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DERECHO INMOBILIARIO Y REGISTRAL (UGR)

DERECHO INMOBILIARIO Y REGISTRAL

QUESADA PAEZ, ABIGAIL 15-16

 Derecho Inmobiliario y Registral

Tema 1:
1. Concepto de Derecho Inmobiliario y Registral:
Para Fernández Sanz, es el conjunto de normas que regulan las formas de publicidad de
los actos de constitución, transmisión, etc, de derechos reales sobre fincas y las garantías
de ciertos derechos personales o de crédito a través del Registro de la Propiedad. (cuya
inscripción es voluntaria).
Esta definición supone una valoración previa de esta disciplina en varios aspectos:
- En cuanto a su naturaleza, es característica del Derecho Inmobiliario la concurrencia
en él de preceptos de diversa naturaleza. Pues está integrado por normas civiles,
que tienen por objeto el desenvolvimiento de un aspecto del derecho civil de cosas,
como es la publicidad de los actos y contratos mediante los cuales se realiza el
tráfico de los bienes inmuebles, y los efectos de esa publicidad. Por normas
administrativas, como son las que se refieren a la organización del Registro y a la
regulación de la actividad del Registrador. Y por normas procesales, que establecen
los procedimientos específicos, de jurisdicción voluntaria, no afectados por la nueva
Ley de Enjuiciamiento Civil, dado su carácter.

- Respecto del objeto, el Derecho inmobiliario registral presenta como característica la

de ser un Derecho cuyo objeto no son todos los bienes inmuebles, sino solo los
inmuebles por naturaleza, es decir, las fincas , y alguno de los inmuebles por
analogía, como las concesiones administrativas de obras públicas y cuya finalidad
esencial es establecer un sistema de publicidad para hacer posible en todo
momento el conocimiento de la situación jurídica de aquellos bienes y de los
cambios objetivos y subjetivos que en ellos puedan producirse. El sistema de
publicidad se consigue mediante el Registro.

- Respecto al alcance de las normas del Derecho inmobiliario registral, Roca Sastre,
señala que a este Derecho no le interesa la estática del derecho real, sino su
dinámica, es decir, todos los problemas de su constitución, transmisión,
modificación y extinción.
Los derechos de crédito, no son objeto de regulación por parte del Derecho
inmobiliario y solo son tenidos en cuenta cuando pueden repercutir sobre ellos los
derechos reales, especialmente en el aspecto de garantía.

La denominación del derecho hipotecario obedece al título de la ley que regula el

Derecho inmobiliario y registral, es decir, la ley hipotecaria (en ella también se regula el
Registro de la Propiedad), la expresión Derecho hipotecario, se entiende en una acepción
amplia, equivalente a Derecho inmobiliario Registral.
Es el conjunto de normas que regulan la publicidad de las situaciones jurídica
De trascendencia real a través del Registro de la Propiedad. Es un Derecho
Constituyente.
 Contenido:
La doctrina distingue en el contenido del Derecho inmobiliario registral dos partes:
a) Material o sustantiva. Comprende una serie de conceptos fundamentales, que
constituyen la base sobre la que se justifica y explica el valor y la protección material
concedida por el Registro al titular según el mismo. Tales son, la finca y su
inmatriculación, los actos y derechos inscribibles, y los principios fundamentales del
sistema, como son los de rogación, legalidad, tracto sucesivo, legitimación, fe
pública registral, etc.

b) Formal o adjetiva. Contiene la regulación de las materias referentes al aspecto

técnico del Registro. Por consiguiente, están incluidas en esta parte las normas
relativas a los requisitos que han de observarse en la redacción y extensión de los
asientos registrales, a la publicidad formal de estos y rectificación de sus errores, así
como las referentes al modo y forma de llevar los Registros y al estatuto personal de
los Registradores.

La publicidad registral: es la exteriorización continuada de situaciones jurídicas de

trascendencia real, referida a los inmuebles en un Registro Público y bajo el control
profesional del Registrador con el fin de posibilitar el conocimiento general de las mismas y
con determinados efectos jurídicos sustantivos sobre la situación pública.
Exteriorización no es igual a clandestinidad
La publicidad impide que existan cargas ocultas sobre un inmueble y que estas
cargas pueden afectar a terceros. La forma no es todavía publicidad.

Finalidades de la publicidad registral:

- Seguridad jurídica de los derechos del tráfico inmobiliario.
- El fenómeno de crédito, no solamente del territorial, el garantizado con inmuebles,
sino también de crédito personal, pues a través del Registro, el futuro acreedor
puede tener indicios de la solvencia de su posible deudor.
- Contribuye a evitar la usura y el fraude, desde el punto de vista que evita la
clandestinidad.
- Tener una finalidad cautelar, en el sentido de que una correcta publicidad puede
evitar posibles conflictos entre las partes de un negocio.
- Agilidad de la contratación, pues evita que el comprador tenga que investigar la
regularidad de la cadena de títulos de propiedad ya que el Registro garantiza la
titularidad del transmitente.

La publicidad es una exteriorización organizada que se lleva a cabo a través de un

Registro Público, reglamentado en la ley y el Reglamento Hipotecario, en sus libros y
asientos registrales, donde constan las titularidades hasta el momento en que se produce
la cancelación (Historial jurídico de la finca).
La publicidad se realiza bajo el control profesional del Registrador de la Propiedad,
encargado de informar y certificar el contenido de los asientos. Este, deberá calificar el
interés legítimo del solicitante y el cumplimiento de las normas de protección de datos de
carácter temporal.
La finalidad del Registro, es la de dotar al tráfico inmobiliario de un instrumento de
seguridad jurídica, pero no autoriza una publicidad indisciplinada del patrimonio de las
personas.
La exteriorización tiene como finalidad posibilitar el conocimiento general de las situaciones
de trascendencia real referidas a los inmuebles.
Se trata de evitar que se pueda alegar ignorancia cuando una determinada situación real
consta en el Registro, se trata de una finalidad dirigida a un tercero.

El Registro de la Propiedad:
Es una institución administrativa que forma parte de la Administración Pública del
Estado, encuadrada en el Ministerio de Justicia a través de la Dirección General de los
Registros y del Notariado. Su finalidad fundamental es la publicidad oficial de la situación
jurídica de las fincas, con la pretensión de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario.
El artículo 1 de la Ley Hipotecaria, determina el objeto del Registro de la Propiedad en
cuanto institución, y de los párrafos segundo y tercero del mismo artículo se deduce que la
institución del Registro está organizada por circunscripciones territoriales y que se
compone de un conjunto de libros.
El articulo 605Cc, señala que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o
anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles.
Este artículo, ha sido criticado por la doctrina, por lo siguiente:
- Decir que el Registro tiene por objeto la inscripción o anotación es insuficiente, ya
que olvida otros posibles asientos registrales, como son los de presentación, nota
marginal y cancelación; hubiera sido más preciso utilizar la expresión: inscripción,
en sentido amplio, o registración.
- La expresión actos y contratos, es inexacta y hubiera sido preferible hablar de actos
o negocios jurídicos y resoluciones judiciales o administrativas.
- De igual modo, la expresión relativos al dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles es inadecuada, ya que hubiera bastado decir derechos reales y en
lugar de bienes inmuebles, fincas.
Para acabar de perfilar el Registro de la Propiedad, como institución es necesario
destacar su finalidad:

o Asegurar la propiedad inmueble, proteger el tráfico jurídico inmobiliario y

fomentar el crédito territorial, mediante legitimar y proteger las titularidades
registradas y a los terceros adquirentes.

o Efectuar la publicidad informativa, llamada foral, del contenido de los libros

del Registro.
 El Registro puede considerarse:
- Como oficina: local donde se lleva a cabo la publicidad registral (artículos 356-361
del Reglamento Hipotecario)
Su organización se basa en un sistema de competencia territorial, de manera que
los derechos sobre las fincas se inscriben en la oficina correspondiente al lugar de
ubicación de la finca (artículo 1, 2 Ley Hipotecaria).
El Registrador Gestiona el Registro como un profesional del Derecho con plena
libertad en la organización de los elementos materiales y humanos.
Los oficiales y auxiliares están sometidos a la legislación laboral y realizan su
cometido bajo la responsabilidad del Registrador.

- Como conjunto de libros: En los libros constan loas asientos referentes a las
fincas.
Características:
o Los libros hacen fe, es decir, prueban lo que en los mismos figuran. Artículo
420 LH.
o Los libros deben estar foliados y visados judicialmente. Articulo 238 LH.
o Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales y
producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos en la ley. Artículo 1. 3 LH.
La titularidad de los libros del Registro no es del Registrador sino del Estado,
(Ministerio de Justicia).
- Como institución jurídica: el Registro, tiene por objeto la inscripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles.
El Registro tiene por objeto la inscripción o anotación. La definición legal se refiere a
los dos asientos principales:
o El de inscripción, para las situaciones jurídicas permanentes o indefinidas.
o El de la anotación preventiva, para las situaciones jurídicas provisionales.
De los actos y contratos (Se contemplan no como fuente de obligaciones, sino
como título pasa a adquirir el dominio o los derechos reales sobre bienes
inmuebles), recogidos en un título formal que suele ser un documento notarial,
judicial o administrativo.
Con carácter excepcional, existen derechos personales susceptibles de ser publicados
en el Registro. Se trata de derechos de los que por su contenido y duración, se ha dicho
que tiene una vocación de derecho real.
Por ejemplo, el arrendamiento o la opción de compra.
El Registro, es un registro de inmuebles y de las situaciones jurídico-reales que las
afecten. Ello no impide que determinados bienes muebles tengan su propia publicidad en
Registros específicos, como el Registro de Bienes Muebles, integrado por:
 - Sección de buques y aeronaves.
- Sección de automóviles y otros vehículos de motor.
- Sección de maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo.
- Sección de otros bienes muebles registrales.
- Sección de otros bienes inmuebles registrales.
- Sección de Condiciones Generales de la Contratación.

Dentro de cada uno de ellos, se aplica la normativa específica reguladora de los actos o
derechos inscribibles que afecten a los bienes o a las condiciones generales.

