El Derecho Registral en La Jurisprudencia

de R.L.
Actualmente es Asistente Legal del Estudio “Campos, Herbozo, Caqui & Paz Abogados S. Civil
Barandiarán” de la misma casa de estudios.

Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León
Asistente de Docencia de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la
Civil.
participado como ponente en diferentes congresos, cursos y seminarios en temas de Derecho
Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común”. Ha
otros. Asimismo, es autor colectivo de la obra titulada “La Nueva Propiedad Horizontal:
agonía del principio del tracto sucesivo en el Registro de Personas Jurídicas y Naturales” entre
Notarial. Autor de diversos artículos en revistas especializadas de Derecho Civil como la “La
Colaborador permanente de Gaceta Jurídica en el área legal de Derecho Civil, Registral y
Derecho Administrativo y Gestión Pública Descentralizada.

Observancia Obligatoria, Derechos Reales, Negocio Jurídico y Contratos, así como también en
Derecho Notarial, Derecho Registral Predial e Inmobiliario, Derecho Registral y Precedentes de
Universidad Católica del Perú. Ha seguido estudios de especialización sobre Derecho Registral,
Avanzada en Derecho Civil Patrimonial del Centro de Educación Continua de la Pontiﬁcia
Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios en el Curso de Especialización
El autor es Abogado y Bachiller en Derecho por la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la
ANGEL RIMASCCA HUARANCCA
ANGEL RIMASCCA HUARANCCA

El autor es Abogado y Bachiller en Derecho por la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios en el Curso de Especialización
Avanzada en Derecho Civil Patrimonial del Centro de Educación Continua de la Pontiﬁcia
Universidad Católica del Perú. Ha seguido estudios de especialización sobre Derecho Registral,
Derecho Notarial, Derecho Registral Predial e Inmobiliario, Derecho Registral y Precedentes de
Observancia Obligatoria, Derechos Reales, Negocio Jurídico y Contratos, así como también en Ángel Rimascca Huarancca
Derecho Administrativo y Gestión Pública Descentralizada.
Colaborador permanente de Gaceta Jurídica en el área legal de Derecho Civil, Registral y

Notarial. Autor de diversos artículos en revistas especializadas de Derecho Civil como la “La
agonía del principio del tracto sucesivo en el Registro de Personas Jurídicas y Naturales” entre
EL DERECHO
otros. Asimismo, es autor colectivo de la obra titulada “La Nueva Propiedad Horizontal:
Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común”. Ha
participado como ponente en diferentes congresos, cursos y seminarios en temas de Derecho
REGISTRAL
Civil.
Asistente de Docencia de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la

Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León
Barandiarán” de la misma casa de estudios.
en la jurisprudencia
Actualmente es Asistente Legal del Estudio “Campos, Herbozo, Caqui & Paz Abogados S. Civil
de R.L. del Tribunal Registral
Ángel Rimascca Huarancca
EL DERECHO
REGISTRAL
en la jurisprudencia
del Tribunal Registral
DIÁLOGO
CON LA
JURISPRUDENCIA
EL DERECHO REGISTRAL
EN LA JURISPRUDENCIA DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
PRIMERA EDICIÓN
JUNIO 2015
5,060 ejemplares
© Ángel Rimascca Huarancca

© Gaceta Jurídica S.A.
PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN
TOTAL O PARCIAL
DERECHOS RESERVADOS
D.LEG. Nº 822
HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA

BIBLIOTECA NACIONAL DEL PERÚ
2015-07680
LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED
ISBN: 978-612-311-270-7
REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL

11501221500648
DIAGRAMACIÓN DE CARÁTULA
Martha Hidalgo Rivero
DIAGRAMACIÓN DE INTERIORES
Miguel Ángel Salinas Arica
Gaceta Jurídica S.A.

Angamos Oeste 526 - Miraflores
Lima 18 - Perú
Central Telefónica: (01)710-8900
Fax: 241-2323
E-mail: ventas@gacetajuridica.com.pe
Impreso en: Imprenta Editorial El Búho E.I.R.L.

San Alberto 201 - Surquillo
Lima 34 - Perú
A la memoria de mi madre Francisca, quien formó
mi carácter de decisión, convicción y voluntad.
A mi padre Francisco, por su apoyo incondicional
y por ser, además, quien alienta mis pasos.
A mis hermanos David y Brus, por el apoyo
y confianza que depositan en mí.
PRÓLOGO
El autor, Ángel Rimascca Huarancca, flamante abogado, conspicuo

integrante de la Promoción 2014 de la Facultad de Derecho y Ciencia Po-
lítica de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, que lleva el nom-
bre del eminente civilista “Carlos Fernández Sessarego”, que he tenido el
honor de apadrinar, ha tenido la gentileza de pedirme que prologue su pri-
mera producción bibliográfica, lo que hago con el mayor agrado, a la que
con certeza seguirán muchas más, por la calidad de su contenido que será
fuente de consulta no solo para los estudiantes de Derecho, sino también
de los abogados, registradores, notarios y demás operadores del Derecho
en el sistema registral.
El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral es
una obra muy didáctica, cada uno de los tópicos del Derecho Registral el
autor los aborda emitiendo conceptos claros y precisos, que luego los re-
crea y enriquece con opiniones vertidas sobre los mismos temas por con-
notados juristas extranjeros y nacionales cuidadosamente seleccionados,
para finalmente complementar con las apreciaciones vertidas por el Tribu-
nal Registral al absolver el grado de las apelaciones interpuestas contra las
observaciones y tachas sustantivas formuladas por los registradores, con lo
que se le brinda al lector una información completa sobre cada tema.
No solo en el epígrafe sino en el contenido tiene presencia relevante
la jurisprudencia del Tribunal Registral, que es una valiosa fuente creado-
ra del Derecho, es que toda legislación y regulación normativa deviene en
estática por su naturaleza, y además –como toda obra humana–, es imper-
fecta, presenta vacíos y algunas deficiencias que son llenadas por la juris-
prudencia, que es la doctrina que van formando los vocales integrantes del
Tribunal Registral en la aplicación de las normas legales y reglamentarias
a los problemas concretos que les enfrenta la realidad, que es más poderosa
7
Ángel Rimasca Huarancca
que cualquier previsión normativa, con cuyos pronunciamientos se va for-

mando la auténtica fisonomía del Derecho Registral en su actuar concreto,
como un Derecho vivo en aspecto dinámico.
Los abogados, registradores, y especialmente los notarios revisamos
constantemente los precedentes jurisprudenciales para absolver una obser-
vación o fundamentar una apelación contra observaciones declaradas sub-
sistentes o contra tachas sustantivas, es que, como lo anota el autor, el lite-
ral a.3) del artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos
contiene una regla de calificación que induce al registrador a que conozca
de un caso similar a sujetarse al criterio ya establecido cuando el caso ten-
ga las mismas características, aunque los intervinientes en el acto y la par-
tidas registrales a las que se refiere sean distintos; y en esa línea son aún
más valiosas las resoluciones discutidas y aprobadas en el Pleno del Tri-
bunal Registral por su efecto vinculante, por ser precedentes de observan-
cia obligatoria.
Un aspecto medular que recorre transversalmente todo el libro des-
de el tema inicial, es la función esencial de los Registros Públicos de otor-
gar seguridad jurídica, que es uno de los valores esenciales que persigue el
Derecho: “la seguridad jurídica, soporte imprescriptible de la justicia y el
orden social” como lo señalara el gran notarialista español Juan Vallet de
Goytisolo, tanto en su aspecto estático, protegiendo al titular registral que
no puede quedar privado de su derecho sin su consentimiento, como en
su expresión dinámica, brindando seguridad a los terceros que contratan
confiados en la información que proporciona el Registro, la publicidad
registral depende de la exactitud del título y de la correcta expresión ju-
rídica del negocio en él contenido, y en esta faz dinámica de la vida con-
tractual adquiere protagonismo la intervención del notario, cuya función
no solo es autenticadora de la voluntad de las partes sino configurativa del
instrumento notarial para garantizar su eficacia.
Como el registro está al servicio de la seguridad jurídica, únicamen-
te puede ser un registro de títulos, pero de títulos válidos y auténticos, y
siendo la fuente más copiosa de estos las escrituras públicas que facciona
el notario, el autor dedica el último capítulo de su obra al Derecho Nota-
rial, cuyos temas los desarrolla con solvencia siguiendo el mismo esque-
ma conceptual, doctrinario y jurisprudencial, materia que no podía faltar
8
El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral
pues la función del notario debe armonizarse y engarzarse con el sistema

registral, no puede existir contraposición entre ambas funciones notarial
y registral, son complementarias para alcanzar la seguridad jurídica, es el
norte que guía ambas funciones.
La lectura del libro ha sido refrescante y enriquecedora, felicito a Án-
gel Rimascca Huarancca por su primera producción bibliográfica que no
sorprende por su juventud y a la vez su madurez académica, solo un apa-
sionado del estudio del Derecho, disciplinado en sus labores de investiga-
ción y persistencia en alcanzar las metas que se fija, puede producir una
obra de esta calidad, no es necesario ser pitoniso para augurarle éxitos en
su difusión, que lo motivará sin duda a nuevos emprendimientos hasta con-
vertirse en un publicista de nota en materia jurídica.
Lima, junio de 2015
Juan Bélfor ZÁRATE DEL PINO
Notario de Lima
Profesor Principal de Derecho Civil
de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
9
PRESENTACIÓN
Es en las últimas décadas, con el auge de la economía y más especí-

ficamente con el desarrollo inmobiliario de nuestro país, que el Derecho
Registral se ha visto con mayor interés en el contexto jurídico.
En efecto, para nadie es desconocida la íntima relación entre el creci-
miento de la economía en un país y el Derecho Registral: la inscripción de
constitución de empresas, de sucursales, compraventas, hipotecas, habili-
taciones urbanas, constitución de garantías mobiliarias, etc., resulta conse-
cuencia directa de dicho crecimiento.
Asimismo, el hecho de que en estos últimos lustros se haya abierto en
muchas universidades la maestría en Derecho Registral y Notarial deviene
en indicador inmediato de la importancia que merece el estudio de la dis-
ciplina en comento.
Acorde con esta importancia, resulta plausible que un joven aboga-
do aporte con su libro sus investigaciones sobre los principios y el proce-
dimiento registral, vinculándolos con la jurisprudencia expedida por la se-
gunda instancia registral (Tribunal Registral), enriqueciendo con ello la
literatura registral.
Recordemos que el Tribunal Registral, como última instancia admi-
nistrativa registral, resuelve los títulos apelados calificados por la prime-
ra instancia (registradores), coadyuvando con sus resoluciones a uniformi-
zar criterios en la resolución de casos similares, incidiendo con ellos en la
predictibilidad y seguridad jurídica que se debe brindar a los ciudadanos.
Ángel Rimascca Huarancca, en su libro presentado El Derecho
Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral, desarrolla los con-
ceptos y características del Derecho Registral, complementándolos con las
resoluciones expedidas por la segunda instancia registral; es decir, se toma
el arduo trabajo de revisar todas y cada una de las resoluciones expedidas
11
por el Colegiado desde su creación (en 1995), para escoger las más idóneas
y exponerlas en cada concepto registral materia de estudio.
Prosigue en su labor de estudio con los principios registrales, defini-
dos por Roca Sastre como “las orientaciones capitales, las líneas directri-
ces del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales y el resultado
de la sintetización del ordenamiento jurídico registral”, uniéndolas con las
partes pertinentes de las resoluciones expedidas por el Tribunal Registral,
mejorando con ello los conceptos, en tanto dicho Tribunal, con la expe-
riencia que le da resolver las apelaciones en el día a día, conceptualiza los
principios y los aplica a cada caso concreto con la riqueza y matices que la
realidad presenta.
En los siguientes capítulos nos habla del sistema registral peruano así
como del procedimiento registral, haciendo énfasis en la calificación reali-
zada tanto por los registradores como por el Tribunal Registral, relievando
los precedentes de observancia obligatoria dados por el Tribunal, los cua-
les son de obligatorio cumplimiento para ambas instancias.
Ángel Rimascca también estudia la publicidad registral, los objetivos
de la misma, señalándonos cómo esta se objetiviza por medio de los diver-
sos certificados expedidos por las oficinas registrales.
Luego reseña sobre la inexactitud registral y su rectificación, todo con-
cordado con las resoluciones del Tribunal Registral, explotando así la rica
experiencia plasmada en las resoluciones que tiene el Colegiado en sus
casi veinte años de existencia.
Finalmente, termina con el Derecho Notarial relacionándolo con el
Derecho Registral, dándonos con ello un interesante panorama de ambas
disciplinas que resultan aún más meritorias por la juventud del autor.
Quiero reiterar mi felicitación y parabienes a Ángel Rimascca, exce-
lente alumno y amigo, por su aporte, exhortándolo a que siga en la investi-
gación y augurándole desde ya un futuro prometedor en esta disciplina tan
cambiante como es el Derecho.
Lima, junio de 2015
Samuel GÁLVEZ TRONCOS
Vocal del Tribunal Registral de la Sunarp
12
INTRODUCCIÓN
El Derecho Registral como el Derecho Notarial son áreas del Derecho

de gran relevancia por la trascendencia social y económica que tienen en
la población. Ellos son particularmente depositarios de la seguridad jurí-
dica, la publicidad, la protección y el orden, en una palabra “paz”. A este
valor es al que debe aspirarse en última instancia la jurisprudencia del Tri-
bunal Registral, la cual ha tenido un destacable desarrollo en nuestro país.
Esta es la vocación también de esta investigación denominada El Derecho
Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral, la cual contendrá un
enfoque tridimensional; en el sentido de que se desarrollará la materia en
tres perspectivas: una conceptualización propia, la doctrina y la jurispru-
dencia del Tribunal Registral.
La obra refleja nuestro interés vocacional por estas áreas del Dere-
cho, el cual se ve impulsado por la constatación de que la bibliografía
jurídica nacional en Derecho Registral y Notarial no es de las más mo-
dernas en cuanto a su desarrollo conceptual, doctrinario y jurispruden-
cial para quienes expresen su interés en ellas. Nuestra literatura registral
y notarial es además poco abundante en nuestro medio. En este escenario
se desarrolla en esta obra una exposición integral del Derecho Registral
y Notarial, en forma ordenada y con sentido didáctico. Estas son las ra-
zones que nos han motivado a publicar esta obra.
De esta manera, buscamos hacer un análisis y un desarrollo sistema-
tizado completo del Derecho Registral desde la perspectiva y opinión del
Tribunal Registral recogidas en sus distintas resoluciones, en vista de que
el Tribunal conoce y resuelve en segunda y última instancia las apelacio-
nes interpuestas contra las observaciones, tachas y otras decisiones de los
registradores emitidas en el ámbito de su función registral, estableciendo
criterios de interpretación de las normas que regulan los actos, negocios
13
jurídicos y derechos inscribibles, las mismas que serán de observancia

obligatoria para las instancias registrales y los administrados, quienes a
su vez tendrán la posibilidad de conocer de antemano la respuesta que ha
dado el Tribunal Registral a una situación concreta.
Los fallos registrales cumplen con generar predictibilidad a los ad-
ministrados, registradores y la comunidad en general respecto de la inter-
pretación de las instituciones registrales, de tal manera que el administra-
do antes de iniciar cualquier procedimiento registral podrá tener la certeza
acerca de la interpretación de las instituciones del Derecho Registral, y
cuál será el resultado final que obtendrá. Además, de ser este el objetivo de
este trabajo, se realizará también un desarrollo completo del marco teóri-
co con claridad, orden sistemático y sencillez abordando la conceptualiza-
ción paralela de la doctrina comparada y las normas que regulan las insti-
tuciones del Derecho Registral.
Asimismo, el desarrollo de nuestra obra continúa una tradición divi-
soria temática común a muchos tratadistas del Derecho Registral y No-
tarial, es en ese sentido que ha sido dividido en seis capítulos, en los que
trataremos los principios registrales, procedimiento registral, el sistema
registral peruano, las inscripciones registrales y su publicidad, la inexacti-
tud registral y su rectificación y, por último, el Derecho Notarial y sus im-
plicancias en el Derecho Registral.
Antes de señalar el contenido de los capítulos, queremos precisar, que
el Derecho Registral es para nosotros un conjunto de principios, normas
así como también reglamentos de carácter especial, que estudian la tutela
de ciertas situaciones jurídicas a través del sistema de publicidad jurídico-
legal, que produce determinados efectos jurídicos sustantivos en el Dere-
cho Privado, tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de situa-
ciones jurídicas con la finalidad de dotar de justicia y seguridad al tráfico
jurídico de intereses económicos. Por otro lado, el Derecho Notarial es
para nosotros un conjunto principios y normas jurídicas que regulan la or-
ganización de la función notarial, así como también regula la forma ju-
rídica y la autenticidad de los instrumentos públicos notariales, y demás
hechos, negocios y actos jurídicos que se plasman en los instrumentos pú-
blicos, a los que el notario público dota de fe.
14
En el primer capítulo realizaremos un desarrollo del marco concep-

tual del Derecho Registral, sus características, la función del registro y la
publicidad registral, así como los principios registrales y su clasificación
en principios registrales referidos a los requisitos de la inscripción (ro-
gación, titulación auténtica, tracto sucesivo, legalidad y especialidad) o
como principios registrales que generan efectos ante la inscripción (legiti-
mación, fe pública registral, prioridad preferente o de rango, prioridad ex-
cluyente, publicidad y oponibilidad). En el segundo capítulo desarrolla-
remos las técnicas registrales, la partida registral, el asiento registral, los
registros jurídicos y registros administrativos, el sistema registral y, final-
mente, el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintenden-
cia Nacional de los Registros Públicos, su respectiva finalidad, objeto y las
garantías y los registros que comprenden el Sistema Nacional de los Re-
gistros Públicos.
En el tercer capítulo desarrollaremos el procedimiento registral, las
instancias registrales, el título y su presentación, el asiento de presenta-
ción, la calificación registral, la conclusión del procedimiento registral,
el recurso de apelación, la demanda contenciosa administrativa contra re-
soluciones del Tribunal Registral y, por último, los precedentes de obser-
vancia obligatoria. En el cuarto capítulo desarrollaremos la inscripción
registral y su tipicidad, la anotación preventiva, la duplicidad de partidas,
la publicidad de los registros públicos y los derechos registrales.
En el capítulo quinto desarrollaremos la inexactitud registral, sus res-
pectivos tipos, el error de concepto y material y, por último, la rectificación
registral. Finalmente, en el último capítulo se desarrollará el Derecho No-
tarial, el notario, la función notarial, la fe pública notarial, la Ley del No-
tariado peruano, el instrumento público notarial, la escritura pública, los
instrumentos públicos extraprotocolares (actas y certificaciones), traslados
instrumentales como los testimonios, boletas y el parte notarial, así como
el Colegio de Notarios.
Esta obra va dirigida a todos profesionales, estudiantes de Derecho y
estudiosos que se dedican a la actividad del Derecho Registral y Notarial,
y sobre todo deseo que ella sirva como una herramienta útil para fomentar
el estudio y la comprensión de esta materia.
15
No queremos finalizar esta introducción sin antes expresar nuestro

más profundo agradecimiento al Dr. Juan Carlos Esquivel Oviedo por su
apoyo para que esta obra se hiciera realidad. Del mismo modo mi más pro-
fundo reconocimiento al Notario de Lima, Dr. Juan Bélfor Zárate Del Pino,
quien fuera mi profesor, hoy amigo y uno de los más destacados juristas
en nuestro medio, a quien profeso un inmensurable respeto, y quien me ha
honrado al prologar esta obra. Asimismo, mi especial agradecimiento al
Dr. Samuel Hernán Gálvez Troncos, vocal del Tribunal Registral de la Su-
narp, quien me ha dispensado su valioso tiempo para hacer la presentación
de esta obra. Finalmente, un agradecimiento especial a Gleidis Campon
Chuqui por su apoyo constante y por la revisión de la obra.
Lima, junio de 2015
EL AUTOR
16
CAPÍTULO I
EL DERECHO REGISTRAL
Y SUS PRINCIPIOS
I. EL DERECHO REGISTRAL
1. Concepto
El Derecho Registral es una disciplina jurídica constituida por un con-

junto de principios, normas y reglamentos de carácter especial, que regu-
lan y desarrollan la tutela de ciertas situaciones jurídicas a través del Sis-
tema de Publicidad Jurídico Legal, y que producen determinados efectos
jurídicos sustantivos en el Derecho Privado, tales como el nacimiento, pre-
ferencia y oponibilidad, con la finalidad de dotar de seguridad al tráfico
jurídico de intereses económicos.
Cabe señalar, que los principios y normas referidas regulan la organi-
zación y funcionamiento de los Registros Públicos, además de la supervi-
sión de los servicios de inscripciones en los diferentes registros de carác-
ter jurídico que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos
(Sinarp). Asimismo, regulan también los efectos de la publicidad registral
formal directa e indirecta, del contenido de las partidas registrales y de los
títulos que generaron su inscripción.
Uno de los principales fines del Derecho Registral es, pues, otorgar
seguridad al tráfico jurídico y a los derechos; es decir, brinda seguridad
jurídica dinámica a los terceros de buena fe que contratan en virtud de la
información obtenida del registro, y otorga seguridad jurídica estática al
titular registral.
17
Por otro lado, respecto a las denominaciones del Derecho Registral ha

tenido varias denominaciones(1) en el transcurrir del tiempo, tal es así que
las legislaciones del derecho comparado también se han manifestado sobre
este punto. Del mismo modo en la doctrina no hay unanimidad sobre la ter-
minología o denominación del Derecho Registral.
Tal es así, que la doctrina española lo ha llamado “Derecho
Hipotecario”(2); pero para un sector de la doctrina alemana suele lla-
marse “Derecho Inmobiliario”, a diferencia de otros autores que lo deno-
minan “Derecho del Registro de la Propiedad” o “Derecho Inmobiliario
Registral”. Sin embargo, actualmente existe una tendencia de denominarlo
como “Derecho Registral”.
Para Roca Sastre: “el Derecho Inmobiliario Registral, es el conjunto
de normas legales, que regulan la organización y el funcionamiento del
Registro de la Propiedad Inmueble y la práctica, valor y efectos de sus
asientos de inmatriculación registral de fincas, con sus modificaciones,
y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y administrativas
registrales y anotaciones preventivas admitidas”(3).
Molinario señala que el Derecho Registral es “el conjunto de princi-
pios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encar-
gados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así
como también la forma como han de practicarse tales registraciones, y los
efectos y consecuencias jurídicas que derivan de estas”(4).
Por su parte, García García conceptualiza al Derecho Registral
como “el conjunto de normas y principios que regulan la exteriori-
zación continuada y organizada a efectos de producir congnoscibi-
lidad general, de situaciones jurídicas inmobiliarias, a través de la
(1) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, 2ª edición,
Civitas, Madrid, 2005, p. 39 y ss.
(2) La denominación “Derecho Hipotecario” a simple vista en nuestra imaginación nos lleva a pensar
que se trataría del derecho real de hipoteca. Sin embargo, aquello no es la lógica, ya que la razón de
dicha denominación yace para los españoles en relación de que su Ley básica se llama: “Derecho
Registral Inmobiliario”, el cual es la ley de hipoteca, por ello es llamado “Derecho Hipotecario”.
(3) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario.
Tomo I, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 83.
(4) MOLINARIO, Ángel E. Curso de derecho registral inmobiliario. Registro de la Propiedad Inmueble,
Buenos Aires, 1971, p. 15.
18
institución del Registro de la Propiedad, cuyo objeto es la inscripción o

anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre el inmueble”(5).
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha dado una opinión
sobre el Derecho Registral, en los términos siguientes:
“Una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos
es la seguridad jurídica de quienes se amparan en la fe del Registro.
(…) la seguridad Jurídica (…) es uno de los fines más preciados del
Derecho Registral en la medida que otorga certeza y protección a los
actos y derechos registrados.
La seguridad jurídica se logra a través de la denominada publicidad-
efecto, que viene a ser la información oficial por medio de la cual
crece el grado de seguridad de los terceros en las relaciones jurídi-
cas en general, en cuanto evita que negocios y actos queden ocultos.
De ello, se puede inferir que los hechos, actos o documentos publici-
tados están dotados de una presunción de exactitud. Es por ello que la
publicidad registral no solo atribuye cognoscibilidad legal (posibili-
dad de conocer) a las situaciones jurídicas inscritas, sino además, atri-
bución de veracidad o de verdad oficial de los actos y contratos que
publicita”(6).
2. Características del Derecho Registral
El Derecho Registral tiene diferentes características:
A. Es un Derecho autónomo
El Derecho Registral es un derecho autónomo porque tiene sus pro-

pias normas, es decir, tiene su propia legislación, principios, además de
las diferentes directivas que salieron respecto a un registro y/o por un
reglamento.
Por su parte, García García señala que: “el derecho hipotecario está
compuesto por una pluralidad de normas que en esencia son de derecho
(5) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 65.

(6) Resolución N° 022-2009-SUNARP-TR-A, f. j. 2.
19
civil, pero que comprenden también normas relacionadas con otras partes
del Derecho (Procesal, Administrativo, Mercantil, Fiscal, etc.). Esta plu-
ralidad de normas plantea el problema de la autonomía o no del Derecho
Hipotecario (…)”(7).
Lacruz señala que: “el Derecho Inmobiliario registral es un conjunto
de normas civiles, administrativos y procesales concurrentes sobre un
mismo objeto. Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina su
notable autonomía didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo si
se observa que la relación registral que regulan imprime a muchas de esas
normas un carácter específico muy acentuado (…)”(8).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la
autonomía del Derecho Registral, en los términos siguientes:
“El numeral 2 del artículo II del Título Preliminar de la Ley N° 27444,
Ley del Procedimiento Administrativo General, establece que los pro-
cedimientos especiales creados y regulados como tales por ley expresa,
atendiendo a la singularidad de la materia, se rigen supletoriamente
por dicha ley en aquellos aspectos no previstos y en los que no sean
tratados expresamente de modo distinto. En materia registral, el ar-
tículo 2009 del Código Civil establece que los Registros Públicos se
sujetan a lo dispuesto en dicho código, a sus leyes y reglamentos espe-
ciales, consagrándose de este modo, la autonomía del Registro y del
Derecho Registral con relación a los demás entes administrativos”(9).
B. Es un Derecho heterogéneo
El Derecho Registral está conformado por normas de Derecho Público

y Derecho Privado, las mismas regulan la organización registral adminis-
trativa como el procedimiento registral de la inscripción de un título. Dicha
inscripción persigue el bien común preferido por los terceros que contra-
tan con títulos registrables.
(7) Ibídem, p. 66.

(8) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobilia-
rio Registral. José María Bosch Editor, Barcelona, 1984, p. 21.
(9) Resolución N° 1987-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.
20
García señala que: “el derecho hipotecario es un derecho privado pero

con una serie de relaciones con el derecho público”(10).
Por su parte, Roca Sastre señala que: “el derecho inmobiliario registral
persigue la seguridad de la propiedad inmueble y del tráfico jurídico sobre
la misma, tanto en el aspecto adquisitivo como en el creditual”.
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión general de
la característica del Derecho Registral, respecto a lo público, en los térmi-
nos siguientes:
“Lo que interesa a los terceros, que buscan el máximo de certidumbre
y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurí-
dicas publicitadas, así como las titularidades que a estas correspon-
den. Lo que interesa entonces, tanto para la tutela de derechos como
para la seguridad en el tráfico patrimonial, son los efectos exterioriza-
dos de aquellos actos, así como la vigencia y duración en el tiempo de
dichos efectos. El titular y los terceros resultarán beneficiados o per-
judicados dependiendo de si la situación o derecho se encuentra o no
publicitado.
En ese sentido, esta instancia de manera reiterada ha señalado que
el Registro es un mecanismo de seguridad que publicita con carácter
erga omnes derechos y situaciones jurídicas que por naturaleza son
oponibles frente a terceros, con el fin de que los destinatarios de esta
publicidad utilicen la información para tomar decisiones adecuadas en
la contratación reduciendo sensiblemente los costos”(11).
C. Es un derecho limitativo
El Derecho Registral tiene como característica la de ser limitativo, en

virtud de que los derechos, actos inscribibles y demás derechos que por su
naturaleza son inscribibles en el Sistema Nacional de los Registros Públi-
cos se dan porque de manera expresa así lo señala una Ley. Por lo tanto,
las inscripciones se realizan númerus clausus, en tanto que solo accederán

21
a los registros públicos los actos o derechos que previamente están seña-
lados en una Ley.
Por su parte, el Tribunal Registral se ha pronunciado al respecto, sobre
la característica del Derecho Registral de ser limitado, en los términos
siguientes:
“En relación a lo que se inscribe en el Registro, algunos autores seña-
lan que lo que se inscribe es el título; otros, el derecho, otros, los actos
por los cuales se constituyen, declaran, reconocen, transmiten, modifi-
can o extinguen relaciones jurídicas. Sin embargo, la doctrina en gene-
ral se muestra partidaria del principio de tipicidad del contenido del
Registro, es decir, solo los actos o hechos que dispongan las leyes se
considerarán como inscribibles”(12).
Asimismo, dicho Tribunal agrega que “(…) no debemos perder de
vista que son los terceros los más interesados en saber de antemano y
con precisión lo que puede acceder al Registro, de allí que la tipicidad no
podría estar al arbitrio de los particulares o del Registrado, caso contrario
no podría dársele al registro la eficacia de inoponibilidad, pues los terceros,
ignorantes de lo que puede acceder, no acudirían al Registro”.
D. Es un derecho formalista
El Derecho Registral tiene como característica el de ser formalista,

debido a que los documentos que dan mérito para su inscripción: Parte
notarial, parte judicial y documentos administrativos deben de cum-
plir con determinados requisitos formales. Asimismo, el procedimiento
registral está sujeto a etapas preclusivas y requisitos para la inscripción y/o
denegatoria de un título que contiene el acto rogado.
3. Función del registro
La función del registro es brindar seguridad jurídica, la cual se mani-

fiesta en dos momentos: seguridad jurídica dinámica y seguridad jurí-
dica estática. La seguridad jurídica dinámica consiste en brindar informa-
ción a todas las personas en general que desean contratar con los titulares
22
propietarios, así como también brindar la información sobre la vigencia de

los apoderados; es decir, informa quienes son los reales propietarios de un
determinado bien a transferir o adquirir. En cuanto a la seguridad jurídica
estática se entiende por esta a la intangibilidad del contenido de los asien-
tos registrales.
Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado la función del
registro en los términos siguientes:
“El efecto más importante del Registro es el de otorgar seguridad jurí-
dica. El Registro cumple una doble función, por un lado, da certeza
a los terceros sobre aquellas situaciones publicadas y, por otro, cuida
que la realidad que obra en él sea inalterable por causas ajenas al nor-
mal tráfico jurídico. Esto es lo que se conoce como publicidad estática
y dinámica, por la primera se defiende al titular registral, y en virtud
de la segunda se protege a los terceros que contratan teniendo como
respaldo la fe del Registro. En este marco, y como herramientas para
lograr la finalidad del Registro, encontramos una serie de principios
registrales que coadyuvan a que la seguridad jurídica publicada por el
Registro no sea un mero enunciado”(13).
“[D]ebe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de
actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de
circulación de bienes y derechos (…)”(14).
4. La publicidad registral y su función
La publicidad registral es aquella divulgación jurídica que se obtiene

por medio de un órgano específico denominado registro(15), dicha publici-
dad tiene como finalidad hacer cognoscible (posibilidad de conocer) deter-
minadas situaciones jurídicas para la tutela de derechos y para la seguri-
dad del tráfico jurídico. Asimismo, esta publicidad legal es garantizada por
el estado en virtud de que esta función debe ser ejercida en favor de los
particulares.
(13) Resolución N° 018-2014-SUNARP-TR-T, ff. jj. 2 y 3.

(15) ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 6.
23
La publicidad registral cumple doble función, una de ellas es la de pro-

porcionar seguridad en el tráfico jurídico y la otra es la seguridad de los
derechos subjetivos que se están publicitando en los registros públicos. Y
para que “la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica
pretendido resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda,
los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser
objeto de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del prin-
cipio de especialidad o de determinación, que vale tanto como hablar del
principio o regla de necesaria claridad o transparencia”(16).
García García señala que la “publicidad registral es la exteriorización
continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para
producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídi-
cos sustantivos sobre la situación publicada”(17).
Por su parte, Chico y Ortiz señala que la publicidad registral es un
“requisito que, añadido a los que rodean a las situaciones jurídicas, ase-
gura frente a todos la titularidad de los derechos y protege al adquirente
que confía en sus pronunciamientos, facilitando de esta manera el crédito
y protegiendo el tráfico jurídico”(18).
En vista de esta mirada panorámica, el Tribunal Registral ha emitido
opinión respecto de la publicidad registral y su función, en los siguientes
términos:
“La publicidad registral cumple una función de interés general, que
consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, y solo puede
lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual
necesita que la calificación del registrador se realice en forma pru-
dente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reco-
nociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza
sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral.
Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos
(16) MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de Univer-
sitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles
de España, Centro de Estudios Registrales, Volumen II, España, 1992, pp. 405 y 406.
(18) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios Sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, 4ª edición, Marcial
Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales, Madrid, 2000, p. 180.
24
en donde sea posible llegar a una interpretación razonable que pro-

penda a la inscripción, sin que se infrinja el ordenamiento jurídico”(19).
II. PRINCIPIOS REGISTRALES
En las últimas décadas, en nuestro país el tráfico de bienes inmuebles

ha crecido exponencialmente, en tanto que uno puede observar las ave-
nidas de Lima y notará diferentes inmuebles construidos o en proceso de
construcción, generando un lógico crecimiento también en los Registros
Públicos, en tanto dicha institución busca salvaguardar las adquisiciones y
–sobre todo– uno confía en la publicidad que brinda dicha institución. En
efecto, el adquirente tiene la confianza en que los asientos que se publi-
citan de los inmuebles tengan la exactitud con la realidad extrarregistral,
confianza sustentada a su vez en un conjunto de principios que coadyuvan
al cumplimiento de los fines que tiene el sistema registral, como dar segu-
ridad jurídica al tráfico de bienes(20).
1. Concepto
El sistema registral peruano ha acogido ciertos principios que mani-

fiestan determinadas líneas, directrices al procedimiento registral; dichos
principios son un conjunto de reglas jurídicas y/o normas fundamentales,
que guían y sirven de base al sistema registral peruano, y que pueden ser
señalados por la misma Ley; es decir, el Código Civil y demás normas
como el Reglamento General de los Registros Públicos o puede extraerse
de la interpretación sistemática de las diversas normas de nuestro ordena-
miento jurídico.
Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguien-
tes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo,

(20) Por lo que se está afirmando que el titular registral prevalecerá aunque en la realidad extraregistral
fuera otra la historia, de esta manera Díez-Picazo y Gullón señala: “El sistema hipotecario en este
aspecto formal sacrifica al titular real, al titular civil, en beneficio del titular registral en caso de dis-
cordancia entre las dos titularidades. Es una consecuencia lógica, por otra parte, del principio de
exactitud registral. Si el Registro se presume exacto e íntegro, es decir, se presume que guarda una
concordancia con la realidad, se piensa que la titularidad formal coincide con la titularidad civil” en
DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos
S.A., España, 1977, p. 309.
25
publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o

impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral.
En palabras de Roca Sastre, se puede señalar que los “principios sue-
len considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización
técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestada
en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas
directrices del sistema inmobiliario registral español”(21).
Por su parte, José Manuel García García conceptúa los principios
hipotecarios como “las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe
tener un determinado sistema registral”(22).
Al respecto, el Tribunal Registral estableció una idea conceptual sobre
los principios registrales, en los términos siguientes:
“Los principios registrales (…) constituyen los rasgos fundamentales
que sustentan el derecho registral, delimitando de ese modo los alcan-
ces de la calificación registral (…)”(23).
2. Con relación al Código Civil y al Título Preliminar del RGRP
Los principios registrales se encuentran consagrados en el Título I del

Libro IX del Código Civil y en el Título Preliminar del Reglamento Gene-
ral de los Registros Públicos(24), así como también se establecen principios
registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Socie-
dades(25), además de otros Reglamentos Registrales especiales y otras nor-
mas donde también se consagran principios registrales. Todo ellos guardan
concordancia, ya que si comparamos los principios registrales que están
señalados en el Código Civil y en las otras normas referidas, se podrá
observar que en el Libro IX del Código Civil no se encuentra el Principio
(21) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 93.
(24) El Reglamento General de los Registros Públicos fue aprobado mediante Resolución del Superinten-
dente Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP/SN. Publicado en el diario oficial
El Peruano el 19 de mayo de 2012.
(25) El Reglamento del Registro de Sociedades fue aprobado mediante Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos N° 200-2001-SUNARP/SN. Publicado en el diario oficial El
Peruano el 27 de julio de 2001.
26
de Especialidad, pero que sí explícitamente lo hace el artículo IV del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
Cabe señalar, que al registro se aplica todos los principios que están
consagrados en los reglamentos mencionados, así como también el Código
Civil, toda vez que el legislador ha señalado que “los registros que tienen
tratamiento en nuestro Código son aquellos a los que es posible aplicar los
principios de derecho registral reconocidos en nuestra legislación y tra-
dición jurídica como los de rogación, calificación, legalidad, publicidad,
legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo y prioridad, que agota
gran parte del contenido del Título I relativo a las Disposiciones Genera-
les, aplicables en todos los registros”(26).
Así también, el Tribunal Registral se ha manifestado al respecto, en
los siguientes términos:
“(…) Son aplicables al Registro, los principios registrales previstos en
este Reglamento(27) y los demás regulados por el Reglamento General
de los Registros Públicos y por el Código Civil. Ahora bien, general-
mente se asocia a los Registros Públicos con el concepto de seguridad
jurídica, siendo esta un valor fundamental de toda sociedad democrá-
tica y constituye un factor coadyuvante en la estabilidad de los dere-
chos, pilar del desarrollo social y económico, en buena cuenta es un
principio que otorga certeza y protección a los derechos subjetivos”(28).
3. Los principios registrales y la calificación
Resulta exigible la aplicación de los principios registrales en la califi-

cación registral toda vez que el marco conceptual de los principios que son
considerados como requisitos de inscripción, como por ejemplo los princi-
pios de legalidad, tracto sucesivo, especialidad, rogación, etc., deberán ser
observadas al momento de la inscripción de un acto jurídico y/o derecho;
y sobre todo, debemos tener en consideración al momento de calificar los
(26) En exposición de motivos oficial del Código Civil Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de
noviembre de 1990 en las páginas 4 y 5.
(27) Se refiere al Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, ello en relación a las líneas
anteriores de la Resolución citada.
27
principios que son considerados como efectos de la inscripción (principio

de publicidad, legitimidad, prioridad preferente, etc.).
En conclusión, el procedimiento registral está regido por principios
que determinan su funcionamiento, pero que además determinan los atri-
butos que le son conferidos a los actos jurídicos que se inscriben en los
registros públicos.
El Tribunal Registral ha señalado respecto de la calificación y los prin-
cipios, lo siguiente:
“La calificación registral se realiza en el marco de los principios
registrales, que constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el
derecho registral, delimitando de ese modo los alcances de la califica-
ción registral.
Así, en virtud del principio de legalidad, contemplado en el primer
párrafo del artículo 2011 del Código Civil y en el artículo V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros, Públicos, esta-
blece que los Registradores y el Tribunal Registral, en sus respectivas
instancias, califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los registros públicos.
Cabe resaltar que están dentro de los alcances de la calificación, no
solo evaluar la legalidad de los documentos que se presentan al registro
(título formal), sino también la “validez del acto” (título material), es
decir, tanto el Registrador y como el Tribunal Registral deberán tener
en cuenta al momento de realizar el control de legalidad de los títulos
ingresados al registro las normas generales de validez de los actos jurí-
dicos, así como las específicas de cada contrato en particular”(29).
4. Clasificación de los principios registrales
Los principios registrales se pueden clasificar de diferentes mane-

ras, tal es así que los autores alemanes nos hablan de principios sustanti-
vos o materiales y principios adjetivos o de procedimiento, como reflejo,
28
los primeros del Código Civil y los segundos de la Ordenanza del Regis-
tro(30), sobre dicha clasificación hay varios autores españoles que compar-
ten dicha posición.
Al respecto, García García señala que dicha clasificación es una forma
artificial de calificarlo, ya que los principios hipotecarios que pretenden
ser organizados en aspectos formales y materiales se conciben ambos en
la Ley Hipotecaria española; es decir, la Ley Hipotecaria es, al mismo
tiempo, una Ley de carácter material y formal, por lo que no es posible
hacer dicha distinción, toda vez que se trata de aspectos íntimamente enla-
zados y cuya separación puede llevar a erróneas interpretaciones. A dife-
rencia de lo que ocurre en las legislaciones germánicas, donde puede dis-
tinguirse una parte registral sustantiva, representada por el Código Civil, y
una parte formal o adjetiva, representada por la Ordenanza Inmobiliaria(31).
En tal sentido, para García García los principios hipotecarios deben
ser clasificados atendiendo a la distinción de los que representan “requisi-
tos de la inscripción” y los que significan “efectos de la inscripción”, cuya
clasificación creemos que es la más aceptable para clasificar (por temas
didácticos) los principios registrales.
En tanto, nuestro ordenamiento jurídico recoge los referidos princi-
pios en el Libro IX del Código Civil y de la misma manera en el Título Pre-
liminar del Reglamento General de Registros Públicos, así como también
en otros Reglamentos especiales y otras normas respectivas, la cual guarda
relación con lo establecido en la exposición de motivos oficial del libro de
registros públicos del Código Civil(32).
- Los principios registrales que se refieren a los requisitos de inscripción
son los siguientes: rogación, titulación auténtica, tracto sucesivo, lega-
lidad y especialidad.
- Los principios registrales que generan efectos ante la inscripción son
los siguientes: legitimación, fe pública registral, prioridad preferente
o de rango, prioridad excluyente, publicidad y oponibilidad.
(32) Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990.
29
4.1. Principios Registrales que se refieren a los requisitos de inscripción
A. Principio de rogación
a. Concepto
El principio de rogatoria o de instancia consiste en materializar la pre-
sentación de un documento en un título, la cual será calificada por el regis-
trador para su respectiva inscripción. Además, el referido documento con-
tiene un acto inscribible, el cual insta al registro para que se califique.
Asimismo, mediante este principio se establece que las inscripciones de
los actos y contratos en el registro no se realizan de oficio, sino que requie-
ren siempre de petición de parte interesada. Por tanto, los actos y contra-
tos se inscriben a instancia del interesado, en tanto que el procedimiento
registral solo se iniciará a solicitud del interesado, nunca a instancia del
registrador.
Atilio Cornejo opina que el principio de rogación –también llamado
“de instancia–, en virtud del cual toda modificación de una determinada
situación registral debe ser pedida (instada) por una persona especialmente
legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de
parte legitimada”(33).
En opinión de Roca Sastre: “El principio de rogación o de instancia es
la expresión de uno de los caracteres fundamentales imperantes en nues-
tro sistema inmobiliario registral (…), consistente en que el procedimiento
registral solamente puede ser iniciado a instancia de parte mediante soli-
citud o petición dirigido al Registrador, para que este ponga en curso
tal procedimiento, salvo cuando excepcionalmente puede este actuar de
oficio”(34).
En nuestra legislación, el principio de rogación está recogido en el ar-
tículo 2011 del Código Civil, que de forma literal indica: “Los registrado-
res califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción (…)” (el resaltado es nuestro). Asimismo, en el artículo III del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos reza
de la siguiente manera: “Los asientos registrales se extienden a instancia
(33) ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 75.
30
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de

título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario
(…)”.
Al respecto, el Tribunal Registral conceptualiza el principio de roga-
ción, en los términos siguientes:
“El artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos, regula el principio de rogación, señalando que
los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste
en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa (…)”. Por rogación se entiende el acto cuya inscrip-
ción se solicita ante el registro. Esta rogatoria se plasma en el formu-
lario de solicitud de inscripción y se encuentra contenida en el título.
Título, de acuerdo al artículo 7 del citado Reglamento, es el docu-
mento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente
el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
Ello importa que la rogatoria plasmada en el formulario, esto es, el
acto que se ha señalado inscribir, debe encontrarse contenido en los
documentos conformantes del título, de ese modo, aun cuando no se
haya señalado todos los actos que se solicitan inscribir, ello no consti-
tuye obstáculo alguno para que estos tengan acogida registral, siempre
que se encuentren contenidos en los documentos presentados, de allí
que la rogatoria alcance a todos los actos inscribibles contenidos en el
título, salvo reserva expresa”(35).
b. Legitimación
Solo aquellas personas que tienen legitimidad pueden solicitar la ins-
cripción de un título, ello de conformidad con el artículo III del Título Preli-
minar del Reglamento General Registros Públicos, que señala lo siguiente:
“(…) Se presume que el presentante del título actúa en representación del
adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción
31
que se solicita, salvo que aquel haya indicado en la solicitud de inscripción

que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del proce-
dimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose
que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá
también actuar la persona a quien este representa (…)”.
En consecuencia, los legitimados son los otorgantes del acto o derecho
y/o tercero interesado, quienes pueden solicitar la inscripción del título,
subsanar las observaciones, desistirse de la solicitud de inscripción, o de
algunos de los actos rogados y también interponer recurso de apelación.
Asimismo, según lo establecido en el artículo 12 del Reglamento
General Registros Públicos, el notario tiene interés propio a efectos de la
solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta
facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acre-
ditados. Cabe señalar, que tratándose de títulos presentados en los Regis-
tros de Predios y de Mandatos y Poderes, solo el notario ante quien se
otorgó la escritura pública puede presentar los títulos, por sí mismo o a tra-
vés de sus dependientes acreditados, según se establece en la sétima dispo-
sición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo N° 1049.
Por su parte, García García señala que “la manifestación más impor-
tante de la rogación es, según se ha indicado, la petición de inscripción
(…) la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistin-
tamente: a) Por el que adquiera el derecho; b) Por el que lo transmita;
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir;
d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos. Agrega dicho
autor que también (…) “se considerará a quien presente los documentos
correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción”(36).
Por su parte, el Tribunal Registral ha dado una opinión de las personas
legitimadas para solicitar la inscripción, en las siguientes líneas:
“En concordancia con el artículo III del Título Preliminar del Regla-
mento General de los Registros Públicos. Conforme a lo señalado por
estas normas, se encuentran legitimadas para solicitar una inscripción:
32
a) Los otorgantes del acto o derecho, lo que implica una formulación

que comprende tanto a las partes de un contrato, a quien realiza un
acto unilateral, a las autoridades judiciales o administrativas, etc., es
decir, en sentido general, todos aquellos que, de acuerdo con las pre-
visiones establecidas para cada acto o derecho inscribible, intervienen
en la formalización del acto o derecho con trascendencia registral.
b) Los terceros interesados, que son aquellos que, sin haber partici-
pado directamente en la generación del acto o derecho objeto de ins-
cripción, pueden verse afectados o beneficiados con su incorporación
a la publicidad registral. Cabe indicar que no se requiere que el inte-
rés sea acreditado, es decir, que se pruebe la existencia de un interés
material o moral que motive la solicitud de inscripción, salvo dispo-
sición expresa en contrario. Esto obedece al hecho que la rogación es
solo la forma en que el título accede al Registro, siendo que, una vez
sujeto a la calificación registral, salvo supuestos excepcionales como
el señalado, lo que se evalúa es al mismo título y no a la legitimación
de quien formuló la rogación.
De esta manera, no siendo necesario acreditar el interés para formular
la inscripción, la consecuencia es que, con carácter general, cualquier
persona con capacidad de ejercicio, podrá dar inicio al procedimiento
registral, sin que el Registro deba efectuar indagaciones respecto al
interés en virtud del cual se actúa”(37).
c. Reserva de rogación
Por la rogatoria se solicita la inscripción de un acto, donde el regis-
trador calificará la información que le es presentada y determinará si la
inscripción del acto es factible; sin embargo, el presentante del acto a
inscribirse puede pedir la reserva de la rogatoria de determinados actos que
están contenidos en el documento, sin que ello impida la inscripción de
los demás actos contenidos en el título. Al respecto, el Tribunal Registral
señala lo siguiente:
“Así, el artículo III del Título preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos (RGRP), concordante con el artículo 2011 del
33
Código Civil establece que: “[L]os asientos registrales se extienden a

instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado,
en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposi-
ción en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribi-
bles contenidos en el título, salvo reserva expresa”.
En el mismo sentido, el artículo 12 señala que la solicitud de inscrip-
ción debe contener, entre otros datos, los actos o derechos cuya ins-
cripción se solicita y, en su caso, de los que el solicitante formule
reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título
Preliminar del citado Reglamento. De acuerdo a las normas citadas,
se puede concluir que la rogatoria se encuentra contenida en el título
presentado y no necesariamente en la solicitud que la acompaña, salvo
que expresamente se reserve la inscripción de alguno de los actos con-
tenidos en el título”(38).
d. Desistimiento de rogación
La acción de rogatoria al inicio no es obligatoria, pero una vez iniciada
continúa de oficio, pues ello no impide que el presentante se desista de la
misma en forma total o parcial, siempre que dicho desistimiento no afecte
los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles. Por tanto, “el
desistimiento es la petición que se efectúa en el registro para que se inte-
rrumpa el examen del documento cuya inscripción o anotación se rogó, o
se deje sin efecto la calificación producida”(39).
Asimismo, el desistimiento lo debe realizar el presentante del título
mediante escrito con firma legalizada por notario público o por funciona-
rio autorizado, mientras no se hubiere efectuado la inscripción correspon-
diente. En el caso de que sea el presentante un notario público no requerirá
legalización de firma.
Por otro lado, si fuera un parte judicial, solo podrá desistirse la persona
a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante
haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona
distinta, en cuyo caso solo procederá el desistimiento a solicitud de esta.

(39) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 75.
34
Si el juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de

la inscripción, el registrador dará por concluido el procedimiento registral
tachando el título.
Por su parte, García García señala que: “el desistimiento es una soli-
citud de cancelación del asiento de inscripción (…)”, además, agrega que
“la manifestación del principio de rogación en este punto la constituye la
solicitud de desistimiento, pues la ‘aceptación’ y consiguiente cancelación
del asiento de presentación, es manifestación del principio de calificación
registral”(40).
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre el
desistimiento de rogatoria, en los términos siguientes:
“De lo señalado tenemos que los actos rogados son actos separables,
en consecuencia si lo que se pretende es la inscripción de la compra-
venta detallada en el tercer considerando de la presente resolución, es
que de conformidad con el artículo 13 del RGRP deberá solicitarse el
desistimiento parcial de la rogatoria de saneamiento de área y medi-
das perimétricas, para lo cual deberá adjuntarse escrito con firma lega-
lizada por Notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha
certificación”(41).
i) Clases de desistimiento: total y/o parcial
El desistimiento puede ser total o parcial, si fuera el primero, pues el
solicitante renuncia de forma total a la inscripción de los actos o derechos
inscribibles instados por su persona en un episodio anterior; por el contra-
rio, en el desistimiento parcial, la parte solicitante se limita a solo renun-
ciar en una parte de la inscripción y con respecto a los demás actos que
proseguirán con su respectiva inscripción.
Asimismo, cabe señalar que solo procede este último únicamente
cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no
afecte los elementos esenciales de otros actos o derechos inscribibles.

35
Por su parte, Chico y Ortiz afirma que: “puede el desistimiento ser

total, que no se define, pero que es aquel que afecta a todos los actos ins-
cribibles contenidos en el documento presentado, es decir, genéricamente,
al título presentado como tal en su integridad, y parcial cuando ‘solamente
afectare a una parte del contenido del documento’. Si el desistimiento es
total, la solicitud debe formularse ‘en documento público o privado con
firmas legitimadas notarialmente’. Si es parcial, la solicitud puede hacerse
‘verbalmente’ (en todo caso, ‘la solicitud de desistimiento se hará constar
por nota al margen del asiento de presentación de que se trate’)”(42).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre
las clases de desistimiento, en los términos siguientes:
“(…) Se dispone que el desistimiento pueda ser total o parcial. La
aceptación del desistimiento total debe constar en el Diario. El desis-
timiento es parcial cuando se limita a alguna de las inscripciones soli-
citadas. Este último procede únicamente cuando se refiere a actos
separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos
esenciales del otro u otros actos inscribibles. Se agrega que el desis-
timiento regulado en este artículo se tramita utilizando la misma vía
que el reingreso. Así, si el desistimiento de la rogatoria es total y fuera
aceptado por el Registrador, el procedimiento registral concluirá, tal
como lo dispone el artículo 2.c) del mencionado Reglamento”(43).
e. Excepciones
i) Rectificación de oficio
La rectificación de oficio es una excepción al principio de rogación
toda vez que el artículo 76 del Reglamento General de Registros Públi-
cos señala que los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud
de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la exis-
tencia de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectifi-
cación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la califica-
ción de una solicitud de inscripción, el registrador determine que esta no
puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título
(42) CHICO Y ORTIZ, José María. Loc. cit.

36
ya inscrito. Cabe señalar, que no procederán las rectificaciones cuando

haya obstáculos que lo impidan en la partida registral.
Por su parte, García García señala que: “hay supuestos en que el Regis-
trador puede actuar de oficio, sin necesidad de que lo solicite expresamente
persona alguna. Se trata de algunos supuestos de cancelación por caduci-
dad, o de conversión de inscripciones o de práctica de anotaciones preven-
tivas de suspensión, e incluso de inscripciones en diferente folio para dar
una mayor claridad”(44).
El Tribunal Registral ha dado una opinión respecto a la rectificación
de oficio, en los términos siguientes:
“Uno de los principios que informa el derecho registral peruano es el
principio de rogación, según el cual toda inscripción se efectúa en vir-
tud a la solicitud de parte, salvo disposición normativa que establezca
la posibilidad de efectuar inscripciones de oficio, como ocurre con las
rectificaciones de los errores materiales y los de conceptos necesarios
para la inscripción de algún acto”(45).
ii) Hipoteca legal
La hipoteca legal está regulada en el artículo 1118 del Código Civil,
tal dispositivo establece supuestos de excepción del principio de rogatoria,
y que las mismas constituyen de pleno de derecho y se inscriben de oficio,
bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de
los cuales emanan. Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opi-
nión, sobre la hipoteca legal, en los términos siguientes:
“El artículo 1119 del Código Civil dispone en su primer párrafo lo
siguiente: ‘Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se
constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsa-
bilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de los cua-
les emanan’. El numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil reconoce
la hipoteca legal respecto ‘del inmueble enajenado sin que su pre-
cio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un
tercero’ (el resaltado es nuestro).

37
No existe en la hipoteca legal, manifestación de voluntad de las par-

tes, como ocurre en el caso de la hipoteca convencional, en la cual se
requiere, como se señala en el artículo 1098 del Código Civil, la mani-
festación expresa del propietario del bien en el sentido de constituir la
hipoteca afectando así el predio de su propiedad; así como la indica-
ción del manto del gravamen. Al no existir manifestación de volun-
tad, sino que la hipoteca surge de manera automática en los supuestos
expresamente determinados por la ley, solo cabe que la inscripción se
extienda sobre la base de los elementos contenidos en el acto jurídico
del cual nace la obligación garantizada con la hipoteca legal (…).
Siendo su constitución de pleno derecho y su inscripción obligato-
ria, el registrador solo puede omitir la extensión del asiento cuando
mediare la renuncia expresa del acreedor a la hipoteca legal, la cual,
conforme al artículo 1120 del Código Civil, puede efectuarse antelada
y unilateralmente. Si se produce anteladamente, el acreedor acepta que
el bien del deudor no queda afectado con la hipoteca legal en respaldo
de su crédito. Si se produce con posterioridad, se configuraría como
causal de extinción de la hipoteca conforme al numeral 3 del artículo
1122 del Código Civil”(46).
B. Principio de titulación auténtica
a. Concepto
El principio de titulación auténtica prescribe que las inscripciones
se extienden en mérito a instrumentos públicos, y solo por excepción se
puede extender inscripciones en mérito a instrumentos privados, para lo
cual debe existir una norma que le autorice; es decir, por regla general se
inscriben en mérito a los documentos públicos, y por excepción en mérito
a documentos privados.
Al respecto, Antonio Manzano Solano conceptualiza el principio de
titulación auténtica expresando que “no basta, sin embargo cualquier título
o documento, sino que además, ha de ser documento público y autén-
tico. Esta sería la segunda nota básica del procedimiento registral en nues-
tro sistema: principio de documentación pública frente al principio de
38
documentación privada. Es insuficiente, pues, que los documentos que

contengan derechos inscribibles estén solamente suscritos por los intere-
sados; precisa que en su creación haya intervenido una persona dotada
por el Estado de facultades legales para conferirles carácter de públicos y
auténticos”(47).
Por su parte, Atilio Cornejo define “como aquel documento escrito,
público o privado, cuyo contenido es generalmente dispositivo, y que ins-
trumenta un hecho, tomado este concepto en sentido amplio, que por dis-
posición de la ley, debe ser inscripto en un registro, para producir determi-
nados efectos jurídicos”(48).
En nuestra legislación, el principio de titulación auténtica está reco-
gido en el artículo 2010 del Código Civil, que de forma literal dice: “La
inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público,
salvo disposición contraria” (el resaltado es nuestro). Asimismo, en el
artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos que reza de la siguiente manera: “Los asientos registrales
se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario (…)”. Cabe señalar, que el artículo 7 de la Ley
N° 27755 señala que para la inscripción de actos de disposición emanados
de la voluntad de las partes solo se admitirán escritura pública o formula-
rio registral legalizado por notario, salvo el caso de formalidades distin-
tas previstas por leyes posteriores a la Ley N° 27755. Dichos formularios
registrales deben estar certificados por notario público o abogado fedatario
y los documentos privados legalizados por notario público.
El Tribunal Registral conceptualiza el principio de titulación autén-
tica, en los términos siguientes:
“El artículo 2010 del Código Civil establece que ‘la inscripción se
hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo dis-
posición contraria’. Dicho numeral debe concordarse con el artículo
III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
(47) MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario: Para iniciación y uso de universi-
tarios. Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1992,
p. 439.
39
Públicos, cuyo primer párrafo indica que ‘Los asientos registrales se

extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario (…)’.
La normativa antes descrita trata del denominado principio de titula-
ción auténtica, por el cual las inscripciones como regla general se rea-
lizan en mérito a documentos públicos, como partes notariales o par-
tes judiciales y excepcionalmente, siempre que una disposición legal
así lo establezca, en virtud a documentos distintos, como por ejemplo
documentos privados con legalización notarial de firmas”(49).
b. Título
i) Concepto
El título es aquel documento que contiene el acto inscribible, y que
es objeto de inscripción, la cual insta la respectiva inscripción ante regis-
tros, dicho documento fundamenta de forma inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible. Cabe señalar, que también formarán parte del
título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa
la inscripción, pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta
se realice.
Álvarez Caperochipi señala sobre el título, en las siguientes líneas:
“Título, a los efectos de la inscripción, es el documento o documentos
públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuya favor
haya de practicarse aquella y que hagan fe en cuanto al contenido que sea
objeto de la inscripción”(50). Al respecto, el Tribunal Registral conceptua-
liza el título, en el siguiente enunciado:
“De la lectura del artículo 7 del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos, apreciamos que constituye título para efectos de
la inscripción el documento o documentos en los cuales se funda-
mente inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que,
por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
(49) Resolución N° 861-2008-SUNARP-TR-L, ff. jj. 1 y 2.

(50) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3ª edición, Jurista Edito-
res, Lima, 2010, p. 430.
40
Asimismo, en el artículo 8 se establece que las inscripciones se efec-

tuarán, sobre la base de los documentos señalados en cada reglamento
específico y en su defecto, por las disposiciones que regulan la inscrip-
ción del acto o derecho respectivo”(51).
ii) Título material
En la doctrina podemos encontrar que el título tiene doble acepción:
título material o sustantivo y título formal o instrumental(52), donde el título
material es la causa o razón justificativa de la mutación jurídica real, esto
es, la adquisición del derecho, la transmisión de un derecho o de su modifi-
cación o extinción de un derecho real, tal es así que podemos señalar como
ejemplo el contrato de compraventa y otros actos.
En palabras de Roca Sastre, podemos mencionar que el título mate-
rial es “el título inscribible que tiene la importancia de constituir lo que
propiamente se inscribe, es decir, la materia inscribible en sentido amplio.
(…) lo que propiamente se inscribe o registra en nuestro Registro de Pro-
piedad es el acto o negocio jurídico que opera por mutación jurídica-real u
otro registrable (…)”(53).
Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado el título mate-
rial, en los términos siguientes:
“Podemos concluir que título material es el acto o derecho inscribible
en el registro y título formal es el instrumento que contiene al acto
material. Asimismo, la legislación peruana también ha desarrollado
el tema de la eficacia temporal de la inscripción, es decir, desde qué
momento la situación jurídica inscrita y por tanto publicitada, goza del
efecto de oponibilidad erga omnes”(54).
iii) Título formal
El título formal es de suma importancia en el sistema registral, ya
que constituye el medio adecuado para el acceso de los títulos materiales

(52) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios Sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, 4ª edición, Marcial
Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales, Madrid, 2000, pp. 161 y 162.
41
inscribibles al registro; es decir, es el documento en el cual consta la causa

del contrato que se desea inscribir.
Roca Sastre señala que el “título formal (…) es la expresión documen-
tal del título material registrable, o sea, el vehículo que lo hace presente en
el Registro de la Propiedad, aunque sea por medio de su copia, traslado o
testimonio o certificación”(55).
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión respecto del
título formal, en los términos siguientes:
“Título formal (…) está referido al documento en el cual consta la
causa del pacto o contrato que se desea inscribir”(56).
“En cuanto al título formal, debe tenerse en cuenta que el artículo 9 del
Reglamento General de los Registros Públicos, ha previsto que las ins-
cripciones que se realizan en mérito a instrumentos públicos, solo ten-
drán acogida registral cuando se traten de traslados o copias certifica-
das expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución
que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario”(57).
c. Instrumento público y privado
i) Instrumento público
Los documentos son instrumentos públicos porque intervienen un fun-
cionario público en su otorgamiento, tal es así que tenemos los notariales,
judiciales, administrativos y otros, en tal sentido, será un documento que
reúna los requisitos de intervención de un funcionario público, y quien
tiene competencia para dar autenticidad a un documento y revestirlo de las
formas legales(58).
Por su parte, el Tribunal Registral señala una idea de los instrumentos
públicos, en los términos siguientes:
42
“La inscripción de actos en el Registro se realizará, por regla general,

en mérito a un instrumento público. En ese sentido, que el artículo 235
del Código Procesal Civil establece:
‘Artículo 235.- Es documento público: 1. El otorgado por fun-
cionario público en ejercicio de sus atribuciones; y, 2. La escri-
tura pública y demás documentos otorgados ante o por nota-
rio público, según la ley de la materia. La copia del documento
público tiene el mismo valor que el original, si está certificada
por Auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario,
según corresponda’.
En ese sentido, para que un documento sea un instrumento público
debe haber sido otorgado por funcionario público en ejercicio de sus
atribuciones o tratarse de una escritura pública u otro documento otor-
gado ante o por notario, de conformidad con el citado artículo”(59).
ii) Instrumento privado
Los instrumentos privados son los documentos elaborados por los
particulares, los cuales no tienen potestades de funcionarios públicos; sin
embargo, dichos documentos privados permiten la posibilidad de la ins-
cripción de determinados asientos registrales, pero a la vez se exige que la
misma deba ser original y cuente con firmas legalizadas notarialmente. Por
ejemplo, tenemos las declaraciones juradas del acreedor para la cancela-
ción de hipotecas, los formularios registrales legalizados por notario, etc.
Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado los instrumentos
privados, en los términos siguientes:
“El artículo 10 del citado reglamento, ha previsto que cuando por dis-
posición expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito de
documentos privados, deberá presentarse el documento original con
firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que
establezca formalidad distinta”(60).

43
d. Instrumento público administrativo, judicial y notarial

Los documentos públicos registrables pueden ser notariales, judiciales
o administrativos; pero no basta con ello, sino que resulta fundamental su
contenido y de donde emanan.
- Instrumentos públicos notariales, que emanan de los protocolos nota-
riales, los mismos que son emitidos por el notario público, estos ins-
trumentos son los denominados partes notariales.
- Instrumentos públicos judiciales, emanan de los órganos jurisdiccio-
nales mediante las resoluciones o sentencias o certificaciones de actua-
dos judiciales que se denominan partes judiciales.
- Instrumentos públicos administrativos, son las resoluciones que ema-
nan de los entes administrativos del estado; y
- Instrumentos públicos consulares, emanan del Cónsul del Perú en el
extranjero, el que además de su función diplomática, realizan función
notarial.
Por su parte, el Tribunal Registral menciona a los instrumentos públi-
cos, en los términos siguientes:
“[e]l art[ículo] 2010 del Código Civil consagra el principio de titula-
ción auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de ins-
trumento público, salvo disposición diferente. Entre los títulos públi-
cos se encuentran la escritura pública, resoluciones judiciales y las
resoluciones administrativas. Sobre el particular debe recordarse que
la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el
fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes
y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un
título fehaciente en el cual fundar a presunción de exactitud de las
inscripciones”(61).
44
C. Principio de tracto sucesivo

a. Concepto
El principio de tracto sucesivo también llamado “principio de conti-
nuidad y/o tracto continuo” surgió exclusivamente para el registro de pro-
piedad inmueble, estableciendo la continuidad de las trasmisiones domi-
niales y generando una cadena registral de sucesivos actos derivativos
entre sí; asimismo, genera un historial jurídico de los inmuebles inma-
triculados dentro de los sucesivos titulares registrales. Este principio nos
informa que para inscribirse un título es necesario que el interesado, quien
dispone del derecho a registrar, tenga inscrita su titularidad, por ejemplo la
segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera
transferencia en el registro.
El tracto sucesivo es un principio formal que actúa como requisito
para la inscripción de un acto jurídico que contiene un derecho de pro-
piedad, donde cada acto inscribible se extiende en un asiento de la par-
tida electrónica, formándose una cadena de asientos por cada acto inscrito.
Roca Sastre señala que: “El principio de tracto sucesivo o de conti-
nuidad registral consiste en procurar que el historial jurídico de cada finca
inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales que hayan
adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena
continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesi-
vas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el
transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual
sea el transferente de mañana”(62).
Por su parte, Manzano Solano y Manzano Fernández(63) lo conceptúan
como “(…) una técnica operativa del sistema de folio real, que trata de
establecer un orden entre los asientos, como complemento del orden entre
(62) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo II, Ob. cit., p. 87.
DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos,
España, 1977, pp. 308 y 309.
(63) MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, Ma. Del Mar. Instituciones de Dere-
cho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Cen-
tro de Estudios, p. 245. Citando en TARAZONA ALVARADO, Fernando. “El principio de Tracto
sucesivo y su implicancia en el procedimiento de inscripción”. En: Actualidad Jurídica. N° 209,
Gaceta Jurídica, 2011, p. 38.
45
las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos

inscribibles, sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título
del transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente,
aunque el acto dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para
la reproducción de los efectos esenciales del sistema”.
La Cruz y Sancho afirman “cada titularidad registral, salvo las que
constan en el asiento, de inmatriculación o primer asiento, debe apoyarse
sobre otra anterior, vigente y suficiente para servirle de base. Tratándose
de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir que cada adquiriente
solo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del último titular según el
Registro”(64).
En nuestra legislación, el principio de tracto sucesivo esta recogido en
el artículo 2015 del Código Civil (CC), que de forma literal dice: “Ninguna
inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane”. Asimismo, en el artículo VI del Título Prelimi-
nar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) reza de la
siguiente manera: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.
Al respecto, el Tribunal Registral conceptualiza el principio del tracto
sucesivo, en los términos siguientes:
“Principio del tracto sucesivo, en virtud del cual ninguna inscripción,
salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho
de donde emane y que es recogido en el artículo 2015 del Código Civil
y aplicable al Registro de Predios conforme lo establece el artículo 3
de dicho Reglamento. De ese modo, para que se inscriba un acto o
derecho debe también estar inscrito el acto del cual deriva y así suce-
sivamente, de tal manera que exista una cadena de transmisiones deri-
vadas las unas de las otras.
Se trata de un principio de carácter formal que busca preservar el
orden lógico y el encadenamiento de las inscripciones de modo que
el adquiriente de hoy sea el transferente de mañana. Para inscribir o
(64) LA CRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDO, Francisco de Asís. Derecho Inmobilia-
rio Registral, Bosch, Barcelona, 1962, p. 56.
46
anotar títulos que declaren, transmitan, graven, modifiquen o extin-

gan el dominio y demás derechos, debe constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados esos actos o derechos”(65).
b. Efectos
El principio de tracto sucesivo busca la concatenación de derechos
inscritos derivativos entre sí, los cuales están prescritos anteriormente o
puede inscribirse simultáneamente, por lo que puede generar los siguien-
tes efectos el tracto sucesivo:
a) Contribuye a la formación del contenido registral dándole claridad
de la sucesión de derechos titulares registrales; b) Brinda historial jurí-
dico único de un predio; y c) Proporciona al titular inscrito la seguridad
jurídica, en que no podría inscribirse ningún título, si el titular registral no
aparece como disponente del bien. En consecuencia, “el tracto facilita el
conocimiento de todas las titularidades referentes a una finca, mediante la
ordenación formal de las titularidades pretéritas, pero el tracto sucesivo
es un criterio organizativo del registro no es un elemento sustancial de la
publicidad registral, pues el registro publica el derecho actual, no el histo-
rial de la finca”(66).
c. La calificación del principio del tracto sucesivo
La calificación del principio del tracto sucesivo se hace desde “un
aspecto meramente procesal del Derecho Registral y no al sustancial. La
exigencia de la previa inscripción del título disponente no es establecida
como requisito para que este resulte legitimado para el otorgamiento del
acto, sino únicamente para que el documento portante de ese acto pueda
ser inscrito”(67). En tal sentido, se busca que la previa inscripción del cual
se desprende el sujeto presentante del título, que tiene la calidad adqui-
rente de un derecho invoque una filiación de tipo negocial, es decir, un
negocio jurídico con el que antes figura inscrito en el registro de propie-
dad inmueble. Todo ello, en aras de establecer un perfecto encadenamiento

(66) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 442.
(67) FALBO, Miguel N. “Doctrina general de tracto sucesivo en el Derecho argentino”. En: Revista Nota-
rial N° 854, p. 75. Citado en ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Ob. cit., p. 110.
47
de inscripciones continuas de los titulares inscritos y por ende generar una

correspondencia entre el asiento del antecedente y el consecuente.
Tomando en consideración al profesor argentino Américo Atilio(68)
podemos señalar que hay determinado elementos que integran el tracto
sucesivo que serán analizados y/o calificados en el proceso de inscripción
de un título, y que son los siguientes:
i. Sujeto
Al respecto debe haber identidad entre la persona que otorga el acto o
negocio jurídico, y la que figura como titular registral del derecho que se
dispone, según manifiesta el asiento de la partida registral(69).
ii. Objeto
Con respecto al objeto, tiene que haber coincidencia en la descripción
del inmueble, entre lo que dicen el asiento de la partida del inmueble y el
documento que contiene el negocio jurídico. Además, debe estar inscrito el
derecho del titular, sea de dominio o cualquier otro derecho real, con rela-
ción al derecho transmitido en el negocio jurídico(70).
iii. Oportunidad
Se refiere a la exigencia de la previa inscripción del derecho que debe
existir en el momento de calificar el asiento respectivo de la partida elec-
trónica, y todo ello, para poder inscribir el consecuente derecho rogado, y
no al formalizarse el documento, salvo que se inscriba consecuentemente
el derecho del transferente y posteriormente del consecuente.

