Derecho Registral

UNJBG DERECHO REGISTRAL
E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 1

“AÑO DEL DIÁLOGO Y LA RECONCILIACIÓN NACIONAL”
FACULTAD : FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y EMPRESARIALES

ESCUELA : ESCUELA DE DERECHO Y CIENCIAS JURÍDICAS
CICLO : NOVENO SEMESTRE
CURSO : DERECHO REGISTRAL
DOCENTE : Abg. CARLOS MARIACA M.
ALUMNOS ● MAQUERA QUISPE, Claudia 2014-127016
● PILCO TICAHUANCA, Dante 2014-127036
● RODRÍGUEZ BONIFACIO, Jhoselyn 2014-127010
● ORDOÑEZ COHAILA, Aracelly 2014-127019
● ESPINOZA MONZÓN, Roy 2013-38428
● LLANOS CHACOLLA, Yasmin 2014-127035
TACNA – PERÚ
2018

“La libertad es el derecho de hacer lo que no

perjudique a los demás.”
Herni Dominique Lacordaire

DEDICATORIA
Dedicamos este trabajo a Dios y a nuestros padres.
A Dios porque ha estado con nosotros en cada paso

que damos, cuidándonos y dándonos fortaleza para
continuar, a nuestros padres, quienes a lo largo de
nuestra vida han velado por nuestro bienestar y
educación siendo nuestro apoyo en todo momento.
Depositando su entera confianza en cada reto que se
presentaba sin dudar ni un solo momento en nuestra
inteligencia y capacidad.
Es a ellos a quien debemos quienes somos y quienes

llegaremos a ser.

AGRADECIMIENTO
Le agradecemos infinitamente; al catedrático, el Abg.

Carlos Mariaca Mam, quien se ha tomado el arduo
trabajo de tratar de transmitirnos sus diversos
conocimientos, especialmente del campo y de los
temas que corresponden a nuestra profesión. Pero
además de eso, ha sido él quien ha sabido
encaminarnos por el camino correcto, y quien nos ha
ofrecido sabios conocimientos para lograr nuestras
metas y lo que nos hemos propuesto.

INDICE
INTRODUCCIÓN 8
CAPÍTULO I: GENERALIDADES
1.1. Error! Bookmark not defined.

1.2. 9
1.3. 9
1.4. 10
1.5. 10
CAPÍTULO II: ORGANIGRAMA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
2.1. 14
2.2. 15
2.3. 16
2.4. 17
2.5. 18
2.6. 18
2.7. 19
2.8. 22
2.9. 23
2.10. 24
CAPÍTULO III: ESTRUCTURA ORGÁNICA DE LOS ÓRGANOS DESCONCENTRADOS DE LA SUNARP
3.1. 26
3.2. 26
3.3. 26
3.4. 26
3.5. 27
3.6. 27
3.7. 27
3.8. 27

3.9. 27
3.9.1. 27
3.10. 28
3.11. 28
CAPÍTULO IV: SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
4.1. 29
4.2. 30
4.3. 31
4.4. 32
4.5. 57
CAPÍTULO V: GARANTÍA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
5.1. 36
5.2. 37
5.3. 11
5.3.1. 39
5.3.2. 39
5.3.3. 39
CAPITULO VI: PUBLICIDAD REGISTRAL
6.1. CONCEPTOS GENERALES 43
6.2. IMPORTANCIA DE LA PUBLICIDAD 44
6.3. PRECEDENTES REGISTRALES 45
6.4. MARCO GENERAL DE LA PUBLICIDAD 46
6.5. PUBLICIDAD MATERIAL 48
6.6. PUBLICIDAD FORMAL 51
CONCLUSIONES 56
BIBLIOGRAFÍA 57

INTRODUCCIÓN
Los Registros Públicos en el Perú, como toda institución registral, están destinados a la
inscripción de los actos y contratos y derechos que señala la ley y a la publicidad de éstos.
Nacen como registros de la propiedad inmueble por ley del 2 de Enero de 1888 bajo
la dirección e inspección del Poder Judicial, integrando en 1902 al Registro Mercantil y
de Buques creados en el Código d Comercio, y en 1916 al Registro de la Prenda Agrícola
creada por Ley 2402.
En 1936 a la dación del Código Civil formaba parte del Libro IV de los Derechos Reales
y estaba integrado por los registros de propiedad, mercantil, personas jurídicas, personal,
buques, prenda agrícola, testamentos, mandatos. En 1965 se integró el Registro de
Declaratoria de Herederos (sucesiones intestadas). A la dación del Código Civil de 1984,
en una mejor sistematización se dispuso un Libro Especial Libro IX – Registros Públicos;
el Art. 2008 señala los registros que lo integran incluyendo el de bienes muebles y el Art.
2009 agrega los omitidos: Registro de Naves, Aeronaves, Prenda Agrícola, Mercantil y
demás regulados por ley. Así como también se señala que actos son inscribibles por cada
registro. Y sobre todo los principios regístrales que lo rigen: Legalidad y Rogación,
Publicidad, De Legitimación, Buena Fe Registral, Tracto Sucesivo, Prioridad, e
Impenetrabilidad.
El proceso de modernización de los Registros Públicos del país continúa en proceso de

desarrollo, los servicios de inscripción y de publicidad registral que brinda la Sunarp, han
mejorado en cuánto al tiempo de atención, así como en el alcance a todos los ciudadanos
superando las barreras económicas a través de la implementación de las tasas
preferenciales y la exoneración de las tasas para el caso de los títulos presentados por
COFOPRI y los Gobiernos Regionales.
Existe por lo tanto un gran compromiso de la Sunarp, para contribuir de la mejor manera
como un eficiente y eficaz facilitador, a través de la prestación de un servicio de calidad,
para que la actividad económica se desarrolle con celeridad y el crecimiento del país se
realice sobre bases sólidas de sostenibilidad.

CAPÍTULO I: GENERALIDADES
1.1. DEFINICION
Es un organismo descentralizado autónomo de Sector Justicia y ente del Sistema Nacional

de los Registros Públicos. La Superintendencia Nacional de Registros Públicos
(SUNARP) fue creada en octubre de 1994 mediante la Ley 26366. De acuerdo a su Ley
de creación N° 26366, cuenta con personería jurídica de derecho público, con patrimonio
propio y goza de autonomía funcional, técnica, económica, financiera, presupuestal y
administrativa.
Tiene domicilio legal y sede principal en la ciudad de Lima, pudiendo establecer

dependencias en cualquier lugar del territorio nacional.
Tiene como función la planificación y organización de las inscripciones y publicidades

de actos y contratos en los registros de los derechos y titularidades.
1.2. FUNCIONES Y ATRIBUCIONES
o Dictar las políticas y normas técnico - administrativos de los registros públicos

que integran el Sistema Nacional.
o Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar, supervisar la inscripción,
publicidad de actos y contratos en los Registros Públicos que conforman el
Sistema Nacional.
1.3. BASE LEGAL
❖ Mediante Ley N° 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Públicos, y

la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, y por Resolución
Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP, el cual regula
las funciones generales y régimen económico y laboral de la SUNARP, así como
establece su estructura orgánica, así como las atribuciones y obligaciones de sus

distintos órganos: Alta Dirección, Órgano Consultivo, de Control, de

Asesoramiento, de Apoyo, de Segunda Instancia Registral y Órganos
Desconcentrados.
❖ Que, mediante Resolución N° 346-2015-SUNARP/SN, la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, aprobó su Plan Estratégico Institucional para
el periodo 2016-2018, en el cual se indica que la visión se desarrolla a nivel del
Sector Justicia y Derechos humanos y la misión se define a nivel institucional.
❖ Reglamento de Organizaciones y Funciones– ROF de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos. Aprobado por Resolución Suprema Nº 139-
2002-JUS del 19-07-2002. Es el instrumento Técnico Normativo de gestión
institucional, orientada a contribuir al logro de los objetivos y metas establecidos
por el ente rector, así como el documento de control, evaluación y modernización
de los procesos de la administración general del SINARP. Determina la finalidad,
objetivos, organización básica y funciones generales de la SUNARP, así como la
dependencia, nivel jerárquico y relaciones de las unidades orgánicas que la
conforman. El ámbito de acción y aplicación, comprende a todas las unidades
orgánicas de la SUNARP.
1.4. MISIÓN
Otorgar seguridad jurídica al ciudadano a través del registro y publicidad de derechos y

titularidades en forma eficiente y transparente.
1.5. VISIÓN
Ser una institución referente a nivel internacional, altamente tecnificada, proactiva

confiable y con presencia efectiva en todo el territorio nacional. Brindando servicios
registrales de calidad a satisfacción del ciudadano.

1.6. COMISIÓN DE FORMALIZACIÓN A LA PROPIEDAD
INFORMAL (COFOPRI)
La falta de preparación del marco legal peruano para responder a la demanda de viviendas
generadas por las migraciones progresivas y masivas, derivó en que los procesos para
poblar las zonas urbano-marginales se iniciaran con las invasiones. Por esta razón, se
realizaron varios esfuerzos de parte del Estado para solucionar el problema de la
informalidad, siendo uno de los últimos y aún vigente, la Comisión de Formalización de
la Propiedad Informal – COFOPRI, creada en el año 1996, para implementar el Programa
de Formalización de la Propiedad. Como organismo rector de esta materia se le asignaron
las siguientes atribuciones1:
● Formular, aprobar, y ejecutar de manera progresiva, un programa de

formalización de la propiedad informal urbana de ámbito nacional, que
comprenda los asentamientos humanos2, programas municipales y estatales de
vivienda, centros poblados, pueblos tradicionales, centros urbanos informales,
habilitaciones urbanas y toda otra forma de posesión, ocupación y titularidad
informal de terrenos con fines urbanos que sean definidos mediante directiva de
COFOPRI.
● Realizar el saneamiento físico y legal de bienes inmuebles integrantes del

Patrimonio Cultural de la Nación.
● Crear y poner en funcionamiento los mecanismos para promover que las

transacciones sobre las propiedades formalizadas se mantengan dentro de la
formalidad, cuidando que los costos de ésta sean inferiores a los de la
informalidad.
1
Decreto Legislativo Nº 803: Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal
2
Agrupaciones de familia posesionadas en lotes sin título legal alguno que se encuentren en terrenos de
propiedad del Estado, término que incluye tanto el Gobierno Central como el Gobierno Local, o en terrenos
de propiedad privada y que cuenten con el debido reconocimiento municipal como tal.