El Sistema Registral Español:

Los primeros intentos de establecer en España un Registro se limitan a la publicidad de
los gravámenes y en particular de aquellos que no se manifiestan a simple vista por la
posesión, es decir, a la publicidad de aquellos cambios reales, como la hipoteca o el
censo consignativo, cuya existencia no puede manifestarse por un cambio de poseedor
de la finca o mediante cualquier influencia eterna y visible de terceros sobre el
inmueble.
La necesidad de corregir las deficiencias del sistema de duplicidad creado por las
Contadurías de Hipoteca originó el nacimiento de la Ley Hipotecaria de 1861, de 8 de
febrero, que instauró el régimen inmobiliario registral, en lo fundamental todavía vigente.
Los aspectos más relevantes de la ley de 1861:
o Publicidad y especialidad en materia de hipotecas: desaparecen las
hipotecas tácitas; que la ley concedía en determinadas circunstancias.
La ley rechaza las hipotecas generales, es decir, aquellos pactos que las
partes, ya como cláusula de estilo, incluían en sus contratos una cláusula en
el sentido de que quedaban hipotecados todos los bienes del deudor, en
garantía del cumplimiento de las obligaciones que pudiesen derivar del
contrato.
o Protección de los terceros, que no han de verse perjudicados por lo no
inscrito en el Registro.
o Función del registrador que en tanto que profesionalidad del Derecho, debe
calificar, bajo su responsabilidad, los documentos que se prestan para
inscripción cuestiones de capacidad, aspectos formales, pero también de
validez o nulidad de los títulos.
o Sistema de folio registral, cada finca tiene su propio folio a diferencia de otros
sistemas de simple archivo cronológico de los títulos o de fichero personal.
o La Admisión de las inscripciones de posesión, admitió la inscripción de la
posesión separadamente del dominio, con la finalidad de que tuviesen
acceso al Registro.
Es de inspiración germánica, e innovó profundamente el sistema de la antigua
legislación. Hasta el nacimiento del CC, sufrió diversas reformas, siendo la más importante
la realizada en diciembre de 1869.
 Para desarrollar la Ley fue dictado el vigente Reglamento Hipotecario de 14 de febrero
de 1947, que ha sido objeto de diversas reformas parciales, algunas de las cuales han
afectado parcialmente a la Ley Hipotecaria. Entre ellas destacan:
La de 17 de marzo de 1959, que modifica numerosos preceptos del Reglamento para
su adaptación a las reformas del Código Civil de 1958 y a las nuevas disposiciones
legales relativas al suelo, expropiación forzosa, arrendamientos, etc.

La de 12 de noviembre de 1982, destinada principalmente a coordinar el Registro

con la reforma del CC de 1981.

El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas

complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, con el
fin de dar solución registral a las numerosas cuestiones que plantea el urbanismo en
sus relaciones con el Registro de la Propiedad.

Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican numerosos

artículos del Reglamento, modificaciones que responden a una triple finalidad:
adaptación a reformas legales, acomodación del ejercicio de la función del
Registrador a las nuevas necesidades y regulación de figuras carentes de una
reglamentación registral actualizada.
Pero la mayor parte de los preceptos reformados han sido declarados nulos por las
sentencias del TS.
La ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que ha modificado los
artículos 41 (que regula el ejercicio de acciones reales procedentes de derechos
inscritos), 86(relativo a la caducidad de las anotaciones preventivas), 107 y 129 a
135 LH (referentes a la regulación de los procedimientos hipotecarios).

La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que da nueva redacción a varios preceptos de

la Ley Hipotecaria, lo que repercute en los correspondientes del Reglamento, dando
lugar a modificaciones y derogaciones en materias tan importantes como la
publicidad de los Registros, la calificación registral o la responsabilidad de los
Registradores.

El Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los

interesados para instar la intervención de Registrador sustituto.

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto

Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por

 Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

PRINCIPIOS DE FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

- Voluntariedad: el acceso de los hechos inservibles al registro, es voluntairo salvo en
el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso, pues no existe sin la
inscripción.
- De Rogación: quie quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro
correspondiente.
- De Prioridad: supone que en el caso de que se pretendan inscribir dos derechos
incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y en caso de que haya
dos derechos inscritos sobre la misma finca, tendrá prioridad el más antiguo.
- De Legalidad: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la
inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos del Registro.
- Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que lo otorgue.
en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada.
En caso de que el bien inmueble al que se refiere la inscripción, no se encuentre
inscrito ha de inmatricularse por primera vez a través del expediente de
inmatriculación.
Si el trato se interrumpe, habrá que recaudarse por alguno de los siguientes
procedimientos:

o Acta de notoriedad: proce3dimiento que lleva a cabo un notario, a solicitud

del interesado por el que el notario hace constar la notoriedad de un hecho
(que una persona es propietaria de un inmueble), en virtud de la declaración
de testigos y otras pruebas.
o Expediente de dominio: procedimiento que lleva a cabo el juez de primera
instancia del lugar en que radique la finca, a solicitud del interesado en el que
el solicitante hará valer los documentos acreditativos de su derecho, si los
tiene y en el que el Juez citará y oirá a quienes pudieran tener algún derecho
sobre el inmueble decidiendo sobre el derecho del solicitante.

Libros y asientos registrales en general:

1. Libros del Registro:
El Registro se lleva en libros foliados y visados judicialmente. Dichos libros, conforme a
los nuevos párrafos 2º y 3º del artículo 238 LH, deberán llevarse por medios informáticos
que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido. Dispone de un
sistema de sellado temporal que dejará constancia del momento en que el soporte papel
se trasladó a soporte informático.
Son enumerados en el artículo 362 RH. Todos ellos pueden ser clasificados en dos
categorías: una, constituida por los libros principales, que son los que contienen datos
fundamentales relativos a los derechos y actos publicados, por lo que solo los asientos en
ellos practicados tienen eficacia registral propiamente dicha, y otra, formada por los libros
auxiliares, que son los que facilitan el manejo de otros o están ordenados para fines
fiscales o de estadística.
Tienen carácter de principales, son el libro diario de las operaciones del Registro, el de
inscripciones y el de incapacitados.
2. Concepto y clases de asientos registrales:
El asiento registral es la constatación escrita de un título, acto, hecho o circunstancia en
los libros del Registro de la Propiedad para que surta los efectos de la publicidad registral
inmobiliaria que procedan.
En artículo 41RH: En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las
siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones
propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia; anotaciones
preventivas, cancelaciones y notas marginales.
Ha de tenerse en cuenta que la palabra inscripción puede tener diversas acepciones. En
un sentido amplio es sinónima de asento registral. En un sentido restringido y propio no es
otra cosa que una de las clases de asientos mencionados en el artículo 41RH. En un
sentido restringido y propio no es otra cosa que una de las clases de asientos
mencionados en ese artículo, el de inscripción, en cuanto modalidad perfectamente
diferenciada de los demás tipos reconocidos: de presentación, de anotación preventiva, de
cancelación y de nota marginal. El estudio de cada uno de estos asientos se hará en el
lugar oportuno.
Atendiendo a las diferentes características de los asientos pueden clasificarse:
Asientos principales y accesorios, según tengan subsistencia propia, como las
inscripciones y las anotaciones preventivas, o estén al servicio de otros asientos,
cumpliendo una función de carácter instrumental, como las notas marginales.
Asientos definitivos y provisiones, según sean de duración indefinida, como los
asientos de inscripción o de cancelación, o tengan una vida transitoria, por estar
destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar caducados, como ocurre
en las anotaciones preventivas y algunas notas marginales preventivas.
Asientos de carácter positivo y negativo, según exterioricen un derecho en plena vida
o nacimiento, como las inscripciones, o bien constaten la extinción o muerte de un
derecho o de un asiento, como en las cancelaciones.
Asientos de los libros de inscripciones y del libro diario de operaciones, según se
extiendan en los libros principales, como las inscripciones, anotaciones preventivas,
cancelaciones y notas marginales, o bien en el libro diario de presentación de
documentos, como el asiento de presentación, aunque en este último libro también
pueden extenderse determinadas notas marginales.

o INSCRIPCIÓN E INMATRICULACIÓN:
 La inmatriculación es la primera inscripción de cada finca en el Registro, es la del dominio. Roca
Sastre, dice que la inmatriculación es el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en virtud
de una primera inscripción de su dominio en favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro
particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos. Con la inmatriculación de
la finca nace a la vida registral. Es finca inscrita, sometida a un régimen distinto de la que no está
inscrita.

Puede hacerse:
- Por expediente de dominio.
Es un procedimiento cuyo objeto es proveer al propietario de una finca de una titulación
adecuada a los efectos de su inmatriculación en el Registro, reanudar el tracto sucesivo
interrumpido o rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca ya inscrita.
Regulado en el artículo 203LH, pero solo contempla su función inmatriculadora.
Persigue proporcionar un tipo de titulación supletoria al propietario de la finca que carece de la
titulación adecuada para lograr la inmatriculación de la misma. El objeto del expediente es la
adquisición del derecho, por consiguiente, no se persigue acreditar que el promotor del
expediente es propietario de la finca, sino simplemente que adquirió su propiedad. La
resolución del mismo no contiene declaraciones del derecho de ninguna clase y no atribuye ni
niega el derecho dominical.
Trata de justificar la existencia de un acto o causa idónea para adquirirlo.
Deberá tramitarse ante Notorio hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o
en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.
El procedimiento se inicia mediante solicitud por escrito del promotor del expediente, en la cual,
junto a la descripción literaria de la finca, deberán hacerse constar los datos personales y
domicilio de aquel, acompañándose además los siguientes documentos:
Título de propiedad, a favor del promotor del expediente, de la finca que se pretende
inmatricular, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas
catastrales que se correspondan con la descripción literaria y la dleimitación gráfica de la
finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas
parcelas y sus colindantes.
Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier rotro origen de los que disponga
el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.
Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda
hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la
misma, indicando los titulares o actores y sus circunstancias de identificación, quienes
serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida,
presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.
Deberá identificarse, también, a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al
arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
o El notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada,
remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente, solicitando
la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el
Registro y que practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
o El Registrador extenderá el asiento de presentación del acta remitida por el Notario,
y hechas, las comprobaciones oportunas en orden a la identidad y no
inmatriculación de la finca, expedirá en el plazo de quince días certificación
acreditativa de la falta de inscripción de la misma.
 o Si la valoración del Registrador fuera negativa, procederá a extender nota de
denegación de la anotación solicitada, comunicándolo inmediatamente al Notario,
con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
o Si fuera positiva, este practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para
unir al expediente, la certificación registral acreditativa de la falta de inscripción de la
finca y de la falta de coincidencia de la misma con otra u otras previamente
inmatriculadas.
o Recibida la comunicación del Registro, el Notario notificará la pretensión de
inmatriculación a todos aquellos que puedan estar interesados e insertará un edicto
comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el BOE. Notificará la
solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los
titulares de derechos reales constituidos sobre ellas.
o Durante el plazo de un mes, cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el
Notario y aportar pruebas escritas de su derecho.

