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Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario

Materia: Integración Profesional. Estudio del caso1: Intermediación

Inmobiliaria

Tutor: Prof. Gilardi Mariano

Eje tematico1: Modulo 2”

Fecha de Entrega: 26/08/2018

Legajo: TMCI 14112

Cátedra –G- TMI 017- EDH-
Universidad Siglo XXI
26/08/2018

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1- Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchástegui y Asoc. Y plásmalo en un organigrama.
Rtas: Organigrama
Amuchástegui & Asoc.
(Negocio inmobiliario)

Directorio/
Accionistas

Corredor Inmobiliario (Jorge

Gerencia Gral. Amuchastegui-mp 1-3457)

Secretarias administ.
(2)

Area
Area Administrativa
Operativa

Dto. Finanzas Dto. Dto. Diseño y Dto.

Dto. Legal Dto.Personal
y seguros Mantenimiento publicidad comercial

Agentes
Contador Abogado Inmobiliarios Arquitecto Ventas/Compras
(empleados)

Martillero
Alquileres
publico

Nuevos
proyectos

Según lo estudiado y aplicado al caso concreto consigan las funciones que tendrán Amuchástegui y Asoc. como
administrador del “Comarca VI”
Rta: Funciones de Amuchástegui & Asoc. como administrador del Edificio “Comarca VI”

Las funciones que desarrollará Amuchástegui & Asoc. como administrador de consorcio del edificio: Comarca
VI, dependerá del reglamento de propiedad horizontal como también de la asamblea de propietarios, siempre
sobre la base de la ley y del CCCN, donde figuraran sus derechos y obligaciones. El art. 2.067 hace referencia
de funciones que desarrollara como administrador (CCCN, libro cuarto, der.reales, titulo V, PH, capitulo 7,
administrador):

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

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b) Ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.

Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios,
el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en
el reglamento de propiedad horizontal;

f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;

g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad
civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas
y cualquier otro que exija la reglamentación local.

También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas
hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten
al consorcio;

l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes;

m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Como corolario a este art. Podemos decir que las funciones del administrador están dirigidas a mejorar y
mantener tanto al edificio como las relaciones entre los propietarios o locatarios de las unidades funcionales y
también controlar toda la parte fiscal y administrativa nec.. Se asegura que se cumpla con las obligaciones de
pagos para gtos. comunes como también los pagos de expensa común ordinarias y extraordinarias de cada
unidad funcional y para que se respete los reglamentos internos y legales. Hace un trabajo preventivo para

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evitar futuros conflictos entre los habitantes del edificio como así también con los vecinos colindantes. Se
asegura que se respete el orden y la buena conducta para lograr una sana convivencia. Sera auxiliar notarial
para emitir certificados de informes y estados de deuda cuando sean necesarios para hacer una escritura
traslativa de dominio por la venta de una unidad funcional. Otras funciones: Art. 159- Los administradores de la
persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia. No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a
los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben
hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y
abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación. Les corresponde implementar sistemas y
medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica.
Art. 160.- Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus
miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por
acción u omisión.

2- a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchástegui efectivamente esta en condiciones legales de ejercer la
actividad de corredor publico, ¿Qué documentación le solicitarías que exhiba?
Rta.: El Sr. Jorge Amuchástegui deberá exhibir:
- La matricula habilitante, así demostrara que esta habilitado para la actividad de corretaje, la misma es una
credencial otorgada por el Colegio de Corredores públicos de la prov. De Córdoba (ley 9445, art.16, inc b)).
Dicha matricula deberá haber sido inscripta previamente en la jurisdicción correspondiente (ley 25028, art 3)
- Certificado de acreditación, esto valida que esta inscripto en el Registro Público de administradores, será
pedido por él y tiene una vigencia de (30) días, ahí estarán todos los datos pedidos como también las sanciones
que se le hubieran impuestos en los últimos (2) años. El administrador presentara esta documentación frente a la
Asamblea Ordinaria o Extraordinaria que se haga a fin de considerar su designación (ley 9445, art. 6).

El Registro Público de Administradores de consorcio regula la actividad de los administradores, dándoles

pautas para las contrataciones y demás tareas que deberán realizar, esto dará seguridad y calidad de las
prestaciones que reciben los copropietarios e inquilinos del edificio.

¿Qué efectos tendría si se hubiere designado a Marcelo López?

