos electrónicos de 8 y 9 de septiembre de 2016, entre el abogado del

promitente comprador y la representante de la corredora, estos discutieron sobre
la información que se le habría proporcionado al promitente comprador, relativa al
metraje de la superficie del inmueble prometido vender.

13. La representante de SERRANO PROPIEDADES, remitiendo esos correos, el

día 9 de septiembre de 2016, le escribió a mis representados lo siguiente:

Estimados Rodrigo y Digna

Más abajo reenvío el correo que recibí hoy de parte del abogado del comprador. En ese
correo me acusa de haber distorsionado la información de los metros de la casa, y dice
que Rodrigo también piensa lo mismo.
Lo cierto es que yo no he distorsionado nada y solo he traspasado la información que
ustedes me han dado. Por favor me gustaría contesten este correo y me confirmen que
ustedes y yo estamos en la misma página respecto a esto.
3
Saludos cordiales

Camila

14. Frente a semejante solicitud, don Rodrigo Díaz Ohl, ajeno a esa discusión,
respondió:

Camila,

En relación al mail del promitente comprador, del pasado 9/9, te respondo:

1. La promesa de compraventa del inmueble ubicado en Otoñal Oriente 11.865, casa 32,
Las Condes, es como especie o cuerpo cierto, y no en relación a la cabida, por lo tanto lo
del metraje es irrelevante.

2. Aunque no es necesario, te pido agilizar la solicitud relativa a la publicación en el diario

oficial de la constitución de la sociedad.

3. La regularidad de los títulos no comprende la cuestión relativa a los permisos de

edificación porque en la oferta de compra, el promitente comprador en la cláusula 5 dejó
expresa mención de que la falta de recepción municipal del inmueble no se consideraría
como vicio en los títulos, por ser conocidos por el oferente.

4. Favor prepara la escritura de compraventa, en la misma notaria q se firmó la promesa,

para una posterior notificación al comprador.

Atentamente,

Rodrigo Díaz Ohl

15. Ante este correo, la corredora de propiedades, en franco incumplimiento de

sus obligaciones, contestó, con fecha 13 de septiembre de 2016, lo siguiente:

4
16. Los dichos de la corredora, en orden a que va a esperar a que le contesten
para hacer los trámites que el vendedor le solicitaba, demuestran la dejación de
sus obligaciones esenciales. A partir de dichos y retruécanos irrelevantes habidos
entre la representante de la corredora y el promitente comprador, la corredora
supedita el cumplimiento de sus obligaciones a un pedido insólito. Lo que no
pareció nunca advertir es que en lugar de acercar las posiciones de las partes, en
una discusión de metraje, provocó un enfrentamiento innecesario, que puso en
peligro la negociación, dando paso a suspicacias, dimes y diretes, impropios de
una relación profesional.

17. Don Rodrigo Díaz Ohl, llano a cumplir el contrato, le reiteró a la corredora sus
obligaciones:

18. Pese a la claridad del correo remitido, la corredora responde ese mismo día,
insistiendo en exigir que se le remita un correo aclaratorio de dichos de terceros,
llegando incluso a afirmar que no es su obligación redactar la escritura:

19. Solo para demostrar la actitud de la demandante, cabe recordar que el

numeral 3°, letra f) de la Orden de Venta, expresamente obliga a la corredora a
“redactar los contratos preparatorios y el definitivo de compraventa…”

5
20. El mismo día 13 de septiembre de 2016, mi representado, que insistía en que
se cerrara el negocio, le respondió en el siguiente tenor:

21. De este correo, se desprende la expresa intención del mis representados en

orden a cerrar el negocio y pagar los honorarios de la corredora. El correo no
puede ser más explícito, “ya que existe un contrato en tal sentido”.

22. Tras este correo la corredora entendió que ello la liberaba de responsabilidad
respecto de la discusión que mantenía con el promitente comprador por el metraje,
sin que lograra entender su obligación esencial de acercar a las partes y evitar
más discusiones.

