I.

Generalidades de la venta

A. Concepto
“la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el
comprador a pagar el precio”

i. Contrato traslativo de la propiedad mediante contraprestación económica: el

vendedor se obliga a garantizar la propiedad
ii. Cesión “Transfiere derechos”: de crédito, usufructo, derechos intelectuales

B. Clasificación de la venta
1. Contrato sinalagmático perfecto : Bilateral

a) Importancia Practica: Acción de cumplimiento, acción

resolutoria, excepción de inejecución

2. Es un contrato traslativo de la propiedad: Produce efectos reales

3. Contrato oneroso: c/u cumple con sus prestaciones mediante

equivalente

4. Contrato consensual: Se perfecciona con el solo consentimiento.

No requiere formalidades

C. Diferenciación de otras instituciones

II. Elementos esenciales a la existencia y validez de la venta

A. Consentimiento
1. Venta de bienes Inmuebles

a) Es perfectamente posible que se realice la venta de bienes

inmuebles con el solo consentimiento (Oferta aceptación)

b) Se caracteriza la mayoría de las veces -en virtud de la

magnitud del valor económico –por:
(1) Formalismo: instrumento público o privado, es decir,
medio escrito

(a) Exigencia ad probationem

(i) Para que la venta sea oponible a terceros

debe constar en documento reconocido
legalmente

(ii) Ni la forma ad probationem ni la función

informativa son requisitos de existencia

(2) Progresividad en la formación del contrato

(a) Etapa de negociación

(i) Responsabilidad extra-contractual o culpa

in contraendo

(ii) Interrupción intempestiva de la

negociación

(iii) Sin justa causa

(iv) Negociación con perspectivas serias

(b) Contratos preliminares: Promesas de venta

(i) Promesa unilateral de venta

(ii) Promesa unilateral de compra

(iii) Promesa bilateral de venta

(iv) Pacto de preferencia

(3) Complejidad de la operación: Es una operación compleja

no solo el contrato, sino también los contratos conexos a dicha
venta. Contratos conexos, accesorios.

(a) Deben interpretarse como si fueran una sola

operación. El incumplimiento de uno incide en el otro, la
eventual nulidad de uno puede incidir en la nulidad de
los otros.

En ambas promesas es usual que se
pida una cantidad de dinero:
Arras:
1. Arras Confirmatorias: En
caso de incumplimiento
deben ser devueltas o
imputadas al pago
2. Arras Penitenciales: suma
para desistir del contrato y
no celebrar el contrato
definitivo
a. La parte que no
haya incumplido
puede retener las
arras o exigir el
doble de las que
haya entregado
Contratos preliminares
(1) Promesa unilateral de venta
(2) Una de las partes se compromete en un futuro a vender.
El promitente se obliga a vender en un futuro un bien al
beneficiario
(3) Naturaleza: Promesa y Precontrato
(a) El promitente no da su consentimiento, se obliga a
vender en un futuro
(i) Puede negarse y está obligado al pago de
daños y perjuicios
(ii) Tenemos en este caso solo acción de
cumplimiento
(b) El beneficiario no tiene ningún tipo de obligación,
solo tiene un derecho de comprar en las condiciones
establecidas en el contrato
c) Promesa unilateral de compra
(1) Promitente: Eventual comprador y el beneficiario
eventual vendedor
d) Promesa bilateral de venta: Es el contrato en el cual las
partes se obligan recíprocamente a celebrar en un futuro el
contrato de venta
(1) Ambas partes son beneficiarios y promitentes
(2) Naturaleza: Promesa bilateral y precontrato (Toda
promesa contiene el precio y la identificación del objeto)
(3) Diferencia con la venta dos posturas:
(a) En la venta el vendedor transfiere la propiedad y
el comprador tiene que pagar el precio
(b) Contiene los mismos elementos que la promesa
bilateral de venta
 e) Pacto de Preferencia o prelación autónoma: Es el
precontrato por el cual el promitente se obliga en caso de vender a
realizar una oferta prioritaria a una persona

(1) Fuente Convencional

(2) Fuente Legal Preferencia Ofertiva

(a) Prioridad de realizar la oferta al arrendatario

pero imposición de la ley

(b) Obligatoria para el arrendador, potestativa para

el arrendatario

(c) Debe realizarse de acuerdo a la formula

contenida a la ley de Vivienda

2. Venta de bienes muebles

Por lo general la venta de bienes muebles se forma con la oferta- aceptación, con el encuentro de
voluntades se formó el contrato. La venta de bienes muebles en el pasado se caracterizó por las
normas de protección al consumidor por obligaciones de información que le imponía la ley.

a) Modalidades

(1) Venta sujeta a ensayo previo: Se juzga hecha bajo

condición suspensiva, el comprador se encuentra autorizado a
utilizar el bien durante un periodo de tiempo determinado

(2) Venta ad gustum: En cuanto a las mercancías que se

acostumbra gustar yo probar antes de comprarlas, no queda
perfeccionada la venta hasta que el comprador no haya hecho
conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o
por el uso.

