URBANISMO EXPANSIVO

de la utopía a la realidad
COMUNICACIONES

XXII CONGRESO DE GEÓGRAFOS ESPAÑOLES

Universidad de Alicante, 2011
 URBANISMO EXPANSIVO
de la utopía a la realidad

COMUNICACIONES

XXII CONGRESO DE GEÓGRAFOS ESPAÑOLES

Universidad de Alicante, 2011

Editores
Vicente Gozálvez Pérez
Juan Antonio Marco Molina
Los estudios publicados en este libro han sido evaluados, de forma anónima, por dos miembros del
COMITÉ CIENTÍFICO EVALUADOR:
Javier Martín Vide, Presidente de la Asocia-
ción de Geógrafos Españoles.
Antonio Prieto Cerdán, Presidente del Cole-
gio de Geógrafos.
Rafael Mata Olmo, Catedrático de Análisis
Geográfico Regional, Universidad Autónoma
de Madrid.
Lluïsa Dubón Pretus. Geógrafa. Instituto Ba-
lear de Estadística de les Illes Balears.
Cayetano Espejo Marín, Profesor Titular de
Geografía Humana, Universidad de Murcia.
Marina Frolova, Investigadora Ramón y Ca-
jal, Universidad de Granada.
José Manuel Moreira Madueño, Consejería de
Medio Ambiente, Junta de Andalucía.
Juan M. Albertos Puebla, Presidente Grupo
de Geografía Económica, Universidad de Va-
lencia.
Francisco J. Antón Burgos, Presidente Grupo
Geografía de los Servicios, Universidad Com-
plutense.
José Arnáez Vadillo, Presidente Grupo Geo-
grafía Física, Universidad de La Rioja.
Mª Asunción Romero Díaz, Presidenta Grupo
Geografía Física, Universidad de Murcia.
José Carpio Martín, Presidente Grupo Geo-
grafía de América Latina, Universidad Com-
plutense.
Rosa Jordá Borrell, Presidenta Grupo Estu-
dios Regionales, Universidad de Sevilla.
María Luisa de Lázaro y Torres, Presidenta
Grupo de Didáctica de la Geografía, Universi-
dad Complutense.
Diego López Olivares, Presidente Grupo Geo-
grafía del Turismo, Ocio y Recreación, Univer-
sidad Jaume I de Castellón.
COMITÉ ORGANIZADOR
José Antonio Larrosa Rocamora
Antonio Martínez Puche
Rosario Navalón García
Jorge Olcina Cantos
Ascensión Padilla Blanco
Salvador Palazón Ferrando
Antonio Prieto Cerdán
Vicente Gozálvez Pérez
Juan Antonio Marco Molina
Francisco J. Martínez Vega, Presidente Gru-
po Tecnologías de la Información Geográfica,
Consejo Superior de Investigaciones Científi-
cas, Madrid.
Nicolás Ortega Cantero, Presidente Grupo
del Pensamiento Geográfico, Universidad Au-
tónoma de Madrid.
Juan Ignacio Plaza, Presidente Grupo de Geo-
grafía Rural, Universidad de Salamanca.
Domingo F. Rasilla Álvarez, Presidente Gru-
po de Climatología, Universidad de Cantabria.
Francisco Rodríguez Martínez, Presidente
Grupo de Desarrollo Local, Universidad de
Granada.
Vicente Rodríguez Rodríguez, Presidente Gru-
po de Población, Consejo Superior de Investi-
gaciones Científicas, Madrid.
Onofre Rullán Salamanca, Presidente Grupo
de Geografía Urbana, Universitat de les Illes
Balears.
Juan Antonio Marco Molina, Director Depar-
tamento Análisis Geográfico Regional y Geo-
grafía Física, Universidad de Alicante.
Vicente Gozálvez Pérez, Director Departa-
mento Geografía Humana, Universidad de
Alicante.
Antonio Martínez Puche, Universidad de Ali-
cante.
Rosario Navalón García, Universidad de Ali-
cante.
Jorge Olcina Cantos, Universidad de Alicante.
Salvador Palazón Ferrando, Universidad de
Alicante.
Gabino Ponce Herrero, Universidad de Ali-
cante.
© Los autores de las comunicaciones
ISBN: 978-84-938551-0-9
Depósito legal: MU 1236-2011
Diseño portada: Miriam Ponce Pérez
Maquetación e impresión: COMPOBELL, S.L.
 ÍNDICE

Presentación......................................................................................................... 13

Transformaciones urbanísticas y territoriales en la Costa del Sol Oriental

¿Otra Costa del Sol Occidental?.......................................................................... 15
Almeida García, F. y Cortés Macías, R.

La expansión urbanizadora en el interior alicantino. Indicadores e incerti-

dumbres................................................................................................................ 29
Amat Montesinos, X.

Teletrabajo y usos racionales del transporte público y privado en el área
urbana de Madrid................................................................................................. 41
Armas Quintá, F.J. y Macía Arce, J.C.

Programas y proyectos internacionales para la mejora de las ciudades............... 53
Bengochea, A.

Gentrificación y cerramiento del suelo rústico. Poner puertas al campo en
las Islas Baleares.................................................................................................. 65
Blázquez Salom, M.

Transformaciones territoriales en la región urbana de Valencia (1990-2006):
ejes metropolitanos y cambios de usos del suelo................................................. 79
Boira, J.V.