- Mediante el título público de su adquisición.

1. El título público de adquisición del artículo 205LH:
El artículo 205 LH:
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un
año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y
en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona
alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca
cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente
inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca
cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén
inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada
por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia de la entidad u órgano
competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se
pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe
correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción
de la notificación
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su
informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible
invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
En caso de calificación positiva por el Registrador, este procederá a extender la inscripción
del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida
reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones
que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y
catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro, y caso de ser distintos,
en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento
en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el
servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del
apartado 1 del artículo 203.
 Para que el título tenga virtualidad inmatriculadora han de concurrir en el mismo las siguientes
circunstancias:
- Que se trate de un título público traslativo otorgado por persona que acredite haber
adquirido la propiedad de la finca, al menos un año antes de dicho otorgamiento, también
mediante título público.
Es necesario la concurrencia de dos documentos; uno, el título o público en que conste la
adquisición de la finca por el inmatriculante y otro; también público, que acredite que quien
transmitió al inmatriculante había adquirido el derecho sobre la finca al menos con un año
de anterioridad a la fecha del primero.

- Que, a juicio del Registrador, exista identidad en la descripción de la finca contenida en

ambos títulos.

- Que, asimismo, exista identidad entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la

certificación catastral descriptiva y gráfica, que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá comprobar que la finca no está inscrita a favor de persona alguna y
no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya
inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca

cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén
inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada
por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano
competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se
pretende inmatricular con el fin de que por dicha entidad, se remita el informe
correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción
de la notificación.
Estas inmatriculaciones no surten efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años
desde su fecha (artículo 207 LH: si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a
lo establecido en los números 1º,2º,3º y 4º, del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los
efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley, no se producirán hasta
transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de
inscripción y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación) hasta
entonces, los adquirentes del inmatriculante no pueden quedar protegidos por la fe pública del
Registro. Está limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción y en toda forma de
publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.
Otros títulos públicos inmatriculadores:
El artículo 299 LH:
La rectificación de errores cometidos en asientos de cualquier especie y que no traigan su
origen de otros cometidos en los respectivos títulos, no librará al Registrador de la
responsabilidad en que pueda incurrir por los perjuicios que hayan ocasionado los mismos
asientos antes de ser rectificados.
Los supuestos de este tipo son los previstos en el artículo 204 LH:
Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de
los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación
de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:
 1. Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución
urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los documentos en cuya virtud se
proceda a la inscripción de las fincas de resultado.
2. Cuando se trate de fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración
parcelaria.
3. Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.
4. Cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos
administrativos de deslinde.
5. En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en
procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad
con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las
demás garantías prevenidas en dicho artículo.
Cuando las nuevas fincas creadas en virtud de los procedimientos a que se refiere este
precepto no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con
delimitación de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador remitirá por
medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de la representación gráfica
aportada para la inmatriculación el día siguiente al de su presentación en el Registro de la
Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador las referencias catastrales de las fincas
objeto del acto de que se trate para su incorporación al asiento, y la representación gráfica
catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción
gráfica catastral.
Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la
regla séptima del apartado 1 del artículo anterior.

Conforme a este precepto, no podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el

Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:
1. Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución
urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los documentos en cuya virtud se proceda
a la inscripción de las fincas de resultado.
2. Cuando se trate de fincas de remplazo resultantes de expedientes de concentración
parcelaria.
3. Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.
4. Cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos
administrativos de deslinde.
5. En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en
procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que de conformidad con lo
establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás
garantías prevenidas en dicho artículo.

Tipos de asientos en el Registro de la Propiedad:

1. Asiento de presentación: se realiza en el Libro Diario, cuando se presentan documentos,
dejando constancia de la fecha y hora de la presentación. Está sujeto a plazo de
caducidad.
Se inscriben:
Títulos por los que se transmite la propiedad de los inmuebles.
 Títulos que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos
sobre bienes inmuebles.
Resoluciones judiciales de incapacidad legal para administrar o se modifica la libre
disposición de sus bienes.
Contratos de arrendamientos financiero o no de bienes inmuebles y los subarriendos,
cesiones de los mismos.
Títulos referentes a los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al
Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticos.
Títulos referentes a determinados bienes inmuebles de dominio público.
Concepto y finalidad:
Presentando un título formal en el Registro y solicitada su inscripción, una vez tomada razón del
documento en el Libro de Entrada, el Registrador extenderá, en el Libro Diario de operaciones y en
el momento de presentarse cada título ya sea físicamente, por correo, telefax o por remisión
telemática, un breve asiento de su contenido, es el llamado asiento de presentación.
Según CHICO Y ORTIZ, es un asiento prelimitar, preparatorio y transitorio, que permite la
extensión de otros asientos en los libros de inscripciones y que está sujeto a caducidad.
La finalidad del asiento de presentación es proclamar oficialmente el momento de acceso del título
al Registro. El artículo 249 LH, dispone que:
Los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se presenten los títulos, sin dejar
claros ni huecos entre ellos, se numerarán correlativamente en el acto de extenderlos, y
expresarán necesariamente:
Primero. El nombre y apellidos del que presente el título.
Segundo. La hora de su presentación.
Tercero. La especie de título presentado, su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba.
Cuarto. El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título
que se pretenda inscribir.
Quinto. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con
expresión de su situación y de su nombre y número, si lo tuviere.
Sexto. El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción o
asiento de que se trate.
Séptimo. La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el título, si lo
solicitare.

Respecto a la entrada o recepción de un título y la extensión del correspondiente de presentación

han de ser observadas las siguientes reglas previstas en los artículos 248.3 y 4 LH y 418 RH:
- La presentación física solo podrá realizarse durante el horario de apertura al público del
Registro.
- Si el título se recibe por correo, se considerará presentarse al remitente del documento y se
practicará el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del
correo recibido en el día.
- Si ha existido comunicación por telefax del notario autorizante, de la escritura; de la
autoridad judicial, de sus resoluciones y de la administración, de los documentos que haya
expedido, se asentarán en el Diario de acuerdo con la regla general, a excepción de los que
 se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente,
inmediatamente después de la apertura del Diario.
Caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro el
título original o copia autorizada de la escritura que lo motivó. Esta presentación dentro del
citado plazo se hará constar por nota al margen del primer asiento y a partir de la fecha de
esta nota correrán los plazos de calificación y despacho del documento.
- Cuando la presentación del título se haya efectuado por vía telemática, se estará a las
siguientes reglas:
o El sistema telemático de comunicación empleado deberá generar un acuse de
recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto
de presentación del título.
o Si el título hubiera ingresado en horas de oficina, el Registrador procederá en el
mismo día a practicar el asiento de presentación, atendiendo al orden en que haya
sido presentado. Si el título se presentara fuera de las horas de oficina, se deberá
extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente, atendiendo,
igualmente, al orden riguroso de presentación de aquel, de conformidad con el
sellado temporal.
o El Registrador notificará telemáticamente la práctica del asiento de presentación el
mismo día en que se hubiera extendido, o en su caso, la denegación del mismo. En
este último supuesto deberá motivar suficientemente las causas impeditivas, de
conformidad con el 258.4 LH.
Procedencia del asiento de presentación:
La regla general es la extensión del asiento de presentación respecto de aquellos títulos
que, prescindiendo en principio de sus posibles defectos, puedan producir en el Registro alguna
inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal. Por ello, el 420 LH, dispone que el
Registrador no extenderá asiento de presentación de los siguientes documentos:
- Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les
atribuyan eficacia registral.
- Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
- Los documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación
registral alguna.
Tampoco, si no cumple los siguientes requisitos del 249 LH; necesariamente ha de expresar
dicho asiento, en cuyo caso, el Registrador pondrá nota al pie de dicho título con indicación de
las omisiones advertidas y de los medios para subsanarlas, comunicándolo a quien lo entregó o
remitió en el mismo día o en el siguiente hábil.
La práctica del asiento de presentación lleva consigo dos operaciones:
La extensión de una nota en el documento, en la que se hace constar el día y la hora de la
presentación y el número y tomo del Diario correspondiente.

La extensión de una referencia a la presentación en el folio de cada una de las fincas a que
se refiera el título.

Duración del asiento de presentación:

La duración del asiento de presentación es de sesenta días hábiles, contados desde el siguiente
al de su fecha. Transcurrido el plazo de vigencia, el asiento de presentación caduca y se cancelará
de oficio por nota marginal. La prórroga se hará constar por nota al margen del asiento prorrogado.
Los supuestos de prórroga son los siguientes:
- Cuando el documento se hubiera retirado y se aportase de nuevo dentro de los diez últimos
días de vigencia del asiento de presentación, se entenderá prorrogado dicho asiento por un
periodo igual al que falte para completar los diez días.
- Cuando los interesados hayan recurrido contra la calificación del Registrador ante la DGRN
o ante el Juzgado de Primera Instancia competente, el plazo de vigencia del asiento de
presentación quedará en suspenso desde el día de la interposición de la demanda o del
recurso hasta el de su resolución definitiva.
- Cuando se haya retirado el documento para pago de impuestos sin que se haya devuelto al
interesado por la correspondiente oficina de gestión, el asiento de presentación se
prorrogará hasta ciento ochenta días desde su propia fecha, siempre que se solicite por el
presentante o interesado por escrito, acompañadas del documento justificativo de aquella
circunstancia.
- Cuando, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente
mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de
practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado, podrá prorrogarse el
asiento de presentación hasta la terminación de la causa.
- Cuando la calificación fuere negativa o el Registrador denegare la práctica de la inscripción
de los títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado automáticamente el asiento
de presentación por un plazo se sesenta días, contados desde la fecha de la última
notificación de alguna de aquellas circunstancias. (323 LH).
El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado en los casos del 432.
Efectos del asiento de presentación:
Como indica PAU PEDRÓN, el asiento de presentación produce un doble efecto:
- Determina el orden en que el Registrador debe inscribir los documentos aportados al
Registro. Este efecto tiene, un excepción, el caso en que para despachar un documento,
fuese necesario inscribir previamente otro presentado con posterioridad, entonces se
procederá por un orden inverso al de presentación.
- Determina el comienzo de la eficacia de la inscripción. Según el 24 LH, se considera como
fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la feha del asiento de
presentación, que deberá constar en la inscripción misma y conforme al artículo 25, que
para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una
misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos
respectivos.

