Santiago, nueve de diciembre de dos mil ocho.

VISTOS:
En estos autos Rol N° 5668-2002.- del 22° Juzgado Civil de Santiago
sobre juicio sumario especial de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas y cobro de rentas insolutas,
caratulados ?Banco Security con Sociedad de Transportes San
Marcos?, por sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil tres,
escrita a fojas 94, la señora Juez Titular del referido tribunal rechazó
en todas sus partes la demanda interpuesta. Apelado este fallo por el
actor, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, en
sentencia de veintinueve de agosto de dos mil siete, que se lee a fojas
125, lo confirmó sin modificaciones.
En contra de esta última decisión la parte demandante ha deducido
recurso de casación en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que en el recurso de casación en el fondo se denuncian
infringidos los artículos 1545, 1560, 1489 y 1698 del Código Civil y 346
N° 3 del Código de Procedimiento Civil.
A juicio del recurrente se ha vulnerado el aludido artículo 1545 porque
la sentencia desnaturalizó lo pactado en la letra d) de la cláusula 15ª
del contrato, pues la estipulación sólo establece que la remisión de la
carta tiene por objeto la terminación del contrato o la exigibilidad de la
renta de arrendamiento, no estableciendo como condición esencial
para accionar ante la justicia que tal misiva sea remitida.
Pues bien, se argumenta en el recurso, lo cierto es que la carta fue
enviada por el demandante a la arrendataria y en tal comunicación,
precisamente, manifestó en forma clara e inequívoca su intención de
poner término al contrato sub lite. Evidentemente, si gue el recurrente,
en esa misiva el arrendador resolvió solicitar de la justicia ordinaria la
declaración de terminación del arrendamiento suscrito por las partes,
independiente de cuál haya sido el motivo que lo impulsó para solicitar
esa declaración, que no fue otro que la mora de la arrendataria en el
pago de las rentas de abril de 2000 en adelante.
Por otra parte, sostiene el recurrente, el fallo contraviene el artículo
1560 del Código Civil pues la verdadera intención de los contratantes
fue la de comunicar a la parte incumplidora que el contrato estaba
terminado o que se exigía el pago de las rentas. Así las cosas,
concluye, al interpretar la cláusula los jueces han exigido requisitos
que no fueron previstos por las partes al contratar, esto es, se
desnaturalizó la convención al haberse entendido en la sentencia que
era necesario el envío de la carta en cuestión para accionar ante los
tribunales de justicia, lo que en ningún caso fue así.
El tercer precepto legal que se alega infringido en el recurso es el
artículo 1489 del Código Civil y, al efecto, expone el recurrente que tal
vulneración se produce al no aplicarse esta disposición, en
circunstancias que se configuran todos y cada uno de sus
presupuestos de hecho, sin perjuicio que además se había estipulado
por las partes un pacto comisorio, en virtud de la cláusula 15ª del
arrendamiento, contrato que, también por este motivo, resulta
desnaturalizado. Incluso aceptando que la carta no fue remitida,
termina el recurso sobre este punto, lo cierto es que de todos modos
habría operado la referida cláusula 15ª y con ella el efecto propio de la
resolución.
Por último, se dicen en el recurso vulnerados los artículos 1698 del
Código Civil y 346 N° 3 del Código de Procedimiento Civil, pues se
desconoce por los sentenciadores valor probatorio a la carta que se
envió a la demandada, no obstante que se la tuvo por reconocida y
con ello, por acreditado el cumplimiento de la letra d) de la estipulación
15ª.
SEGUNDO: Que el fallo objeto del recurso establece que
correspondiéndole a la demandada demostrar que las rentas que se
cobran las pagó en su integridad, ésta no lo hizo.
No obstante lo anterior -agregan los sentenciadores- y que todo
vínculo contractual tiene fuerza de ley, par
a connotar con ello que esta m isma norma jurídica particular tiene
fuerza obligatoria de la misma manera que aquélla originada en el
Poder Legislativo, por no haber demostrado el actor el cumplimiento de
lo acordado en la letra d) de la cláusula 15ª del contrato, en cuanto el
arrendador debe comunicar al arrendatario por carta certificada,
remitida a través de correos o bien por notario público, su voluntad de
poner término al contrato, debe desestimarse la demanda.
TERCERO: Que en tanto se trata el presente de un caso de
responsabilidad contractual, por incumplimiento de una de las partes
de las obligaciones que le impone la convención, correspondía la parte
demandante, de conformidad a la regla que al efecto prescribe el
inciso 1° del artículo 1698 del Código Civil, probar la existencia de la
fuente de la obligación, esto es, del contrato del que emana la
prestación que denuncia incumplida y, en cuanto el arrendamiento
reviste la naturaleza de contrato bilateral, que ha satisfecho a su vez
las obligaciones que a ella le impone este acto jurídico, o estar llana a
cumplirlas.
Satisfechas las exigencias anteriores, el peso de la prueba, de
acuerdo al mismo precepto citado en al párrafo precedente, se traslada
al deudor, quien debe acreditar que esa obligación que se le imputa
incumplida se encuentra pagada o extinguida por alguno de los otros
modos que prevé el artículo 1567 del aludido cuerpo legal.
CUARTO: Que la existencia del contrato de arrendamiento y la
satisfacción de las obligaciones que emanan de éste para el
demandante no fue controvertida y, por lo mismo, se tuvo estos
hechos por demostrados. Asimismo, el fallo objeto del recurso ha
establecido que correspondiéndole a la demandada probar que las
rentas que se le cobran las pagó en su integridad, ésta no lo hizo.