● Proponer al Presidente de la República, los dispositivos legales complementarios,

su reglamentación y las demás disposiciones que fueren necesarias para el
cumplimiento del objetivo principal del Programa de Formalización de la
Propiedad.
● Proponer la creación de las condiciones institucionales necesarias para el

desarrollo de la inversión privada y pública en la prestación de servicios
complementarios relacionados con la propiedad, que incluyan la infraestructura
de servicios públicos, el crédito y otros.
Con la creación de COFOPRI, se posibilitó la formalización gratuita de asentamientos

humanos u otras formas de posesión, que hayan ocupado terrenos estatales, fiscales o
municipales, antes del 22 de marzo de 1996. Posteriormente, este plazo fue ampliado,
incluyendo la formalización de los terrenos ocupados hasta el 31 de diciembre de 2001,
pero esta vez a título oneroso56. La formalización se desarrolló, sobre la base de procesos
masivos, mecanismos proactivos, trabajo interdisciplinario de campo y gabinete,
utilizando una base cartográfica georeferenciada de uso oficial existente en el país y
sistematización de procesos y procedimientos eficientes e indivisibles.
La gestión actual, a través del Organismo de la Formalización de la Propiedad Informal

COFOPRI, ha otorgado en el periodo 2006 a mayo 2010, aproximadamente 708,006
títulos a nivel nacional, cumpliendo así con el objetivo de avanzar en el proceso de la
formalización de la propiedad privada, invirtiéndose en ella más de 333 millones de
nuevos soles, beneficiando a más de 3 millones de personas

CAPÍTULO II: ORGANIGRAMA DE LA
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS

2.1. SUPERINTENDENTE
Es la máxima autoridad, tiene rango de viceministro y es el representante legal de la

SUNARP.
FUNCIONES:
o Dirigir y supervisar el desarrollo de las actividades de los órganos que conforman

la SUNARP.
o Ejercer la representación legal de la SUNARP en todos aquellos actos y contratos
que ella realice o celebre, sea en el país o en el extranjero.
o Proponer, para su aprobación por el Directorio, los planes y programas anuales de
la Superintendencia.
o Elaborar y supervisar la ejecución de las medidas de simplificación,
modernización e integración de los Registros Públicos que integran el Sistema
Nacional.
o Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la
normatividad vigente.
o Autorizar la modificación de la estructura orgánica de los Órganos
Desconcentrados.
o Promover la realización de estudios e investigaciones en materia registral.
o Promover la capacitación de los Registradores Públicos y demás personal.
o Dictar las normas requeridas para la organización, conservación y mantenimiento
de los archivos registrales.
o Aprobar el Presupuesto de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, con arreglo a las disposiciones legales sobre la materia.
o Coordinar la realización de campañas masivas de Inscripciones.
o Dictar directivas de cumplimiento obligatorio por los órganos desconcentrados,
las que podrán ser publicadas en el Diario Oficial “El Peruano”.
o Dictar las medidas de organización interna que se requieran.
o Designar los cargos de confianza y nombrar, contratar, suspender, remover y cesar
al personal considerado en dichos cargos, dando cuenta al Directorio.

o Sancionar a los Jefes de los Órganos Desconcentrados, salvo que la sanción a

aplicarse sea la de despido, en cuyo caso sólo procederá previo acuerdo de
Directorio.
o Resolver en última instancia respecto de las sanciones impuestas a los
Registradores Públicos.
o Proponer al Directorio las modificaciones del Estatuto vigente.
o Aceptar legados, donaciones y otras liberalidades que se hagan en favor de la
SUNARP, dando cuenta al Directorio.
o Delegar las atribuciones que estime conveniente en el Superintendente Nacional
Adjunto u otros funcionarios de la SUNARP.
o Proponer a los Poderes Públicos la expedición de normas legales o reglamentarias
que se requieran para el mejor funcionamiento del Sistema Nacional de los
Registros Públicos o de la SUNARP.
o Modificar el presente Reglamento de Organización y Funciones, dando cuenta al
Directorio.
o Expedir las resoluciones de su competencia.
o Las demás que le señalen las leyes, los reglamentos o que sean inherentes a su
cargo.
2.2. DIRECTORIO
Conformado por el Superintendente (quien lo preside), un Representante del Consejo de

Ministros, y un representante del COFOPRI. Estos tres miembros conforman el
Directorio.
FUNCIONES:
o Establece políticas registrales.

o Aprobar las tasas regístrales.
o Última instancia: Sanción a vocales del tribunal.
o Nombrar a los jefes zonales.

o Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica de la

función registral, las que se publicarán en el diario oficial "EI Peruano".
o Autorizar, a propuesta del Superintendente Nacional, la creación, supresión o
traslado de los órganos desconcentrados, así como la modificación de los ámbitos
geográficos de éstos.
o Nombrar y remover, a propuesta del Superintendente Nacional, a los Jefes de los
Órganos Desconcentrados.
o Celebrar convenios de cooperación técnica nacional e internacional para mejorar
la calidad del servicio registral así como para desarrollar y ejecutar proyectos
relacionados con el levantamiento catastral de las zonas aún no catastradas tanto
en el ámbito rural como urbano.
o Celebrar convenios con Entidades generadoras de catastro tanto del sector público
como privado, a fin de obtener la información catastral requerida por el Sistema.
o Facultar a los órganos desconcentrados, el uso de los sistemas automáticos de
procesamiento de datos.
o Aprobar las tasas por servicios registrales a propuesta del Gerente General y
gestionar la emisión de la norma pertinente por los órganos competentes.
o Determinar las políticas y estrategias para la consecución de los fines de la
SUNARP.
2.3. SUPERINTENDENTE ADJUNTO
Es el funcionario más alto nivel después del Superintendente.
FUNCIONES:
o Supervisa el cumplimiento de las políticas públicas registrales.

o Nombra los integrantes Tribunal Registral (5 miembros).
o Participa en sesiones del directorio con voz pero sin voto.
o B) Supervisar la realización de las campañas de control posterior de las
observaciones e inscripciones efectuadas, así como el seguimiento y control del

cumplimiento de los plazos de atención de las solicitudes de inscripción,

publicidad y recursos de apelación tramitados ante el Tribunal Registral.
o Reemplazar al Superintendente Nacional en caso de ausencia o impedimento
temporal, así como por delegación de aquél.
o Nombrar con arreglo a Ley a los integrantes del Tribunal Registral.
o Conformar las Salas del Tribunal Registral y disponer la ubicación y traslado de
los Vocales que las integran.
o Nombrar, contratar, suspender, remover o cesar, con arreglo a ley, al personal de
la SUNARP que no ejerza cargo de confianza, con excepción del personal de los
órganos desconcentrados.
o Resolver las quejas formuladas contra los Vocales del Tribunal Registral o
imponer, de oficio, las sanciones cuando corresponda.
o Proponer al Superintendente Nacional las resoluciones a adoptarse.
o Proponer al Superintendente Nacional la modificación de dispositivos vigentes o
la dación de nuevas normas, a ser elevadas a los poderes públicos que corresponda
para su aprobación y puesta en vigencia.
o Disponer la realización de investigaciones sobre asuntos de competencia de la
SUNARP, cuando su necesidad lo exija.
o Participar en las sesiones del Directorio con voz pero sin voto, salvo en los casos
previstos en el artículo 8° del Estatuto de la SUNARP, en los que gozará de tal
derecho.
o Proponer al Superintendente Nacional los programas de capacitación a ejecutarse.
o Ejercer las demás funciones que le asigne o delegue el Superintendente Nacional.
2.4. GERENTE GENERAL
o Es el funcionario de confianza depende del Superintendente.

o Ejecuta los acuerdos del directorio y las directivas
o impartidas por el Superintendente y el adjunto.

o Dirige, programa, coordina, evalúa el cumplimiento de las políticas y estrategias

institucionales.
o Suscribe contratos y convenios por delegación (las delega el Superintendente
Adjunto).
2.5. ÓRGANO O CONSEJO CONSULTIVO
Conformado por el Ministerio de Transporte, Energía Minas, Agricultura, un

representante del Colegio Abogados y un representante del Colegio de Ingenieros. Tienen
cargos no remunerados. Asesoran a la alta dirección, emiten opiniones y elaboran
proyectos de Normas y Propone Medidas legislativas y reglamentarias.
FUNCIONES:
o Emitir opinión con carácter ilustrativo y confidencial en todos los asuntos que
sean sometidos a su consideración por el Superintendente Nacional.
o Elaborar los Proyectos de normas legales que le sean encomendados.
o Proponer al Superintendente Nacional las medidas legislativas o reglamentarias
cuya aprobación considere convenientes.
o Aprobar y modificar su reglamento interno.
2.6. ÓRGANO DE CONTROL U OFICINA DE AUDITORÍA
INTERNA
Depende jerárquicamente del Superintendente y funcionalmente de la Contraloría

General de la República.
FUNCIONES:
o Cautela la correcta y eficiente utilización y administración de los bienes y recursos

de la entidad que por su cargo la regulan los servidores y funcionarios públicos.