2. Asiento de inscripción, asientos definitivos a través de los cuáles se inscriben y publican

en el Registro de la Propiedad determinados hechos, actos o derechos que afecten a
bienes inmuebles.
La inscripción es el resultado con el que culmina el procedimiento registral. Pero hay que
tener en cuenta que la inscripción, en su sentido formal, tiene una doble acepción: amplia,
como sinónimo de asiento en general y propia o restringida, como asiento de inscripción
propiamente dicho, es decir, como una clase concreta de asiento.
Roca Sastre lo define como un asiento principal, definitivo y de carácter positivo, que se
practica en los libros de inscripciones y en el que se hace constar de un modo completo la
constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario.
Es un asiento principal porque tiene subsistencia propia. Es definitivo, porque tiene una
duración ilimitada en el tiempo. Y es positivo, porque manifiesta el nacimiento o modificación
de derechos.
La inscripción es un extracto del contenido del título, pero la ley no puede dejar la
determinación de dicho extracto a la libre apreciación del Registrador, so pena renunciar a
la uniformidad, con todos los inconvenientes que ello representaría.
El artículo 30 LH sanciona con la nulidad a las inscripciones si en ellas se omite o se
expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo
noveno, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores.
Estas circunstancias integran el contenido mínimo de las inscripciones normales, llamadas
también extensas, porque respecto de las inscripciones concisas, por tratarse de
inscripciones que se remiten a otras extensas y para evitar repeticiones, basta con un
contenido más breve, determinado en los artículos 245 a 247 LH y 52 y 380 a 382 RH.
El 31 LH dispone que la nulidad de las inscripciones de que trata el artículo que lo precede,
no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al
artículo 34. Viene a decir que a pesar de la generalidad de los términos en que está
redactado el 30 LH, la nulidad de una inscripción no perjudica a los terceros del 34 LH. La
remisión del 30 LH al régimen establecido en la Ley sobre rectificación de errores hace que
pueda mantenerse la posibilidad de rectificación de la inscripción de manera que el asiento
va a seguir siendo eficaz mientras no se impugne.
La regla general en nuestro Derecho es que los derechos reales se adquieren,
constituyen y transmite con independencia del Registro de la Propiedad. Rige la teoría del
título y el modo. Presupuesto un título válido y eficaz, el efecto jurídico real es atribuido a la
tradición, sin necesidad de inscripción.
En nuestro sistema es declarativa. La inscripción se limita a publicar el cambio real acaecido
al margen del Registro, aunque de esa publicidad se derivan importantes efectos
protectores para el titular registral y para los adquirentes del titular registral que reúnan
ciertos requisitos. Solo en los casos previstos en la ley, la inscripción será constitutiva. Que
significa, que es un requisito imprescindible, exigido por la ley, para que la adquisición,
constitución o transmisión del derecho real se produzca. Sin inscripción, aun cuando hubiera
habido tradición, la modificación jurídico-real es imposible.
Son supuestos de inscripción constitutiva en nuestro derecho: la hipoteca (1875 CC y 145
LH) y el derecho de superficie (artículo 40.2 TRLS). Para García García, también es
constitutiva la inscripción del régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles,
porque la referencia a la inscripción en términos imperativos por parte del artículo 4.3 y de
otros preceptos de la LAPT significa que la misma contribuye a la plena conformación o
eficacia erga omnes de la constitución.
También la inscripción es facultativa o voluntaria. Solo se practica a solicitud de los
interesados. Estos deciden libremente acogerse o no al régimen del Registro. Existen
concretas excepciones en las que la ley impone coactivamente, bajo la amenaza de una
sanción, el deber jurídico de proceder a la inscripción de los derechos reales ya
constituidos: son las inscripciones obligatorias. No debe confundirse la inscripción
obligatoria con la constitutiva, esta opera en el ámbito de la formación de los derechos
reales, de modo que la inscripción la exige la ley como un requisito esencial de la
modificación jurídico-real; mientras que en la inscripción obligatoria, el deber jurídico
impuesto por la ley, caso de incumplirse, acarreará la correspondiente sanción, pero sin
alterar la mutación jurídico-real ya operada.
Supuestos de inscripción obligatoria es: la de inscribir los bienes y derechos pertenecientes
a las Administraciones Públicas, sean demaniales o patrimoniales, la de inscribir los montes
catalogados de utilidad pública, así como cualquier derecho sobre ellos, por la
Administración titular o gestora; la de inscribir a favor de las Corporaciones locales sus
bienes inmuebles y derechos reales; la de inscribir las fincas y derechos reales resultantes
de la concentración parcelaria.
 El artículo 319 LH:
Los juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no
admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los
cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a
inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho
que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión
procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacer valer ante los Tribunales,
Consejos y Oficinas expresados.
Se exceptúa de dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a los efectos
fiscales o tributarios.
En los expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga los bienes en
concepto de poseedor no será necesario que estos tengan tomada razón de dicha situación en el
Registro.
Página 137, 138 y 139 Libro.

La anotación preventiva:
Asientos sujetos a plazo de caducidad que se usan para proteger derechos que aún no son
firmes o para dar publicidad a determinadas decisiones judiciales o administrativas.
Las anotaciones se exigen por cancelación, por caducidad (4 años desde la fecha de anotación), o
por su conversión en la inscripción.
Solo pueden practicarse aquellas anotaciones preventivas expresamente previstas en las leyes,
entre ellas: demanda, embargo, prohibición de enajenar, demanda de incapacidad, Derecho
hereditario, legados, crédito fraccionario.

Nota marginal:
Se practican al margen de los asientos de presentación, de las inscripciones, anotaciones o
cancelaciones.
Y sirven para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos.

Cancelaciones:
Asientos de extinción de otros, ya sean estos inscripciones o anotaciones.

PRINCIPIOS Y FUENTES DEL TRÁFICO JURÍDICO:

Vienen expresados en la Constitución Española, a través de un conjunto de principios y

estableciendo unos límites que el legislador no puede sobrepasar.
- El artículo 38 CE: Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de
mercado. Los poderes públicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la
productividad, de acuerdo con las exigencias de la economía general y, en su caso, de la
planificación.
Es el principio básico de bienes. Donde se consagra el modelo capitalista o de economía de
mercado.
 Este, son complemento imprescindible de la libertad de circulación de los bienes es el
reconocimiento de la propiedad privada, aspecto estático o de la apropiación.

Los límites a la libertad de circulación de bienes son:

1. Los derivados de la planificación económica.
2. Los derivados de la exclusión del mercado de determinados bienes y recursos
económicos.

Bienes, fincas y derechos sobre bienes inmuebles:

Son considerados bienes inmuebles las cosas que no pueden ser desplazadas de un lugar a otro
sin menoscabo de su naturaleza o están incorporadas o destinadas a estas o asimiladas a ellas por
el Derecho.
Son bienes inmuebles:
- Por su naturaleza: tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al
suelo. Aguas vivas o estancadas.
- Por incorporación: bienes muebles que se encuentran unidos a bienes inmuebles por
naturaleza.
- Inmuebles por destino: muebles que guardan una relación de accesoriedad con la finca
porque el propietario los ha destinado a su servicio.
- Por analogía: derechos que recaen sobre bienes inmuebles que se les asimila a estos los
efectos de su régimen jurídico.
La STS 25/11/1992, declara el derecho a instalar carteles en la terraza de un edificio en
régimen de propiedad horizontal cuando es constituido como derecho real autónomo, tiene por
si la consideración del bien inmueble.

o LA FINCA REGISTRAL:
Es la unidad básica de nuestro sistema registral. Cuando una finca ingresa por primera vez en el
Registro de la Propiedad, se dice que se inmatricula. En este primer asiento, se hace constar no
solo la descripción física y geográfica necesaria para la identificación de la finca, sino también
quién es su propietario.
En la determinación de las fincas influyen:
- La voluntad del propietario o de los propietarios, que pueden constituir sobre una misma
extensión, varias fincas o conservada como una sola.
- Las disposiciones legales que limitan este tipo de decisiones como las establecidas en el
artículo 46 y ss del Reglamento Hipotecario. (operaciones de agrupación, división,
agregación y segregación de fincas). Las unidades mínimas de cultivo y urbanística,
corresponde a las Comunidades Autónomas más los Ayuntamientos.
El artículo 51RH, califica las fincas en rústicas y urbanas. Admitiendo que con ello la legislación
hipotecaria no pretende la calificación jurídica del suelo, sino incorporar un dato a la desaparición
de la finca para facilitar su identificación.
Inmatriculada la finca, se toma razón de los actos o negocios jurídicos, es decir, de los títulos en
sentido material, en cuya virtud se produce una mutación jurídica inmobiliaria. La inscripción de los
títulos materiales se realiza mediante la presentación en el Registro de los títulos formales en que
aquellos quedan recogidos.
La finca es el eje en torno al cual gira aquella institución. Cada finca se inscribe en el Registro en
folio aparte, dándole el Registrador el número de hojas que estime conveniente y con un número
especial y correlativo al de la finca últimamente inmatriculada. Es el sistema llamado del “folio real”.
El inciso inicial del artículo 9 LH manifiesta que el folio real de cada finca incorporará
necesariamente el código registral único de aquella.
La ley de medidas Fiscales, Administrativas y del Orden social, impone el deber de trasladar el
contenido de los libros y asientos del Registro a un soporte informático por lo que el folio registral
en papel dejará paso al folio registral electrónico.
En ese folio y bajo ese número, en la parte del libro de inscripciones reservada como folio a la
finca, se encuentra el historial jurídico de la finca inmatriculada, de modo que en él se agrupan
todos los actos y negocios jurídicos que hacen relación al inmueble y determinan su situación
jurídica; razón por la que a los terceros les basta con examinar el folio de la finca inmatriculada
para quedar protegidos frente a las limitaciones o causas de resolución que no figuren en dicho
folio o que, indebidamente consten en el folio de otra finca.
Es la doctrina la que ha elaborado el concepto de finca, como un trozo de la superficie terrestre,
edificada o no, cerrado por una línea poligonal y que es objeto de derecho de propiedad.
De la Ley Hipotecaria, se puede deducir un concepto de finca más amplio, en el que se puede
incluir no solo la finca en sentido material o finca normal, sino que también todas aquellas
entidades inmobiliarias que tienen acceso al Registro. La cualidad de finca registral viene
determinada por una circunstancia meramente formal: es finca toda entidad inmobiliaria que abre
folio en el Registro.
La unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o
varios proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando
conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la
consideración de finca registral.
Hay que distinguir entre fincas normales, las constituidas por un trozo de terreno debidamente
delimitado, objeto de propiedad y las fincas especiales, las entidades inmobiliarias que no
consisten en un simple polígono de la superficie terrestre y que abren folio registral.
Son fincas especiales:
- Las fincas discontinuas: es la formada por varias parcelas no colindantes, a las cuales se
les da la consideración de finca a efectos de poder abrir folio registral, siempre que
constituyan una unidad económica de explotación. No basta con que varias fincas no
colindantes pertenezcan a un mismo dueño, sino que es esencial que formen una unidad
orgánica con un mismo destino económico.
Se inscribirá como una sola finca, bajo un mismo número “toda explotación agrícola, con o
sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no
colindantes y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o
dependientes entre si.