23. Debido a su reticencia, fue doña Digna González Moraga quien finalmente
obtuvo y entregó la documentación que exigía la parte del promitente comprador,
dado que seguía corriendo el plazo de 90 días corridos pactados en la promesa.

24. Con el objeto de coordinar el cierre de la operación, es decir, agilizar la firma

de la compraventa, esta parte le solicitó a la corredora una reunión. Por toda
respuesta, remitió el siguiente correo:

25. Este correo demuestra que la corredora vuelve a eludir sus obligaciones,
cayendo nuevamente en discusiones impropias: frente al pedido de una reunión
para cerrar la operación, exige que se le aclare el propósito del encuentro. Y
afirma haber enviado el borrador de una escritura de compraventa, cuyo texto no
remitió a las partes, ignorando sus obligaciones. ¿Qué duda podía tener la

6
corredora si el 13 de septiembre de 2016 se le había expresado la intención
de que la compraventa se celebrara?

(d) Modificación del contrato de corretaje. Se destraba la discusión.

26. Tras la intervención de los abogados de las partes de la promesa de

compraventa, se acuerda modificar el contrato de corretaje:
(i) la parte vendedora se haría cargo de los honorarios de la corredora;
(ii) los honorarios ascenderían a 540 unidades de fomento;
(iii) se pagarían una vez inscrita la propiedad
(iv) se liberaba al comprador del pago de ese corretaje y de la multa.

27. ¿Por qué se acordó esto? La intención permanente de esta parte fue la de
cerrar la operación, es decir, que la propiedad se vendiera al promitente
comprador.

28. En ese entendido, el 23 de septiembre de 2016, se le remitió a la corredora un

correo electrónico, adjuntándole la Modificación del Contrato de Corretaje y las
Instrucciones respectivas.

29. Por mail de 24 de septiembre de 2016, la corredora respondió:

30. Finalmente se hizo como pidió la corredora. Tras ese correo, la corredora
remitió el texto de las modificaciones y las instrucciones a la notaría; y solicitó la
firma por parte de don Rodrigo Díaz Ohl de un documento pedido por el banco que
otorgaría el préstamo al promitente comprador, el que le fue remitido. Tras el 30
de septiembre de 2016, no hubo más intervenciones de la corredora en estas
gestiones.

31. Si bien el texto de las modificaciones del corretaje nunca se firmó, ese
documento es el fiel reflejo de la voluntad de mis mandantes en orden a cumplir su
obligación y la de la corredora de aceptar que su comisión ascendería a 540
unidades de fomento, pagaderas una vez que la propiedad se inscribiera a nombre
de don Ivo Bruno Delpero Cagalj o a nombre de la persona natural o jurídica que

7
este hubiere designado, libre de toda hipoteca o gravamen, salvo aquellos que se
constituyan en el acto de la compraventa.

(e) Sucesos posteriores. Prórroga de la promesa. Ausencia de la corredora

32. Como señalé, tras el mail de 30 de septiembre de 2016, no hubo más

intervenciones de la corredora en estas gestiones. Y faltaba lo más importante.
Coordinar todas las actuaciones necesarias para obtener:

(i) Que el banco Itaú (Corpbanca) que tenía gravámenes sobre el inmueble del
vendedor, los alzara;
(ii) Gestionar una carta de resguardo del Banco de Chile, que otorgaría el
préstamo al comprador, en favor del Itaú (Corpbanca), para que este alce los
gravámenes vigentes;
(iii) Que el Banco de Chile redactara la escritura y las instrucciones;
(iv) Que el banco Itaú incluyera en esas escrituras las cláusulas de alzamiento
respectivas;
(v) Que firmen todos los comparecientes (Vendedores, comprador, representantes
de los 2 bancos);
(vi) Gestionar la inscripción de la compraventa, los alzamientos y la constitución de
nuevos gravámenes.
(vii) Obtener copias para todos los interesados.
(viii) Rendir cuenta de la gestión, liquidando gastos y emitiendo la factura
respectiva.

