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EPUSP – 7 de março de 2005

Desempenho de
edificações
produtivas
Prof. Dr. Moacyr E. A. da Graça
Departamento de Engenharia de Construção Civil
PCC-2465 Sistemas Prediais I
PCC-2466 Sistemas Prediais II
1

Objetivos
1. Apresentar elementos para discussão e
reflexão sobre o papel das edificações
corporativas nas organizações do
mundo moderno.
2. Apresentar elementos para discussão
da importância do Gerenciamento de
Objetivos

Facilidades na melhoria da Eficiência na


utilização de recursos e no aumento da
Efetividade das operações corporativas.

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1
Sumário

• Introdução
• Facilidades
• Organizações
• Desempenho
• Servibilidade
• Princípios
Sumário

• Considerações finais

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Introdução

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2
Ciclo de vida das edificações

1 4 40
Concepção / Desenvolvimento
Introdução

Produção
Utilização / Operação / Suporte

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Vida útil dos subsistemas

• Terreno Infinita
• Estrutura 50-70 anos
• Fachada 25 anos
• Instalações 15 anos
Introdução

• Interiores 5 anos
• Sistemas 3 anos
• Móveis e Utensílios meses

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3
Vida útil dos subsistemas

• Site Infinita
• Structure 50-70 anos
• Skin 25 anos
• Services 15 anos
Introdução

• Scenery 5 anos
• Systems 3 anos
• Settings meses

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Visão conservadora
Concepção e desenvolvimento
• O foco é voltado para o projeto e construção
• A captação dos recursos é prioridade
• Objetivo é reduzir custos (a qualquer preço!)
• A qualidade pode ser apenas satisfatória
• Os usuários finais não participam do processo
Introdução

• Custos operacionais são difíceis de calcular


• Estudos inconsistentes sobre a demanda
• Desconhecimento dos ciclos imobiliários
• Investimentos sujeitos a riscos elevados

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4
Visão conservadora
Produção
• O foco é voltado para a obra e para o processo
• Expectativas de retorno a curto prazo
• O projeto deve apenas viabilizar a execução
• O objetivo é reduzir custos e cumprir prazos
• Horizonte limitado ao período de construção
• Foco de desempenho em materiais e componentes
Introdução

• Atender às exigências mínimas das normas


• Usuário deve se adaptar ao edifício
• Isola operação, manutenção e modernização
• Eficiência prevalece sobre a efetividade

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Visão conservadora
Operação

• Voltada para manutenção corretiva


• Isola o edifício da operação
• Não preserva a integridade do conjunto (descaracteriza)
• Não há padronização
• Estoques mal administrados
Introdução

• Acidentes ocorrem de qualquer modo


• Não se faz gerenciamento de riscos
• Atividades realizadas por pessoas sem formação adequada
• As pessoas são as causadoras das falhas

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5
Visão conservadora
Operação

• Cria dificuldades ao invés de soluções


• Gerida por pessoas sem a formação adequada
• Falta de critérios para tomada de decisão
• Ausência de planejamento adequado
• Administra crises
Introdução

• Falta de profissionalismo
• Reduz significativamente a produtividade
• Custos elevados

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Custo no ciclo de vida

Custo de Capital
Custos
Introdução

Custo de operação e manutenção


Foco usual

Vida útil / durabilidade

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6
Introdução

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Eficiência x Efetividade ?!
Introdução

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7
Introdução Humanização ?!

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Produtividade ?!
Introdução

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8
Século XXI
• INOVAÇÃO
– É a maneira de ganhar vantagem competitiva.
• ANTECIPAÇÃO
– Capacidade de obter e interpretar informação
que possibilite estar no lugar certo e na hora
certa com excelente produto ou serviço
Introdução

inovador.
• EXCELÊNCIA
– Competência necessária para competir no
mercado.
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Facilidades

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9
Terminologia

Facilidade = L, facilitatem
(facilis=fácil; facere=fazer)

• Facilidade (Edifício) - Facility (Building)


”Um local, incluídas as edificações, destinado à
Facilidades

realização de atividades específicas.”


• Facilidades - Facilities
“Edificações, equipamentos e serviços, destinados
a uma finalidade específica.”

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Facilidades
“A infraestrutura que dá suporte às pessoas,
individual ou coletivamente, para que seus
objetivos sejam atingidos.”

