OS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO CIVIL E A RESPONSABILIDADE

CIVIL DO CONSTRUTOR, DO EMPREITEIRO E DO INCORPORADOR

SUMÁRIO: Introdução. 2 Da Responsabilidade Civil; 3 Contratos de empreitada,

construção e incorporação imobiliária; 4 Responsabilidade civil do construtor, do
empreiteiro e do incorporador; 5 Responsabilidade pela perfeição da obra, pela solidez e
segurança da obra, pelos vícios redibitórios e por danos a vizinhos e a terceiros; 6 O Atraso
na Entrega no Imóvel por Parte da Construtora; 7 O contrato de construção como relação de
consumo. Conclusão. Referências.

RESUMO: O presente trabalho se debruça sobre a responsabilidade civil dos construtores,

empreiteiros e incorporadores, utilizando para tanto a Lei nº 4591/64, o Código Civil de 2002
e o Código de Defesa do Consumidor. O instituto da responsabilidade civil é parte integrante
do direito obrigacional, pois a principal consequência da prática de um ato ilícito é a
obrigação que acarreta, para o seu autor, de reparar o dano. Os resultados da pesquisa
bibliográfica demonstraram que os sujeitos do vertente estudo estão submetidos também à
legislação consumerista (Código de Defesa do Consumidor) e que caso causem danos ao
adquirente de uma unidade imobiliária ou a terceiros deverá repará-los.

PALAVRAS-CHAVE: Responsabilidade Civil; Construtor. Empreiteiro; Incorporador.

THE CONTRACTS OF CIVIL CONSTRUCTION AND RESPONSIBILITY

CONSTRUCTOR, CONTRACTOR AND BUILDER CIVIL

ABSTRACT: The present work deals with the civil responsibility of the builders, contractors
and developers, using for both Law n º 4591/64, the Civil Code of 2002 and the Code of
Consumer Protection. The Institute of Civil responsibility is an integral part of the of law,
because the main consequence of the practice of an illicit act is the obligation that it implies,
for its author, to repair the damage. The results of the bibliographical research showed that the
subjects of the study strand are subjected also to consumerist legislation (consumer Protection
Code) and that if they cause harm to the acquirer of a real estate unit or to third parties should
Repair them.

KEYWORDS: Civil liability; Constructor; Contractor; Developer.

LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN CIVIL Y LA RESPONSABILIDAD

CIVIL DEL CONSTRUCTOR, DEL EMPLEO Y DEL INCORPORADOR

RESUMEN: El presente trabajo se ocupa de la responsabilidad civil de los constructores,

contratistas y desarrolladores, utilizando para ambas la Ley Nº 4591/64, el código civil de
2002 y el código de protección al consumidor. El Instituto de responsabilidad civil es parte
integrante de la ley, porque la principal consecuencia de la práctica de un acto ilícito es la
obligación que implica, para su autor, reparar los daños. Los resultados de la investigación
bibliográfica mostraron que los sujetos de la cadena de estudio se someten también a la
legislación consumista (código de protección al consumidor) y que si causan daño a la
adquirente de una unidad inmobiliaria o a terceros deben Repararlos.

PALABRAS CLAVE: Responsabilidad Civil; Constructor; Contratista; Desarrollador.

INTRODUÇÃO

A presente pesquisa bibliográfica tem por escopo analisar a responsabilidade civil dos
construtores, empreiteiros e incorporadores, todos ligados ao ramo da construção civil, um
dos pilares da nossa economia, que impacta diretamente a produtividade e o desenvolvimento
do país.
Para tanto, cabe estabelecer as definições de cada sujeito dentro do processo
construtivo. Assim, construtor1 “é a pessoa física ou jurídica, legalmente habilitada,
contratada para executar o empreendimento, de acordo com o projeto e em condições
mutuamente estabelecidas”.
O artigo 29 2da Lei nº 4.591 de 1964 (Lei de Incorporação Imobiliária), traz a
definição legal de incorporador. Este pode ser uma pessoa física ou jurídica, comerciante ou
não. Se distingue da figura do construtor, pois não se trata de quem de fato efetua a
construção, mas sim de quem aceita propostas ou compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial. Trata-se da pessoa
que coordena e efetua a incorporação, e por ela se responsabiliza pela entrega em certo prazo,
preço e condições determinadas.
Já o empreiteiro é o construtor que firma um contrato de empreitada, o qual se
encontra regulado expressamente nos artigos 610 a 626 do Código Civil, cuja obrigação é de
resultado, ou seja, obriga-se não somente pela execução da obra, mas sim pela execução
satisfatória desta.
Os setores imobiliário e de construção tiveram grande crescimento nas últimas
décadas, transformando o setor num terreno fértil para reclamações diversas, sendo as mais
comuns o atraso na entrega do imóvel, má qualidade na construção – que se evidencia com a
presença de vícios, defeitos, vazamentos – cobrança de taxas indevidas, dentre outras. Dessas
situações nasce a responsabilidade civil, que é a aplicação de medidas que obrigam a
reparação de dano moral ou patrimonial causado a terceiros, que, no vertente caso, está
fundamentada no Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e na Lei nº 4.591/64.