Y, además, había que prorrogar la promesa de compraventa, porque su

plazo vencía el 23 de septiembre de 2016. La corredora nada hizo al respecto. Los
abogados de las partes suscribimos un documento en ese sentido.

33. Traigo a colación nuevamente las obligaciones escritas en el formulario

redactado por la propia Corredora:

8
34. Es cierto que intervendrían 2 bancos y que uno de ellos, a través de una
empresa externa, redactaría la escritura. Pero no es menos cierto que la
obligación de la corredora no podía reducirse al de provocar el encuentro entre
vendedor y comprador, si se considera que su honorario original ascendía a
$11.257.495.- (2% más IVA de 18.000 unidades de fomento, al 10 de noviembre
de 2016).

35. ¿Se reduce la obligación de la corredora a poner en contacto a dos

interesados? No, y para saberlo, basta pensar en la razón por la que las
personas se obligan a sacrificar parte del precio en los honorarios de un corredor
de propiedades. ¿Cuál es la causa de la obligación del vendedor de pagar
semejante comisión? Obtener una gestión profesional ágil, eficiente, que
soluciones los inconvenientes y encamine todo hacia el cobro del precio por parte
del vendedor. El propio documento elaborado por la Corredora desarrolla sus
obligaciones, las que no se restringen al mero contacto.

36. Todas las gestiones posteriores se ejecutaron directamente por las partes y
sus abogados, sin que se pudiera obtener auxilio alguno de la corredora. No
contestó más el teléfono (tampoco llamó siquiera para preguntar sobre el avance
de las gestiones), se desentendió completamente de sus obligaciones. E Incluso,
se negó a tener reuniones para definir el cierre de la operación. Su intervención
fue escasa y conflictiva. Basta leer los correos citados.

(f) Firma de la compraventa. Reaparece la corredora. Nueva negociación

37. El 10 de noviembre de 2016, estando largamente vencido el plazo de la

promesa, pero en cumplimiento de la palabra empeñada en ella, las partes
suscribieron la escritura de compraventa, cuya gestión se logró directamente por
las partes y sus abogados, con la nula intervención de la corredora.

38. Sorprendentemente, por mail de 17 de noviembre de 2016, el abogado que

representaba a la corredora, remitió una comunicación a esta parte, dándose por
enterado de la compraventa y exigiendo el pago de la comisión. Ello fue una
sorpresa porque no fue la corredora quien se contactó, sino su abogado.

39. Esta parte tomó contacto inmediato con el abogado, explicándole que la
corredora se había rehusado a sostener reuniones de coordinación, pero que aún
así estaba llano a explorar una solución. Este es el mail:
9
On Nov 17, 2016, at 3:35 PM, Digna González <dignitta@yahoo.com> wrote:

“Estimado Martin
Lamentamos profundamente los malos entendidos sobre este tema, llevamos más de 80 días, tratando
de reunirnos con la corredora Camila Cercos, sin embargo a sido ella quien se a negado
sistemáticamente a una reunión entre las partes, como también a seguir adelante con sus
responsabilidades de corretaje, esto sería hacer la gestión correspondiente entre las partes. Hizo
abandonó de sus labores de manera unilateral, lo cual usted mismo nos comenta que se encuentra
averiguando sobre el estado de la operación a través de terceros.
Nuestra disposición siempre a sido de diálogo, a pesar de los inmensos perjuicios económicos que nos
a ocasionado y la pérdida de la operación, por el mal manejo de parte de ella, como el uso de
información parcial para las partes, sin mencionar que le ofreció a la parte compradora características de
la propiedad erróneas ,las que se comunicaron correctamente por nuestra parte con documentos
legales. Solo logramos generar una nueva operación la cual está nuevamente en proceso, incorporando
a nuestros abogados (ambas partes, compradora-vendedora) logrando así comunicación directa entre
las partes.
No obstante a todo lo anterior, les reiteramos nuestra voluntad de diálogo, al que la Sra. Camila no a
querido acceder. Cualquier cosa lo invito a comunicarse con nuestro abogado Andrés Saldivia cel.(…)”
Atentamente,

