República Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular para la Defensa

Universidad Nacional Experimental Politécnica de las Fuerzas Armadas
UNEFA
Núcleo Aragua – Sede Maracay

MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES DE
CONCRETO

Profesor: Integrante:
Ing. Miguel Navas 25.851.669 Nuretsy Rojas
26.067.764 Jennifer Hernandez
24.233.323 Enderson Bustamante
Edgar Corniel

08/05/2018
INTRODUCCION

Las estructuras de Concreto son aquellas construcciones de Edificios,

Lozas, complejos habitacionales y demás edificaciones realizados con un material
resistente llamado concreto, que consiste es una mezcla cuidadosamente
proporcionada de cemento, arena, grava u otro agregado, y agua; después, esta
mezcla se endurece en formaletas con la forma y dimensiones deseadas.

Las estructuras de concreto con el pasar del tiempo sufren de desgaste el

cual causa deterioro de estas, por lo que es necesario someterlas a una
evaluación cada cierto número de años, para conservar al máximo las
características de seguridad y funcionalidad de las estructuras, aumentando de
esta manera la vida útil de las mismas.

Las labores de mantenimiento regulares, planificadas y presupuestas,

siempre y cuando sean correctas, hacen mínimos los costos de operación de las
estructuras.

Por otra parte se abarcara en la siguiente investigación el tema de

mantenimiento de edificaciones en sus diversas áreas encontrándose el
mantenimiento de estacionamiento, pisos, techos, plomería y áreas verdes,
empleándose los métodos necesarios para su preservación.

GENERALIDADES

Es importante destacar que la construcción y obras civiles son necesarias e

importantes para la sociedad, ya que con su ejecución se logra el desarrollo de
ciudades, países y el mundo entero. También es una obligación hacerle
mantenimiento para que dicha estructura no se deteriore en un corto plazo y
pueda perdurar sin presentar algún tipo de problemas en su estado físico e interno

El mantenimiento de una estructura comienza desde su diseño, elección de

materiales y su ejecución. Estos 3 aspectos bien desarrollados, forman la base
para una larga vida de la estructura y mínimo mantenimiento

Las labores de mantenimiento regulares, planificadas y presupuestas,

siempre y cuando sean correctas, hacen mínimos los costos de operación de las
estructuras.

Dado que las estructuras van envejeciendo es necesario hacerles una

evaluación cada cierto número de años, esto implica que es necesario hacer un
presupuesto a largo plazo en el que se tengan en cuenta los costos de esas
evaluaciones y de las posibles acciones de mantenimiento o reparación si son del
caso.

Para todos es familiar que los equipos, máquinas, vehículos y en general

todo aquello sujeto al desgaste, necesita someterse a labores de mantenimiento.
Ciertas labores de mantenimiento hacen parte de la cotidianidad en muchas de las
estructuras y de algunos equipos, como por ejemplo, el lavado y la repintada de
las superficies más expuestas, la renovación de elementos de fachadas y de
pisos, etc.

Quienes hacen las labores de inspección de las estructuras deben conocer

los principios fundamentales de deterioro de los materiales y la manera como
interactúan los agentes reguladores.

Durante la iniciación de los ataques al concreto no se observan daños ni

señales que alerten sobre su degeneración, es solo cuando pasa cierto tiempo
que los daños comienzan a observarse.

Si se tienen estrategias de mantenimiento basadas solo en la inspección

visual, los propietarios no se motivan a gastar dinero si la estructura, visualmente
hablando, no presenta daños, de manera que todo se posterga hasta el momento
en que la agresión ha avanzado tanto, dentro de la fase de propagación, que ya
los daños son visibles.

La siguiente gráfica ilustra la consecuencia de una estrategia de

mantenimiento basada solo en inspecciones visuales.
Inspector prevenido vale por dos

La experiencia enseña que el costo de reparación, de una estructura

dañada, es mucho más alto que el de las medidas de protección a que se pudo
someter cuando estaba sana.

Es evidente que los costos de reparación son más altos que los de
mantenimiento preventivo. Se puede hacer el paralelo con el cambio de aceite
de un vehículo, esa es una acción preventiva que se hace cuando el vehículo no
presenta ningún daño, pero que de postergarse más allá de la prudencia acarrea
enormes gastos de reparación del motor.

Con base en lo anterior, una estrategia de operación y mantenimiento

basada solo en una inspección visual, hace que se eleven los costos de
mantenimiento automáticamente. Para descubrir a tiempo el deterioro que está
evolucionando, es fundamental recolectar datos críticos durante las inspecciones
rutinarias, como por ejemplo:

 Profundidad de la carbonatación y perfil de los cloruros en las capas de

recubrimiento del concreto

 Toma de testigos para hacerles análisis por microscopía de secciones

delgadas y análisis petrográficos para determinar la calidad del concreto en
cuanto a compactación, curado, microfisuras, contenido de aire, reactividad
de los agregados.