Rta.: El Sr. Marcelo López no podrá ejercer como administrador del edificio Comarca VI porque a pesar de
tener título habilitante de Corredor, esta inhabilitado para ejercer el comercio y esto es uno de los requisitos
exigidos por el régimen legal de martilleros y corredores (Ley 20266 modif. por la Ley 25028, Art 2) y por la
ley 9445, capitulo II, art. 3 inhabilitaciones (regulación del ejercicio del corretaje inmobiliario de la prov. De
Córdoba). De esta manera cualquier acto que hubiese realizado como administrador de consorcio tendría un
efecto nulo.

b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta

Rta: El arquitecto Sr. Donda si pudo haber sido elegido como Administrador del consorcio, ya que la ley
admite que cualquier copropietario o un tercero (persona jurídica o humana) podrá ser representante legal del
consocio, con carácter de mandatario del mismo (CCCN, Capitulo 7, administrador, Art 2065 representante
legal), siempre igualmente la persona seleccionada deberá reunir los requisitos necesarios para realizar dicha
función.

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3- a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento. Conforme lo que surge del
texto, ¿Estamos en presencia de mandato o corretaje? Fundamenta.
Rta: En este caso estamos en presencia de un corretaje donde una persona “corredor” (Sr. Amuchástegui) se
obliga ante otra persona (Sr. Raúl Pozo condómino del edificio Comarca VI) a mediar y a concluir la
negociación sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.(art.1345 CCCN).
Esto quiere decir que el corredor será independiente e imparcial de las partes con respecto a su tarea.
Según la reforma del régimen legal de martilleros y corredores la nueva ley 25028, art. 34 a) que modifico a la
Ley 20266 estable que dentro de las actividades del corredor es “poner en relación a dos o mas partes para la
conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución
del contrato mediado”.
Por el contrario no puede ser un mandato ya que en este tipo de contratos según el art. 1319 del CCCN nos dice
“hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar una o mas actos jurídicos en interés de otro.
Puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien esta haciendo algo en su
interés y no lo impide, pudiendo hacerlo se entiende que ha conferido tácitamente mandato. La ejecución del
mandato implica ser aceptado aun sin mediar declaración expresa sobre ella”.
Se entiende que en este caso el corredor Sr. Amuchástegui solo pretende lograr el acuerdo entre los
contratantes.

b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes.

Rta.:
Obligaciones del comprador (Art. 1141 CCCN)
 Pagar el precio en tiempo y lugar convenido. Si nada se pacta se entiende que la venta es al contado.
 Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en
realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda
efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa.
 Pagar los gatos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la
venta.

Obligaciones del vendedor (Art. 1137 al 1140 CCCN)

 Obligación de transferir (art. 1137) el vendedor debe transferir la propiedad de la cosa vendida. Debe
poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la
venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominal se concrete.
 Gastos de entrega (art. 1138) excepto pacto contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la
entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el art.
anterior. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del titulo y sus
antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.
 Tiempo de entrega del inmueble (art. 1139) el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de
la escrituración, excepto convención en contrario.
 Entrega de la cosa (art.1140) la cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder
y de oposición de tercero.

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  Deberá pedir al administrador copia del reglamento interno y otros que tenga la PH, certificado de libre
deuda de expensas de su unidad funcional y valor de la alícuota de la misma del mes en curso, esta
documentación será presentada al corredor para que este la pueda exhibir a futuros compradores.

Obligaciones del corredor según Art 1347 CCCN, ley 25028, ley 9445 de Córdoba art.16