o Cautela la correcta actuación de los Registradores Públicos mediante un efectivo

control contable, financiero y administrativo.
o Dirigir, programar, coordinar, ejecutar, evaluar y supervisar las acciones de
control de la institución, de conformidad con la normatividad del Sistema
Nacional de Control y la política establecida por la Alta Dirección de la SUNARP.
o Asesorar a la Alta Dirección en las políticas de control.
o Formular, ejecutar y evaluar el Plan Anual de Control de la Entidad, presentarlo
al Superintendente Nacional y a la Contraloría General de la República, para su
aprobación de acuerdo a las normas vigentes.
o Elaborar, uniformizar y actualizar la metodología a utilizar en las acciones de
control que realicen, de acuerdo con los lineamientos establecidos por la
Contraloría General de la República.
o Atender e investigar las denuncias que se planteen ante la SUNARP, sobre asuntos
de competencia de ésta.
o Realizar acciones sorpresivas de control cuando lo considere necesario.
o Emitir los informes resultantes de las acciones de control, con las respectivas
observaciones y propuesta de acciones correctivas.
o Efectuar el seguimiento a la implementación de las recomendaciones derivadas
de las acciones de control realizadas en la SUNARP.
2.7. ÓRGANO DE ASESORAMIENTO O GERENCIA REGISTRAL
Es un órgano de asesoría técnica registral, depende de la Gerencia General; y está

conformado por la GERENCIA LEGAL (Asesoría a alta dirección, carácter jurídico,
depende de la Gerencia General) y por la GERENCIA DE PRESUPUESTO Y
DESARROLLO (Depende de la Gerencia General).
FUNCIONES:
o Elaborar los proyectos de Directivas y otras normas de carácter registral que deban
ser aprobados por el Directorio de la SUNARP.

o Participar en la formulación de proyectos normativos de carácter registral y emitir

opinión sobre aquellos que se sometan a consideración de la SUNARP.
o Resolver en segunda y última instancia las apelaciones provenientes de los
trámites de cierre por duplicidad de partidas y otros de carácter registral resueltos
en primera instancia por la Gerencia Registral de los órganos desconcentrados.
o Dictaminar sobre los recursos provenientes de quejas contra registradores
públicos, integrantes del Tribunal Registral y otros asuntos de carácter registral
que deban ser resueltos en última instancia administrativa por el Superintendente
Nacional o el Directorio según corresponda.
o Coordinar con el Presidente del Tribunal Registral, con el apoyo de la Escuela de
Capacitación, la realización de Plenos Registrales orientados a la unificación de
criterios y a la aprobación de precedentes de observancia obligatoria.
o Absolver consultas de carácter técnico registral formuladas por la Alta Dirección
o por los órganos desconcentrados.
o Recopilar, ordenar y sistematizar los dispositivos legales en materia registral.
o Ejecutar mensualmente, de acuerdo con las instrucciones impartidas por el
Superintendente Nacional, la fiscalización por muestreo al azar del 5% de los
expedientes que hubieren culminado en inscripción, en los procedimientos regidos
por lo establecido en el Decreto Legislativo Nº 667, dando cuenta al
Superintendente Adjunto.
o Velar porque la información registral especializada se encuentre debidamente
actualizada y clasificada.
A) GERENCIA LEGAL
o Absolver consultas legales formuladas por la Alta Dirección de la SUNARP sobre
aspectos relacionados con la gestión institucional.
o Supervisar y coordinar las acciones de las áreas jurídicas de los órganos
desconcentrados, así como las relativas a la defensa de los intereses y derechos de
la SUNARP o de sus trabajadores emplazados por el ejercicio de sus funciones.
o Asesorar en la realización de los diversos procesos de selección para la
adquisición de bienes y servicios.

o Participar en la formulación de proyectos normativos y emitir opinión sobre

aquellos que se sometan a consideración de la SUNARP, con excepción de
aquellos a los que se refiere el literal b) del artículo 27°.
o Asesorar a la Alta Dirección en los asuntos jurídicos que le encomiende.
o Absolver consultas legales formuladas por las áreas jurídicas de los órganos
desconcentrados.
o Dictaminar sobre los recursos que deben ser resueltos en última instancia
administrativa por el Superintendente Nacional o el Directorio según corresponda,
con excepción de aquellos a los que se refiere el literal d) del artículo 27°.
o Recopilar, ordenar y sistematizar los dispositivos legales, con excepción del
previsto en el literal g) del artículo 27°.
o Elaborar los contratos que la SUNARP celebre con terceros.
o Las demás que le sean asignadas.
B) GERENCIA DE PRESUPUESTO Y DESARROLLO

o Formular y evaluar el presupuesto anual de la SUNARP.
o Dirigir y controlar el proceso de formulación y evaluación del plan de desarrollo
y de gestión institucional, así como informar al Superintendente Nacional de los
avances y logros obtenidos.
o Proponer los lineamientos de la política institucional de la SUNARP.
o Dirigir y coordinar con los órganos de apoyo de la SUNARP, el proceso de
evaluación de los planes de desarrollo de la Institución.
o Consolidar y evaluar los planes, programas y presupuesto de los órganos
desconcentrados de la SUNARP.
o Proporcionar a la Alta Dirección la información procesada que se requiera para el
planeamiento y la toma de decisiones.
o Asesorar a la Alta Dirección, Gerencias y órganos desconcentrados, acerca de las
actividades de racionalización administrativa y ejecutar tales actividades.
o Formular manuales, directivas internas y diseños de formularios, en coordinación
con las áreas respectivas.

o Cautelar que los órganos desconcentrados dispongan de los recursos financieros

necesarios para su funcionamiento.
o Elaborar y proponer para la aprobación por la Alta Dirección el Plan Estadístico
Anual.
o Desarrollar los proyectos de inversión de acuerdo con la normatividad vigente.
o Coordinar la elaboración del Plan Estratégico, del Plan Operativo y del
Presupuesto de la SUNARP.
o Coordinar según la naturaleza de sus funciones con instituciones del Sector
Justicia u otros.
o Emitir las resoluciones de su competencia.
o Las demás que le sean asignadas.
2.8. ÓRGANOS DE APOYO
Conformado por la Secretaría General, Gerencia de Administración y finanzas, Gerencia

de Informática, Escuela Capacitación Registral y la Oficina de Imagen Institucional y
Relaciones Públicas.
FUNCIONES:
o Organizar, dirigir y controlar las actividades relacionadas con el trámite

documentario de la SUNARP, así como el archivo del Despacho del
Superintendente Nacional y del Superintendente Adjunto.
o Organizar el Despacho del Superintendente Nacional y del Superintendente
Adjunto.
o Centralizar, organizar y procesar la documentación interna y externa que ingresa
y egresa de la SUNARP.
o Establecer procedimientos para el trámite documentario e implementar, en
coordinación con la Gerencia de Informática, sistemas automatizados de ingreso,
derivación y egreso de documentos.
o Proyectar las comunicaciones de trámite oficial que se sean encargadas por el
Superintendente Nacional.

o Numerar, hacer publicar y archivar las resoluciones dictadas por los distintos
órganos de la SUNARP.
o Autenticar las copias de las resoluciones de la SUNARP y, en su caso, suscribir
las transcripciones oficiales.
o Numerar y distribuir las Directivas de la SUNARP.
o Promover, organizar, dirigir y coordinar los programas orientados a realzar la
Imagen Institucional de la SUNARP.
o Dirigir, coordinar y ejecutar las actividades de relaciones públicas y los eventos
institucionales.
o Organizar y Dirigir la realización permanente de encuestas de opinión que
permitan medir la percepción y desenvolvimiento de los servicios registrales a
nivel nacional.
o Promover, organizar y dirigir las campañas masivas de orientación a los usuarios
y difusión de servicios registrales.
o Proponer, organizar y difundir las campañas publicitarias.
o Elaborar, difundir y supervisar los comunicados oficiales, notas de prensa
publicaciones en general.
o Prestar apoyo administrativo a la Alta Dirección, en los asuntos de su
competencia.
o Coordinar con la Escuela de Capacitación lo relativo a la difusión y apoyo a la
organización de las actividades de formación, capacitación y entrenamiento del
personal.
o Las demás funciones que le sean asignadas.
2.9. ÓRGANOS DE SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL
Tiene competencia nacional, está conformada por salas descentralizadas e itinerantes que
resuelven en última instancia los recursos de apelación interpuesta contra las decisiones
de los Registradores Públicos.

2.10. ÓRGANOS DESCENTRALIZADOS POR ZONAS
REGISTRALES
Gozan autonomía registral, administrativa, económica. Cada zona tiene Oficinas. Son
XIII Zonas Regístrales, 58 oficinas a nivel nacional.
o Zona Registral Nº I-Sede Piura

o Zona Registral Nº II-Sede Chiclayo
o Zona Registral Nº III-Sede Moyobamba
o Zona Registral Nº IV-Sede Iquitos
o Zona Registral Nº V-Sede Trujillo
o Zona Registral Nº VI-Sede Pucallpa
o Zona Registral Nº VII-Sede Huaraz
o Zona Registral Nº VIII-Sede Huancayo
o Zona Registral Nº IX-Sede Lima
o Zona Registral Nº X-Sede Cusco
o Zona Registral Nº XI-Sede Ica
o Zona Registral Nº XII-Sede Arequipa
o Zona Registral Nº XIII-Sede Tacna
o Zona Registral Nº XIV-Sede Ayacucho
FUNCIONES:
o Planificar, organizar, dirigir, ejecutar, controlar y coordinar las actividades de

carácter técnico-registral y de utilización catastral.
o Planificar, organizar, dirigir, ejecutar y controlar las actividades de carácter
administrativo, en coordinación con la Gerencia General.
o Dirigir y ejecutar las acciones de gestión administrativa de las Oficinas
Registrales correspondientes, de acuerdo con los lineamientos establecidos por la
Alta Dirección.

o Celebrar convenios para el desarrollo de sus funciones con autorización de la

Gerencia General.
o Realizar la correcta ejecución de la función registral, acorde con la normatividad
vigente.
o Impulsar la tecnificación y modernización de la función registral.
o Formular su presupuesto anual y remitirlo con la anticipación debida a la Gerencia
General para su aprobación e incorporación al presupuesto general de la Entidad.
o Organizar y mantener actualizado el catastro.
o Nombrar a los Registradores Públicos con arreglo a Ley.
o Resolver en primera instancia las reclamaciones, denuncias y quejas que se
presenten.
o Coordinar con la Escuela de Capacitación, la ejecución de actividades de
formación, capacitación y entrenamiento de los Registradores Públicos y demás
personal de las Oficinas Registrales bajo su competencia.
o Difundir, en coordinación con la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones
Públicas, las actividades realizadas por la Zona Registral y demás eventos que
contribuyan a realzar la imagen de la Institución.
o Orientar a los usuarios en los trámites o procedimientos que éstos inicien ante las
oficinas registrales.
o Canalizar los reclamos que pudieran presentarse en la atención de los servicios
registrales.
o Informar permanentemente a la Gerencia General sobre su gestión administrativa
y la productividad registral.