 Golpear la estructura superficialmente para descubrir

posibles delaminaciones del concreto.
 Se concluye, pues, que el mantenimiento y conservación de las estructuras
dependen de la estrategia que se implemente, lo cual a su vez, es una decisión
del propietario o del administrador de la estructura.

La Ley de los Cinco (Ley de Sitter)

Según Sitter la vida útil puede dividirse en cuatro fases diferentes tal como se
ilustra en la siguiente figura:

Las cuatro fases de la ley de los cincos representan lo siguiente:

Fase A: Período de diseño, construcción y curado.

Fase B: Proceso de iniciación en desarrollo, pero aún no se presentan daños por

propagación.

Fase C: El deterioro propagador comienza.

Fase D: Estado avanzado de propagación con daños extensos ocurriendo.

Cada fase tiene asociado un costo de mantenimiento que fue lo que le

permitió a Sitter enunciar su ley la cual dice que: “Un dólar gastado en la fase A
equivale a cinco dólares en la fase B; equivale a 25 dólares en la C y a 125
dólares en la fase D”.

Cada fase corresponde a una cierta etapa de la obra y tiene entonces unos
costos asociados según la siguiente tabla:
En conclusión, los ingenieros que trabajan en el seguimiento de las obras no
tienen otro remedio que concentrarse en las fases A y B.

MANTENIMIENTO DE ESTRUCTURAS DE CONCRETO

Son acciones a las cuales debe someterse una estructura para tener unas
condiciones de servicio dentro de unos costos previstos y razonables

Si las columnas, vigas y losas son de concreto armado, se dice que

la estructura es de concreto. Su mantenimiento está relacionado con el
comportamiento del concreto, al igual que las metálicas estas deben revisarse
constantemente para atacar las señales de deterioro que pueda presentar. La más
frecuente es la aparición grietas en columnas, vigas o losas: perdida del material
por desconchamiento que en principios son superficiales pero si no se trata a
tiempo pueden afectar la estructura y propiciar la aparición de hongos o humedad
en las superficies

FALLAS ESTRUTURALES

Son Deformaciones, desplazamientos o rupturas de los elementos que

conforman la estructura, que son sometidos a fuerzas que sobrepasan los límites
para los cuales estos han sido diseñados.

CARACTERISTICAS DE LAS FALLAS

 deterioro superficial Se caracterizan en general, por su pequeña

profundidad en relación con una extensión relativamente grandes. Se
incluyen aquí todas las fallas cuyo espesor es inferior a 5 cm y/o alcanza a
afectar sólo el recubrimiento de las armaduras.
  discontinuidad local y profunda Su extensión puede ser grande o no,
siendo su profundidad mayor que 5 cm, afectan el concreto detrás de las
armaduras.

 Grietas Se deben a que las tensiones internas en el concreto, han

sobrepasado la resistencia de éste, produciendo la rotura del elemento. Si
la causa que la originó ha desaparecido, dicha grieta se puede considerar
sin movimiento (grieta muerta) y por lo tanto susceptible de ser reparada
devolviendo el monolitismo a la estructura. En cambio si la causa persiste,
por ejemplo variaciones de temperatura, la grieta seguirá moviéndose como
si se tratara de una verdadera junta de dilatación.

 fracturas de elementos Corresponde a una o varias de las fallas

mencionadas, manifestándose con mayor intensidad y cortando o
deformando en la cerradura original. Generalmente se hace necesario un
reemplazo total o parcial del

 corrosion de las armaduras elemento La primera manifestación de

corrosión en las armaduras es la aparición de fisuras sobre las barras
debido al aumento de volumen del fierro al oxidarse; puede verse
acompañada de manchas de óxido, lo que va intensificándose a medida
que el proceso avanza. En una etapa posterior cae el recubrimiento y las
armaduras quedan a la vista, apreciándose también la reducción de la
sección útil del Hierro.

 diseño

 ejecucion

DAÑOS QUE SUFREN LAS ESTRUCTURAS DE CONCRETO ARMADO

 FISURAS CAUSADAS POR PROBLEMAS DE CONCRETO

 FISURAS CAUSADAS POR FUERZAS EXTERNAS.

 PROBLEMA DE DISEÑO O EJECUCION

  FISURAS CAUSADAS POR PROBLEMAS EN LAS ARMADURAS

¿PARA QUE REPARAR LAS FISURAS?

  Impedir Corrosiones En Las Armaduras
 Restablecer Y Aumentar La Resistencia Estructural
 Restablecer Y Aumentar La Rigidez De La Estructura
 Mejorar La Funcionabildad
 Aumentar La Durabilidad
 Mejorar La Estetica Del Concreto
 Coseguir Impermeabilidad

PROCEDIMIENTO DE REPARACIÓN DE FISURAS EN ESTRUCTURAS DE

HORMIGÓN:

 Limpiar las fisuras.

 Sellar las superficies.
 Instalar las bocas de entrada y venteo.
 Mezclar la resina epoxi.
 Inyectar la resina epoxi.
 Retirar el sellado superficial.