– Palco e cenário de teatro


– Vila de barragem
Facilidades

– Estádio de futebol
– Estação espacial
– Rede de computadores
– Vila olímpica

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Facilidades construídas
“Edificações destinadas ao exercício de qualquer
atividade humana”

– Hospitais
– Universidades
– Business centers
Facilidades

– Shopping centers
– Prisões
– Supermercados
– Etc...

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Facilidades corporativas

“A infraestrutura que suporta as


pessoas de uma organização,
individual ou coletivamente, na
busca dos seus objetivos”
Facilidades

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Sistema sócio-técnico - PPP

Pessoas
Facilidades

Propriedade Processos

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Pessoas
• Capacidade
• Potencial
• Criatividade
• Responsividade
• Continuidade
Facilidades

FOCO !
“Aquisição e retenção de pessoas é fator crítico
para a prosperidade empresarial nos dias de
hoje”
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Propriedade
• Bem projetada
• Bem construída
• Eficientemente operada
• Eficientemente mantida
• Modernizada segundo as necessidades
Facilidades

FOCO !
“Suportar a realização dos objetivos corporativos
tornando as pessoas cada vez mais produtivas.”

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Processos
• Sistemas de comunicação
• Tecnologia da informação
• Software
• Gerenciamento de dados
• Missão crítica !!!
Facilidades

FOCO !
“Suportar a realização do trabalho procurando
maximizar o desempenho das operações
corporativas”
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Gerenciamento de Facilidades

“Desenvolver a infra-estrutura necessária


para instrumentar as pessoas com meios
cada vez mais adequados para a realização
do trabalho, de modo a agregar valor aos
processos em que estão envolvidas.”
Facilidades

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Gerente de Facilidades
• O GF deve assegurar que a
INFRA-ESTRUTURA esteja
– Alinhada com a estratégia
– Disponível
– Operacional, e que seja
– Segura
Facilidades

– Sustentável
• Encorajar produtividade buscando meios para
– Melhorar qualidade
– Reduzir custos
– Minimizar riscos
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Gerência de Facilidades

• Nível Estratégico
– Gerente de Facilidades
– Consultores
• Nível Tático
Facilidades

– Consultores técnicos especializados


• Nível Operacional
– Prestadores de serviços

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Organizações

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Sistemas, segundo propósitos

Sistemas Parte Todo


Determinístico Sem propósito Sem propósito

Animado
Organizações

Sem propósito Com propósito

Social Com propósito Com propósito

Ecológico Com propósito Sem propósito

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Organizações modernas
• Eficiência
– Auto-controle
• Aumentar a eficiência da operação como um todo
• Efetividade
– Humanização
Organizações

• Atender propósitos internos


– Pessoais e coletivos (comunidade)
– Organizacionais (táticos e operacionais)
– Ambientalização
• Atender propósitos externos
– Organizacionais (estratégicos)
– Sociais (ética, responsabilidade social e ecológica)

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Desempenho

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Edifícios comerciais / corporativos


• Devem prover um conjunto de serviços para:
– Proprietários / Investidores
– Administradores
– Gerente de Facilidades
Desempenho

– Usuários finais / Clientes


– Visitantes / Público em geral, e outros
• Um sistema de medida de desempenho deveria
fornecer informação sobre a eficiência e a
efetividade destes serviços.

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17
• 1955 a 1913 AC - Hamurabi

“Artigo 229: Se um construtor vier construir uma


casa para um homem, e ela não for resistente e
Desempenho

cair, matando o morador, este indivíduo deverá


ser morto.”

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• 1925 NBS-National Bureau of Standards

“Whenever possible, requirements should be stated in terms of


performance, based upon test results for service conditions,
rather than in dimensions, detailed methods, assemblies of
Desempenho

common materials, which would meet construction demands


satisfactorily and economically, might be restricted from use, thus,
obstructing progress in construction”

Recommended Practice for Arrangement of Building Codes

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Foco de especificação

• Prescritivo

Partes
Desempenho

Atributos

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Foco de especificação

• Desempenho

Partes
Desempenho

Atributos

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Desempenho -CIB

1. Caracterização do usuário
2. Exigências do usuário
3. Condições de exposição
Desempenho

4. Requisitos de desempenho
5. Critérios de desempenho
6. Métodos de avaliação

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Exigências de desempenho -CIB

1. Estabilidade
2. Segurança contra incêndios
3. Segurança em uso
Desempenho

4. Estanqueidade
5. Conforto higrotérmico
6. Pureza do ar
7. Conforto acústico

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Exigências de desempenho - CIB
8. Conforto visual
9. Conforto tátil
10.Conforto antropodinâmico
11.Higiene
Desempenho

