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DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE

Previsto nos arts. 1.369-1.377, do CC.

Trata-se do direito instituído pelo proprietário de um terreno a um terceiro,

concedendo-lhe o direito de sobre o bem construir ou plantar, por tempo determinado,
necessitando ser o contrato formalizado por Escritura Pública, levada a registro, forte art.
1.369, do CC. O direito de superfície vai até onde alcançam as fundações do edifício e as
raízes das plantas.

Somente pode constituir-se sobre imóvel não edificado, salvo se for

convencionada a demolição da construção existente para a construção de outra, ou,
ainda, a erradicação da plantação existente, para proceder-se à nova plantação. Isto
porque, não se admite o ‘direito de sobrelevação’ ou direito de superfície em 2º grau, ou
seja, o direito de constituição de direito de superfície sobre construção existente.

Desse modo, não existe direito de superfície sobre a laje.

Refere-se à superfície do terreno, sem haver alteração de titularidade, podendo o

superficiário (titular do direito de superfície) aliená-lo, gravá-lo com ônus real, arrendá-lo,
alugá-lo ou praticar qualquer outra modalidade de disposição.

Possível a alienação do solo por parte do proprietário, ficarão, entretanto, os

adquirentes obrigados a respeitar o direito de superfície, pois trata-se de direito real.

Ressalta-se que em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o

superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade
de condições. (direito de preferência recíproco).

Não há pagamento de renda ou pensão periódica. Possível (pode ser gratuito,

forte art. 1.370, do CC) instituir-se o pagamento de um valor pela própria constituição do
direito de superfície. O valor pago (de uma única vez ou parceladamente) é denominado
solarium ou canon superficiário. O superficiário responde pelos encargos e tributos que
incidem sobre o imóvel.

Em regra, o direito de superfície é instituído por Escritura Pública e levado a

registro. Porém, pode ser determinado por testamento, o qual, após a morte, deve ser
levado a registro. Outrossim, pode haver a sua aquisição por usucapião (difícil diferenciar
o animus de superficiário com o animus domini, uma vez que o superficiário irá construir
ou plantar na superfície do terreno).

São suas características:

 o superficiário tem a prerrogativa de dispor, fruir e defender a posse da

superfície;
 o direito de superfície pode ser transmitido por herança, não podendo, nesse
caso, o proprietário cobrar qualquer valor para a transmissão (principal diferença com o
usufruto que se extingue pela morte do usufrutuário);
 o superficiário responde pelos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel;
 em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário e
o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência em igualdade de condições
com terceiros. Quando a pessoa do proprietário e do superficiário forem as mesmas,
ocorrerá a confusão, extinguindo-se o direito de superfície, devendo-se cancelá-lo no
Cartório de Registro de Imóveis;
 extinto o direito de superfície, o proprietário passa a ter propriedade plena
sobre o terreno e tudo que sobre ele foi construído, independentemente de indenização,
salvo estipulação das partes em sentido contrário.

São suas formas de extinção:

 Vencimento do prazo estipulado contratualmente;

 Não observância da destinação pelo superficiário, salvo se este tiver motivos
relevantes para o descumprimento;
 Abandono por parte do superficiário. Necessita-se de reconhecimento
judicial, uma vez que o abandono não se presume;
 Perecimento das construções e plantações, quando inviabilizada a
reconstrução/renovação das plantações;
 Renúncia por parte do superficiário (esta deve ser expressa);
 Confusão: reunião, na mesma pessoa, das qualidades de proprietário e
superficiário;
 Desapropriação: indenização caberá ao proprietário e ao superficiário,
proporcionalmente ao direito de cada um;
  Descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário
(art. 23, inc. II Lei 10.257/01).

OBS.: O Direito de Superfície estava previsto, primeiramente, no Estatuto da

Cidade, sendo regulado no CC somente a partir de 2002. Uma parte da doutrina sustenta
que este revogou aquele no que tange as disposições sobre o Direito de Superfície. Outra
corrente aduz que não houve revogação, sendo que na divergência entre o Estatuto da
Cidade e o NCC, prevalece este.
Há, ainda, uma corrente (minoritária) que sustenta que as regras contidas no
Estatuto da Cidade prevalece quando há interesse público na instituição do Direito de
Superfície; e o NCC quando a situação envolver somente interesse eminentemente
privado.

DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE

 Espécie de direito real sobre coisa alheia que tem por objetivo que o proprietario do
imóvel ceda para outro (superficiário) a possibilidade, por prazo determinado, de ocupar a
superfície do terreno daquele que cedeu (podendo construir ou plantar no mesmo).
 No Brasil não existe sobrelavação ou direito real de superfície de 2º grau, qual seja a
cessão do direito sobre superfície que já é construída, salvo se for possível a destruição
da construção existente ou a erradicação da plantação que existe na mesma.
 Direito Real de Superfície vai até onde chegarem as raízes das plantações ou as
fundações das construções
 Não se pode instituir Direito Real de Superfície sobre uma laje, por exemplo
 O superficiário que poderá utilizar a superfície, plantando ou construindo, poderá ceder o
exercício do DRS para terceiros; ele não está cedendo ou vendendo a superfície, pois a
mesma continua de propriedade do primeiro, o superficiário cederá apenas o uso da
própria
 Em condições iguais o proprietário tem o direito de adquirir o exercício do DRS, o que
extingue de imediato o DRS
 Perante terceiros o superficiário tem preferência de adquirir a propriedade
 Caso seja transferida a propriedade para outrem, o superficiário continuará exercendo o
DRS sobre a mesma, haja visto que o DRS é direito real gravado no imóvel
 Por ser direito real pode ser adquirido por meio de usucapião
 O usufruto com a morte do usufruturário extingue-se; já no DRS com a morte do
superficiário este direito será transferido aos herdeiros
 Os impostos são de responsabilidade do superficiário
 Extinto o DRS todas as benfeitorias e construções ficarão de propriedade do proprietário
do terreno, salvo disposição contrária entre as partes
 FORMAS DE EXTINÇÃO DO DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (no material)