- Los pisos en régimen de propiedad horizontal: en el artículo 8 LH, 4º y 5º, resultan dos
procedimientos para inscribir los títulos de dominio de los pisos o locales en régimen de
propiedad horizontal, uno para la inscripción del edificio en su conjunto y otro para la
inscripción separada de los pisos o locales como fincas independientes. El numero 4º, del 8
LH, regula el primer supuesto. En el que se admite la inscripción, como una sola finca, de
los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o
comenzada. En la inscripción se describirán, además del inmueble en su conjunto sus
distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a estos
un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno
corresponda en relación con el inmueble. Se incluirán las reglas contenidas en el título y en
los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad. La inscripción se
practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de
 todos y cada uno de sus pisos o locales.
el número 5º, regula el segundo supuesto, cuando prevé la inscripción en folios separados,
como fincas independientes, de “los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de
dicho régimen. Para que pueda realizarse la inscripción separada de los pisos o locales, es
requisito indispensable que previamente haya sido objeto de inscripción el edificio en su
conjunto y que en el asiento figure la constitución del régimen de propiedad horizontal.

- Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos: el

artículo 68RH, y sentencia del TS de 31 de enero de 2001, extiende la posibilidad de abrir
folio independiente, por razón de claridad registral, a las cuotas indivisas de finca destinada
a garaje, sin necesidad de que exista adscripción de uso. El folio independiente se abrirá
con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota. La apertura de folio se hará
constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.

- Los complejos inmobiliarios privados: el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal,

incorpora un tratamiento específico para los complejos inmobiliarios privados. Para el
acceso de los mismos al Registro de la Propiedad son de aplicación las normas de esa ley,
lo que dará lugar a una pluralidad de folios. En un folio se inscribirá todo el conjunto
urbanizado, y en folios separados e independientes todas y cada una de las parcelas sobre
las que se asienten bien viviendas unifamiliares, bienes edificios o bloques en régimen de
propiedad horizontal, y en este caso, se abrirá otro folio separado a cada uno de los pisos o
locales que integran cada bloque relacionado con el folio general del propio bloque.

- El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico: se

halla regulado en la ley de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso
turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de
intercambio y normas tributarias. El aprovechamiento por turnos puede constituirse como
derecho real limitado o con carácter obligacional, derivado de un contrato de arrendamiento
de bienes inmuebles vacacionales por temporada.

Dado su carácter real limitado, el derecho, no podrá en ningún caso vincularse a una cuota
indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que
contenga la palabra propiedad.
La duración del régimen ha de ser superior a un año y no exceder de cincuenta, plazo que
deberá contenerse desde la fecha de la inscripción del régimen o desde de la inscripción de
la terminación de la obra ccuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en
construcción.
El Régimen de aprovechamiento, se constituirá mediante su formalización en escritura
pública, la cual tiene carácter constitutivo y se inscribirá en el Registro de la Propiedad. La
inscripción también es constitutiva.
Inscrito el régimen en el folio de la finca sobre la que se constituye, el Registrador abrirá
otro folio a cada uno de los alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, a los
efectos de que consten como fincas registrales independientes, y a los que dará una
numeración correlativa con referencia a la finca. En cada uno deberá expresarse el número
de turnos de aprovechamiento y las demás circunstancias. A cada aprovechamiento se le
dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.
Se prevé la apertura de folio a cada turno de aprovechamiento, la adquisición y transmisión
de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad,
 para lo que el contrato deberá elevarse a escritura pública y el Registrador abrir folio al
turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a
salvo lo que disponga la Ley Hipotecaria.

- El aprovechamiento urbanístico: el artículo 39 del Reglamento Hipotecario, se ocupa de

casos en que el aprovechamiento se inscribe como finca especial disgregada del suelo,
mediante apertura de folio independiente. La apertura de finca registral es temporal o
provisional, pues dura hasta que se adjudique la finca de resultado en la que debe
concretarse el aprovechamiento.

- El agua: el artículo 66 RH, preceptúa que las aguas de dominio privado que, conforme a lo
dispuesto en el artículo 334.8º, tengan consideración de bienes inmuebles podrán constituir
una finca independiente e inscribirse con separación de aquella que ocuparen o en que
nacieren. Esto se entiende sin perjuicio de que se pueda hacer constar la existencia de las
aguas en la inscripción de la finca de que formen parte, como una cualidad de la misma. La
ley de Aguas, atribuye con escasísimas excepciones, carácter público a las aguas, lo que
impone una reforma de los preceptos hipotecarios, todavía no producida.
El Texto refundido de la Ley de aguas, al permitir el uso privado de las aguas públicas por
concesión administrativa, dice que podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad los
contratos de cesión de derechos de uso al agua en el folio abierto a las concesiones
administrativas afectadas.
- Las concesiones administrativas: se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo
solicitaren, considerándose como una sola finca con arreglo al artículo 8 de la ley
hipotecaria, siempre que pertenezcan a un solo dueño o a varios pro indiviso, excepto las
que sean accesorias de otras fincas o concesiones.
El Reglamento Hipotecario regula la inscripción de concesiones de obras puúblicas, minas,
aprovechamientos de aguas públicas y explotaciones de producción y distribución de
energía eléctrica.

Exclusivamente pueden recaer sobre bienes inmuebles los siguientes derechos reales:
En el derecho de propiedad, la propiedad horizontal ya recaiga sobre edificios o complejos
inmobiliarios privados.
En los derechos reales de goce en cosa ajena:
o Derecho de habitación.
o Derecho de servidumbre.
o Derecho de superficie.
o Derecho de sobreedificación subedificación.
o Censos.
En los derechos reales de garantía como el derecho hipotecario.
En relación a los derechos reales de adquisición preferente en cosa ajena:
o Derecho de retracto de colindantes.
o Derecho de tanteo y retracto legal arrendaticio urbano. (47 a ss TRLAU)
o Derecho de retracto de los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de
explotaciones prioritarias.
Modificaciones en la finca:
- Agrupación:
Operación por la que dos o más fincas inscritas, cada una en su folio, se reúnen para formar en
adelante una sola. Suelen ser, las fincas, colindantes, aunque no tienen por que, si se da entre
ellas alguno de los nexos económicos de unidad orgánica o interdependencia del artículo
44RH.
Deben ser fincas que pertenezcan a un solo dueño o a varios pro indiviso, pero cabe también la
agrupación de fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine la
participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la
agrupación.
La finca que resulte se inscribirá en folio distinto y bajo número diferente, haciéndose constar
en la inscripción la procedencia de cada finca agrupada. Las fincas que se agrupan quedan
extinguidas y sus hojas registrales cerradas, pero los derechos reales que gravaren las fincas
reunidas continúan gravándolas y no se extienden a la finca nueva, para los titulares de estos
derechos reales, es como si la finca sobre la que recaen tales derechos no se hubiese
agrupado.
Al margen de cada inscripción de las fincas reunidas se menciona la agrupación efectuada.

- Agregación:
Consiste en la incorporación a una finca inscrita de otra, cuya hoja registral se cierra, o de una
parcela que se segrega de otra finca, también inscrita.
Lo importante es que la porción segregada o la finca que se una no midan más de la quinta
parte de la extensión de la finca a que se incorporen. (48.1RH). si exceden de esa medida,
deberá formarse una finca nueva, como si se tratara de agrupación ordinaria.
La inscripción se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero
expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las
cargas que las afecten. Se harán las notas marginales de referencia en las inscripciones de las
respectivas fincas. (48.2 RH).

- Segregación:
Separación de parte de una finca inmatriculada para formar una nueva. Se trata de una
operación registral indispensable siempre que se enajene o grave solo parte de una finca
inscrita. No se extingue la finca matriz, cuyo resto sigue inscrito. Al margen de su inscripción de
propiedad se hará constar la segregación efectuada, así como la descripción de la porción
restante de dicha finca matriz, por lo menos, la modificación experimentada en la extensión
superficial y en el lindero o linderos por donde la segregación se haya efectuado.
En la inscripción de la nueva finca se expresará su procedencia y los gravámenes vigentes de
la finca matriz, que la seguirán afectando como si la segregación no se hubiera producido.

- División:
Es aquella operación en cuya virtud la totalidad de una finca, al dividirse, desaparece y da lugar
al nacimiento de dos o más fincas nuevas, que son las resultantes de la división.
La finca matriz se extingue, al margen de su inscripción de propiedad se hace constar la
división efectuada y su hoja registral queda cerrada.
 Cada una de las porciones resultantes de la división se inscriben como fincas nuevas y bajo el
número diferente. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así
como los gravámenes que tuvieran antes de la división (articulo 46RH), los cuales no resultarán
afectados por esta operación.