(69) Asimismo, el Tribunal Registral señala que “de conformidad con el principio de tracto sucesivo no
procede inscribir una compraventa cuando se advierte que no existe una adecuación del título (vende-
dor) con los asientos registrales (titular registral)” señalado en la Resolución N° 169-2013-SUNARP-
TR-A del 23/04/2013.
(70) Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado que en la calificación registral se determina “si el ven-
dedor cuenta con dominio inscrito respecto de las cuotas ideales que está disponiendo en virtud del
contrato de compraventa presentado con título alzado” en la Resolución N° 032-2014-SUNARP-TR-
A del 20/01/2014.
48
iv. Efectos
En caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el regis-
tro deberá proceder de la siguiente manera: si el adquirente no puede jus-
tificar la legitimación de su causante, el documento no se inscribe, por
lo que se tachará el título. Sin embargo, la falta de previa inscripción del
adquirente puede justificar la legitimación de su causante, si el documento
se inscribiera en forma consecutiva.
Al respecto, el Tribunal Registral define la calificación del principio
del tracto sucesivo, en los términos siguientes:
“De acuerdo a lo prescrito en el artículo 32 inciso a) del RGRP, el
Registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá
confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción
de la partida registral correspondiente y complementariamente con
los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aque-
llos. La necesaria adecuación del título presentado con los anteceden-
tes registrales se sustenta en el principio registral de tracto sucesivo,
según el cual, los derechos que se incorporan al registro deben emanar
a su vez de un derecho previamente inscrito, sin que se admitan vacíos
o eslabones en la cadena registral.
Así, en la calificación de un título a través del cual se solicita la ins-
cripción de la transferencia de un derecho de propiedad, corresponde
evaluar si el titular del derecho de propiedad inscrito aparece como
transferente en el título presentado (…)”(71).
d. Excepciones
Respecto a las excepciones, se quiere enfocar en que situaciones o
caso no se puede aplicar el principio referido, cuyos supuestos son los
siguientes:
a) Inmatriculación, es un acto de incorporación del inmueble al
registro de propiedad inmueble y asignándose en el rubro de titulares
registrales la primera de dominio con la inmatriculación, por lo que no
49
aplica el principio de tracto sucesivo; b) El artículo 98(72) del Reglamento

de Inscripciones del Registros de Predios establece un segundo supuesto
de excepción al principio de tracto sucesivo, ya que establece la inscrip-
ción de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros, aun-
que en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a
título universal; y c) El artículo 129(73) del Reglamento de Inscripciones
del Registros de Predios establece la última excepción del tracto suce-
sivo, la cual trata de una anotación de embargo de inmueble inscrito a
nombre de un tercero.
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado que la inmatriculación es
una excepción al principio del tracto sucesivo, en los términos siguientes:
“Así, respecto de la inmatriculación, es importante señalar que los ar-
tículos 2015 del Código Civil y VI del Título Preliminar del Regla-
mento General de los Registros Públicos, recogen el principio registral
de tracto sucesivo según el cual, ninguna inscripción, salvo la primera,
se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario. Siendo la excepción a dicho principio el
supuesto de la inmatriculación.
Tal como lo establece, en forma reiterada y uniforme, la jurisprudencia
emitida por esta instancia, la inmatriculación puede ser definida como
el ingreso de un predio al Registro, entendida como aquel asiento que
carece de soporte causal en otro anterior, razón por la que significa un
límite inicial a la exigencia del tracto sucesivo”(74).
(72) Artículo 98 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Las transferencia a
favor de terceros efectuados por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando
en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su ins-
cripción no perjudique a terceros”.
(73) Artículo 129 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Cuando el juez dis-
ponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de con-
formidad con el tercer párrafo del artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respec-
tivo debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral”.
50
e. Excepciones a la aplicación del requisito del acto previo

El acto previo surge desde el momento que el principio de tracto suce-
sivo es entendido bajo dos acepciones(75):
i) Tracto sucesivo en stricto sensu
El tracto sucesivo en sentido estricto o restringido, también llamado
principio tracto sucesivo propio refiere a la misma naturaleza del princi-
pio: cadena de titularidades inscritas sin interrupción y cuya acepción le da
la conceptualización, vida y existencia en el sistema registral a dicho prin-
cipio; y
ii) Tracto sucesivo en lato sensu
El tracto sucesivo en sentido amplio es el acto previo o previa inscrip-
ción y también llamado principio de tracto sucesivo impropio, que “hace
referencia a la exigencia de la inscripción de determinados actos relaciona-
dos para que se puedan registrar los títulos presentados”(76), por lo tanto, la
acepción “acto previo” será aplicado al registro de bienes donde se encuen-
tra referido a las inscripciones de los actos modificatorios del bien. En
cambio, en el registro de personas jurídicas, dicho acto previo se va referir
a las inscripciones del acto previo y necesario para la inscripción del acto
cuya inscripción se solicita.
Lo antes señalado se sustenta en el artículo en el artículo VI del Título
Preliminar del RGRP(77), y en el artículo V del Título Preliminar del Regla-
mento del Registro de Sociedades(78).
(75) Así señala Casado, “la expresión tracto sucesivo puede entenderse en una doble acepción. En una
sentido, quizá impropio”, equivaldría a la exigencia, a la hora de practicar una operación registral, de
que conste ya registrada otra determinada con la que necesariamente debe enlazar. (…) Por el contra-
rio, en sentido estricto, el tracto sucesivo implica la constancia registral sin interrupción de una serie
concatenada de titularidades, de tal forma que el transferente de hoy haya sido el adquirente de ayer
y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana”. En: CASADO BURBANO, Pablo. Los
principios registrales mercantiles. Servicio de Estudios del Colegio de Registradores, 2002, p. 229.
Citado en: TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 42.
(76) Ídem.
(77) Que dice : “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposi-
ción en contrario”.
(78) El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades de 2001 consagra
el Principio Registral de Tracto Sucesivo en sentido amplio en los siguientes términos: “Salvo las
51
Respecto de la aplicación del acto previo en el registro de propiedad

inmueble tenemos los siguientes ejemplos: i) Se solicita la inscripción de
la numeración interna de un inmueble, para lo cual se necesita que esté ins-
crito como acto previo la declaratoria de fábrica; ii) Se solicita la inscrip-
ción de la ampliación de fábrica inmueble, para lo cual también se nece-
sita como acto previo esté inscrito la fábrica; iii) Para la inscripción de la
declaratoria de fábricas en un proceso de regularización de edificaciones
sobre un área que corresponde a un área total se necesita como acto pre-
vio la subdivisión; iv) Para la inscripción de un contrato de compraventa
de un área determinada de un predio de mayor extensión, como acto pre-
vio , deberá inscribirse la subdivisión e independización de dicha área, etc.
Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una idea respecto al acto
previo, en los términos siguientes:
“El Reglamento General de los Registros Públicos en el artículo VI del
Título Preliminar ha incluido el ‘acto previo’. Así se indica: ‘ninguna
inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se ins-
criba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado
para su extensión, salvo disposición en contrario’ (…).
Sobre el acto previo, Esturillo López manifiesta(79) ‘la previa inscrip-
ción es un requisito indispensable exigido por la mecánica propia de
la llevanza del Registro Mercantil por el sistema de hojas persona-
les’ (…) ‘Luego, es indudable que la exigencia de previa inscripción
en todos los casos contemplados en nuestra normativ[a] vigente en
materia registral viene determinada por la necesidad de conexionar
el acto que se pretende inscribir con el sujeto según el Registro debe
realizarlo o con aquel otro acto inscrito que se trata modificar o extin-
guir. En suma, son supuestos de legitimación y no del tracto sucesivo,
aunque externamente aparezca en los libros del registro una inscrip-
ción como antecedente previo de la otra. Entre estas existe, efecti-
vamente, concatenación de asientos, pero no el encadenamiento de
excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere
que esté inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”.
(79) ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Estudio de la Legislación sobre el Régimen Mercantil. Práctica de
Legislación Mercantil Societaria. Colegio de Registradores de Propiedad y Mercantiles de España,
Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1993, pp. 316 y 317.
52
transmisiones de carácter real, que es lo propio del principio del tracto

sucesivo rectamente entendido (…)’.
El principio de tracto sucesivo es aplicable en estricto en el Registro
de Predios regido por el sistema de folio real para procurar un histo-
rial jurídico de continuidad ininterrumpida de sucesivas adquisiciones
cronológicamente eslabonadas. Sin embargo, el acto previo es aplica-
ble más bien a los registros llevados bajo el sistema de folio personal
y a otros que no tengan como finalidad la publicidad de transmisiones
de carácter real.
En esta línea, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurídicas regula dicho principio en el artículo V de su título preliminar,
señalando que para extender una inscripción se requiere que esté ins-
crito o se inscriba previa o simultáneamente el acto necesario o ade-
cuado, salvo disposición distinta”(80).
D. Principio de especialidad
a. Concepto
El principio de especialidad, también llamado “principio de determi-
nación o especificación” tiene por finalidad que la publicidad de los actos
y derechos que se efectúen de manera ordenada, completa y clara, de tal
manera que todos tengan cabal conocimiento no solamente del acto o dere-
cho inscrito, sino también de sus alcances y extensión. Por tanto, el princi-
pio de especialidad nos informa que los elementos del acto inscrito deben
estar perfectamente determinados, tales como el bien, el titular registral,
así como los derechos constituidos sobre dicho bien, a efectos de una ade-
cuada publicidad.
En opinión de García García: “Este principio está relacionado con la
necesidad de dar claridad al Registro. A este solo deben acceder situacio-
nes jurídicas que estén perfectamente determinadas, porque solo de ese
modo se producirá una plena claridad en los asientos, que es la base de la
publicidad registral y del fomento del crédito territorial. La necesidad de
determinación de las situaciones y relaciones jurídicas inscribibles se pre-
dica respecto a la finca, al titular, al derecho real y al acto jurídico, todo lo
(80) Resolución N° 1543-2014-SUNARP-TR-L, ff. jj. 4, 5 y 6.
53
cual constituye un conjunto de manifestaciones del principio de especiali-

dad o determinación”(81).
Álvarez Caperochipi señala que: “la especialidad organiza el registro
de la propiedad y define también su eficacia. La especialidad se refiere al
objeto de la publicidad, la especialidad se refiere también al derecho publi-
cado (rango registral se define sobre bienes concretos)”(82).
En nuestra legislación el principio de especialidad no está recogido en
el Código Civil. Sin embargo, si lo recoge el artículo IV del Título Preli-
minar del Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes
términos: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así
como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno”.
Por su parte, el Tribuna Registral conceptualiza el principio de espe-
cialidad, en los términos siguientes:
“El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos establece que ‘por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos poste-
riores relativos a cada uno (…)’. En mérito al Principio Registral de
Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una par-
tida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida
registral y para cada persona en cada Registro que integra el Regis-
tro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y
los asientos registrales relacionados al mismo inmueble, persona jurí-
dica o persona natural deben ser redactados solamente en dicha partida
registral.
Este es el principio de especialidad al que también se le conoce como
principio de determinación o especificación. Este principio registral
tiene por finalidad que la publicidad de los actos y derechos se efec-
túen de manera ordenada, completa y clara, de tal manera que todos

54
tengan cabal conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito,

sino también de sus alcances y extensión”(83).
b. Folio real y personal
El principio de especialidad se puede manifestar en el folio real y
personal; la primera, es destinada para el Registro de Bienes Muebles e
Inmuebles; la segunda, es destinada para el Registro de Personas Natura-
les y Jurídicas.
i) Folio real
El registro se organiza tomando como base el objeto “bien inmueble o
mueble”, por lo que aperturará para cada bien una partida registral indepen-
diente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como
los actos o derechos posteriores. En tal sentido, concentrará todo el histo-
rial jurídico que corresponde a cada finca en su partida respectiva. García
García señala que: “en cuanto a la finca, se trata de que conste perfecta-
mente descrita, con todos sus datos que lleven a su plena identificación”(84).
Sobre el folio real, el Tribunal Registral se ha manifestado en los tér-
minos siguientes:
“En el caso del Registro de Predios cuando en una partida registral
se inmatricula un bien, en la misma partida registral se inscriben los
actos posteriores sobre dicho inmueble. (…) Folio Real es el sistema
registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmue-
bles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que
conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble”(85).
[E]l artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre-
dios (RIRP) dispone que: ‘(…) Por cada predio se abrirá una partida
registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este
correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se exten-
derá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se
extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la

(84) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Loc. cit.
55
numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que iden-

tifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo
que se trate de títulos compatibles. (…)’.
Asimismo, el artículo 58 de la misma norma dispone, al regular la
independización, se abrirá una partida registral ‘(…) para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edifica-
ción o sin ella (…)’. Esta es la expresión normativa del denominado
principio de especialidad o de folio real, como criterio ordenador de la
información que sobre los bienes inscritos accede al Registro”(86).
ii) Folio personal
El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos señala que en el caso del Registro de Personas Natura-
les, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada per-
sona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Por tanto, la organización del Registro ya no toma como base al bien
inmueble o mueble, “sino que se trata de un archivo de documentos com-
plementados por unos índices alfabéticos. Los actos, negocios o decisiones
judiciales se agrupan cronológicamente sin tener en cuenta su correspon-
dencia a un bien inmueble determinado. Por ello, la única manera cómo los
terceros pueden consultar el Registro es a través del nombre del titular o
de los titulares del bien inmueble, para de esta forma, obtener los datos de
los actos que hayan afectado dicho bien, y solo de esa manera será posible
recomponer su historia jurídica”(87).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble
se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona
jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada persona en
cada Registro que integra el Registro de Personas Naturales se debe
aperturar una partida registral, y los asientos registrales relacionados al

(87) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, 3ª edición, Jurista, Lima,
2012, p. 159.
56
mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser exten-

didas solamente en dicha partida registral”(88).
E. Principio de legalidad
a. Concepto
El principio de legalidad debe entenderse como que todo el accionar
del registrador público al momento de calificar y toda decisión de los tri-
bunales registrales ha de ser el resultado de la aplicación de la Ley. Por
tanto, es la plena vigencia del ordenamiento jurídico en los operadores
registrales, esto es, en los límites y en la forma prevista por la Ley. En tal
sentido, en virtud de este principio la calificación registral es de carácter
obligatorio para el registrador, la misma que deberá realizarse de acorde a
Ley.
Los títulos que son presentados para su respectiva inscripción deben
ser sometidos previamente a la verificación del cumplimiento de sus for-
malidades propias y la capacidad de los otorgantes, así como también es
objeto de calificación la validez del acto contenido en el título, el cual es la
causa directa e inmediata de la inscripción.
Chico y Ortiz señala que: “El principio de legalidad en el campo
registral supone la necesidad que el acto que pretende su acceso al Regis-
tro quede sometido a la previa calificación del registrador, a quien el estado
le concede esa facultad (…)”(89).
Atilio Cornejo señala que: “En la esfera del derecho registral, el prin-
cipio de legalidad es aquel por el cual se impone que los documentos que
se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad reúnan los
requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es necesa-
rio someter los mismos a un previo examen, verificación o calificación que
asegure su validez o perfección”(90).
En nuestra legislación, el principio de legalidad está recogido en el ar-
tículo 2011 del Código Civil, que de forma literal dice: “Los registradores
(88) Resolución N°187-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 2.

(89) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 528.
(90) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., pp. 201 y 202.
57
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la ins-

cripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públi-
cos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad
del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judi-
cial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solici-
tar al juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prio-
ridad del ingreso al Registro”.
Del mismo modo está recogido en el artículo V del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos que señala lo siguiente:
“Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se soli-
cita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumpli-
miento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otor-
gantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la
causa directa e inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también la verificación de los obstáculos
que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la par-
tida o partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente,
de los antecedentes que obran en el Registro”.
Por su parte, el Tribunal Registral conceptualiza al principio de legali-
dad en los términos siguientes:
“El artículo 2011 del Código Civil regula el denominado principio
de legalidad, base fundamental de la actividad registral en virtud del
cual se habilita a las instancias registrales a calificar los documentos
en cuyo mérito se solicita la inscripción. Por este principio, los regis-
tradores evalúan a priori la legalidad de los documentos, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto a fin de determinar la proceden-
cia de la inscripción. Se trata de una actividad oficial y autónoma diri-
gida a discriminar los actos que merecen obtener acogida registral; y
por lo tanto publicidad, de aquellos incompatibles con nuestro sistema
jurídico.
Esta labor no está sin embargo librada al arbitrio de las instancias
registrales (Registrador o Tribunal Registral), sino, por el contrario,
58
se halla sujeta a una serie de previsiones y alcances que la hacen bas-

tante reglamentada. Complementariamente a lo ya señalado por el ar-
tículo 2011 del Código Civil, el artículo 32 del Reglamento General
de los Registros Públicos delínea meridianamente los alcances de la
calificación registral; vale decir, los extremos sobre los cuales recae la
actividad evaluadora de las instancias registrales. A la par, estas nor-
mas establecen implícitamente el límite dentro del cual las instancias
registrales deben desarrollar su labor. Las exigencias derivadas de la
calificación no quedan entonces sujetas al arbitrio absoluto del Regis-
trador, quien, pese a su autonomía, debe adecuar su labor a las previ-
siones de la ley”(91).
b. Alcances de la calificación
Los alcances de calificación están basados cuando el registrador
público califica los títulos que son ingresados para su posible inscripción,
tal es así que deberá calificar la legalidad de los documentos en cuya vir-
tud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto. Todo ello, respecto de lo que resulta de los documentos, de sus ante-
cedentes y de los asientos de los registros públicos.
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una postura sobre los
alcances de la calificación del principio de legalidad, en los términos
siguientes:
“La calificación registral es la evaluación integral que realiza el Regis-
trador y el Tribunal Registral verificando la validez del acto, la capaci-
dad de los otorgantes y la formalidad de los documentos en mérito de
los cuales se solicita la inscripción, tal como lo establece el Principio
de Legalidad establecido en el artículo 2011 del Código Civil y lo pre-
cisa el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos,
en el que se señala, entre otros aspectos, que deberán:
‘a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de
inscripción de la partida registral en la que se habrá de practi-
car la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes
(91) Resolución N° 200-2005-SUNARP-TR-T, f. j. 5.
59
registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de

aquellos (…)’”(92).
c. Función calificadora del registrador
La función calificadora del Registrador bajo el amparo del princi-
pio de la legalidad está basada –según Atilio Cornejo(93)– en las siguientes
características:
- Es una función independiente; es decir, se debe reconocerse el carác-
ter autónomo del registrador en el ejercicio de sus funciones.
- Es completa e íntegra, por lo que necesariamente debe abarcar en su
totalidad la calificación registral al ingreso del documento.
- Es una función obligatoria del registrador, que no puede dejar de cum-
plirla so pretexto de oscuridad o silencio de la Ley.
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral estableció una idea
sobre la función calificadora del registrador, en los términos siguientes:
“Los títulos presentados al Registro para su inscripción están sujetos
a la calificación que efectúa el registrador en virtud del artículo 2011
del Código Civil, la misma que se realiza en aplicación de las normas
legales y teniendo como base diversos principios que como requisi-
tos y presupuestos técnicos para la inscripción contempla nuestro sis-
tema registral; ello con el objeto de establecer si el derecho o situación
jurídica contenidas en el título así como las titularidades que corres-
ponden a dichas situaciones pueden acceder al Registro alcanzando de
esta manera la publicidad registral con los beneficios de legitimación
y protección que emanan de la misma.
Uno de los principios que orientan la actividad registral es el princi-
pio de legalidad en su modalidad de calificación consagrado en el ar-
tículo 2011 del Código Civil. En virtud de este principio, los Registra-
dores examinan los documentos presentados, apreciando su legalidad,
la competencia y facultades del funcionario que autentica el título, la
(92) Resolución N° 082-SUNARP-TR-L, f. j. 5.

60
capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales y la

licitud del acto, no siendo de aplicación esta calificación, bajo respon-
sabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una
resolución judicial que ordena la inscripción”(94).
4.2. Principios que generan efectos ante la inscripción
A. Principio de legitimación
a. Concepto
El principio de legitimación establece que el contenido de las inscrip-
ciones se presume exacto y válido; es decir, establece una presunción rela-
tiva de exactitud del contenido del asiento registral, por lo que le faculta
al titular registral conforme a lo que señala el referido asiento, mientras
no sea rectificado por la instancia registral o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
En tal sentido, el titular registral gozará de aquella legitimidad para
realizar o actuar en el tráfico jurídico, y del mismo, no podrá ser privado
de su derecho sin su consentimiento por estar inscrito. Esta afirmación se
sustenta en la calificación registral que se realizó al momento de inscribir,
así como también la garantía de intangibilidad del contenido de los asien-
tos registrales. Asimismo, los efectos que genera este principio son los
siguientes: presunción de exactitud de asientos registrales y legitimación
del titular registral.
Roca Sastre al comentar este principio expresa que “la legitimación
es la apariencia de verdad surgida de un elemento que atribuye una posi-
ción o situación especial de competencia o de adecuación a una persona en
relación con una cosa o derecho, o con la materia objeto de un acto o nego-
cio jurídico, y cuya posición o situación provoca la confianza a la gene-
ralidad de personas. Cuando tal elemento que pone en relación un sujeto
con un derecho en el Registro de la Propiedad Inmueble, la legitimación
es registral”(95).

61
Según José Antonio Álvarez Caperochipi, “la legitimación significa

el reconocimiento jurídico y social de la inscripción como portadora de
un contenido que se presume verdadero y legítimo, y al que se otorga una
eficacia inmediata provisional (a falta de prueba en contrario), por haber
sido preconstituido con garantías en periodo no litigioso. La legitimación
registral se funda en la propia publicidad de la inscripción –que todos pue-
den conocer, y nadie ha impugnado– del sistema de ordenación del registro
por fincas; también en la exigencia de titulación pública, del control de la
legalidad de los títulos que acuden al registro por un funcionario especial-
mente calificado, y de la organización del tracto sucesivo”(96).
En nuestra legislación, el principio de legitimación está recogido en
el artículo 2013 del Código Civil, que de forma literal dice: “El contenido
del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mien-
tras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. (…)”;
disposición que también se encuentra desarrollada en el numeral VII del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos con
el siguiente tenor: “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar con-
forme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en
este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.
A este principio de legitimación, el Tribunal Registral lo conceptua-
liza, en los términos siguientes:
“El sistema registral consagra como uno de sus pilares al principio
de legitimación recogido en el artículo 2013 del Código Civil y en
el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos (RPGP), el cual infiere que los asientos registrales
se presumen exactos y válidos. Por tanto producen todos sus efec-
tos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mien-
tras no se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento
o se declare judicialmente su invalidez. (…) El principio de legitima-
ción protege la inscripción, considerando que la misma debe ser respe-
tada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad,
62
aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la

posibilidad que este tiene de ejercitar el contenido del derecho que el
registro pública, por otro lado, también es cierto que las inscripciones
no convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación fun-
ciona sin perjuicio de la interposición de las ‘acciones a que hubiere
lugar”(97).
b. Características
Una de las características principales del principio de legitimación es
que el contenido de los asientos registrales tienen una presunción iuris tan-
tum, por lo que se da una inversión de la carga de la prueba de quien desea
cuestionar el contenido del asiento. Podemos señalar que también legitima
al titular registral, toda vez que el derecho inscrito se extiende en los tér-
minos del asiento registral; es decir, la legitimación se limita al asiento, no
comprende al título archivado que le dio origen.
Por su parte, Gunther Gonzales Barrón(98) señala que el principio de
legitimación puede definirse como una presunción general de exactitud
e integridad del Registro, concretando su formulación en las siguientes
reglas:
a) Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos ins-
cribibles, producen todos sus efectos mientras no se declare su inexacti-
tud, encontrándose bajo la salvaguardia de los Tribunales; b) Para todos los
efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Regis-
tro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo; y, c) Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho
referido por aquel.
Asimismo, el autor referido señala que esta presunción de exactitud
del registro sirve para reputar como titular del derecho a quien aparezca así
constatado en el asiento registral. Es así que los asientos registrales, en los
que se concentra el historial jurídico de una finca, deben merecer un alto
grado de credibilidad impuesto por la presunción de veracidad que prima

(98) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2ª edición, Jurista
Editores, Lima, 2004, p. 804.
63
facie beneficia a la documentación autenticada, con lo cual se simplifica la

prueba de las situaciones jurídicas y se facilita la vida del derecho.
El Tribunal Registral se ha pronunciado respecto a las características
del principio de legitimación, en los términos siguientes:
“La presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación, es
iuris tantum, pues los asientos registrales pueden ser rectificados por
el Registro o invalidados por los tribunales jurisdiccionales. Así lo
establecen los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preli-
minar del Reglamento General de los Registros Públicos. Entonces, en
sede registral puede rectificarse un asiento siempre que se evidencie la
existencia de un error.
En conclusión, podemos decir del principio de legitimidad que en
mérito a él, el contenido de los asientos o actos inscritos serán con-
siderados como exactos, válidos, producirán efectos y legitimarán a
su titular, todo ello mientras no se realice alguna rectificación ya sea
en mérito al título archivado, a título modificatorio o resolución judi-
cial, además se debe tener en cuenta que en ningún caso la rectifica-
ción puede conllevar a la invalidez del asiento registral, por ser dicha
atribución función exclusiva del Poder Judicial, tal como lo reconoce
el artículo 90 del RGRP”(99).
c. Legitimación activa y pasiva
Por la legitimación activa se protege al titular registral, por el solo
hecho de serlo, producto de ello es que está autorizado a ejercer el derecho
del cual es titular, pero sin ninguna limitación. En cambio, por la legitima-
ción pasiva se protege al tercero que no tiene un derecho inscrito a su favor
y mejor se relaciona con quien sí lo tiene, ya que con él se ha contratado.
Por su parte, el Tribunal Registral conceptualiza la legitimación activa
y pasiva, en los términos siguientes:
“En igual sentido, el numeral VII del Título Preliminar del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos prescribe que ‘los
asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos
64
sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos

mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Regla-
mento o se declare judicialmente su invalidez’. El antedicho numeral
consagra el principio de legitimación que comprende tanto la legitima-
ción activa como la legitimación pasiva.
Mediante la legitimación activa, el titular registral, por el hecho de
serlo, está autorizado para ejercer el derecho del cuál es titular sin nin-
guna limitación. Y, la legitimación pasiva es la que protege al tercero
que no tiene ningún derecho inscrito a su favor cuando se relaciona
con quien sí lo tiene”(100).
B. Principio de publicidad
a. Concepto
El principio de publicidad es la exteriorización continuada y organi-
zada de situaciones jurídicas de trascendencia real, en un registro público
y cuyo ingreso está bajo el control del registrador público, para generar
determinados efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada
en el registro respectivo. Asimismo, aquella divulgación está destinada a
hacer cognoscible (posibilitar el conocimiento general) de determinadas
situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico
jurídico.
García García señala que la “publicidad registral es la exteriorización
continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para
producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídi-
cos sustantivos sobre la situación publicada”(101).
Por su parte, Chico y Ortiz conceptualiza el principio de publicidad
expresando que “el principio de publicidad inviste de certeza a las declara-
ciones registrales que por su virtud se presumen exactas, aun en el supuesto
de que dicho contenido registral puede ser solamente una simple aparien-
cia, vacía de contenido por no reflejar plenamente una realidad jurídica.

65
El principio de publicidad da preferencia al contenido registral, siendo sus

manifestaciones superiores a la de la realidad jurídica”(102).
Cabe señalar que en materia de publicidad del Registro, conforme
señalan Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida(103), “no se trata de procu-
rar que las situaciones jurídicas inmobiliarias lleguen a conocimiento de
todos, sino de que todos tengan medio de conocerlas”.
En nuestra legislación, el principio de publicidad está recogido en el
artículo 2012 del Código Civil, que de forma literal dice: “Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento
del contenido de las inscripciones”; disposición que también se encuentra
desarrollada en los artículos I y II del Título Preliminar del Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha establecido una opi-
nión del principio de publicidad, en los términos siguientes:
“En el mismo sentido, el artículo 2012 del Código Civil señala que
se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones. Asimismo, el ar-
tículo II del Título Preliminar del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos recoge el principio de publicidad formal, por el cual, se
establece que siendo el Registro público, se garantiza que toda per-
sona acceda al conocimiento efectivo de las partidas registrales, y
en general a que obtenga información del archivo registral. En vir-
tud del referido principio registral de ‘publicidad’, se entiende que el
contenido de los registros es de conocimiento general y se garantiza
el efectivo conocimiento tanto de los asientos de inscripción y de los
títulos que les dieron origen, así como de los que se encuentran en
trámite”(104).

(103) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobilia-
rio Registral. José María Bosch Editor, Barcelona, 1984, p. 12.
66
b. Clases de publicidad
i. Publicidad registral material
La publicidad registral material o sustantiva viene a ser la posibilidad
legal de conocimiento de las situaciones jurídicas plasmadas en el con-
tenido de las partidas registrales, la misma puede afectar a los terceros
aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo, en
tanto que, la publicidad material tiene una oponibilidad erga omnes. Cabe
señalar la publicidad material tiene doble dimensión, positiva y negativa.
La positiva reviste la forma de una presunción; y la negativa no presume
nada: afirma(105).
Al respecto, el Tribunal Registral da una idea de la publicidad mate-
rial, en los términos siguientes:
“El artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos recoge el principio de publicidad material, el cual
consiste en que el registro otorga seguridad jurídica a los diversos
actos o derechos inscritos, así como también que el contenido de las
partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo”(106).
ii. Publicidad registral formal
La publicidad registral formal o adjetiva refiere a la información
acerca de las situaciones jurídicas registrales que consta en las partidas
registrales, donde toda persona accede al conocimiento efectivo del con-
tenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del
archivo Registral. En tal sentido, el aspecto formal de la publicidad “se
reduce a los medios o modos de hacer efectiva la notoriedad de las ins-
cripciones, permitiendo a los particulares el acceso al contenido del
registro”(107). Además, el referido aspecto está regulado en el artículo II del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

67
Delgado Scheelje indica que “esta posibilidad de conocer es lo que la

doctrina denomina cognoscibilidad general, que constituye el efecto de
la publicidad jurídica registral”(108). Agrega el mismo autor que “la efica-
cia formal de la publicidad registral (…) consiste en que los terceros pue-
dan, si así lo desean, conocer aquello que es objeto de publicación. Se trata
de realizar lo que en todo momento era posible. Por tanto, la eficacia de
la publicidad material se apoya en la eficacia de la publicidad formal, ya
que no puede haber cognoscibilidad general o posibilidad de conocer una
determinada situación jurídica si es que no hay la real posibilidad de acce-
der a su conocimiento efectivo”(109).
Por su parte, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre la publi-
cidad registral formal, en los términos siguientes:
“La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en
general, obtenga información del archivo registral. La norma añade
que el personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva
la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibicio-
nes expresas establecidas en los reglamento del registro. La expedi-
ción de publicidad registral se encuentra regulada en el Título IX del
RGRP. Conforme al artículo 127, toda persona tiene derecho a solici-
tar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las
tasas registrales correspondientes:
a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títu-
los que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite
de inscripción.
b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, ano-
taciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan
servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral.
(108) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La publicidad jurídica registral en Perú: eficacia material y prin-
cipios registrales”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Año LXXV, Nº 65, Madrid, enero-
febrero de 1999, p. 115.
(109) Ibídem, p. 116.
68
c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la exis-

tencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así
como aquellos que determinen la inexistencia de los mismos.
d) La información y certificación del contenido de los datos de los
índices y del contenido de los asientos de presentación”(110).
c. Fines de la publicidad
El fin principal del principio de publicidad es la “seguridad jurídica”,
la misma reconoce dos vertientes:
i. Seguridad estática
La seguridad estática refiere a la tutela de derechos, por la cual nin-
gún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su con-
sentimiento, ya que los asientos registrales son intangibles; es decir, por
la garantía de “intangibilidad del contenido de los asientos registrales,
salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”(111). Asi-
mismo, también se encuentra garantizada por el principio de “legitimación
registral” regulado en el artículo 2013 del Código Civil.
ii. Seguridad dinámica
La seguridad dinámica trata de la seguridad del tráfico, toda vez que
el adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición
en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo
de llevada a cabo. Asimismo, la referida seguridad se encuentra garanti-
zada por el principio de oponibilidad recogido en el artículo 2022(112) del
Código Civil y por el principio de fe pública registral recogido en el ar-
tículo 2014(113) del Código Civil.

(111) Artículo 3 literal b de la Ley N° 26366 del 16 de octubre de 1994.
(112) El artículo 2022 del Código Civil señala lo siguiente: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles
a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente natu-
raleza se aplican las disposiciones del derecho común”.
(113) El artículo 2014 del Código Civil señala lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por vir-
tud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
69
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre la seguri-

dad estática y dinámica, en los términos siguientes:
“El Registro cumple una doble función, por un lado, da certeza a los
terceros sobre aquellas situaciones publicadas y, por otro, cuida que
la realidad que obra en él sea inalterable por causas ajenas al normal
tráfico jurídico. Esto es lo que se conoce como publicidad estática y
dinámica, por la primera se defiende al titular registral, y en virtud de
la segunda se protege a los terceros que contratan teniendo como res-
paldo la fe del Registro”(114).
C. Principio de fe pública registral
a. Concepto
El principio de fe pública registral es un principio fundamental del sis-
tema registral, ya que permite la protección del tercero de buena fe que con-
fiado en la información que proporciona el registro contrata a título one-
roso e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el
título de su transferente.
Asimismo, “el principio de fe pública del registro es adoptado por
todo ordenamiento jurídico inmobiliario que busca proteger decisivamente
las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquiren-
tes que se hayan producido confiados en el contenido del registro”(115).
El principio referido se justifica en lo siguiente: Proteger la seguridad
jurídica de la contratación con base en los asientos inscritos, toda vez que
proporciona un garantía de seguridad jurídica plena a quien, bajo la fe que
emana del Registro, adquiere a título oneroso e inscribe un derecho y reu-
niendo los requisitos del artículo 2014 del Código Civil.
García García define este principio como “aquel (…) en virtud del
cual el tercero que adquiere con base en la legitimación dispositiva del
titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza,

70
una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por
la Ley”(116).
Por su parte, Díez-Picazo y Gullón conceptualiza el principio de fe
pública registral, en los términos siguientes: “la eficacia de la inscripción
tiene su máximo exponente en el principio de la fe pública registral. Su for-
mulación puede hacerse de una manera muy simple: el Registro protege a
toda aquella persona que confía en los datos que publica relativos al domi-
nio o derechos reales. Con una fórmula más amplia, diríamos que protege
a quien confía en los derechos que publica (pues ya sabemos que al Regis-
tro tienen acceso, por excepción, derechos personales)”(117).
En nuestra legislación, el principio de fe pública registral está pres-
crito en el artículo 2014 del Código Civil, el cual ha sido recientemente
modificado por la Ley N° 30313(118) de la siguiente forma: “El tercero que
de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asien-
tos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía
la inexactitud del registro”.
Del mismo modo también está regulando este principio, en el artículo
VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públi-
cos que señala: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anu-
lación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al ter-
cero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre
la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales”.
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión del principio de
fe pública registral, en los términos siguientes:
(116) GARCÍA GARCÍA José Manuel. Tomo II. Ob. cit., p. 227.
(117) DÍEZ PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 333.
(118) Ley Nº 30313-Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación
del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación publicado el 26
de marzo de 2015 en el diario oficial El Peruano.
71
“El Principio de Fe Pública Registral se encuentra regulado por el ar-

tículo 2014 del Código Civil, en el que se indica: ‘El tercero que de
buena fe, adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en
el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adqui-
sición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro’.
El referido artículo encuentra su antecedente directo en el artículo
34 de la Ley Hipotecaria Española. Este principio de acuerdo con la
Exposición de Motivos del Código Civil, ‘protege la adquisición efec-
tuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el Registro
como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier
intento de enervar dicha adquisición, que se fundamenta en causas no
inscritas antes’”(119).
b. Requisitos
Los requisitos para ser tercero registral y quedar protegido por el regis-
tro son los siguientes:
i) Adquisición de buena fe. Por este requisito se exige la buena fe en el
aspecto negativo, el cual viene a ser el desconocimiento de la existen-
cia de una inexactitud registral, es decir, desconocer o ignorar de la
existencia de inexactitudes registrales que se dan en la discrepancia de
la realidad registral con la extraregistral.
ii) Adquisición válida a título oneroso.
iii) Se adquiera el derecho de persona de quien aparece inscrito en el Regis-
tro con facultades para otorgar el derecho adquirido. Por este requisito
se busca que la adquisición realizada por el tercero sea realizada por una
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo.
iv) Que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho
del transferente no se desprenda de los asientos registrales ni de los
títulos archivados que lo sustentan. Por este requisito se busca que la
72
discordancia entre el Registro y la realidad civil no conste en los regis-

tros las causas por las que es o puede ser ineficaz el derecho del que
dispone.
v) Inscripción de su título de adquisición. Por este requisito se protege al
adquirente que inscribe su derecho en el Registro, ya que ha reunido
todos los requisitos que se exige para su inscripción. De esta manera
nace el tercero de buena fe registral protegido por el Registro, aunque
después se anule o resuelva el derecho del otorgante.
Por otro lado, Díez Picazo y Gullón han señalado las condiciones o
requisitos del principio fe pública registral “que ha de reunir esa persona
que confía en el Registro para quedar protegida, y que se formulan en el
fundamental artículo 34 de la Ley Hipotecaria. De acuerdo con lo opinado
por el autor, son las siguientes:
a) Adquisición por un tercero de derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo. Si el Registro publica que A
es propietario, si B comprara la finca de A ha adquirido de una persona
capaz de realizar ese acto de disposición según el Registro. No será así
cuando, por ejemplo, A figure como usufructuario de la finca, porque
entonces no tiene poderes de disposición sobre la misma;
b) Que adquiera a título oneroso;
c) Situación de discordancia entre el Registro y la realidad civil, en tanto
que en aquel no constan las causas por las que es o puede ser ineficaz
el derecho del que dispone;
d) Que adquiera de buena fe. La buena fe consiste en el desconocimiento
de la inexactitud del Registro. En el caso anterior, si A figura como
propietario en el Registro, pero B sabe que la finca la vendió a C y este
no inscribió (por lo que no puede constar su dominio en el Registro,
provocándose así una inexactitud, una discordancia con la realidad),
si B adquiere de A no está protegido en su adquisición porque no tiene
buena fe. La buena fe se presume siempre, salvo prueba en contrario.
Esa prueba debe versar en que conocía la inexactitud del Registro. Así
lo dice el párrafo 2 del artículo 34 L.H., pues después de sentar que la
buena fe del tercero se presume, agrega: ‘mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro’.
73
e) Que ese adquirente inscriba su derecho en el Registro. Si se reúnen

todos estos requisitos se protege al adquirente. Nace así la figura del
tercero hipotecario protegido por el Registro, pues el mismo está prote-
gido “aunque después se anule o resuelva el [derecho] del otorgante”.
Cuando la adquisición la realiza el adquirente a título gratuito, el ar-
tículo 34 dispone que no gozará de más protección registral que la que
gozaba su causante o transferente. Por tanto, no es que el título gratuito
esté desprovisto de toda protección, sino que esta queda circunscrita o
limitada”(120).
El Tribunal Registral ha emitido opinión de los requisitos del principio
fe pública registral, en los términos siguientes:
“Los requisitos para la aplicación del principio de fe pública registral
son los siguientes:
a) Debe tratarse de una adquisición derivada del titular registral, que
en el Registro aparece con facultades dispositivas.
b) Ha de existir inexactitud registral no conocible por el tercero
adquirente que afecta el derecho del titular registral transferente
por causales de invalidez, ineficacia o falsedad.
c) El adquirente debe tener título válido y ser tercero respecto de las
relaciones jurídicas anteriores afectadas por algún vicio.
d) La adquisición por el tercero debe ser de buena fe.
e) La adquisición por el tercero debe ser a título oneroso.
f) Debe inscribirse el acto adquisitivo del tercero.
Estos requisitos planteados por el artículo precitado se encuentran
dirigidos al tercero registral que adquiere un derecho en un registro de
bienes, no encontrándose diseñado para su aplicación directa al Regis-
tro de Sociedades, en el cual –excepto el caso de las participaciones
en las sociedades distintas a las anónimas–, no se inscriben titulari-
dades dominiales sino situaciones jurídicas relevantes, que otorgan
(120) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., pp. 333 y 334.
74
oponibilidad a las mismas y determinan imputaciones y límites de

responsabilidad”(121).
i. Buena fe
La buena fe exigida es aquella depositada en el aspecto negativo, la cual
viene a ser el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral,
es decir, desconocer o ignorar de la existencia de inexactitudes registrales
que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extrarregistral.
Además, la buena fe debe darse en la adquisición del bien, y no se puede exi-
gir dicha buena fe hasta el momento de la inscripción del derecho.
Por su parte, García García señala con respecto a la buena fe dentro
de la concepción esbozada, esto es, que “la buena fe se refiere al ‘desco-
nocimiento de una inexactitud registral’ (…). Por tanto, se trata de un des-
conocimiento de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, únicas que
dan lugar a una inexactitud registral. Los pactos meramente obligacionales
en nada afectan a la buena o mala fe”(122). Sobre este punto, el Tribunal ha
dado una opinión, en los términos siguientes:
“[E]l legislador del Código Civil que, como es evidente, ‘se exige
la buena fe y ella debemos entenderla en los mismos términos de la
buena fe del artículo 2014, esto es, el desconocimiento de la inexacti-
tud registral. Si existen modificaciones o extinciones, ellas deben ser
desconocidas por quien contrata sobre la base del poder o mandato
inscrito’. No debe perderse de vista, sin embargo, que en estos casos,
como ya se ha señalado, la protección alcanza al contratante que, a la
fecha de celebración del contrato, no podía conocer de la extinción del
poder por cuanto esta no se encontraba inscrita”(123).
c. Posturas asumidas por el Tribunal Registral y la Corte
Suprema respecto de la publicidad registral si recae solo en
los asientos registrales o también a los títulos archivados
Este punto fue muy discutido por la Corte Suprema y el Tribunal
Registral, ya que los referidos tribunales interpretan de manera distinta,

(122) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo II. Ob. cit., p. 320.
75
por ejemplo, el Tribunal Registral señala que la publicidad registral solo

recae hasta el contenido de los asientos de las partidas registrales, pues
el artículo 2012 del Código Civil señala lo siguiente: “(…) toda per-
sona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Así como
también refiere a las inscripciones los artículos 2013 y 2015 del Código
Civil (el resaltado es nuestro). Entonces, la publicidad registral se extiende
solamente a la partida registral, es decir, que no comprenderá a los títulos
archivados que dieron mérito a las inscripciones de los actos publicitados
en la partida registral(124).
Por otro lado, la Corte Suprema en basta jurisprudencia ha señalado
que la publicidad registral se extiende hasta el título archivado, toda vez
que la parte final del artículo 2014 del Código Civil señala lo siguiente:
“(…) mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque des-
pués se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros públicos” (el resaltado es nuestro). Dicho
artículo debe ser interpretado en correspondencia de los artículos 108(125) y
127(126) del Reglamento General de Registros Públicos.
Esa afirmación de que consten en los registros públicos, no solo se
refiere a la publicidad vertida en los asientos de inscripción de las partidas
registrales, sino también a todo documento de publicidad que brinda regis-
tros públicos; es decir, también se refiere a la expedición de títulos archi-
vados certificados, todo ello en correspondencia con la exposición de moti-
vos del Código Civil respecto del artículo mencionado.
Cabe señalar que, recientemente, se ha modificado el artículo 2014,
por el cual el legislador ha dejado claro y expresamente establecido que la
(124) Véase TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Comentarios al Principio de Fe Pública Registral

recogido en el artículo 2014 del Código Civil”. En: Estudios Críticos sobre el Código Civil. Gaceta
jurídica, Lima, 2014, p. 564 y ss.
(125) El artículo 108 del Reglamento General de Registros Públicos señala lo siguiente:
“El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas
movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han servido para las ins-
cripciones, las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tacha;
(…)”.
(126) El artículo 127 del Reglamento General de Registros Públicos señala lo siguiente: “Toda persona
tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas
registrales correspondientes:
a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo
registral o que se encuentran en trámite de inscripción; (…)”.
76
publicidad registral se extiende a los títulos archivados, del cual podemos

concluir que ha sido una respuesta a la interpretación sostenida por un sec-
tor de la doctrina y la jurisprudencia emitida por los órganos jurisdiccio-
nales. En tanto que bastaba con la revisión de los asientos registrales para
que el tercero adquirente se encuentre protegido por la fe pública registral.
¿Esto qué implica? Que el tercero de buena fe registral tendrá buena fe
cuando la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho
de su transferente no se desprenda del asiento registral y/o títulos archiva-
dos que lo sustentan. En tal sentido, todo tercero registral debe realizar el
estudio de los títulos archivados de los asientos registrales, ya que su inob-
servancia puede generar la destrucción de la buena fe del adquirente, por
ende no habrá un tercero de buena fe registral.
sobre los alcances de la publicidad registral, en los términos siguientes:
“Esto nos lleva a interrogarnos si un dato de esta naturaleza que obra
en un título archivado pero no en la partida registral resulta oponible
frente a terceros, o, lo que es lo mismo, si la publicidad registral emana
solo de las partidas registrales o también de los títulos archivados.
Sobre este asunto, en innumerables oportunidades (ver por todas la
Resolución N° 082-2003-SUNARP-TR-T) esta Sala ha incidido que
la información registral (que genera la denominada buena fe objetiva)
deriva de la publicidad de los asientos de inscripción y no de los títu-
los archivados. Esta posición resulta de efectuar un análisis funcio-
nal de la publicidad registral y del valor de los asientos como meca-
nismo de certeza y seguridad. En efecto, como afirma Pau Pedrón(127),
la actividad estatal de organizar en un Registro la información nece-
saria para otorgar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas de los
privados e incentivar el tráfico económico supone una labor de con-
trol de la existencia y legalidad de los actos y contratos, y la selección
de aquellos que resulten relevantes jurídica o económicamente. Esta
tarea se la confía al Registrador, quien se constituye en el filtro nece-
sario y último para determinar lo que debe inscribirse y publicitarse, es
decir, lo que será oponible o inoponible. No se pretende que sean los
(127) PAU PEDRON, Antonio. “Curso de Práctica Registral”. En: DELGADO S., Álvaro. Derecho
Registral. Materiales de Enseñanza. España, 1999, pp. 23 y 24.
77
destinatarios de la publicidad registral quienes determinen qué y cómo

debe publicitarse; ellos solo determinarán cuándo hacerlo.
Los privados, al contratar, no deberán hacer un reexamen de la ins-
cripción (y evidentemente del título correspondiente), pues implica-
ría realizar la misma tarea que el Estado ya realizó a través del Regis-
trador, reduciéndose sensiblemente el valor de las inscripciones como
mecanismo de publicidad y de oponibilidad. Obviamente, si las ins-
cripciones no tienen toda la eficacia necesaria, ninguna persona querrá
o podrá contratar con seguridad al amparo de lo publicado por ellas, lo
que desalentaría el uso del Registro como mecanismo de oponibilidad,
y por lo tanto de seguridad del tráfico de bienes y servicios. Por todo
ello, esta Sala opina que la publicidad registral se limita a los asientos,
posición que resulta corroborada por los artículos 2012(128) y 2013(129)
del Código Civil”(130).
Asimismo, dicho Tribunal señala que “el Reglamento General de los
Registros Públicos también contiene una serie de prescripciones que rati-
fican que los efectos de la publicidad registral (legitimación, fe pública
registral y oponibilidad) derivan de los asientos registrales. Así, los ar-
tículos I, VII y VIII del Título Preliminar establecen que la publicidad
registral emana de los asientos y partidas registrales. En cuanto a la cali-
ficación registral, el artículo 32.a) de este Reglamento establece que este
examen se efectúa confrontando el título con los asientos de inscrip-
ción y, solo complementariamente con el título archivado y sin deslegi-
timar el contenido de las inscripciones. Esto implica que el título archi-
vado solo puede ser utilizado para favorecer la inscripción, mas no para
denegarla”(131).
(128) Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
(129) Artículo 2013 del Código Civil: “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposi-
ciones vigentes”.
78
D. Principio de prioridad
a. Concepto
El principio de prioridad preferente, también llamado prioridad de
rango, es un principio registral en virtud del cual el acto inscribible que
ingrese primero al registro se antepone con preferencia excluyente al pos-
terior presentado, ya que la prioridad en el tiempo de la inscripción deter-
mina la preferencia de los derechos que otorga el registro. Toda vez que
los derechos referidos están determinados por la fecha de su inscripción y
a su vez la fecha de su inscripción se determina por el día, hora, minuto,
segundo y fracción de segundo de presentado el título al registro. Ade-
más, inscrito el derecho se retrotraerá los efectos jurídicos de la inscripción
hasta la fecha del asiento de presentación(132).
Por tanto, el principio de prioridad es fundamental para el funciona-
miento del sistema registral porque mediante dicho principio se determina
la preferencia entre los títulos presentados al Registro, el mismo queda
reflejado en el axioma romano: Prior in tempore, potior in iure; es decir, el
primero en el tiempo, es primero o mejor en el derecho. En consecuencia,
se concluye que por regla general los actos a inscribir deben preexistir a la
fecha del asiento de presentación en la medida que no se les puede conce-
der eficacia desde época anterior a su real existencia.
(132) El artículo 23 del Reglamento General de Registros Públicos nos señala el contenido del asiento de
presentación: “Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación
del título a la Oficina del Diario. El asiento contendrá, bajo responsabilidad del funcionario encar-
gado de extender el mismo, los siguientes datos:
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación; b) Nombre y documento
de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace en nombre de un tercero distinto al
adquirente del derecho o al directamente beneficiado con la inscripción solicitada, se indicará, ade-
más, el nombre y el número de su documento de identidad o, en su caso, la denominación o la razón
social, según corresponda; c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públi-
cos o privados, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del notario
o funcionario que los autorice o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada; d) Partida
Registral, de existir esta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o
de la partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se indicará, además, el número de la
Placa o autentique; e) Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presen-
tante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar; f) Nom-
bre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que
otorguen el acto Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso; g) Registro y Sección
al que corresponda el título, en su caso; g) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indica-
ción del distrito o distritos en que se encuentre ubicado el bien o bienes materia del título inscribible;
h) Indicación de los documentos que se acompañan al título”.
79
En relación al principio de prioridad, Roca Sastre opina lo siguiente:

“El principio de prioridad es el principio hipotecario en virtud del cual el
acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la propiedad se
antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango o cualquier
otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere
sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque
dicho acto fuese de fecha anterior”(133).
García García señala que “el principio de prioridad parte del lema
prior tempore potior iure, con referencia a la fecha de entrada del título
en el Registro de la Propiedad. Según este principio, el título que prime-
ramente ingresa en el Registro de la Propiedad tiene una eficacia exclu-
yente preferente, según los casos, sobre el título que no haya ingresado en
el registro o lo haya hecho después”(134).
En nuestra legislación, el principio de prioridad de rango está recogido
en el artículo 2016 del Código Civil, donde establece que “la prioridad
en el tiempo de la inscripción determinada la preferencia de los derechos
que otorga el registro”. Del mismo modo está regulando este principio,
en el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos que señala: “Los efectos de los asientos registrales, así
como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a
la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en
contrario”.
El Tribunal Registral ha conceptualizado el principio de prioridad, en
los términos siguientes:
“Por el principio de prioridad de rango (también denominado priori-
dad preferente) la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro. Así, conforme al ar-
tículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos (RGRP), los efectos de los asientos registrales, así como
la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la
fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición
en contrario.
(134) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo I. Ob. cit., p. 543.
80
(…) en lo que respecta a la prioridad excluyente, el artículo 2017 del

Código Civil establece que no puede inscribirse un título incompati-
ble con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. El artículo X del
Título Preliminar del RGRP precisa que no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque
sea de igual o anterior fecha. Ello guarda concordancia con lo regu-
lado en el segundo párrafo del artículo 26 del mismo Reglamento que
define a los títulos incompatibles a efectos de determinar la aplicación
del artículo 29, señalando que “un título es incompatible con otro ya
presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del
presentado en segundo lugar”(135).
b. Manifestaciones del principio de prioridad (entre derechos
compatibles e incompatibles)
El principio de prioridad tienes dos manifestaciones fundamentales:
i. La eficacia preferente
La eficacia preferente o prioridad preferente tiene lugar frente a títu-
los compatibles; es decir, que se produce cuando ingresan en el registro
documentos que instrumentan derechos compatibles entre sí, como sería
el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un
usufructo, o un usufructo y un embargo, etcétera. Y ambos documentos se
inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en cuanto al rango
sobre el ingresado posteriormente(136). Asimismo, está regulado en el ar-
tículo 2016 del Código Civil y en el artículo IX del Título Preliminar del
Reglamento General de Registros Públicos.
ii. La eficacia excluyente del título
La eficacia excluyente del título o prioridad excluyente tiene lugar
frente a títulos incompatibles entre sí, “como sería el caso de ingreso de
dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo
inmueble a dos adquirentes diferentes, o que uno instrumente la venta y
el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas”(137). Ante tal

(137) Ídem.
81
situación se produce el cierre del Registro, la misma puede ser el cierre

provisional y/o cierre definitivo.
Asimismo, el artículo 26 Reglamento General de Registros Públicos
señala con respecto a los títulos pendientes incompatibles: “Durante la
vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse nin-
gún otro incompatible con este. Un título es incompatible con otro ya pre-
sentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del pre-
sentado en segundo lugar”. Dicha incompatibilidad es determinada por el
registrador. Por lo tanto, si la prioridad es excluyente, el documento que
tiene prioridad se inscribirá, rechazándose sin inscribir el otro.
Cabe señalar que dicho efecto está regulado en el artículo 2017 del
Código Civil y en el artículo X del Título Preliminar del Reglamento
General de Registros Públicos.
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión respecto a los
efectos del principio de prioridad preferente, en los términos siguientes:
“Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los títulos en
conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscrip-
ción de ambos y la determinación de su preferencia y rango, sino que la
inscripción o presentación del primero, determinará el cierre registral
respecto del presentado en segundo lugar. Así, el cierre registral puede
originarse de dos maneras (tiene dos manifestaciones; un cierre defini-
tivo y uno provisional o temporal):
- Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre defini-
tivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de
inscripción no se encuentra sujeta a plazo alguno.
- Un título anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos
especiales en que la anotación preventiva determina la imposibili-
dad de extensión de nuevos asientos incompatibles, como ocurre
en el Bloqueo Registral, las medidas cautelares de no innovar,
o las inhibiciones a disponer o gravar, entre otros casos. Pero la
regla general respecto, a las anotaciones preventivas se encuentra
regulado en el artículo 672 del Reglamento General.
82
- Un título presentado con fecha anterior, en cuyo caso el cierre

registral será provisional, por cuanto de no inscribirse este y cadu-
car la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los efectos
del cierre registral, permitiéndose la inscripción del título incom-
patible presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la
inscripción del primero, el cierre se tornará definitivo”(138).
E. Principio de impenetrabilidad
a. Concepto
El principio de impenetrabilidad, también llamado principio de prio-
ridad excluyente, es un principio registral en virtud del cual no se puede
inscribir un título con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque
fuera de fecha anterior; es decir, la inscripción de un derecho impide la ins-
cripción de otro derecho. Y mejor se produce el cierre registral, esto es, un
título incompatible con otro ya inscrito y que desea inscribir ya no tendrá
acogida registral de ninguna manera.
Con relación a este principio de impenetrabilidad o prioridad exclu-
yente, Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida expresan que: “La regla de prio-
ridad no tiene como único resultado, en su relación con el Registro, esta-
blecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles
inscritos, por fechas de presentación, sino cerrar los libros a los derechos
incompatibles con el que se halla ya registrado”(139).
Por su parte, García García establece el principio de impenetrabilidad
de la siguiente forma: “Inscrito o anotado preventivamente en el Regis-
tro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles
o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse
o anotarse ningún otro de igual o anterior a la fecha que se le oponga o
sea incompatible, por el cual se transmite o grave la propiedad del mismo
inmueble o derecho real”(140).
Por otro lado, la exposición de Motivos del Código Civil referente al
Libro IX - Registros Públicos señala lo siguiente con relación al artículo

(139) LACRUZ BERDEJO, Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Ob. cit., p. 134.
(140) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo I. Ob. cit., pp. 543 y 544.
83
2017: “Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual

tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya ins-
critos y que no permitan su inscripción sin importar las fechas en que los
títulos fueron producidos. De este modo, se produce el cierre registral”(141).
En nuestra legislación, el principio de impenetrabilidad está reco-
gido en el artículo 2017 del Código Civil, el cual prescribe que “no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”. Del mismo modo, este principio está regulando en el artículo X
del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
que señala: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya ins-
crito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”.
EL Tribunal Registral ha emitido opinión respecto al principio de
impenetrabilidad, en los términos siguientes:
“El artículo 2017 del Código Civil recoge el principio de impenetrabi-
lidad o prioridad excluyente, consagrado también en el artículo X del
Título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos,
por el cual no puede inscribirse un título incompatible con otro ya ins-
crito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.
Este principio se sustenta en la certeza y seguridad jurídica que el
Registro otorga y por ende publicita; encontrándose directamente rela-
cionado con el principio de prioridad, por el cual la preferencia de los
derechos se determina por la fecha de inscripción del título al Regis-
tro, de tal modo que desde el momento en que un acto accede al Regis-
tro, este no puede ya publicitar lo contrario, así el título que ingresó
primero cierra filas y, de ese modo, desestima la posibilidad del acceso
al Registro del título posterior incompatible.
El artículo 26 del Reglamento general de los registros públicos, si bien
se refiere a títulos pendientes, define lo que es un título incompatible:
Cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado
en segundo lugar; es decir cuando los títulos resultan excluyentes o
contrarios”(142).
(141) Publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990.

84
“(…) el origen y fundamento del principio registral de prioridad se tra-

duce cuando se trata de los derechos que pueden coexistir, pero con
rango distinto de acuerdo a la fecha de su ingreso al Registro, en la
protección de la prioridad preferente y, cuando se trate de títulos que
hubiesen llegado al Registro con posterioridad a otros ya inscritos, en
rechazar los derechos que fuesen incompatibles con aquellos”(143).
b. Cierre registral
Si un título que pretende inscribirse es incompatible con otro ya
inscrito simplemente no podrá inscribirse. Y mejor se produce el cierre
registral, cual puede expresarse de dos modos:
1. Si un derecho se encuentra inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se
rechazaría la inscripción del título incompatible.
2. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre para el
título incompatible, es condicional en el sentido de que está condicio-
nado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se ins-
cribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y este podrá
lograr acceso al registro.
En vista de lo mencionado en líneas anteriores, el Tribunal registral ha
dado una opinión en los términos siguientes:
“Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los títulos en
conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscrip-
ción de ambos, y la inscripción o presentación del primero, determi-
nará el cierre registral respecto del presentado en segundo lugar. Así,
el cierre registral puede originarse de dos maneras (tiene dos manifes-
taciones; un cierre definitivo y uno provisional o temporal):
- Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre defini-
tivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de
inscripción no se encuentra sujeta a plazo alguno.
- Un título presentado con fecha anterior, en cuyo caso el cie-
rre registral será provisional, por cuanto de no inscribirse este
85
y caducar la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los

efectos del cierre registral, permitiéndose la inscripción del título
incompatible presentado en segundo lugar. Claro que si se pro-
duce la inscripción del primero, el cierre se tomará definitivo”(144).
F. Principio de oponibilidad
a. Concepto
El principio de oponibilidad registral es aquel principio en virtud del
cual, que frente a una concurrencia de títulos o derechos, prima siempre
el que primeramente se inscribió, siempre y cuando que dicha inscripción
se haya realizado de buena fe. En este sentido, el principio oponibilidad
establece una prelación del derecho inscrito frente al derecho no inscrito,
indistintamente de la calidad del derecho, ya sea este derecho de natura-
leza real –propiedad inscrito– o de naturaleza personal –embargo inscrito–.
Asimismo, en España al principio de oponibilidad se le denomina princi-
pio de inoponibilidad, la cual es regulada en sentido contrario a lo estable-
cido en el Perú.
García García señala que el principio de inoponibilidad es “aquel prin-
cipio (…) en virtud del cual los títulos de dominio o de derechos reales no
inscritos ni anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al tercero que
inscribió su derecho en el Registro”(145).
Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que “por la inoponibilidad
de títulos no inscritos el Registro garantiza al tercero que inscribe que
cualquier enajenación o gravamen extrarregistral realizado por el titu-
lar registral o titulares anteriores, que no sea manifiesto, no surte efectos
frente al inscribiente o anotante”(146).
En nuestra legislación el principio de oponibilidad está recogido en
el artículo 2022 del Código Civil, que de forma literal prescribe: “Para
oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen dere-
chos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de

(145) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Tomo II, Ob. cit., p. 29.
86
derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho

común”. Así como también se puede observar que es recogido en los ar-
tículos 1135(147) y 1670(148) de la norma referida. Sin embargo, el Regla-
mento General de Registros Públicos no expresa en sus articulados al prin-
cipio de oponibilidad.
Al respecto, el Tribunal Registral ha establecido una opinión respecto
al principio de oponibilidad, en los términos siguientes:
“El artículo 2022 del Código Civil regula el principio de oponibilidad,
según el cual ‘para oponer derechos reales sobre inmuebles a quie-
nes también tiene derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien
se opone’. Así, de acuerdo al principio antes citado aplicable en caso
de conflicto de derechos, la primera inscripción en el tiempo deter-
mina la preferencia de los derechos (…)”(149).
b. Campo de aplicación
El principio de oponibilidad registral que por su naturaleza y trascen-
dencia debe ser aplicado a todos los registros, es decir, al registro de pro-
piedad inmueble y mueble, así como al registro de personas naturales y
jurídicas. Pero si revisamos sus antecedentes podemos observar que dicho
principio es de aplicación al registro de propiedad inmueble.
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión del campo
de aplicación del principio de oponibilidad, en los términos siguientes:
“El ámbito de aplicación del principio de oponibilidad registral, si bien
a nivel legislativo ha sido establecido para el Registro de Propiedad
(147) El artículo 1135 del Código Civil regula la concurrencia de acreedores de bien inmueble, en los tér-
minos siguientes: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primera-
mente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere,
en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
(148) El artículo 1670 del Código Civil señala la prelación entre arrendatarios, en los términos siguien-
tes: “Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo.
Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior,
salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta”.
87
Inmueble (artículo 2014 del Código Civil) y el Registro de Personas

Naturales (artículo 2038 del Código Civil) por su naturaleza y trascen-
dencia debe ser aplicable a todos los Registros, puesto que la oponi-
bilidad es un principio que conciernen a los efectos de cualquier ins-
cripción en alguno de los distintos Registros que conforman el Sistema
Nacional de los Registros Públicos”(150).
“El principio de oponibilidad previstos en los artículos 2014 y 2038
del Código Civil también es aplicable al Registro de Sociedades, por
lo que la revocación, renuncia, modificación o sustitución de cual-
quier representante de la sociedad deben inscribirse y en tanto no se
encuentren inscritos, dichos actos se consideran inexistentes para ter-
ceros hasta que se inscriban, siendo que dicha presunción no opera si
se prueba que el tercero conocía del documento no inscrito, puesto que
el Registro no ampara la mala fe”(151).

88
CAPÍTULO II
SISTEMA REGISTRAL PERUANO
I. TÉCNICAS REGISTRALES
1. Partida registral
La partida registral es la unidad de registro –base del sistema registral

peruano– que está conformada por los asientos de inscripción organiza-
das sobre la base de determinada finca o bien, persona u otro elemento. En
dicha partida, se consignará la historia jurídica de un predio, de una per-
sona jurídica, de una persona natural, y otro elemento, donde irá una corre-
lación de asientos sucesivos conteniendo actos, derechos, situaciones jurí-
dicas, etc., que son materia de inscripción en los diferentes registros.
Por su parte, Gonzales Loli señala que “la partida registral se encuen-
tra compuesta de diversos asientos, referidos a los diversos actos jurídicos
inscribibles, los cuales pueden haberse extendido en uno o más folios de
un tomo (técnica original adoptado por el Registro de Propiedad Inmueble
desde su creación) o bien ficha (sistema adoptado por la ampliación del
Reglamento de las inscripciones en el año de 1970), y no a través de los
asientos electrónicos que recién viene utilizándose 1997 (en la oficina
Registral de Lima y Callao)”(152).
El Tribunal Registral estableció una opinión sobre la partida registral,
en los términos siguientes:
(152) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públi-
cos. Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 108.
89
“Esta publicidad, que afecta a todos los terceros, no se obtiene, sin

embargo, del análisis de un asiento en particular sino del conjunto de
asientos que conforman la partida registral. Sobre este asunto, el ar-
tículo 6 del RGRP define a la partida registral como la unidad e regis-
tro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre,
base de la determinación del bien o de la persona susceptible de ins-
cripción. Desde esta perspectiva, la partida registral aparece como
el conjunto de asientos que de manera organizada y vinculada gene-
ran la información que los terceros requieren para adoptar decisiones
adecuadas al momento de contratar. En este orden, la información no
puede emanar del análisis de un asiento en particular sino de todos los
asientos que conforman la partida registral”(153).
1.1. Técnicas de inscripción
El sistema registral peruano ha tenido distintas técnicas de inscripción

con diferentes denominaciones en el transcurrir de los años hasta la actua-
lidad, tal es así que anteriormente se llamaba “Tomo”, después “Ficha” y
actualmente “Partida Electrónica”.
A. Tomo
El tomo es una técnica de inscripción registral que hasta la actuali-
dad se puede observar en algunas partidas registrales en corresponden-
cia como sus antecedentes primigenios de matriculación. Los tomos eran
libros grandes constituidos por fojas, donde se plasmaba a manuscrito los
asientos registrales que contenían actos, derechos, situaciones jurídicas,
etc., por parte del registrador en mérito de los actos rogados.
Cabe señalar, que “el sistema de extensión de los asientos en libros
(tomos) fue inspirado en la legislación española, existiendo numero-
sas referencias en el ARGRP y en el Reglamento de las Inscripciones, a
la forma de extender o continuar los asientos de una partida registral en
diversos fojas de un tomo”(154).