LOS MÉTODOS DE REPARACIÓN DE FISURAS MÁS COMUNES SON:

Tratamientos superficiales y sobrecapas: Para sellar las superficies de

concreto, colocación y apisonado de mortero, constituido por una parte de
cemento, una a tres partes de arena y muy poca agua, únicamente la suficiente
para lograr una para el tratamiento de fisuras finas.

Perfilado y sellado: este método consiste en agrandar la fisura, para llenarla y

sellarla con un material adecuado.

Colocación de mortero como mezcla seca: consiste en la mezcla que permita

formar una bola con la mano.

Costura de fisuras: consiste en perforar orificios a ambos lados de la fisura e

insertar elementos metálicos en forma de U (similares a una grapa). Luego se
deben asegurar con mortero.

Inyección De resinas Epoxicas Dependiendo de los requisitos específicos del

proyecto, la reparación de grietas mediante la inyección de resina epóxica puede
reestablecer la integridad estructural y reducir la penetración de la humedad a
través de las grietas en el concreto que tengan un espesor de 0.05 mm (0.002
pulg.) o mayor. Sin embargo, antes de que se realice cualquier reparación del
concreto, la causa del daño deberá evaluarse y corregirse, entendiéndose el
objetivo de la reparación. Si la grieta está sujeta a movimiento subsecuente, es
posible que no sea aplicable la reparación por medio de resina epóxica

¿POR QUE ES NECESARIO TOMAR ACCIONES DE MANTENIMINETO DE

ESTRUCTURAS?

El mantenimiento periódico y sistemático se debe realizar para conservar al

máximo las características de seguridad y funcionalidad de las estructuras,
aumentando de esta manera, la vida útil de las mismas.

El mantenimiento no es más que los trabajos que se deben realizar de

forma cíclica, sus tareas deben tener como objetivos la conservación física y
funcional de un edificio a lo largo de su vida útil.

Estos trabajos de mantenimiento pueden clasificarse en recurrente,

preventivos y correctivos según el momento en que se aplican

Mantenimiento recurrente: es el conjunto de tareas cotidianas de limpieza,

ordenamiento y protección de la estructura física.

Mantenimiento preventivo: corresponde al conjunto de acciones aplicables a la

estructura física con el fin de conservarla y retardar al máximo su deterioro. El
preventivo como su nombre lo indica previene cualquier inconveniente que pueda
ocurrir en la vida útil de las edificaciones evitando así que esta cumpla los
objetivos para la cual se diseñó. El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad
de ser programado en el tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente. Está
destinado, como su nombre indica, a la prevención, teniendo como objetivo el
control " a priori " de las deficiencias y problemas que se puedan plantear en el
edificio debido al uso natural del mismo.

Mantenimiento correctivo: se conoce como el grupo de actividades de

reparación o reconstrucción de los diferentes elementos de la estructura física,
producto del deterioro normal, falta de mantenimiento preventivo o por la
ocurrencia de algún evento desastroso. El correctivo trata de corregir aquellos
errores que ya presenta la edificación para así lograr extender su vida útil hasta el
máximo y conservar su patrimonio arquitectónico. El mantenimiento corrector
comprende aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones
inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones
físicas y/o funcionales son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento.

Las reparaciones en estructuras de concreto deben efectuarse solamente si

la seguridad o la duración de la estructura, asi lo requieran. Con esto se logra una
reducción de los riesgos de las patologías en las edificaciones y aumentando la
vida útil del mismo y por lo que los costos serán mínimos.

MANTENIMIENTO DE ESTACIONAMIENTOS

En la administración y conservación de Estacionamientos, contamos con

una gran gama de factores externos e internos que modifican la operación y
acciones de mantenimiento para cada uno, como flujo por horas, estacionamientos
para visitantes, logística y acomodo, definición de áreas de carga y descarga,
áreas especiales para locales comerciales, visitas de inquilinos, áreas reservadas
para propietarios, accesos y estacionamiento específico para proveedores

La forma correcta de mantener los estacionamientos, es creando un

procedimiento general de mantenimiento que pueda ser adicionado con factores
individuales para cada uno de los usos comerciales que tiene cada inmueble
productivo

Para mantener los estacionamientos uno de los mejores instrumentos con

los que contamos es con el uso correcto de las instalaciones con la capacitación
previa de todo el personal, es un punto muy importante en nuestros
procesos creando el mantenimiento de estacionamientos continuo para evitar el
desgaste natural.

Mantenimiento periódico a Estacionamientos

1. Para cuidar la estética del área es necesario barrerlos, recoger toda la

basura y polvo existente con frecuencia periódico y las escobas correctas
dependiendo la zona, hemos encontrado que las escobas de vara (son
artesanales, de las que se usan las personas de limpieza de calles y
jardines con acero y varas secas de árbol) son muy útiles.