1
CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. Desempenho de Edificações Habitacionais:
Guia Orientativo para Atendimento à Norma ABNT NBR 15575/2013. Fortaleza: Gadioli Cipolla Comunicação,
2013, p. 36.
2
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas.
 No presente estudo, apurou-se que os construtores, empreiteiros e incorporadores são
passíveis de serem responsabilizados em virtude de responsabilidade pela perfeição da obra,
pela solidez e segurança da obra, pelos vícios redibitórios, pelos prejuízos causados a
terceiros.
O Código Civil, em seu art. 927, parágrafo único, estabelece que haverá obrigação de
reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a
atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para
os direitos de outrem. O cenário de recentes decisões proferidas em matéria de
responsabilidade civil em todo o território nacional, conjugado com o artigo 927 do Código
Civil, e o crescimento de concessão de indenização são fatores que permitem a busca da
reparação de danos.
A obrigação do incorporador ou do empreiteiro não se esgota com a entrega do
imóvel, uma vez que, nesses casos, as falhas se apresentam posteriormente. Segundo
entendimento do Superior Tribunal de Justiça3, a obrigação alcança o empreiteiro, construtor
ou financiador do imóvel

2 DA RESPONSABILIDADE CIVIL

Toda manifestação da atividade humana traz em si o problema da responsabilidade4, o

que não seria diferente no tocante aos sujeitos do presente estudo, uma vez que busca-se a
proteção do adquirente de imóveis, que indubitavelmente é o elo mais fraco desta corrente.
Leciona Carlos Roberto Gonçalves5, que a palavra responsabilidade encerra a ideia de
segurança ou garantia da restituição ou compensação, de obrigação de restituir ou ressarcir.
É cediço que a responsabilidade gera o dever de indenizar, de reparar o dano, de
restaurar o equilíbrio, sempre que, em decorrência de uma violação de determinada norma,
surgirem danos, sejam esses decorrentes de culpa ou de qualquer outra circunstância que
obrigue o responsável a restaurar o status quo ante.
Para Venosa6, no campo do dever de indenizar, a responsabilidade civil do
empreiteiro, construtor e incorporador guarda certas especificidades em relação à

3
STJ, REsp 590.385, Rel. Min Nancy Andrighi, DJ 5.9.2005.
4
DIAS, José de Aguiar. Da Responsabilidade Civil. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2011, v. 01, p. 17.
5
GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 57.
6
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: responsabilidade civil. 13. ed. São Paulo: Atlas, 2013, v. 4, p. 290.
responsabilidade civil dos demais profissionais liberais, que, em regra, é subjetiva, ou seja,
exige o elemento culpa.
A causa geradora da responsabilidade não pode ser outra senão o interesse em
restabelecer o equilíbrio econômico-jurídico alterado pelo dano7.
Sérgio Cavalieri Filho8 explica a responsabilidade civil como sendo a violação de um
dever jurídico, configurando o ato ilícito, que, na maioria das vezes, acarreta dano para
outrem, criando um novo dever jurídico: o de reparar o dano. Para o autor, há um dever
jurídico originário, cuja violação gera um dever jurídico sucessivo, que é o de indenizar o
prejuízo. Resumindo, responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para
recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário.
De acordo com o fundamento que se dê à responsabilidade, a culpa será ou não,
considerada elemento da obrigação de reparar o dano. Para Silvio Rodrigues9 "se diz ser
subjetiva a responsabilidade quando se inspira na ideia de culpa, e objetiva quando esteada na
teoria do risco”.