 Asegurarse la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad
legal para contratar
 Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos
inexactos que puedan inducir a erro a las partes
 Comunicar a las parte toda circunstancia que sea de su conocimiento y que de alguna manera pueda
influir en la conclusión o modalidad del negocio.
 Mantener en confidencialidad todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que solo
de ceder ante requerimiento judicial o de autoridad publica competente.
 Asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de s instrumentos conclusivos y a la
entrega de los objetos o valores, si alguna de as partes lo requiere
 Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las
condiciones de la operación en la intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio, se deberá dejar
expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que
documenta la operación o realiza otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel.
 Llevar libros según la ley 25028, art. 35 y disposiciones legales vigentes
 Deberá comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el titulo invocado por el
enajenante, cuando sean bienes registrables como este caso, recabara la certificación del registro publico
sobre inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan
aquellos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente.
 Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación local.
 En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de
la firma y dejar constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservara bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una minuta de la
operación, según las constancias del libro de registros.
 Deberá exhibir la matricula por medio de la credencial expedida por el colegio de corredores públicos
inmobiliarios
 Archivar los documentos relativos a las autorizaciones, tasaciones y valuaciones
 Publicitar en forma clara, precisa y veraz la propiedad, estado factico y jurídico de los bienes que se
vendan, permuten graven o alquilen con su intervención. En la publicidad si esta vinculado llevara su
nombre y número de matricula
 Verificar que los inmuebles vendidos con su intervención no tengan deudas por impuestos, tasa o
servicios, que cuenten con planos aprobados, especialmente tratándose de subdivisión o en su defecto
consignar en el instrumento de venta quién asume la obligación pendiente de cumplimiento.
 No abandonar la gestión que se le hubiere encomendado, salvo causales debidamente justificadas
 Cumplir con todas las obligaciones que le impongan las leyes nacionales provinciales y municipales
relacionadas con el ejercicio de su profesión.

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c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se extinga este contrato de corretaje.
Extinción del contrato de corretaje
 Por haberse ejecutado, al haber concretado el negocio de compraventa entre el Sr. Pozo con el
comprador.
 Porque el corredor se dio cuenta por la documentación presentada por el Sr. Pozo que esté no era titular
del condominio de la unidad funcional que pretendía vender.
 Porque muere el Sr. Amuchástegui, ya que son sus cualidades personales las que han de tenerse en
cuenta para pactarlo.
 Porque el Sr. Amuchástegui no cumplió con el plazo que pactaron para su actuación.
 Porque el Sr Pozo desistió, en forma unilateral y de buena fe.
 Porque al Sr. Amuchástegui lo inhabilitaron.

d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿Qué diligencias previas observarás antes de la
concreción de la venta?
Rta.: Ante la posibilidad de concretar una venta, debería tener en mí poder fotocopias de:
- Escritura
- Reglamento de copropiedad y administración (para este caso, que es un inmueble en PH, se pretende
vender una unidad funcional del edificio Comarca VI) – planos de construcción (plano de obra)
- Recibos de impuesto municipal, inmobiliario (ARBA), servicio de agua corriente (si corresponde),
servicio telefónico y servicio de energía eléctrica.
- Si supiéramos que el Sr. Pozo tiene este departamento como activo de una sociedad, se deberá pedir
los estatutos, libros de actas que autoricen la venta, poderes, situación contable e impositiva.

Los documentos originales quedaran en poder del propietario quien los deberá entregar en el caso de que
la venta se concrete al escribano interviniente, que conviene que esté sea elegido por el futuro comprador.

- Se verificara que la propiedad este libre de gravámenes (hipotecas, embargos…), si el dueño tiene la
disponibilidad de sus bienes, (de todo esto deberé tener los informes correspondientes retirados de los
diferentes organismos oficiales)
- Si tengo dudas del Titulo que me presenta el Sr. Pozo, lo enviare a verificar a través de un escribano
para que este me certifique su validez y autenticidad.
- Verificaría la identidad de las personas que intervienen en el negocio, en este caso del Sr. Pozo su
mayoría de edad, su capacidad mental visible para enajenar, su estado civil (en el caso de que este
casado al momento de adquirir el inmueble se necesitara el consentimiento y documentación de la/el
conyugue para la respectiva venta), ídem para el futuro comprador, pero en este caso no importa su
estado civil ya que esta incorporando patrimonio. (Si no reunieran estos requisitos y necesitaran un
representante legal, mandatario, etc.…, se verificaría los poderes y demás documentación necesaria
para estos casos particulares).

Haría un informe en tres ejemplares por escrito y con absoluta claridad sobre los pasos, consecuencias y
valores que se manejaran si se concretara la futura compraventa (comisiones, gastos, valor de bien, forma
de pago, tasas de impuestos, sellados, boleto, reserva…) para evitar posteriores mal entendidos.

Tener preparada una reserva de compra, para completarla en el caso que el comprador tome la decisión de
comprar el inmueble.

