ROTEIRO PARA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL

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INTRODUÇÃO
Para construtoras e incorporadoras, a entrega de um empreendimento aos
usuários e representantes legais é o resultado de um longo processo, que iniciou
na concepção e desenvolvimento do produto, passando pela execução da obra e
preparação para a entrega.

Realizar cada etapa dessa tarefa com organização, embasamento e eficiência é

muito importante tanto para a segurança jurídica de sua empresa quanto para a
fidelização dos clientes.

Por isso, o presente conteúdo apresenta, de forma resumida, os procedimentos

mais importantes para a entrega das chaves de um imóvel, tendo como base
a publicação “Boas práticas para entrega do empreendimento desde a sua
concepção”, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Seguindo esse roteiro básico, será bem mais fácil garantir a satisfação de todos os
envolvidos!

Boa leitura!
ENTREGA DAS CHAVES

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Para a efetiva entrega das chaves, são exigidas a instalação do condomínio e a quitação das
obrigações contratuais/financeiras do comprador para com a empresa.

Dessa forma, podemos dividir o momento de transição que inicia ao término da obra e vai
até a entrega efetiva da edificação em três fases:

1. Vistoria
2. Instalação do condomínio
3. Entrega técnica

Veja a seguir as recomendações para realizar cada uma dessas etapas conforme a lei:
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1. VISTORIA

As incorporadoras ou construtoras geralmente realizam as vistorias com os clientes, nas

unidades habitacionais por estes adquiridas, e com o representante legal (ou síndico), nas
áreas comuns do condomínio. É muito importante que a equipe responsável por essa tarefa
esteja devidamente treinada para responder a todas as dúvidas dos clientes.

Recomendações para a vistoria:

• Agendar a vistoria com antecedência.

• Preparar o roteiro para a vistoria.
• Garantir a limpeza do apartamento e das áreas comuns.
• Preparar as áreas para os testes de energia elétrica, caimentos, etc.
• Apresentar o Manual do Proprietário e o Manual das Áreas Comuns.
• Esclarecer as condições de garantias contratuais e legais.
• Orientar sobre a realização de reformas de acordo com a ABNT NBR 16280.
• Explicar a necessidade de implantar um sistema de gestão para manutenção em
conformidade com a ABNT NBR 5674.
O.B.S - A construtora/ incorporadora deverá entregar sugestão ou modelo de
Programa de Manutenção, assim como sugestão ou modelo de lista de verificação
do Programa de Manutenção do edifício, conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR
14037.
• Apresentar todo o empreendimento e suas características técnicas.

Laudos técnicos:

Para otimizar o processo de entrega, algumas incorporadoras/construtoras estão

substituindo as vistorias por laudos de entrega, elaborados por peritos com registro no
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e
Urbanismo (CAU).
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Tais documentos têm a finalidade de atestar o fim da obra e a forma como foi entregue,
detalhando os processo construtivos empregados e garantindo que o empreendimento está
de acordo com as normas regulamentadoras vigentes. Também podem incluir os registros
relativos aos testes de funcionamento dos sistemas.

Caso os proprietários ou o síndico constatem vícios aparentes ou ocultos após a entrega

do imóvel, a empresa é acionada, por meio da assistência técnica, para verificação do
problema e efetuação dos reparos que estiverem sob sua responsabilidade.

Além disso, condomínios e incorporadoras podem encomendar, por sua conta, laudos de
recebimento de obra contendo a análise do sistema construtivo. Esse documento serve
para que os condôminos tenham mais garantias de estarem recebendo o empreendimento
sem falhas e incorreções passíveis de manutenção.

2. INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

A instalação do condomínio, por meio da Assembleia Geral de Instalação (AGI), é um pré-

requisito para a entrega das chaves do imóvel. Ela deve ser realizada após a conclusão das
obras e a obtenção do Auto de Conclusão (conhecido também como Habite-se).

Devem estar presentes os proprietários, os representantes da incorporadora/construtora

e a administradora de condomínio (quando houver). Caso não haja uma empresa
administradora para organizar a assembleia, isso ficará a cargo da incorporadora.

Na ocasião, será:

• instituído o condomínio;
• eleitos o 1º síndico, o subsíndico e os demais membros do conselho;
• aprovado o orçamento das primeiras despesas do condomínio;
• aprovada a convenção do condomínio.
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Confira agora as principais atividades que envolvem uma Assembleia Geral de

Instalação:

A incorporadora/construtora deverá:

a) Indicar a empresa que vai iniciar a administração do empreendimento e, quando

aplicável, um síndico profissional.

b) Definir data e horário para realização da assembleia e expedir o edital de

convocação.

c) Enviar para a administradora, com antecedência, os seguintes documentos:

• minuta da convenção de condomínio;
• especificação de condomínio, caso já tenha sido expedida;
• memorial de incorporação;
• memorial descritivo das áreas comuns;
• cadastro dos condôminos, com CPF;
• contrato de manutenção dos elevadores;
• cópia da capa do IPTU do ano em curso;
• cópia das últimas contas pagas de água, energia e gás;
• apólice do seguro contra incêndio em vigor, se aplicável;
• outros eventuais contratos que serão repassados ao condomínio.

d) Informar à administradora:
• prazo no qual a incorporadora irá arcar com as despesas do empreendimento (água,
energia, etc.);
• data em que as despesas do empreendimento passam a correr por conta dos
condôminos;
• responsáveis pelo desmembramento do IPTU.

e) Definição das questões relacionadas à mão de obra (portaria, zeladoria/gerência

predial, limpeza):
• data de início das atividades dos funcionários do condomínio;
• retirada da mão de obra da construtora;
• data de início do zelador ou gerente predial.
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A administradora do condomínio deverá:

Elaborar a primeira previsão orçamentária, a ser apresentada aos condôminos na AGI,
com base nos custos de mão de obra, de manutenção e nas projeções de consumo.