2. Repintado de cajones, líneas de tráfico, barras de frenado, barras de paso

de peatones, postes, con pintura de “Alto Impacto”, esta pintura es una
 composición especial para el piso y en particular para estacionamientos que
soporta el uso pesado del paso de los vehículos, dependiendo del tipo de
uso del estacionamiento ya sea Centro Comercial, una Plaza, un conjunto
Residencial, un Corporativo, se pinta una o 2 veces al año, ya que en costa
o en lugares de playa donde encontramos salitre el mantenimiento es
diferente en periodicidad y procedimientos.

3. “Avionarlos”, así se le llama a adicionar un aditivo para el cemento con

diésel o polish para darle el brillo de limpieza muy usado en los hangares
de aviones de lujo, dependiendo el terminado del asfalto de cada
estacionamiento se pueden aplicar diferentes técnicas para darle un buen
aspecto visual, sin embargo no en todos se puede aplicar este
procedimiento.

4. Reposición de luminarias (luces, focos y faros), en cualquier tipo de

estacionamiento, ya sea subterráneos, en diferentes pisos, techados, al aire
libre, etc… la cantidad de Lumen´s adecuada para cada área es importante
para brindar desde una buena visibilidad hasta el tema de seguridad que
hoy en día es una apremiante importante.
 5. Una vez al mes o cada dos meses es necesario lavar el estacionamiento
con agua para sacar toda la tierra que se va quedando pegada.

6. En caso de las Plazas y Centros Comerciales puedes lavar una o dos veces
al año el estacionamiento y/o lavar por áreas una vez al mes aplicando des-
engrasantes.

7. Para evitar la salinidad y que está maltrate la pintura de los automóviles, se

debe impermeabilizar, sellar y/o cubrir grietas que se van haciendo por el
asentamiento de la tierra de la loza, haciendo que se trasmine el agua por
las ranuras.

8. En caso de ya tener salinidad, lavarla con agua a presión y poner quizá un

recubrimiento para evitar futuros problemas.

Con estos consejos se puede mantener adecuadamente el cuidado y estética

de los estacionamientos, así como cuidar las lozas de los mismos para evitar la
corrosión, descalcificación del cemento y la trasminación del agua..

MANTENIMIENTO DE PISOS.

La tarea de mantenimiento y limpieza a pisos requiere de tiempo y una

buena planeación principalmente debido a la extensión y a la cantidad de
personas, vehículos y maquinaria que pueden estar en las diferentes áreas.

El mantenimiento a los pisos industriales debe realizarse por personal

confiable y calificado, corroborando que sus esfuerzos y el producto final de
limpieza industrial de pisos sean seguro para que las personas puedan transitar
por allí.

Una correcta limpieza de pisos industriales ofrece amplia seguridad y

además ayuda a evitar accidentes indeseados debido a resbalones y/o caídas. En
consecuencia, los encargados del mantenimiento a los pisos en sitios industriales
y comerciales deben tener estrictamente calendarizado el tiempo que puede durar
el piso en óptimo estado antes de que necesite un mantenimiento mayor.

Muchas plantas industriales y comerciales están hechas de diferentes tipos

de baldosas. Estos materiales pueden romperse, agrietarse y hacer que el tránsito
de las personas pueda ser peligroso. Por eso, un especialista en mantenimiento
de pisos debe informar de irregularidades que encuentra en el piso que se
encuentra aseando.

El utilizar las herramientas adecuadas para el trabajo de limpieza industrial

hará que cualquier labor sea más sencilla de realizar. Esto es especialmente cierto
cuando se habla de pisos industriales y comerciales. Sin embargo, utilizar mal los
productos de limpieza industrial realmente puede ser perjudicial en muchos
sentidos.

Es por esto que se debe elegir un limpiador que no dañe la integridad de

material del suelo a través de reacciones químicas y además que no haga que el
piso se agriete o se desgaste por el estrés. No sólo se deben utilizar los productos
desengrasantes industriales correctos, también hay que utilizar los métodos de
limpieza adecuados.

Control de la arenilla

El control de la arenilla y de la suciedad es fundamental para prolongar el

aspecto atractivo de cualquier piso. La suciedad y la arenilla son cualquier material
e incluyen polvo, piedras, arena y arcilla, que se depositan en el piso como
resultado del tránsito comercial normal. La mejor forma de controlar la arenilla es
usando tapetes de paso. Los tapetes recomendados tienen una superficie abierta
con un alto grado de fricción, diseñada para extraer las partículas de arenilla de
las suelas de los zapatos y atraparlas. Se deben usar tapetes en todas las
entradas, interiores y exteriores, y éstos deben ser al menos del ancho de la
entrada y entre 8 y 12 pies de largo. Además, asegúrese de escoger un tapete con
una base que no manche el piso. No olvide que los tapetes se deben limpiar con
regularidad. Se debe pasar la aspiradora, agitarlos y/o lavarlos con una manguera
frecuentemente. Las partículas finas de polvo aún encontrarán la forma de
penetrar en el interior de los locales, aunque se hayan colocado los tapetes de
paso recomendados. Pase la aspiradora, barra y pase un trapeador en seco para
controlar este tipo de arenilla. El método más económico para controlar la arenilla
en polvo es utilizar un trapeador con un líquido no aceitoso.
Limpieza del piso