12.Adaptação ao uso
13.Durabilidade
14.Economia
15.Conforto psicológico

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Desempenho de ativos imobiliários

3 dimensões
Interessados
Desempenho

Fatores de importância
ão
cis
de
de
te
on
riz
Ho

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Nível da abordagem
• Materiais
• Componentes
• Elementos
• Sistemas
Desempenho

• Edifício
• Locais de trabalho
• Facilidades
• Portfólio

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Interessados

• Proprietários / Investidores
• Administradores
• Gerente de Facilidades
Desempenho

• Usuários finais / Clientes


• Visitantes / Público em geral, e outros

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Horizontes de decisão

• Curto prazo ............................. < 2 anos


• Médio prazo ............................ 2- 5 anos
• Longo prazo ........................... 5-10 anos
Desempenho

• Prazo extendido .................... > 10 anos

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Fatores de importância
1. Retorno do capital 7. Renovabilidade
2. Valor do ativo 8. Custos operacionais
3. Funcionalidade 9. Mudança de uso
4. Gerenciabilidade 10. Satisfação do usuário
Desempenho

5. Mantenibilidade 11. Aceitabilidade pública


6. Reconfigurabilidade 12. Impacto ambiental

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Desempenho
SISTEMA TAREFA
F, E e P

• Teoria de desempenho aborda


– Sistemas
Desempenho

– Tarefas
– Interface
sob perspectiva de desempenho.

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Desempenho
• Definições
– Comportamento em uso !
• Quão bem a estrutura executa a função !
• Capacidade para executar a função !
• Recurso de desempenho
– Representa algo desejável
– Medido de tal maneira que seja positivo (+)
Desempenho

– Valor maior à maior disponibilidade


• Dimensões de desempenho
– Uma qualidade única de desempenho
– A qualidade pode ser quantificada
– Dimensões têm unidades
• Índices de desempenho
– Relações entre dimensões de mesma unidade
– Índices são adimensionais

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Desempenho
• Foco no sistema
– Identificar um sistema simples
– Determinar a disponibilidade do recurso, quanto do
recurso está disponível
– Determinar a estratégia de medida de desempenho
• Foco na tarefa
Desempenho

– Identificar a tarefa que o sistema poderia ser


utilizado?
– Identificar o objetivo da caracterização da tarefa.
– Determinar a estratégia de caracterização de tarefa.
• Colocar Sistema e tarefa juntos

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Desempenho
• Foco no sistema
– Reservação de água
– 150 m³
– Dias de consumo
• Foco na tarefa
Desempenho

– Consumo de água
– CD=50 m³/dia (máximo)
– Dias de falta de água, máximo 2 à 100 m³
• Colocando juntos
2 x 50 < 150 2 dias<3 dias
Demanda < Disponibilidade OK
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Função

• Baterias a ácido são usadas como


suprimento de energia independente da
moto estar em funcionamento. Em
motocicletas de enduro, como não há
Desempenho

quase nenhum acessório, é usada


principalmente para a partida do motor.
Hoje em dia, os modernos motores 4T....

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Estrutura
Desempenho

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Processo

O que acontece quando uma bateria


está carregando?
A carga elétrica fluindo ao contrário faz a sulfatação liberar seu sulfato
para a solução eletrolítica. O processo faz a placa e a solução
voltarem à sua composição original. Pode se ver bolhas que são
Desempenho

formadas de oxigênio e hidrogênio. Estes gases são expelidos pelo


respiro. A água é formada pela combinação dos gases oxigênio (O2)
e hidrogênio(H) = (H2O), razão pela qual só se deve completar o
nível somente com água destilada.

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Processo
O que acontece quando uma bateria está
descarregando?
No processo, o ácido sufúrico (H2SO4) dissocia-se passando os SO4
ao chumbo (Pb) de ambas as placas (positiva e negativa) formando
nelas o sulfato de chumbo (PbSO4); os H2 roubam o oxigênio do
Desempenho

óxido de chumbo (PbO2) da placa positiva, formando água (H2O)


que diminui a concentração ácida do eletrólito. A reação química
gera a corrente elétrica (elétrons livres que lentamente se reúnem
nas placas negativas). Se o processo continuar, o eletrólito pode se
transformar em água pura e as placas podem ser cobertas de
sulfatação (PbSO4) então a atividade elétrica dentro da bateria
pode ser paralisada.