(154) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Ob. cit., p. 109.
90
En la jurisprudencia del Tribunal Registral podemos encontrar opinio-

nes sobre el Tomo, en los términos siguientes:
“Las inscripciones eran realizadas en tomos, en vigencia del Regla-
mento de las Inscripciones. Que siendo así, la Corte Suprema mediante
Acuerdo del 18/06/1970 aprobó la Ampliación del Reglamento de las
Inscripciones, señalando en su artículo 1 que ‘las inscripciones en el
Registro de la Propiedad Inmueble continuarán haciéndose de acuerdo
al sistema del Folio Real. Por cada inmueble se abrirá un Folio, en el
que se extenderán todas las inscripciones que a él corresponda’.
Asimismo precisa en lo pertinente del artículo 2 que: ‘El Folio Real
se llevará en Libros o en fichas móviles (…)’, igual forma, el artículo
3 precisa en lo que: ‘las fincas tendrán seis rubros denominados con-
forme a las seis primeras letras del alfabeto a saber (en lo pertinente):
Antecedente dominial, en el que se indicará el tomo y folio en que
corren las inscripciones trasladas a la ficha o el número de aquella en
donde se ha hecho la independización’.
Y finalmente, el artículo 10 en la parte in fine precisa: ‘En las fichas
que se abran referentes a inmuebles inmatriculados se harán un breve
resumen de los asientos vigentes (…)’”(155).
B. Ficha
La ficha es una técnica de inscripción que apareció después de los
tomos, la misma es una tarjeta movible especialmente diseñada y que
corresponde a una partida o folio. Las fichas llevan una información más
ordenada respecto a los asientos que se publicitan.
Por otro lado, la ampliación del Reglamento de las Inscripciones intro-
duce el sistema de fichas “tomando como ejemplo de la reforma argentina
de 1961, aplicada en la provincia de Buenos Aires, y, posteriormente en
la capital federal de Argentina. Las razones de la modificación efectuada
fluyen expresamente en las Exposición de Motivos de dicha norma, el
excesivo espacio ocupado por los libros de inscripción y la imposibilidad
91
que diversas secciones registrales utilizaran el mismo libro de manera

simultánea”(156).
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre las fichas,
“De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su partida y en ella
deberá inscribirse en forma cronológica los asientos generados por los
documentos que sean presentados para su inscripción. Inicialmente se
trataba de un tomo con folios donde se transcribía de manera manus-
crita las características de los inmuebles y se iban colocando las subsi-
guientes operaciones. Luego se pasó a la ficha (…)”(157).
C. Partida electrónica
La partida electrónica es una técnica de inscripción que reemplaza el
soporte físico de las inscripciones que se podía observar en los tomos y
fichas por medios informáticos de almacenamiento magnético, constando
los asientos de inscripción en discos ópticos u otros sistemas de almacena-
miento de datos con condiciones de seguridad.
Por su parte, Gonzales Loli señala que “la sustitución de las parti-
das físicas por imágenes digitalizadas y asientos electrónicos ha sido un
avance fundamental, que permite ahorrar espacio, permite su utilización
por múltiples personas, su acceso remoto (a través de Internet) e, inclusive,
al expedición de publicidad en forma instantánea”(158).
En la jurisprudencia del Tribunal Registral se ha encontrado una opi-
nión sobre las partidas electrónica, en los términos siguientes:
“(…) cada inmueble tiene su partida y en ella deberá inscribirse en
forma cronológica los asientos generados por los documentos que
sean presentados para su inscripción. Inicialmente se trataba de un
tomo con folios donde se transcribía de manera manuscrita las carac-
terísticas de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes ope-
raciones. (…) Posteriormente el documento ha venido actualizándose
(156) Ídem.
92
con los avances tecnológicos y hoy en día tenemos la partida electró-

nica en sustitución del folio o ficha registral. De allí la denominación
de ‘Folio Real’”(159).
2. Asiento registral
A. Concepto
El asiento es la constatación de un título, acto, hecho o circunstancia
en los libros del registro; es decir, es la anotación sobre hechos, actos, con-
tratos, etc., que por su naturaleza tienen acceso al mismo, dentro de una
formalidad o solemnidad será consignada en la partida o ficha del registro,
para que surta los efectos que brinda el sistema registral.
Asimismo, “los asientos se redactan sobre la base de breves notas con
indicación de número y fecha en que el documento fue presentado en el
registro, y lleva la firma del registrador responsable”(160).
Chico y Ortiz señala que “la publicidad relativa (…), que constituyen
la médula del Derecho Registral, tanto en su sentido material como en su
sentido formal, se realiza almacenando informaciones en libros, resulta
claro que la operación fundamental que en el Registro se práctica es la
redacción de los asientos en los libros. Presentado en el Registro un docu-
mento o título en el sentido formal, en el que se dé cuenta de un hecho,
acto circunstancia (título en sentido material), que debe ser publicado por
el registro, en los libros de este se toma, si procede, razón o nota de aque-
llas peculiaridades que deben ser publicadas y conocidas”(161).
Los asientos registrales tiene las siguientes modalidades(162): asiento
de presentación, asiento de inscripción, asiento de anotación preventiva,
asiento de cancelación y asiento o nota marginal.
Por otro lado, el asiento de inscripción en palabras de Peña Bernaldo
de Quirós viene a ser “en concreto, la inscripción que debe reflejar con

(161) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 591 y 592.
(162) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos reales. Derecho Hipotecario. Tomo II - Dere-
chos reales de garantía. Registro de la Propiedad, 3ª edición, Centro de Estudios Registrales, Madrid,
pp. 480 y 481.
93
precisión los elementos (sujeto, objeto, contenido) del correspondiente

derechos real o situación jurídica (…) (principio de especialización)”(163).
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha establecido una idea
conceptual sobre el asiento de inscripción, en los términos siguientes:
“El artículo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos
que trata del contenido general del asiento de inscripción señala que
se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del título (…).
La regla o técnica en cuanto a la extensión de asientos en nuestro sis-
tema registral es el extracto o resumen del acto o contrato inscrito (ar-
tículo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos)”(164).
B. Contenido del asiento de inscripción
Los asientos de inscripción que serán ordenados dentro de los rubros
de acuerdo a la naturaleza del acto a inscribirse deben contener, en dichos
asientos, una información fidedigna que es reflejada del título que dio
mérito a la inscripción de acto respectivo. Es decir, si en el caso fuera una
adquisición de un derecho, debe reflejar la persona que a cuyo favor se
extiende la inscripción con sus respectivos datos personales, si en el caso
es una sociedad conyugal es la beneficiada debe consignarse a los confor-
mantes. En tanto que se debe publicitar en los asientos de inscripción actos
y derechos relevante frente a terceros.
Para Atilio Cornejo, quien señala que todo asiento de debe contener
ciertos requisitos: “a) Con relación al Inmueble. Se exige ‘la ubicación
y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización’
(…). b) Con relación al Titular del Derecho. Si se trata de una persona
física, la ley exige el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras públicas (…)”(165).
(163) Ídem.
94
Por su parte, el Tribunal Registral ha emitido una opinión respecto al

contenido del asiento de inscripción:
“El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en su ar-
tículo 13 contempla lo referente a la información que debe contener el
asiento de inscripción, así en el literal d) señala lo siguiente:
‘La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscrip-
ción y la de aquella de quien procede el bien o derecho, cuando
corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales
deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención
expresa del transferente.
Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y ape-
llidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y
el número de documento de identidad o la circunstancia de ser
menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber
adquirido el predio en calidad de propio, de ser el caso.
En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indi-
cará dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge con-
forme al párrafo anterior (…)’.
Esta norma tiene su sustento en el principio de especialidad mediante
el cual los Registros de bienes publican actos y derechos relevantes
frente a terceros, y respecto de ellos, la información relevante refe-
rida al bien, al derecho y al titular registral. Cabe resaltar que en este
último aspecto, cuando el titular es una persona natural casada bajo el
régimen de sociedad de gananciales, existe la presunción legal de que
los bienes que adquiere, tienen la calidad de sociales”(166).
C. Asientos registrales no originados por un título
La regla general es que todo asiento registral es producto del ingreso
de un título al diario en referencia al principio de rogatoria para su respec-
tiva inscripción. Sin embargo, sucede que existe una excepción a dicha
regla, en tanto que el Reglamento General de los Registros Públicos señala
lo contrario refiriéndose a las anotaciones de correlación de inscripciones,
95
cierre de partidas y demás. Del mismo modo, el Tribunal Registral se ha

pronunciado sobre los asientos registrales no generados por un título, en
“(…) Sin embargo, no todos los asientos registrales son originados por
títulos ingresados por el diario, existen otros asientos como los previs-
tos en el artículo 49 del Reglamento General de los Registros Públi-
cos: anotaciones de correlación de inscripciones, cierre de partidas y
demás que señalen las leyes y reglamentos”(167).
D. Invalidez del asiento registral
El órgano jurisdiccional es el competente a declarar la invalidez del
asiento de inscripción, ya que no procede en sede administrativa la nulidad
o anulabilidad de un asiento registral, por lo que corresponde al juez decla-
rar la invalidez del asiento mediante resolución judicial, el cual será ingre-
sado a registro a solicitud del tercero interesado que se siente perjudicado
con la inscripción. En consecuencia, el referido debe solicitar la cancela-
ción del asiento de inscripción en base de la resolución judicial que declara
la invalidez del asiento registral.
Por su parte, Gonzales Loli señala que “la declaración de invalidez de
los asientos registrales es facultad exclusiva del órgano jurisdiccional. A
ello alude frecuentemente la doctrina hipotecaria española, precisando que
los asientos registrales ‘están bajo la salvaguarda de los tribunales’, lo que
concuerda con la redacción del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. En nues-
tra ordenamiento nacional, además del artículo 2013 del CC (‘o se declare
judicialmente su invalidez’), NRGRP establece dicha garantía en sus ar-
tículos 90 y 107, regulando en forma expresa la competencia exclusiva del
órgano jurisdiccional para declarar la invalidez de una inscripción”(168).
Al respecto, el Tribunal Registral se ha pronunciado sobre la invalidez
de los asientos registrales, en los términos siguientes:
“(…) Respecto de la invalidez de los asientos registrales el artículo
90 del citado reglamento señala que: “Artículo 90.- Competencia del
órgano jurisdiccional. Conforme al artículo 2013 del Código Civil,

96
corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la declaración

de invalidez de los asientos registrales. Consecuentemente, no resulta
procedente que mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte,
se produzca declaración en tal sentido”. Es decir, corresponde exclu-
sivamente al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los
asientos registrales, por lo que, no cabe que en sede administrativa se
disponga la declaración de nulidad del mismo.
De lo expuesto, colegimos que la declaración de invalidez de los asien-
tos registrales, y por tanto de su cancelación, compete exclusivamente
al Poder Judicial, debiendo presentarse para ello la resolución judicial
que así lo disponga”(169).
Asimismo, dicho tribunal indica que “en el artículo 107 del mismo
Reglamento, señala que: ‘Quien tenga legítimo interés y cuyo derecho
haya sido lesionado por una inscripción nula o anulable, podrá solici-
tar judicialmente la declaración de invalidez de dicha inscripción y, en
su caso, pedir la cancelación del asiento en mérito a la resolución judi-
cial que declare la invalidez. La declaración de invalidez de las ins-
cripciones solo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional’.
Conforme a estas disposiciones del Reglamento General, se reconoce
el derecho de los interesados para demandar la declaración de inva-
lidez de la inscripción, disponiendo que la resolución judicial que
declara dicha validez tiene mérito suficiente para que se solicite la
extensión del asiento de cancelación”(170).
E. Cancelación de asientos registrales
La cancelación de asientos registrales en sede registral está recogido en
el Título VII del Reglamento General de los Registros Públicos, la misma
refiere sobre “Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas”.
Al respecto, Atilio Cornejo señala que “la cancelación de un asiento
que se practica en el registro y que tiene la virtualidad de extinguir total

97
o parcialmente a otro u otros asientos anteriores. Debe referirse a asientos

registrales determinados (…)”(171).
a. Cancelación de asientos de inscripción y sus supuestos
La cancelación de un asiento registral se da mediante una nota o
asiento accesorio, por el cual se extingue de forma definitivamente un
asiento anterior dentro de la partida registral. Cancelado un asiento se pre-
sume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiriera.
Al respecto, Álvarez Caperochipi señala que “las inscripciones se can-
celan por muchas causas, y no es factible deducir con carácter general que
cancelado un asiento se ha extinguido el derecho. La cancelación ha de ser
un acto causal, y por ello, a mi juicio, la eficacia de la cancelación no se
funda en sí misma, sino en la causa de la cancelación, y además en juridi-
cidad de la cancelación de la misma”(172).
Por su parte, el Tribunal Registral ha señalado los supuestos de la can-
celación de los asientos registrarles, en los términos siguientes:
“Los supuestos de cancelación de los asientos de inscripción se
encuentran contemplados en el artículo 94 del Reglamento General de
los Registros Públicos, siendo los siguientes:
‘a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el
derecho inscritos;
b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan
extendido;
c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preven-
tiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el
Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectifi-
cación de asientos previstos en este mismo Reglamento;
d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anota-
ción preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo
previsto en ella;

98
e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de

cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes’”(173).
b. Cancelación de asiento por inexistencia del acto causal o de la
rogatoria
El Reglamento General de Registros Públicos regula en el artículo 95
la cancelación de asiento por inexistencia del acto causal o de la rogatoria
señalando lo siguiente: “También se cancelarán de oficio o a petición de
parte, los asientos de inscripción o de anotación preventiva cuando conten-
gan actos que no consten en los títulos consignados como sustento de los
mismos o cuando se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogato-
ria de inscripción”.
En tal sentido, la norma referida señala dos supuestos:
a) Que, revisado el título archivado que dio lugar a la inscripción o ano-
tación, se verifique que el mismo no contiene el acto o actos publicita-
dos a través del correspondiente asiento registral; y
b) Que, revisado también el título archivado, se constate que uno de los
actos inscritos si bien se encuentra contenido en el título archivado
respectivo, no haya sido materia de rogación, bien por reserva de la
rogación (efectuada a la presentación del título) bien por el desisti-
miento parcial de la rogación(174), efectuada en primera o en segunda
instancia del procedimiento registral.
Esta cancelación administrativa, sin intervención del Poder Judicial,
es de carácter excepcional, ya que la regla general es que la cancelación
de las inscripciones solo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional.
Por tanto, para proceder a cancelar un asiento registral por inexistencia
del acto causal o de la rogatoria al amparo del artículo 95 del Reglamento
General de Registros Públicos, es preciso que el Registrador se remita al
título archivado correspondiente y concluya que el mismo no contiene el
acto o actos publicitados a través del correspondiente asiento registral; o,
que alguno de los actos inscritos si bien se encuentra contenido en el título
archivado respectivo, no haya sido materia de rogación.

(174) ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 75 y ss.
99
Cabe señalar, que cuando se solicita –o de oficio se evalúa–, la cance-

lación de un asiento al amparo del artículo 95 del RGRP, no corresponde
hacer un reexamen de la calificación que fue efectuada por el registrador.
Lo único que debe examinarse es si el título archivado contiene o no el
acto o actos publicitados en el asiento registral; o si constando en el archi-
vado el acto publicitado, no fue objeto de rogatoria por haberse formulado
reserva expresa o desistimiento.
Por su parte, el Tribunal registral ha señalado una opinión sobre la
cancelación de asiento registral por inexistencia del acto causal o de la
rogatoria, en los términos siguientes:
“El RGRP ha previsto en el artículo 95 la denominada cancelación por
inexistencia del acto causal o de la rogatoria. Dicho precepto señala
que se cancelarán de oficio o a petición de parte los asientos de inscrip-
ción o de anotación preventiva cuando contengan actos que no cons-
ten en los títulos consignados como sustento de los mismos o cuando
se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscrip-
ción. Se trata de casos especiales de cancelación mediante el cual se
limita la eficacia de la legitimación de los asientos registrales del ar-
tículo 2013 del Código Civil cuando las circunstancias revelan que el
acto inscrito no obra en el título que lo sustenta o que no ha sido mate-
ria de rogatoria.
Si el acto que se publica en el asiento no obra en el título que supuesta-
mente le dio mérito es posible cancelarlo mediante esta vía. Esta con-
clusión se fundamenta en la conexión lógica y causal que existe entre
el título y el asiento registral, que determina que este último no tenga
en estricto una entidad propia sino que responde al contenido de un
título.
En este supuesto de cancelación, la actividad registral debe estar diri-
gida a confrontar el asiento de inscripción cuestionado con el título
archivado que dio mérito a su extensión. Si se comprueba que no
existe el acto inscrito en el título archivado, se cancela el asiento. En
este caso, la hipótesis reglamentaria no ha previsto como medio de
cancelación la presentación de un nuevo título, sino solo la compara-
ción del asiento con su respectivo título archivado. De allí que el ar-
tículo 95 del RGRP admite incluso la cancelación de oficio, pues la
100
configuración del caso solo depende de la confrontación del asiento y

de su título archivado (…)”(175).
II. REGISTROS JURÍDICOS Y REGISTROS ADMINISTRA-

TIVOS
El Registro Público a diferencia del Registro Administrativo es un

Registro Jurídico y que tiene como una de sus características principales la
de publicitar hechos, actos, contratos, situaciones jurídicas, etc., que pro-
ducen fe plena respecto de terceros. Toda vez que sus efectos son oponi-
bles erga omnes.
Por otro lado, los registros administrativos buscan principalmente res-
guardar o recabar información para ellos mismos, es decir, para fines pro-
pios de la Administración. Además, la información que ellos imiten tiene
la calidad de publicidad noticia, sin que ellos sean oponibles a terceros.
La otra diferencia que se puede observar es la manera de su califica-
ción del ingreso de los documentos que se resguardan en ambos registros
es distinto, tal es así que los títulos que ingresan al Registro Público está
sujeto a una rigurosidad de los artículos 2011 del Código Civil, 31 y 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos, a diferencia de los docu-
mentos que ingresan al Registro Administrativo que es de mero trámite
y de cumplimiento de requisitos que establece el TUPA de la respectiva
Administración Pública.
Por su parte, Leyva de Leyva, señala que “siendo la eficacia débil o
escasa en los registros administrativos, a todas luces resulta inexacto afir-
mar que la certeza y seguridad sean los fines de estos Registros. (…) En el
extremo opuesto, los que carecen de efectos jurídicos, aquellos que desem-
peñan función de mero archivo para la constancia de hechos o presentación
de documentos. En estos lo inscrito carece de presunción de veracidad y
reviste escaso o nulo valor probatorio, que no asegura el valor probatorio
de las noticias”(176).

(176) LEYVA DE LEYVA, Juan Antonio. “Planteamiento general de los Registros Públicos y su división
en registros administrativos y Registros Jurídicos”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.
N° 591, marzo-abril, 1989, p. 274.
101
Delgado Scheelje señala que: “El registro de seguridad jurídica busca

por sobre todas las cosas, brindar información a terceros, a particulares. El
registro de información administrativa o administrativo, en cambio, busca
básicamente recabar información para sí, para fines de la propia adminis-
tración. (…) El registro de seguridad jurídica por eso es el que tradicional-
mente ha sido denominado registro con publicidad efecto, mientras que
los registros de información administrativa son aquellos con publicidad
noticia”(177).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión
sobre los registros jurídicos y registros administrativos, en los térmi-
nos siguientes:
“Al respecto, debe tenerse presente que el Registro Público es un
registro jurídico, que a diferencia de los registros administrati-
vos se caracterizan por publicitar situaciones jurídicas que produ-
cen fe plena respecto de terceros, siendo sus efectos oponibles erga
omnes, por ello los actos que pretendan ingresar al Registro pasan
por el tamiz de la calificación registral, por el cual los Registrado-
res al amparo del artículo 2011 de los Código Civil, 31 y 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos, califican la validez
del acto, la capacidad de los otorgantes, la formalidad de los docu-
mentos que contienen el acto cuya inscripción se solicita, así como
la adecuación al antecedente registral, dicha calificación otorga pues
las garantías necesarias a efectos de brindar la seguridad jurídica que
el registro publicita (…).
Conforme a ello, la información brindada por el Registro Munici-
pal de Chilca, atendiendo a su carácter de registro administrativo, no
goza de una presunción de veracidad respecto a la determinación de
la titularidad del inmueble que es materia de inscripción, por cuanto
dicha información publicitada, no puede vincular con los mismos
efectos de un registro jurídico, es decir, con efectos oponibles erga
omnes”(178).
(177) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Los principios registrales y la reforma del Código Civil. Temas de
Derecho Registral, Tomo II, Lima, 1999, p. 64.
102
III. SISTEMA REGISTRAL
1. Concepto
El sistema registral es un sistema de ordenación jurídica del dere-

cho registral basado en un conjunto de principios armónicos que inspi-
ran a producir mediante el derecho registral, la seguridad jurídica del
tráfico de los bienes y la constitución de las relaciones sobre los mis-
mos, ofreciendo de esta manera la protección de los terceros mediante
la publicidad de derechos, actos, contratos y situaciones jurídicas opo-
nibles. Cabe señalar, que la publicidad es el rasgo característico de todo
sistema registral.
Según Atilio Cornejo señala que “cuando se habla de sistemas
registrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden orga-
nizar los registros (…), así como también a los diferentes efectos que en
estos puede tener la inscripción, no solo en cuanto a ser declarativa o cons-
titutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros”(179).
Por su parte, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión del sis-
tema registral, en los términos siguientes:
“La publicidad es el rasgo característico de todo sistema registral. En
mayor o menor medida, todos los sistemas registrales buscan exterio-
rizar derechos y situaciones jurídicas oponibles o trascendentes para
terceros con el objeto de facilitar la contratación (…)”(180).
2. Clasificación de los sistemas registrales
Toda inscripción genera un asiento propio y específico, donde está

plasmado el historial jurídico de la partida ya sea la existencia de una
mutación jurídico-real producida sobre la base de la constitución, decla-
ración, modificación, transmisión o extinción del dominio o derecho real.
En tal sentido, podemos clasificar los sistemas registrales de la siguiente
manera:

103
A. Por sus efectos de la inscripción
a. Declarativo
El sistema registral es declarativo o potestativo cuando el acto o el
derecho se constituye fuera del registro, por lo que la inscripción no tiene
carácter obligatorio. Sin embargo, la inscripción de un derecho o de un acto
le otorga publicidad registral mediante el cual podrá proteger su derecho
adquirido y otórgale seguridad. Por tanto, la inscripción por regla general
es declarativa, y por excepción es constitutiva.
Del mismo modo, opina Díez-Picazo cuando señala que “la inscrip-
ción es, como norma general, meramente voluntaria en nuestro sistema.
La constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real
se opera fuera del Registro, en la vida civil. El Registro solo hace constar
o publica aquello que ya ha ocurrido fuera de los libros registrales. De ahí
que la inscripción por principio sea únicamente declarativa”(181).
b. Constitutivo
El sistema registral es constitutivo cuando no se admite la existen-
cia de un acto o derecho sino está inscrito en registros públicos; es decir,
cuando el acto o el derecho real se constituyen con la inscripción, esto es,
que nace con la inscripción ante al registro, por ejemplo la hipoteca, la cual
se constituye recién como derecho real con la inscripción en el Registro de
Propiedad Inmueble.
Díez Picazo señala que “aquí estamos en presencia de una inscripción
registral que no se limita exclusivamente a publicar una mutación jurídico-
real ya producida, sino que coopera a ella de modo que sin inscripción no
tiene lugar.
El carácter constitutivo de la inscripción es excepcional en nuestro
Derecho Civil. Es operante solo en la hipoteca (…)”(182).
(181) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 327.

(182) Ibídem, pp. 328 y 329.
104
c. Obligatorio
El sistema registral es obligatorio en el sentido de que existen sancio-
nes para quienes no cumplen con inscribirlos, en tanto que “estas inscrip-
ciones no presentan más particularidad que la existencia de un imperativo
legal que obliga a practicarlas, pero sin ninguna repercusión jurídica en la
mutación jurídico-real que proclaman. Son abundantes en la extensa y pro-
fusa legislación administrativa”(183).
El Tribunal registral se ha pronunciado respecto de los sistemas
registrales desde los efectos de la inscripción, en los términos siguientes:
“(…) los sistemas registrales pueden clasificarse de acuerdo a los efec-
tos de las inscripciones en: Sistemas de Inscripción Constitutiva y los
Sistemas de Oponibilidad.
En los sistemas de inscripción constitutiva la inscripción registral
es un elemento determinante de la adquisición o constitución de un
derecho.
En cambio en los sistemas de oponibilidad la inscripción no es consti-
tutiva entre las partes ni determina la adquisición de un derecho, pero
la inscripción registral hace oponible tal derecho frente a otros no
inscritos”(184).
B. Por sus métodos de inscripción
a. Transcripción “transcriptorio”
El sistema de transcripción se da cuando el título que contiene el docu-
mento que da mérito a la inscripción de un acto o derecho se transcribe lite-
ralmente al Registro sin que se modifique en ningún elemento. Es decir, la
inscripción es una copia fiel de los documentos que reflejan el acto rogado.
Atilio Cornejo señala que en el sistema de transcripción se da con “la
registración que se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del
documento, o por medio de su incorporación o la de una copia. Es propio

105
de los registros de documentos. Como ejemplo se puede citar al Registro

de Mandatos”(185).
b. Inscripción “inscriptorio”
El sistema de inscripción viene a ser cuando el registrador realiza un
resumen de los datos relevantes contenidos del documento que contiene
el título que da mérito a la inscripción del acto o derecho. En tanto que, el
referido resumen está representado por los asientos registrales de una par-
tida registral ordenado por rubros A, B, C y D, además, aquellos datos son
muy relevantes para la publicidad jurídica y que es de interés de terceros
respecto del acto rogado.
Asimismo, Atilio Cornejo señala que “en el registro de inscripción,
(…), el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que,
según la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de derechos reales,
son las llamadas constancias de trascendencia real”(186).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado los sistemas registrales
basados en los métodos de inscripción, tales como el inscriptorio, en los
términos siguientes:
“Por otro lado, para los fines de la resolución del presente caso, debe
tenerse en cuenta que en el sistema registral peruano rige, por regla
general, la técnica de redacción de los asientos de INSCRIPCIÓN, por
el cual, en los asientos registrales se hará constar únicamente un resu-
men de los datos relevantes contenidos en el título en virtud del cual
se extenderá la inscripción rogada.
Al respecto, Rubén Guevara Manrique indica lo siguiente: ‘Nuestro
sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive
copia de los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se
publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del título que logra
acceso al registro’.

(186) Ídem.
106
En tal sentido, el contenido del asiento registral no es una transcrip-

ción literal del contenido del título que se inscribe, por lo que, los datos
consignados en dicho asiento podrán ser objeto de rectificaciones”(187).
C. Por su técnica de inscripción
a. Folio real
El sistema de folio real señala que las partidas registrales se abren
teniendo como base el bien como la unidad de registro, por lo que se abrirá
para cada bien una partida registral independiente, en donde se extenderá
la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posterio-
res. En tal sentido, concentrará todo el historial jurídico que corresponde a
cada predio en su partida respectiva.
Para Atilio Cornejo el folio real “es aquella que se refiere al objeto de la
registración, generalmente las cosas, sean estas muebles o inmuebles”(188).
Por su parte, García García señala que “en cuanto a la finca, se trata
de que conste perfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su
plena identificación”(189).
El Tribunal Registral se ha pronunciado sobre el folio real, en los tér-
minos siguientes:
“En el caso del Registro de Predios cuando en una partida registral
se inmatricula un bien, en la misma partida registral se inscriben los
actos posteriores sobre dicho inmueble. (…) Folio Real es el sistema
registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmue-
bles y sus modificaciones se realiza[n] mediante asientos sucesivos,
que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble.
[E]l artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre-
dios (RIRP) dispone que: ‘(…) Por cada predio se abrirá una par-
tida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a
este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se

(189) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Loc. cit.
107
extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales

se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la
numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que iden-
tifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo
que se trate de títulos compatibles (…)’”(190).
b. Folio personal
El sistema de folio personal señala que las partidas registrales se
abren tomando como unidad con base en la persona natural, por lo que,
ya no se toma en la organización del Registro, en algunos casos, al bien
(inmueble o mueble). En tanto que, la partida se abrirá en el nombre de
la persona y en ella misma se inscribirán los inmuebles del que es titu-
lar dicha persona.
Atilio Cornejo señala que el folio personal “tienen fundamentalmente
en miras al sujeto (personas físicas o jurídicas) y no al objeto de la regis-
tración. Esa es la conclusión a la que llegaron las XII Jornadas Nacionales
de Derecho Civil. Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las regis-
traciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y
no en relación a bienes determinados”(191).
Al respecto, el Tribunal Registral ha opinado sobre el folio personal,
lo siguiente:
“En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble
se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona
jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada persona en
cada Registro que integra el Registro de Personas Naturales se debe
aperturar una partida registral, y los asientos registra los relaciona-
dos al mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser
extendidas solamente en dicha partida registral”(192).

(192) Resolución N°187-2014-SUNARP-TR-A, f. j. 2.
108
IV. SISTEMA ADOPTADO POR EL DERECHO REGISTRAL

PERUANO
El Derecho Registral peruano ha adoptado un sistema registral decla-

rativo por regla general y de forma excepcional el constitutivo para el dere-
cho real de hipoteca, así como para el nacimiento de las personas jurídi-
cas entre otros actos. Así lo ha manifestado la jurisprudencia del Tribunal
Registral.
V. SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Y LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGIS-
TROS PÚBLICOS
1. Sistema Nacional de los Registros Públicos
El Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia

Nacional de los Registros Públicos se crea mediante la Ley N° 26366 del
16 de octubre de 1994, y su respectivo estatuto de la misma se promulgó
por Decreto Supremo N° 04-95-JUS del 24 de febrero de 1995 mediante
el cual se establece una nueva estructura a los Registros con mayor segu-
ridad jurídica.
Cabe señalar, que “a partir de la vigencia de la Ley N° 27755 del 14
junio de 2002 que crea el Registro de Predios, integrante del Registro de
la Propiedad Inmueble y, en tanto que esta exigía coercitivamente que el
Directorio de la Sunarp emitiera todas las disposiciones reglamentarias en
materia registral, técnica y administrativa que sean necesarias para la apli-
cación de la acotada Ley, es que se imite el Reglamento de inscripciones
del Registro de predios mediante Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN
el 30 de agosto de 2008”(193).
2. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp)

es creado bajo la Ley N° 26366, que fue publicado en el diario oficial
(193) SORIA ALARCÓN, Manuel F. Registros Públicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores,
Lima, 2012, p. 58.
109
El Peruano el 16 de octubre de 1994 bajo el título “Ley de Creación del

Sistema Nacional y de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos”.
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos es un orga-
nismo autónomo descentralizado del sector justicia y ente rector del Sis-
tema Nacional de los Registros Públicos. Asimismo, tiene personalidad
jurídica de Derecho Público con autonomía funcional, registral, econó-
mica y administrativa. Cabe señalar que está formado por todos los Regis-
tros Públicos del Perú.
Desde su creación, la Sunarp ha cumplido excelente función al crear
normas jurídicas vinculadas con los Registros Públicos; es decir, leyes,
reglamentos, directivas, etc., tal es así como el Reglamento de Inscripcio-
nes de Personas Jurídicas. En ese sentido, el Tribunal Registral ha dado
una opinión sobre la Sinarp, en los términos siguientes:
“Ahora bien, mediante la Ley N° 26366 (artículo 1), se creó el Sistema
Nacional de los Registros Públicos con la finalidad de mantener y pre-
servar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en
todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración
y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los
registros que lo integran”(194).
3. Finalidad
La finalidad de la Sunarp es brindar seguridad jurídica, esto es, segu-

ridad jurídica registral, ya que se crea dicha institución con la finalidad
de mantener y preservar la unidad y coherencia de la función registral en
todas las instancias dirigiendo y supervisando la inscripción y publicidad
de actos, contratos, situaciones jurídicas y demás actos inscribibles.
Por su parte, Manzano Solano señala que “para que la publicidad
registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido resulta indis-
pensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integran-
tes de la relación jurídico-material que van a ser objeto de la misma. Por
esta razón, la doctrina hipotecarista habla del principio de especialidad
110
o de determinación, que vale tanto como hablar del principio o regla de

necesaria claridad o transparencia”(195).
finalidad de la Sunarp, en los términos siguientes:
“(…) Indicamos que el Registro tiene por finalidad publicitar con pre-
cisión los alcances del derecho inscrito, y brindar una información
completa a terceros, de conformidad con el principio registral de espe-
cialidad (…)”(196).
4. Objeto
La Sunarp tiene por objeto dictar las políticas, planificar, coordinar,

ordenar, normar, controlar, organizar, dirigir, y supervisar la inscripción y
publicidad de los actos, contratos, situaciones jurídicas y demás actos que
por su naturaleza son inscribibles en los Registros Públicos que integran el
Sistema Nacional de Registros Públicos.
En la jurisprudencia registral podemos encontrar una opinión del Tri-
bunal Registral sobre el objeto del registro, en los términos siguientes:
“En el Registro existen básicamente dos actividades, cuales son la de
inscripción y la publicidad.
El procedimiento registral es de naturaleza especial y no contenciosa
y tiene por finalidad la inscripción de un título.
Por su parte, el Registro Público brinda a toda persona que lo solicite
previo pago de las tasas registrales el servicio de información y publi-
cidad respecto de los actos y contratos que han sido inscritos”(197).
5. Garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos
El Sistema Nacional de los Registros Públicos tiene varias garantías

que vamos a mencionar (donde unas son más preponderantes que las otras)
(195) MANZANO SOLANO, Antonio. Ob. cit., pp. 405 y 406.

111
en las líneas siguientes: i) la seguridad jurídica de los derechos de quie-

nes se amparan en la fe del registro; ii) intangibilidad del contenido de los
asientos registrales; iii) la autonomía de las instancias en el ejercicio de
sus funciones registrales; y, iv) indemnizaciones por los errores registrales.
Por su parte, Moisset de Espanés argumenta sobre la garantía de segu-
ridad jurídica, en los párrafos siguientes: “El problema de la seguridad
jurídica, nos sumerge casi directamente en un problema de filosofía del
derecho, el del valor seguridad, punto largamente discutido por los jus-
filósofos. Algunos afirman que la seguridad es un fin; otros, que es un
medio; otros, que es valor por sí misma. Pero, aunque se acepte que sea un
valor no puede otorgársele la misma jerarquía que el valor justicia, que es
el valor supremo, el norte, la brújula que nos guía en el campo del Dere-
cho. Vale decir que, aceptado que la seguridad, en el ámbito jurídico, es un
valor, se trata de un valor subordinado o, con el lenguaje de algunos filóso-
fos, un valor fundante, que se encuentra por debajo del valor fundado, que
es el valor justicia.
Los distintos valores jurídicos –seguridad, orden, paz– son en realidad
necesidades del hombre, que deben ser satisfechas en atención a un impe-
rativo superior, la justicia, y se constituyen así en caminos o vías, que con-
ducen al logro del valor supremo.
La búsqueda de seguridad aparece en distintos campos de la vida
social; a veces es de carácter económico; el hombre busca en alguna forma
tener la certeza de su futura subsistencia, asegura sus ingresos, asegura la
vejez. En otros casos, la seguridad tendrá como base la certeza en el cono-
cimiento de las normas que rigen nuestras relaciones sociales, lo que per-
mite saber que actitudes deben tomarse.
En algunas oportunidades, la seguridad, tan apetecida por el hom-
bre, se enfrenta con otros valores jurídicos, y el ordenamiento –en térmi-
nos generales– o el juez –en los casos concretos–. Debe realizar un serio
esfuerzo para encontrar la vía más apta para que se satisfaga la justicia.
Uno de los choques más dramáticos es el de la seguridad con la equidad.
Algunos afirman que la equidad, como justicia del caso concreto, tiene
más importancia que la seguridad; yo no creo que esto sea tan exacto, ni
pueda afirmárselo de manera tan categórica. Es cierto que en algunos casos
el imperativo de justicia exigirá apartarse de la solución que objetivamente
112
impondría una norma, dejando de lado la seguridad, para hacer equitativa-

mente justicia en el caso concreto, dándole una solución razonable; pero,
todos deben reconocer que en la generalidad de los casos no puede dejarse
librada la solución a la pretendida equidad de un juzgador, que sin guía
alguna, termina convirtiéndose en una subjetiva arbitrariedad.
(…) estimo que tanto la seguridad como la equidad son valores subor-
dinados al valor Justicia, uno y otro son medios o caminos que per-
miten alcanzarla, y tanto el juez como el legislador dosifican su
empleo”(198).
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las
garantías del Sinarp, en los términos siguientes:
“Una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos es
la seguridad jurídica de quienes se amparan en la fe del Registro. Así se
ha establecido en el artículo 3, inciso c) de la Ley de creación del Sistema
Nacional de los Registros Públicos. Consecuentemente, es la seguridad
Jurídica –entendida como un valor fundamental de toda sociedad demo-
crática que coadyuva a la estabilidad de los derechos subjetivos y que
garantiza el disfrute de tales derechos desde su adquisición hasta su extin-
ción, constituyéndose así en un pilar fundamental del desarrollo social y
económico–(199) uno de los fines más preciados del Derecho Registral en la
medida que otorga certeza y protección a los actos y derechos registrados.
La seguridad jurídica se logra a través de la denominada ‘publicidad-
efecto’, que viene a ser la información oficial por medio de la cual
crece el grado de seguridad de los terceros en las relaciones jurídicas
en general, en cuanto evita que negocios y actos queden ocultos. De
ello, se puede inferir que los hechos, actos o documentos publicitados
están dotados de una presunción de exactitud. Es por ello que la publi-
cidad registral no solo atribuye congnoscibilidad legal (posibilidad de
conocer) a las situaciones jurídicas inscritas, sino además, atribución
de veracidad o de verdad oficial de los actos y contratos que publicita.
(198) MOISSET DE ESPANÉS, Luis. La Publicidad Registral. 4ª edición, Palestra editores, Lima, 2004,
p. 387.
(199) BOLAS ALFONSO, Juan. Citado por GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho
Registral Mercantil - Registro de Sociedades. Jurista Editores, Lima, 2002, p. 43.
113
De esta manera, esta publicidad –en tanto está dotada de certidumbre

legal y es tenida por verdad oficial– genera confianza social, ya que
estamos ante una publicidad legitimadora, y por ende, con capacidad
de tutelar la conducta de quien confía en la apariencia registral.
En consecuencia, las inscripciones que aparecen de los Registros
Públicos generan efectos jurídicos en el ámbito de nuestra sociedad,
desde que se accede a la inscripción y mientras esté vigente”(200).
6. Registros que comprenden el Sistema Nacional de los Registros

Públicos
El Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp) está confor-

mado por los siguientes registros: Registro de Personas Jurídicas, Registro
de Personas Naturales, Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Pro-
piedad Mueble y los demás Registros de carácter jurídico creados o por
crearse.
A. Registro de Propiedad Inmueble
En el Registro de Propiedad Inmueble vamos a encontrar a los siguien-

tes registros: El Registro de Predios(201), el Registro de Derechos Mineros(202)
y el Registro de Concesiones para la Explotación del Servicio Público.
B. Registro de Propiedad Mueble
En el Registro de Propiedad Mueble vamos a encontrar a los siguientes

registros: El Registro de Propiedad Vehicular(203), el Registro de Buques(204),

(201) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios fue aprobado por Resolución
N° 097-2013-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de abril de 2013.
(202) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros fue aprobada por la Resolución
N° 052-2004-SUNARP-SN y publicada en el diario oficial El Peruano el 9 de febrero de 2004.
(203) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular fue aprobado por la Resolución
N° 039-2013-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de febrero de 2013.
(204) El Reglamento de Inscripciones de los Registros de Buques, de Embarcaciones Pesqueras y de Naves
fue aprobado por la Resolución N° 022-2012-SUNARP-SN el 28 de enero de 2012.
114
el Registro de embarcaciones Pesqueras(205), el Registro de Aeronaves(206),

el Registro Mobiliario de Contratos(207) y el Registro de Bienes Muebles de
la Pequeña Minería(208).
C. Registro de Personas Jurídicas
En el Registro de Personas Jurídicas vamos a encontrar a los siguien-

tes registros: Registro de Personas Jurídicas propiamente dichas(209), Regis-
tro de Sociedades de Hidrocarburos, Registro de Sociedades(210), Registro
de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, Registro de Personas
Jurídicas creados por Ley y Registro de Sociedades Mineras.
D. Registro de Personas Naturales
En el Registro de Personas Naturales vamos a encontrar a los siguien-

tes registros: Registro de Testamentos(211), Registro de Sucesiones Intesta-
das(212), Registro Personal, Registro de Comerciantes, Registro de Gestión
de Intereses y el Registro de Mandatos y Poderes.
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre los
registros que conforman el Registro de Personas Naturales, en los térmi-
nos siguientes:
“Ahora bien, de conformidad con el artículo 2 de La Ley N° 26366
el Registro de Personas Naturales unifica los siguientes Registros:
(205) Ídem.
(206) El Reglamento de Inscripciones del Registro Público de Aeronaves fue aprobado por Resolución
N° 360-2002-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de setiembre de 2002.
(207) El Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculación con los regis-
tros jurídicos de bienes muebles fue aprobado por la Resolución N° 142-2006-SUNARP-SN y publi-
cado en el diario oficial El Peruano el 25 de mayo de 2006.
(208) El Reglamento de Inscripciones de Bienes Vinculados a la Pequeña Minería Artesanal en el Regis-
tro de Bienes Muebles fue aprobado por la Resolución N° 106-2012-SUNARP-SN y publicado en el
diario oficial El Peruano el 8 de mayo de 2012.
(209) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas fue aprobado por la Resolución
N° 038-2013-SUNARP-SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de febrero de 2013.
(210) El Reglamento del Registro de Sociedades fue aprobado por Resolución N° 200-2001-SUNARP-SN
y publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de julio de 2001.
(211) El Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas fue apro-
bado por la Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN y publicado en el diario oficial El Peruano el 19
de junio de 2012.
(212) Ídem.
115
El Registro de Mandatos y Poderes, El Registro de Testamentos, El

Registro de Sucesiones Intestadas, El Registro Personal y El Registro
de Comerciantes Y Registro de Gestores de Intereses”(213).
E. Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse
El Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sinarp) abrió la posi-

bilidad de crear más registros públicos de carácter jurídico en normas
especiales.
En ese sentido, el Tribunal Registral ha dado un marco general de los
registros que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos, en los
“En nuestro sistema registral (…) el Reglamento General de los Regis-
tros Públicos, en donde se señalan las características generales (…).
Asimismo, se han previsto en los Reglamentos de las Inscripciones
que regulan los diferentes registros que integran el Sistema Nacio-
nal de los Registros Públicos, (…) el Registro de Predios, Registro de
Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras, Registro de Propie-
dad Vehicular, Registro Mobiliario de Contratos, Registro de Socieda-
des, entre otros, (…) señaladas en la regulación normativa propia de
cada uno de estos registros”(214).

116
CAPÍTULO III
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
I. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
1. Concepto
El procedimiento registral es un conjunto de actos encadenados o

sucesivos destinados a obtener la inscripción de un título. Toda vez que se
inicia con la rogatoria manifestada en la presentación de los documentos,
esto es, el título. Los referidos documentos serán sometidos a la califica-
ción que efectúa el Registrador, quien manifestara suspendiendo (suspen-
sión del título), condicionando (observando), denegando definitivamente
(tachando el título) o escribiendo (inscripción del título). Cabe señalar que
mediante el procedimiento registral se buscan diferentes finalidades como
la inscripción, anotación, rectificación y publicidad de un derecho o acto
a inscribir.
En palabras de Roca Sastre podemos señalar que “el iter o conjunto de
actos por el cual un título registrable llega a causar un asiento en el regis-
tro (…) constituye el llamado procedimiento registral”(215).
Por su parte, Peña Bernaldo señala que “es el procedimiento por el que
se actúa la función registral en relación con determinada situación jurídica
inmobiliaria. O sea, el conjunto de actos que tienen a ordenar el adecuado
(215) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 483.
117
reflejo (asiento) en el registro, para proclamar oficialmente situación jurí-

dica determinada de un inmueble”(216).
“El procedimiento registral de inscripción se inicia con la presentación
por el interesado del título por el Diario, lo que da mérito a la exten-
sión del asiento de presentación, en mérito a la información contenida
en la solicitud de inscripción. El asiento de presentación contendrá,
entre otros, el acto o derecho cuya inscripción se solicita (literal d) del
artículo 23 del RGRP).
Una vez presentado el título por el diario, es derivado al registrador,
quien se encuentra a cargo de su calificación. Tal como la define el ar-
tículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos, la califi-
cación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al
registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscrip-
ción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y
en segunda instancia respectivamente”(217).
2. Naturaleza
La naturaleza del procedimiento registral es muy discutido por la doc-

trina. Sin embargo, podemos señalar que el procedimiento registral tiene
unas características que aproximan al judicial y otras al administrativo,
por lo que se habla de un procedimiento administrativo, pero sin atribuir
naturaleza administrativa a su procedimiento. Por ello, podemos decir que
es un procedimiento registral especial de naturaleza no contenciosa, esto
quiere decir, que no hay conflicto de intereses en el procedimiento de ins-
cripción de un título.
Díez-Picazo y Gullón señalan que “en la doctrina se ha discutido la
naturaleza de este procedimiento. Para algunos autores se trata de un pro-
ceso en el que se ventila una pretensión y tiene por ello naturaleza jurisdic-
cional. El registrador actúa en función de órgano jurisdiccional y su acti-
vidad puede ser englobada dentro de la categoría conocida con el nombre
(216) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., p. 443.

118
de ‘actos de jurisdicción voluntaria’. Sin embargo, parece más acertada

la opinión de quienes, entienden que tanto el Registro en cuanto servicio
público, como los actos que en él se realizan, poseen naturaleza administra-
tiva. El procedimiento es, por ello, un procedimiento administrativo”(218).
Por su parte, Roca Sastre señala que en “nuestro sistema (…)
registral predomina el criterio de que la naturaleza jurídica del proce-
dimiento registral se aproxima a la de los actos de jurisdicción volunta-
ria, sin constituir propiamente un proceso judicial ni un procedimiento
administrativo”(219).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión respecto a
la naturaleza del procedimiento registral, en los términos siguientes:
“Ahora bien, nos remitimos nuevamente al Reglamento General de los
Registros Públicos, del cual debemos precisar que la norma registral
señala que: la naturaleza del procedimiento, según el artículo 1.- ‘El
procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y
tiene por finalidad la inscripción de un título’. ‘No cabe admitir aper-
sonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a
la inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no forma-
rán parte del procedimiento registral y el Registrador las rechazará de
plano, en decisión irrecurrible’. Asimismo el artículo 2 en cuanto a la:
conclusión del procedimiento ‘El procedimiento registral termina con:
a) La inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación; c) La aceptación del desistimiento total de la
rogatoria’”(220).
3. Caracteres
El procedimiento registral tiene una característica fundamental, la de

ser especial, que es el contenido que se da del Reglamento General de
los Registros Públicos y sus demás Reglamentos. Asimismo, otra carac-
terística es la de no admitir apersonamiento de terceros ni oposición a
(218) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 5ª edición, Tecnos,
España, 1995, p. 306.
119
la inscripción; es decir, se rechaza la intervención de un tercero o como

también la oposición que pueda manifestar contra el acto rogado por el
solicitante a inscribirse.
Por su parte, Roca Sastre señala que se trata de un procedimiento espe-
cial de derecho privado, que participa de la naturaleza de los actos de juris-
dicción voluntario, ejercida ante un funcionario administrativo, cual es el
registrador de la propiedad , cuyo objeto es publicar mediante su inscrip-
ción o registración, un derecho real o situación jurídica inmobiliario”.
“Conforme al artículo 1 del Reglamento General de los Registros
Públicos, el procedimiento registral es especial, de naturaleza no con-
tenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título”(221).
II. INSTANCIAS REGISTRALES
Las instancias registrales del procedimiento registral están conforma-

das por el Registrador y el Tribunal Registral, en forma ascendente, toda
vez que el superior jerárquico es el Tribunal Registral, quien resuelve en
última instancia respecto a lo resuelto por el Registrador. Sin embargo, “la
doble instancia solo resultará aplicable en la medida que exista una califi-
cación registral negativa (observación o tacha sustantiva) o referida a una
liquidación de mayor derecho, por cuanto la inscripción del título no está
sujeta a revisión administrativa, sino solamente ante el órgano jurisdic-
cional. Consecuentemente, tampoco resultará procedente el denominado
recurso de revisión establecido en el artículo 210 de la Ley del Proce-
dimiento Administrativo General”(222).
Al respecto, el Tribunal registral ha esbozado una opinión sobre las
instancias registrales, en los términos siguientes:
“La Ley N° 26366, que regula el Sistema Nacional de los Registros
Públicos, señala en su artículo 5, que los Registros que integran el
Sistema Nacional de los Registros Públicos mantendrán la primera y

120
segunda instancia administrativa registral, disposición que debe ser

concordada con lo señalado en el artículo 3 del Reglamento General
de los Registros Públicos, en el que se establecen como instancias del
procedimiento registral:
a) El registrador y,
b) El Tribunal Registral.
La norma agrega que contra lo resuelto por el Tribunal Registral solo
se podrá interponer demanda contencioso administrativa ante el Poder
Judicial”(223).
1. El registrador
1.1. Concepto
El registrador es un funcionario público que tiene el rol de calificar

títulos para su respectiva inscripción dentro de un proceso judicial-admi-
nistrativo, es decir, proceso especial no contencioso. La función del regis-
trador está sujeta a deberes, prohibiciones, impedimentos y bajo responsa-
bilidad en su actuar.
La doctrina dominicana señala que “el Registrador de Títulos está a
la cabeza de la estructura organizacional del Registro, es un funcionario
público del orden judicial-administrativo y el desempeño de su función
está sometido al régimen de impedimentos, incompatibilidades, deberes,
prohibiciones y vigilancia de los jueces”(224).
Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que el registrador “es perso-
nalmente es responsable del registro (…). Tiene autonomía funcional, cali-
fica ante sí y por sí los títulos, realiza las inscripciones, guarda los libros
y es personalmente responsable no solo de la calificación jurídica de los

(224) FERRERA CUEVAS, Catalina. VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia. ZENAIDA CASTRO, Car-
men. BONETTI, Luis Antonio. CASTILLO, Rosabel. GÓMEZ, Wilson. CIPRIÁN, Rafael y SAN-
TANA, Víctor. Derecho Inmobiliario. III fase de Implementación, Escuela Nacional de la Judicatura,
Republica Dominicana, 2007, p. 28.
121
títulos que aportan los particulares y de su inscripción, sino aun también de

la gestión económica de la oficina de registro”(225).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre el
registrador, en los términos siguientes:
“(…) El Registrador puede y debe evaluar básicamente el carác-
ter inscribible del acto, la adecuación del acto con los antecedentes
registrales y las formalidades extrínsecas de la documentación pre-
sentada, aspectos todos que no suponen el análisis de la validez del acto
administrativo, ni del procedimiento correspondiente que lo origina”(226).
1.2. Función registral del registrador
La función del registrador está sujeta al principio de legalidad reco-

gido en el artículo 2011 del Código Civil y como también el Reglamen-
tos General de los Registros Públicos, donde se establece las reglas, lí-
mites, prohibiciones, etc. Asimismo, “los Registradores son responsables
del funcionamiento técnico y administrativo de sus oficinas. Están llama-
dos a coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento de la entidad
registral y del personal bajo su dependencia.
Debe velar porque los principios registrales se cumplan estrictamente
y ejercer con rectitud de conciencia y con el mayor sentido de responsabi-
lidad la función calificadora, que es la base fundamental de su actuación
ante cada documento o expediente que le es sometido”(227).
Para Díez-Picazo la función del registrador es “con carácter exclusivo
y excluyente corresponde la función calificadora al registrador. Su función
es obligatoria y de carácter personalísimo, quedando sometido aquel fun-
cionario a la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones lega-
les. Se le prohíbe expresamente consultar a la Dirección general de los
Registros las materias o cuestiones sujetas a la calificación”(228).

(227) FERRERA CUEVAS, Catalina. VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia. ZENAIDA CASTRO, Car-
men. BONETTI, Luis Antonio. CASTILLO, Rosabel. GÓMEZ, Wilson. CIPRIÁN, Rafael y SAN-
TANA, Víctor. Ob. cit., p. 28.
122
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha dado un marco

conceptual sobre la función registral de los registradores, en los términos
siguientes:
“(…) Mediante Ley N° 29566 publicada el 28 de julio de 2010, se
efectuó una precisión a la función registraI de la siguiente manera:
‘La función registral de calificación se encuentra sujeta a lo dis-
puesto en el artículo 2011 del Código Civil, así como a las reglas
y límites establecidos en los reglamentos de los Registros Públi-
cos (Sunarp). No constituye parte ni responsabilidad de la fun-
ción registral la fiscalización del pago de tributos, ni de los inser-
tos correspondientes que efectúe el notario’”(229).
Asimismo, Tribunal Registral “considera que la función registral debe
verificar el cumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del
acto o negocio jurídico, así como la adecuación con los antecedentes
del registro, de conformidad con el artículo 2011 del Código Civil;
pero en ningún caso dicho funcionario debe entretenerse en el control
de cuestiones simplemente formales, o de redacción u ortografía, lo
cual no presta ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero
sí ocasiona un alto costo de desprestigio del Sistema Registral”(230).
“El Registrador debe verificar la autenticidad del documento, debiendo
entenderse que la ‘autenticidad’ implica la verificación de las firmas y
sellos de notarios, jueces y funcionarios administrativos en los regis-
tros disponibles, la verificación de la competencia del funcionario a la
fecha en que se expidió el traslado o certificó la firma o documento, y
la verificación de que el documento auténtico no haya sido adulterado
con posterioridad a la expedición del traslado o la certificación de fir-
mas o del documento.
Por lo tanto, a partir de lo explicado se concluye que dentro de los
alcances de la calificación del Registrador y de Tribunal Registral,
en sus respectivas instancias, sí se encuentra el deber de verificar la
autenticidad de los documentos presentados, para lo cual se procederá

123
a comprobar la identidad de las firmas y los sellos del funcionario

que autoriza el título, confrontándolos con las firmas y los sellos que
constan en el registro del módulo general de consultas ‘notarios’,
herramienta informática que está a disposición de los funcionarios
registrales y al que se accede a través del servicio de Intranet”(231).
1.3. Autonomía
La función calificadora del registrador es autónoma, ello implica que

la función del registrador no debe estar sujeta a ninguna coerción o inje-
rencia terceras, toda vez que el registrador califica interpretando el dere-
cho en virtud del Código Civil y los reglamentos de los Registros Públicos
y su respectivo saber sobre el derecho, y sobre todo guiado por el princi-
pio de legalidad. Además, el registrador realiza una calificación completa
e integral del título presentado.
Para Caperochipi “el registrador, como el juez, tiene reconocida una
competencia territorial, tiene libertad de interpretar el derecho, y califica
autónomamente el título aplicando el derecho según recto saber y entender,
y sin duda tiene derecho a mantener una postura contraria a la de la direc-
ción general, sin que sea posible disciplinariamente imponer una resolu-
ción jurídica sobre el fondo, sin perjuicio de la facultad de recurso”(232).
Por su parte, el Tribunal Registral, ha emitido pronunciamiento sobre la
autonomía de las funciones de los registradores, en los términos siguientes:
“Debe señalarse que una de las garantías del Sistema Nacional de los
Registros Públicos es la autonomía de sus funcionarios, por lo que el
criterio asumido por un Registrador no vincula al resto de los funcio-
narios registrales y mucho menos a la segunda instancia”(233).
“Por último, la autonomía del registrador en la calificación no es un
‘derecho subjetivo’ que le corresponda a este con el fin de decidir de
manera discrecional sobre los títulos que le sean asignados por razón
de competencia, sino una garantía para que su juicio o evaluación

(233) Resolución N° 2326-2014-TR-L, f. j. 8.
124
técnico-jurídica se realice de acuerdo con el ordenamiento. En tal sen-

tido, una calificación insólita y abusiva no puede pasar desapercibida,
y a juicio de este Tribunal da lugar a que el Jefe de la Zona Registral
N° IX - Lima evalúe la procedencia de la apertura del procedimiento
disciplinario Para dicho efecto, se dispone la remisión de copia de la
presente resolución”(234).
2. El Tribunal Registral
2.1. Concepto
El Tribunal Registral es un órgano administrativo registral de segunda

instancia que tiene la función de resolver los recursos de apelación res-
pecto de las decisiones del Registrador emitidas en primera instancia. Por
tanto, el Tribunal Registral pone fin a la vía administrativa establecida por
el Reglamento General de Registros Públicos y demás normas respectivas.
Según Gonzales Loli señala que “es pertinente precisar que esta deno-
minación se encuentra prevista en La Ley N° 26366, que en su artículo 6 se
refiere exclusivamente a “órganos de segunda instancia administrativa de
los Registros Públicos”. Esta denominación es recién adoptada en las dis-
tintas resoluciones de la Sunarp que aprobaron los Reglamentos de Organi-
zación y Funciones de las Oficinas Registrales a nivel nacional. Los requi-
sitos para el acceso a esta función son similares a los establecidos para los
Registradores Públicos, resultando igualmente aplicable los comentarios
vertidos precedentemente respecto a la naturaleza de sus función, con el
rasgo particular de tratarse de órganos colegiados”(235).
Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado un marco teórico
sobre el Tribunal Registral, en los términos siguientes:
“El Tribunal Registral es el órgano administrativo de segunda instan-
cia administrativa registral, que resuelve en última instancia adminis-
trativa los recursos de apelación interpuestos contra las decisiones de
los Registradores Públicos, conforme a lo dispuesto por el artículo 5

125
de la Ley N° 26366, artículo 28 del estatuto de la Sunarp y el artículo

142 del Reglamento General de los Registros Públicos”(236).
2.2. Función del Tribunal Registral
El Tribunal Registral como última instancia administrativa resuelve

y toma conocimiento de los recursos de apelación interpuestos contra las
denegatorias de inscripción y otras decisiones de los registradores públi-
cos y como también la denegatoria de los abogados certificadores, dentro
de su función registral.
Asimismo, el referido tribunal verifica el cumplimiento de normas
registrales y sus reglamentos, así como también los precedentes de obser-
vancia obligatoria, por parte de los registradores, dando cuenta a la Geren-
cia registral y al superintendente adjunto de las irregularidades detectadas
en el procedimiento registral por participación de los mencionados.
Y para finalizar, el Tribunal mencionado aprueba precedentes de obser-
vancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el efecto se convo-
quen sobre alguna controversia registral.
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“La función del Tribunal Registral es la de revisar las denegatorias
o liquidaciones de derechos formuladas por los Registradores dentro
del procedimiento registral, mas no pronunciarse respecto a cuestio-
namientos realizados con relación a los asientos registrales extendidos
ni reexaminar los mismos; siendo que, la declaración de invalidez de
un asiento registral compete únicamente a las instancias jurisdicciona-
les, conforme a lo señalado en el artículo 90 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos, concordante con lo señalado en el
artículo 107 de dicho cuerpo legal (…)”(237).
2.3. Limitación de la calificación del Tribunal Registral
El Tribunal Registral se encarga de verificar y evaluar los actos dene-

gatorios de inscripción que realiza el registrador público, toda vez que el

126
registrador evalúe “el acto o derecho se ajuste a las disposiciones lega-

les sobre la materia y al cumplimiento de los requisitos establecidos en
las mismas, ello no es otra cosa que la adecuación del acto inscribible a la
norma vigente”(238).
Sin embargo, cuando el Tribunal Registral conoce en segunda instan-
cia por un recurso de apelación se encuentra limitada en su calificación, en
tanto que debe circunscribirse solo a verificar si en el caso, el Registrador,
verificó que los documentos presentados por el solicitante no subsanan las
observaciones que serán confirmadas o decretadas en la segunda instancia,
ello en respuesta del recurso de apelación.
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la limi-
tación de la calificación del Tribunal Registral, en los términos siguientes:
“(…) Como puede advertirse la competencia del Tribunal Registral al
conocer un segundo recurso de apelación se encuentra limitada, pues
se circunscribe a verificar si efectivamente, como señala el Registra-
dor, los documentos presentados no subsanan las observaciones con-
firmadas o decretadas por la segunda instancia en la resolución emi-
tida con motivo del primer recurso de apelación, ya que el título fue
evaluado por la segunda instancia en su integridad en la primera
oportunidad.
En tal sentido, en la segunda apelación el Tribunal Registral solo
revisará si el registrador calificó correctamente la subsanación de
las observaciones confirmadas o decretadas al resolver la primera
apelación”(239).
2.4. Criterio establecido por el Tribunal Registral
El Tribunal Registral ha establecido varios criterios de interpretación

de diferentes normas registrales, dichos criterio ya establecidos por los tri-
bunales registrales deberán ser cumplidas cuando una Sala del Tribunal
Registral conozca en vía recurso de apelación un título con las mismas

127
características de otro anterior resuelto por la misma Sala y otra Sala del
Tribunal Registral.
Del mismo modo, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre el
cumplimiento de los criterios establecidos por sus facultades de instancia
definitiva y única, en los términos siguientes:
“El Reglamento General de los Registros Públicos ha establecido cier-
tas reglas respecto de la calificación registral, así, en el literal a.3) del
artículo 33 señala que ‘cuando el Registrador conozca el mismo título
cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las
mismas características, aunque los intervinientes en el acto y las par-
tidas registrales a las que se refiere sean distintos, deberá sujetarse al
criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasión’.
Asimismo, el literal b.2) del citado artículo señala que ‘cuando una
Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con
las mismas características de otro anterior resuelto por la misma Sala
y otra Sala del Tribunal Registral, aquella deberá sujetarse al criterio
ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya estable-
cido, solicitará la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario
para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe preva-
lecer. La resolución respectiva incorporará el criterio adoptado aun
cuando por falta de la mayoría requerida no constituya precedente de
observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter vinculante para el
Tribunal Registral’”(240).
III. TÍTULO
1. Concepto
El título para efectos de la inscripción es aquel documento (o docu-

mentos) en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto
inscribible y que, por sí solo, acredite fehaciente e indubitablemente su
128
existencia. Es decir, el título contiene al instrumento público, esto es, el

parte notarial, judicial y/o documento administrativo, además, excepcio-
nalmente ingresan los documentos privados siempre y cuando que así lo
señale y regule una Ley. Asimismo, sobre dichos documentos se funda el
derecho de los solicitantes y a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.
Para Roca Sastre, el título inscribible viene a ser aquel “acto o negocio
jurídico que opera o declara alguna mutación jurídico-real inmobiliaria, y
la resolución judicial sobre el estado civil de las personas. También lo son
el contrato de opción de compra o de arrendamiento inscribibles, la deci-
sión o convenio que origina la anotación preventiva, sobre bienes inmue-
bles, y los títulos de inmatriculación registral, así como los de modifica-
ción de entidades hipotecarias”(241).
Por su parte, Díez-Picazo señala que “nuestra legislación hipoteca-
ria habla indistintamente de inscripción de fincas o inmuebles, de títulos,
de derechos, o de inscripción de actos o contratos. En realidad, nuestro
Registro de la Propiedad es un registro de títulos en sentido material o
sustantivo, es decir, en el sentido de fuente de donde nace, o por la que se
modifica o se extingue la situación jurídico-real (p. ej., un contrato, un tes-
tamento, una sentencia)”(242).
El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre el título, en los tér-
minos siguientes:
define al título como el documento o documentos en que se funda-
menta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que,
por sí solo, acredite fehaciente e indubitablemente su existencia”(243).
2. Formalidad del título
La formalidad del título se refiere a la forma en que los instrumentos

públicos podrán ser presentados ante el registro, esto es, la forma que las
129
copias o traslados de los instrumentos públicos podrán dar lugar a califi-

cación registral.
Asimismo, los instrumentos públicos notariales, judiciales o adminis-
trativos que constan en los archivos notariales, expediente judicial o los
antecedentes administrativos, dichos ejemplares originales no serán remi-
tidos a registros, sino que mejor deberán presentarse una copia a la cual la
Ley otorga similares efectos que los instrumentos públicos originales(244).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la for-
malidad del Título, en los términos siguientes:
“Ahora bien, respecto a la formalidad de los títulos, el artículo 9 del
Reglamento General de los Registros Públicos establece que: ‘Cuando
las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, solo
podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el
Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su
poder la matriz, salvo disposición en contrario’. El título formal del
acto administrativo está regulado en el artículo 10 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, RIRP, que dispone que en los
casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto administra-
tivo, salvo disposición en contrario, se presentará copia autenticada de
la resolución administrativa expedida por funcionario autorizado de la
institución que conserva en su poder la matriz”(245).
3. Documento
3.1. Principal
El documento principal es aquello que surte efecto por sí mismo, esto

es, que insta su inscripción por sí solo. Es decir, que es aquel principal que
fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que
por sí solo acredita de manera fehaciente e indubitablemente su existencia.
Por ejemplo, tenemos el parte notarial de compraventa de un inmueble.

130

los documentos principales, en los términos siguientes:
“(…) Los documentos pueden ser principales cuando acreditan directa
o indirectamente la existencia del acto o derecho inscribible, o com-
plementarios, cuando coadyuvan a realizar la inscripción pero que no
acrediten de forma directa o inmediatamente el acto o derecho objeto
de inscripción”(246).
3.2. Complementario
Los documentos complementarios son todos aquellos documen-

tos que forman parte del título y que coadyuvan a la inscripción del acto
rogado. Dichos documentos no fundamentan de forma inmediata y direc-
tamente el acto o derecho inscribible. Sin embargo, es necesario los referi-
dos documentos, toda vez que completan el carácter fehaciente del docu-
mento inscribible. Por ejemplo como documento complementario tenemos
el certificado de defunción expedido por el Reniec del causante en un título
sucesorio.
Por su parte, Roca Sastre señala que “que existen títulos que por sí
misma son inscribibles, mientras que hay otros que para su inscripción
necesitan el auxilio de otros que para su inscripción necesitan el auxi-
lio de otros documentos complementarios. (…) se deduce que, aparte de
los documentos públicos básicos, a veces estos, para poder ser inscritos,
requieren otros tipos de documentos, tales como los documentos comple-
mentarios y los documentos acreditativos del cumplimiento de las forma-
lidades que sean necesarias según los casos”(247).
Para Chico y Ortiz “los documentos complementarios (…) parecen
tener por fin exclusivamente completar el carácter fehaciente del docu-
mento inscribible. Sin embargo, el concepto de documento complementa-
rio es más amplio: su finalidad es completar el documento inscribible res-
pecto de todos aquellos aspectos y circunstancias que siendo necesarios
para la inscripción, no se acreditan ni justifican directamente por aquel”(248).

131
Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión con respecto

a los documentos complementarios que integran el título, en los términos
siguientes:
“(…) Añade que también formarán parte del título los documentos que
no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que
de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice (documen-
tos complementarios)”(249).
4. Títulos inscribibles
La clasificación más adecuada según nuestra legislación registral de

los títulos formales inscribibles es la de instrumentos notariales, judiciales
y administrativos.
4.1. Documentos notariales
Lo documentos públicos notariales están representados por los partes

notariales, los cuales son instrumentos de traslado notarial de las escrituras
públicas, y que tienen como única finalidad de ser dirigidos hacia el regis-
trador solicitándole la inscripción de un acto o derecho inscribible. Asi-
mismo, el parte notarial representa de forma igual el contenido de la escri-
tura pública.
Roca Sastre señala al respecto: “el documento notarial que más corrien-
temente sirve de título formal inscribible es la escritura pública. Constituye
la regla general, que como tal no necesita precisiones complementarias.
Las actas notariales, por sí solas, solo excepcionalmente pueden ser-
vir de título formal inscribible, así como más bien en el sentido de servir
de base al asiento practicable.
Como documentos idóneos para provocar por sí solos modificaciones
registrales, son varios los casos admitidos al efecto de actas notariales”(250).