La limpieza de un piso puede ser desde una simple pasada con un

trapeador húmedo a un decapado total. La limpieza con un trapeador húmedo en
todo el piso o en las manchas solamente es adecuada para limpiar el polvo, las
manchas y otro tipo de suciedad que se pueda eliminar con facilidad. Es necesario
cambiar la solución detergente con frecuencia para evitar volver a depositar la
suciedad en el piso. Si este procedimiento se realiza periódicamente, se podrá
reducir la necesidad de realizar procedimientos de mantenimiento que lleven más
tiempo. En presencia de mucha suciedad incrustada, se recomienda fregar el piso.
Este método requiere la aplicación de una solución de limpieza neutra, como el
Armstrong S-485 Commercial Floor Cleaner, debidamente diluida, y luego fregar y
enjuagar el piso. El procedimiento para fregar se debe realizar con esponjillas,
cepillos, una máquina de limpieza de pisos de un solo disco, o una aspiradora de
líquidos, la cual puede ayudar a eliminar las soluciones de limpieza y el agua
sucias - o máquina automática para pisos (usando esponjillas 3M rojas, azules o
verdes, o similares). Cuando se trabaje con linóleo, las soluciones de
mantenimiento deberán tener un pH de 10 o menor. La máquina automática para
pisos es una opción favorable para áreas especialmente grandes, ya que aplica la
solución de detergente, friega el piso y absorbe la solución sucia en una sola
operación. Las máquinas automáticas para pisos vienen en varios tamaños y se
les puede colocar una esponjilla o un cepillo adecuado. La máquina de un solo
disco, por otra parte, requiere el uso de dispositivos separados para los
procedimientos de fregado y de enjuague.

Pulido del piso

Existen tres razones por las cuales hay que pulir un piso:
1. Protección
2. Aspecto
3. Facilidad de mantenimiento

Nota: Si se ha recomendado o se requiere el uso de un sellador (tapaporos), éste

deberá aplicarse antes del abrillantador.

Nota: No aplique más de cuatro capas de sellador y/o abrillantador en un período

de 24 horas.

El mejor abrillantador para proteger y realzar muchos pisos resilientes de

uso comercial, es un abrillantador para pisos de uso comercial de alta calidad con
un porcentaje de nivel de partículas sólidas de generalmente entre 16% y 22%,
como el Armstrong S-480 Commercial Floor Polish . Diseñado para durabilidad y
resistencia a las soluciones detergentes (excepto soluciones para decapar), S-480
ofrece una amplia respuesta a una variedad de procedimientos y dispositivos de
mantenimiento.
Las Losetas disipadoras de electricidad estática requieren el uso del
abrillantador Armstrong S-392 SDT Polish. El nivel de brillo adecuado se mantiene
con lustre, una aplicación de lustre atomizado o bruñido. Es importante dejar que
cada capa se seque debidamente. A menos que se indique lo contrario, un piso
nose debe lustrar, aplicar lustre atomizado ni bruñir si no tiene al menos entre tres
y cinco capas de abrillantador. Sin las tres a cinco capas obligatorias de
abrillantador, la esponjilla o el cepillo pueden entrar en contracto con la superficie
del piso y probablemente estropearán el material del piso con marcas y espirales
de quemaduras. Se deberán aplicar capas adicionales de abrillantador según lo
requiera el aspecto y el nivel de brillo. Para mantener el mejor aspecto en áreas de
mucho tránsito y suciedad (como entradas, áreas de cafeterías en donde se
deslizan sillas, ascensores, pasillos en puntos de pago, etc.), es posible que se
deba aplicar abrillantador con más frecuencia para mantener una capa mínima de
protección.

Sellado del piso

Generalmente, el sellado del piso es opcional. Los productos selladores

(tapaporos) se usan generalmente en pisos más viejos para mejorar las
características de mantenimiento y en pisos en donde se desea obtener una
mayor resistencia a las manchas. Sin embargo, si el fabricante del abrillantador
recomienda el uso de un producto sellador, se deberá seguir esa recomendación.
Generalmente, es suficiente aplicar dos capas para proporcionar la protección
deseada. Los productos selladores de por sí no se recomiendan generalmente
como superficie de paso, y se debe aplicar una capa de abrillantador de pisos
sobre los mismos. Los selladores de pisos resilientes se aplican generalmente
usando las mismas técnicas que para la aplicación de abrillantadores de pisos.

El sellador Armstrong S-495 Commercial Floor Sealer ha sido diseñado

para proporcionar una base adecuada para el abrillantador S-480 Commercial
Polish , y a la vez ofrecer el beneficio adicional
de una mayor resistencia a las manchas.