CAPÍTULO III: ESTRUCTURA ORGÁNICA DE LOS
ÓRGANOS DESCONCENTRADOS DE LA SUNARP
3.1. JEFATURA
● Funcionario de confianza con categoría: Jefe Zonal

● Depende jerárquicamente del Superintendente
● Responsable dirección, ejecución y supervisión de las políticas registrales.
● Nombra a Registradores y resuelve en primera instancia denuncias, quejas contra
Registradores Públicos.
3.2. ÁREA LEGAL - JEFE
● Presta asesoría técnico - legal a la jefatura.

● Absuelve consultas.
● Seguimiento procesos.
● Dictamina en Procesos administrativos.
3.3. ÁREA DE AUDITORÍA INTERNA - JEFE
● Cautela la correcta, eficiente y transparente utilización de bienes y recursos de la

zona, así como las funciones de los servidores.
3.4. ÁREA REGISTRAL - GERENTE
● Brinda asesoría técnica - registral a la jefatura.

● Tiene funciones: Consultivo, Resolutivo.
● Dictamina, gestiona y supervisa los servicios de productividad.

3.5. ÁREA CATASTRO - JEFE
● Presta apoyo técnico en n materia catastral.

● Conserva, actualiza, modifica y mantiene información catastral.
3.6. ÁREA DE ADMINISTRACION Y FINANZAS - GERENTE
● Presta apoyo y facilita los recursos para el funcionamiento de las Oficinas

Regístrales.
3.7. ÁREA DE INFORMÁTICA - JEFE
● Encargado: Sistematización, ejecución y procesamiento información y

administración del soporte técnico.
3.8. ÁREA DE PRESUPUESTO Y DESARROLLO - JEFE
● Proceso: presupuestario y propone planes de desarrollo y gestión institucional.
3.9. REGISTRADOR PÚBLICO
● Depende jefe zonal administrativamente y funcionalmente de la Gerencia

Registral.
● Efectúa el proceso de inscripción y publicidad.
● Emite opinión Técnico.
3.9.1. ASISTENTE REGISTRAL
● Apoya y ejecuta las actividades técnico – regístrales.

3.10. UNIDADES DE EJECUCIÓN: OFICINAS REGISTRALES
(Registrador Jefe)
● Presta servicios de inscripción y publicidad de actos y contratos.
3.11. DATO: ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE SUNARP,
ZONAS REGISTRALES Y OFICINAS REGISTRALES?
La Sunarp es el ente rector del sistema nacional de registros públicos, las zonas registrales
son los órganos desconcentrados de la Sunarp que gozan de autonomía registral y
económica dentro de los límites del estatuto y la ley, en ellas se encuentran las oficinas
registrales que son las encargadas de prestar los servicios de inscripción y publicidad
registral de los diversos actos y contratos inscribibles.

CAPÍTULO IV: SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
4.1. DEFINICIÓN
Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los

Registro Públicos; por Ley 26366 del 14 de octubre de 1994 se crea en el Perú el Sistema
Nacional de los Registros Públicos (SINARP) con la finalidad de mantener y preservar la
unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la
especialización, simplificación, integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.
En la Ley de creación referida se utiliza más de una acepción del término Registro: como
Oficina, conjunto de libros y como institución jurídica (el Registro como instrumento de
la publicidad registral).
Como Oficina (entidad pública), el Sistema de Registros creado por la Ley 26366 es
gestionado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), como
organismo descentralizado, autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de Registros Públicos, con personería jurídica de Derecho Público, con
patrimonio propio y autonomía funcional, jurídico registral, técnica, económica,
financiera y administrativa.
La SUNARP dicta las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros

Públicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos
que integran el Sistema Nacional.
La SUNARP tiene su domicilio y sede principal en el Departamento de Lima, Provincia

de Lima; no obstante, puede establecer oficinas descentralizadas en el territorio de la
República.

4.2. PRESUPUESTO
La Superintendencia financia su presupuesto con los siguientes ingresos:
a. El 20% del total de los ingresos por tasas registrales que cobran todos los
Registros Públicos que integran el Sistema, de los cuales el 8% constituirá un
fondo de compensación para los Órganos Desconcentrados de dicho Sistema.
b. Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de
instituciones públicas y privadas, así como de la Cooperación Técnica y
Financiera Internacional, aceptados de acuerdo a Ley.
c. La renta generada por los depósitos de sus ingresos en el sistema financiero.
d. Los ingresos propios generados por las publicaciones que realice.
La Superintendencia cuenta con una Administración básica conformada por los órganos
de la Alta Dirección, las Gerencias Legal y de Informática y la Oficina de Control Interno,
cuyas funciones se especifican en su Estatuto.
En un primer momento se estableció un régimen especial para algunos Órganos

desconcentrados. Así, la Oficina Registral de Lima y Callao, las oficinas registrales
ubicadas en el ámbito geográfico de las regiones, el Registro Predial transitoriamente, y
los demás registros creados por leyes especiales son organismos públicos
desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Ahora se
denominan Zonas Registrales y son 13.
Todos estos órganos desconcentrados tienen patrimonio propio y autonomía registral,

administrativa y económica con las limitaciones establecidas en la ley. Los registros
públicos que integran el sistema financian su presupuesto con los ingresos que se generen
por la aplicación de sus tasas registrales, donaciones, legados, transferencias y otros
recursos provenientes de instituciones públicas y privadas y de la cooperación técnica y
financiera internacional, aceptada de acuerdo a ley, así como con sus ingresos financieros;
sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso a) del Artículo 21 de la Ley.
Los Registradores Públicos y los integrantes de los órganos de segunda instancia

administrativa de los Registros Públicos que integran el Sistema, son nombrados por el

órgano competente de cada Registro. Para acceder al cargo se requiere ser peruano,
abogado y haber aprobado el concurso público de méritos supervisado por la
Superintendencia y de acuerdo al Reglamento, que para tal efecto ha expedido esta
entidad.
Como un conjunto de libros, el SINARP comprende actualmente aproximadamente 21

Registros.
Nuestra legislación regula la existencia de registros jurídicos (publicidad efecto) y

registros administrativos (publicidad noticia). Los registros jurídicos a su vez pueden ser
registros jurídicos privados (libro matrícula de acciones en la Ley general de sociedades,
entre otros) y registros jurídicos públicos, denominados registros públicos.
Éstos se han convertido actualmente en el instrumento más eficiente y perfecto para

publicitar situaciones jurídicas (algunos registros publicitan derechos, contratos, etc.) por
los efectos que el Derecho reconoce a la inscripción. Así, la seguridad jurídica privada se
patentiza coadyuvando a la seguridad en el tráfico.
4.3. REGISTROS
El Sistema Nacional de los Registros Públicos, vincula en lo jurídico registral a los

Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes Registros:
a. Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro

de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones
Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes.
b. Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de

Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el
Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de
Sociedades Pesqueras, el Registro de Sociedades Mercantiles, el Registro de
Personas Jurídicas creadas por Ley y el Registro de Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.

c. Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:

● Registro de Predios;
● Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;
● Registro de Derechos Mineros;
d. El Registro de Bienes Muebles, que unifica los siguientes registros: el Registro de

Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de Naves y
Aeronaves, el Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, y el Registro
Mobiliario de Contratos;
4.4. GARANTÍAS
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: (art. 3 de la ley 26366):
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;

b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro;
y
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás
responsabilidades que correspondan conforme a ley.
Como institución jurídica el Registro constituye todo el espectro normativo y jurídico que
lo regula.
Para no repetir las instituciones, principios, normas y tratamiento en general que se hace
de la parte sustantiva correspondiente a cada registro (derechos reales, personas jurídicas,
personas naturales, bienes muebles), en cada uno de los registros se insertará la
reglamentación correspondiente, considerándola suficiente para los efectos de este curso.