Digna González Moraga

40. Por toda respuesta, el mismo día, además de intentar justificar el cumplimiento
dado por la corredora al contrato, expresa que si la reunión era “para conversar un
tema distinto al monto de la comisión, por favor dígamelo, aunque por mi parte no
lo estimo necesario”. Agregó que requería se le indicara la forma de pago,
expresando: “(…) recordándole que hasta ahora hay un claro incumplimiento de la
promesa de compraventa en lo que respecta al pago de la comisión (…)”

41. Ante la insistencia de esta parte, el día 7 de diciembre de 2016 se logró,

después de más de 4 meses, tener una reunión con un representante de la
Corredora. En síntesis, y tras sostener una conversación telefónica con la
corredora, se volvió a negociar la comisión de la corredora. Lo acordado fue:

(i) Una comisión del 2% del precio de venta de la propiedad materia del corretaje,
equivalente a la suma única y total de 360 unidades de fomento, en su equivalente
en pesos, y que ya incluye el impuesto al valor agregado;

(ii) Liberar de la multa a ambas partes del contrato de compraventa;

(iii) La comisión se pagaría una vez que se acreditara el cobro de los vale vista a
favor de los vendedores.

42. Cuando la corredora afirma en su demanda que mi representada incumplió el

contrato, omite esta extensa secuencia de hechos que resulta esclarecedora para
saber qué grado de allanamiento al contrato tuvieron permanentemente los

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demandados, y cuál fue la conducta desplegada por la corredora durante los 6
meses comprendidos entre junio y diciembre de 2016.

(g) Fracaso de la compraventa

43. Por cierto, de la lectura de los correos electrónicos de la corredora (incluyendo

su abogado), en parte alguna hay consultas sobre el avance de las gestiones.
Como si sus obligaciones hubieren cesado en junio de 2016, tras la firma de la
promesa y, si somos generosos, en septiembre, después de una ardua
negociación para acercar nuevamente a las partes, confrontadas por el trato
impropio del asunto encomendado.

44. Lo anterior es relevante porque la compraventa se firmó a comienzos de

noviembre de 2016 y sólo en febrero de 2017 logró inscribirse. Durante 3 meses
fueron las partes y sus abogados quienes desplegaron gestiones ante los dos
bancos, la agencia de uno de ellos en Copiapó (esa era la oficina a la estaba
adscrito como cliente el promitente comprador), y la empresa externa del Banco
de Chile, para obtener dicha inscripción.

45. Por cierto, el último correo de la corredora es de mediados de diciembre

de 2016, en que consulta por el borrador de la modificación del contrato de
corretaje… De las gestiones encomendadas a ella, ninguna consulta.

46. Pese a todas las gestiones, no fue posible obtener el pago del precio a favor
del vendedor porque el banco Itaú, a esa fecha (febrero de 2017), aún mantenía
vigentes los gravámenes constituidos sobre el inmueble. Esto impidió que dentro
del plazo de las instrucciones se pudieran cobrar los vale vistas y no quedó más
remedio que resciliar la compraventa. Después de 9 meses, en marzo de 2017,
doña Digna González Moraga y don Rodrigo Díaz Ohl, recobraron el dominio. Es
decir, fracasó el negocio.

47. No es de sorprender que en la demanda nada se diga de los sucesos

posteriores a noviembre de 2016 y sólo se haga una referencia a la inscripción a
nombre del comprador señor Delpero. Esta contestación es la primera noticia que
tiene la corredora del resultado de las gestiones, y ello es fiel demostración de
que, después del 30 de septiembre de 2016, abandonó sus obligaciones y dejó de
empeñarse en el contrato celebrado.

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(h) Últimas noticias de la corredora: deduce demanda sin los presupuestos
de la responsabilidad contractual

48. La última noticia que los demandados han tenido de la corredora es la

demanda que ha deducido en su contra, afirmando tener derecho a un 2% del
precio percibido (¿?), de la multa pactada (¿?) y del impuesto (¿?).