132
“El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios –aprobado

por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públi-
cos N° 097-2013-SUNARP-SN– dispone en su artículo 6 lo siguiente:
‘Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública,
se presentará el parte expedido por el Notario o Cónsul, o el traslado
respectivo extendido por el funcionario que conserva en su poder la
matriz’.
Se desprende del citado artículo que el parte notarial es el traslado idó-
neo para proceder a la inscripción de los actos contenidos en la escri-
tura pública en este Registro”(251).
4.2. Documentos judiciales
Los documentos públicos judiciales están conformados por los partes

judiciales y las copias certificadas de actuados judiciales y que dan mérito
a la inscripción de un acto rogado.
Por su parte, Roca Sastre señala que “los documentos judiciales son
las sentencias, autos, providencias y mandamientos. Todos ellos pueden
implicar por sí solos títulos inscribibles o servir de base a la práctica de
asientos registrales”.
Asimismo, agrega dicho autor español que “las sentencias y los autos
no requieren mandamiento en general para provocar algún asiento en el
Registro, pues su testimonio es bastante para ello, salvo cuando expresa-
mente está presuptuada”(252).
El Tribunal Registral en su vasta jurisprudencia ha dado una opinión
sobre los documentos judiciales como instrumentos inscribibles, en los tér-
minos siguientes:
“(…) Tratándose de documentos judiciales que dispongan una ins-
cripción, la calificación registral no podrá referirse a la congruencia
del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiese dictado,
los fundamentos o el contenido de la resolución, así como su adecua-
ción a la ley. En ese orden de ideas, si el juez ‘incorpora’ al fondo del

133
proceso, es decir, si se pronuncia expresamente sobre aspectos que han

sido materia de calificación (…)”(253).
A. Calificación de la resolución judicial
En la calificación de resoluciones judiciales dentro de la labor del
registrador debe sujetarse al segundo párrafo del artículo 2011 del Código
Civil. El referido artículo establece que el Registrador no debe calificar el
fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial,
y mejor autoriza a que el Registrador pueda solicitar aclaraciones o infor-
mación adicional al juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto
que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con
el antecedente registral.
Por otro lado, la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil del
libro de Registros Públicos(254) señala respecto a la calificación de resolu-
ciones judiciales: “(…) El Registrador debe apreciar la competencia del
juzgado o tribunal, las formalidades del documento como son la firma del
juez o secretario, y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la
incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir
(…)”. Además, agrega que “el Registrador jamás debe calificar el funda-
mento o la adecuación a la ley del contenido de la resolución (…)”.
Para Chico y Ortiz “la calificación por los Registradores de los docu-
mentos extendidos por la Autoridad judicial se limitará a la competencia
del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento
o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del docu-
mento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”(255).
Al respecto, el Tribunal Registral ha dado un concepto sobre la califi-
cación de la resolución judicial, en los términos siguientes:
“Así, tratándose de resoluciones judiciales que ordenan una inscrip-
ción, la función calificadora del Registrador Público a que se contrae
el artículo 2011 del Código Civil se encuentra limitada a verificar si el

(254) La Exposición de Motivos Oficial del Código Civil del libro de Registros Públicos fue publicada en
separata especial del diario oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990.
134
mandato judicial efectivamente se ha producido, si cumple con las for-

malidades requeridas, como son la firma del juez o secretario, los obs-
táculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre
la resolución judicial y los antecedentes registrales, quedando fuera
de calificación, la congruencia del mandato con el proceso en que se
hubiese dictado, los fundamentos o el contenido de la resolución, así
como su adecuación a la ley”(256).
B. Límites de la calificación de los partes judiciales
Los límites de la calificación de los partes judiciales está regulada en
el artículo 2011 del Código Civil y el artículo 32 Reglamento General de
Registros Públicos, las cuales se refieren a la legalidad y validez del acto. Por
lo tanto, subsiste la calificación de la formalidad del título, la adecuación con
el antecedente registral y la calidad de inscribible del acto o derecho.
“Así, la limitación en la calificación de los partes judiciales no signi-
fica que dichos documentos no sean materia de calificación en ciertos
aspectos, tales como la formalidad del documento y la adecuación con
la partida registral, teniendo en cuenta que el segundo párrafo del ar-
tículo 2011 del Código Sustantivo no ha dejado sin efecto los demás ar-
tículos contenidos en dicho cuerpo de leyes, tales como el 2013, 2014,
2015, 2016 y 2017 que recogen diferentes principios registrales, facul-
tándose al Registrador que tenga a su cargo la calificación de un título
que provenga de sede judicial, a solicitar al juez las aclaraciones o
informaciones adicionales complementarias sobre su mandato, siempre
que no impliquen el cuestionamiento de los fundamentos de hecho y de
derecho expuestos en la sentencia o sobre la competencia del órgano
jurisdiccional o la congruencia del mandato con el proceso”(257).
C. Precedente de la calificación de resolución judicial
El Tribunal Registral, al momento de calificar un parte judicial, puede
observar y requerir cualquier información sobre si el título es inscribible,
pero si en el caso el juez reitera el mandato de anotación o inscripción

135
mediante una resolución, dicha resolución contenida en el parte judicial no

podrá ser cuestionado por parte del Registrador, por lo que será responsa-
bilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el man-
dato judicial y bajo responsabilidad del juez.
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre el
precedente de observancia obligatoria respecto de la calificación de reso-
luciones judiciales, en los términos siguientes:
“En ese sentido, respecto de la calificación de resoluciones judicia-
les, el Tribunal Registral en su sesión ordinaria realizada los días 5 y 6
de setiembre de 2003, aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatorio publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de octubre
del mismo año, cuya sumilla es la siguiente:
CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES “El Registra-
dor no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del conte-
nido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autori-
zado para solicitar aclaración o información adicional al juez, cuando
advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la
inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral.
Si en respuesta a ello el juez reitera el mandato de anotación o inscrip-
ción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha
circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustan-
tivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Regis-
trado, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso
al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá
dejarse constancia en el asiento registral (…)”.
En tal sentido, si el Registrador al efectuar el estudio del título solicita
aclaraciones al juez y el magistrado reitera su mandato mediante reso-
lución judicial, ordenando al Registrador que proceda a la inscripción
o anotación del título; el funcionario público no podrá cuestionar el
pronunciamiento emitido por el juez, debiendo proceder a la inscrip-
ción del título bajo responsabilidad del juez”(258).
136
4.3. Documentos administrativos
El documento público administrativo son las resoluciones administra-

tivas (actos administrativos) con carácter de cosa decidida que son gene-
rados por los entes administrativos del Estado, estás pueden ser las copias
certificadas de las partidas de los registros del estado civil, el certificado de
numeración expedida por la municipalidades, etc. son diversos las resolu-
ciones que puede emitir un ente del Estado.
Por su parte, Roca Sastre señala que “son numerosos los documentos
administrativos que pueden provocar asientos en el registro de la propie-
dad por sí solos, cuya explicación sería interminable”.
Chico y Ortiz señala que “la doctrina separa jurisdicción y adminis-
tración, proceso y procedimiento judicial y acto administrativo, pero a la
hora de señalar los límites de la calificación registral o su posible exten-
sión no duda en equiparar todo lo que antes era diferente y –apoyándose en
algunas Resoluciones de la Dirección General– admiten una mayor intro-
misión para poder examinar ‘si se cumplieron los trámites esenciales del
procedimiento’”(259).
Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre los docu-
mentos administrativas, en los términos siguientes:
“(…) Cuando una autoridad administrativa expide un acto administra-
tivo, el procedimiento del cual emana ha sido regular, es decir, acorde
con las normas procedimentales y sustantivas que regulan la materia,
y que dicha autoridad se ha asegurado de su propia competencia para
dar curso al procedimiento y expedir el acto administrativo, el cual,
como ya se señaló, goza de una presunción de validez (…) los títulos
causados en sede administrativa (…)”(260).
A. Validez del acto administrativo
Todo acto administrativo se presume que es válido, en tanto que tiene
requisitos de validez tales como la competencia, legitimidad, forma y
manifestación de voluntad. Respecto al primer requisito podemos señalar

137
que un acto administrativo es legítimo cuando ha sido generado por el

órgano competente. Con respecto al segundo requisito, esto es, legitimidad
se puede señalar que todos los actos y cada uno de ellos en si deben estar
arreglados a derecho. Respecto a la forma del acto administrativo podemos
decir que se refiere a los requisitos y formalidades que deben cumplirse,
esto es, en la expresión de voluntad en lo que lo concreta, teniendo en
cuenta su valides y su eficacia. Y finalmente, la manifestación de voluntad,
donde la administración pública puede actuar exteriormente de manera
expresa o tácita.
Asimismo, cabe recalcar que “la existencia del acto administrativo
depende del cumplimiento correcto de sus elementos esenciales de validez:
la competencia, el objeto y contenido posible, la finalidad pública, motiva-
ción y procedimiento regular”(261).
El Tribunal Registral ha señalado en basta jurisprudencia una opinión
sobre la validez del acto administrativo, en los términos siguientes:
“La validez de un acto administrativo está determinada, entre otros
elementos, por el hecho de haber sido expedido por autoridad compe-
tente. La competencia, entonces, constituye un elemento de validez del
acto administrativo, conforme lo establece el inciso 1) del artículo 3
de la Ley N° 27444. Para ello, el artículo 80 de la Ley N° 27444
impone a las autoridades administrativas que, una vez recibida la soli-
citud para iniciar un procedimiento, se aseguren de su propia com-
petencia para proseguir con el normal desarrollo del procedimiento,
siguiendo los criterios aplicables al caso de la materia, el territorio, el
tiempo, el grado o la cuantía”(262).
B. Potestad administrativa
Los actos de la administración deben estar sometidos y ceñidos a
las disposiciones de la constitución y demás normas legales que discipli-
nan su actuar. Asimismo, la fundamentación y legitimidad de los actos
administrativos deben estar ceñidos a los requisitos de validez del acto
(261) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General.
10ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 148.
138
administrativo, ello en conformidad a la Ley del Procedimiento Admi-

nistrativo General - Ley N° 27444.
Por su parte, Morón Urbina señala que “la potestad atribuida al órgano
u organismo a cargo de la función administrativa (…) habilita a un órgano
de la Administración para adoptar una decisión o generar una actuación
administrativa determinada (acto administrativo, contrato, acto de Admi-
nistración, etc.), convirtiéndose así, en la medida de la potestad o atribu-
ción que le ha sido conferida por norma expresa”(263).
Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre la potes-
tad administrativa, en los términos siguientes:
“El ejercicio de la potestad administrativa, en cualquier ámbito de
cosas, se desarrolla siempre bajo el principio de legalidad, como lo
dispone el artículo IV.1., del Título Preliminar de la Ley N° 27444,
conforme al cual las autoridades administrativas deben actuar con res-
peto a la Constitución, la ley y al derecho, dentro de las facultades
que le estén atribuidas y de acuerdo con los fines para los que les
fueron conferidas. Para poder ser susceptibles de respeto y cumpli-
miento por sus destinatarios, los actos de la Administración deben ser
legítimos y justificados, y para ello deben ceñirse a las disposiciones
constitucionales y legales que disciplinan las materias sometidas a su
conocimiento”.
(…) Obviamente, este respeto efectivo y riguroso de la Constitución
y de la Ley no siempre se produce en la realidad. Ello puede gene-
rar desconfianza y resistencia de los administrados a acatar los actos
administrativos. Para evitar esta situación, el Estado ha establecido
una presunción de validez de los actos administrativos recogida por
el artículo 9 de la Ley N° 27444. En aras de esa búsqueda de legiti-
mación social y jurídica, la ley dispone que los actos administrativos
serán reputados válidos en tanto su invalidez no sea declarada por la
misma Administración o por el Poder Judicial.
(…) En un plano estrictamente lógico, siendo válida la consecuencia (el
acto administrativo), han de ser válidas las premisas (el procedimiento
(263) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Loc. cit.
139
del cual emana aquel). En ese sentido, debe entenderse que, cuando
una autoridad administrativa expide un acto administrativo que se pre-
sume válido, también ha de presumirse que el procedimiento del cual
deriva este ha sido regular, es decir, acorde con las normas procedi-
mentales y sustantivas que regulan la materia(264).
C. Calificación de títulos administrativos
En la calificación de títulos administrativos, el registrador deberá tener
presente que las decisiones de las autoridades administrativas de las dife-
rentes instituciones del estado, dictadas en asuntos de su competencia y en
forma legal, tienen la misma fuerza que las decisiones jurisdiccionales, por
lo que les son aplicables las mismas restricciones de calificación, funda-
mentalmente aquella referida a la imposibilidad de calificar la adecuación
del fundamento de hecho o derecho de la decisión de la autoridad admi-
nistrativa con el ordenamiento legal, etc., que ha tenido la Administración
para emitir el acto administrado.
En consecuencia, el registrador solo verificará en los títulos adminis-
trativos la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión admi-
nistrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del
título con los antecedentes registrales.
Chico y Ortiz señala que “la calificación registral de los documen-
tos administrativos se extenderá, en todo caso (…), a la competencia del
órgano, a la congruencia de la resolución con la clase o procedimiento
seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los
tramites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de este
con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”(265).
Así también lo ha manifestado el Tribunal Registral al dar una opi-
nión sobre la calificación de los documentos administrativos, en los térmi-
nos siguientes:
“Respecto a la calificación de resoluciones que contienen actos admi-
nistrativos, esta Sala ha sostenido en innumerables oportunidades
que, de manera general, dichas resoluciones se encuentran sometidas

140
a las mismas restricciones que las judiciales. La delimitación de las

funciones del Estado moderno tiene su fuente directa e inmediata en
la Constitución y la ley. Esto es que se denomina principio de reserva
de la ley, y está consagrado en diversas normas, siendo la de mayor
relevancia, por su carácter general, la contenida en el artículo 61.1
de la Ley del Procedimiento Administrativo General - Ley N° 27444.
Este principio constituye una garantía para la misma administración
y para los administrados: para aquella, porque permitirá el cumpli-
miento de sus fines y objetivos en forma autónoma y, sin interferen-
cias de otras entidades, evitando la autoextensión de facultades; y para
los administrados, porque sus intereses y derechos serán conocidos
por una sola entidad, evitando dilaciones y, sobre todo, superposición
o concurrencia de entidades en la resolución de sus peticiones.
(…) Sobre la calificación de actos administrativos, esta instancia
aprobó como precedente de observancia obligatoria en el XCIII Pleno
Registral el siguiente criterio:
‘En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará
la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión adminis-
trativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del
título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los funda-
mentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para
emitir el acto administrado y la regularidad interna del procedimiento
administrativo en el cual se ha dictado’”(266).
D. La calificación de las resoluciones administrativas con respecto a
las resoluciones judiciales
Las resoluciones administrativas que fueron emitidos por un funciona-
rio competente a solicitud del administrado deben ser calificadas de forma
similar que los partes judiciales, y si bien es cierto que no existe ningún ar-
tículo del Reglamento general de los Registros Públicos que regule la cali-
ficación de los títulos administrativos, pero se debe tener presente que un
acto administrativo lo emite un funcionario público competente después
de evaluado todos los requisitos que exige para emitir el referido acto en
correspondencia a la pretensión del administrado.
141
En tal sentido, será aplicable de forma general las reglas de califica-

ción de los partes judiciales en los títulos administrativos, ello teniendo en
cuenta que los actos administrativos se presumen su eficacia.
Por su parte, Roca Sastre señala que “las decisiones de las autoridades
administrativas, dictadas en asuntos de su competencia y en forma legal,
tiene la misma fuerza que las decisiones jurisdiccionales, por lo que les
son aplicables las mismas restricciones de calificación, fundamentalmente
aquella referida a la imposibilidad de calificar la adecuación del funda-
mento de la decisión con el ordenamiento legal o con el material probato-
rio aportado”(267).
El Tribunal Registral ha emitido un marco general sobre la calificación
de los títulos administrativos con respecto a las resoluciones judiciales, en
“El Reglamento General de los Registros Públicos nacional no esta-
blece restricción alguna a la facultad de calificación integral de los
títulos causados en sede administrativa, como sí lo hace respecto de
los títulos judiciales, lo cual podría llevar a la interpretación que un
título administrativo es susceptible de ser evaluado en forma integral,
sin limitación alguna, pudiendo, por ejemplo, el Registrador indagar
sobre aspectos vinculados a las motivaciones del funcionario admi-
nistrativo para resolver en determinado sentido, o cuestionar aspectos
procedimentales que resultan propios del órgano administrativo ante
el cual se tramita el procedimiento”(268).
4.4. Documento fehaciente
Los documentos fehacientes son aquellos documentos que fueron otor-

gados ante un funcionario investido con facultades especiales para darlo.
Del mismo modo, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“Ahora bien, el término fehaciente es definido por el Diccionario de
la Lengua Española de la Real Academia Española como ‘Que hace
(267) ROCA SATRE En: MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Para inicia-
ción y uso de universitarios, Tomo II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, p. 587.
142
fe, fidedigno. Remitiéndonos al término fidedigno se le define como

‘Digno de fe y crédito’. Así, tenemos que aquel documento que da fe
es aquel otorgado ante funcionario investido de facultades especia-
les. De acuerdo a lo expuesto, podemos señalar que los instrumentos
públicos, por sus características y efectos son los que por antonoma-
sia, tienen la calidad de fehacientes”(269).
IV. PRESENTACIÓN DE TÍTULOS
1. Los legitimados para su presentación
Los legitimados para la presentación del título y poder instar al

registrador que inscriba el derecho son los otorgantes del acto o derecho
inscribible o un tercero interesado. Además, dentro de las personas que
se encuentran legitimados para presentar el título está el presentante del
título, de quien se presume que actúa en representación del adquirente del
derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita.
Según Roca Sastre, “pueden pedir la inscripción de los títulos al Regis-
tro las personas (…), que son las siguientes:
- El que adquiere el derecho.
- El que lo trasmita.
- El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
- El que tenga la representación de cualquiera de ellos.
(…) cualquiera de dichas personas podrá pedir indistintamente la ins-
cripción, es decir, que cualquiera de ellas puede solicitarla, independien-
temente de las demás”(270).
“(…) el artículo 12 del RGRP concordante con el artículo III del Título
Preliminar del mismo reglamento, señalan que tienen facultad para

143
solicitar la inscripción los otorgantes del acto o derecho o tercero inte-

resado. Agregan que se presume que el presentante del título actúa en
representación del adquirente del derecho o del directamente bene-
ficiado con la inscripción que se solicita. Por su parte, el artículo 7
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular
(RIRPV) establece que ‘la solicitud de inscripción se formula por
escrito mediante formatos aprobados especialmente para tal efecto,
los mismos que deberán estar firmados por la persona que realiza la
presentación del título (…)’”(271).
2. Contenido de la solicitud de inscripción
El título de presentación contiene la relación de documentos que son

presentados con respecto a la inscripción de un derecho o acto inscribible,
así como el acto o derecho rogado de forma expresa y clara. Además, debe
mencionarse el registro donde se desea inscribir y el número de partida
donde se inscribirá el acto rogado, y como también debe constar en el título
la firma y el domicilio de solicitante, etc.
Para Gonzales Loli señala los datos que debe de contener la solicitud
de inscripción que se transcriben en el formulario respectivo son(272):
a) Nombre y documento de identidad del presentante, dejándose constan-
cia, cuando la presentación se hace en nombre de un tercero, sea per-
sona natural o jurídica lo cual servirá para los casos de desistimiento;
b) La naturaleza de los documentos presentados, sean estos públicos o
privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o fun-
cionario que los autorice o autentique;
c) Los actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los
que el presentante formule reserva;
d) Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas las
personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quie-
nes se refiere la inscripción solicitada;

144
e) La Partida Registral correspondiente, con indicación según corres-

ponda del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida elec-
trónica, con excepción del caso del Registro de Propiedad Vehicular
(Registro de Bienes Muebles), en cuyo caso, se indicará el número de
placa de rodaje o de serie y motor, según corresponda. Además debe
de indicarse el Registro ante el cual se solicita la inscripción, dato
importante para los casos de títulos conexos y por último la firma y el
domicilio del solicitante.
Al respecto, el Tribunal Registral ha dado una opinión sobre el conte-
nido de la solicitud de inscripción, en los términos siguientes:
“El Reglamento General de los Registros Públicos señala en el ar-
tículo 12 que la Solicitud de Inscripción debe contener, entre otros, la
indicación de la naturaleza de los documentos presentados precisando
el acto contenido en ellos y además de la indicación del Registro y el
dato de la partida en la que se solicita inscripción. La norma añade
que el requisito de la indicación de la partida registral podrá omitirse
por razones justificadas, con autorización del funcionario encargado
del diario. La exigencia de la consignación de la partida está seña-
lada entonces para la solicitud de inscripción y no necesariamente para
el título en el que se fundamenta directamente la inscripción (título
formal)”(273).
3. Desistimiento
3.1. Concepto y formalidad
El desistimiento de la rogatoria viene a ser aquel acto por el cual el

solicitante del acto o derecho inscribible renuncia a la inscripción de un
asiento registral que pudo practicarse a consecuencia de la presentación de
los documentos que contiene el título. Asimismo, en el escrito que se pre-
senta al registro por el cual se busca el desistimiento debe estar certificada
la firma del solicitante.
Ventura Traveset señala que el desistimiento es entendido “como el
acto voluntario, por el cual el interesado en un título presentado en el
145
Diario de operaciones del Registro de la propiedad solicita con posteriori-

dad que no se practique operación alguna en el Registro”(274).
Para Chico y Ortiz, “el desistimiento en el proceso registral es una
declaración de voluntad unilateral, formulada por las personas legitima-
das para ello, que expresan su decisión de no querer continuar el proceso
comenzado.
La solicitud pueden hacerla durante la vigencia del asiento de presen-
tación o sus prórrogas: el presentante, los interesados, la autoridad, fun-
cionario u órgano que hubiere expedido el mandamiento o documento
presentado”(275).
desistimiento y la formalidad del acto rogado, en los términos siguientes:
regula el desistimiento de la rogatoria, así se establece que el presen-
tante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante
escrito con firma certificada por Notario o por funcionario autorizado
para efectuar dicha certificación, mientras no se hubiere efectuado la
inscripción correspondiente. En caso que el presentante sea Notario,
su desistimiento no requerirá certificación de firma”(276).
3.2. El desistimiento parcial y/o total
El desistimiento viene a ser aquel acto por el cual el solicitante renun-

cia a la solicitud de inscripción de un derecho o acto inscribible, y que la
misma en un hecho anterior fue rogada para su inscripción.
El desistimiento puede ser total o parcial, si fuera el primero, pues el
solicitante renuncia de forma total a la inscripción de los actos o derechos
inscribibles instados por su persona en un episodio anterior; por el contra-
rio, en el desistimiento parcial la parte solicitante se limita solo a renunciar
(274) VENTURA TRAVSET. “¿Existe el desistimiento en nuestro Derecho Hipotecario?”. En: Revista de
Crítica de Derecho Inmobiliario. 1946, p. 120. Citado en: ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-
SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo I. Ob. cit., p. 502.
146
en una parte de la inscripción y con respecto a los demás actos que prose-
guirán con su respectiva inscripción. Además, cabe señalar que solo pro-
cede este último únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre
que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales de otros actos
o derechos inscribibles.
Por su parte, Chico y Ortiz afirma que “puede el desistimiento ser
total, que no se define, pero que es aquel que afecta a todos los actos ins-
cribibles contenidos en el documento presentado, es decir, genéricamente,
al título presentado como tal en su integridad, y parcial cuando ‘solamente
afectare a una parte del contenido del documento’. Si el desistimiento es
total, la solicitud debe formularse ‘en documento público o privado con
firmas legitimadas notarialmente’. Si es parcial, la solicitud puede hacerse
‘verbalmente’ (en todo caso, ‘la solicitud de desistimiento se hará constar
por nota al margen del asiento de presentación de que se trate’)”(277).
Díez-Picazo y Gullón afirman que “el desistimiento, cuando sea total,
deberá formularse en documento público o privado, con firmas legitima-
das, notarialmente. Si afectare a una parte del contenido del documento,
podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud se hará constar por
nota al margen del asiento de presentación de que se trate”(278).
desistimiento parcial y total, en los términos siguientes:
“(…) el desistimiento puede ser total o parcial. La aceptación del desis-
timiento total debe constar en el Diario. El desistimiento es parcial
cuando se limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último
procede únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre
que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro
u otros actos inscribibles. Se agrega que el desistimiento regulado en
este artículo se tramita utilizando la misma vía que el reingreso. Así, si
el desistimiento de la rogatoria es total y fuera aceptado por el Regis-
trador, el procedimiento registral concluirá, tal como lo dispone el ar-
tículo 2.c) del mencionado Reglamento”(279).

(278) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., pp. 313 y 314.
(279) Resolución 372-2011-SUNARP-TR-L, f. j. 3.
147
4. Oficinas receptoras
La generación de las oficinas receptoras se da cuando las solicitudes

de inscripción se presentan en oficinas registrales no competentes para la
inscripción del acto o derecho, toda vez que dicha inscripción es de com-
petencia de otra oficina registral. Sin embargo, esta última actuará como
oficina receptora, siempre y cuando que la oficina de destino no se encuen-
tre en la misma provincia que la oficina receptora. Y lo mismo sucederá
cuando se refiera a las solicitudes de publicidad presentadas en oficinas
registrales distintas a aquellas que conservan en su archivo la información
solicitada.
Cabe señalar que recibida una solicitud de inscripción por la oficina
receptora se generará, en forma automática, el asiento de presentación
correspondiente en el diario de la oficina de destino.
Para Gonzales Loli, “el concepto de sedes receptoras en las Oficinas
Registrales del interior del país ya era conocido hace un buen tiempo, a
fin de brindar mayor comodidad al usuario y evitar desplazamiento desde
provincias lejanas a la sede registral de la región respectiva, para los efec-
tos de la presentación de la solicitud de inscripción de un acto o derecho,
o solicitar el servicio de publicidad que necesite. También, en las normas
referidas al Registro Público de Minería se establecían disposiciones res-
pecto a la recepción de documentos por oficinas receptoras, para ser deri-
vadas a las oficinas de destino, encargadas de la inscripción de los actos o
derechos mineros correspondientes”(280).
“El artículo 23 del Reglamento General de los Registros Públicos,
concordado con la Directiva N° 09-2004-SUNARP/SN, aprobado por
Resolución N° 330-2004-SUNARP-SN, regula el servicio registral
de competencia nacional para otorgar prioridad registral y su aplica-
ción para trámites de oficinas receptoras y de destino. De conformi-
dad con la citada Directiva, cuando las solicitudes de inscripción o
publicidad se formulen en Oficinas Registrales que no son compe-
tentes para atenderlas, las mismas actuarán como oficinas receptoras.
148
La receptora ingresará las solicitudes de inscripción en el Diario de

la Oficina de destino y las remitirá a dicha oficina, previo pago de los
derechos registrales y la tasa de mensajería registral”(281).
V. ASIENTO DE PRESENTACIÓN
1. Concepto
Los asientos de presentación se extenderán en el Diario por un regido

orden de ingreso de cada título presentado. El asiento de presentación se
extiende en mérito de la información contenida en la Solicitud de Inscrip-
ción. Complementariamente podrán obtenerse del título presentado datos
adicionales, siempre y cuando estos no cambien el sentido de la informa-
ción principal contenida en la citada solicitud.
Para Peña Bernaldo el asiento de presentación “tiene por finalidad
el proclamar oficialmente el momento en que se considera que el título
accede al Registro. (…) 1) en el momento de presentarse cada título, exten-
derá en horas hábiles (…) y por orden de presentación, 2) en un Libro
especial, en el Libro Diario (…), sin dejar claros y huecos, 3) un breve
asiento de su contenido (…), con la circunstancias expresadas en la Ley
y, entre ellas, ‘la hora de su presentación’, y 4) habrá de ser firmado por el
registrador (…)”(282).
Por su parte, Chico y Ortiz señala que el asiento de presentación,
puede definirse como un asiento preliminar y de duración tasada que se
practica en el libro diario de operaciones de los Registros en virtud del
cual se hace constar el acceso a los mismo de un título, o documento, en
el que se ejercita una pretensión susceptible de iniciar el procedimiento
registral”(283).
asiento de presentación en los términos siguientes:

149
“El procedimiento registral de inscripción se inicia con la presentación

por el interesado del título por el Diario, lo que da mérito a la exten-
sión del asiento de presentación, en mérito a la información contenida
en la solicitud de inscripción. El asiento de presentación contendrá,
entre otros, el acto o derecho cuya inscripción se solicita (literal d) del
artículo 23 del RGRP)”(284).
2. Vigencia
El asiento de presentación tiene un asiento de duración establecido

por el Reglamento General de Registros Públicos, toda vez que señala que
el asiento tiene una vigencia de 35 días útiles contados a partir de la fecha
de ingreso del título al Diario y dicho asiento de presentación puede ser
prorrogado por otros 25 días adicionales. Dicha prórroga puede darse por
varios supuestos como, por ejemplo, cuando se interponga un recurso de
apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones, etc.
Respecto de la vigencia de un asiento de presentación, señala Chico y
Ortiz que “el asiento de presentación es un asiento de duración tasada por
la Ley, de manera que desarrolla toda su eficacia durante un plazo prede-
terminado, pasado el cual se extingue por caducidad y deberá ser cance-
lado de oficio por el Registrador. (…) no puede rehabilitar la eficacia de un
asiento de presentación caducado”(285).
“En cuanto al plazo de vigencia del asiento de presentación, según lo
dispuesto en el artículo 25 del Reglamento General de los Registros
Públicos, este tiene una vigencia de treinta y cinco días útiles, a par-
tir de la fecha del ingreso del título, contados conforme a lo dispuesto
en el artículo 43 del citado Reglamento. Dicho plazo puede ser prorro-
gado hasta por 25 días adicionales conforme al artículo 27 del Regla-
mento General de los Registros Públicos, sin perjuicio de lo señalado
en el segundo párrafo de este artículo y en el literal a) del artículo 28.
El literal a) del artículo 2 señala que ‘se produce la prórroga auto-
mática del plazo de vigencia del asiento de presentación (…) cuando

150
se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y

liquidaciones, hasta el vencimiento de los plazos previstos en los ar-
tículos 151, 161, 162 y 164 o se anote la demanda de impugnación
ante el Poder Judicial antes del vencimiento del plazo señalado en
este último artículo’. En los casos en que se produzca la caducidad
del plazo de vigencia del asiento de presentación del título sin que se
hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cum-
plido con pagar el mayor derecho liquidado, corresponde la tacha pro-
cesal del título, al amparo del artículo 43 del Reglamento General de
los Registros Públicos”(286).
“En el artículo 26 del actual Reglamento General de los Registros
Públicos se establece que ‘durante la vigencia del asiento de presen-
tación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con
este’. Asimismo, en el segundo párrafo del citado artículo se establece
que ‘un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la even-
tual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo
lugar’. En este supuesto, de conformidad con el literal a) del artículo
291 deberá procederse a la suspensión de la vigencia del asiento de
presentación del segundo título.
Tenemos que esta instancia en el Tercer Pleno del Tribunal Registral,
llevado a cabo los días 21 y 22 de enero de 2003, acordó como prece-
dente de observancia obligatoria lo siguiente:
INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOS
‘El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe
interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo
reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con poste-
rioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscrip-
ción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y
de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe
procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación
del título posterior’”(287).

151
3. Prórroga y suspensión del asiento de presentación
3.1. Prórroga
El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado

hasta por veinticinco 25 días adicionales, sumando un total de 60 días de
vigencia del asiento de presentación. La prórroga del asiento de presenta-
ción es automática en los siguientes supuestos:
i) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observacio-
nes, tachas y liquidaciones; y ii) cuando se formule observación o liquida-
ción por mayor derecho o el título requiera informe catastral.
Asimismo, existen otros supuestos de prórroga del asiento de presenta-
ción que genera plazos más largos como los 60 días adicionales de prórroga
que se establece en el caso que el gerente registral, mediante resolución
motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas,
puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento en
el tiempo mencionado, pero en razón de la fecha de ingreso del título, ello
en cualquier tipo o clase de acto inscribible. También se puede dar el caso
que la prórroga concedida por el gerente de 60 días se pueda adicionar al
plazo normal de los 35 días.
Gonzales Loli señala con relación a la obligatoriedad del otorgamiento
de la prórroga: “(…) consideramos que solo debe verificarse que la obser-
vación se refiere al requerimiento de un documento o instrumento factible
de ser obtenido por el interesado. Vale decir, que la prórroga solicitada se
encuentra destinada a facilitar un plazo adicional para efectuar el trámite
que dé ligar a la subsanación respectiva. No podría, en cambio, susten-
tarse la solicitud de prórroga en el desacuerdo del presentante respecto a la
calificación efectuada por el Registrador, pues dichas consideraciones de
orden jurídico no requieren plazo alguno para su subsanación”(288).
“El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorro-
gado y puede ser suspendido.
152
El literal b) del artículo 28 del mencionado Reglamento establece que

se produce la prórroga automática cuando se formule observación o
liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral.
En estos casos, el plazo se prorroga por 25 días adicionales. (…)
Conforme lo señala el artículo 131 de la Ley del Procedimiento Admi-
nistrativo General N° 27444, ‘Los plazos y términos son entendidos
como máximos, se imputan independientemente de cualquier formali-
dad, y obligan por igual a la Administración y a los administrados, sin
necesidad de apremio, en aquello que respectivamente les concierna.
Toda autoridad debe cumplir con los términos y plazos a su cargo
(…)’”(289).
A. Prórroga automática del asiento de presentación
La prórroga automática en el asiento de presentación se puede dar
cuando se interpone recurso de apelación contra las observaciones, tachas
y liquidaciones que han sido manifestaciones del Registrador después de
calificado el título presentado. Y otro supuesto sería cuando se formule
observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe
catastral, en estos supuestos genera el aplazamiento de la vigencia del
asiento de presentación por otros 25 días al tiempo de cómputo general.
Cabe señalar que, según Gonzales Loli, “la prórroga automática, aun-
que no expresamente con esta denominación, ya se encontraba prevista en
el artículo 145 del Reglamento abrogado y se producía en los siguientes
casos: a) En los que se interponga apelación a la decisión del Registrador;
b) En la queja por inconducta funcional; y c) En la interposición de una
demanda contenciosa administrativa”(290).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la
prórroga automática del asiento de presentación en los términos siguientes:
“El literal b) del artículo 28 del RGRP establece que se produce la
prórroga automática cuando se formule observación o liquidación por
mayor derecho o el título requiera informe catastral. En estos casos, el
plazo se prorroga por 25 días adicionales.

153
El literal a) del mismo artículo también señala que se produce la pró-

rroga automática del plazo de vigencia del asiento de presentación
cuando se interponga recurso de apelación, hasta el vencimiento de
los plazos previstos en los artículos 151, 161, 162 y 164 del TUO del
Reglamento o se anote la demanda de impugnación ante el Poder Judi-
cial antes del vencimiento del plazo señalado en este último artículo.
Además de la prórroga automática antes citada, el artículo 27 del
RGRP también prevé que el Gerente Registral o Gerente de Área,
mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias
debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter
general la vigencia del asiento de presentación hasta por 60 días adi-
cionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto
inscribible, Registro al que corresponda y otro criterio similar, dando
cuenta a la Jefatura”(291).
3.2. Suspensión
La suspensión de un asiento de presentación se da cuando existen cau-

sas que impiden la inscripción o calificación del título, por lo que suspen-
derá el cómputo del plazo de vigencia del asiento hasta que cesen dichas
causas. Por tanto, el registrador tendrá que evaluar la existencia de los
supuestos que darían mérito a la suspensión del plazo de vigencia del
título, es decir, para detener el cómputo del plazo de vigencia hasta que
concluyan las causas que motivaron la suspensión del respectivo asiento.
Terminado este episodio se reiniciará el cómputo de plazo de vigencia del
asiento respetando los plazos generales.
Gonzales Loli señala que “a diferencia de la prórroga, el supuesto de
suspensión del plazo de vigencia implica que, por existir causas que impi-
den la inscripción o calificación integral del título, sustentadas en hechos
ajenos a defectos provenientes del título mismo, se suspende el cómputo
de su plazo de vigencia, sin que se establezca un plazo definido de dicha
suspensión; que en todo caso cesará cuando concluya las circunstancias
que impide su inscripción o calificación integral”(292).

154
Cabe agregar que se suspende el plazo de vigencia del asiento de pre-

sentación conforme prescribe el artículo 29 del Reglamento General de los
Registros Públicos, en los casos siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por
estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la
misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspen-
sión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presenta-
ción del título anterior.
b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por
encontrarse en procedimiento de reconstrucción la partida registral
respectiva. La suspensión concluirá con la reconstrucción de la par-
tida o al vencimiento del plazo fijado para ella.
c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo del ar-
tículo 123 de este Reglamento. La suspensión concluirá con la repro-
ducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del
plazo fijado para ella.
d) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título
incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a través del blo-
queo, hasta que caduque este o se inscriba el acto o derecho cuya prio-
ridad fue reservada.
e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título
incompatible con el derecho de propiedad anotado preventivamente
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 del Reglamento de
Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurí-
dicos de Bienes Muebles. La suspensión concluye con la caducidad de
dicha anotación preventiva.
f) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por
la anotación del bloqueo por presunta falsificación de documentos en
la partida registral, conforme lo regulado en la directiva por la Sunarp.
suspensión del asiento de presentación, en los términos siguientes:
“Así, el literal a) del artículo 29 del Reglamento establece que: ‘Se
suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos
155
siguientes: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente

un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior
referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible.
La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de
presentación del título anterior’”(293).
“A efectos de permitir una fluida tramitación de los títulos en casos
que exista incompatibilidad, se dictaron normas que disponen la sus-
pensión de la vigencia del asiento de presentación a fin de no perjudi-
car el derecho de los interesados.
Así, el literal a) del artículo 29 del TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos establece lo siguiente: ‘Artículo 29.- Suspen-
sión del plazo de vigencia del asiento de presentación. Se suspende el
plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título,
por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a
la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspen-
sión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presenta-
ción del título anterior; (…)’ Conforme a las previsiones establecidas
en el citado Reglamento, determinada la existencia del título pen-
diente anterior y su incompatibilidad con el que es materia de califica-
ción, el Registrador (sin perjuicio de efectuar la calificación integral
de los defectos u obstáculos del título presentado) conjuntamente con
la observación respectiva, dispone la suspensión del plazo de vigencia
del asiento de presentación respectivo, hasta que se produzca la con-
clusión del procedimiento registral (inscripción o caducidad del título)
referido al asiento de presentación anterior”(294).

156
SUBCAPÍTULO I
CALIFICACIÓN REGISTRAL:
PRIMERA INSTANCIA REGISTRAL
I. CALIFICACIÓN REGISTRAL
1. Concepto
La calificación registral es un juicio lógico, examen, verificación o

evaluación de los títulos presentados, los mismos contienen el derecho o
acto rogado que serán materia de análisis para su respectiva inscripción,
por parte de un funcionario, esto es, el registrador, y en su caso lo será
en segunda instancia el Tribunal Registral en aras de determinar si puede
acceder al Registro el referido acto o derecho rogado. En tanto que solo
tengan acceso al mismo títulos válidos y perfectos en la forma y en el
fondo.
Por tanto, se examinan los documentos en su forma externa (aspecto
formal), se evalúan los derechos contenidos en el acto o contrato y su
validez (aspecto material), y se verifica el título con los antecedentes que
obran en el Registro.
Por otro lado, el Reglamento General de Registros Públicos señala que
en el proceso de calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral
deben de propiciar y facilitar las inscripciones de los títulos ingresado en
los Registros Públicos.
Lacruz Berdejo señala que “iniciado el procedimiento registral
mediante la solicitud de la inscripción y presentación del título, y veri-
ficado su asiento en el libro Diario, el registrador realiza un juicio lógico
de análisis fáctico y subsunción jurídica que desemboca en su resolución,
157
término del procedimiento: la práctica, denegación o suspensión del

asiento solicitado”. Posteriormente el mismo autor y Sancho Rebullida
añaden: “Consiste en un juicio de valor no para declarar un derecho dudoso
o controvertido, sino para incorporar o no al Registro una nueva situación
inmobiliaria”(295).
Por su parte, Peña Bernaldo señala que “calificar es decidir si el hecho,
del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos
para que sea registrable; es decir, es determinar si, conforme a Ley, pro-
cede o no practicar respecto de ese hecho el asiento solicitado (…)”(296).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado un marco concep-
tual sobre la calificación registral en los términos siguientes:
“La calificación es el examen que el Registrador hace del título y de sus
antecedentes para determinar si puede acceder al Registro. La califica-
ción es un filtro por el que deben pasar los actos y contratos en forma
previa a la inscripción de los derechos que de estos emanan. Calificar
es examinar, es evaluar y es confrontar. Se examinan los documentos
en su forma externa (aspecto formal) y se evalúan los derechos con-
tenidos en el acto o contrato y su validez (aspecto material), y se con-
fronta el título con los antecedentes que obran en el Registro. La cali-
ficación se realizará sobre la base del título presentado, de la partida o
partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente, de
los antecedentes registrales. Sin embargo, la calificación no queda al
libre albedrío de las instancias registrales; está sometida a determina-
das pautas que deben ser respetadas. Bien señala Antonio Pau Padrón
al referirse a la calificación que ‘este control se desarrolla en una doble
dirección: el documento que accede al Registro y la coherencia del
documento con los antecedentes registrales’. Solo así se entiende el
papel gravitante que desempeña el Registrador en el proceso de califi-
cación, ya que de ello dependerá si el derecho llega a inscribirse”(297).
(295) La Cruz Berdejo y Sancho Rebullida citado en CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit.,
p. 529.
(296) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Ob. cit., pp. 466 y 467.
158
“El Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) define a

la calificación registral, en su artículo 31, como la evaluación integral
de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la
procedencia de su inscripción.
Dentro de esa calificación registral, el Registrador y el Tribunal
Registral, en primera y segunda instancia respectivamente, debe rea-
lizar ciertas acciones, como es el confrontar la adecuación de los títu-
los con los asientos de inscripción; y, complementariamente, con los
antecedentes registrales a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquellos. Asimismo, entre otras acciones, deberá verificar la existen-
cia de obstáculos y comprobar que el acto o derecho inscribible, así
como los documentos que conforman el título, se ajustan a las dispo-
siciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos
en dichas normas (…)”(298).
2. Caracteres
La calificación registral tiene características propias que están vincu-

ladas al ejercicio de las funciones de la autoridad administrativa (Regis-
trador) y/o el Tribunal Administrativo (Tribunal Registral), tales como que
la calificación registral es de manera independiente, autónoma, personal
e indelegable, obligatoria, integral, revisable y, sobre todo, está sujeta a
reglas, límites y bajo responsabilidad de quien lo ejecuta.
Del mismo modo señala Chico y Ortiz, que “(…) en su actividad jurí-
dica el registrador, en su punto culminante de la definitiva decantación
y acomodación de factores: interpreta, califica y establece consecuencias
jurídicas. Se trata de un funcionario público, pero las características de su
actividad le separan –como dice Lacruz Berdejo– de cualquier tipo de fun-
cionario administrativo. (…) el carácter de funcionario que la legislación
hipotecaria le otorga está encaminado a responsabilizar al registrador y
someterle a un disciplina (…)”.
En tal sentido, agrega dicho autor, señalando que la calificación tiene
las siguientes características: “Es función de carácter personal (…) Supone
159
una actuación con responsabilidad personal (…) Es una función ‘inexcusable’

(…) Es una función ‘independiente’ (…) No es facultad delegable (…)”(299).
Por su parte, Atilio Cornejo señala que la función calificadora tiene los
siguientes caracteres:
“a) Es una función independiente. (…) debe reconocerse el carácter
autónomo del registrador en el ejercicio de sus funciones.
b) Es completa e íntegra, por lo que necesariamente ‘debe abarcar
en su totalidad la situación registral al ingreso del documento. Por lo
tanto, todos los derechos observados serán puestos en conocimiento
del interesado para su subsanación (…)’.
c) Es una función obligatoria del registrador, que no puede dejar de
cumplirla so pretexto de oscuridad o silencio de la ley (…). La obli-
gatoriedad de la función calificadora del registro, su no ejercicio, o su
realización incompleta, lo torna responsable por los daños y perjuicios
que de ello pueda derivarse a terceros”(300).
carácter integral de la calificación registral, en los términos siguientes:
“El registrador deberá verificar la autenticidad del documento. Esto
es, deberá verificarse que el documento presentado no sea falsificado,
sino que efectivamente se trate de un documento expedido por el fun-
cionario o notario que lo autoriza.
A dicho efecto deberá verificar las firmas y sellos de notarios, jueces
y funcionarios administrativos en los registros disponibles, así como
verificar que el documento no haya sido adulterado con posterioridad
a la expedición del traslado o la certificación de firmas del documento.
Por lo tanto, dentro de los alcances de la calificación del registrador
y del Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, se encuentra
el verificar la autenticidad del documento, para lo cual, entre otros,
debe contrastar las firmas y sellos del funcionario que lo autoriza con
(299) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 537, 538 y 539.
160
la firma y sellos que aparecen en los registros con los que cuenta a su
disposición.
Debe señalarse, a su vez, que la verificación aludida responde a la
necesaria prevención que debe guardarse a efectos de evitar el ingreso
de documentos falsos y/o falsificados”(301).
3. Alcances
Los alcances de la calificación registral, conforme al artículo 2011

del Código Civil y el artículo V del Título Preliminar del Reglamento
General de Registros Públicos, son la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes, la
validez del acto y la adecuación del título presentado con sus anteceden-
tes registrales.
3.1. Legalidad de los documentos
Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se soli-

cita la inscripción. Es decir, el registrador “examinará la legalidad de las
formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, atenién-
dose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”(302). En tal
sentido, la calificación comprenderá la verificación del cumplimiento de
las formalidades propias del título para su respectiva inscripción.
Por su parte, Chico y Ortiz afirma que con “respecto a la legalidad
de las formas extrínsecas de los documentos de cualquier clase es acla-
rada por el Reglamento Hipotecario (…) El registrador considerará, (…),
como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de
toda clase, en cuya virtud se solicite, la inscripción de las que afecten a la
validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los ins-
trumentos, siempre que resulte del texto de dichos documentos o puedan
conocerse por la simple inspección de ellos”(303).

161
3.2. Capacidad de los otorgantes
La calificación registral también comprende la verificación de la capa-

cidad de los otorgantes, quienes hayan manifestado libremente su volun-
tad teniendo habilitado la capacidad descernimiento en el acto rogado. En
tanto que nuestro Código Civil exige la capacidad de ejercicio para inter-
venir en una relación jurídica y por ende poder llevar acabo los actos y
negocios jurídicos de su interés por los particulares.
Por su parte, Chico y Ortiz señala conforme dice “Díez-Picazo que
aunque la Ley habla de capacidad no se refiere únicamente a la capacidad
jurídica y a la capacidad de obrar de los sujetos que intervienen en la rela-
ción jurídica, sino también a cualesquiera otras circunstancias dimanantes
de su estado civil o de su condición personal que ejerzan influjos en la legi-
timación y en el poder de disposición para llevar a cabo los actos y nego-
cios jurídicos (nacionalidad, existencia de prohibiciones legales, suficien-
cia de un poder de representación voluntad, aptitud del representante legal,
etc.)”(304).
3.3. Validez del acto
En la calificación registral se verifica la validez del acto rogado, ello

teniendo en referencia al artículo 140 del Código Civil(305) que establece los
requisitos de validez del acto jurídico cuando se refiera a partes notaria-
les que incorporan en sus escrituras públicas negocios jurídicos. Por otro
lado, tendrá que tenerse en cuenta el artículo 3 de la Ley del Procedimiento
Administrativo General(306) que establece los requisitos de validez de los
(304) Ídem.
(305) El artículo 140 del Código Civil señala que “El acto jurídico es la manifestación de voluntad desti-
nada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere:
1.- Agente capaz.
2.- Objeto física y jurídicamente posible.
3.- Fin lícito.
4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”.
(306) Artículo 3 de la Ley del Procedimiento Administrativo General establece los requisitos de validez de
los actos administrativos: “Son requisitos de validez de los actos administrativos:
1. Competencia.- Ser emitido por el órgano facultado en razón de la materia, territorio, grado, tiempo
o cuantía, a través de la autoridad regularmente nominada al momento del dictado y en caso de órga-
nos colegiados, cumpliendo los requisitos de sesión, quórum y deliberación indispensables para su
emisión.
2. Objeto o contenido.- Los actos administrativos deben expresar su respectivo objeto, de tal modo
que pueda determinarse inequívocamente sus efectos jurídicos. Su contenido se ajustará a lo dispuesto
162
actos administrativos cuando se refiera a los documentos administrativos,

aunque la calificación del registrador es muy limitada en este último.
Chico y Ortiz señala que “lo importante es calificar los requisitos de
validez y eficacia del mismo, mientras que si lo que se inscribe es el título,
el acto o el contrato, la calificación debe recaer sobre la validez del mismo.
Pero si se admite que se inscribe el título y se publica el derecho, la califi-
cación debe recaer en la validez del título y en el aspecto real del derecho
que a través del mismo se trata de construir”(307).
3.4. Adecuación con los antecedentes registrales
La calificación registral comprende en su alcance la evaluación de

los antecedentes registrales de las partidas electrónicas, donde será mate-
ria de inscripción del acto o derecho rogado y del mismo modo se apre-
ciará la partida registral vinculada al acto rogado y complementariamente
de sus respectivos antecedentes. En esta última idea tenemos las partidas
del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones
Intestadas debiendo limitarse el registrador a la verificación de los actos
que son objeto de inscripción en ellos.
Por su parte, Atilio Cornejo señala que deben adecuarse los anteceden-
tes registrales con el acto inscribible toda vez que puede existir “cualquier
diferencia en cuanto a los titulares de los derechos registrados o personas
afectadas por anotaciones preventivas, identificación del bien, inscripcio-
nes alcanzadas por el asiento a practicar, obliga a denegar o suspender la
rogatoria”(308).
en el ordenamiento jurídico, debiendo ser lícito, preciso, posible física y jurídicamente, y compren-
der las cuestiones surgidas de la motivación.
3. Finalidad Pública.- Adecuarse a las finalidades de interés público asumidas por las normas que
otorgan las facultades al órgano emisor, sin que pueda habilitársele a perseguir mediante el acto, aun
encubiertamente, alguna finalidad sea personal de la propia autoridad, a favor de un tercero, u otra
finalidad pública distinta a la prevista en la ley. La ausencia de normas que indique los fines de una
facultad no genera discrecionalidad.
4. Motivación.- El acto administrativo debe estar debidamente motivado en proporción al contenido
y conforme al ordenamiento jurídico.
5. Procedimiento regular.- Antes de su emisión, el acto debe ser conformado mediante el cumpli-
miento del procedimiento administrativo previsto para su generación”.
163
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha pronunciado una

opinión sobre los alcances de la calificación registral en los términos
siguientes:
“(…) Estos alcances encuentran sustento en lo establecido en el V
Principio de Legalidad del Título Preliminar del RGRP, el cual señala
que los registradores deben calificar la legalidad del título en cuya vir-
tud se solicita la inscripción. Esta calificación comprende la verifica-
ción del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capa-
cidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido
en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. De
igual modo, la calificación registral comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condi-
ción de inscribible del acto o derecho”(309).
4. Calificación en su aspecto material y formal
La calificación registral se enfoca en evaluar el aspecto material y for-

mal del documento que está contenida en el título presentado para su ins-
cripción. El primer aspecto se refiere a las exigencias de que los títulos
consten en instrumentos públicos (partes notariales, documentos admi-
nistrativos y partes judiciales) o documentos fehacientes, ya que de esta
manera se garantiza que interviene un funcionario público que le otorga
autenticidad.
Y, finalmente, el aspecto material del título se refiere a evaluar los
requisitos de validez del acto jurídico contenido en el documento y sin per-
der en vista su naturaleza inscribible.
la calificación de los aspectos formales y materiales del título, en los tér-
minos siguientes:
“La inscripción viene precedida de una calificación de la legalidad
de los títulos, de sus aspectos formales y materiales. Por los primeros
nuestro sistema registral exige que los títulos consten en instrumentos
públicos o documentación fehaciente con lo cual se ofrece una primer
164
garantía de certeza y validez de la información, pues interviene directa

o indirectamente en la facción del documento un funcionario público
o un profesional con poderes fedantes (notario) que le otorga auten-
ticidad. La evaluación de los aspectos materiales del título importa
analizar los requisitos fundamentales del acto jurídico contenido en
el documento, sin perder de vista su naturaleza inscribible. La califi-
cación se realiza confrontando el contenido del título con la informa-
ción de las partidas registrales y, complementariamente, con los títu-
los archivados”(310).
5. Calificación de las instancias registrales
La calificación registral viene a ser la evaluación integral de los títulos

presentados en el registro para su respectiva inscripción, esta labor impor-
tante de calificar se le ha destinado al Registrador y el Tribunal Registral,
en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actuarán de
forma personal, autónoma e indelegable dentro de los límites establecidos
por el Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas de
carácter de especial.
Gonzales Loli señala que “(…) en efecto, siendo el ejercicio de la fun-
ción calificadora autónoma, personalísimo y obligatorio, solo al Registra-
dor y en su caso al Tribunal Registral, le compete pronunciarse al respecto.
En este sentido, Díez-Picazo señala: ‘El Registrador no puede dudar en
materia de calificación ni tampoco suspender su enjuiciamiento pidiendo
consejo o parecer de la superioridad. Se entiende que la Ley es completa y
que en ella se encuentra todos los elementos necesarios y suficientes para
llevar a cabo la calificación’”(311).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre la cali-
ficación registral de las instancias registrales, en los términos siguientes:
“Mediante la calificación registral, el Registrador, en primera instan-
cia, o el Tribunal Registral, en segunda instancia, realizan la evalua-
ción integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto
determinar la procedencia de su inscripción.

165
Dentro de esta calificación registral, el funcionario debe realizar dis-

tintas funciones. Entre otras funciones, debe confrontar la adecuación
de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en
la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente,
con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de
la legitimación de aquellos. Asimismo, debe verificar la existencia de
obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la
inscripción, incluido los títulos pendientes relacionados con estas par-
tidas. De igual modo, debe verificar si los documentos que conforman
el título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cum-
plen los requisitos establecidos en dichas normas”(312).
6. Calificación de resoluciones judiciales
Cuando se trate de la calificación de resoluciones judiciales que con-

tengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas la potestad
del Registrador y el Tribunal Registral de calificar se delimita a lo dis-
puesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. Es decir,
el Registrador no puede calificar el fundamento o adecuación a la ley del
contenido de la resolución judicial. Y solo está autorizado para solicitar
aclaración o información adicional al juez cuando advierte el carácter no
inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompati-
bilidad del título con el antecedente registral.
Por su parte, Peña Bernaldo señala que en determinado tipo de títu-
los, la potestad de calificar se restringe a cuestiones muy determinadas:
“la calificación por los registradores de los documentos expedidos por la
autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado o Tribunal, a la
congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere
dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro (…)”(313).
Para Álvarez Caperochipi “la calificación de los actos y mandamien-
tos judiciales, la función de la calificación registral está drásticamente res-
tringida. Si la función registral es propiamente jurisdiccional ¿cómo pue-
den calificarse los actos y sentencias judiciales? Nótese que los jueces se

166
dirigen a registradores y notarios por mandamiento, es decir, como subor-

dinados y dependientes jerárquicos”(314).
Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una opinión sobre la
calificación de las resoluciones judiciales, en los términos siguientes:
“Respecto a la calificación de resoluciones judiciales, en el penúltimo
párrafo del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos se
señala que en estos casos, ‘el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán
a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil’.
El artículo 2011 del Código Civil señala que los registradores califi-
can la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscrip-
ción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos. Sin embargo, cuando se trata de resoluciones judiciales que
disponen una inscripción, estas funciones de calificación no se apli-
can. En este supuesto, el Registrador podrá solicitar al Juez las acla-
raciones o información complementaria que precise, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro”(315).
7. Consecuencias de la calificación
Una vez terminada la calificación del registrador público de forma

exhaustiva e integral sobre el título presentado por el solicitante, tendrá
como resultado dos conclusiones: la primera, una calificación positiva del
título (inscripción) o una segunda conclusión, calificación negativa (tacha,
observación o liquidación).
7.1. Calificación positiva (inscripción)
A. Inscripción de un acto o derecho rogado

La calificación positiva de un título involucra que este reúne todos los
requisitos formales y materiales, así como se adecua con el antecedente
registral que tiene la partida sobre el cual va recaer la inscripción. En con-
secuencia, ha cumplido su finalidad el procedimiento registral toda vez que

167
se va inscribir en un asiento registral el título presentado, es decir, se va

incorporar el acto o derecho rogado que se plasmaba en el documento al
registro en una respectiva partida electrónica.
Por su parte, Chico y Ortiz señala que cuando “la calificación es posi-
tiva se extenderá el asiento correspondiente. (…) señalando el contenido
de la nota puesta al pie del título, en la que se expresará el derecho inscrito,
su titular, la especie de asiento que se haya realizado, el tomo y folio en
que se halle, el número de la finca y la de la inscripción, haciendo constar
los efectos de la misma y la protección judicial del contenido del asiento.
(…) También se harán constar los asientos cancelados por caducidad, en
particular el número de afecciones fiscales canceladas por esa razón”(316).
Según Peña Berbaldo “la decisión del Registrador puede ser (…) prac-
ticar el asiento solicitado (…) al pie de todo título que se inscriba en el
Registro de la Propiedad pondrá el Registrador una Nota de inscripción, es
decir, una nota firmada por él, que exprese la calificación realizada, y en
virtud de la misma el derecho que ha inscrito, la persona a favor de quien
se ha practicado, la especie de inscripción o asiento que se ha realizado
(…)”(317).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado sobre la calificación
positiva, en los términos siguientes:
“La inscripción de un derecho o situación jurídica en el Registro deter-
mina el nacimiento de una serie de efectos sustantivos a través de los
cuales el sistema jurídico brinda efectiva e inmediata seguridad jurí-
dica. Dentro de estos efectos está el principio de legitimación en virtud
del cual los asientos registrales se presumen exactos y válidos, auto-
rizando al titular registral a actuar de acuerdo con su contenido. Así
lo disponen los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Pre-
liminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP).
Sin embargo, esta presunción de exactitud y certeza es iuris tantum;
vale decir, admite prueba en contrario. En efecto, la presunción queda

168
enervada si los asientos registrales son rectificados por el registro o

invalidados por los tribunales jurisdiccionales”(318).
establece que el derecho de calificación comprende la presentación,
la calificación del título y la búsqueda de los antecedentes registrales
previo a la inscripción. El derecho de inscripción comprende la
incorporación del acto o derecho al Registro. (…)”(319) (el resaltado
es nuestro).
a. Efectos de la inscripción
La inscripción de un título presentado deviene de un riguroso examen
de legalidad en la calificación registral, toda vez que se exige en un aspecto
formal que los títulos deben estar representados en instrumentos públicos,
lo cual nos garantiza la certeza y validez de la información. En cambio, en
el aspecto material se evalúa los requisitos de validez del acto que contiene
el documento.
En tal sentido, este mismo título al inscribirse genera una propia fuerza
de ley por su rigurosa calificación, ya que el Estado ha adoptado esta con-
secuencia en las inscripciones para obtener certeza al momento de contra-
tar y otorgar seguridad jurídica. Por tanto, al titular registral se le otorga
una posición jurídica preferente y ventajosa llamada legitimación.
Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que “la inscripción (en gene-
ral todo asiento) como apariencia de derecho sobre un inmueble, otorga,
por sí misma, un poder o posición jurídica preferente y ventajosa al titular
registral. A ese poder o posición jurídica preferente y ventajosa se le llama
legitimación registral. La legitimación significa el reconocimiento jurí-
dico y social de la inscripción como portadora de un contenido que se pre-
sume verdadero y legítimo, y al que se otorga una eficacia inmediata pro-
visional (a falta de prueba en contrario), por haber sido preconstituido con
garantías en periodo no litigioso (…)”(320).

169
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre los

efectos de la inscripción, en los términos siguientes:
“El poder que encierra la inscripción deriva de la propia fuerza de la
Ley. El Estado conviene, para el logro de sus fines, la adopción de este
efecto en las inscripciones para obtener certeza al momento de con-
tratar y otorgar seguridad jurídica. Registralmente tiene fundamento
la legitimación en la especial y profunda actividad de calificación que
realizan las instancias registrales. La inscripción de un título viene
precedida de un estricto examen de su legalidad: en el ámbito formal,
el sistema registral exige que los títulos que se presentan al Registro
consten en instrumentos públicos o en documentación fehaciente, con
lo cual se ofrece una primera garantía de certeza y validez de la infor-
mación, pues ha intervenido en su instrumentalización un funcionario
público o profesional con poderes fedantes; en el ámbito material, se
evalúan los requisitos fundamentales del acto jurídico contenido en el
documento, sin perder de vista su naturaleza inscribible. La califica-
ción se realiza confrontando la información de las partidas registrales
y, complementariamente, de los títulos archivados”(321).
7.2. Calificación negativa (observación, liquidación y tacha)
La calificación negativa del título presentado para su respectiva ins-

cripción implica que este no es aceptado por falta de ciertos requisitos de
forma y fondo o, en su caso, es rechazado por el registrador cuando el título
adolece de defectos subsanables o insubsanables. Díez-Picazo y Gullón
señalan que “la falta subsanable produce como efecto la suspensión de la
práctica del asiento y la extensión de una anotación preventiva cuando lo
solicite el que presentó el título. La insubsanable obliga al registrador a
denegar la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva”(322).
En consecuencia, la calificación negativa de un título genera que se
manifieste el registrador público en una observación, liquidación o una
tacha del título presentado para su inscripción.

170
Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que la calificación registral

“se asemeja a un acto jurisdiccional o administrativo: se ordena en hechos
y fundamentos de derecho y con advertencia de los recursos pertinentes
(…); se exige motivación cuando es negativa, y ser notificada a los inte-
resados (…), la calificación negativa del documento deberá notificarse al
particular que presenta el documento, al notario autorizante, y, en su caso,
a la autoridad que lo haya expedido); y se exige finalmente la aportación al
proceso del expediente registral (…)”(323).
calificación negativa en los términos siguientes:
“(…) Ahora bien, la calificación registral de los títulos, que importa
la verificación: de la validez de los actos contenidos en los títulos y
de su adecuación con los antecedentes registrales, únicamente se pro-
duce antes de la inscripción, pues cuando un acto es incorporado al
Registro, no procede la cancelación del asiento extendido sobre la
base de una nueva calificación –en esta ocasión, negativa–, del título
ya inscrito”(324).
A. Observación
La observación es resultado de la calificación negativa del título,
ya que este adolece de requisitos o vicios subsanables, esto es, requi-
sitos formales o de fondo y como también no adecuarse a los antece-
dentes registrales. En consecuencia, dichos requisitos pueden ser sub-
sanados, pero el solo hecho de su existencia invalida el título mas no el
acto jurídico, pero ello no implica que el acto no se pueda inscribir. En
tanto que, subsanados los defectos que adolece el título el acto podrá
inscribirse.
Por su parte, Atilio Cornejo señala que “en caso de un documento
con defecto subsanable, (…) dispone que el registrador deberá inscribir el
documento en forma provisoria por el término de (…) un plazo durante el
cual deberán rectificarse los defectos. (…)

171
Frente a la inscripción del documento en forma provisoria, el intere-

sado puede aceptar la observación o rechazarla, caso este que da lugar a los
recursos registrales que luego veremos.
Aceptada la observación, (…) que se subsane el defecto, en cuyo caso
la inscripción provisoria se transforma en definitiva, y con efectos retroac-
tivos a la fecha de expedición del certificado, si se cumplió al respecto con
todos los recaudos de ley. Es por ello que durante la vigencia de una ins-
cripción provisoria, todo documento que ingrese en el registro con relación
a ese inmueble deberá ser inscripto en forma condicional (…)”(325).
Alvarez Caperochipi señala que “si el registrador entiende que el defecto
es insubsanable, debe rechazar la inscripción del documento, mediante una
resolución expresa (…), deberá ser firmada por el Registrador, y a semejanza
de una resolución judicial debe ser motivada, ordenada en hechos y funda-
mentos de derecho, y con expresa indicación de los medios de impugnación,
órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponer el recurso”(326).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado sobre la observación de
un título, en los términos siguientes:
“Definiendo lo que constituye un defecto subsanable conviene citar
la Res. N° 120-2006-SUNARP-TR-T del 02/08/2006 en la que se
señaló que la observación por defecto subsanable alude a la exis-
tencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, inde-
pendientemente de su confrontación con la partida registral. En este
ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspec-
tos materiales y formales; por lo primero, se evalúa el acto o nego-
cio jurídico; por lo segundo se califica el instrumento que contiene
a dicho acto o negocio, y en ambos casos se hace abstracción de las
partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucra-
das con el título”(327).
señala que si el título presentado adoleciera de defecto subsanable

172
o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que

emane de fa partida registral, el Registrador formulará la observación
respectiva.
Tenemos entonces que procede formular observación cuando:
- El título presentado adolezca de defecto subsanable; y,
- Cuando exista obstáculo en la partida registral.
La ausencia o carencia de un requisito al título material (negocio
jurídico) o al formal (instrumento) que no anula el acto constituye
defecto subsanable. Mientras que el obstáculo registral se produce por
la inadecuación de dicho título con la partida registral, es decir, no se
trata de un defecto subsanable e insubsanable. En este último caso, el
título puede ser válido, es decir, no adolecer de defecto subsanable,
pero no se puede inscribir por existir inadecuación con el Registro.
En ese sentido, el supuesto del literal d) del artículo 65 del Regla-
mento General de los Registros Públicos es solo respecto de defec-
tos de fondo o de forma del título, es decir, debe analizarse el título en
abstracto, verificando sus aspectos materiales como es la evaluación
del acto o contrato y sus aspectos formales como es la evaluación del
instrumento público que lo contiene.
Sobre la naturaleza de esta anotación, este Tribunal se ha pronunciado
en los considerandos de la Resolución N° 120-2006-SUNARP-TR-T
del 02/08/2006, señalando:
‘(…) La observación por defecto subsanable alude a la existen-
cia de vicios propios del título que impiden su inscripción, inde-
pendientemente de su confrontación con la partida registral. En
este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus
aspectos materiales y formales; por lo primero, se evalúa el acto
o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el instrumento que
contiene a dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abs-
tracción de las partidas registrales que resultan directa o indirecta-
mente involucradas en el título (…)’”(328).
173
B. Liquidación de derechos por un acto a inscribirse

La liquidación por derechos de inscripción funda el acto por el cual
el registrador público establece las tasas o los derechos registrales corres-
pondientes a pagarse por la inscripción del acto o derecho inscribible,
los cuales han sido solicitados para su inscripción o por la atención de la
publicidad requerida. En consecuencia, la liquidación es producto de una
calificación positiva del título; sin embargo, si fuera así el título debe ser
inscrito, pero no lo es, debido a que debe pagarse primero para su respec-
tiva inscripción.
Por su parte, Gonzales Loli señala que “para efectuar la liquidación
del pago de derechos registrales debe tomarse en cuenta los dos concep-
tos que integran los servicios de inscripción: derechos de calificación, tra-
dicionalmente conocido como derechos de trámite, y derechos de inscrip-
ción propiamente dicha. Los derechos de calificación (…), comprenden
los costos de presentación, estudio, búsqueda de títulos y demás trámi-
tes previos a la inscripción de un acto o contrato; y, los derechos de ins-
cripción, corresponden al costo que debe pagarse por la incorporación del
acto o derecho al Registro, es decir, el costo de dar publicidad jurídica a
un determinado acto a través de su inscripción o anotación preventiva en
el registro”(329).
Asimismo, el artículo 41 del Reglamento General de los Registros
Públicos señala que los montos de los derechos de inscripción que se van
a desembolsar, no podrá ser superior a una Unidad Impositiva Tributaria,
por acto inscribible.
“(…) De conformidad con el artículo 40 del mencionado reglamento,
en caso de formular observación al título, el registrador indicará
simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho
por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo
que este no pueda determinarse por deficiencia del título. Asimismo,
el artículo 41 regula la liquidación definitiva, señalando que el regis-
trador procederá a la liquidación definitiva en los casos en que, como
174
resultado de la calificación, concluya que este no adolece de defectos

ni existen obstáculos para su inscripción”(330).
a. Preliquidación de derechos registrales
La preliquidación es efectuada por el personal encargado de la recep-
ción del título en los diferentes diarios, a solicitud del usuario, pero debe
tenerse que esta liquidación es una aproximación de los derechos registrales
a pagarse por la calificación e inscripción. En tanto que el registrador a
quien será destinado el título presentado para su respectiva calificación
será quien evaluará con certeza los derechos a pagar por los actos rogados.
Por otro lado, puede darse un escenario distinto, esto es, la denegatoria
de la inscripción del acto rogado debido a requisitos insubsanables, en este
caso Registros Públicos hará la devolución de los montos preliquidados
que fueron pagados debido a que nunca se inscribió el acto rogado.
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una opinión sobre las
preliquidaciones de los derechos registrales en los términos siguientes:
“El personal encargado de preliquidaciones efectúa, a solicitud del
usuario, una liquidación aproximada de los derechos registrales corres-
pondientes. La determinación del monto exacto a pagar por dere-
chos registrales en los servicios de inscripción le corresponde exclu-
sivamente al Registrador Público, y en caso de apelación al Tribunal
Registral, así se concluye del artículo 170 del RGRP, el que establece
que los Registradores están en la obligación de verificar la exactitud
de las liquidaciones y de los pagos que se efectúen por concepto de
derechos registrales, debiendo ordenar las devoluciones o reintegros
que en su caso correspondan”(331).
C. Tacha
a. Concepto
La tacha es resultado de la calificación negativa de un título presen-
tado, toda vez que adolece defectos insubsanables, los cuales invalida tanto

175
el título formal como el acto jurídico en sí. En consecuencia, no se permi-

tirá el ingreso del acto rogado al registro.
Ahora, cuando nos referimos a un defecto insubsanable no solo no

estamos señalando lo que contiene el título, ya sea en su forma, o en su
contenido, sino que dicha tacha también puede originarse de la informa-
ción que tiene el Registro en los asientos de las partidas registrales, esto es,
los antecedentes registrales.
Para Atilio Cornejo la tacha es “el caso de un documento que con-

tiene un acto nulo, de nulidad absoluta y manifiesta (…) dispone en estos
supuestos el rechazo del documento. La doctrina se inclina a pensar que,
no obstante el rechazo del documento, esto es, su devolución sin practicar
el asiento de inscripción o anotación, es necesario practicar una nota de
advertencia en el folio pertinente ante la eventualidad de que el interesado
recurra la decisión, caso en el que durante la sustanciación del recurso esta
nota de prevención resultará oponible a terceros ante la eventualidad de
que prospere la impugnación”(332).
Al respecto, el Tribunal Registral ha conceptualizado sobre la tacha,

“(…) De conformidad con el inciso a) del artículo 42 del RGRP, el
Registrador tachará el título presentado cuando adolezca de defecto
insubsanable que afecta la validez del contenido del título”(333).
b. Clases de tacha
i) Tacha sustantiva
La tacha sustantiva se da por defectos insubsanables que no se pueden
remediar y, por ende, genera el cierre de los registros para aquel título pre-
sentado. Por su parte, Gonzales Loli señala que “cuando se tacha un título
se está dando a conocer al usuario que la inscripción solicitada no puede
realizarse, porque existen impedimentos que determinan la ineficacia

176
definitiva de la relación jurídica registral. Así, la tacha constituye el rechazo

definitivo del título (…)”(334).
Los supuestos en los cuales se configura la tacha sustantiva son los
siguientes: a) adolecer de defecto insubsanable que afecta la validez del
contenido del título; b) contenga acto no inscribible; c) se haya generado
el asiento de presentación en el diario de una Oficina Registral distinta a
la competente; d) existan obstáculos insalvables que emanen de la partida
registral; e) el acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presen-
tación respectivo; f) se produzca el supuesto de falsedad documentaria y
g) cuando al presentar el título sobre independización por el diario, no se
hubiera cumplido con presentar los planos de independización y localiza-
ción (ubicación) del área que se desmembra.
tacha sustantiva, en los términos siguientes:
“Se encuentra regulada en el artículo 42 del Reglamento General de
los Registros Públicos. Procede la tacha sustantiva cuando el título:
- Adolece de defecto insubsanable.
- Contenga acto no inscribible.
- Se haya generado el asiento de presentación en el diario de oficina
registral distinta a la competente.
- Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.
- El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presenta-
ción respectivo.
- Se produzca el supuesto de falsedad documentaria.
Cuando al presentar el título sobre independización, en los casos a que
se refieren los artículo 43, 44 y 46 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, no se hubiera cumplido con presentar los planos de
177
independización y localización del área que se desmembra visados por

funcionario competente o verificador”(335).
ii) Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentación
La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presenta-
ción es una modalidad de la tacha, la misma se produce cuando la vigen-
cia del asiento de presentación ha caducado sin que la parte solicitante de
la respectiva inscripción haya cumplido con absolver la observación reali-
zada por el registrador dentro del plazo o, en su caso, no haya desembol-
sado el mayor derecho liquidado.
En tal sentido, el registrador tachará el título señalando la naturaleza
de las observaciones no subsanadas por el presentante del título o, en su
defecto, indicará el mayor derecho registral que no fue pagado.
Para Gonzales Loli la tacha por caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación es “denominada tacha procesal, es decir, aquella
que según la definición establecida por el NRGRP, se produce por el ven-
cimiento del plazo del asiento de presentación (incluyendo los eventua-
les prórrogas o suspensiones del plazo), sin que se hubieran subsanado las
observaciones advertidas o cuando no se hubiera cumplido con pagar el
mayor derecho liquidado”(336).
tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, en
“Se encuentra regulada en el artículo 43 del Reglamento General de
los Registros Públicos. Procede cuando se produzca la caducidad de
la vigencia del asiento de presentación sin que se hubiesen subsanado
las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el
mayor derecho liquidado”(337).

