21/07/2015

ENGENHARIA DIAGNÓSTICA EM EDIFICAÇÕES

PERÍCIAS E AVALIAÇÕES É a arte de criar ações proativas, por meio dos diagnósticos,
prognósticos e prescrições técnicas, visando a qualidade total.

AULA 02 – DIAGNÓSTICO VISTORIA  Diagnóstico é a arte de distinguir anomalias.

INSPEÇÃO
SCHEILA LOCKSTEIN
 Prognóstico é a arte de predizer com base em sintomas.

 Prescrição é a arte recomendar o tratamento.

 Qualidade total é a ação do conhecimento da verdade do fato

para eliminação de anomalias, melhoria da produtividade e

implantação de novidades nos produtos.

Conceitos e Ferramentas da Engenharia Diagnóstica Conceitos e Ferramentas da Engenharia Diagnóstica

 SINTOMATOLOGIA – Constatações e análises dos sintomas e

condições físicas das anomalias construtivas e falhas de
manutenção.
 ETIOLOGIA – Determinação dos efeitos, origens, causas,
mecanismos de ação, agentes e fatores de agravamento das
anomalias construtivas e falhas de manutenção.
 TERAPÊUTICA – Estudos das reparações das anomalias
construtivas e falhas de manutenção.
 PATOLOGIA – Estudo das condições físicas ou funcionais
produzidas pelas anomalias construtivas ou falhas.

Vistorias em Edificações Vistorias em Edificações

Vistoria em Edificações é a constatação técnica de fato,

condição ou direito relativo a uma edificação ou seu componente,
mediante verificação “in loco “.
As vistorias em edificações podem recair nos imóveis
vizinhos, protótipos, materiais, sistemas ou
executados (obras) além das próprias edificações.
Esta ferramenta tem como função diagnosticar o foco
principal a constatação técnica, pois o registro das
 Vistoria de estágio de Obra
 Vistoria de acompanhamento de Obra: Registram,
principalmente, o andamento da obra, os materiais
serviços utilizados e os serviços executados.
 Vistoria de Conclusão de Obra
 Vistoria Locativa: Entrega e devolução de chave

características, ou direito, em geral, é a única finalidade.

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Vistorias em Edificações Vistorias em Edificações

Diligência
 Vistoria de Vizinhança: Essa ferramenta visa constatar as

características e condições física do local, terreno e Local e Data

imóveis vizinhos, ao futuro empreendimento imobiliário,

Edifício
para evitar ou facilitar a apuração e solução de eventuais
danos ou litígios decorrentes da obra. Fato - Condição

Vistoria de Vizinhança é a constatação das Constatação

características e condições físicas do local, terreno e imóveis
vizinhos a empreendimento de construção civil, mediante Descrição Ilustração
verificação “in loco”, para possibilitar o registro descritivo e
ilustrativo das mesmas.
Relatório

Inspeções em Edificações Inspeções em Edificações

As inspeções em edificações podem recair nos
materiais, sistemas ou serviços executados (obras) além
das próprias edificações, como nas questões relativas aos
seus direitos. Essa ferramenta diagnóstica requer algo
mais, além da imprescindível constatação do
objeto referenciado pela vistoria, pois o fator
 Inspeção de recebimento de Obra: Serve para constatar as
condições técnicas de qualidade da edificação, no ato da entrega da obra,
pronta para sua utilização, passando do estágio da construção e sendo
disponibilizada ao usuário para a condição de uso;
 Inspeção de edifício em garantia: Serve para constatar as condições
técnicas da obra, que já foi entregue, e se encontra em pleno uso e
funcionamento dos sistemas na fase pós-entrega;

analítico deve estar presente no objetivo, em  Inspeção predial: É a avaliação das condições técnicas de uso e de
geral com foco na qualidade e segurança. manutenção da edificação visando orientar a manutenção e a qualidade
predial total.

Inspeções em Edificações Auditorias em Edificações

Diligência  Mecanismo importante para a Engenharia

Local e Data Diagnóstica, as auditorias nas edificações
permitem revelar desde pequenos desvios de
Edifício Documentação desempenho, decorrentes do uso inadequado de
material ou mão-de-obra, até a perda da qualidade
Fato - Condição
do produto acabado, provocada por não-
Análise conformidade dos insumos, originalmente,
projetados.
Descrição Resultados Ilustração
Auditoria em edificação é ao atestamento, ou não, da
conformidade de um fato, condição ou direito relativo a uma
Laudo edificação.

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Auditorias em Edificações Auditorias em Edificações

 Auditoria do contrato de Empreitada; Atestando por exemplo as Diligência

condições climáticas ou demais fatores considerados como justificativas ou Local e Data

exceções contratuais.
Edifício Normas e Leis
 Auditoria de Projetos: É a auditoria mais complexA de atestamento da
conformidade, é usualmente recomendada quando de deseja responsabilizar Fato - Condição

ou encontrar as causas técnicas para as anomalias construtivas.

