ANÁLISIS DE LA PUJA ULTERIOR Y FALSA SUBASTA

INDICÉ

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 1

PUJA ULTERIOR .................................................................................................... 2

LA PUJA ULTERIOR SE HACE COMO SIGUE: ..................................................... 2

PROCEDIMIENTO DEL PUJA ULTERIOR ............................................................. 3

FALSA SUBASTA ................................................................................................... 4

¿QUIÉNES PUEDEN PERSEGUIR LA REVENTA POR FALSA SUBASTA? ........ 5

LA REVENTA SE RIGE POR LAS MISMAS CONDICIONES DEL PLIEGO DE LA

PRIMERA VENTA. .................................................................................................. 6

ADJUDICATARIO EN LA FALSA SUBASTA .......................................................... 8

LA FALSA SUBASTA (ARTÍCULOS 733-743 DEL CPC): ...................................... 9

MOTIVO DE LA FALSA SUBASTA ....................................................................... 10

CONCLUSIÓN ...................................................................................................... 11

BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 12
 INTRODUCCIÓN

En este trabajo estaré realizando un análisis sobre Puja Ulterior y Falsa Subasta,
aquí se estará describiendo cada uno de los procedimientos que llevan estos
temas como también cuales son las causas de ella misma.

El puja ulterior es un procedimiento regulado por el artículo 708 del Código de

Procedimiento Civil, que faculta a cualquier persona para que en el término de los
ocho días que siguen a la fecha de la adjudicación ofrezca, por intermedio de
abogado, una nueva puja, sobre cuyo precio se procederá a realizar la nueva
subasta

En cambio la falsa subasta se produce cuando el adjudicatario ha dejado de

cumplir alguna de las cláusulas del pliego de condiciones. la venta en pública
subasta se hace conforme al pliego de cargas, cláusulas y condiciones. El
adjudicatario está en la obligación de cumplir esas cláusulas. La cuestión es que
puede suceder que el adjudicatario no cumple ninguna de esas cláusulas.

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 PUJA ULTERIOR
El persiguiente luego de la adjudicación tiene el derecho de vender el inmueble a
un mejor postor, por un precio mayor claro está, a esto se le llama la puja ulterior.
Quien desee comprar luego de la adjudicación, podrá presentar ante la secretaria
del tribunal, dentro de los 8 días de la adjudicación, una oferta de compra que no
deberá ser menos de un 20% sobre el precio de la primera adjudicación. Con este
ofrecimiento se abre nuevamente una subasta, partiendo del nuevo precio
establecido. Cabe mencionar que el plazo de 10 días que tiene el adjudicatario
para cumplir con las condiciones corre junto al plazo de 8 días que tiene el
interesado de la puja ulterior. De celebrarse la puja ulterior el primer adjudicatario
pierde los derechos sobre el bien adjudicado.

Dentro de los ocho (8) días que sigan o la adjudicación, cualquier persona, a
exclusión del embargado, su cónyuge y los acreedores registrados y/o inscritos,
podrán realizar por ministerio de abogado, una puja ulterior, siempre que esta
exceda en veinte por ciento (20%) del precio de adjudicación y se cumplan con las
formalidades prescritas por los Artículos 700 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil.

LA PUJA ULTERIOR SE HACE COMO SIGUE:

Se vende el inmueble y se da la sentencia de adjudicación. En estrados el juez
dicta una sentencia in voce declarando adjudicatario al persiguiente o al último
subastador. Esa sentencia no se le entrega al adjudicatario hasta que no pasa el
plazo de la puja ulterior. Se trata como quien dice de un "proyecto de sentencia".

Llega el día de la venta en pública subasta. Se declara adjudicatario a alguien de

acuerdo al art. 708, dentro de los 8 días siguientes, cualquier persona puede hacer
una nueva puja ofreciendo en la secretaria del tribunal sea en cash o en cheque
certificado, una suma por lo menos del 20% mayor al precio de la adjudicación. Si
la subasta es de 100 mil pesos, para hacer una puja ulterior hay que ofrecer por lo
menos 120 mil en efectivo o en cheque certificado.

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El sobre pujador, además de hacer esta consignación de dinero, debe notificar o
mejor dicho, denunciar ese depósito al adjudicatario, al embargado y a los
acreedores inscritos, y dice el texto que debe hacerlo el mismo día que hace la
consignación.

Venta en pública subasta, en un plazo de no más de 15 días. El juez tiene 3 días

para dictar un auto que fije nueva audiencia para nueva venta en pública subasta,
que se hará en un plazo no mayor de 15 días después del auto.

 Art. 708: "..." El ofrecimiento debe hacerse por ministerio de abogado.

 Art. 709: "..." fíjese que no dice que hay que notificar al persiguiente.
 Art. 710: "..." En primer lugar, no puede haber puja ulterior sobre puja
ulterior.