Guardamar del Segura: dunas con vistas de hormigón........................................ 91
Burgos Pérez, J.R.

Nuevas tendencias socioeconómicas en los espacios urbanos. Las actividades
creativas en la aglomeración metropolitana de Sevilla........................................ 103
Caravaca Barroso, I.; González Romero, G. y García García, A.

Tipología de los procesos de urbanización que han tenido lugar en las pro-
vincias mediterráneas andaluzas en el siglo XXI (2000-2010)........................... 119
Carvajal Gutiérrez, C.

Las dinámicas del urbanismo difuso en los entornos de las ciudades en las
ciudades de Castilla-La Mancha.......................................................................... 131
Cebrián Abellán, F. y García González, J.A.

Turismo, desarrollo económico y medio ambiente en Marruecos: comparación
territorial turística entre el caso de Agadir y de Saidia........................................ 143
Chahine, I. y Chahine, S.

La participación ciudadana en la planificación urbana y los procedimientos
derivados del Reglamento del Paisaje de la Comunidad Valenciana ¿Una
posibilidad para cambiar de modelo?.................................................................. 157
Cortés Samper, C. y Espinosa Seguí, A.

Imaginarios fílmicos sobre la especulación y la corrupción asociadas a pro-
cesos de urbanización extensa............................................................................. 167
Costa Mas, J.

La sostenibilidad del modelo de desarrollo urbano de algunas aglomeraciones
andaluzas.............................................................................................................. 179
De Oliveira Neves, G.

Demanda de vivienda, crecimiento residencial y segregación socio-espacial:
el caso de los PAUs madrileños........................................................................... 191
De La Riva Ámez, J.Mª; Palacios García, A.J. y Vinuesa Angulo, J.

Efectos territoriales, socioeconómicos y legislativos del urbanismo expansivo
en Cantabria......................................................................................................... 203
Delgado Viñas, C.

La Barcelona emprendedora: el Plan 22@Barcelona y los agentes de cambio... 217
Dot Jutgla, E.; Pallares-Barbera, M. y Casellas, A.

¿Contribuyen las fincas de recreo a la diversificación del paisaje? Un análisis
en el entorno de Logroño..................................................................................... 229
Errea Abad, M.P. y Lasanta, T.

Consecuencias ambientales del crecimiento urbano-turístico en el sistema de
dunas de Corralejo (Fuerteventura-Islas Canarias).............................................. 241
Fernández-Cabrera, E.; Pérez-Chacón Espino, E.; Cruz Avero, N.;
Hernández-Cordero, A. y Hernández-Calvento, L.

8
Suburbanización en entornos metropolitanos...................................................... 253
Foronda Robles, C.

Implicaciones territoriales y aspectos sociales del urbanismo difuso en áreas
de transición rural-urbana. Su análisis en la provincia de Málaga (España)....... 267
Galacho Jiménez, F.B.

Patrones de ajardinamiento en las urbanizaciones del sur de la comarca de la
Selva (Girona)...................................................................................................... 279
García, X.; Ribas, A. y Llausàs, A.

¿Es la crisis un freno a la suburbanización?: su impacto sobre la evolución
de la población en las principales áreas metropolitanas de España..................... 293
Gil-Alonso, F.; Bayona, J. y Pujadas, I.

Los procesos interactivos del tejido social como causa del urbanismo expan-
sivo en la Costa del Sol........................................................................................ 307
Gómez Moreno, M.L.

El desarrollo urbano-turístico del municipio de Yaiza, Lanzarote: un ejemplo
de crecimiento expansivo..................................................................................... 319
González Morales, A. y Sobral García, S.

Programas de intervención integral en barrios con dificultades: ¿un instru-
mento en favor de la cohesión social y el refuerzo de la ciudad compacta?....... 331
Gutiérrez Palomero, A.

Crecimiento urbano en espacios vulnerables: oportunidades y amenazas para
el desarrollo del turismo en El Salvador.............................................................. 343
Jover Martí, F.J.

¿Se puede hablar de contraurbanización a partir de los nuevos procesos
socio-territoriales en Aragón?.............................................................................. 355
Lardiés Bosque, R.; Castelló Puig, A.; Hernández Navarro, M.L.;
Frutos Mejías, L.M. y Ruiz Budría, E.

La expansión urbanística reciente de la costa alicantina, una realidad consta-
table...................................................................................................................... 367
Martí Ciriquián, P. y Nolasco Cirugeda, A.

Pautas en la fragmentación de la forma urbana en las ciudades del arco medi-
terráneo español................................................................................................... 379
Martí Ciriquián, P. y Ponce Herrero, G.

9
Las políticas de desarrollo rural como freno al urbanismo expansivo en la
«Montaña de Alicante». Reflexiones desde el desarrollo local............................ 391
Martínez Puche, A. y Palací Soler, J.

El desorden territorial en el área central de Asturias y la responsabilidad de
la administración autonómica.............................................................................. 403
Maurín Álvarez, M.

Cartografía del urbanismo expansivo valenciano según SIOSE.......................... 415
Membrado Tena, J.C.

Precipitaciones intensas y riadas: un estudio climatológico de los riesgos que
afectan al sureste ibérico. Lagunas en los planes y medidas de mitigación........ 427
Meseguer Ruiz, Ó.

El urbanismo expansivo y la movilidad infantil en Cataluña.............................. 435
Miralles-Guasch, C.; Tulla Pujol, A.F. y Castela, M.Á.

