Obligaciones Propter rem

Concepto:

Las obligaciones propter rem son aquellas por medio de las cuales el acreedor
o deudor ejercen un poder de señorío sobre el objeto de la prestación y dicha
obligación se trasmite en la medida que se produce un cambio en la titularidad
de tal relación de señorío.

Esto quiere decir que previamente a la obligación existe una relación posesoria
o derecho real sobre una cosa.

Lo particular y complejo en este tipo de obligaciones, es que nos encontramos

con elementos de derechos reales por un lado y derechos personales por el otro.
Pues lo característico acá es que la obligación persigue a la cosa, es decir, si la
cosa pasa a manos de otro propietario, la obligación de igual manera se trasmite
al nuevo propietario. El ejemplo más claro lo vemos en las servidumbres, donde
la obligación de permitir el uso de estas, se trasmite, si es que el propietario o
poseedor del inmueble cambia, quedando liberado el anterior titular de esta
obligación.

Las obligaciones propter rem constituyen una hipótesis muy interesante de

indeterminación relativa del sujeto, activo o pasivo. No hay indeterminación del
sujeto, sino ausencia de su individualización, porque ello dependerá del
momento de la vida y de la obligación en que se la haga valer.

El crédito de deuda nace, subsiste o se extingue junto con la relación de señorío

mencionada; si el acreedor o deudor propter rem dejan de estar en dicha relación
con la cosa, sea porque la abandonan, o porque la enajenan, o porque otro
venga a entrar en ella originariamente, o porque la cosa desaparezca haciéndose
imposible la relación de señorío respectiva, el acreedor o deudor quedan
desligados, por lo menos para lo sucesivo, de la obligación propter rem, y esta
se desplaza hacia el nuevo dueño o poseedor; por lo que se habla a menudo de
que la obligación es ambulatoria.1

En la obligación propter rem hay dos sujetos (acreedor y deudor) –correlato

crédito-deuda o poder-deber–, un plan de prestación y, en fin, una
responsabilidad patrimonial del obligado.2

Las obligaciones propter rem son las que generan a cargo del obligado un
auténtico deber de prestación, como cualquier otra relación obligatoria. Su
particularidad se halla fundamentalmente en que el sujeto pasivo de esa
obligación se individualiza por su posición jurídica: titular de un derecho real
sobre una cosa (dominio o ius in re aliena). Quien ostente en cada momento esa
posición es el obligado a ejecutar la prestación. También desde el lado del
acreedor concurre aquella nota frecuentemente.3

Naturaleza Jurídica:

La doctrina no es unánime sobre este punto. Existe una polémica en torno a si

este concepto debe clasificarse dentro de los Derechos Reales o en los de
crédito. Más aún, se ha llegado a afirmar que el concepto todavía no es claro.4
Así, “en materia de obligaciones propter rem, reina una verdadera anarquía en
lo terminológico, en lo conceptual, en la ejemplificación, en la interpretación de
los textos legales que se invocan, en todo”5

 Parte de la doctrina (Fadda y Bensa, Rigaud y otros) sostienen que se

trata de auténticos derechos reales “in faciendo”, ya que gravan

1
LLAMBÍAS, Jorge Joaquín. Tomo I. Óp. cit. pp. 22 y siguientes
2
BUERES, Alberto. Obligaciones “Propter rem” y sus relaciones con otras figuras. Buenos Aires, 2012,
p.7.
33
WOLTERS KLUWER. Obligaciones propter rem. Disponible en:
<http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jT
AAAUNjEwNDtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA1bnuvjUAAAA=WKE#I63 >.
Consulta: 2 de Abril del 2018.
4
CASTILLO FREYRE, Mario. Sobre las obligaciones y su clasificación. THEMIS 66. pp. 217-218. Disponible
en: <https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/5081187.pdf >.Consulta: 31 de Marzo del 2018
5
LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando. Derechos reales. Tomo I. Buenos Aires: Astrea. 1989. p. 93.
 directamente la cosa y sólo mediatamente a la persona que se halla en
determinada relación con ella.
 Otros (Wieland, Stolfi y, en España, De la Cámara, Martín Pérez etc.)
entienden que la esencia de estas figuras choca con la estructura propia
del derecho real, y las califican de simples derechos de crédito u
obligaciones de hacer que se imponen como tales obligaciones al dueño
de las cosas, por lo que las denominan obligaciones “propter rem”
En esta orientación doctrinal, Hernández Gil señala que las obligaciones
“propter rem” presentan un régimen especial que se manifiesta en la
absoluta vinculación de la obligación con la titularidad de una finca, de
forma que el sujeto pasivo de la obligación es el titular de la finca en cada
momento, y si cambia la titularidad resultará obligado el nuevo titular de
la misma.
 Otros autores estiman que las figuras que venimos tratando son
“derechos complejos” imposibles de reducir al derecho real ni al de
crédito, pues participan de la doble naturaleza real y obligacional.
 Finalmente, cabe señalar la posición de Díez Picazo y Gullón, que
dejando a un lado la discusión sobre la naturaleza real o personal de
las obligaciones “propter rem”, consideran que en realidad no puede
hablarse de ellos como una categoría homogénea, al menos en nuestro
Derecho entendiendo que bajo aquel rótulo se involucran figuras y
supuestos de muy distintas características.
 En nuestro Derecho, frente a la tesis más seguida que atribuye a
las obligaciones propter rem un contenido puramente obligacional, la más
moderna tendencia configura algunos de estos supuestos como casos de
“afecciones reales” ya que, aunque se trata de obligaciones impuestas al
titular de la finca, se subraya la conexión con la propia finca, que las
aproxima a derechos recayentes sobre la misma. 6