Atestamento de Conformidade
 Auditoria de Manutenção
Descrição Resultados Ilustração
 Auditoria de desempenho – equipe multidisciplinar
Conformidade Não Conformidade
 Auditoria de entrega e recebimento de materiais
Laudo

Perícias em Edificações Consultorias em Edificações

São ferramentas empregadas desde a fase de projeto, É a atividade do técnico especialista ou do perito, com
passando pelos materiais, sistemas ou serviços executados conhecimento específico em prescrever soluções e
nas edificações, ou mesmo nos terrenos, invariavelmente recomendações para as anomalias construtivas, patológicas
envolvendo as questões relativas aos direitos dos de sistemas, falhas de manutenção e demais fatos ou
proprietários, incorporadores, construtores e consumidores. problemas incidentes, relativos à edificação:
 Reparo;
Perícias em Edificações é a determinação da origem,  reforço ou substituição do elemento.
causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou direito
relativo a uma edificação.

ENGENHARIA DIAGNÓSTICA EM EDIFICAÇÕES VISTORIA

Ser compatível com o nível de Complexidade

Fato – Condição Com frequencia, é necessário a participação de
uma equipe multidiciplinar para realização da vistoria,

Constatação Análise Atestamento Causa Prescrição podendo-se destacar o envolvimento conjunto de

engenheiros civis, elétricos, de segurança do trabalho,
Vistoria Inspeção Auditoria Perícia Consultoria ambiental, arquiteto, dentre outros.

 Ex – queda de uma arvore na obra

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EXEMPLO VISTORIA

 LAUDO DE VISTORIA  I – Informações Gerais

• Finalidade: Vistoria de Confrantante de Obra

 Atual Consultoria. Empresa Membro do IBAPE,
• Solicitante: WJ Emprendimentos LTDA
atendo a solicitação de WJ Emprendimentos LTDA • Local da Obra: Rua João Coutinho s n. xxx – Bairro Amarante –Curitibanos – SC
para vistoria dos imóveis confrontantes ao canteiro de • Datas da Vistoria: 10 a 14 de abril de 2012.

obras situado na Rua João Coutinho n. xxx – Bairro  II – Considerações Preliminares

Amarante – Curitibanos – SC, no qual será construído  II.1 – Objetivo

um edifício residencial, vem apresentar suas  Trata o presente laudo da vistoria prévia ao início intensivo de trabalhos envolvendo a obra
retro mencionada e respectivos vizinhos – que serão descritos na sequência – com o objetivo de
conclusões consubstanciadas no seguinte. documentar o estado dos mesmos nas datas consideradas, visando a dirimir dúvidas a
responsabilidades sobre eventuais danos.

VISTORIA VISTORIA

 Por ocasião da vistoria, as edificações existentes no local não haviam sido demolidas.
 III – Torre A
 Apresentam-se fotos gerais ilustrativas do local das obras e de confrontantes.  Descrição do prédio (pavimentos, idade, se tem
 ( fotos gerais da obra. Enumerar cada foto e dar o título para ela) subsolo, casa de máquinas, elevador, etc.)
 II.2 – Imóveis Vistoriados  enumerar fotos e descrever se tiver anomalias
 De acordo com a relação fornecida pela Solicitante, foram vistoriados os seguintes imóveis. (pintura, fissuras, trincas, bolor de mofo,
• Torre , A revestimentos)
• Torre , C  IV – Torre B
 Os imóveis foram vistoriados, com a permissão e acompanhamento de seus ocupantes,
proprietários/responsáveis.
 Ídem informações do outro prédio. Quanto mais
fotos melhor, usar jornal para comprovar data.

VISTORIA VISTORIA

 V – Considerações Finais  V I– Encerramento

• De maneira geral, as edificações confrontantes ou na área de influência do  Encerrando os trabalhos, foi redigido e impresso este laudo de vistoria, que se

canteiro de obras mostram-se em estado de conservação que varia de um compõem de 160 (cento e sessenta ) folhas escritas de um só lado, tendo sido

imóvel para outro, oscilando de regular a ruim em determinados locais. então todas rubricadas, menos está última que vai data e assinada.

• Em geral, as edificações vistoriadas apresentam trincas e fissuras, tendo sido

encontrados sinais de infiltração ( mofo, revestimento estufado, machas etc).  Acompanham 02 (dois) Anexos:

• As edificações vistoriadas apresentam alguns sinais de reparos com extensão  Anexo I – Primeiras páginas do jornal ...publicado no dia....

variável ( notados através de irregularidades ou descontinuidades na texturas  Anexo II – A.R.T – Anotação de Responsabilidade Técnica.
do revestimento). Alguns destes reparos possuem aspecto que indica que as
 Data e local
causas que os originaram podem não ter sido sanadas.