II. EXCEPCIONES Y DEFENSAS.

49. En base a los hechos descritos, y los fundamentos de derecho que en cada
caso pasaré a señalar, opongo las siguientes excepciones y defensas que deben
conducir al rechazo de la demanda:

1ª No concurren los presupuestos de la responsabilidad contractual

2ª Excepción de contrato no cumplido
3ª Improcedencia de la multa.
4ª Improcedencia del impuesto.
5ª En subsidio, comisión excesiva
6ª Improcedencia de reajustes e intereses
7ª La obligación de pagar la comisión es simplemente conjunta
8ª Improcedencia de las costas

1ª No concurren los presupuestos de la responsabilidad contractual: falló la

condición suspensiva.

50. No hubo incumplimiento ni mora de los demandados. De la secuela de

hechos relatados aparece que en este caso no concurren los presupuestos de la
responsabilidad contractual: no hay un incumplimiento que haya constituido en
mora a los demandados, que le haya causado a la demandante un perjuicio
atribuible a culpa de aquellos.

51. Vimos que, por una parte, mis representados nunca incurrieron en
incumplimiento de sus obligaciones, e incluso, hasta diciembre de 2016, época de
la segunda modificación al contrato de corretaje, mostraron disposición a su pago,
pese al abandono evidente, por parte de la corredora, de sus obligaciones.

52. En este caso específico, las partes pactaron que la comisión se haría exigible
siempre que concurrieran dos circunstancias:
12
(i) Que se inscribiera el inmueble a nombre del comprador (señor Delpero), libre
de toda hipoteca y gravamen, excepto aquellas que se constituían al suscribirse la
compraventa. Esto no ocurrió. La propiedad se inscribió a nombre del comprador,
pero quedaron subsistentes los gravámenes que pesaban sobre el inmueble,
por un hecho inimputable a mis representados.

(ii) Que el precio de la compraventa fuere percibido por los vendedores (los
demandados de autos. Así se pactó en la promesa de compraventa, esa era la
intención de las partes. Y es de la naturaleza del corretaje que así sea: se paga en
base a un precio cierto que se percibe por el vendedor; y así quedó pactado
incluso al modificarse el contrato. Tampoco se cumplió esta segunda
condición. Por un hecho ajeno a la voluntad de mi mandante, debido a que no se
produjo el alzamiento de los gravámenes, no fue posible retirar los vale vistas
representativos del precio y que quedaron bajo instrucciones notariales. Para ello
era necesaria la inscripción a nombre del comprador y el alzamiento de los
gravámenes. Llegó el vencimiento de las instrucciones y el comprador presentó
una escritura de resciliación.

53. En derecho, la condición suspensiva de la que dependía la exigibilidad de la

comisión, falló por un hecho inimputable al vendedor, y al fallar la condición
suspensiva, se extinguió la obligación de pagar la comisión.

54. En efecto, conforme al art. 1473 del Código Civil, eEs obligación condicional la
que depende de una condición, esto es, de un acontecimiento futuro que puede
suceder o no. La condición es positiva o negativa, y en este caso, era positiva,
pues consistía en “acontecer una cosa”: la inscrfipción y alzamiento de
gravámenes y el pago del precio al vendedor.

55. La condición se llama suspensiva si, mientras no se cumple, suspende la

adquisición de un derecho; y resolutoria, cuando por su cumplimiento se extingue
un derecho (art. 1479 C. Civil). El art. 1480 del mismo Código, dispone que si la
condición suspensiva es o se hace imposible, se tendrá por fallida. Y el art. 1482
agrega que se reputa haber fallado la condición positiva o haberse cumplido la
negativa, cuando ha llegado a ser cierto que no sucederá el acontecimiento
contemplado en ella, o cuando ha expirado el tiempo dentro del cual el
acontecimiento ha debido verificarse, y no se ha verificado.