Urbanización del espacio rural en Castilla y León. Transformaciones, situación
y perspectivas....................................................................................................... 449
Molinero Hernando, F. y Baraja Rodríguez, E.

Cambios urbanísticos como predecesores de los cambios demográficos:
el caso de Renedo de Esgueva (Valladolid)......................................................... 463
Morales Prieto, E.

Autopistas y crecimiento urbano en el este de la Comunidad de Madrid, sus
efectos sobre la avifauna...................................................................................... 479
Nieto Codina, A.

Edificación dispersa en suelos rurales de la Costa del Sol: caracterización de
impactos paisajísticos en vistas panorámicas...................................................... 489
Pardo García, S.M.; Mérida Rodríguez, M.; Lobón Martín, R.;
Perles Roselló, M.J.; Reyes Corredera, S. y Soriano Carrión, G.

Crecimiento turístico-residencial y modelos autonómicos de ordenación
territorial y turística en España............................................................................ 503
Parreño Castellano, J.M.; Díaz Hernández, R. y Domínguez Mujica, J.

La reconversión integral de la Platja de Palma: ¿Problema turístico o político?
¿Planificación errónea o únicamente urbanística?............................................... 515
Picornell Cladera, M.

10
Cambios en la estructura metropolitana durante la última década. El caso del
área metropolitana de Valencia............................................................................ 527
Pitarch, M.D.; Albertos, J.M. y Cañizares, M.C.

De archipiélago urbano a bulevar litoral. La expansión urbana en el litoral
este mediterráneo................................................................................................. 541
Ponce Herrero, G. y Martí Ciriquián, P.

Percepción de los procesos de urbanización y pérdida de paisajes identitarios
en la vega del río Segura...................................................................................... 555
Ponce Sánchez, M.D.

El proceso de urbanización en Mallorca: análisis y evaluación.......................... 567
Ramis Cirer, C.I.

Participación de las ciudades españolas en programas internacionales de
desarrollo sostenible............................................................................................. 581
Robles del Moral, M. y Bengochea Morancho, A.

Características del crecimiento urbano en Castilla-La Mancha durante el
boom inmobiliario................................................................................................ 593
Rodríguez Domenech, M.A.

Consecuencias del sellado de los suelos en el Campo de Cartagena (Murcia).... 605
Romero Díaz, A.; Belmonte Serrato, F.; Docampo Calvo, A.M.
y Ruíz Sinoga, J.D.

Riesgo y territorio: una aproximación crítica al modelo urbano difuso.............. 617
Romero Pastor, A.J.

El urbanismo como acelerador de los procesos de degradación del suelo.
Colinas del Limonar, Málaga............................................................................... 629
Ruíz Sinoga, J.D.; Romero Díaz, A. y Belmonte Serrato, F.

Delimitación y caracterización de los nuevos espacios urbanos valencianos...... 641
Salom Carrasco, J. y Albertos Puebla, J.M.

Gobernanza, planificación subregional y expansión urbanística. El caso del
litoral de Granada................................................................................................. 653
Sánchez Escolano, L.M.

Incidencia de las infraestructuras aeroportuarias en la expansión urbana
española durante las últimas décadas: la ampliación del aeropuerto de Málaga
como estudio de caso........................................................................................... 667
Sánchez Escolano, L.M. y Díez Pisonero, R.

11
Recuperación y valorización del paisaje agroforestal periurbano de la ciudad
de Sant Boi de Llobregat (Barcelona).................................................................. 679
Sans Margenet, J.; Sarsanedas Vidiella, M. y Pibiri, R.

Indicadores de seguimiento y control en planes de ordenación del territorio...... 691
Segura Calero, S. y Pedregal Mateos, B.

Huertos tradicionales y regadíos históricos en Andalucía. Bases patrimoniales,
dinámicas evolutivas y claves territoriales para su recuperación actual.............. 703
Silva Pérez, R.; Orozco, G. y Villar Lama, A.

El impacto territorial de la moratoria turística de Canarias................................. 715
Simancas Cruz, M.R.; García Cruz, J.I.; Dorta Rodríguez, A.
y Falero González, R.A.

Infraestructuras de transporte y transformación urbana: binomio rector en la
ciudad de Valladolid............................................................................................. 727
Soria Cáceres, C.H. y Díez Pisonero, R.

La utopía del crecimiento: pérdida de rentabilidad turística en Torremolinos.... 741
Thiel Ellul, D.F. y Navarro Jurado, E.

El fenómeno de los no-lugares y sus implicaciones socioambientales: ¿causa
o efecto de la ciudad difusa?................................................................................ 753
Toro Sánchez, F.J.

Planeamiento y evolución urbana en la ciudad de Cuenca.................................. 765
Vázquez Varela, C. y Martínez Navarro, J.M.

La expansión del área urbana de Segovia. Transformación paisajística del
entorno rural periurbano...................................................................................... 779
Velasco Romera, I.

Gobernanza territorial, un reto para Galicia y su ciudad difusa.......................... 791
Vicente Díaz, J.

La construcción de la oligarquía inmobiliario-financiera en la ciudad neoli-
beral. El caso de Palma (Mallorca)...................................................................... 803
Vives Miró, S.