3 CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO, EMPREITADA, ADMINISTRAÇÃO E

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Segundo Pablo Stolze10, a expressão contrato de construção é, tecnicamente, a mais

perfeita, por compreender as suas duas modalidades fundamentais: a empreitada e a
administração.
O contrato de empreitada é regulamentado pelos arts. 610 a 626 do Código Civil,
sendo este, o negócio jurídico pelo qual uma das partes (empreiteiro) assume, mediante o
pagamento de um preço, a obrigação de realizar uma obra de interesse de outra (dono da
obra), utilizando materiais próprios (empreitada de materiais) ou apenas a sua força de
trabalho (empreitada de lavor11), conforme disposição do art. 610 do Código Civil12: “o
empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais”.

7
DIAS, José de Aguiar. op. cit. p.42.
8
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil.11. ed. - São Paulo: Atlas, 2014, p. 14.
9
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. 19.ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 17
10
GAGLIANO, Pablo Stolze; Filho, Rodolfo Pamplona. Novo curso de direito civil: responsabilidade civil. 5.
ed. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 405.
11
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. op. cit, p. 405.
12
BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília: DF, 2002.
 Já no contrato de construção por administração13, o construtor se responsabiliza
unicamente pela execução técnica do projeto e é o proprietário quem custeia a obra, somente
conhecendo o seu preço a final. A remuneração do construtor consiste numa porcentagem.
Outro importante contrato correlato que merece atenção é o de incorporação
imobiliária. Conforme parágrafo único do art.2814 da Lei nº 4.591/64, “considera-se
incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas”.

4 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR, DO EMPREITEIRO, E DO

INCORPORADOR

4.1 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR

Construtor é a pessoa física ou jurídica, legalmente habilitada, contratada para
executar o empreendimento, de acordo com o projeto e em condições mutuamente
estabelecidas15.
A responsabilidade contratual do construtor se dá de duas formas: quando ele constrói
um imóvel ou quando ele age como incorporador vendendo o que foi construído, sendo que,
na empreitada busca-se o resultado final, enquanto a prestação de serviços designa o serviço
em si, não devendo, portanto, confundir ambos.
A responsabilidade do construtor pode ser contratual ou extracontratual. A primeira
decorre da inexecução culposa de suas obrigações. Violando o contrato ao não executar a obra
ou ao executá-la defeituosamente, inobservando as normas nele estabelecidas, o construtor
responderá civilmente, como contratante inadimplente, pelas perdas e danos, com base nos
arts. 389 e 402 do Código Civil16.

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos,
mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado.

13
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., pp. 388-389.
14
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo
único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas.
15 CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. Op. cit. p. 36.
16
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., p.389
 Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e
danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o
que razoavelmente deixou de lucrar.

A responsabilidade extracontratual ou legal é de ordem pública e diz respeito

especialmente a responsabilidade pela perfeição da obra, a responsabilidade pela solidez e
segurança da obra e a responsabilidade por danos a vizinhos e a terceiros17.
O construtor inadimplente somente se exonerara da responsabilidade contratual se
provar que a inexecução total ou parcial da obra resultou de caso fortuito ou forca maior18,
nos termos do art. 39319, do Código Civil20.
Quando alguém contrata a construção de uma unidade, quer por empreitada ou por
administração, o construtor assume a obrigação de fazer, passando a ter responsabilidade não
apenas perante o dono da obra, mas também, em relação a terceiros que eventualmente
venham sofrer algum dano pelo fato da obra.

4.2 RESPONSABILIDADE CIVIL DO EMPREITEIRO

O empreiteiro é o construtor que firma um contrato de empreitada, que encontra
previsão expressa nos artigos 610 a 626 do Código Civil, cuja obrigação é de resultado, ou
seja, obriga-se não somente pela execução da obra, mas sim pela execução satisfatória desta,
devendo, portanto, entregar a obra segura e sem vícios, de acordo com as especificações do
projeto.
Depois de celebrado o contrato, possui o empreiteiro uma responsabilidade para com o
dono da obra, tendo a necessidade de que a obra seja entregue ao seu dono dentro do prazo
estipulado, e em acordo com o que fora convencionado entre as partes no acordo. Possui,
portanto o empreiteiro a responsabilidade de entregar a obra dentro do prazo e em
consonância com o que foi acordado, nos moldes do art. 615, do Código Civil:
Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o
dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se
afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas
em trabalhos de tal natureza.
Faltando a qualquer dessas obrigações, dará ensejo à rescisão do contrato,
possibilidade prevista no artigo 624 do Código Civil, com a consequente indenização dos
prejuízos à parte prejudicada:

17
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., p. 389.
18 18
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., p. 389.
19
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se
expressamente não se houver por eles responsabilizado.
20
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., p. 389.
 Perante o proprietário, o empreiteiro é obrigado a cumprir o contrato em
todas as suas cláusulas e a executar fielmente o projeto da obra contratada,
empregando a técnica e os materiais adequados a construção, e realizando os
trabalhos com a perícia que se exige de todo o profissional (Roberto
Gonçalves, 2014, p. 388)
A responsabilidade civil do empreiteiro está disciplinada no art. 618 do Código Civil,
que prevê expressamente:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções
consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o
prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim
em razão dos materiais, como do solo.

No entanto, há várias hipóteses de responsabilização do empreiteiro previstas nos

artigos 610 a 626, do Código Civil, como por exemplo, quanto ao fornecimento dos materiais
empregados na construção. Se o empreiteiro fornece os materiais, os riscos por caso fortuito
estão a seu cargo até o momento da entrega da obra. Se, no entanto, na época da entrega, o
dono deixa de recebê-la sem justo motivo, suportará os riscos. É o que determina o art. 611 do
Código Civil:
Art. 611. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta
os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a
encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua
conta correrão os riscos.

Quando é o dono da obra quem fornece os materiais, os riscos correm por sua conta,
desde que o empreiteiro não tenha concorrido com culpa:
Art. 612. Se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em que
não tiver culpa correrão por conta do dono.

Se a obra vier a se danificar ou a perecer antes da entrega, sem que o dono esteja em
atraso no recebimento, e não tenha havido culpa do empreiteiro, este perderá a retribuição e o
proprietário, os materiais. O Código Civil admite que o empreiteiro de lavor se exima de
responsabilidade por defeito dos materiais empregados desde que avise ao dono, antes de os
utilizar, sobre a sua insuficiência ou má qualidade:
Art. 613. Sendo a empreitada unicamente de lavor (art. 610), se a coisa
perecer antes de entregue, sem mora do dono nem culpa do empreiteiro, este
perderá a retribuição, se não provar que a perda resultou de defeito dos
materiais e que em tempo reclamara contra a sua quantidade ou qualidade.
 O empreiteiro é solidariamente responsável pelos danos relacionados à sua atividade.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido da responsabilização do proprietário da obra
solidariamente ao empreiteiro, quanto aos danos decorrentes da construção21.
Em se tratando engenheiro, empreiteiro pessoa física, por ser este profissional liberal,
sua responsabilidade será subjetiva. Já para as empresas que exploram o ramo da construção
civil, por se tratar de pessoas jurídicas, não se encaixando no conceito de profissional liberal,
a responsabilidade será objetiva. Isto se dará por força do risco que atividade cria, e se a
mesma atuar no mercado de consumo, o próprio CDC define está espécie de responsabilidade.
Logo, em casos em que haja vícios que comprometam a qualidade da obra objeto de
empreitada, poderá o dono da obra, observado o prazo decadencial de cento e oitenta dias
redibir o contrato rejeitando a obra ou pleiteando o abatimento no valor.

4.3 RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR

Consoante disposição do art. 29 da Lei de Incorporação Imobiliária,
Art. 29 Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante
ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a
venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção
sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação
de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.

O incorporador é o garantidor do empreendimento imobiliário, pois é dele, em

princípio, da responsabilidade pela obtenção do habite-se, a autorização municipal que
certifica que a obra foi realizada de acordo com o projeto arquitetônico apresentado22.
O incorporador é aquele que, ainda que não tenha construído o imóvel, realiza sua
venda aos consumidores, conforme art. 29 da Lei nº 4.591/64. Assim, é considerado
fornecedor de serviços, nos termos do art. 3º do CDC. De igual forma, o construtor também é
imputado como fornecedor de serviços, vez que o próprio CDC elenca as atividades de
construção como passível de sua incidência. Respondem, portanto, incorporadores e
construtores, objetivamente pelos vícios, aparentes ou ocultos, apresentados pelo imóvel (art.
12).