13
56. La ley impone que las condiciones deben cumplirse literalmente, en la forma
convenida (art.1484 C. Civil).

57. De esta forma, y atendido lo dispuesto en el art. 1485 del Código Civil, no
puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional, sino verificada
la condición totalmente.

58. La doctrina1 enseña que mientras no se sepa si la condición suspensiva va a

cumplirse o no, los principios que gobiernan los efectos de dicha condición son 3:
1° No nacen el derecho y su obligación correspondiente;
2° El vínculo jurídico existe,
3° El acreedor tiene expectativa.

59. Ello determina que el acreedor no puede exigir el cumplimiento de la

obligación (art. 1485 C. Civil) y la obligación no es exigible, de forma que no puede
haber mora2.

60. Si la condición suspensiva falla, el derecho y su obligación correlativa no van

ya a nacer, y por tanto la expectativa que el acreedor tenía se extingue. “En
consecuencia, ya no podrá exigirse nunca el cumplimiento” 3 Y esto es lo que ha
ocurrido en este caso: falló la condición suspensiva de la que dependía la
exigibilidad de la comisión demandada.

61. Cabe agregar, además, que a la época de la demanda, la comisión no se

devengó ni estaba devengada. El contrato original de corretaje y sus dos
modificaciones son claros al respecto: la comisión se devengaría una vez que el
inmueble se inscribiera a nombre del comprador, libre de gravámenes, y el
vendedor percibiera el precio o al menos recibiera la comunicación de encontrarse
el precio a su disposición. Esto NUNCA OCURRIÓ, de forma que mis
representados, a la época de la demanda, no se encontraban en mora en los
términos del artículo 1551 del Código Civil.

62. Incluso, la demanda se presentó el 24 de enero de 2017, estando aún sin

inscribirse la compraventa, esto es, cuando el dominio aún estaba en poder de los

1
René Abeliuk M., Las obligaciones, T. I, 6ª ed. Actualizada, Thompson Reuters, Santiago, 2014,
p.636.
2
Abeliuk M., ob. cit., p.637.
3
Abeliuk M., ob. cit., p.638.
14
vendedores, de forma que mal podría configurarse la mora en este caso. Esta sola
circunstancia le resta plausibilidad a la demanda. Al tiempo de la demanda no se
podía exigir el cumplimiento del contrato de corretaje porque en todas sus
versiones (original, modificación de septiembre y de diciembre de 2016), se pactó
que la comisión se devengaría una vez que el vendedor percibiera el precio o se le
comunicara que éste está a su disposición, y además que el inmueble se
inscribiera libre de gravámenes anteriores a la compraventa, lo que no ocurrió.

63. Entonces, no hay incumplimiento, no hay mora, y, por ende, no hay daño ni
posibilidad de atribuirlo a los demandados; ello determina que ni la comisión, ni la
multa, ni el impuesto, ni los reajustes, intereses y costas demandados son
exigibles y que la demanda debe ser rechazada en todas sus partes, con costas.

64. El fundamento último del rechazo de la demanda se encuentra en el principio

de proscripción del enriquecimiento sin causa. La causa de la obligación de los
demandados de pagar la comisión es el precio de la compraventa encomendada
gestionar. Además del evidente abandono de sus obligaciones, la demandante se
enriquecería injustamente si se permitiera que perciba una comisión pactada a
condición que se inscribiera el inmueble libre de gravámenes a nombre del
comprador y que el vendedor, al menos, quedara en posición de percibir el precio.
Nada de ello ocurrió, de forma que además resulta injusto condenar a mi parte a
pagar una comisión en semejante situación.

2ª En subsidio, excepción de contrato no cumplido

64. Ciertamente, en todo contrato bilateral, oneroso y conmutativo, el contratante

cumplidor tiene acción para exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización
de los perjuicios que se deriven de esa infracción, en los términos del art. 1489 del
Código Civil.

65. Sin embargo, el art. 1552 del Código Civil dispone la más notable excepción a
aquella regla para los contratos bilaterales: la excepción de contrato no cumplido,
conforme a la cual, ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir
lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo
en la forma y tiempo debidos.