178
iii) La tacha especial de títulos por presentación de copias simples

de documentos principales
Es una tacha especial que se funda en que los documentos que están
contenidos en el título son presentados en copia simple y la misma no
es autorizada por norma expresa. En consecuencia, el registrador tachará
el título dentro de los tres primeros días de su presentación. Además, el
asiento de presentación estará vigente solo por tres días más para que
pueda ser interpuesto el recurso de apelación respectiva.
Posteriormente, cuando se interponga recurso de apelación, el regis-
trador deberá elevarlo en el mismo día, dejando constancia en el oficio de
remisión que se trata del supuesto de tacha especial, además, no es nece-
sario efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral
respectiva.
Por otro lado, puede darse que el título tachado no sea apelado en el
plazo antes indicado, en ese sentido caducará automáticamente el asiento
de presentación respectivo, y dando por conclusión en virtud de ello el
procedimiento registral.
tual sobre la tacha especial, en los términos siguientes:
“Se encuentra regulada en el artículo 43-A del RGRP, conforme a la
modificación introducida por la Resolución N° 158-2012-SUNARP/
SN publicada en el diario oficial El Peruano el 21/06/2012.
La misma se trata de la tacha especial de títulos por presentación de
copias simples de documentos principales. La norma establece que en
caso que el documento en que se fundamenta inmediata y directamente
el derecho o acto inscribible, haya sido presentado en copia simple no
autorizada por norma expresa, el Registrador tachará el título dentro
de los tres primeros días de su presentación. La norma precisa: ‘(…) Si
se formula la tacha aludida, el asiento de presentación estará vigente
solo por tres (3) días más para que pueda ser interpuesto el recurso de
apelación correspondiente. (…)
En caso que el título tachado no sea apelado en el plazo antes
indicado, caducará automáticamente el asiento de presentación
179
respectivo, concluyendo en virtud de ello el procedimiento registral

de inscripción’”(338).
iv) La tacha de resoluciones judiciales
La tacha de resoluciones judiciales se da por vencimiento del asiento
de presentación respectivo cuando el ente jurisdiccional no hubiese sub-
sanado los defectos advertidos por el registrador o, en su caso no haya
cumplido con pagar la tasa registral correspondiente. En efecto, se deberá
notificar al órgano judicial mediante oficio, copia del cual se derivará al
archivo del Registro.
Por su parte, Gonzales Loli señala con respecto a la notificación de
tacha de resoluciones judiciales que sobre la misma “se ha previsto expre-
samente la aplicabilidad de la tacha por vencimiento (caducidad) de la
vigencia del asiento de presentación respectivo, cuando la autoridad juris-
diccional no hubiese subsanado los defectos advertidos en la calificación
correspondiente o cuando no se hubiese cumplido con el pago de la tacha
registral requerida para la inscripción (liquidación de mayor derecho)”(339).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado una apreciación sobre la
tacha de resoluciones judiciales, en los términos siguientes:
“Si durante la calificación registral de un título, el Registrador Público
o el Tribunal Registral toman conocimiento de la existencia de un pro-
ceso judicial relativo a la validez o existencia del acto o derecho mate-
ria de inscripción, procederán conforme a lo establecido en el artículo
64 de la Ley N° 27444, cursándose oficio al órgano jurisdiccional com-
petente a fin de que comunique las actuaciones judiciales realizadas.
Si no se recibe respuesta del órgano jurisdiccional dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentación, se procederá a la tacha procesal
del título. Si se cumplen los requisitos establecidos en la normativa
antes citada, formularán la inhibitoria del procedimiento registral.
Asimismo, formularán la inhibitoria sin necesidad de cursar ofi-
cio cuando verifiquen las circunstancias del artículo 64.2 de la Ley

180
N° 27444 de los títulos archivados por el Registro o de la documenta-

ción obrante en el título respectivo. Para tal efecto deberá solicitarse
información a la Procuraduría Ad Hoc de la Sunarp, cuando la Sunarp
es parte en el proceso judicial. Formulada la inhibitoria por el Regis-
trador Público el asiento de presentación del título caducará una vez
vencido su plazo de vigencia. Formulada la inhibitoria por el Tribunal
Registral el asiento de presentación quedará vigente durante el plazo
establecido en el artículo 164 del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos”(340).
II. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Todo sendero tiene un fin y del mismo modo el procedimiento registral

puede terminar con la inscripción, con la tacha por caducidad del plazo de
vigencia del asiento de presentación, con la aceptación del desistimiento
total de la rogatoria.
Sin embargo, lo que se busca por el procedimiento registral es inscri-
bir el acto rogado y dicha “inscripción pone fin al procedimiento registral,
resulta evidente ello, en la medida que la calificación registral positiva cul-
mina con la extensión de un asiento registral. Extendido el asiento se cierra
toda posibilidad de revisión de la inscripción en sede administrativa, con-
forme a la garantía establecida por el Principio de Legitimación (artículo
2013 del Código Civil)”(341).
Asimismo, se puede desprender de las líneas anteriores que cuando
se termina el procedimiento registral, ya no se podrá interponer ningún
recurso de apelación; en ese sentido, solo procederá el recurso de apela-
ción en la tacha sustantiva y en la especial.
conclusión del procedimiento registral, en los términos siguientes:

181
“El procedimiento registral termina con:

a) La inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación; y c) La aceptación del desistimiento total de
la rogatoria.
De lo expuesto, se concluye que procede interponer recurso de apela-
ción contra las tachas (artículo 143), siempre que se encuentren dentro
de la vigencia del asiento de presentación del título (artículo 144 lite-
ral a). Ello equivale a decir, que únicamente procederá el recurso de
apelación contra las tachas sustantivas a que se refiere el artículo 42
del RGRP y la tacha especial a que se refiere el artículo 43A del mismo
Reglamento, en tanto con la expedición de dichas tachas aún no con-
cluye el procedimiento registral y, por tanto, se encuentra vigente el
asiento de presentación. Por el contrario, no procederá la apelación
contra las tachas por caducidad y las tachas por aceptación del desisti-
miento total de la rogatoria”(342).
182
SUBCAPÍTULO II
CALIFICACIÓN REGISTRAL:
SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL
I. RECURSO DE APELACIÓN
1. Concepto
El recurso de apelación es el único recurso administrativo que uno

puede interponer ante el Tribunal Registral contra la decisión del registra-
dor público, quien a su vez solo debe tomar decisiones dentro del proce-
dimiento registral cuando realiza la calificación de títulos presentados para
su inscripción.
Por otro lado, las decisiones del registrador que pueden dar lugar al
recurso de apelación son las siguientes: observación, tacha, liquidación y
otras decisiones. Estas decisiones son para el solicitante una errónea expre-
sión de calificación y que los supuestos vicios del cual adolece el título no
son ciertos toda vez que el presentante considera que su acto o derecho
rogado se sujeto a los requisitos de forma y fondo, y demás exigencias que
cumple acto o derecho inscribible.
Por su parte, Moisset de Espanés señala “que incluso en los casos
en que el documento sea rechazado, por considerar que presenta vicios
que lo afectan de nulidad absoluta y manifiesta se practicará la correspon-
diente inscripción provisional, pues siempre el interesado tiene el dere-
cho de interponer los recursos registrales, si entiende que la calificación
del registrador es errónea y que los presuntos vicios no son tales (…)”(343).
(343) MOISSET DE ESPANÉS, Luis. “Los recursos registrales”. En: Revista Notarial. Córdoba, N° 35,
1978, p. 50.
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Para Peña Bernaldo “que puede entablar el interesado o el Notario

autorizante y, en casos especiales, el Ministerio Fiscal (…). Se apela pri-
mero ante el Presidente del Tribunal superior de Justicia, y contra la deci-
sión de este procede apelación ante la Dirección General de los Registros
y del Notariado”(344).
Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan que “la apelación
es definida por el derecho común como el recurso que interpone la parte
que se considera lesionada por una sentencia pronunciada en el primer
grado de jurisdicción ante un tribunal de segundo grado, en solicitud de
que la sentencia contra la cual recurre sea reformada o revocada”(345).
Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una opinión sobre el
recurso de apelación, en los términos siguientes:
“El recurso de apelación contra las decisiones de los registradores en
el ámbito de su función registral se encuentra regulado en el Título X
del Reglamento General de los Registros Públicos.
Los requisitos de procedencia del recurso de apelación están compren-
didos en los artículos 142, 143 y 144 del mencionado reglamento. El
artículo 142 enumera los actos contra los que procede interponer el
recurso. El artículo 143 establece las personas que se encuentran legi-
timadas para interponer el recurso y el artículo 144 señala los plazos
para la interposición del recurso.
En lo que respecta a los plazos para la interposición del recurso, el
literal b) del artículo 144 del Reglamento General de los Registros
Públicos dispone que en el caso de las decisiones de los registradores
y abogados certificadores respecto de las solicitudes de expedición de
certificados, el recurso de apelación se interpondrá dentro del plazo de
quince días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión es puesta a
disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral
respectiva”(346).
(344) PEÑA BERNALDO DE QUIROS, Manuel. Ob. cit., p. 475.

(345) FERRERA CUEVAS, Catalina, VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia, ZENAIDA CASTRO, Car-
men, BONETTI, Luis Antonio, CASTILLO, Rosabel, GÓMEZ, Wilson, CIPRIÁN, Rafael y SAN-
TANA, Víctor. III fase de Implementación. Ob. cit., p. 39.
184
2. Motivación de la resolución de la segunda instancia
La motivación es un requisito de validez del acto administrativo, la

cual debe de estar como un elemento integrante de las decisiones adop-
tadas por el órgano administrativo. En este sentido, el Tribunal Registral
como órgano de segunda instancia debe realizar una motivación o justifi-
cación; esto implica que la motivación sea una exposición que habilite al
administrado a comprender cuál fue el razonamiento del Tribunal Registral
para concluir determinada resolución, esa es la única manera de contras-
tar dicho razonamiento o juicio lógico-valorativo con la normativa vigente
y así, en concreto, verificar la indispensable exclusión de la arbitrariedad.
Por tanto, el Tribunal Registral al momento de expedir su resolución
deberá explicar razonadamente por qué estima aplicables dichas disposi-
ciones legales y de qué modo los hechos materia de discusión se subsumen
en las hipótesis legales. En consecuencia, puede confirmar o no las obser-
vaciones, tachas, liquidaciones realizadas por el registrador o en su caso
observar otros vicios no detectados por el registrador, quien juega papeles
de primera instancia dentro del procedimiento registral.
Por su parte, Morón Urbina señala que: “La exteriorización obliga-
toria de las razones que sirven de base o determinan una resolución de
la Administración es denominada motivación. (…) la exigencia de argu-
mentar la orientación de los actos administrativos, es reconocida como
el mecanismo necesario para permitir apreciar su grado de legitimidad y
limitar la arbitrariedad en la actuación pública, dado que obliga al funcio-
nario a razonar, reflexionar, a patentizar tanto la justificación de su acto
como el objetivo perseguido con su emisión, con lo cual brinda mayo-
res posibilidades para evaluar si ejerce su competencia, circunscribiéndose
solo a dictados de interés público, exponiendo un elemento valioso para
una ulterior interpretación, calificación y control de su actuación, en térmi-
nos de objetividad y finalidad públicas”(347).
10ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 163.
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“El Estado Constitucional de Derecho exige que sus órganos justifi-
quen sus decisiones en forma adecuada, como medio imprescindible
para suprimir (o por lo menos paliar) la arbitrariedad estatal. De ahí
que los artículos 139.5 de la Constitución y IV.1.2 del Título Preli-
minar (TP) y 6 de la Ley N° 27444 consagren el derecho de todo ciu-
dadano a obtener una decisión motivada y fundada en Derecho, esto
es, una decisión razonada y sustentada en disposiciones constitu-
cionales y legales vigentes, aplicables al caso (esto es, pertinentes),
interpretadas razonablemente a la luz de las disposiciones constitu-
cionales, y aplicadas bajo parámetros de razonabilidad y proporcio-
nalidad en cada caso concreto. No es casual, por ello, que el recono-
cimiento legal del derecho al debido procedimiento administrativo
por parte de la Ley N° 27444 se encuentre inmediatamente después
de la consagración del principio de legalidad, conforme al cual las
autoridades.
(…) Fundamentar consiste, básicamente, en invocar las disposiciones
legales o reglamentarias que el llamado a decidir considera pertinentes
y aplicables al caso sometido a su conocimiento. Motivar, en cambio,
supone realizar una actividad de mayor trascendencia, ya que exige al
juzgador explicar razonadamente por qué estima aplicables dichas dis-
posiciones legales y de qué modo los hechos materia de discusión se
subsumen en las hipótesis legales. Entonces podrán existir decisiones
fundamentadas pero carentes de motivación y viceversa. El déficit de
fundamentación se traduce en una decisión ajena al ordenamiento jurí-
dico vigente, en tanto que la ausencia de motivación evidencia un acto
de puro voluntarismo”(348).
3. Personas legitimadas
Las personas legitimadas para interponer el recurso de apelación son

aquellos sujetos que están facultados, es decir, autorizados por el Regla-
mento General de Registros Públicos por interés de sí mismos o de terce-
ros para interponer el recurso de apelación.
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Por tanto, están legitimados para interponer los presentantes del título
o la persona a quien este represente, el tercero que se considere afectado y
el solicitante cuya petición ha sido denegada.
Por su parte, Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan “que
en cuanto a la calidad del apelante, la Ley establece como requisito haber
sido parte o interviniente en primera instancia, por lo cual, en sentido gene-
ral, todo aquel que no haya sido parte por ante el Juez de Jurisdicción Ori-
ginal apoderado, ha perdido el derecho de actuar en la segunda fase del
proceso por ante el Tribunal Superior de Tierras. En el Recurso de Ape-
lación, además de las partes que han intervenido en Jurisdicción Original,
pueden comparecer terceros en calidad de intervinientes voluntarios o for-
zosos, siempre bajo el fundamento de que tienen que adherirse a la suerte
de los recurrentes principales”(349).
El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las personas legiti-
madas para interponer el recurso de apelación, en los términos siguientes:
“De conformidad con el artículo 143 del Reglamento General de los
Registros Públicos, están facultados para interponer el recurso de ape-
lación, el presentante del título o la persona a quien este represente,
norma que debe ser concordada con el numeral III del Título Prelimi-
nar, que establece que los asientos registrales se extienden a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, presu-
miéndose que el presentante del título actúa en representación de los
sujetos legitimados para solicitar la inscripción”(350).
4. Supuestos en los que procede interponer recursos de apelación
El recurso de apelación solo procede su admisibilidad en los dife-

rentes supuestos que establece el Reglamento General de los Registros
Públicos dentro de ellas tenemos a la calificación negativa: observaciones,
tachas y liquidaciones expresadas por los registradores, las decisiones de
los registradores y abogados certificadores de la solicitud de expedición de
(349) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Car-
men; BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GÓMEZ, Wilson; CIPRIÁN, Rafael y SAN-
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certificados, y otras decisiones que los registradores emiten dentro de su

función registral.
(RGRP) regula los supuestos en los que procede interponer recurso
de apelación. Establece que procede interponer recurso de apelación
contra:
a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los
Registradores.
b) Las decisiones de los registradores y abogados certificadores
respecto de las solicitudes de expedición de certificados;
c) Las resoluciones expedidas por los registradores en el proce-
dimiento de pago de cuotas del registro Fiscal de Ventas a Plazos;
d) Las demás decisiones de los registradores en el ámbito de su función
registral.
Debe añadirse que conforme al artículo 29 del RGRP, procede también
apelación contra la decisión del registrador de suspender la vigencia
del asiento de presentación del título”(351).
5. Plazos para interposición
Los plazos son “aquellos establecidos para facilitar la realización de

cualquier actuación o cumplimiento de formalidad en el curso de un pro-
ceso, esto es, una vez iniciada una acción (…)”(352).
El plazo de interposición de los recursos de apelación se da en dos
modalidades: plazo ordinario y el plazo especial. El primero de ellos, con-
cuerda con el plazo establecido por la Ley del Procedimiento Administra-
tivo General - Ley N° 27444 que es de 15 días hábiles para interponer el

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recurso de apelación después del día siguiente de notificado el acto admi-

nistrativo que es materia de impugnación.
En tal sentido se podrá interponer el recurso de apelación dentro de
los 15 días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión del registrador
o abogado certificador respecto de la expedición de los certificados o es su
caso también se aplicará en el procedimiento de pago de cuotas del Regis-
tro Fiscal de Ventas a Plazos.
La segunda modalidad llamada plazo especial se da cuando la deci-
sión del registrador dentro del procedimiento registral que se manifiesta en
una calificación negativa, la cual será materia de impugnación mediante el
recurso de apelación y cuya interposición se da dentro del plazo de vigen-
cia del asiento de presentación.
Al respecto, el Tribunal Registral señaló lo siguiente:
“El plazo para la interposición del recurso de apelación se encuentra
establecido en el artículo 144 del referido reglamento. Establece que
en el procedimiento registral, la apelación se interpondrá dentro del
plazo de vigencia del asiento de presentación.
En los supuestos de los literales b) y d) del artículo 142, el recurso de
apelación debe interponerse dentro de los 15 días hábiles siguientes
a la fecha en que la decisión del Registrador o Abogado Certificador,
según corresponda, es puesta a disposición del solicitante en la mesa
de partes de la Oficina Registral respectiva.
En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas
a Plazos, la apelación debe interponerse dentro de los 15 días hábiles
siguientes a la notificación del acto materia de impugnación.
(…) como puede apreciarse, el plazo de 15 días para apelar las decisio-
nes que se emiten fuera del procedimiento registral de inscripción, es
el mismo que el que establece el artículo 207.21 de la Ley N° 27444,
Ley del procedimiento Administrativo General, para interponer apela-
ción contra los actos administrativos.
En cambio, cuando la decisión impugnada es emitida dentro del
procedimiento registral de inscripción, rige un plazo especial: el
plazo de vigencia del asiento de presentación, sin importar que hayan
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transcurrido o no 15 días hábiles desde que se emitió la decisión

impugnada”(353).
6. Desistimiento en segunda instancia
6.1. Concepto
El desistimiento es un medio impugnatorio por el cual se deja firme el

acto impugnado en tanto que viene a ser aquel acto por el cual el solicitante
del recurso de apelación y/o el acto inscribible renuncia a dicho recurso o
inscripción de un asiento registral. Asimismo, el escrito que se presenta al
registro por el cual se busca el desistimiento debe estar certificada la firma
del solicitante.
Por su parte, Chico y Ortiz señala que “el desistimiento en el pro-
ceso registral es una declaración de voluntad unilateral, formulada por las
personas legitimadas para ello, que expresan su decisión de no querer con-
tinuar el proceso comenzado.
La solicitud pueden hacerla durante la vigencia del asiento de presen-
tación o sus prórrogas: el presentante, los interesados, la autoridad, fun-
cionario u órgano que hubiere expedido el mandamiento o documento
presentado”(354).
El Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“Se establece que el presentante del título podrá desistirse de su soli-
citud de inscripción, mediante escrito con firma certificada por notario
o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación (…). En
caso que el presentante sea notario, su desistimiento no requerirá cer-
tificación de firma”(355).
6.2. Supuestos del desistimiento
El desistimiento en la segunda instancia registral puede darse en dos

modalidades; la primera es el desistimiento del recurso de apelación; y la

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segunda es el desistimiento de la rogatoria de los actos o derechos que se

solicitaron para su inscripción.
Cabe señalar que la única modalidad de desistimiento que puede ser
total y/o parcial es el desistimiento de la rogatoria, aquel puede ser parcial.
En consecuencia, el Tribunal Registral no se debe pronunciar respecto del
acto que fue objeto de desistimiento.
Por su parte, Gonzales Loli señala que la jurisprudencia registral dis-
tingue dos situaciones totalmente diferentes:
“a) Una en la que el interesado expresaba su voluntad de no continuar
en modo alguno con su pedido de inscripción, en la medida que ya no
consideraba necesaria la inscripción del mismo.
b) Otra, en la que el interesado, posiblemente por haber llegado a
la convicción en el sentido que la interpretación del registrador era
correcta o bien porque había conseguido reunir la documentación soli-
citada por este para extender la inscripción; si bien deseaba desistirse
del recurso, no tenía la voluntad de desistirse de la solicitud de inscrip-
ción; siendo más bien su desistimiento una forma de agilizar la subsa-
nación respectiva”(356).
“El Reglamento General de los Registros Públicos regula el desisti-
miento en segunda instancia en el Capítulo II del Título X. Establece
que el desistimiento en la segunda instancia registral puede ser; a) Del
recurso. En este caso, la prórroga del asiento de presentación a que se
refiere el literal a) del artículo 28 del Reglamento se extiende hasta
20 días adicionales contados desde la notificación de la resolución.
b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita.
Este puede ser parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal Registral
no se pronuncie respecto del acto objeto de desistimiento; o total.
El desistimiento total de la rogatoria pone fin al procedimiento
registral”(357).

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6.3. Formalidad del desistimiento
El desistimiento tiene una formalidad y oportunidad al plantearse, toda

vez que deberá efectuarse mediante escrito, con firma legalizada notarial-
mente del solicitante; pero en el caso de que el apelante fuese el notario, no
será necesaria la legalización de la firma del notario.
Por otro lado, respecto a la oportunidad del desistimiento, esta exige
que deba formularse antes de expedirse la resolución del Tribunal Registral.
Respecto a este punto, Gonzales Loli señala que “(…) bastará que la Reso-
lución del Tribunal se haya expedido (aunque no haya sido notificada) para
que el desistimiento resulte extemporáneo”(358).
“En el artículo 150 del mencionado reglamento se regula la forma-
lidad del desistimiento; escrito con firma legalizada notarialmente,
salvo que el apelante fuese notario, supuesto en el que no se requerirá
la legalización de su firma. En cuanto a la oportunidad en que puede
formularse, la norma citada dispone que el desistimiento solo procede
antes de expedirse la resolución respectiva”(359).
6.4. Legitimidad para formular el desistimiento
Para formular el desistimiento ante la segunda instancia son los mis-

mos que aparecen legitimados a presentar el recurso de apelación. Es decir,
los presentantes del título o la persona a quien este represente, los otorgan-
tes del título o el tercero interesado o beneficiado.
Cabe señalar que el Reglamento General de Registros Públicos no
señala de forma expresa cuáles son las personas legitimadas para formu-
lar el desistimiento ante la segunda instancia dentro del procedimiento
registral y mejor sí indica las personas legitimadas para presentar el recurso
de apelación.

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los legitimados para formular el desistimiento ante la segunda instancia del
procedimiento registral, en los términos siguientes:
“En lo que respecta a las personas legitimadas para formular desisti-
miento en segunda instancia, el Reglamento General de los Registros
Públicos no regula esta materia específicamente, por lo que resultan
aplicables las normas que establecen quienes se encuentran legitima-
dos para interponer el recurso de apelación. Así, el literal a) del ar-
tículo 143 dispone que en el procedimiento registral se encuentran
legitimados, el presentante del título o la persona a quien este repre-
sente. Al respecto, conforme al artículo III del Título Preliminar, los
asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, presumiéndose que el presentante del
título actúa en representación del adquirente del derecho o del direc-
tamente beneficiado con la inscripción, salvo que haya indicado en la
solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta”(360).
7. Procedimiento en segunda instancia
7.1. Anotación del recurso de apelación
A. Concepto
El procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa y se ini-
cia con la presentación del título ante el registrador, quien juega papeles
de primera instancia; este mismo puede manifestar una calificación nega-
tiva (observación, liquidación o tacha). En respuesta, el solicitante puede
plantear un recurso de apelación ante dicha decisión del registrador, quien
a su vez procederá a verificar que el mismo no importe una oposición o un
apersonamiento de terceros al mismo.
Posteriormente, el registrador procederá a dar trámite al referido
recurso, luego de la verificación, deberá efectuar la anotación del recurso
de apelación en la partida registral en correspondencia al mencionado
título y luego despachará al Tribunal Registral en un plazo no mayor de
tres días contados desde la fecha de su recepción acompañados del título.
193
Por su parte, Gonzales Loli señala que “la razón que sustenta que el
recurso no sea elevado directamente al Tribunal Registral, que es la ins-
tancia competente para resolverlo, es que previamente es necesario que se
efectúe la anotación de la apelación en la partida registral respectiva. Adi-
cionalmente, es en esta oportunidad que el registrador adjuntará el título
materia del recurso, con una nota de elevación, en la que, de estimarlo
pertinente, podrá detallar en forma más precisa, los fundamentos de su
denegatoria de inscripción”(361).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea concep-
tual sobre la anotación del recurso de apelación en los términos siguientes:
“Al respecto debe tenerse en cuenta que el artículo 152 del Reglamento
General de los Registros Públicos prevé que el registrador, ‘(…) de
corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en
la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acom-
pañado del título, en un plazo no mayor de tres (3) días contados desde
la fecha de su recepción’”(362).
B. Contenido de la anotación del recurso de apelación
El contenido de la anotación del recurso de apelación está dado por
aquello que va publicitar el asiento de la anotación al admitirse el recurso
de apelación. En tal sentido, podemos señalar que contendrá, en un pri-
mer término: el número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual
se refiere el recurso; en un segundo término: número y fecha de la hoja de
trámite mediante la cual se interpuso el recurso; y por último contendrá en
la referida anotación la fecha en que se realiza la anotación.
Por su parte, Gonzales Loli señala que “la anotación de apelación
constituye un asiento, en el que, el registrador publicita la existencia del
recurso, asiento que debe contener los requisitos establecidos en el pre-
sente artículo, los cuales resultan indispensables para que un tercero pueda
conocer con precisión el título que da lugar al recurso, la hoja de trámite
por la que se interpuso y la fecha del asiento respectivo. Nótese que no
solo bastará indicar el número de título y su fecha, como es frecuente en la

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práctica registral actual, sino que deberá indicarse el acto o actos conteni-
dos en el título respectivo, lo que es indispensable para la evaluación res-
pecto a la compatibilidad o incompatibilidad de título objeto del recurso
con otros que sean posteriormente presentados(363).
el contenido de la anotación del recurso de apelación, en los términos
siguientes:
“El contenido de la anotación de apelación se encuentra regulado en el
artículo 153, que dispone se debe consignar:
a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere
el recurso; b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual
se interpuso el recurso; c) Fecha en que se realiza la anotación.
Como puede apreciarse, procede extender anotación de apelación en
la partida registral respectiva cuando se impugnan las observacio-
nes, tachas y liquidaciones formuladas por el registrador en el proce-
dimiento registral de inscripción, así como cuando se impugna la
decisión del registrador de suspender la vigencia del asiento de pre-
sentación del título, pues solo en el procedimiento registral de inscrip-
ción se presenta un título por el diario.
Cuando se impugna –como en este caso–, las demás decisiones de los
registradores en el ámbito de su función registral, la decisión impug-
nada no estará referida a título alguno y por tanto, no procederá exten-
der anotación de apelación”(364).
C. Plazo para la interposición del recurso de apelación en el caso de
las decisiones de los registradores y abogados certificadores
El plazo establecido para interponer el recurso de apelación es un
plazo de caducidad, es decir, que caduca de pleno derecho la interposición
del recurso de apelación transcurrido el plazo.

195
En tal sentido, podemos señalar que el plazo especial para interpo-

ner el referido recurso en el procedimiento registral es el plazo de vigen-
cia del asiento de presentación; no obstante, en las decisiones del regis-
trador o abogado certificador respecto a las solicitudes de expedición de
certificados o ante las demás decisiones del registrador dentro de su fun-
ción registral será dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en
que la decisión del registrador o abogado certificador es puesta a disposi-
ción del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva.
Asimismo, el plazo en el procedimiento de pago de cuotas del Regis-
tro Fiscal de Ventas a Plazos es dentro de los quince días hábiles siguien-
tes a la notificación del acto materia de impugnación.
Y para finalizar, el plazo para resuelva el Tribunal Registral es de 30
días a partir del ingreso del expediente a la Secretaría. Y prorrogable por
30 días más por una sola vez.
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea conceptual
sobre el plazo para la interposición del Recurso de Apelación en los térmi-
nos siguientes:
“(…) En lo que respecta a los plazos para la interposición del recurso,
el literal b) del artículo 144 del Reglamento General de los Registros
Públicos dispone que en el caso de las decisiones de los Registrado-
res y Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de expedi-
ción de certificados, el recurso de apelación se interpondrá dentro del
plazo de quince días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión es
puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina
Registral respectiva”(365).
D. Plazo para subsanar nuevos defectos y apelaciones de nuevas
observaciones o liquidaciones ulteriores
Todo empieza cuando el Tribunal Registral confirme las observacio-
nes formuladas por el registrador o advierta nuevos defectos subsana-
bles u obstáculos salvables que emanen de la partida. Ante tal pronuncia-
miento, el interesado tendrá quince 15 días, contados desde la notificación
de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u
196
obstáculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor derecho. Efectuada la

subsanación o pagado el mayor derecho; el registrador tendrá cinco 5 días
para extender los asientos de inscripción.
Ahora bien, si el registrador no hubiera efectuado la liquidación con
anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, procederá a
efectuarla y, en su caso, requerirá el pago del mayor derecho liquidado, a
efectos de ser abonada por el interesado en el plazo de diez 10 días de noti-
ficado el requerimiento.
Otro escenario sería que al no haberse subsanado las deficiencias
advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo dentro de los plazos
previstos en los párrafos anteriores, los documentos integrantes del título
presentado se pondrán a disposición del interesado, quien podrá reiterar-
los bajo cargo.
Si el registrador considera que los documentos presentados no subsa-
nan las observaciones advertidas, formulará por única vez la observación
correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstan-
cia. El interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación
formulada, dentro del plazo de cinco 5 días de notificada la esquela respec-
tiva. Dentro del mismo plazo podrá interponer apelación contra la liqui-
dación a que se refiere el segundo párrafo. En ambos casos, el Tribunal
Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días.
Por su parte, Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos
presentados subsanan todas las observaciones, procederá de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 160(366) del Reglamento General de Regis-
tros Públicos. Y cuando el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor
derecho, se procederá de conformidad con lo previsto en el artículo 161(367)
de la referida norma.
(366) El artículo 160 del Reglamento General de Registros Públicos señala que “cuando el Tribunal
Registral ordene la inscripción del título y los derechos registrales se encuentren íntegramente paga-
dos, el Registrador procederá a extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) días”.
Por excepción, tratándose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su extensión inme-
diata, el registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de la resolución para efec-
tuar la inscripción”.
(367) El artículo 161 del Reglamento General de Registros Públicos señala que: “Si los derechos registrales
no se encuentran íntegramente pagados, o el Registrador no hubiera efectuado la liquidación con
anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, el interesado tendrá (10) días, conta-
dos desde la notificación del requerimiento o liquidación efectuada por el Registrador, para cumplir
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Al respecto, el Tribunal Registral ha establecido marco general sobre

el plazo para subsanar nuevos defectos y apelaciones de nuevas observa-
ciones o liquidaciones ulteriores en los términos siguientes:
“Respecto del segundo recurso de apelación, el artículo 162 del Regla-
mento General de los Registros Públicos establece que cuando el Tri-
bunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas
por el Registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos
salvables que emanen de la partida, el interesado tendrá 15 días conta-
dos desde la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con
subsanar dichos defectos u obstáculos, y en su caso, efectuar el pago
del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento, el registrador ten-
drá 5 días para extender los asientos de inscripción.
Si el registrador considera que los documentos presentados no subsa-
nan las observaciones advertidas, formulará por única vez la obser-
vación correspondiente, contra la cual el interesado podrá interponer
segundo recurso de apelación dentro del plazo de 5 días de notificada
la esquela respectiva”(368).
II. DEMANDA CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVA CONTRA

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL
1. Concepto
El procedimiento registral tiene solamente dos instancias registrales;

la primera de ellas está representada por el registrador, y la segunda está
representada por el Tribunal Registral. Ante lo resuelto por esta última ins-
tancia solo podrá interponerse una demanda contencioso-administrativa en
el Poder Judicial.
con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco (5) días para extender
los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro dentro de los diez días señalados,
caducará la vigencia del asiento de presentación.
Los plazos señalados en el párrafo anterior, también se aplicarán para el reintegro de derechos
registrales cuando habiéndose efectuado la apelación respecto de la liquidación efectuada por el
Registrador, el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho”.
198
Cabe indicar que nuestra Constitución Política regula la acción con-

tencioso-administrativa en el artículo 148 de la siguiente manera: “Las
resoluciones administrativas que causan estado son susceptibles de impug-
nación mediante la acción contencioso-administrativa”.
En tal sentido, esta acción mencionada en el artículo anterior tiene por
finalidad el control jurídico por el Poder Judicial de las actuaciones de la
Administración Pública sujetas al Derecho Administrativo y la efectiva
tutela de los derechos e intereses de los administrados.
Asimismo, la Ley que regula el proceso contencioso-administrativo
–Ley N°27584– señala que la acción contencioso-administrativa se deno-
minará proceso contencioso-administrativo. El mismo se regirá por los
principios de integración, de igualdad procesal, de favorecimiento del pro-
ceso, de suplencia de oficio y por los del Derecho Procesal, sin perjuicio
de la aplicación supletoria de los principios del Derecho Procesal Civil en
los casos en que sea compatible.
Por su parte, Gonzales Loli señala que “la Resolución que expide el
Tribunal Registral pone fin a la vía administrativa, por lo que solo procede
la interposición de la demanda contenciosa administrativa ante el Poder
Judicial (…). La Comisión Revisora propuso, a similitud de la Comisión
Redactora, que se utilizara el término ‘impugnación de resolución’, que
es el previsto en nuestro ordenamiento procesal civil vigente, no obstante
lo cual el texto finalmente aprobado recogió la denominación genérica de
acción contenciosa administrativa. Cabe indicar, de igual manera que no
es posible oponerse a la inscripción, no procederá la impugnación judicial
de una resolución del Tribunal Registral que ordena la inscripción de un
título, puesto que solo en caso de calificación registral negativa de dicho
Tribunal es que el interesado estará legitimado para recurrir al órgano
jurisdiccional”(369).
Peña Bernaldo señala “que los efectos de la decisión negativa del
Registrador pueden quedar pendientes de lo que se resuelva en vía judicial
(…), lo que ha dado pie para que se diga que contra la misma calificación
del Registrador procede también recurso judicial. Pero propiamente no es
que quepa este otro recurso judicial. Lo que ocurre es que ni la decisión
199
del registrador ni la del recurso gubernativo sobre la validez del título cuya
inscripción se solicita son obstáculo para que los interesados puedan plan-
tear la misma cuestión ante la jurisdicción ordinaria en el procedimiento
judicial correspondiente. Y si bien la calificación registral no prejuzga los
resultados del procedimiento judicial, en cambio, la ejecutoria judicial pre-
valece en el Registro, aunque fuere contraria a la calificación registral”(370).
“(…) Conviene dejar constancia que el Tribunal Registral es la
segunda y última instancia en el procedimiento registral y que con-
tra lo resuelto por este solo podrá interponerse demanda contenciosa
administrativa en el Poder Judicial, de conformidad con el artículo 3
del Reglamento General de los Registros Públicos.
En ese sentido, de no estar de acuerdo con los fundamentos de la reso-
lución expedida por este órgano lo que corresponde es impugnarla en
el Poder Judicial y no presentar nuevamente el mismo título sin pre-
sentar nueva documentación o nuevos fundamentos”(371).
2. Efectos de la sentencia derivada del proceso contencioso-

administrativo
Los registradores públicos califican un título regidos por el principio

de legalidad como manda el artículo 2011 del Código Civil y los artículos
V del Título Preliminar y el 31 y ss. del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos. Ahora, con respecto a los mandatos judiciales que ordenan
la inscripción de un acto o derecho inscribible, según señala el segundo
párrafo del artículo 2011 de la referida norma, se inscribe bajo responsabi-
lidad del juez. Sin embargo, el registrador podrá solicitar al juez las acla-
raciones e información complementaria que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables.
Con respecto a las resoluciones judiciales derivadas del proceso con-
tencioso-administrativo, deberán aplicarse las mismas reglas antes mencio-
nadas, lo cual no quita que debe ser cumplidas por el personal al servicio

200
de la Administración Pública –el registrador público– sin que estos puedan

calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpre-
tar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa; estando
obligados a realizar todos los actos para la completa ejecución de la reso-
lución judicial.
Todo ello sustentado en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial que señala el carácter vinculante de las decisiones, ya que manda
que “toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento
a las decisiones judiciales (…) sin calificar su contenido o sus fundamen-
tos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad
civil, penal o administrativo que la ley señala (…)”.
Por otro lado, una finalidad de los Registros Públicos es velar por la
coherencia en la aplicación de las normas sin vulnerar la seguridad jurí-
dica de las contrataciones y como publicitar situaciones jurídicas válidos
y exactos. Los registradores no califican el fondo o sustento de las resolu-
ciones judiciales, pero sí otras deficiencias que pudiera presentar el título
en el ámbito formal, como la falta de adecuación con sus antecedentes
registrales y están en la facultad de solicitar al juez las aclaraciones o infor-
mación complementaria.
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión a efec-
tos de la sentencia de los órganos judiciales, en los términos siguientes:
“El artículo 46.1 del TUO de la Ley N° 27584, Ley que regula
el proceso contencioso administrativo, señala: Conforme a lo dis-
puesto en el inciso 2 del artículo 139 de la Constitución Política
y el Artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, las reso-
luciones judiciales deben ser cumplidas por el personal al servi-
cio de la Administración Pública, sin que estos puedan calificar
su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpre-
tar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa;
estando obligados a realizar todos los actos para la completa ejecu-
ción de la resolución judicial”(372).
201
III. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
1. Concepto
La Ley del Procedimiento Administrativo General regula que los actos

administrativos que al resolver casos particulares interpreten de modo
expreso y con carácter general el sentido de la legislación, constituirán pre-
cedentes administrativos de observancia obligatoria por la entidad, mien-
tras dicha interpretación no sea modificada. Asimismo, agrega que dichos
actos serán publicados conforme a las reglas establecidas en la presente
norma.
Entonces, los precedentes de observancia obligatoria establecidos en
el Derecho Registral, son los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral
en los Plenos Registrales. Estos establecen criterios de interpretación de
las normas que regulan los actos y derechos inscribibles en aras de buscar
predictibilidad y seguridad de los títulos presentados para su inscripción.
Asimismo, los precedentes de observancia obligatoria son de cumpli-
miento obligatorio para las instancias registrales (registrador y Tribunal
Registral), en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modifi-
cados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, man-
dato judicial firme o norma modificatoria posterior.
Ahora, con respecto al surgimiento de los precedentes de observancia
obligatoria, estos se dan cuando las salas pronuncian criterios reiterados al
momento de expedir una resolución (un criterio es reiterado cuando es asu-
mido por más de dos salas del Tribunal Registral) y/o expiden en sus reso-
luciones criterios discrepantes. En consecuencia, ello deriva en que dichas
interpretaciones sean sometidas a un Pleno Registral, el cual es convocado
por el presidente del Tribunal Registral.
Por su parte, Gonzales Loli afirma sobre este último punto que no toda
resolución del Tribunal Registral tendrá el carácter de precedente de obser-
vancia obligatoria, por lo que señala dicho autor que se debe cumplir o
reunir las siguientes características:
“a) Que la interpretación contenida en la Resolución sea efectuada de
manera expresa, vale decir, que no sea producto de deducción del sen-
tido de la resolución, sino que fluya directamente de las consideraciones
202
contenidas en su texto, que, a su vez fundamenten de manera indubi-

table la decisión adoptada por el Tribunal Registral.
b) Que, la interpretación sea de carácter general y no referida a las
especiales características que contenga el título materia de alzada.
c) Que, la interpretación se refiera al sentido de las normas que regulan
los actos o derechos inscribibles. Esto resulta evidente toda vez que
para tratarse de precedentes de observancia obligatoria la interpreta-
ción no puede referirse a hechos o circunstancias del título objeto del
recurso, sino a la forma en que deben aplicarse las normas que regulan
la inscripción del acto o derecho rogado”(373).
Y para finalizar, debemos indicar que una vez aprobados los criterios
en el Pleno por los vocales del Tribunal Registral, deben ser publicados en
el diario oficial El Peruano y desde el día siguiente a su publicación son de
obligatorio cumplimiento. Además, debe publicarse en la página web de la
Sunarp con las resoluciones que los sustentan.
los precedentes de observancia obligatoria en los términos siguientes:
“Los precedentes de observancia obligatoria, siendo criterios de inter-
pretación, se aplicarán de manera inmediata al efectuar la califica-
ción de los títulos en trámite, siempre que propicien su inscripción.
(…)”(374).
2. Efectos de los precedentes de observancia obligatoria:

predictibilidad
La Ley del Procedimiento General regula las actuaciones de la fun-

ción administrativa del Estado y el procedimiento administrativo común
desarrollado en las entidades. Además, menciona los principios que debe-
rán ser aplicadas a todos los procedimientos administrativos, sin embargo,
si existiese norma que establezca un procedimiento especial, las normas de
la Ley N° 27444 se aplicarán supletoriamente.

203
La norma comentada señala en el artículo IV numeral 1.15 el principio

de predictibilidad, el cual indica que la Administración debe brindar a los
administrados o sus representantes información veraz, completa y confia-
ble sobre cada trámite, de tal manera que el administrado antes de iniciar
cualquier procedimiento o trámite pueda tener conciencia certera de cuál
será el resultado final que obtendrá.
En consecuencia, tiene como objetivo el referido principio crear las
bases para generar confianza en los administrados frente a las actuaciones
de la Administración Pública, así como reducir los niveles de corrupción,
toda vez que al publicarse los lineamientos, la discrecionalidad se reduce
y los administrados conocen de antemano la posible respuesta por parte de
la Administración Pública.
Por tanto, por el principio de predictibilidad en la segunda instancia
registral todas las salas del Tribunal Registral deberán sujetarse al crite-
rio ya establecido por otras y que han sido plasmados en precedentes de
observancia obligatoria, por lo que solo correspondería dilucidar si en esta
nueva presentación del título apelado se han presentado documentos adi-
cionales que permitan al Tribunal Registral efectuar una calificación dis-
tinta a la ya realizada por otras salas.
El Tribunal Registral ha emitido opinión sobre el principio de predic-
tibilidad en los precedentes de observancia obligatoria, en los términos
siguientes:
“Los criterios establecidos en las resoluciones emitidas por esta ins-
tancia constituyen criterios jurisprudenciales a tomar en cuenta en la
calificación registral, resultando incluso vinculantes en el supuesto que
nos encontremos frente al mismo título o uno con las mismas caracte-
rísticas. Entonces, habiéndose emitido pronunciamiento por una Sala
del Tribunal Registral respecto del título presentado; en mérito del
principio de predictibilidad que rige el procedimiento registral, esta
Sala debe sujetarse al criterio ya establecido, por lo que solo corres-
pondería dilucidar si en esta nueva presentación del título apelado
se han presentado documentos adicionales que permitan al Tribunal
Registral efectuar una calificación distinta a la ya realizada en cuanto
a la causal que ameritó la tacha sustantiva”(375).
204
CAPÍTULO IV
INSCRIPCIONES REGISTRALES
Y SU PUBLICIDAD
I. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL Y SU TIPICIDAD
Podemos empezar señalando: ¿todo título presentado ante los Regis-

tros Públicos da mérito a su inscripción? Dicha pregunta nos llama la
atención toda vez que Registros Públicos tiene varios registros, pero
en esencial son cuatro registros generales, esto es, Registro de Bienes
Inmuebles, de Bienes Muebles, de Personas Naturales y de Personas
Jurídicas, pero dentro ellas existe otros registros más. Además, dichos
registros cuentan con determinados reglamentos especiales que regulan
los actos a inscribirse en aquellos.
Por tanto, podemos señalar que las inscripciones que se realizan en
los diferentes registros están direccionadas por el principio de tipicidad,
el cual establece el contenido de los actos o hechos que son materia de
inscripción ante el Registro. Es decir, solo los actos o hechos que dis-
pongan las leyes se considerarán como inscribibles. Además, “la tipici-
dad es en realidad una característica singular de todo asiento registral (es
un principio básico de la inscripción por la tipicidad registral de los dere-
chos reales)”(376).
En tal sentido, cuando los reglamentos especiales establecen que
actos o hechos son materia de inscripción están generando mayor seguri-
dad y certeza hacia los terceros, quienes son los más interesados en saber
205
de antemano y con precisión lo que puede acceder al Registro, de allí que

la tipicidad no podría estar al arbitrio de los particulares o del registrador.
Si no fuera así, el registro no podría tener la eficacia de inoponibilidad,
toda vez que los terceros ignorarían qué actos podrán acceder al registro.
Por su parte, Antonio Pau Pedron, citado por Gunther Gonzales
Barrón(377), señala dos argumentos fundamentales para acoger el principio
de tipicidad:
a) Si se inscribiesen actos no previstos en la ley, los terceros no tendrían
conocimiento de su registración y, por lo tanto, no acudirían al Regis-
tro, lo cual privaría de efectos a esas inscripciones irregulares.
b) Se recargaría la hoja registral hasta que esta se convierta en inabarca-
ble. Es por ello que la relación de actos inscribibles en un determinado
registro tiende al númerus clausus con cierta apertura a actos similares
o derivados. No se trata de que todo lo que el interesado solicite se ins-
criba en el Registro porque, como dijimos, los interesados deben tener
la certeza de lo que van a encontrar en el Registro a efectos de sus rela-
ciones con terceros. De no tener esta certeza no sabrían cuándo acudir
al Registro y todo se movería en el campo de la incertidumbre, lo que
iría en desmedro de la seguridad jurídica.
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado lo siguiente:
“En relación a lo que se inscribe en el Registro, algunos autores seña-
lan que lo que se inscribe es el título; otros, el derecho, otros, los actos
por los cuales se constituyen, declaran, reconocen, transmiten, modifi-
can o extinguen relaciones jurídicas. Sin embargo, la doctrina en gene-
ral se muestra partidaria del principio de tipicidad del contenido del
Registro, es decir, solo los actos o hechos que dispongan las leyes se
considerarán como inscribibles (…)”(378).
(377) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Mercantil. Ob. cit., p. 112.
206
II. ANOTACIÓN PREVENTIVA
1. Concepto
La anotación preventiva es un instrumento registral que se basa en la

anotación de asientos provisionales y transitorios para asegurar y reforzar
la posibilidad de ejecución de un fallo judicial, o para garantizar derechos
reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos, así como
también para asegurar la prioridad registral para aquellos títulos que, por
adolecer de algún defecto susceptible de ser subsanado ya que no pueden –
en el momento de presentación de título– ser objeto de inscripción defini-
tiva. Por tanto, la anotación preventiva tiene por finalidad reservar la prio-
ridad y señalar la existencia de una eventual causa de modificación del acto
o derecho inscrito.
Tal es así que Chico y Ortiz señala que son “las anotaciones preventi-
vas que exige el curso de los procedimientos judiciales, se necesitan otras
que tienden a ‘asegurar ciertos derechos reales ya existentes’, pero que no
se hallen en el caso de ser inscritos, bien porque no son aún definitivos
o bien porque su verdadera importancia no está aún determinada, como
sucede en los derechos del legatario y del acreedor refaccionario, respec-
tivamente. Y, finalmente, hay títulos que no pueden ser inscritos por “con-
tener defectos subsanables”, pero que deben ser objeto de anotación pre-
ventiva (…)”(379).
Para Díez-Picazo y Gullón la anotación preventiva “son asientos de
vigencia temporal limitada, con efectos menos amplios que los de las ins-
cripciones y tendentes a enervar la eficacia de la fe pública registral que
en otro caso se produciría en favor de terceros adquirentes. Su objeto son
derechos y situaciones jurídicas que no son directamente inscribibles, bien
por no constituir verdaderos y genuinos derechos reales, o bien porque son
situaciones puramente transitorias”(380).
Por su parte, Álvarez Caperochipi señala que “la anotación preven-
tiva es un asiento en el libro de inscripciones que se funda en muy diversos

207
motivos y que tiene también diversos orígenes y finalidades, y cuya dog-

mática está presidida por la tipicidad y el casuismo”(381).
“Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transi-
torios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o dere-
cho inscrito”(382).
Asimismo, agrega dicho Tribunal señalando que:
“el artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públi-
cos (…) define a las anotaciones preventivas, señalando que son
asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reser-
var la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito”(383).
2. Características
La anotación preventiva tiene las siguientes características(384) que

ayudan a darle un marco conceptual y una finalidad:
i) La anotación preventiva es provisional porque está sujeto a un plazo,
y en nuestro caso peruano es de un año.
ii) La anotación preventiva es transitoria toda vez que es un instrumento
del procedimiento registral que está guiado en el sendero de la inscrip-
ción definitiva.
iii) La anotación preventiva reserva prioridad, esto es, que asegura priori-
dad en la inscripción del acto anotado ante el Registro.
iv) La anotación preventiva es númerus clausus, ya que existen anotacio-
nes preventivas solo las que están previstas en la ley.

(384) Véase sobre este punto en: CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 636 y ss.
208
Para Álvarez Caperochipi la anotación preventiva “es un asiento de

difícil caracterización dogmática. Se afirma comúnmente que la anotación
preventiva no es una forma especial de garantía, no convierte el derecho
anotado en otro de distinta clase, ni tiene eficacia de publicidad o legitima-
ción registral. Se afirma que la anotación preventiva tiene principalmente
una función de reserva, guarda o delimitación de derechos, relativa, com-
plementaria o accesoria de una inscripción. La anotación preventiva no
produce el cierre registral, sino que asegura el derecho en cuyo favor se
hace la anotación”(385).
Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señalan que las anotaciones son
“preinscripciones, que publican la existencia de un derecho en vías de
inscripción, pero todavía no inscrito, o asientos de contradicción, pues
publican una eventual y futura rectificación del Registro, o medios de
publicidad de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, que por razo-
nes de política legislativa y de mecánica registral no acceden al Registro
por la vía de la inscripción, o, por último, asientos que dotan a determina-
dos créditos de garantías y de preferencia frente a otros”(386).
las características de la anotación preventiva, en los términos siguientes:
“De acuerdo a lo expuesto, las anotaciones preventivas tienen un
carácter provisorio y excepcional, siendo que procede su extensión
siempre y cuando se encuentren expresamente contempladas en la
norma correspondiente”(387).
Asimismo, dicho Tribunal agrega lo siguiente:
“La anotación preventiva es el tipo de inscripción que tiene como carac-
terística esencial su provisionalidad. Como dice la doctrina, las anota-
ciones preventivas tienen como destino caducar o convertirse en asien-
tos definitivos. Se han previsto para reservar puesto o prioridad en la
inscripción de actos o contratos definitivos (bloqueo); para publicitar
mandatos judiciales que por su naturaleza son también provisionales,
como las medidas cautelares (embargo, anotación de demanda, medida

209
innovativa, etc.), o resoluciones judiciales que no gozan de la autoridad

de la cosa juzgada; para anunciar el trámite judicial o notarial de asun-
tos no contenciosos, como declaratoria de herederos, patrimonio fami-
liar, etc., para reservar prioridad en la inscripción de actos que adole-
cen de defectos subsanables o que requieren de la previa inscripción del
derecho trasmitido (falta o ausencia de tracto)”(388).
3. Requisitos
El Reglamento General de los Registros Públicos establece los requi-

sitos de la anotación preventiva de los títulos, y uno de ellos se refiere
cuando una inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el dere-
cho de donde emane; es decir, no hay tracto sucesivo entre el titular
registral, que está siendo publicitado en el último asiento registral y el
titular otorgante del derecho que está contenido en el título presentado
para su inscripción.
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre los
requisitos de la anotación preventiva en los términos siguientes:
“El Reglamento General de los Registros Públicos precisa en el citado
artículo 66, los requisitos para la anotación preventiva de los títulos
cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho
de donde emane (literal c) del artículo 65). La norma precisa que solo
procede cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante
a la fecha del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato
con firmas legalizadas notarialmente. En defecto de este, se podrá
presentar copia legalizada notarialmente del respectivo contrato o la
declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del
acto adquirió su derecho del titular registral. Como puede apreciarse,
el literal c) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros
Públicos, prevé la anotación preventiva de aquellos títulos que no pue-
den inscribirse por falta de tracto sucesivo. Al respecto, el artículo
2015 del Código Civil establece lo siguiente: Ninguna inscripción,
salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho
de donde emane”(389).

210
4. Vigencia de la anotación preventiva
La anotación preventiva tiene una vigencia de un año, vencido este

plazo caduca de pleno derecho. Dicho plazo se cuenta a partir de la fecha
del asiento de presentación del título y si bien es cierto que la anotación es
a solicitud de parte y luego de haberse formulado la correspondiente obser-
vación del registrador, ello no indica que se contará de ahí, sino desde el
asiento de presentación.
Asimismo, los asientos de anotación preventiva deben contener, si en
el caso se requiera, la indicación del plazo de su vigencia, el cual se encon-
trará determinado por las normas que autorizan su extensión.
Por su parte, Álvarez Caperochipi(390) señala que “las anotaciones pre-
ventivas se definen como transitorias y están sometidas a un plazo de cadu-
cidad”. Asimismo, agrega dicho autor que en la Ley Hipotecaria española
existe “el plazo general de vigencia de la anotación preventiva es de cua-
tro años; no obstante, puede prolongarse por un plazo de cuatro años más,
siempre que la prórroga sea anotada antes que caduque el asiento (…)”.
Asimismo, señala que en el “Enjuiciamiento Civil: podrán practicarse
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos”.
“Esta anotación preventiva solo procede a solicitud de parte y luego
de haberse formulado la correspondiente observación. Su vigencia es
de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación del
título, vencido este plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos,
al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar
expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su exten-
sión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo
la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que
impida que los terceros sean inducidos a error”(391).

211
Asimismo, dicho Tribunal agrega lo siguiente:

“Si bien lo común es que la norma establezca un plazo fijo de duración de
una anotación preventiva, también es factible que la norma señale que esta
tenga plazo indeterminado o indefinido. Ello quiere decir que se manten-
drá vigente también de manera indefinida, no siendo posible que se alegue
al respecto el transcurso del tiempo para requerir su caducidad”(392).
5. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva
La anotación preventiva tiene por excelencia el carácter de ser númerus

clausus de los actos y derechos susceptibles de anotaciones preventivas; en
este sentido, podemos señalar que son materia de anotación las deman-
das, medidas cautelares y las resoluciones judiciales que no dan mérito a
una inscripción definitiva. Sobre este primer punto de anotación podemos
señalar que la anotación preventiva es un instrumento registral que efecti-
viza el proceso ordinario y el proceso ejecutivo, es decir, asegura y afecta
bienes durante el proceso para el cumplimiento y ejecución de la sentencia.
Entonces, por esta “vía salvaguarda los derechos desde la demanda,
y permite la retroacción de efectos de la sentencia. La Anotación preven-
tiva (de demanda de propiedad, de demanda de restricción de capacidad de
obrar, de prohibición de disponer, etc.) garantiza los efectos retroactivos de
la sentencia judicial (…). En el proceso ordinario la sentencia tiene efectos
retroactivos desde la anotación preventiva de la demanda (la anotación se
define como medida cautelar (…). la anotación preventiva de demanda per-
mite incluso la directa ejecución de la sentencia sobre los terceros adquiren-
tes, posteriores a dicha anotación de demanda, sin necesidad de que sean
citados, pues les alcanza en su plenitud el principio de la cosa juzgada”(393).
Asimismo, también se pueden anotar los títulos cuya inscripción no
pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane, los títu-
los cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto sub-
sanable y los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme
a disposiciones especiales.

212
Y para finalizar, Gonzales Loli señala que “existen muchas clases de

anotaciones preventivas, algunas de carácter general y otras específica-
mente previstas para determinado o determinados registros del Sistema”(394).
“Al respecto, debemos señalar (…) que las anotaciones preventivas
como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad
reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito.
El artículo 65 del referido reglamento, establece taxativamente qué
actos y derechos son susceptibles de anotación preventiva, siendo
estos los siguientes:
a) Las demandas y demás medidas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción
definitiva;
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane;
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen
de defecto subsanable; y
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme
a disposiciones especiales”(395).
6. Procedencia e improcedencia de la anotación preventiva
6.1. Procedencia de la anotación preventiva
La anotación preventiva procede en los actos o derechos menciona-

dos en líneas anteriores. Sin embargo, de dichos supuestos existen aque-
llas que solo se puede inscribir en un solo registro, tal es así que los títu-
los cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho
de donde emane y el otro supuesto referido a los títulos cuya inscripción

213
no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable solo puede

inscribirse como anotación preventiva únicamente en el Registro de Pro-
piedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6
del artículo 2019(396) del Código Civil, las mismas son las siguientes:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extin-
gan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles; 2. Los con-
tratos de opción; 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa;
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales depen-
dan los efectos de los actos o contratos registrados; 5. Las restricciones
en las facultades del titular del derecho inscrito; y, 6. Los contratos de
arrendamiento.
Sobre este último punto, Pacora Bazalar señala –al comentar el ar-
tículo 2019 del Código Civil– que el referido artículo “contiene la relación
de los actos, derechos y contratos susceptibles de inscripción en el Regis-
tro de la Propiedad Inmueble (actualmente Registro de Predios, el cual
está integrado por las secciones especiales de Predios Rurales, el Regis-
tro Predial y el Registro de la Propiedad Inmueble, los mismos que han
sido fusionados a nivel nacional el 14 de junio del año 2004), y este listado
repercutirá indefectiblemente a los actos que se refieran a los Registros de
bienes en general (como al Registro Minero, de Aeronaves, de Embarca-
ciones Pesqueras, entre otros) como al Registro de Bienes Muebles y el de
Propiedad Vehicular (…)”(397).
la procedencia de las anotaciones preventivas en los términos siguientes:
(396) El artículo 2019 del Código Civil señala que actos y derechos son inscribibles de la siguiente manera:
“Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos
o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles”.
(397) PACORA BAZALAR, Marco. “Actos, Contratos y Derechos Inscribibles”. En: Código Civil comen-
tado. Tomo III, 3ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, p. 344.
214
“El artículo 66 contempla los supuestos por los cuales procede la ano-
tación preventiva, así como el plazo de vigencia. Así señala que la
anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo
65, señalado en el párrafo que antecede, procede únicamente en el
Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en
los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil”(398).
6.2. Improcedencia de la anotación preventiva
No procede la anotación preventiva cuando se sustenta en otra anota-

ción preventiva de la misma naturaleza, tampoco procede en los supuestos
de tacha sustantiva y muchos menos proceden cuando el instrumento que
da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presenta-
ción del título.
Asimismo, cabe agregar que la falta de inscripción de actos previos es
otro supuesto de improcedencia de la anotación preventiva, así lo ha seña-
lado el Tribunal Registral en su jurisprudencia. En tanto que la observa-
ción por falta de acto previo (el cual es un tipo de obstáculo que emana de
la partida registral), no se encuentra previsto como supuesto que dé mérito
a anotación preventiva.
En tal sentido, cuando la observación de un título es la falta de inscrip-
ción de un acto previo no será posible proceder con la anotación preven-
tiva del acto rogado que contiene el título presentado.
Asimismo, agrega dicho Tribunal que se debe tener en cuenta que la
interpretación de los supuestos de anotación preventiva es restrictiva por-
que se ha planteado esta figura registral de manera excepcional. Por ello no
puede por esta vía extenderse a supuestos no contemplados por el Regla-
mento General de Registros Públicos.
la improcedencia de la anotación preventiva, en los términos siguientes:
“El Trigésimo Segundo Pleno celebrado en las sesiones ordinarias rea-
lizadas los días 3 y 4 de abril de 2008 y publicado en el diario oficial
El Peruano el 11 de junio del mismo año, aprobó como precedente de
215
observancia obligatoria el siguiente criterio interpretativo: IMPRO-

CEDENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA “No procede la
anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de actos
previos”. Criterio sustentado en la Resolución N° 120-2006-SUNARP-
TR-T de fecha 02/08/2006.
Tal como se señala en la resolución que sustenta el precedente antes
señalado, la observación por defecto subsanable alude a la existencia
de vicios propios del título que impiden su inscripción, independien-
temente de su confrontación con la partida registral.
En este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus
aspectos materiales y formales; por lo primero, se evalúa el acto o
negocio jurídico; por lo segundo, se califica el documento que con-
tiene dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de
las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involu-
cradas con el título.
En lo que respecta a los obstáculos que emanan de la partida registral
–y que dan también mérito a observación, si fueran salvables–, se trata
de denegatorias que se sustentan en la confrontación del título con las
partidas del Registro.
La falta de tracto sucesivo y la falta de inscripción de acto previo son
ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registral. Se trata de
defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del título
sino su relación con las partidas registrales. Mientras la observación
del título por defecto subsanable y la observación del título por falta de
tracto sucesivo se encuentran previstas como supuestos que –a solici-
tud de parte–, dan mérito a la anotación preventiva del título, la obser-
vación por falta de acto previo (que es un tipo de obstáculo que emana
de la partida registral), no se encuentra prevista como supuesto que dé
mérito a anotación preventiva.
Como puede apreciarse, ha quedado claramente establecido que
cuando el motivo de la observación de un título es la falta de ins-
cripción de un acto previo no es posible proceder a la anotación pre-
ventiva del acto rogado. Debe tenerse en cuenta que la interpreta-
ción de los supuestos de anotación preventiva es restrictiva porque se
216
ha planteado esta figura registral de manera excepcional. Por ello no

puede por esa vía extenderse a supuestos no contemplados”(399).
7. Procedencia de la anotación preventiva en la quinta y sexta dispo-

sición de la Ley del Notariado
Esta clase de anotación preventiva está dispuesta por norma especial;

es decir, por la quinta y sexta disposición complementaria, transitoria y
final de Decreto Legislativo N° 1049 - Ley del Notariado.
En tal sentido, dichas disposiciones señalan que se da la anotación pre-
ventiva cuando las partes o escrituras públicas falsificadas o en los que pre-
sumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes.
Ante esta situación el afectado podrá solicitar al notario para que
realice la solicitud al registrador de la anotación preventiva basada en la
norma referida. Además, la vigencia de la anotación preventiva es de un
año y pasado este plazo caduca de pleno derecho. Y por otro lado, dicha
anotación opera retroactivamente si se anota la demanda de nulidad dentro
de la vigencia de la anotación.
Cabe señalar que esta anotación preventiva por norma especial fue
recientemente modificada por la Ley N° 30313(400), por el cual se dispone
la modificación de las disposiciones complementarias, transitorias y fina-
les quinta y sexta del Decreto Legislativo del Notariado, en los siguientes
puntos:
Sobre la quinta(401) disposición final se señala que será dicha inscrip-
ción en el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos notariales

(400) Ley N° 30313 publicado en el diario oficial El Peruano el 26 de marzo de 2015.
(401) La quinta disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado, en
“Quinta.- En el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos notariales protocolares o extrapro-
tocolares presumiblemente falsificados, el notario al que supuestamente se atribuye la actuación nota-
rial deberá presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral dentro de
los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, bajo su responsabilidad.
Igual procedimiento le corresponde al notario que tome conocimiento de la falsificación de un ins-
trumento protocolar o extraprotocolar que se le atribuya y se haya insertado en instrumento que diera
lugar a la inscripción registral.
La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inadmisión o improcedencia de la
solicitud del notario ante el Registro. La anotación preventiva tendrá la vigencia de un año contado a
217
protocolares o extraprotocolares presumiblemente falsificados. Además,

agrega que el notario deberá presentar la solicitud de anotación preven-
tiva en el diario de la oficina registral dentro de los cinco días hábiles con-
tados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de la norma abrogada que
señalaba 3 días.
Y sobre la sexta(402) disposición final de la norma señalada indica que
en el caso de inscripciones sustentados en instrumentos públicos protoco-
lares en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgan-
tes, o a sus respectivos representantes, el notario debe presentar la solici-
tud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral, dentro de los
cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de
la norma abrogada que señalaba 3 días. Además, de otras diferencia limi-
narmente pequeñas.
partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o
medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la
anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última.
La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en
la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.
Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera ano-
tado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho. La presente
anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que
adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial presuntamente falsificado”.
(402) La sexta disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado, en los
“Sexta.- En el caso de inscripciones sustentados en instrumentos públicos protocolares en las que pre-
sumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos representantes, el nota-
rio ante quien se otorgó dicho instrumento debe presentar la solicitud de anotación preventiva en el
diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento,
bajo su responsabilidad.
La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inadmisión o improcedencia de la
solicitud del notario ante el Registro. La anotación preventiva tendrá la vigencia de un ario contados
partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o
medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionara con la
anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última.
La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en
la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.
Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera ano-
tado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho. La presente
anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que
adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial sujeto a la presunta falsificación. En lo que
resulte aplicable, las disposiciones complementarias quinta y sexta de las disposiciones complemen-
tarias, transitorias y finales del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, se
regirán por las disposiciones contenidas en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos”.
218
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre las anota-

ciones preventivas dispuestas por la Ley del Notariado en la quinta y sexta
disposición final, en los términos siguientes:
“Asimismo, existen otras disposiciones legales distintas a las normas
registrales mediante las cuales se ha previsto la procedencia de ano-
taciones preventivas, entre estas encontramos lo contemplado en la
Quinta y Sexta de las disposiciones complementarias, transitorias y
finales del Decreto Leg. N° 1049 –Ley del Notariado(403)–, donde se
dispone lo siguiente:
‘Quinta.- En el caso de inscripciones sustentadas en partes o escrituras
públicas presumiblemente falsificadas, el notario ante quien supues-
tamente se habría otorgado dicho instrumento, en un plazo no mayor
de tres días hábiles de conocer este hecho, deberá comunicar esta cir-
cunstancia al registro público, bajo su responsabilidad, y solicitar una
anotación preventiva, que tendrá una vigencia de un año contado a
partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo,
se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este
mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anota-
ción preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de pre-
sentación de esta última. La interposición de estas acciones judiciales,
corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de
la inscripción obtenida con el título falsificado.
Vencido el plazo de un año a que se refiere el primer párrafo, sino se
hubiera anotado la demanda o medida cautelar, la anotación preven-
tiva caduca de pleno derecho’.
‘Sexta.- En el caso de inscripciones sustentadas en escrituras públicas
en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgan-
tes, el Notario ante quien se otorgó dicho instrumento, podrá solicitar
al Registro Público, bajo su responsabilidad, una anotación preven-
tiva, que tendrá una vigencia de un año contado a partir de la fecha del
asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda
judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha
(403) El 26 de junio de 2008, se publicó en el diario oficial El Peruano el Decreto Legislativo N° 1049,
“Decreto Legislativo del Notariado”. Conforme a su novena disposición complementaria, transitoria
y final, dicha norma entró en vigor al día siguiente de su publicación.
219
anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y

surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta
última. La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá
a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción
obtenida con el título falsificado.
Vencido el plazo de un año a que se refiere el primer párrafo, sin que
se hayan anotado la demanda o medida cautelar, la anotación preven-
tiva caduca de pleno derecho.
En lo que resulte aplicable, las disposiciones complementarias primera
y segunda se regirán por las disposiciones contenidas en el Regla-
mento General de los Registros Públicos’”(404).
8. Extinción de las anotaciones preventivas
La anotación preventiva genera un asiento provisional con la finalidad

de ganar rango o prioridad en el Registro por un periodo de tiempo. Ade-
más, en dicho periodo de tiempo se publicitará el supuesto acto inscribible
que fue observado.
Si dentro de este lapso tiempo (de un año) no se convierte en asiento
definitivo el acto rogado o no se cancela dicha anotación, caducará de
pleno derecho. Por tanto, las anotaciones preventivas se pueden extinguir
por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.
Asimismo, cabe señalar que la cancelación de una anotación preven-
tiva puede ser parcial o total(405).

