LAS MEJORAS EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984

Este instituto se estudia dentro de la posesión por su propia naturaleza real que entraña un acontecimiento
relevante en el destino de la cosa, pues importa una modificación material de aquella, al producir un
aumento de su valor económico.

Tanto MARTIN WOLFF como RIPERT y BOULANGER llaman a las mejoras como “Gastos sobre la cosa”, así
el primero afirma lo siguiente: “Con frecuencia ocurre que el poseedor haga gastos considerables en la cosa.
Apuntalo una casa que amenazaba ruina, edificó un granero, mantuvo un caballo, etc. Si tiene que entregar
la cosa al propietario no sería justo que perdiese totalmente el valor de las impensas señaladas.

Mientras los segundos clasifican los gastos en gastos necesarios, gastos útiles y gatos suntuarios. Por otro
lado DOMENICO BARBERO indica que a las obras nuevas hechas por el poseedor se denominan adiciones;
pero si estas importan un aumento del valor conseguido por la cosa, revestiría la calidad de mejoras.

No obstante el anterior examen general, JORGE EUGENIO CASTAÑEDA opina que el tema de las mejoras
no parece indicado tratarlo dentro de la posesión, aun cuando es el poseedor a quien se le indemniza.

En suma, de acuerdo con la orientación de la legislación peruana el estudio de las mejoras se realiza en el
capítulo de la posesión, por cuanto significa el aumento del valor económico de las cosas, producto del
trabajo objetivado en dicha cosa modificada.

El Código Civil derogado de 1936 reguló a las mejoras en la parte relativa al contrato de arrendamiento
(Artículos 1537º a 1546º). El nuevo Código vigente lo hace en la parte relativa a la posesión y no en el contrato
de arrendamiento, puesto que pueden ser hechas por cualquier clase de poseedor y no solamente por el
arrendatario y habida cuenta que no tiene porqué circunscribirse a este contrato y se extiende a numerosas
situaciones jurídicas.

Constituye por lo tanto un acierto del legislador de 1984 haber hecho esta modificación, sin perjuicio de que
en otras partes del Código existan disposiciones relativas a las mejoras.

DEFINICIÓN. CLASES
Art. 916º.-“Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción, o el deterioro del
bien. Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de necesarias aumentan el valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad”.

GUILLERMO CABANELLAS define a las mejoras señalando que son “lo que se ha obrado en algún edificio o
heredad para ponerlo en mejor estado”.
Las mejoras constituyen una alteración material producida en el bien sujeto a posesión, y buscan repararlo,
aumentar su valor o proporcionar mayores comodidades y hasta lujos.

Las mejoras son un hecho jurídico que entraña una modificación material de la cosa, produciendo el
aumento de su valor económico.

Toda mejora implica un cambio o modificación del bien con el fin de repararlo, aumentar su valor o
proporcionarle ornato, lucimiento o comodidad. Debido a esta razón, el Art. 916º mantiene la clasificación
clásica de las mejoras en necesarias, útiles y de recreo.

Como se aprecia este Artículo distingue tres clases de mejoras dimanantes contenidas en él. Veamos:

MEJORAS NECESARIAS

Son las que se deben realizar con urgencia para evitar la destrucción o deterioro del bien. RIPERT y
BOULANGER, afirman que esta clase de mejoras, son aquellas indispensables para la conservación del
inmueble.

En efecto, las mejoras necesarias son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin
ellas este bien quedaría destruido irremediablemente. El apuntalamiento de una casa en peligro de caer es
un ejemplo de esta clase de mejoras, igualmente la reparación de una pared que amenaza desplomarse, el
cambio de una tubería de agua deteriorada, etc.

Todos estos ejemplos y otros más que tengan relación con la conservación de un bien se encuentran en
este primer parágrafo del Art. 916º del Código.

MEJORAS ÚTILES

El segundo parágrafo establece que las mejoras son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de necesarias
aumentan el valor y la renta del bien. Este concepto de la norma nos remite a la noción de UTILIDAD. Esto,
porque se suele confundir con la noción de lo NECESARIO que sustenta la mejora necesaria.

Ergo, mejoras útiles son las que, sin tener el carácter urgente de las necesarias, incrementan la utilidad, el
valor y la renta del bien. Por ejemplo, la construcción de habitaciones, dotar al bien de servicios de agua,
desagüe, luz eléctrica.
La mejora es útil cuando, resultante del ejercicio posesorio, se expresa en la explotación económica del bien
a fin de obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente su valor.

El ejemplo de ELEODORO ROMERO ROMAÑA en ese sentido es aleccionador, así “cuando una ventana de
rejas a la que se abre una puerta de calle y se convierte en una tienda, para obtener mayor renta. No era
necesaria esta mejora, no era indispensable, pero es útil porque aumenta el valor del inmueble y su
rendimiento”.

De igual forma, la construcción de un baño en una casa-habitación, es una mejora de esta naturaleza.
También lo será la instalación de luz eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua y similares.