En segundo lugar, regirán las condiciones que rigieron la venta anterior.

Entonces es el primer pliego de condiciones el que se va a tomar en cuenta para

ver si el adjudicatario incurre en falsa subasta.

Pero viene el asunto de la garantía. La garantía en el proceso de nueva venta

subasta, es de un diez por ciento de la primera puja, no de la puja ulterior, en
virtud de que es el mismo pliego el que rige.

Para la publicación en la prensa no aparece plazo antes de la venta. Todo parece

indicar que se haga hasta un día antes.

PROCEDIMIENTO DEL PUJA ULTERIOR

La Ley reglamenta el procedimiento, a través del cual un tercero, puede intentar el
procedimiento de la puja ulterior, los artículos 708 y 709 del Código de
Procedimiento Civil, indican:

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  ART. 708: "Dentro de los ocho (8) días siguientes de la adjudicación
cualquiera persona podrá ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de
un 20%, sobre el precio de la primera adjudicación, y sobre este nuevo
precio se procederá a subastar".
 ART. 709:"Para que esta nueva puja pueda ser aceptada, es necesario
depositar en la secretaría del tribunal, junto con la petición, la suma total
ofrecida como nuevo precio en efectivo o en cheque certificado de una
institución bancaria domiciliada en la República y notificarlo en ese mismo
día tanto al adjudicatario, como a los acreedores inscritos y al embargado".

FALSA SUBASTA
La falsa subasta se produce cuando el adjudicatario ha dejado de cumplir alguna
de las cláusulas del pliego de condiciones. La venta en pública subasta se hace
conforme al pliego de cargas, cláusulas y condiciones. El adjudicatario está en la
obligación de cumplir esas cláusulas. La cuestión es que puede suceder que el
adjudicatario no cumple ninguna de esas cláusulas.
El art. 713 dice que al adjudicatario solamente se le puede entregar la sentencia
de adjudicación. Cuando por parte del persiguiente se haya dado la autorización
de entrega de la sentencia de adjudicación.

Después del día de la adjudicación el adjudicatario tiene un plazo de 10 días para

cumplir las condiciones del pliego, en ese caso el persigueinte le expedirán la
constancia de que ha pagado las costas, de que ha cumplido las condiciones del
pliego, y solamente a la vista de esa constancia el secretario puede expedir la
sentencia de adjudicación.

Si el adjudicatario no cumple con esas condiciones del pliego, se puede perseguir

lo que sería la reventa del inmueble por falsa subasta. El art. 733 o 734 que el no
cumplimiento por parte del adjudicatario se hará constar por certificación del
secretario. O sea que la reventa se persigue en primer lugar solicitando al

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secretario la expedición de un certificado de que el adjudicatario no ha cumplido
con las condiciones del pliego.

¿QUIÉNES PUEDEN PERSEGUIR LA REVENTA POR FALSA

SUBASTA?
Los acreedores inscritos, privilegiados o hipotecarios.
En cuanto al embargado, es un verdadero problema. En Francia hay
jurisprudencia que le niegan al embargado perseguir la reventa por falsa subasta,
porque recuerden la subasta opera una transferencia de propiedad, entonces la
reventa que interés tendría el embargo en perseguirla si comoquiera se va a
vender su inmueble. Quizá un interés en que el precio sea mayor.

En República Dominicana la situación no es muy clara. Lo primero que tiene que

hacer la parte que persigue la reventa en pública subasta es solicitar al secretario
del tribunal ante el cual se lleva la adjudicación una certificación de que el
adjunción no ha cumplido las condiciones del pliego. ¿Por qué del secretario? Si
han pasado 10 días y no se han cumplido las condiciones, el secretario lo sabe,
porque no ha recibido la carta del art. 713 expedida por el persiguiente.

Supongamos que sea un acreedor inscrito quien persigue la falsa subasta, pero el
adjudicatario alegue que el si le ha dado cumplimiento al pliego.

Hay una contestación con relación a que el secretario expida la certificación, que
intimen al secretario a que no dé la certificación. Dice el art. 734 que en caso de
que hubiere contestaciones sobre la expedición de la certificación deberán ser
juzgadas por el juez en refermiento.

 Art. 733: "..."

 Art. 734: "..."

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O sea que la parte más diligente tiene que acudir al juez de los referimientos
mediante el procedimiento normal de los referimientos (citación a fecha fija el día
usual de los referimientos).

El texto, de su primera parte, se deduce la posibilidad de que la persecución por

falsa subasta se haga antes de que se entregue la sentencia o después.

 Si es antes, hay que buscar la certificación del secretario.

 Si es después, hay que probar que no se han cumplido las condiciones del
pliego, de otra manera que no sea la certificación del secretario. Lo más
normal es que se haga antes de la entrega de la sentencia de adjudicación.

