DANTE HARTMAN CIEZA LEÓN

INGENIERO CIVIL, VERIFICADOR Jr. San Martín Nº 860

CONSULTOR DE OBRAS DE INGENIERÍA Telf. 076 263758 Cel. 943450392
REG. C.I.P. Nº 181974 – RUC 10450288531 Chota
REGISTRO RNP DE CONSULTOR: C82708

TASACION DE UN PREDIO RÚSTICO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL QUE SOLICITA LA TASACIÓN:

Sr. Bustamante Muñoz, Hernán y Sra. Delgado Quispe, María Rocío

1.2 NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS Y/O POSECIONARIOS:

Sr. Bustamante Muñoz Hernán

Sra. Delgado Quispe, María Rocío

1.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

El predio actualmente cuenta con Inscripción Registral de Predio – SUNARP. Según

número de partida Nº 11020886 de la oficina Registral Chota, Zona Registral Nº II – Sede
Chiclayo

1.4 DENOMINACIÓN DEL PREDIO Y UNIDAD CATASTRAL

El predio rústico que es materia de la presente tasación se encuentra especificado en el
plano catastral que ha sido levantado por el proyecto especial de titulación de tierras y
catastro rural PETT, como Unidad Catastral 105268 y código de predio Nº
7_7559270_105268 ubicado en el sector Iraca Chica, distrito de Chota, provincia de Chota
departamento Cajamarca.

1.5 OBJETO DE LA TASACIÓN:

Alcances: La presente tasación del predio rústico, ha sido elaborada por el suscrito de
conformidad con lo establecido en el Convenio Para Servicio Específico celebrado con la
Cooperativa de Ahorro y Crédito “Todos Los Santos de Chota” para el presente año 2018,
y se realiza a solicitud del propietario, Sr. Bustamante Muñoz, Hernán, para lo cual con
fecha 02 de noviembre del año en curso se ha realizado una inspección técnica en el predio
rústico.

Objeto de la Tasación: La presente tasación ha sido elaborada con el objeto de que el

propietario realice trámites de garantía hipotecaria ante la Cooperativa de Ahorro y Crédito
“Todos Los Santos” de Chota; y comprende una Valuación Reglamentaria del predio
rústico, con precios oficiales vigentes y actualizados a la fecha,

1.6 METODOS Y REGLAMENTACIÓN UTILIZADA:

Para la presente tasación se ha utilizado los parámetros indicados en el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado mediante Resolución Ministerial N° 172 – 2016
– Vivienda.

1.7 FECHA DE LA INSPECCIÑON OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTA

REFERIDA LA TASACIÓN:

La presente tasación está referida a la fecha de elaboración de la misma que es el 02 de

noviembre de 2018, y ha sido realizada en base a la información obtenida en la inspección
técnica.
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1.8 UBICACIÓN DE PREDIO:

El predio rústico que es materia de la presente tasación, está ubicado en el Centro Poblado
Menor Iraca Chica, comprensión del distrito de Chota, provincia de Chota, departamento
Cajamarca, y se encuentra especificado en Plano Catastral que ha sido levantado por el
Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural – PETT, como código de predio
Nº 7_7559270_105268 Sector Iraca Chica, distrito de Chota, Provincia Chota,
Departamento Cajamarca.

1.9 LINDEROS PERÍMETRO:

El predio rústico se encuentra ubicado en. el Centro Poblado de Iraca Chica, comprensión
del distrito de Chota, con acceso directo por lo carretera 3N hasta el centro poblado y de
allí por una trocha carrozable que conduce a Iraca Chica; siendo los límites de los linderos
perimétricos del terreno, los siguientes:

NORTE: Colindo según el Plano Catastral levantado por el PETT con fines de
saneamiento físico legal en el Sector Negropampa distrito Chota, con el predio rústico que
conforma la Unidad Catastral U.C 65889 de propiedad de terceros, en línea quebrada con
una longitud total de 68.00 metros lineales, separado por la trocha carrozable a Silleropata.