(405) Los supuestos de cancelación total de las anotaciones preventivas lo señala el artículo 94 del Regla-
mento General de los Registros Públicos de la siguiente manera:
“a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscritos;
b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido;
c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los
requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos
de rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento;
d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de
la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella; y
e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los pre-
vistos en los literales precedentes”.
220
Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señalan que “la caducidad es uno

de los casos en que se practica la cancelación de la anotación preventiva
(…). Además, de la caducidad y de la cancelación, (…) la anotación pre-
ventiva se extingue por su ‘conversión en inscripción’, pero no se espe-
cifican qué anotaciones pueden ser convertidas ya que no todas ellas lo
consienten debido a su particular naturaleza. (…) la anotación preventiva
podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviese
constituida adquiere definitivamente el derecho anotado”(406).
Para Lacruz Berdejo la anotación preventiva “es, por su naturaleza, un
asiento de duración limitada. Estos asientos de anotación preventiva tie-
nen una duración delimitada o prefijada especialmente por la Ley. Se trata,
por tanto, de una extinción automática del asiento una vez transcurrido el
plazo”(407).
extinción de la anotación preventiva, en los términos siguientes:
“El artículo 92 del Reglamento General de los Registros Públicos dis-
pone: Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por
caducidad o por su conversión en inscripción.
En este caso, la anotación preventiva extendida en el asiento 00003
se convirtió en inscripción en el asiento 00004. En tal sentido, dicha
anotación se encuentra extinguida. Esta extinción no requiere que se
extienda un asiento en el que se deje constancia de la misma: en vir-
tud a la inscripción que cautelaba la anotación preventiva, esta última
se extingue sin necesidad de extender asiento alguno.
Ahora bien, mientras no se extienda un asiento que dé cuenta de la
extinción de la anotación, en el encabezado continuará figurando la
situación de la partida como CARGA, igualmente, en la hoja resumen
de la copia informativa de la partida, continúa consignada como carga
la anotación preventiva del asiento 00003.
Por ello, se hace necesario, atendiendo al pedido de la interesada,
extender un asiento en el rubro E), en el que se deje constancia de la

221
extinción de la anotación preventiva del asiento 00003, por haberse

convertido en inscripción definitiva”(408).
III. DUPLICIDAD DE PARTIDAS
1. Concepto
La duplicidad de partidas, también llamado doctrinariamente como

doble inmatriculación, consiste en que un mismo bien mueble o inmueble,
o una misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que
determine la apertura de una partida registral se origina más de una partida
registral, donde cada una de ellas es independiente con relación a la otra.
En consecuencia, la duplicidad de partidas genera “una situación anómala,
en virtud de la cual con referencia a un mismo inmueble existen simultá-
neamente asientos de dominio con distintos titulares”(409).
Asimismo, cabe señalar que las causas por la cuales se puede generar
el fenómeno de la duplicidad de partidas son muy diversas. Sin embargo,
la doctrina ha atribuido a la falta de un buen catastro la posibilidad de
esta duplicidad de partidas, ya que el acceso de la finca al Registro se
basa en simples declaraciones de los interesados hechas por documentos
auténticos(410).
Roca Sastre señala que la “doble inmatriculación de finca constituye
un estado patológico o irregular que se produce a veces en el Registro de
la propiedad, consistente en que una misma finca, por entero, o una misma
finca y parte de ella, constan inmatriculadas dos (o más) veces en hojas,
folios o registros particulares diferentes dentro de un mismo Ayuntamiento
o Sección del propio Registro”(411).
Por su parte, Díez-Picazo señala que se denomina “doble inmatricu-
lación al hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos
folios diferentes e independientes uno de otro. La inmatriculación puede

(410) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 759 y 760.
(411) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Tomo III. Ob. cit., p. 259.
222
ser plural si se ha producido más de dos veces. Existe doble inmatricula-

ción cuando las dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus
respectivas descripciones (linderos, etc.) estén hechas de una manera dis-
tinta. Hay también doble inmatriculación si una de las fincas coincide solo
parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra”(412).
tual sobre la duplicidad de partidas, en los términos siguientes:
“La duplicidad de partidas es definida por el artículo 56 del Regla-
mento General de los Registros Públicos, de la siguiente manera:
‘Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto más de una par-
tida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma persona
jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura
de una partida registral conforme al tercer párrafo del Artículo IV del
Título Preliminar de este Reglamento.
Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de
superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales
correspondientes a distintos predios’”(413).
2. La duplicidad de partidas y los principios registrales
La duplicidad de partidas constituye un fenómeno que se produce por

la presencia de dos o más partidas existentes para un mismo bien, persona
jurídica, etc., esto producirá en el sistema registral ciertas consecuencias
como la afectación de los efectos que produce dos principios registrales: el
principio de legitimación y la fe pública registral.
No obstante, si la situación registral de los dos partidas que señalan
la descripción de un inmueble, persona jurídica, etcétera, no se descu-
bra, operarán todos los principios del sistema registral peruano y de ahí
que ambos titulares podrán estar legitimados para la disposición y que al
amparo del juego del principio de fe pública registral pudiera surgir un ter-
cero protegido por este principio(414).

223
Sobre este punto, Chico y Ortiz señalan que “lo perturbador de esta
situación para la seguridad del tráfico jurídico es una cuestión que ha sido
siempre evidente a todos, pero la solución no es fácil de encontrar por la
vía preventiva, por la simplicidad y falta de garantía de muchos de los
medios inmatriculadores admitidos por nuestro Derecho y por la facilidad
con que pueden ser alterados los linderos y las medidas superficiales de las
fincas (…)”(415).
la duplicidad de partidas y los principios registrales en los términos
siguientes:
“La duplicidad de inscripciones constituye una anomalía del Regis-
tro que afecta seriamente el despliegue de los efectos de los principios
registrales como el de Legitimación y Fe Pública Registral.
En el ámbito registral se puede corregir la anomalía generada por la
duplicidad de inscripciones a través de los procedimientos estableci-
dos en el Título V, Capítulo II del reglamento General de los Registros
Públicos, sin perjuicio de que el caso el cierre de partidas registrales
incompatibles, el mejor derecho de propiedad sobre el área super-
puesta se defina en el Poder Judicial o a través del acuerdo entre los
titulares de los predios involucrados”(416).
3. Órgano competente
En la calificación de títulos el registrador puede advertir la duplicidad

de partidas sobre un mismo bien, persona jurídica, etcétera; ante esta situa-
ción, se deberá poner en conocimiento de la Gerencia Registral corres-
pondiente, el cual es el órgano competente, y dicha gerencia deberá emi-
tir la resolución debidamente motivada para iniciar las acciones del cierre
registral correspondiente.
Por otro lado, si la referida duplicidad de partidas se ha generado
con partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el compe-
tente para conocer el procedimiento de cierre será el gerente registral (hoy
(415) Ídem.
224
jefe de la Unidad Registral conforme a la Resolución de la Superinten-

dencia Nacional de los Registros Públicos N° 282-2013-SUNARP/SN del
16/10/2013) del órgano desconcentrado donde se encuentre la partida de
mayor antigüedad.
Por su parte, el gerente registral del órgano desconcentrado en el
que se encuentra la partida menos antigua tiene la obligación de remitir
al gerente registral competente la copia autenticada por fedatario de la
partida registral y de los antecedentes registrales en un plazo no mayor
de 20 días. Asimismo, cuando se trate de predios, el área de catastro
donde se encuentra la partida más antigua tendrá que emitir el informe
correspondiente.
Una vez concluido el procedimiento de cierre registral, el gerente
registral competente mediante oficio, encargará el cumplimiento de la
resolución de cierre a los gerentes registrales de las zonas registrales en las
que obren las demás partidas involucradas.
Del mismo modo, se aplica en los casos de superposición total o par-
cial de predios inscritos en partidas abiertas en órganos desconcentrados
distintos.
funcionario competente para el cierre registral, en los términos siguientes:
“(…) Debe tenerse en cuenta que el artículo 57 del mismo reglamento,
establece que el órgano competente para pronunciarse sobre el proce-
dimiento de cierre de partidas por duplicidad es la Gerencia Registral
correspondiente, precisando que en el caso de partidas abiertas en dis-
tintos órganos desconcentrados, el competente para conocer el proce-
dimiento de cierre será el Gerente Registral del órgano desconcen-
trado en el que se encuentre la partida de mayor antigüedad; por lo
que, este Colegiado no le dé ni debe emitir pronunciamiento respecto
a las decisiones adoptadas en dicho órgano al momento de disponer el
cierre de determinada partidas o el traslado de asientos registrales a la
partida más antigua”(417).
225
4. Tipos de duplicidad en el Registro de Predios
4.1. La superposición total
La duplicidad de partidas puede ser en el Registro de Predios una

superposición total, es decir, cuando las dos partidas son absolutamente
idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones de linderos, medi-
das perimétricas, colindancias, etc. estén hechas de una manera distinta.
Por ejemplo, la partida “a” es igual a la partida “b”, donde el área del pre-
dio que contiene la partida “a” superpone de forma total al área del predio
que contiene la partida “b”.
4.2. La superposición parcial
La duplicidad de partidas también se puede presentar en el Registro

de predios de forma parcial, esto es, una superposición parcial, la cual se
da cuando una de las partidas coincide solo parcialmente o se encuentra
superpuesta con respecto a otra. Es decir, cuando el área del predio que
contiene de una de las partidas se superpone parcialmente sobre el área del
predio que contiene la otra partida.
Por su parte, Roca Sastre señala sobre la superposición total y parcial
de la siguiente manera: “La doble inmatriculación que aquí interesa es la
antagónica, total o parcial, pues puede afectar a la totalidad de una finca, o
bien, a una finca que solamente está doblemente inmatriculada en una por-
ción de ella.
El antagonismo entre ambas fincas registrales ha de ser radical, por
figurar la misma finca o parte de ella doblemente inmatriculada a nombre
de personas distintas. Por ello, cuando no hay esta diferencia de sujetos, no
hay tampoco verdadera doble inmatriculación”(418).
Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado lo siguiente:
“El cierre de partida por superposición parcial de predios se encuentra
regulado en el artículo 63 del RGRP disponiendo lo siguiente:
226
“Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de

predios, se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo
60, especificándose en la respectiva anotación de cierre, que este solo
comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos anti-
gua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cie-
rre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, salvo
que no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta,
en cuyo caso se precisará su ubicación y el área aproximada. (…)”.
En atención a lo regulado en el artículo que antecede, podemos cole-
gir que si bien es cierto, al momento de efectuarse la anotación de cie-
rre de partidas, debe dejarse constancia del área que no se encuen-
tra afecta al cierre parcial, así como la indicación de los linderos y
medidas perimétricas; en caso que ello no se hubiera podido deter-
minar con certeza, se precisará la ubicación y área aproximada. Esto
último es lo que habría ocurrido en la evaluación del cierre de par-
tida, la Resolución de Gerencia Registral solo hace referencia a áreas
aproximadas”(419).
5. Cierre de partidas
5.1. Procedimiento del cierre registral
El cierre de partidas registrales es la manera como se extingue el fenó-

meno de la duplicidad de partidas. Dicho cierre se inicia cuando las parti-
das registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompa-
tibles, la Gerencia Registral correspondiente ordenará el inicio del trámite
de cierre de partidas y también mandará que se publicite la duplicidad
existente mediante anotaciones en ambas partidas. Posteriormente, dicha
gerencia emitirá una resolución que será notificada a los titulares de ambas
partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afecta-
dos por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título
inscrito con fecha más reciente.
Asimismo, la gerencia respectiva, con el fin de que cualquier intere-
sado pueda apersonarse al procedimiento y formular oposición al cierre
227
publicará un aviso conteniendo un extracto de la citada resolución en

el diario oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territo-
rio nacional, pudiendo publicarse en forma conjunta en un solo aviso, el
extracto de dos o más resoluciones.
Cabe señalar, que también el referido aviso se publicitará a través de
la página web de la Sunarp, a cuyo efecto la Gerencia Registral remitirá
copia del mismo a la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públi-
cas, antes del inicio del cómputo del plazo a que se refiere el penúltimo
párrafo, a efectos de que se publicite durante dicho plazo.
Por otro lado, cabe indicar que el aviso que será publicado debe con-
tener la información siguiente: i) número de la resolución que dispone el
inicio del trámite de cierre de partida así como el nombre y cargo del fun-
cionario que la emite.
ii) Descripción del bien o del otro elemento que originó la apertura de
la partida, según sea el caso.
iii) Datos de identificación de las partidas involucradas.
iv) Nombre de los titulares de las partidas involucradas tratándose de
bienes o de aquellos cuyo derecho pudiera verse perjudicado en los demás
casos; y,
v) La indicación de que cualquier interesado puede formular oposición
al cierre dentro de los 60 días siguientes a la última publicación del aviso,
además debe indicar la sede del órgano desconcentrado de la Sunarp donde
debe presentarse el escrito de oposición.
Y transcurridos 60 días desde la última publicación del aviso del
extracto de la resolución respectiva, la Gerencia dispondrá el cierre de la
partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se for-
mule oposición, en cuyo caso dará por concluido el procedimiento admi-
nistrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal cir-
cunstancia en las partidas duplicadas.
Sobre este último punto, en la doctrina jurisprudencial española se
plantea un similar criterio de solución, el cual no es regla general por cierto,
en tal sentido en palabras de Rosa Sastre señala que “en la doble inmatricu-
lación ha de prevalecer la hoja registral de la inmatriculación más antigua.
228
Por tanto, el criterio para resolver el conflicto que aquella provoca es bien
simple, pues basta aplicar sencillamente la prioridad registral en relación a
las dos hojas o registros particulares abiertos a la misma finca”(420).
Regresando al procedimiento registral, podemos indicar si se presenta
la oposición; queda expedito el derecho de los interesados para deman-
dar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre,
cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la
duplicidad existente.
Ahora, con respecto a los criterios de solución que establece el poder
judicial ante una duplicidad de partidas podemos señalar en palabras de
Gonzales Barrón(421) que “la Corte Suprema del Perú ha tenido la ocasión
de declarar la nulidad de la segunda inmatriculación, aunque no tanto por
tratarse de una inscripción posterior, sino fundamentalmente porque el
título no coincidía con el asiento, de lo cual se colige que hubo una cali-
ficación negligente del registrador (Casación N° 2538-2007-Junín, del 29
de octubre de 2008, publicadas el diario oficial el 2 de diciembre de 2009)
(…)”.
Asimismo, agrega el referido autor que posteriormente, “otra ejecu-
toria suprema (Casación N° 448-2009-Cajamarca del 17 de noviembre de
2009, publicada el 30 de julio de 2010) también declara que la segunda ins-
cripción es nula por efecto de la preferencia de la que goza la primera ins-
cripción. La nulidad también sirve, en este particular caso “para resolver el
conflicto civil a favor del más antiguo en el registro, pero ello tiene como
causa la evidencia que el segundo título no cumplía los requisitos exigidos
por el Decreto Legislativo N° 667, bajo cuyo imperio se otorgó el derecho.
Por tanto el criterio de orden estrictamente civil deviene en preponderante
para dilucidar la propiedad del bien”.
En vista de esta miranda panorámica, el Tribunal Registral ha emitido
opinión sobre el procedimiento del cierre registral por duplicidad de parti-
das, en los términos siguientes:
(421) GONZALES BARRÓN, Gunther. Los Derechos Reales y su inscripción registral. Gaceta Jurídica,
Lima, 2013, p. 434.
229
“(…) De otro lado, el artículo 60 del Reglamento General de los

Registros Públicos señala que cuando las partidas registrales duplica-
das contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia
Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de
partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante ano-
taciones en ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia,
será notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos
cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cie-
rre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha
más reciente”(422).
“También es necesario señalar que dicha resolución será publicitada
con la finalidad que cualquier interesado pueda apersonarse al proce-
dimiento y formular oposición al cierre. Luego de transcurridos 60 días
desde la última publicación del extracto de la resolución, la Gerencia
dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que
dentro del plazo indicado se formule oposición; en cuyo caso, dará por
concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, orde-
nando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas dupli-
cadas. En este último caso, queda expedito el derecho de los intere-
sados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la
declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra preten-
sión destinada a rectificar la duplicidad existente”(423).
5.2. La dirección del procedimiento del cierre de partidas
La dirección del procedimiento cierre de partidas está a cargo de la

gerencia registral de la zona registral, esto es, el Jefe de la Unidad Registral
donde se ubique la duplicidad de partidas, si en el caso la referida duplici-
dad de partidas se ha generado con partidas abiertas en distintos órganos
desconcentrados, el competente para conocer el procedimiento de cierre
será el Gerente Registral del órgano desconcentrado donde se encuentre la
partida de mayor antigüedad.

230

facultado a dirigir el procedimiento de cierre de partidas, en los términos
siguientes:
“En todo caso, el procedimiento de cierre de partida se encuentra a
cargo de las Unidades Registrales de las Zonas Registrales, de con-
formidad con el artículo 80 del D.S. N° 012-2013-JUS que aprueba
el Reglamento de Organización y Funciones de la Sunarp, que dis-
pone que es de competencia de las Unidades Registrales de las Zonas
Registrales resolver en primera instancia los trámites de duplicidad de
partidas. En ese sentido, las instancias registrales no son competen-
tes para hacer la determinación de los linderos y medidas perimétricas
del área no afecta al cierre parcial de partida, pues ello forma parte de
dicho procedimiento, siendo de competencia de la unidad registral de
la Zona Registral N° Xl-Sede Ica.
En ese sentido, estando a lo previsto en el artículo 75 de la Ley
N° 27444, corresponde hacer efectivo el deber de encausar de oficio el
procedimiento, cuando advierta entre otros, cualquier omisión de los
administrados (…)”(424).
5.3. Cierre total y/o parcial en la duplicidad de partidas registrales
En el procedimiento de cierre de una partida registral por duplicidad

de partidas se puede dar de forma total y/o parcial, en el primero se da cie-
rre total de la partida sin que exista posibilidad de realizar alguna inscrip-
ción sobre aquella partida no menos antigua que la otra que se cierra.
En cambio, cuando se refiere a cierre parcial por superposición parcial
de predios se realizará indicando en la respectiva anotación de cierre, que
este solo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos
antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cierre
parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, si en el caos
no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta parcial, en
ese sentido solo se precisará su ubicación y el área aproximada de aque-
lla superposición.
231

cierre parcial, en los términos siguientes:
“(…) Cuando la duplicidad sea generada por la superposición par-
cial de predios, se procederá de conformidad con lo establecido en
el artículo 60 del RGRP, especificándose en la respectiva anotación
de cierre, que este solo comprende parte del área del predio inscrito
en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se
encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medi-
das perimétricas, salvo que no se haya podido determinar con exac-
titud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el
área aproximada (…)”.
(…) Al momento de efectuarse la anotación de cierre de partidas, debe
dejarse constancia del área que no se encuentra afecta al cierre par-
cial, así como la indicación de los linderos y medidas perimétricas; en
caso que ello no se hubiera podido determinar con certeza, se preci-
sará la ubicación y área aproximada. Esto último es lo que habría ocu-
rrido en la evaluación del cierre de partida, la Resolución de Gerencia
Registral solo hace referencia a áreas aproximadas”(425).
5.4. Anotación del cierre de partidas
Las anotaciones por cierre de partidas se darán en las partidas que son
objeto del cierre por duplicidad para que terceros interesados tenga por
informados para que no puedan afectar sus derechos por el cierre de cual-
quiera de ellos. Además, en dicha anotación se deja expresa constancia de
los datos de identificación del registrador que las extienda.
Por su parte, Atilio Cornejo señala que “lo primero que debe hacer
el registro, luego de detectada la situación registral anómala, es anotar en
cada uno de los folios la existencia de la duplicidad de asientos, vinculán-
dolos entre sí. En segundo lugar, debe poner en conocimiento de los ter-
ceros la existencia de esta situación, haciéndola constar en los certificados
e informes que se expidan con relación a algunos de esos inmuebles”(426).

232

anotación de cierre de partidas, en los términos siguientes:
“Las anotaciones de cierre de partidas por traslados de los asientos a un
nuevo soporte (de tomo a ficha movible) se encuentran comprendidas
en el artículo 49 del TUO del RGRP referido a las anotaciones en la par-
tida registral, cuando establece que “En la partida registral se extenderán
también, con expresa constancia de los datos de identificación del Regis-
trador que las extienda, las anotaciones de correlación de inscripciones,
cierre de partidas y demás que señalen las leyes y reglamentos”(427).
5.5. Inscripción de actos cuando aún no se ha cerrado la partida
Los títulos presentados a los diferentes registros para su respectiva ins-

cripción serán calificados por el registrador, aunque en la partida registral
donde se solicite se advierta la existencia de duplicidad de partidas. Ello
es posible porque aún no sean extendido las anotaciones que publiciten el
cierre de la respectiva partida registral.
Por tanto, el registrador debe calificar e inscribir el título si así lo ame-
rita, sin perjuicio de que el registrador proceda con informar a la gerencia
registral sobre la duplicidad de partidas.
la inscripción de actos cuando aún no se ha cerrado la partida registral, en
la siguiente cita:
“Sin embargo, en tanto no se haya producido el cierre de las parti-
das registrales duplicadas no es procedente denegar las inscripcio-
nes de los títulos presentados(428), tal como lo ha establecido esta ins-
tancia en el VIII Pleno Registral llevado a cabo los días 13 y 14 de
agosto de 2004: “Advertida la existencia de duplicidad de partidas y
aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten,
el registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin per-
juicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del

(428) El Tribunal Registral ha reafirmado este Criterio adoptado en las Resoluciones N° 528-2003-SUNARP-
TR-L del 22 de agosto de 2003, N° 666-2003-SUNARP-TR-L del 17 de octubre de 2003 y
N° 106-2004-SUNARP-TR-L del 27 de febrero de 2004.
233
artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos. En con-

secuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la exis-
tencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme
al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros
Públicos”.
Es preciso señalar que dicho precedente de observancia obligatoria
fue incorporado al artículo 62 del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos, cuyo texto actual es el siguiente: “Artículo 62.- Finali-
dad y efectos de las anotaciones de duplicidad y de cierre de partidas.
En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para
la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjui-
cio que el eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los
asientos registrales de la partida de menor antigüedad.
Una vez extendida la anotación de cierre, no podrán extenderse
nuevos asientos de inscripción en la partida cerrada. Sin embargo,
dicho cierre no implica en modo alguno declaración de invali-
dez de los asientos registrados, correspondiendo al órgano jurisdic-
cional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripcio-
nes incompatibles. Tratándose del Registro de Predios, cuando aún
no se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento de cierre a que
se refiere el artículo 60, el Jefe del Área de Informática, a solici-
tud de la Gerencia Registral correspondiente, procederá a incorpo-
rar en la base de datos del sistema informático registral un mensaje
que publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada
de manera categórica por el área de catastro, el mismo que se man-
tendrá hasta que ocurra cualquiera de las siguientes situaciones: Se
anote en la partida respectiva la Resolución de la Gerencia Registral
que dispone el inicio del procedimiento de cierre de partida por dupli-
cidad; El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento
de cierre de conforme a lo dispuesto en la Tercera Disposición Com-
plementaría la Ley N° 27333; El Registrador efectúe la anotación de
independización a que se refiere artículo 63; d) El Gerente Registral
disponga su levantamiento, en los demás casos en los que no proceda
iniciar el procedimiento de cierre”(429).
234
IV. PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
1. Concepto
En nuestra esfera jurídica peruana existen diversas clases de regis-

tros, en unos casos predomina la publicidad de hechos, como, por ejemplo
el Registro Civil (nacimiento, matrimonio, divorcios y defunción), y otros
casos se trata de actos relativos al estado civil de las personas. Otras veces
se trata de la publicidad de bienes inmateriales, como la propiedad inte-
lectual e industrial a través de los Registros de la Propiedad Intelectual o
Industrial que resguarda Indecopi.
No obstante, la exteriorización o publicidad que vamos a desarrollar
es la publicidad registral a través del Registro Públicos, esto se va referir a
situaciones jurídicas, actos y/o negocios jurídicos consistentes en derechos
reales sobre inmuebles y otros supuestos relativos a la propiedad como las
anotaciones, etc. (Registro de Propiedad) y también implica dicha publici-
dad referida a las personas naturales y jurídicas (poderes y sociedades), el
cual está referido al Registro de Personas Jurídicas y Registro de socieda-
des, y demás registros.
En tal sentido, por la publicidad registral se busca publicitar los tomos
fichas, partidas electrónicas, rubros, asientos donde el abogado certifica-
dor se encarga de informar y certificar de lo que consta en los archivos de
los Registros Públicos. Todo esta información es pública para quienes ten-
gan interés de conocer y averiguar los asientos de las partidas registrales
de los diferentes registros.
Por su parte, Roca Sastre señala que “la publicidad registral inmobi-
liaria o constatación en los libros del Registro de la propiedad de situacio-
nes jurídicas inmobiliarias registrables despliega su función o energía en
varias direcciones, una de las cuales es la de ser instrumento de informa-
ción del contenido del Registro, la cual se denomina publicidad formal o
informativa. Esta publicidad formal tiene lugar por la organización que
hace la ley de un servicio de información del contenido de los asientos del
Registro, puesto a disposición de cualquier interesado en consultarlo”(430).
235
García García señala que “la publicidad es, además, una exterioriza-
ción organizada. Se lleva a cabo mediante una institución jurídica, que es
el Registro (…), en el que existen unos libros, unos asientos y un jurista
encargado de informar y certificar de lo que consta en tales asientos, que es
el Registrador de la Propiedad. Todo esto distingue la publicidad registral
de la publicación o publicidad de hecho (…). Un buen sistema registral,
que lleva consigo una publicidad organizada y precisa, debería reducir al
máximo los supuestos de “publicidad de hecho (…)”(431).
Peña Bernaldo señala que “uno de los principios que rigen en nues-
tro sistema es el de la publicidad formal. Los Registros serán públicos
para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes
inmuebles o derechos reales inscritos (…)”(432).
En vista de esta mirada panorámica, el Tribuna Registral ha pronun-
ciado una idea sobre la publicidad de los registros públicos, en los térmi-
nos siguientes:
“La publicidad registral (…) garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en
general, obtenga información del archivo registral. La norma añade
que el personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva
la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibicio-
nes expresas establecidas en los reglamento del registro. La expedi-
ción de publicidad registral se encuentra regulada en el Título IX del
RGRP. Conforme al artículo 127, toda persona tiene derecho a solici-
tar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las
tasas registrales correspondientes”(433).
2. Objetivo de la publicidad de los registros
El objetivo de la publicidad registral es brindar seguridad jurídica

en el tráfico jurídico y seguridad en el derecho subjetivo que accede al
registro, lo cual genera que toda persona que tenga interés legítimo tome

236
conocimiento efectivo de los asientos registrales que se publicita en los

Registros Públicos.
Por tanto, dicha “publicidad formal se hace efectiva por medio de la
exhibición o manifestación de los asientos de los libros correspondientes o
mediante certificaciones de los mismos”(434).
Para García García “la publicidad registral tiene la doble finalidad de
proporcionar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario y seguridad en
el derecho subjetivo que accede al mismo. En cambio, no puede pretender
ninguna seguridad jurídica el que se apoya en la clandestinidad más abso-
luta, porque no solo no sigue las reglas legalmente previstas y basadas en
la publicidad registral (…)”(435).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre el
objetivo de la publicidad, en los términos siguientes:
“La publicidad tiene como objetivo conseguir una titularidad cierta y
notoria en cuanto a los derechos reales, y ello a fin de que se manten-
gan enterados a los terceros que tengan interés, protegiendo al titular
de cualquier alteración del derecho que permanezca oculta”(436).
3. Documentos que son materia de publicidad registral
Los documentos que son materia de publicidad registral se producen

por diversos medios cuando uno solicita sin expresión de causa y realiza el
pago de las tasas registrales correspondientes.
Tal es así que tenemos los siguientes: a) la manifestación de las parti-
das registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral
o que se encuentran en trámite de inscripción; b) la expedición de los cer-
tificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias
literales de los documentos que obran en el archivo registral; c) la expe-
dición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigen-
cia de determinadas inscripciones o anotaciones, etc.; y d) la información
237
y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de

los asientos de presentación.
Por su parte, Atilio Cornejo señala que “la publicidad se da por dife-
rentes maneras: “a) Exhibición de los asientos del registro, en la forma que
establecen las reglamentaciones locales, tratando de evitar la posibilidad
de pérdida, adulteración o deterioro; b) Expedición de copias autenticadas
de la documentación, (…) Estas copias deben ser de la totalidad del folio,
no pudiendo limitarse a solo una parte de este. (…); c) (…) El informe
puede ser la copia autenticada del folio correspondiente, en cuyo caso se
identifica con la copia autenticada. Pero también un informe puede ser un
extracto de uno o de varios asientos; y d) Las certificaciones (…)”(437).
Por su parte, Gonzales Loli señala que la publicidad formal se mani-
fiesta por dos medios: “El primer medio (…) es la manifestación de las
partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo
registral o que se encuentran en trámite de inscripción. La manifestación,
es uno de los medios a través de los cuales se materializa la publicidad for-
mal, que consiste en la puesta a consulta directa (información en línea o
exhibición) o entrega de copia simple de la ficha o impresión del asiento
electrónico (…)”.
Y el segundo medio es “la expedición de los certificados literales de
las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y, copias literales de los títu-
los archivados. Los certificados literales, sean de la partida registral o títu-
los archivados, constituyen instrumentos públicos, pues son otorgados por
funcionarios públicos en ejercicio de sus funciones; en consecuencia, pro-
ducen plena fe de su contenido. Asimismo, se ha previsto la expedición
de certificados compendiosos que acrediten la existencia o inexistencia de
determinadas inscripciones o anotaciones; y el otorgamiento de informa-
ción y certificación de contenido de los datos de los índices y de los asien-
tos de presentación (Diario)”(438).
Al respecto, el Tribunal Registral ha manifestado una idea sobre
los documentos que son materia de publicidad registral, en los términos
siguientes:

238
“El artículo 127 de dicho cuerpo normativo establece que en lo relativo

a los documentos e información que brinda el Registro, toda persona
tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro,
previo pago de las tasas registrales correspondientes, lo siguiente:
‘a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títu-
los que conforman el archivo registral o en trámite de inscripción;
b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, ano-
taciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan
servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral;
c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la exis-
tencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así
como aquellos que determinen la inexistencia de los mismos;
d) La información y certificación del contenido de los datos de los
índices y del contenido de los asientos de presentación’.
La norma agrega que no forma parte de la publicidad registral for-
mal aquella información que de manera gratuita se brinde a través
de internet o telefonía móvil, cuyas características serán determinadas
mediante Resolución de Superintendente Nacional”(439).
4. Publicidad registral respecto a los documentos que resguardan los

archivos registrales
Por la publicidad formal se garantiza que toda persona acceda al cono-

cimiento del contenido de las partidas registrales en general, así como
también obtenga información del archivo registral sin que indique el motivo
o la razón, tan solo basta que cumpla con el único requisito que es el pago
de los derechos registrales correspondientes por cada acto que solicite.
En tal sentido, la publicidad de los registros públicos se realiza hasta
los archivos registrales, los cuales están constituidos por los siguientes
documentos: a) las partidas registrales que constan en tomos, fichas movi-
bles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) los títulos que han
dado mérito a las inscripciones, y los documentos en los que consten las
239
decisiones del registrador o del Tribunal Registral emitidos en el proce-

dimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos
en este; c) las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue
denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha; y, d) los
índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos
así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte
papel.
publicidad registral respecto de los documentos resguardos en los archivos
registrales en la siguiente cita:
“Mediante la publicidad formal reconocida en el numeral II del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se
garantiza que toda persona acceda al conocimiento del contenido de
las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo
registral, sin necesidad de señalar motivo, con el único requisito del
pago de los derechos registrales correspondientes. Cabe precisar que la
información a la que se puede acceder respecto del “archivo registral”
es aquella referida a los documentos enumerados en el artículo 108 del
Reglamento General de los Registros Públicos, que señala la confor-
mación del archivo registral, a saber:
a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles,
discos ópticos y otros soportes magnéticos.
b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a
lo establecido en el artículo 7, acompañados de los documentos
en los que consten las decisiones del registrador o del Tribunal
Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes téc-
nicos y demás documentos expedidos en este.
c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue
denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha;
d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios
informáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior,
constaran en soporte papel”(440).
240
4.1. Certificado registral
A. Concepto
Los certificados registrales son las reproducciones de información
documental que se expresa en los archivos o la base de datos de un regis-
tro, sellada y firmada por el registrador competente o abogado certificador,
que pueden ser compendios o literales. Las certificaciones son documen-
tos públicos que dan fe de su conformidad con el asiento a que se refieren.
Asimismo, los certificados se expiden por petición escrita mediante
formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, en donde se precisará el nombre y apellidos del solicitante, la
naturaleza del certificado requerido, los datos de inscripción de la partida
registral y la información que permita identificar el acto o actos cuya publi-
cidad se solicita.
Por otro lado, los certificados que extienden las Oficinas Registrales
acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones pre-
ventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición.
Según Atilio Cornejo “la III Reunión Nacional de Directores de Regis-
tros de la Propiedad, celebrada en Santa Fe en 1966, definió al certificado
como “la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publi-
cita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas, produciendo
simultáneamente el cierre registral”(441).
Por su parte, Ferrera Cuevas, Virginia Concepción et ál. señalan que
“las certificaciones son las reproducciones de información documental
relativa a un inmueble determinado extraída de los archivos o la base de
datos de un registro, sellada y firmada por el registrador competente o fun-
cionario autorizado”(442).
Para Roca Sastre “las certificaciones del Registro son las copias, trans-
cripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Regis-
tro. Constituyen un medio de acreditar documentalmente la situación

TANA, Víctor. Derecho Inmobiliario. I fase de Implementación. Ob. cit., p. 103.
241
hipotecaria de las fincas o derechos. Como dice Morell, la certificación es

un medio de hacer público el Registro. Es la exteriorización del contenido
de los libros del Registro. (…)”(443).
B. El abogado certificador
Los certificados registrales pueden ser emitidos por el registrador
público o el abogado certificador debidamente autorizados. Y son certifi-
cadores, aquellas personas que debidamente están autorizadas por los fun-
cionarios o servidores públicos que la jefatura del Órgano Desconcentrado
respectivo designe expresamente para que realice la función de expedir los
certificados.
En tal sentido, el certificador es aquel funcionario o servidor público
designado que deberá contar con título de abogado y se le denominará abo-
gado certificador. Asimismo, en la designación del certificador debe preci-
sarse si dicho abogado está autorizado para emitir solo certificados litera-
les o ambas clases de certificados.
abogado certificador, en los términos siguientes:
“(…) Se encuentra dentro de la facultad del Registrador o Certificador
el expedir la publicidad solicitada de la forma más clara y precisa que
se requiera para evitar así inducir a error o a su falta de claridad o con-
fusión, conforme lo señala el artículo 134 del Reglamento General de
los Registros Públicos:
‘En todos los casos en que la certificación sobre determinados asien-
tos, pueda inducir a error respecto al contenido de las partidas, el
Registrador o Certificador debidamente autorizado, está en la obliga-
ción de aclararía, haciendo la correspondiente explicación, en forma
compendiosa o copiando literalmente lo que aparezca en otros asien-
tos o partidas registrales’.
Este artículo encuentra su sustento en la misión que cumple el Regis-
tro, el cual es otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre res-
pecto a los documentos y a la titularidad de los diferentes derechos que
242
en él se registran. Y si bien este artículo está referido a la publicidad

de las partidas registrales, resulta de aplicación también para la publi-
cidad de los títulos archivados, en la medida que en ambos casos debe
otorgarse la publicidad con la misma claridad y precisión”(444).
C. Clases de certificación
a. Certificado literal
Los certificados literales o en relación se otorgan mediante la copia o
impresión de la totalidad o parte de la partida registral (tomo, ficha y par-
tida electrónica), o los títulos archivados, que son aquellos documentos
que dieron mérito para extenderlos.
Asimismo, existen diversos certificados literales que emite el abogado
certificador o en su caso el registrador, de los cuales podemos mencionar
las siguientes(445):
I) Certificado literal de asiento, este certificado literal se refiere a uno o
más asientos de inscripción de una partida electrónica, el cual puede
expedirse mediante la impresión certificada por el registrador o el abo-
gado certificado cuando los asientos cuya publicidad se solicita cons-
tan en asientos electrónicos o constando en tomos o fichas han sido
sustituidos por microarchivos; o, mediante copias certificadas, en el
caso de que no se resguarde en soportes electrónicos.
II) Certificado literal de dominio, este certificado está referido al asiento
donde corre inscrita la ubicación del inmueble y el asiento donde
consta la inscripción del o de los propietarios actuales.
III) Certificado literal de título archivado, este certificado está referido a
los documentos principales y complementarios que dieron mérito a
la inscripción de un acto o derecho inscribible y que se encuentran
reguardado en el archivo registral, y se le llama título archivado. Ade-
más, la emisión de estos certificados se da mediante la copia autenti-
cada del título.

243
Por su parte, Roca Sastre señala que las certificaciones literales “com-
prenden íntegramente los asientos a que se refieren. Son una copia, trans-
cripción o íntegro traslado del asiento. Los asientos del Diario siem-
pre deben certificarse literalmente. Las certificaciones en relación deben
expresar todas las circunstancias que los asientos contuvieren, necesarias
para su validez, las cargas que a la sazón pesen sobre el inmueble o dere-
cho inscrito, según la inscripción relacionada, y cualquier otro punto que
el interesado señale o juzgue importante el Registrador”(446).
b. Certificado compendioso
Los certificados compendiosos son productos del análisis de los
asiento registrales que constan en las partidas registrales realizado por el
abogado certificador o registrador, quienes son los que se otorgan mediante
un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del con-
tenido de la respectiva partida.
Asimismo, no existe una lista cerrada y detallada de los certificados
compendiosos, sino que se trata de una lista abierta que puede incorporar
diversos certificados compendiosos de diferente índole. En ese sentido,
podemos mencionar los siguientes certificados compendiosos(447):
i) Certificado de gravámenes, este certificado se refiere a la certificación
de todos los gravámenes que afecten o restrinjan las facultades del
propietario a la fecha de emisión del certificado.
ii) Certificado de propiedad, este certificado se refiere que en la certifica-
ción se consigna la ubicación del inmueble, su área, linderos, medidas
perimétricas, y su titularidad dominial, el cual puede ser de propiedad
de uno o de varios.
iii) Certificado de acreditación del índice de verificadores, este tipo de
certificado se refiere que a través de la certificación compendiosa
se va certificar el ingeniero civil o arquitecto que se encuentra ins-
crito en el índice de verificadores establecido por el Decreto Supremo
N° 008-2000-MTC.
244
iv) Certificado Registral Inmobiliario (CRI), establecido por el Decreto

Supremo N° 35-94-JUS, que unifica en un solo documento el certifi-
cado de gravámenes y la copia literal de dominio.
Cabe señalar que los certificados compendiosos incorporan también
a los certificados positivos, negativos, los de vigencia y los de búsqueda
catastral(448). Por ejemplo, tenemos los certificados negativos o positivos
de sucesión intestada o testamentaria, de propiedad, etc., así como también
los certificados de vigencia de poder de persona natural y/o jurídica, etc.
Y para finalizar, debemos señalar que cuando los certificados mencio-
nados no sean de acorde a las partidas registrales, se tomará en referen-
cia esta última, sin perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse
respecto al registrador o certificador debidamente autorizado y demás
personas que intervinieron en su expedición toda vez que “no podría pre-
valecer la certificación pues la información de la partida registral sí era
cognoscible, y el hecho que por error del Registro no se la dé a conocer o
se la dé a conocer falsamente, no puede perjudicar a un titular con dere-
cho inscrito”(449).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado sobre los certifica-
dos lineales y compendiosos, en los términos siguientes:
“Tenemos entonces, que existen certificados literales y compendio-
sos. Son literales aquellos que se otorgan mediante la copia o impre-
sión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documen-
tos que dieron mérito para extenderlos; y son compendiosos los que se
otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas
circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán
referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos
o aspectos de las inscripciones (art. 131, inc. b) del Reglamento Gene-
ral de los Registros Públicos).
Dentro de los certificados compendiosos, se encuentran los certificados
positivos, negativos, los de vigencia y los de búsqueda catastral (art.
132 del Reglamento General de los Registros Públicos). Asimismo,
(448) Ibídem, p. 540.

(449) Ibídem, p. 551.
245
mediante D.S. N° 35-94-JUS2 se integró en un solo documento, el

Certificado de Gravámenes y la Copia Literal de Dominio que expi-
den los Registros Públicos, en un solo documento denominado “Cer-
tificado Registral Inmobiliario” CRI, que comprende copia literal de
los asientos relativos a la descripción del inmueble, sus características
y modificaciones, los asientos de dominio con 10 años de antigüedad
y las cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones en el Registro
Personal con 30 años de antigüedad”(450).
D. Certificado Registral Inmobiliario
El Certificado Registral Inmobiliario también llamado “CRI”, es un
certificado compendioso que surge de la unión del certificado de graváme-
nes y la copia literal de dominio. Además, el CRI fue creado con la fina-
lidad de desarrollar mecanismos registrales que faciliten la contratación
inmobiliaria y el crédito hipotecario.
Por otro lado, dicho CRI consta de un resumen detallado de la partida
solicitada, donde se especificará de forma detallada la fábrica las indepen-
dizaciones si tuviera, los linderos, área, medidas perimétricas del predio y
demás datos.
Y para finalizar, cabe señalar que el CRI comprenderá “la copia lite-
ral de los asientos relativos a la descripción del inmueble, sus característi-
cas y modificaciones, los asientos de dominio con 10 años de antigüedad y
las cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones en el Registro Perso-
nal con 30 años de antigüedad(451).
certificado registral inmobiliario en los términos siguientes:
“Asimismo, mediante D.S. N° 35-94-JUS se dispuso la integración del
Certificado de Certificado de Gravámenes y la Copia Literal de Domi-
nio en un solo documento denominado ‘Certificado Registral Inmobi-
liario’ (CRI). Dicho certificado fue creado con la finalidad de desarro-
llar mecanismos registrales que faciliten la contratación inmobiliaria
y el crédito hipotecario.

246
(…) El mismo dispositivo legal estableció que el ‘Certificado Registral

Inmobiliario’ (CRI) comprende la copia literal de los asientos relativos
a la descripción del inmueble, sus características y modificaciones sin
considerar la antigüedad de los mismos, cuales son: el área del terreno,
linderos y medidas perimétricas, así como sus modificaciones, acumu-
laciones o desmembraciones, la fábrica, sus ampliaciones, modifica-
ciones o demolición, según sea el caso, la ubicación del inmueble; así
como también los asientos de dominio con 10 años de antigüedad y las
cargas, gravámenes, cancelaciones y anotaciones en el Registro Perso-
nal con 30 años de antigüedad. Al respecto, en el CIX Pleno, llevado a
cabo los días 28 y 29 de agosto de 2013, el Tribunal Registral aprobó
el siguiente acuerdo:
CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO (CRI) ‘Por aplica-
ción de la ley N° 26639 el certificado registral inmobiliario (CRI) debe
comprender, entre otros, todas las cargas y los gravámenes vigentes y
aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para
su cancelación, independientemente de su antigüedad’”(452).
4.2. Publicidad de títulos archivados
En nuestro sistema registral los títulos archivados que sustentan la ins-

cripción son materia de publicidad tanto en copias simples como en copias
certificadas, más aún que el principio de fe pública registral regulado en el
artículo 2014 del Código Civil, el cual ha sido recientemente modificado
por la Ley N° 30313(453), exige el estudio de los títulos archivados como así
señala la norma referida, en la cita siguiente:
“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, man-
tiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de cau-
sas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados
que lo sustentan.
(452) Resolución N° 110-2014-TR-A, ff. jj. 3 y 4.

(453) Ley N° 30313 publicado en el diario oficial El Peruano el 26 de marzo de 2015.
247
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía

la inexactitud del registro” (la negrita es nuestra).
De lo cual se puede colegir que hubo una modificación respecto al
alcance de la publicidad registral que ahora no solo alcanza hasta el asiento
registral, sino también implica a los títulos archivados que los sustentan.
Por tanto, dicho principio en su nueva versión exige que debamos rea-
lizar el estudio de los títulos archivados de los asientos registrales, ya que
su inobservancia puede destruir la buena fe del adquirente, por ende no
habrá un tercero de buena fe registral.
publicidad de los títulos archivados, en los términos siguientes:
“(…) El Registro da a conocer el contenido de los asientos registrales,
está pues referido a todos los medios a través de los cuales los terceros
pueden acceder al conocimiento efectivo de la situación publicitada. A
esta clase de publicidad es que alude el artículo II del Título Prelimi-
nar del RGRP.
Al respecto, el artículo 127 del RGRP, establece que toda persona tiene
derecho a solicitar, sin necesidad de señalar el motivo, la información
contenida en el archivo registral, con el único requisito del pago de los
derechos registrales correspondientes, dentro de ellos, la exhibición de
los títulos que conforman el archivo registral.
(…) Por su parte, el artículo 129 inciso b) del RGRP, señala.- La mani-
festación se realizará: (…) b. En los casos de (…) títulos archivados
(…), en el local de la Oficina Registral respectiva y en presencia del
personal expresamente facultado para ello (…)”.
Según este numeral, la exhibición de los documentos que dieron lugar
a la extensión de los asientos registrales pertenecen a la clasificación
de títulos archivados y los mismos pueden exhibirse en la forma seña-
lada en el numeral citado o proporcionarse certificados literales de los
mismos que son expedidos por los Registradores Públicos o Certifica-
dores debidamente autorizados”(454).
(454) Resolución N° 215-2010-TR-A, f. j. 1.
248
4.3. Excepción de la manifestación de certificados de los asientos

registrales
La publicidad registral recae en todo los documentos señalado en líneas

anteriores, pero sucede que se limita dicho accionar cuando se encuentra
un asiento registral sin firma del registrador.
Ante tal situación, el abogado certificador o el registrador se encuen-

tran impedidos de expedir la respectiva certificación, ya que los certifi-
cados acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotacio-
nes preventivas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición, en
tanto que el asiento registral sin firma carece de los efectos de su presun-
ción de veracidad y exactitud, que consagra el artículo 2013 del Código
Civil, y mejor ante dicha situación es correcto verificar el título archivado
para determinar si fue inscrito para proceder a la firma del registrador del
asiento.

excepción de la manifestación de certificados de los asientos registrales,
en la siguiente cita:
“(…) De encontrarse un asiento sin firma el Registrador se encuentra

impedido de expedir su certificación, ya que los certificados acreditan
la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones preventi-
vas vigentes en el Registro al tiempo de su expedición (art. 140 primer
párrafo del RGRP).
Un asiento sin firma carece de los efectos de su presunción de veraci-

dad y exactitud, consagrada en el artículo 2013 del Código Civil, es
correcto, por lo tanto, verificar el título archivado para determinar si
el título fue inscrito para proceder a la firma del asiento; podría ocu-
rrir también que se encuentre que el título ha sido suspendido en su
inscripción, en cuyo caso se dejará constancia de esto en el asiento;
incluso es posible que el título se encuentre también sin firma del
Registrador.
A tal efecto, existe un procedimiento a seguir regulado en los artículos

71 y 72 del Reglamento General de los Registros Públicos. En tal sen-
tido, procede confirmar la denegatoria de publicidad formulada por
249
el Registrador, porque encuentra su sustento en las normas indicadas,

habiéndose por lo tanto, cumplido con el principio del debido proce-
dimiento y el principio de impulso de oficio, regulados en los incisos
1.2 y 1.3 del artículo IV de la Ley del procedimiento Administrativo
General”(455).
V. DERECHOS REGISTRALES
1. Concepto
Los derechos registrales son las tasas que se pagan por los servicios
de inscripción, publicidad y otros actos prestados por el Registro, por lo
que se puede señalar que es un servicio administrativo público que brin-
dan los órganos del Sistema Nacional de los Registros Públicos (Zonas
Registrales, Diario, etc.).
Dicho servicio es brindado de forma individualizada al solicitante,
quien por el principio de rogación solicita la inscripción de un derecho o
acto inscribible o, en su caso, solicita la publicidad mediante certificacio-
nes de los asientos registrales, títulos archivados o demás servicios que
presta el referido órgano, pero en contraprestación del servicio se paga una
tasa registral.
Por otro lado, la tasa “tiene como nota esencial que el hecho gravado
es el servicio público individualizado. Su fundamento radica en el gasto
provocado al ente estatal en la prestación del servicio divisible (tributo
vinculado). El servicio público prestado en forma individual como hecho
gravado genera importantes consecuencias jurídicas: la cuantía de la tasa
no debe exceder del gasto provocado en la prestación del servicio. Debe
existir una razonable equivalencia entre el servicio público prestado y la
cuantía de la tasa. (…)”(456).
El tal sentido, Gonzales Loli señala que los derechos registrales “cons-
tituyen una modalidad de tasa, que deben pagar los usuarios de los servicios

(456) ROBLES MORENO, Carmen del Pilar; RUIZ DE CASTILLO PONCE DE LEÓN, Francisco Javier;
VILLANUEVA GUTIÉRREZ, Walker y BRAVO CUCCI, Jorge Antonio. Código Tributario, doc-
trina y comentarios. 3ª edición, Editores Pacifico, Lima, 2010, p. 23.
250
que presta el Registro, en sus diferentes modalidades (inscripción, publi-

cidad registral, etc.). (…) En tal sentido, resulta indiscutible que la natu-
raleza jurídica de los Derechos Registrales es la de una obligación tribu-
taria originada en la prestación efectiva de un servicio administrativo de
público por parte de los diversos órganos conformantes del Sistema Nacio-
nal de los Registros Públicos. Concordante con ello, se encuentran com-
prendidas dentro de la definición de Tasas establecida por la Norma II del
T.P. del C.T. (Código Tributario cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado
por Decreto Supremo N°135-99-EF)”(457).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea conceptual
sobre los derechos registrales, en los términos siguientes:
“Los derechos registrales, de conformidad con lo dispuesto por el ar-
tículo 165 del Reglamento General de los Registros Públicos, son las
tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros
que presta el Registro. En el ámbito tributario se define a las tasas
como el tributo vinculado cuya obligación tiene como hecho genera-
dor la prestación efectiva por parte del Estado de un servicio público
individualizado en el contribuyente. Según la norma segunda del título
preliminar del Código Tributario, las tasas entre otras, pueden ser: los
arbitrios, que son aquellas tasas que se pagan por la prestación o man-
tenimiento de un servicio público; las licencias, que son aquellas tasas
que gravan la obtención de autorizaciones específicas para la realiza-
ción de actividades de provecho particular sujetas a control o fiscaliza-
ción; y, los derechos, que son las tasas que se pagan por la prestación
de un servicio administrativo o el uso o aprovechamiento de bienes
públicos.
(…) En la medida que los derechos registrales constituyen la con-
traprestación que se paga por los servicios que brinda la institución
registral, resulta indiscutible que la naturaleza jurídica de los derechos
registrales sea la de una obligación tributaria originada en la presta-
ción efectiva de un servicio administrativo público por parte de los
diversos órganos conformantes de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos. Siendo esto así, los derechos registrales que abona
251
el usuario pueden encontrar su hecho generador en distintas clases de

servicios que prestan las diferentes Zonas Registrales de la SUNARP.
Es así que encontramos: el servicio de manifestación de las parti-
das registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo
registral; el servicio de inscripción, que busca la incorporación en el
Registro de un acto o situación jurídica determinada susceptible de
inscripción, y que a su vez, se subdivide en derechos de calificación
y de inscripción propiamente dicha; el servicio de expedición de cer-
tificados, pudiendo ser literales cuando se otorga mediante la copia o
impresión de la totalidad o parte de la partida registral o de los docu-
mentos que dieron mérito para extenderlos, o compendiosos, cuando
se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determina-
das circunstancias del contenido de las partidas registrales”(458).
2. Fundamentación
Nuestra norma constitucional establece en su artículo 74 que los tribu-

tos se crean, modifican o derogan, o se establece una exoneración, exclu-
sivamente por ley o decreto legislativo en caso de delegación de facul-
tades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante decreto
supremo. Entonces, se puede concluir que las tasas registrales deben estar
necesariamente establecidos en los decretos supremos
En tal sentido, el Ministerio de Justicia ha emitido diferentes decre-
tos para establecer las tasas de inscripción como publicidad en los diferen-
tes registros: Registro de Predios, Registro Vehicular, Registro de Personas
Naturales, Registro de Personas Jurídicas, etc.
Asimismo, para promover la inscripción de actos o derechos en deter-
minados distritos de extrema pobreza se ha reducido los costos de las
tasas registrales en los diferentes actos a inscribirse mediante el Decreto
Supremo N° 014-2010-JUS. Además, cabe señalar que para establecer las
tasas registrales debemos calcular un porcentaje sobre la Unidad Impo-
sitiva Tributaria que ha establecido la Sunarp por cada tipo de servicio
prestado.
252
Por otro lado, cada año los montos de las tasas a pagar se actuali-
zan mediante resoluciones del Superintendente Nacional de los Regis-
tros Públicos. Pero para ello se toma la unidad impositiva tributaria(459), la
misma que varia cada año,
los fundamentos de la tasa registral en los términos siguientes:
“El artículo 74 de la Constitución Política del Perú establece que los tri-
butos se crean, modifican o derogan, o se establece una exoneración,
exclusivamente por ley o decreto legislativo en caso de delegación de
facultades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante
decreto supremo. En el caso de los derechos registrales, estos se encuen-
tran establecidos en el Decreto Supremo N° 037-94-JUS, Decreto
Supremo N° 017-2003-JUS; este último rige exclusivamente para el
Registro de Predios, Decreto Supremo N° 014-2010-JUS (distritos de
extrema pobreza), Decreto Supremo N° 017-2010-JUS y por otros dispo-
sitivos especiales, los cuales establecen porcentajes de la Unidad Impo-
sitiva Tributaria por cada tipo de servicio prestado, cuyos montos se
actualizan mediante Resoluciones del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos. Del mismo modo, mediante D.S. N° 001-2012-JUS
se disponen la reducción de tasas registrales en diversos rubros corres-
pondientes al Registro de Predios y al Registro de Personas Jurídicas,
cuyos efectos fueron ampliados mediante D.S. N° 001-2013-JUS”(460).
3. Conceptos sobre el cual recaen las tasas registrales
Los derechos registrales son las tasas que se pagan por un hecho gene-
rador, esto es, las diferentes clases de servicios que prestan los órganos del
Sistema Nacional de Registros Públicos al administrado.
(459) Respecto al UIT señala Bravo Cucci que “desde hace varias décadas, el codificador peruano ha
optado por establecer una unidad de referencia para propósitos tributarios en general, sean estos para
fijar bases imponibles, establecer tasas o alícuotas o cuantificar sanciones. Ahora bien, debe ser dicho
que aun cuando es de generalizado recibo que la UIT tiene vigencia durante un ejercicio gravable,
ello no fluye del Código Tributario ni de ninguna otra norma. En efecto, ha ocurrido en el pasado,
como producto de la situación inflacionaria, que en ciertos periodos anuales han existido inclusive
hasta dos UIT distintas”. En: ROBLES MORENO, Carmen del Pilar; RUIZ DE CASTILLO PONCE
DE LEÓN, Francisco Javier; VILLANUEVA GUTIÉRREZ, Walker y BRAVO CUCCI, Jorge Anto-
nio. Código Tributario, doctrina y comentarios. Ob. cit., p. 102.
253
Entre los primeros conceptos a pagar está, por excelencia, los servi-
cios de inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los dere-
chos de inscripción propiamente dicha, así como también los derechos por
expedición de certificados y, por último, los derechos por manifestación
del archivo registral y otros servicios registrales.
Del mismo modo, Gonzales Loli señala que “el servicio más cono-
cido es el de inscripción, que a su vez se subdivide en derechos de cali-
ficación y de inscripción, propiamente dicha. Los derechos por concepto
de calificación son lo que se pagan, necesariamente, a la presentación del
título, mientras que los de inscripción, si bien pueden abonarse desde la
misma presentación, solo son exigibles cuando se determina y practica
en forma efectiva, la inscripción del acto o derecho rogado. (…) También
son materia de pago de derechos registrales, la expedición de certificados
(…). En cuanto se refiere a la manifestación del Archivo Registral (…),
esta también da lugar al pago de derechos registrales, encontrándose refe-
rido a las partidas registrales (bien por su exhibición respecto a los tomos
o copias simples o a través de información en línea respecto a fichas y par-
tidas electrónicas) y títulos archivados o en trámite”(461).
señala que los derechos registrales son las tasas que se pagan por los
servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el Registro.
Asimismo, el artículo 167 del citado reglamento señala que los dere-
chos registrales comprenden los siguientes conceptos: Servicios de
inscripción, que incluyen los derechos de calificación y los derechos
de inscripción propiamente dicha. Derechos por expedición de certi-
ficados. c) Derechos por manifestación del Archivo Registral y otros
servicios registrales. La norma agrega que los derechos registrales
se abonan de acuerdo con el arancel aprobado por la autoridad
competente”(462).

254
4. Requisito para la admisión de solicitud de inscripción
Es un requisito de admisión de solicitud de inscripción o de la expe-

dición de certificados y otros servicios el pago de los derechos de califi-
cación o el monto mínimo establecido en su caso, salvo que se acredite la
exoneración o inafectación del pago correspondiente.
Cabe señalar que al momento de presentar el título ante el diario se
pueda pagar conjuntamente los derechos de inscripción y los derechos de
calificación. Por tanto, solo el Registrador determina la procedencia de
extender la inscripción solicitada cuando se realiza el pago por derecho de
inscripción y calificación, y esta acción consistirá en la incorporación del
acto o derecho al Registro, lo cual es una derivación de la contraprestación
de la tasa pagada.
Gonzales Loli señala que en la oportunidad del pago de los derechos
registrales se establecen dos tratamientos diferenciados como requisitos
de admisión: “a) En el caso de solicitudes de inscripción, deberá abonarse
solo el monto de los derechos de calificación, mas no obligatoriamente el
monto de los de derechos de inscripción. (…); y b) En el caso expedición
de certificados u otros servicios, deberá abonarse el derecho mínimo esta-
blecido (de ser el caso)”(463).
Al respecto, el Tribunal Registral se ha pronunciado sobre el requi-
sito para la admisión de solicitud de inscripción en los términos siguientes:
“Conforme se dispone en el artículo 169 del Reglamento General
de los Registros Públicos (RGRP), el pago de los derechos de cali-
ficación constituye un requisito para la admisión de la solicitud de
inscripción, salvo que se acredite la exoneración o inafectación
correspondiente”(464).
5. La determinación del monto a pagar corresponde al registrador
Los registradores públicos en la calificación de títulos están en la obli-

gación de calcular o determinar y verificar la exactitud de las liquidaciones

255
por derechos de calificación y derechos de inscripción y de los pagos que

efectuaron los presentantes del título al ingresarlo. En tal sentido, el regis-
trador tendrá que ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso
correspondan.
Asimismo, “el Reglamento establece la obligación del Registrador
(siendo igualmente aplicable al Tribunal Registral al apelarse una obser-
vación o liquidación) de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los
pagos por concepto de derechos registrales. En tal sentido, se busca que el
monto efectivamente cobrado sea el exactamente derivado de la aplicación
del arancel vigente, no perjudicando ni a la Oficina Registral (si el monto
es menor) o al usuario (si el monto es mayor)”(465).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre la
determinación del monto a pagar corresponde al registrador, en los térmi-
nos siguientes:
“La determinación del monto exacto a pagar por derechos registrales en
los servicios de inscripción le corresponde exclusivamente al Registra-
dor Público, y en su caso, al Tribunal Registral. Así se concluye del ar-
tículo 170 del RGRP, el que establece que los Registradores están en la
obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los pagos
que se efectúen por concepto de derechos registrales, debiendo orde-
nar las devoluciones o reintegros que en su caso correspondan”(466).

256
CAPÍTULO V
LA INEXACTITUD REGISTRAL
Y SU RECTIFICACIÓN
I. INEXACTITUD REGISTRAL
1. Concepto
La inexactitud registral es el desacuerdo o discordancia entre la infor-

mación contenida en el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Por
tanto, se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en
orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo regis-
trado y la realidad extrarregistral.
Asimismo, esta es una anomalía propia de los sistemas declarativos en
tanto que la inscripción para el respectivo sistema no es obligatoria para
la constitución de un derecho, salvo excepciones como la hipoteca legal y
otros.
Por otro lado, el concepto de inexactitud registral está profunda-
mente relacionado con los principios de legitimación(467) y fe pública
(467) El principio de legitimación está prescrito en el artículo 2013 del Código Civil de la siguiente forma:
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rec-
tifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaría y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposi-
ciones vigentes”.
257
registral(468), ya que dichos principios sustentan la seguridad de la adqui-

sición y la protección del asiento inscrito, estos mismos asientos serán la
información registral que brinda el registro.
Por su parte, Roca Sastre señala que “hay inexactitud registral cuando
el Registro expresa una situación jurídica que en la realidad jurídica es
otra; cuando ello ocurre, no existe concordancia, armonía, acuerdo, coin-
cidencia o paralelismo entre el contenido de los libros registrales y el ver-
dadero estado jurídico-real del dominio de inmuebles o derechos reales
inmobiliarios inscritos. Por tanto, esta discordancia o desacuerdo (…), se
da únicamente en orden a los derechos inscribibles”(469).
Para Díez-Picazo y Gullón la inexactitud del Registro citando “el ar-
tículo 39 la Ley Hipotecaria, se entiende todo desacuerdo que en orden a
los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica. Pre-
cisamente por la característica subrayada la inexactitud registral se refiere
a una situación jurídica y no fáctica (p. ej., mayor o menor cabida de la
finca, obra nueva que en ella se ha realizado, etc.)”(470).
Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado:
“La inexactitud registral es todo desacuerdo del Registro con la reali-
dad, tanto física como jurídica. Las divergencias entre Registro y rea-
lidad son clasificadas por el Reglamento General en dos categorías:
los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes
distintas a estos.
Conforme a lo establecido en el artículo 75 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Públicos (RGRP), ‘Se entenderá por inexactitud
del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la reali-
dad extra registral. Cuando la inexactitud del Registro provenga de
(468) El principio de buena fe pública registral está prescrito en el artículo 2014 del Código Civil de la
siguiente forma:
“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro apa-
rece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque des-
pués se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
258
error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se recti-

ficará en la forma establecida en el presente título. La rectificación de
las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se rea-
lizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo regis-
trado con la realidad’”(471).
2. Tipos de inexactitud registral
2.1. La inexactitud registral surgida del error u omisión cometido al

extenderse un asiento o partida registral
Este tipo de inexactitud registral es generada por el Registro toda vez

que lo expresado en el asiento registral no guarda perfecta concordancia
con el contenido del título archivado que le dio origen.
Por lo general, se produce por haberse consignado erróneamente un
dato o circunstancia, es decir, una cifra distinta a la que consta en el título
archivado, o por haberse omitido un dato que debe constar en el asiento,
o se ha extendido en partida o rubro distinto al que corresponde, o se ha
numerado defectuosamente asientos o partidas, etc.
A. Error u omisión de los asientos
a. Concepto
El error es una especie de la inexactitud registral que va integrar el
catálogo de distintas causas de posibles discordancias entre la realidad y el
Registro, es decir, el error u omisión es una causa que produce la discor-
dancia entre la información contenida en el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral.
Asimismo, debemos tener en cuenta que el error consiste en la equi-
vocación padecida al redactarse el asiento registral, esto es, el típico error
cometido en el cuerpo del propio asiento, sea por omisión, sea por inexacta
expresión de las circunstancias que los asientos deben tener según manda
el Reglamento General de los Registros Públicos. Además, el error puede
ser material o de concepto.
259
Por su parte, Roca Sastre señala que “cuando se habla de errores en

los asientos del Registro quiere significarse que se trata de defectos de que
adolecen los asientos registrales surgidos al practicarse o redactarse mate-
rialmente los mismos en el Registro (…). Es un supuesto de defectuosidad
en la práctica de esos asientos, que hace que ellos sean erróneos, aunque su
comisión no tenga por causa el error o descuido del que los extendió, pues
puede tener por causa el dolo o afán de perjudicar a alguien, o la ilegitimi-
dad de quien los practicó”(472).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre los
errores de los asientos registrales, en los términos siguientes:
“El error supone una disconformidad entre lo que publica la partida
registral y lo que emana del título archivado que dio mérito a la ins-
cripción y que haya sido materia de rogatoria”(473).
Asimismo, dicho Tribunal señala que
“los errores registrales son los cometidos por el Registrador al exten-
der el asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de
nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el con-
tenido y alcances del título y/o de los actos inscribibles contenidos en él
(errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral
y el título, y su constatación puede efectuarse de la simple confrontación
entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la
base del mismo título que sirvió para extender el asiento o, en su defecto,
mediante nuevo título otorgado por todos los intervinientes”(474).
b. Clases de error
i. Error material
El error material es una especie de inexactitud registral que va ser
entendido como la equivocación u omisión al consignar diferentes datos
como nombres, cantidades, números y otros datos plasmados en los
asientos registrales, ya sea disminuyendo o aumentándolo. Sin embargo,
260
aquellos errores no cambian el sentido o la sustancia general de la inscrip-

ción o asiento registral.
Para Roca Sastre el error material “es el que se comete cuando sin
intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expre-
sión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivoquen los
nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por
ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de
ninguno de sus conceptos (…)”(475).
Por su parte, Peña Bernaldo señala que “hay error material en un
asiento cuando alguna circunstancia está equivocada u omitida sin cam-
biar por ello el sentido de ninguno de los conceptos del asiento (…). La
Ley incluye entre ellos la omisión de alguna circunstancia forma de los
asientos (…), sin excluir aquellas cuya omisión determine la nulidad del
asiento”(476).
error material en los términos siguientes:
“El artículo 81 del Reglamento General establece que se configura
error material cuando: a) se han escrito una o más palabras, nombres
propios o cifras distintas a las que aparecen en el título archivado;
b) se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe
constar en el asiento; c) se ha extendido el asiento en partida o rubro
diferente al que le correspondía o; d) se han enumerado defectuo-
samente los asientos o partidas. En los demás supuestos, los errores
serán de concepto.
Los errores materiales se rectifican, de oficio o a petición de parte,
en mérito al respectivo título archivado que sustentó la extensión del
asiento inexacto, salvo que el título no se encuentre en el archivo
registral en cuyo caso se procederá previamente a su reproducción
o reconstrucción. Por su parte, los errores de concepto se rectifican
siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación
261
de un título el Registrador determine que su inscripción no podrá efec-

tuarse si previamente no se rectifica el error de concepto”(477).
ii. Error de concepto
El error de concepto es una especie de inexactitud registral que va
implicar una alteración o variación (al publicitarse en el asiento registral)
del verdadero sentido del término, expresión o de una idea que recoge el
contenido del título.
En tanto que no se ajusta el título, ya sea por una redacción inexacta
del acto contenido en el título o en caso una equivocada interpretación del
acto contenido en el título se altera la sustancia interna del acto.
Asimismo, como fuente interpretativa podemos recoger el contenido
del artículo 216 de la Ley Hipotecaria española, “que entiende por error
de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos
en el título, se altere o varíe su verdadero sentido. Concurrentemente, es
pertinente tener en cuenta la mencionada distinción que hace Tirso Carre-
tero, en el sentido que en los errores de concepto que no puede rectificar
el Registrador por sí solo será el cometido en un asiento que fue conforme
con su voluntad y pensamiento interno (del Registrador), ya sea que el
error o estaba en la redacción, sino en la inteligencia, comprensión, inter-
pretación o calificación del título”.
Para Roca Sastre el “error de concepto es el que se produce cuando
al expresar en la inscripción alguno de los datos contenidos en el título se
altere o varíe su verdadero sentido (…) o cuando se comete por la aprecia-
ción equivocada de los datos obrantes en el Registro (…)”(478).
Por su parte, Peña Bernaldo señala que “se entenderá que se comete
error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los conte-
nidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido (…), ya por no ajus-
tarse al título, ya por redacción inexacta del título mismo (…)”(479).