66. Durante el curso de la relación contractual mis representaron se condujeron de

buena fe, empeñados en el éxito de la compraventa. La mejor demostración de
15
ello es que estuvieron dispuestos a asumir la comisión pese a los incumplimientos
de la corredora, lo que condujo a modificar en dos ocasiones el contrato original.

67. Por esta razón, para el evento improbable que se rechace la excepción de
haber fallado la condición suspensiva y se llegare a estimar que hubo
incumplimiento de mis representados, opongo la excepción de contrato no
cumplido, del artículo 1552 del Código Civil.

68. El supuesto incumplimiento de la parte demandada no los constituye en mora,

porque han quedado largamente demostradas dos circunstancias:

(i) la permanente intención de mis mandantes de empeñarse en el cumplimiento

del contrato de corretaje, mostrándose dispuestos durante varios meses a pagar a
la corredora su honorario, llegando a pactar 2 modificaciones del contrato original;

(ii) la escasa e inapropiada conducción de la gestión encomendada de la

corredora, constitutiva de un severo y flagrante incumplimiento de obligaciones
esenciales: el más importante de todos, provocar el encuentro de las partes y no
su desencuentro. Basta leer las comunicaciones de la corredora para advertir su
beligerancia y escaso interés en resolver dificultades; su negativa a reunirse para
coordinar el avance de las gestiones hasta terminar desapareciendo de la labor
encomendada y solo reapareciendo para asegurarse su comisión y a través de un
abogado.

69. Entonces, la demanda debe ser rechazada precisamente porque la corredora

incurrió en incumplimiento de sus obligaciones y señal potente de ello es su
desconocimiento del avance y dificultades que tuvieron las gestiones desde el 30
de septiembre de 2016 hasta el 30 de marzo de 2017. Durante todo ese periodo
NO HAY GESTIÓN ALGUNA DE LA CORREDORA, QUE NO SEA PREGUNTAR
UN PAR DE VECES POR LA FIRMA DE LAS MODIFICACIONES DEL
CONTRATO DE CORRETAJE.

70. Y en el periodo comprendido entre mayo y septiembre de 2016, la corredora

desempeño una labor residual, de menor relevancia, con escasa capacidad de
resolución de problemas y recurriendo permanentemente a expresiones impropias
de un negocio semejante. Esta crítica a la limitada gestión desplegada se efectúa
especialmente en contraste al monto de los honorarios pactados y los que
pretende en este juicio: 720 unidades de fomento, es decir, algo así como
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$19.118.880 POR UN PRECIO QUE EL VENDEDOR NO PERCIBIÓ Y POR UNA
ESCASA Y DEFICIENTE LABOR PROFESIONAL.

71. En párrafos anteriores se enumeraron las gestiones que debió conducir la

corredora y que no desplegó porque se desentendió de sus obligaciones justo
después que recibió un mail de mi representado asegurándole por escrito el pago
de sus honorarios. Nunca más volvió a interesarse por la gestión encomendada.
Ni supo cómo terminó la operación de compraventa. Ni sabe los pormenores de
las gestiones que por su negligencia fueron finalmente asumidas por las partes.

72. La ley dispone un remedio a semejante desequilibrio en la contratación: no

procede exigir el cumplimiento de un contrato si no se han cumplido las
obligaciones propias. Por este motivo la demanda debe ser rechazada, con
expresa y ejemplar condena en costas.

3ª Improcedencia de la multa

73. La sociedad demandante, además de pedir que se acoja la demanda, solicita

que SS. declare:

74. Al igual que la comisión, no procede el cobro de la multa porque la obligación

nunca se hizo exigible, atendido que mis representaron jamás percibieron el precio
de la compraventa y el inmueble nunca se inscribió a nombre del comprador libre
de los gravámenes anteriores a la venta. Asimismo, en subsidio, y del mismo
modo que la comisión, esta parte le opone al cobro de la multa la excepción de
contrato no cumplido, atendido el severo incumplimiento de la actora, latamente
reseñado.