12
 DEMANDA DE VIVIENDA, CRECIMIENTO
RESIDENCIAL Y SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL:
EL CASO DE LOS PAUS MADRILEÑOS*
De La Riva Ámez, J.Mª
josemaria.delariva@uam.es
Palacios García, Antonio J.
antonio.palacios@uam.es
Vinuesa Angulo, J.
julio.vinuesa@uam.es
Universidad Autónoma de Madrid

Resumen: La historia del boom inmobiliario, que se inicia a mediados de los

90, ha de tener entre sus principales referencias ideológicas y empíricas la puesta
en marcha de los Programas de Actuación Urbanística (PAUs) en Madrid. Esta
comunicación tiene por objeto mostrar por un lado, el planteamiento y el desarro-
llo de estas áreas residenciales, por otro, demostrar la ineficiencia de estas actua-
ciones y, por último, poner de manifiesto la marcada segregación socio-espacial
que caracteriza a los PAUs, especialmente en lo relativo a la localización de la
vivienda social.
Palabras clave: Madrid; PAUs; vivienda; crecimiento residencial; segregación
socio-espacial.

HOUSING DEMAND, RESIDENTIAL GROWTH AND SOCIO-SPATIAL

SEGREGATION: PAU’s OF MADRID CASE STUDIES

Abstract: The real estate boom that took place last years has meant, among
other things, the implementation of major urban development operations such as
the Urban Development Programs (Programas de Actuación Urbanística – PAU’s)
in Madrid. This paper intends to show the approach and development of these resi-
dential areas, to demonstrate the inefficiency of these actions, and finally to show

*
Esta comunicación se enmarca en el proyecto «Las ciudades españolas en la etapa autonómica
(1978-2008). Dinámicas, procesos y políticas. CS2009-11261 (subprograma GEOG), del Ministe-
rio de Ciencia e Innovación.

191
 the marked spatial segregation that characterizes PAU’s, especially regarding the
territorial distribution of social housing.
Key words: Madrid; PAUs; housing; residential growth; socio-spatial
segregation.

1. INTRODUCCIÓN

El proceso de construcción del espacio urbano de Madrid en estos últimos años

se ha visto condicionado, como en el resto de España, por la influencia de un boom
inmobiliario sin parangón, en el que la supuesta satisfacción de la «necesidad de
vivienda» ha sido utilizada como coartada para el desarrollo territorial. Sin restarle
un ápice de importancia a lo anterior, no es menos cierto que el proceso de pro-
ducción del espacio urbano madrileño también se ha caracterizado por la ausencia
de un modelo, de un proyecto definido y claro de la ciudad deseada con el único
objetivo de anticipar un proceso que, más tarde, materializaría la Ley 6/98, es decir,
poner suelo en el «mercado», con el objetivo de «abaratarlo», sin tener en cuenta
ni las necesidades de la ciudad ni permitir un proceso de participación en la deci-
sión de un crecimiento de tanta importancia. En el desarrollo de la urbe, el papel
protagonista no lo ha jugado la iniciativa pública sino los intereses inmobiliarios
privados, en aras del mayor beneficio económico en el más breve plazo posible.
Un magnífico ejemplo de ello son los Programas de Actuación Urbanística (PAUs)
del Plan General del año 1997, teniendo en cuenta además, que surgen en un
contexto de crisis inmobiliaria más o menos semejante al actual. Por su filosofía y
por sus dimensiones (una magnitud similar a la de Pamplona), los PAUs han sido
la principal apuesta para el desarrollo urbano del municipio madrileño1. En este
sentido, esta comunicación tiene por objeto mostrar por un lado, el planteamiento
y el desarrollo de estas áreas residenciales y, por otro, demostrar la ineficiencia
que, a día de hoy, más de una década después de la aprobación del plan, supone el
despilfarro de un sistema que no aprovecha la capacidad de alojamiento prevista (a
pesar de que la urbanización esté finalizada), a lo que habría que sumar la pérdida
irrevocable de territorio que ello supone. En suma, se manifiesta el abandono de la
responsabilidad pública en el proceso negociador de los beneficios económicos de
los planes generales, con grave perjuicio para el conjunto de los ciudadanos como
destinatarios de los beneficios sociales.
Del mismo modo, el estudio de la realidad urbanística, a partir de la infor-
mación suministrada por la administración responsable, permitirá poner de ma-

1
Además de los PAUs, el PG97 decidió calificar como urbanizable programado un importantísimo
paquete de suelo de más de 5.000 hectáreas de superficie y 61.000 viviendas entre los que figuran
los denominados «Desarrollos del Noreste» (UZP.1.01 Ensanche de Barajas y UNP.4.01 Ciu-
dad Aeroportuaria- Parque de Valdebebas) y «Desarrollos del Sureste» (UZP.1.04 La Atalayuela;
UZP.2.01 El Cañaveral; UZP.2.02 Los Cerros; UZP.2.03 Los Ahijones; UZP.2.04 Los Berrocales y
UZP.3.01 Valdecarros).

192
nifiesto no sólo la falta de eficiencia sino también la marcada segregación socio-
espacial que caracteriza a los PAUs, especialmente en lo relativo a la distribución
territorial de la vivienda social.