(3) Venta de mercancía con sujeción al peso, cuenta o

medida: Cuando se trata de mercancía vendida con sujeción al
peso o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las
cosas vendidas quedan a riego y peligro del vendedor, hasta
que sean pesadas, contadas o medidas.

(a) La transferencia de los riesgos es accesoria a la

transferencia de la propiedad: La transferencia de los
riesgos y la propiedad opera únicamente cuando se midió
y peso.
 (4) Venta con pacto “additionis diem” o mejor comprador:
Es aquella que se tendrá por no celebrada si:
Si se cumplen esas dos condiciones
(a) El comprador encuentra la posibilidad de vender
(Concurrentes) la venta desaparece
la cosa en mejores condiciones
como si jamás hubiese existido
(b) El comprador no esta dispuesto a aceptar esas
Venta sometida a CONDICION
nuevas condiciones
RESOLUTORIA

3. Otro tipo de ventas NO RELACIONADAS CON EL CONSENTIMIENTO

a) Venta con arras: Las arras son un contrato REAL a falta de

estipulación en contrario lo entregado en arras en el momento de
la celebración del contrato o con anterioridad se considera como
garantía en caso de contravención.

(1) Las arras son garantías de daños y perjuicios: es decir se

puede demandar cualquier otro daño que no sea cubierto por
las arras

(a) Arras Penitenciales

(b) Arras Confirmatorias

b) Venta a crédito: Se relaciona con el objeto cuando el pago del

precio es diferido

(1) Mediante cuotas sucesivas hasta que se extinga la deuda

(2) Pago total diferido

c) Venta a entrega escalonada:

(1) Venta a entrega escalonada: Se refiere al objeto, a la

cosa vendida

d) Venta con pacto de retracto

III. Elementos esenciales a la existencia y validez de la venta

A. Capacidad y poder

Incapacidad: Alguno de los sujetos no posee capacidad negocial, los supuestos que vamos a
estudiar los sujetos tienen capacidad negocial pero el ordenamiento jurídico para el contrato de
venta establece algunas prohibiciones. De allí que las llamemos incompatibilidad

1. Incompatibilidades para vender y comprar

a) Entre marido y mujer: Evitar fraudes a los acreedores por

ventas simuladas entre cónyuges y donaciones . Para que proceda
tal incompatibilidad deben cumplirse dos requisitos de forma
concurrentes

(1) Un contrato en sentido estricto: Venta de bienes y no de

derecho

(2) Un matrimonio valido: Unión estable de hecho

b) Constituida a favor del cónyuge, de los acreedores y

herederos

c) Nulidad Absoluta

2. Incapacidades para Vender

a) No se puede vender un bien cuando sobre el pesa una

prohibición de enajenar o gravar

b) Si el bien ha sido objeto de embargo

c) En caso de atraso o quiebra

3. Incapacidades para Comprar

a) Supuestos que se refieren a una relación de dependencia o

confianza

(1) Padre y madre sobre los bienes del hijo

(2) Tutores, y curadores sobre los bienes de las personas

sometidas a su cuidado

(3) Los mandatarios, administradores o gerentes

 (4) Empleados públicos sobre los bienes de la nación o
establecimientos públicos cuya administración estuvieren
encargados

(5) Fiscales, magistrados, secretarios de tribunal y oficiales

de la justica sobre los derechos o acciones litigiosos de la
competencia del tribunal

b) Prohibición de pacto de cuota Litis: Prohibición de los

abogados de adquirir la propiedad de los bienes litigiosos respecto
a los cuales presto su magisterio

(1) Relación Abogado-Cliente

(2) Abogado actué por sí mismo o interpuesta persona

(3) Que se trate de bienes litigiosos respecto a los cuales

presta su magisterio

(4) Es una prohibición de cualquier acto traslativo

c) Sanción: Nulidad Relativa

B. Objeto
El objeto de cada una de las partes es la prestación a la que se están comprometiendo… Ambos
tienen que cumplir con los requisitos del 1.155: Licito, posible, determinado y determinable.