4.5. INSCRIPCIONES REGISTRALES QUE CONFORMAN EL
SISTEMA
a) Bienes inmuebles: Es el encargado de la inscripción y publicidad de los actos y

contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios, predios,
etc. El Registro de Propiedad Inmueble comprende los siguientes Registros:
▪ Registro de Predios: En este Registro se inscriben las Transferencias de
Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de
Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales.
▪ Registro de Derechos Mineros: Se inscriben las concesiones, transferencias,
fraccionamientos, acumulaciones, entre otros.
▪ Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos: Se
inscriben las concesiones, hipotecas, entre otros actos.
b) Bienes muebles: Se realiza la inscripción de los actos y contratos referidos a

ciertos bienes muebles. Unifica los siguientes Registros:
● Registro de Propiedad Vehicular: Se inscribe la inmatriculación del
vehículo, transferencias de propiedad, anotaciones o cancelaciones de
embargos, cambios de características y otros actos relativos a vehículos
automotores.
● Registro de Buques: Se inscriben los buques, sus transferencias y cargas,
etc.
● Registro de Embarcaciones Pesqueras: En este Registro se inscriben las
embarcaciones de pesca, sus transferencias y cargas, entre otros.
● Registro de Naves y Aeronaves: Se inscriben las aeronaves, transferencias
de dominio, contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.
● Registro Mobiliarios de Contratos.- Se inscriben todos los actos a los que se
refiere el artículo 32º de la Ley de Garantía Mobiliaria, que recaigan sobre
bienes muebles no registrados en un Registro Jurídico de Bienes. Mediante
Ley Nro. 28677, Ley de la Garantía Mobiliaria, en su quinta disposición final,

modifica los incisos c) y d) del artículo 2º de la Ley 26366, que crea el Sistema
Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos.
c) Personas jurídicas: Es el Registro encargado de la inscripción y publicidad de

los actos y contratos referidos a Personas Jurídicas. Unifica a los siguientes
Registros:
● Registro de Personas Jurídicas: En el que se inscriben las asociaciones,

fundaciones, cooperativas, comunidades campesinas y nativas, entre otras,
y los actos relacionados a ellos.
● Hidrocarburos: En este Registro se inscriben entre otros actos los
contratos de contratistas y subcontratistas de servicios petroleros, así como
los contratos de servicios de explotación.
● Registro de Sociedades: Se inscriben sociedades anónimas, sociedades
comerciales de responsabilidad limitada, sucursales, entre otros.
● Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada: Se
inscriben la constitución de estas empresas y nombramiento de gerentes
entre otros.
d) Personas naturales: Es el Registro responsable de la inscripción y publicidad de

actos y contratos referidos a personas naturales; por lo que unifica a los siguientes
Registros:
● Registro de Mandatos y Poderes: Se inscriben los mandatos y poderes
otorgados por personas naturales, sus modificaciones, extinciones, entre
otros actos
● Registro de Testamentos: Se inscriben los otorgamientos de testamentos,
sus modificaciones, ampliaciones, revocaciones y otros actos.
● Registro de Sucesiones Intestadas: Se inscriben las anotaciones
preventivas de las solicitudes o demandas de sucesiones intestadas, así como
las actas notariales y sentencias que declaran la sucesión intestada.

● Registro Personal: Se inscriben divorcios, separación de patrimonios y

sustitución, declaraciones de insolvencia, entre otros actos.
● Registro de Comerciantes: Se inscriben a las personas naturales que se
desempeñan como comerciantes.
● Registro de Gestión de Intereses: Se inscribe el Gestor Profesional, la
prórroga de su inscripción, los actos de gestión, los actos de gestión del
Gestor de Interés Propio, entre otros actos.

CAPÍTULO V: GARANTÍA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
5.1. DEFINICIÓN
Tiene por objeto regular la garantía mobiliaria e inmobiliaria para asegurar obligaciones
de toda naturaleza, presentes o futuras, determinadas o determinables, sujetas o no a
modalidad. Establecido mediante Ley 28677 Ley de Garantía Mobiliaria.
Entonces la garantía mobiliaria e inmobiliaria es la afectación de un bien mueble o

inmueble mediante un acto jurídico, destinada a asegurar el cumplimiento de una
obligación. La garantía puede darse con o sin desposesión del bien. En caso de
desposesión, puede pactarse la entrega del bien mueble afectado en garantía al acreedor
garantizado o a un tercero depositario.
Asimismo comprende, salvo pacto distinto, la deuda principal, los intereses, las
comisiones, los gastos, las primas de seguros pagadas por el acreedor garantizado, las
costas y los costos procesales, los eventuales gastos de custodia y conservación, las
penalidades, la indemnización por daños y perjuicios y cualquier otro concepto acordado
por las partes hasta el monto del gravamen establecido en el acto jurídico constitutivo.
El pago derivado de la ejecución de la garantía mobiliaria se imputará al capital, los

intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor, las costas y costos
procesales, las penalidades, la indemnización por daños y perjuicios, los gastos y las
comisiones, en ese orden, salvo pacto en contrario.
Puede constituirse garantía mobiliaria abierta para asegurar obligaciones propias o de

terceros, presentes o futuras. El monto de las obligaciones garantizadas puede ser
variable, siempre que sea determinable. No será exigible la indicación de un monto
determinable cuando se acuerde que garantiza todas las obligaciones presentes o futuras
asumidas con el acreedor garantizado.

5.2. CARACTERÍSTICAS
a) Acreedor garantizado: la persona en cuyo favor se constituye la garantía

mobiliaria o quien hubiese adquirido, bajo cualquier título, la obligación
garantizada.
b) Actos inscribibles: son los siguientes:
1. La garantía mobiliaria determinado por ley y los actos relativos a su eficacia,
modificación o eventual cesión.
2. Las resoluciones judiciales, arbitrales o administrativas referidas a la garantía
mobiliaria regulada por Ley.
3. Los actos jurídicos que a continuación se enumeran, para los efectos de su
prelación, oponibilidad y publicidad, cualquiera que sea su forma,
denominación o naturaleza, destinados a afectar bienes muebles o derechos
de toda naturaleza, presentes o futuros, determinados o determinables, sujetos
o no a modalidad, incluyendo:
o cesión de derechos;
o fideicomisos;
o arrendamiento;
o arrendamiento financiero;
o contratos de consignación;
o medidas cautelares;
o contratos preparatorios;
o contratos de opción;
o otros actos jurídicos en los que se afecten bienes muebles.
Cuando los actos inscribibles mencionados recaigan sobre bienes muebles
registrados en un Registro Jurídico de Bienes, éstos se inscribirán en la
correspondiente partida registral. En caso contrario, se inscribirán en el
Registro Mobiliario de Contratos.
Los actos inscribibles referidos a bienes muebles futuros serán inscritos en el

Registro Mobiliario de Contratos y permanecerán allí luego de que dejen de
serlo, a excepción de los bienes muebles ciertos que deban ser registrados en

un Registro Jurídico de Bienes, cuyos actos ya inscritos serán trasladados al

registro correspondiente.
c) Adquirente: el tercero que por cualquier título adquiere un bien mueble afecto a
la garantía mobiliaria.
d) Bien mueble: cualquier bien mueble o conjunto de bienes muebles, de acuerdo a
la enumeración que contiene el Código Civil y la presente Ley. Para efectos de
esta Ley, también se consideran bienes muebles las naves y aeronaves, los
pontones, plataformas y edificios flotantes, las locomotoras, vagones y demás
material rodante afecto al servicio de ferrocarriles.
e) Constituyente: la persona, sea el deudor o un tercero, que constituye la garantía
mobiliaria conforme a esta Ley.
f) Depositario: la persona natural o jurídica que custodia el bien mueble, materia de
la garantía mobiliaria.
g) Deudor: la persona obligada al cumplimiento de la obligación garantizada.
h) Formulario de Inscripción: aquel en el que consta, para efectos de su inscripción,
la garantía mobiliaria y los otros actos inscribibles. Mediante este formulario se
inscriben dichos actos en el Registro correspondiente. El texto de los formularios
es aprobado por resolución de la SUNARP.
i) Formulario de Cancelación: aquel en el que consta la cancelación de la garantía
mobiliaria y de los otros actos inscribibles y mediante el cual se inscribe dicha
cancelación en el Registro Correspondiente. El texto de los formularios de
cancelación es también aprobado por resolución de la SUNARP.
j) Frutos: son los provechos que produce un bien, sin alterar ni disminuir su
sustancia.
k) Garantía mobiliaria: el gravamen constituido sobre bienes muebles en virtud de
un acto jurídico dentro del ámbito de aplicación de la presente Ley.
l) Inventario: conjunto de bienes muebles en posesión de una persona para su
consumo, transformación, venta, permuta, arrendamiento o cualquier otra
operación comercial en el curso ordinario de su actividad económica.

5.3. LA HIPOTECA
5.3.1. CONCEPTO
La hipoteca es una garantía real que en el derecho peruano recae sobre los bienes
inmuebles y para su validez es necesario que se inscriba en los Registros Públicos.
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier

obligación propia o de un tercero.
"La hipoteca no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de

persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. El derecho real de hipoteca
nace con su inscripción en los Registros Públicos".
5.3.2. REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN
o Solicitud de inscripción mediante formulario registral que encontrará en las

oficinas registrales del país.
o Parte notarial de la escritura pública.
o La duración del trámite de inscripción es de 7 días hábiles.
5.3.3. LEVANTAMIENTO DE UNA HIPOTECA
Este tipo de acto tiene por objetivo dejar sin efecto una hipoteca inscrita en los Registros
Públicos, la que puede tener como causa, entre otras, la extinción de la obligación
garantizada y la caducidad del mismo.
Primero.- se debe gestionar una minuta donde conste la voluntad del acreedor de levantar
la hipoteca. Esta minuta es emitida por el acreedor (banco, institución, persona natural,
etc.) y puede demorar 15 días en promedio.
Acto seguido, un notario debe extender una escritura pública de levantamiento de

hipoteca. El documento debe contener la declaración del acreedor levantando la hipoteca
o indicando que la obligación garantizada se ha extinguido.

Asimismo, se debe indicar de manera precisa el asiento y partida registral (tomo y foja,
ficha o partida electrónica) en donde se encuentra registrado el gravamen.
El parte notarial de la escritura pública de constitución o cancelación de la hipoteca debe

ser tramitado a través de una notaría o por un tercero autorizado por notario, conforme a
la séptima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo Nº
1049.