21
STJ, REsp 267.229, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., DJ 26.11.2008; STJ, AgRg no REsp 473.107, Rel. Min.
Humberto Gomes de Barros, DJ 18.12.2006;
22
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nélson; BRAGA NETTO, Felipe Peixoto. Curso de direito civil:
responsabilidade civil, v. 3. 2. ed. rev., ampl. e atual. – São Paulo: Atlas, 2015, p. 875.
 Ainda no tocante à responsabilidade do incorporador, aduzem os arts. 31 e 43 da Lei
nº 4.591/64:
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias
caberão ao incorporador, que somente poderá ser: (...)

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e

preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física,
ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
.......
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar
os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do
fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a
conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for
o caso e se a este couber a culpa;

Conforme Cristiano Chaves de Farias, a solidariedade, no caso, resulta não só da

natureza jurídica da relação jurídica entre incorporador e adquirente das unidades autônomas,
como também de previsão legal23 (CDC, art. 18, art. 25, § 1º; CC, art. 942; Lei nº 4.591/64,
arts. 31 e 43).
Após a obra, o incorporador tem a obrigação de entregar exatamente como descrito no
projeto de construção e no memorial da incorporação, após o arquivamento do Registo de
Imóveis, do projeto e sendo aprovado pelas autoridades competentes e fazer o memorial. A
responsabilidade do incorporador não se encerrará simplesmente com a entrega das unidades,
depois de entregue as unidades, responderá o incorporador pela solidez e segurança da
edificação, o que compreende que ainda após sua entrega, poderá naquele que se interessar
recorrer para que incorporador responda, dentro do prazo irredutível de 05 (cinco) anos,
porem esse prazo de cinco anos tem natureza de garantia, e não de prescrição, sustentando que
este prazo é de vinte anos ao contar do dia que surgiu o defeito, sendo mencionada na súmula
194 do Superior Tribunal de Justiça, ou seja, ele assume a obrigação de fazer e a sua
responsabilidade é nada mais que sendo objetiva.

5 RESPONSABILIDADE PELA PERFEIÇÃO DA OBRA, PELA SOLIDEZ E

SEGURANÇA DA OBRA, PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS E POR DANOS A
VIZINHOS E A TERCEIROS

5.1 RESPONSABILIDADE PELA PERFEIÇÃO DA OBRA

23
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nélson; BRAGA NETTO, Felipe Peixoto. op. cit. p. 876.
 A responsabilidade pela perfeição da obra não é cláusula contratual, no entanto,
espera-se como encargo ético-profissional do construtor24.
O Código Civil autoriza o cliente a rejeitar a obra imperfeita ou defeituosa (art. 615)
ou a recebê-la com abatimento no preço, se assim lhe convier (art. 616).
Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o
dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se
afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas
em trabalhos de tal natureza.

Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem

encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no
preço.

De outra banda, o Código de Defesa do Consumidor elenca um rol mais abrangente de

opções ao consumidor, em caso de vícios na obra. Na hipótese de empreitada de lavor, caberá
ao consumidor optar entre as possibilidades oferecidas pelos incisos do art. 20:
Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os
tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor (...) podendo o
consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem
prejuízo de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço.

Quando o vício se der por problemas na qualidade do material, ou na prestação de

serviço, aplica-se o disposto no art. 18:
Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis
respondem solidariamente pelos vícios de qualidade (...), podendo o
consumidor exigir a substituição das partes viciadas.
§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o
consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas
condições de uso;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem
prejuízo de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço.

5.2 RESPONSABILIDADE PELA SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA

Recebida a obra por quem a encomendou presume-se adimplida a obrigação de
resultado a cargo do empreiteiro, qual seja, construir e entregar ao dono uma obra livre de
vícios, apta ao fim desejado. Porém, ao lado dessa obrigação, existe outra, imposta por lei, a
cujo respeito não podem as partes convencionar diversamente. É a responsabilidade imposta
ao construtor no que diz respeito à solidez e segurança da obra.