SUR: Partiendo del Este hacia el Oeste, colinda según el Plano Catastral levantado por el
PETT con fines de saneamiento físico legal en el Sector Negropampa distrito de Chota, con
el predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C. 65892 de propiedad de terceros,
con el predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C 65893 de propiedad de terceros,
con el predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C 65895 de propiedad de terceros,
y con el predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C 65899 de propiedad de
terceros, en línea quebrada de 03 tramos definidos con una longitud de 98.00 metros
lineales.

ESTE: Partiendo del Norte hacia el Sur, colinda según el Plano Catastral levantado por el
PETT con fines de saneamiento físico legal en el Sector Negropampa distrito Chota, con el
predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C 65863 de propiedad de terceros y con
el predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C 65861 de propiedad de terceros, en
línea quebrada de 03 tramos definidos con una longitud total de 173.52 metros lineales.

OESTE: Partiendo del frente hacia el Sur, colinda según el Plano Catastral levantado por
el PETT con fines de saneamiento físico legal en el Sector Negropampa distrito Chota, con
el predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C 55192 de propiedad de terceros y
con el predio rústico que conforma la Unidad Catastral U.C 55191 de propiedad de terceros,
en línea quebrada con una longitud total de 128.00 metros lineales.

Perímetro: Teniendo en cuenta las medidas de los límites y linderos descritos

anteriormente, las mismas que han sido obtenidas del Plano Catastral levantado por el
PETT con fines de saneamiento físico legal, el terreno que conforma el predio rústico,
especificado como Unidad Catastral U.C 65888 Sector Iraca Chica distrito Chota, está
encerrado dentro de un perímetro de 467.52 metros lineales.

ÁREA DEL TERRENO:

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Dentro de las medidas y linderos perimétricos descritos anteriormente, las mismas que han sido
obtenidos de las mediciones realizadas en la inspección técnica, y que son compatibles con las
medidas especificadas en el Plano Catastral levantado por el PETT, el terreno que conforma el
predio rústico, especificado como Unidad Catastral U.C 65888 Sector Iraca Chica distrito de
Chota, y que es materia de la tasación, encierra un área total de 0.8514 hectáreas.

Teniendo en cuenta lo establecido en el Artículo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones

del Perú, el predio rústico “Totorapampa”, especificado en el Plano Catastral levantado por el
PETT como Unidad Catastral U.C 65888 Sector Negropampa, distrito Chota, de acuerdo a sus
características agrológicas se clasifica como se describe a continuación:

Por su capacidad de uso mayor se clasifica como Tierras aptas para cultivo en limpio (CLASE
A), debido a que retinen condiciones agrológicas que permiten la realización de cultivos
periódicos y continuados bajo técnicas económicamente accesibles a los propietarios, y sin
deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteración del régimen hidrológico de la cuenca;
y por su alta calidad agrológica las tierras pueden dedicarse también para cultivos permanentes,
para pastoreo, y para la producción forestal y de protección, en función a las necesidades del
propietario.

El predio rústico “Totorapampa”, clasificado como de Clase A, según el sistema de

abastecimiento de agua se encuentra dentro del tipo de Terreno en secano con riego solamente
con aguas superficiales provenientes de la lluvia, debido a que actualmente no cuenta con ningún
tipo de infraestructura de riego, aunque se debe hacer mención que debido a su nivel de altitud,
el terreno cuenta con una humedad natural permanente y por lo tanto no es tan indispensable el
riego por gravedad para los cultivos.

Por último, según su nivel de altitud, el predio rustico se encuentra clasificado dentro del tipo de
Terreno desde los 3001 hasta los 4000 m.s.n.m. debido a que está a los 3100 m.s.n.m.; y además
según la topografía existente, se sub clasifica como terreno de Segunda categoría debido a su
adecuada calidad agrológica, su gran capacidad productiva por ser aprovechable toda el área, por
sus buenas condiciones físicas por tratarse de un terreno con una topografía ligeramente inclinada,
y por sus buenas condiciones climáticas debido a su nivel de altitud, estando en una zona con
temperaturas muy favorables para la producción de cultivos en limpio en forma permanente y
económicamente rentable como son el maíz, la papa, el olluco, la oca y los pastos naturales,
teniendo en cuenta que el terreno cuenta con una humedad natural durante todo el año.

