FACTORES PARA EL AVALÚO DE UN INMUEBLE

1. ¿Cuál es el factor inicial para el avalúo de un inmueble?

R/ El terreno es el factor inicial para el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble
rural es el terreno en bruto. En el caso de un inmueble urbano pueden existir dos clases de
avalúos: El terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya urbanizado.
2. ¿Cuáles aspectos se deben mirar a la hora de realizar el avalúo de un terreno rural?
R/ Se debe mirar: La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes,
la calidad o fertilidad de la tierra y la infraestructura productiva, construcciones y
adecuaciones.
3. ¿Cuál es el segundo factor que se debe mirar a la hora de realizar el avalúo de un
inmueble? Explíquelo.
R/ El segundo factor que se debe mirar en un avalúo es(son) la(s) construcción(es) que
está(n) encima del lote. En los inmuebles urbanos se parte del lote bruto y se le añaden las
obras de infraestructura y/o urbanismo para llegar al lote urbanizado.
En los inmuebles rurales se determina el valor de la infraestructura y se le añade al valor
ya determinado por la ubicación y calidad del suelo.
4. ¿Cuáles son los tipos de valores que se le dan a una propiedad? ¿Cómo se hallan?
R/ Valor físico, que es la suma del valor del lote urbanizado y la construcción; y el valor
comercial que es el producto del factor de comercialización por el valor físico o
instrínseco.

IDENTIFICACIÓN FÍSICA Y LEGAL DEL PREDIO

1. ¿Cómo se realiza correctamente la identificación de un bien?

R/ Localización, dirección clara y suficiente del bien.
2. ¿Es necesario determinar si el inmueble cuenta con servicios públicos, vías de acceso y su
estado? Si. No. ¿Por qué?
R/ Si, porque todo ello influye en el valor final del inmueble.
3. ¿Cuáles son los documentos necesarios para la identificación legal del inmueble?
R/ Escritura pública, folio de matrícula inmobiliaria y la cédula catastral.
4. ¿Qué información se muestra en los aspectos jurídicos del inmueble?
R/ Matrícula inmobiliaria, escritura pública y la inscripción catastral.

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

1. ¿Qué es un avaluador? ¿Cuáles son sus principales características?

R/ Persona encargada de avaluar, de determinar cuánto vale algo, su precio.
Sus principales características son:
 Conocer y realizar todas las acciones requeridas para alcanzar los objetivos del
proceso de evaluación.
 Estar preparado profesionalmente para aplicar y cumplir con las exigencias del
proceso de acreditación.
 Conocer a cabalidad los estándares y criterios de evaluación correspondientes
 2. ¿Cuáles son los factores qué influyen en el valor de los inmuebles?
R/
 Físicos: Clima, topografía, amenidades naturales (parques, cuerpos de agua), etc.
 Sociales: Jerarquía social, índice de crecimiento poblacional, zona de moda, etc.
 Económicos: Desarrollo económico local y general, niveles de precios en la zona,
tasas de intereses, nivel de renta de los vecinos, etc.
 Administrativos: Normativa aplicada a la zona, reglamentos, incentivos al sector
inmobiliario, etc.

3. Enumere tres principios generales de la valoración por el método de mercadeo.

R/ Esos son todos, enumerar sólo 3.
 Principio de anticipación
 Principio de Cambio
 Principio de Competencia
 Principio de finalidad
 Principio de mayor y mejor uso
 Principio de probabilidad
 Principio de proporcionalidad
 Principio de prudencia
 Principio de sustitución
 Principio de temporalidad
 Principio de transparencia,
 Principio de valor residual

4. ¿Qué es el estudio de mercado? ¿Cuáles son sus características?

R/
 Proporciona los productos o servicios que actualmente existen en el mercado y
que satisfacen esa necesidad insatisfecha.
 Realiza una estimación de la cantidad de productos que el mercado está
demandando más.
 Detectar el riesgo que corremos en caso de que nuestro producto no se venda y
no sea demandado por los usuarios.

5. ¿Cuáles son los principales elementos por considerar durante un avalúo por el método de
comparación o de mercado?
R/ Terreno (frente y fondo, forma, área), ubicación, servicios disponibles, fácil acceso al
transporte público, estado de las vías de acceso y la construcción (edad, arquitectura,
estado de conservación, categoría)

MÉTODO DE COSTO POR REPOSICIÓN

1. ¿Qué es el método del costo?

 2. ¿Cuáles son los tres tipos de depreciación por los que se ve afectado un inmueble?
3. Enumere dos métodos de depreciación.
4. ¿Cómo se puede determinar la vida útil de las edificaciones y de sus partes?

MÉTODO RESIDUAL

1. ¿Cuándo se utiliza este método?

2. ¿Cuáles son las técnicas empleadas en el método residual?
3. ¿Por qué es importante el método residual?

REQUISITOS MÍNIMOS PARA UN AVALÚO

1. ¿Qué es un avalúo catastral?

2. ¿Cuáles son los requisitos para realizar un avalúo catastral?
3. ¿Qué se debe hacer en caso de necesitar una revisión del avalúo?
4. ¿Qué debe incluirse en un avalúo catastral?