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Vistorias Especiais em Obras Exemplo

 I – Informações Gerais
 Descrição:
• Finalidade:

Solicitante:
Vistorias realizadas em obras para caracterizar ocorrências •

• Local da Obra:
especiais.
• Datas da Vistoria:

 Aplicação:  II – Considerações Preliminares

II.1 – Objetivo
Caracterização de: 

 II.2 – Localização
• Estágio de interrupção de obras ou serviços;
 II.3 – Terreno
• Fornecimento deficiente de materiais e serviços;
 II. 4 – Caracterização sucinta do empreendimento
• danos materiais em acidentes.
 II. 5 – Caracterização do estágio da obra

 II.5.1 - Fotografias

Vistorias para comercialização de imóveis usados

 II.5.2 – Caracterização quantitativa e qualitativa da obra

 Descrição:
• Gráficos de previsto x executado
Vistorias detalhada de imóveis, visando a
 II. 6 – Encerramento.
caracterização das instalações, acessórios e o estado geral de
 (Anexos)
uso, manutenção e conservação.
• Memorial  Aplicação:
• Projetos
Caracterizar as reais situações físicas do imóvel,
• A.R.T
criando uma referência técnica fundamentada do bem

 Local e data
transacionado.

Vistorias para Imóveis Locados Vistorias para Imóveis Locados

• Vistoria final

• Vistoria Inicial
Em relação ao estado do Em relação às
 Descrição: imóvel benfeitorias

Vistorias detalhadas de imóveis, visando a sua caracterização das Locador Alega que o imóvel foi entregue Alega que benfeitorias
em bom estado e foi desenvolvido foram suprimidas pelo
instalações, acessórios e o estágio geral de uso, manutenção e em mau estado, configurando locatário
prejuízo ao locador
conservação.
Locatário Alega que o imóvel foi entregue Alega que o locador está
 Aplicação: em mau estado e o locador exigindo benfeitorias que
pretende receber o imóvel em inexistiam quando do
Registrar as reais condições físicas do imóvel locado, em qualquer bom estado, configurando início do contrato
locupletamento do locador
estágio da relação contratual.

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Perícias Relativas a Vícios Construtivos e Defeitos Perícias Relativas a Vícios Construtivos e Defeitos
Construtivos Construtivos

 Vício Construtivos – falhas construtivas que

causam prejuízo material ou financeiro ao
consumidor.
• fissuras nos acabamentos das paredes e fachadas, tetos ou
forros, pisos.

• irregularidades no funcionamento das instalações prediais

• circuito elétricos ou de telefonia inoperantes

Perícias Relativas a Vícios Construtivos e Defeitos

Construtivos INSPEÇÃO PREDIAL

 Defeitos Construtivos – falhas construtivas que
ameaçam a saúde ou segurança do consumidor.
• degradações estruturais;
• queda de componentes de fachadas;
“Análise isolada ou combinada das condições
técnicas, de uso e de manutenção da edificação”.
 “Avaliação do estado da edificação e de suas partes
constituintes, realizada para orientar as atividades de
manutenção.” (ABNT NBR 5674)

• ausência de guarda-corpo.  “Verificação, através de metodologia técnica, das

condições de uso e de manutenção preventiva e
corretiva da edificação”. (ABNT NBR 15575-1)

INSPEÇÃO PREDIAL Principais Etapas para Realização de uma Inspeção Predial

 Classifica as deficiências
 1ª Etapa:
constatadas na edificação,
 aponta o grau de risco Levantamento de dados e documentos da
observado para cada uma edificação: administrativos, técnicos, de manutenção e
delas; operação (plano, relatórios, históricos etc).
 gera a ordem de prioridades
 2ª Etapa:
técnicas com
Entrevista para averiguação de informações sobre o
 Orientações ou
recomendações para sua uso da edificação, histórico de reforma e manutenção,
correção. dentre outras intervenções ocorridas.

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Principais Etapas para Realização de uma Inspeção Predial Principais Etapas para Realização de uma Inspeção Predial

 3ª Etapa:
Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não,  4ª Etapa:
dependo do tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes.

O número de profissionais envolvidos e a complexidade da edificação definem o nível Classificação das deficiências constatadas nas
de inspeção a ser realizada, que pode ser classificada em:

 Nível 1: para edificações mais simples, normalmente sem a necessidade de equipe vistorias, por sistema construtivo, conforme sua
multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpões, edifícios até 3 pavimentos, lojas etc.
origem. Anomalias e falhas. Classificadas : endógenas,
 Nível 2: para edifícios multifamiliares, edifícios comerciais sem sistemas construtivos mais
complexos como climatização, automação etc. Normalmente envolve equipe multidisciplinar exógenas , naturais, funcionais.
com engenheiros civis ou arquiteto, mais engenheiros eletricistas.