75. En subsidio, SS. deberá rechazar el cobro de la multa porque las partes
acordaron exonerar al vendedor y al comprador de la multa dispuesta en el

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contrato original. Solo de mala fe la demandante podrá negar que consintió en
reducir la comisión y excluir la multa.

4ª Improcedencia del impuesto

76. La actora pretende el pago de 720 unidades de fomento “mas (…) impuestos”.
¿Qué impuestos? La demanda no lo aclara. Pero es relevante considerar que la
actora no puede exigir el pago de un impuesto: el cobro de impuestos es de
competencia absoluta de la tesorería general de la república. No se puede agregar
más atendido que esa petición carece de un señalamiento claro y preciso de sus
fundamentos de hecho y de derecho.

77. Tampoco se especifica el monto de los impuestos que se demandan.

Semejante vaguedad deben conducir al rechazo de la acción. En todo caso, no
procede cobrar un impuesto si la obligación principal del que se deriva su cobro
nunca se hizo exigible.

5ª En subsidio, comisión excesiva

78. En subsidio, SS. debe considerar que de haberse devengado la comisión, ésta
finalmente se pactó en un 2%, IVA ya INCLUIDO, del importe del precio; de forma
que en caso alguno alcanza a las 720 unidades de fomento demandadas.

6ª Improcedencia de reajustes e intereses

79. La actora pretende:

80. No proceden reajustes ni intereses porque no concurren los presupuestos que

hacen procedente una indemnización de perjuicios; además, la mora de la actora
purga la hipotética mora de mis mandantes; y la comisión pactada y la multa,
además de tener una distinta naturaleza jurídica, no constituyen una operación de
crédito de dinero que justifique imponer el pago de intereses, en los términos de la
ley 18.010.

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81. En cuanto al reajuste, cabe agregar que por la naturaleza de la obligación y la
multa, pactadas en base a unidades reajustables, resulta improcedente. Dicho de
otra forma, no procede imponer reajustes a una comisión calculada,
demandada y pagadera en unidades de fomento; no procede imponer reajustes
a una multa pactada en unidades de fomento. La proscripción del enriquecimiento
ilícito se opone a esa pretensión notoriamente desmedida.

7ª La obligación de pagar la comisión es simplemente conjunta

82. La actora no ha advertido la naturaleza de la obligación pactada en relación a

que pide en su demanda:

¿Cómo van a ser eventualmente condenados? Notoriamente, la obligación de

pagar la comisión -cuyo cobro es improcedente- es simplemente conjunta, en
conformidad con lo que dispone el art. 1511 del Código Civil.

83. Sin embargo, la actora demanda a ambos el total de la obligación y de la multa

y del impuesto y de las costas. ¿Es solidaria la obligación? La respuesta es
negativa porque debe considerarse que se trata de una comisión por corretaje
para venta de un inmueble de propiedad de dos personas, es decir, en que cada
una de ellas tiene una cuota en el dominio, de forma que es esa cuota la que
determina el carácter simplemente conjunto de la obligación, de lo que se
desprende lo que advertimos en las dilatorias: la demanda es confusa, vaga, mal
formulada. Deberá ser rechazada porque no podrá condenarse a ambos a pagar
760 unidades de fomento más multa e impuestos y costas sin que se haya
determinado su contribución a la deuda.

8ª Improcedencia de las costas

84. Las costas pedidas son improcedentes atendida la improcedencia de la

demanda y, en todo caso, porque ha quedado en evidencia que esta parte ha
tenido más que plausibles para litigar ante la pretensión de la actora de
enriquecerse sin causa a costa de mis representados.

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 POR TANTO, con el mérito de lo expuesto y de lo dispuesto en el artículos
308, 309 y siguientes del Código de Procedimiento Civil,
RUEGO A SS. tener por contestada la demanda a los efectos de rechazarla
en todas sus partes, con costas.

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