Decapado del piso

 El decapado es el proceso de eliminación de la suciedad y de todo el
abrillantador viejo del piso. Use una solución detergente fuerte y altamente
alcalina, como el Armstrong S-490 Commercial Floor Stripper, debidamente
diluido. El decapado se debe realizar a 300 rpm o menos, con una esponjilla 3M
azul o verde o su equivalente, o con un cepillo para fregar. El uso de esponjillas o
cepillos más agresivos puede dañar el piso en forma permanente. Elimine la
solución sucia con una aspiradora de líquidos o un trapeador, y enjuague bien el
piso. Este proceso se debe repetir hasta que se haya
eliminado todo el abrillantador viejo. No realice un decapado en seco en ningún
tipo de piso resiliente.

No use Armstrong S-490 Commercial Floor Stripper en linóleo. Cuando

trabaje con linóleo, todas las soluciones de mantenimiento deben tener un pH de
10 o menor. También hay soluciones de decapado que se aplican y se sacan con
trapeador y no es necesario fregarlas a máquina. No se recomienda usar
soluciones de decapado de aplicación y remoción con trapeador, sin necesidad de
fregar y/o sin necesidad de enjuagar, en pisos de losetas que tengan menos de
dos años de antigüedad, ya que pueden afectar la adherencia del adhesivo. El uso
de estos productos altamente solvatados o concentrados para decapar, también
puede ser perjudicial para los pisos de linóleo y otros pisos especiales. Siempre
consulte las recomendaciones del fabricante del piso.

El decapado es el procedimiento de mantenimiento de pisos más costoso y

más intensivo desde el punto de vista de la mano de obra. No se debe realizar con
más frecuencia de lo absolutamente necesario. Un personal de mantenimiento
bien capacitado, usando máquinas y productos de mantenimiento de calidad con
regularidad,podrá reducir considerablemente la necesidad del decapado.

MANTENIMIENTO DE AREAS VERDES

¿POR QUÉ?

Se han desarrollado Procedimientos de Trabajo para toda actividad que

tiene el potencial de contaminar aguas del estado. Una de las metas de tales
procedimientos es proveer procedimientos que minimicen la producción de
contaminantes debido a actividades del Municipio.
Esta hoja provee un resumen del documento de Procedimientos de Trabajo y
de las responsabilidades de empleados en implementar las medidas equeridas
para controlar contaminación. Los Procedimientos de Trabajo de aplicación de
químicos y fertilizantes y de limpieza en el trabajo deben ser revisados
también.

¿QUÉ ES?

Los procedimientos de mantenimiento de áreas verdes se han

desarrollado para controlar las descargas de contaminantes mediante el uso de
procedimientos de rutina para el mantenimiento del césped y el control de
basura. Para aplicación de fertilizantes, pesticidas y herbicidas, referirse a
Aplicación de Químicos y Fertilizantes.

Es sumamente importante que empleados del Municipio y contratistas

practiquen tales procedimientos de rutina en el mantenimiento de áreas verdes.

¿QUÉ SE DEBE HACER?

1. Inspecciona áreas verdes recién desarrolladas una vez al mes hasta que
se desarrolle un plan de mantenimiento.

2. Realiza mantenimiento de rutina de acuerdo al plan; según se requiera

después de una inspección o después de lluvias o nevadas fuertes, si es
necesario. NO dejes césped u hojas recién cortadas en las áreas verdes.
Recógelas y colócalas con la basura. Reporta áreas verdes que han sido
dañadas o áreas sin vegetación que tengan potencial de transportar
sedimento. Prepara un plan de reparación y desarróllalo.

3. Supervisa a los contratistas para asegurar que sigan los procedimientos

correctos y que los contaminantes sean mínimos y siempre sean
contenidos.

4. Solicita al contratista una lista que incluya los materiales que usará en el
mantenimiento de áreas verdes y que de scriba cómo va a controlar
tales materiales y qué se va a hacer con los materiales que no se usen.
 5. Reporta áreas verdes que han sido dañadas o áreas sin vegetación que
tengan potencial de transportar sedimento. Prepara un plan de
reparación y desarróllalo.

6. Remueve papeles, basura y desechos de las áreas verdes y sitios

aledaños; recoge las hojas y deséchalas adecuadamente antes de cortar
el césped.

7. Recoge las hojas y el césped recién cortado y retíralas del sitio o

colócalas con la basura.

8. Notifica a tu supervisor sobre condiciones o materiales peligrosos

encontrados durante el mantenimiento de áreas verdes.

¿QUÉ NO SE DEBE HACER?

1. NO limpies o hagas mantenimiento al equipo en o cerca de áreas

verdes, al lado de un alcantarillado o cerca de un canal de drenaje.

2. NO dejes césped u hojas recién cortadas en las áreas verdes.

Recógelas y colócalas con la basura.

3. NO apliques químicos o fertilizantes en áreas cercanas a canales o

lagos de drenaje (Ver Aplicación de Químicos para procedimientos).

4. NO riegues áreas verdes si han sido tratadas con fertilizantes, pesticidas

o herbicidas de manera excesiva. Recoge o limpia los químicos en
exceso antes de regar las áreas verdes.

5. NO intentes limpiar materiales no identificados o posiblemente

peligrosos en o alrededor de áreas verdes. Notifica a tu supervisor
inmediatamente si encuentras materiales peligrosos.