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4- A los fines de la tasación del departamento del Sr. Raúl Pozo:
a) ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?
Rta.:
Según el Concepto de tasar (estimar el valor económico de un bien, basándose en los elementos que emergen
de aquel en relación con un mercado actual y aplicando una metodología determinada, esta dependerá de la
persona que tasa -cualquier persona o profesional- y en el ámbito en que se lo hace -particular u oficial-), tendré
en cuenta los siguientes factores que están relacionados con los elementos y características tanto intrínseca
como extrínsecas del mismo y también tendré en cuenta uno de los factores principales, evaluar cual es el fin
de la venta, cual es la necesidad del vendedor, así sabré si la tasación dependerá del valor del mercado, de
otros valores o se ajustara a la necesidad del vendedor, en este caso puntual, el Sr. Pozo esta precisando con
urgencia vender por su situación económica.
En esta situación no será tasar sino cotizar, ya que lo pide el Sr. Pozo y no un órgano del estado

Factores de ubicación del edificio:

- Características de la zona y barrio (urbana, comercial, residencial, industrial, si esta en crecimiento, en
deterioro, con escasas mejoras, …)
- Acceso a servicios públicos (luz, agua corriente, gas…)
- Características de los lotes o edificaciones linderas y de los alrededores
- Normas vigentes para esa zona
- A que distancia esta el bien con respecto a las vías principales de acceso, vías ferroviarias más
próximas, etc.
- A que distancia esta de colegios, hospitales, etc. (Comarca VI ubicado en zona céntrica)}}
- Ubicación dentro de la manzana

Factores del edificio:

- Mantenimiento
- Antigüedad (el edificio Comarca VI tiene mas de 30 años de antigüedad)
- Clase de depreciación: física, funcional y ambiental: económicas y de ubicación
- Categoría o clase de edificación según el Colegio de Profesionales de Martilleros y Corredores
públicos (en este caso seria : edificio destinado a vivienda colectiva: dtos)
- Conservación de sus elementos vitales (estructuras de sostén y construcción en gral.) y también de sus
elementos accesorios (esto aumentara o no el valor del bien a tasar dependiendo de su conservación y
calidad)
- Servicio adicionales que puedan usar y disfrutar los habitantes
- Verificar que predominación hay con respecto a los habitantes del edificio -si son en mayor o menor
medida permanentes o temporales, propietarios o inquilinos- (en el edificio Comarca VI la mayoría
son inquilinos)
- Observar el reglamento
- Nivel propio y con relación a la calle
- Verificar que el edificio cumpla y este en regla con las normas vigentes para esa zona
- Ver cuantos pisos, cantidad de dtos. por piso y su distribución interna (Comarca VI tiene 10 unidades
funcionales por piso y cada uno tiene 1 habitación, cocina, comedor y baño, no tienen balcón)

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Factores del dto:

- Observare la funcionalidad de su construcción teniendo en cuenta 3 aspectos: zonificación (como están

agrupados o si se complementan los ambientes, teniendo en cuenta que algunos de ellos deberán tener
un buen aislamiento para asegurar su independencia), coordinación (cada ambiente tiene una
comunicación directa o casi directa, no deben tener demasiado distancia entre si o que algún ambiente
interfiera en la función de los otros, estos inconveniente reduce la efectividad del servicio) y por
ultimo la circulación (se analiza bajo la efectividad para el fin con que fue construido, la distribución
correcta de ambientes, puertas, muebles empotrados, y una buena coordinación de ambientes sirve
para economizar la movilidad dentro del inmueble.
- Mantenimiento
- Dimensiones y superficie en metro cuadrado
- Clase de depreciación: física y funcional
- Categoría según la calidad y mantenimiento de los elementos incorporados (clase de pisos, artefactos
de cocina y de baño, materiales de terminación de paredes, techos y otros accesorios)
- Orientación del dto. con respecto a los puntos cardinales
- En que piso esta ubicado el dto.
- Clase de iluminación (natural, artificial o ambas)

Factores de orden gral.:

- Son factores socio-económico que afectan al mercado al momento de tasar y comercializar.

- Oferta y demanda del mercado al momento de tasar

Hay factores mensurables que se pueden establecer con claridad y cuantificados y otros solo podrán ser
evaluados por el tasador, por eso es sumamente importante hacer una visión ocular del lugar, del edificio y del
dto. a tasar ya que de ahí saldrán elementos que influirán al momento de llegar al valor o al precio del bien-

Sera importante ver y analizar la calidad de la construcción tanto del edificio como del dto., (Características de
los materiales que se usaron al momento de construir y de revestir), si resiste o no a las futuras exigencias
físicas, climáticas, de uso y de nuevas construcciones; de ambos, se tendrá en cuenta también la mantención y
uso que ha tenido desde su construcción hasta la fecha de tasar.