262

error de concepto en los términos siguientes:
“El error, que puede ser material o de concepto, es una especie de la
inexactitud que integra el catálogo de distintas causas de posibles dis-
cordancias entre la realidad y el Registro, tal como lo establece el ar-
tículo 81 del RGRP. (…) El artículo 81 del RGRP, detalla los errores
materiales y de concepto, en la forma siguiente: ‘El error material se
presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras dis-
tintas a las que constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que
debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán
como de concepto’”(480).
2.2. La inexactitud regístral generada por supuestos distintos a los se-

ñalados en el acápite anterior
Este tipo de inexactitud registral se refiere a los supuestos distintos de

lo antes mencionado, tal es así que puede tener su origen en alguna modi-
ficación ocurrida en la realidad jurídica extrarregistral, como la creación,
traslación, modificación o extinción de un derecho que no llegó a incorpo-
rarse al Registro.
Asimismo, también este tipo de inexactitud puede configurarse por
una modificación realizada en el Registro sin que dicha modificación sea
reflejo de lo ocurrido en la realidad extrarregistral.
Por su parte, Atilio Cornejo señala que la inexactitud registral puede
tener causas de origen registral o extrarregistral, donde “las registrales
263
son las que provocan el error o la omisión en el asiento, en cambio, en

la extrarregistral se incluyen las mutaciones sucedidas en el ámbito
extrarregistral que aún no han tenido exteriorización en el registro”(481).
los tipos de inexactitud registral, en los términos siguientes:
“De acuerdo con lo regulado en la norma precitada, la inexactitud registral
se presenta en dos supuestos básicos:
- Cuando la inexactitud proviene de errores u omisiones cometi-
dos en algún asiento o partida registral (errores en los asientos
registrales) cuya rectificación está prevista en el Título VI del
RGRP. Es decir, se trata de supuestos en los cuales no existe con-
cordancia entre el asiento de inscripción y el título causal que dio
lugar a su extensión.
- Cuando la inexactitud provenga de causas distintas a errores
u omisiones en los asientos registrales, en cuyo caso se reque-
rirá, como supuesto general aplicable, la presentación del título
modificatorio que permita concordar lo registrado con la reali-
dad extrarregistral. Es decir, se trata de supuestos en los cuales el
pedido de rectificación tiene como sustento causas o motivos dis-
tintos a la sola discordancia entre el asiento de inscripción y el
título causal que dio lugar a su extensión”(482).
3. Medios de rectificación judicial y extrajudicial
Las inexactitudes registrales pueden ser rectificadas por dos medios:

el primero, se llama rectificación judicial, con este medio se puede rectifi-
car en todos los supuestos; la segunda, se llama rectificación extrajudicial,
propiamente se efectúa en el Registro la rectificación con base en el título
archivado y en el título modificatorio.

264
II. RECTIFICACIÓN REGISTRAL
1. Concepto
La rectificación registral comprende todo un procedimiento por el que

el Registro se adecúa con la realidad jurídica extrarregistral o, en su caso,
se corrige los asientos defectuosos que no representan los documentos que
constan en los archivos registrales.
Por tanto, los otorgantes del acto o derecho, los tercero interesados, el
adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la inscripción, así
como el notario respecto de los instrumentos que ante él se otorguen están
legitimados para solicitar la rectificación para que no prevalezca el conte-
nido registral inexacto con la finalidad de obtener la rectificación o correc-
ción del Registro, poniéndolo de acuerdo con la realidad jurídica, ya sea
esta registral o extrarregistral.
Por su parte, Peña Bernaldo señala que la rectificación registral debe
ser entendida en su acepción en sentido estricto: “Procedimiento de rec-
tificación es el que tiene por fin suprimir, corregir o completar los asien-
tos defectuosos por haber sido practicados sin cumplir con las exigencias
legales, o por no ser congruentes, en la vicisitud que contienen, con la rea-
lidad jurídica”(483).
rectificación por inexactitudes registrales en los términos siguientes:
“La rectificación es uno de los medios para restablecer la coincidencia per-
turbada. El referido artículo 2013 del Código Civil admite la posibilidad de
que los asientos registrales sean rectificados a través de un procedimiento
administrativo o judicial, aun cuando, como está dicho, la declaratoria de
invalidez está reservada –en principio– solo al Poder Judicial”(484).
Asimismo, dicho tribunal agrega que
“la rectificación a que alude la norma del artículo 2013 del Código Civil
debe ser entendida como aquella proveniente de errores materiales o

265
de concepto. Es decir, será posible rectificar un asiento de inscripción

para consignar o aclarar un dato o circunstancia objetiva que conste en
el título archivado que le dio origen, pero que fue omitido o deficiente-
mente expresado en el asiento de inscripción, pero jamás para dejarlo
sin efecto. En ese sentido se pronuncia expresamente el artículo 90 del
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos”(485).
2. Procedencia de la rectificación
2.1. La rectificación a solicitud de oficio
Procede la rectificación de oficio cuando se ha cometido errores mate-

riales o aritméticos y también procederá en los errores de concepto. Este
último se realizará siempre y cuando el registrador se encuentre en la cali-
ficación de una solicitud de inscripción, y sucede que no puede realizar
la inscripción si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya
inscrito.
Por otro lado, la rectificación efectuada de oficio surte efectos desde la
fecha en que se realiza la respectiva rectificación con la inscripción en el
asiento de la partida registral.
Por su parte, Morón Urbina señala que el deber de oficialidad o encau-
zamiento de oficio es “la necesidad de satisfacer en interés público inhe-
rente, de modo directo o indirecto, mediato o inmediato, en todo proce-
dimiento administrativo. De ahí que resulte indispensable no dejar librada
a la voluntad de los administrados concurrentes al procedimiento, el
impulsar según su mayor o menor interés en obtener una resolución cer-
tera, inmediata, pronta o diferida; y por el contrario, exigir a la parte lla-
mada a servir el interés público (administración), la función de impulsarlo,
en todos sus aspectos, independientemente del interés que puedan mostrar
los administrado”(486).

6ª edición. Gaceta Jurídica, Lima, 2008, p. 308.
266

“Es menester acotar, además, que la rectificación por error material
resulta procedente de oficio, con la sola constatación de los términos
indicados en el título archivado y su discordancia con el asiento; sin
necesidad de que el registrador tenga que entablar diálogo con el usua-
rio respecto a las condiciones o modalidades de la rectificación. En
tal caso, y al tratarse de una inscripción oficiosa, la corrección se rea-
liza de plano, sin más trámite y con la celeridad que el caso acon-
seja tratándose de una equivocación cuya causa es imputable al propio
Registro”(487).
2.2. La rectificación a solicitud de parte
Procede la rectificación registral a solicitud de parte cuando existan

errores materiales y de concepto. Además, las personas legitimadas pueden
solicitar la respectiva rectificación a través del Diario, indicando con preci-
sión el error materia de rectificación. Asimismo, deberán señalar el número
y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la inexacti-
tud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.
Por otro lado, la rectificación efectuada a solicitud de parte va surtir
efectos desde la fecha del asiento de presentación del título que contiene
la solicitud respectiva.
El Tribunal Registral se ha pronunciado sobre la procedencia de la rec-
tificación de parte de las inexactitudes registrales en los términos siguientes:
“En el artículo 76 del Reglamento General de los Registros Públicos
se establece que el Registrador es el encargado de rectificar los errores
materiales, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo título
archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto. Por su parte,
los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo
que con ocasión de la calificación de un título el Registrador deter-
mine que la inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rec-
tifica el error de concepto”(488).

267
3. Formas de rectificación
3.1. Rectificación por error
A. Rectificación del error material

La rectificación por error material se da en mérito del título archivado
que dio mérito a la extensión del asiento inexacto; en el caso que no se
encontrara en la oficina registral, se procederá previamente a su reproduc-
ción o reconstrucción para realizar la rectificación. Dicha rectificación por
error material puede ser a solicitud de parte o de oficio.
Asimismo, ante el error material consistente en haber extendido un
asiento en una partida o rubro distinto del que correspondía se procederá al
traslado del asiento a la partida o rubro que le corresponda una anotación,
pero realizando anotación en la partida del asiento trasladado, con la indi-
cación del número de asiento y partida en que se ha practicado el nuevo
asiento y la causa del traslado.
Sin embargo, puede suceder que exista obstáculos en la partida en la
que debió haberse extendido el asiento, que determinen la incompatibilidad
del traslado, en tal caso no procederá efectuar la respectiva rectificación.
Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señala que “la iniciativa para la
rectificación de un error material es del registrador, como un deber suyo
(…), o del interesado. En esta hipótesis podrá pedirla al registrador acom-
pañando el título correspondiente, y si este funcionario no conviniera en
ella o el título estuviese en poder de tercero, se procederá por la vía judi-
cial (…)”(489).
Para Peña Bernaldo la rectificación por error material se da “apoyán-
dose en el título inscrito, en la inscripción del mismo o en testimonio de él:
1° por sola decisión del Registrador y bajo su responsabilidad (…); 2° con
el consentimiento del interesado que posea el titule inscrito (…), si con-
viniera en ello el Registrador (…); 3° por providencia judicial dictada en
procedimiento especial (…). La rectificación puede promoverse, bien por
268
el Registrador de oficio (…), bien por cualquiera de los interesados en la

inscripción (…)”(490).
rectificación registral por error material, en los términos siguientes:
“La rectificación de ambas clases de error deberá efectuarse conforme lo
establecen los artículos 82 y 84 de dicho Reglamento, que señalan:
a. La rectificación de los errores materiales se hará en mérito del res-
pectivo título archivado (…)”(491).
B. Rectificación del error de concepto
La rectificación registral por error de concepto se da cuando resulte
claramente del título archivado al ser calificado por el registrador. Es decir,
que la rectificación se dará en mérito al mismo título ya inscrito y que
consta en el archivo registral como título, pudiendo extenderse la rectifica-
ción a solicitud de parte o de oficio.
Sin embargo, cuando no resulte claramente del título archivado se ten-
drá que realizar la rectificación en virtud del nuevo título modificatorio
otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el
error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título
primitivo.
Para Peña Bernaldo la rectificación por error de concepto se da “por la
sola decisión del Registrador (…). 2° Por el acuerdo unánime de todos los
interesados y del Registrador (…). 3° Por providencia judicial. En caso de
oposición del Registrador o de cualquiera de los interesados, la cuestión
se decide enjuicio ordinario (…). También aquí la rectificación podrá pro-
moverse, bien por el Registrador de oficio (…), bien por cualquiera de los
interesados (…). La rectificación se basará en el título ya inscrito, o en un
título nuevo, según el caso (…)(492).
Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señalan que “la rectificación de los
errores de concepto puede practicarla por sí solo el registrador si resulta

269
claramente del asiento (de inscripción, anotación preventiva o de cancela-

ción), o de la inscripción principal (el error está en el asiento de presenta-
ción o de notas marginales). En otro caso, se necesitará acuerdo unánime
entre todos los interesados y el registrador o, en su defecto, providencia
judicial (…)”(493).
rectificación registral por error de concepto en los términos siguientes:
“La rectificación de ambas clases de error deberá efectuarse conforme lo
establecen los artículos 82 y 84 de dicho Reglamento, que señalan:
(…)
b. La rectificación de los errores de concepto se efectuará:
b.1 Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al
mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solici-
tud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo
del artículo 76 del presente Reglamento;
b.2 Cuando no resulten claramente de título archivado: en virtud de
nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en
mérito de resolución judicial, si el error se ha producido por la redac-
ción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo”(494).
3.2. Rectificación amparada en documentos fehacientes
A. Concepto
La rectificación en mérito a documentos fehacientes se da cuando la
inexactitud registral está siendo publicitada como, por ejemplo, los erro-
res cometidos al consignar los nombres de los adquirentes o su estado civil
de forma equivocada, cuando en verdad existen determinados documentos
fehacientes que de modo absoluto pueden probar hechos como el estado
civil o la identificación.

270
Por tanto, para poder rectificar dicho error bastará presentar la soli-
citud de la parte interesada acompañando los documentos que aclaren el
error producido, es decir, la sola presentación de las copias legalizadas de
documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier
otro documento que demuestre indubitablemente la inexactitud registral
que se está publicitando en el asiento registral.
Por su parte, Gonzales Loli señala que
“(...) esos documentos fehacientes, no sean documentos negociales
(…), sino que provengan de fuentes distintas, como los Registros de Iden-
tidad o Registros Civiles, cuya información fehaciente (que hace fe por
sí misma) no depende de un acto negocial, sino de la certificación que le
otorga la entidad pública competente. En tal sentido, los documentos feha-
cientes, no son documentos negóciales, sino documentos en los que no
intervienen las partes de la relación jurídica sustantiva, puesto que, caso
contrario, la voluntad de rectificación debería ser expresada por ellas en
un instrumento público como, p. ej., una escritura pública aclaratoria”(495).
“(…) en el artículo 85 del Reglamento General de los Registros
Públicos se contempla la rectificación amparada en documentos
fehacientes, supuesto en el que procede la rectificación cuando se
refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto
con documentos fehacientes”(496). “Asimismo, de conformidad con el
artículo 85 del citado reglamento, en cuanto la rectificación ampa-
rada en documentos fehacientes, señala que: ‘Cuando la rectifica-
ción se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo
absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte
interesada acompañada de los documentos que aclaren el error pro-
ducido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas
de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil
o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud
registral’”(497).

271
B. Clases de documentos fehacientes modificatorios

Los documentos fehacientes son todos los títulos suficientes que por
sí solo dan mérito a la inscripción de un acto registral, como es el caso de
los instrumentos públicos como la escritura pública, donde está el acuerdo
unánime de todos los interesados en el que reconozcan las imprecisiones
cometidas a causa de la redacción inexacta, o imprecisa o ambigua del
título que dio mérito a la inscripción.
Asimismo, también será documento fehaciente para una futura recti-
ficación las resoluciones judicial, en tanto que los sujetos interesados no
pudieron resolver sus diferencias sobre una inexactitud registral, por lo que
el juez tuvo que dirimir para dar solución al caso.
Caber señalar que los documentos antes mencionados son materia de
inscripción debido al principio de titulación auténtica que considera como
títulos inscribibles los documentos notariales, los documentos judiciales y
los administrativos.
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado una idea sobre docu-
mentos que dan mérito a la rectificación en los términos siguientes:
“Las inexactitudes también pueden rectificarse en mérito a documento
fehaciente.
De acuerdo con el Reglamento General de los Registros Públicos el
título modificatorio puede consistir en:
a) Instrumento Público conforme al Principio de Titulación Autén-
tica contenida en el artículo 2010 del Código Civil y el artículo
III del Título Preliminar de RGRP; instrumento en el que constará
el acuerdo unánime de todos los interesados en el que reconozcan
las imprecisiones cometidas a causa de la redacción inexacta, o
imprecisa o ambigua del título que dio mérito a la inscripción.
b) Por resolución judicial, cuando esta voluntad unánime no puede
conseguirse; siendo en este supuesto el juez, el que dirima esta
controversia”(498).
272
3.3. Rectificación por norma especial: artículo 13 de la Ley N° 27333
La Ley N° 27333 que es una Ley Complementaria a la Ley

N° 26662 –Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial–
para la regularización de edificaciones establece en el artículo 13 los tres
mecanismos (mutuo acuerdo, procedimiento notarial y procedimiento
judicial) de solución para la rectificación de áreas, linderos y medidas peri-
métricas del terreno; cuando existan discrepancias entre el área real del
terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos con los que figuren en la
partida registral del predio puede ser una superposición de áreas de terreno
reflejadas en sus respectivas partidas.
artículo 13 de la Ley N° 27333, en los términos siguientes:
“Por su parte la Ley N° 27333 (Ley Complementaria a la Ley
N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Nota-
rial, para la regularización de Edificaciones) establece en su ar-
tículo 13 lo siguiente: Cuando sea necesario determinar el área,
linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan dis-
crepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas
y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio,
estas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo a los siguientes
procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo: mediante escritura pública suscrita por el pro-
pietario del predio y los propietarios de los predios colindantes,
en los que estos últimos manifiesten su conformidad con el área,
medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda (…).
b) Procedimiento notarial: este procedimiento se aplica siempre que
el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la par-
tida. Cuando el área real es mayor a la registrada procederá este
trámite, siempre y cuando exista una certificación registral de que
la mayor área no se superpone a otra registrada.
c) Procedimiento judicial: procede cuando la rectificación supone
superposición de áreas o linderos o cuando exista oposición de
terceros.
273
De lo que podemos inferir que el ordenamiento jurídico permite el

saneamiento legal de las discrepancias de áreas, linderos y medidas
perimétricas en el caso que sea necesario determinar la existencia
física del predio o cuando existan discrepancias entre la extensión real
y la inscrita, pudiéndose subsanar dicha deficiencia con cualquiera
de los 3 procedimientos que regula. Con relación al saneamiento por
mutuo acuerdo, procede siempre que exista título otorgado por el pro-
pietario del predio y los propietarios de todos los predios colindan-
tes, donde los colindantes manifestarán su conformidad con el área y
medidas perimétricas”(499).
274
CAPÍTULO VI
DERECHO NOTARIAL
Y SUS IMPLICANCIAS EN EL
DERECHO REGISTRAL
I. DERECHO NOTARIAL
1. Concepto
El Derecho Notarial es un conjunto principios y normas jurídicas que

regulan la organización de la función notarial, así como también regula la
forma jurídica y la autenticidad de los instrumentos públicos notariales y
demás hechos, negocios y actos jurídicos que se plasman en los instrumen-
tos públicos, donde el notario público le dota de fe pública.
Asimismo, se considera al Derecho Notarial como un derecho formal,
en tanto que está sujeta la función y actividad notarial a formalidades de
procedimiento y forma, además de establecerse la forma de los actos nota-
riales que como continente yacerán en el instrumento notarial, en el cual
estará contenido el referido acto.
Por otro lado, el Derecho Notarial tiene como una de sus finalidades
dotar de seguridad al instrumento notarial y protegerlo con la fe pública
notarial que firmemente se encuentra atada a la seguridad jurídica. Es decir,
el documento notarial dará tranquilidad, certeza, confianza, certidumbre,
firmeza, etc., del hecho y derecho que contiene el instrumento notarial. De
este modo, el Derecho Notarial cumple una de sus finalidades: la paz social
275
con justicia y legalidad de los derechos que confiere, lo cual es garantía de

validez y permanencia en el tiempo.
Etchegaray y Capuro señala que el Derecho Notarial “(…) estudia,
analiza y sistematiza científicamente los principios, los contenidos y la
naturaleza de la función de los escribanos o notarios y los documentos
emanados de esa actividad. En consecuencia, el Derecho Notarial es una
rama de la ciencia del Derecho que evoluciona como todas las demás. El
principal problema para singularizar una rama de la ciencia del Derecho
es el de su organización en un sistema que explique cómo funcionan soli-
dariamente sus diversos elementos, reconociéndolos como partes de un
todo”(500).
Luis Carral y de Teresa señala que “el Notario no puede, con su sola
intervención, producir el instrumento público: uno por uno, todos sus movi-
mientos están reglados. Necesita sujetarse, antes y después de la firma, a
una serie de normas adjetivas, formales, que en su conjunto definen el
Derecho Notarial como el Derecho Formal; lo que antes que nada quiere
decir: Derecho que en sí es todo, colección de formalidades, esto es, forma
y procedimiento, forma de la forma, y no solo forma de actos y contratos
civiles. La forma de los actos notariales (continente), se nos presenta más
amplia y más compleja, que la forma del acto jurídico o contrato (conte-
nido), que se contenga en el instrumento”(501).
Por su parte, Jiménez Arnau señala que el derecho notarial es un “con-
junto de doctrinas, o de normas jurídicas que regulan la organización de
la función notarial y la teoría formal del instrumento público. Creemos
que en esta fórmula queda contenido el verdadero alcance del Derecho
Notarial, siempre que se entienda el instrumento público en su más amplio
sentido: del modo que queda expresado, el concepto abarca los preceptos
orgánicos y no excluye las actuaciones que constituyen exteriorización de
hechos y no de relaciones jurídicas”(502).
(500) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Derecho Notarial aplicado. Función
Notarial I. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 2011, p. 25.
(501) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 2ª edición, Editorial Porrúa,
México, 1970, pp. 1 y 2.
(502) JIMÉNEZ ARNAU, Enrique. “Introducción al Derecho Notarial”. En: Revista de Derecho Privado,
Madrid, 1944, p. 13.
276

Derecho Notarial, en los términos siguientes:
“(…) El derecho notarial regula las formas para documentar actos jurí-
dicos, por lo que se trata de una normativa de carácter adjetivo y no
sustantivo, centrada en el documento, y no en el acto jurídico (…)”(503).
II. EL NOTARIO
1. Concepto
El notario es un profesional de Derecho que está autorizado para dar

fe pública de los hechos, actos y contratos que ante él otorguen o cele-
bren las personas. Es aquel profesional de Derecho que en forma privada
ejerce una función pública, ya que está autorizado por ley para dar fe de
los hechos, contratos y demás actos extrajudiciales de naturaleza civil y
mercantil.
El notario, al ser un estudioso de las leyes, está autorizado para ase-
sorar a las partes que acuden a él, realizar escrituras públicas y actas, y
sobre todo custodiar los protocolos de la notaría. Asimismo, está obligado
a mantener la neutralidad en los actos celebrados en su despacho por ética
profesional y porque la ley lo señala así.
Por su parte, Becerra Palomino señala que “el notario es un profesio-
nal del derecho que ejerce en forma privada una función pública, espe-
cialmente habilitado para dar fe de los hechos o contratos que otorguen
o celebren las personas, redactar los documentos que soliciten y aseso-
rar a quienes requieran la prestación de su ministerio. Señala además que
esta función pública se ejerce en forma independiente y debe cumplirse en
forma escrupulosamente imparcial”(504).
Soto Armenta señala que el notario “(…) es un profesional del derecho
y funcionario público que colabora en la formación de los actos civiles en

(504) BECERRA PALOMINO, Carlos Enrique. “Configuración histórica del notariado latino”. En: Folio
Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. N° 2, Lima, 2000, pp. 197 y 243.
277
que interviene, los robustece con una presunción de verdad, solemniza, da

forma legal y notoriedad (…)”(505).
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre el notario,
“De conformidad con lo previsto en el Decreto Legislativo
N° 1049, el notario es el profesional del derecho que está autorizado
para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello
formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a
los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los tras-
lados correspondientes. Su función también comprende la comproba-
ción de hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previstos
en las leyes de la materia (…)”(506).
2. La función notarial
2.1. Concepto
El notario público tiene una función notarial que es la de dar fe pública

de los hechos, actos y contratos que se otorgan o se realizan ante él. Es
decir, da fe de los instrumentos protocolares o extraprotocolares que se
están otorgando ante él y lo reviste con calidad de auténtico.
En tal sentido, ejerce una función pública que reside en la formación,
conservación, reproducción y autenticación de los documentos notariales,
en especial la escritura pública, así como también la certificación de fir-
mas, reproducción de hechos.
Por su parte, Gonzales Barrón señala que “la función notarial no sola-
mente consiste en dar forma a un determinado acto o negocio jurídico, sino
además en dar fe de dicho acto. Por tal motivo, la función puede resumirse
en dar forma pública. El término ‘dar fe’ significa imponer como cierta la
narración que el notario hace en el instrumento. Si bien la función nota-
rial se concreta o resume en la autorización del instrumento público, sin
(505) SOTO ARMENTA, Carlos. El notariado y algunas reformas a su ley. Escuela Libre de Derecho,
México, 1945, p. 27.
278
embargo, tal autorización es un punto culminante al cual se desemboca tras

una serie de actos que exige una actividad funcional complementaria”(507).
Para Barragán “la función notarial se cumple en la creación y per-
feccionamiento del instrumento público (…) e implica las actividades de
redactar, conservar y reproducir (copias) las escrituras públicas (…). Pero
con un criterio más amplio (…) puede decirse que lo esencial de la función
notarial es dar fe, conforme a la ley, de los contratos y demás actos extra-
judiciales que pasan ante el notario”(508).
función notarial, en los términos siguientes:
“Mediante la función notarial se faculta a los notarios a dar fe pública
de los actos, contratos y hechos que se realicen ante ellos. La función
notarial se encuentra regulada en el Decreto Legislativo N° 1049
- Decreto Legislativo del Notariado y su Reglamento recogido en el
Texto Único Ordenado aprobado por Decreto Supremo N° 010-2010-JUS.
Debido a la naturaleza de la función notarial –de ser una actividad
de servicio público, que contribuye a la seguridad jurídica del país
mediante el otorgamiento de fe pública a los actos, contratos y hechos
que se realizan–, es que esta actividad se encuentra regulada, tanto
en cuanto a los requisitos que debe reunir la persona que va a otorgar
fe pública (requisitos, deberes y obligaciones), como los documen-
tos que van a recoger los actos, contratos o hechos a constatar. Uno
de estos documentos es la escritura pública, que es un instrumento
público protocolar mediante el cual el notario recoge la realización de
actos jurídicos.
Para la extensión de la escritura pública, el notario debe ceñir su activi-
dad a ciertas pautas, las mismas que se encuentran recogidas en la Sec-
ción Primera del Capítulo II del Título II de la Ley del Notariado”(509).
(507) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo II, 3ª edición, Jurista, Lima,
2012, p. 1173.
(508) BARRAGÁN, Alfonzo. Manual de Derecho Notarial. Temis Librería, Colombia, 1979, p. 11.
279
2.2. Naturaleza jurídica de la función notarial
La naturaleza jurídica de la función notarial es fundamentalmente

otorgar seguridad jurídica, lo cual se realiza a través de la fe pública que
enviste el notario a todos los hechos, actos y contratos que ante él realicen.
Estos mismos actos se realizan por iniciativa de los interesados que ante él
acuden conscientes del conocimiento de los actos y contratos que requie-
ren formalizar notarialmente.
Por su parte, Tambini Ávila señala que la función notarial “se ubica
perfectamente dentro de la teoría de la jurisdicción voluntaria, ya que se
desarrolla dentro del ámbito administrativo, de manera voluntaria, a solici-
tud de parte, sin conflicto de intereses entre los acuden al oficio notarial en
plena libertad, capacidad y conocimiento suficiente del acto que pretenden
formalizar notarialmente. (…) Los interesados acuden de manera volunta-
ria a la instancia notarial, con la finalidad de asegurar sus derechos y esta-
blecer obligaciones en busca de la prevención de litigio y obtención de la
seguridad”(510).
Ávila Álvarez señala que la función del notario “es la de dar fe de cier-
tos actos; y el valor del instrumento el de hacer fe de su existencia y de todo
o parte de su contenido. La vida jurídica –se dice– sería imposible si pudié-
ramos negar o poner en duda todos los actos y contratos cuya celebración
no hubiéramos presenciado. Es preciso arbitrar algún medio para que los
mismos no puedan ser desconocidos o negados por los que en ellos no han
intervenido. Atendiendo a esa necesidad, el poder público, cuando aque-
llos actos se han celebrado en presencia de un ‘testigo público’, impone a
todos la creencia en su certeza”(511).
Al respecto, el Tribunal Registral ha definido un marco concep-
tual sobre la naturaleza jurídica de la función notarial, en los términos
siguientes:
“La naturaleza jurídica de la función notarial es el otorgar seguri-
dad jurídica, a través de la fe pública de la que se encuentran investi-
dos los actos y contratos que ante el notario se realizan. Por ello los
(510) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Manual de Derecho Notarial. 3ª edición, Pacífico Editores, Lima, 2014,
p. 22.
(511) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Derecho Notarial. 6ª edición, Bosch, Barcelona, 1986, p. 19.
280
documentos expedidos en el ejercicio de su función se encuentran pre-

munidos de una serie de formalidades, que permiten otorgar certeza de
su realización en los términos señalados en el mismo. Así, uno de los
instrumentos que mayor formalidad reúne por su carácter solemne es
la escritura pública, instrumento público protocolar que se realiza con
la intervención del notario el que da fe de la realización del acto que se
encuentra contenido en esta”(512).
2.3. Función notarial de los juzgados de paz letrados
Los jueces de los juzgados de paz letrados puede realizar funciones

notariales dentro de su competencia siempre y cuando no exista un nota-
rio público de dentro de los diez kilómetros de distancia del lugar de resi-
dencia de cualquier sujeto solicitante, o en caso que no hay notario por
la vacancia realizada, o en ausencia del notario por más de quince días
continuos.
En tal sentido, dichos jueces toman la función notarial que la ley les ha
otorgado –ello con respecto al artículo 58(513) de la Ley Orgánica del Poder
Judicial–, ya que dicha función de los notarios públicos es de suma impor-
tancia para nuestro sistema jurídico, por lo que el juez referido puede rea-
lizar funciones notariales respecto de las personas, bienes y asuntos de su
competencia.
Sin embargo, la diferencia radica en que las escrituras públicas que
emite el notario público serán llamadas escrituras públicas imperfectas
cuando las emita el juez respectivo; esta diferencia no sucede con las otras
funciones notariales encargadas como la certificación de documentos, fir-
mas, reproducción, etc.
Jiménez Arnau señala que “hay personas que no siendo Notarios
(Jueces, Registradores, Párrocos, Secretarios de Ayuntamiento, Agen-
tes de Cambio, Corredores de Comercio, Diplomáticos, etc.) autorizan

(513) El artículo 58 de la Ley Orgánica del Poder Judicial señala que “los Juzgados de Paz Letrados, cuya
sede se encuentra a más de diez kilómetros de distancia del lugar de residencia de un Notario Público,
o donde por vacancia no lo hubiera, o en ausencia del Notario por más de quince días continuos, tie-
nen además respecto de las personas, bienes y asuntos de su competencia, las siguientes funciones
notariales (…)”.
281
documentos que, por su contenido y efectos, llenan los mismos fines o

funciones que el instrumento público. Por eso, dispersa la función auto-
rizadora instrumental entre múltiples personas y funcionarios (aunque en
la mayor parte de sus aspectos civiles esté encomendada a los notarios)
(…)”(514).
Al respecto, el Tribunal Registral ha definido una opinión sobre la fun-
ción notarial de los jueces de paz letrados en los términos siguientes:
“El artículo 68 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) establece
que los Jueces de Paz tienen las mismas funciones notariales que los
Jueces de Paz Letrados, dentro del ámbito de su competencia. Así, el
artículo 58 de la LOPJ, al regular las funciones notariales de los Jueces
de Paz Letrados, funciones aplicables a los Jueces de Paz conforme al
artículo 68 antes citado, establece lo siguiente: Los Juzgados de Paz
Letrados, cuya sede se encuentra a más de diez kilómetros de distan-
cia del lugar de residencia de un Notario Público, o donde por vacan-
cia no lo hubiera, o en ausencia del Notario por más de quince días
continuos, tienen además respecto de las personas, bienes y asuntos de
su competencia, las siguientes funciones notariales: (…) 3. Legaliza-
ciones.- Legalizar las firmas de un documento cuando el otorgante lo
solicite y se halla en su presencia. Asentar el acta respectiva en el libro
referido en los incisos anteriores y poner constancia en el documento
firmado”(515).
3. Fe pública notarial
La fe pública se trata de una potestad que es delegada por el Estado a

determinados funcionarios o particulares a fin de que revistan de autentici-
dad actos, contratos y situaciones jurídicas. Y cuando el notario público lo
ejerce y declara en su función se llama fe pública notarial.
Esta fe pública notarial es entendida como la aseveración o autentica-
ción que emana del notario con el fin de otorgar garantía de autenticidad y
certeza de los hechos, actos, contratos celebrados en su presencia y con su
intervención. En consecuencia, podemos señalar que la fe pública notarial
(514) JIMÉNEZ ARNAU, Enrique. Ob. cit., p. 223.

282
es una facultad por excelencia que despliega el notario. Y gracias a ella es

que todos los particulares pueden obtener toda la seguridad y garantía de
los actos que se realizan ante él.
Cabe señalar que la fe notarial “obedece, pues, a la necesidad general
de toda prueba, ya que si el derecho objetivo se formula abstracta y condi-
cionalmente, forzosamente su aplicación requiere la prueba del hecho pre-
supuesto en la norma; y la fe notarial satisface esa necesidad porque los
notarios actúan en el instante mismo en que el hecho se produce, a diferen-
cia de los sistemas de prueba en general, que procuran comprobar el hecho,
naturalmente, después de que ocurrió, aprovechando datos o huellas que
generalmente son imperfectos o insuficientes”(516).
Por su parte, Etchegaray y Capurro señalan que la fe pública “se basa
en la autenticidad legal de la fecha, el lugar, la presencia del notario, de
los comparecientes y de los testigos, en su caso, así como de los hechos
que el notario narre como cumplidos por él mismo o que han pasado en su
presencia”(517).
Para Gattari la fe notarial consiste “en la investidura que una persona
tiene para dar fe de ciertos actos. Este aspecto subjetivo se halla limitado
en el espacio y en el tiempo: no tiene valor fuera del instrumento oficial
ni de los actos que deban conocerse; una vez autorizado, la carga de la fe
se concentra exclusivamente en él y la sociedad debe creerlo (…). Quien
ejerce la función lo fija en el instrumento y, al quedar registrado, se espe-
cializa, se cosifica, entra en la dimensión estática. De este modo, y a pesar
de que el instrumento como tal es voz muerta, sigue enviando a quien lo
percibe, su mensaje de verdad y de seguridad embebido en la fe notarial,
sobre cuya base se construye el derecho real y vivido de todos los días, en
una sociedad ordenada”(518).
fe pública notarial, en los términos siguientes:
México, 1970, pp. 60 y 61.
(517) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Derecho Notarial aplicado. Función
Notarial I. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 2011, p. 9.
(518) GATTARI, Carlos Nicolás. Manual de Derecho Notarial. 2ª edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
2008, p. 13.
283
“Los notarios dan fe de los actos y contratos que ante él se celebran.

En virtud de este dispositivo legal, la fe notarial solo alcanza a la cele-
bración del acto jurídico y a su fecha. Entonces, es dicho acto, y no las
circunstancias de los otorgantes del mismo, el que goza de autentici-
dad, es decir, de la cualidad de ser verídico, real, incontrovertible.
Gonzales Barrón coincide con la Sala cuando señala que ‘(…) la fe
pública abarca solo dos hechos concretos: el otorgamiento del acto
jurídico y su fecha’(519) (…)
A tenor de lo señalado, podemos inferir que la fe pública notarial no
comprende la autenticidad o garantía del estado civil declarado por los
contratantes, sino únicamente la certeza sobre la existencia del acto
jurídico celebrado por aquellos ante el notario”(520).
4. Funciones del notario
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado mediante la juris-

prudencia un marco conceptual de la función notarial en los términos
siguientes:
“Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dis-
puesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurí-
dico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie. Como
no podía ser de otra manera, solo bajo el cumplimiento de las normas
pertinentes que rigen la función notarial puede admitirse la fe pública
de los actos jurídicos que contengan los instrumentos públicos.
Sostener lo contrario implicaría poner en riesgo la propia seguridad
jurídica que aparece con la intervención del notario, como responsa-
ble –por delegación del Estado– de dar fe de los negocios jurídicos que
ante él se celebran.
En ese sentido, de los incisos c), d) y h) del artículo 547 del D. Leg.
N° 1049 se desprende que constituye obligación esencial del notario:
(519) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores,
Lima, 2002, p. 611.
284
- Identificar plenamente a los otorgantes del acto.

- Verificar la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan
los otorgantes.
Como puede notarse, estas obligaciones resultan siendo por demás
trascendentes, pues solo identificando plenamente a los otorgantes
podría garantizarse que la manifestación de voluntad haya sido expre-
sada por quienes celebran el negocio jurídico, evitando la suplantación
por tercera persona. Igualmente, solo verificando la capacidad, liber-
tad y conocimiento con que se obligan los otorgantes puede garanti-
zarse que a la fecha de la extensión del instrumento público las partes
hayan tenido capacidad para obligarse y que esta obligación haya sido
asumida de manera libre y con conocimiento de las consecuencias que
ello genera”(521).
5. Responsabilidad notarial por daño a otorgante o terceros
La responsabilidad notarial se basa en el deber jurídico que emana de

una norma –Ley del Notariado– que prescribe una conducta determinada
y a la que se le vincula una sanción por contradecirla toda vez que la fe
pública es una potestad del Estado delegada a los notarios públicos, por lo
que existe un interés de aquel de cautelar su ejercicio.
Por otro lado, dicha contravención de la norma es entendida, como
el “incumplimiento”, el cual no solo comprende la falta de cumplimiento
total de los compromisos asumidos como notario, sino también la demora,
es decir, el retardo o mora en el cumplimiento es una forma del incumpli-
miento, por lo que se puede hablar de los daños compensatorios y daños
moratorios que puede generarse a un tercero.
Cabe señalar, que “debe dejarse establecido (…) que la indemnización
de daños y perjuicios importará la compensación por el desmedro sufrido
en el patrimonio del otorgante del instrumento notarial (daño emergente);
y la utilidad que dicha persona hubiere dejado de percibir (lucro cesante),
a causa del incumplimiento del Notario”(522).

(522) CARNEIRO, José A. Derecho Notarial. 2ª edición, Editora y Distribuidora EDINAF, Lima, 1988,
p. 58.
285
Asimismo, existen distintos tipos de responsabilidad en los que puede

incurrir el notario y surgen los mismos de distintos valores jurídicos y
como protección legal ante su violación. Tal es así que podemos hablar de
responsabilidad notarial: civil, administrativa y penal.
El notario tiene responsabilidad administrativa disciplinaria por el
incumplimiento de esta ley, normas conexas y reglamentarias, estatuto y
decisiones dictadas por el Consejo del Notariado y colegio de notarios
respectivo.
Así como también el notario tendrá responsabilidad civil y penal-
mente de los daños y perjuicios que por dolo o culpa ocasione a las par-
tes o terceros en el ejercicio de su función. Asimismo, las consecuen-
cias civiles, administrativas o penales de la responsabilidad del notario
son independientes y se exigen de acuerdo a lo previsto en su respectiva
legislación.
Por su parte, Gattari señala que sobre el notario “recaen gran cantidad
responsabilidades. ¿En qué se funda tal hecho? Larraud proporciona fun-
damentos cuando dice que “habrá que buscarlos analizando la importancia
de los poderes conferidos y la independencia de ellos respecto de la admi-
nistración, porque el notario asume personalmente todas las atribuciones
inherentes a las potestades de su función. La ley debe exigir responsabili-
dad a quien pudiera burlar la confianza que ha sido depositada al entregarle
tal poder, o si abusara de él, faltando la misión conferida”(523).
Sobre este punto, Etchegaray y Capurro señalan que “la responsabili-
dad nace de la función misma del escribano, que es dar fe, otorgar certeza,
fuerza probatoria y permanencia en el tiempo a los hechos y actos jurídi-
cos que documenta. La responsabilidad notarial nace de esa función del
escribano notarial; es como su contrafigura. La función da lugar a la obli-
gación de responder. Se la considera como un deber, como una garantía
para la sociedad”(524).
(523) GATTARI, Carlos Nicolás. Manual de Derecho Notarial. 2ª edición, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
2008, p. 243.
México, 1970, p. 117.
286
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre la res-

ponsabilidad notarial en los términos siguientes:
“Responsabilidad notarial por daño a otorgante o terceros (…) Es pre-
ciso señalar que, sin perjuicio de la incompetencia del notario para
declarar la invalidez o ineficacia de los instrumentos públicos formali-
zados por él mismo, dicho notario es responsable, civil y penalmente,
de los daños y perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione a las partes o
terceros en el ejercicio de la función, como lo establece el artículo 145
de la LN. De ese modo, el ‘error’ incurrido en el procedimiento nota-
rial que sustenta la ‘anulación’ decretada por el notario (…) se resol-
verá en una indemnización si a consecuencia de la declaración notarial
de adquisición de propiedad por prescripción existe perjuicio alguno
para terceros”(525).
6. Nombramiento del notario
El nombramiento del notario público se da con el ingreso a la fun-

ción notarial cuando los postulantes son evaluados por un jurado califica-
dor y, finalmente, se expide el título de notario público. Todo este proceso
de nombramiento de notario está regido por la Ley de Notario –Decreto
Legislativo N° 1049– y el Reglamento del concurso público de méritos
para el ingreso del notariado.
Asimismo, existe un balotario oficial aprobado por el Ministerio de
Justicia donde se recoge los temas jurídicos que serán materia del examen
escrito y oral.
Todo se va iniciar con la convocatoria a plazas notariales vacantes
o que sean creadas convocadas a concurso bajo responsabilidad por los
colegios de notarios de la república, por iniciativa propia, en un plazo no
mayor de sesenta días calendario de conocer la vacancia o la creación de
la plaza.
En el caso de plaza vacante producida por cese de notario, el con-
curso será convocado en un plazo no mayor de sesenta días calendario
de haber quedado firme la resolución de cese. Asimismo, a requerimiento
(525) Resolución N° 130-2010-TR-T, f. j. 8.
287
del Consejo del Notariado, en un plazo no mayor de sesenta días calenda-

rio del mismo, los colegios de notarios deberán convocar a concurso para
cubrir plazas notariales vacantes o que sean creadas. Transcurrido dicho
plazo sin que se convoque a concurso, el Consejo del Notariado quedará
facultado a convocarlo.
Entonces, realizado el concurso público de méritos ante un jurado cali-
ficador(526) se iniciará con las siguientes etapas: calificación de currículum
vítae, examen escrito y examen oral. Además, cada etapa es eliminatoria
e irreversible.
Los concursos públicos de méritos para el ingreso a la función nota-
rial serán abiertos y participarán los postulantes que reúnan los siguientes
requisitos:
i) Ser peruano de nacimiento.
ii) Ser abogado, con una antigüedad no menor de cinco años.
iii) Tener capacidad de ejercicio de sus derechos civiles.
iv) Tener conducta moral intachable.
v) No haber sido condenado por delito doloso.
vi) Estar física y mentalmente apto para el cargo; y,
vii) Acreditar haber aprobado examen psicológico ante institución desig-
nada por el Consejo del Notariado, ya que dicho examen evaluará los
rasgos de personalidad, valores del postulante y funciones intelectua-
les requeridos para la función notarial.
(526) El artículo 11 de la Ley del Notariado señala que “el jurado calificador de cada concurso público de
méritos para el ingreso a la función notarial, se integra de la siguiente forma:
a) La persona que designe el Consejo del Notariado, quien lo preside
b) El Decano del colegio de notarios o quien haga sus veces.
c) El Decano del colegio de abogados o quien haga sus veces.
d) Un miembro del colegio de notarios designado por su Junta Directiva.
e) Un miembro del colegio de abogados designado por su Junta Directiva. En los colegios de notarios
dentro de cuya jurisdicción exista más de un colegio de abogados, sus representantes ante el jurado
calificador serán nombrados por el colegio de abogados más antiguo.
Los miembros a que se refieren los incisos d) y e) no necesariamente serán integrantes de la junta
directiva. El quórum para la instalación y funcionamiento del jurado es de tres miembros”.
288
Y, finalmente, una vez concluido el concurso público de méritos de

ingreso a la función notarial, el jurado comunicará el resultado al Consejo
del Notariado para la expedición simultánea de las resoluciones ministe-
riales a todos los postulantes aprobados y la expedición de títulos por el
ministro de Justicia.
En caso de renuncia del concursante ganador antes de la expedi-
ción del título, el Consejo del Notariado podrá asignar la plaza vacante al
siguiente postulante aprobado, respetando el orden de mérito del corres-
pondiente concurso. En caso de declararse desierto el concurso público de
mérito para el ingreso a la función notarial, el Colegio de Notarios proce-
derá a una nueva convocatoria.
En esta vista panorámica, el Tribunal Registral ha pronunciado una
opinión sobre las etapas del nombramiento del notario público en los tér-
minos siguientes:
“El ejercicio de la competencia del notario presupone su nombra-
miento válido. Por ello, el artículo 12 de la Ley del Notariado (en ade-
lante, la LN) establece que ‘Concluido el concurso público de méritos
de ingreso a la función notarial, el jurado comunicará el resultado al
Consejo del Notariado, para la expedición simultánea de las resolucio-
nes ministeriales a todos los postulantes aprobados y la expedición de
los títulos por el Ministerio de Justicia’. Legalmente entonces, la reso-
lución del Ministerio de Justicia que expide el título se constituye en el
acto administrativo habilitante para que el notario ejerza las funciones
que la LN le reconoce”(527).
7. Cese del notario
El cargo del notario público puede cesar por las causales establecidas
por el artículo 21 de la Ley del Notariado:
a) Muerte.
b) Renuncia.
c) Haber sido condenado por delito doloso mediante sentencia firme.
289
d) No incorporarse al colegio de notarios por causa imputable a él, den-

tro del plazo establecido por el artículo 13 de la ley.
e) Abandono del cargo, por no haber iniciado sus funciones dentro del
plazo a que se refiere el artículo 15 de la ley, declarada por la junta
directiva del colegio respectivo.
f) Abandono del cargo en caso de ser notario en ejercicio, por un plazo
de treinta (30) días calendario de inasistencia injustificada al oficio
notarial, declarada por la junta directiva del colegio respectivo.
g) Sanción de destitución impuesta en procedimiento disciplinario.
h) Perder alguna de las calidades señaladas en el artículo 10 de la ley,
declarada por la Junta Directiva del colegio respectivo, dentro de los
sesenta (60) días calendarios siguientes de conocida la causal.
i) Negarse a cumplir con el requerimiento del Consejo del Notariado
a fin de acreditar su capacidad física y/o mental ante la institución
pública que este designe. Esta causal será declarada mediante reso-
lución del Consejo del Notariado, contra la cual procede recurso de
reconsideración; y,
j) Inhabilitación para el ejercicio de la función pública impuesta por el
Congreso de la República de conformidad con los artículos 99 y 100
de la Constitución Política.
En el caso de los incisos a), b), c), d) y e) el colegio de notarios comu-
nicará que ha operado la causal de cese al Consejo del Notariado, para la
expedición de la resolución ministerial de cancelación de título.
En el caso de los incisos f) g), h), i) y j) el cese se produce desde el
momento en que quede firme la resolución. Para el caso del inciso k) el
cese surte efectos desde el día siguiente a la publicación de la resolución
legislativa en el diario oficial El Peruano.
En caso de cese de un notario en ejercicio, el colegio de notarios, con
conocimiento del Consejo del Notariado, se encargará del cierre de sus
registros, sentándose a continuación del último instrumento público de
cada registro, un acta suscrita por el decano del colegio de notarios donde
pertenezca el notario cesado.
290

cese del notario, en los términos siguientes:
“(…) Conforme al artículo 21 de la LN regula los motivos del cese del
notario, entre los que se encuentra el haber sido condenado por delito
doloso mediante sentencia firme (inciso d). Asimismo, prevé que en
dicho supuesto, el colegio de notarios comunicará que ha operado la
causal de cese al Consejo del Notariado, para la expedición de la reso-
lución ministerial de cancelación de título. Por tanto, al igual que en
el inicio de las funciones notariales, para el cese de estas en caso de
condena, se requiere de la resolución administrativa del Consejo del
Notariado”(528).
III. LEY DEL NOTARIADO PERUANO
El 26 de julio de 2008 se publicó en el diario oficial El Peruano el

Decreto Legislativo N° 1049 mediante el cual se aprueba Ley del Nota-
riado y derogándose así el abrogado Decreto de Ley Nº 26002 de diciem-
bre de 1992.
Esta nueva Ley del notariado se dio dentro del contexto de la apro-
bación del Tratado de Libre Comercio entre Perú y los Estados Uni-
dos, toda vez que el Congreso delegó facultades legislativas al Poder
Ejecutivo para lograr la facilitación del comercio; la promoción de la
inversión privada; el impulso a la innovación tecnológica, la mejora
de la calidad y el desarrollo de capacidades; y la promoción de las
micro, pequeñas y medianas empresas. El desarrollo del comercio y la
promoción tanto de la inversión privada nacional como extranjera así
como la formalización de micro, pequeñas y medianas empresas deben
contar con una seguridad y publicidad jurídicas que permitan garanti-
zar la cognoscibilidad general de derechos inscribibles o de actos con
relevancia registral, lo que implica la modernización de instituciones
del Estado.
Dentro de estas facultades –señaladas en líneas anteriores– estaba la
elaboración de un proyecto de Ley del Notariado, el cual finalizó con su
291
aprobación en el año 2008. Esta nueva ley, a diferencia del anterior, “bien
pudo concretarse en una reforma parcial de la anterior norma, pues en
gran parte reproduce el contenido precedente en forma casi inalterable; por
tanto, es claro que el legislador ha sido consciente del respeto que le ins-
pira la tradición del notariado, sin que en ningún momento haya pretendido
dar saltos al vacío mediante cambios dramáticos.
Por tanto, debemos reconocer que no estamos ante una reforma radi-
cal, aunque la aprobación de una nueva ley pareciera anunciarlo, sino, por
el contrario, se optó por un camino de modificaciones parciales en temas
que requerían de modernización, aclaración o mejora, pero que no rompe
en lo absoluto con el modelo anterior”(529).
Asimismo, la referida ley reforma algunos puntos del anterior norma,
tal es así como la creación de las plazas notariales, la edad de 75 años como
causal de cese en ejercicio de la función notarial, el notario puede utili-
zar la tecnología de firmas y certificados digitales en relación a su función
notarial, la indicación de la integración de los archivos registrales, etc.(530).
El Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre las omisio-
nes que trae consigo la nueva ley del Notariado, en los siguientes términos:
“Al respecto, es de señalar que algunas exigencias establecidas en
la derogada Ley 1510 no fueron incorporadas por el Decreto Ley
N° 26002, vigente desde el 28 de diciembre de 1992 hasta el 27 de
junio de 2008, fecha que entró en vigencia del Decreto Legislativo del
Notariado, D. Leg. N° 1049. Esta última norma tampoco contempla
las exigencias de consignar la edad ni el conocimiento del idioma cas-
tellano. Aunque, sí se requiere consignar la circunstancia de intervenir
un intérprete en el caso que alguno de los otorgantes ignore el idioma
en el que se redacta el instrumento”(531).
(529) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo II. Ob. cit., p. 1208.
(530) Sobre las reformas que se dio con la nueva Ley del Notariado véase en GONZALES BARRÓN,
Gunther. Ob. cit., p. 1209 y ss.
292
IV. INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL
1. Concepto
El instrumento público notarial es un documento público autorizado o

extendido por un notario en ejercicio de su función por mandato de la ley
o a solicitud de la parte interesada dentro de los límites de su competen-
cia y en estricto cumplimiento de las formalidades de ley. En tal sentido,
la intervención del notario convierte en público exclusivamente el ámbito
sobre el cual recae (hechos, actos, contratos, situaciones jurídicas, etc.) la
fe pública.
Asimismo, el instrumento público notarial está destinado “a servir al
fondo del acto o del negocio jurídico; por eso las circunstancias especia-
les de aquel y de este determinan variaciones en el instrumento mismo,
variaciones que se explican por aplicación del siguiente principio: el ins-
trumento público notarial tiene, respecto del acto o negocio, funciones de
medio a fin; o, en otras palabras, el instrumento se crea para que el acto o
negocio tenga completa realización social y jurídica. Al recibir el notario
una declaración de voluntad, la configura, dándole los lineamientos ade-
cuados para adecuarla a las normas y preceptos legales, y de esa manera
contribuye a que se alcancen el fin o los fines queridos y propuestos por el
otorgante”(532).
Por su parte, Gonzales Barrón señala que “en palabras del civilista
español José Castán Tobeñas, ‘los efectos de la función notarial se sin-
tetizan y resumen en la producción del instrumento público’. Este tipo
de documento tiene la característica fundamental de estar dotado de fe
pública, esto es, de autenticidad. La fe pública implica que la narración
del notario sobre un hecho se impone como verdad, se le reputa cierta”(533).
Etchegaray y Capuro señalan que “los documentos notariales son aque-
llos que el notario produce en el ejercicio de su función. Tienen carácter,
eficacia y validez de instrumento público, por cuanto son autorizados por
(532) BARRAGÁN, Alfonzo. Ob. cit., p. 49.

(533) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., pp. 1240 y 1241.
293
notario, con las formalidades de ley, en ejercicio de sus funciones y den-

tro de los límites de su competencia, tanto material como territorial”(534).
“(…) Por ello es que el artículo 24 de la LN establece que los instru-
mentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en
dicha ley ‘producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de
los hechos y circunstancias que el notario presencie’”(535).
2. Los requisitos de formalidad de los instrumentos públicos

notariales
Los requisitos y demás formalidades establecidos para los instrumen-

tos públicos notariales están indicados en los artículos 23 y ss., de la Ley
del Notariado. Dicha norma señala que los instrumentos públicos notaria-
les deben ser extendidos con caracteres legibles, o en forma manuscrita, o
usando cualquier medio de impresión que asegure su permanencia.
Asimismo, los instrumentos públicos notariales no tendrán espacios
en blanco, ya que estos serán llenados con una línea doble que no per-
mita agregado alguno. Por otro lado, no existe obligación de llenar espa-
cios en blanco, únicamente cuando se trate de documentos insertos o ane-
xos (hayan sido impresos mediante fotocopiado o escaneado), que formen
parte del instrumento público notarial y se realiza bajo responsabilidad del
notario.
Cabe señalar que la norma es muy tajante al indicar que se prohíbe
en los instrumentos públicos notariales raspar o borrar las equivocacio-
nes por cualquier procedimiento. Y mejor señala como solución que las
palabras, letras, números o frases equivocadas deberán ser testados y se
cubrirán con una línea de modo que queden legibles y se repetirán antes
de la suscripción, indicándose que no tienen valor. Además, los interli-
neados deberán ser transcritos literalmente antes de la suscripción, indi-
cándose su validez.
(534) ETCHEGARAY, Natalio Pedro y CAPURRO, Vanina Leila. Ob. cit., p. 197.
294
Respecto a la redacción de los instrumentos públicos notariales se

podrán utilizar guarismos, símbolos y fórmulas técnicas, pero no se podrá
utilizar abreviaturas ni iniciales, excepto cuando figuren en los documen-
tos que se inserten.
Y para finalizar, debemos señalar que la fecha del instrumento y la de
su suscripción, cuando fuere el caso, constarán necesariamente en letras,
así como también deberán constar necesariamente en letras y en número el
precio, capital, área total, cantidades que expresen los títulos valores; así
como porcentajes, participaciones y demás datos que resulten esenciales
para la seguridad del instrumento, ello a criterio del notario.
Por su parte, Ávila Álvarez señala que “el instrumento público ha de
recibir en su seno el acto o negocio que constituya su objeto, y este acto
o negocio, al obtener su reflejo documental, ha de reunir ciertos requisi-
tos que no son de este lugar. Además, el instrumento, como cualquier otro
documento, ha de contener la expresión de la fecha (en sentido amplio de
lugar y tiempo) y la firma con la que los intervinientes asumen presunta-
mente la paternidad del documento y con ello los derechos y obligaciones
que del acto o negocio se deriven, aunque la asunción expresa no suele fal-
tar en los documentos privados ni debe faltar en los públicos (…)”(536).
los requisitos de formalidad de los instrumentos públicos notariales, en los
“El Título II del Decreto Legislativo N° 1049 estableció los requisitos
que debe reunir todo instrumento público protocolar entre los que se
encuentra la escritura pública, así en los artículos 36 y ss se establecie-
ron los requisitos que en general debe reunir todo instrumento público
protocolar, y los artículos 50 y ss los requisitos propios de una escritura
pública. Sin embargo, la omisión de alguno de los requisitos previstos
por la norma no necesariamente origina la nulidad del documento, ya
que ello dependerá si la norma infringida es de orden público o no, para
lo cual será necesario analizar el requisito infringido y su implicancia
en la emisión del documento y en la celebración del acto”(537).
(536) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob. cit., p. 77.

295
3. Expedición de los instrumentos públicos notariales
Los instrumentos públicos notariales son expedidos y autorizados por

el notario en el ejercicio de su función, pero no todos los instrumentos
notariales que expide el notario tienen los mismos efectos legales.
Toda vez que se debe tener en cuenta que los instrumentos que otorga
el notario pueden devenir de los instrumentos públicos notariales proto-
colares (escrituras públicas, actas, etc.) y/o de los instrumentos públicos
notariales extraprotocolores (certificación de reproducción, de firma, etc.)
–esta es una clasificación clásica de los instrumentos públicos notariales–,
pero para su elección, el notario tiene la obligación de advertir a todos los
interesados que le soliciten sobre los efectos legales de los instrumentos
públicos que autorizará.
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre la expe-
dición de los instrumentos públicos notariales en los términos siguientes:
“El artículo 235 del Código Procesal Civil define al documento público
el otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones,
así como la escritura pública y demás documentos otorgados ante o
por notario público, según la ley de la materia.
El artículo 23 del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049, en ade-
lante el D.Leg., establece que son instrumentos públicos notariales los
que el notario, por mandato de la ley o a solicitud de parte, extienda o
autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites de su compe-
tencia y con las formalidades de ley.
No obstante, no todos los instrumentos notariales tienen los mismos
efectos legales. Así, la norma notarial regula los instrumentos públicos
notariales protocolares y los instrumentos públicos notariales extra-
protocolores, siendo obligación del notario advertir a los interesados
sobre los efectos legales de los instrumentos públicos que autoriza y
para el caso de los instrumentos protocolares dejará constancia de este
hecho”(538).
296
4. La declaración de nulidad de los instrumentos públicos notariales
Los instrumentos públicos notariales son nulos cuando se infrinjan las

disposiciones de orden público sobre la materia y las contenidas en la Ley
del Notariado. Ante ello, todo tercero perjudicado podrá solicitar la nuli-
dad del referido instrumento al Poder Judicial, quien es el único órgano
facultado para declarar la nulidad mediante sentencia firme. Y dicha nuli-
dad se dará bajo las mismas reglas del derecho común.
Por otro lado, cabe mencionar que no procede declarar la nulidad
cuando el instrumento público notarial adolece de un defecto que no afecta
su eficacia documental.
Por su parte, Ávila Álvarez señala que “hablar de nulidad del instru-
mento y nulidad del negocio (una de cuyas causas es, en los negocios for-
males, la nulidad del instrumento), y concretarse aquí a la primera. Esta
se produce, como es natural, por la infracción de las normas imperativas
o prohibitivas concernientes a la dación de forma pública notarial a los
negocios. Pero la contravención de estas normas, si unas veces determina
la nulidad total del instrumento, otras solamente causa la nulidad de parte
de él, y aun excepcionalmente puede no producir nulidad alguna sino otro
efecto distinto”(539).
declaración de nulidad de los instrumentos públicos notariales, en los tér-
minos siguientes:
“Competencia para la declaración de invalidez de un instrumento
notarial (…) la suficiencia probatoria del instrumento público acerca
de la realización del acto justifica que el artículo 124 de la LN esta-
blezca que ‘la nulidad podrá ser declarada solo por el Poder Judicial,
con citación de los interesados, mediante sentencia firme’. Lo mismo,
pero con relación a los instrumentos notariales derivados de procedi-
mientos no contenciosos (que es el caso de la usucapión), está previsto
por el artículo 12 de la Ley N° 26002: ‘el documento notarial es autén-
tico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalide’.
(539) ÁVILA ÁLVAREZ, Pedro. Ob.cit., p. 113.
297
El ordenamiento confiere, entonces, competencia exclusiva al Poder

Judicial para que declare la nulidad de un instrumento público derivado
de un procedimiento notarial no contencioso como el de prescripción
adquisitiva de dominio tramitado con arreglo a las Leyes Nºs 27157
y 27333. De ello sigue que el notario que instruyó el procedimiento y
formalizó la escritura no es competente para, una vez extendida esta e
incorporada a su protocolo, anularla, cancelarla, dejarla sin efecto o,
en general, efectuar cualquier declaración que menoscabe la eficacia y
certeza que le reconoce el ordenamiento vigente”(540).
5. Clases de instrumentos públicos notariales
Los documentos notariales se pueden clasificar desde distintas pun-

tos de vista, sin embargo, una categoría clásica de clasificar los documen-
tos notariales es dividirlo en instrumentos públicos notariales protocolar y
extraprotocolar.
5.1. Instrumentos públicos notariales protocolares
A. Concepto
Los instrumentos públicos notariales protocolares son aquellos docu-
mentos protocolares que son los extendidos en los archivos del notario en
un debido orden cronológico con hojas enumeradas a pedido de los otor-
gantes, así como también los que se incorporen al archivo notarial por
exigencia de la ley. Dichos instrumentos se documentan en el protocolo,
esto es, el archivo, y son objeto de conservación y custodia por parte del
notario.
Los instrumentos públicos protocolares son las escrituras públicas,
instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial.
Por su parte, Etchegaray y Capurro señalan que “los documentos pro-
tocolares son los extendidos en las hojas o sellos que constituyen el proto-
colo inicial, así como los que se incorporen a él por exigencia de las leyes
o a pedido de los comparecientes”(541).
(540) Resolución N° 130-2010-TR-T, ff. jj. 3 y 5.

298
Para Gonzales Barrón los instrumentos públicos notariales protocola-

res “son aquellos que se documentan en el protocolo del notario, esto es,
en su archivo cronológico, numerado y foliado de instrumentos, los cuales
son objeto de conservación y custodia por parte del notario. Para la mejor
doctrina, solamente estos son, propiamente, instrumentos públicos”(542).
Al respecto el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
“El artículo 25 del D. Leg. Prevé como instrumentos públicos protoco-
lares, a las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el nota-
rio incorpora al protocolo notarial y que debe conservar y expedir los
traslados que la ley determina.
El artículo 19 de su Reglamento (aprobado por D.S. N° 003-2009-
JUS), establece que la matricidad de los instrumentos públicos proto-
colares, implica que las escrituras públicas, actas, y otros instrumen-
tos notariales extendidos en el Protocolo Notarial, sean llevados bajo
la forma de registro físico en soporte papel, con la sola excepción del
medio magnético en el caso del Registro de Protesto, cuando así se
utilice”(543).
B. Características
Los instrumentos públicos notariales protocolares se caracterizan por-
que ingresan al protocolo del notario y la fe pública que extiende el nota-
rio se da de manera amplia sobre todo el instrumento (fecha del acto, iden-
tidad de los otorgantes, capacidad de los otorgantes, manifestación de
voluntad, etc.).
Por otro lado, el protocolo notarial viene a ser la colección ordenada de
registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los instru-
mentos públicos protocolares. Asimismo, la Ley del Notariado establece
los siguientes registros protocolares que forman el protocolo notarial:
a) De escrituras públicas.
b) De testamentos.
(542) GÓNZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1243.

299
c) De protesto.
d) De actas de transferencia de bienes muebles registrables.
e) De actas y escrituras de procedimientos no contenciosos.
f) De instrumentos protocolares denominados de constitución de garan-
tía mobiliaria y otras afectaciones sobre bienes muebles; y,
g) Otros que señale la ley.
El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las característi-
cas del instrumento público notarial protocolar en los términos siguientes:
“(…) Cabe precisar, que los instrumentos públicos protocolares, se
caracterizan porque se incorporan al protocolo del notario, pudiendo
expedirse, como consecuencia de su incorporación al Registro respec-
tivo, los traslados notariales que el solicitante considere pertinentes
(testimonio, parte notarial y boleta), en estos casos, la fe pública, se
extiende de manera amplia sobre todo el instrumento: fe respecto a la
fecha del acto, fe respecto a la identidad de los comparecientes, fe res-
pecto la capacidad de estos, fe respecto a la manifestación de voluntad
que hayan prestado, fe respecto a la lectura integral del documento y
fe sobre el conocimiento de los efectos jurídicos del acto”(544).
5.2. Instrumentos públicos notariales extraprotocolares
A. Concepto
Los instrumentos públicos notariales extraprotocolares son aquellos
documentos que son creados o documentados fuera del protocolo (archivo)
del notario, por lo que no se custodia dicho documento. Y mejor se entrega
en original a los interesados que los solicitaron, además, dicha atesta-
ción del notario le confiere el carácter de instrumento público al referido
documentos.
Por tanto, tienen fe pública los documentos originarios en tanto el nota-
rio haya atestado sobre el acto, hecho, y otra circunstancia que el notario
300
presencie como es la legitimación de las fechas, símbolos, firmas, repro-

ducción del documento, etc., que haya solicitado el interesado.
Por su parte, Gattari conceptualiza “al documento extraprotocolar
como el que autoriza el notario en original con las formalidades legales o
de práctica, con el fin de certificar sintéticamente por evidencia funcional,
firmas puestas en documentos privados, existencia de depósitos, documen-
tos públicos y privados y otros actos. La evidencia, que se funda en hechos
o circunstancias ocurridos a presencia del notario es la característica de la
certificación, mientras que la evidencia fundada en documentos caracteriza
a los certificados”(545).
Para Gonzales Barrón los instrumentos públicos extraprotocolares
“son aquellos redactados y de autoría de particulares (instrumentos pri-
vados), sobre los que se atesta una certificación notarial determinada res-
pecto de cierto ámbito de la fe pública (legitimación de una fotocopia o de
una firma, etc.)”(546).
los instrumentos públicos extraprotocolares en los términos siguientes:
“Los instrumentos públicos extraprotocolares (actas y certificaciones)
son aquellos que no se incorporan al protocolo, y sobre los que el
manto de la fe pública se circunscribe en forma limitada al acto, hecho
o circunstancia que el notario presencie o le conste por la percepción
sensorial”(547).
B. Clases
Los instrumentos públicos extraprotocolares se dividen en actas y cer-
tificaciones, donde esta última se refiere a actos, hechos o circunstancias
que presencie o le conste al notario por razón de su función. Del mismo
modo, lo ha señalado el Tribunal Registral, en los términos siguientes:
“Al respecto, el artículo 26 del Decreto Legislativo del Notariado
N° 1049 establece que son instrumentos públicos extraprotocolares las
(545) GATTARI, Carlos Nicolás. Ob. cit., p. 169.

(546) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1243.
301
actas y demás certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos

o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de su
función”(548).
V. LA ESCRITURA PÚBLICA
1. Concepto
La escritura pública es el instrumento público protocolar por excelen-

cia, la misma viene a ser un documento autorizado por el notario dentro del
ejercicio de la función notarial, el cual está fijado a los límites de su com-
petencia y a las formalidades exigidas por ley, para dar forma y constituir
la voluntad dictada por interesados solicitantes. Asimismo, dicho docu-
mento matriz es incorporado al protocolo notarial, donde contiene uno o
más actos jurídicos.
El notario da fe pública sobre el acto o contrato que contiene el docu-
mento referido realizando la autenticación del acto, su comprobación y
fijación de los hechos. Dicho profesional del Derecho acomoda la volun-
tad y actividad de las partes para que el contrato se subsuma al derecho en
aras de buscar su validez y eficacia.
Cabe señalar que la escritura pública “(…) sobresale entre los demás
instrumentos públicos. Esta supremacía se explica por cuanto existen ele-
mentos diferenciales que son exclusivos del acto notarial específico. La
mayor diferencia radica en el valor forma”(549).
Por su parte, Gattari afirma que “la escritura pública es todo instru-
mento matriz, cuyo contenido principal es el acto o negocio jurídico; es
autorizado por notario en ejercicio de sus funciones, dentro de los límites
de su competencia y con las formalidades de ley, para darle forma, cons-
tituirlo y eventualmente probarlo. Se menciona el acto o negocio jurídico

(549) GARCÍA CONI, Raúl R. “El porqué de la escritura pública”. En: Derecho Notarial Registral e Inmo-
biliario. Tomo V, Fondo Editorial de Derecho y Economía, Colegio de Escribanos de la Ciudad de
Buenos Aires, Argentina, 2012, p. 286.
302
como contenido principal; también se realizan actos de autenticación,

comprobación y fijación de hechos”(550).
Etchegaray y Capurro señalan que “la escritura contiene una declara-
ción de voluntad, un negocio jurídico que se articula entre hechos y dere-
chos. El notario acomoda la voluntad y actividad de las partes para que el
negocio se adecue al derecho, buscando su validez y eficacia. La firma de
los comparecientes y la autorización del notario hacen vivir simultánea-
mente documento y contrato”(551).
escritura pública en los términos siguientes:
“La escritura pública es un documento protocolar que contiene un
negocio jurídico otorgado en presencia de notario, y que requiere ser
ubicado en el espacio y tiempo en el que se llevó a cabo. Esa es la
razón fundamental por la que se exige la indicación de lugar y fecha
en el instrumento público”(552).
2. Documento que da mérito a la escritura pública: minuta
Para elevar a escritura pública cualquier acto o contrato es por regla

general que se debe presentar una minuta suscrita por un abogado, pero
ello no sucede en todos los casos, ya que hay excepciones a esta regla(553).
Sin embargo, antes es necesario entender qué se entiende por minuta.

(553) El artículo 58 de la Ley del Notariado señala que causales de inexigencia de la Minuta, en los térmi-
nos siguientes no será exigible la minuta en los actos siguientes:
a) Otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del poder.
b) Renuncia de nacionalidad.
c) Nombramiento de tutor y curador en los casos que puede hacerse por escritura pública.
d) Reconocimiento de hijos.
e) Autorización para el matrimonio de menores de edad otorgada por quienes ejercen la patria
potestad.
f) Aceptación expresa o renuncia de herencia.
g) Declaración jurada de bienes y rentas.
h) Donación de órganos y tejidos.
i) Constitución de micro y pequeñas empresas.
j) Hipoteca unilateral; y,
k) Otros que la ley señale.
303
Sobre este último punto nos da la respuesta Manuel Borja Soriano,

quien señala que “la minuta es un documento preliminar, por decirlo así,
en el que se consignan las bases de un contrato o acto que después ha de
elevarse a escritura pública. Puede decirse que el contrato consignado en
minuta, tiene (o puede tener) sus elementos intrínsecos; pero le falta la
forma”(554).
En tal sentido, la minuta es un documento privado que consiste en ser
un borrador o proyecto del acto o contrato, donde las partes se dirigen al
notario público para solicitarle formalmente que eleve a escritura pública
el contrato que han celebrado entre las partes y que está contenida en la
minuta.
Por su parte, Ávila Álvarez señala respecto a la minuta que “en oca-
siones los interesados en el instrumento que va a formalizarse, presentan al
notario un borrador o minuta del acto o contrato de que se trate, para expre-
sar más exactamente, según creen, su voluntad. (…)”(555).
los documentos que dan mérito a elevarse a escritura pública, en los térmi-
nos siguientes:
“El documento que da mérito para la extensión de la escritura pública
es la minuta, por lo que cronológicamente, el primer documento gene-
rado es la minuta, posteriormente se extiende la escritura pública, con-
cluyendo con la suscripción del instrumento por parte de los contra-
tantes y del notario. De lo anterior podemos concluir que la fecha que
sería contradictoria con las otras es la de conclusión de firmas de la
escritura pública, por haberse consignado fecha anterior a la minuta
y a la extensión de la escritura pública. En ese sentido, corresponde a
esta instancia determinar si el error cometido al consignar la fecha de
conclusión de firmas de la escritura pública, impide la inscripción del
título”(556).
(554) CARRAL Y DE TERESA, Luis. Ob. cit., p. 168.