MANTENIMIENTO DE TECHO
 De acuerdo con el tipo de techo se debe Tomar las siguientes actividades
de mantenimiento preventivo para la protección de la cubierta y evitar la infiltración
de la humedad.

Consideraciones generales:

En el mantenimiento de los edificios con el objetivo de minimizar la

infiltraciones o afloramiento de humedad requiere evitar la pérdida de las
condiciones originales de impermeabilización sea por resquebrajamiento de la
pintura de los muros, perforaciones de los muros o cubiertas de techo y óxido de
las cubiertas.

Consideraciones a tomar en cuenta para el buen mantenimiento de techo

según su diseño y colocación:

UN AGUA:

 Revisar y limpiar los canales

 Revisar y limpiar las descargas
 Revisar la terminación de la cubierta
especialmente si existen tapas en los aleros
 Se debe revisar los aleros laterales

DOS AGUAS:

 Revisar y limpiar los canales

 Revisar y limpiar las descargas
 Revisar el caballete
 Revisar los aleros laterales que las
planchas de cubierta estén sobre todos
los tapacanes o que existan forros de
hojalatería en caso de protección.

CUATRO AGUAS:

 Revisar y limpiar los canales

  Revisar y limpiar las descargas
 Revisar el caballete y las limatesas

MANTENIMIENTO DE PLOMERIA

La tubería es un componente de la instalación sanitaria cuya función

consiste en conducir agua hasta un determinado artefacto, y luego disponer del
agua utilizada. En la medida que el número de artefactos y fluidos involucrados
aumenta, en esa misma medida el sistema se complica. La plomería en los
edificios incluye: las tuberías, conexiones, válvulas, equipos y accesorios
necesarios para cumplir la función señalada.

El mal funcionamiento de la instalación sanitaria conlleva el escape de

gases, vapores, olores indeseables, desde las cañerías, lo que constituye peligro
de contaminación y riesgo para la salud.

Una fuga de agua no reparada causa menoscabo a la apariencia de la

edificación. Además, puede llegar a poner a ésta fuera de servicio, al afectar
gravemente la seguridad de la misma por razones estructurales, sin contar el
costo del agua desperdiciada y el daño al ambiente. A modo indicativo se puede
señalar que: por un orificio de 1 mm. se pueden perder hasta 1.500 litros de agua
en un día, y si este es de 6 mm., podría llegar a los 45.000 litros. En el caso de un
grifo que gotea a razón de una gota por segundo, se ha estimado un desperdicio
de 25 litros por día y si el goteo se incrementa hasta el punto de formar un hilo de
agua de unos 15 cm., la pérdida puede ser de 162 litros por día.

Otro componente de la instalación sanitaria es la ventilación forzada. Su

función es garantizar, por medios mecánicos, la renovación del aire en los
ambientes, sin ventanas que los comuniquen directamente al exterior. Sus
elementos fundamentales son: los extractores y la ductería. Como toda la
instalación o equipo, las tuberías y sus conexiones tienen una “vida útil”. Esto es,
el tiempo en años, durante el cual los componentes del sistema se pueden
conservar en buen estado mediante un servicio periódico de mantenimiento.
Pasado este tiempo, se requiere la sustitución de las partes deterioradas.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO:
 El sistema sanitario está conformado por un conjunto de componentes que
requieren periódico mantenimiento para garantizar, por una parte, la salubridad y
el confort de los usuarios de las escuelas y, por otra parte, la integridad física de la
edificación. Un óptimo estado de operación del sistema sanitario requiere de la
realización de actividades permanentes que eviten el deterioro de cada una de las
partes que lo conforman. Para ello se recomienda:

LIMPIEZA: Rellenar las jaboneras, toalleras, portarrollos y similares en cada turno

de operación de las escuelas. Limpiar los lavamanos, los excusados, los urinarios,
las líneas de suministro de plomería y los tubos de drenaje. Lavar las paredes y
los pisos. DIARIAMENTE TUBERÍAS DE AGUAS BLANCAS

ESTANQUES DE ALMACENAMIENTO: Verificar periódicamente el agua

almacenada para comprobar su estado. Verificar el estado de flotante.
MENSUALMENTE.

HIDRONEUMÁTICO: Verificar con el visor de agua que el nivel se encuentre en la

2/3 parte de la altura del tanque. Verificar el nivel del aceite del compresor por lo
menos una vez al mes. Limpiar el filtro del compresor de aire. Medir la tensión y la
intensidad. Verificar el correcto funcionamiento de los manómetros.
MENSUALMENTE

RECOMENDACIÓN GENERAL: Disponer de un juego de planos del proyecto de

las instalaciones sanitarias en el plantel a fin de conocer la distribución de la red y
sus características.

