>>> Retalho

Sair para a rua

O comércio de
rua começa a
ser encarado
como uma
aposta de futuro
pelos retalhistas,
assumindo-se
como uma forma
de diferenciação
que não é
possível obter
com a presença
nos centros
comerciais. No
entanto, ainda
é preciso muito
para a rua fazer
frente aos
grandes espaços
fechados.
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A
abertura, nos anos 90, de grandes e
modernos centros comerciais alterou o
panorama do comércio em Portugal.
As lojas de rua saíram perdedoras, com
os centros a conquistarem a maior fatia de
mercado.
Se nos dias de hoje continuamos a viver nesse
cenário, é também certo que algo está a mu-
dar, com a aposta de muitas cadeias de retalho
na abertura de lojas de rua, nomeadamente
em zonas prime de Lisboa e Porto. A explica-
ção pode estar na maturidade dos actuais cen-
tros comerciais, onde é cada vez mais difícil
oferecer algo de novo e diferente para o consu-
midor.
Os espaços na rua assumem-se assim como
uma diferenciação. Ou como uma forma de
marcar uma exclusividade, como acontece
com o caso de lojas como Emporio Armani,
Longchamp, Louis Vuitton, Carolina Herrera,
Hugo Boss e Tru Trussardi, presentes na Ave-
nida da Liberdade, em Lisboa, e em que algu-
A zona de oferta da Avenida da Liberdade e Baixa-Chiado totaliza 160 mil m2,
uma área superior ao maior centro comercial de Lisboa.
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mas delas são as únicas lojas da marca presen-
tes em território nacional.
De facto, o comércio de rua apresenta algu-
mas vantagens em relação ao seu grande con-
corrente – o comércio de centro comercial.
Normalmente tem um custo de exploração
inferior, com os horários de funcionamento e
o preço médio da renda a serem menores. Cla-
ro que para isto depende, e muito, a zona es-
colhida para implementar a loja. Essa é, aliás,
uma outra vantagem, o poder escolher a zona
dentro da cidade que melhor se adeqúe ao
cliente de determinada da marca.
A grande proliferação dos centros comerciais
levou também a que as lojas de rua sejam as-
sim vistas como uma forma de dar notorieda-
de à marca, diferenciando-se daquelas que
“apenas” subsistem no shopping. Mas também
existem alguns pontos negativos, que fazem
com que esta escolha seja por vezes preterida.
Se o horário mais reduzido, em comparação
com o centro comercial, pode ser visto como
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uma vantagem, dado o menor custo, é tam-
bém visto como uma desvantagem, e a razão é
essa mesmo: menos horas, menos clientes,
menos vendas.
A outra desvantagem crónica das lojas de rua
está directamente relacionada com a desloca-
ção das pessoas. Se encontrar um espaço para
uma loja numa zona pedonal é quase uma ta-
refa impossível, dada a existência de poucas
zonas com essas características; encontrar um
parque de estacionamento é também bastante
difícil. E quem não chega à loja, não com-
pra.
Como está o mercado?
O recente estudo “Marketbeat Portugal Pri-
mavera 2008”, da consultora Cushman &
Wakefield (C & W) traça um panorama ani-
mador para o mercado imobiliário do retalho.
Se actualmente o stock total de espaços comer-
ciais de todos os formatos situa-se nos 2,9 mi-
lhões de m2, é de esperar que no final deste
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ano seja ultrapassada a barreira dos 3 milhões
de m2.
Para o surgimento destes valores contribuíram
o dinamismo dos retail parks e dos centros co-
merciais, mas o processo de recuperação do
comércio de rua contribuiu também para o
panorama actual. A nova lei do arrendamento,
publicada em 2006, veio dar um impulso e,
apesar de não ter cumprido todas as expectati-
vas dos operadores do mercado, como vere-
mos mais à frente, alterou a forma como os
trespasses são vistos, uma vez que passaram a
servir apenas para garantir uma localização
por um período máximo de 5 anos. Assim, se-
gundo a C & W é de prever que os trespasses
deixem gradualmente de existir para assegurar
baixos valores de renda, transformando-se nu-
ma forma de pagamento para assegurar uma
localização de qualidade, do mesmo modo
que os direitos de ingresso funcionam nos
centros comerciais.