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Desempenho de baterias
• Nivel de abstração: A bateria como um todo
– Função: energizar
– Dimensões de desempenho
• Corrente de saída (amperes)
• Duração da carga (horas)
Desempenho

• Compacidade (1/volume)
• Leveza (1/massa)
– Capacidade de desempenho
• Envoltória 4D
• Figura de mérito
– Corrente x Duração x (1/volume) x (1/massa)

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I O
Benchmark

Inputs PROCESSO Outputs

A
A/C = Produtividade
C
C/P = Latência
P
A/P = Desempenho
Potencialidade

O/ I = Eficiência
Capacidade

O/D = Efetividade
Atingido
Desempenho

“Fitness for purpose”


O=D Qualidade

A - Real atingido com recursos e restrições atuais


C - Possível de ser atingido com recursos e restrições atuais
P - Poderia ser atingido desenvolvendo recursos e removendo restrições
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I O

Benchmark
Inputs PROCESSO Outputs

A
INTERVENÇÕES: C
INPUTS P
ISTP- Input Saving Technologies and Process

Potencialidade
OUTPUTS

Capacidade
D<A Qualidade | D-A folga, estoque, custos

Atingido
A<D<C Melhoria produtividade

Demandado
Desempenho

Demandado

Demandado
Demandado
C<D<P Reengenharia do processo
P<D Redesenho do sistema, reinvenção,
inovação, antecipação e excelência
D=O Qualidade | D e O são va à Risco

A - Real atingido com recursos e restrições atuais


C - Possível de ser atingido com recursos e restrições atuais
P - Poderia ser atingido desenvolvendo recursos e removendo restrições
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Servibilidade

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Definições ICF
• Funcionalidade
– Executar ou ser capaz de executar uma função regular.

• Servibilidade
– A capacidade de que uma facilidade tenha
disponibilizado um conjunto de desempenhos para
Servibilidade

os quais foi projetada, utilizada, ou requisitada


para ser usada, ao longo do tempo.

• Qualidade
– A totalidade das características de um produto
ou serviço que suportem sua capacidade em
satisfazer necessidades explícitas ou implícitas.
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Metodologia para Avaliação


Foco na tarefa Foco no sistema
Servibilidade

SZIGETI (2002)

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Tópicos das escalas de servibilidade ASTM

• A - Efetividade individual e em grupo


A1-Suporte para o trabalho de escritório
A2-Reuniões e efetividade de gruposs.
A3-Som e ambiente visual
A4-Temperatura e ar interior
A5-TI de escritório típico
A6-Mudanças e rotatividade dos ocupantes
Servibilidade

A7-Arranjo físico e características do edifício


A8-Proteção dos ativos dos ocupantes
A9-Proteção do patrimônio
A10- Trabalho fora de expediente
A11- Imagem para público e ocupantes
A12-Amenidades para atrair e reter staff
A13-Facilidades e tecnologias especiais
A14-Localização, acesso e circulação

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Tópicos das escalas de servibilidade ASTM

• B - O edifício e seu gerenciamento


B1-Estrutura, envoltória e pisos
B2-Gerenciabilidade
B3-Gerenciamento de Operação e manutenção.
B4-Limpeza

• Outras escalas não publicadas


Servibilidade

• Acessibilidade
• Segurança adicional
• Condição (efeito na funcionalidade)
• Laboratorios (wet labs).
• Laboratorios (biohazards).
• Maintenance shops
• Centros de serviços, armazenamento e estoques
• Vida útil remanescente (budget risks).
• Sustentabilidade
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Tópicos das escalas de servibilidade ASTM

• B2 O edifício e seu gerenciamento


B1-Estrutura, envoltória e pisos
B2-Gerenciabilidade
B.2.1 Confiabilidade do suprimento externo
B.2.2 Antecipação da vida útil remanescente
B.2.3 Facilidade de operação
Servibilidade

B.2.4 Facilidade de manutenção


B.2.5 Facilidade de limpeza
B.2.6 Facilidades de portaria
B.2.7 Consumo de energia
B.2.8 Gerenciamento e controle de energia
B3-Gerenciamento de Operação e manutenção.
B4-Limpeza

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B.2.3
Servibilidade

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32
Tópico de Servibilidade

DEMANDA OFERTA
Usuários GF
Linguagem Linguagem
Coloquial Técnica
Servibilidade

Importância
Relativa Mínimo
Ponderação Necessário

Tabela Auxiliar

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MÍNIMO
NECESSÁRIO
Servibilidade