OBJETO DE MANTENIMIENTO: Cerrar y abrir las diferentes válvulas existentes

en el sistema. CADA MES

PIEZAS SANITARIAS: Revisar las piezas sanitarias en general para ver si están
flojas desprendidas o tienen pérdida de agua.
PIEZAS SUSPENDIDAS: Lavamanos, urinarios y bebederos.
PIEZAS APOYADAS EN EL PISO: WC. Hacer uso de chupón en los artefactos
sanitarios, aun cuando no se sospeche obstrucción en ellos. A DIARIO, CADA
MES, CADA 15 DÍAS.

SIFONES: Verter agua en los drenes de piso, sifones piezas sanitarias de aquellos
ambientes que tiene poso uso. UNA VEZ CADA 15 DIAS.
DRENAJES: Reponer las rejillas de piso en todos los puntos de captación de
drenaje que por deterioro o pérdida no existan. CUANDO SE REQUIERAN.

GRIFERÍA:
a) Revisar los grifos de los artefactos sanitarios y lubricar exteriormente para
su preservación.
b) Accionar WC , urinarios y lavamanos para constatar su correcto
funcionamiento.
c) Limpiar y desinfectar pisos, paredes y accesorios.

a) UNA VEZ POR SEMANA

b) A DIARIO
c) A DIARIO.

EXCUSADOS WC: Revisar los mecanismos de los WC, de tanque, lubricar los
ejes del surtidor y varillas de guía de la válvula de descarga de los WC, y reponer
si se nota que han perdido consistencia. Revisar las boyas de los surtidos de la
WC. CADA MES.

ESTANQUES DE ALMACENAMIENTO: Revisar el agua almacenamiento en el

estanque para comprobar su estado. Si existen un by-pass para abastecimiento
directo del acueducto, consumir el volumen almacenado en el tanque. UNA MES
CADA 15 DÍAS.

FLOTANTE DE ADUCCIÓN AL ESTANQUE: Revisar el estado del flotante del

estanque de almacenamiento. CADA MES.

DRENAJES EXTERIORES: Limpiar la rejillas de los drenes, canales y cualquier

elemento de captación de agua. Remover de los canales, tanquillas, bocas de
visita, las piedras, sedimentos o basura que pueda obstruir la descarga del agua.
UNA VEZ POR SEMANA Y ANTES DE LLOVER / CADA 3 MESES Y ANTES DE
LLOVER.

ELEMENTOS METÁLICOS: Pintar con pintura anticorrosiva los elementos

metálicos que conforman el sistema (tuberías, boca de visitas). CUANDO SE
REQUIERA.

CLOACAS: Destapar las tanquillas colectoras y bocas de visita de la red de aguas

servidas y limpiarlas si es necesario. CADA 6 MESES.
PAREDES: Revisar las paredes adyacentes a los sanitarios con el fi n de detectar
cualquier filtración en sus inicios. CADA MES.

HIDRONEUMÁTICO: Efectuar por parte del personal especializado, el

mantenimiento del hidroneumático, cuando éste exista. CADA MES.

TANQUE SÉPTICO: Verificar los niveles de nata y lodo. CADA 8 MESES.

TUERCAS, TORNILLOS PARTES MÓVILES: Rociar con aceite penetrante toda

la tuerca de fijación de piezas, grifos, bisagras. CADA MES
Liceo
 CONCLUSIÓN

Abordar el mantenimiento de una edificación sin un plan de acción definido

ni organización previa no es la manera correcta de hacer un buen mantenimiento.
En instalaciones de concreto y sobre todo en los edificios de tipo residencial es
donde el mantenimiento predictivo toma un papel fundamental ya que están en
riesgo la vida de las personas que habitan dicha edificación.

Debido a esto, aparece la necesidad de abordar el mantenimiento como

una herramienta de valor dentro del proceso constructivo, siendo su finalidad
fundamental la explotación del medio así como mantener un buen estado
estructural el mayor tiempo posible.

La base de un mantenimiento de tipo predictivo orientado a las

edificaciones de concreto es el monitoreo de todos aquellos parámetros
necesarios para el funcionamiento normal de la instalación, de manera que no sea
necesario hacer un desalojo de los habitantes de la edificación o de las personas
que se desarrollan dentro de la edificación en caso de que no sea un conjunto
residencial, todo esto con la finalidad de hacer mantenimiento.

La justificación de hacer mantenimiento predictivo es evidente, pues basta

comparar cuando se le realiza a un tipo de maquinaria, que resulta de manera
muy efectiva alargando su vida útil, pues si se hace orientado a edificaciones su
resultado debe ser básicamente el mismo, o sea alargar la vida útil de la
edificación, siempre teniendo para ello un monitoreo y supervisión frecuente.

Cuando utilizamos solo mantenimiento correctivo, el termino mantenimiento

es sinónimo de reparar. Esto no quiere decir que no puedan existir intervenciones
de hecho el fin de todo mantenimiento es reparar o sustituir componentes con la
finalidad de alargar la vida útil y para ello son inevitables las intervenciones
correctivas, además que si se realiza mantenimiento predictivo se reducen los
costos de mantenimiento considerablemente ya que tiene inversión inicial
prácticamente nula.