CAPÍTULO VI: PUBLICIDAD REGISTRAL
6.1. CONCEPTOS GENERALES
La publicidad registral es la actividad, medio o conjunto de medios (instituciones

Registrales) por los cuales se pone a conocimiento, se divulga y se extienden las
situaciones jurídicas que configuran la verdad oficial con el fin de producir el
conocimiento efectivo a todas las personas y se materializan con la actuación de los
Registros Públicos.
Recurriendo a Celestino Cano Tello, dicho autor español nos indica que se puede entender
a la publicidad registral, en su sentido técnico jurídico, como un sistema de difusión
dirigido a proporcionar a la sociedad el conocimiento de determinadas situaciones
jurídicas para la protección de derechos y la seguridad del tráfico.
Respecto a la naturaleza jurídica de la publicidad registral, Lacruz Berdejo manifiesta lo

siguiente: La publicidad registral inmobiliaria, en el Estado moderno, constituye una
actividad de naturaleza semejante a la jurisdicción voluntaria, destinada a dar a conocer
la situación jurídica de los bienes inmuebles mediante su descripción en libros oficiales
practicada siguiendo el procedimiento legalmente establecido. Se trata, no de procurar
que las situaciones jurídicas inmobiliarias lleguen a conocimiento de todos, sino de que
todos tengan medio de conocerlas.
a) LA PUBLICIDAD MATERIAL.-
Es la posibilidad potencial de cualquier persona de conocer el contenido de la información

que posee el registro, en otras palabras toda persona puede acceder al registro para
conocer el contenido de las inscripciones. Es por tal motivo que compartimos la opinión
de La Cruz Berdejo y Sancho Rebullida quienes afirman que: “la publicidad material no
significa difusión o hacer propaganda de los actos inscritos, sino es la posibilidad de
conocer que recae sobre todas las personas.

b) LA PUBLICIDAD FORMAL. -
Es la que efectivamente realiza el registro para ofrecer la información solicitada. En otras

palabras es la publicidad concretizada en un documento emitido por una oficina registral
previo trámite solicitando dicha información. Por tal motivo para hacer efectiva la
publicidad formal el registro ha creado una serie de mecanismos para solicitar y obtener
los documentos del archivo registral, mediante el otorgamiento de certificados y la
manifestación de sus documentos (constituyen el medio oficial de consulta sobre la
información que posee).
6.2. IMPORTANCIA DE LA PUBLICIDAD
Muchos consideran a la “publicidad” como un principio más del derecho registral

inmobiliario. Consideramos que es uno de los fines máximos de la existencia de un
registro jurídico, no solamente por la publicidad informativa de lo que consta inscrito,
sino por todas las implicancias que esta genera. En este sentido que pronuncia Hernández
Gil: “Interesa al Estado crear el medio adecuado para que todos puedan conocer la
verificación de determinadas situaciones o relaciones jurídicas y, con ello, lograr la
seguridad del tráfico, o lo que es lo mismo la seguridad jurídica”.
Una de las implicancias de un buen sistema publicitario de derechos es generar

“Seguridad”. Por tal motivo, más allá de un interés privado, se tratar de preservar un
interés Público ya que al Estado le interesa que exista seguridad en el tráfico jurídico. Así
como Benito Arruñaga nos dice que en las transacciones del día a día existen asimetrías
en la información entre transmitentes y adquirientes. Como es el caso de una persona que
transfiere sin ser propietario o sin tener facultades para disponer o simplemente
teniéndolas el inmueble está plagado de “cargas o gravámenes” (Hipotecas, usufructos y
servidumbres etc.). Con la existencia de un eficiente sistema publicitario de derechos que
permita a los contratantes darse cuenta de la existencia de dichas desventajas es muy
probable que muchas de estas transacciones no se realicen, evitando el perjuicio y la
inseguridad jurídica.

Debido a esto, la información publicitada mediante una institución registral eficiente

genera certidumbre sobre los derechos o los titulares de los derechos sobre los que se
contrata. Esta información al estar en posibilidad de ser conocida por todos, genera que
las personas pueden realizar sus transacciones con la certeza de que estas no acarrearan
algún problema legal futuro.
6.3. LOS PRECEDENTES REGISTRALES
Los precedentes de observancia obligatoria aprobados por el Tribunal Registral,

constituye para las instancias registrales verdaderos instrumentos para la aplicación de
criterios normativos en la función registral. Sn embargo, a partir de los pronunciamientos
del Tribunal Registral, la pregunta que nos haríamos sería la siguiente: ¿los precedentes
están únicamente vinculados con la calificación de títulos?
a) Los precedentes en los servicios de inscripción
Si se revisara en forma literal el artículo 158 del TUO del RGRP, se advertirá que los
precedentes de observancia que podría aprobar el Tribunal Registral en los Plenos
Registrales estarían referidos única y exclusivamente a los criterios de interpretación de
las normas que regulan los actos o derechos inscribibles.
A partir de dicha literalidad, erradamente podríamos afirmar, que los Plenos Registrales
estarían limitados al ejercicio interpretativo del marco normativo que regule sólo los actos
o derechos que pretendan incorporarse al Registro, esto es, a la eventual acogida registral
de los títulos presentados en el área de inscripción, trátese por ejemplo de los actos de
transferencia, de gravámenes o cargas, cancelaciones etc.
En la práctica, pareciera que efectivamente los precedentes estarían limitados a los

pronunciamientos que efectúa la segunda instancia registral sólo respecto a los actos o
derechos inscribibles, por cuanto si uno revisa todos los precedentes a la fecha aprobados
por el Tribunal Registral, salvo dos, los demás criterios aprobados se encuentran
vinculados con el área de inscripción.

b) Los precedentes en los servicios de publicidad
Como todos sabemos, la función registral a cargo de las instancias registrales no están
limitados a la atención única de los títulos presentados para su inscripción, sino también,
conforma dicha función, la atención de los servicios de publicidad, y así lo previene los
artículos I y II del título preliminar, y 127 y siguientes del TUO del RGRP. Es más, del
propio artículo 10 segundo párrafo de la Ley 26366 (Ley de creación del Sistema
Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos), se interpreta expresamente que la función registral comprende tanto el área de
publicidad como el de inscripción.
Entonces si el Tribunal conoce y resuelve en segunda instancia las apelaciones contra las
observaciones, tachas, liquidaciones efectuadas por los Registradores Públicos de
Inscripción, y las decisiones que tomen en el área de publicidad los Abogados
Certificadores y Registradores Públicos; es obvio que los Plenos Registrales que aprueben
precedentes de observancia obligatoria no estarán restringidos únicamente a los actos de
inscripción, sino también a la expedición de certificados, y ello no solo se interpreta del
artículo 10 antes citado, sino de los propios artículos 1, 19 inciso 1 y 32 del Reglamento
del Tribunal Registral aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 263- 2005-SUNARP-SN.
6.4. MARCO GENERAL DE LA PUBLICIDAD
1) Bloque normativo de la publicidad.
El ámbito legal de la publicidad registral se encuentra constituida a nuestro entender por

la Constitución Política del Estado, por el Código Civil, por el TUO del RGRP y por la
Ley de Procedimientos Administrativos, esto es, por una norma constitucional, sustantiva,
reglamentaria y supletoria, respectivamente.

Así la norma jurídica nacional de mayor jerarquía establece dentro de los derechos
fundamentales de la persona3, entre otros, el derecho constitucional de solicitar a las
instituciones públicas la información que consideremos pertinentes, bajo tres premisas:
El requerimiento efectuado por el interesado debe hacerse sin expresión de causa, con el
costo que ello supone y otorgado dentro del plazo legal establecido.
La norma sustantiva en que se regula la publicidad registral lo encontramos en el artículo

2012 del Código Civil, el cual para muchos es considerado también como principio
registral. Dicho articulado consagra la presunción, sin admitir prueba en contrario, que
todos tienen conocimiento de las inscripciones.
Por su parte la norma reglamentaria de la publicidad registral, salvo escasas excepciones,

se encuentra esencialmente constituida por el TUO del RGRP que en sus artículos I y II
del Título Preliminar y 127 al 141 desarrolla para casi la mayoría de Registros la
publicidad jurídica y la publicidad formal.
Y por último, tenemos la norma supletoria, constituida por el artículo IV del Título
Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo General que dispone que las
entidades públicas deben brindar las condiciones mínimas a los usuarios para que puedan
acceder a la información que administran, cuya limitación de acceso se encuentra
restringido para los casos que afectan a intimidad personal y seguridad nacional.
2) La publicidad como certeza
José María Chico y Ortiz4, quien considera a la publicidad como principio registral,
señala: “el principio de publicidad inviste de certeza a las declaraciones registrales que
3
Constitución Política del Perú, art. 2: Toda persona tiene derecho (…) 5.- A solicitar sin
expresión de causa la información que requiera y a recibirla de cualquier entidad pública, en el
plazo legal, con el costo que suponga el pedido. Se exceptúan las informaciones que afectan la
intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad
nacional.
4
José María Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo I, pág. 251 y 252.

por su virtud se presumen exactas, aun en el supuesto de que dicho contenido registral
pueda ser solamente una simple apariencia, vacía de contenido por no reflejar plenamente
una realidad jurídica”.
A partir de dicha afirmación por el autor español, es claro que, si por un lado el Registro
es el medio por el cual se incorporan ciertos actos o derechos inscribibles, la publicidad
tiene como finalidad dar a conocer las situaciones jurídicas incorporadas al Registro,
exteriorización que se otorga con certeza plena de sus efectos.
Como bien dice un destacado maestro español para entablar cualquier relación jurídica se
requiere el máximo de certeza sobre sus presupuestos: Así si alguien invocando una
representatividad pretende transferirnos o gravar un inmueble en representación del
mandante o poderdante, previamente debemos verificar las facultades de disposición
invocados; si se va adquirir un inmueble por diligencia mínima debemos tener
conocimiento previo de que el transferente sea el propietario; si se va a constituir una
garantía hipotecaria tener la certeza previa de que el hipotecante sea titular registral; si se
manifiesta al acreedor que la partida está libre cargas y gravámenes, verificar que ello sea
así.
A partir de dichos ejemplos surge la siguiente pregunta: ¿Y como podemos alcanzar dicha
certeza? La respuesta es sencilla, a través de la publicidad registral, el cual desde el punto
de vista registral no solo se encuentra regulado en el artículo 2012 del Código Civil, sino
también en el numeral I y II del Título Preliminar y artículos 127 al 141 del TUO del
RGRP.
6.5. PUBLICIDAD MATERIAL
La publicidad material en el TUO del RGRP se encuentra regulada en el artículo I del

Título Preliminar, consagrando respecto a los efectos de los asientos de inscripción, que
el contenido de las inscripciones afecta a los terceros aún cuando no hayan tenido
conocimiento del mismo, por lo que quiere decir que quien contrata a espaldas del
Registro asumirá los costos de su falta de diligencia.