Factores según: aspecto jurídico (la situación del bien –si tiene o no gravámenes- y la del propietario con
respecto a este – si es o no propietario registral), aspecto económico (estudiar las condiciones del mercado
donde esta ubicado el bien, considerar la economía del país, provincia, ciudad o zona geográfica, en este caso la
provincia de Córdoba – entre otros, se observa el valor de la moneda y el nivel adquisitivo que hay al momento
de querer vender-) y el aspecto técnico (este dará orden metodológico a toda la información recabada y así
llegar al valor de la propiedad)

b) ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto? Fundamenta.

Rta: Utilizare el método de comparación de valores venales, usados mayormente para propiedades
horizontales: departamentos
Este método hace comparaciones con unidades similares, el proceso es simple y se logra obteniendo un valor
real venal (se llama valor venal al importe monetario que obtendría el propietario de un bien material usado, si
en un momento dado decidiera su venta. Este importe esta sujeto a la antigüedad del bien, a su estado de

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desgasta o conservación y a la ley de la oferta y la demanda) de la unidad funcional a valorar, es usado este
método porque no se necesita el valor del terreno ya que para lugares poblados, como este caso en zona
céntrica es difícil y se dificulta contar con esta información o puede llegar a ser insuficiente o no existir terrenos
baldíos para comparar, tampoco será necesario el calculo de las mejoras o construcciones y además permite
obtener el valor del mercado en forma directa por comparación con los valores de otras unidades venales.
Los antecedentes serán del segmento de mercado del bien a tasar o tipo.
Se comparará los siguientes rubros:
- Actualización
- Ubicación
- Piso
- Plata
- Superficie
- Características constructivas
- Edad y estado
- Terraza (si tuviera)…

Para comparar y llegar a su valor se requerirá:

- Usar la tabla de TTN (tribunal de tasaciones de la nación) para homogeneizar los antecedentes
(homogeneizar: convertir a todos los antecedentes en operaciones de venta al contado de lotes tipo) ,
esta tabla vino a modernizar la tabla de Fitte y Cervini, aparece como resultado de las nuevas
edificaciones ya que se valorizaba mas a los terrenos con grandes frentes para las construcciones de
edificios (PH)
- Se observara las cualidades y características del bien a tasar (parte intrínseca y extrínseca), igual en
los antecedentes
- Se confeccionara una planilla comparativa con todos los datos de los antecedentes obtenidos y sus
respectivos coeficientes de ajustes.
- El valor del mercado será tomado en el tiempo de la tasación y el segmento será en lo posible la zona
donde esta ubicado el bien.

5- Con respecto a la idea de construcción de un edificio inteligente:

a) Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión inmobiliaria que pretende realizar
Amuchástegui
Rta.:
El Sr. Amuchástegui al año de ser administrador del edificio Comarca VI decide formar un bróker (equipo
multidisciplinario), quieren hacer una inversión inmobiliaria usando el Comarca VI para invertir, demoliéndolo
quiere construir un edificio inteligente con 10 pisos aprox., estudian el FOS y FOT y ya hecha las tareas previas
el Sr. Amuchástegui dueño de la inmobiliaria Amuchástegui & Asoc. Convoca a su equipo para tratar estos
temas de la inversión.
 Quiere proponer a los propietarios la venta del edificio para demolición y la posterior construcción del
edificio inteligente de 10 pisos: los 5 primeros para oficinas y los 5 siguientes para viviendas. Les
ofrecería a los dueños actuales un pago en efvo. Mas la entrega de un dto. Nuevo.

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  Quiere debatir la forma de distribución del proyecto de inversión mas la posibilidad de usar las
herramientas juradas del fideicomiso.

Para implementar una acción metodológica para hacer este proyecto inmobiliario he investigado algunos
términos y datos que me sirvieron para llegar a una conclusión y poder hacer este proyecto, partimos de la
información:

El proyecto de inversión es una propuesta documentada y analizada técnica y económicamente, destinada a una
futura unidad productiva, que prevé la obtención organizada de bienes o servicios para satisfacer necesidades
físicas, psicosociales de una comunidad, en tiempo y espacio definidos.