 Nível 3: para edificações complexas. Sempre realizada por equipe multidisciplinar, Todas as deficiências são cadastradas por fotografias
envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro eletricista e engenheiro mecânico.
que devem constar no Laudo

Principais Etapas para Realização de uma Inspeção Predial Principais Etapas para Realização de uma Inspeção Predial

 5ª ETAPA:  6ª Etapa:
Classificações dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com grau de risco. Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a
 Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio classificação do grau de risco de cada problema constatado. Essa lista
ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis é ordenada do mais crítico ao menos crítico.
paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação;
 7ª Etapa:
comprometimento sensível de vida útil.
Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a
 Médio / Regular: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e
solução dos problemas constatados. Essas orientações podem estar
funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e

deterioração precoce.
relacionadas à adequação do plano de manutenção ou aos reparos e

 Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e

reformas para solução de anomalias.

planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e

regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

Principais Etapas para Realização de uma Inspeção Predial Laudo da Inspeção

 8ª Etapa: Laudo é documento que segue diretriz técnica para ser

Avaliação da qualidade de manutenção. Ela pode ser classificada em: elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e
atende, não atente ou atende parcialmente. Resumidamente, para essa
fundamentar conclusão.
classificação, consideram-se as falhas constatadas na edificação, as rotinas e
execução das atividades de manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros Os itens mínimos que devem constar no Laudo são:
aspectos. 1. Identificação do solicitante;
 9ª Etapa:
2. Classificação do objeto da inspeção;
Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificada em regular ou
irregular. Observam-se as condições originais da edificação e os seus
3. Localização;
sistemas construtivos, além de limites de utilização e suas formas. 4. Datas das vistorias e equipe;

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Laudo da Inspeção Laudo da Inspeção

5. Descrição técnica do objeto:  10. Lista de prioridade;

 Tipologia e Padrão Construtivo
 11. Classificação da qualidade de manutenção (atende, não atende ou atende
 Utilização e Ocupação
parcialmente);
 Idade da Edificação
 12. Lista de recomendações técnicas;
6. Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);
 13. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;
7. Documentação analisada;
 14. Relatório Fotográfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada problema
8. Critério e Metodologia da Inspeção; (análise do risco)
constatado e descrito no item 9);
9. Das informações: Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos
vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas.  15. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;

Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crítico, regular  16. Data do Laudo;

ou mínimo).  17.Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhado do nº. do Crea;

 18. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA.

O que deve ser Inspecionado O que deve ser Inspecionado

 Térreo – guarita, jardins,

 Sistemas Construtivos
estacionamento, áreas de lazer, halls,
 Fundações – estacas, sapatas, blocos, muros de arrimo.
vestiários, lixeira, sala dos medidores.
 Estrutura – pilares, vigas, lajes, consoles, marquises.
 Subsolo – estacionamento, geradores,

reservatórios, casa de bombas..  Fechamento – alvenarias, placas de concreto, dry-wall, painéis divisórios.

 Escadarias – corrimãos, portas corta-  Esquadrias – portas, janelas, portões, grades.

fogo, iluminação de emergência.  Revestimentos – pisos, forros, reboco, pedras, texturas.
 Cobertura – casa de máquinas,  Fachadas – textura, pastilhas, pele de vidro, placas metálicas.
reservatórios, barrilhete, terraço e
 Impermeabilizações – mantas e proteção mecânica, etc.
telhado.
 Prevenção de Incêndio – alarmes, extintores, mangueiras, iluminação,
etc.

O que deve ser Inspecionado

 Instalações e Equipamentos

 Elétricas – entrada, medidores, quadros, fiação, aterramento, pontos de luz, tomadas, etc.

 SPDA – cabos, fixadores, ponteiras, aterramentos, etc.

 Hidráulicas – boias, bombas de recalques, registros, tubulações, válvulas, ralos, louças, etc.

 Telefonia – quadro de entrada, central telefônica, fiações, DG, etc.

 Segurança – porteiro eletrônico, vídeo e câmeras, cerca elétrica, etc.

 Elevadores – cabos, guias, máquinas, cabina, portas, etc.

 Geradores – motor, tanque, descarga, etc.

 Ar-condicionado – dutos, difusores, torre de resfriamento, etc.

 Automação – equipamentos, fiação, quadros, etc.

 Proteção e Combate de Incêndio – alarme, hidrantes, iluminação, sprinklers, etc.