Geralmente, a previsão orçamentária abrange um período de 12 meses, com os gastos

futuros estimados por meio da análise dos gastos no passado.

Contudo, a CBIC recomenda que a primeira previsão orçamentária seja feita para
um período de seis meses e analisada ao final deste prazo, revisando-a caso seja
necessário.

A entidade sugere que a previsão seja organizada na forma de “grupos de despesas”.

Veja a porcentagem de cada um desses grupos no orçamento total, considerando um
empreendimento padrão:

MARGEM DE SEGURANÇA - 6%
ADMINISTRATIVAS - 6%
MANUTENÇÃO EVENTUAL - 5%
MANUTENÇÃO MENSAL - 8%
CONSUMO - 25%
PESSOAL - 50%

Fonte: CBIC

Quer saber mais sobre as atribuições de uma administradora de condomínios? Então

acesse este conteúdo:

ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS: COMO ELA PODE FACILITAR A GESTÃO PREDIAL?

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Orientações ao síndico

A CBIC indica que, logo após a eleição do síndico na Assembleia Geral de Instalação, a
construtora/incorporadora entregue a ele um “kit síndico”.

Esse material deverá conter as informações e orientações necessárias para que o síndico
recém-empossado possa conhecer e desempenhar da melhor forma possível as obrigações
que assumiu.

Abaixo, segue uma lista de documentos sugeridos para compor o “kit síndico”:

• Cópia da Convenção de Condomínio e Regimento Interno.

• Nome e dados de contato dos membros do corpo diretivo eleito (item a ser
enviado a todos os membros eleitos).

• Cópia dos contratos já em vigor (elevadores, terceirizada, administradora etc.).

• Certificado de garantia de equipamentos (como elevadores, interfones,

portões, etc), suas notas ficais e seus manuais técnicos.

• Manuais setoriais, como:

- Manual do Síndico
- Manual das Áreas Comuns, em conformidade com a ABNT NBR 14037.
- Manual de Segurança
- Manual de Combate a Incêndio

• Orientações sobre a coleta seletiva de lixo e resíduos.

• Material explicativo sobre tributação em condomínios:

- Retenção de INSS para síndicos isentos ou remunerados.
- Tributação na contratação de prestadores de serviços pelo condomínio.
- Tributação na contratação de empresas pelo condomínio.
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• Material explicativo sobre normas:

- ABNT NBR 5674 (Gestão das manutenções)
- ABNT NBR 16280 (Gestão das reformas)
- NR´s Trabalhistas do Ministério do Trabalho e Emprego

• Material sobre a administradora de condomínio (quando for o caso):

- Nome e contato dos departamentos.
- Portfólio.
- Instruções para acesso ao site da administradora e do condomínio.

3. ENTREGA TÉCNICA

Na entrega técnica, a equipe responsável deve transferir a operação do edifício aos

responsáveis legais. Para que isso ocorra da melhor forma possível, a CBIC sugere que seja
realizado um treinamento no ato da entrega, devidamente registrado.

Nesse treinamento, a equipe de entrega deverá:

• Recapitular os itens mais importantes do Manual do Proprietário e das Áreas Comuns.

• Reforçar a responsabilidade, por parte do síndico ou representante legal do edifício, de

implementar o Programa de Manutenção do empreendimento, definido no Manual de
Uso, Operação e Manutenção das Edificações.

• Esclarecer que as reformas precisam ser realizadas conforme a norma ABNT NBR
1628:14. Reforma em edificações. Sistema de gestão de reformas e que a não
observância dessa norma pode acarretar riscos e perdas de garantia.
CONCLUSÃO

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Agora que você já relembrou os principais procedimentos para a entrega das
chaves do imóvel aos seus proprietários e representantes legais, é hora de buscar
seguir essas orientações, garantindo, assim, a satisfação de todos os envolvidos
com o empreendimento.

Ressaltamos que, após essa etapa, o trabalho da construtora/incorporadora

não acabou. É preciso também cuidar da pós-entrega, pois mesmo com
bons processos construtivos, materiais de qualidade e pessoal capacitado, as
manutenções podem ser necessárias.

É bom que você saiba que ter um sistema especializado na gestão de empresas
de Construção Civil, como o Sienge, pode facilitar muito esse processo de entrega
e pós-entrega.

Nosso Módulo Comercial, por exemplo, permite que você gerencie os imóveis
que estão prontos para venda; controle reservas e vendas de unidades em tempo
real; administre a área comercial de incorporadoras e os contratos de venda
do imóvel; controle as solicitações de assistência técnica e interaja com os seus
clientes, entre outros recursos.

E então, o que você acha de pedir uma demonstração?

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