2. PLANTEAMIENTO Y DESARROLLO DE LOS PAUs

Aunque en esta aportación nos vamos a centrar exclusivamente en los PAUs

como nuevos desarrollos residenciales de la ciudad de Madrid, no podemos ol-
vidar que la situación del urbanismo que hoy vivimos, tiene sus raíces muy an-
cladas en una determinada forma de concebir el desarrollo de las ciudades. Más
aún si de lo que hablamos es de Madrid, ciudad cuyo crecimiento, tal y como
indican Pinto y Madrazo (1995), «desde tiempos inmemoriales, siempre ha sido
muy poco racional».
En el caso concreto de los PAUs, éstos nacen de los dos documentos de
planeamiento desarrollados en la etapa democrática, los planes generales de
1985 (PG 85) y 1997 (PG 97). Ambos, como instrumentos de planificación de
la ciudad que son, están sujetos a aspectos como el marco legal, pero también
a factores humanos, socioeconómicos o incluso ideológico-políticos que tienen
más influencia de la que de forma inmediata se percibe. Los PAUs (Figura 1)

Figura 1. Localización de los PAUs

Fuente: VINUESA et al., 2009.

193
tienen su origen en el programa municipal de vivienda puesto en marcha por el
alcalde Álvarez del Manzano desde su elección en 1991. El programa partía de
dos hechos, el elevado precio de la vivienda y, como consecuencia, la expulsión
de Madrid de los jóvenes que querían acceder a la primera vivienda, propiciando
así el crecimiento residencial periférico (SANTOS PRECIADO, 2001:178). Ade-
más, se aseguraba que la ejecución del programa precisaba de la reclasificación
de suelo en el término municipal. Estas cuestiones dieron lugar a la delimitación
en febrero de 1992 de una serie de ámbitos en los que se pretendía construir
nuevos barrios, que acogieran las viviendas programadas, gestionando el sue-
lo mediante Programas de Actuación Urbanística que serían tramitados como
modificaciones puntuales de plan general. Estos hechos marcan el inicio de un
largo debate urbanístico y del proceso de reclasificación de suelo más ambicioso,
costoso y mutable de la historia del urbanismo español.
Los antecedentes urbanísticos de los PAUs eran diversos. Unos, como Cara-
banchel y Arroyo del Fresno, eran ámbitos delimitados en el PG85 cuyo aprove-
chamiento se incrementaba notablemente. Otros, como Sanchinarro o Vallecas,
correspondían en parte a suelos clasificados por el PG85, cuyos ámbitos, techo
edificable y capacidad residencial se aumentaron. Otros, como las Tablas y Mon-
tecarmelo, serían actuaciones de nuevo cuño.
Otra de las características de estos nuevos desarrollos se fundamenta en el
hecho de que para ponerlos en marcha se utiliza una reedición de las fórmulas
de urbanismo concertado esgrimida con anterioridad durante la década de los
setenta. Ésta consiste en que el coste de la urbanización lo cobran los promoto-
res en especie, es decir con edificabilidad para vivienda libre y otros usos, los
propietarios de suelo y los urbanizadores con la edificabilidad de precio tasado
y el Ayuntamiento de Madrid con la edificabilidad de la vivienda de protección
oficial.
El desarrollo urbano de la capital mediante estas piezas urbanas propiciaría
una intensa polémica sobre la necesidad de estas operaciones y también sobre los
tipos de vivienda en que debía centrarse la acción pública, sobre la confluencia de
intereses entre los operadores inmobiliarios y los dirigentes políticos y también
en torno a la validez de su instrumentación. El contexto político cambiante y de
diferente signo en ocasiones en las instancias regional y local también ha sido
otra de las cuestiones fundamentales que han rodeado siempre el debate acerca
de la idoneidad, eficacia y eficiencia del modelo de PAUs. Han sido disputas en
torno a una diferente cultura de la ciudad y un distinto entendimiento del papel
que las políticas de suelo pueden desempeñar, así como un diferente modo de
entender el urbanismo como soporte para el gobierno del territorio.
Tanto en el planteamiento como en el desarrollo de los PAUs también tendría
incidencia la aprobación de la Ley 6/98 de 23 de abril «Sobre régimen del suelo
y valoraciones». La exposición de motivos de esta ley era bien clara en cuanto a
sus intenciones. El argumento era que la pretendida mayor oferta de suelo urba-
nizado propiciaría una mayor oferta de vivienda a un precio asequible mediante

194
la protección pública, es decir, con un marcado carácter social. El resultado de
ese planteamiento ideológico-político-económico-¿social? sería el desarrollo de 6
nuevos barrios o ensanches que servirían de cierre perimetral de la ciudad tanto
por el norte como por el sur (sustituyendo el anillo verde que se había mantenido,
incluso, durante la dictadura de Franco), en un supuesto objetivo de equilibrar
en términos de suelo y vivienda, dado que la heterogeneidad de estas unidades
residenciales habría de ser uno de sus signos distintivos. Los datos básicos refe-
ridos al conjunto de los PAUs (Cuadro 1) dan una idea de la importancia de este
desarrollo territorial2 de baja densidad (24 viv/Ha). Estamos hablando de más de
2.000 hectáreas de superficie y de más de 74.000 viviendas con una capacidad
para más de 200.000 nuevos residentes (ocupado en la actualidad por algo más
de 105.000 empadronados). Como ya se ha dicho, uno de los pilares ideológicos
de los PAUs era su carácter social que se concreta a través del elevado porcentaje
de vivienda protegida (55,4%) a pesar de la dudosa legalidad de incluir la VPT
en este apartado3 (VINUESA et al., 2009). Por sus dimensiones destaca sobre-
manera el Ensanche de Vallecas (736 hectáreas y 26.000 viviendas), seguido a
distancia por el PAU de Sanchinarro con 400 hectáreas y 13.500 viviendas. En
ambos casos se trata de crecimientos residenciales de gran importancia para esta
ciudad, comparables al tamaño de numerosos núcleos urbanos españoles.