MEJORAS DE RECREO

Llamadas también suntuarias, porque son efectuadas para la comodidad personal del poseedor. Son
aquellas que encierran un valor superfluo apreciadas sólo para fines de ornato, lucimiento o mayor
comodidad del bien, como indica el tercer parágrafo del Art. 916º del Código. No evitan la destrucción o
deterioro del bien, ni le confieren mayor valor, ni aumentan su renta.

Un ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la
construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos.

Existen numerosas disposiciones específicas relativas a las mejoras, principalmente en el contrato de

arrendamiento. (Vid. Art. 1672º, 1673º, 1674º, 1680º inciso 2, 1681º incisos 6 y 8; respectivamente).

DERECHO DEL POSEESOR AL VALOR DE LAS MEJORAS NECESARIAS, ÚTILES Y DE RECREO

Art. 917º.-“El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo
de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar
su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial sino cuando
se trata de las necesarias”.

Las mejoras necesarias tienen por finalidad evitar que el bien se destruya o deteriore, si no se hacen el
perjudicado con la pérdida del bien o con su deterioro es el propietario, puesto que no existiría bien que
puede recuperar o recuperaría un bien deteriorado, consiguientemente, el poseedor, sea de buena o de
mala fe, tiene derecho a que se le pague el valor actual de estas mejoras, porque en caso contrario se estaría
permitiendo que el propietario se enriquezca indebidamente a expensas del poseedor, lo que la ley prohíbe
(Art. 1954º).

El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le reembolse, además de las mejoras necesarias, las mejoras
útiles.

No basta que las mejoras necesarias y útiles hayan sido producidas para que proceda su abono, sino que
deben existir al momento de la restitución del bien. Las que a ese tiempo se han destruido no son objeto
de pago. El poseedor al restituir el bien con las mejoras, no pierde el valor que tengan éstas al momento en
que fueron realizadas, sino su valor actual, razón por la que el Art. 917º dispone que se le pague su valor
actual.

La cuantía de las mejoras la establecerán las partes de mutuo acuerdo. Si no es posible que las partes se
pongan de acuerdo, las fijará el juez si es necesario con la ayuda de peritos.

El poseedor, de buena o mala fe, tiene derecho a retirar las mejoras de recreo que puedan separarse sin
causar daños al bien principal, salvo que el propietario opte por pagar su valor actual. Si estas mejoras no
se pueden separar sin causar daño al bien principal, el poseedor no tiene derecho a que se le pague su
valor.

Conforme al último párrafo del Art. 917º, el poseedor tiene derecho al reembolso de las mejoras necesarias,
realizadas antes o después de la citación de la demanda judicial, y de las mejoras útiles realizadas antes de
dicha citación.

Está justificado el pago de las mejoras necesarias realzadas antes o después de la citación con la demanda
judicial hecha al poseedor con el fin de que restituya el bien, puesto que ellas impiden que el bien se destruya
o deteriore perjudicando al propietario. Pero no se justifica para nada el pago de las mejoras útiles hechas
por el poseedor de mala fe antes de la citación con la demanda judicial, porque ello significaría establecer
un derecho depredador como sería, por ejemplo, proteger a un usurpador.

EL DERECHO DE RETENCIÓN

Art. 918º.-“En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención”.

La norma que contiene este artículo establece el derecho de retención. El poseedor que debe ser
reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retener la posesión del bien de su deudor hasta que éste le
pague su valor de las mejoras o le garantice el pago. El Art. 918º es una aplicación particular del Art. 1123º
del Código Civil vigente que establece la naturaleza del derecho de retención como un derecho real de
garantía, en virtud del cual “un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su crédito no está
suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos que establece la ley o cuando haya conexión
entre el crédito y el bien que se retiene”. El poseedor retenedor del bien sólo tiene derecho a seguir
poseyéndolo, pero no puede usarlo ni disfrutarlo.

Existen dos formas de ejercitarlo: extrajudicialmente y judicialmente (Art. 1127º).

En el caso de las mejoras, la retención sólo opera cuando el poseedor tenga derecho al valor actual de las
mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución (Art. 917º). El derecho de retención no se
aplica cuando se trata de retirar las mejoras de recreo, porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho
de separación expedito o porque, aleatoriamente, el propietario tiene un derecho de opción al pago de
dichas mejoras. Caso contrario implicaría que la pretensión del poseedor sea injustificada.

En la hipótesis que se ejercite este derecho extrajudicialmente, el poseedor puede rehusarse a entregar el
bien, mientras el propietario no cumpla con la obligación del pago de mejoras.

Si fuera judicialmente se interpone como excepción contra la acción destinada a conseguir la entrega del
bien, pudiendo el juez autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente.