24
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., p.389.
 Conforme Cavalieri, após a execução do contrato e entrega da obra, tem início a parte
mais relevante e grave da responsabilidade do incorporador/construtor, que é a
responsabilidade pela solidez e segurança25. Para esse autor26, a segurança e a solidez das
obras são matéria de ordem pública, que interessa a todos os cidadãos e ao próprio Estado, e
não apenas ao empreiteiro e ao dono da obra.
Gonçalves27 entende que embora cesse a responsabilidade do construtor, no tocante
aos vícios referentes a perfeição da obra, com a sua entrega ao proprietário, ela remanesce
com relação aos defeitos ligados à garantia e solidez da obra.
De acordo com o art. 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e
segurança da obra pelo prazo de cinco anos:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções

consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o
prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim
em razão dos materiais, como do solo.

Pablo Stolze28 afirma que a garantia prevista no art. 618 não cobre qualquer defeito,
mas somente aqueles que põem em risco a solidez e segurança da obra:
A norma tem em mira, pois, eventuais defeitos que interfiram na estrutura da
obra (parede mal firmada, viga defeituosa), afetando a sua solidez e
segurança, e não meros vícios que prejudiquem a sua cômoda utilização ou
simplesmente diminuam a sua economicidade (janela desalinhada), para os
quais a lei prevê regras específicas referentes aos vícios redibitórios.

5.3 RESPONSABILIDADE PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS

Aqui, o vício amparado é o vício oculto, não perceptível ao homem comum, no

momento do recebimento do imóvel, respondendo o alienante mesmo se o vício já existente
antes da entrega da coisa vier a ocasionar o perecimento quando já em poder do adquirente29.
Tendo em vista que vícios ocultos, por sua natureza, não podem ser percebidos à
primeira vista e, normalmente, só vão surgindo ao longo de meses e anos depois de recebida a
obra, tem-se entendido que o recebimento do imóvel não envolve aceitação plena, apenas
provisória, para verificação30.

25
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Direito do Consumidor. São Paulo: Atlas, 2008, p. 227.
26
CAVALIERI FILHO, Sérgio. op. cit. p. 411.
27
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., p. 391.
28
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. op. cit, p. 407.
29
Tal é a previsão do art. 444, do Código Civil: Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a
coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.
30
CAVALIERI FILHO, Sérgio. op. cit. p. 409.
 A existência de vício redibitório na coisa enseja a escolha, pelo credor, entre o direito
de rejeitar a coisa, pela redibição do contrato31 (actio redhibitoria), e o de permanecer com a
coisa32, mantendo o contrato, requerendo, contudo, o ajuste no preço por meio da actio quanti
minoris, desde que tais defeitos ocultos não prejudiciais a solidez e segurança da obra33.

5.4 RESPONSABILIDADE PELOS DANOS A VIZINHOS E A TERCEIROS

Na responsabilidade extracontratual, o construtor tem responsabilidade não só perante
o dono da obra, mas também, em relação a terceiros que eventualmente venham sofrer algum
dano pelo fato da obra34 (quedas de matérias, rachaduras, desabamento). Diz-se
extracontratual por não haver relação jurídica precedente entre o construtor e os terceiros
eventualmente prejudicados.
A responsabilidade do construtor não afasta a do dono da obra, ou seja, o dono da obra
responde solidariamente, conforme artigos 93735 e 129936, do Código Civil.
Assim, o prejudicado poderá ajuizar ação de ressarcimento contra qualquer deles ou
contra ambos, sem ter que demonstrar quem foi o responsável pelo defeito de construção do
prédio, de conformidade com o disposto no art. 942 do Código Civil:
Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de
outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais
de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.

Parágrafo único. São solidariamente responsáveis com os autores os

coautores e as pessoas designadas no art. 932”.

Sérgio Cavalieri Filho37 afirma que, para terceiros e vizinhos é indiferente o ajuste
celebrado entre o proprietário e o construtor, já que o contrato de construção, qualquer que
seja a sua modalidade, é res inter alias para a vítima, não lhes competindo averiguar, nem
demonstrar que o dano sofrido resultou de imperícia do construtor ou de falta de cautela do
proprietário ao escolhê-lo, eis que ambos exercem atividade que põe em risco a coletividade
em geral. O que solidariza e vincula o proprietário e o construtor pela reparação do dano
sofrido por terceiro é, objetivamente, a lesão decorrente do fato da construção, fato este,