Cuadro 1. Datos básicos de los PAUs

Superficie Viviendas Viviendas Protegidas Total Vi-

PAU
(Ha) Libres Total VPO VPT viendas

Montecarmelo 255,8 3.882 4.655 2.850 1.815 8.547

Las Tablas 362,3 5.021 7.251 3.450 3.801 12.272
Sanchinarro 401,07 5.622 7.946 3.837 4.109 13.568
Carabanchel 356,5 5.224 6.126 3.386 2.740 11.350
Arroyo del Fresno 148,6 1.254 1.500 760 740 2.754
Ensanche de Vallecas 736 12.240 13.806 7.214 6.592 26.046
Total 2.260,90 33.243 41.294 21.497 19.797 74.537

Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes aprobados en los Plenos del Ayto. de Madrid.

Además de la superficie directamente vinculada a la vivienda, los PAUs nacen

con la intención de albergar otros usos. El industrial ocupa una extensión notable
en alguno de ellos, entre los que destacan los 126.000 m2 en el Ensanche de Ca-

2
Una información más detallada de las características básicas de los PAUs en lo referente a sus
características morfológicas y funcionales puede encontrarse en las obras de MIRET, 2010; FER-
NÁNDEZ, 2010 y BRANDIS y DEL RÍO, 2007.
3
La VPT es vivienda libre que se adquiere a precio tasado. En ellas se establece una limitación
en la facultad de venta de las mismas por un período de cinco años, a partir del cual se convierten
en viviendas libres.

195
rabanchel. Aunque en el caso de Arroyo del Fresno, Montecarmelo y Las Tablas
no hay espacio dedicado a este uso, lo que pone de manifiesto un proceso de se-
gregación socio-espacial, concentrando, una vez más, el desarrollo industrial en
el sur de la ciudad. En lo referente al terciario, destacan por encima de los demás
los 275.000 m2 del Ensanche de Vallecas, seguidos muy de lejos por los cerca de
200.000 de Las Tablas y los más de 150.000 de Sanchinarro. A grandes rasgos
se concentra en grandes «parcelas-isla» y está formada básicamente por centros
comerciales y «ciudades corporativas» de grandes empresas (MIRET, 2010:223).
Por último, el uso dotacional está encabezado nuevamente por Vallecas con casi
6 millones de m2, a los que habría que añadir los cerca de 3 millones de m2 de
Las Tablas, Sanchinarro y Carabanchel. Como suele ser lo habitual, han sido
estas parcelas las últimas en ser desarrolladas, quedando aún desocupadas un
buen número de ellas.

3. LAS DEBILIDADES DEL SISTEMA. SU INEFICIENCIA

Como se ha visto hasta ahora, los PAUs han estado siempre envueltos en la
polémica acerca de su idoneidad. Pero no es menos cierto que también sobre
ellos se ciernen oscuros nubarrones en algunas cuestiones relativas a su origen,
al tiempo de desarrollo de los mismos y a su estado actual.
Respecto a las dos primeras cuestiones, las relativas a su origen y desarrollo,
se ha indicado que: a) el crecimiento urbanístico aparejado a éstos tiene como
coartada la vivienda social, a pesar de que ya el PG85 disponía de suelo rema-
nente para satisfacer las necesidades unos años más; b) se apoya en un aumento
de población notable sobre una infraestructura de transporte ya sobrecargada
como es la M-40; c) la actuación no garantiza que el mercado, de acuerdo con su
capacidad y con los ritmos mantenidos en los años anteriores, absorba la opera-
ción (lo que supone el perjuicio de los intereses generales), pero materializa las
plusvalías expectantes sobre dichos suelos creando derechos a los propietarios y
a los urbanizadores de suelo (primando pues los intereses privados). En palabras
de Santos Preciado (2001), «el procedimiento de compensación ha permitido
la acumulación de terreno en pocas manos y la especulación como forma de
acumulación del capital»; d) la sobreclasificación y la flexibilidad no redundan
ni en el abaratamiento de los precios de suelo y vivienda, ni en la atracción o
mantenimiento de actividades, ni en la mejora de la calidad de la vida de nues-
tras ciudades; e) el desarrollo temporal de los PAUs muestra un evidente retraso
en la construcción de las viviendas (27 meses transcurren entre que se concede
la Licencia de Nueva Edificación y la Licencia de Primera Ocupación) y en la
ocupación efectiva de las mismas (transcurren otros 7 meses más hasta que se
produce la inscripción en el Padrón de sus inquilinos) (VINUESA et al., 2009).
Para complementar lo anterior es interesante analizar la situación de algunos de
estos crecimientos urbanos atendiendo al grado de ocupación de los mismos en
la actualidad (Cuadro 2).