Nos dias de hoje nota-se já um aumento na
transacção de lojas de rua. Segundo Carlos
Récio, da consultora CB Richard Ellis, isso
acontece devido à «entrada no nosso mercado
de novos operadores, nomeadamente no seg-
mento médio-alto e que preferencialmente
procuram localizações na rua». E se os centros
comerciais continuam a ser o formato domi-
nante, existem «cadeias de marcas que neste
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momento já incluíram no seu plano de expan-
são a abertura de lojas de rua em paralelo com
a abertura de lojas em centros comerciais».
Mas, por muito que não se queira considerar
este cenário limitado, o certo é que o surgi-
mento de um comércio de rua diferente e ape-
lativo tem acontecido, em maior parte, nas
cidades de Lisboa e Porto. É aí que todas as
marcas querem estar presentes, e onde se assis-
te a uma maior agitação em termos de merca-
do.
Um outro estudo da Cushman & Wakefield,
recentemente apresentado à imprensa, sobre
as zonas prime de comércio de rua de Lisboa e
Porto, vem lançar conclusões e traçar algumas
directrizes. Em Lisboa foram analisadas as zo-
nas da Baixa-Chiado e da Avenida da Liberda-
de. Já no Porto, o estudo incidiu na zona da
Baixa e também em parte da Avenida da Boa-
vista, da Praça Mouzinho de Albuquerque, a
Rua Júlio Dinis e a Rua da Cedofeita.
Panorama lisboeta
Segundo a investigação levada a cabo pela C
& W, a zona de oferta da Avenida da Liberda-
de e Baixa-Chiado totaliza, aproximadamente,
160 mil m2, uma área superior ao maior cen-
tro comercial da zona de Lisboa. No que diz
respeito aos sectores mais representados, é a
moda que sai a ganhar. Com 49%, as lojas de
Para já no nosso país,
o surgimento de um
comércio de rua
diferente e apelativo
tem acontecido
essencialmente
em Lisboa e no Porto.
vestuário, calçado, joalharia e acessórios são as
dominantes. Logo de seguida encontra-se a
restauração, ocupando 13% dos espaços, para
o qual contribui o facto da Baixa ser uma zona
bastante turística. Em terceiro lugar estão os
estabelecimentos com artigos para o lar, têx-
teis, louça e objectos de vidro, com 9%.
Em quarto lugar na listagem, encontram-se
espaços desocupados (8%), o que até pode pa-
recer contraditório, tendo em conta as dificul-
dades que existem em encontrar um espaço
nestas zonas de Lisboa. Isto pode ser explicado
pela localização e características de determina-
dos espaços na Baixa lisboeta, que não servem
os propósitos dos lojistas modernos, seja pela
dificuldade de acessos/estacionamento ou pela
própria configuração do imóvel, muitos deles
prédios antigos que não servem as necessida-
des modernas dos retalhistas.
A C & W aponta igualmente, como factor ne-
gativo, o actual enquadramento legal do ar-
rendamento urbano não ter introduzido
«qualquer alteração aos contratos de renda an-
tiga ainda em vigor». Também a morosidade
de processos e a burocracia nacional não aju-
dam. Continuamos a assistir, nos dias de hoje,
a uma espera demasiado longa pela aprovação
do licenciamento de obras de recuperação de
determinado edifício de rua, o que leva à de-
sistência de determinados operadores, que op-
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tam por abrir lojas em centros comerciais.
Marta Campos, da Cushman & Wakfield, é
categórica ao afirmar que «hoje em dia, é um
pesadelo fazer a recuperação de qualquer imó-
vel».
Um sector que não está tão presente, como
deveria, nestas zonas é a oferta de bens e servi-
ços pessoais. Isto porque esse tipo de comércio
é um grande pólo de atracção de pessoas, o
que beneficiaria todo o outro comércio.