PRODUCCIÓN DOMINANTE:

En la inspección técnica realizada, se ha verificado que, actualmente el terreno que conforma el

predio rústico “Totorapampa”, y que es materia de la tasación, se encuentra con cultivos de
maíz, en una pequeña área, y todo el resto de área del terreno está dedicada a la producción de
pastos naturales que son utilizados para la crianza de ganado vacuno principalmente, siendo todos
estos cultivos de muy buena calidad teniendo en cuenta el adecuado clima reinante en la zona,
regulada por su nivel de altitud.

Según como se describe anteriormente, actualmente casi toda el área del terreno está dedicada a
la producción de pastos naturales, pero debido a la topografía moderada del terreno, al clima
reinante en la zona, y a la humedad permanente durante todo el año, también se puede obtener
una producción dominante con el cultivo de otros productos, como el maíz, la papa, ocas, ollucos
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y menestras como babas, cebada, entre otros y pastos cultivados como forraje para el ganado
vacuno.

Según como se describe anteriormente, en la inspección técnica realizada también se ha verificado

que dentro del área del terreno existen plantaciones de árboles madereros ubicados a lo largo de
los linderos perimétricos, principalmente el pino, el eucalipto, el ciprés, y diversas variedades de
arbustos que son utilizados para la extracción de leña que es el combustible doméstico en la zona.

RECURSOS DE AGUA:

Según como se describe anteriormente, el terreno que conforma el predio rústico que lleva por
nombre particular “Totorapampa”, especificado en el Plano Catastral levantado por el PETT
como Unidad Catastral U.C 65888 Sector Negropampa, distrito Chota y que es materia de la
tasación, actualmente no cuenta con ningún tipo de infraestructura de riego por gravedad, por lo
que se trata de un terreno en secano, con riego superficial solamente con las aguas proveniente de
las lluvias, sin embargo el terreno cuenta con humedad natural durante todo el año además de que
también cuenta con instalación de agua potable proveniente de un sistema de abastecimiento
existente cuyo caudal está siendo utilizado para consumo doméstico de los propietarios del predio.

FORMA EXPLOTACIÓN BENEFICIO PRODUC:

La explotación de todos los productos que se cultivan en el terreno que conforma el predio rústico
“Totorapampa”, se realiza en forma artesanal con la utilización de mano de obra y herramientas
manuales tradicionales por parte de los mismos propietarios; y de toda la producción que se
cultiva y cosecha en las tierras del predio rústico, un gran porcentaje está destinado para el auto
consumo de la familia del propietario, y el restante de dicha producción, entre los que se destaca
la papa y el olluco, la oca las menestras, está destinada para la comercialización con terceros,
principalmente en los mercados de la ciudad de Chota.

EDIFICACIONES

En la inspección técnica realizada se ha verificado que, dentro área del terreno que conforma el
predio rústico “Totorapampa” que es materia de la tasación, existen 03 edificaciones de una sola
planta o nivel, de dimensiones 12.00 x 5.00 metros, 10.00 x 5.00 metros, 8.00 x 4.50 metros,
cuyos ambientes están siendo utilizados como casa habitación de los propietarios del predio
rústico, las mismas que han sido construidas con estructura a base de material rústico de adobe,
con un área construida total de 146.00 m2; y siendo las características de construcción, las
siguientes:

Cimientos y Sobrecimientos a base de piedra y barro; Muros a base de albañilería de adobe con
vigas y dinteles de madera; techo a base de tejas y calamina galvanizada sobre viguería de madera;
Pisos de tierra compactada; Puertas de madera corriente; Revestimiento de muros interiores y
exteriores con estucado de barro; Instalaciones sanitarias de agua potable mediante pileta, y de
disposición de excretas mediante letrina sanitaria, e Instalaciones eléctricas de corriente
monofásica sin empotrar.