Realizar y evaluar un proyecto de inversión en este caso inmobiliario como desea hacer la inmobiliaria
Amuchástegui & Asoc., partió de una idea que le demandará:

- Realizar el estudio económico en distintos escenarios para estudiar la rentabilidad más probable del
proyecto y su nivel e riesgo asociado, ósea estudiar el contexto. Determinar y cuantificar de esta
manera las variables macro y micro que inciden sobre el éxito el proyecto (costo, velocidad de venta,
horizonte económico, precio de venta, paridad cambiaria, tasa de inflación, etc.)
- Realizar el estudio financiero para ver quien o quienes aportan el dinero necesario para levar a cabo el
emprendimiento. Analizar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta y demanda,
competencia, sustitutos. Determinar un segmento objetivo, satisfaciendo las necesidades insatisfechas
de esa parte del mercado.
- Realizar la toma de decisión acerca de llevar a cabo o no el proyecto. Teniendo en cuenta que lo que se
esta proyectando es un edificio inteligente que llevara sus gtos. de tecnología y servicios mayores a un
edificio estándar, la inmobiliaria Amuchástegui & Asoc. deberá considerar: en el aspecto
arquitectónico (*satisfacer las necesidades presentes y futuras de los ocupantes , propietarios y
operadores del edificio *la flexibilidad, tanto en la estructura como en los sistemas y servicios * diseño
arquitectónico adecuado y correcto * la funcionalidad del edificio* la modularidad dela estructura e
instalaciones del edificio *mayor confort para los usuarios *incremento de seguridad *incremento de
la estimulación en el trabajo, en el aspecto tecnológico contar con la disponibilidad de medios técnicos
avanzados de telecomunicaciones *automatización de las instalaciones *integración de servicios, en el
aspecto ambiental: crear un edificio saludable con ahorro de energía y cuidado del medio ambiente, en
el aspecto económico: reducir costos de operaciones y mantenimiento *beneficios para la cartera de
clientes *incremento de la vida útil del edificio *posibilidad de cobrar rentas o ventas mas altas
*incrementar el prestigio de la compañía

Resumimos en 4 etapas el ciclo de vida de los proyectos

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El proyecto inmobiliario se hace con el objetivo de sortear problemas y obtener beneficios comerciales. Se
podría decir que para el proceso de ejecución intervienen muchas disciplinas profesionales en virtud a la
envergadura de la idea y los capitales financieros que participan. Machas veces la forma jurídica que adoptan
es a través de los fideicomisos inmobiliarios.

Acción metodológica para hacer el proyecto de inversión de la inmobiliaria Amuchástegui & Asoc.:

1) Economía social: seria el mercado potencial de dicho producto, poder adquisitivo, gustos-
tendencias, la economía en Gral. La macro economía, políticas publicas crediticias, políticas publicas de
incentivos a ciertos sectores (promoción industrial) los vaivenes de cada lugar especifico, períodos
vacacionales en zonas turísticas.
2) Técnicas jurídicas: es la factibilidad jurídica de dicho proyecto según la normativa local, provincial,
municipal.
a) Ubicación geográfica: de la sede empresarial que administrará el proyecto
b) Etapa del estudio técnico: objetivo- tecnología- determinación del tamaño del proyecto-
determinación e la localización del proyecto- unidad productora: procedimientos técnicos usados-
determinación de la organización humana y jurídica para la operación del proyecto.