1. Objeto del Vendedor: La cosa

a) Cosas Incorporales: La venta fue concebida para las cosas

corporales (susceptibles de apropiación). Cuando se trata de cosas
incorporales hablamos de cesión de crédito

b) Las cosas inexistentes: En el momento de la formación

(1) En el momento de la formación ejecución : Si la cosa

existía en el momento de la formación y deja de existir en el
momento de la ejecución Teoría del Riesgo

(2) En el momento de la FORMACIÓN

(a) Que la cosa no exista por pérdida total: Nulidad

absoluta por ausencia de objeto y causa
 (i) Excepción: Se puede contratar sobre una
cosa Futura.

(a) Excepción a la excepción: Sucesión

aun no abierta

(b) Que no exista por pérdida parcial: El comprador

puede elegir entre desistir el contrato o pedir la parte
que le corresponde mediante la disminución del precio
(Se requiere perito expertos)

c) Las cosas inalienables: No todas las cosas pueden ser

vendidas o no son disponibles en razón de orden publico .

(1) Inalienabilidad convencional: Podemos establecer en un

contrato que determinado bien no puede ser vendido, tiene que
ser temporal no puede ser perpetua y debe justificarse en un
interés serio.

d) Venta de la cosa ajena: La cosa vendida debe ser propiedad

del vendedor, o más específicamente el vendedor debe tener
derecho de disposición sobre la cosa. Cuando el vendedor no tiene
derecho de disposición estamos ante una venta de cosa ajena
susceptible de nulidad relativa

(1) Sanciones: Nulidad Relativa, solo la parte a favor de

quien se instituyo la norma puede exigir la sanción, esta
sanción esta instituida a favor del comprador. Solo el
comprador puede intentar la nulidad por venta de la cosa ajena

e) Cosas que no son venta de cosa ajena:

(1) La venta de una propiedad sometida a condición: La

venta estará igualmente condicionada. Nadie puede transmitir
un derecho mayor al que posee.

(2) La venta de una cosa indivisible

(a) Que la venta se refiera a la cuota del vendedor

sobre la cuota indivisible

(b) Que el vendedor transmita la propiedad de toda la

cosa indivisible

(3) Promesa por un tercero: Contrato por el cual, alguien se

compromete a que otro le venda.

Problema del carácter determinado o determinable de la cosa.

 (1) Cosa Genérica: Es suficiente que se especifique
especie y cantidad, para que haya transmisión de la
propiedad de la cosa genérica además de la identificación es
necesaria la individualización: pesar y medir

f) Cosa cierta o especifica: Deben identificarla plenamente con

precisión en el contrato, establecer las características

g) Objeto determinable: Mecanismo para la determinación del

bien

2. Objeto del Comprador: EL precio

a) Funciones:

(1) Criterio de calificación del contrato: Si no tiene precio

no es una venta (Donación o permuta)

(2) Condición o elemento esencial de la venta: Puede

consistir en un capital, suma de dinero o renta. Precio como
condición esencial de la venta.

(a) Determinado o determinable

b) Problema del Precio: Real y serio

IV. Efectos de la Venta
El principal efecto de la Venta es la TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD, a esa transferencia se le
asocia la TRANSEFRENCIA DE LOS RIESGOS

A. Transferencia de la propiedad
1. Transfiere la propiedad con todos sus atributos

2. La transferencia opera con el consentimiento

3. Excepciones: Ventas Obligatorias, aquellas en las cuales las partes

subordinan o retardan la transferencia de los riesgos aunque haya
habido consentimiento

a) Venta sometida a término suspensivo

b) Venta de cosas alternativas

c) Venta de la cosa futura

d) Venta sometida a condición suspensiva

e) Venta con reserva de dominio: La transferencia de la

propiedad se transmite cuando el comprador pague la totalidad
del precio o una parte del precio, por lo general es la totalidad. Es
una venta sometida a condición suspensiva. Garantía impropia a
favor del vendedor

(1) Peculiaridades de la Venta con reserva de dominio: No

se transfiere la propiedad, si los riesgos

(a) Venta a plazo o crédito

(b) Tiene por objeto bienes muebles por su naturaleza

(c) Los objetos de la venta no deben estar destinados

a la transformación o integración en otros productos

(d) Los objetos no deben estar destinados a la reventa

(e) La transferencia de la propiedad se subordina al

pago del precio

(f) La duración de la venta no puede ser superior a

cinco años
 (2) Requisitos para que la venta sea oponible a terceros:

(a) Las cosas vendidas deben estar identificadas

individualmente

(b) Deben tener un superior a 0,25

(c) La cosa vendida no debe estar integrada a un bien

inmuebles

(d) Deben cumplirse las formalidades de la ley de

venta con reserva de dominio

(i) Formalización de documento

(3) Mientras se esté realizando la venta con reserva de

dominio, el comprador no podrá realizar actos de disposición, a
menos que haya sido autorizado por el propietario.