Las modificaciones de las fincas pueden resultar, de una sentenia judicial o de un acto
administrativo.

- Obra nueva:
Por causas sobrevenidas a la inscripción de una finca en el Registro, puede producirse una
discordancia entre los datos de hecho que constan en el folio y la realidad. Ocurre así que los
datos físicos identificadores de una finca experimenten alteraciones.
El concepto de obra nueva abarca cualquier obra que transforme las circunstancias físicas de
una finca inscrita (construcción de edificios, obras de riego, desagüe…)
La declaración de obra nueva puede ser realizada por el propietario del suelo sobre el que se
ha desarrollado la construcción o por los titulares de un derecho real de vuelo o de superficie.
En casos de copropiedad o condominio será necesario el consentimiento de todos los
copropietarios.
- Rectificación de la descripción, superficie o linderos de las fincas registrales:
Las diferencias en la descripción, superficie o linderos constituyen otros casos de discordancia
entre la realidad y el Registro, discordancia que se produce cuando en la inscripción se hace
constar una extensión superficial de la finca mayor o menor de la que realmente t9ene, bien por
error en la medición o bien a propósito.
El artículo 201 LH admite la posibilidad de hacer constar en el Registro la rectificación de la
descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, mediante expediente que se
tramitará siguiendo las reglas del expediente de dominio, con las siguientes particularidades:
A. Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el
dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción
registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad
que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del
Registro.
B. El interesado deberá expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio
de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las
colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación
catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.
C. En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario
informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, conforme
al artículo 18 de la Ley del Catastro.
D. El expediente no podrá tramitarse para la rectificación descripstiva de edificaciones,
finca so elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o
fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad,
expropiación o deslinde.
E. No será de aplicación al expediente de rectificación lo dispuesto en el apartaco c) de la
regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla
sexta del artículo 203.
Principios Hipotecarios:
1. Concepto:
Son reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican un determinado sistema registral.
Debemos hacer una doble advertencia:
Punto de vista técnico-jurídico, no son auténticos principios, de los que se pueda predicar
una función registradora del sistema y no alcanzan la categoría de principios generales del
derecho.
Su virtualidad como método de exposición del Derecho Registral Inmobiliario, es actualmente
muy discutida, pues los mismos resultan insuficientes para ofrecer una panorámica
completa de toda la realidad normativa de la publicidad inmobiliario.
Su utilidad la encontramos en que a través de ellos se pone de manifiesto los rasgos
fundamentales de nuestro sistema inmobiliario.

2. Contenido (variado):
Hay principios que coinciden con una concreta solución, como el de rogación y otros que engloban
un conjunto de efectos más amplios como sucede con el de legitimación registral.
o Principio de Rogación:
Rige en aquellos sistemas registrales en los que el procedimiento de inscripción se inicia a
instancia de parte interesada o por mandato de la autoridad judicial o administrativa, sin que
el registrador pueda actuar de oficio en este sentido.
En nuestro sistema rige este principio:
- Son muy excepcionales los supuestos en los que el Registrador debe actuar por su propia
iniciativa (anotación preventiva).
- En relación al funcionamiento de este principio en nuestro sistema, hay que advertir que el
mismo juega únicamente en la iniciación del procedimiento pues en la iniciación del
proceso, pues una vez esté comenzado, su desenvolvimiento corresponde al registrador.
Pueden solicitar la inscripción de los títulos (del artículo 6 de la Ley Hipotecaria):
- Adquirente de Derecho Inscribible.
- El transmitente
- El que tenga interés en asegurar el derecho inscribirse (acreedor que pretenda embargar
una finca de su deudor).
- El representante de cualquiera de los anteriores.

o Principio de especialidad:
Impone la perfecta determinación del derecho que el Régimen publica, ya en su titularidad,
ya en su objeto.
Consecuencia de este principio es la adopción del folio real como criterio organizador del
Registro de la Propiedad.
Exige el artículo 9 de la ley Hipotecaria, que para el acceso de las fincas al Registro, la
determinación de total exactitdu, los datos necesarios para precisar el alcance del derecho
inscribible y su exxacto contenido y la designación ineguívoca del sujeto.
 Señala el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, que en caso de una pluralidad de titulares
quede fijada la cuota de cada uno con datos matmáticos que permita conocerla.
- El folio real como criterio organizador del Registro:
Es finca todo lo que abre folio en el Registro.
El Registro, se lleva por firmas, abriendo cada una de ellas un folio distinto en el Registro,
haciendo constar en él, en cuanto que la finca es el objeto sobre el que recae los derechos
reales inmobiliarios, los diferentes actos de los que resulta la constitución, transmisión,
modificación o extinción de los derechos reales.
La finca registral es igual a finca material.
En la determinación de las fincas influyen los siguientes aspectos:
- La voluntad del propietario, o propietarios, que pueden constituir, sobre una misma
extensión, varias fincas o conservarla como una sola.
- Las disposiciones legales que limitan este tipo de actuaciones, como las contenidas en los
artículos 46 y ss del Reglamento Hipotecario, en relación a las operaciones de agrupación,
división, agregación y segregación de fincas.
- La ley de modernización de la explotación agraria de 1995, establece la unidad de cultivo
cuya determinación corresponde a las Comunidades Autónomas, la edificabilidad que sobre
o bajo una parcela permite los instrumentos de ordenación urbanística que le sea aplicable.
- Junto a la finca material aparecen otros bienes que merecen folio a parte y se separan de
las características señaladas. A estas fincas se les llama fincas anormales o especiales y
los criterios para su determinación son muy variados.
- Se atiende a un concepto funcional de vinca en la que se agrupan distintos elementos y
terrenos discontinuos que están unidos por un mismo destino económico.
- En otros casos, en cuanto se separan como fincas independientes partes de un mismo
inmueble, como ocurre con los diferentes pisos y locales de un edificio, las plazas de garaje
(68 RH), o el derecho de aprovechamiento por turno para uso turístico.

o Principio de legalidad: articulo 18 LH.

Los títulos y derechos que acceden al Registro han de ser verdaderos y válidos y a tal fin se
le concede al Registrador la función de calificarlas para proceder a su inscripción o
suspenderla o denegarla cuando aprecie en las mismas un vicio o defecto.
La supresión procede cuando el defecto del que adolece el título es subsanable en cuyo
caso el interesado contará con un plazo para subsanar deficiencias. El plazo es de 60 días
desde el Asiento de Presentación en el Libro Diario de Operaciones del Registro, o desde la
práctica de una anotación preventiva.
Cuando el registrador decide la denegación como la suspensión de la solicitud de
inscripción del título, el interesado podrá recurrirlo ante la Dirección General del Registro y
Notariado o directamente acudir ante la jurisdicción civil.
PARA GARANTIZAR LA CONFORMIDAD CON EL DERECHO DE LAS INSCRIPCIONES
REGISTRALES, LA LEY HIPOTECARIA, EXIGE QUE EL TÍTULO MATERIAL CUMPLA
ESTOS REQUISITOS:
- Formalización en documento público del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que recoge que
para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad
judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
 La calificación por el registraodr mediante un fuerte control de legalidad para lo que deberá
examinar todo el contenido del documento influyente sobre la titularidad antes de poder
proceder a su inscripción, lo que solo será posible si supera ese control tras cerciorarse que no
vulnera normas de nuestro ordenamiento jurídico.

o Principio de tracto sucesivo: artículo 20 LH.

“Para inscribir o anota títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y además derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre
sean otorgados los actos referidos”.
Quien pretende la inscripción de su derecho debe traer causa de un titular registral para en el folio
de cada finca se refleje la cadena de transmisiones, sin solución de continuidad, de todas las
titularidades sucesivas de cada uno de los derechos publicados.
Así, el registro reproduce lo más fielmente posible la historia jurídica de cada finca o derecho a fin
de suministrar el tercero que lo consulta una información completa.
Existe el tracto sucesivo abreviado, pues determinados preceptos legales permiten que en un
mismo asiento se consignen diferentes transmisiones constando inscrita o como objeto de
inscripción solo la última de ellas.
La interrupción del tracto se subsana a través de los siguientes procedimientos de reanudación:
- La inscripción de los títulos intermedios cuando sea posible.
- El expediente de dominio.
- El acta de notoriedad con aprobación judicial.
- El acta de notoriedad en las expropiaciones urbanísticas.
- El procedimiento de las administraciones en expedientes de equidistribución urbanístico.

o Principio de prioridad:
Versión registral del principio que rige para los derechos reales, prior tempore potior iure.
En derecho inmobiliario y Registral, se manifiesta a favor de aquel que accede primero al Registro,
que será el que se beneficie de la protección que el mismo depara en perjuicio de aquellas otras,
incluso con mejor derecho que intenten su inscripción con posterioridad.

o Principio de exactitud:
Consideramos el Registro exacto, pues lo que en él se publica coincide con la realidad
extraregistral, así como que una vez cancelado un asiento registral, se presume extinguido el
derecho al que el mismo se refería.
Este principio representa una consecuencia lógica del mismo al operar la modificación jurídico-real
a través del Registrador, de lo que resulta que no hay más realidad jurídica que la que nace de sus
asientos.
La sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de octubre de 2009, recoge que los principios de
legitimación y de fe pública registral que integran la llamada presunción de exactitud registral
contiene la eficacia defensiva y ofensiva de la inscripción registral. No alcanza a las situaciones de
hecho, así como que los bienes de dominio público regidos por los principios de inalienabilidad,
imprescriptibilidad e inembargabilidad, no se vean afectados por la realidad registral de tal forma
que su no constancia en el Registro no le priva su carácter demanial.
 o Principio de legitimación registral (artículo 38 LH):
Consecuencia del principio de exactitud registral.
Quien figura en el Registro como titular registral, se presume a todos los efectos, que el derecho le
pertenece y ejerce la posesión del mismo. Se trata de una presunción iuris tantum que tiene la
virtualidad de invertir la carga de la prueba recayento el animus probando en quien niega o discute
lo publicado en el Registro.
El principio tiene un doble fundamento:
1. La necesidad de protección de la apariencia era el logro de la seguridad jurídica.
2. El principio hipotecario de legalidad mediante el sometimiento del acto que accede al Registro de
rigurosos contratos como la titulación auténtica y la posterior calificación llevada a cabo por el
Registrador.
El artículo 97 LH, recoge que cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que
dicho asiento se refiera.
A través de la acción real registral, el titular puede proceder a la recuperación de la posesión del
inmueble frente a quien, ejerciendo el título inscrito del mismo, debiendo para ello presentar
certificación del registrador que acredite la vigencia, sin contradicción del registrador que acredite la
vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente (interdicto o acción reivindicatoria).
El procedimiento a seguir es el juicio verbal. La sentencia del cual no produce efectos de cosa
juzgada.
Cuando se hubiera trabado un embargo o seguido un jurídico ejecutivo contra bienes inmuebles
o derechos determinados del deudor que no figura como titular registral de los mismos, será
suficiente, para que se alce el embargo y se sobrese el proceso, que quien figura como titular
registral a parte la calificación de su derecho sobre tales bienes.