De notar também a fraca presença de lojas de
artigos eléctricos, supermercados, mobiliário e
bricolage, com apenas uma percentagem de
2% das lojas estudadas. Coincidência, ou não,
são normalmente estas as âncoras em grande
parte dos centros comerciais. Será esta uma
característica única de Lisboa? Não. Esta é
uma característica normal neste casos. É que
estes retalhistas requerem normalmente aquilo
que o comércio de rua não lhes pode dar:
grandes espaços, facilidade de transporte e fá-
cil estacionamento.
Comércio de qualidade
precisa-se
É sempre difícil aferir da qualidade de deter-
minado tipo de comércio. No entanto, o estu-
do da C & W optou por classificar os comer-
ciantes por três tipos: independentes (lojistas
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Nos dias de hoje dos presentes são independentes, 28% inter-
nacionais e 14% múltiplos, alguma coisa da-
nota-se já um aumento na qui se pode aferir: o comércio na baixa lisboe-
ta é ainda envelhecido e pouco atractivo para
transacção de lojas de rua. o consumidor moderno, uma vez que a alter-
Segundo Carlos Récio, da nativa são os centros comerciais modernos,
que se encontram entre os melhores da Euro-
consultora CB Richard Ellis, pa.
Não se pode aferir directamente, nem dizer
isso acontece devido à de ânimo leve, que os operadores indepen-
«entrada no nosso dentes são pouco atractivos. No entanto, o
que habitualmente se verifica é que estes co-
mercado de novos merciantes são normalmente ultrapassados
em termos de qualidade de serviço e apoio ao
operadores, cliente pelos operadores múltiplos e interna-
nomeadamente cionais. Além disso, estas cadeias conseguem
sempre obter melhores preços e uma oferta
no segmento médio-alto mais diversificada. Tudo devido à grande es-
trutura comercial e logística que apresentam
e que preferencialmente por detrás.
procuram localizações Em termos de locais com maior status, a Ave-
nida da Liberdade, é em Lisboa o local de elei-
na rua». ção. É aqui que se concentra 20% da oferta
analisada, e é onde as marcas de prestígio na-
nacionais que têm uma ou poucas lojas); múl- cionais e internacionais se querem localizar.
tiplos (marcas integradas numa cadeia de lojas No entanto, é aqui também que existe uma
de origem nacional); e internacionais (marcas taxa de desocupação superior a 14%. Apesar
integradas em cadeias de lojas de origem inter- da maior parte desses edifícios se localizar jun-
nacional). Ora, se tivermos em conta que 58% to aos Restauradores, e não no topo da aveni-
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Na cidade do Porto foram contabilizadas mais de 650 unidades comerciais, com uma área de 132.500 m2, tendo na Baixa portuense a maioria da oferta analisada, com 72% do total.
da, o local de eleição, ainda assim é um ponto
negativo. E não é só a imagem que é negativa,
mas também a perigosidade de tais edifícios
para os espaços circundantes, como recente-
mente se viu no incêndio em Lisboa, num
prédio junto aos Restauradores. O que não foi
afectado pelo fogo, foi afectado pela água uti-
lizada pelos bombeiros, com prejuízos eviden-
tes para os edifícios próximos. Este é um risco
que, infelizmente, tem que ser calculado quan-
do se pretende estabelecer naquela zona.
Outras zonas avaliadas neste estudo da C &
W foram a Rua Augusta, que é também das
áreas mais procurada pelos operadores inter-
nacionais e nacionais, e a Rua dos Fanqueiros,
onde a predominância é a da presença de ope-
radores independentes (mais de 70%).
Dizer que o Chiado está na moda já afirma
tudo em relação a esta zona, a terceira mais
procurada pelos operadores. Para isto contri-
buiu a instalação de um centro comercial,
com uma importante âncora que é a Fnac, o
que levou muitas pessoas ao centro da cidade.