La publicidad jurídica o material consagra en principio que lo no inscrito no puede afectar

a ningún tercero, así en el caso de una doble venta, por aplicación del primer párrafo del
artículo 2022 del Código Civil el conflicto de los derechos reales se solucionará a favor
de quien inscribió primero, produciéndose el cierre de la partida registral para el segundo.
Asimismo por efectos de la publicidad material el contenido de los asientos de inscripción

deben presumirse ciertos, lo que en nuestra legislación se encuentra prevista en el
principio de legitimación. Este principio trata de tutelar al titular registral, consagrando
que éste no podrá ser privado de su derecho sin su asentimiento. Igualmente por la
publicidad jurídica, aun cuando el asiento de inscripción este afecte a una inexactitud
(siempre y cuando dicha inexactitud no conste en los Registros), el derecho del tercer
adquirente será protegido por aplicación del principio de fe publica registral; y ello,
porque en virtud de este principio ningún titular registral podrá ser privado de su derecho
por causas que no conoció o no pudo conocer (se sacrifica la seguridad del derecho por
la seguridad del tráfico).
Hay que dejar en claro que no debemos alarmarnos cuando se afirma lo siguiente: “la
publicidad se extiende a los títulos archivados”. Efectivamente si, la publicidad se
extiende a los títulos archivados y ello se da en los servicios de lectura y copia simple o
literal de los mismos. Lo que no se extiende de manera general a los títulos archivados
son los asientos de inscripción por aplicación del segundo párrafo del artículo I del Título
Preliminar del TUO del RGRP y por la última parte del artículo 2012 del Código Civil.
Como dijimos anteriormente, la herramienta que otorga el Estado para celebrar

diligentemente actos jurídicos con trascendencia registral lo constituye la publicidad
registral en sus diferentes manifestaciones.
1. Acceso a la publicidad
a) Publicidad abierta.-
De acuerdo al artículo 127 del TUO del RGRP, todo usuario puede solicitar a los
Registros Públicos la información que considere conveniente, sin expresión de causa y
previo pago de los derechos registrales correspondientes. Entonces este artículo

concordado con la Constitución Política del Estado, consagra la no exigencia al

administrado, de acreditar previamente su legítimo interés para solicitar alguna
publicidad.
b) Publicidad restringida.-
Si bien se ha establecido que no es necesaria indicar la causa por el cual solicitamos un

servicio de publicidad, hay casos que por mandato legal el acceso a la publicidad se
restringe.
- Así tenemos por ejemplo el caso de los testamentos. Muchas veces antes de la
ampliación de testamento, se tiene acogida registral a las anotaciones preventivas
del mismo cuando aun no fallece el testador. La pregunta que se formula sería lo
siguiente: ¿Se podría otorgar un certificado literal de dicha anotación preventiva?.
La respuesta es no, por mandato expreso del artículo 15 del Reglamento del
Registro de Testamento el cual dispone que no se podrá otorgar ningún certificado
hasta que no se produzca el deceso del testador, o salvo, que éste en vida, con
firma legalizada, lo solicite.
- Cuando afecte a la intimidad personal. En muchas ocasiones los títulos que tiene
acogida registral contienen informaciones respecto a la intimidad de una o varias
personas, uno de ellos por ejemplo es cuando se inscriben un divorcio en el
Registro Personal por la causal de homosexualidad. Ante este supuesto, ¿cómo
debe proceder el Registrador Público o Abogado Certificador cuando se le solicite
el servicio de copia literal del título archivado?
2. Alcances generales
a) Vigencia de los certificados.-
Los certificados literales o compendiosos que emitan los distintos funcionarios del
Registro, sólo acreditan la existencia o inexistencia de las inscripciones al momento de
expedirlos, esto es, entonces, que dichos certificados solo tiene vigencia a la hora y fecha
de expedición, a diferencia por ejemplo de lo que ocurre con los certificados de

inscripción emitidos por el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil que tienen
una vigencia de 30 días.
Respecto a dicho tema, mediante Resolución Nº 1709-2009-SUNARP-TR del 20/11/2009

el Tribunal Registral señalo lo siguiente: Por tanto, considerando que los efectos de las
certificaciones acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones
preventivas vigentes en el Registro al momento de su expedición; debe entenderse que la
información que publicite los certificados tienen vigencia a la fecha en que se otorga, toda
vez, que los actos y derechos que acceden al Registro no son inmutables, sino que van
variando; pues la publicidad no permanece estática.
b) Discrepancia sustantiva entre la partida y el certificado.-
Como errar es humano, puede ocurrir que en la emisión de un certificado por ejemplo de
gravamen, se expida indicándose que no existe ningún gravamen o carga vigente, cuando
si lo hay. Emitido el certificado con el error mencionado, ¿que información debe primar?,
la del certificado o la contenida en la partida registral. En ese supuesto, la solución dada
es que debe primar el contenido de la partida registral, por tanto la emisión del certificado
errado no significa que el inmueble no se encuentra gravado.
En consecuencia, podemos afirmar que la publicidad formal no puede sustituir el

contenido de las inscripciones, sólo pretende constituir un medio probatorio de lo que ha
ocurrido en la realidad extrarregistral materializada en un asiento de inscripción. Los
alcances de los certificados emitidos por los Registradores y Abogadores Certificadores,
se desvirtúan con su contraste con la partida registral; de ahí que la oponibilidad de un
tercero invocando su buena fe en base a la publicidad formal recibida, no puede ser
amparada.
6.6. PUBLICIDAD FORMAL
Luego de hacer un bosquejo de la herramienta que nos proporciona el Estado para entablar
relaciones jurídicas en base a la fe del Registro (publicidad registral), a continuación
desarrollaremos brevemente los diferentes instrumentos que otorga las secciones de
publicidad del Registro de Predios, los cuales como manifestamos anteriormente

constituyen los medios para alcanzar los fines de la publicidad registral: seguridad
jurídica5.
a) Del archivo registral.-
Conforme al 127 inciso 1 y 129 del TUO del RGRP estos se materializan mediante la
exhibición o visualización del archivo registral. Así, en el caso de partidas registrales la
exhibición se producirá mediante el servicio de publicidad en línea, a través de los
terminales ubicados en las propias instalaciones de las oficinas registrales; tratándose de
títulos archivados ya sean inscritos o tachados su exhibición se efectuará en forma directa
con la lectura a cargo del interesado.
b) De los títulos en trámite. -
La novedad que trajo el nuevo T.U.O del RGRP es la posibilidad de la exhibición de

títulos en trámite, el mismo que deberá efectuarse en el local de la oficina registral y en
presencia del personal expresamente facultado para ello. Este servicio es de mucha
utilidad para los usuarios de los Registros Públicos, ya que por ejemplo, en el supuesto
que se observará un título (compra-enta) por eventual existencia de título pendiente
presentado con anterioridad al de aquel, el usuario tendrá todo el derecho de solicitar la
exhibición de dicho título pendiente a fin de verificar la incompatibilidad, o en su defecto
a partir de dicha revisión, reingresar el título observado con la mención que el título
pendiente no resulta incompatible (levantamiento de hipoteca).
La exhibición de los títulos en trámite como una de las formas de manifestación de la

publicidad registral, ha sido desarrollado por el Tribunal Registral en la Resolución Nº
415- 2006-SUNARP-TR-L del 14/7/2006: (…)Por ello, la regulación del literal a)del
5
Según Resolución del Tribunal Registral N° 223-2004-SUNARP-TR-T del 07-12-2004, el cual fue
recogido como criterio para la aprobación del quinto precedente aprobado por el Tribunal Registral en su
Duodécimo Pleno, sobre inscripciones en el Registro de Predios en mérito de documentos privados con
legalización notarial de firmas (Ley 27755); uno de sus considerandos refiere lo siguiente: La publicidad
registral, por los especiales y fortísimos efectos que genera (legitimación, fe pública, oponibilidad)
requiere de certeza acerca de la existencia y validez de los actos y contratos que accedan al Registro.
Toda vez que el contenido del Registro es necesariamente público, y que los derechos inscritos son
oponibles erga omnes, se requiere reducir -sino eliminar- las inseguridades de la contratación que pudiera
afectar en el futuro a las titularidades adquiridas.

artículo 127,en tanto permite la manifestación de los títulos en trámite de inscripción,

constituye una norma de excepción, cuya inclusión fue novedosa con relación al
Reglamento General derogadote 1968, que no contenía una norma similar.
La justificación de comprender a los referidos títulos dentro de los alcances e la

publicidad registral se enmarca dentro del conjunto de mecanismos introducidos por el
RGRP(…), dictados con la finalidad para otorgar una información más completa al
usuario del Registro, sin que ello implique, en el otro extremo, que se autorice la
obtención de copias simples o certificadas de estos títulos, que como hemos señalado no
integran el Archivo Registral y eventualmente, no formarán parte de aquél si su
inscripción es denegada, devolviéndose en estos casos, los documentos al interesado.
c) De las copias simples.-
Otra de las manifestaciones que se otorga, lo constituye la entrega de copias simples o

informativas de las fichas o partidas electrónicas, cuyas características esenciales es que
son emitidos sin certificación autorizada, sin mención de títulos pendientes o
suspendidos, sin previa revisión de los asientos sin firma, etc., además que los mismos no
son validos para trámites administrativos y judiciales. Es decir, dicha publicidad no otorga
ninguna garantía sobre el contenido de los asientos de inscripción, ya que es otorgada sin
ninguna formalidad.
Respecto a este servicio, y considerando que las manifestaciones intrínsecamente están

referidos exclusivamente a la exhibición o lectura del archivo registral, las copias simples
no deberían estar comprendidas normativamente como una manifestación, sino como un
inciso más del artículo 127 del TUO del RGRP, por lo que el autor propone el siguiente
tenor:
Artículo 127.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del
Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: (….) e) La expedición de
copias del archivo registral, con la entrega de la copia simple de los títulos archivados,
partidas registrales y de los índices que organizan los Registros.
1. Certificados literales