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c) La organización de la empresa: se debe tener presente la situación jurídica en cuanto a la
personaría que constituye la empresa, como así también todo lo atinente a la normativa laboral e impositiva de
cumplimiento legal.
La razón por la que la empresa Amuchástegui & Asoc. Deberá evaluar un proyecto de inversión inmobiliario
es para determinar la rentabilidad del mismo y el nivel de riego e incertidumbre asociado, y poder, de esta
manera seleccionar la mejor alternativa para llevar a cabo el mismo. Una elección implica tomar una decisión
y esta metodología de evaluación aporta los elementos de juicio necesario que facilitan dicha tarea, además de
aportar un lenguaje común con los potenciales inversores.
d) Del producto en si mismo: aquí lo importante es observar el cumplimiento de las normas técnicas
constructivas y de ocupación del suelo, como así también las jurídicas, las que son de identificación del bien
(dominio, condominio, pre- horizontalidad, PH), esto ultimo seria en base a las factibilidades permitidas
jurídicamente para alcanzar las aprobaciones y habilitaciones de uso pertinente del producto inmobiliario, lo
que también debe ser considerado desde el examen y calculo técnico en los presupuestos y gastos.
e) Mercado y prevención se analizara la zona donde se edificara este edificio inteligente, previendo
tanto la oferta y demanda del lugar como así también que efectos tendrá su construcción a nivel ambiental,
poblacional, etc... Se deberá contar con medidas preventivas para su construcción, ya que previa a está habrá
una demolición y eso necesitara controlar las construcciones colindantes y aledañas (cercanas), minimizar
tanto los riesgos como los inconvenientes que llevara este proyecto para con los vecino y con los trabajadores
de la construcción. Sera necesario ver y estudiar planos municipales y de los diferentes desagües (pluviales y
cloacas, si tuviera), tener en cuenta la topografía, el FOS y FOT del lugar, etc.
El objetivo de la evaluación de un proyecto de inversión es seleccionar la alternativa que maximice la
rentabilidad, acote el riesgo y la incertidumbre. Los elementos que deberá tener en cuenta es el terreno-
información de mercado- antecedentes técnicos- antecedentes económico y financiero – antecedentes legales,
considerados en un contexto actual y futuro, permitirá establecer la conveniencia o no de la puesta en marcha
del emprendimiento que lo motiva.

3) Organizacional: participantes necesarios del proyecto: mas allá de la figura legal que se imponga
para organizar el negocio (sea una sociedad o unipersonal si dispone de todo el capital), los profesionales son
participes necesarios, es indispensable el asesoramiento en diversas aéreas: contables, jurídica, inmobiliaria
para la comercialización, además de la parte arquitectónica: arquitecto y diseños, para llevar a cavo el
proyecto.
En el proceso de producción óptimo es imprescindible que se utilice y controle los recursos destinados al
funcionamiento del proyecto, este estudio técnico ayudara a la operatividad del trabajo en equipo.
4) Financiera: presupuestos propios de los socios, créditos, gastos, inversiones, recupero de
inversiones, estimación de ganancia. Determina cada uno de los gastos de las etapas de la construcción, así
como los posibles recupero por las preventas. Pero asimismo debe establecer fondos de reserva en caso de
riesgos económicos macroeconómicos de la economía del país, como así también frente a cualquier
siniestra cosa de no quedarse el proyecto varado a la mitad.
Dentro del presupuesto se tendrá que contemplar que la inmobiliaria esta frente a una infraestructura de un
edificio inteligente, donde los gtos. de inversión serán mas elevados por la tecnología que se le debe agregar y
servicios acorde a las necesidades de los clientes mas exigentes

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b) Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al caso concreto.
Rta.: En proyecto inmobiliario hay una trilogía de etapas, a modo de síntesis podemos decir que son:
ESTAPA INTRODUCTORIA
• Donde se hace el planteo del
proyecto inmobiliario, que
tipo de proyecto va a ser, un
edificio PH (como este caso),
un cantry..., cuales van a ser
las fuentes de financiamiento,
mercado, factiblidad, forma de
comercializarlo, etapas de la
obra, materiales, proveedores,
mano de obra, costos, monto
economico de cada etapa de la
obra.
• Aca se analizara la factibilidad
(estudio de
mercado,ccapacidad de los
recursos, analisis financiero y
plan de promocion, plan de
comercializacion y plan de
vta.., tambein terminos de
negociacion.
ETAPA ETAPA DE CONCLUSION
DE DESARROLLO • Producto terminados si cumple
• Puesta en marcha del los expectativas como asi
producto, inversiones y gastos tambien los ingresos
en cada etapa del proyecto, estimados.
venta y pre venta antes de • Se reafirman los controles de
tenerlo terminado. calidad, administrativos, de
reglamentaciones, etc.
• Esta es una etapa donde se
darrolla la planificacion ( se • Esta etapa ultima se planteara
la posibilidad de hacerlo o no
observara y trabaja en el area
vendible, densificacion, y si es asi reveer lo hasta aca
visto.
infraestructura para un edificio
inteleigente que debara contar
segun el IMEI con:
*flexibilidad y adaptabilidad
relacionadas con un costo,
ante los continuos cambios
tenologicos requeridos por sus
ocupantes *altamente eficiente
en el consumo de energia
electrica, etc.
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