o Principio de la fe pública registral:

Consecuencia más importante de la publicidad registral, siendo la piedra angular del sistema
registral. Parte de un supuesto de quiebra entre la realidad registral y la realidad extraregistral.
Para evitar un perjuicio a un tercero que ha confiado en la publicidad cuando concurren en el
mismo, determinadas circunstancias, llegándose a consolidar, una adquisición a non domino.
La Setencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2004, recoge que es elemental el
entendimiento de la fe pública registral, inherente a la condición de 3º hipotecario del artículo 34 de
la Ley Hipotecaria (El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición,
una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no
gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.)
La proyección del principio de exactitud registral, juega con valor “iuris el iure”, esto es que, no
cabe demostrar la prevalencia de la realidad extraregistral en contrario, es el signo clásico de la
distinción con el principio de legitimación registral que admite esa prueba en contrario.
El beneficio de la fe pública al que se llama tercero hipotecario, debe reunir los requisitos del
artículo 34 LH.
Las excepciones de la fe pública registral:
 - Los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca.
- Las menciones, esto es, aquellos derechos que pudiendo inscribirse de forma separada y
especial no lo han sido constando solo mencionados o referidos en el asiento registral.
- La prescripción adquisitiva, puesto que esta se aplica al tercero adquirente de buena fe,
cuando el usucapiente cumpla con los requisitos para adquirir por usucapión.
- Las servidumbres aparentes, según ha declarado una abundante y reiterada jurisprudencia.
- Los negocios a título gratuito pues su protección se reduce a la que tuviere el transmitente.

o Principio de oponibilidad o inoponiblidad de lo no inscrito frente a terceros: artículo

32 LH).
Constituye una manifestación negativa de la fe pública registral, cuyos requisitos para su aplicación
no coincide íntegramente con los exigidos para la aplicación del artículo 34 LH, considerado el
único que verdaderamente consagra la fe pública registral.
Se otorga preferencia al titular del derecho inscrito, frente a quien no inscribió su título aunque esté
fuera de fecha, cuando se plantea un conflicto entre derechos reales que traen causa del mismo
transmitente.
Para aplicar el artículo 32 LH, han de concurrir los siguientes requisitos:
- Adquisición de un derecho real sobre un inmueble, la inscripción en el Registro.
- Buena fe del adquirente.
- A título oneroso.

Objeto de la inscripción y objeto de la publicidad.

Lo que se presenta en el Registro a efectos de practicar la inscripción es un documento en el que
se recoge el acto o negocio jurídico por el que se crea, reconoce, transmite, modifica o extingue un
derecho y el título en sentido material es lo que accede al Registro. En el Registro queda
constancia del acto o negocio jurídico causa del cambio de titularidad de un derecho. El objeto de
la inscripción es el acto o negocio jurídico en cuya virtud una persona deviene titular de un derecho.
Inscrito el acto o negocio jurídico, lo que el Registro garantiza a todo posible interesado, por ser el
objeto de la publicidad registral, es que los derechos derivados de los títulos que han sido objeto de
inscripción en el folio de la finca previamente inmatriculada existen y pertenecen al titula registral
de forma determinada por dicho asiento.

Títulos en sentido material inscribibles:

Para que sean inscribibles, deben producir un efecto jurídico-real. Es decir, se atribuye el
carácter de inscribibles a los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita,
modifique o extinga el dominio o los derechos reales sobre inmuebles. El artículo 9 del
Reglamento Hipotecario: no son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o
extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en el futuro
cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en general cualesquiera
otras obligaciones o derechos personales.
Solo acceden al Registro los títulos con efectos reales y se rechazan los títulos con efectos
meramente obligacionales, aunque excepcionalmente se admite la inscribibilidad de estos
 últimos en ciertos casos y siempre que concurran determinadas circunstancias.
Son títulos inscribibles:
1. Actos y negocios jurídicos inter vivos:
Simples hechos jurídicos, los actos negocios jurídicos inter vivos, tanto los propios del Derecho
de obligaciones como los de Derecho de familia, siempre que tengan trascendencia real
inmobiliaria.
Pueden ser bilaterales, contratos, o unilaterales, como la renuncia de derechos reales inmobiliarios,
a título oneroso o gratuito, con alcance constitutivo o dispositivo o con alcance declarativo.
Conviene destacar que los contratos con finalidad traslativa no constituyen título inscribible si de su
contenido se desprende no haber tenido lugar la tradición, elemento necesario para la modificación
jurídico-real.
2. Actos y negocios jurídicos mortis causa:
El artículo 14.1 LH, recoge que: el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es
el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos
abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en
su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento de la Unión
Europea.
Si se trata de heredero único, y no hay ningún interesado con derecho a legítima, ni comisario o
persona autorizada para adjudicar la herencia, el título de la sucesión bastará para inscribir
directamente a su favor los bienes y derechos de que en el Registro era titular del causante.
Cuando son varios los herederos, antes de la partición se puede hacer constar en la hoja de cada
finca o derecho real perteneciente a la herencia, por medio de una anotación preventiva, la cuota
de cada coheredero en la titularidad del patrimonio hereditario. Practicada la partición, se
inscribirán las adjudicaciones concretas que se hagan a cada uno de los herederos. El artículo 14.2
LH, para inscribir bienes y adjudicaciones concretas deberán determinarse en escritura pública o
por sentencia firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a
cada titular o heredero.
3. Resoluciones judiciales:
Pueden ser objeto de inscripción los actos de naturaleza judicial, como las sentencias y
resoluciones de trascendencia real inmobiliaria y las resoluciones judiciales en que se declare la
incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
4. Actos administrativos:
Cabe la inscripción de los actos de naturaleza administrativa que provoquen una mutación
jurídico-real, como las concesiones administrativas, las adquisiciones en virtud de una expropiación
forzosa y las procedentes de decisiones del legislador o de la Administración, siendo cada vez más
frecuentes las impuestas en materia de urbanismo y agraria.

Derechos objeto de la publicidad:

1. Derechos reales inscribibles:

El objeto directo de la inscripción son los actos y negocios jurídicos con trascendencia real
inmobiliaria. Ello determina que en el folio de la finca previamente inmatriculada figuren a los
efectos de dotarles de publicidad, el dominio y demás derechos de naturaleza real existentes sobre
ella. En cuanto son objeto mediato de la inscripción puede hablarse de derechos inscribibles.
El artículo 2 de la Ley Hipotecaria, recoge que son inscribibles, los títulos traslativos o declarativos
del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Los títulos en
que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso,
habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
El artículo 7 del Reglamento, aclara que no solo deberán inscribirse los títulos referentes a los
derechos reales mencionados en el artículo 2, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la
misma naturaleza. Es decir, el requisito previo de la publicidad registral es la naturaleza real de los
derechos sobre bienes inmuebles.
Diez-Picazo, menciona las siguientes categorías de derechos reales inscribibles:
- El derecho de dominio: es el más importante de los derechos reales y es el punto de
partida de la historia registral. La primera inscripción de cada finca en el Registro de la
propiedad será de dominio. El derecho de dominio se inscribe en el Registro tanto si es un
derecho individual como si se trata de una titularidad compartida o condominio. Se inscribe
el derecho de propiedad sometido al régimen general y las llamadas propiedades
especiales, propiedad de las aguas, propiedad de las minas, propiedad horizontal, etc.

- Los derechos reales de disfrute: todos ellos son inscribibles. Como el derecho de elevar
una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo. O la
inscripción del derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas.

- Las cargas reales; son derechos que atribuyen a su titular la facultad de obtener una
prestación, normalmente periódica y de carácter pecuniaria, que grava de modo especial y
directa un bien inmueble, por lo que habrá de ser satisfecha por la persona que en cada
momento sea dueña de ese bien.

- Los derechos reales de garantía: el derecho real de hipoteca es el prototipo de los

derechos reales de garantía inmobiliaria, para el que la ley no solo admite la inscribibilidad,
además considera la inscripción, junto con la del derecho de superficie.