A dinamização do comércio de rua pode, as-
sim, passar também pela coexistência e apro-
veitamento do chamamento dos centros co-
mercias próximos.
Actualmente espera-se que o Plano de Revita-
lização da Baixa-Chiado dê um novo fôlego ao
comércio de rua. O grande objectivo será o de
fazer de toda a zona um centro comercial a céu
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Continuamos a assistir,
nos dias de hoje, a uma
espera demasiado longa
pela aprovação do
licenciamento de obras
de recuperação de
determinado edifício
de rua, o que leva
à desistência de
determinados operadores,
que optam por abrir lojas
em centros comerciais.
aberto. Para isto acontecer terão que ser toma-
das algumas medidas, à semelhança do que
aconteceu nas cidades de Londres e Barcelona.
É assim necessário criar estacionamento, esta-
belecer uma estratégia de marketing concen-
trada, levar a cabo acções de animação de rua,
apresentar horários de funcionamento alarga-
dos, estabelecer um mix comercial adequado
às necessidades dos consumidores, assegurar a
segurança dos peões e cortar a passagem de
trânsito em determinadas zonas. Como plano
ambicioso que é, com um grande volume de
alterações a efectuar, e uma vez que interfere
com diferentes entidades e interesses, que nem
sempre estão de acordo, tudo isto parece atra-
sado. Existe a intenção de o fazer, mas a von-
tade ainda não deu frutos. Resta esperar.
Porto com menos desocupação
Na cidade do Porto foram contabilizadas mais
de 650 unidades comerciais, com uma área de
132.500 m2, tendo na Baixa portuense a
maioria da oferta analisada, com 72% do to-
tal.
Também no Porto o sector de actividade pre-
dominante é o da moda, logo seguido pelos
sectores dos artigos para o lar, têxteis, louça e
objectos de vidro, e o sector da restauração.
De referir que os estabelecimentos desocupa-
dos representam 7%, ou seja, um valor infe-
rior ao caso de Lisboa.
No que diz respeito ao tipo de comerciantes
presentes, no Porto a grande predominância é
a de lojistas independentes (70%), sendo se-
guido pelos internacionais (17%) e múltiplos
(13%). Isto reflecte uma desadequação dos
padrões de consumo, e claramente, um desfa-
samento da oferta dos centros comerciais. No
entanto, convém ter em atenção que estes va-
lores podem apresentar discrepâncias conso-
ante as zonas estudadas.
A Rua de Santa Catarina é a que concentra
maior área comercial, com 30% da área anali-
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sada. O facto de ser uma rua parcialmente pe-
donal facilita a circulação de consumidores e,
consequentemente, a atractividade da zona. A
moda é o sector predominante. Como curiosi-
dade, refira-se que foi aqui que começou a ex-
pansão internacional da espanhola Zara. A
contribuir também para o sucesso da Rua de
Santa Catarina estão os dois centros comercias
presentes na zona, com importantes âncoras
atractivas de público.
Na segunda rua mais importante da Baixa do
Porto, a Rua de Sá da Bandeira, o caso é dife-
rente. Aqui existe uma grande presença de lo-
jistas independentes (78%) em detrimento
dos internacionais (3%), em contraponto ao
caso da Rua de Santa Catarina, onde os inter-
nacionais assumem um papel mais importan-
te. Na Sá da Bandeira encontra-se, no entanto,
o Mercado do Bolhão, cuja reabilitação tem
sido alvo de polémica. Isto porque, no enten-
der de alguns, o plano apresentado levaria à
descaracterização do mercado, tornando-o um
centro comercial como os outros. No entanto,
outros apontam esta revitalização como algo
que pode alterar esta zona da cidade, dinami-
zando-a e tornando-a num pólo de desenvol-
vimento das áreas envolventes. Saber de que
lado está a razão é sempre difícil nesta dicoto-
mia entre a modernidade consumista e o tra-
dicionalismo conservador.