De acuerdo a la información proporcionada por el propietario y según las verificaciones realizadas

se ha constatado que dichas edificaciones todavía se encuentran en buenas condiciones de
habitabilidad, por lo que se considera que la construcción tiene uno antigüedad promedio de unos
20 años, y que el estado de conservación en que se encuentra es BUENO.
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2.- TASACIÓN

VALOR DEL TERRENO:

Teniendo en cuenta la ubicación del predio rústico “Totorapampa” que es el Centro Poblado
Negropampa, comprensión del distrito de Chota, que cuenta con acceso directo por la carretera
Chota - Bambamarca y de allí por la trocha carrozable a Silleropata: que son tierras agrícolas en
secano de buena calidad aptas para el cultivo en limpio en forma permanente; con toda el área
aprovechable debido a su topografía moderada y sin la presencia de rocas; y teniendo en cuenta
además los Valores Arancelarios de los terrenos rústicos, normados y aprobados por la
Municipalidad Provincial de Chota para el presente año 2015 y los elevados precios vigentes del
mercado local, el valor de la hectárea de terreno se lasa en S/. 120,000. 00.

Luego:

Valor del Terreno U.C 65888 = 0.8514 Ha x S/. 120,000.00

Valor del Terreno = S/ 102,168.00

VALOR DE LAS EDIFICACIONES

Teniendo en cuenta las características técnicas de construcción descritas anteriormente para la

edificación existente dentro del predio rústico “Totorapampa”, y los precios actualizados de todos
los elementos que intervienen en la construcción, normados por los índices oficiales publicados
por el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento para el presente año 215, el valor del
m2 de área construida se tasa según como se especifica a continuación:

Muros y Columnas (E): S/. 151.84; Techos (F): S/. 30.13; Pisos (I): S/. 4.76; Puertas y Ventanas
(G): S/. 25.23; Revestimientos (G): S/. 45.02; Instalaciones Eléctricas y Sanitarias (G): S/. 16.14;
siendo el valor del m2. De área construida de S/. 273.12.

Por lo tanto:

Valor de la Edificación = 146.00 m2 x S/. 273.12

Valor de la Edificación = S/. 39,875.52

Teniendo en cuenta el tipo de edificación que es una casa habitación de material rústico de adobe,
la antigüedad de la construcción que es de unos 20 años, y el estado de conservación en que se
encuentra que es Bueno, se considera una depreciación de la fábrica de 30 %.

Luego:

Valor de la Fábrica (V.F) = S/. 39,875.52 x 0.70

Valor de la fábrica (V.F) = S/ 27,912.86

Por lo tanto:

VALOR PREDIO RUSTICO = (V.T) + (V.F)

VALOR PREDIO RUSTICO = S/. 102,168.00 + S/. 27,912.86

VALOR DEL PREDIO RUSTICO = S/. 130,080.86

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Son: CIENTO TREINTA MIL OCHENTA Y 86/100 NUEVOS SOLES

TITULO DE PROPIEDAD Y PLANO DEL PREDIO:

La propiedad del predio rústico que lleva por nombre particular “Totorapampa” especificado
como Unidad Catastral U.C 65888 Sector Negropampa, distrito Chota, provincia de Chota,
proviene de haberlo adquirido de la Titulación otorgada por el Proyecto Especial de Titulación de
Tierras y Catastro Rural PETT a favor de Armando Rubio Núñez y Luzmila Herrera de Rubio,
mediante el Título de Formalización de la Propiedad Rural suscrito el 26 de Febrero del 2011,
cuyo derecho de propiedad se encuentra debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad
Inmueble de los Registros Públicos de Chota, en el Rubro C-2 de la Ficha N° 56581, según como
se especifica en la Constancia de Inscripción del Derecho de Propiedad suscrita el 15 de
Septiembre del 2000; encontrándose también debidamente inscrito en los Registros Públicos, el
Plano perimétrico del predio rústico, en la Hoja 7_7609265_1 del Plano Catastral levantado por
el PETT, en el sector Negropampa distrito de Chota, con el Código de Predio 7_7609265_65888.

Chota, 22 de Enero de 2015.