Derechos de crédito inscribibles:

No son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un
derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos
comprendidos anteriormente, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales,
según el artículo 9 del Reglamento Hipotecario.
Se admite una excepción su posible inscripción cuando la ley expresamente lo concede para una
especie concreta por conveniencia y oportunidad, en vista de su duración y proximidad a la finca,
recibiendo con la inscripción una eficacia erga omnes que los aproxima a los reales. Los supuestos
son los siguientes:
a). Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.
Los arrendamientos de bienes raíces sujetos al régimen del CC no surtirán efectos con relación
a terceros si no se hallan debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. Salvo que el
arrendamiento esté inscrito, los adquirentes del dominio no quedan obligados por los
arrendamientos concertados por el transmitente. Salvo que el arrendamiento esté inscrito, los
adquirentes del dominio no quedan obligados por los arrendamientos concertados por el
transmitente. No necesitan de la publicidad registral para producir plenos efectos frente a terceros
los arrendamientos urbanos de vivienda, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato,
aún cuando en el adquirente de la vivienda concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria; el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en
el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez
que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán
de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Y los arrendamientos de fincas rústicas, sometidos a la ley por la duración mínima del contrato, o
de la prórroga tácita que esté en curso si se trata de tercero hipotecario, mientras que el adquirente
deberá respetar la duración total pactada.
Si el arrendamiento supera los 5 años de duración pero no reúne el adquirente los requisitos del
artículo 34 LH, quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, pero si el adquirente
reúne dichos requisitos, solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que,
excediendo del plazo citado de cinco años reste por cumplir.
En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el adquirente de la finca arrendada
quedará subrogado en la situación jurídica del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos
del 34 LH.
Según la LAU, “serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el
Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del
documento privado de este contrato”, esto recoge la misma regla del artículo 3 de la Ley
Hipotecaria, para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo 2, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial
o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros
adquirentes que inscriban su derecho y que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los
requisitos del 34 LH, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no
inscrito. Asi se pretende favorecer la inscripción de los arrendamientos en el Registro, ya que el
arrendatario, solo inscribe su derecho, obtendrá cierta estabilidad y protección. El coste que
supone la inscripción y su posterior cancelación, motivado por la necesidad de una escritura
pública y de un arancel registral, unido a la reducción de los plazos de duración del contrato, son
factores disuasorios para la inscripción registral.
El arrendamiento inscrito es oponible tanto frente al tercer adquirente de la finca arrendada que
inscribe la adquisición, como frente al que no la inscribe, la oponibilidad se extiende a todos
aquellos pactos que hayan tenido acceso al Registro y en defecto de pacto al contenido tipo del
contrato descrito en la ley.
Tratándose de una vinca no inmatriculada, sobre la que se constituye un arrendamiento de
vivienda entre un arrendatario de buena fe y un arrendador que aparenta ser el propietario de la
vivienda en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario,
dicho arrendamiento durará 3 años.
Inscrito el arrendamiento y el derecho determinante de la resolución del derecho del arrendador,
habrá de estarse al principio de prioridad registral, es decir, prevalcerá el derecho que primero haya
accedido al Registro y si solo uno de ellos ha sido inscrito, este será oponible al no inscrito.

b). El derecho de retorno de los inquilinos y arrendatarios al piso o local arrendado,

ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador.
Dichos titulares podrán hacerlo constar en el Registro de la propiedad mediante nota al margen
de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique. Sine sta constancia no perjudicará a
terceros adquirentes el expresado derecho.
El derecho de retorno es la facultad reconocida a los inquilinos y arrendatarios, ante la demolición
del inmueble arrendado, de instalarse en el inmueble reedificado, cumpliendo los requisitos
exigidos por la ley. Los supuestos en los que para la LAU subsiste:
- Los inquilinos y arrendatarios en virtud de contratos celebrados al amparo de la LAU del
1964, pues las disposiciones transitorias de la de 1994 no lo modifican.
- Los ocupantes legales de inmuebles afectados por la ejecución de actuaciones urbanísticas.
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el
planteamiento urganístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la
rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que
existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el
arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva
vivienda de una superficie no inferior al 50% de la anterior, siempre que tenga al menos 90
metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanza dicha superficie, de
características análogas a aquella y que esté ubicada en el mismo solar en el entorno del
edificio demolido o rehabilitado.

c). Según el artículo 14 del RH, será inscribible el contrato de opción de compra o el
pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible (basta
con que este contrato sea inscribible, pues lo que ha de inscribirse para adquirir eficacia erga
omnes es la opción), siempre que además de las circunstancias necesarias para la
inscripción reúna las siguientes:
1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere
convenido para conceder la opción.
3. plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo
de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de
arrendamiento.
La inscripción atribuye al derecho de opción de compra eficacia erga omnes; el concedente
puede enajenar gravar la finca, pero el optante no resultará afectado por tales actos. Si la finca ha
sido enajenada y el optante ejercita la opción, el adquirente sufrirá la pérdida de aquella y si sobre
la misma se hubieran constituido gravámenes, el ejercicio de la opción provocará la extinción de los
mismos. Los terceros afectados tienen sobre el precio de adquisición de la finca derechos similares
a los que se otorgan a los adquirentes de derechos reales sometidos a condición resolutoria.

d). Los estatutos de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, los
cuales no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el registro de la propiedad.
El efecto de la inscripción de los estatutos será que estos afectarán a todo adquirente de un piso
o local, aunque no haya consultado el Registro.
e). El artículo 9 del Reglamento, niega el acceso al Registro de los derechos de
crédito, pero sin perjuicio de que se inscriba la garantía real constituida para asegurar el
cumplimiento de tales derechos o se tome anotación preventiva cuando proceda, de
conformidad con el artículo 42 LH.
Los derechos de obligación pueden tener repercusión registral cuando su cumplimiento haya
sido asegurado con garantía real o sean objeto de anotación preventiva.

El artículo 2.3ºde la Ley Hipotecaria, declara que son inscribibles los actos y contratos en
cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la
obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
Conforme al artículo 45 LH, la inscripción del título de adjudicación de bienes inmuebles de una
herencia, concurso o quiebra, para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de
bienes no producirá garantía alguna de naturaleza real en favor de los respectivos acreedores,
cuando sus créditos consten en escritura pública o sentencia firme, pueden crearla anotando
preventivamente su derecho.

El titular registral es la persona que aparece en el Registro como sujeto de los derechos
inscritos. Para LACRUZ, es aquel sujeto, que al hacer constar en el Registro un acto jurídico,
queda designado en los libros como portador de un derecho, facultad o expectativa sobre un
inmueble inmatriculado. Ha de ser persona física o jurídica,
La persona titular registral ha de tener existencia actual o posible y ha de ser determinada o
determinable. En este caso, en la inscripción se han de consignar los datos necesarios para su
determinación. La resolución de la DGRN, admite supuestos de indeterminación transitoria del
titular registral, con posibilidad de ser reconducidos en el futuro a una determinación automática,
como ocurre con las sustituciones fideicomisarias, reservas, nondum concepti, etc.
En caso de que el titular sea persona física, en la inscripción se hará constar el nombre,
apellidos y el documento nacional de identidad, si es mayor de edad o emancipado, o se trata de
un menor, especificando la causa de la emancipación y la edad del menor, si es solterio, casado,
viudo, separado o divorciado y el régimen económico matrimonial y las circunstancias de
identificación del otro cónyuge, la nacionalidad, vecindad civil y domicilio.
Si se trata de personas jurídicas, en la inscripción se consignará su clase, denominación y
número de identificación fiscal, la inscripción en el Registro correspondiente, la nacionalidad, si
fuera extranjera y el domicilio.

REGISTRO Y CATASTRO:
El Catastro, es un Registro Administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda en el que
se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales y como se
definen en el Texto Refundido de la ley del Catastro Inmobiliario.
La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas,
económicas y jurídicas entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la
superficie, el uso o destino, el titular catastral… si el inmueble está coordinado con el registro de la
propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.
- Competencias del catastro:
La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la
información catastral, es de competencia exclusiva del Estado.
Valoración, inspección y elaboración y gestión la cartografía catastral que se ejercerán por la
DGdel Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se
establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas.

Los objetivos de la ley 13/2015:

- Incrementar la seguirdad jurídica en el tráfico inmobiliario y la simplificación de la tramitación
administrativa, por medio de una mayor coordinación entre el Catastro inmobiliario y el
Registro.
- Utilización de elementos tecnológicos disponibles para el intercambio fluido y seguro de
 datos entre ambas instituciones obteniendo un mayor grado de acierto en la representación
gráfica de los inmuebles.
- Son novedades de la ley hipotecaria:
El artículo 9 de la LH, código registral en cada folio.
o Descripción de la finca.
o Referencia catastral.
ELEMENTOS DE LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA:
Se identifica su naturaleza: urbana o rústica. Se tendrá en cuenta también:
La situación. Ubicación.
La construcción.
El destino, uso o servicio.
Accesoriedad.
Posibilidad de régimen jurídico diverso sobre diversas partes de la finca material.

FINCAS ESPECIALES:
- La del artículo 377 del Reglamento Hipotecario: finca enfitéutica:
Se establece que en el caso de separación de dominio útil y del dominio directo. La primera
inscripción podrá ser la de cualquiera de estos dos dominios. Esta regulación encaja con la
configuración que del censo enfitéutico hace el CC.
- Finca discontinua: 8.3.2 de la Ley Hipotecaria: se inscribirán como una sola finca bajo un
mismo número, toda explotación agrícola aunque esté constituida por predios no
colindantes y las explotaciones industriales que forman un cuerpo de bienes unidos o
dependientes entre si.
Que por razón de constituir una unidad económica, son inscribibles como una sola finca las
explotaciones agrícolas, tanto si influyen o no una granja u otras edificaciones, siempre que
formen una unidad orgánica y aunque los terrenos que la integren no sean colindantes.
Se trata de fincas unidas por un denominador común de carácter económico.
Se inscribirán como una finca las explotaciones industriales situadas dentro de un perímetro
determinado o que forman un cuerpo cierto de bienes unidos o dependentes entre si. Pues
predomina el criterio de la unidad económica manifestada en una unidad de xplotación
industrial.
Basta con que sean dependientes entre si, aunque no colinden.

LA MODIFICACIÓN DE LA FINCA:
Son modificaciones o alteraciones de la consistencia simplemente registral de las fincas, pero
que no tienen necesariamente repercusión en la realidad física externa. Ya están inscritas.
Se practican en el Registro en virtud de escritura pública en la que se describen las fincas
resultantes de las operaciones que se realizan, así como las porciones restantes o las
modificaciones de extensión y de límites.
 La concentración parcelaria:
Tiene como fin primordial la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones
adecuadas, a cuyo efecto y realizando las compensaciones necesarias entre clases de tierras
que resulten necesarias se procurará y resumiento brevemente los aspectos que se
pronunciaran:
- Adjudicar a cada propietairo en coto redondo el menor número de fincas de reemplazo.
- Adjudicar contiguas las fincas integradas en una explotación.
- Sitar las nuevas fincas en el lugar que mejor pueda atenderlas quien las explote.
- Por acceso a las nuevas fincas a las vías de comunicación, modificando y creando caminos.

Unidades mínimas de cultivo:

Superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su
cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, que puedan lelvarse a cabo
con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socio-economicas de la
agricultura en la comarca o zona.
Se aplican en función de la ubicación de la finca rústica en un término municipal. Esta se fija en
hectáreas o metros cuadrados.
Hay que distinguir entre lo que es objeto de inscripción, actos, y lo que es objeto de publicidad
registral, derechos.