Outra das zonas analisadas foi a Avenida da
Boavista que, embora não concentre grande
oferta, é o destino de marcas de maior prestí-
gio nacional e internacional, um pouco à se-
melhança ao caso da Avenida da Liberdade em
Lisboa. No entanto, neste caso o grande factor
de atracção é o Centro Comercial Aviz que,
apesar do nome, está mais perto de ser carac-
terizado como comércio de rua.
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Também o Porto e todos os seus comerciantes
estão na expectativa do que vai suceder com a
aplicação do Programa de Revitalização Urba-
na e Social do Porto que, num espaço de 25 a
30 anos, pretende investir na recuperação dos
edifícios, bem como na criação e recuperação
dos espaços públicos e infra-estruturas, onde
se inclui o já referido caso do Mercado do Bo-
lhão.
Apesar da situação
económica desfavorável,
é de acreditar que a
evolução e crescimento
do comércio de rua
acontecerá no médio
prazo. Isto torna-se
evidente pelos planos de
expansão das cadeias de
retalho, bem como pelos
próprios consumidores que
cada vez mais visitam os
centros de Lisboa e Porto.
Futuro sorridente, mas…
Existe uma absurda disparidade actualmente
no mercado português, onde centros históri-
cos ainda votados ao abandono convivem com
modernos centros comerciais. Mas isto pro-
mete mudar, seja pela interferência das entida-
des públicas, seja pela própria pressão do mer-
cado.
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Actualmente tem-se sentido uma forte procu-
ra de imóveis nos centros históricos de Lisboa
e Porto. De facto, segundo Carlos Récio da
CB Richard Ellis, nas zonas prime do comér-
cio de rua «assiste-se a uma procura claramen-
te superior à oferta e que tem provocado a
subida dos valores praticados por m2 para ní-
veis substancialmente superiores». De resto, a
CB Richard Ellis tem «pedidos de operadores
para determinadas zonas de Lisboa que não
são possíveis de satisfazer, já que não existem
imóveis disponíveis no mercado». Mas espe-
ra‑se que o grande investimento nos centros
históricos de Lisboa e Porto, com os seus res-
pectivos planos de reabilitação, possa equili-
brar esse jogo de forças.
Apesar da situação económica desfavorável, é
de acreditar que a evolução e crescimento do
comércio de rua acontecerá no médio prazo.
Isto torna-se evidente pelos planos de expan-
são das cadeias de retalho, bem como pelos
próprios consumidores que cada vez mais visi-
tam os centros de Lisboa e Porto. No entanto,
ainda há muito a fazer.
Jorge Garcia, responsável de comunicação da
ERA Portugal, afirma mesmo que a evolução
deste nicho do mercado imobiliário depende-
rá da vontade dos diferentes poderes políticos,
e que é necessário agilizar os processos de li-
cenciamento e apostar na revitalização dos
centros históricos das cidades.
Já para Ricardo Sousa, administrador da imo-
biliária Century 21, é imprescindível dinami-
zar o mercado do arrendamento, através da
rectificação da actual lei, bem como desenvol-
ver «políticas de dinamização das zonas co-
merciais das cidades, promovendo a segurança
e animação destas zonas».
A opinião de Carlos Récio segue o mesmo ca-
minho das anteriores: «importante seria clara-
mente a agilização dos processos de licencia-
mento, não só na sua duração, mas também
no seu formato e objectivos», bem como «a
criação de formatos mistos, que englobem a
revitalização do centro das cidades e que po-
dem passar pela conjugação do comércio tra-
dicional com os centros comerciais, mas tam-
bém a criação de zonas dedicadas ao comércio
de rua com gestão integrada».
Fica a pergunta de Jorge Garcia aos titulares
do poder político: «querem continuar a assis-
tir à degradação e à desertificação das zonas
comerciais tradicionais ou querem criar con-
dições objectivas para que o comércio de rua
possa concorrer com as grandes superfícies?».
As respostas e acções seguem-se dentro de um
tempo, que se espera breve, para o bem dos
retalhistas e dos consumidores que anseiam
pelo renascer dos centros históricos das suas
cidades.
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