SEDE LIMA

CURSO DERECHO PROCESAL CIVIL

PROFESOR

CICLO VI

CARRERA DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

TURNO SABADO

TEMA LA HIPOTECA INVERSA

ALUMNO

AÑO
2018
 LA HIPOTECA INVERSA
Ley N. ª 30741, Ley que regula la hipoteca inversa, la misma que tiene por objeto normar el uso
de la hipoteca inversa (hipoteca revertida, hipoteca al revés o reverse mortgage), como un medio
que permita que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un
crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o
titulares del crédito (artículo 1).

En nuestra opinión, podríamos identificar tres etapas o fases relativas al funcionamiento

de la hipoteca inversa; a) préstamo y constitución de la hipoteca inversa; b) la ejecución
del desembolso del crédito; y, c) recuperación o retorno.

En relación con el primer literal, tenemos que la hipoteca inversa estará sujeta, entre otros,
a los siguientes requisitos:

1. Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de

propiedad del titular o titulares.
2. Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
3. Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados,
uno de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la
hipoteca inversa.
4. Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito
efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o titulares.
5. Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito
anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
6. Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n)
enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización
expresa de la entidad autorizada acreedora.

Ciertamente, el monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble
(realizada, como mínimo, por dos peritos tasadores), la esperanza de vida del titular o
titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. Asimismo, las partes podrán acordar la
contratación de un seguro que permita al titular o titulares recibir una renta vitalicia luego
de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, la misma que estará
inafecta del impuesto a la renta.

En la etapa de ejecución del desembolso del crédito, el propietario conserva el derecho a

usar y disfrutar del inmueble mientras permanezca con vida. Durante dicho periodo, la
entidad autorizada otorga una renta. El desembolso del crédito, conforme al segundo
párrafo del artículo 2, «se efectuará en una sola armada o mediante abonos o
disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato».

Por otro lado, el titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar que los primeros
designen uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos beneficiarios corresponderán
los abonos o las disposiciones periódicas del crédito a cargo de la entidad autorizada
acreedora, cuando el fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del desembolso total
del mismo.
Finalmente, respecto a la recuperación o retorno, tenemos que al fallecimiento del
propietario (carácter aleatorio), la entidad autorizada acreedora, con arreglo a las
disposiciones y dentro del plazo que se establecerá en el futuro Reglamento, deberá
ofrecer a la sucesión o a los legatarios la posibilidad de que cancelen el crédito y,
consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.

Consideramos conveniente el establecimiento, mediante Reglamento, de un plazo legal

mínimo para que los herederos puedan decidir la manera cómo afrontar la deuda. Con
ello, se anula la posibilidad de que la entidad autorizada pueda fijar plazos excesivamente
cortos, que no permitan a los herederos encontrar una solución idónea para hacer frente a
la obligación.

Sin embargo, vencido dicho plazo sin que se haya cancelado la deuda, la entidad
autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito,
conforme a lo previsto en la Ley y su futuro Reglamento. De existir un saldo remanente
luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o legatarios,
de ser el caso.

Cabe indicar que, el artículo 8 de la Ley dispone que «La ejecución de la hipoteca inversa
se puede efectuar extrajudicialmente, con arreglo a las disposiciones que establezca el
reglamento, sin perjuicio de que la entidad autorizada utilice la vía judicial, de
considerarlo conveniente». Es decir, reconoce la posibilidad de la ejecución extrajudicial
de la hipoteca inversa. En ese escenario, estimamos que la reglamentación que se apruebe
podría ser análoga a lo establecido, actualmente, por la Ley de la Garantía Mobiliaria.