(a) El vendedor puede reivindicar la cosa

(b) Puede demandar el pago de la totalidad del precio

(4) Riesgos: En caso de perecimiento de la cosa el crédito

del vendedor es prendario, se transforma en crédito
privilegiado

4. Transferencia de la propiedad y de los Riegos, oponibilidad a

terceros

a) Bienes muebles: Posesión vale título, en favor de los

tenedores de buena fe

b) Bienes inmuebles: La transferencia de la propiedad opera

solo consensu, pero para que sea oponible a terceros debe estar
registrada en la oficina sub-alterna del registro competente

c) En la cesión de crédito o cesión de derechos: Para que

produzca efectos frente a terceros es necesario que se notifique o
acepte la cesión el deudor
 d) Res perti dominus (Teoría de los riesgos):

(1) Mora: Si hay retardo en la entrega de las cosas puede no

aplicar la teoría de los riesgos

(2) Efecto retroactivo en la condición suspensiva: Los

riesgos aplican hacia el futuro

(3) Autonomía de la voluntad

B. Obligaciones del Vendedor

1. Obligación de transferir

a) Principios: Son las obligaciones del vendedor la tradición y el

saneamiento de la cosa vendida

2. Obligación de hacer la tradición: Poner la cosa vendida en

posesión material del comprador

a) Entrega de la cosa: Obligación consecuencial de la

transferencia de la propiedad, el vendedor debe entregar la cosa
vendida en el estado en que se halle, refleja la obligación de
conservar la cosa hasta la entrega y la debe cuidar como el buen
padre de familia

(1) La obligación de la entrega comprende los accesorios y

todo cuanto este destinado a perpetuidad para su uso.

b) Conformidad de la cosa entregada

(1) Las obligaciones deben cumplirse tal y como han sido

pactadas: Principios de identidad e integridad del pago

(2) La no conformidad puede ser de tipo cualitativo

cuantitativo , ejemplos de no conformidad la garantía de la
cabida
 (a) Venta de inmueble con expresión de medida a
razón de tanto por medida: Un precio calculado por
unidad de medida

(b) Venta de un bien inmueble sobre cuerpo

determinado o cierto: Un precio Global con indicación de
superficie

c) Modos de hacer la tradición ¿Cómo entregan?

(1) Regla General: Lo pactado por las partes

(2) Bien Inmueble: Titulo o llaves

(3) Bienes muebles: entrega real o material de los mismos

(4) Cosas incorporales: Con la entrega del titulo

d) Lugar de hacer la tradición

(1) Regla general: Lo pactados por las partes en el contrato

(2) Si es una cosa cierta: Donde se encontraba la cosa al

momento de la venta

(3) Cosa genérica: Regla general del pago (Domicilio del

deudor, en este caso el vendedor)

e) Momento de la tradición ¿Cuándo entregan?

(1) Regla General: Contrato

(2) Si no llego a un cuando sobre la oportunidad de la

entrega, el vendedor no queda obligado a entregar hasta que el
comprador no haya pagado el precio

f) Sanción de la obligación de hacer la tradición: En caso de

incumplimiento de la obligación de tradición, el comprador va a
tener disposición los remedios que le otorga el derecho contractual

(1) Acción de cumplimiento, excepción por inejecución,

(2) Es muy común que se establezcan cláusulas de

resolutorias expresas, dan lugar a la terminación del contrato
de pleno derecho
3. Obligación de saneamiento

a) Saneamiento por evicción: Definición legal, Por el

saneamiento que debe el vendedor al comprador responde: De la
posesión pacifica de la cosa, de los vicios ocultos y del saneamiento en
caso de evicción.

(1) Saneamiento en caso de Evicción: Se dirige a proteger al

comprador de los defectos de la posesión de la cosa (Busca que
la cosa pueda poseerla el comprador sin que lo molesten en la
posesión)

(a) Saneamiento por hecho propio: Aunque no se

haya estipulado que el vendedor no queda obligado al
saneamiento, responderá, sin embargo del que resulte de
un hecho que le sea personal. Toda convención en
contrario es nula

(i) Buena FE abstención del vendedor a

cualquier acto que moleste la posesión del
comprador

(ii) Imprescriptible e indivisible

(b) Saneamiento por hecho de terceros : Obligacion

del vendedor de garantizar ña posesión pacifica de la
propiedad o el derecho del comprador frente a
perturbaciones de terceros