31
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos,
que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
32
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no
preço.
33
GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit., p. 392.
34
CAVALIERI FILHO, Sérgio. op. cit. pp. 416-417.
35
Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier
de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.
36
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos
vizinhos e os regulamentos administrativos
37
CAVALIERI FILHO, Sérgio. op. cit. pp. 416-417
proveitoso tanto para o dono da obra como para quem a executa com fim lucrativo. Dessa
forma, ambos devem responder pelos danos causados; o construtor com base no art. 618 c/c o
parágrafo único do art. 927 do Código Civil, e o proprietário com fundamento no art. 937 do
mesmo Código.
O que o dono da obra poderá fazer é promover ação regressiva contra o construtor
para se ressarcir daquilo que tiver indenizado ao terceiro, nos termos do art. 93438, do Código
Civil.

6 O ATRASO NA ENTREGA NO IMÓVEL POR PARTE DA CONSTRUTORA

Para Rodrigues (2007, p.192), “indenizar significa ressarcir o prejuízo, ou seja, tornar
indene a vítima, cobrindo todo o dano por ela experimentado; esta é a obrigação imposta ao
autor do ato ilícito, em favor da vítima”, e que “a ideia de tornar indene a vítima se confunde
com o anseio de devolvê-la ao estado em que se encontrava antes do ato ilícito”.
O vendedor precisa fixar um prazo para a edificação do prédio contando com a
possibilidade de imprevistos durante a obra, com intuito de assegurar ao consumidor a entrega
do produto em tempo hábil e demonstrando a boa-fé objetiva da empresa. A sua
responsabilidade ocorre a partir da inobservância da cláusula que traz previsão relativa ao
prazo para entrega da obra.
A esse respeito o Código Civil Brasileiro dispõe em seu art. 389 que “não cumprida a
obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária
segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.
Assim, uma vez caracterizada a negligência por parte da construtora no cumprimento
das obrigações contratuais é possível proceder com a cobrança da multa contratual devida ao
comprador, quando ocorre inadimplemento no atraso da entrega da obra, conforme disposição
do artigo 389 do Código Civil.
Dessa maneira, adota-se a teoria do risco do empreendimento, defendida por Cavalieri
Filho39, pela qual “todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de
consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços
fornecidos, independentemente de culpa, pois a responsabilidade decorre do simples fato de
dispor-se alguém a realizar atividade (...) ou executar determinados serviços, transformando o

38
Art. 934. Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem
pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu, absoluta ou relativamente incapaz.

39 CAVALIERI FILHO, Sérgio. op. cit. p. 481.

fornecedor em garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo,
respondendo pela qualidade e segurança dos mesmos”.
O Código Civil trata, ainda, da multa por atraso no cumprimento da prestação em seus
artigos 40840 e 40941. A cláusula penal é obrigação acessória com previsão no contrato
firmado entre as partes, que também precisa ser cumprida.

Os Tribunais brasileiros têm entendimento de que o atraso na entrega do imóvel

comporta não só o distrato com a incorporadora e o reembolso do montante pago devolução
dos valores pagos, mas também a indenização por danos morais e materiais. Senão vejamos:
Negar ao consumidor a devolução do que é empregado, mesmo
sendo baixo o valor investido, acarreta em que o consumidor ora
promitente comprador ficará ao sabor e conveniências do
contratante, revelando inafastável comportamento de
potestatividade, considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IX)
quanto pelo CC/2002 (art. 122). Lembro que o valor a restituir é o
que fora efetivamente desembolsado pelo consumidor. [...] Na
hipótese vertente, tenho que o abalo psicológico causado ao autor,
decorrente do atraso da obra, ao meu sentir, tem substrato fático
suficiente a ensejar reparação financeira por danos morais (TJCE,
Processo 0120217-37.2017.8.06.0001, julgado em 15/03/2018).

Nessa esteira, é entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/08/2015, DJe 31/08/2015).