Por otro lado, la norma no hace distingos respecto a la calidad del poseedor como sí lo hace el derecho
alemán. Ciertamente, en el derecho Civil Peruano, se consideraría al poseedor de buena fe en igualdad de
condiciones que al poseedor de mala fe, para acceder al derecho de retener el bien, en el supuesto dado
que el propietario se niegue a pagar el concepto de las mejoras, ya sean necesarias o útiles.

En efecto, la norma que contiene el Art. 917º se refiere al poseedor en general. En buena cuenta hasta el
usurpador y el ladrón estarían inscritos dentro de los alcances de dicha norma, por lo que el Art. 918º se
encuentra en la misma orientación.

La consideración fundamental de lo dispuesto por el Código en cuanto a la generalización que venimos

comentando obedece a la propia naturaleza objetiva de la mejora que favorecería al propietario, no
importando para efectos del reembolso, la naturaleza subjetiva del poseedor, por cuanto la buena o mala
fe no tiene trascendencia frente a la valorización económica de la mejora.

Si una vez pagado el valor de las mejoras, el poseedor se niega a devolver el bien, tiene la calidad de
poseedor precario (Art. 911º).

EFECTOS DE LA RESTITUCIÓN DEL BIEN. LA ACCIÓN DE REEMBOLSO

Art. 919º.-“Restituido el bien, se pierde el derecho de separación y transcurridos dos meses prescribe la
acción de reembolso”.

Este artículo regula sobre la pérdida del derecho de separación de las mejoras de recreo y la prescripción
de la acción de reembolso. El derecho del poseedor mejorador de separar las mejoras de recreo que no
causen daño al bien mejorado se extingue una vez producida la restitución del bien.

Es decir, el poseedor mejorador sólo puede retirar las mejoras de recreo mientras se encuentra en posesión
del bien, porque una vez restituido el bien, las mejoras pasan automáticamente al dominio del propietario
sin que esté obligado a pagar su valor.

El propietario no puede quedar sujeto por largo tiempo a la incertidumbre sobre la iniciación de una acción
por pago de mejoras, razón por la que conforme al Art. 919º, la acción de reembolso de las mejoras
necesarias y útiles, y también de recreo, cuando el dueño ha optado por pagar su valor, prescribe a los dos
meses contados a partir del momento en que se produjo la restitución del bien.

En relación a la primera hipótesis, la norma establece que se pierde el derecho de separación cuando el
poseedor no hubiera retirado las mejoras de recreo susceptibles de separarse sin daño, existentes al tiempo
de la restitución del bien, lo cual significa que operado esto último, ya no pueden retirarse las mejoras de
recreo porque precisamente se ha perdido el derecho de separación prescrito en la primera parte del Art.
919º del Código Civil.

En relación a la segunda hipótesis, la norma señala copulativamente “y transcurridos dos meses prescribe la
acción de reembolso”.

Al parecer, tal como se encuentra redactado, se podría entender que el Código se refiere exclusivamente a
la mejora de recreo en el sentido de que restituido el bien, el reembolso por dichas mejoras sólo podría
hacerse valer hasta dos meses después de entregado el bien, dejando aparentemente un vacío en cuanto a
las mejoras necesarias y útiles se refieren.

Si esto fuera así, entonces, no existiendo un plazo para ejecutar dicha acción de reembolso en el capítulo
concerniente a las mejoras, podría pensarse que prescribiría en el mismo plazo en que prescribe la acción
real objeto del inciso 1 del Art. 2001º del Código Civil. Sin embargo, de acuerdo con el aforismo “no se puede
distinguir donde la ley no distingue”, la Corte Suprema en Ejecutoria de 1946 ha resuelto que el Art. 836º
del Código derogado no distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo; espíritu que recoge el Código
vigente en su Art. 919º y por consiguiente, la acción de reembolso de todas las mejoras prescriben a los dos
meses de transcurridos la restitución del bien.
Por otro lado si antes de la restitución el dueño tenía un derecho de opción que le otorgaba la iniciativa
para pagar el valor actual de las mejoras de recreo, después de la restitución y si el poseedor no hubiera
retirado las mejoras de recreo perdiendo su derecho de separación; entonces se traslada a su favor la
iniciativa de exigir el pago por concepto de dichas mejoras. Judicialmente mediante la acción de reembolso
debiendo hacerlo dentro del plazo de dos meses que señala el Código, evitando con este corto plazo,
complicaciones y juicios injustificados, porque es lógico suponer que el que tiene derecho al valor de las
mejoras debe hacerlas valer en tiempo oportuno, caso contrario estaría restringiendo sus derechos a favor
del propietario.

Mg. Der. JOSE ALFREDO CARBONEL BRENIS

Docente de la Escuela Profesional de Derecho de la USS

Fuentes Bibliográficas

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Perú, 1988.

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VÁSQUEZ RÍOS, Alberto. Derechos Reales, Tomo I, Editorial San Marcos, Segunda Edición, Lima – Perú, 2003.

TORRES VÁSQUEZ, Aníbal. Derechos Reales, Tomo I, Importadora y Distribuidora Editorial Moreno S. A.
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