QUINTO: Que los hechos anteriores, en cuanto importan tener por
acreditado el incumplimiento de la obligación que la ley impone al
arrendatario en el inciso 1° del artículo 1942 del Código Civil, tornan
plausible la acción ejercida por Banco Security, en orden a pedir la
terminación del contrato de arrendamiento y el pago de las rentas
insolutas.
No obstante lo anterior, la sentencia recurrida ha desestimado la
demanda, pues, en concepto de los magistrados, el arrendador
demandante no dio cumplimiento a la exigencia que le imponía la es
tipulación 15ª de la convención.
SEXTO: Que la cláusula 15ª del contrato de arrendamiento con opción
de compra celebrado entre Security Leasing S.A. (hoy Banco Security)
con Sociedad de Transportes San Marcos Limitada por escritura
pública de 21 de marzo de 1997, establece en su primera parte que en
caso de que la arrendataria no dé íntegro y oportuno cumplimiento a
una cualesquiera de las obligaciones que asume en este contrato,
Security Leasing S.A. tendrá derecho a ponerle término ipso facto y a
exigir inmediatamente el valor de la renta de arrendamiento por el
período del total del contrato, cuyas cuotas se considerarán de plazo
vencido, sin perjuicio de poder ejercer los demás derechos que le
confiere la ley. Agrega la misma estipulación que la terminación de
este contrato o la exigibilidad de la renta de arrendamiento, en su
caso, conforme lo indicado en esta cláusula, será comunicada por
Security Leasing S.A. a la arrendataria por carta certificada, o bien por
carta entregada por notario público, y producirá sus efectos a contar
del tercer día hábil de la fecha de expedición por correo de dicha carta
o en la misma fecha de notificación por notario, según el caso.
SÉPTIMO: Que lo anteriormente estipulado es el denominado pacto
comisorio con cláusula de resolución ipso facto.
Ahora bien, este pacto ha sido reglamentado por el Código Civil como
uno accesorio al contrato de compraventa y restringido únicamente a
la obligación de pagar el precio. La doctrina tradicionalmente ha
distinguido entre pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado o
con cláusula de resolución ipso facto y la misma doctrina
y también la jurisprudencia, han afirmado que en virtud del principio de
la autonomía de la voluntad pueden las partes estipular el pacto
comisorio, sea simple o calificado, en otros contratos distintos de la
compraventa o incluso en esta última, pero relativo a la obligación de
entregar la cosa. Esto es, según se dijo más arriba, lo que ha ocurrido
en el caso de autos, en que las partes acordaron un pacto comisorio
con cláusula de resolución ipso facto en un contrato de arrendamiento
con opción de compra.
OCTAVO: Que sin perjuicio de lo antes indicado, el incumplimiento
contractual en que ha incurrido la arrendataria ha hecho operar, en
virtud de l o dispuesto en el artículo 1489 del Código Civil, la condición
resolutoria envuelta tácitamente en todo contrato bilateral, que en el
caso del arrendamiento, por su especial naturaleza de contrato de
tracto sucesivo, opera como causal de término o expiración del mismo
y no, en estricto rigor, de resolución.
Pues bien, el hecho de haber estipulado las partes un pacto comisorio
no puede ser obstáculo, como se afirma en el recurso, para el ejercicio
de la acción resolutoria que emana de la condición resolutoria tácita y
al haberse verificado el hecho de que pendía tal condición, según se
tuvo por acreditado por los jueces de la instancia, debió la sentencia
haber declarado el término del arrendamiento y, consecuencialmente,
condenar al pago de las rentas insolutas.
En efecto, si se convino por las partes un pacto comisorio calificado,
esto es, con cláusula de resolución ispo facto, y se sujetó la
producción de su efecto de resolución o término del contrato de pleno
derecho, sin necesidad de declaración judicial, al cumplimiento de
alguna otra exigencia suplementaria -en la especie, el envío de una
carta certificada o entregada por notario comunicando el término de la
convención-, la falta de verificación de esta última condición adicional
únicamente puede producir como consecuencia que el efecto propio
del pacto no opere, pero no impide que el acreedor diligente, frente al
incumplimiento de su deudor, ejerza la acción resolutoria que nace del
artículo 1489del Código Civil. Esta última es la situación del caso de
autos, en que Security Leasing S.A. ha invocado en su demanda, al
enunciar los fundamentos de derecho en que la apoya -en
cumplimiento de lo dispuesto en la segunda parte del N° 4 del artículo
254 del Código de Procedimiento Civil-, precisamente, el citado
artículo 1489 del Código Civil.
NOVENO: Que, de este modo, al rechazar la demanda de término de
contrato de arrendamiento y pago de rentas insolutas, no obstante
encontrarse probada tanto la existencia de la convención como el
incumplimiento del deudor, los sentenciadores han infringido el artículo
1489 del Código Civil y, con ello, incurrido en uno de los errores de
derecho que se denuncia en el recurso, razón por la cual, al haber
influido tal yerro de forma sustancial en lo dispositivo de la decisión , la
casación en el fondo intentada debe ser acogida.
Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las
normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del
Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el
fondo deducido por la parte demandante en lo principal de la
presentación de fojas 126, contra la sentencia de veintinueve de
agosto de dos mil siete, escrita a fojas 125, la que se invalida y se
reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero
separadamente.
Regístrese.
Redacción a cargo del Ministro señor Juica.
N° 5821-07.-.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros

Sres. Milton Juica A., Sr. Patricio Valdés A., Sr. Julio Torres A. Sra.
Fiscal Mónica Maldonado C. y Abogado Integrante Sr. Oscar Herrera
V.
No firma el Abogado Integrante Sr. Herrera, no obstante haber
concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.
Autorizado por la Secretaria Subrogante Sra. Carola H
errera Brummer.