304
3. Estructura de la escritura pública
La estructura de la escritura pública se divide usualmente en intro-

ducción, cuerpo y conclusión, ello “equiparando el instrumento al físico
humano, tenían tres partes: encabezamiento, cuerpo y pie, fracciona-
miento que presentaron algunos notarios y también tratadistas de Dere-
cho Civil”(557).
Por su parte, Jiménez Arnau señala que “la doctrina y la práctica nota-
rial elaboraron una distinción en las diversas partes de la escritura, según
los elementos del acto o del documento a que hacían referencia: León y
Morcillo distinguían cuatro partes (comparecencia, exposición, estipula-
ción y otorgamiento), Fernández Casado añadió a ellas la sanción (…)”(558).
Por su parte, el Tribunal Registral se ha pronunciado sobre la estruc-
tura de la escritura pública en los términos siguientes:
“El Decreto Legislativo N° 1049 (Decreto Legislativo del Notariado)
distingue tres partes en la escritura:
a) Introducción
b) Cuerpo
c) Conclusión”(559).
3.1. Requisitos de las partes de la escritura pública
A. Los requisitos que debe cumplir la introducción de la escritura

pública
En la introducción de la escritura pública el notario debe indicar el
nombre de los otorgantes y la naturaleza del acto jurídico. Asimismo, el
notario debe de cumplir con los requisitos que prescribe el artículo 53 de
la Ley del Notariado para el contenido de la introducción de la escritura
pública, que son los siguientes:

305
a) Lugar y fecha de extensión del instrumento.

b) Nombre del notario.
c) Nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión u ocupación
de los otorgantes, seguida de la indicación que proceden por su propio
derecho.
d) El documento nacional de identidad y los legalmente establecidos para
la identificación de extranjeros.
e) La circunstancia de intervenir en el instrumento una persona en repre-
sentación de otra, con indicación del documento que lo autoriza.
f) La circunstancia de intervenir un intérprete en el caso de que alguno
de los otorgantes ignore el idioma en el que se redacta el instrumento.
g) La indicación de intervenir una persona, llevada por el otorgante, en el
caso de que este sea analfabeto, no sepa o no pueda firmar, sea ciego
o tenga otro defecto que haga dudosa su habilidad, sin perjuicio de
que imprima su huella digital. A esta persona no le alcanza el impedi-
mento de parentesco que señala esta ley para el caso de intervención
de testigos.
h) La fe del notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que se
obligan los otorgantes.
i) La indicación de extenderse el instrumento con minuta o sin ella; y,
j) Cualquier dato requerido por ley, que soliciten los otorgantes o que sea
necesario a criterio del notario.
los requisitos del contenido de la introducción de la escritura pública, en
“De conformidad con el literal c) del artículo 54 del Decreto Legisla-
tivo del Notariado, en la introducción de la escritura pública debe con-
signarse el nombre, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión
u ocupación de los otorgantes; seguida de la indicación que proceden
por su derecho.
306
Asimismo, en el literal a) del artículo 28 del Reglamento del Decreto

Legislativo del Notariado, se establece que en el contenido de la intro-
ducción de la escritura pública, con relación al artículo 54 del Decreto
Legislativo del Notariado, deberá tener en cuenta que respecto del
inciso c), no forma parte de los extremos de la fe pública notarial la
indicación del estado civil, domicilio, profesión u ocupación, que se
regirá por lo manifestado por los otorgantes y/o los documentos por
ellos presentados”(560).
B. Los requisitos que debe cumplir el cuerpo de la escritura pública
El notario debe de cumplir con los requisitos que prescribe el artículo
57 de la Ley del Notariado para el contenido del cuerpo de la escritura
pública, que son los siguientes:
a) La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta
autorizada por letrado, la que se insertará literalmente.
b) Los comprobantes que acrediten la representación, cuando sea necesa-
ria su inserción.
c) Los documentos que los otorgantes soliciten su inserción.
d) Los documentos que por disposición legal sean exigibles.; y,
e) Otros documentos que el notario considere convenientes.
lo que debe contener el cuerpo de la escritura pública, en los términos
siguientes:
“La Ley del Notariado vigente a la fecha de otorgamiento de la escri-
tura pública presentada –Ley 1510– (al igual que conforme al Decreto
Legislativo del Notariado vigente) se requería la firma de letrado en
las minutas que se eleven a escritura pública, en todos los lugares
donde la defensa era cautiva, esto es, en los lugares donde hubiera tres
o más abogados en ejercicio. Asimismo, conforme al artículo 45 de la
307
Ley 1510, el cuerpo de la escritura debía comprender la inserción lite-

ral y completa de la minuta”(561).
C. Los requisitos que debe cumplir la conclusión de la escritura
pública
El notario debe de cumplir con los requisitos que prescribe el artículo
59 de la Ley del Notariado para la conclusión de la escritura pública, el
cual señala que debe expresar la conclusión de la escritura pública los
siguientes puntos:
a) La fe de haberse leído el instrumento, por el notario o los otorgantes,
a su elección.
b) La ratificación, modificación o indicaciones que los otorgantes hicie-
ren, las que también serán leídas.
c) La fe de entrega de bienes que se estipulen en el acto jurídico.
d) La transcripción literal de normas legales, cuando en el cuerpo de la
escritura se cite sin indicación de su contenido y están referidos a actos
de disposición u otorgamiento de facultades.
e) La transcripción de cualquier documento o declaración que sea nece-
sario y que pudiera haberse omitido en el cuerpo de la escritura.
f) La intervención de personas que sustituyen a otras, por mandato,
suplencia o exigencia de la ley, anotaciones que podrán ser marginales.
g) Las omisiones que a criterio del notario deban subsanarse para obte-
ner la inscripción de los actos jurídicos objeto del instrumento y que
los otorgantes no hayan advertido.
h) La corrección de algún error u omisión que el notario o los otorgantes
adviertan en el instrumento.
i) La constancia del número de serie de la foja donde se inicia y de la foja
donde concluye el instrumento; y,
308
j) La impresión dactilar y suscripción de todos los otorgantes así como la

suscripción del notario, con indicación de la fecha en que firma cada
uno de los otorgantes así como cuando concluye el proceso de firmas
del instrumento.
los requisitos de las partes de la escritura pública en los términos siguientes:
“El artículo 54 detalla los requisitos que debe cumplir la introducción,
entre los que se encuentran la fecha de extensión del instrumento. Asi-
mismo, en el cuerpo de la escritura el artículo 57 detalla e debe cons-
tar, entre otros requisitos, la declaración de voluntad de los otorgantes,
contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará literal-
mente, salvo los supuestos enumerados en el artículo 58 en los que no
resulta exigible la minuta. Y los requisitos de la conclusión se encuen-
tran en el artículo 59.
(…) A pesar que en la introducción se debe consignar la fecha de
extensión del instrumento, la norma prevé que en la conclusión se con-
signará la fecha en que concluye el proceso de firmas. Ello en razón
a que, si bien ambas fechas pueden coincidir, puede muy bien suce-
der que el instrumento se extienda en fecha anterior a la fecha en que
se concluye el proceso de firmas. Debe tenerse en cuenta que la sus-
cripción de los comparecientes es una ratificación formal y escrita del
consentimiento inicialmente prestado. Por su parte, la suscripción del
notario –también denominada autorización–, es lo que torna en ins-
trumento público a la escritura. Antes de la suscripción del notario, el
documento existe pero no tiene el valor de un instrumento público.
(…) Ahora bien, el artículo 59 de la Ley del Notariado establece en su
literal j) que en la conclusión de la escritura se expresará los siguien-
tes datos; ‘la impresión dactilar y suscripción de todos los otorgantes
así como la suscripción del notario, con indicación de la fecha en que
firma cada uno de los otorgantes así como cuando concluye el proceso
de firmas del instrumento’”(562).
309
4. Documento que por excelencia que da mérito a la inscripción de

un acto o derecho ante los Registros Públicos
La escritura pública es por excelencia el instrumento público protoco-

lar que da mérito a la inscripción de cualquier acto o derecho inscribible,
la misma es enviada por el notario o cónsul mediante partes notariales o
consulares, los cuales son instrumentos de traslado de la escritura pública.
Asimismo, también dará mérito a la inscripción las escrituras públicas
reguardadas en el Archivo General de la Nación, el cual yace ahí debido al
cese del notario, dichas escrituras públicas serán enviados por el funciona-
rio competente del archivo general de la nación.
Finalmente, la Ley N° 27755 en su artículo 7 ha señalado que da
mérito a la inscripción de un acto o derecho los formularios registrales,
claro con sus respectivas limitaciones.
los documentos que por excelencia dan mérito a la inscripción de un acto o
derecho ante los Registros Públicos, en los términos siguientes:
“En el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) se
establece que cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escri-
tura pública, se presentará el parte expedido por el notario o cónsul, o
el traslado respectivo extendido por el funcionario que conserva en su
poder la matriz (Art. 6). Asimismo, se señala que cuando las inscrip-
ciones se realicen en mérito a formulario registral a que se refiere el
artículo 7 de la Ley N° 27755, la certificación notarial se efectuará de
conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N° 023-2003-
JUS (Art. 7).
(…) Mediante el artículo 7 de la Ley N° 27755, las inscripciones en el
Registro de Predios se realizan en virtud de escritura pública o formu-
lario registral.
El Decreto Supremo N° 007-2004-JUS al reglamentar el artículo 7 de
la ley señaló que la formalidad de los títulos inscribibles prevista en
el segundo párrafo del artículo 7 de la ley, está referida a los actos de
disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de
aquellos que por mandato de ley o por voluntad de las partes deben
310
celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los

que la inscripción solo se efectuará en mérito a esta”(563).
5. Requisitos esenciales de validez de la escritura pública
La jurisprudencia de los fueros registrales han manifestado cierto

requisitos esenciales de validez de la escritura pública así como el lugar
donde se realizó el otorgamiento de la escritura pública, fecha del otorga-
miento, firma de los comparecientes y ciertos requisitos de la conclusión
de la escritura pública.
5.1. El lugar
El lugar de la realización de la escritura pública resulta de suma impor-

tancia, ya que de esa manera se puede ubicar el otorgamiento del instru-
mento, el cual permite verificar si el notario ejerció su función notarial del
territorio (distrito notarial). En tal sentido, el notario tiene “el deber de
residencia que se entenderá cumplido cuando el notario tenga casa abierta
en el lugar que la demarcación señale para su notaría y pernocte habitual-
mente en el territorio de esta”(564).
Sobre este último punto, señala Ávila Álvarez que “el Distrito notarial
es cada una de las partes (compuesta en general por varios términos muni-
cipales) en que se divide el territorio nacional a efectos de determinar el
límite máximo para la válida actuación del notario (…)”(565).
Actualmente, el artículo 4 de la Ley del Notariado señala que la actua-
ción notarial que versa sobre sobre actos de disposición o gravámenes
intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del
notario provincial es nula de pleno derecho.
En tal sentido, no se puede realizar las actuaciones notariales referi-
das a actos de disposición o gravamen de bienes inmuebles ante cualquier
notaria del Perú, ya que necesariamente debe ser el notario del lugar de
domicilio del bien.

311

lugar del otorgamiento del instrumento en los términos siguientes:
“La mención del lugar, en efecto, resulta importante porque de esa
manera se localiza en el espacio el otorgamiento del instrumento, lo
cual permite determinar si el notario actuó dentro del territorio (dis-
trito notarial) en el que goza de competencia, o no; o si el notario
aseveró con certeza respecto al lugar del otorgamiento. Por ejemplo:
si la escritura se otorgó fuera del lugar de competencia, esta es nula
pues fue extendida por sujeto incompetente (en ese lugar). En cambio,
si el notario aseveró que la escritura se otorgó en su oficina y luego
se prueba que ocurrió en otro lugar (por ejemplo: hospital), no habrá
nulidad siempre que esta última localización se ubique dentro de su
ámbito de competencia; en otras palabras, en uno y otro lugar la escri-
tura era válida, y la aseveración errada será motivo solamente de res-
ponsabilidad disciplinaria. La mención del lugar se entiende cumplida
con la indicación más o menos detallada de este (dirección o ubica-
ción del domicilio u oficina en que se llevó a cabo el otorgamiento),
o bien con una simple indicación de ‘en mi oficio notarial’, pues este
se encuentra perfectamente localizado y fiscalizado por los órganos
de vigilancia del notariado, por lo que esta fórmula per relationem no
puede generar duda”(566).
5.2. La fecha
Así como el lugar también la fecha del otorgamiento de la escritura

pública es un requisito esencial de validez de la escritura referida. “Esta
doble designación importa la mención de la ciudad o localidad en que se
extiende el instrumento y, además, del año, mes y día de su otorgamiento.
Ambas indicaciones resultan, dentro del régimen notarial, requisitos esen-
ciales para establecer no solo la validez del instrumento según las leyes del
lugar de otorgamiento, si no para conocer si al tiempo de su expedición, los
otorgantes gozaban de capacidad contractual(567).
Por su parte, Ávila Álvarez señala que “se exige la consignación en
los instrumentos del lugar y año y día del otorgamiento, y el Reglamento

(567) CARNEIRO, José A. Ob. cit., p. 127.
312
señala como requisito de la comparecencia de toda escritura: (…) ‘El día,

mes y año, siendo facultativo agregar otros datos cronológicos, además de
la hora, en los casos en que por disposición legal deba consignarse’”(568).
fecha como requisito esencial de validez del instrumento notarial protoco-
lar, en los términos siguientes:
“Por otra parte, la mención de la fecha se justifica porque el pro-
tocolo notarial es el conjunto de instrumentos ordenados en forma
estrictamente cronológica, lo que haría inadmisible una escritura que
se ubique en forma anterior al orden que le corresponde según su
fecha. Un error de ese tipo conllevaría no solo a presumir la false-
dad de la data, sino que en forma radical ocasionaría la nulidad del
instrumento por infringir una norma imperativa que se sustenta en
la seriedad, corrección y legalidad formal en la configuración de los
documentos que integran el protocolo (art. 45 LN: ‘Los instrumen-
tos públicos protocolares se extenderán observando riguroso orden
cronológico, en los que se consignará el número que les corresponda
en orden sucesivo’). Igual sanción se produce por falta de fecha, ya
que ello priva la eficacia documental a la escritura. Por lo demás, la
ubicación temporal del instrumento también tiene relevancia desde
la perspectiva del derecho sustantivo, tales como la fecha cierta o la
sucesión normativa, entre otros aspectos en donde la fecha de exten-
sión es relevante.
(…) Por tanto, la fecha de extensión de toda la escritura pública, y no
solo de la introducción como erróneamente piensa la registradora, es
de fundamental importancia desde la perspectiva instrumental, pues
resguarda el orden cronológico de los actos, lo que es de primera nece-
sidad para efecto del principio de matricidad que sustenta los instru-
mentos protocolares, sino también para cuestiones propias del derecho
civil”(569).

313
5.3. Firma de la escritura pública
La firma es un requisito esencial de validez de la escritura pública

donde los comparecientes firman. Además, “la ley no exige que la firma
contenga el nombre de quien suscribe, pudiendo tratarse de simples trazos
de fantasía. La finalidad de la firma es vincular un escrito con una persona,
de tal manera que esta asuma la paternidad de aquel, con lo que se objetiva
en el papel la prestación del consentimiento”(570).
“Por su parte, en relación a la firma del instrumento protocolar, exis-
ten dos sistemas en el Derecho comparado: la unidad de acto y la uni-
dad de contexto. Por el primero, los comparecientes y testigos deben
concurrir todos juntos y en forma simultánea a la lectura y firma del
documento. Es el sistema mayoritario en el Derecho comparado, y es
el que rigió en nuestro país hasta el año 1992 por imperio de la Ley
N° 1510, de 1911. Por el segundo, los comparecientes pueden concu-
rrir separadamente a la firma del instrumento, entendiéndose que si
bien no hay unidad de acto en la prestación del consentimiento, sin
embargo, sí hay unidad de contexto por cuanto todos los otorgantes
quieren lo mismo, y prestan su consentimiento sobre idéntico texto
documentado, aun cuando cada uno lo pueda hacer en distintas fechas.
Este es el sistema que rige en nuestro país desde la vigencia de la ante-
rior ley del notariado (Dec. Ley N° 26002, de diciembre de 1992) y de
la actual norma (Dec. Leg. N° 1049).
(…) Dentro del sistema de unidad de contexto se disocian las fechas
de extensión y la de conclusión de firmas del instrumento, pero ello no
quita ni elimina las importantes funciones que cumple la primera data,
tales como permitir la ordenación del protocolo, otorgar fecha cierta y,
además, dilucidar algunos aspectos sustanciales del negocio jurídico
en orden a su validez y eficacia. El derecho notarial regula las formas
para documentar actos jurídicos, por lo que se trata de una normativa
de carácter adjetivo y no sustantivo, centrada en el documento, y no
en el acto jurídico. En tal sentido, la fecha del instrumento es aquella
314
referida a la extensión del instrumento, de conformidad con el artículo

54-a) de la Ley el Notariado”(571).
5.4. En la conclusión de la escritura pública
Los instrumentos públicos notariales tienen una conclusión, la misma

se efectuará después de leído el instrumento ante los otorgantes, quienes
a su vez ratificarán el contenido de la escritura pública que fue leído. Del
mismo modo, el Tribunal Registral ha pronunciado una opinión sobre la
conclusión del de la escritura pública en los términos siguientes:
“En, consonancia con lo indicado, el artículo 59 del mismo D. Leg.
N° 1049 señala que en la conclusión de la escritura pública, el notario
deberá dejar instancia de haberse leído el instrumento por el mismo
notario o por los otorgantes, así como de la ratificación de estos sobre
el contenido de lo expresado en el instrumento.
En suma, solo bajo el cumplimiento de las obligaciones legales antes
referidas se evitará la formalización de un acto jurídico nulo, la que
como resulta natural, no debería acceder al registro, pues admi-
tir lo contrario implicaría afectar la seguridad jurídica que brinda el
registro”(572).
VI. INSTRUMENTOS PÚBLICOS EXTRAPROTOCOLARES:

ACTAS Y CERTIFICACIONES
1. Las actas
1.1. Concepto
El acta es un tipo de instrumento público extraprotocolar que es exten-

dida por el notario, quien a su vez presenciará, oirá o dejará constancia de
un acto, hecho o circunstancia que será representada en la acta, sin que
entre al fondo del asunto. Asimismo, cabe señalar que mediante el acta
se da fe de la realización del acto, hecho o circunstancia, identidad de las

315
personas, objetos, y/o la suscripción del documento, lo cual produce fecha

cierta.
Por otro lado, el acta a diferencia de las reglas ya establecidas por la
Ley del Notariado para la redacción de la escritura pública, aquella (acta)
no tiene reglas para su elaboración.
Etchegaray y Capurro señalan que “en las actas hay un mero hecho
que el notario ve y escucha. No entra al fondo del asunto; lo deja ser como
es. La firma de las partes no es otorgamiento, sino solamente conformidad
con la narración y la lectura que hace el notario”(573).
Tambini Ávila señala que “el acta notarial es el documento público
que contiene la narración de un acontecimiento y en el que a requerimiento
de parte se hace constar un hecho que presencie o le conste al notario”(574).
“Al respecto, el artículo 26 del Decreto Legislativo del Notariado
N° 1049 establece que son instrumentos públicos extraprotocolares las
actas (…) que se refieren a actos, hechos o circunstancias que presen-
cie o le conste al notario por razón de su función”(575).
1.2. Clases de actas
Existen diferentes clases de actas que establece la Ley del Notariado,

tal afirmación deviene en que las clases de actas son regidas por el princi-
pio númerus clausus como los siguientes:
Actas de autorización para viaje de menores; de destrucción de bienes;
de entrega; de juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuacio-
nes corporativas; de licitaciones y concursos; de inventarios; y subastas de
conformidad con el Decreto Legislativo N° 674; de sorteos y de entrega de
premios; de constatación de identidad, a efectos de la prestación de servi-
cios de certificación digital; de transmisión por medios electrónicos de la
(574) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., p. 394.
316
manifestación de voluntad de terceros; y, actas de verificación de docu-

mentos y comunicaciones electrónicas en general.
“El artículo 94 del citado decreto dispone que son actas extrapro-
tocolares las siguientes: a) De autorización para viaje de menores,
b) De destrucción de bienes, c) De entrega, d) De juntas, directorios,
asambleas, comités y demás actuaciones corporativas, e) De licitacio-
nes y concursos, f) De inventarios; y subastas de conformidad con el
Decreto Legislativo N° 674, Ley de Promoción de la Inversión Pri-
vada de las Empresas del Estado, g) De sorteos y de entrega de pre-
mios, h) De constatación de identidad, para efectos de la prestación de
servicios de certificación digital, i) De transmisión por medios electró-
nicos de la manifestación de voluntad de terceros; j) De verificación
de documentos y comunicaciones electrónicas en general; y, k) Otras
que la ley señale”(576).
2. Certificaciones
2.1. Concepto
La certificación es un instrumento extraprotocolar que consiste en

dejar constancia sobre instrumentos privados donde el autor no es el nota-
rio, sino el solicitante, y por medio de su función notarial da fe pública de
la certeza de un hecho, acontecimiento, declaración, la identidad de las
persona, objetos, de la firma de documentos y como efecto confiere fecha
cierta a todos los sucesos mencionados limitándole a un tiempo y espacio.
Por tanto, el notario da fe pública sobre la certeza de la realización
del acto, hecho u otras circunstancias, además de ubicarle una línea en el
tiempo-espacio.
Según Gattari la certificación “es el documento extraprotocolar en que
el notario logra la adveración jurídica de hechos ocurridos a su presencia
mediante su evidencia funcional. La finalidad es que el instrumento tenga
todos los caracteres que le atribuye la fe pública. Algunos son: certificación
317
o legitimación de firmas en documentos privados, recepción de depósitos,

autenticidad de fotografías –distinta de las fotocopias, porque para estas se
produce el certificado–, cargos en escritos”.
Por su parte, Gonzales Barrón señala que las certificaciones “se carac-
terizan porque la actuación notarial se circunscribe a una atestación con-
creta y específica, en cuyo caso, la intervención del notario se hace sobre
un instrumento ajeno a él, del cual no es autor. Esta especialidad de las cer-
tificaciones, hace que se rijan por el principio del númerus clausus, que no
cabe ser extendido por vía analógica”(577).
2.2. Clases de certificaciones
La Ley del Notariado ha establecido númerus clausus las clases de

certificaciones, por lo que la realización de la misma no está a libre arbitrio
del notario y muchos de los sujetos privados.
Entonces, podemos mencionar las siguientes certificaciones: Por la
entrega de cartas notariales; por la expedición de copias certificadas; la
certificación de firmas; la certificación de reproducciones; la certificación
de apertura de libros; la constatación de supervivencia; y, por la constata-
ción domiciliaria.
El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre las clases de certi-
ficaciones, en los términos siguientes:
“(…) son certificaciones: a) La entrega de cartas notariales, b) La expe-
dición de copias certificadas, c) La certificación de firmas, d) La cer-
tificación de reproducciones, e) La certificación de apertura de libros,
f) La constatación de supervivencia, g) La constatación domiciliaria;
y, h) Otras que la ley determine”(578).
A. Certificado de reproducción
La certificación de reproducción o también llamado testimonio por
exhibición es cuando el notario da fe pública de que la fotocopia repro-
ducida por cualquier medio idóneo que le fue presentada de la original es

318
idéntica a esta última, ya que ambos documentos los tuvo a la vista. Dicha
certificación de reproducción de documentos la hará con su firma y sello
señalando en un pequeño texto que la copia que se le presenta guarda abso-
luta conformidad con el original.
Asimismo, el notario público, a su criterio, podrá denegar la certifica-
ción de reproducción que se le solicita cuando la reproducción obtenida del
original o esta misma presente enmendaduras, además, debe dejar constan-
cia de la existencia de aquellas enmendaduras.
Por su parte, Gattari señala que “son instrumentos notariales o auténti-
cos, subordinados esencialmente a las matrices de las cuales dependen; en
consecuencia, encontramos los elemento y requisitos que reproducen. Lo
específico es el concuerda, que tiene las mismas exigencias en cuanto al
sujeto, porque solo pueden ser expedidas por persona competente, el auto-
rizante, su adscripto, el sucesor, el facultado especialmente”(579).
Según Gonzales Barrón en la certificación de reproducción “el notario
da fe de la existencia del documento sin que exista matriz a la cual remi-
tirse, por cuanto simplemente se ha exhibido el original. Este limitadísimo
ámbito de la fe pública hace que la copia legalizada (como se denomina,
comúnmente) no varíe la naturaleza del documento original, ni lo auten-
tique, ni lo certifique desde ninguna perspectiva. Simplemente se trata de
una igualación entre una copia y el original”(580).
certificación de reproducción en los términos siguientes:
“Cabe precisar que en la legalización de reproducciones el notario
interviene en un limitadísimo ámbito de la fe pública, lo que hace
que la copia legalizada no varíe la naturaleza del documento origi-
nal, ni lo autentique, ni lo certifique desde ninguna perspectiva. Sim-
plemente se trata de una igualación entre una copia y el original. El
notario no da fe ni responde por el contenido del documento original,
por lo que las legalizaciones acompañadas no constituyen documentos

(580) GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., pp. 1306 y 1307.
319
fehacientes es decir no se puede tener certeza de lo que se expone en

dichos documentos”(581).
B. Certificación de firmas
La certificación de firmas o legalización de firmas es cuando el nota-
rio certifica, dando fe pública, las firmas que aparecen en los documentos
privados cuando la persona lo haya firmado en su presencia o cuando le
conste de modo indubitable su autenticidad.
La procedencia de la certificación de firmas se da primero con la com-
parecencia de la personas que van a firmar en el documento ante el despa-
cho notarial donde se identificará a cada uno de ellos. Además, pasarán su
huella por el sistema de huellas biométrica que brinda el Reniec para estar
seguros que se trata la misma persona que porta el documento nacional de
identificación. Entonces, podemos señalar no solo da fe el notario de la
firma sino también de la persona firmante.
Asimismo, cabe señalar que la Ley del Notariado señala que carece de
validez la certificación de firma en cuyo texto se señale que la misma se
ha efectuado por vía indirecta o por simple comparación con el documento
nacional de identidad o los documentos de identidad para extranjeros.
Por su parte, Gattari señala que certificaciones de firmas “son verdade-
ras legitimaciones y en ellas se desarrollan las seis operaciones de ejerci-
cio. El notario califica que no haya nada prohibido; lo legaliza, pues debe
registrar algo lícito; si lo tratado exige instrumento público no puede cer-
tificar; igualmente si resulta incompetente. La actividad que más desarro-
lla es la legitimación; imputa el acto de firmar a persona determinada, a
la que individualiza por la fe de conocer; comprueba el texto impositivo;
si hay actuación por otro, legitima el poder; aun justifica el contenido del
documento, porque en un pedido de plano debe legitimar el título del soli-
citante; si viajan menores acredita el ejercicio de la patria potestad.
Por su parte, Giménez Arnau señala que la legalización de firmas
“es una declaración notarial puesta al pie del instrumento privado, en
la que se certifica como auténticas las firmas que allí aparecen, ya sea
porque el notario ha llegado a esa conclusión por conocimiento directo
320
(comparecencia del firmante), o por considerarla idéntica con relación a

otras firmas indubitadas”(582).
certificación de firmas en los términos siguientes: “(…) la certificación
notarial de firmas supone la certificación de su autenticidad, aspecto res-
pecto del cual el notario también da fe”(583).
2.3. Los efectos de la certificación de documentos
Los documentos privados que son de autoría de los sujetos particu-

lares al ser presentados a los despachos de los notarios para la respectiva
certíficación o legalización de firmas, o la reproducción del documento,
o dejar constancia de la fecha de su suscripción, o de los comparecien-
tes, etc., no lo cambia en público. Sin embargo, convierte el documento en
fehaciente con relación a los elementos que se solicitó certificar como, por
ejemplo, la fecha de su otorgamiento.
Por tanto, dicho documento certificado se adquiere fecha cierta, ade-
más de constituir un medio probatorio eficaz y seguro, ya que los interesa-
dos obtienen seguridad jurídica, fe pública, garantía y fecha cierta acerca
de la existencia de determinado instrumento o de la autenticidad de la
firma puesta en él, lo que constituye prueba plena, oficial y eficaz frente a
terceros(584).
Al respecto, el Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre los
efectos de la certificación de documentos en los términos siguientes:
“Así, resulta necesario señalar que, con la finalidad de acreditar hechos
o circunstancias relevantes en la calificación de los actos sujetos a ins-
cripción, esta instancia consideró pertinente aplicar la normativa pro-
cesal que regula el tema de los documentos, específicamente la norma
por la cual se determina en qué supuestos un documento privado
adquiere fecha cierta, aspecto regulado en el artículo 245 del Código
Procesal Civil, en los términos siguientes: “Artículo 245.- Fecha
(582) GIMÉNEZ ARNAU, Enrique. Derecho Notarial. Universidad de Navarra, Pamplona, 1976, p. 801.
321
cierta.- Un documento privado adquiere fecha cierta y produce efica-

cia jurídica como tal en el proceso desde: 1. la muerte del otorgante;
2. la presentación del documento ante funcionario público; 3. la pre-
sentación del documento ante notario público, para que certifique la
fecha o legalice las firmas; 4. la difusión a través de un medio público
de fecha determinada o determinable; y 5. otros casos análogos. Excep-
cionalmente, el juez puede considerar como fecha cierta la que haya
sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción”.
(…) Es pertinente puntualizar que, conforme señala expresamente el
artículo 236 del CPC, el documento privado legalizado o certificado
no lo convierte en público; sin embargo, se convierte en documento
fehaciente con relación a la fecha de su otorgamiento. Asimismo, la
certificación notarial de firmas supone la certificación de su autentici-
dad, aspecto respecto del cual el notario también da fe”(585).
VII. TRASLADOS INSTRUMENTALES
1. Concepto
Los traslados notariales se realizan una vez efectuados por el notario

cualquiera de los actos inherentes a su función notarial (como escrituras
públicas, protocolizaciones, etc.). Es decir, la última etapa de la actividad
notarial recae en el traslado de los instrumentos públicos notariales que se
encuentran archivadas a su protocolo.
En tal sentido, podemos definir el traslado como la entrega de la copia
auténtica certificada de lo que consta en la escritura pública o acta matriz
que aparece en el registro notarial. Además, el traslado instrumental puede
darse en testimonio, boletas y partes notariales; y mediante ella el notario
accede al petitorio de cualquiera de los interesados que celebraron el acto
o contrato ante él.
Los traslados notariales se podrán realizar en formato digital o medios
físicos que contengan la información del documento matriz de manera
322
encriptada y segura y que hagan factible su verificación a través de los

mecanismos tecnológicos disponibles.
Cabe señalar, que el notario expedirá, bajo responsabilidad, los refe-
ridos traslados a todos los que soliciten los instrumentos públicos notaria-
les que hubiera autorizado en el ejercicio de su función. Además, de estar
facultado a expedir las copias certificadas de las minutas que se encuen-
tren en su archivo notarial.
Por su parte, Tambini Ávila señala que “son traslados instrumenta-
les las transcripciones certificadas que expide el notario de los instrumen-
tos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su fun-
ción y que se encuentran archivadas a su protocolo. El contenido de estos
es exacto al que consta en la escritura pública o acta matriz que conserva
el notario”.
El Tribunal Registral ha emitido una opinión sobre los traslados ins-
trumentales, en los términos siguientes:
“Respecto a los instrumentos provenientes de sede notarial, se utiliza
el término ‘traslados’ que es el empleado por el Decreto Legislativo
del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049), para el caso de los ins-
trumentos públicos protocolares, que son aquellos a los que se refiere
el principio de titulación auténtica. Para la inscripción de estos instru-
mentos públicos notariales serán de aplicación las previsiones estable-
cidas por la Sección Quinta del Decreto Legislativo del Notariado, que
regula la expedición de los traslados de los mismos. Así, el artículo 82
de dicha ley establece que el notario podrá expedir testimonio, boleta
y partes a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que
hubiera autorizado en el ejercicio de su función”(586).
2. Clases de traslados instrumentales
Los traslados instrumentales se pueden clasificar en testimonios, bole-

tas y partes notariales, pero en realidad estos constituyen copias certifica-
das porque son autorizadas por el notario que garantiza su conformidad
con el documento original o matriz.
323
2.1. Testimonios
El testimonio es la copia íntegra del instrumento público notarial

donde el notario da fe pública sobre su identidad con la matriz, la indica-
ción de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito
por los otorgantes y autorizado por él. Además, existe un conjunto de ele-
mentos particulares que garantizan la autenticidad del testimonio tales que
el notario lo autorice con su sello y firma y, además, la rúbrica que exten-
derá en cada foja.
Asimismo, el notario debe indicar la cantidad de copias que expide y
el número que corresponde a la última, las cuales anotará en la parte final
del testimonio en la cláusula se suscripción. Y la expedición del testimonio
se da a solicitud de los otorgantes y constituye prueba plena de la realiza-
ción del acto jurídico que contiene la escritura pública o el acta protocolar.
Por su parte, Pelosi señala que “es el documento en que el notario
reproduce con distintas palabras o resume con criterio selectivo el conte-
nido de documentos matrices y de documentos agregados al protocolo o
bien afirma o niega determinados extremos que surgen de esos elemen-
tos documentales o de otros que se hallan en su poder o custodia (…)”(587).
Para Tambini Ávila señala que “el testimonio contiene la transcrip-
ción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de
su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la
constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él,
rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma,
con la mención de la fecha en que lo expide a excepción de que sea emi-
tido por medio magnético”(588).
“El testimonio contiene la transcripción íntegra del instrumento
público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la
matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia
de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubri-
cado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la
(587) PELOSI, Carlos. El documento notarial. Astrea, Buenos Aires, 1980, p. 284.
(588) TAMBINI ÁVILA, Mónica. Ob. cit., pp. 374 y 375.
324
mención de la fecha en que lo expide (artículo 83 del Decreto Legisla-

tivo del Notariado)”.
2.2. Boletas
La boleta es un resumen del contenido del instrumento público nota-

rial original “escritura pública” inserto en el registro notarial, o la trans-
cripción; nos urge aclarar que puede contener, además, la transcripción de
las cláusulas o términos que el interesado solicite y que expide el notario,
con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico,
fecha y foja . Además, la boleta llevará la designación de nombres, mate-
ria, fecha, folio del registro y, finalmente, la firma del notario que autoriza.
Asimismo, cuando el notario lo considere necesario agregará cual-
quier referencia que dé sentido o complete la transcripción parcial solici-
tada y transportada en el boleto. Usualmente, se solicita la boleta sobre el
resumen del acto o cláusula solicitada que las requieren.
Por su parte, Tambini Ávila señala que la boleta expresará un resu-
men del contenido del instrumento público notarial o transcripción de las
cláusulas o términos que el interesado solicite y que expide el notario,
con designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico,
fecha y foja donde corre, y la constancia de encontrarse suscrito por los
otorgantes y autorizado por él, rubricada en cada una de sus fojas y expe-
dida con su sello y firma, con mención de la fecha en que la expide. El
notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que
dé sentido o complete la transcripción parcial solicitada”(589).
Al respecto, el Tribunal Registral ha pronunciado sobre la boleta nota-
rial en los términos siguientes:
“(…) analicemos la boleta notarial. Al respecto, el artículo 84 del
Decreto Legislativo del Notariado, preceptúa: ‘La boleta expresará
un resumen del contenido del instrumento público notarial o trans-
cripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que
expide el notario, con designación del nombre de los otorgantes, natu-
raleza del acto jurídico, fecha y foja donde conste y la constancia de
325
encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricada

en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención
de la fecha en que la expide. El notario, cuando lo considere necesa-
rio, agregará cualquier referencia que dé sentido o complete la trans-
cripción parcial solicitada’”(590).
2.3. Parte
El parte notarial es por excelencia un traslado de instrumento nota-

rial que da mérito a la inscripción de un acto o derecho ante los regis-
tros públicos; esta misma contiene la transcripción íntegra del instru-
mento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la
matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse sus-
crito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus
fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que
lo expide.
Este traslado instrumental se expide a pedido de los otorgantes y
consta en la conclusión de la minuta que dio origen a la formalización
notarial del acto jurídico que se celebra, o en caso cuando así lo requiera
los sujetos celebrantes para la respectiva presentación del parte ante los
registros públicos.
Tambini Ávila señala que el parte “contiene la transcripción íntegra
del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad
con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse
suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de
sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha que
lo expide”(591).
parte, en los términos siguientes:
“(…) el parte contiene la transcripción íntegra del instrumento público
notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la
indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por

326
los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas
y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo
expide”(592).
3. Diferencias de los traslados notariales
El testimonio y partes son similares a diferencia de la boleta toda vez

que el testimonio y el parte tienen de forma íntegra todo la transcripción de
la escritura pública que consta en el archivo notarial, por así decirlo, ya que
en la boleta consta de forma parcial el contenido del referido documento
que obra en el registro notarial al ser un resumen.
Asimismo, los testimonios siempre son expedidos o entregados a los
sujetos celebrantes de un acto o contrato, y la misma da fe de lo celebrado
por el notario dentro de la función notarial. En cambio, la boleta es solo
el resumen de alguna parte del documento protocolar que contiene el refe-
rido acto o contrato, esto es, cláusulas de precios, de cargas, obligaciones
de las partes, etc. Y para finalizar, los partes son expedidos por una senci-
lla razón: la de ser presentados ante los registros públicos para su respec-
tiva inscripción.
las diferencias de los traslados notariales, en los términos siguientes:
“Así, advertimos que tanto el testimonio como el parte constituyen
traslados integrales del instrumento público notarial (…) la boleta a
diferencia del testimonio y el parte, constituye un traslado notarial par-
cial respecto de las cláusulas o términos que el interesado solicite; pre-
cisando el nombre de los otorgante, naturaleza del acto jurídico, fecha
y foja donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los com-
parecientes y autorizado por el notario, rubricada en cada una de sus
fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que
lo expide”(593).

327
4. Traslado que da mérito a la inscripción ante los registros públicos
El traslado instrumental que por excelencia da mérito a la inscripción

de un acto o derecho que está contenido en la escritura pública que fue pro-
ducto de la actuación del notario es el parte notarial.
Este mismo dará mérito a la inscripción ante los registros de predios
y demás registros. Así también se ha pronunciado el Tribunal Registral, en
“Corresponde analizar si este traslado tiene mérito suficiente para
acceder al Registro de Predios.
El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios –aprobado
por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públi-
cos N° 097-2013-SUNARP-SN– dispone en su artículo 6 lo siguiente:
‘Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública,
se presentará el parte expedido por el Notario o Cónsul, o el traslado
respectivo extendido por el funcionario que conserva en su poder la
matriz’.
Se desprende del citado artículo que el parte notarial es el traslado idó-
neo para proceder a la inscripción de los actos contenidos en la escri-
tura pública en este Registro”(594).
VIII. PARTES NOTARIALES
1. Formalidad de los partes notariales
Si bien es cierto que por el principio de titulación auténtica solo los ins-
trumentos públicos dan mérito para su inscripción, pero ellos solo podrán
fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o fun-
cionario público, quien conservará en su poder la matriz.
Podemos observar que en el registro de predios, así como el regis-
tro de mandatos y poderes necesariamente solo se hace su admisión por
un traslado instrumental, esto es, parte notarial, solo a presentación del
328
notario. Entonces, existe una formalidad de presentación de los partes

notariales, que será solo un vehículo exclusivo para el traslado de los
instrumentos notariales protocolares, los cuales se encuentran provis-
tos de una matriz.
formalidad de los partes notariales en los términos siguientes:
“En cuanto a la formalidad del documento notarial que accede al
Registro, si bien el artículo 2010 del Código Civil establece que la
inscripción se hace en virtud de instrumento público, el artículo 9 del
Reglamento General de los Registros públicos prevé que cuando las
inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, solo podrá
fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por notario o fun-
cionario público autorizado de la institución que conserve en su poder
la matriz, salvo disposición en contrario.
En el mismo sentido, la sétima disposición complementaria, final y
transitoria del mismo D. Leg. establece que la presentación ante el
Registro de Predios y el Registro de mandatos y poderes se efectuará
mediante partes notariales.
El artículo 85 del D. Leg. señala que el parte notarial contiene la trans-
cripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el
notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la
constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por
él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma,
con la mención de la fecha en que lo expide.
Tenemos entonces que los partes notariales solo son extendidos para
el traslado de los instrumentos notariales protocolares, los mismos que
se encuentran provistos de una matriz, lo que no sucede con el poder
fuera de Registro, de acuerdo a lo sustentado en el presente análi-
sis, por lo tanto no contiene la formalidad establecida legalmente para
acceder al Registro”(595).
329
2. Presentación cautiva de los partes notariales
2.1. Concepto
La presentación cautiva de los partes notariales se refiere a que solo el

notario ante quien se otorgó la escritura pública puede presentar los títu-
los, por sí mismo o a través de sus dependientes acreditados, pero ello
está dedicado exclusivamente a los títulos presentados en los Registros
de Predios, así como el Registro de Mandatos y Poderes, según prescribe
en la sétima disposición complementaria, transitoria y final de la Ley del
Notariado.
Asimismo, agrega dicha norma que excepcionalmente, a solicitud y
bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser pre-
sentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes.
En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nom-
bre completo y número de documento de identidad de la persona que se
encargará de la presentación y tramitación de dicho parte así como la pro-
cedencia legítima del mismo.
la presentación cautiva de los partes notariales en los términos siguientes:
“Para la presentación de partes notariales a que hace referen-
cia la Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del
D. Leg. N° 1049, se realice en el mismo parte notarial y no en una hoja
separada.
El 26 de junio de 2008 se publicó en el diario oficial El Peruano el
Decreto Legislativo N° 1049, ‘Decreto Legislativo del Notariado’.
Conforme a su novena disposición complementaria, transitoria y final,
dicha norma entró en vigor al día siguiente de su publicación. El nuevo
Decreto Legislativo del Notariado derogó el Decreto Ley N° 26002,
anterior Ley del Notariado.
La sétima disposición complementaria, transitoria y final del nuevo
Decreto Legislativo del Notariado establece:
‘Sétima.- La presentación de partes notariales a los Registros de Pre-
dios, de Mandatos y Poderes en las oficinas registrales, deberá ser
330
efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus

dependientes acreditados. Luego de la presentación, el notario podrá
entregar la guía de presentación a los interesados a fin de que este con-
tinúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgan-
tes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por per-
sona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario
al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y
número de documento de identidad de la persona que se encargará de
la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legítima
del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo
responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte
notarial y la debida procedencia. Las oficinas registrales en estos casos
no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios y
títulos registrales’”(596).
2.2. Formalidad de presentación de títulos ante el Registro de Predios

y el Registro de Mandatos y Poderes
La presentación cautiva de títulos para los Registros de Predios y de

Mandatos y Poderes exige la formalidad de que la presentación deba efec-
tuarla el notario ante el que se otorgó el instrumento o sus dependientes
acreditados. Como excepción a esta regla se ha establecido que los partes
podrán ser presentados por persona distinta al notario, para lo cual se con-
signará en el mismo parte el nombre y el número del documento de identi-
dad de la persona que efectuará la presentación.
Cabe señalar que dicha regla general de formalidad de presentación
de los referidos títulos se da de forma cabal a partir del 27 de junio de
2008, fecha en la cual entra en vigencia la sétima disposición complemen-
taria, transitoria y final de la Ley del Notariado. Entonces, aunque se trate
de traslados notariales expedidos con anterioridad a su vigencia también
deberán presentar en dicha formalidad.
331

formalidad de presentación de títulos al Registro de Predios y al de Man-
datos y Poderes en los términos siguientes:
“Formalidad para la presentación de títulos al Registro de Predios y
al de Mandatos y Poderes (…) La Sétima Disposición Complementa-
ria, Transitoria y Final de la LN ha sido interpretada de modo gene-
ral por este Tribunal y con carácter vinculante, en el sentido que ‘(…)
se aplica a los títulos que se presenten ante el Registro de Predios y
Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró en vigor:
27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados notariales expe-
didos con anterioridad a su vigencia’”(597).
2.3. Excepcionalidad de la entrega del parte notarial por el notario

público
La excepcionalidad de la regla general de que solo el notario ante

quien se otorgó el instrumento o sus dependientes podrán presentar los
títulos que van dirigidos al Registro de Predios y al de Mandatos y Pode-
res, está dada por la legitimación que enviste al notario al autorizar que un
tercero lo presente, en tanto que se consigne a la persona y su número de
documento de identidad al final del parte indicando que se encargará de su
presentación y tramitación, y este investimento lo debe realizar el notario
al momento expedir el parte.
la excepcionalidad de la entrega del parte notarial por el notario ante los
registros de predios y al registro de mandatos y poderes, en los términos
siguientes:
“Como puede apreciarse, la norma citada en el numeral precedente
regula –de manera imperativa–, el modo de presentación ante los
Registros de Predios y de Mandatos y Poderes, de los traslados nota-
riales. Así, la norma establece que el traslado notarial que dará mérito
a inscripción será el parte notarial. Dispone expresamente que no se
admita, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios.
332
La norma regula también quiénes se encuentran legitimados para pre-

sentar los partes notariales: el notario ante quien se otorgó el instrumento o
sus dependientes autorizados. Excepcionalmente, podrán ser presentados
por la persona cuyo nombre y número de documento de identidad se con-
signe al expedirse el parte, indicando el notario que se trata de la persona
que se encargará de la presentación y tramitación del parte”(598).
Asimismo, agrega dicho Tribunal que
“Igualmente, en el artículo 36 del TUO del Reglamento del Decreto
Legislativo N° 1049 aprobado por Decreto Supremo N° 010-2010-
JUS y publicado en el diario oficial El Peruano el 23/07/2010, se
señala que con relación a la presentación de partes del Archivo Gene-
ral de la Nación, Archivos Departamentales, o de Oficinas Consulares,
en el Registro de Predios y Mandatos y Poderes, cada una de estas ofi-
cinas deberá señalar en los partes correspondientes la persona que tra-
mitará la presentación del título.
Como se puede apreciar de la citada norma tratándose de partes expe-
didos por Oficina Consular, se debe señalar en el referido parte la per-
sona que tramitará la presentación del título”(599).
2.4. El objetivo de la presentación cautiva de los partes notariales in-

gresados al Registro de Predios y al de Mandatos y Poderes
El objetivo de la presentación cautiva de los títulos presentados ante

el Registro de Predios y al de Mandatos y Poderes, contenido en la sétima
disposición complementaria, transitoria y Final de la Ley del notariado,
es impedir la presentación al Registro de partes notariales falsos o partes
auténticos adulterados luego de ser expedidos; por tal motivo, se dispone
que la presentación sea efectuada únicamente por el notario o sus depen-
dientes acreditados y, excepcionalmente, por el solicitante debidamente
identificado.

333

objetivo de la presentación cautiva de los referidos partes notariales en los
“La norma bajo comentario tiene por objeto reducir la presentación
ante las oficinas registrales de traslados notariales falsificados. Al
restringir el número de personas legitimadas para presentar los par-
tes notariales (de ordinario, solo el propio notario o sus dependientes
autorizados), se reducen sensiblemente las posibilidades de presen-
tación de partes notariales falsificados. Si bien excepcionalmente se
permite que personas distintas presenten los partes, en el propio parte
el notario debe consignar el nombre y documento de identidad del
autorizado”(600).
5. Efectos del cese del notario en la entrega del parte notarial
5.1. Apreciación general
La Ley del Notariado ha establecido diversas causales (muerte, renun-

cia, condena por delito doloso, etc.) para el cese del notario, pero la pre-
gunta es: ¿Qué sucede con los archivos notariales al cese de la función
notarial? Todo el archivo referido pasa a poder del Archivo General de la
Nación, el cual es una entidad pública encargada de la conservación, cus-
todia y eventualmente de la expedición de los traslados instrumentales de
los documentos matrices que yacen en el archivo notarial.
“Una vez que el notario cesa en sus funciones, todo su archivo pasa
a poder de una entidad pública encargada de su conservación, custo-
dia y eventualmente de la expedición de los traslados instrumentales.
Por lo tanto, el funcionario del Archivo General de la Nación cumple
funciones similares a la del notario al expedir los traslados de los ins-
trumentos públicos notariales para su inscripción en los Registros de
Predios y de Mandatos y Poderes, razón por la que resulta de aplica-
ción a la expedición de dichos traslados la regla contenida en la Sétima
334
Disposición Complementaria. Transitoria y Final del Decreto Legisla-

tivo N° 1049”(601).
5.2. Expedición de los instrumentos notariales al cese del notario
El cese del notario genera que todos sus archivos notariales pasen al
Archivo General de la Nación, que resguardará cautelosamente los instru-
mentos públicos notariales que contiene el referido archivo. En tal sentido,
esta entidad estará facultada para cumplir funciones similares a la del nota-
rio, ello en referencia a la solicitud de terceros interesados que requieren
que se les expida los traslados de los instrumentos públicos notariales que
resguardan para la respectiva inscripción en los Registros Públicos.
En tal sentido, podemos señalar que el funcionario competente del
Archivo General de la Nación será el facultado para cumplir la función
señalada en líneas anteriores.
“La presentación de partes de una escritura pública de compraventa
que se encuentra en el Archivo General de la Nación por haber cesado
el Notario, en este supuesto, el parte no es expedido por el notario ante
quien se otorgó la escritura pues la misma ya no se encuentra bajo
su custodia, sino por funcionario del Archivo General de la Nación
(…)”(602).
5.3. Formalidad de la presentación de los partes notariales
La formalidad en la presentación de partes que son originados del

Archivo General de la Nación, o de los Archivos Departamentales, o de
las Oficinas Consulares para el Registro de Predios, así como del Registro
de Mandatos y Poderes se regirá del mismo modo en que sucede cuando el
notario público delega a un tercero para su presentación y su trámite.
En tal sentido, los funcionarios públicos competentes de las oficinas
antes mencionadas deberán señalar en los partes respectivos la persona que
presentará y tramitará la presentación del título requerido.

(602) Ídem.
335

“El Reglamento del Decreto Legislativo N° 1049, aprobado mediante
D.S. N° 003-2009-JUS7 al establecer en el segundo párrafo del ar-
tículo 36, que ‘Para la presentación de partes del Archivo General de
la Nación, Archivos Departamentales, o de las Oficinas Consulares, en
el Registro de Predios y Mandatos y Poderes, cada una de estas ofici-
nas deberá señalar en los partes correspondientes la persona que tra-
mitará la presentación del título’”(603).
IX. LOS COLEGIOS PROFESIONALES
1. Concepto
Los colegios profesionales son instituciones autónomas con persona-

lidad de Derecho Público, esto quiere decir que tienen independencia en
el ejercicio de sus funciones y son regidos por sus propios miembros y por
sus respectivos estatutos. Dichas instituciones tienen un reconocimiento
oficial del Estado, ya que son creadas por ley.
En este sentido, tener personalidad de Derecho Público permitirá a
los referidos colegios tener funciones públicas como la iniciativa en la for-
mación de las leyes, plantear acciones de inconstitucionalidad, etc., como
lo señala el artículo 107 de la Constitución Política: “El Presidente de la
República y los Congresistas tienen derecho a iniciativa en la formación
de leyes. También tienen el mismo derecho en las materias que les son pro-
pias los otros poderes del Estado, las instituciones públicas autónomas, los
Gobiernos Regionales, los Gobiernos Locales y los colegios profesiona-
les (…)” (la negrita es nuestra).
En ese sentido, el Tribunal Registral ha emitido opinión sobre los cole-
gios profesionales:
“Los Colegios Profesionales son reconocidos en el artículo 20 de la
Constitución Política del Perú, como instituciones autónomas con
personalidad de derecho público. Indica además, que la ley señala
336
los casos en que la colegiación es obligatoria. La autonomía que le

otorga la Constitución implica la potestad para regirse mediante nor-
mas y órganos de gobierno propios, actuando con independencia den-
tro del marco de la ley, estando facultado para elegir por sí solos a sus
representantes”(604).
2. El colegio de notarios
2.1. Concepto
Los colegios de notarios son personas jurídicas de Derecho Público

creados por ley y que se instituyen en cada distrito notarial, además, su
funcionamiento se regula por su estatuto único, que fue aprobado por el
Decreto Supremo N° 009-97-JUS.
Asimismo, cabe mencionar que dentro de las funciones del colegio de
notarios tenemos la vigilancia directa del cumplimiento por parte del nota-
rio de las leyes y reglamentos que regulen la función. Además, de velar por
el decoro profesional, el cumplimiento del Código de Ética del notariado y
acatamiento de la ley, normas reglamentarias y conexas así como el esta-
tuto del colegio.
Y con respecto, “al tema gremial y corporativo, corresponde a los
Colegios de Notarios, el ejercicio de la representación gremial, promo-
ver la eficacia de los servicios notariales, llevar un registro de sus miem-
bros, convocar a concurso público cuando haya vacantes, absolver consul-
tas y emitir informes que le soliciten los Poderes Públicos y sus miembros,
autorizar las vacaciones y licencias, administrar los archivos del notario
cesado, entre otras (art. 130 LN)”(605).
Por su parte, Ávila Álvarez señala que “los Colegios Notariales son
Corporaciones de Derecho Público con personalidad jurídica propia y
plena capacidad para el cumplimiento de su fines, regidos por la legisla-
ción notarial y por la de Colegios profesionales en lo que no constituya
especialidad establecida por aquella”(606).

337

“Los Colegios Profesionales son personas jurídicas creadas por ley.
Respecto a estas, en el XII Pleno del Tribunal Registral, se aprobó el
siguiente precedente de observancia obligatoria: ‘Solo mediante ley
del Congreso o norma de igual jerarquía pueden crearse personas jurí-
dicas. En tal caso, la personalidad jurídica de derecho público deberá
ser atribuida expresamente, siendo insuficiente que el ente creado
solo ostente autonomía administrativa, económica, financiera o de
otro tipo. En cuanto a los Colegios de Notarios, el artículo 129 del
D. Leg. N° 1049 –Decreto Legislativo del Notariado–, establece que
son personas jurídicas de derecho público, cuyo funcionamiento se
rige por Estatuto Único, correspondiéndole, entre otras funciones, la
vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario de las leyes
y reglamentos que regulen la función. De acuerdo al artículo 128 de
esta norma son 22 los Distritos notariales de la República. El Cole-
gio de Notarios de Ayacucho fue constituido al amparo de la Ley
N° 16607 que estableció que en cada distrito judicial donde haya más de
cinco Notarios, habrá un Colegio de Notarios. Corresponde ahora a esta
instancia determinar en virtud de qué documentos solicitará su acceso al
Registro para su reconocimiento y nombramiento de junta directiva’”(607).
2.2. Estatuto del colegio de notarios
El estatuto del colegio de notarios es un conjunto de normas legales

que regula su funcionamiento. El estatuto está integrado por IX Títulos, 48
artículos y una disposición transitoria que tratan del colegio de notarios, de
sus miembros, de la organización, de la asamblea general, de la junta direc-
tiva, del desempeño de los cargos directivos, de la disciplina, de la econo-
mía, y de las elecciones.
Por su parte, Gonzales Barrón señala que “el estatuto legal del notario
alude al conjunto de normas que regulan el acceso, cese, caracteres, dere-
chos, deberes, prohibiciones e incompatibilidades, así como la responsabi-
lidad que se deriva por su actuación funcional en las diversas variantes que
la ley le encomienda”(608).

338

“El Estatuto Único de los Colegios de Notarios del Perú (…) regula
diferentes aspectos referentes a los fines, miembros del Colegio
y el funcionamiento de sus órganos, entre los que señala a la junta
directiva. Deberá tenerse en cuenta que el Decreto Legislativo
N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, establece algunas normas
sobre la organización, por lo que se entenderá que en lo pertinente ha
modificado el citado Estatuto Único.
Así, el artículo 132 del decreto legislativo señala que el colegio de
notarios será dirigido y administrado por una junta directiva, com-
puesta por un decano, un fiscal, un secretario y un tesorero. Podrá
establecerse los y cargos de vicedecano y vocales.
Asimismo, tendrá un Tribunal de Honor compuesto por tres miem-
bros que deben ser notarios que no integren simultáneamente la junta
directiva, y/o abogados de reconocido prestigio moral y profesional;
el mismo que se encargará de conocer y resolver las denuncias y pro-
cedimientos disciplinarios en primera instancia.
Es el Título IX de este Estatuto el que regula el tema de las eleccio-
nes, así en su artículo 43 señala: ‘La Junta Directiva convocará en la
primera semana de diciembre cada dos años a elecciones para la reno-
vación de los cargos de la Junta Directiva. El aviso de convocatoria
deberá indicar la fecha de realización del acto electoral y la designa-
ción del Comité Electoral, el que estará constituido por tres miembros,
siendo uno de ellos miembro de la Junta Directiva quien actuará como
Presidente. El Comité tendrá a su carpo la conducción y realización
del proceso electoral. No pueden ser miembros del Comité Electoral
los postulantes a cargos directivos’.
De la lectura puede apreciarse que la norma estatutaria establece la
elección de un comité electoral que se encargará de la conducción y
realización del proceso electoral, el mismo que deberá contar con 3
miembros de los cuales ninguno deberá ser postulante a algún cargo
directivo. Asimismo, establece que la presidencia del comité electoral
recaerá sobre algún integrante de la junta directiva, se entiende de la
339
junta directiva saliente, requisito que a criterio de la Registradora no

se ha cumplido”(609).
2.3. Elección de los miembros de la junta directiva del colegio de

notarios
El colegio de notarios tiene una junta directiva, cuyos miembros son

elegidos por un periodo de dos años en asamblea general mediante vota-
ción secreta y por mayoría de votos. Del mismo modo, se elige en su opor-
tunidad a los tres miembros titulares del Tribunal de Honor del colegio de
notarios, así como a los tres miembros suplentes que solo actuarán en caso
de abstención y/o impedimento de los titulares.
El Tribunal Registral ha emitido opinión sobre la elección de los
miembros del colegio de notarios en los términos siguientes:
“Respecto a las elecciones, el artículo 133 del D. Leg. N° 1049 prescribe
que los miembros de la junta directiva son elegidos en asamblea gene-
ral, mediante votación secreta, por mayoría de votos y mandato de dos
años y, que en la misma forma y oportunidad, se elegirá a los tres miem-
bros titulares del Tribunal de Honor, así como tres miembros suplen-
tes que solo actuarán en caso de abstención y/o impedimento de los
titulares.
Como se aprecia ya no se regula la existencia de un comité electoral
en esta última norma, sin embargo, ambas normas resultan concordan-
tes, pues el hecho de que no se haya previsto a este órgano no implica
que no deba ser considerado para la conducción del proceso eleccio-
nario, que le otorga una mayor transparencia; el Art. 43 del Estatuto
Único regula aspectos más precisos del funcionamiento de los órganos
del Colegio de Notarios y del tema de las elecciones, estableciendo el
Decreto Legislativo del Notariado lineamientos básicos, el que ade-
más contiene una regulación similar en este tema al establecido en el
D. Ley N° 26002, el que tampoco se refirió al comité electoral, no por
ello, sin embargo, se consideró que modificaba al Estatuto Único que
fue aprobado en el año 1997. (…)”(610).

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Jurídica. Tomo 255, febrero, Gaceta Jurídica, Lima, 2015.
53. ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL,
Luis. Derecho Hipotecario. Tomo I, II, y III. Bosch casa editorial, Bar-
celona, 1995.
54. ROBLES MORENO, Carmen del Pilar; RUIZ DE CASTILLO PONCE
DE LEÓN, Francisco Javier; VILLANUEVA GUTIÉRREZ, Walker y
BRAVO CUCCI, Jorge Antonio. Código Tributario, Doctrina y Comen-
tarios. 3ª edición, Editores Pacifico, Lima, 2010.
55. SOTO ARMENTA, Carlos. El notariado y algunas reformas a su ley.
Escuela Libre de Derecho, México, 1945.
56. SENA FERNÉNADEZ, Francisco. Diccionario de Jurisprudencia
Registral. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España - Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1999.
57. SORIA ALARCÓN, Manuel F. Registros Públicos: los contratos con
publicidad. Jurista Editores, Lima, 2012.
58. SANTA CRUZ VERA, Alfredo. “El principio de tracto sucesivo y el
Registro de Personas Jurídicas (Mercantil)”. En: Temas de Derecho
Registral (Sunarp). Tomo IV, Palestra, Lima, 2000.
59. TAMBINI ÁVILA, Mónica. Manual de Derecho Notarial. 3ª edición,
Pacifico Editores, Lima, 2014.
345
60. TORRES VÁSQUEZ, Aníbal. Acto Jurídico. 3ª edición, Idemsa, Lima,

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su implicancia en el procedimiento de inscripción”. En: Actualidad Jurí-
dica. N° 209, Gaceta Jurídica, 2011.
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fe pública registral recogido en el artículo 2014 del Código Civil”. En:
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63. VILLAVICENCIO CÁRDENAS, Miguel. Manual de Derecho Notarial.
Jurista Editores, Lima, 2009.
346
ÍNDICE GENERAL
Prólogo................................................................................................................ 7
Presentación........................................................................................................ 11
Introducción........................................................................................................ 13
CAPÍTULO I
El Derecho Registral y sus principios
I. El Derecho Registral.................................................................................. 17
1. Concepto............................................................................................. 17
2. Características del Derecho Registral................................................. 19
3. Función del Registro........................................................................... 22
4. La publicidad registral y su función.................................................... 23
II. Principios registrales.................................................................................. 25
1. Concepto............................................................................................. 25
2. Con relación al Código Civil y al Título Preliminar del RGRP.......... 26
3. Los principios registrales y la calificación.......................................... 27
4. Clasificación de los principios registrales........................................... 28
CAPÍTULO II
Sistema Registral peruano
I. Técnicas registrales.................................................................................... 89
II. Registros jurídicos y registros administrativos.......................................... 101
III. Sistema Registral....................................................................................... 103
IV. Sistema adoptado por el Derecho Registral peruano................................. 109
347
V. Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia

Nacional de los Registros Públicos............................................................ 109
CAPÍTULO III
Procedimiento registral
I. El procedimiento registral.......................................................................... 117
II. Instancias registrales.................................................................................. 120
III. Título.......................................................................................................... 128
IV. Presentación de títulos............................................................................... 143
V. Asiento de presentación............................................................................. 149
Subcapítulo I
Calificación registral: Primera instancia registral
I. Calificación registral.................................................................................. 157
1. Concepto............................................................................................. 157
2. Caracteres............................................................................................ 159
3. Alcances.............................................................................................. 161
4. Calificación en su aspecto material y formal...................................... 164
5. Calificación de las instancias registrales............................................. 165
6. Calificación de resoluciones judiciales............................................... 166
7. Consecuencias de la calificación......................................................... 167
II. Conclusión del procedimiento registral..................................................... 181
Subcapítulo II
Calificación registral: Segunda instancia registral
I. Recurso de apelación................................................................................. 183
1. Concepto............................................................................................. 183
2. Motivación de la resolución de la segunda instancia.......................... 185
3. Personas legitimadas........................................................................... 186
4. Supuestos en los que procede interponer recursos de apelación......... 187
5. Plazos para interposición.................................................................... 188
6. Desistimiento en segunda instancia.................................................... 190
348
7. Procedimiento en segunda instancia................................................... 193

II. Demanda contencioso-administrativa contra resoluciones del Tribunal
Registral..................................................................................................... 198
1. Concepto............................................................................................. 198
2. Efectos de la sentencia derivada del proceso contencioso-adm-
inistrativo............................................................................................ 200
III. Precedentes de observancia obligatoria..................................................... 202
1. Concepto............................................................................................. 202
2. Efectos de los precedentes de observancia obligatoria: predictibilidad 203
CAPÍTULO IV
Inscripciones registrales y su publicidad
I. La inscripción registral y su tipicidad........................................................ 205
II. Anotación preventiva................................................................................. 207
1. Concepto............................................................................................. 207
2. Características..................................................................................... 208
3. Requisitos............................................................................................ 210
4. Vigencia de la anotación preventiva................................................... 211
5. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva...................... 212
6. Procedencia e improcedencia de la anotación preventiva................... 213
7. Procedencia de la anotación preventiva en la quinta y sexta
disposición de la Ley del Notariado.................................................... 217
8. Extinción de las anotaciones preventivas............................................ 220
III. Duplicidad de partidas............................................................................... 222
1. Concepto............................................................................................. 222
2. La duplicidad de partidas y los principios registrales......................... 223
3. Órgano competente............................................................................. 224
4. Tipos de duplicidad en el Registro de Predios.................................... 226
5. Cierre de partidas................................................................................ 227
IV. Publicidad de los Registros Públicos......................................................... 235
1. Concepto............................................................................................. 235
2. Objetivo de la publicidad de los Registros.......................................... 236
3. Documentos que son materia de publicidad registral......................... 237
349
4. Publicidad registral respecto a los documentos que resguardan los

archivos registrales.............................................................................. 239
V. Derechos registrales................................................................................... 250
1. Concepto............................................................................................. 250
2. Fundamentación.................................................................................. 252
3. Conceptos sobre el cual recaen las tasas registrales........................... 253
4. Requisito para la admisión de solicitud de inscripción....................... 255
5. La determinación del monto a pagar corresponde al registrador........ 255
CAPÍTULO V
La inexactitud registral y su rectificación
I. Inexactitud registral................................................................................... 257
II. Rectificación registral................................................................................ 265
CAPÍTULO VI
Derecho Notarial y sus implicancias
en el Derecho Registral
I. Derecho Notarial........................................................................................ 275
II. El notario.................................................................................................... 277
III. Ley del Notariado peruano........................................................................ 291
IV. Instrumento público notarial...................................................................... 293
V. La escritura pública.................................................................................... 302
VI. Instrumentos públicos extraprotocolares: Actas y certificaciones............. 315
VII. Traslados instrumentales............................................................................ 322
VIII. Partes notariales......................................................................................... 328
IX. Los colegios profesionales......................................................................... 336
BIBLIOGRAFÍA................................................................................................ 341
ÍNDICE GENERAL........................................................................................... 347
350

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Barandiarán” de la misma casa de estudios.

Derecho Administrativo y Gestión Pública Descentralizada.

ANGEL RIMASCCA HUARANCCA

Colaborador permanente de Gaceta Jurídica en el área legal de Derecho Civil, Registral y

Asistente de Docencia de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la

© Ángel Rimascca Huarancca

HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA

LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED

REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL

Gaceta Jurídica S.A.

Impreso en: Imprenta Editorial El Búho E.I.R.L.

El autor, Ángel Rimascca Huarancca, flamante abogado, conspicuo

que cualquier previsión normativa, con cuyos pronunciamientos se va for-

pues la función del notario debe armonizarse y engarzarse con el sistema

Es en las últimas décadas, con el auge de la economía y más especí-

El Derecho Registral como el Derecho Notarial son áreas del Derecho

jurídicos y derechos inscribibles, las mismas que serán de observancia

En el primer capítulo realizaremos un desarrollo del marco concep-

No queremos finalizar esta introducción sin antes expresar nuestro

El Derecho Registral es una disciplina jurídica constituida por un con-

Por otro lado, respecto a las denominaciones del Derecho Registral ha

institución del Registro de la Propiedad, cuyo objeto es la inscripción o

2. Características del Derecho Registral

El Derecho Registral tiene diferentes características:

El Derecho Registral es un derecho autónomo porque tiene sus pro-

(5) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 65.

El Derecho Registral está conformado por normas de Derecho Público

(7) Ibídem, p. 66.

García señala que: “el derecho hipotecario es un derecho privado pero

El Derecho Registral tiene como característica la de ser limitativo, en

(10) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 66.

El Derecho Registral tiene como característica el de ser formalista,

3. Función del registro

La función del registro es brindar seguridad jurídica, la cual se mani-

(12) Resolución N° 231-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

propietarios, así como también brindar la información sobre la vigencia de

4. La publicidad registral y su función

La publicidad registral es aquella divulgación jurídica que se obtiene

(13) Resolución N° 018-2014-SUNARP-TR-T, ff. jj. 2 y 3.

La publicidad registral cumple doble función, una de ellas es la de pro-

en donde sea posible llegar a una interpretación razonable que pro-

II. PRINCIPIOS REGISTRALES

En las últimas décadas, en nuestro país el tráfico de bienes inmuebles

El sistema registral peruano ha acogido ciertos principios que mani-

(19) Resolución N° 785-2009-SUNARP-TR-L, f. j. 7.

publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o

2. Con relación al Código Civil y al Título Preliminar del RGRP

Los principios registrales se encuentran consagrados en el Título I del

de Especialidad, pero que sí explícitamente lo hace el artículo IV del Título

3. Los principios registrales y la calificación

Resulta exigible la aplicación de los principios registrales en la califi-

principios que son considerados como efectos de la inscripción (principio

4. Clasificación de los principios registrales

Los principios registrales se pueden clasificar de diferentes mane-

(29) Resolución N° 1503-2010-SUNARP-TR-L, f. j. 9.

4.1. Principios Registrales que se refieren a los requisitos de inscripción

de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de

(35) Resolución N° 1210-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 2.

que se solicita, salvo que aquel haya indicado en la solicitud de inscripción

(36) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 186.

a) Los otorgantes del acto o derecho, lo que implica una formulación

(37) Resolución N° 077-2008-SUNARP-TR-A, f. j. 3.

Código Civil establece que: “[L]os asientos registrales se extienden a