TÉRMINOS Y REQUISITOS PARA REALIZAR LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO ABIERTO DE

AVALUADORES

1. ¿Qué es el A.N.A?
2. ¿Cuál es la documentación que se debe adjuntar en el proceso de registro?
3. ¿Cuáles son los requisitos para necesarios para ser avaluador?

MÉTODO DE COSTO POR REPOSICIÓN

5. ¿Qué es el método del costo?

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar
el costo total de la construcción a precios de hoy

6. ¿Cuáles son los tres tipos de depreciación por los que se ve afectado un inmueble?

 Física o por edad

 por obsolencia funcional o económica
 por estado de conservación

7. Enumere dos métodos de depreciación.

1. Método de línea recta
2. Método de Ross (semiparabolico)

8. ¿Cómo se puede determinar la vida útil de las edificaciones y de sus partes?

MÉTODO RESIDUAL

4. ¿Cuándo se utiliza este método?

Este método se utiliza cuando no es posible utilizar el de comparación.

Está basado sobre el valor residual y del mayor y mejor uso, y es el utilizado para la
valoración de terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar.

5. ¿Cuáles son las técnicas empleadas en el método residual?

 Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el mercado

(constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Área Útil por precio/m2 vendible)

 Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los resta del valor de
ventas. El margen es para el lote y la utilidad. Se denomina Residual Estático.

 Residual Dinámico: se estima un flujo de fondos en el tiempo, ventas y costos

6. ¿Por qué es importante el método residual?

 Analiza el valor del lote por el lado de la demanda (precio máximo que pagarían)
 Permite confrontar los datos de la oferta y el método comparativo
 Muy útil cuando no existen ofertas ni ventas
 Es fundamental para determinar la plusvalía urbana por cambio de normas.

REQUISITOS MÍNIMOS PARA UN AVALÚO

5. ¿Qué es un avalúo catastral?

Es la determinación del valor de los predios obtenido mediante la investigación y el

análisis estadístico del mercado inmobiliario del país.

6. ¿Cuáles son los requisitos para realizar un avalúo catastral?

  Fotocopia de la escritura, las tres primeras páginas para tomar los datos de
linderos y áreas.
 Fotocopia certificada de tradición actualizado.
 Fotocopia recibo impuesto predial último año.
 Fotocopia recibo de servicios públicos.
 Planos arquitectónicos si existen.
 Visita al inmueble para verificar áreas y hacer un registro fotográfico.
 Copia de la escritura del régimen de propiedad
horizontal, condominio parcelación cuando
fuere del caso.
 Copia de la reglamentación urbanística vigente
en el municipio o distrito, en la parte que haga
relación con el inmueble objeto del avalúo. Se
entiende por reglamentación urbanística
vigente aquella expedida por autoridad
competente y debidamente publicada en la
gaceta.

7. ¿Qué se debe hacer en caso de necesitar una revisión del avalúo?

 Presentar una solicitud por parte del propietario, poseedor o mediante

apoderado, indicando la vigencia o el año sobre el cual se presenta la solicitud. Si
es persona jurídica, la solicitud debe suscribirla el Representante Legal.

 Numero de radicación otorgado por la seccional a la que se le solicitó el avaluó

8. ¿Qué debe incluirse en un avalúo catastral?

 Indicar el tipo de avaluó.

 Explicación de la metodología utilizada
 Identificación y descripción de los bienes avaluados, precisando cantidad y
estado.
 Valores de referencia
 Cantidades que componente el bien avaluado.
 Valor resultante del avaluó.
 Identificación de quien hace el avaluó.

TÉRMINOS Y REQUISITOS PARA REALIZAR LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO ABIERTO DE

AVALUADORES

4. ¿Qué es el A.N.A?
 Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A.) mediante la Resolución 20910 de 2016
de la Superintendencia de Industria y Comercio, A.N.A. fue reconocida como una entidad
de autorregulación de avaluadores.

5. ¿Cuál es la documentación que se debe adjuntar en el proceso de registro?

1. Descargar, imprimir y diligenciar el Formato de inscripción del RAA disponible en la

página web (www.ana.org.co)

2.En la página de A.N.A. puede realizar el pago desde su cuenta por medio del botón de
pago PSE, o utilizar su tarjeta de crédito. También puede efectuar el pago directamente en
las sucursales de banco Davivienda a la cuenta corriente asignada.

3. Adjuntar la siguiente documentación:

a. Copia del documento de identidad ampliado al 150% por las dos caras
b. Formulario de solicitud de registro debidamente diligenciado, firmado y con huella
c. Fotografía reciente.
d. Soporte del pago de los valores de inscripción inicial y derechos anuales de
autorregulación.

4. Solamente pueden optar a la inscripción por el régimen de transición, aquellas personas

que realizaren avalúos, antes de la expedición de la Ley 1673 de 2013.

6. ¿Cuáles son los requisitos para necesarios para ser avaluador?

 Título académico
 Certificado de contenido del programa con descripción de sílabos.
 Matrícula o Tarjeta Profesional vigente, de ser necesario de acuerdo al pregrado
cursado.
 Certificado de vigencia de la Matrícula Profesional expedida por la entidad
competente.