196
 Cuadro 2. Estado de desarrollo de los PAUs en abril de 2011

Viviendas Licencias de nueva Licencias de nueva

Registros padronales
progra- edificación ocupación
PAU madas Viviendas Viviendas Hogares(1)
(A) (B) %(B)/(A) (C) %(C)/(A) (D) %(D)/(A) %(D)/(C)
Montecarmelo 8.547 7.275 85,1 7.316 85,6 4.881 57,1 66,7
Las Tablas 12.272 11.620 94,7 11.007 89,7 7.241 59,0 65,7
Sanchinarro 13.568 13.521 99,6 12.822 94,5 8.715 64,2 67,9
Carabanchel (2)
12.365 12.186 98,5 10.636 86,0 8.866 71,7 83,3
Arroyo del Fresno 2.754 0 - 0 - 0 - -
Vallecas(2) 28.058 23.723 84,5 17.195 61,2 10.524 37,5 61,2
Total 74.810 68.325 91,3 58.976 78,8 40.227 53,7 68,2

Fuente: Elaboración propia a partir de datos facilitados por la D.G. de Estadística del Ayto. de
Madrid.
(1) Datos de enero de 2010.
(2) Número de viviendas incrementado por modificaciones del planeamiento.

Los datos muestran que catorce años después de la aprobación del PG97 toda-
vía quedan por iniciarse una décima parte del total de las viviendas programadas,
no tienen posibilidades de ocupación más de una quinta parte y están sin habitar
más del 30%, lo que pone de manifiesto que en el conjunto de los PAUs se al-
canza por poco la mitad de su capacidad prevista de alojamiento. Los dos casos
más llamativos son el de Vallecas, el de mayor extensión y capacidad residencial,
que con sus más de 10.000 hogares y 25.000 empadronados en la actualidad no
llega al 40% de su cabida. En el otro extremo se situaría Arroyo del Fresno, el
de menor extensión y capacidad residencial, donde, a día de hoy, y a pesar de ha-
berse completado su urbanización, no han comenzado las labores de edificación
aunque esté en funcionamiento, eso sí, un campo de golf previsto en el proyecto4.

4. LA SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL COMO RASGO DE LOS PAUs

La información relativa a la promoción pública de vivienda se caracteriza por

su ausencia, escasez y dudosa fiabilidad (MOYA et al., 2005). Partiendo de esta
premisa, en Madrid, como en otras ciudades españolas, la intervención pública en
materia de vivienda, resultado de una intensa política intervencionista en la pro-
ducción inmobiliaria con una larga tradición, presenta como rasgo característico
su segregación respecto al resto de la ciudad consolidada. En principio, la fórmu-

4
El campo de golf citado es resultado de un convenio firmado por el ayuntamiento y la Real Fe-
deración Española de Golf en 1999 en terrenos afectados por el Sistema General Deportivo, suelo
que aporta el ayuntamiento a través de la constitución de un derecho de superficie gratuito por 75
años (BRANDIS y RÍO, 2007).

197
la de los PAUs responde al objetivo de insertar bloques, parcelas o manzanas de
vivienda protegida en el tejido proyectado de la ciudad. De este modo, sobre el
papel se trata de reducir el efecto «gueto» de otras fórmulas anteriores, buscando
la mezcla de grupos sociales heterogéneos (MOYA, 2004:128). Sin embargo, las
figuras que incorporamos en este apartado lo que muestran es precisamente la
segregación espacial de esta modalidad residencial. La concentración territorial
de la vivienda de protección oficial como se aprecia con una claridad meridiana
en los casos de Carabanchel, Las Tablas o Sanchinarro, es el resultado de una
ordenación urbana excesivamente funcionalista que ha configurado de este modo
barrios monofuncionales y socialmente homogéneos5 (VALENZUELA, 1996).
La conjunción de segregación y diseño arquitectónico ¿novedoso? ¿rutilante?
¿moderno? ¿funcional? dan una imagen de conjunto de algunos PAUs «diferen-
te» del resto de la ciudad aunque no hayan supuesto la solución a los problemas
de vivienda de la población madrileña con menos posibilidades de acceso.

Figura 2. Uso del suelo según tipo de vivienda en el PAU de Carabanchel

Fuente: Elaboración propia a partir de la información de la Gerencia de Urbanismo del Ayto. de

Madrid.

En los tres casos presentados, la concentración espacial de la vivienda prote-

gida es evidente. En el PAU de Carabanchel (donde residen a día de hoy más de
24.000 personas) se localiza en la zona occidental de la Avenida de la Peseta y
fundamentalmente en el espacio comprendido entre las calles Fagot y Salvador
Allende. En Las Tablas (19.000 residentes), las promociones públicas se dispo-

5
El 40% de los habitantes tienen edades comprendidas entre los 25 y los 39 años y más del 50% de
los hogares están formados por una o dos personas, siendo la edad promedio los 30 años (MIRET,
2010).

198
 Figura 3. Uso del suelo según tipo de vivienda en el PAU de Las Tablas

Fuente: Elaboración propia a partir de la información de la Gerencia de Urbanismo del Ayto. de

Madrid.

Figura 4. Uso del suelo según tipo de vivienda en el PAU de Sanchinarro

Fuente: Elaboración propia a partir de la información de la Gerencia de Urbanismo del Ayto. de

Madrid.

199
nen a modo de barrera longitudinal entre las calles Castiello de Jaca y Castillo
de Candanchú. Paradójicamente se trata de las viviendas colindantes con las vías
del tren de Cercanías y las instalaciones de Renfe-Adif en Fuencarral. Por último,
en el PAU de Sanchinarro, cuya población roza los 25.000 habitantes, la concen-
tración de la vivienda protegida también se concreta en su ángulo sureste, entre
las calles del Príncipe Carlos y la Avenida Francisco Pi i Margall. Curiosamente
también las más próximas a las vías rápidas de alta capacidad M-40 y M-11.
A esta clara segregación socio-espacial habría que añadirle la peculiaridad,
presente en alguno de los PAUs, de haber desarrollado algunas promociones de
vivienda en base a los proyectos de afamados estudios de arquitectura, tales como
los de Thom Mayne, Zaera Polo, Legorreta, Chipperfield o MVRDV. El debate
está servido en cuanto al diseño de los edificios y a su pretendida funcionalidad
por quienes allí residen6.