Características:

6
Disponible en: <http://ic-abogados.com/diccionario-juridico/obligaciones-propter-rem/>.Consulta: 31
de Marzo del 2018
Según Carlos Calvo Costa, las características esenciales de las obligaciones
propter rem son: la ambulatoriedad y el abandono.7

Ambulatoriedad:

Esta es la característica fundamental, pues como hemos dicho antes, la calidad

de deudor de esta obligación de trasmite y permanece con la persona que ejerce
la titularidad sobre determinada cosa.

Cabe destacar que lo importante aquí no es notar la calidad de acreedor o deudor

que ejerce cada persona, sino centrarnos en la titularidad, es decir quién es el
poseedor o propietario de determinado bien.

Abandono:

En la línea de la ambulatoriedad, podemos decir que las obligaciones propter

rem son susceptibles de libramiento por medio del abandono, quien deja de
ejercer la relación posesoria sobre el bien, ya no se encuentra obligado a cumplir
con la prestación que le es inherente al bien.

De este modo, el deudor puede destruir el bien, venderlo o trasmitir su posesión

para de esta manera quedar liberado del cumplimiento de la obligación que lo
acarrea.

Por otro lado, según Borda, sus características esenciales son las siguientes:

1. Tanto el acreedor como el deudor son titulares de un derecho real, sea

sobre la misma cosa, sea sobre dos cosas vecinas. Por eso, la obligación
propter rem une a los titulares de dos derechos rivales; se resuelve este
conflicto instituyendo entre los derechos una coexistencia pacífica y un
modus vivendi aceptable.
2. Puesto que la obligación propter rem está siempre vinculada a un
derecho real, se transmite junto con ese derecho. El enajenante queda
liberado de la obligación que pasa al adquirente. Por eso son llamadas
obligaciones ambulatorias. Otra consecuencia de este carácter es que el
deudor puede liberarse de su obligación haciendo abandono de la cosa.

7
CALVO, C., Derecho de las Obligaciones, Tercera Edición, Editorial HAMMURABI, 2017, pp. 69.
 3. La obligación propter rem es propiamente una obligación y no un derecho
real, porque el sujeto pasivo debe dar, hacer o no hacer, y porque
responde de su cumplimiento con todo su patrimonio.8

Ejemplos:

Hipoteca: Una persona grava un bien de su propiedad con hipoteca, en garantía

de una obligación que está contrayendo con su acreedor, quien por tanto tiene
la condición jurídica de acreedor hipotecario. Luego, antes del vencimiento de la
obligación, el deudor transfiere el bien a un tercero. Al tiempo de vencimiento de
la obligación, si no se acude con la prestación al acreedor, éste tendrá el derecho
de exigir la acreencia y, en caso de que no sea satisfecha, de hacer efectivo el
crédito hipotecario realizando el inmueble.