O Superior Tribunal de Justiça também tem reconhecido o direito aos lucros cessantes
na hipótese de atraso na entrega do imóvel:

CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E

COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA
ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO.
CABIMENTO. 1. (...). 4. A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de
maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas
circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de
danos morais indenizáveis. 5. O reexame de fatos e provas em recurso

40
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a
obrigação ou se constitua em mora.
41
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à
inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.
 especial é inadmissível. 6. A inexecução do contrato pelo promitente-
vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do
dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo
promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que
poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada.
Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de
prova (art. 335 do CPC/73). Precedentes. 6. Recurso especial parcialmente
conhecido, e nessa parte, provido. (REsp 1.633.274/SP, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 08/11/2016, DJe 11/11/2016).
(grifo nosso)

Visando regulamentar as penalidades aplicadas às incorporadoras, a Comissão de

Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados aprovou proposta42 que limita em até 180
dias o prazo para a incorporadora entregar o imóvel ao comprador, contados da data
contratual da entrega das chaves. Durante esse prazo, não deverá incidir sobre o incorporador
nenhuma penalidade.

7 O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO COMO RELAÇÃO DE CONSUMO

O comprador efetua a compra do imóvel diretamente do construtor e na qualidade de

destinatário final, está-se diante de uma relação de consumo, sendo o construtor considerado
fornecedor, conforme se verifica da leitura dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de
Defesa do Consumidor):

Art. 2°. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza
produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda

que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada,

nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que
desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de
produtos ou prestação de serviços.

§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

(grifo nosso)

Nesses casos, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe que a

responsabilidade do construtor pela reparação dos danos causados aos consumidores é
objetiva, ou seja, independe de culpa, conforme art. 12:

42 Projeto de Lei 415/2015: Acresce parágrafos ao art. 43 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que
"Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias" para dispor sobre a mora do
incorporador na entrega de unidade imobiliária autônoma ao proprietário, promitente comprador, cessionário ou
promitente cessionário dos direitos aquisitivos sobre o aludido imóvel”.
 Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o
importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos
decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas,
manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem
como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e
riscos. (grifo nosso)

Visualizada a relação de consumo, a vinculação do construtor ou empreiteiro ao

incorporador passa a se revestir de coloração mais intensa, na medida em que a
responsabilidade civil será sempre solidária, vedada, a denunciação da lide, para que não haja
prejuízo de ordem processual ao demandante (consumidor43).
Os institutos e contratos continuam regidos pelas normas e princípios que lhes são
próprios, mas sempre que gerarem relações de consumo ficam também sujeitos a disciplina do
Código do Consumidor. E é isso que ocorre também coma incorporação/construção44.

CONCLUSÃO
A responsabilidade civil originou-se por meio da obrigação de reparar um dano seja
decorrente de uma culpa ou de outra circunstância que a justifique.
A responsabilidade civil dos construtores, empreiteiros e incorporadores tem
ganhado destaque nos últimos tempos, em virtude da crescente expansão do mercado
imobiliário e do setor de construção civil. Neste trabalho, apurou-se que a principal
obrigação do empreiteiro é executar a obra, tal como lhe foi encomendada, nascendo daí a
obrigação de resultado, devendo garantir a solidez e o objeto para o qual foi contratado.
Não executando a obra de forma perfeita, nem observando as normas sobre
segurança e solidez deve ser responsabilizado juntamente com os demais sujeitos
envolvidos na relação consumerista, respondendo também por prejuízos causados a
terceiros.
O dever de indenizar dos sujeitos da pesquisa em comento encontra-se disciplinada
no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor e na Lei nº 4.591/64 que contêm
disposições acerca das responsabilidades, deveres e direitos de todos os que figurarem na
relação que envolva a construção e compra de um imóvel.

43 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. op. cit, p. 416.

44 CAVALIERI FILHO, Sérgio. op. cit. p. 423.
 19

REFERÊNCIAS
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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 590.385. Rel. Min Nancy Andrighi, DJ
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BRASIL. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula nº 543. Na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
BRASIL. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.633.274/SP. Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 08/11/2016, DJe 11/11/2016. Disponível em
https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=
1552810&num_registro=201400955926&data=20161114&formato=PDF. Acesso em 24
mai 2018.
BRASÍLIA. CÂMARA DOS DEPUTADOS. Projeto de Lei nº 415/2015. Acresce parágrafos
ao art. 43 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que "Dispõe sobre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias" para dispor sobre a mora do incorporador na
entrega de unidade imobiliária autônoma ao proprietário, promitente comprador, cessionário
ou promitente cessionário dos direitos aquisitivos sobre o aludido imóvel. Disponível em
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