5. CONCLUSIONES Y PROPUESTAS

Casi dos décadas después de la aprobación inicial de la operación urbana

que supone el desarrollo de los PAUs, habría que considerar el fracaso de dos
de los pilares en los que se fundamentó dicha operación. Por un lado, el rela-
tivo al precio de la vivienda relacionado con el precio del suelo. El argumento
del «todo urbanizable» ha resultado ineficaz. La disponibilidad de suelo por su
liberalización no ha traído consigo, como bien sabemos todos, la reducción del
precio de la vivienda. De hecho, se ha apuntado en numerosas ocasiones como
esta cuestión, junto a otras, participa de manera notable en la crisis inmobiliaria
y financiera en la que nos encontramos inmersos en la actualidad. Han sido los
intereses privados, bien como propietarios del suelo, bien como agentes urbani-
zadores o bien como promotores de las viviendas, los que se han llevado la parte
más sustancial de los beneficios7 que deberían haberse materializado en ventajas
para el conjunto de la ciudadanía, especialmente para los más desfavorecidos.
Por otro lado, las dificultades de acceso a la vivienda de la población con
menos recursos tampoco han desaparecido con estos desarrollos residenciales. La
protección a la vivienda, ha de abordarse desde la accesibilidad: entendiendo por
tal la enorme dificultad que una parte importante de la población —los jóvenes—
tiene para resolver su problema de alojamiento a través del mercado. Una política
de protección a la vivienda no consiste en actuaciones aisladas que consigan el
abaratamiento del suelo o la mejora de la construcción. Es una operación llevada

6
«Una ruina muy sofisticada» (EL PAÍS 13/9/2009).
7
Basten algunos datos que verifican la afirmación anterior. Si se tiene en cuenta que en el año 90
los suelos en los que se han desarrollado los PAUs, al ser mayoritariamente no urbanizables, no
tenían apenas valor económico, y que las últimas ventas conocidas han alcanzado los 1.850 €/m2,
la recalificación, a precios de hoy y descontando los costes de urbanización, ha significado una
plusvalía, según los datos verbales manejados en el sector inmobiliario, de aproximadamente 12
mil millones de €, para los propietarios de esos suelos.

200
a cabo en forma conjunta u ordenada, contemplando un panorama integrado e
interrelacionado, que es el que nos ofrece la realidad. De otra manera, la solución
del problema permanece tan lejana como inasequible y pasa necesariamente por
considerar los elementos que interrelacionados dan lugar a: la retención del sue-
lo urbano y urbanizable por motivos especulativos; la escasez del suelo público
gestionado; la descoordinación administrativa que incrementa los costes de los
promotores; la falta absoluta de transparencia que hace del mercado inmobilia-
rio de Madrid uno de los más opacos del país. Para que una operación de suelo
tenga efectos positivos sobre el mercado de la vivienda tendrá que contemplar,
de forma simultánea, ordenada y sistemática, actuaciones no sólo sobre suelo,
sino también sobre edificación, financiación y fiscalidad, sin estos ingredientes
la operación de suelo será simplemente eso: una operación de suelo.
El desarrollo de los PAUs, la forma de construir ciudad, de entender la ciu-
dad en definitiva, tiene mucho que ver con la falta de identidad de barrio que
se manifiesta en algunas de estas unidades residenciales como pueden ser los
casos de Montecarmelo y Las Tablas (no digamos ya el de Arroyo del Fresno).
Su paisaje urbano delata la falta de actividad comercial en las calles, al estar
toda agrupada en los centros comerciales. El escaso movimiento de transeúntes
pone de manifiesto su carácter de «barrio dormitorio» (FERNÁNDEZ, 2010),
donde durante el día predominan las personas de edad avanzada cuidando de
recién nacidos y por la tarde parejas jóvenes paseando. La ausencia de un senti-
miento de barrio e incluso de ciudad es evidente y constituye además una de las
principales reclamaciones vecinales. Hay que destacar igualmente otra cuestión
que por obvia a menudo se olvida. Los planes urbanísticos no deberían estar
prioritariamente al servicio de la obtención de plusvalías que genera la promo-
ción inmobiliaria, deberían centrar sus objetivos en la generación de beneficios
sociales (espacios libres, calles, equipamientos, viviendas asequibles, etc.) en
esa confrontación cotidiana entre agentes sobre cómo va a utilizarse un recurso
escaso como es el del suelo.
Finalmente, habría que aprender de los errores consustanciales al modelo
de desarrollo urbano y aprovechar la crisis inmobiliaria para que la experiencia
acumulada permita implantar nuevos modos de hacer ciudad y de afrontar el
problema de la vivienda.

BIBLIOGRAFÍA

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201
MIRET, A. (2010): «Criterios para cualificar y valorar los nuevos espacios públi-
cos de la periferia metropolitana desde la perspectiva de la diversidad a través
del estudio de caso de los PAUs de Madrid», en CORNEJO, C.; MORÁN, J.;
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