En esta clase de obligaciones existiría un deudor inicial, identificado, cuya

prestación estaría garantizada con hipoteca; pero no se tendría la certeza de que
fuera a esa misma persona a quien, al vencerse la obligación, se le exigiera el
pago. El bien gravado con hipoteca se puede ir transfiriendo de persona a
persona y, finalmente, la obligación será exigible, a su vencimiento, a quien
ostente la calidad de dueño, pero limitándose la cobranza de la acreencia al valor
de realización del inmueble en remate público, en la medida en que no se cumpla
con la obligación. Por eso las obligaciones propter rem son denominadas
también obligaciones ambulatorias".9

Condóminos: Como otro ejemplo de una obligación de este tipo podemos

mencionar el caso de los condóminos, que poseen ambos sobre una misma
cosa, un derecho real, y tienen a su vez obligaciones recíprocas de contribuir a
la conservación de la cosa común. Si el condómino transmite su derecho real

8
Borda, Guillermo A. “Tratado de Derecho Civil, Obligaciones”. Octava Edición. Tomo I. Buenos Aires:
Editorial Perrot. 1986
9
CASTILLO FREYRE, Mario. Algunos conceptos sobre la teoría general de las obligaciones. pp. 742-743.
Disponible en:
<http://www.osterlingfirm.com/Documentos/articulos/Algunos%20conceptos%20sobre%20la%20teoria
%20general%20de%20obligaciones.pdf >.Consulta: 31 de Marzo del 2018
sobre la cosa, también transmitirá al nuevo adquirente, la obligación
correspondiente.

Jurisprudencia

A las obligaciones propter rem se refiere el Tribunal Supremo Español en la

Sentencia de 9 de febrero de 1995, al declarar que como es sabido con la mejor
doctrina la interrelación entre la obligación "propter rem" con el Derecho Real "in
faciendo", comporta un medio técnico de solucionar los conflictos que surgen
dentro de los derechos reales concurrentes, entre otros casos, en el seno de
propietarios vecinos -supuesto de autos- siendo la primera especie aquella
sujeción de un deudor a hacer algo a favor de otro precisamente por la conexión
jurídica que tiene con una cosa sobre la que ha de ejecutar esa prestación, de la
que, por lo general, puede liberarse si renuncia a su titularidad real, pues siempre
el obligado lo será el que tenga esa posición con la cosa; mientras que el derecho
real "in faciendo" -del que suele también predicarse su absorción por la primera-
es cuando el titular dominical es el que ha de ejecutar un "facere" en su cosa y
en beneficio de otro, supuesto típico del propietario gravado con un derecho real,
v. gr., en el caso más significativo, con una servidumbre.10

Por lo que se refiere a las obligaciones propter rem en el derecho argentino,

todas las normas que autorizan la aceptación de la categoría (o que consagran
supuestos de obligaciones propter rem). Basta con señalar de un modo genérico
lo que surge del contenido de los arts. 2416, 2417, 2418, 2514 y 2620, 2615,
2624, 2626, 2629, 2722, 2726, 2736, 2846, 2881, 2893, 2894, 2906, 3163, 3225,
3258, 3259, 3260, etc.11

10
WOLTERS KLUWER. Obligaciones propter rem. Disponible en:
<http://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jT
AAAUNjEwNDtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA1bnuvjUAAAA=WKE#I63 >.
Consulta: 2 de Abril del 2018.
11
BUERES, Alberto. Obligaciones “Propter rem” y sus relaciones con otras figuras. Buenos Aires, 2012,
p.21.
Creemos que las obligaciones propter rem tienen todas las características de
una obligación civil, aun cuando se encuentran vinculadas a los Derechos
Reales. En esta clase de obligaciones, el deudor nace, necesariamente, como
determinado, pero es posible que finalmente, al cumplirse la obligación, ella sea
exigida a una tercera persona, inicialmente indeterminable que, en ese
momento, tendría que responder por la deuda originaria. No obstante ello, cabe
señalar que la doctrina no es unánime sobre este punto. En tal sentido, existe
una polémica en torno a si este concepto debe clasificarse dentro de los
Derechos Reales o en los de crédito. Más aún, se ha llegado a afirmar que el
concepto todavía no es claro. Así, “en materia de obligaciones propter rem, reina
una verdadera anarquía en lo terminológico, en lo conceptual, en la
ejemplificación, en la interpretación de los textos legales que se invocan, en
todo”. De Zavalía se anima a afirmar que “el de las obligaciones propter rem es
un falso problema, derivado de la pretensión de tratar conjuntamente temas que
deben ser examinados por separado”12

12
Osterling, Felipe y Mario Castillo Freyre. “Compendio de Derecho de las Obligaciones”. Lima:
Palestra. 2008. pp. 131 y siguientes.Disponible en: Dialnet-
SobreLasObligacionesYSuClasificacion-5081187%20(3).pdf