IMPORTÂNCIA
DO TÓPICO

SOBREPOSIÇÃO DE
OFERTA E DEMANDA

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Princípios

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Visão holística
1. Acessibilidade
2. Estética
3. Custo efetivo
4. Funcionalidade/Operacionalidade
5. Produtividade
Princípios

6. Segurança
7. Sustentabilidade
8. Preservação histórica
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1-Acessibilidade
• Prover equidade de acesso
• Planejamento para flexibilidade
Princípios

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2-Estética
• Selecionar criteriosamente os
profissionais de projeto.
• Reconhecer a natureza integrada do
projeto.
• Entender a estrutura “User to User” do
processo desde o Desenvolvimento até a
Princípios

Operação .
• Respeitar a linguagem e elementos do
projeto (forma, estilo e materiais).
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3-Custo-efetivo

• Utilizar estimativas de custos nas diversas


fases de desenvolvimento do projeto
• Utilizar métodos de análise econômica
• Quantificar benefícios e custos
• Projetar sistemas apropriados
Princípios

• Especificar produtos duráveis

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4-Funcionalidade

• Atender as necessidades espaciais


• Assegurar integração dos sistemas
• Preencher os requisitos de desempenho
Princípios

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5-Produtividade
• Acomodar tecnologia necessária para o
trabalho
• Assegurar espaços e sistemas confiáveis ao
longo do tempo
• Assegurar flexibilidade
• Promover saúde e bem-estar
Princípios

• Prover ambientes confortáveis

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6-Segurança

• Planejar proteção contra incêndios


• Assegurar saúde e segurança dos ocupantes
• Garantir segurança dos ativos patrimoniais
• Resistir a possíveis catástrofes naturais
Princípios

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7-Sustentabilidade

• Otimizar o potencial do terreno


• Minimizar consumo de energia
• Proteger e conservar a água
• Utilizar produtos ecológicos (green)
• Maximizar a qualidade ambiental interna
Princípios

• Otimizar práticas de manutenção e


operação

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8-Preservação histórica

• Aplicar processo de preservação


adequadamente
• Atualizar sistemas de maneira apropriada
• Atender as necessidades de segurança
• Adequar às exigências de acessibilidade
Princípios

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38
Considerações finais

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Millennium project
• Participantes
Considerações finais

– United Nations University


– Smithsonian Institute
– Futures Group
• Metodologia
– Delphi
– 200 futuristas
– 50 países
• Resultado
– 15 forças primárias em 6 grupos

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39
Millennium project
• Mudança !
– Incerteza e risco dificultam planejamento
– Transformações do trabalho
– Mudança do status da mulher
Considerações finais

• Economia !
– Crescimento econômico: promessas e ameaças
– Aumento das disparidades em padrões de vida agrava divisões
• Tecnologia !
– Tecnologia da Informação: promessas e ameaças
• Sustentabilidade !
– Aumento de população
– Escassez de água
– Degradação ambiental
– Envelhecimento das usinas nucleares
• Saúde
– Doenças: crescimento de novas e reemergentes
– Aumento da epidemia de AIDS
• Conflito
– Religiosos, étnicos e raciais
– Terrorismo
– Globalização do crime organizado
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Edificações corporativas atuais


Considerações finais

• + Funções
• > Áreas
• > População
• > Risco
• + Responsabilidade
• + Eficientes e + Efetivas
• + Complexas

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40
Considerações finais Edificações produtivas

• Edifícios
– Prover abrigo
– Representar a cultura
– Encorajar produtividade
• Objetivos
– Responsivos
– Responsáveis
– Defensáveis

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Desenvolvimento & maturidade


Considerações finais

Burocracia ! Efetividade !
+
Gerenciamento

Improdutivo ! Risco !
_
Simples Complexo

Complexidade

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41
Considerações finais Facilidades Corporativas

• Impactar positivamente as pessoas que


acomoda e que utilizam a edificação.
• O gerenciamento de ativos imobiliários
e o gerenciamento de facilidades devem
ter por finalidade promover a qualidade
de vida no trabalho e a efetividade das
operações empresariais.

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Considerações finais

"A verdadeira origem da descoberta não


consiste em procurar novas paisagens, mas
em ter novos olhos".

Marcel Proust

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EPUSP – 7 de março de 2005

FIM
www.pece.org.br

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