De acuerdo al artículo 131 inciso a) del TUO del RGRP son las que se otorgan mediante
la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos
que dieron mérito para extenderlos o denegarlos (títulos archivados).
Las características de estos certificados, son las siguientes:
- Las copias de los títulos archivados o impresión de las partidas son emitidos con
la certificación de personal autorizado (Registrador Público, Abogado
Certificador o Certificador)
- Las páginas de las partidas registrales se otorgan con la mención de copias
certificadas.
- Son emitidos con mención de los títulos pendientes o suspendidos.
- La expedición de los certificados se efectúa previa regularización de asientos sin
firma.
- Además, que dichos documentos son válidos para trámites judiciales
administrativos.
Respecto a la posibilidad de expedir copia literales de un título en trámite, el Tribunal

Registral mediante Resolución Nº 415-2006-SUNARP-TR-L del 14/7/2006 señalo lo
siguiente: (…) De los señalado en el rubro b), se desprende que la publicidad registral –
en materia de los documentos que dan origen a las inscripciones, es decir, los títulos-, se
limitan a los títulos inscritos y no a los títulos que se encuentren en trámite e inscripción
y que por ello, aún forman parte del archivo registral. (…) Asimismo, debe manifestarse
que el contenido de un título en trámite puede variar durante la secuela del procedimiento,
dado que el interesado puede retirar, agregar o sustituir la documentación presentada
originalmente, siendo por tanto mutable (aleatoria) la información que el Registro puede
brindar respecto a estos títulos (…). (…) Por lo anteriormente expuesto, debe entenderse
que no se está negando el acceso a la información, puesto que se puede acceder a un título
en trámite a través de la exhibición del mismo, con lo cual se está dando cumplimiento
estricto a la Ley Nº 27806 – Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública, la
cual no establece las formas como se brinda dicha información, lo que si se encuentra

debidamente regulado en el Título IX (complementado con el Título VIII) del

Reglamento General de los Registros Públicos.
2. Certificados Compendiosos
A diferencia de las manifestaciones y certificados literales desarrollados líneas atrás, los

certificados compendiosos se limitan sólo al contenido de las partidas registrales.
Asimismo por medio de dichos certificados, en esencia lo que se solicita es un
pronunciamiento de los Registros Públicos a través del Registrador Público u Abogado
Certificador, cuya función está referido al examen o estudio minucioso que del contenido
de las partidas registrales efectúen.
Entonces, este servicio, luego del estudio correspondiente, es aquel que se otorga
mediante un extracto o resumen de las partidas registrales y que de acuerdo al artículo
131 inciso b) y 132 del TUO del RGRP en el Registro de Predios pueden otorgarse los
siguientes certificados:
a) Certificados de gravámenes.-
Por medio del presente se publicita si un determinado inmueble se encuentra afectado con
gravámenes o cargas. Este instrumento es uno de los más requeridos en el área de
publicidad al igual que el certificado registral inmobiliario, constituyendo uno de los
requisitos de admisibilidad para los procesos de ejecución de garantía reales de inmuebles
inscritos.
b) Certificados positivos y negativos de propiedad.-
Estos certificados nos informan si una persona natural o jurídica es titular registral
respecto de un inmueble, información que es otorgado mediante un certificado.
c) Certificado Registral Inmobiliario.-
Conforme lo refiere la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos

Nº 092-96-SUNARP, este documento es el resultado de la integración del certificado de
gravámenes y la copia literal de dominio, con la finalidad de facilitar la contratación

inmobiliaria y el crédito hipotecario. La información sustantiva que contiene estos

certificados compendiosos está referida a la última descripción del inmueble, la
titularidad del inmueble y las cargas o gravámenes vigentes.
d) Certificado de búsqueda catastral.-
Son los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no, si

parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la existencia o no de
superposición de áreas.

CONCLUSIONES
- PRIMERO, Como sabemos la SUNARP es un organismo independiente que

goza de autonomía funcional, técnica y administrativa, entre sus principales
funciones tenemos; que va a dictar políticas y normas técnico administrativas de
los registros públicos, así como va a planificar, organizar, normar, dirigir y
supervisar la inscripción y publicidad de determinados derechos que tienen
trascendencia frente a terceros otorgándoles titularidad cierta y notoria; su misión
será entonces otorgar seguridad jurídica a través del registro.
- SEGUNDO, el Registro es el medio por el cual se incorporan ciertos actos o

derechos inscribibles, en cambio la publicidad tiene como finalidad dar a conocer
las situaciones jurídicas incorporadas al Registro, exteriorización que se otorga
con certeza plena de sus efectos, en consecuencia, a publicidad registral puede ser
definida como aquella que permite la exteriorización de las diferentes situaciones
jurídicas incorporadas al Registro, posibilitando la cognoscibilidad por los
terceros.
- SEXTO, la SUNARP, a través de la garantía nacional de los registros públicos

sea garantía mobiliaria o inmobiliaria - tiene el objeto de asegurar el cumplimiento
de una obligación. Para que ello se cumpla dicha garantía debe reunir todas las
características y los requisitos exigidos por ley, solo de esa manera estarán bajo la
protección de la misma.
-

BIBLIOGRAFÍA
● JOSÉ MARÍA CHICO Y ORTIZ, Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo I,

4ta edición, Marcial Pons Ediciones Jurídicas y Sociales, Madrid, España, 2000.
PÁGINAS WEB CONSULTADAS
1. MEMORIA ANUAL 2016 – SUNARP

https://www.sunarp.gob.pe/PDFs/TRANSPARENCIA/MEMORIAS/MEMORI
A-SUNARP-2016.pdf
2. ACTIVIDAD REGISTRAL – REVISTA INSTITUCIONAL
https://www.sunarp.gob.pe/ECR/Publications/Revista%20Actualidad%20Regist
ral/Revista%20Actualidad%20Registral.pdf
3. COMPENDIO DE REGLAMENTOS DE CARÁCTER REGISTRAL
https://www.sunarp.gob.pe/SCR/DOCS/COMPENDIOS/2015/compendio_21ju
nio.pdf
4. TESIS: LA DESNATURALIZACIÒN DE LA FINALIDAD DEL REGISTRO
DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL PERÚ – AUTOR : LUIS EDUARDO
ALIAGA BLANCO - PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PERU.

ANEXOS


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UNJBG DERECHO REGISTRAL

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 1

“AÑO DEL DIÁLOGO Y LA RECONCILIACIÓN NACIONAL”

FACULTAD : FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y EMPRESARIALES

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 2

“La libertad es el derecho de hacer lo que no

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 3

Dedicamos este trabajo a Dios y a nuestros padres.

A Dios porque ha estado con nosotros en cada paso

Es a ellos a quien debemos quienes somos y quienes

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 4

Le agradecemos infinitamente; al catedrático, el Abg.

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 5

1.1. Error! Bookmark not defined.

CAPÍTULO II: ORGANIGRAMA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

CAPÍTULO III: ESTRUCTURA ORGÁNICA DE LOS ÓRGANOS DESCONCENTRADOS DE LA SUNARP

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 6

CAPÍTULO IV: SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

CAPÍTULO V: GARANTÍA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 7

El proceso de modernización de los Registros Públicos del país continúa en proceso de

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 8

Es un organismo descentralizado autónomo de Sector Justicia y ente del Sistema Nacional

Tiene domicilio legal y sede principal en la ciudad de Lima, pudiendo establecer

Tiene como función la planificación y organización de las inscripciones y publicidades

1.2. FUNCIONES Y ATRIBUCIONES

o Dictar las políticas y normas técnico - administrativos de los registros públicos

1.3. BASE LEGAL

❖ Mediante Ley N° 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Públicos, y

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 9

distintos órganos: Alta Dirección, Órgano Consultivo, de Control, de

Otorgar seguridad jurídica al ciudadano a través del registro y publicidad de derechos y

Ser una institución referente a nivel internacional, altamente tecnificada, proactiva

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 10

1.6. COMISIÓN DE FORMALIZACIÓN A LA PROPIEDAD

● Formular, aprobar, y ejecutar de manera progresiva, un programa de

● Realizar el saneamiento físico y legal de bienes inmuebles integrantes del

● Crear y poner en funcionamiento los mecanismos para promover que las

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 11

● Proponer al Presidente de la República, los dispositivos legales complementarios,

● Proponer la creación de las condiciones institucionales necesarias para el

Con la creación de COFOPRI, se posibilitó la formalización gratuita de asentamientos

La gestión actual, a través del Organismo de la Formalización de la Propiedad Informal

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 12

CAPÍTULO II: ORGANIGRAMA DE LA

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 13

Es la máxima autoridad, tiene rango de viceministro y es el representante legal de la

o Dirigir y supervisar el desarrollo de las actividades de los órganos que conforman

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 14

o Sancionar a los Jefes de los Órganos Desconcentrados, salvo que la sanción a

Conformado por el Superintendente (quien lo preside), un Representante del Consejo de

o Establece políticas registrales.

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 15

o Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica de la

2.3. SUPERINTENDENTE ADJUNTO

Es el funcionario más alto nivel después del Superintendente.

o Supervisa el cumplimiento de las políticas públicas registrales.

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 16

cumplimiento de los plazos de atención de las solicitudes de inscripción,

2.4. GERENTE GENERAL

o Es el funcionario de confianza depende del Superintendente.

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS 17