Cuando el juez examina la certificación, con ella a mano se le solicita que fije
nueva fecha de reventa por falsa subasta. El juez fija un auto fijando la nueva
fecha en un término no mayor de 30 días (art. 735).

Con la certificación en la mano, en caso de que la reventa se persigue antes de la

entrega de la sentencia de adjudicación, o sin ningún otro procedimiento, si se
persigue después, el juez dicta un auto que fije una fecha para la reventa en un
plazo no mayor de 30 días. Esa reventa se anuncia en un periódico en un aviso
que debe mediar un plazo no menor de 10 días ni mayor de veinte antes de la
venta, a requerimiento del persiguiente. Y debe figurar el nombre del falso
subastador.

LA REVENTA SE RIGE POR LAS MISMAS CONDICIONES DEL

PLIEGO DE LA PRIMERA VENTA.
Entre la fecha de la fijación de reventa por falsa subasta y la fecha de la subasta
pueden surgir contestaciones incidentales.
Hay que notificarle al falso subastador (adjudicatario) el auto que fijó la fecha para
la reventa por falsa subasta. Se le debe notificar al abogado del adjudicatario y al
embargado.

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El art. 702 prevé la posibilidad por causas graves, y cuando es el persiguiente que
solicita siempre se concede el aplazamiento.

Si el falso subastador pruebe que sí ha cumplido las condiciones y el juez decida

no proceder a ninguna reventa por falsa subasta.

Al falso subastador hay que notificarle el auto, entonces él puede de acuerdo a la

ley, introducir por la vía incidental cualquier demanda (en nulidad del auto que fijó
la venta en pública subasta porque ha cumplido las condiciones). En ese caso
(art. 739) él interpone una demanda en nulidad, que estará sujeta a los art. 729
(demanda debe ser presentada en el plazo de 8 días a más tardar después del
aviso del 696).

 Art. 740:
 Art. 741: si la adjudicación se rearda, hay que aplazarla por quince días y la
publicación de nuevos edictos debe ser de conformidad con el 704.
 Art. 742: quien quiere liberarse de todo el procedimiento, y usted contrata
una hipoteca que dice "desde que el deudor deje de pagar puede proceder
a vender los inmuebles sin necesidad de proceder al embargo inmobiliario",
esa convención es nula.

Como el embargo inmobiliario es largo, costoso y formaliza. El legislador, sin

embargo, le deja esta única opción al acreedor.

Luego veremos el embargo abreviado de la ley de Fomento agrícola, que es

mucho más sencillo.

Por esto algunos establecen que como en la constitución dice que no se

establecerán privilegios ante nadie y que también debe haber igualdad de derecho

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para todos, algunos han alegado la inconstitucionalidad de la ley de Fomento
agrícola en esa parte.

Si el adjudicatario dejare de cumplir con alguna de las condiciones de la

adjudicación el persiguiente, la parte embargada o los acreedores registrados,
podrán vender el (los) inmueble (s) por vía de falsa subasta, en las formas
prescritas por los Artículos 733 del Código de Procedimiento Civil y siguientes.

Si el precio de la nueva adjudicación fuere inferior a la suma adeudada por el

embargado en principal, intereses, gastos y honorarios ordinarios y
extraordinarios, el falso subastador podrá ser constreñido al pago de la diferencia,
por todas las vías de derecho.

ADJUDICATARIO EN LA FALSA SUBASTA

El adjudicatario sobre falsa subasta deberá en todos los casos, pagar al abogado
del persiguiente, los gastos y honorarios que a dicho abogado hubieren podido ser
pagados por el falso subastador. En los casos en que el precio de la adjudicación
sea superior al de la primera puja, la diferencia pertenecerá al embargado y a sus
acreedores. En ningún caso, el falso subastador podrá repetir los gastos y
honorarios relativos a la persecución de la venta, pagados en ejecución de las
cláusulas anteriores, cuyo importe será atribuido a quién corresponda, a título de
daños y perjuicios. La presente estipulación es una cláusula penal aceptada de
antemano por todo adjudicatario.

El adjudicatario sobre falsa subasta tendrá el goce del (de los) inmueble (s) a partir
del día de la adjudicación que se haga en provecho suyo; si los inmuebles no
están alquilados en todo o en parte, a partir del día siguiente al día de la
adjudicación. Todo adjudicatario deberá los intereses del precio a partir del día
fijado para su entrega en goce, todo salvo el recurso del embargado o de sus
acreedores contra el falso subastador, por los intereses vencidos anteriormente.