(i) Legitimación Activa: El comprador, los

causahabientes a titulo universal del comprador
y los causahabientes a título particular

(ii) Legitimación Pasiva: El vendedor, los

causahabientes a titulo universal del vendedor,
los causahabientes a titulo universal del
causante del vendedor (Quien le vendió o
transfirió la propiedad y además pueden ejércela
contra los cauhsabientes a titulo universal del
causante

(c) Condiciones de Procedencia del saneamiento

(i) Existencia de un derecho de un del

tercero: La perturbación en la posesión debe
originarse en el derecho de un tercero
 (ii) El derecho del tercero debe causar
evicción

(a) Evicción Total: Afecta la totalidad

(b) Evicción Parcial: Afecta una parte

divisa de la cosa

(c) Evicción menor: Afecta el uso o goce

del derecho propiedad del comprador
(Servidumbre)

(iii) El derecho del tercero debe ser anterior a

la venta

(iv) Buena fe del comprador: El comprador

desconocía los derechos sobre la cosa

(2) Efectos del Saneamiento: El comprador tiene derecho a

ejercer la acción de saneamiento contra el vendedor o la
demanda que ejerza el tercero contra el comprador el puede
llamar a juicio al vendedor en garantía incidente.

(a) Garantía incidente: El tercero ejerce su derecho

contra el comprador- propietario y este puede citar a
quien se encuentra obligado en saneamiento a que
intervenga en el juicio. El vendedor se vuelve parte del
juicio es oponible al vendedor con autoridad de cosa
juzgada cuando la decisión sea definitivamente firme.

(i) Economía Procesal

(ii) Evita el 1.517: Que el vendedor oponga las

defensas suficientes que tenía para ser absuelto

b) Saneamiento por vicios ocultos

El vendedor esta obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos que le hagan
impopia para el uso a que este destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el
comprador hubera conocido , no lo habría comprado o lo habría hecho por un precio menor
 (1) Condiciones de procedencia

(a) Existencia de un vicio: Vicio redhibitorio, hace la

cosa impropia para su uso o inadecuada para aquello a
lo que está destinada
Si se cumplen estos cinco requisitos
(b) Que ese vicio sea de cierta entidad
el comprador tiene dos opciones:
(c) Que el vicio sea anterior a la venta: Posterior Res
1. Hace desaparecer el contrato:
perit dominus
Acción redhibitoria
(d) Que el Vicio sea oculto
2. Acción Estimatoria: Mantiene el
contrato solicitando la disminución (i) Vicio aparente: Diligencia del buen padre
del precio de familia (Culpa in contraendo)

El comprador puede solicitar el (a) Reusarse a comprar

pago de daños y perjuicios
(b) Aceptar la entrega, realizando la
reserva

(c) Negarse a pagar el precio

(e) Buena fe del comprador

C. Obligaciones del Comprador:

1. Obligación de Recibir la entrega

a) Bienes Inmuebles: Retiro de título de propiedad o llaves

b) Bienes muebles: Retirar materialmente la cosa, pago de los

gastos de transporte.

c) En caso de incumplimiento: Todas las acciones de los

contratos bilaterales

2. Obligación de pagar los gastos

3. Obligación de pagar el precio (Mínimo contractual)

a) Momento del pago ¿Cuándo pagan?:

(1) Contrato

(2) En el lugar y momento de la tradición

b) Lugar del pago

(1) Contrato
 (2) Se paga en el domicilio del comprador

c) ¿A quien pagan?

(1) Al vendedor o su representante, reglas generales del

pago

d) ¿Cuánto pagan?

(1) Lo establecido en el contrato , si el precio no esta

establecido se recurre a los mecanismos de determinación del
pago

e) Intereses del precio

(1) Si se establecido en el contrato

(2) Si el comprador incurre en mora

4. Remedios en casos de incumplimiento

a) Derecho a ejercer todos los remedios de los contratos

bilaterales

b) Remedios especiales que solo aplican a la venta

(1) Resolución de pleno derecho en interés del vendedor en

la venta de bienes muebles:

(a) Si el comprador no recibe la cosa

(b) Si el se presenta a recibirla pero no ofrece cumplir

con su obligación de pagar el precio

(2) Hipoteca legal sobre bienes inmuebles

(3) Derecho a reivindicar la cosa vendida o impedir su

venta de contado de bienes muebles, cuando no se haya
establecido plazo para pagar el precio

(4) Remedio adicional a favor del comprador: Derecho a

suspender el pago

(a) Si ha sido perturbado en su derecho o tenga

fundado temor

(b) No debe haber pagado el precio

(c) Para que proceda no debe haber renunciado al

derecho de suspender el pago