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Sí deberá hacer registrar una sentencia, y transcribir en el plazo impartido por el
Artículo diez del presente pliego. A los efectos anteriormente señalados, el
persiguiente, el embargado y sus acreedores registrados y/o inscritos, tendrán el
derecho de hacerse entregar, en la forma prescrita por el Artículo nueve del
presente pliego, y a expensas del adjudicatario falso subastador, una copia de la
sentencia de adjudicación, sin perjuicio de todas las otras vías de ejecución.

LA FALSA SUBASTA (ARTÍCULOS 733-743 DEL CPC):

Hay falsa subasta cuando el adjudicatario no cumple las condiciones del pliego por
lo que se podría llegar a la reventa del inmueble a cuenta y riesgo del falso
subastador”.

La acción en falsa subasta puede ser intentada por todo aquel con interés en el
precio de la venta. La misma se solicita al juez de primera instancia,
posteriormente a haber obtenido una certificación de la Secretaría del tribunal de
la venta que acredite que el adjudicatario no ha cumplido con las condiciones del
pliego, incluyendo el pago del precio.

Como sanción por su inconducta, los gastos de la nueva adjudicación correrán a

nombre del falso subastador, los cuales podrán cobrarse del monto que depositó
para poder licitar. Por igual, el art. 740 ordena que si existe diferencia entre el
primer precio de venta y el de la posterior a la declaratoria de falsa subasta, si la
diferencia es negativa, el falso subastador deberá equilibrarlas, y si es positiva,
éste no tendrá derecho al excedente.

Por último, como el falso subastador fue por momentos propietario del inmueble, si
bien sus actos de disposición son nulos, toda vez que las cosas deben
retrotraerse, los actos de administración del inmueble son válidos y los
arrendamientos sin fraude deben ser respetados.

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MOTIVO DE LA FALSA SUBASTA
La falsa subasta se origina en la falta de pago del precio de la adjudicación o la
falla de cumplimiento de las condiciones de las ventas. En efecto, el código
procedimiento civil expresa lo siguientes: si el adjudicatario no ejecutare las
cláusulas de la adjudicación, se venderá el inmueble por falsa subasta a su cargo.

En realidad, la falsa subasta tiene una sola causa: la inejecución total o parcial de
las condiciones de la adjudicación. Pero también hay que tomar en cuenta lo
establecido por el artículo 750 del código de procedimiento Civil.

El adjudicatario está obligado a hacer que se transcriba la sentencia de

adjudicación, dentro de los cuarenta y cinco (45) días que sigan a la fecha de
pronunciamiento, y en caso de apelación, dentro del mismo término, a contar
desde su confirmación, bajo pena de reventa por falsa subasta.

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 CONCLUSIÓN
Al finalizar este análisis pudimos comprender que el puja ulterior es la ley que
permite a todo aquel que estime que la adjudicación ha sido pronunciada por un
precio inferior al valor del inmueble a ofrecer y llevar el precio a una suma mayor,
a través del procedimiento de puja ulterior; se considera una prolongación del
embargo la cual reabre una subasta, y su efecto no es más que hacer caer la
primera adjudicación.

Está a su vez se trata de un inmueble, la ley ha establecido un procedimiento que

le permita al deudor disminuir sus pérdidas, sea para recuperar parte del valor
excedente del valor en que se vendió, o también como un medio eficaz, para
poder cumplir con el pago a otros acreedores, a través del sobre precio que
representa la oferta de un 20% adicional, sobre el valor de la venta, el cual debe
ser depositado por medio de la secretaria de la sala de audiencia, o tribunal,
donde se conoció el procedimiento de venta y adjudicación. Así pues la puja
ulterior permite que se abra una nueva subasta, mediante condiciones más
ventajosas para el embargado.

Por otro lado también vemos que la falsa subasta es un incidente sui generis del
embargo inmobiliario, ella existe en protección tanto del embargado como de los
acreedores.

Hay falsa subasta cuando el adjudicatario no cumple las condiciones del pliego,
por lo que se podría llegar a la reventa del inmueble a cuenta y riesgos del falso
subastados, así como cuando este no paga el precio de la adjudicación. Esta no
perece que se trata de un incidente del embargo, ya que la falsa subasta va en
contra del adjudicatario. La adjudicación perece terminada y la expropiación
consumada. Más que un incidente, es una consecuencia de la adjudicación.

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 BIBLIOGRAFÍA

Acosta, Juan Pablo. 2012. "Código Civil de la República Dominicana", 16ta.

Edición, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.

Acosta, Juan Pablo. 2012. "Código Procedimiento Civil de la República

Dominicana", 12da. Edición, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.

Potentini, Trajano Vidal. 2002. "El Embargo Inmobiliario", Gaceta Jurídica Virtual.
Año 2 Numero 6, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.

República Dominicana, Ley 6186, de 1963, sobre Fomento Agrícola.

República Dominicana, Ley 108-05, Modificada por la 51-07, sobre Registro

Inmobiliario.

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